Đề tài Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

iữ được vai trò người chủ sở hữu đất và thống nhất quản lý đất đai, đồng thời đảm bảo quyền sử dụng đất ổn định lâu dài của người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho các chủ dự án có quỹ đất đầu tư cho sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đến nay vẫn có những dự án triển khai chậm, người bị thu hồi đất thắc mắc khiếu kiện về mức đền bù. Nguyên nhân của những vướng mắc này có một phần về chính sách, song cũng một phần không nhỏ là do tổ chức thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều thiếu sót. Sau đây là những vướng mắc về vấn đề giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư : a. Hầu hết dự án đầu tư trong thời gian qua đều bị kéo dài tiến độ thực hiện. Sự vướng mắc trong việc đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những nguyên nhândẫn đến tình trạng này.Điều đó đã gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. + Đối với các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. + Đối với các dự án đầu tư không kinh doanh thì bị kéo dài tiến độ thi công bị ngắt đoạn gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình. b. Trước đây, các dự án sử dụng vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước khi bồi thường thì áp dụng giá đất do Nhà nước ban hành, giá này thấp hơn thực tế thị trường, trong khi đó nếu do các chủ đầu tư dự án sản xuất kinh doanh tự đàm phán thoả thuận mức bồi thường với người bị thu hồi đất thì dẫn đến 2 chính sách bồi thường: Dự án của Nhà nước thì mức bồi thường thấp, người mất đất bị thua thiệt, dự án của tư nhân thì mức bồi thường cao, thoả đáng. Vì vậy mà cần áp dụng chung một chính sách bồi thường để tránh sự so bì hơn thiệt, tránh sự phá giá bồi thường của các dự án tư nhân. Nếu vẫn tiếp tục gom các dự án sản xuất kinh doanh lại để áp dụng chung quy định đền bù, Giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 22/1998/NĐ- CP thì sẽ tiếp tục gây tình trạng quá tải cho cơ quan Nhà nước. c. Nhiều nơi mặc dù việc đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện bằng các biện pháp hành chính đã dẫn đến sự khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyết được, trong sự khiếu kiện đó cái chính vẫn là người dân không thoả mãn với sự đền bù của chủ dự án hoặc sự định giá đền bù thiếu công bằng. Để giải quyết “êm thấm” trong công tác đền bù, nhiều dự án mà doanh nghiệp không làm chủ đầu tư đã phải đền bù thoả mãn theo yêu cầu của người dân di chuyển điều đó đã dẫn đến giá thành sản phẩm cao và hiệu quả kinh doanh thấp. d. áp giá loại đất để tính đền bù thiệt hại về đất ở cho các hộ có khuôn viên đất ở rộng hiện chưa thống nhất tại một số địa phương. + Một số địa phương căn cứ vào mức đất do địa phương quy định để tính đền bù thiệt hại về đất ở, diện tích còn lại trong khuôn viên tính đền bù theo đất nông nghiệp. +Một số địa phương tính đền bù thiệt hại đất ở theo diện tích đất ở thực tế, tức là căn cứ vào diện tích đất ở nền nhà và diện tích đất xây dựng các công trình phụ. Phần diện tích đất còn lại trong khuôn viên đền bù theo đất nông nghiệp. Hai cách tính đền bù thiệt hại về đất ở cho các hộ có khuôn viên đất rộng trên đây đều không phù hợp với diện tích đất nộp thuế nhà đất các hộ. Vì theo pháp lệnh thuế nhà đất, các hộ kê khai nộp thuế nhà đất thường kê khai toàn bộ khuôn viên lô đất ở. Từ đây cũng nảy sinh thắc mắc của người bị thu hồi đất. e.Việc đền bù cho nhân dân hầu hết được trả bằng tiền, trong số tiền được đền bù đó có người dân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, song cũng có nhiều người do nhu cầu cuộc sống còn khó khăn, nhiều nhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ đã không đủ tiền để tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống thấp. Như vậy có thể nói, cứ một dự án đầu tư xây dựng mới ra đời, bên cạnh những cái được, còn kéo theo một số hộ gia đình không có chỗ ở ổn định. Như vậy, mục tiêu lớn của quốc gia về nhà ở của nhân dân đã bị phần nào không thực hiện được. g.Về phía chủ dự án đầu tư do khó khăn về tài chính phục vụ cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng . Như chúng ta đều biết khi thu hồi đất của người sử dụng đất cho các dự án, nhu cầu quỹ nhà ở để tái định cư cho họ rất lớn, nhưng các chủ dự án chưa đáp ứng được. ở Hà Nội năm 2002 có 350 dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng, trong đó có 6988 hộ có nhu cầu tái định cư. Nhưng việc lập các dự án tái định cư chỉ được tiến hành khi các chủ dự án triển khai các dự án đầu tư.Từ đó không chỉ làm chậm công tác giải phóng mặt bằng mà còn là yếu tố dẫn đến việc áp giá đất để tính đền bù thiệt hại về đất khác nhau cho cùng dự án là đương nhiên. h.Công tác kiểm kê đất đai, tài sản bị thiệt hại phải đền bù cũng còn trường hợp kê khai nhầm đối tượng phải đền bù để nhận đền bù hoặc tính mức đền bù cao hơn thực tế rút tiền đền bù, giải toả chi cho các việc khác dẫn đến tiêu cực tham nhũng. Từ đó cũng gây ra tình hình phức tạp cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư. k.Trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, nhiều hiện tượng tiêu cực của một số cán bộ thực thi công tác đã làm mất lòng tin của nhân dân. Những người dân nghiêm chỉnh chấp hành thì đôi khi bị thiệt, những người lợi dụng ô dù không thực hiện đôi khi lại có lợi, kỷ cương pháp luật không nghiêm dẫn đến sự thiếu công bằng trong đền bù giải phóng mặt bằng. l.Về chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho những lao động nông nghiệp bị thu hồi đất. + Theo quy định hiện hành tại văn bản số 4448/TC- QLCS ngày4/9/1999 của Bộ Tài chính thì hộ gia đình bị thu hồi đất từ 30% đến 50% diện tích đất nông nghiệp canh tác thì được một suất hỗ trợ, từ 50% đến 70% diện tích đất nông nghiệp canh tác thì được 2 suất hỗ trợ, trên 70% diện tích đất nông nghiệp canh tác thì được hỗ trợ cho toàn bộ số nhân khẩu nông nghiệp đang có trong hộ đó. Đây là quy định chưa phù hợp do việc hỗ trợ chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế. Thực tế khi áp dụng chính sách đã gặp phải những bất hợp lý như: Có 4 hộ gia đình nông nghiệp có diện tích đất canh tác là 1000 m2 nhưng do diện tích đất bị thu hồi là 350m2(Bằng 35% diện tích đất canh tác) nên chỉ đượ hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho 1 lao động, trong khi đó hộ khác cũng có 4 lao đông sử dụng 500m2đất diện tích đất bị thu hồi là 350m2 (Bằng 70% diện tích đất canh tác) lại được hỗ trợ đào tạo cho cả 4 lao động trong hộ. +Khoản 4 Điều 25 NĐ 22/ 1998/NĐ-CP chưa quy định có tính bắt buộc đối với chủ dự án trong việc tiếp nhận lao động địa phương bị thu hồi đất. m.Về chính sách xây dựng các khu di dân tái định cư. Nghị định số 22 chưa quy định việc xây dựng khu tái định cư (Đối với dự án đầu tư sử dụng đất có giải phóng mặt bằng và di dân) là một nội dung bắt buộc nằm trong dự án đầu tư khả thi khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, dẫn đến một số chủ đầu tư, nhất là các chủ đầu tư thuộc các Bộ, ngành Trung ương quản lý coi việc xây dựng khu tái định cư di dân là việc riêng của Thành phố Hà Nội trong khi quỹ nhà quỹ đất di dân tái định cư của Hà Nội hiện nay đang thiếu và phân tán do chưa có vốn đầu tư tập trung cho lĩnh vực này. Đây cũng là nguyên nhân làm một loạt dự án đầu tư có giải phóng mặt bằng hiện nay phải dừng lại mặc dù đã được bố trí vốn. Ví dụ như dự án cầu Thanh Trì, đường Nam vành đai III thuộc địa phận Gia Lâm, dự án đườn Đội Cấn- Hồ Tây thuộc quân Ba Đình, dự án mở đường đoạn từ Phạm Ngọc Thạch- Đào Duy Anh đến ngã tư Ô Chợ Dừa thuộc quận Đống Đa… Nguyên nhân của những tồn tại trên a. Chính sách về đất đai không ổn định và phát triển theo xu hướng ngày càng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng, làm cho người sử dụng đất chần chừ khi thực hiện quyết định giao đất, làm chậm tiến độ Giải phóng mặt bằng để hy vọng được bồi thường nhiều hơn. b. Công tác quản lý đất đai bị buông lỏng trong thời gian dài dẫn đến các hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất chắp vá, không đầy đủ, tình hình lấn chiếm đất công và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật không bị xử lý nghiêm, gây khó khăn cho công tác xét duyệt phương án đền bù gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện. c. Phương pháp xác định giá đất còn chung chung, chưa cụ thể, chưa phù hợp với tình hình thực tế hình thành giá đất trên thị trường, biểu hiện cụ thể như: Việc xác định theo 4 loại vị trí của từ 3 - 4 loại đường trong 5 loại đô thị đối với đất ở đô thị có vẻ cụ thể nhưng thực tế tỏ ra gò bó, không phù hợp với thực tế hình thành giá đất ở đô thị trên thị trường. Việc chia thành 6 hạng đất nông nghiệp là cứng nhắc, lại quá nhiều và phức tạp, dễ gây nhầm lẫn trong thực hiện, gây khó hiểu trong nhân dân. Chưa có quy định giá đất ở những vùng giáp ranh giữa các địa phương. Thường giá giữa 2 địa phương có chênh lệch. d. Một số chính sách đất đai còn có những mâu thuẫn như giữa Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, tạo bất bình đẳng giữa người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước, nhà tự quản của người sử dụng đất không hợp pháp trước Luật đất đai năm 1993, khi đền bù giải phóng mặt bằng, làm cho những người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước không tán thành với chính sách bồi thường hỗ trợ. e. Do không có thị trường Bất động sản, không có điều kiện biểu hiện giá trị quyền sử dụng đất một cách công khai và khách quan. Vì vậy không thể hình thành giá một cách hợp lý mà hiện chỉ do cơ quan chuyên môn của Nhà nước xác định trên cơ sở kinh nghiệm mang tính hành chính, mặt khác giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất biến động nhiều, dẫn đến giá đất do Nhà nước quy định thường không phù hợp với thời điểm bồi thường thiệt hại, gây thắc mắc, khiếu kiện. Cũng có nhiều trường hợp giá đền bù đã phù hợp những vẫn khiếu nại. f. Pháp luật về đất đai chưa được thực hiện nghiêm, có hiện tượng lấn chiếm đất công chuyển nhượng đất đai, chuyển đổi mục đích và chuyển nhượng đất nông nghiệp trái pháp luật không bị xử lý nghiêm cũng gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch- xây dựng đô thị và giải phóng mặt bằng. 2.6. Bài học kinh nghiệm về công tác giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Một là:Đổi mới công tác giải phóng mặt bằng theo hướng tích cực chủ động, tăng cường trách nhiệm của chính quyền cơ sở đồng thời đổi mới phương pháp chỉ đạo,đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực của bộ máy Nhà nước về quản lý đất đai xây dựng và phát triển đô thị, tập trung cao độ cho công tác giải phóng mặt bằng với phương châm quyết liệt, kiên quyết, hiệu quả. Quán triệt tư tưởng lãnh đạo, chỉ đạo của Thành uỷ, HĐND về công tác giải phóng mặt bằng là vấn đề khó khăn, phức tạp vì liên quan đến đời sống kinh tế xã hội của hàng chục hộ dân; vừa là công việc cấp bách vừa lâu dài để xây dựng thủ đô văn minh hiện đại, sau khi có Nghị quyết của Thành uỷ Đảng, chính quyền, các tổ chức đoàn thể đã tập trung cao hơn cho công tác giải phóng mặt bằng. Từ thường trực Thành uỷ, HĐND, UBND và các ngành của Thành phố đến các cấp uỷ, chính quyền quận, huyện và cơ sở đã có những biện pháp chỉ đạo cụ thể thực hiện quyết định với tinh thần “ lãnh đạo, chỉ đạo tập trung, ráo riết quyết liệt hơn bằng các giải pháp đồng bộ kiên quyết và mạnh mẽ hơn ”. Nhận thức về công tác giải phóng mặt bằng toàn diện hơn và sâu sắc hơn công tác giải phóng mặt bằng không chỉ là việc giải toả tài sản để thu hồi đất mà liên quan đến cả quá trình đầu tư xây dựng, không chỉ trong thời gian làm công tác bồi thường mà cả trước và sau khi bồi thường không chỉ liên quan đến kinh tế đơn thuần mà còn là vấn đề xã hội, việc làm, đời sống, an ninh trật tự, môi trường, phong tục tập quán… Từ nhận thức đó, quan điểm chỉ đạo của Thành phố là: + Phải từng bước chủ động: Lo trước những điều kiện cho thu hồi đất như quy hoạch, xây dựng hạ tầng, chuyển đổi nghề nghiệp… + Chuyển sang giải phóng mặt bằng chủ động: Theo quy hoạch để cho việc đầu tư được thuận lợi, nhanh chóng hơn, phát huy hiệu quả vốn đầu tư, tạo những khu đô thị hoàn chỉnh đồng bộ. + Các ngành các cấp trong cả hệ thống chính trị từ Thành phố đến quận, huyện, phường xã đều vào cuộc đồng bộ; chuẩn bị đồng thời các điều kiện phục vụ giải phóng mặt bằng như dự án đầu tư, vốn, đất đai TĐC, đảm bảo việc thực hiện đúng chính sách, trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng cũng như đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động thuyết phục để tạo sự đồng tình ủng hộ của nhân dân trong diện di dời. Các nội dung trên là yêu cầu của chủ trương “ Đồng khởi về giải phóng mặt bằng”. Hai là: Đảm bảo lợi ích Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi đất thông qua việc áp dụng chính sách của Nhà nước có sự vận dụng linh hoạt sáng tạo phù hợp với tình hình thực tế ở Hà Nội. Đảm bảo dân chủ, công khai, nhưng kiên quyết xử lý các trường hợp không chấp hành. Những trường hợp công dân cố tình không bàn giao mặt bằng, cấp uỷ và chính quyền quận, huyện chỉ đạo rà soát, kiểm tra lại các nội dung có liên quan đến phương án bồi thường, nếu đã đúng thì thông qua các tổ chức chính trị, đoàn thể quần chúng để vận động, thuyết phục, nếu không chấp hành sẽ áp dụng biện pháp hành chính. UBND Thành phố ban hành quyết định số 159/2002/QĐ-UB ngày 27/11/2002 về việc sửa đổi khoản 4 điều 8 Quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17/09/2001 uỷ quyền cho Chủ tịch UBND các quận, huyện áp dụng biện pháp hành chính đối với các trường hợp cố tình không nhận tiền bồi thường bàn giao đất. Ba là: Hình thành được tổ chức chuyên trách làm công tác giải phóng mặt bằng tạo hiệu quả thiết thực trong công tác điều hành, chỉ đạo, tiếp tục củng cố tổ chức làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp nhằm đáp ứng nhiệm vụ giải phóng mặt bằng trong thời gian hiện tại và lâu dài. Triển khai và đánh giá 2 năm thực hiện Quyết định số 88/2000/QĐ-UB ngày 31/10/2000 của UBND Thành phố về việc thành lập Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng và triển khai thực hiện thông báo số 192/TB-TƯ ngày 08/11/2002 của Thành uỷ về việc củng cố kiện toàn Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố và thành lập giải phóng mặt bằng chuyên trách quận, huyện. Thường trực Ban chỉ đạo, Ban tổ chức chính quyền Thành phố đang tổ chức khảo sát về tổ chức bộ máy tại các huyện Sóc Sơn, Đông Anh, phường Khương Trung, xã Lĩnh Nam… Trong quá trình triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng nhằm sớm hình thành lực lượng làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp có trình độ chuyên môn, có chế độ thù lao khuyến khích và điều kiện làm việc, từng bước chuyên nghiệp hoá công tác giải phóng mặt bằng. Bốn là: Quan tâm đúng mức đến công tác tuyên truyền vận động. Thông qua việc phối hợp hoạt động của Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Thành phố, Ban tuyên giáo Thành uỷ, Hội cựu chiến binh, Hội luật gia để tuyên truyền phổ biến chính sách về giải phóng mặt bằng. Hội phụ nữ, Hội nông dân đã phối hợp với các trung tâm chính trị quận, huyện tổ chức phổ biến chính sách về giải phóng mặt bằng cho hội viên. Các phương tiện thông tin đại chúng cũng tăng bài, tăng thời gian phát sóng các chương trình có nội dung liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, biểu dương những tổ chức, cá nhân chấp hành tốt, phân tích và phê phán những biểu hiện tiêu cực lợi dụng, chây ỳ làm thất thoát hoặc gây chậm trễ cho công tác giải phóng mặt bằng. Chương 3 Các giải pháp chủ yếu đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng 3.1. Quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và định hướng chung về công tác giải phóng mặt bằng ở Hà Nội trong những năm tới. 3.1.1. Các quan điểm về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng. Xuất phát từ thực tiễn đền bù giải phóng mặt bằng ở Hà Nội thời gian qua, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay cần phải được xây dựng dựa trên những quan điểm sau: Một là: Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng là một chính sách tổng hợp và phức tạp liên quan tới các mặt kinh tế- xã hội, nó đụng chạm đến lợi ích của rất nhiều bên tham dự và diễn ra trong điều kiện kinh tế thị trường, bởi vậy chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phải đảm bảo giải quyết hài hoà giữa các lợi ích của người bị thu hồi đất, người được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư đã được Nhà nước phê duyệt và lợi ích Nhà nước – lợi ích toàn dân; giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Hai là: Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cần phải được đặt trong tổng thể đồng bộ và có mối quan hệ chặt chẽ với các chính sách quản lý kinh tế xã hội nói chung và chính sách quản lý đất đai nói riêng như chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chính sách bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, chính sách mua bán và kinh doanh nhà, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất tiền thuê đất, chính sách đối với người có công, Luật dân sự (về quyền sở hữu tài sản, quyền thừa kế, chuyển nhượng tài sản, chấm dứt quyền sở hữu tài sản…), Luật lao động (về quyền được lao động bình đẳng, quyền được lao động, trợ cấp ngừng việc…) nếu không sẽ không giải quyết được triệt để những vướng mắc trong quá trình thực hiện. Ba là: Xét về góc độ chuyển dịch đất đai thì việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là một dạng chuyển dịch đặc biệt, trong đó người bị thu hồi đất không có nhu cầu chuyển nhượng đất đang sử dụng (bị Nhà nước ra quyết định thu hồi), còn người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư thì lại có nhu cầu cần bất động sản này, mặt khác, người bị thu hồi đất còn gặp phải sự xáo trộn rất lớn của bản thân và gia đình nếu phải di chuyển chỗ ở (đối với đất đang ở) hoặc bị mất tư liệu sản xuất chủ yếu (đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đang canh tác). Do đó, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cần đảm bảo cho người bị thu hồi đất tạo lập được việc làm mới để có cuộc sống mới tại nơi cư trú mới ít nhất phải tương đương với cuộc sống tại nơi cũ bị thu hồi. Bốn là: Theo Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1999 và năm 2001 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho Nhà nước thống nhất quản lý bằng cả biện pháp hành chính và biện pháp kinh tế thay thế cho việc quản lý duy nhất bằng biện pháp hành chính trước đây. Vấn đề cơ bản và trung tâm là: Nhà nước thừa nhận đất đai có giá, thực hiện cơ chế quản lý tài chính về đất đai nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, biến nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên đất đai - trở thành nguồn tài chính hiện thực, nguồn vốn cho các dự án đầu tư phát triển, đồng thời cũng phải đảm bảo lợi ích cho người có đất đang sử dụng bị thu hồi. 3.1.2. Định hướng chung. + Đẩy nhanh tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng các công trình trọng điểm của Thành phố, các dự án đầu tư theo quy hoạch của TƯ và Thành phố, thống nhất thực hiện trên địa bàn, góp phần xây dựng và phát triển Thủ đô theo hướng đồng bộ, văn minh, hiện đại, đảm bảo ổn định và từng bước nâng cao đời sống người dân trong diện di dời. + Trên cơ sở luật pháp của Nhà nước, Thành phố sớm ban hành các văn bản pháp quy phù hợp nhằm tạo điều kiện thông thoáng, hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng tại Hà Nội. Phân cấp cho UBND quận, huyện trực tiếp chỉ đạo công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm triển khai giải phóng mặt bằng, các ngành liên quan của Thành phố làm nhiệm vụ kiểm tra hỗ trợ đẩy mạnh công tác này. + Xây dựng đồng bộ kế hoạch dài hạn, trung hạn về giải phóng mặt bằng trên toàn Thành phố để chủ động triển khai chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà phục vụ tái định cư giải phóng mặt bằng để giúp người dân trong diện di dời tái tạo việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ họ sản xuất kinh doanh ổn định đời sống. Bố trí đủ các nguồn lực cho công tác giải phóng mặt bằng, tập trung giải quyết vốn, tạo quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư theo phương châm: Chủ động, tích cực, coi đây là một nhiệm vụ quan trọng trong suốt quá trình phát triển Thủ đô. + Đẩy mạnh công tác đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn xây dựng cơ sở hạ tầng và bổ sung vào quỹ giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố. + Thực hiện đầy đủ chính sách bồi thường, tái định cư và trình tự thủ tục giải phóng mặt bằng, coi trong biện pháp vận động, thuyết phục, đảm bảo dân chủ công khai công bằng. Xử lý kịp thời các vướng mắc, có thái độ kiên quyết cưỡng chế khi cần thiết. + Quan tâm đào tạo nghề, tạo việc làm và chăm lo đời sống cho người dân khi phải di dời. Công tác quy hoạch luôn phải đi trước một bước, cơ chế chính sách đền bù phải hợp lý hơn, xây dựng quỹ nhà tái định cư đáp ứng kịp thời giải phóng mặt bằng. + Kiện toàn tổ chức bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng ở các cấp đảm bảo năng lực đáp ứng nhu cầu giải quyết nhanh, chính xác, dân chủ, công khai, công bằng các phương án giải phóng mặt bằng. Phải kiên quyết chống tham nhũng tiêu cực khi giải phóng mặt bằng. Khi giải phóng mặt bằng xong phải xây dựng ngay không để lấn chiếm và chuyển đổi sai mục đích. + Biểu dương kịp thời những đơn vị, cá nhân, gia đình thực hiện tốt việc giải phóng mặt bằng, đồng thời kiên quyết xử lý những đơn vị, cá nhân làm sai các nguyên tắc chung gây ảnh hưởng không tốt và cản trở công tác giải phóng mặt bằng. 3.1.3. Mục tiêu, nhiệm vụ. Nhiệm vụ giải phóng mặt bằng để triển khai thực hiện các dự án trong năm 2003 là rất lớn, ước khoảng 350 – 400 dự án, với diện tích giải phóng mặt bằng khoảng 1.200 ha; trong đó các dự án trọng điểm (như các dự án phục vụ Sea Games, đường vành đai, các cụm, khu công nghiệp, khu đô thị mới…) bố trí tái định cư khoảng 5.000 hộ. Trước hết, ngay từ đầu năm cần đẩy nhanh các dự án năm 2002 còn đang thực hiện dở dang do chưa đủ điều kiện, tập trung các dự án trọng điểm và dự án đã có chính sách bồi thường đã phê duyệt như dự án vành đai III, phần đất thổ cư, khu liên hợp thể thao Quốc gia giai đoạn II, đường Đội Cấn – Hồ Tây, đường 2,5… Mục tiêu năm 2003 phải đạt được là: Đối với các dự án đủ điều kiện thì phải bàn giao mặt bằng đúng tiến độ, có chính sách và biện pháp thích hợp đảm bảo giải phóng mặt bằng và thi công các dự án phục vụ Sea Games 2003 trong mọi tình huống. Đảm bảo ba đúng: Đúng chính sách, đúng trình tự thủ tục, đúng tiến độ. Ba giảm: Giảm đến mức tối thiểu sai sót, khiếu nại và việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế hành chính để giải phóng mặt bằng. Rà soát và điều chỉnh bổ sung các chính sách có liên quan đến bồi thường TĐC khi Nhà nước thu đất, điều chỉnh quy trình tổ chức công tác giải phóng mặt bằng theo tinh thần cải cách hành chính của Chính phủ, tập trung quyết liệt công tác chuẩn bị quỹ nhà đất để đến 2005 phải cơ bản đủ quỹ nhà, đất phục vụ nhu cầu tái định cư cho các hộ dân. Củng cố, kiện toàn bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng từ Thành phố đến xã, phường đủ trình độ về chuyên môn có phẩm chất chính trị cần thiết đáp ứng yêu cầu chuyên môn hoá đội ngũ làm công tác giải phóng mặt bằng. Kiên quyết chống tiêu cực trong giải phóng mặt bằng, biểu dương kịp thời những đơn vị, cá nhân thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. 3.2. Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 3.2.1. Nhóm giải pháp về hoàn thiện khung khổ pháp lý và các chính sách liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng. Hoàn thiện pháp luật về đất đai. Pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước, là yếu tố không thể thiếu trong sự nghiệp CNH,HĐH. Hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói riêng là đòi hỏi bắt buộc của Nhà nước pháp quyền. Pháp luật đất đai phải thống nhất với các ngành luật trong hệ thống các ngành Luật Việt Nam. Đồng thời, để đảm bảo hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng, pháp luật đất đai cần tập trung vào các vấn đề sau: + Kiến nghị Trung ương sớm nghiên cứu ban hành Bộ Luật Đất đai, giảm bớt các văn bản hướng dẫn thi hành luật, đảm bảo sự thống nhất với các ngành Luật khác. + Nghiên cứu phương pháp định giá đất phù hợp với thực tế nhưng vẫn đảm bảo tính khoa học. Cần khẳng định rằng, định giá đất là một môn khoa học vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội. Do đó, khi tiến hành định giá đất phải tính hết các yếu tố ảnh hưởng cả trực tiếp và gián tiếp đến giá đất. Điều cần chú ý là giá đất luôn biến động theo thị trường, do vậy giá đất cần phải được cơ quan chuyên môn về định giá thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ đất. + Điều kiện được bồi thường, hỗ trợ đất. Qua nhiều lần hội thảo sửa đổi Nghị định 22 do Chính phủ và Bộ Tài chính tổ chức có sự tham gia của các tỉnh, thành phố trong cả nước, có rất nhiều quan điểm cho rằng Điều 6 Nghị định 22 về “ điều kiện được đền bù thiệt hại về đất” được quy định hết sức phức tạp dẫn đến mỗi địa phương hiểu và vận dụng một cách. Vì vậy, đề nghị sửa đổi Điều 6 Nghị định số 22/ 1998/ NĐ- CP ngày 24/4/1998 theo hướng đơn giản hơn, dễ áp dụng, hạn chế những thủ tục rườm rà và tiêu cực phát sinh trong khâu tổ chức thực hiện như sau: a. Những trường hợp được quyền sử dụng đất hợp pháp - tức là có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật. Được bồi thường 100% giá đất ở quy định. b. Những trường hợp nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, cho tặng đất ở sử dụng hợp pháp trên. Được bồi thường đất nhưng phải khấu trừ vào số tiền bồi thường phần nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước theo quy định. c. Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã được thanh lý, bán hoá giá nhà trước ngày 5/7/1994( Ngày ban hành nghị định số 61/CP của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở) nhưng chưa được nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. + Được bồi thường 100% giá trị đất ở đối với phần diện tích đất trên đó có nhà được thanh lý hoá giá. Phần diện tích đất còn lại trong khuôn viên sử dụng để hỗ trợ như sau: * Được bồi thường giá trị đất nhưng phải khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước theo quy định hiện hành đối với hần diện tích nằm trong hạn mức đất ở do UBND Thành phố quy định(Bao gồm cả phần diện tích đất trên đó có nhà được thanh lý, hoá giá) * Hỗ trợ theo giá đất vườn liền kề đối với phần diền tích đất ở còn lại trong khuôn viên. d. Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được thanh lý bán hoá giá hoặc người sử dụng đất ở không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng sử dụng ổn định, không phải đất lấn chiếm hay sử dụng trái phép, được chính quyền địa phương xác nhận. + Được bồi thường giá trị đất nhưng phải khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước theo quy định hiện hành đối với phần diện tích nằm trong hạn mức đất ở do UBND Thành phố quy định (Bao gồm cả phần diện tích đất trên đó có nhà dược thanh lý, hoá giá) + Hỗ trợ theo giá đất vườn liền kề đối với phần diện tích đất ở trong khuôn viên. e. Người sử dụng đất ổn định không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng không phải đất lấn chiếm, được chính quyền địa phương xác nhận. áp dụng thống nhất một mức được hỗ trợ 80% giá trị thiệt hại đất, vì: Do tồn tại của công tác quản lý đất đai trước đây lỏng lẻo nên trong thực tế đối tượng sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật hiện nay chiếm tỷ trọng rất lớn, đây là hậu quả mà Nhà nước phải bồi thường thiệt hại về đất, đồng thời cũng không để mức bồi thường thiệt hại đất cho đối tượng này chênh lệch qúa thấp đối với người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ. Người sử dụng đất ổn định không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng không phải đất lấn chiếm, được chính quyền địa phương xác nhận chỉ nên áp dụng thống nhất một mức hỗ trợ 80% giá trị thiệt hại đất thay vì áp dụng quá nhiều mức phân theo thời gian sử dụng đất như hiện nay vì thực chất đối với đất sử dụng không có giấy tờ hợp lệ thì việc xác nhận thời gian sử dụng đất của chính quyền phường xã do quản lý đất đai lỏng lẽo nên thường không có căn cứ và mang tính hình thức, dễ tạo mầm mống phát sinh tiêu cực và tham nhũng. f. Người sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được giao nhưng tự ý chuyển mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc xây dựng công trình từ ngày 15/10/1993 trở về sau khi thu hồi chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Người lấn chiếm đất công không được bồi thường hỗ trợ đất. Trường hợp nhà đất thu hồi đang có tranh chấp thì vẫn lập và duyệt phương án bồi thường, đồng thời số tiền bồi thường được chuyển vào kho bạc Nhà nước khi có quyết định của Toà án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, bồi thường mới được trả cho người được hưởng theo quyết định xử lý tranh chấp. + Về hạn mức bồi thường, hỗ trợ theo giá đất ở: Bổ sung quy định về hạn mức đất được đền bù thiệt hại theo giá đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất ở nhưng không có giấy tờ hợp lệ: Căn cứ vào tình trạng quỹ đất hiện nay, hạn mức đất ở được phân theo vùng đô thị, nông thôn đồng bằng, nông thôn trung du, nông thôn miền núi. Hạn mức đất ở quy định cho Hà Nội như sau: - 120m2 đối với đất nội thành từ vành đai II trở vào trung tâm thành phố. - 180m2 đối với đất nội thành từ vành đai II trở ra và thuộc các thị trấn. - 240m2 đối với đất xã vùng đồng bằng. - 300m2 đối với xã vùng trung du. - 400m2 đối với xã miền núi. Hạn mức đất được đền bù theo giá đất ở được tính trên toàn bộ diện tích đất hiện đang sử dụng trong khuôn viên ở của một số chủ sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là trong trường hợp chủ sử dụng đất bị thu hồi một phần diện tích đang sử dụng và nếu tổng diện tích đang sử dụng lớn hơn hạn mức đất ở thì diện tích đất trong chỉ giới thu hồi tính đền bù theo giá đất ở được xác định theo công thức sau: Diện tích trong chỉ giới được bồi thường theo giá đất ở = Diện tích đất trong chỉ giới thu hồi Tổng diện tích đất sử dụng trong khuôn viên x Hạn mức đất ở 3.2.2. Nhóm giải pháp về cơ chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay, các dự án đầu tư thực hiện chưa đúng với trình tự quản lý đầu tư và xây dựng, như khi dự án đầu tư được phê duyệt chưa có phương án đền bù giải phóng mặt bằng và kế hoạch tái định cư. Phần lớn các chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn liên quan tới việc lập dự án chưa thực hiện đầy đủ các quy trình thực hiện dự án. Tỷ trọng nguồn vốn đền bù thu hồi đất trong tổng mức đầu tư hiện nay trong các dự án lớn, nhiều dự án chiếm đến 50 –70% tổng số vốn dành cho công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư. Thế nhưng thực tế hiện nay, trong dự toán kinh phí giải phóng mặt bằng chưa được quan tâm lại để vào mục chi khác chỉ chiếm tỷ trọng từ 0,1 – 0,3% tổng mức đầu tư. Điều này gây ra những bất hợp lý trong việc triển khai đền bù, giải phóng mặt bằng làm ảnh hưởng tới tiến độ của dự án. Trong thời gian tới, để đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong công tác giải phóng mặt bằng cần phân cấp rõ ràng việc phê duyệt, thẩm định các phương án theo nguyên tắc nhất quán, tập trung một đầu mối, một cửa, một dấu tránh thực tế hiện nay vốn của Trung ương cấp khi thành phố duyệt xong lại phải trình lên các Bộ duyệt lại dự toán hoặc phương án đền bù, giải phóng mặt bằng là chậm và ảnh hưởng tới tiến độ của dự án. Thành phố cần tiếp tục hoàn thiện quy định về trình tự, tổ chức lập và duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng cũng như đồng bộ hoá việc phân cấp, phân nhiệm cũng như sự phối hợp giữa các ngành, các cấp với nhau. Cần quan tâm đúng mức và bổ sung các văn bản pháp lý về chế độ, chính sách quản lý vốn đầu tư và đền bù, giải phóng mặt bằng như: + Chi phí cho các công ty tư vấn lập dự án, về phần chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng các khu tái định cư cần được đưa vào mục đích chi, không nên để ở mục chi khác. + Chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng cách tính hiện nay còn chậm, chưa hợp lý và khó thực hiện. Thành phố cần có quy định cho các chủ đầu tư chi trả một khoản chi phí nhất định cho Hội đồng thẩm định Thành phố và Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng quận, huyện nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt các dự án. Về hệ số K: Giá đất theo Nghị định 87/ CP đã quá lạc hậu so với tình hình thực tế hiện nay, không được điều chỉnh kịp thời mà phải xử lý bằng hệ số K với khung giá quá rộng nên dễ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện, chủ quan áp đặt định giá gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện trong dân.Để khắc phục những tồn tại trong việc xác định giá đền bù về đất, Thành phố cần nghiên cứu đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định khung giá đất mới thay thế Nghị định 87/CP. Tại Nghị định mới này, việc xác định giá đền bù thiệt hại cần cụ thể và rõ ràng, tránh tình trạng có thể hiểu khác nhau dễ phát sinh mâu thuẫn. Giá đất ban hành sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và việc vận dụng hệ số K trong từng mục đích lại rất khác nhau. Hệ số K đã mất đi ý nghĩa ban đầu là thể hiện khả năng sinh lợi. Thành phố cần sớm nghiên cứu hoàn thiện triển khai khung giá đất mới cũng như áp giá mới cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Đối với đất nông nghiệp, việc xác định giá đất theo Thông tư số 145/BTC trên cơ sở giá trị sản lượng, thu nhập, lãi suất ngân hàng là không khả thi, hệ số K thường nhỏ hơn 1. Trong những trường hợp đất nông nghiệp ven đô, giá trị chuyển nhượng thực tế cao hơn nhiều lần so với khung giá quy định, việc áp dụng hệ số K theo nhận định của nhiều chuyên gia là không hợp lý. Vì vậy thành phố cần sớm nghiên cứu điều chỉnh hệ số K áp vào giá đền bù đất nông nghiệp thay vì phải áp dụng rất nhiều biện pháp hỗ trợ “ phụ” như hiện nay mà vẫn không đáp ứng được nguyện vọng của nhân dân trong diện bị thu hồi đất nhằm tránh tình trạng người dân chây ỳ, khiếu kiện, chậm bàn giao mặt bằng do không được đáp ứng thoả mãn về giá cả đền bù. Thành phố sớm tổ chức khảo sát, điều tra việc sử dụng đất, tình hình thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các điều kiện và căn cứ xác định khung giá đất tại Hà Nội để sớm sửa đổi theo giá đất hiện hành theo quy định của Chính phủ. Thành lập quỹ giải phóng mặt bằng và tái định cư: + Mục đích thành lập và hoạt động:Nhằm huy động các nguồn tài lực, vật lực kể cả các nguồn đóng góp của các tổ chức và dân cư trên địa bàn để hỗ trợ cho công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng các khu tái định cư đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư phát triển trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Cơ quan quản lý: Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng phối hợp cùng Sở Tài chính và kho bạc Nhà nước. Quỹ này có tài khoản riêng tại Kho bạc, hoạt động không vì lợi nhuận và theo hình thức cấp phát đầu tư. + Hình thức sử dụng: Quỹ giải phóng mặt bằng và tái định cư để đầu tư cho các dự án xây dựng các khu tái định cư và đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố theo quy định về quản lý đầu tư và xây dựng hiện hành của Nhà nước. + Nguồn thu của quỹ: Từ các nguồn: Vốn ngân sách Trung ương, bổ sung ngân sách địa phương, tiền bán đấu giá diện tích nhà 1 tầng khu chung cư, tiền đấu thầu quyền sử dụng đất, tiền của các tổ chức tài trợ trong và ngoài nước, tiền đóng góp của chủ đầu tư, các tổ chức và cá nhân khác… 3.2.3. Nhóm giải pháp về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng. Đối với các khoản chi phí( Hiện nay đang gọi là hỗ trợ) cần giao quyền chủ động hơn nữa cho các địa phương trong việc đưa ra các quyết định cụ thể, do đó không nên đưa ra các quy định quá chi tiết về số lượng tiền hoặc tỷ lệ % chi phí hỗ trợ. Nhà nước cần có chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tượng không còn đất sản xuất nông nghiệp, nghiên cứu, thử nghiệm dự án phục hồi, tái tạo thu nhập cho những hộ nông dân ở những khu vực có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc mới, ổn định đời sống. Các dự án quy hoạch chi tiết cần quan tâm đến hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dời các hộ dân nằm trong phạm vi dự án. Các dự án đầu tư khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu du lịch, khu dịch vụ lớn cần phải đảm bảo cơ sở hạ tầng cho các khu dân cư cũ giáp ranh, tạo điều kiện sinh hoạt tương đương theo hướng đô thị hoá. Đối với các dự án phải tổ chức di dân để giải phóng mặt bằng chưa quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu di dân tái định cư nhất là đối với các dự án phải thực hiện tái định cư tại chỗ. Nhà nước chưa có chính sách chiến lược nhằm triển khai các dự án tái định cư cũng như chưa có hỗ trợ cụ thể về tài chính cơ chế chính sách về đầu tư đối với dự án xây dựng khu tái định cư.Thực tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đầu tư, công tác chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư cho các đối tượng phải di dời cần phải chủ động đi trước một bước. Về xây dựng đồng bộ khu tái định cư: Đây là một khâu quan trọng quyết định tới sự thành công hay thất bại của một phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng đặc biệt là các dự án phải sử dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dân. Đối với người dân thì phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vườn là một bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới những vấn đề họ quan tâm là việc làm, điều kiện sinh hoạt như giao thông, điện nước…Do đó cần thiết phải tạo lập cho những người dân phải di chuyển tới khu tái định cư những điều kiện về nơi ăn, chốn ở phải bằng hoặc tốt hơn trước. Phải xây dựng đồng bộ về đường đi, cấp thoát nước, cơ sở khám bệnh, trường học…có như vậy mới khuyến khích người dân rời bỏ mảnh đất mà tổ tiên, cha ông đã bao đời gây dựng để Nhà nước sử dụng, cần phải đền đáp một cách xứng đáng những mất mát của người dân vì lợi ích chung của cả xã hội, của đất nước. 3.2.4. Nhóm giải pháp định hình phương pháp tính giá trị đất đai trong khu vực giải phóng mặt bằng. Nguyên tắc xác định giá trị đất phù hợp, đồng bộ khi bồi thường. Thành phố cần kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành phương pháp giá đất khung giá các loại đất, để trên cơ sở đó, Thành phố ban hành văn bản quy định các mức giá để áp dụng trên địa bàn. Những điều chỉnh trong xác định giá bồi thường cần dựa trên nguyên tắc cơ bản: Đất đai là công thổ quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, giải quyết hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất va Nhà nước; đền bù thiệt hại về đất phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất có khả năng tái tạo cuộc sống, việc làm, thu nhập bằng đất ở, đất nông nghiệp có giá trị tương đương, tư liệu sản xuất khác hoặc tiền vốn thay thế. Giá đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cần được xác định trên cơ sở một khung giá nhất định do UBND Thành phố ban hành. Tuy nhiên, do giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất rhực tế biến động theo thời gian, trong khi khung giá phải căn cứ trên cơ sở giá đất chuyển nhượng thực tế và phải được điều chỉnh theo từng thời kỳ phù hợp với nhu cầu sử dụng đất và tốc độ phát triển kinh tế – xã hội. Phương pháp tính giá trị đất đai khi bồi thường: Trong phương hướng điều chỉnh mức giá đền bù thời gian tới, không quy định thống nhất mức giá đền bù theo địa giới hành chính, mà quy định mức giá đền bù phân vùng theo vành đai và các khu vực có mức độ đô thị hoá khác nhau. Việc phân vùng càng chi tiết càng đảm bảo chính xác, nhất là khi xử lý đối với các dự án có diện tích chiếm đất lớn. Đối với đất ở đô thị, cần cho tổ chức khảo sát, xác định giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất ở một số khu vực. Đối với đất nông nghiệp, việc quy định rõ đất “ trong đô thị”, đất “ ven đô thị”, đất “nông thôn” là hết sức quan trọng, vì dẫn đến những khác biệt rất lớn. Đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị phải được bồi thường theo giá đất nông nghiệp và được cộng thêm một khoản chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. 3.2.5 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. a. Trên cơ sở quy hoach tổng thể đến năm 2020 được Bộ chính trị và Thành phố phê duyệt, đẩy nhanh việc hoàn thành quy hoạch chi tiết mạng lưới hệ thống hạ tầng kỹ thuật xương sống của Thành phố. Tập trung đầu tư gọn cho từng khu vực làm sức hút cho phát triển đô thị. Tiến hành cắm mốc giới và công bố công khai quy hoach trong nhân dân, đồng thời phân cấp quản lý cho các cấp, các ngành quản lý quy hoạch cho phù hợp và hiệu quả. b. Đổi mới công tác nghiên cứu, lập quy hoạch phát triển đô thị phải trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế – văn hoá - xã hội và kế hoach sử dụng đất. Cần tập trung nghiên cứu, xác định rõ định hướng sử dụng đất, phát triển HTKT và xã hội để làm cơ sở cho công tác chỉ đạo quản lý phát triển đô thị. Trong từng gian đoạn cụ thể ưu tiên quy hoạch các khu đô thị mới, tập trung đầu tư đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội để dự án đầu tư có tính khả thi, không bị động. Khi lập dự án chủ đầu tư phải lập phương án giải phóng mặt bằng trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với dự án có di dân, nhất thiết phải xác định được nơi tái định cư mới được giao đất. c. Hạn chế việc giao đất xây dựng thực hiện các dự án vào các khu dân cư đã ổn định và có truyền thống lâu đời. Coi trọng nguyên tắc di dân tại chỗ hoặc gần nơi ở cũ, ưu tiên dành quỹ đất, lựu chọn các khu vực có điều kiện thuận lợi, có khả năng phát triển theo hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thu hồi các diền tích của các đơn vị sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả, vi phạm Luật Đất đai sử dụng để xây dựng các khu tái định cư của Thành phố. 3.2.6. Nhóm giải pháp tăng cường tổ chức thực hiện. a. Để tăng cường sự lãnh đạo tập trung, chỉ đạo thống nhất của các cấp uỷ đảng trong công tác giải phóng mặt bằng, đề nghị Thành uỷ và HĐND Thành phố ra nghị quyết về công tác giải phóng mặt bằng. + Trước hết phải làm thông suốt trong nội bộ Đảng và nhân dân về chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước; phát động cán bộ, Đảng viên phải gương mẫu thực hiện và có trách nhiệm vận động quần chúng quán triệt thực hiện về chương trình quy hoạch phát triển đô thị, thống nhất quan điểm và yêu cầu về chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất và tổ chức bố trí tái định cư. + Tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng, cử đại diện cấp uỷ và đại diện các tổ chức đoàn thể quần chúng tham gia Hội đồng giải phóng mặt bằng, đồng thời coi trọng phối hợp tuyên truyền vận động nhân dân thực hiện chính sách của Đảng và Nhà nước. + Thực hiện mở rông dân chủ, phát huy trí tuệ của cấp uỷ, Đảng viên và các đoàn thể quần chúng ở cơ sở thông qua góp ý, lấy ý kiến và bổ sung dự án khi thực hiện các dự án đầu tư lớn cho sát hợp. + Đưa Ban chỉ đạo công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng ở cấp Thành phố và quận, huyện có sự tham gia của cấp uỷ, mặt trận, các đoàn thể voà hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Phó chủ tịch phụ trách Ngành. b. Thành phố ban hành “ Quy định về việc tổ chức thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội”. Trong đó quy định cụ thể về trách nhiệm của các cấp, các ngành, chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Đồng thời quy định cụ thể về công tác tuyên truyền vận động, các biện pháp xử lý kiên quyết đối với các trường hợp lợi dụng, cố tình vi phạm pháp luật. c. Kiện toàn tổ chức bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp theo hướng: Tiếp tục kiện toàn bộ máy giải phóng mặt bằng chuyên trách và tăng cường cơ sở vật chất, phương tiện làm việc phục vụ công tác giải phóng mặt bằng ở Thành phố, quận, huyện giải quyết chính sách cho cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. Hình thành tổ chức chuyên lo nhà đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng thuộc Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố. Thí điểm mô hình doanh nghiệp làm công tác giải phóng mặt bằng. d. Tăng cường công tác chỉ đạo kiểm tra, thực hiện chính sách giải phóng mặt bằng, kịp thời xử lý những khó khăn vướng mắc; khen thưởng thích đáng và xử lý nghiêm minh. Các cấp uỷ Đảng, chính quyền, đoàn thể và các cơ quan bảo vệ pháp luật các cấp từ Thành phố đến quận, huyện xác định rõ trách nhiệm trong việc thực hiện Nghị quyết của HĐND Thành phố tăng cường biện pháp chỉ đạo thực hiện, định kỳ tổ chức đánh giá kiểm điểm, rút ra những bài học kinh nghiệm và đề ra những giải pháp cụ thể, thiết rhực nhằm thực hiện triệt để, sáng tạo Nghị quyết của thành uỷ và HĐND Thành phố, hoàn thành tốt nhiệm vụ giải phóng mặt bằng năm 2003. 3.2.7. Nhóm giải pháp tăng cường vai trò của cộng đồng trong việc tham gia công tác giải phóng mặt bằng Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động người dân thực hiện các chính sách của Nhà nước, Thành phố về GPMB. Thành phố tiếp tục khuyến khích và quy định cụ thể thời lượng phát sóng để đưa các chuyên mục về GPMB, đầu tư xây dựng và quản lí đô thị vào chương trình truyền thanh, truyền hình của Hà Nội, chương trình cần đưa những nội dung cập nhật và tích cực về chủ trương, đường lối, quy hoạch của thành phố, giới thiệu các dự án có GPMB, tái định cư, định hướng phát triển đô thị trong tương lai. Tuyên truyền các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về GPMB, tái định cư đối với các đối tượng dân cư, cơ quan, tổ chức nằm trong diện bị thu hồi đất thông qua các đài phát thanh xã, phường. Thành phố cần quán triệt tư tưởng ủng hộ các dự án GPMB trên các phương tiện thông tin, báo chí tránh hiện tượng chỉ đăng tải những vụ khiếu kiện của người dân, những bất cập trong công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Vì như vậy sẽ tạo nên tác động tiêu cực đối với việc thu hồi đất của Hà Nội, đất nước nói chung. Trong qúa trình thực hiện GPMB trên địa bàn, thành lập các tổ tuyên truyền vận động, thông tin hàng ngày trên hệ thống loa của xã, phường về tiến độ nhận tiền bồi thường, thực hiện di chuyển; biểu dương các hộ gương mẫu chấp hành; nhắc nhở các hộ chậm trễ, vi phạm, kể cả các đối tượng là cán bộ, đảng viên thiếu gương mẫu. Thực hiện công khai hoá, dân chủ hoá trong công tác GPMB Thành phố công bố công khai các dự án GPMB, niêm yết các bản vẽ thiết kế quy hoạch tại những khu vực công cộng để người dân dễ dàng tìm hiểu; đồng thời quán triệt mục đích của việc quy hoạch thành phố là để xây dựng một thành phố văn minh hiện đại hơn nhằm phục vụ tốt hơn cho đời sống sinh hoạt và sở thích, nhu cầu của người dân đô thị. Đưa nội dung tuyên truyền về các chính sách GPMB, tái định cư vào các phong trào thi đua, các cuộc họp, hội nghị các cấp chính quyền, đoàn thể địa phương; có sơ kết, tổng kết các chỉ tiêu phấn đấu. Tuyên truyền cho người dân thấy rõ quyền sở hữu các tư liệu sản xuất của Nhà nước cũng như quyền hạn, nghĩa vụ của người dân đối với quyền sử dụng các loại đất; đất thổ cư, thổ canh và đất canh tác cũng như quyền sở hữu tài sản nhà cửa, hoa lợi…. Và chính sách đền bù, hỗ trợ hiện hành của Nhà nước đối với các loại tài sản đó. Phát huy vai trò của đoàn thể, tổ chức ở địa phương Các cấp Uỷ Đảng tiếp tục quán triệt Nghị quyết 20 của Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố về công tác GPMB; các đảng viên phải gương mẫu thực hiện chủ trương; chính sách, quyết định của Nhà nước, Thành phố; kiên quyết xử lý những đảng viên không thực hiện, lôi kéo, xúi dục quần chúng, chống đối, khiếu nại. Ban quản lý dự án (hội đồng GPMB) các quận, huyện cần liên hệ với các tổ chức cơ quan, đơn vị có cán bộ đang cư trú tại khu vực GPMB để phối hợp vận động, thuyết phục người dân nhanh chóng nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, bàn giao mặt bằng. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách về GPMB, tái định cư; tổ chức vận động, thuyết phục người dân thông qua các tổ chức xã hội; tổ dân phố, Đoàn thanh niên, Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… trên địa bàn. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng dân cư trong công tác GPMB. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng trong công tác GPMB: phổ biến chính sách, tham gia vào việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, xây dựng khu tái định cưc… Tuyên truyền, khuyến khích người dân đang sống tại khu vực tái định cư hỗ trợ người dân di dời nhanh chóng hoà nhập với cộng đồng. Các hộ dân chuyển đến nơi ở mới phải được hưởng các chính sách xã hội và dịch vụ liên quan như người dân địa phương. Kết luận Đề tài: “ Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội”đã cố gắng phân tích, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn, đề xuất quan điểm, định hướng và những giải pháp để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng có hiểu quả, tạo lập, ổn định đời sống người dân trong diện di dời, góp phần ổn định phát triển kinh tế – xã hội Thủ đô. Bản chất của việc “ Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” trong tình hình hiện tại có lẽ không còn phù hợp nữa, mà nó còn phải đảm bảo được lợi ích của những người dân phải di chuyển, lợi ích đó là người dân phải di chuyển phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển. Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để cho người dân có ăn. có mặc, có chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước. Chính vì vậy trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước sẽ có nhiều khu đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hoá mọc lên thị việc di chuyển, giải toả dân cư là không thể tránh khỏi, nhưng dù sao chúng ta phải có những chính sách mới phù hợp để một việc làm có 2 mục đích - đó là xây dựng những công trình mới và ổn định cho người dân phải di chuyển có chỗ ở tiện nghi và tốt hơn nơi ở cũ, đáp ứng các mục tiêu xây dựng đất nước. Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức có hạn và thời gian thực tập ngắn nên nội dung của luận văn tốt nghiệp khó tránh khỏi sai sót, em rất mong được sự chỉ bảo của các thầy cô và những ý kiến đóng góp của những người quan tâm đến đề tài này để em có thể hoàn thiện hơn và nâng cao kiến thức của mình. Một lần nữa em xin chân thành cám ơn PGS .TS Ngô Đức Cát đã trực tiếp hướng dẫn em đề tài này. Xin cảm ơn các cô, chú, anh, chị Phòng Kế hoạch Tổng hợp- Sở địa chính - Nhà đất Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian em thực tập ở cơ quan. Tài liệu tham khảo 1.Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 2. Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ 3. Kỷ yếu hội thảo đền bù và GPMB các dự án xây dựng ở Việt Nam 4. Dự án 3727 - VIE 5. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp thành phố 6. Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 2002 của ban chỉ đạo GPMB TP. Hà Nội 7. Tạp chí địa chính 8. Tạp chí xây dựng 9. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất 10. Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở 11. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất Mục lục