Đề tài Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng

ng cơ sở hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá trị sử dụng đất, kinh doanh mặt bằng hạ tầng và các công trình kiến trúc trong khu vực dự án. Chủ đầu tư dự án được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án từ khâu giải phóng mặt bằng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho địa phương và người dân bị thu hồi đất nông nghiệp, san đắp nền theo thiết kế và quy hoạch được duyệt và xây dựng cở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, huy động mọi nguồn vốn để thực hiện xây dựng hoàn chỉnh các công trình kiến trúc trong klhu vực. Việc giao đất giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất trong phạm vi khu vực dự án được thực hiện. Chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm toàn bộ diện tích đất đã được giao để tổ chức thực hiện dự án cho đến khi kết thúc và bàn giao cho thành phố. Đối với đất xây dựng nhà ở thực hiện quyền sử dụng đất sau khi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư dự án tổ chức xây dựng nhà ở để kinh doanh hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức cá nhân có nhu cầu để tổ chức thực hiện. Đối với đất xây dựng những công trình chuyên dùng như nhà ở cao cấp văn phòng đại diện, trụ sở cơ quan thực hiện theo hình thức thuê đất, chủ đầu tư dự án kinh doanh mặt bằng hạ tầng để các chủ đầu tư khác đầu tư xây dựng và khai thác, công trình sau khi nhận mặt bằng các chủ đầu tư này trực tiếp trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Đối với đất công cộng và đất xây dựng cơ sở hạ tầng khi kết thúc dự án chủ đầu tư bàn giao không bồi hoàn cho các cơ quan chức năng của thành phố quản lý và sử dụng. 2. Hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án. Được thực hiện theo quy định về quản lý đầu tư và xây dựng của điều lệ quản lý đầu tư xây dựng ban hành kèm theo Nghị định 42 CP ngày 16/7/1996, Nghị định 92/CP ngày 23/8/1997 của Chính phủ và Thông tư số 18/BXD- VKT ngày 10/6/1995 của Bộ xây dựng với hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý. - Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án: + Phối hợp với các cơ quan chức năng của thành phố thống nhất quản lý xây dựng toàn bộ dự án theo quy hoạch được duyệt. + Thống nhất quản lý mặt bằng toàn bộ khu vực thực hiện dự án, quản lý các mốc cao độ, chỉ giới đường đỏ là đầu mối trong việc xin giấy phép xây dựng đối với tất cả các công trình xây dựng trong khu vực dự án. + Sử dụng đất đúng mục đích và trong ranh giới được giao. + Thống nhất quản lý tiến độ thực hiện dự án. + Thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước khi có yêu cầu. + Không làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đất và huỷ hoại đất. + Thực hiện đầu tư và duy trì hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong suốt thời gian thực hiện dự án cho đến khi bàn giao cho các cơ quan quản lý chuyên ngành của thành phố, bàn giao không bồi thường đất công cộng kể cả kết cấu hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước khi kết thúc dự án. + Chịu trách nhiệm đền bù và giải toả mặt bằng, xây dựng toàn bộ khu vực thực hiện dự án. + Tổ chức thực hiện các dự án thông qua các hợp đồng theo pháp luật hiện hành. + Thực hiện kinh doanh và làm nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật. - Quyền hạn của chủ dự án: + Được phép nộp chậm tiền sử dụng đất đối với đât xây dựng nhà ở và tiền thuê đất đối với đất xây dựng các công trình chuyên dùng trong thơi gian thực hiện dự án. + Được chuyển quyền sử dụng đất khi bán nhà ở gắn liền với đất cho mọi công dân Việt nam để xây dựng nhà ở. + Được quyền cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được đầu tư xây dựng trên đó. + Được quyền thế chấp giá trị sử dụng đất tại ngân hàng Việt nam để vay vốn, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với mọi tổ chức, các cá nhân trong và ngoài nước. + Được kinh doanh mặt bằng đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đối với đất xây dựng các công trình kinh doanh để thu hồi vốn đầu tư, bảo đảm tài chính của dự án. + Có quyền yêu cầu các chủ đầu tư khác thực hiện tiến độ đầu tư các công trình xây dựng theo đúng tiến độ chung của dự án, yêu cầu phá dỡ các công trình xây dựng sai quy hoạch và thiết kế được duyệt. + Được khiếu lại, tố cáo khi người khác xâm phạm quyền quản lý mặt bằng dự án và làm ảnh hưởng xấu đến khu đất được giao. + Được hưởng các lợi ích chính đáng cho các công trình công cộng mang lại trong quá trình đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, được bồi thường thiệt hại thực tế khi Nhà nước thu hồi đất. + Được huy động nguồn vốn và chủ đầu tư sử dụng vốn theo mục đích kinh doanh xây dựng, kể cả vốn góp trước của chủ đầu tư khác. Giá trị góp vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình kiến trúc do chủ đầu tư dự án và các chủ đầu tư khác thoả thuận. V. Bài học kinh nghiệm rút ra từ các dự án. Trong những năm vừa qua Công ty đã và đang thực hiện một số dự án như dự án khu nhà ở số 2 Giảng Võ đây là dự án di chuyển cơ sở sản xuất từ nội thành ra ngoại thành nên đồng thời Công ty phải thực hiện 2 dự án cùng một lúc đó là xây dựng cơ sở hạ tầng mới cho công ty thiết bị lạnh Long Biên tại xã minh khai Huyện Từ Liêm và triển khai dự án số 2 Giảng Võ. Công ty còn đang hực hiện triển khai dự án Bắc Linh Đàm mở rộng và dự án chỉnh trang quy hoạch khu nhà ở Vườn Chuối Huyện Thanh Trì. Qua những kết quả đạt được trong việc thực hiện những dự án có thể rút ra những bài học kinh nghiệm sau: 1. Khắc phục tình trạng khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng theo trung tâm hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và ổn định đời sống cho các đối tượng giải phóng mặt bằng. Thực hiện dự án bắc Linh Đàm mở rộng Công ty đã chú trọng đến sự phát triển thống nhất của khu vực dự án với sự phát triển khu vực xung quanh, giữ gìn và tôn tạo các công trình tín ngưỡng và di tích lịch sử xung quanh khu vực dự án. 2. Các khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại, yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật như giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện ngầm, hệ thống thoát nước mưa, nước bẩn tách riêng mà còn các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao, cây xanh đảm bảo sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí .. được đầu tư xây dựng đúng quy hoạch đồng bộ và hiện đại, tương đương với các nước trong khu vực góp phần cải thiện môi trường cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực. 3. Giải quyết nhà ở cho nhân dân đô thị theo mô hình xây dựng các khu nhà ở cao tầng và có thiết kế hiện đại và có giá thành hợp lý và đặc biệt có chủ quản lý thực sự. Mặc dù trong nhiều năm qua, tâm lý của người dân không muốn sống trong những căn hộ chung cư, việc kinh doanh hạ tầng ít có hiệu quả về mặt kinh tế, nhưng đây là một thị trường có nhu cầu rất lớn cần phải quan tâm đúng mức vấn đề cấp bách hiện nay, để đáp ứng chỗ ở cho dân, hiện nay Công ty đang triển khai dự án Bắc Linh Đàm mở rộng, Công ty đã dành 6000 tr đ để xây nhà ở cao tầng để đáp ứng nhu cầu hiện nay, Công ty đã bố trí căn hộ phù hợp với yêu cầu người dân, lắp đặt thang máy hiện đại, an toàn, giá bán sẽ hợp lý, tạo điều kiện cho khách hàng hoàn thiện căn hộ theo ý muốn và khả năng tài chính của mình, Công ty còn cung cấp dịch vụ có liên quan đến công trình, như quản lý vận hành thang máy, bơm nước sinh hoạt, thu gom rác thải, đảm bảo an ninh trật tự trông giữ xe. 4. Có biện pháp huy động vốn hiệu quả trên tinh thần phát động nội lực, thực hiện dự án bằng các nguồn lực trong nước, trong đó vốn huy động của người dân là chủ yếu. Trong việc thực hiện các dự án Công ty đã huy động vốn từ nhiều nguồn từ phát hành trái phiếu công trình, vốn vay ưu đãi của Chính Phủ, một phần vốn từ tiền sử dụng đất chậm nộp để đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội, nhưng nguồn vốn huy động từ khách hàng là chính ( chiếm 70% tổng mức đầu tư dự án ). Với quy trình đầu tư hợp lý và tạo được lòng tin cho khách hàng, công ty huy động vốn nhàn rỗi trong dân để xây dựng đồng bộ hạ tầng và nhà ở theo quy hoạch đã được duyệt. 5. Trong kinh doanh đặc biệt là kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường, phải luôn quán triệt quan điểm kết hợp kinh doanh với phục vụ. Triển khai xây dựng nhà ở thấp tầng kết hợp với xây dựng nhà ở cao tầng, hài hoà lợi ích của Nhà nước, của doanh nghiệp với lợi ích của khách hàng, quan tâm đến đối tượng là cán bộ công nhân viên chức, nghiên cứu đề xuất các chế độ chính sách hỗ trợ để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho những người có thu nhập vừa và thấp. 6. Sự phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển khu đô thi mới là yếu tố hết sức quan trọng, nâng cao tính khả thi của dự án. Các hạng mục công trình chuyên ngành như đường giao thông, thoát nước cấp nước, cấp điện, thông tin bưu điện, nhà ở, công trình công cộng.. đòi hỏi có sự phối hợp thực hiện, quản lý và tham gia đầu tư tích cực của các ngành chức năng, tạo điều kiện vận hành bình thường khi kết thúc và bàn giao dự án. Chương III Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 I. Quan điểm, mục tiêu và phương hướng thực hiện của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2. 1. Quan điểm. Từ khi chuyển đổi nền kinh tế đến nay, Đất nước ta đang trên đà phát triển, hội nhập quốc tế thì vấn đề nhà ở trở nên nóng bỏng và bức xúc, phần lớn nhu cầu nhà ở hiện nay chưa đáp ứng đầy đủ. Đảng và Nhà nước ta đã có những chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở. Để thực hiện chính sách này Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã và đang đóng góp một phần vào quá trình giải quyết vấn đề nhà ở hiện nay trên quan điểm sau: - Tăng cường vai tròg quản lý Nhà nước: Nhà nước cần phải có những chính sách hỗ trợ giúp đỡ các chủ đầu tư dự án, nhất là trong vấn đề giải quyết đền bù, giải phóng mặt bằng, đặc biệt Nhà nước phải quản lý chặt chẽ giá đền bù tránh nâng giá đền bù bừa bãi để khó thực hiện cho các dự án khác và các dự án sau này, vì nhà ở là loại hàng hoá đặc biệt, do đó phải có cơ chế chính sách để thị trường Bất động sản hoạt động theo đúng hướng của Nhà nước và tuân thủ theo các quy định của pháp luật. - Đầu tư phát triển nhà đi đôi với phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khác và dịch vụ đô thị, môi trường kiến trúc .. phát triển cân đối xây dựng mới và cải tạo chống xuống cấp nhà ở, nâng cấp chất lượng cuộc sống cho người dân đo thị, bảo đảm ở, đi lại thuận tiện thoải mái. - Đầu tư phát triển nhà phải theo dự án và quy hoạch được duyệt, thực hiện phân đoạn và chia nhỏ dự án đầu tư ở giai đoạn khả thi nhằm huy động mọi nguồn lực từ các chủ đầu tư khác, đầu tư xây dựng theo quy hoạch. - Đẩy nhanh tiến độ bám sát dự án, kết hợp với các cơ quan chức năng, phòng ban và địa phương nơi có dự án, đầu tư xây dựng nhiều loại hình nhà ở với giá cả hợp lý, đúng tiêu chuẩn chất lượng, cũng như đúng quy hoạch kiến trúc Nhà nước quy định đáp ứng nhu cầu của người dân, phù hợp với sở thích cũng như thu nhập của các đối tượng có nhu cầu về nhà ở. - Huy động các thành phần kinh tế cùng tham gia, cần thực hiện đấu thầu các dự án vừa và lớn, phấn đấu hơn nữa để nâng cao diện tích sàn nhà lên nữa, chất lượng cao hơn nữa đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở. 2. Mục tiêu. - Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo xây dựng thủ đô theo các dự án phát triển đô thị phù hợp với điều chỉnh qui hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ Tướng phê duyệt. - Xây dựng hoàn chỉnh các dự án Tổng Công ty giao và dự án mới do Công ty tự khai thác, phát huy ưu thế cảnh quan, đất đai, văn hoá truyền thống khu vực dự án, tạo điều kiện về nhà ở, cơ sở hạ tầng, các khu dịch vụ nhằm thoả mãn nhu cầu về vật chất tinh, thần ngày càng tăng của nhân dân, tạo thêm động lực phát triển và thực hiện qui hoạch đô thị. - Tiếp tục phát huy những thành quả đã đạt được trong sản xuất kinh doanh và các mặt công tác năm 2001, căn cứ vào tình hình trên khai thác các dự án của đơn vị, Công ty đưa ra kết quả chỉ tiêu sau: Bảng 22: Kết quả chỉ tiêu năm 2002: Chỉ tiêu Đơn vị tính KH năm 2002 Cơ cấu (%) 1. Tổng giá trị sản lượng Tr đồng 45.100 - Nhà ở Tr đồng 29766 66 -Cơ sở hạ tầng Tr đồng 15334 34 2.Tổng doanh thu Tr đồng 4200 -Nhà ở Tr đồng 2839,2 67,6 -Cơ sở hạ tầng Tr đồng 1360,8 32,4 3. Lợi nhuận . Tr đồng 3000 4 Nộp ngân sách Tr đồng 2500 5 Thu nhập bình quân người lao động Ngđ/ng/th 1300 Nguồn: số liệu tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 năm 2002. - Khai thác quỹ đất hiệu quả sử dụng đúng mục đích, kích cầu tiêu dùng, cải thiện môi trường sống cho nhân dân trong khu vực dự án. - Tiếp tục nghiên cứu tìm kiếm trên thị truờng những dự án mới về đầu tư phát triển nhà ở và cơ sở hạ tầng, di chuyển các khu công nghiệp ra ngoại thành và hoàn thành nhiệm vụ Tổng Công ty giao như dự án Bắc Linh Đàm mở rộng: - Nâng cao nghiên cứu chất lượng của dự án để đưa ra các sản phẩm xây dựng cho người dân với chất lượng cao, giá thành hạ phù hợp với điều kiện thu nhập của từng đối tượng. - Nâng cao mức thu nhập, đời sống tinh thần cán bộ công nhân viên trong công ty. - Tiếp tục cử cán bội công nhân viên trong Công ty đi học nâng cao nghiệp vụ hơn nữa để đáp ứng điều kiện hội nhập của đất nước, đáp ứng được nhu cầu công việc ngày càng khó khăn phức tạp. - Đầu tư công nghệ, áp dụng khoa học kỹ thuật để nâng cao chất lượng dự án, chất lượng sản phẩm phù hợp với nhu cầu người dân. Bảng 23: Kế hoạch thực hiện đầu tư xây dựng phát triển nhà ở năm 2002 của công ty đầu tư phát triển nhà số 2 . DTích(m2) DTXD(m2) DT sàn(m2) Mật độ xd(%) Hệ số sử dụng đất Tầng cao bình quân(tầng) Tổnghợp DA 163.744 33.919 200.645 0,21 1,23 5,92 Biệt thự 46.318 13.466 40.397 0,29 0,87 3 Nhàở cao tầng 69.470 17.075 153.125 0,25 2,2 8,97 Trường học 8.469 1.750 4.030 20,67 0,48 2,3 Nhà trẻ 8.570 1.628 3.094 19,0 0,36 1,9 Đất đường 26.057 Đất giãn dân 4.860 1.249 3.747 25,7 0,7 3 3. Phương hướng. Đồng bộ triển khai các bước để thực hiện một dự án, tổ chức bộ máy để triển khai cùng một lúc nhiều dự án và nghiên cứu dự án mới. Để thực hiện mục tiêu trên cần: 3.1. Công tác tổ chức. - Kiện toàn bộ máy Công ty theo mô hình nghiên cứu dự án và quản lý dự án, để giải quyết tầm chiến lược trong việc nghiên cứu, tìm kiếm dự án mới, đặc biệt ở các vị trí chủ yếu. - Phối hợp với phòng tổ chức Tổng Công ty đề xuất, báo cáo Tổng Giám Đốc bổ nhiệm chức vụ Phó Giám Đốc Công ty. - Lập đề cương báo cáo Tổng Công ty cho thành lập phòng nghiên cứu phát triển dự án để đẩy mạnh công tác nghiên cứu và tìm kiếm dự án mới. - Xây dựng đội ngũ nghiên cứu, phát triển dự án mạnh để đảm nhận được công tác nghiên cứu thị trường, tìm kiếm, qui hoạch tính toán có hiệu quả kinh tế của dự án ... Ngoài ra phải xây dựng các bộ phận có chuyên môn sâu về công tác giải phóng mặt bằng và coi đây là nhiệm vụ quan trọng nhất của Công ty. 3.2. Về chính trị tư tưỏng. - Triển khai sâu rộng và quán triệt sau sắc nghị quyết của Đảng Uỷ Tổng Công ty đến từng cán bộ công nhân viên trong đơn vị. - Không ngừng xúc tiến bám sát các dự án đã xác định, nghiên cứu tìm kiếm dự án mới. - Triển khai các dự án phải được ưu tiên, việc đầu tư xây dựng hạ tầng với chất lượng cao và quan điểm phục vụ khách hàng phải đặt lên hàng đầu. - Tranh thủ ủng hộ và không ngừng tăng cường củng cố phát triển các mối quan hệ với các cấp chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý thành phố Hà Nội và bộ xây dựng để triển khai dự án được thuận lợi. 3.3. Tiến độ triển khai dự án trọng điểm. a. Dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm Mở Rộng: Giá trị thực hiện : 37.100 tr đ. Trong đó: + Đầu tư 2.100 tr đ. + Đền bù GPMB 16.000 tr đ ( X1 : 6000 tr đ; X2 :10.000 tr đ ). +XD cơ sở hạ tầng: 13000 tr đ ( X1: 11000 tr đ; X2: 2000 tr đ ). + XD nhà ở cao tầng 6000 tr đ. Doanh thu 37000 tr đ. * Vị trí X1 thuộc xã đại kim. - Phối hợp chặt chẽ với tổ công tác UBND xã Đại Kim, thôn Đại Từ, Công ty Địa chính Hà Nội lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất, triển khai công tác thống kê diện tích từng hộ dân hoàn thành vào 3/3/2002. - Lập dự án đền bù thông qua tổ công tác 10/3/2002, báo cáo Hội đồng đền bù12/3/2002 và trình UBND Huyện duyệt 15/3/2002. - Tổ chức vận động để trả tiền đền bù cho các hộ dân vào cuối tháng 3/2002. - Phối hợp với Sở Địa chính - Nhà đất, UBND xã Đại Kim bàn giao mốc giới chính thức ngay sau khi trả xong tiền đền bù cho các hộ gia đình dự kiến 15/4/2002. - Phối hợp với cơ quan tư vấn thiết kế, các phòng chức năng của Tổng Công ty hoàn tất các thủ tục hồ sơ thiết kế, thẩm định thiết kế hạ tầng trong tháng 4/2002, nhà cao tầng trong tháng 5/2002. - Triển khai thi công các hạng mục công trình hạ tầng từ tháng 5/2002 đến 21/9/2002. - Khởi công nhà ở cao tầng 2/7/2002. * Vị trí X2 xã Hoàng Liệt. - Phối hợp với xã Hoàng Liệt thôn Bằng A triển khai họp dân để đề cư đại diện vào hội đồng và tổ công tác. - Báo cáo UBND huyện Thanh Trì bổ sung danh sách các thành viên của xã Hoàng Liệt thôn Bằng A vào hội đồng và tổ công tác. - Phối hợp với tổ công tác, UBND xã Hoàng Liệt thôn Bằng A Công ty Địa chính thay mặt lập hồ sơ thửa đất triển khai công tác thống kê diện tích của từng hộ dân. - Lập phương án đền bù thông qua tổ công tác 20/6/2002, báo cáo hội đồng đền bù vào 30/6/2002 và trình UBND huyện duyệt vào 15/7/2002. Tổ chức trả tiền dền bù cho các hộ dân vào cuối tháng 7/2002. Phối hợp với Sở Địa chính nhà đất, UBND xã bàn giao mốc giới trên thực tế ngay sau khi trả xong tiền đền bù. b. Dự án khu nhà ở số 2 Giảng Võ. Giá trị thực hiện 8.000 tr đ. Doanh thu 5000 tr đ. 3.4. Những việc khác. - Triển khai dự án chỉnh trang qui hoạch khu nhà ở Vườn Chuối. - Nghiên cứu phát triển dự án mới ở một số điểm trên địa bàn thành phố Hà Nội và một số địa phương khác. - Phát huy quyền làm chủ trong doanh nghiệp, ổn đinh đời sống thu nhập của cán bộ công nhân viên tạo điều kiện bồi dưỡng nâng cao trình độ nghiệp vụ nhận thức cho cán bộ công nhân viên, xây dựng đội ngũ có chuyên sâu trong công tác nghiên cứu và phát triển dự án cũng như triển khai dự án để đáp ứng với sự tăng trưởng hoà nhập với sự phát triển của Tổng công ty cũng như Công ty trong thời gian tới. II. Những giải pháp chủ yếu thực hiện mục tiêu, phương hướng đề ra của Công ty. 1. Hình thức huy động vốn: - Vốn tự có: Khi thành lập Công ty, Công ty đã có mức vốn pháp định, đây là nguồn vốn của Công ty, nguồn vốn này được tăng lên qua việc thực hiện xong các dự án bằng phần lợi nhuận các dự án mang lại sau khi đã chi trả cho các khoản, nguồn vốn này mang tính chất chủ yếu để có thể quyết định đến việc đầu tư vào một dự án cụ thể. Nhất là trong điều kiện hiện nay trước khi bỏ thầu Công ty phải có một lượng vốn tương đối lớn mới có khả năng bỏ thầu, có cơ hội thắng thầu. Trong quá trình đầu tư Công ty phải có phương hướng sử dụng nguồn vốn này hợp lý và có hiệu quả. - Vốn vay: Thường nguồn vốn này Công ty vay ngân hàng hay các quỹ hỗ trợ, các tổ chức với lãi suất ưu đãi và phải có tài sản thế chấp, đây là nguồn vốn vay thêm để thực hiện dự án khi vốn tự có chưa đủ. Trên thực tế nguồn vốn này có vai trò hết sức quan trọng, đa dạng để có thể thực hiện dự án lớn, các chủ đầu tư phải đi vay với một lãi suất nhất định. - Vốn huy động từ việc đóng góp, liên doanh liên kết: Trong một số dự án hiện nay về phát triển nhà ở một số các chủ dự án thường kết hợp với địa phương, nhân dân để cùng thực hiện dự án, bằng hình thức huy động vốn từ trong dân. Hiện nay một số dự án xây dựng nhà ở các hộ gia đình không muốn di dời thì đóng một khoản cho nhà đầu tư để xây dựng sau đó nhận lại căn hộ của mình phù hợp với mức tiền đã đóng. Đó là một hình thức liên kết, thoả thuận giữa chủ đầu tư và các hộ gia đình. Trong trường hợp khác do dự án lớn Công ty có thể liên kết với một số công ty khác cùng thực hiện cùng một dự án hoặc bằng cách đóng góp cổ phần. Vậy từ các hình hức huy động vốn trên Công ty phải đưa ra các biện pháp sử dụng vốn có hiệu quả, phù hợp đem lại dự án chất lượng cao, đúng tiến độ và chi phí phải phù hợp ít tốn kém. * Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Công ty. Quá trình đầu tư hoàn chỉnh dự án gồm 3 giai đoạn : chuẩn bị, thực hiện, quản lý dự án. Quá trình sử dụng vốn đầu tư được thực hiện trong 3 giai đoạn này. Để nâng cao hiệu sử dụng vốn Công ty phải quản lý thống nhất các công trình mà Công ty đang thực hiện, tránh tình trạng đầu tư không đồng bộ các dự án, phân định rõ các chức năng của phòng ban, tổ chức bộ máy Công ty hoạt động sao cho có hiệu quả.Tránh tình trạng ngẫu hứng trong đầu tư, xoá bỏ tình trạng đầu tư vội vàng thiếu kế hoạch vi phạm các quy trình đầu tư , khắc phục tình trạng vừa thiết kế vừa thi công, để nâng cao chất lượng dự án, chất lượng thiết kế đảm bảo đầu tư có hiệu quả, xoá bỏ đầu tư dàn trải dẫn đến dự án thiếu vốn phải thi công kéo dài lãng phí thất thoát vốn đầu tư làm mất thời cơ kinh doanh. Công ty cần phải nâng cao chất lượng lập, thẩm định dự án đầu tư, thiết kế kỹ thuật, lập dự án và quyết toán công trình hoàn thành. Công ty cần phải đầu tư theo chiều sâu đổi mới công nghệ máy móc thiết bị, góp phần nâng cao sức mạnh cạnh tranh sản phẩm. 2. Giải pháp về dự án. Sau khi được các cấp thành phố chấp thuận Công ty bắt tay ngay vào thành lập dự án, để có được một dự án hoàn chỉnh và có hiệu quả thì từ công tác chuẩn bị đến công tác cuối cùng cuả dự án đều phải được thực hiện tốt, mỗi khâu phải đảm bảo độ chính xác, tỷ mỷ và mỗi khâu đó có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. - Thiết lập dự án: Trong thành lập dự án điều quan trọng nhất là xác định được thị trường, mục tiêu của dự án để khi tiến hành công tác qui hoạch phải phù hợp với yêu cầu của khách hàng mà dự án hướng đến. Bên cạnh đó công tác quy hoạch phải đảm bảo việc tái định cư người đân đang sống trong khu vực quy hoạch, cũng như phải mộy phần quỹ đất với giá ưu đãi để xây dụng nhà ở phục vụ cho các chương trình giải toả của Thành phố và người có thu nhập thấp. Quy hoạch của dự án cũng phải đáp ứng được yêu cầu phát triển của đô thị trong tương lai, tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cũng như hài hoà, tính thẩm mỹ của đô thị mới. Thứ 2: Phải khảo sát và tính tổng chi phí đầu tư thạt chính xác ( bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, san nền, làm đường, cấp nước, thoát nước, cấp điện...) làm cơ sở để xác định giá thành sản phẩm ( nhà, nền nhà ) phải xây dựng yếu tố vốn và dòng lưu kim điểm hoà vốn ( với phương châm tính chi phí tối đa tính lợi nhuận tối thiểu để đảm bảo an toàn đầu tư ). Ngoài ra còn phải tính đến các chính sách của Nhà nước trong đầu tư xây dựng cơ bản, cấp đất, tiền sử dụng đất, nguồn vốn và thuế sao cho khai thác và huy động được đầy đủ, đúng đắn các chính sách Nhà nước nhằm hỗ trợ tối đa cho dự án đang thiết lập. Quá trình duyệt dự án phải đeo bám thường xuyên, có tiến độ thời gian, có phân công từng cán bộ theo dõi ( kể cả theo dõi đôn đốc lập dự án ). Nếu một dự án phải trải qua 40 bước công việc, mỗi bước công việc cần hai lượt văn bản ( một gửi đi một nhận về ) thì cần trên 80 văn bản, mỗi văn bản phải thực hiện trong một tuần thì nhanh cũng phải mất 4 tháng mới có đầy đủ hồ sơ trình duyệt của một dự án ( nếu dự án nhóm A phải trình duyệt phải trình Trung ương thì thời gian kéo dài hơn..). Việc tạo mối quan hệ hỗ trợ của các ngành, Thành phố, Trung ương là sự cần thiết và vô cùng quan trọng để hoàn tất dự án sớm, đây là một trong những yếu tố thành công của dự án. Triển khai và quản lý dự án: Để triển khai một dự án thì việc đều tiên phải tính đến nguồn vốn để đầu tư và thị trường tiêu thụ cả hai vấn đề này phải gắn vào nhau: chỉ đầu tư và đầu tư đến đâu khi biết rõ nguồn vốn đầu tư ở đâu có thể đạt tới mức nào, thị trường cần loại sản phẩm gì, giá cả ra sao, nếu không gắn hai vấn đề trên chung với nhau thì không thể đạt hiệu quả đầu tư . Nguồn vốn đầu tư phải chuẩn bị chu đáo, không để tiến độ đầu tư bị ách tắch bởi vốn. Vốn huy động của khách hàng và các đơn vị góp vốn là quan trọng cộng với vốn vay ưu đãi dài hạn bởi dự án cần có thời gian để hoàn vốn ( nhóm B thường từ 2-3 năm, nhóm A từ 5-7 năm ) phải thực hiện đúng trình tự đầu tư hồ sơ thủ tục phải thực hiện đầy đủ và hoàn chỉnh tránh làm trước khắc phục sau sẽ làm ách tắch dự án. Phải xem xét toàn diện xin ý kiến đầy đủ của các ban ngành Trung ương và Thành phố để dự án được triển khai được thuận lợi. . Cần xin được chậm nộp tiền sử dụng đất và xin được tính thuế đúng theo hiện trạng sử dụng đất khu đất dự án ( nếu là ruộng lầy nộp theo đúng hiện trạng ). . Việc giải toả đền bù cho dân phải được chính quyền địa phương ủng hộ: phải theo giá hợp lý, tránh đội giá, vượt giá dự tính trong dự án đền bù giải toả, như vậy sẽ đẩy giá thành sản phẩm lên không đảm bảo hiệu quả dự án và có thể làm ảnh hưởng đến các dự án tiếp theo trong khu vực. . Huy động vốn - nguồn vốn nội lực là quan trong hợp tác cùng phát triển là phương trâm quan trọng, là một doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiều dự án, nhiệm vụ nặng nề chúng tôi nhận thấy rằng việc liên doanh liên kết chính là con đường phát huy mọi nội lực xã hội hoá đầu tư tạo ra các nguồn lực từ vốn đất đai kinh nghiệm để sản xuất kinh doanh có hiệu quả, kích thích thị trường đĩa ốc có phần chựng lại hiện nay. Với phương châm huy động mọi nguồn lực xã hội để cùng đầu tư cho nhà ở Công ty đã cùng kết hợp với các đơn vị thành viên khác của Tổng Công ty cùng thực hiện. Trong triển khai dự án luôn kết hợp lấy dự án ngắn, quy mô vừa và nhỏ nuôi dự án dài quy mô lớn, các dự án Công ty triển khai đan xen vào nhau, bổ sung hỗ trợ cho nhau. Trong điều kiện chính sách về nhà đất còn nhiều biến động, chưa lường hết được, Công ty chủ trương mở rộng hợp tác liên doanh với một số đơn vị để cùng hưởng chung lợi nhuận và chia sẻ rủi ro - xây dựng và hợp tác với các nhà đầu tư thứ cấp. Tóm lại thông qua thực tế thiết lập và triển khai, quản lý dự án đầu tư kinh doanh nhà ở Công ty đã rút ra được một số kinh nghiệm sau: * Chọn lựa địa điểm là khâu rất quan trọng ảnh hưởng tới toàn bộ đời sống của dự án. Do đó phải thận trọng và có bài toán tối ưu về địa điểm. * Dự án phải tính toán cụ thể, chính xác trên cơ sở khảo sát về các mặt địa hình phương án đền bù giải toả, hạ tầng kỹ thuật, xã hội nguồn vốn và dòng chảy tài chính, thị trường ... nhất quyết không để dự án chỉ là thủ tục để thông qua các cấp còn đầu tư kinh doanh là chuyện khác. * Huy động nội lực là chính, kết hợp với mở rộng hợp tác liên doanh thiết lập hệ thống đầu tư thứ cấp. * Kết hợp các loại hình quy mô dự án để bổ sung hỗ trợ lẫn nhau theo phương thức lấy ngắn nuôi dài, lấy dự án nuôi dự án. * Phải lựa chọn cán bộ và Ban quản lý dự án: cán bộ quản lý dự án phải có am hiểu tình hình đầu tư kinh doanh nhà, có kỹ thuật và năng lực quản lý dự án, có mối quan hệ rộng giữa các ban ngành liên quan đến thiết lập dự án và quản lý dự án. * Coi trọng công tác quảng cáo tiếp thị kể cả quảng cáo thương hiệu lẫn sản phẩm. 3. Giải pháp về công nghệ. Công ty chú trọng đến đầu tư vào công nghệ để đẩy nhanh tiến độ của dự án, nâng cao hiệu quả công việc, nâng cao được khả năng thắng thầu và đem lại chất lượng cho công trình, cho sản phẩm xây dựng để đảm bảo góp phần vào quá trình phát triển và cung cấp nhà ở cho nhu cầu hiện nay. Công ty mua sắm và áp dụng những tiến bộ khoa học mới trong xây dựng cũng như trong quá trình lập dự án, đảm bảo được hiệu quả của dự án ngay từ khi mới bắt đầu thực hiện nghiên cứu. 4. Giải pháp về đào tạo. Công tác đào tạo và tuyển dụng là một chiến lược lâu dài, là một đơn vị hầu hết là cán bộ trẻ nên việc tuyển dụng và đào tạo cán bộ là một vấn đề hết sức quan trọng mang tầm chiến lược cho ổn định và tăng trưởng và phát triển của đơn vị. Nâng cao trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ công nhân viên chức mang tính quyết định đến sự phát triển của Công ty trong quá trình hội nhập của đất nước, đòi hỏi đội ngũ công nhân viên phải có trình độ cao đáp ứng được công việc càng ngày càng phức tạp hơn khó khăn hơn. Đội ngũ cán bộ công nhân viên trong Công ty có 80% có trình độ đại học, trong năm tới và hiện tại công ty phải có những biện pháp để nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ công nhân viên chức hơn nữa bằng cách cho đi tập huấn, đi học hàm thụ, nâng cao nghiệp vụ để đáp ứng công việc trong tương lai, cần tạo điều kiện cho cán bộ công nhân viên đi học cao học nâng cao nghiệp vụ quản lý. Vậy tuyển dụng và đào tạo cán bộ công nhân viên là một chiến lược lâu dài, nâng cao nghiệp vụ đáp ứng điều kiện công việc trong quá trình hội nhập của đất nước và thúc đẩy sự lớn mạnh của Công ty. III. Một số kiến nghị . 1. Quy hoạch kiến trúc. Từ thực trạng hiện nay ở Hà Nội và một số khu đô thị khác, tình hình về quy hoạch kiến trúc còn đang lộn xộn, xây dựng trái phép, lấn chiếm, kiến trúc lộm nhộm, không đảm bảo tính thẩm mỹ và tiện nghi cho sinh hoạt. Chính Phủ đã có chính sách quy định về xây dựng, kiến trúc, quy hoạch góp phần và phấn đấu để mội gia đình đều có nhà ở hợp pháp tiện nghi hơn phù hợp với điều kiện của từng hộ đó cũng là mục tiêu chiến lược trong phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Các khu nhà của người dân cần quy hoạch, kiến trúc phù hợp đảm bảo tính thẩm mỹ có đầy đủ cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng như thương mại, trường học, văn hoá, y tế ... cần phải được tôn tạo, nâng cấp xây dựng mới đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân từ đó tạo được cảnh quan đồng bộ giữa cơ sở hạ tầng, nhà ở một cách hài hoà tạo được bộ mặt mới cho đô thị. * Giải pháp chính trong việc quy hoạch kiến trúc: - Uỷ Ban nhân dân các tỉnh thành phố, tập ctrung chỉ đạo hoàn thành công tác quy hoạch chi tiết, điều lệ quản lý quy hoạch và công khai để các chủ đầu tư có cơ sở để chuẩn bị các dự án phát triển nhà ở, nhân dân thực hiện xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch và tham gia việc kiểm tra, kiểm soát. - Công bố các khu được phép cải tạo, nâng cấp nhà ở tại các thành phố cũ và các khu nhà ở xây dựng tạm thời trong thời gian chiến tranh để tạo sự thuận lợi cho các tổ chức cá nhân thực hiện việc cải tạo xây dựng lại theo quy hoạch, quy hoạch bảo tồn khu phố cổ, các khu chung cư cao tầng, các làng nghề truyền thống, các khu mang tính chất lịch sử . - Tại các đô thị phải có biện pháp cụ thể để khuyến khích dân tự phát triển các thành phố vệ tinh, các thị xã, thị trấn để giảm tốc độ phát triển dân số và nhu cầu nhà ở tại trung tâm thành phố. - Lập và chỉ đạo thực hiện quy hoạch phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho dân cư đô thị, cán bộ công nhân viên các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn. - Tổ chức nghiên cứu tuyển chọn và phổ biến rộng rãi các mẫu nhà ở phù hợp với đặc điểm đô thị, cảnh quan kiến trúc của từng địa phương, đa dạng hoá kiến trúc cơ cấu căn hộ, vật liệu xây dựng nhà ở đáp ứng điều kiện kinh tế của đối tượng khác nhau trên địa bàn. - Thiết kế nhà ở chung cư cao tầng phải bảo đảm tiêu chuẩn diện tích, không gian ở và giá thành hợp lý để phục vụ cho các đối tượng thuê nhà hoặc mua trả góp. Đồng thời phải có các mẫu căn hộ chung cư cao cấp đáp ứng nhu cầu đối tượng có thu nhập khá và cao. - Dọc theo tuyến phố việc xây dựng nhà ở phải theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đảm bảo có hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ. Trong trường hợp chủ nhà được phép tự đảm nhận xây dựng nhà ở theo quy định thì phải bảo đảm tiêu chuẩn kiến trúc và quy hoạch ( cốt nền chiều công trình, chỉ giới xây dựng...) và có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan có chức năng. - Quy hoạch phát triển nhà ở theo điểm dân cư, theo dự án kết hợp khai thác quỹ đất nhỏ, lẻ tại các khu dân cư hiện có để phát triển nhà ở, kết hợp nâng cao chất lượng hạ tầng cho toàn bộ khu vực, tạo sự hoàn chỉnh cho các khu đô thị đã có. - Tại các khu chung cư cao tầng cần phải phá bỏ phần diện tích cơi nới để khôi phục kiến trúc ban đầu. Đối với các khu nhà bị lún nứt, hư hỏng nặng cần sớm có kế hoạch phá dỡ và thay thế mẫu nhà chung cư cao tầng hiện đại và văn minh hơn. - Quy hoạch phát triển nhà tại các khu đô thị mới phải được xây dựng hiện đại đáp ứng tiêu chuẩn sống của thế kỷ 21. Các khu nhà ở trong khu đô thị mới nhất thiết phải có kết cấu hạ tầng đồng bộ. Mầu thiết kế nhà ở và các công trính kiến trúc phải đảm bảo không bị lạc hậu trong thời gian 15-20 năm. Trong các khu đô thị mới cần phải quy hoạch chi tiết và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trước khi xây dựng nhà. Quy hoạch các khu cao tầng dọc tuyến phố chính các khu đô thị mới nên có mẫu nhà ở kết hợp với dịch vụ ( tầng 1 làm cửa hàng kinh doanh hoặc tầng 1 thông với tầng 2 ). Các dãy nhà phía sau tuyến phố chính có thể cho phép các hộ có nhu cầu phát triển nhà thấp tầng theo phương án quy hoạch đã được duyệt. - Đối với các khu đất có quy mô lớn trong khu vực đô thị mới hoặc nằm ven tuyến phố chính lớn và trục đường giao thông chính, cần ưu tiên phát triển nhà ở chung cư cao tầng có hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, diện tích căn hộ phù hợp với hộ gia đình từ 4-6 người, diện tích bình quân tối thiểu từ 10m2 / nguời trở lên. Ngoài các căn hộ chung cư cao tầng dành cho đối tượng có thu nhập thấp, cần có các nhà ở cao tầng với căn hộ cao cấp, tiện nghi đầy đủ, diện tích rộng rãi để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp khá giả. - Quy hoạch nhà ở phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng; quỹ nhà ở để phục vụ cho nhu cầu đền bù, giải phóng mặt bằng cần được bố trí trong các dự án phát triển nhà ở hoặc dự án khu đô thị mới gần với các địa điểm cần giải phóng mặt bằng. Hình thức đền bù có thể xây dựng sẵn quỹ nhà ở hoặc chuẩn bị đất theo quy hoạch để đáp ứng nhu cầu các hộ được đền bù. - Đối với các khu vực chưa được quy hoạch chi tiết hoặc mới chỉ có quy hoạch chung thì cần có quy hoạch cụ thể về quản lý xây dựng, quản lý kiến trúc để nhân dân có thể xây dựng nhà ở và chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở, đồng thời có trách nhiệm đóng góp về tài chính theo quy định. Cải cách thủ tục hành chính bảo đảm đơn giản quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cấp phép xây dựng, tạo điều kiện cho mọi đối tượng có nhu cầu về nhà ở đều được giải quyết nhanh chóng theo trình tự và thời gian quy định. 2. Về đất đai và xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng. Để thúc đẩy sự tăng trưởng trong lĩnh vực phát triển nhà ở Chính Phủ trình Quốc Hội sửa đổi và bổ sung luật đất đai và ban hành chỉ đạo thực hiện chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tích cực tham gia đầu tư xây dựng nhà ở theo những nội dung cơ bản sau: * Chính sách về đất ở. - Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở được phép áp dụng các cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, được phép chậm nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phải nộp tiền trong phạm vi dự án, được miễn tiền sử dụng đất khi xây dựng nhà chung cư cao tầng. - Thực hiện chính sách tạo điều kiện ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở đối với các dự án nhà ở dành cho công nhân viên chức và người có thu nhập thấp ( áp dụng đối với dự án nhà ở ưu đãi ); miễn giảm tiền sử dụng đất; Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ngoài phạm vi dự án và các công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án. - Đối với các dự án cải tạo chỉnh trang nâng cấp các khu nhà hiện có, cho phép chủ đầu tư dự án tự cân đối tài chính thông qua cho phép sử dụng quỹ đất để tạo nguồn vốn vừa đáp ứng nhu cầu tái định cư, vừa kinh doanh để bù đắp lại chi phí đầu tư ( đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình kỹ thuật ). - Cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở sử dụng số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án và các công trình kỹ thuật ngoài phạm vi dự án gắn với hệ thống hạ tầng chung. - Đẩy nhanh tiến trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình có quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật để họ có điều kiện cải tạo nhà ở. - Các cơ quan chức năng của tỉnh, thành phố cần sớm tập trung xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để Hội đồng xem xét, tham gia ý kiến trước khi trình Chính phủ phê duyệt. Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá cần xem xét cân nhắc kỹ việc chuyển đổi đất nông nghiệp khác nhằm hạn chế sự suy giảm diện tích đất nông nghiệp trong thời gian tới. - Ban hành các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất theo từng đối tượng để áp dụng trên phạm vi địa bàn thành phố trên cơ sở tuân thủ theo đúng các văn bản quy phạm phám luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành. - Đối với các hộ có đất riêng lẻ đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp các cơ quan cần sớm giải quyết việc xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật nhằm taọ cơ sở pháp lý trong quản lý và phát triển nhà ở. Từng bước hạn chế và chấm dứt việc ây dựng, cơi nới nhà ở trái phép đang diễn ra phổ biến hiện nay. * Phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng - Trong các dự án phát triển nhà ở, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị ( đường giao thông, hệ thống cấp nước, cấp điện, hệ thống xử lý nước thải, rác thải nhất thiết phải được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh trước khi xây dựng nhà ở và hệ thống công trình dân dụng khác. Hạn chế tối đa việc giao đất riêng lẻ cho từng hộ tại những khu đất chưa được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. - Để thúc đẩy lĩnh vực nhà ở đô thị phát triển, cần tập trung nghiên cứu áp dụng chính sách khai thác quỹ đất để xây dựng hạ tầng trên cơ sở có sự giám sát và quản lý chặt chẽ của cơ quan các cấp và các cơ quan chức năng liên quan để tạo ra nguồn tài chính hỗ trợ phát triển nhà. - Các địa phương có trách nhiệm đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào có liên quan trực tiếp tới khả năng vận hành của các dự án nhà ở để đảm bảo sự đồng bộ khi đưa dự án vào khai thác, sử dụng. - Phân rõ chức năng nhiệm vụ về quản lý đầu tư xây dựng và quản lý sử dụng hệ thống kết cấu hạ tầng trong các khu nhà ở giữa các cấp chính quyền, các ngành chức năng, cộng đồng dân cư, phát huy vai trò của cộng đồng dân cư trong quá trình khai thác và sử dụng hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị. 3. Về đền bù, giải phóng mặt bằng. Chính sách giải phóng mặt bằng là một trong những nội dung quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả, thực hiện của chương trình phát triển nhà ở đô thị , thành phố. Ngoài việc tuân thủ các quy định chung về đền bù giải phóng mặt bằng do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với dự án phát triển nhà cần phải có các cơ chế và giải pháp thực hiện phù hợp với đặc điểm của từng dự án theo nguyên tắc sau: - Đối với các dự án có quy mô lớn ( dự án xây dựng các khu nhà ở, khu đô thị mới, dự án cải tạo chỉnh trang khu dân cư phục vụ tái định cư ..) cần tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật để lập dự án đền bù, giải phóng mặt bằng chình cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Đối với các dự án kinh doanh nhà ở có quy mô nhỏ tại các vị trí thuận lợi đất đai có giá trị cao thì cho phép các chủ đầu tư bổ sung chi phí di chuyển trên cơ sở đảm bảo hiệu quả đầu tư của dự án và lợi ích của các hộ cần giải toả khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. - Khi thực hiện dự án mở đường mới tại khu vực đô thị cần gắn với dự án phát triển nhà. Phần diện tích đất xây dựng dọc theo các tuyến đường mới mở phải cần được quản lý chặt chẽ tránh tình trạng lấn chiếm trái phép. - Cần ưu tiên tái định cư đối với các hộ có thu nhập thấp, hoàn cảnh kinh tế khó khăn, không có việc làm ổn định để tránh làm xáo trộn cuộc sống của họ khi chuyển đến nơi ở mới. - Trong các dự án phát triển nhà ở, ưu tiên giải quyết nhà ở cho các hộ thực tế trước đây đã có chỗ ở trong phạm vi dự án. Đối với các hộ đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước sẽ tiếp tục được thuê nhà ( sau khi dự án hoàn thành ) với diện tích không nhỏ hơn diện tích cũ. Đối với các hộ trước đây thuê nhà ở thấp tầng, nếu phải chuyển lên tầng cao hơn thì được tiếp tục được thuê với diện tích bằng hoặc cao hơn diện tích cũ. Tuỳ theo điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu tư dự án được phép vận dụng hệ số tăng diện tích từ 1-2 lần diện tích thuê nhà cũ đối với các hộ tái định cư tiếp tục có nhu cầu thuê nhà ở. Chủ dự án dành một phần thích hợp cho các đối tượng có khó khăn về chỗ ở, trước hết ưu tiên cho các đối tượng cùng quận huyện nơi có dự án phát triển nhà ở. - Các dự án về nhà ở thực sự gặp khó khăn trong quá trình thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư dự án được phép lập phương án hỗ trợ chi phí đối với các hộ cần di chuyển trình UBND cấp tỉnh giải quyết trên cơ sở vẫn đảm bảo hiệu quả đầu tư của dự án. - Để khuyến khích các hộ dân tại các khu vực trung tâm các đô thị tự nguyện di chuyển ra các khu ven nội nhằm giảm bớt mật độ dân cư trong nội thành và cải thiện môi trường sống khu vực đô thị, UBND cấp tỉnh xem xét giải quyết việc tăng mức hỗ trợ, thưởng cho các hộ di chuyển nhanh .. đối với các dự án cải tạo, phát triển nhà ở tại các quận nội thị. - Đối với các hộ được đền bù thoả đáng nhưng vẫn cố tình không chịu di chuyển thì các cơ quan chức năng của địa phương cần có những biện pháp xử lý nghiêm minh theo pháp luật. - Các cơ quan chức năng có liên quan của địa phưong có trách nhiệm xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hàng năm và từng giai đoạn, kế hoạch tài chính để phục vụ nhu cầu đền bù giải phóng mặt bằng đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở đã đề ra. Trong quá trình thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng cần nghiên cứu bổ sung chính sách sát với thực tế địa phương trình cơ quan có thẩm quyền ban hành để bảo đảm cho các hộ phải di chuyển chỗ ở ổn định tại nơi ở mới. 4. Tài chính. * Nguồn tài chính để phát triển nhà: Thực hiện chủ trương xoá bao cấp về nhà ở, nguồn vố phát triển đô thị chủ yếu dựa vào khả năng tài chính của các doanh nghiệp và các đối tưoựng có nhu cầu về nhà ở. Nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ về tài chính thông qua các cơ chế chính sách huy động vốn, miễn giảm tiền sử dụng đất, đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Nguồn vốn để thực hiện chương trình phát triển nhà đô thị gồm: - Vốn đầu tư của Nhà nước. + Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị ngoài phạm vi dự án, nhưng có liên quan trực tiếp đến khả năng vận hành của các dự ánnhà ở ( hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện chiếu sáng, thông tin liên lạc, đường giao thông ..) + Hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi cải thiện chỗ ở theo quy định. + Đầu tư, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đang bị hư hỏng xuống cấp. + Cho các chủ đầu tư vay để đầu tư xây dựng dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân viên chức, người có thu nhập thấp và xây dựng quỹ nhà ở phục vụ cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. + Cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở vay với lãi suất ưu đãi để cải thiện chỗ ở. - Vốn huy động của các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước, các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở được huy động vốn của các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước dưới các hình thức: +Phát hành trái phiếu, tín phiếu, liên doanh, liên kết, góp vốn theo quy định của pháp luật. + Vốn ứng trước của các đối tượng có nhu cầu nhà ở. + Vay vốn của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước. * Thành lập quỹ phát triển nhà ở. Trong giai đoạn 2001- 2005, các cơ quan chức năng của các tỉnh thành phố có trách nhiệm nghiên cứu đề án thành lập quỹ phát triển nhà ở trình UBND cấp tỉnh xem xét phê duyệt, quyết định. - Ngân sách Nhà nước cấp để hình thành vốn điều lệ theo quy định được trích từ khoản thu của các địa phương gồm: tiền sử dụng đất, bán nhà ở và thanh lý tài sản, tiền cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. - Các khoản tiền đóng góp của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước nếu có. - Tiền huy động từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo quy dịnh của pháp luật. Quỹ phát triển nhà ở được sử dụng vào mục đích sau: + Cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở vay với lãi suất thấp để đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng trong phạm vi dự án theo nội dung và phương án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. + Cho các đối tượng có nhu cầu, trước hết ưu tiên đối tượng cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang nhân dân để cải thiện nhà ở. 5. Về khoa học kỹ thuật. - Phát triển khoa học công nghệ trong đó chú trọng nghiên cứu những vấn đề thuộc khoa học tự nhiên và khoa học xã hội phục vụ cho phát triển nhà. Nhà nước cần có chính sách khuyến khích việc nghiên cứu ứng dụng chuyển giao công nghệ trong xây dựng nhà ở. Ưu tiên sử dụng công nghệ sạch trong lĩnh vực nhà ở. - Xây dựng và ban hành đồng bộ cơ chế chính sách, tiêu chuẩn, quy phạm phục vụ yêu cầu quản lý và phát triển nhà ở. - Thực hiện tốt công tác cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đầu tư phát triển nhà. 6. Kiện toàn tổ chức và nâng cao năng lực cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở. * Tăng cường hoạt động của ban chỉ đạo nhà ở và đất ở nhằm chỉ đạo xây dựng chính sách, chế độ trong lĩnh vực phát triển nhà ở; tổng hợp tình hình thực hiện định hướng phát triển nhà ở, các chương trình phát triển nhà ở đề xuất các cơ chế chính sách lớn trình Chính phủ ban hành nhằm huy động các nguồn lực để đạt được mục tiêu cải thiện và nâng cao điều kiện ở của người dân. Chỉ đạo các địa phương tổ chức thực hiện chính sách nhà ở, tổng kết đánh giá kết quả, đề nghị sửa đổi, bổ sung kịp thời các chính sách trong lĩnhvực nhà đất. Tăng cường hợp tác với các tổ chức trong và ngoài nước về lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở. * Hệ thống quản lý và phát triển nhà ở. - Để thực hiện tốt yêu cầu quản lý và phát triển nhà ở cần thiết phải tăng cường vai trò trách nhiệm của BXD về quản lý thống nhất trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở trên phạm vi cả nước. - Các thành phố trực thuộc Trung ương và các tỉnh có các đô thị lớn loại 2 cần có tổ chức đủ năng lực để giúp UBND thực hiện nhiệm vụ quản lý và phát triển nhà ở. - Các tỉnh còn lại phải tăng cường bộ máy quản lý và phát triển nhà ở để có đủ năng lực thực hiện tốt nhiệm vụ. - Tại các quận huyện, thị xã thuộc tỉnh, các phường thị trấn phải có bộ phận quản lý nhà ở. * Về việc hệ thống các doanh nghiệp phát triển nhà ở. - Củng cố và tăng cường các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà theo ngyên tắc huy động nhiều lực lượng của nhiều thành phần kinh tế tham gia. Tại các thành phố trọng điểm như thành phố Hà Nội, TPHCM cần tăng cường củng cố để các Tổng công ty kinh doanh nhà ở có đủ sức mạnh có đảm nhiệm xây dựng khối lượng lớn về nhà ở. Các tỉnh thành phố khác cũng cần kiện toàn các công ty đầu tư kinh doanh nhà, tạo điều kiện thuận lợi để huy động nhiều nguồn lực, lực lượng tham gia xây dựng nhà ở. - Tổ chức tốt việc kết hợp giữa các viện nghiên cứu và các trường đại học và các đơn vị tư vấn mạnh để nghiên cứu vấn đề quan trọng về kỹ thuật, công nghệ cũng như các mô hình phát triển nhà ở có hiệu quả nhằm góp phần thúc đẩy nhanh sự nghiệp phát triển nhà ở. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc nghiên cứu trình quốc hội luật đầu tư kinh doanh bất động sản trong giai đoạn 2001- 2005 để làm cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động mang lại hiệu quả thiết thực. Kết luận Tóm lại cùng với sự phát triển của đất nước thì vấn đề giải quyết vấn đề nhà ở càng trở lên bức súc và khó khăn hơn. Trong điều kiện đất nước hiện nay Đảng và Nhà nước đã đưa ra một số chính sách về phát triển nhà ở nhằm khuyến khích phát triển nhà ở theo đúng quy hoạch, quy định về kiến trúc của Nhà nước để đáp ứng nhu cầu hiện nay và trong tương lai. Để góp phần vào thực hiện chính sách Nhà nước Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - BXD Đã tham gia góp phần vào quá trình giải quyết vấn đề nhà ở và cơ sở hạ tầng cho người dân đô thị để góp phần nâng cao điều kiện vật chất sinh hoạt và nâng cao bộ mặt đô thị. Cùng với thực trạng đó nên trong quá trình thực tập tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 em đã lựa chọn và đi vào nghiên cứu này nhằm tìm hiểu thực trạng, cách xác định giá nhà ở để bán và cho thuê, từ đó em đua ra một số kiến nghị và giải pháp của Công ty nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà hiện nay. Trong quá trình nghiên cứu do điều kiện thời gian và hiểu biết có hạn nên nội dung chưa được đầy đủ, em mong có sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các bác các anh các chị trong Công ty để em được hiểu hơn và hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đõ của các thầy cô giáo, đặc biệt thầy giáo PGS-TS Ngô Đức Cát và cùng các bác các anh các chị trong Công ty đã hết sức nhiệt tình tạo điều kiện cho em để em hoàn thành luận văn này. Tài liệu tham khảo Sách: Va 943 - 947/92 QH các đô thị Việt Nam và những dự án phát triển đến sau năm2000. Vc 4515 - 4518/92 Hệ thống hoá các văn bản pháp luật về nhà ở đất đai và thuế nhà đất. Vc14171 - 14180/92 Đất đai và nhà ở những quy định mới nhất. Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất ( chủ biên: GS - TSKH Lê Đình Thắng). Giáo trình Quản lý đất đai và nhà ở (chủ biên: GS - TSKH Lê Đình Thắng). Hội nghị về nhà ở BXD năm 2001. Quy hoạch các đô thị Việt Nam NXB Xây dựng. Báo và tạp chí: T/C Địa chính số 1 (1/2000) Tăng cường quản lý Nhà nước về thị trường BĐS. T/C Địa chính số 3 ( 3/2000) tìm hiểu một số quy định về giá đất và thực tiễn áp dụng định giá đất. T/C Địa chính số 5 ( 5/2000) Chính sách pháp luật khoản thu từ đất. T/C Địa chính số 6 ( 6/2000) Phân tích tổng cung BĐS trên thị trường có liên hệ Việt Nam. T/C Địa chính số 10 (10/2000) Những phương pháp truyền thống sử dụng trong định giá đất. Tạp chí xây dựng số 4/97 Kinhn doanh phát triển nhà ở sự nghiệp to lớn nhưng còn nhiều khó khăn. Tạp chí xây dựng số 9/2000 Nhà ở cho người có thu nhập thấp một nhu cầu bức xúc ở Hà Nội. Tạp chí xây dựng số 10/2000 Công tác thị trường ở một số công ty xây dựng. Tạp chí xây dựng số 10/2000 Hiện trạng chính sách phát triển nhà ở Trung quốc. Tạp chí tài chính số 10(432)/ 2000 Một số vấn đề cơ bản về giá đất. Tạp chí tài chính số 5 (439) 2001 Thị trường BĐS, một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS ở nước ta. Tạp chí thị trường giá cả số 1/1999 Thẩm định gí BĐS ở Thái lan. Tạp chí thị trường giá cả số 6/2001 Phát triển mạnh nhà ở hướng kích cầu hiệu quả ổn định phát triển mạnh kinh tế xã hội thủ đô. Tạp chí thị trường giá cả số 7/2001 Thẩm định BĐS theo phương pháp hiện đại. Báo Báo đầu tư số đầu tư số 104 (30/8/2001) ách tắc di dân làm chậm GPMB. Báo đầu tư số 87 (727) 21/7/2001 Vẫn khó GPMB. Báo đầu tư số 91 (31/7/2001) Cách xác định mức đền bù, khung giá đất sẽ mềm rẻo hơn, Hà Nội có quy chế GPMB. Tài liệu của Công ty.