Đề tài Một số giải pháp nhằm tăng cường đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

ưu tâm. Để trang trải cho các nhu cầu cải thiện chỗ ở, gần một nửa số gia đình trên cho biết họ sẽ phải vay mượn thêm từ những nguồn sau: Vay của bạn bè, người thân trong gia đình: đây là nguồn vay chủ yếu chiếm khoảng 50%. Vay vốn từ Ngân hàng chỉ chiếm gần 20%. Chi phí lấy từ tiền bán nhà cũ là 30% Như thế nhu cầu về một thị trường tín dụng bất động sản cũng như nhu cầu về một thị trường nhà đất là khá lớn ở Thành phố Hà nội. Từ những nghiên cứu trên đây về nhu cầu nhà ở của người dân Hà nội cho thấy các dự án phát triển nhà ở muốn có được thành công phải coi trọng yếu tố nghiên cứu thị trường, phát hiện ra đối tượng khách hàng tiềm năng, xem xét nhu cầu của họ về căn nhà trong tương lai cũng như phương thức mà họ sẽ sử dụng để tài trợ cho nhu cầu của mình. Tất cả những yếu tố xem xét đó để đảm bảo những căn nhà xây dựng xong sẽ có người sử dụng, tránh tình trạng nhà thừa thì vẫn thừa mà thiếu thì vẫn thiếu như hiện nay. II. Một số giải pháp nhằm tăng cường đầu tư phát triển nhà ở tại Hà nội 1. Giải pháp huy động vốn 1.1. Đa dạng và cải cách chính sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân sách Xây dựng nhà ở theo mô hình dự án đòi hởi sự thống nhất đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mà nhiều trong số đó là những công trình công cộng phục vụ cho lợi ích của cả cộng đồng và khó hay không thể thu hồi vốn đầu tư. Để hoàn thành một dự án như vậy thì nguồn vốn Nhà nước có ý nghiã cực kỳ quan trọng, khơi thông và đảm bảo cho sự thành công của các nguồn vốn khác. Vốn Ngân sách không chỉ thể hiện đơn gian dưới dạng tiền tệ mà Nhà nước với tư cách là đại diện của nhân dân còn sở hữu nhiều tài sản quốc gia khác trong đó quan trọng nhất phải kể đến nguồn tài nguyên đất. Một điểm cần lưu ý là dù trong bất cứ điều kiện nào thì nguồn vốn Nhà nước chỉ đóng vai trò hỗ trợ nhất định, tăng tính hấp dẫn hay chia sẻ phần nào rủi ro cho các dự án xây dựng nhà ở mà thôi. Trong điều kiện Việt nam nói chung và Thủ đô Hà nội nói riêng đang cần một lượng vốn rất lớn phục vụ cho sự nghiệp CNH, HĐH của đất nước thì việc huy động và sử dụng vốn như thế nào cho hợp lý trong từng lĩnh vực nhất định là điều hết sức quan trọng. Trong lĩnh vực nhà ở có thể xem xét, vận dụng những biện pháp sau đây: Thứ nhất - Góp vốn trực tiếp vào các dự án Nhà nước có thể góp một phần vốn vào dự án thông qua biện pháp góp trực tiếp theo hình thức cổ phần trong liên doanh, đặc biệt là những dự án mang tính xã hội như xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, cho các đối tượng chính sách, nhà ở phục vụ di dân, tái định cư…. Hình thức này làm tăng vốn tự có của dự án, tạo ra một cơ cấu vốn an toàn hơn. Sự có mặt của Nhà nước có thể làm nhà đầu tư tự tin vào sự thành công về tài chính bên cạnh sự thành công về kinh tế – xã hội, mặt khác nếu dự án vẫn phảivay bên ngoài thì các đơn vị cho vay cũng yên tâm hơn đến suất thu lợi (IRR) của nhà đầu tư và do vậy lãi suất cho vay có thể giảm. Tuy nhiên, hiện nay hình thức này khó thực hiện do Ngân sách không phải lúc nào cũng dồi dào, hơn nữa Thành phố đang tích cực chuyển lĩnh vực xây dưng nhà ở từ hình thức bao cấp sang hình thức kinh doanh, huy động tối đa mọi nguồn lực trong xã hội đồng thời giảm dần sự tham gia của Nhà nước. Thứ hai - cho các dự án vay vốn Một đặc điểm của các đơn tham gia xây dựng nhà ở trên địa bản Thủ đô là tình hình tài chính eo hẹp, trong các dự án lượng vốn tự có của chủ đầu tư luôn chiếm tỷ trọng thấp trong khi lượng vốn vay lại chiếm tỷ trọng tương đối cao. Việc thu hồi vốn đối với lĩnh vực này thường kéo dài và bị phân tán, chưa kể trường hợp phân phối nhà theo hình thức trả góp hay cho thuê thì thời gian còn lâu hơn nữa. Nếu chủ đầu tư sử dụng vốn vay quá nhiều thì trong suốt thời gian thực hiện cũng như tiến hành khai thác dự án áp lực trả lãi và gốc sẽ rất lớn. Trong điều kiện như trên thì vay vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước sẽ đóng vai trò khai thông cho dự án. Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu vay nguồn vốn này đồng thời đảm bảo nguyên tắc công bằng và hiệu quả cần thực hiện các biện pháp sau: Xây dựng thống nhất và hoàn thiện cơ chế huy động vốn, quản lý vốn tín dụng ưu đãi để gắn liền công tác bố trí kế hoạch vốn với khả năng về nguồn vốn. Hiện nay, Thành phố có nhiều tổ chức có chức năng huy động vốn cho tín dụng ưu đãi bên cạnh Quỹ hỗ trợ phát tiển nhà ở hiệu quả hoạt động còn hạn chế đã dẫn đến việc không thống nhất quản lý nguồn vốn. Hiện tượng này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư phải làm thủ tục ở nhiều nơi. Còn đối với đơn vị thực hiện cho vay vốn thì rất khó kiểm soát khả năng thu hồi vốn của mình vì không biết phần doanh thu nào, phần lợi nhuận nào sử dụng nguồn vốn của mình. Thành phố cần chủ động hơn trong việc tìm kiếm nguồn tín dụng từ các tổ chức nước ngoài và Trung ương phục vụ cho xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế – xã hội Thủ đô. Đồng thời cần mạnh dạn đề nghị Chính phủ cho vay với mức lãi suất thấp hơn, thậm chí đề nghị chỉ lấy phí dịch vụ các khoản vay có liên quan tới các nguồn Nhà nước huy động được từ các tổ chức nước ngoài và kéo dài thời hạn cho vay tới 20-30 năm (hiện này thời .hạn cho vay ưu đãi quy định tối đa là l0 năm) vì các công trình cơ sở hạ tầng thường khó có thể thu hồi vốn nhanh. Đối với các đơn vị đi vay vốn phải xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể, chính xác. Khối lượng vay cần căn cứ trên nhu cầu thực tế của dự án, và vốn đối ứng của chủ đầu tư, tránh tình trạng lợi dụng vốn vay ưu đãi để sử dụng vào mục đích khác xây dựng nhà ở. Thường xuyên tiến hành kiểm tra, đánh giá việc sử dụng vốn của đơn vị để đảm bảo khả năng thu hồi vốn và trả nợ. Cần có quy định chặt chẽ, chi tiết để gắn trách nhiệm của doanh nghiệp với khoản vốn vay này vì hầu hết các khoản vay tín dụng không yêu cầu các chủ đầu tư phải thế chấp tài sản, đây là ưu đãi của Thành phố đối với lĩnh vực xây dựng nhà ở. Lập kế hoạch chi tiết và xây dựng hợp đồng tín dụng đầy đủ các điều khoản cần thiết gồm cả biện pháp giải quyết khi vốn vay không có khả năng hoàn trả. Thứ ba - hỗ trợ tài chính thông qua nguồn tài nguyên đất Ngoài việc hỗ trợ tài chính như đã đề cập thì Thành phố có thể hỗ trợ bằng quỹ đất cho các dự án. Hình thức này hiện đang được áp dụng tại nhiều dự án trong các khu đô thị mới tuy nhiên mới chỉ dừng ở các hình thức “đổi đất lấy hạ tầng” hay cho chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư vào các công trình hạ tầng xã hội và kỹ thuật mà chưa quan tâm nhiều đến hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là hình thức khai thác được triệt để và hiệu quả nhất giá trị của đất, tránh lãng phí nguồn tài nguyên không có khả năng tăng thêm này. Để đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh, Hà Nội có thể sử dụng quỹ đất của mình dành cho phát triển hạ tầng kỹ thuật theo phương thức ''đổi đất lấy công trình" hoặc ''đổi đất lấy đất” trên cơ sở đất thầu rộng rãi đã được thử nghiệm ở một số Thành phố của nước ta như Bà Rịa-Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể là thay vì việc lấy ngân sách thanh toán giá trị công trình cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng trong các dự án xây dựng nhà ở, Thành phố sẽ trả cho họ quyền thuê dài hạn hoặc giao một số diện tích đất . Các doanh nghiệp tham gia đầu tư sẽ được phép sử dụng quỹ đất này để tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở dưới nhiều hình thức hay cho thuê lại và được hưởng một số chính sách ưu đãi như sau: Trường hợp đất được giao để thanh toán giá trị công trình hạ tầng cần được vận dụng cho hưởng chỉnh sách ưu đãi tối đa, giảm 50% tiền sử dụng đất và giảm thuế sử dụng đất đến l0 năm kể từ khi được giao đất. Trường hợp doanh nghiệp được Thành phố thanh toán giá trị công trình hạ tầng bằng diện tích đất được quyền thuê, thì diện tích đất này được miễn tiền thuê đất đến l0 năm kể từ khi làm thủ tục thanh toán khối lượng ký hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, tình trạng quản lý đất đai hiện nay còn chưa được chặt chẽ, đất đai bị các cá nhân chiếm dụng, quỹ đất công ngày càng bị thu hẹp, việc sử dụng đất tại các cơ quan hành chính, doanh nghiệp được giao đất còn lãng phí, kém hiệu quả... dẫn đến nguồn thu từ đất cho ngân sách Thành phố bị thất thoát đáng kể. Vì vậy, trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện hệ thống chính sách, các văn bản quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thiện các chính sách và quy định pháp luật về đất nhằm ổn định việc quản lý và sử dụng đất, đồng .thời, có điều kiện thuận lợi cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản, thông qua đó thu hút vốn đầu tư của toàn xã hội, khai thác lợi thế'của Thành phố. Điểm rất đáng lưu ý ở Thủ đô trong thời gian tới là nhanh chóng hoàn thiện các quy hoạch chi tiết Quận, phường,. xã và công khai trên thông tin đại chúng tạo cơ sở pháp lý và động lực thúc đẩy đầu tư tư nhân phát triển xây dựng nhà và cơ sở hạ tầng đô thị. 1.2. Khuyến khích các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế bỏ vốn xây dựng nhà ở Tài chính doanh nghiệp là một Bộ phận của tài chính quốc gia. Các doanh nghiệp vừa là chủ thể, vừa là khách thể của nền sản xuất xã hội do đó cần có cơ chế và chính sách nhằm khuyến khích các doanh nghiệp không chỉ trong lĩnh vực xây dựng tích tụ tập trung vốn từ kết quả sản xuất kinh doanh của mình dành cho việc tham gia đầu tư tạo ra của cải, lợi ích cho xã hội. Hiện nay, tỷ lệ nguồn vốn này trong tổng vốn đầu tư xây dựng nhà theo dự án rất thấp, điều này không chỉ mang lại khó khăn cho chủ đầu tư mà còn thể hiện sự yếu kếm và khả năng tài chính của các doanh nghiệp Việt nam. Để khắc phục tình trạng này cần xem xét các giải pháp sau: Thành phố khuyến khích hơn nữa thông qua các chính sách ưu đãi, đặc biệt là chính sách thuế như: áp dụng mức thuế thấp cho lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở, hỗ trợ doanh nghiệp nếu sử dụng phần lợi nhuận sau thuế của các dự án này để tái đầu tư cho các dự án khác, cho chậm hoặc miễn tiền sử dụng đất… Mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết, hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác trong và ngoài nước nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn, nâng cao tỷ trọng vốn tự có của doanh nghiệp tong tổng vốn đầu tư. Chủ đầu tư một dự án xây dựng nhà ở đồng bộ có thể liên kết hoặc chuyển giao quyền xây dựng và kinh doanh từng hạng mục công trình như: nhà ở, hệ thống điện nước, đường giao thông, khu vui chơi giải trí, siêu thị… cho nhiều đơn vị khác nhau. Điều này vừa làm phong phú hơn nguồn vốn tài trợ dự án đồng thời các đơn vị chuyên môn trong từng lĩnh vực sẽ đảm bảo cho các công trình có chất lượng cao và rút ngắn thời gian hoàn thành, nhanh chóng đưa các dự án vào khai thác, sử dụng. Cải cách doanh nghiệp theo hướng tự hạch toán kinh doanh. Hiện nay cùng với cả nước Hà nội đang tiến hàng cổ phần hoá DNNN, tuy nhiên quá trình thực hiện cũng đã xuất hiện không ít ván đề ảnh hưởng đến tiến độ, do vậy công tác này cần đẩy mạnh hơn nữa trong thời gian tới. Qua đó các doanh nghiệp hoạt động độc lập, tự chủ hơn có trách nhiệm bảo toàn và phát triển vốn, đồng thời các doanh nghiệp sẽ có ý thức tự tìm đường phát triển cho riêng mình thông qua con đường đầu tư phát triển. 1.3. Huy động vốn thông qua thị trường vốn Với sự hỗ trợ của thị trường tài chính đã phát triển ở mức nhất định cộng với sự ra đời của thị trường chứng khoán Việt nam thì các công trình xây dựng có thể huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu công trình. Đây là một hình thức huy động vốn nhằm bù đắp phần thiếu hụt trong tổng chi cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và là hình thức phù hợp với cơ chế thị trường. Nhiều nước đã thực hiện hình thức này và chúng ta cũng có những kinh nghiệm quý báu trong việc phát hành trái phiếu công trình, như công trình xây dựng đường dây 500 KV và mới đây nhất tại Hà nội là dự án khu đô thị mới Bắc Linh Đàm do Tổng công ty phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu tư. Về pháp lý Chính phủ đã ban hành Nghị định 87 (tháng 12-1996), cho phép chính quyền địa phương đại diện cho các doanh nghiệp vay tiền để xây dựng cơ sở hạ tầng với những điều kiện sau: Mức vay không quá 30% tổng chi phí của dự án. Bảo lãnh thanh toán. Trái phiếu công trình là nhằm huy động vốn cho từng công trình cụ thể theo kế hoạch đầu tư đã được phê duyệt và phải được Uỷ bân nhân dân Thành phố bảo lãnh thanh toán bằng ngân sách của mình. Quyền của người sở hữu trái phiếu. Trái phiếu có thể được mua, bán trên thị trường chứng khoán, được chuyển nhượng, thừa kế và được dùng làm tài sản thế chấp, cầm cố trong các quan hệ tín dụng. Phương thức phát hành. Việc phát hành trái phiếu công trình có thể theo phương thức đấu thầu hoặc thông qua hệ thống kho bạc Nhà nước Hà Nội hay thông qua các đại lý như: ngân hàng thương mại, các công ty tài chính, công ty bảo hiểm, các tổ chức tín dụng. Nguồn thanh toán trái phiếu công trình chủ yếu là nguồn thu khấu hao cơ bản lợi tức còn lại sau khi đã nộp thuế theo luật định và các nguồn vốn khác của công trình. Trong trường hợp nguồn thu không đủ thì được dùng ngân sách Thành phố để bảo lãnh thanh toán và sẽ hoàn trả lại khi công trình có nguồn thu. Các khoản chi phí phục vụ việc phát hành và thanh toán trái phiếu công trình được hạch toán vào giá thành công trình. Để có thể nhân rộng mô hình huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu công trình như dự án Khu nhà ở và dịch vụ tổng hợp Bắc Linh Đàm, Thành phố Hà Nội cần ban hành kịp thời những văn bản pháp luật quy định cụ thể hơn đối với vấn đề này. Vì phát hành trái phiếu công trình thường (và cần) có sự bảo lãnh của Nhà nước mặt khác nó còn trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của nhiều đối tượng, thành phần trong xã hội nên bên cạnh việc tạo điều kiện cho các doanh nghiệp huy động vốn thông qua hình thức này Thành phố cần đảm bảo sự an toàn cho thị trường vốn nói chung và những người nắm giữ trái phiếu nói riêng. Một số điều kiện tiên quyết khi một dự án muốn huy động vốn qua phát hành trái phiếu công trình là: Dự án đó phải có quy mô đủ lớn. Có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với quy hoạch Thành phố được duyệt. Có phương án phát hành trái phiếu được Bộ Tài chính phê duyệt, bảo đảm thu hồi vốn để hoàn nợ gốc và lãi theo đúng thời hạn quy định. Có chỉ định của Thành phố về cơ quan chịu trách nhiệm bảo lãnh cho đơn vị phát hành Mặt khác trái phiếu công trình cần có nhiều loại, thời hạn và mệnh giá khác nhau để phù hợp với những đối tượng mua trái phiếu khác nhau qua đó thu hút được nhiều nguồn vốn lớn nhở trong xã hội. Về phía các chủ đầu tư khi có ý định thu hút vốn dưới hình thức này cần chú ý những điểm sau: Công khai đầy đủ các thông tin về tài chính và về dự án cần xây dựng. Tâm lý chung của các nhà đầu tư là chỉ yên tâm mua trái phiếu công trình đô thị khi nắm được đầy đủ, chính xác và cập nhật các thông tin liên quan đến dự án cần kêu gọi vốn qua trái phiếu công trình. Họ cũng cần biết tường tận các nguồn thu, các khoản chi của dự án những năm trước và kế hoạch chi tiêu trong những năm sắp tới, để có căn cứ củng cố niềm tin về khả năng chi vốn và lãi của chủ đầu tư. Cần tranh thủ sự bảo lãnh của các cơ quan Nhà nước, các Ngân hàng thương mại có uy tín và các tổ chức tín dụng khác để tăng độ tin cậy của công chúng đầu tư giúp đợt phát hành triển khai thành công. Các báo cáo tài chính của đơn vị trong những năm gần đợt phát hành phải có xác nhận của tổ chức kiểm toán được Nhà nước công nhận. Đồng thời những tổ chức này sẽ giúp doanh nghiệp xác định được những chỉ tiêu của đợt phát hành như: số lượng vốn có thể huy động, mệnh giá trái phiếu, lãi suất dự tính, thời gian đáo hạn của trái phiếu, mức độ rủi ro… Hiện nay Việt nam đã có thị trường chứng khoán bước đầu hoạt động đã đạt được những hiệu quả nhất định. Hàng hoá của thị trường bao gồm cổ phiếu và trái phiếu, tuy nhiên chứng khoán là trái phiếu hiện chưa nhận được sự quan tâm của công chúng đầu tư. Nếu phát hành trái phiếu công trình trong thời gian tới gắn với việc niêm yết trên thị trường chứng khoán thì sẽ làm tăng tính thanh khoản của hàng hoá này và thu hút được nhiều nhà đầu tư quan tâm đên trái phiếu hơn. Tuy nhiên hiện chưa có quy định cụ thể nào của Uỷ ban chứng khoán Nhà nước cũng như của Bộ Tài chính và các Bộ, ban ngành liên quan khác về lĩnh vực này, do vậy cần xem xét trong thời gian tới. Trên đây là một số cách thức nhằm thu hút vốn đầu tư phục vụ cho đầu tư phát triển nhà ở theo dự án trên địa bàn Thành phố. Tuy nhiên trên thực tế sử dụng vốn có hiệu quả chính là cách tốt nhất đồng thời ít tốn chi phí để huy động vốn có hiệu quả do vậy các biện pháp cần tập trung vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư. 2.Giải pháp sử dụng hiệu quả vốn đầu tư trong xây dựng nhà ở Giải pháp từ phía cơ quan quản lý Nhà nước Mặc dù có chủ trương xóa bỏ bao cấp về nhà ở nhưng vai trò của Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý vẫn giữ vai trò rất quan trọng do công cuộc đầu tư phải tiến hành theo quy hoạch, phải tuân thủ các quy định của pháp luật và nói tóm lại là phải đảm bảo lợi ích của mọi thành viên trong xã hội bên cạnh lợi ích của những người được hưởng lợi trực tiếp từ dự án. Do vậy nâng cao chất lượng của hoạt động quản lý Nhà nước cũng là một biện pháp nhằm tăng hiệu qủa sử dụng vốn đầu tư. Xét trên góc độ các giai đoạn của quá trình đầu tư là chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư hay kết thúc đầu tư thì quản lý Nhà nước bao gồm những nội dung như trong bảng dưới đây. Bảng Nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng Lĩnh vực quản lý Quản lý quy hoạch Quản lý đất đai đô thị Quản lý xây dựng kinh doanh nhà ở Chuẩn bị đầu tư Lập, xét duyệt đồ án quy hoạch. Tính toán hiệu quả kinh tế sử dụng đất Tính toán tầng cao, mật độ xây dựng Thực hiện đầu tư Quản lý xây dựng theo quy hoạch Phát triển đất xây dựng đô thị mới Thiết kế, kiến trúc, thi công Kết thúc đầu tư Quản lý khai thác sử dụng đất Tạo ra khu đô thị mới đồng bộ Xây dựng kinh doanh nhà ở (Nguồn: Tạp chí Xây dựng số 1/2003) 2.1.1. Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong ngành xây dựng Ngành xây dựng nói chung và xây dựng nhà ở nói riêng có những đặc điểm mang tính đặc thù cao như: sử dụng một lượng vốn lớn của toàn xã hội, liên quan đến rất nhiều lĩnh vực khác nhau (đất, cảnh quan, môi trường, xã hội ..), tác động đến đời sống kinh tế và xã hội của địa phương và đất nước. Do vậy quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng quản lý. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định “ cơ chế vận hành nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo CNXH là cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật, bằng kế hoạch, chính sách và những công cụ quản lý khác”. Với tư cách là một ngành kinh tế – kỹ thuật của nền kinh tế quốc dân việc tìm ra những giải pháp quản lý Nhà nước phù hợp nhằm tang cường hiệu quả của ngành xây dựng là vô cùng cần thiết trong sự phát triển của toàn Bộ nền kinh tế. Xác định rõ chức năng của các Bộ, Ngành. Cần phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của từng Bộ, ngành trong hệ thống các cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng: giữa Bộ xây dựng và các Bộ có xây dựng chuyên ngành và địa phương liên quan, trong đó Bộ xây dựng được phân công là cơ quan đầu mối giúp Chính phủ thực hiện việc thống nhất quản lý Nhà nước về xây dựng trên phạm vi cả nước. Không chỉ giữa các cơ quan quản lý mà cũng cần phân biệt rõ chức năng quản lý Nhà nước về xây dựng, sự nghiệp và chức năng quản lý sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Thực hiện quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp chỉ theo pháp luật và bằng pháp luật. Phân biệt chức năng hành chính công với dịch vụ công, chuyển một số công việc và dịch vụ không cần thiết do cơ quan Nhà nước trực tiếp thực hiện cho các doanh nghiệp,tổ chức xã hội và tổ chức phi chính phủ đảm nhận. Nhà nước chỉ làm những việc mà nhân dân và các doanh nghiệp không thể làm được. Thống nhất quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà và đất xây dựng bao gồm: nghiên cứu, tổng hợp, trình duyệt và theo dõi việc thực hiện các chương trình, kế hoạch về đầu tư phát triển nhà ở. Tổ chức xây dựng các tiêu chuẩn, định mức thống nhất trong xây dựng và chính sách về nhà ở; quản lý việc sử dụng đất xây dựng theo quy hoạch được duyệt. Chính sự thiếu thống nhất trong quản lý Nhà nước mà trong các dự án xây dựng nhà ở hiện nay chủ đầu tư đang bị mất nhiều thời gian vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Cụ thể vì những lý do sau: Hiện nay quy hoạch chi tiết 1/5000 của các quận, huyện đã được Thành phố phê duyệt vào tháng 2/ 2002 nhưng trên thực tế chủ đầu tư vẫn phải thoả thuận với xã, huyện theo quy hoạch vùng của địa phương dẫn đến kéo dài thời gian và không phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/5000 của Thành phố. Báo cáo khả thi của dự án cần phải thống nhất với nhiều cơ quan của Nhà nước và của Thành phố để thoả thuận các chỉ tiêu của dự án nên tốn nhiều thời gian. Việc nhanh chóng thành lập một cơ quan đầu mối để giải quyết các vướng mắc và giúp chủ đầu tư đẩy nhanh công việc chuẩn bị đầu tư. Trong công tác giải phóng mặt bằng vốn đã phức tạp và nhạy cảm do tâm lý người dân không ai muốn bị giải toả lại thêm thủ tục hành chính cồng kềnh. Thành viên Hội đồng giải phóng mặt bằng bao gồm tất cả các chuyên viên các phòng ban đi làm trực tiếp, sau đó về báo cáo với trưởng phòng của mình và trên phương án đền bù giảiphóng mặt bằng có lục có đến 10 con dấu của các phòng ban chuyên ngành. Điều này trên thực tế là không cần thiết mà chỉ cần một dấu của chủ tịch đền bù giải phóng mặt bằng là đủ tính pháp lý. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng Nhanh chóng sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng theo hướng pháp điển hoá. Trước mắt, hoàn thành soạn thảo và trình Quốc hội ban hành Luật Xây dựng (2002 – 2003), tiếp đó là Luật Quy hoạch Xây dựng và Luật nhà ở (2010). Những văn bản pháp luật khung này là cơ sở pháp lý để tiếp tục bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện hơn nữa hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng, đồng thời cùng với văn bản pháp luật hiện hành sẽ tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động quản lý điều hành của cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng, tạo hành lang pháp lý cho cá doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài, không phân biệt thành phần kinh tế, được quyền tự chủ và bình đẳng trong các hoạt động sản xuất kinh doanh xây dựng. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng có nghĩa là làm cho cả hệ thống văn bản cũng như từng văn bản được thống nhất, đồng bộ và đầy đủ và phù hợp với yêu cầu quản lý và phù hợp với trình độ phát triẻn của ngành Xây dựng hiện nay cũng như của cả nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta trong thời kỳ đổi mới. Vì vậy hệ thống văn bản pháp luật này không những điều chỉnh một cách có hiệu quả các mối quan hệ kinh tế – xã hội đã định hình, mà bằng khả năng sáng tạo của mình có thể đón bắt và điều chỉnh cả những quan hệ kinh tế – xã hội sẽ xuất hiện trong quá trình phát triển của hoạt động sản xuất kinh doanh xây dựng. 2.1.4. Nâng cao tính thực thi của các văn bản pháp luật Xây dựng pháp luật về xây dựng và đảm bảo việc tuân thủ pháp luật một cách nghiêm minh là nội dung cơ bản của nhiệm vụ cải cách thể chế phù hợp với tiến trình cải cách hành chính Nhà nước trong ngành Xây dựng. Tổ chức triển khai thực hiện các văn bản pháp luật về xây dựng, đưa pháp luật xây dựng vào cuộc sống. Bằng công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, thường xuyên xem xét đánh giá, đối chiếu hiệu quả và hiệu lực thực tế của các văn bản pháp luật với những mục tiêu và ý đồ ban đầu khi xây dựng pháp luật. Từ đó kịp thời phát hiên những bất cập để có biện pháp cần thiết xử lý, bổ sung, sửa đổi và điều chỉnh nội dung của các văn bản pháp luật cho phù hợp. Hiệu quả quản lý Nhà nước ngành Xây dựng phụ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng và các sở ban ngành liên quan cùng với chất lượng của hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng, vào năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ CBCC. Trong cơ chế thị trường có điều tiết theo định hướng XHCN, hệ thống các văn bản pháp luật về xây dựng cần phải được hoàn thiện, đảm bảo chất lượng, phù hợp với những yêu cầu mới. Đó là một hệ thống các văn bản pháp luật đồng bộ , đầy đủ, hoàn chỉnh, “cởi mở”, ổn định lâu dài và được thực tế chấp nhận; là công cụ chủ yếu quan trọng nhất của quản lý Nhà nước đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh của ngành Xây dựng. 2.1.5 Nâng cao chất lượng các đồ án quy hoạch các khu đô thị mới làm cơ sở cho hoạt động xây dựng nhà ở diễn ra theo đúng quy hoạch. Quy hoạch đô thị là công cụ quản lý đầu tư xây dựng của Nhà nước, là kim chỉ nam cho hoạt động đầu tư, quy hoạch tốt phù hợp sẽ tạo cơ sở cho các dự án đằu tư mới tuân thủ đúng quy hoạch được duyệt. Công tác quy hoạch cần chú ý những điểm sau: Vừa đảm bảo nhu cầu trước mắt vừa có tầm bao quát rộng đón đầu cho sự phát triển của Thành phố trong tương lai. Quy hoạch phải thật sự đi trước một bước trong phát triển các khu đô thị mới. Quy hoạch phải được thảo luận công khai, rộng rãi trong các cơ quan chức năng và đại biểu dân cư thuộc mọi thành phần xã hội. Thành phố cần có cơ chế riêng cho công tác lập, trình duyệt quy hoạch các khu đô thị, tạo điều kiện rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư . Các dự án khu đô thị thường có quy mô lớn và thời gian thực hiện dài nên khi lập quyhoạch ban đầu không thể lường hết những phát sinh, những thay đổi của các yếu tố xã hội, do vậy trong quá trình thực hiện các dự án Thành phố nên có cơ chế thoáng tạo điều kiện cho chủ đầu tư có những điều chỉnh quy hoạch phù hợp với tình hình thực tế mà vẫn đảm bảo tính đồng bộ thống nhất của quy hoạch chung và không thay đổi lớn các chỉ tiêu kỹ thuật của dự án. 2.1.6 Nâng cao chất lượng thẩm định và cấp giấy phép đầu tư. Hiệu quả của một dự án nói chung phải đảm bảo cả hai yếu tố là tài chính và xã hội tuy nhiên do đặc thù của sản phẩm nhà ở là vừa đáp ứng nhu cầu của cá nhân vừa là trách nhiệm của toàn xã hội nên hiệu qủa xã hội rất quan trọng bên cạnh việc đảm bảo hiệu quả tài chính nhất định để khuyến khích mọi thành phần xã hội tham gia đầu tư. Đôi khi chính hiệu quả xã hội sẽ quyết định sự thành công của một dự án xây dựng nhà ở do nhậnđược sự đồng tình của xã hội. Ngoài ra cũng cần đánh giá mức độ chính xác cao của tông dự toán công trình điều này có ý nghĩa quan trọng vì xây dựng nhà ở theo mô hình dự án đòi hởi một lượng vốn lớn, huy động từ nhiều nguồn khác nhau mặt khác giá thành công tình sẽ phụ thuộc vào tổng dự toán này, giá thành cao sẽ giảm khả năng cải thiện chỗ ở của một Bộ phận nhân dân. Nâng cao chất lượng thẩm định cần đi đôi với đảm bảo giải quyết các thủ tục cấp giấy phép đầu tư nhanh gọn, thuận tiện, không làm mất cơ hội đầu tư của dự án. Giải pháp từ phía chủ đầu tư Chính sách quản lý đầu tư xây dựng trong thời gian qua đã chuyển đổi cơ bản từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung trong quản lý đầu tư xây dựng sang phương thức quản lý theo dự án, trong đó các doanh nghiệp là chủ đầu tư. Các công trình xây dựng nhà ở theo dự án cần một lượng vốn lớn nhưng với nguồn lực của các doanh nghiệp hiện nay trên địa bàn Thành phố còn hạn chế, làm thế nào để các doanh nghiệp xây dựng đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, sự phát triển của Thủ đô mà cụ thể là thực hiện thành công chương trình phát triển nhà ở và nhất là đảm bảo sự tồn tại của chính mình ? Thực chất của vấn đề này là giải quyết tốt mối quan hệ giữa hiệu quả và chi phí của một dự án. Đây là công việc mà chủ đầu tư cần tính toán kỹ trước khi bắt đầu đồng thời quán triệt trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án. 2.2.1 Xác định đúng nhu cầu của đối tượng dự án phục vụ. Bất kỳ một sản phẩm nào sản xuất ra trong nền kinh tế thị trường để thu hồi vốn (trước khi nói đến lợi nhuận) thì phải bán được tức là được người tiêu dùng chấp nhận. Chính vì vậy một doanh nghiệp trước khi có dự định đưa ra thị trường sản phẩm mới đều cần tiến hành nghiên cứu thị trường để xác định xem người tiêu dùng cần gì và mong muốn gì. Chỉ có như vậy thì khi sản phẩm sản xuất ra mới được tiêu thụ, đem lại cho doanh nghiệp số vốn đã bỏ vào đầu tư và phần lợi nhuận xứng đáng cho những những cố gắng trong quá trình đầu tư. Nhà ở cũng là một sản phẩm, tuy nhiên trong thời gian đầu tiến hành đầu tư vào loại hình này các doanh nghiệp chưa thật sự chú ý đến khía cạnh nghiên cứu thị trường mà chỉ chú trọng vào số lượng hay diện tích có khả năng xây dựng. Hậu quả của vấn đề này là rất nhiều khu chung cư cao tầng ở Hà nội sau một thời gian đưa vào khai thác sử dụng đã bộc lộ không ít bất cập về tiện nghi, bố trí căn hộ, diện tích sử dụng và cả chất lượng. Thực tế tình trạng cầu vượt quá cung đối với những căn hộ chung cư cao tầng chỉ xảy ra trong một thời gian ngắn khi số lượng các dự án được triển khai còn ít, càng về sau tình trạng này càng giảm và hiện nay cá biệt có dự án đang gặp khó khăn trong việc bán các căn hộ đã hoàn thành xong. Nguyên nhân của tình trạng trên một phần là do các sản phẩm đó chưa đáp ứng được hay không phù hợp với nhu cầu của người cần mua nhà. Việc xây hay mua nhà là việc quan trọng của đời người. Ngoài việc phải chi một khoản tiền lớn tích cóp bằng cả sự nghiệp thì cuộc sống của con người còn gắn liền với ngôi nhà mà họ lựa chọn. Căn nhà có phù hợp với đặc điểm của gia đình họ không ? (người dân Hà nội thường sống trong những gia đình có nhiều thế hệ); diện tích như thế nào ?; có phù hợp với người già?; có tiện cho sinh hoạt, học tập và làm việc của các thành viên trong gia đình và rất nhiều vấn đề khác…Người mua để ở (chứ không phải để đầu cơ) sẽ tính toán mọi yếu tố đó trước khi quyết định mua một căn nhà. Do vậy muốn cho sản phẩm nhà ở của mình làm ra được người tiêu dùng chấp nhận, dự án đạt hiệu quả trên nhiều mặt thì các doanh nghiệp nhất thiết phải nghiên cứu kỹ thị trường mục tiêu của mình (xác định trước hết là đối tượng phục vụ) ngay khi lập dự án tiền khả thi. Đánh giá thấp vai trò của công tác này sẽ gây tác động tiêu cực với ba đối tượng Chủ đầu tư: Giảm hiệu quả sử dụng vốn thậm trí thâm hụt vốn do không bán được hết sản phẩm như dự kiến. Người tiêu dùng: Nhu cầu về nhà ở không được đáp ứng Thành phố: Gia tăng căng thẳng về nhà ở trên địa bàn, ảnh hưởng xấu đến kinh tế – chính trị – xã hội. Hơn nữa trong khi tìm hiểu nhu cầu trên thị trường chủ đầu tư sẽ có cơ hội tìm ra phương thức huy động vốn hiệu quả nhất vừa khai thác được những ưu đãi của Nhà nước (đối với những loại hình đầu tư nhất định), vừa tranh thủ được nguồn vốn của các đối tượng có nhu cầu. 2.2.2 Phân bố hợp lý vốn đầu tư Huy động một lượng vốn đầu tư lớn phục vụ xây dựng nhà ở theo dự án đã khó nhưng làm thế nào để sử dụng hợp lý nguồn vốn đó tránh lãng phí và thu được hiệu quả cao nhất còn khó hơn nhiều. Các dự án thường tiến hành trong thời gian dài và liên quan đến nhiều đối tượng khác nhau nên việc kiểm soát cũng như phân bổ vốn hợp lý đòi hởi sự nghiên cứu nghiêm túc và khoa học của chủ đầu tư. Mỗi nguồn vốn có đặc điểm riêng cần tìm cách sử dụng vào công việc thích hợp để đem lại hiệu quả cao nhất. Đối với vốn ngân sách Trung ương và Thành phố Sử dụng nguồn vốn này cần tập trung cho công tác quy hoạch, xây đựng kết cấu hạ tầng công cộng, bảo về môi trường và các công trình không thể hoặc không có khả năng trực tiếp thu hồi được vốn. Thực hiện phân bổ vốn theo đúng kế hoạch đảm bảo kịp tién độ thi công của các công trình và không làm ứ đọng vốn Kiên quyết chủ trương điều chỉnh cơ cấu đầu tư theo hướng ưu tiên nguồn vốn đầu tư của ngân sách và nguồn vốn tín dụng của Nhà nước cho những công trình chuyển tiếp nhất thiết phải tiếp tục đầu tư hoặc những công trình sắp hoàn thành, chỉ cần bổ sung vốn là có thể đưa vào khai thác sử dụng. Yêu cầu các cấp, các ngành trong phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của mình, cần giải ngân vốn theo đúng kế hoạch đã duyệt, tránh tình trạng bố trí phân tán vốn làm ảnh hưởng đến tién độ thi công của công trình. Có nhiều dự án do vốn ngân sách cấp không kịp thời chủ đầu tư đã phải vay vốn dưới nhiều hình thức với lãi suất cao sau đó chờ vốn ngân sách cấp rồi bổ sung vào gây không ít khó khăn cho các dự án. Đối với vốn tự có của doanh nghiêp và những nguồn khác Để các nguồn vốn này phát huy được hiệu quả cao nhất, trước hét cần có sự phân bổ hợp lý vốn trong tất cả các hạng mục công trình của dự án. Giảm tối đa chi phí dùng trong những công việc chuẩn bị đầu tư như: tiền thiết kế, tiền tư vấn giám sát, quản lý, chi phí do phá đi làm lại trong giai đoạn thực hiện đầu tư….Hiện nay tại nhiều dự án đang thi công chi phí này chiếm tỷ lệ rất cao, hơn nưa đây là lĩnh vực có khả năng giảm chi phí tương đối dễ dàng trong các khoản mục đầu tư của dự án. 2.2.3. Nâng cao chất lượng xây dựng công trình. Thông thường các chủ đầu tư là đơn vị xây dựng thì cũng đồng thời là đơn vị thi công, tuy nhiên cũng có khi phải thuê đơn vị thi công đảm nhiệm một số hạng mục công trình. Dù là cách nào thì chủ đầu tư cũng cần có biện pháp quản lý chất lượng công trình để vốn đầu tư được sử dụng đúng mục đích, phát huy được hiệu quả cao nhất. Do sản phẩm xây dựng – công trình xây dựng - là một loại sản phẩm đặc biệt, trong quá trình hình thành có nhiều tổ chức tham gia, nên nguyên nhân gây ra chất lượng kém rất nhiều và có thể do các tổ chức liên quan khác nhau. Chất lượng sản phẩm xây dựng phục thuộc vào công tác khảo sát, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, chất lượng thi công xây lắp và phục thuộc cả vào quá trình khai thác sử dụng của chủ đầu tư sau khi công trình hoàn thành, bàn giao. Sản phẩm xây dựng chỉ có thể có chất lượng cao khi chất lượng của tất cả các khâu nói trên đều được đảm bảo. Có thể nói khâu xung yếu nhất, đó là quá trình thi công xây lắp. Đây chính là quá trình công trình được chuyển từ ý tưởng trên giấy sang dạng vật chất hiện hữu vì thế khâu này có ảnh hưởng lớn nhất đến chất lượng sản phẩm xây dựng. Nếu quá trình này được quan tâm đúng mức, thì không những đảm bảo chất lượng sản phẩm xây dựng trong khâu đó, mà còn có thể hạn chế được những ảnh hưởng của các giai đoạn trước và sau đến sản phẩm xây dựng. Thông thường muốn nâng cao chất lượng sản phẩm người ta nghĩ phải đầu tư chiều sâu, đổi mới công nghệ, đổi mới trang thiết bị. Trong hoàn cảnh Việt nam, suy nghĩ này không sai, nhưng chưa hoàn toàn đúng. Bỏi vì chất lượng sản phẩm không chỉ gắn liền với máy móc, thiết bị mà quan trọng hơn nhiều là cách tổ chức sản xuất, marketing, hướng dẫn sử dụng và vận hành công trình…Theo nhiều chuyên gia thì những yếu tố sau nhiều khi có ảnh hưởng 70-80% đến sự hình thành chất lượng sản phẩm. Thực tế trong các công trình xây dựng ở Việt nam hiện nay một phần khá lớn các chi phí là cho các công việc sửa chữa, phá đi làm lại, xử lý sự cố, bào hành, và các loại lãng phí khác. Đây là các chi phí không chất lượng nhưng lại chiếm tới gần 20 tổng vốn đầu tư. Để giải quyết tình trạng này theo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, việc áp dụng các phương pháp quản lý chất lượng tiên tiến như áp dụng tiêu chuẩn ISO 9000, áp dụng phương pháp quản lý chất lượng toàn diện TQM sẽ đem lại cho doanh nghiệp rất nhiều lợi ích trong đó đáng kể nhất là lợi ích kinh tế. Tức là phần chi phí bổ sung thêm cho việc nâng cao chất lượng nhở hơn phần chi phí tiết kiệm được do giảm các chi phí không chất lượng. Nâng cao được chất lượng sản phẩm xây dựng mà cụ thể ở đây là chất lượng các khu nhà sẽ đem lại cho các đơn vị chủ đầu tư những lợi ích sau: Tiết kiệm được chi phí, hạ giá thành sản phẩm Lấy được lòng tin của khách hàng, dễ dàng bán được sản phẩm. Tạo được chỗ đứng trên thị trường. Giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề cụ thể. 2.3.1. Giải pháp nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp Người có thu nhập thấp là những người có thu nhập tương đối ổn định, nhưng chỉ ở mức tiệm cận dưới so với mức trung bình của đô thị. Nếu kể thêm những người nghèo thì chiếm tỷ lệ trên dưới 50% số hộ dân đô thị. Phần đông trong số họ có nhu cầu về nhà ở nhưng do thu nhập thấp nên tỷ lệ tích luỹ dành cho nhà ở không đáng kể (chỉ khoảng từ 7 – 10 % thu nhập), dẫn đến thiếu khả năng thanh toán, trở thành nguyên nhân chủ yếu khiến họ không hoặc có ít khả năng tham gia thị trường nhà ở. Trong thực tế, giá trị của mọi ngôi nhà được kết tinh từ hai yếu tố và mọi sự lựa chọn đi đến quyết định về nhà ở đối với mỗi hộ gia đình cũng đơn giản xoay quanh hai yếu tố chính là quy mô và giá một đơn vị nhà ở. Quy mô ở đây bao hàm một số chỉ tiêu cụ thể về diện tích, mức độ và tiêu chuẩn hoàn thiện, chất lượng và mức độ trang thiết bị, số phòng trong mỗi căn hộ v..v..Mối liên hệ giữa quy mô và giá là mối quan hệ thuận tức là quy mô càng cao thì giá càng tăng và ngược lại. Vậy với người có thu nhập thấp hai yếu tố này như thế nào là phù hợp ?. Thứ nhất, về quy mô. Khả năng thanh toán của đối tượng thu nhập thấp chỉ phù hợp với một quy mô nhất định và thông thường là nhở hơn khu vực đầu tư kinh doanh phục vụ nhóm người có thu nhập cao. Đó là điều cần xem xét khi thiết kế các khu nhà có mục đích phục vụ người có thu nhập thấp, quy mô hợp lý có thể là: 60 m2, 48 m2, 36 m2, hoặc thậm trí là 24 m2 để phù hợp với nhu cầu đa dạng của nhiều đối tượng thuộc diện này. Thứ hai, về chi phí. Hàm lượng vốn chứa trong nhà ở đô thị là rất lớn, trong đó lớn nhất phải kể đến phần vốn đầu tư trong giai đoạn phát triển đất tức là phần đất có để tiền hành xây dựng nhà ở và các hạ tầng kỹ thuật khác. Trong cơ chế thị trường, chi phí này rất khác nhau giữa các vị trí, địa điểm, do vậy cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước như miễn phí tiền sử dụng đất thì các dự án phục vụ đối tượng thu nhập thấp cần phải có phương án lựa chọn vị trí đất xây dựng phù hợp. Để minh hoạ cho giải pháp trên, xin nêu dưới đây giá thành m2 sàn xây dựng thực tế bình quân được tính dựa trên cơ cấu chi phí đại diện của một số dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Hà nội.. Tuy chưa phải giá thành đúng đối với mọi dự án nhưng cũng là căn cứ có cơ sở thực tế. Bảng Quy mô nhà ở và giá thành dự kiến phù hợp với khả năng của đối tượng thu nhập thấp Giá thành thực tế bình quân (đ) Giá sau khi áp dụng các biện pháp giảm chi phí Quy mô tiêu dùng kiến nghị Giá bán một căn hộ tương ứng 3.000.000 2.550.000 36 m2 91.800.000 48 m2 122.400.000 60 m2 153.000.000 2.500.000 2.125.000 36 m2 76.500.000 48 m2 102.000.000 60 m2 127.500.000 2.000.000 1.700.000 36 m2 61.200.000 48 m2 81.600.000 60 m2 102.000.000 Các biện pháp giảm chi phí được nói đến ở đây bao gồm: Một là, miễn giảm thu tiền sử dụng đất giá thành nhà ở sẽ giảm 7,22% Hai là, định ra tiêu chuẩn hoàn thiện ở mức trung bình cộng với việc sử dụng những nguyên vật liệu thích hợp, có sự giám sát trong quá trình thi công và các biện pháp tiết kiệm chi phí khác giá thành sẽ giảm 3.03% Ba là, nhờ sự tham gia đóng góp của doanh nghiệp, trong đó có cả trách nhiệm kinh doanh không vì mục đích siêu lợi nhuận, cơ hội giảm giá thành có thể đạt được mức 4,75%. Như vậy tổng cộng giá thành có thể giảm được là 15% Kết hợp với quy mô tiêu dùng hợp lý cho ta kết quả giá bán các căn hộ tương ứng như trên, trong đó mức thấp nhất là 61,2 triệu đồng và mức cao nhất là 153 triệu. Giá bán này ở Hà nội là hợp lý và người có thu nhập thấp có khả năng thanh toán được. Giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp luôn là nhiệm vụ nặng nề,, khó khăn nhưng lại có ý nghĩa kinh tế – xã hội rất lớn. Trong điều kiện hiện nay, để đảm bảo tính công bằng trong phát triển, thì một giải pháp được đề ra trên cơ sở kết hợp lực kéo của thị trường với lực đẩy của Nhà nước (bằng chính sách) để định ra quy mô tiêu dung hợp lý và khống chế quản lý giá trần, sẽ là động lực lớn thu hút đầu tư của các doanh nghiệp. 2.3.2. Giải pháp nâng cao tiềm lực tài chính và sức mạnh thị trường của đơn vị chủ đầu tư thông qua việc thành lập các tập đoàn kinh tế xây dựng Như đã trình bày trong những phần trước, một trong những tồn tại của phát triển nhà ở theo dự án hiện nay là chủ đầu tư tham gia thường bị hạn chế về tiềm lực tài chính. Trong hầu hết các dự án, phần vốn tự có của chủ đầu tư chiếm tỷ lệ thấp dưới 10%, hơn thế do cơ chế chính sách chưa thật sự tạo điều kiện cho các doanh nghiệp ngoài ngành xây dựng tham gia vào lĩnh vực này nên các chủ đầu tư là doanh nghiệp xây lắp thường cùng một lúc đảm nhiệm nhiều dự án khác nhau dẫn đến lượng vốn đã nhở nay lại phải phân tán ra. Để nâng cao tiềm lực của một doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp xây dựng nói riêng đòi hởi phải có thời gian dài đầu tư thu được kết quả và tăng trưởng về vốn. Nhưng cũng có một cách khác mang tính tức thời hơn tuy nhiên lại đòi hởi sự phối hợp cao trong quá trình thực hiện đó là hình thành các tập đoàn kinh tế chuyên ngành. Theo quan niệm chung thì tập đoàn kinh tế là một tổ chức kinh tế gồm nhiều công ty liên kết với nhau trong một cơ cấu thống nhất, hợp lý mà ở đó mỗi công ty thành viên vừa có tư cách pháp nhân đầy đủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh, lại vừa có có quan hệ ngang dọc với các công ty khác trong và ngoài tập đoàn. Tuy tư cách pháp lý độc lập, nhưng quan hệ kinh tế vẫn lệ thuộc với nhau, tạo nên một tiềm lực mạnh, tập trung về vốn, công nghệ hiện đại, lao động có kỹ thuật đa ngành, phạm vi hoạt động rộng, khả năng cạnh tranh cao, đủ sức đảm trách có hiệu quả các dự án có quy mô lớn. Xuất phát từ khái niệm và đặc điểm chung của tập đoàn kinh tế, có thể nghiên cứu triển khai một mô hình tập đoàn kinh tế xây dựng đáp ứng nhu cầu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong đó có sự nghiệp phát triển nhà ở của Thủ đô như sau: Thứ nhất, điều kiện thành lập. Các công ty thành viên phải có quan hệ hữu cơ với nhau, tự nguyện liên kế, thống nhất và có trình độ quản lý cao, môi trường tài chính mạnh, trong sạch, có kỹ thuật và công nghệ tiên tiến. Mỗi công ty cần có ít nhất một thế mạnh trong lĩnh vực xây lắp hoặc phục vụ, quản lý quá trình xây lắp. Thứ hai, mô hình tổ chức. Tập đoàn sẽ bao gồm các công ty thành viên chụi sự chi phối về vốn của công ty mẹ, mức chi phối chiếm từ 100% đến 0% tuỳ thuộc vào lĩnh vực mà công ty thành viên đảm nhận. Có hai dạng là công ty con và công ty liên kết. Công ty con: vốn công ty mẹ thường chiếm tỷ trọng khống chế tức là trên 50%, thậm chí nếu công ty con hoạt động trong lĩnh vực chủ lực như xây lắp, cung cấp nguyên vật liệu, thì tỷ trọng có thể lên tới 100%. Công ty liên kết: công ty mẹ chỉ cần góp vốn dưới 50% vốn điều lệ, thậm chí không có phần góp vốn nào. Những công ty này đa phần hoạt động đa ngành, đa lĩnh vực và gồm nhiều thành phần kinh tế tham gia. Việc chấp nhận các công ty này vào tập đoàn nhằm tăng cường phạm vi hoạt động và khả năng bao thầu các lĩnh vực kinh tế khác nhau. Như vậy, mô hình này gần giống với mô hình của các Tổng công ty hiện nay như Vinaconex, Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà ở…nhưng về bản chất đã có thay đổi trong quản lý và điều hành. Quan hệ cấp vốn và điều hành bằng mệnh lệnh hành chính được thay bằng quan hệ đầu tư vốn mang tính kinh doanh bình đẳng và cùng có lợi. ở đây, sự ràng buộc về vốn trong quan hệ kinh tế giữa các pháp nhân được thông qua các hợp đông kinh tế. Các công ty con dạng liên kết dù công ty mẹ không có cổ phần chi phối hoặc không tham gia góp vốn, vẫn phải chịu sự điều hành ở mức độ nhất định từ công ty mẹ hoặc công ty con chủ lực. Mối quan hệ của các công ty này trong tập đoàn có quan hệ ngang là chủ yếu, họ có thể tham gia hoặc rút khởi dễ dàng hơn các công ty con khác. Tuy nhiên việc tự nguyện tham gia tập đoàn để tranh thủ uy tín, thương hiệu, thị trường và danh tiếng của tập đoàn đã là một đảm bảo và ràng buộc đối với họ. Đối với Việt nam mặc dù Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ IX đã xác định trong những năm tới sẽ “ hình thành một số tập đoàn kinh tế mạnh trên cơ sở các Tổng công ty Nhà nước, có sự tham gia của các thành phần kinh tế tham gia đa ngành…” nhưng đây vẫn là vấn đê rất mới đòi hởi phải có nghiên cứu đầy đủ để có thể áp dụng thành công. Giải pháp cho vấn đề giải phóng mặt bằng thông qua ổn định thị trường nhà đất, thiết lập lại công bằng trong đầu tư. Do đặc thù khác hẳn với hầu như tất cả các hàng hóa khác, đất không thể sinh sôi nảy nở và có tính chất độc nhất xét trên khía cạnh vị trí nên thường tồn tại tình trạng đầu cơ nghĩa là nhu cầu về đất rất lớn nhưng không phải tất cả mua để sử dụng mà để đợi thời cơ hưởng chênh lệch về giá. Chênh lệch này nhiều khi là siêu lợi nhuận. Tuy nhiên để có được khoản siêu lợi nhuận đó thì chính Nhà nước chứ không phải ai khác phải bỏ một khoản tiền lớn ra để đầu tư làm tăng giá trị đất lên nhiều lần. Nghịch lý xảy ra là trong khi đất đai vẫn còn là công thổ của quốc gia, thì Nhà nước và chủ đầu tư các dự án đang phải trả cái giá quá đắt cho công tác giải phóng mặt bằng, do vậy cần giải quyết vấn đề này nhằm thiết lập lại công bằng trong đầu tư, góp phần vào việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở của Thành phố. Nội dung chính của giải pháp này là Khi đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng ở một nơi nào đó Nhà nước phải thu lại phần lớn khoản lợi nhuận do công trình đầu tư đó mang lại, có thể là 85 - 90%, phần lợi nhuận để lại cho những người có quyền sử dụng đất lân cận chỉ khoảng 10 – 15%. Để thực hiện được điều này, cần tiến hành thẩm định giá đất trước và sau khi tiến hành đầu tư hoặc đấu giá công khai. Dễ dàng nhận thấy trong nhóm được hưởng lợi sẽ xuất hiện hai trường hợp: Nhóm 1 gồm những người có khả năng tài chính, họ sẽ phải góp vào ngân sách Nhà nước 85 – 90% khoản lợi nhuận phát sinh trên phần đất của mình và chỉ khi đó họ mới được quyền sử dụng tiếp tục. Nhóm 2 không có khả năng trên, Nhà nước sẽ tiến hành bán đấu giá hoặc thu hồi quyền sử dụng những diện tích đó và đền bù cho họ khoản tiền tính theo giá đất vốn có (giá đất trước khi có công trình đầu tư) cộng với khoản lợi nhuận 10 – 15% mà lẽ ra họ được hưởng. Việc áp dụng chính sách trên sẽ có hai ưu điểm lớn như sau: Một là: thông qua chính sách này, Nhà nước sẽ thoát khởi cái vòng luẩn quẩn là càng đầu tư càng thiếu vốn đầu tư do chi phí giải phóng mặt bằng tăng. Hai là: chính sách này còn là một giải pháp hết sức quan trọng để ổn định thị trường nhà đất. Rõ ràng trong điều kiện không còn khả năng được hưởng lợi từ những thành qủa đầu tư do Nhà nước tạo ra cộng với rủi ro trên thị trường này cũng rất lớn sẽ làm giảm tình trạng đầu cơ đât. Trên thị trường sẽ chỉ còn lại hoạt động mua bán của những người thực sự có nhu cầu. Một khi sự công bằng trong sử dụng đất được lập lại, đất thật sự là công thổ của quốc gia thì việc thực hiện các chương trình lớn có gắn với tài nguyên vô giá này như chương trình phát triển nhà ở hiện nay của Nhà nước sẽ tiến hành thuận lợi hơn, mang lại lợi ích cho mọi đối tượng trong xã hội bao gồm người có thu nhập cao, trung bình hay thu nhập thấp. 9 Kết luận Với quyết tâm to lớn và sự nỗ lực của cả nước, sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đang có những bước chuyển biến đầy triển vọng. Hiện đại hoá thủ đô Hà Nội bước đầu đã đạt được những thành công đáng khích lệ. Đời sống kinh tế xã hội của nhân dân thủ đô ngày càng được nâng cao. Gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ và quy mô ngày càng lớn. Nhu cầu về nhà ở đô thị ở Hà Nội không những đòi hỏi số lượng rất lớn mà còn cả chất lượng và điều kiện sống ngày càng cao. Vấn đề này chỉ có thể giải quyết được bằng việc đầu tư mạnh mẽ cho phát triển nhà ở Hà Nội, phát triển nhà ở phải trở thành một sự nghiệp của cả xã hội. Giải quyết nơi ở là sự nghiệp lâu dài của Hà Nội, là sự nghiệp to lớn của cả nước, của cả Trung ương và của toàn dân, chính quyền các cấp. Đặc biệt việc giải quyết nơi ở cho những hộ thu nhập thấp tại Hà Nội lại rất cần thiết và cấp bách. Vì những thành phần này đang rất cần sự giúp đỡ để có thể có chỗ ở ổn định cho gia đình. Luận văn cũng đã nói lên phần nào thực trạng về nhà ở của những đối tượng này và cũng đã nêu một số giải pháp để tham khảo, góp phần vào việc cải thiện phần nào chỗ ở cho một số lượng lớn người dân. Thành phố đã góp phần đáng kể về việc hỗ trợ không những về tài chính mà cả đất đai để giúp cho những hộ thu nhập thấp có điều kiện cải thiện chỗ ở cho gia đình mình. Đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội phải được chỉ đạo thống nhất, chặt chẽ bằng một tổ chức đủ mạnh, có sự tham gia của mọi thành phần kinh tế và được triển khai thành một phong trào quần chúng rộng rãi, với cơ chế chính sách phù hợp, linh hoạt theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm và huy động được mọi nguồn lực xã hội, góp phần làm tăng trưởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng dần dần mọi nhu cầu, quyền được ở của mọi người dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trường sống của nhân dân, làm cho Hà Nội phát triển thành thủ đô xanh, sạch đẹp và văn minh. Tài liệu tham khảo Giáo trình kinh tế đầu tư - PGS. PTS Nguyễn Ngọc Mai- Trường Đại học Kinh tế quốc dân . Giáo trình Lập và quản lý Dự án – TS. Nguyễn Bạch Nguyệt - Trường Đại học Kinh tế quốc dân. Giáo trình Quản lý dự án đầu tư - Th.S. Từ Quang Phương – Trường Đại học Kinh tế quốc dân Giáo trình Thống kê kinh tế – TS. Phan Công Nghĩa – Trường ĐHKTQD Báo cáo tổng kết năm 1999 – 2000 – Bộ xây dựng Phương hướng hoạt động năm 2001 – Bộ xây dựng. Định hướng phát triển đô thị Việt Nam- Bộ xây dựng. Giải pháp huy động và sử dụng các nguồn vốn – Bộ kế hoạch và đầu tư. Hiệu quả quản lý các dự án Nhà nước – NXB Khoa học kỹ thuật. Kinh tế học đô thị – NXB Bộ xây dựng. Nghị định 42CP quy định về quản lý đầu tư và xây dựng. Một số vấn đề quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới ở Việt Nam – Bộ xây dựng. Quy hoạch xây dựng các đô thị Việt Nam – Bộ xây dựng. Quy hoạch đô thị Việt Nam và những dự án phát triển đến sau năm 2000 – Nguyễn Tiến Dy – NXB Thống kê. Quản lý cấp phát vốn đầu tư xây dựng cơ bản – Bộ kế hoạch và đầu tư. Nghị định của chính phủ số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 về việc ban hành Quy chế Quản lý đầu tư và xây dựng. Các báo cáo tham luận tại các Hội nghị phát triển nhà ở toàn quốc và Thành phố Hà Nội trong các năm 1999, 2000, 2001, 2002, 2003. Chương trình số 12 về phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và năm 2010. Tạp chí Xây dựng trong các năm 2000, 2001, 2002, 2003. Một số vấn đề cơ bản về Kinh tế Đầu tư Quy hoạch và Quản lý cơ sở hạ tầng đô thị – PGS Trần Đức Dục. Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Các báo cáo hàng năm của Văn phòng Ban điều hành chương trình phát triển nhà ở Thành phố. Tạp chí Thời báo Kinh tế Việt nam các năm 2000, 2001, 2002, 2003