Đề tài Một số giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh dịch vụ cho nhà chung cư cao tầng tại chi nhánh Công ty trách nhiệm hữu hạn Nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị - Xí nghiệp 1

kém. Dó đó cần có nhung quy định chung để người dân có thêm ý thức bảo quản. Với những quy định đã có do nhà nước ban hành thì nhà chung cư sau khi đã đưa vào sử dụng được một năm thì đơn vị thi công sẽ hết hạn bảo hành và bàn giao lại công việc duy tu bảo dưỡng cho bên Công ty quản lý. Và để đảm bảo cho công việc duy tu bảo dưỡng được diễn ra suôn sẻ và thuận tiện thì Tổng công ty- nơi tiến hành thi công, sẽ bàn giao công việc đó lại cho từng cá nhân, đơn vị trong đơn vị bảo trì nhằm đảm bảo nguyên tắc quản lý kinh tế kỹ thuật và sửa chữa kịp thời những sự cố có thể xảy ra. Tổng hợp kinh phí Công trình: Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm Hạng mục: Lắp đặt bổ sung dây tiếp địa cho thang máy của 18 nhà chung cư Chi phí Ký hiệu Công thức Giá trị Chi phí vật liệu VL VL1 5.727.230 Theo đơn giá nhà nước ban hành VL1 5.178.060 Chênh lệch vật liệu VL2 549.170 Chi phí nhân công NC NC1 520.620 Chi phí nhân công theo đơn giá NC1 520.620 Trực tiếp chi phí khác TT (VL+NC+M)*0.015 93.718 Cộng chi phí trực tiếp T VL+NC=M=TT 6.341.568 Chi phí chung C 0.06*T 380.494 Giá thành dự toán xây dựng Z T + C 6.722.062 Thu nhập chịu thuế tính trước TL Z * 0.055 369.713 Giá trị dự toán xây dựng trước thuế G Z + TL 7.091.775 Thuế giá trị gia tăng GTGT G * 0.1 709.178 Giá trị dự toán xây dựng sau thuế Gxdcpt G + GTGT 7.800.953 Tổng chi phí xây lắp TCP Gxdcpt 7.800.953 Qua bảng tổng hợp kinh phí ta có thể thấy những chi phí mua các thiết bị phục vụ cho công tác duy tu cũng khá lớn, đó là đơn cử của một công tác trong số hàng trăm công tác duy tu của Xí nghiệp phải giải quyết. Trong công tác bảo trì nhà chung cư thì được chia làm 3 cấp độ: Cấp 1: -Thay thế bống đèn cháy -Thay thế chấn lưu, tắc te. -Vỡ kính cửa -Thay thảm thang máy -Các hư hỏng thay thế ước tính không vượt quá 300.000đồng/1 lần sửa. Các hư hỏng ở cấp độ 1 do các tổ trưởng chung cư, các tổ trưởng trạm nước, đội trưởng các đội duyệt, trưởng phòng quản lý kỹ thuật tổng hợp nghiệm thu; các tổ chung cư, trạm nước tự làm; thuê khoán ngoài. Cấp 2. – Lún sụt nền nhà -Tắc vỡ ống thoát nước sạch, -Thấm dột khu vệ sinh công cộng -Hư hỏng đường dây điện, điện thoại, ăng ten Các hư hỏng khác giá trị sửa chữa ước tính không vượt quá 2.000.000đồng/1 lần sửa. Các hư hỏng ở cấp độ 2 là do: đội trưởng tổng hợp báo cáo trong phạm vi đội; trưởng phòng quản lý kỹ thuật Xí nghiệp tổng hợp, báo cáo trong phạm vi toàn Xí nghiệp; Giám đốc Xí nghiệp duyệt; tổ sửa chữa bảo trì Xí nghiệp tìm nguyên nhân, nêu biện pháp và trực tiếp thực hiện sửa chữa. Cấp 3. –Những hư hỏng đòi hỏi biện pháp sửa chữa phức tạp , nguy hiểm. -Hư hỏng mái tôn -Hư hỏng hệ thống thang máy -Nứt dột bể mái, bể nước. -Hư hỏng tủ điện, attômát Các hư hỏng khác giá trị sửa chữa ước tính không vượt quá 2.000.000đồng/1 lần sửa. Các hư hỏng ở cấp độ 3 là do: tổ, đội phòng quản lý kỹ thuật tổng hợp; Giám đốc Xí nghiệp bá cáo; Giám đốc công ty duyệt; tổ sửa chữa bảo trì Xí nghiệp; đội xây dựng và sửa chữa công ty; thuê ngoài. Để đáp ứng được nguyện vọng của nhân dân và không làm ảnh hưởng đến thẩm mỹ, kết cấu của tòa nhà Xí nghiệp đã thường xuyên hướng dẫn, giải thích cho nhân dân rõ việc gì được làm và việc gì không được làm khi người dân có ý định tiến hành cải tạo căn hộ của mình. Nếu hộ nào thực hiện việc cải tạo thì Xí nghiệp phải thường xuyên cử cán bộ kỹ thuật kiểm tra giám sát hạng mục để đảm bảo không có những sai phạm có thể gây ảnh hưởng đến mỹ quan của tòa nhà. Nhờ có những biện pháp chính xác và kịp thời nên công tác bảo trì ở các tòa nhà chung cư luôn đạt kết quả tốt đảm bảo cho người dân có thể yên tâm khi sống trong những ngôi nhà chung cư do Xí nghiệp quản lý. 3.2.Tình hình phòng chống cháy nổ. -Đối với công tác phòng chống cháy nổ thì hàng năm, Xí nghiệp luôn có kế hoạch mở các lớp huấn luyện cho đội ngũ nhân viên dịch vụ của nhà chung cư dưới sự hướng dẫn của Công an phòng cháy chữa cháy thành phố Hà Nội, do đó hiên nay lực lượng nhân viên quản lý và cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư đã có thể nắm bắt được công tác phồng cháy chữa cháy khi có sự cố xảy ra có thể đủ khả năng đảm bảo an toàn cho con người và công trình. -Trong các khu nhà chung cư do Xí nghiệp quản lý đã được trang bị các thiết bị phục vụ cho công tác phòng chống cháy nổ như quần áo amilăng chống cháy, mũ bảo hộ, ủng bảo hộ, đèn chiếu sáng, găng tay, loa pin, gang tay cách điện, búa tạ xà cầy. Các thiết bị này cũng thường xuyên được kiểm tra bảo trì theo định kỳ như: bình CO2- 3 tháng 1 lần; bình MFZ8- 3 tháng 1 lần; đồng hồ đo áp lực- 1 tháng 1 lần... để có thể đáp ứng kịp thời khi có sự cố xảy ra. -Bên cạnh đó các nhân viên chung cư cũng luôn nhắc nhở người dân có ý thức để tránh các sự cố có thể xảy ra. Cụ thể là việc thông báo các quy định phòng chống cháy nổ để người dân dễ dàng quan sát nhằm giúp mọi người hiếu biết về vai trò của mình trong công tác này. Chính vì vậy mà đã có những thành tựu rất tốt đó là những năm qua tại các khu nhà chung cư chưa xảy ra những vụ việc nào liên quan đến cháy nổ xảy ra gây ảnh hưởng đến tài sản và tính mạng của những người dân sinh sống tại chung cư. 3.3.Tình hình kinh doanh các dịch vụ tầng 1 ở các tòa nhà chung cư. -Các tòa nhà chung cư khu vực tại khu vực tầng 1 thì luôn cho thuê các kiốt để có thể đáp ứng được các nhu cầu cuộc sống hàng ngày cho người dân với những mặt hàng thiết yếu. Bảng tổng hợp tình hình kinh doanh kiốt. TT Danh mục Năm 2004 Năm2005 Năm2006 Năm2007 1 Diện tích (m2) 7.710 8.038 9.678 9.678 2 Đơn giá (đ/m2) 40.000 40.000 45.000 48.000 3 Giá trị kinh doanh (tr.đ) 199,40 310,94 400,24 440,26 (Nguồn: Phòng kinh tế tài chính Xí nghiệp) -Doanh thu từ việc kinh doanh kiốt tại các khu nhà chung cư là nguồn chính để trả lương cho người lao động và thực hiện một số công việc bảo dưỡng cho tòa nhà. -Song, việc cho thuê các kiốt như vậy nếu không có sự quản lý chặt chẽ thì rất dễ gây ảnh hưởng đến tình hình trị an, bởi ở đây họ thuê để kinh doanh đa ngành nghề và số lượng người ra vào rất khó kiểm soát. Do đó Xí nghiệp đã ban hành một số quy định đối với các chủ thuê kiốt để quản lý được thuận tiện. Bên cạnh đó đội ngũ nhân viên làm việc tại các nhà chung cư cũng thường xuyên tuần tra nhắc nhở, nếu hộ nào cố tình vi phạm sẽ bị xử lý nghiêm minh, nếu lỗi nặng thì sẽ báo cáo cho Xí nghiệp để giải quyết hoặc yêu cầu chấm dứt hợp đồng cho thuê. -Tuy nhiên, đa số các chủ thể thuê kiốt đều chấp hành tốt các nội quy nên tạo điều kiện cho họ kinh doanh đồng thời mang lại nguồn doanh thu cho Xí nghiệp, mang lại những luồng không khí tạo vẻ đẹp đa màu sắc cho các khu nhà chung cư. Ngoài ra tại tầng 1 của tòa nhà chung cư còn thực hiện một công việc hết sức quan trọng đó là trông giữ xe. Đây cũng là một dịch vụ do Xí nghiệp quản lý, công việc này diễn ra thường xuyên và liên tục, đòi hỏi tinh thần trách nhiệm cao, tính trung thực. Vì nó liên quan mật thiết đến nhiều vấn đề gây mất an toàn tài sản của nhân dân, của tòa nhà và đặc biệt là tính mạng của người dân. Chính vì thế Xí nghiệp đã xây dựng nhiệm vụ cụ thể cho những nhân viên làm công tác trông giữ xe. +Việc đầu tiên đó là phải bàn giao công việc giữa các ca trực. +Nếu khi có xe gửi của nhân dân cũng như của khách đến chơi tuyệt đối không nhận những loại xe không có biển kiểm soát theo quy định của nhà nước hoặc những loại xe không đảm bảo an toàn dễ gây nên tình trạng cháy nổ. Mô hình nhà chung cư cao tầng kèm theo các dịch vụ quản lý đồng bộ do Công ty và Xí nghiệp thực hiện đã thu được những thành tựu đáng khích lệ, được nhiều tầng lớp nhân dân chấp nhận và một số địa phương nghiên cứu áp dụng. Trong quá trình quản lý, vận hành thì Xí nghiệp luôn chú ý tiếp thu các ý kiến đóng góp nhằm đáp ứng tốt yêu cầu xây dựng các khu đô thị đồng bộ với đòi hỏi ngày càng cao của người dân. 4. Công tác đánh giá nhiệm vụ thực thi. 4.1. Khả năng hoàn thành công việc của nhân viên. Xí nghiệp đã thực hiện xây dựng một số quy trình làm việc cụ thể, biện pháp thực hiện các nhiệm vụ và hướng dẫn kiểm tra nhân viên làm việc. Yêu cầu chung đối với nhân viên là phải mặc đồng phục, đeo thẻ công tác và phải có tác phong nhanh nhẹn, nghiêm túc trong công việc. Hướng dẫn cho nhân dân hiểu các quy định, quy chế cho người dân để người dân có thể hiểu được trách nhiệm của mình khi sinh sống trong những căn hộ do Xí nghiệp quản lý. Giúp đỡ người già yếu, phụ nữ có thai, trẻ em, người tàn tật . Không được phép sử dụng các chất kích thích như rượu bia trong khi đang làm việc, không có thái độ bất lịch sự với người dân. Phải trung thực , có trách nhiệm bảo vệ của công và tài sản của nhân dân. Xí nghiệp cũng thường xuyên phối hợp lấy ý kiến của nhân dân để từ đó đúc kết thêm nhiều kinh nghiệm nhằm phục vụ được tốt hơn. Đồng thời căn cứ vào đó để đánh giá mức độ hoàn thành công việc của người lao động làm việc tại nhà chung cư. Xí nghiệp cũng phải luôn tìm tòi đổi mới, xây dựng quy trình làm việc trong công tác cung cấp các loại hình dịch vụ cho nhà chung cư. 4.2.Khả năng hoàn thành cho nhà chung cư. Để theo dõi tình hình thật chính xác chất lượng cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư thì hàng tháng đoàn công tác gồm các cán bộ làm việc tại công ty và xí nghiệp sẽ trực tiếp tiến hành kiểm tra. Biện pháp đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ để trả lương cho nhân viên làm việc tại chung cư là tương đối chặt chẽ điều đó làm cho các nhân viên luôn chú tâm vào công việc và tuân theo đúng các kỷ luật. Tuy nhiên cách đánh giá mà công ty và xí nghiệp áp dụng còn cững nhắc nó chưa thật sự phản ánh dược hết khả năng làm việc hoàn thành nhiệm vụ tại các khu nhà chung cư. Nội dung đánh giá khả năng hoàn thành nhiệm vụ cho nhà chung cư hàng tháng gồm có: Công tác vệ sinh; tác phong giao tiếp; công tác quản lý cung cấp dịch vụ; công tác vận hành các trang thiết bị kỹ thuật; công tác thu nộp tài chính, ghi chép sổ sách; thực hiện giải quyết các vụ việc theo đúng phân giao nhiệm vụ cho các vị trí công việc. Chính vì vậy đòi hỏi phía công ty và xí nghiệp cần có những điều chỉnh nhằm đảm bảo phản ánh đúng mức độ hoàn thành công việc của các nhà chung cư. 4.3. áp dụng nội quy và kỷ luật lao động đối với đội ngũ cán bộ, nhân viên. Để đẩy mạnh tốt công tác quản lý cán bộ công nhân viên Xí nghiệp đã ban hành các quy định về hành vi vi phạm kỷ luật lao động cùng với các hình thức sử phạt và trách nhiệm vật chất với người lao động. Trong quá trình làm việc tại Xí nghiệp các hành vi sau đây của cán bộ công nhân viên được coi là vi phạm kỷ luật lao động: -Không chấp hành mệnh lệnh của người chỉ huy kể từ tổ trưởng sản xuất trở lên. -Tự ý rời nơi làm việc hoặc ngừng việc trừ những trường hợp đặc biệt quan trọng. -Không làm đủ số giờ làm việc theo quy định, không hoàn thành nhiệm vụ làm việc. -Không thực hiện ssúng quy định về giữ gìn công nghiệp, trực ca, phòng chống lụt bão.... -Do vô ý hay cố ý làm mất mát tài liệu, bản vẽ thiết kế dự toán, làm hư hỏng máy móc... -Nhận của hối lộ làm thiệt hại cho cơ quan, hoặc làm ảnh hưởng đến uy tín, phẩm chất đạo đức của cán bộ công nhân viên. -Sử dụng vật tư, nguyên vật liệu quá định mức quy định. -Nhận hối lộ làm thiệt hại cho cơ quan hoặc làm ảnh hưởng đến uy tín phẩm chất đạo đức của cán bộ công nhân viên. Khi vi phạm những quy định trên thì người lao động ở bất kỳ cương vị nào tại Xí nghiệp thì đều bị xử phạt theo 1 trong 3 hình thức kỷ luật sau: Khiển trách; Chuyển làm công việc khác; Sa thải. Còn về trách nhiệm vật chất: -Gây thiệt hại tài sản trong trường hợp do nguyên nhân khách quan. - Người lao động tự ý nghỉ việc không hoàn thành nhiệm vụ, công việc được giao. - Người lao động nếu có hành vi vi phạm gây thiệt hại đến nhiệm vụ sản xuất kinh doanh, làm hư hỏng, mất dụng cụ... tùy theo điều kiện cụ thể mà hội đồng kỷ luật đơn vị quyết định mức bồi thường. - Người lao động làm mất vật tư, tài sản, dụng cụ... thì phải bồi thường 100% giá trị thiệt hại theo giá trị thị trường tại thời điểm gây thiệt hại. 4.4.Phối hợp với nhân dân. Những người dân sinh sống tại các khu nhà chung cư cũng có cuộc sống như những khu dân cư khác. Để đảm bảo mọi mặt của đời sống xã hội, cuộc sống của người dân có thể diễn ra bình thường thì Xí nghiệp cũng đã chủ động phối kết hợp với chính quyền và các cơ quan ở địa phương để có những kết quả thiết thực nhất. Phối hợp với công an phường về việc quản lý giải quyết các vấn đề liên quan đến nhân khẩu, hộ khẩu của nhân dân đến sinh sống tại các khu chung cư. Kết hợp với ủy ban nhân dân phường thành lập các tổ dân phố, thường xuyên có những cuộc họp để Xí nghiệp có thể thu thập được những thông tin của nhân dân để kịp thời xử lý những sai phạm, tuyên truyền vận động nhân dân thực hiện tốt những quy chế quản lý chung cư thuận lợi cho việc nâng cao chất lượng cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư của Xí nghiệp. Với những quan tâm đúng đắn và kịp thời cho nên Xí nghiệp đã tạo được lòng tin với người dân sinh sống tại các khu nhà chung cư trong khi vực Xí nghiệp quản lý, giúp Xí nghiệp có khả năng cạnh tranh về cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư. III. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH. 1.Những kết quả có tính tích cực. Có thể nói Xí nghiệp 1 là một chi nhánh còn non trẻ nhưng trong suốt quá trình từ khi thành lập đến nay thì toàn bộ bộ máy của Xí nghiệp đã được vận hành và đi vào hoạt động một cách bài bản và thu được những kết quả đáng khích lệ như đã nhận được những bằng khen của Tổng Công ty và Công ty. Khi quan sát công việc của đội ngũ cán bộ công nhân viên của Xí nghiệp thì ta có thể thấy đó là những con người làm việc rất nhiệt tình và có trách nhiệm, chính điều đó đã giúp cho khả năng hoàn thành tiến độ công việc của Xí nghiệp luôn chính xác và kịp thời. Để có được những thành tựu như hiện nay trong những năm qua Xí nghiệp đã gặp không ít khó khăn, luôn phát huy những lợi thế sẵn có của mình để không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh. Nhân viên luôn có thái độ đúng mực với nhân dân, có trách nhiệm và nhiệt tình với công việc. Công tác thu gom vệ sinh rác thải, chăm sóc vườn hoa thảm cỏ tốt... luôn giữ cho bộ mặt của khu đô thị xanh sạch đẹp. Duy trì tốt tình hình an ninh trật tự tại các khối nhà chung cư, đời sống của nhân dân được ổn định. Đảm bảo được trật tự đô thị, thể hiện được vai trò chủ quản lý ngăn chặn kịp thời những hành động cơi nới trái phép. Luôn đảm bảo an toàn phương tiện đi lại của người dân, sắp xếp xe ngăn nắp tiện lợi cho nhân dân gửi và lấy xe ra, công tác phòng cháy chữa cháy trong nhà gửi xe cung được đảm bảo. Đảm bảo chất lượng, mỹ quan, tiến độ của các hạng mục sửa chữa kịp thời, không ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân. Công tác phục vụ điện nước nhà chung cư luôn được cải thiện tốt, đủ nước tiêu dùng, hệ thống máy phát điện dự phòng đã phát huy rất tốt và kịp thời đáp ứng được yêu cầu đảm bảo việc cung cấp điện 24/24 cho hệ thống thang máy và chiếu sáng công cộng. Xí nghiệp đã chủ động kết hợp với công an phòng cháy chữa cháy để tổ chức các lớp học để hướng dẫn công tác phòng cháy chữa cháy cho nhân viên và nhân dân sinh sống tại các khu chung cư. Qua đó giúp mọi người hiểu rõ được tầm quan trọng của công tác phòng cháy chữa cháy. Trên cơ sở những quy định của quy chế quản lý chung cư và các văn bản quy định khác Xí nghiệp đã lựa chọn phương pháp, biện pháp để giải quyết nhanh chóng những khúc mắc của nhân dân. Chính vì vậy nhân dân sinh sống tại đây luon cảm thấy hài lòng về thái độ và cách giải quyết công việc của toàn bộ đội ngũ cán bộ công nhân viên Xí nghiệp 1 và họ cmả thấy hoàn toàn yên tâm khi hưởng toàn bộ những dịch vụ do Xí nghiệp cung cấp - Luôn được sự chỉ đạo, hướng dẫn tận tình của Ban lãnh đạo Công ty, Tổng công ty. - Đội ngũ cán bộ công nhân viên nhiệt tình, năng động, sáng tạo, có tinh thần trách nhiệm, luôn hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao. - Phối hợp chặt chẽ được với các tổ chức xã hội , uỷ ban nhân dân cũng như công an Phường tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, giữ gìn an ninh trật tự. 2. Những nhược điểm và nguyên nhân của tồn tại. Trong những năm gần đây do sự phát triển nhanh của các khu đô thị mới nên công tác quản lý và cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư cũng là nghành nghề mới phát sinh bởi đó cũng là tuân theo nhu cầu cấp thiết. Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị mới là đơn vị đi đầu trong lĩnh vực này, có uy tín cao trong cả nước khiển cho người dân luôn tìm đến những công trình do Tổng công ty đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn xuất hiện những vấn đề bất cập cho nên việc thực hiên cung cấp các loại hình dịch vụ cho nhà chung cư của công ty tại các dự án do Tổng công ty làm chủ đầu tư còn có nhiều khó khăn bất cập và cụ thể là tại Xí nghiệp 1. Những vướng mắt đó là do những nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn đến, cụ thể như sau: *Tại các khu nhà chung cư tại các khu đô thị do Xí nghiệp quản lý có thành phần xã hội rất đa dạng và phức tạp gây khó khăn cho công tác quản lý. *Tại Xí nghiệp lực lượng lao động còn chưa được đào tạo chuyên nghiệp về công tác quản lý dịch vụ, bởi đây là một ngành nghề mới nên thực sự chưa có nhiều kinh nghiệm, khả năng làm việc của mọi người còn hạn chế do vừa làm vừa tích lũy kinh nghiêm, hy vọng trong những năm tiếp đây tình hình sẽ sớm được cải thiện. *Việc phân bổ công việc cho đội ngũ cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, người biết việc thì phải đảm nhiệm quá nhiều còn có những người hưởng lương vẫn chưa theo năng lực, bộ máy cồng kềnh. *Chưa có những quy định pháp lý cụ thể cho công tác quản lý và cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư tại các khu đô thị mới. *Tại các khu nhà chung cư mức phí dịch vụ còn thấp nên mức lương đội ngũ lao động còn chưa cao, đời sống còn khó được cải thiện. *Sau nhiều năm đưa vào sử dụng tinhg hình hỏng hóc tại công trình có chiều hướng gia tăng theo thời gian khiến nhà quản lý phải chi phí tốn kém cho công việc sửa chữa. *Những quyết định chi mua còn có những thủ tục rườm rà mới đi đến giải quyết khiến cho thời gian chờ đợi làm cho công việc còn trì trệ. *Số lượng người dân đến sinh sống tại chung cư ngày càng gia tăng, thành phần xã hội đa dạng, ý thức và nhận thức của người dân còn khác nhau khiến công tác phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, hướng dẫn thực hiện quy chế quản lý chung cư có nhiều khó khăn. *Nhiều người dân sinh sống tại các khu nhà chung cư chưa có được thói quen sống tại các khu nhà chung cư đồng bộ như thế nên có tình trạng tự tiện cơi nới, vứt rác thải không đúng nơi quy định dù đã được nhân viên thường xuyên nhắc nhở, và chưa quen sử dụng các trang thiết bị kỹ thuật tại chung cư. Địa bàn rộng nên quản lý khó khăn, đi lại nhiều. - Quản lý chung cư gồm nhiều hộ dân, nhiều thành phần đa dạng, các mối quan hệ phức tạp, nhiều ý kiến trái chiều nhau, cần giải quyết ổn thoả. - Chưa có trường lớp đào tạo về quản lý chung cư, nên chưa bài bản, chuyên nghiệp. Các lớp đào tạo do Công ty, Xí nghiệp mở trên cơ sở đúc kết kinh nghiệm và truyền đạt lại.... - Các thành phần tiêu cực luôn gây nhiễu, quấy phá, ảnh hưởng đến đời sốnh của các hộ dân cũng như công việc quản lý chung cư Và đây là kết quả sản xuất kinh doanh mà Xí nghiệp đã thu được trong quý II và quý III năm 2007. Bảng 2: Kết quả SXKD quý II năm 2007 và kế hoạch quý III năm 2007 Đơn vị: Triệu đồng TT Nội dung chỉ tiêu Kế hoạch năm Tình hình thực hiện quí II Luỹ kế TH từ đầu năm Kế hoạch quí III Kế hoạch Ước thực hiện % TH sovới KH I Quản lý chung cư 5.921,3 1.477,1 1.567,7 106,1 3.073,3 1.513,8 1 Dịch vụ chung 1107,2 278,9 284,6 102,0 561,5 281,2 a Bắc Linh Đàm 181,2 45,3 49,4 109,1 98,4 45,3 CT2 28,8 7,2 8,0 111,1 16,1 7,2 CT3 40,8 10,2 11,4 111,8 22,5 10,2 CT4A 60 15 15,0 100,0 30,1 15,0 CT4B 51,6 12,9 15,0 116,3 29,7 12,9 b Khu X1 115 27,9 28,3 101,4 55,8 29,8 OCT1 - ĐN1 29,8 6,6 6,7 101,5 12,3 8,5 OCT2 - ĐN1 24 6 6,3 105,0 12,6 6,0 OCT2 - ĐN2 37,2 9,3 9,3 100,0 18,7 9,3 OCT2 - ĐN3 24 6 6,0 100,0 12,2 6,0 c Khu X2 274,6 71,6 64,7 90,4 122,5 72 CT3A 37,1 9,8 8,2 83,7 15,3 9,9 CT3B 37,1 9,8 8,4 85,7 15,6 9,9 CT3C 37,1 9,8 7,9 80,6 14,4 9,9 CT4A 39,3 9,9 9,5 96,0 19,0 9,9 CT4B 39,4 9,9 9,6 97,0 19,2 9,9 CT4C 37,1 9,8 9,4 95,9 17,1 9,9 CT5 47,5 12,6 11,7 92,9 21,9 12,6 d Bán đảo Linh Đàm 536,4 134,1 142,2 106,0 284,8 134,1 No1A 32,4 8,1 8,1 100,0 16,2 8,1 No1B 32,4 8,1 8,4 103,7 16,8 8,1 No2 50,4 12,6 13,5 107,1 27,0 12,6 No3 36 9 9,9 110,0 19,8 9,0 No4A 36 9 9,6 106,7 19,2 9,0 No4B 36 9 9,6 106,7 19,2 9,0 No5 32,4 8,1 8,4 103,7 16,8 8,1 TT Nội dung chỉ tiêu Kế hoạch năm Tình hình thực hiện quí II Luỹ kế TH từ đầu năm Kế hoạch quí III Kế hoạch Ước thực hiện % TH sovới KH No6A 32,4 8,1 8,4 103,7 16,8 8,1 No6B 32,4 8,1 8,4 103,7 16,8 8,1 No7A 36 9 9,6 106,7 19,3 9,0 No7B 36 9 9,9 110,0 19,8 9,0 No8 36 9 9,9 110,0 19,8 9,0 No9A 36 9 9,3 103,3 18,9 9,0 No9B 36 9 9,6 106,7 19,2 9,0 No10 36 9 9,6 106,7 19,2 9,0 2 Trông giữ xe 2153 533,3 576,8 108,2 1117,8 546,9 a Bắc Linh Đàm 367,2 91,8 106,7 116,2 211,2 91,8 CT2 58,8 14,7 17,5 119,0 34,5 14,7 CT3 81,6 20,4 22,3 109,3 44,1 20,4 CT4A 122,4 30,6 37,0 120,9 73,7 30,6 CT4B 104,4 26,1 29,9 114,6 58,9 26,1 b Khu X1 230,1 56,2 59,2 105,3 113,5 59,5 OCT1 - ĐN1 58,5 13,3 14,4 108,3 25,4 16,6 OCT2 - ĐN1 48 12,0 13,0 108,3 25,7 12,0 OCT2 - ĐN2 75,6 18,9 19,8 104,8 38,5 18,9 OCT2 - ĐN3 48 12,0 12,0 100,0 23,9 12,0 c Khu X2 464,9 112,6 132,2 117,4 241,3 122,9 CT3A 54,8 12,5 15,0 120,0 27,8 14,1 CT3B 58,2 12,9 17,0 131,8 29,7 15,7 CT3C 59,1 13,5 18,2 134,8 31,0 16,0 CT4A 73,7 18,9 18,7 98,9 35,5 18,9 CT4B 82,2 21,0 21,8 103,8 42,4 21,0 CT4C 66,1 16,2 20,5 126,5 35,4 18,1 CT5 70,8 17,6 21,0 119,3 39,5 19,1 d Bán đảo Linh Đàm 1090,8 272,7 278,7 102,2 551,8 272,7 No1A 66 16,5 14,9 90,3 29,0 16,5 No1B 66 16,5 17,2 104,2 34,1 16,5 No2 102 25,5 25,3 99,2 50,5 25,5 No3 73,2 18,3 20,2 110,4 40,2 18,3 No4A 73,2 18,3 19,0 103,8 36,6 18,3 No4B 73,2 18,3 18,3 100,0 36,3 18,3 No5 66 16,5 15,8 95,8 31,6 16,5 TT Nội dung chỉ tiêu Kế hoạch năm Tình hình thực hiện quí II Luỹ kế TH từ đầu năm Kế hoạch quí III Kế hoạch Ước thực hiện % TH sovới KH No6A 66 16,5 16,6 100,6 33,6 16,5 No6B 66 16,5 16,1 97,6 32,2 16,5 No7A 73,2 18,3 17,9 97,8 35,2 18,3 No7B 73,2 18,3 20,3 110,9 39,9 18,3 No8 73,2 18,3 18,6 101,6 37,3 18,3 No9A 73,2 18,3 19,7 107,7 38,3 18,3 No9B 73,2 18,3 20,2 110,4 39,3 18,3 No10 73,2 18,3 18,6 101,6 37,7 18,3 3 Cho thuê kiốt 2.661,1 664,9 706,3 106,2 1.394,0 685,7 a Bắc Linh Đàm 798,8 198,9 201,9 101,5 406,2 199,7 CT2 115,2 28,8 31,8 110,4 63,6 28,8 CT3 178,8 44,7 44,7 100,0 91,8 44,7 CT4A 321,2 79,5 79,5 100,0 159,0 80,3 CT4B 183,6 45,9 45,9 100,0 91,8 45,9 b Khu X1 132,7 28,9 39,2 135,6 72,8 39,2 OCT1 - ĐN1 27,7 7,3 7,4 101,4 14,3 8,3 OCT2 - ĐN1 29,4 6,3 9,0 142,9 18,0 8,4 OCT2 - ĐN2 46,2 9,0 14,4 160,0 23,7 14,1 OCT2 - ĐN3 29,4 6,3 8,4 133,3 16,8 8,4 c Khu X2 277,2 74,0 76,7 103,6 139,9 82,9 CT3A 27,4 7,3 7,8 106,8 15,6 8,2 CT3B 24,3 6,4 7,5 117,2 12,0 7,3 CT3C 31,6 8,4 8,5 101,2 14,0 9,5 CT4A 36,0 9,5 10,4 109,5 19,9 10,8 CT4B 32,6 8,7 6,9 79,3 13,8 9,8 CT4C 71,8 19,4 19,5 100,5 36,9 21,2 CT5 53,5 14,3 16,1 112,6 27,7 16,1 d Bán đảo Linh Đàm 1.452,4 363,1 388,5 107,0 775,1 363,9 No1A 26,8 6,7 6,9 103,0 16,1 6,9 No1B 87,6 21,9 17,8 81,3 32,5 21,9 No2 211,2 52,8 53,7 101,7 107,4 53,4 No3 105,6 26,4 28,8 109,1 57,6 26,4 No4A 140,4 35,1 38,4 109,4 76,8 35,1 No4B 99,6 24,9 27,3 109,6 54,6 24,9 No5 102,0 25,5 28,2 110,6 56,4 25,5 TT Nội dung chỉ tiêu Kế hoạch năm Tình hình thực hiện quí II Luỹ kế TH từ đầu năm Kế hoạch quí III Kế hoạch Ước thực hiện % TH sovới KH No6A 110,4 27,6 30,6 110,9 61,2 27,6 No6B 91,2 22,8 25,2 110,5 50,4 22,8 No7A 108,0 27,0 29,7 110,0 59,4 27,0 No7B 117,6 29,4 32,1 109,2 64,2 29,4 No8 81,6 20,4 23,0 112,7 44,9 20,4 No9A 55,2 13,8 15,0 108,7 30,0 13,8 No9B 76,8 19,2 21,0 109,4 42,0 19,2 No10 38,4 9,6 10,8 112,5 21,6 9,6 II SXKD nước sạch Khối lượng sản xuất (m3) 856.080 215.037 216.110 100,5 404.240 217.700 Giá trị sản lượng (tr.đ) 2.250,9 565,4 609,1 107,7 1.109,7 572,4 Tỷ lệ thất thoát (%) 16,0 16,0 16,0 100,0 16,2 16,0 III Hoạt động Bảo vệ dự án 328,5 109,5 109,5 100,0 109,5 109,5 IV Chăm sóc cây xanh, thảm cỏ 1.665,0 521,7 451,0 86,5 451,0 555,0 V Vệ sinh môi trường 1.935,0 645,0 645,0 100,0 645,0 645,0 TỔNG CỘNG 12.100,7 3.318,7 3.382,4 101,9 5.388,6 3.395,7 (Nguồn: Báo cáo thực hiện kết quả SXKD quý II và dự kiến kế hoạch quý III năm 2007) Như vậy việc thực hiện Kế họach sản xuất kinh doanh quý II của Xí nghiệp 1 đã đạt 101,9% tức là hoàn thành vượt mức 1,9% so với kế họach đề ra. Qua đó chúng ta có thể thấy tổng thể thực trạng của Xí nghiệp 1, là một đơn vị quản lý và cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư tuy mới được thành lập nhưng đã hoạt động khá chuyên nghiệp và thu được những kết quả đáng khích lệ. CHƯƠNG III MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ CHO NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NHÀ NƯỚC MỘT THÀNH VIÊN DỊCH VỤ NHÀ Ở VÀ KHU ĐÔ THỊ – XÍ NGHIỆP 1. I.Phương hướng phát triển. Khi Việt nam đã ra nhập WTO thì đòi hỏi các doanh nghiệp phải có những bước phát triển mới để bắt kịp với thời đại. Cũng chính vì thế mà Tổng công ty cũng đang có những kế hoach sát nhập các công ty thành viên để thành lập Tập đoàn và tiến thêm vào thêm nhiều lĩnh vực kinh doanh mới. Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh xây dựng hình ảnh và thương hiệu của đơn vị là điều không thể thiếu để tăng khả năng cạnh tranh khi Luật nhà ở được triển khai thực hiện trong các khu đô thị mới. Và từng bước tiến hành cổ phần hóa, nâng cao tính tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh, chuyển đổi các hoạt động sang hướng kinh doanh và đảm bảo có hiệu quả. Thúc đẩy hoạt động kinh doanh là một trong những mục tiêu hàng đầu mà Xí nghiệp đã và đang đề ra để từng bước đưa Xí nghiệp phát triển đồng đều mang lại hiệu quả phục vụ một cách tốt nhất cho các dịch vụ mà Xí nghiệp đang quản lý. Từng bước hoàn thiện để tạo ra môi trường lao động lành mạnh và thân thiện với tất cả mọi người nhằm tạo thương hiệu riêng trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư. Công tác lao động tiền lương cũng được Xí nghiệp chú ý trong thời gian tới nhằm bố trí lực lượng lao động hợp lý, phân công trách nhiệm cho từng cán bộ công nhân viên, đảm bảo công việc được thực hiện một cách đồng đều, tránh tình trạng người chưa biết việc thì rảnh rỗi mà vẫn ăn lương. Có lẽ xếp người không đúng việc là tình trạng chung của nhiều doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay, khi chúng ta đã gia nhập WTO thì đòi hỏi các doanh nghiệp cần có những chấn chỉnh, tránh tình trạng vào làm việc do quen biết, điều đó nếu thay đổi được sẽ góp phần rất lớn vào việc góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh cho Xí nghiệp cũng như nâng cao thu nhập cho người lao động. Phải có kế hoạch kiểm tra cũng như xem xét lại quy chế, nội quy mà Xí nghiệp đã đề ra để phù hợp hơn với những thay đổi mới, với tình hình sản xuất của đơn vị. Xây dựng chương trình đào tạo nâng cao kiến thức, trình dộ cho người lao động trong Xí nghiệp giúp họ thực hiện tốt hơn các công việc mà mình đang đảm đương gánh vác, phù hợp với đặc thù lĩnh vực sản xuất kinh doanh mà Xí nghiệp đang thực hiện . Phải đảm bảo luôn bám sát thực tế hoạt động của các bộ phận trong toàn Xí nghiệp để xây dựng các định mức kinh tế kỹ thuật nội bộ, nhằm tiết kiệm chi phí đạt hiệu quả sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó cũng thường xuyên kiểm tra đôn đốc các cán bộ công nhân viên luôn đảm bảo tín độ làm việc thật hiệu quả, tránh tình trạng nhân viên bỏ giờ làm việc đi làm việc riêng. Và một ván đề cũng quan trọng mà đó là vấn đề chung của nhiều doanh nghiệp hiên nay khi nhà nước đang có những duy định mới để đảm bảo giả lương cho người lao động theo năng lực và chuyên môn. Điều chỉnh lại các phương án tính lương, phương án chia thưởng và trách nhiệm vật chất cho người lao động nhằm đảm bảo công bằng cho người lao động, nâng cao tinh thần trách nhiệm với Xí nghiệp, nhằm giúp người lao động phát huy hết tinh thần sức mạnh đóng góp cho Xí nghiệp ngày càng phát triển ổn định và vững mạnh. Bên cạnh đó phải chăm lo hơn nữa mọi mặt đời sống cán bộ công nhân viên để họ có thể yên tâm công tác gắn bó lâu dài với Xí nghiệp. Trong tương lai Xí nghiệp cũng có kế hoạch nâng cao tính tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh, chuyển đổi triệt để các hoạt động sang hướng kinh doanh và đảm bảo có hiệu quả. Và sẽ đầu tư thêm kinh phí phục vụ tốt hơn cho các ngành nghề dịch vụ mà Xí nghiệp đang cung cấp cho các tòa nhà chung cư. Xí nghiệp cũng tiếp nhận thêm các khu nhà chung cư tại các khu đô thị mới đã đang và sẽ xuất hiện ngày càng nhiều tại Hà Nội. II. Giải pháp. 1.Tìm hiểu thị trường. Việc tiến hành nghiên cứu và dự báo thị trường phải tiến hành theo các bước nhất định. Trước hết kế hoạch định hướng thị trường nhằm tìm ra lời giải đáp cho những câu hởi về nhu cầu thị trường, bao gồm các khâu như: kế hoạch nghiên cứu, thu thập dự liệu, xử lý dự liệu và kết luận, dự báo thị trường hàng hoá. Bước tiếp theo là thu thập dữ liệu bằng cách sủ dụng các phương pháp thu thập được qua số liệu thống kê, các ấn phẩm, báo trí dữ liệu về thị kiến người tiêu dùng hay vềcạnh tranh ở mức độ nhất định có thể thu thập từ hệ thống bán hàng của doanh nghiệp. Hạn chế việc bán chịu, chỉ cho chịu một phần tiền đối với những khách hàng đáng tin cậy trong khoảng thời gian ngắn khi đã thanh toán hết các khoản nợ trước bên cạnh việc áp dùng các hình thức thưởng phạt nghiêm minh, nếu khách hàng quá thời gian quy định không thanh toán hết tiền sẽ phảI chịu phạt. Như vậy một mặt công ty thực hiện chính sách ưu đãi nhằm thu hút khách hàng, mặt khác nâng cao trách nhiệm của khách hàng giúp công ty nhanh chóng thu hồi vốn trách nợ nần dây dưa làm ứ đọng vốn cản trở sản xuất kinh doanh của công ty, đồng thời trong quá trình hoạt động công ty cần chú trọng công tác thanh quyêt toán các hợp đồng mua bán, thu hồi và thanh toán các khoản nợ nhằm thực hiện tốt các hoạt động kinh doanh. Công ty cần phảI theo dõi chặt chẽ các khoản phải thu cũng như các khoản phải trả để có kế hoạch thu hồi vốn, thanh toán đúng hẹn với ngân hàng, các tổ chức khác nhằm giữ vững mối quan hệ và uy tín với Công ty. 2.Nâng cao chất lượng phục vụ. Trong thời gian tới Xí nghiệp cũng đã định hướng được con đường phát triển của mình đó là sẽ cung cấp các dịch vụ đạt tiêu chuẩn ISO 9000. Nghành nghề kinh doanh của Xí nghiệp là cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư cao tầng và các khu biệt thự, chính vì vậy nâng cao hiệu quả kinh doanh cũng chính là nâng cao chất lượng phục vụ các dịch vụ trong các khu đô thị. Phải xác định được yêu cầu chất lượng của dịch vụ cho nhà chung cư ở từng giai đoạn và theo từng hoàn cảnh cụ thể, thường xuyên cải tiến nâng cao chất lượng của dịch vụ, tìm kiếm phát hiện và đưa ra các tiêu chuẩn mới của dịch vụ với chất lượng cao hơn đáp ứng tốt hơn thị hiếu và đòi hỏi của người dân về dịch vụ cho nhà chung cư. Xí nghiệp cần phải dự báo chính xác môi trường và thị trường kinh doanh dịch vụ cho nhà chung cư để hoạch định chiến lược kinh doanh cho phù hợp, tạp trung công tác hoạch định trong suốt quá trình kinh doanh dịch vụ, làm tốt nhiệm vụ này giúp cho Xí nghiệp nâng cao khả năng làm đúng ngay từ đầu. Xí nghiệp phải quán triệt mọi hoạt động quản trị đặc biệt là trong khâu hoạch định, thiết kế nhằm hướng tới mục tiêu làm đúng ngay từ đầu. Dự báo chính xác các biến động của môi trường nhằm nắm bắt các cơ hội kinh doanh, nhằm tận dụng được cơ hội thuận lợi và chủ động phòng chống các rủi ro có thể xảy ra. Và một công việc cũng ảnh hưởng rất nhiều đến kết quả kinh doanh là đội ngũ cán bộ chủ chốt để đáp ứng được yêu cầu kinh doanh trong thời kỳ mới. Nhằm đưa ra trọng tâm để định hướng cho Xí nghiệp để xác định kết quả cần đạt và giúp cho Xí nghiệp sử dụng các nguồn lực đạt kết quả tối ưu nhất. Phải xây dựng chính sách chất lượng một cách thận trọng phù hợp với thực tế đảm bảo mục tiêu phát triển hiện tại và trong tương lai. Soạn thảo các thủ tục quy trình công đoạn, hướng dẫn các hoạt động cần thiết của mỗi bộ phận cấu thành hệ thống kinh doanh trong toàn Xí nghiệp, hướng dẫn tiến trình kinh doanh nhanh chóng dễ hiểu, phân công đúng người đúng việc. Xây dựng chính sách chất lượng và mục tiêu chất lượng nhằm đưa ra trọng tâm để định hướng cho Xí nghiệp để xác định kết quả cao cần đạt và giúp cho Xí nghiệp sử dụng các nguồn lực nhằm đạt kết quả cao nhất. Xác định nhiệm vụ của mỗi bộ phận trong Xí nghiệp . Công tác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư có nhiều công việc liên hệ mật thiết với nhau, việc áp dụng một hệ thống các quá trình trong Xí nghiệp cùng với sự nhận biết các tương tác giữa các quá trình và sự quản lý chúng có thể coi như cách tiếp nhận theo quá trình. Chất lượng dịch vụ cho nhà chung cư tại các khu đô thị được đánh giá ở nhiều góc độ khác nhau, ở Xí nghiệp đó là trình độ tổ chức quản trị và tổ chức các biện pháp thực hiện các dịch vụ năng lực trình độ của cán bộ công nhân viên mức độ hiện đại của máy móc thiết bị... để thực hiện cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư ở mức độ cao nhất. Tiêu chuẩn nâng cao chất lượng dịch vụ cho nhà chung cư. -Những công việc chính của công tác dịch vụ nhà chung cư. Đã thực hiện Tiêu chuẩn nâng cao - Trông giữ xe đạp, xe máy. - không mất xe - an toàn -Không mất xe - An toàn - Thuận lợi cho việc sử dụng xe. - Thu ngân - Thu đúng, thu đủ - Thu đúng, thu dủ - Đảm bảo thời gian - Không để tồn đọng - Quét dọn vệ sinh các khu vực công cộng - Sạch không có bụi bẩn. - Sạch không có bụi bẩn. - Thu gom rác hải sinh hoạt - Thu hết rác trong ngày. - Rửa nhà rác sau khi thu gom. - Thu gom hết rác trong ngày. - Rửa nhà giác sau khi thu gom. - Không để có mùi rác. - Vận hành, cứu hộ và bảo trì thang máy. - Không để xảy ra việc ngừng thang máy quá lâu. - An toàn. - Hoạt động bình thường. - An toàn - Chăm sóc vườn hoa cây xanh, thảm cỏ. - Xanh - Sạch - Đẹp - Xanh - Sạch - Đẹp - Quản lý trật tự kinh doanh kiốt tầng 1. - Không kinh doanh quá giờ quy định - Kinh doanh đúng - Không kinh doanh quá giờ quy định 3. Những cải tiến trong công tác lao động Như đã nói ở trên thì ta có thể thấy phương pháp trả lương cho cán bộ công nhân viên vẫn còn nhiều vấn đề hạn chế, chính vì vậy Xí nghiệp cần có những thay đổi để có thể cải thiện được tình hình cho cả khối lao động trực tiếp và lao động gián tiếp. Ngoài những thang lương theo quy định hiện hành thì cần đánh giá theo những tiêu chí là: thái độ chấp hành nội quy, quy định của cơ quan; tác phong, thái độ làm việc và thái độ với khách hàng; tinh thần làm việc theo nhóm; mức độ hoàn thành công việc được giao... Đối với tổ quản lý chung cư thì Xí nghiệp phải thường xuyên quan sát để có thể phân công công việc theo nhóm để có thể xây dựng phương án khoán lương theo đầu mục công việc rồi giao khoán cho từng tổ, tuy nhiên cũng không khuyến khích sử dụng quá nhiều lao động trong 1 tổ. Giảm bớt được biên chế cũng làm lợi cho Xí nghiệp rất nhiều bởi nếu có nhiều lao động thừa thì sẽ kéo theo những vấn đề như bảo hiểm xã hội, những hoạt động vui chơi theo tiêu chuẩn hàng năm mà Xí nghiệp phải chi. Như tế thu nhập của người lao động cũng được nâng cao. Bộ máy sẽ không còn bị cồng kềnh, Xí nghiệp sẽ có thêm cơ hội đầu tư đào tạo đội ngũ lao động có trình độ vì lao động sáng tạo của con người là nhân tố quyết định đến hoạt động kinh doanh. Tại các khu nhà chung cư đều được đầu tư các trang thiết bị hiện đại nên khi có những hỏng hóc phải thuê ngoài sửa chữa chi phí rất tốn kém, trong khi đội ngũ lao động tại Xí nghiệp còn thừa nhưng không đủ trình độ sửa chữa. Chính vì thế Xí nghiệp cần chú trọng hơn ở khâu tuyển lao động phải tuyển những lao động thật sự có năng lực làm được việc nhằm mang lại hiệu quả cao nhất cho xí nghiệp. Riêng quỹ lương khoán tại các tổ quản lý chung cư Xí nghiệp cần tiến hành quan sát công việc thường xuyên diễn ra hàng ngày tại các chung cư bằng phương pháp bấm giờ hoặc chụp ảnh ngày làm việc trong một khoảng thời gian nhất định để từ đó phân loại công việc theo các nhóm công việc tương đương rồi xem xét và dự kiến nhân lực cần thiết để tiến hành thực hiện nhóm công việc đó sao cho hoàn thành nhiệm vụ, mục tiêu của Xí nghiệp. Sau đó xây dựng phương án khoán lương theo đầu mục công việc, rồi giao khoán cho từng tổ, số lượng người tùy theo tổ sử dụng bao nhiêu nhưng không thể thấp hơn số lượng cần thiết để đảm bảo hoàn thành công việc, cũng không khuyến khích việc sử dụng quá nhiều nhân lực trong một tổ. 4. Tuyển dụng và đào tạo lao động. Quy mô và lĩnh vực hoạt động của Xí nghiệp đã tương đối ổn định. Xí nghiệp đã chú trọng nâng cao trình độ cho đội ngũ cán bộ công nhân viên bởi lao động sáng tạo của con người là nhân tố quan trọng quyết định đến hiệu quả kinh doanh. Vấn đè xây dựng chương trình đào tạo, bồi dưỡng và đào tạo lại nhằm thường xuyên nâng cao chất lượng cho đội ngũ cán bộ công nhân viên. Tiến hành xây dựng cơ cấu lao động tối ưu nhưng vẫn đảm bảo việc làm cho người lao động trên cơ sở phân công và bố trí lao động hợp lý phù hợpvới năng lực chuyên môn của mỗi cá nhân để tạo động lực cho họ phát huy đúng năng lực của mình để đóng góp nhiều hơn cho Xí nghiệp. Nhà chung cư được trang bị những thiết bị hiện đại để phục vụ sinh hoạt cho người dân được tốt nhất như thang máy, máy phát điện dự phòng và máy bơm nước. Việc duy tu bảo dưỡng của Xí nghiệp vẫn phải thuê đối tác bên ngoài thực hiện do đó dẫn đến chi phí tăng và không đảm bảo tính chủ động trong công việc của Xí nghiệp trong khi trình độ của cán bộ công nhân viên vẫn chưa dủ khả năng để đảm nhận. 5. Bảo dưỡng và sửa chữa. Công tác này là rất quan trọng đối với hoạt động của từng bộ phận cũng như toàn Xí nghiệp được diễn ra liên tục và luôn ở trạng thái hoạt động tốt. Thực hiện tốt công tác này sẽ giúp nâng cao hệ số sử dụng tài sản, máy moc thiết bị, giảm chi phí góp phần nâng cao chất lượng cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư. Theo thời gian thì tốc độ hao mòn của tài sản và thiết bị ngày càng lớn và đến thời điểm nào đó sẽ rất lớn. Nếu không có kế hoạch sửa chữa và bảo dưỡng kịp thời sẽ dẫn đến các trang thiết bị máy móc Xí nghiệp đang sử dụng có thể hư hỏng bất thường làm ảnh hưởng đến việc cung cấp dịch vụ cũng như chất lượng dịch vụ và ảnh hưởng đến việc nâng cao chất lượng dịch vụ cho nhà chung cư. Do đó ngoài việc thực hiện bảo dưỡng sửa chữa theo định kỳ thì Xí nghiệp cần có kế hoạch bảo dưỡng và sửa chữa dự phòng nhằm hạn chế tối đa sự xuống cấp của hạng mục ngăn ngừa những hỏng hóc có thể xảy ra. Công tác này đòi hỏi phải có sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận để không làm ảnh hưởng đến những công việc chung của Xí nghiệp và sinh hoạt của người dân. Bên cạnh đó cần nâng cao năng lực chuẩn đoán và dự báo hỏng hóc của máy móc và trang thiết bị. lập kế hoạch theo dõi để làm cơ sở tiến hành thực hiện bảo dưỡng và sửa chữa, tính toán những chi phí kinh doanh cho Xí nghiệp. Tổ chức cac khóa học bồi dưỡng nâng cao năng lực hiểu biết cho đội ngũ lao động để có thể có khả năng phát hiện những hỏng hóc tránh những sai sót gây thiệt hại cho Xí nghiệp . 6.Nâng cao hiệu quả kinh doanh Để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh Xí nghiệp phải xây dựng một số giải pháp. Lương đội ngũ lao động trực tiếp chiếm tỷ trọng lớn nhất nhưng không thể giảm tiền lương vì những công việc mà Xí nghiệp đang đảm đương chưa thể xã hội hóa được, nếu giảm nhân công thì sẽ không đảm bảo được công việc, vì công việc đòi hỏi số lượng lao động đông để làm theo ca. Đối với dịch vụ trông giữ xe đạp và xe máy thì hiện nay mức thu phí đã tưưng đương với mức phí quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố hà nội. Với mức thu như sau: -Xe đạp gửi theo tháng: 30.000đ/xe/tháng -Xe máy gửi theo tháng 50.000đ/xe/tháng -Xe máy gửi từ 5h00- : - 17h00 2.000đ/xe/lần -Xe máy gửi từ 17h00 - : - 5h00 4.000đ/xe/lần -Xe đạp gửi từ 5h00 - : - 17h00 1000đ/xe/lần -Xe đạp gửi từ 17h00 - : - 5h00 2000đ/xe/lần Với những mức thu trông xe như vậy thì việc tăng doanh thu từ việc trông giữ xe là không khả quan. do đó Xí nghiệp là tổ chứac các biện pháp để tăng phí trông giữ xe theo tháng. Chi phí bảo trì cho thang máy cũng là một vấn đề lớn mà Xí nghiệp đang phải lo, vì tất cả các thang máy sử dụng tại các khối nhà chung cư đều là của hãng Schindler cung cấp nên mọi thay thế hỏng hóc đều đảm bảo chính hãng nên đội ngũ kỹ thuật phụ trách mảng thang máy cũng chưa đảm nhiệm được công việc này. Tại thời điểm này khi mọi thứ đều tăng giá thì việc tăng doanh thu có thể được thực hiện bằng cách tăng cả ba nhân tố cấu thành doanh thu nhà chung cư như tiền dịch vụ chung, tiền trông giữ xe và tiền cho thuê kiốt. Nếu kế hoạch tăng có thể thực hiện thì việc kinh doanh của Xí nghiệp mới dần đi vào ổn định bởi việc tăng giá dịch vụ là phù hợp với xu thế khi mà mọi thứ đều có xu hướng giá leo thang và việc tăng giá đó là hoàn toàn phù hợp, việc tăng giá đó cũng cần xem xét kỹ để mức tăng đó không khiến những người dân sinh sống tại các khu nhà đó có những tranh cãi kiến nghị. Trong xu thế hiện nay xã hội ngày càng phát triển, cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện thì giao thông công cộng ngày càng phát triển và phương tiện cá nhân dùng đi lại về lâu dài sẽ có xu hướng ngày càng giảm. Do đó nguồn thu từ dịch vụ này có khả năng sẽ giảm xuống nó sẽ ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh tại nhà chung cư của Xí nghiệp. Dịch vụ cho thuê kiốt tầng 1 là nhân tố chính ảnh hưởng đến nguồn thu từ nhà chung cư. Vì vậy Xí nghiệp cần điều chỉnh mức giá cho thuê kiốt theo giá thị trường, nó sẽ giúp cho tăng thêm nguồn thu, bởi đây là nguồn thu ổn định . Việc xây dựng lại đơn giá thu phí dịch vụ chung cho tương ứng với giá thị trường là rất cần thiết, nó đảm bảo cho hiệu quả hoạt động kinh doanh của Xí nghiệp. Khi Xí nghiệp đã áp dụng tăng mức thu phí dịch vụ chung và giá cho thuê kiốt theo mức giá dự kiến như giá thị trường thì hoạt động kinh doanh sẽ đạt hiệu quả cao và thu nhập của toàn thể cán bộ công nhân viên trong cơ quan cũng được tăng lên góp phần tạo thuận lợi cho Xí nghiệp thực hiện các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động. Qua đây ta có thể thấy trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa của đất nước, Xí nghiệp 1 muốn phát triển ngày càng hoàn thiện hơn trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư thì cần phải có những biện pháp để nâng cao khả năng, năng lực về lĩnh vực quản lý, vận hành nhà chung cư sao cho hoạt động này đạt hiệu quả kinh doanh mà vẫn thỏa mãn được những yêu cầu chất lượng phục vụ. III. Những kiến nghị. 1.Kiến nghị với công ty Qua thời gian hoạt động thì bất cứ doanh nghiệp nào cũng cần rút ra những kinh nghiệm và có những kiến nghị để có thể hoạt động thật hiệu quả. Xí nghiệp 1 là một đơn vị trực thuộc của Tổng công ty HUD và Công ty HUDS, do đó có những kiến nghị cụ thể. Đối với Tổng công ty thì Xí nghiệp có những kiến nghị là khi xây dựng những phương án đầu tư kinh doanh nhà chung cư cao tầng thì cần có những phương án xác định rõ nguồn kinh phí để đảm bảo những công việc liên quan đến các hạng mục của tòa nhà. Xí nghiệp đang thu phí dịch vụ theo quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội nhưng mức thu phí này không đủ cho các chi phí phải bỏ ra thường xuyên phải có sự bù lỗ của Tổng và Công ty. Đối với công ty thì Xí nghiệp mong được phân giao nhiệm vụ cụ thể hơn để Xí nghiệp có thể chủ động hơn trong hoạt động kinh doanh. Cần điều chỉnh lại các giá dịch vụ mà công ty đã quy định đến bây giờ không còn phù hợp với tình hình thực tế. Và đối với hệ thống thang máy của hãng Schindler, thì mong muốn được chuyển giao công nghệ để nhân viên kỹ thuật của Xí nghiệp có thể thực hiện nhằm giảm bớt chi phí sửa chữa chính hãng. Khi xây dựng phương án đầu tư kinh doanh nhà ở chung cư cao tầng cần xác định rõ nguồn kinh phí để đảm bảo cho việc duy tu bảo dưỡng. Bên cạnh đó cần tăng thêm số tầng cho nhà chung cư nhằm tăng thêm số lượng hộ dân, và cần xây dựng tầng hầm để xe, tăng thêm diện tích cho kinh doanh dịch vụ, khi xây dựng các khu nhà chung cư cần chú ý chọn những địa điểm thuận tiện cho việc đi lại của người dân đồng thời thuận tiện cho việc kinh doanh của các kiốt kinh doanh bởi đó là nguồn thu chủ yểu trong hoạt động kinh doanh của Xí nghiệp. Khi thực hiện các hợp đồng bán nhà cho khách hàng thì cần phải có những quy định rõ ràng cho phần sở hữu để có thể phân biệt được đâu là những phần sử dụng chung và phần sử dụng riêng để tránh tình trạng khi đa vi phạm mới có những quy định. Với những cơ quan ban nghành hữu quan nhà nước, với những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh các dịch vụ rất mong được có những nguồn kinh phí để có thể tổ chức đào tạo trình độ cho đội ngũ cán bộ công nhân viên phù hợp với công việc và ngày càng nâng cao hiệu qủa hoạt động kinh doanh. Để có thể ngày một phát triển mạnh mẽ thì khi xây dựng các khu đô thị mới Bộ xây dựng cần có những quy hoạch để xây dựng các khu đô thị thật sự đồng bộ về mọi mặt để có thể phục vụ cho mọi nhu cầu về đời sống của người dân đến sinh sống tại các khu nhà chung cư, để họ thấy mình đang được sống trong một môi trường thật sự hiện đại về mọi mặt và để Xí nghiệp có thể tham gia kinh doanh nhiều lĩnh vực hơn nữa. 2.Kiến nghị với các cơ quan chức năng. Với những doanh nghiệp kinh doanh mới như Xí nghiệp 1 là rất mới mẻ và trong thời kỳ cơ cấu hạ tầng xã hội đang hình thành và chưa thật ổn định thì sự giúp đở của các cơ quan ban nghành là một động lực rất quan trọng để Xí nghiệp có thể phát triển mạnh hơn và chuyên nghiệp hơn, và một yếu tố rất quan trọng nữa là ý thức của người dân, rất mong những người dân đến sinh sống tại các khu đô thị cần có ý thức hơn nữa và phối hợp với Xí nghiệp để mang lại hiệu quả cao nhất. Đề nghị các cơ sở nghiên cứu đào tạo xác định công việc quản lý cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư là một nghề và có kế hoạch đào tạo cán bộ quản lý, công nhân vận hành phù hợp với công việc để nâng cao và ổn định chất lượng cung cấp dịch vụ. Đề nghị nhà nước sớm ban hành bộ đơn giá về thu chi các dịch vụ công ích loại hình dịch vụ quản lý chung cư cao tầng có chủ trên bình diện toàn quốc để Công ty trách nhiệm nữu hạn nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị có cơ sở pháp lý thực hiện các nghiệp vụ công ích và quyết toán vốn với ngân sách Nhà nước hàng quý hàng năm được thuận lợi. Rất mong các cơ quan ban nghành hữu quan chính quyền địa phương nơi sở tại thường xuyên kết hợp có biện pháp tham gia cùng đơn vị quản lý nhà trong công việc quản lý hành chính trật tự đô thị tại các chung cư để thuận lợi cho doanh nghiệp làm tốt công việc kinh doanh dịch vụ của mình. KẾT LUẬN CHUNG. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế cũng như việc Việt Nam ra nhập WTO mở ra cho chúng ta nhiều cơ hội cũng như thách thức, nó mở ra cho chúng ta những quan hệ mới những sự phát triển mới giúp nền kinh tế ngày càng phát triển và có cơ hội hòa nhập với thế giới. Đối với một sinh viên thì quá trình học tập và thực tiễn có những vấn đề rất khác nhau và thời gian thực tập là một cơ hội để mỗi sinh viên nhìn nhận và đánh giá điều đó. Ba tháng thực tập là thời gian chưa nhiều và đầy đủ để em có thể vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế nhưng cũng đủ để em nhìn nhận và đánh giá vấn đề nghiên cứu tại cơ sở mình thực tập.Hiệu quả hoạt động kinh doanh là một đề tài không phải là mới và cũng được nhiều bạn sinh viên nghiên cứu nhưng với mỗi doanh nghiệp thì nó thật sự khác nhau. Và đối với một doanh nghiệp mới nhu Xí nghiệp 1 thì việc tìm hiêu và nghiên cứu đòi hỏi phải có sự quan sát tỉ mỉ để đưa ra những nhận định chính xác nhất. Nghành nghề kinh doanh của Xí nghiệp cuãng là những công việc mới nó được hình thành bởi sự xuất hiện và phát triển ngày càng nhanh của các khu đô thị mới tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng . Trong thời gian thực tập và làm luận văn em đã nhận được sự chỉ bảo rất tận tình của cô giáo hướng dẫn là PGS.TS Lê Thị Anh Vân và các cô chú, các anh chị trong Xí nghiệp 1, em xin trân thành cảm ơn. Tuy nhiên vì thời gian chưa nhiều và còn chưa có kinh nghiệm công tác nên không tránh khỏi những thiếu sót nên em rất mong được sự xem xét của các thầy cô trong khoa Khoa học quản lý. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn! Hà nội 4 tháng 4 năm 2008 Sinh viên: Đỗ Thị Lê DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. Quy chế quản lý chung cư 2005. Bộ trưởng Bộ xây dựng Báo cáo Hội phát triển và quản lý nhà chung cư cao tầng 2003. Bản tóm tắt dự án kinh tế sự nghiệp năm 2004. Quy chế trả lương năm 2004 của công ty HUS. Quy chế chức năng Xí nghiệp 1. Quy chế chức năng, nhiệm vụ các phòng ban Xí nghiệp 1, 2, 3 năm 2004. Khoa khoa học quản lý – Giáo trình Hiệu quả và quản lý dự án nhà nước- NXB Khoa học và kỹ thuật Hà nội năm 2001. Khoa khoa học quản lý – Giáo trình Khoa học quản lý tập 1 (tái bản) – Chủ biên: PGS.TS. Đoàn thị thu Hà - PGS.TS. Nguyễn thị ngọc Huyền _ NXB khoa học và kỹ thuật Hà nội năm 2004. Khoa Quản trị kinh doanh – Giáo trình quản trị kinh doanh. 10. Khoa khoa học quản lý – Giáo trình Quản lý học kinh tế quốc dân tập II – Chủ biên : GS.TS. Đỗ hoàng Toàn và TS Mai Văn Bưu NXB khoa học và kỹ thuật Hà nội năm 2002. 11. Báo cáo hoạt động kinh doanh Xí nghiệp 1 năm 2005 12. Báo cáo tài chính của Xí nghiệp năm 2005. 13. Sách hướng dẫn lập chứng từ sổ sách và báo cáo tài chính – Nhà xuất bản thống kê 2004. 14. Một số tài liệu khác của Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị. 15. Học viện hành chính quốc gia – HUD, hội thảo khoa học nâng cao chất lượng cung ứng dịch vụ công tại các khu đô thị - năm 2005.