Đề tài Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần lilama Hà Nội

công các hạng mục công trình về tiến độ và chất lượng, thanh quyết toán công trình, các hồ sơ pháp lý liên quan. Hỗ trợ các xí nghiệp tư vấn và dịch vụ thi công trong quá trình thực hiện dự án. + Ban quản lý dự án: trực tiếp quản lý dự án. + Các xí nghiệp tư vấn và dịch vụ thi công: có chức năng tư vấn cho chủ đầu tư về thiết kế, kỹ thuật... và cung cấp dịchvụ trong quá trình thi công công trình. + Các đơn vị thi công: thi công công trình dưới sự quản lý của Ban quản lý và các phòng chức năng công ty. 4.4.2. Phương án tổ chức thực hiện và quản lý khai thác 4.4.2.1. Tổ chức thực hiện và kế hoạch đấu thầu * Kế hoạch đấu thầu. Kế hoạch đấu thầu gồm những công tác chính sau đây: - Công tác khảo sát tư vấn thiết kế: + Khảo sát địa chất thiết kế xây dựng: chỉ định thầu. + Thiết kế: thiết kế chia làm 2 bước: ỉ Thiết kế kỹ thuật và dự toán thiết kế kỹ thuật. ỉ Thiết kế bản vẽ thi công và lập dự toán chi tiết bản vẽ thi công. Hình thức lựa chọn nhà thầu: chọn thầu, lựa chọn một đơn vị tư vấn có nhiều năm kinh nghiệm, chứng minh được năng lực thi công và có mức độ ổn định tin cậy cao. - Công tác thi công xây lắp: + Phần xây lắp gồm: ỉ Máy thi công: thi công cọc, móng. ỉ Phần thô: công tác bê tông cốt thép, xây. ỉ Phần hoàn thiện: nề mộc, điện nước, chống sét, thông tin liên lạc, thíêt bị nội thất. ỉ Lắp đặt thiết bị: máy bơm, máy phát điện, cầu thang máy + Phần xây lắp tổ chức đấu thầu nhằm lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm, có đủ năng lực thi công công trình. + Phương thức phân chia gói thầu: phân chia theo các hạng mục công việc cụ thể như sau: ỉPhần móng: gia cố móng cọc, đài cọc và tầng hầm... Có thể đấu thấu rộng rãi để lựa chọn nhà thầu độc lập thi công phần móng. ỉ Phần thô: thi công khung cột, xây tường ngăn. Đấu thầu hạn chế trong nội bộ Tổng công ty LILAMA ỉ Phần hoàn thiện: phần nề mộc và lắp đặt thiết bị nội thất giao cho các đơn vị thi công phần thô đạt chất lượng tốt và đúng tiến độ. Phần điện, nước, chống sét, thông tin liên lạc đấu thầu rộng rãi. ỉ Phần lắp đặt thiết bị: cầu thang máy, máy bơm nước, máy phát điện sẽ được đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị có uy tín và chất lượng để lắp đặt. * Giám sát kỹ thuật xây dựng: Giám sát kỹ thuật xây dựng có thể lựa chọn hình thức đấu thầu rộng rãi, lựa chọn đơn vị có ít nhất 5 năm kinh nghiệm và đã từng giám sát những công trình cao tầng, tư vấn giám sát có thể là tư vấn nước ngoài. Đơn vị tư vấn có nhiệm vụ giám sát chất lượng công trình theo đúng pháp luật và theo các yêu cầu của chủ đầu tư. Ngoài ra công ty còn có bộ phận chuyên trách giám sát thường xuyên liên tục các công việc thực hiện trên. 4.4.2.2. Quản lý khai thác dự án * Phương án khai thác dự án. - Tầng hầm: giao cho xí nghiệp kinh doanh và khai thác dịch vụ Đô thị quản lý để cho thuê làm gara ô tô, xe máy, làm kho chứa hàng. - Dịch vụ điện, nước, thông tin liên lạc, dịch vụ vệ sinh và môi trường, duy tu bảo dưỡng xe máy.. giao cho Xí nghiệp kinh doanh và khai thác dịch vụ Đô thị đấu thầu để kinh doanh khai thác. * Phương án sử dụng lao động. Số người phục vụ toà nhà tạm tính như sau: - Số người quản lý: 3 người. - Số người phục vụ ngoài nhà: 2 người. - Bảo vệ: 3 người. Tổng cộng 8 người. 4.4.2.3. Thực hiện cơ chế chính sách * Cơ chế quản lý sử dụng đất. Sau khi dự án được duyệt chủ đầu tư làm thủ tục đăng ký sở hữu nhà và sử dụng đất với Thành phố. Chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ diện tích đất được giao để tổ chức thực hiện dự án. Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý hợp pháp đều có trách nhiệm đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (đối với công trình được Nhà nước cho thuê đất) theo quy định hiện hành. Trong đó: đối với nhà ở: các căn hộ được bán theo giá kinh doanh sẽ thực hiện theo quy định của Nhà nước, người mua nhà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư cao tầng, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các thủ tục khác theo nội dung hợp đồng mua nhà đã kỹ kết. *Cơ chế xây dựng hạ tầng xã hội bằng tiền sử dụng đất chập nộp. Căn cứ theo Nghị định 71/2001/NĐ-CP và cơ chế đang được áp dụng tại Thành phố Hà Nội, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án được chậm nộp và được sử dụng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội của dự án. 4.5. Hiệu quả của dự án chung cư cao tầng CT5 4.5.1. Tổng vốn đầu tư Thành phần vốn đầu tư của dự án CT5 gồm: - Chi phí xây lắp bao gồm: + Chi phí xây dựng các hạng mục công trình: phần móng, tầng hầm, công trình chính, hạ tầng ngoài nhà. + Chi phí lắp đặt thiết bị. - Chi phí thiết bị bao gồm: thang máy, máy phát điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống thông tin liên lạc, máy bơm nước, thiết bị chống sét và các thiết bị khác. - Chi phí khác bao gồm: + Giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm: chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi; chi phí quảng cáo, chi phí và lệ phí thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Chi phí của giai đoạn này được tính theo tỷ lệ % trên tổng kinh phí đầu tư phần xây lắp và thiết bị của dự án. + Giai đoạn thực hiện đầu tư gồm: chi phí khởi công; phân bổ chi phí hạ tầng và đền bù giải phóng mặt bằng; tiền thuê đất; chi phí khảo sát địa chất; chi phí thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán... + Giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử dụng gồm: chi phí thẩm tra và quyết toán công trình; chi phí thu dọn vệ sinh công trình; tổ chức nghiệm thu, khánh thành và bàn giao công trình; chi phí đào tạo công nhân kỹ thuật và cán bộ quản lý. - Chi phí dự phòng: dự phòng phí được tính theo tỷ lệ 10% trên tổng kinh phí đầu tư dự án nhằm mục đích đảm bảo cân đối và an toàn cho quá trình đầu tư.  Biểu số 5: Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án CT5 Đơn vị: 1000 đồng TT Diễn giải chi phí Số tiền % A Tổng vốn đầu tư (B + C + D + F) 152.424.071 100 B Chi phí xây lắp 100.824.460 66,15 1 Chi phí xây dựng các hạng mục công trình 100.004.406 65,61 2 Chi phí lắp đặt thiết bị 820.000 0,54 C Chi phí thiết bị 14.970.000 9.82 D Chi phí khác 22.772.877 14,94 1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 282.866 0,19 2 Giai đoạn thực hiện đầu tư 22.090.011 14,49 3 Giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác vận hành 400.000 0,26 E Tổng kinh phí đầu tư dự án (B + C + D) 138.567.337 F Dự phòng phí (10% E) 13.856.734 9,09 Nguồn: Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội. 4.5.2. Giá bán và doanh thu của dự án 4.5.2.1. Sản phẩm Tầng hầm được dùng để làm chỗ để xe ô tô và xe máy, xe đạp cho dân cư trong khu chung cư và khách vãng lai. Một phần của tầng 1 được dùng làm khu thương mại. Các tầng còn lại là khu căn hộ để bán bao gồm các loại từ 3 đến 4 phòng ngủ và với diện tích sử dụng cũng như thiết kế đa dạng. 4.5.2.2. Lựa chọn phương án kinh doanh Khi xây dựng phương án kinh doanh bao giờ người ta cũng xây dựng 2 phương án để lựa chọn xem phương án nào hiệu quả hơn, độ rủi ro thấp hơn. * Phương án 1. Các căn hộ sẽ được bán sau khi có thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán được cấp có thẩm quyền phê duyệt và việc thanh toán sẽ được tiến hành thành 3 đợt như sau: - Đợt 1: 50% khi ký hợp đồng. - Đợt 2: 40% khi xây dựng xong phần thô. - Đợt 3: 10% khi bàn giao nhà và các giấy tờ liên quan. Phương án này có ưu điểm: lựa chọn phương án này một mặt chủ đầu tư huy động vốn ứng trước của khách hàng, mặt khác trong quá trình đầu tư không phải đi vay vốn và sản phẩm sau khi đầu tư đã được khách hàng đặt mua trước do vậy Công ty chủ động trong công tác đầu tư, tránh được các rủi ro do trong kinh doanh bất động sản. Nhược điểm: giá bán và sản phẩm đầu tư phải đảm bảo tính cạnh tranh tại thời điểm bán mới thu hút được khách hàng. Tuy nhiên, nếu lựa chọn phương án này khi thị trường bất động sản tăng giá thì chủ đầu tư không điều chỉnh giá bán được theo xu hướng của thị trường. * Phương án 2. Dự kiến các căn hộ sẽ được bán sau khi chủ đầu tư tiến hành xây dựng đồng bộ xong mới triển khai bán và việc thanh toán sẽ được tiến hành thành 2 đợt như sau: - Đợt 1: khách hàng ký hợp đồng đặt 90% giá trị hợp đồng. - Đợt 2: 10% khi bàn giao nhà và các giấy tờ liên quan. Ưu điểm: giá bán sản phẩm đầu tư sẽ được tính toán sao cho phù hợp với thị trường tại thời điểm bán. Nhược điểm: chủ đầu tư phải chịu một mức lãi suất trên vốn đầu tư dẫn đến giá thành đầu tư sẽ cao hơn. Mặt khác, khi lựa chọn phương án này giá bán chưa được xác định trước và phụ thuộc nhiều vào thị trường bất động sản: giá có thể rất cao hoặc rất thấp. Do vậy, nếu lựa chọn phương án này thì độ rủi ro trong kinh doanh là rất lớn. * Kết luận lựa chọn phương án kinh doanh. Qua việc phân tích hai phương án trên ta nhận thấy nếu lựa chọn phương án 1 sẽ đảm bảo hiệu quả đầu tư hơn. Chủ đầu tư có thể chủ động xác định được giá bán cũng như lợi nhuận dự kiến tại thời điểm bắt đầu triển khai đầu tư mà không phụ thuộc vào nhiều yếu tố của thị trường. 4.5.2.3. Các hạng mục khác Khu thương mại, chỗ để xe: sẽ giao cho Xí nghiệp kinh doanh và khai thác dịch vụ đô thị quản lý và khai thác. Doanh thu từ nguồn này được dùng để duy tu bảo dưỡng và duy trì vận hành của toàn khu cũng như trong khu đô thị. (cây xanh, chiếu sáng, vệ sinh, duy tu bảo dưỡng hạ tầng kỹ thuật...) 4.5.2.4. Dự kiến giá bán Giá bán = diện tích sàn sử dụng x giá bán bình quân x hệ số K. Hệ số K được tính như sau: vị trí thấp tầng nhất K = 1,25 giảm dần 1,5% cho mỗi tầng kế tiếp. Biểu số 6: Bảng tính giá bán bình quân 1m2 sàn nhà ở Đơn vị: 1000 đồng TT Các hạng mục A Tổng chi phí để xác định giá thành 138.567.337 B Tổng diện tích sàn (m2) 44.970 1 Diện tích sàn kinh doanh các căn hộ (m2) 29.610 2 Diện tích kinh doanh các cửa hàng (m2) 1.949 3 Diện tích tầng hầm (m2) 7.500 4 Diện tích sàn giao thông công cộng (m2) 5.911 5 Hệ số sử dụng (= 1/B ) 66% C Suất đầu tư 1m2 sàn xây dựng (=A/B ) 3081,33 D Giá thành 1m2 sàn nhà ở (=A/1) 4.680 E Giá bán bình quân 1m2 sàn nhà ở 4.950 Nguồn: Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội. 4.5.2.5. Doanh thu của dự án Biểu số 7: Bảng tổng hợp doanh thu của dự án CT5 (Đơn giá sàn trong nhà = K x 4.950 (nghìn đồng)) Tầng Số hộ Diện tích (m2) Hệ số K Đơn giá sàn trong nhà (1000 đồng/ m2) Tổng cộng (1000 đồng) Tầng 1,2 25 4.605 1,25 6.187,5 28.493.438 Tầng 3 26 3.354 1,235 6.113,25 20.503.841 Tầng 4 26 3.354 1,22 6.039 20.254.806 Tầng 5 26 3.354 1,205 5.964,75 20.005.772 Tầng 6 26 3.354 1,19 5.890,5 19.756.737 Tầng 7 26 3.354 1,175 5.816,25 19.507.703 Tầng 8 26 3.354 1,16 5.742 19.258.668 Tầng 9 26 3.354 1,145 5.667,75 19.009.634 Tầng 10 4 509 1,13 5.593,5 2.847.092 Tầng 11 4 509 1,115 5.519,25 2.809.298 Tầng 12 4 509 1,1 5.445 2.771.505 Tổng cộng 219 29.610 175.218.494 Nguồn: Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội. 4.5.3. Hiệu quả đầu tư và tiến độ đầu tư của dự án chung cư cao tầng CT5 Dự án chung cư cao tầng CT5 sau khi hoàn tất sẽ tạo thành một tổng thể khu nhà ở mới với kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. Do vậy, việc tổ chức thi công các hạng mục, công trình trong toàn bộ dự án phải được thực hiện theo một kế hoạch tiến độ thống nhất chung, nhằm chủ động trong việc cung ứng và sử dụng các nguồn lao động, vật tư, máy móc thiết bị và tiền vốn. 4.5.3.1. Thu hồi vốn đầu tư Để giảm áp lực về vốn, tận dụng nguồn thu ngay trong giai đoạn đầu, các căn hộ sẽ được ký hợp đồng để bán ngay sau khi có thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán được cấp có thẩm quyền phê duyệt và nhận tiền ứng trước của khách hàng.4.5.3.2. Hiệu quả đầu tư * Hiệu quả về mặt kinh tế - tài chính. Biểu số 8: Một số chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án Đv: 1000 đồng TT Các chỉ tiêu Giá trị I Tổng vốn đầu tư dự kiến 152.424.071 1 Chi phí xây lắp 100.824.460 2 Chi phí thiết bị 14.970.000 3 Chi phí khác 22.772.877 4 Dự phòng phí 13.856.734 II Hiệu quả đầu tư 1 Tổng doanh thu (đã có thuế VAT) 175.218.494 2 Tổng vốn đầu tư sau kinh doanh = (a+b) 140.319.522 a Tổng chi phí đầu tư đưa vào hạch toán giá thành 138.567.337 b Chi phí bán hàng (1% doanh thu) 1.752.185 3 Thuế giá trị gia tăng bán nhà phải nộp (c-d) 7.113.443 c Thuế VAT bán nhà phải nộp (10% doanh thu) 15.928.954 d Khấu trừ VAT đầu vào 8.815.511 - 5% chi phí xây lắp 5.041.223 - 10% chi phí thiết bị 1.497.000 - 10% chi phí khác 2.277.288 4 Lợi nhuận trước thuế (1-2) 34.898.972 5 Thuế thu nhập = (4*25%)*50% 4.362.372 6 Lợi nhuận sau thuế (4-5) 30.536.420 7 Chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - Tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu 17,43% - Tỷ suất lợi nhuận theo vốn đấu tư 21,76% III Đóng góp vào ngân sách Thành phố 11.475.815 1 Thuế giá trị gia tăng 7.113.443 2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4.362.372 Nguồn: Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội. * Hiệu quả xã hội của dự án chung cư cao tầng CT5. Dự án chung cư cao tầng CT5 hoàn thành sẽ đem lại cho xã hội lợi ích sau: xây dựng một chung cư mới có cơ cấu hiện đại, đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, với những tiêu chuẩn kinh tế phù hợp, đáp ứng yêu cầu về quy phát triển khu đô thị trước mắt và lâu dài: - Khi hoàn thành xong dự án đóng góp 29.610m2 sàn nhà ở vào quỹ nhà ở của Thành phố, góp phần tích cực vào chương trình phát triển nhà ở của Quốc gia và Thành phố. - Hình thành một chung cư cao tầng có đủ tiêu chuẩn đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinh hoạt, làm việc và nghỉ ngơi của mọi đối tượng là người dân có nhu cầu nhà ở. - Tăng cường kết cấu cơ sở hạ tầng của Thành phố, góp phần cải tạo mỹ quan đô thị và môi trường sống tại khu vực ngày càng văn minh hiện đại. - Góp phần nâng cao điều kiện sống và làm việc của người dân. Tạo thêm nhiều việc làm trong đô thị, tạo đà kích thích tăng trưởng kinh tế Thủ đô. III. Một số nhận xét về việc thực hiện dự án chung cư cao tầng CT5 và các dự án khác của Công ty 1. Những kết quả đạt được * Đối với dự án chung cư cao tầng CT5. Dự án chung cư cao tầng CT5 là một dự án khả thi về mặt kĩ thuật, môi trường, tài chính. Đặc biệt dự án này mang lại hiệu quả về mặt xã hội rất lớn: đó là giải quyết một phần lớn nhu cầu về mặt nhà ở cho cán bộ, công nhân viên nói riêng và các cán bộ công nhân viên khác có nhu cầu về nhà ở trong khu vực Hà Nội nói chung. Mặt khác, dự án còn góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị hoá, cải tạo bộ mặt của Thành phố, tạo ra quỹ nhà ở có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật với chất lượng cao và mỹ quan tốt. Ngoài ra, dự án còn tạo ra việc làm, giảm bớt nạn thất nghiệp đồng thời góp phần vào việc bảo vệ và làm sạch môi trường của khu vực. Chung cư cao tầng CT5 được khởi công vào đầu năm 2003, đến nay đã thi công xong phần móng và bắt đầu chuyển sang thi công phần thô. Công tác kinh doanh bán nhà đã được triển khai thu tiền đợt 1. Những công việc này đều được thực hiện đúng tiến độ và kế hoạch đề ra. Phương án kỹ thuật được lựa chọn là phương án tối ưu. Hạ tầng kỹ thuật được thực hiện đồng bộ theo tiêu chuẩn hiện đại. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, các tuyến điện sinh hoạt... đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày cao của nhân dân. Giải pháp cho việc quy hoạch xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật được thực hiện theo đúng quy hoạch, đồng bộ, hiện đại tương đương với các nước trong khu vực. Tất cả những điều đó tạo cho dự án này một sự hấp dẫn, xanh, sạch, đẹp. Các hạng mục công trình được thiết kế, triển khai phương án xây dựng hài hoà đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp, lợi ích của nhà nước và khách hàng. * Đối với các dự án khác của công ty. Trong những năm qua công tác triển khai thực hiện các dự án xây dựng nhà ở của công ty đã có những kết quả đáng kể. Hầu hết các công trình đã hoàn thành đưa vào sử dụng có chất lượng cao, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng và củng cố uy tín của Công ty. Các công trình đã hoàn thành như: dự án toà nhà cao tầng Nhân Chính; Trung tâm giới thiệu, bán SPCN và nhà ở chung cư Ba La... và nhiều dự án đang được triển khai thi công xây dựng. - Mỗi dự án đều được thực hiện tốt mục tiêu chiến lược của Công ty đối với từng công trình. Hầu hết công trình do Công ty làm chủ đầu tư là các công trình có ý nghĩa quan trọng. - Các dự án đều thực hiện thực hiện tốt công tác quản lý kỹ thuật chất lượng công trình xây dựng ngay từ khi chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, cho đến khi kết thúc đưa vào khai thác sử dụng. - Mỗi dự án được hoàn thành là bài học kinh nghiệm để rút ra những thuận lợi, khó khăn để vận dụng cho những dự án sau. - Các dự án xây dựng nhà ở đều được tổ chức giám sát chất lượng công trình, kiểm tra chất lượng các loại vật liệu, thiết bị lắp đặt theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật trong thiết kế và quy trình quản lý chất lượng kỹ thuật hiện hành. Phối hợp chặt chẽ với các đơn vị thi công trong việc lập biện pháp thi công tổng thể và chi tiết để tiến hành xây dựng đảm bảo tiến độ thi công công trình theo đúng quy định, xác định các mục tiêu chủ yếu để làm cơ sở chỉ đạo thi công… - Các giải pháp kỹ thuật xây dựng trong các dự án về cơ bản phù hợp với yêu cầu kỹ thuật, với tổng mức đầu tư được duyệt, đảm bảo chất lượng công trình không chỉ về mặt kiến trúc mà còn đảm bảo hiệu quả kinh tế. 2. Những tồn tại và khó khăn trong việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty 2.1. Những tồn tại Bên cạnh những kết quả đạt được thì hiện nay Công ty vẫn còn những tồn tại cần sớm được giải quyết đó là: - Việc triển khai thực hiện một số dự án còn chậm do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng và thiếu vốn đầu tư. Như việc giải phóng mặt bằng của dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì rất phức tạp do việc phải di dời mồ mả ... Vì thế để có thể thực hiện được các mục tiêu đặt ra cần có những biện pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. - Việc phối hợp, phân công tổ chức hoạt động giữa Công ty và các đơn vị thi công chưa được chặt chẽ và thống nhất. Các phòng ban cơ quan Công ty làm việc chưa đều, một số việc còn bị chồng chéo, trách nhiệm chưa rõ ràng nên công việc không đảm bảo tiến độ. - Công tác thiết kế kỹ thuật, lập tổng dự toán, dự toán chưa đáp ứng được nhu cầu tiến độ thi công (thiết kế chậm, dự toán tính thiếu) phục vụ công tác thi công. Một số hạng mục công trình vừa thiết kế vừa thi công. Mặt khác, do việc chạy theo tiến độ một số hạng mục công trình nên việc chuẩn bị, hoàn thiện thủ tục, hồ sơ dự thầu, đầu thầu chưa tốt. Công tác chuẩn bị hồ sơ trước khi thi công còn hạn chế về chất lượng, và có công trình, hạng mục chưa đáp ứng được yêu cầu tiến độ. - Thiếu các bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh nhà đất, thiếu chuyên gia giỏi về xây dựng quản lý dự án, chuyên gia về thiết kế nhà cao tầng, chuyên gia thẩm định, kiểm toán các loại, những cán bộ giám sát công trình, các chuyên gia về lắp đặt các hệ thống kỹ thuật nhà cao tầng, thông gió, cấp nước, cấp hơi... Do đó, việc thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ trong đầu tư xây dựng nhà ở còn bị hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu đổi mới của Đảng và Nhà nước. - Về thị trường và địa bàn hoạt động của Công ty còn hạn chế, chủ yếu hoạt động ở Hà Nội là chính... Vì vậy việc mở rộng địa bàn hoạt động, mở rộng thị trường là rất bức xúc, việc đặt chi nhánh đại diện cũng còn nhiều sức cản, thủ tục còn nhiều phiền hà ở các sở ngành, quận huyện.. Do đó, để các dự án xây dựng nhà ở của Công ty thực hiện đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, giảm được chi phí không cần thiết và đem lại lợi ích cao hơn, việc đặt ra một số giải pháp từ nội bộ Công ty và một số kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước để trong thời gian tới Công ty có điều kiện và khả năng thuận lợi hoàn thành mục tiêu phát triển là rất cần thiết. 2.2 Những khó khăn Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở Công ty cũng gặp phải không ít những khó khăn. Đó là chủ trương của Đảng và Nhà nước, của Thành phố về tính cấp thiết của chương trình nhà ở chưa được quán triệt đến các từng người dân, đến các cấp chính quyền đoàn thể ở cơ sở, cơ chế chính sách về đất đai và quản lý quy hoạch đô thị của Nhà nước cũng như địa phương chưa được ban hành đồng bộ, đẩy đủ và hay thay đổi bất lợi cho chủ đầu tư. Khó khăn lớn nhất trong các dự án hiện nay vẫn là công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Thành phố đã có chính sách chung về đền bù cho các loại dự án và công tác đền bù giải phóng mặt bằng mang tính pháp lệnh, nhưng trên thực tế tính pháp lệnh trong việc giải phóng mặt bằng các dự án không được thực hiện kiên quyết như các công trình công cộng khác. Những người dân có đất bị thu hồi, đặc biệt là đất nông nghiệp cho rằng chính sách đền bù rất thấp, rất khó khăn cho việc ổn định cuộc sống, nhất là đối với những hộ không còn đất canh tác. Hơn nữa, công việc giải phóng mặt bằng càng khó khăn hơn khi trên khu đất dự án có các ngôi mộ. Như việc giải phóng mặt bằng khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì rất phức tạp và gặp nhiều trở ngại do việc phải di chuyển hơn 5.000 ngôi mộ ra khỏi dự án... nhiều người dân đã không thực hiện việc di dời mồ mả của gia đình mình ra khu công viên nghĩa trang do Công ty đầu tư xây dựng. Điều này đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ thực hiện dự án. Các thủ tục hành chính rườm rà đã làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án. Các dự án hiện đều phải thực hiện trình tự, thủ tục và xây dựng gồm 3 giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc xây dựng, đưa công trình vào khai thác sử dụng. Khó khăn lớn nhất của các dự án vẫn là giai đoạn thực hiện đầu tư, với các khâu : xin giao đất hoặc thuê đất, xin giấy phép xây dựng, thực hiện việc đền bù giải phóng mặt, thực hiện kế hoạch tái định cư và phục hồi, chuẩn bị mặt bằng xây dựng. Thực tế cho thấy, thời gian thực hiện đầu tư với một dự án đầu tư xây dựng là quá dài tối thiểu 3 tháng và tối đa phải đến vài ba năm, nhưng vẫn chưa đạt được hiệu quả như mong muốn. Chính những điều này đã ảnh hưởng đến thời gian thi công công trình. Nguyên nhân của tình hình này là do các văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định thời gian cụ thể phải hoàn thành thủ tục hành chính đối với một số bước. Ngoài ra các quy định của pháp luật về thủ tục hành chính mới chỉ là lý thuyết, còn trong thực tế thì lại diễn ra không đúng như vậy. Chương III. Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần LILAMA Hà Nội. I. Kế hoạch sản xuất kinh doanh của Công ty năm 2004 Trên cơ sở quy hoạch xây dựng phát triển Thủ đô, phương hướng và chính sách phát triển nhà ở của Thành phố từ nay đến năm 2010 cũng như nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô, Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội. đã xây dựng kế hoạch ngắn hạn cũng như chiến lược phát triển của mình nói chung và đối với hoạt động đầu tư nhà nói riêng. 1. Các chỉ tiêu Năm 2004 là năm có ý nghĩa quan trọng trong việc thực hiện và hoàn thành kế hoạch 5 năm (2001 - 2005) của Công ty. Quyết định sự khởi đầu thắng lợi của giai đoạn tăng trưởng đột phá, nhảy vọt của Công ty để trở thành một Công ty mạnh của Tổng công ty LILAMA vào cuối năm 2005. Công ty đã rà soát kỹ lưỡng, cân đối mọi điều kiện thực hiện, hạ quyết tâm rất cao thực hiện cho bằng được các chỉ tiêu chính của kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2004. Cụ thể kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2004 như sau: Biểu số 9: Các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2004 TT Chỉ tiêu Năm 2003 Kế hoạch 2004 Kế hoạch Thực hiện TH/KH A Hoạt động đầu tư 105.110 106.960 102% 530.220 1 Xây lắp 64.466 42.904 401.800 2 Thiết bị 3.860 5.534 19.200 3 Chi phí khác 36.784 58.522 109.220 B Hoạt động sản xuất kinh doanh 162.000 450.729 278% 614.767 I Tổng giá trị sản xuất KD 162.000 450.729 614.767 1 Giá trị kinh doanh xây lắp 15.017 15.988 2 Giá trị kinh doanh tư vấn xây dựng 4.185 6.125 6500 3 Thu nhập tài chính và bất thường 540 5.400 4 Giá trị kinh doanh nhà và hạ tầng 142.798 426.395 600.867 5 Giá trị kinh doanh dịch vụ 1.681 2.000 II Giá trị nhập khẩu 3.860 5.534 19.200 III Tổng doanh thu 128.557 260.609 203% 508.524 1 Doanh thu từ hoạt động xây lắp 13.257 1.497 2 Doanh thu từ các hoạt động tư vấn 2.345 2.789 4.550 3 Doanh thu kinh doanh nhà và HT 112.955 254.659 497.124 4 Thu nhập HĐTC và TN bất thường 360 5.400 5 Giá trị kinh doanh dịch vụ 1.303 1.450 IV Các khoản nộp nhà nước 4.222 8.346 14.641 V Lợi nhuận 12.367 41.953 45.592 Nguồn: Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội Năm 2003 là năm đạt được thành tích cao trong sản xuất kinh doanh. Theo như kế hoạch đặt ra thì hoạt đồng đầu tư năm 2004 tăng gấp 5 lần so với năm 2003. Như vậy, hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty ngày càng mở rộng. Công ty được Tổng công ty LILAMA giao cho quản lý thực hiện và kinh doanh khai thác dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì. Đây là một dự án lớn có ý nghĩa quan trọng đối với Hà Nội. Công ty tiếp tục tập trung cao độ đẩy nhanh việc triển khai thực hiện các dự án xây dựng khu tái định cư, khu đô thị mới như: khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì, dự án khách sạn Hạ Long, dự án khai thác khu đất 62 - Trường Chinh... và tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư một số dự án tại Hà Tây, Đông Anh, Thừa Thiên Huế. 2. Mục tiêu thực hiện các dự án trong năm 2004 * Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì: - Dự án khu tái định cư Đồng Me: hoàn thành thi công hạ tầng và tiến hành thi công công trình chính. - Công tác thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị: + Hoàn thành xây dựng hạ tầng khu đô thị phần cấp nước, đường giao thông, trồng cây xanh và hệ thống chiếu sáng. - Các dự án chung cư cao tầng: thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; thi công các công trình. - Các dự án chung cư thấp tầng: thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; thi công các công trình. - Các dự án công trình hỗn hợp: lựa chọn khách hàng đầu tư; thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; thi công các công trình. - Các công trình công cộng: lựa chọn khách hàng đầu tư; thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; thi công các công trình. * Dự án khai thác khu đất 62 - Trường Chinh: - Hoàn thành, nghiệm thu và bàn giao công trình. - Thu tiền đợt 2 và 3 của khách hàng lô 3B - Làm việc với Thành phố về việc thu tiền bán nhà quỹ nhà giao cho Thành phố. * Dự án khu đô thị Nam An Khánh, dự án Khu dân cư dọc Đại lộ Trần Hưng Đạo - Hoà Bình: lập và trình duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi; kiểm đếm, đền bù giải phóng mặt bằng; thi công hạ tầng khu đô thị. * Dự án tuyến phố mới đại lộ Xuân Lan - Yên Bái: thi công đại lộ Xuân Lan; lập và trình duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi Khu đô thị ; thi công hạ tầng khu đô thị. * Dự án khu đô thị mới Mỹ Văn - Hưng Yên: theo dõi chủ trương đầu tư của tỉnh; lập và trình duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi. * Dự án Khách sạn Hạ Long, Quảng Ninh: hoàn thành thi công khu khách sạn thấp tầng, lựa chọn đối tác đầu tư xây dựng khu khách sạn cao tầng. Ngoài các dự án trên Công ty còn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư một số dự án tại Hà Tây, Đông Anh, Quảng Ninh, Thừa Thiên Huế... II. Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở TạI Công ty Trong thời gian qua, Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội đã được những thành công trong hoạt động đầu tư phát triển nhà ở của mình và đã có những đóng góp đáng kể cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của Hà Nôị. Tuy nhiên bên cạnh những mặt đã đạt được thì cũng còn nhiều mặt hạn chế cần khác phục và giải quyết. Vì vậy, trong thời gian tới để có thể khắc phục được những tồn tại và thực hiện thành công mục tiêu kế hoạch đã đề ra Công ty cần tiến hành một số giải pháp sau: 1. Giải pháp về giải phóng mặt bằng và tái định cư Hiện nay và trong thời gian tới, Thủ đô Hà Nội là một trong số các địa bàn có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị hoá cao, với hàng loạt các dự án mở rộng không gian thành phố, giải toả các nút giao thông, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự xây dựng khu đô thị, các dự án phát triển nhà... Thực hiện tốt giải phóng mặt bằng đã và đang là điều kiên tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo đảm nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới. Việc giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tới mọi người dân và cả cộng đồng dân cư sinh sống ở đó. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi (hoặc bị ảnh hưởng khi thu hồi) để bùng nổ những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể gây mất ổn định về kinh tế, xã hội ... Điều đó cũng ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ thi công và hoàn thành dự án. Khi công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện theo đúng tiến độ sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công công trình, ảnh hưởng đến chất lượng công trình và giá thành. Vì vậy, để thực hiện hoàn thành công trình và đảm bảo chất lượng của công trình thì cần phải giải quyết tốt công tác giải phóng mặt bằng. Để công tác giải phóng mặt bằng đảm bảo đúng tiến độ, Công ty cần chu trọng một số vấn đề sau: - Trong quá trình tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng cần thành lập hội động giải phóng mặt bằng, hội đồng này được thành lập chủ yếu ở cấp huyện, quận,thị xã, thành phố thuộc tỉnh chỉ trong trường hợp cần thiết mới thành lập ở cấp tỉnh. Các thành viên của Hội đồng đền bù cần phải nghiên cứu kỹ các văn bản pháp quy của nhà nước quy định về việc đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện một cách nhanh gọn, đúng pháp luật. - Công ty cần công khai phương án đền bù. Công khai phương án đền bù là việc thực hiện quy chế dân chủ ở cơ sở, để dân biết, dân kiểm tra. Việc công khai phương án nhằm vào 3 mục tiêu chính: Một là, giúp Hội đồng đền bù nắm được những sai sót trong quá trình xây dựng phương án đền bù để có những điều chỉnh cho phù hợp (nếu có). Từ đó hạn chế việc khiếu kiện trong dân. Hai là, phát huy tính tích cực của nhân dân trong việc xác định đối tượng được đền bù thiệt hại hay không được đền bù thiệt hại, vì chính nhân dân là người hiểu sâu nhất về những đối tượng sử dụng đất trên cùng địa bàn. Ba là, tránh các hiện tượng tiêu cực có thể xảy ra như: lập hồ sơ khống để nhận đền bù, thông đồng để kê khai không đúng về đối tượng, số lượng, giá trị đất đai, tài sản để rút tiền của dự án. Để đạt được mục tiêu trên, sau khi phương án đền bù được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt, hội động đền bù có trách nhiệm công khai phương án đền bù thiệt hại trên các phương tiện thông tin đại chúng của xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi và niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của hội đồng đền bù và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. - Công ty cần chú trọng công tác ổn định chỗ ở cho các đối tượng bị di dời. Việc bố trí nhà ở cho các đối tượng bị di dời cần linh hoạt có lợi cho việc phát triển kinh tế gia đình. Phải tiến hành di dời theo từng nhóm từng cụm cho phù hợp với nghề nghiệp và kiến trúc đô thị. Bên cạnh đó, Công ty cần thông báo sớm kế hoạch giải phóng mặt bằng cho các hộ làm nông nghiệp để các hộ này định hướng lại trong canh tác và hình thành công việc mới. Công ty cần hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dạy các nghề truyền thống. Ngoài việc chủ đầu tư hỗ trợ chuyển đổi cơ cấu ngành nghề bằng tiền theo quy định, Công ty cần ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này, lập kế hoạch đào tạo và tuyển dụng họ tham gia thi công xây dựng các công trình của Công ty cũng như các công trình của Tổng công ty Lắp Máy Việt Nam. - Đối với việc chi trả tiền đền bù thiệt hại. Công việc chi trả tiền đền bù thiệt hại tưởng như đơn giản, nhưng không phải lúc nào cũng “thuận buồm, xuôi gió”. Trả như thế nào, trả ở đâu để người bị thu hồi đất nhận đúng, nhận đủ số tiền đền bù thiệt hại về đất, về tài sản bị thu hồi, phá dỡ, tiền hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống và các khoản hỗ trợ khác cần có quy định cụ thể. Tất cả các khoản người dân được hưởng, Công ty nên chi trả trực tiếp cho họ với sự tham gia của chính quyền địa phương và đại diện của cơ quan tài chính trong hội đồng đền bù. - Cùng với những giải pháp trên Công ty cũng cần hết sức chú trọng đến công tác giám sát và kiểm tra triển khai thực hiện đền bù. Đây là một việc hết sức cần thiết vì trong quá trình triển khai không thể tránh khỏi những trở ngại và cũng không thể lường trước được những phát sinh bất ngờ có thể xảy ra, đồng thời nó đảm bảo cho công tác đền bù giải phóng được tiến hành công bằng và đảm bảo việc thực hiện nhanh chóng kịp với thời gian đã quy định. 2. Hoàn thiện, nâng cao chất lượng công tác tư vấn, khảo sát thiết kế và xây dựng dự án Một là, nâng cao chất lượng dự án khả thi. Thứ nhất, phải có thời cần thiết để cho nhà tư vấn có điều kiện thu thập nghiên cứu khảo nghiệm các số liệu liên quan đến dự án. Thời gian càng dài thì số liệu của dự án khả thi càng chính xác, độ tin cậy càng cao. Muốn vậy công tác kế hoạch hoá đầu tư phải được thực hiện một cách nghiêm túc. Thứ hai, phải đảm bảo cho nhà tư vấn có vị trí độc lập khách quan khi làm tư vấn cho dự án của Công ty và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những kết luận của mình về dự án do mình làm chủ nhiệm. Đồng thời, trong mọi trường hợp, dự án có khả thi để được duyệt hay không Công ty vẫn đảm bảo cho nhà tư vấn nhận được tiền theo hợp đồng kinh tế. Thứ ba, cơ quan thẩm định dự án chịu trách nhiệm xem xét các yếu tố, các số liệu cần và đủ để nhà tư vấn khẳng định tính khả thi của dự án. Khi có những vấn đề chưa xác định rõ hoặc phải phúc tra trước khi trình cơ quan thẩm quyền phê duyệt dự án. Hai là, nâng cao chất lượng khảo sát thiết kế. Công tác khảo sát địa chất và địa chất thuỷ văn là một lĩnh vực đặc thù mang tính chuyên môn sâu. Mục đích của công tác này là xác định các tài liệu về nguồn nước, lưu lượng, trữ lượng và chất lượng nước ngầm, nước mạnh ở từng khu vực, xác định các số liệu về địa chất và các số liệu khác liên quan. Nếu các số liệu này thiếu chính xác và cung cấp cho nhà tư vấn, tất yếu sẽ dẫn đến những kết luận sai lệch hoặc gây ra nhiều lãng phí cho việc xử lý nền móng sau này. Vì vậy, để nâng cao chất lượng công tác khảo sát thiết kế, Công ty có thể chọn thầu khảo sát hoặc đấu thầu nhằm tìm ra những tổ chức có nhiều chuyên gia giỏi, có kinh nghiệm, có hệ thống máy móc thiết bị kiểm nghiệm hiện đại tin cậy, làm cơ sở cho việc xác định và cung cấp những số liệu về phục vụ khảo sát thiết kế tốt nhất, phục vụ tốt công tác tư vấn. 3. Giải pháp về quản lý tiến độ thực hiện các dự án Quản lý dự án là một quá trình lập kế hoạch, điều phối và kiểm soát một dự án từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc nhằm đảm bảo sự hoàn thành đúng thời hạn trong phạm vi vốn đầu tư đã định trước và các yêu cầu kĩ thuật đã được xây dựng trước cũng như cách thức và chất lượng thực hiện. Việc quản lý dự án mà chủ yếu là quản lý tiến độ phải được tiến hành ở cả 3 giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, và vận hành kết quả đầu tư, nhưng giai đoạn thực hiện đầu tư là giai đoạn quyết định tiến độ thực hiện dự án. Quản lý tiến độ là một quá trình xuyên suốt nhất quán theo một trình tự nhất định và chặt chẽ. Nó đòi hỏi mọi người, mọi bộ phận trong Công ty và các cơ quan hữu quan phải thực hiện nghiêm túc thời gian đã đặt ra cho từng khâu công việc từ khi hình thành ý tưởng xây dựng cho đến khi bàn giao đưa công trình vào sử dụng. Để quản lý tốt tiến độ thực hiện thi công thì việc thay đổi tư duy cũng như cơ chế quản lý là rất cần thiết, cần phải chuyển từ cơ chế kiểm tra phát hiện sang cơ chế giám sát, ngăn ngừa, dự báo thì mới đáp ứng những yêu cầu về quản lý tiến độ thực hiện dự án. Để những dự án có thể quản lý tốt được tiến độ thi công thì phải xây dựng được hệ thống quản lý thống nhất từ Công ty đến các đơn vị trực thuộc, tổ chức quản lý kỹ thuật chất lượng ngay từ đầu, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư cho đến lúc đưa công trình vào khai thác sử dụng. Tổ chức cập nhật thông tin, xử lý khắc phục ngay những tồn tại, thiếu sót trong khâu hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ nghiệm thu để thực hiện công tác thanh quyết toán kịp thời. Công ty cần tổ chức lựa chọn các đơn vị có năng lực để thực hiện dự án, chọn đơn vị tư vấn giám sát công trình, kiểm tra các công tác xây lắp, chủng loại vật liệu, vật tư, thiết bị lắp đặt đúng thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật được duyệt. Ngoài ra, Công ty cũng tự thành lập nhóm tư vấn, giám sát của mình bao gồm: những kỹ sư xây dựng và kinh tế có đủ năng lực và kinh nghiệm thi công thực tế để cùng tham gia tiến độ thi công và chất lượng của dự án. 4. Giải pháp tài chính Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần một nguồn lực tài chính nhất định để tiến hành hàng loạt các biện pháp kinh doanh. Các dự án xây dựng nhà ở muốn triển khai cũng cần có vốn mới tiến hành được: vốn cho đầu tư, vốn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, vốn cho thi công xây lắp... Như vậy là nguồn vốn chiếm vị trí quan trọng ảnh hưởng đến kết quả thực hiện các dự án xây dựng nhà ở. Hiện nay, nguồn vốn của công ty được huy động chủ yếu từ: vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng và các nguồn vốn vay hợp pháp khác. Trong đó vốn huy động từ khách hàng là chủ yếu chiếm tới 70% tổng vốn đầu tư của Công ty. Vì vậy trong thời gian tới để có thể có đủ vốn cho việc thực hiện các dự án xây dựng nhà ở Công ty cần có những giải pháp nhằm đa dạng hoá các nguồn vốn đảm bảo sử dụng có hiệu quả. Công ty cần tăng cường công tác quản lý và sử dụng vốn đầu tư. Đây là vấn đề hết sức nhạy cảm và cần thiết được chú trọng đặc biệt. Việc tăng cường công tác quản lý và sử dụng vốn đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư trong các dự án xây dựng nhà ở và đem lại lợi nhuận cao đối với vốn đầu tư đã bỏ ra. Thực hiện tốt quản lý vốn đầu tư, thanh toán khối lượng xây dựng cơ bản hoàn thành đúng chế độ, đơn giá, dự toán được duyệt và theo hợp đồng kinh tế, đảm bảo tiết kiệm vốn đầu tư nhằm đạt hiệu quả cao nhất, thực hiện kế hoạch vay và trả nợ đúng hạn. Xây dựng và quản lý tốt giá thành sản phẩm, quản lý chi phí đúng kế hoạch và phù hợp với nhiệm vụ của đơn vị nhằm đảm bảo giá thành hợp lý. Vốn đầu tư là một yếu tố đặc biệt quan trọng để đảm bảo việc thi công được tiến hành một cách liên tục, không bị gián đoạn và đảm bảo chất lượng công trình do đó Công ty cần phải đảm bảo kịp thời vốn và thực hiện thu hồi vốn và công nợ. Đồng thời Công ty cần mở rộng hình thức nhằm huy động mọi nguồn vốn dành cho đầu tư xây dựng phát triển nhà ở bằng cách tăng cường liên danh, liên kết với mọi thành phần, mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. 5. Giải pháp đầu tư cho máy móc, thiết bị và công nghệ Để phù hợp với mức độ tăng trưởng quy mô tổ chức, bộ máy hoạt động, sự phát triển về nhân lực, đảm bảo thực hiện các nhiệm vụ sản xuất kinh doanh nói chung và hoàn thành các mục tiêu trong các dự án xây dựng nhà nói riêng, Công ty cần phải có một chương trình đầu tư nâng cao năng lực thi công xây lắp. Các thiết bị, xe máy thi công, thiết bị trong công tác tư vấn cần phải được đầu tư thích đáng. Đối với công tác tư vấn, thiết kế: cần ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại vào công tác thiết kế, bổ sung một số máy tính mới, máy in khổ lớn, nhỏ khác nhau, các thiết bị khoan, thăm dò, khai thác, trắc địa... và các thiết bị, dụng cụ chuyên dùng khác cho công tác thiết kế, khảo sát. Đối với công tác xây lắp: công tác xây lắp chủ yếu được Công ty tự thực hiện là công tác hoàn thiện, xây lắp, sửa chữa nhỏ phù hợp với năng lực của công ty cũng như định hướng chung của Tổng công ty. Đầu tư chiều sâu, nâng cao năng lực thi công, thi công xây lắp của Công ty nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng lớn của thị trường như xây dựng phần thô của khu nhà biệt thự, hoàn thiện các chung cư cao tầng và một số hạng mục nhỏ khác thuộc các dự án do Công ty đầu tư. Do công tác hoàn thiện chủ yếu sử dụng nhân công, vì thế Công ty cần có kế hoạch tuyển chọn, đào tạo công nhân có kỹ thuật, lành nghề và bổ sung thêm một số thiết bị thi công mới như: trộn vữa, trộn bê tông, xe tải nhẹ... Đối với những máy móc thiết bị đã quá cũ, cần phải thanh lý, để đảm bảo cho chất lượng thi công công trình và an toàn lao động trong sản xuất. 6. Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực Trong xu thế phát triển của nền kinh tế thị trường và tiếp cận với nền kinh tế tri thức hiện nay đặt ra cho các doanh nghiệp trong ngành xây dựng cần phải nắm bắt, áp dụng nhanh nhạy các tiến bộ, thành tựu khoa học kỹ thuật khác vào quá trình tổ chức sản xuất kinh doanh. Cùng với việc đưa vào ứng dụng công nghệ sản xuất hiện đại tiên tiến, việc nâng cao chất lượng hiệu quả làm việc của đội ngũ lao động Công ty là một yêu cầu bắt buộc mang tính sống còn. Vì vậy, trong thời gian tới Công ty cần có những biện pháp để tăng cường hơn nữa nguồn nhân lực của mình: - Công ty cần xây dựng kế hoạch đầu tư nhân lực phù hợp với kế hoạch và nhiệm vụ của Công ty, theo qui định của Tổng công ty và Bộ Luật lao động, đối với các nhân lực đều thực hiện việc ký hợp đồng lao động; các nhân lực tốt nghiệp Đại học, cao đẳng đều thông qua thử việc. Việc tuyển dụng theo các nhu cầu đối với ngành nghề, số lượng phù hợp phải với nhiệm vụ. Mục tiêu của công tác tuyển dụng là phải phát triển nguồn nhân lực của Công ty về mọi mặt, đủ về số lượng, chất lượng, xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý giỏi chuyên môn nghiệp vụ, đội ngũ công nhân lành nghề đảm bảo lao động năng suất, chất lượng và đạo đức tốt. - Các công tuyển chọn: Công tác tuyển chọn áp dụng đối với tất cả các nhân lực được tuyển vào Công ty. Việc tuyển dụng cần được phân cấp: các lao động có trình độ Đại học, Cao đẳng trực tiếp Công ty tuyển dụng, thử việc. Các lao động là công nhân kỹ thuật sẽ do các Giám đốc xí nghiệp trực tiếp tuyển dụng. Đối với lực lượng lao động trực tiếp ưu tiên tuyển dụng thợ cả, thợ đầu ngành. Việc tuyển dụng cần phải đúng người, đúng việc, tránh tình trạng công việc này thì thừa người và công việc khác thì lại thiếu người. - Công tác đào tạo: để đáp ứng, phát triển trong những lĩnh vực đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đô thị và khu công nghiệp. Công ty cần coi trọng công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, đáp ứng được yêu cầu về thị trường xây dựng trong nước cũng như tham gia hội nhập khu vực, cần xây dựng kế hoạch đào tào cụ thể nhằm nâng cao chuyên môn nghiệp cụ của các cán bộ công nhân viên trong Công ty. Kế hoạch này cần tập trung đào tạo nâng cao các mặt sau: nâng cao trình độ cho các cán bộ trong lĩnh vực kinh doanh nhà đất; nâng cao trình độ quản lý, trình độ chuyên môn, ngoại ngữ cho các cán bộ phòng, Xí nghiệp, Ban quản lý dự án bằng các khoá ngắn hạn, hay tổ chức ngoài giờ; nâng cao trình độ công nhân trực tiếp, hàng năm phải tổ chức đào tạo nghề, tổ chức các kỳ thi nâng bậc. III. Một số kiến nghị 1. Kiến nghị với Nhà nước và Thành phố 1.1. Sự hỗ trợ của chính quyền địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng đang là vấn đề vướng mắc, cản trở lớn nhất cho các dự án đầu tư xây dựng nói chung và dự án đầu tư xây dựng nhà ở nói riêng. Từ dự án đến giao đất và giải phóng mặt bằng là cả một chặng đường đầy khó khăn, phức tạp. Nhiều dự án trở nên méo mó, có dự án có nguy cơ bị phá vỡ vì không giải nổi bài toán giải phóng mặt bằng. Đặc biệt là tình trạng dân tự xây dựng, tự đầu tư trên đất đã quy hoạch nhưng chưa đền bù xong. Để tháo gỡ tình trạng trên, các cơ quan chính quyền Nhà nước cần hiểu rõ và có trách nhiệm sẵn sàng tham gia giải quyết vướng mắc ở địa phương, Nhà nước cần tiếp tục hoàn chỉnh các chế độ chính sách liên quan đến đất đai và đền bù giải phóng mặt bằng. Đề nghị với Thành phố cần nghiên cứu thêm chính sách đền bù, hỗ trợ khâu thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án, đặc biệt những hộ bị thu hồi 100% đất canh tác thì có dự án hỗ trợ chuyển nghề riêng ngoài phương án đền bù, mức hỗ trợ chuyển nghề này cũng cần nghiên cứu để có chính sách chung tránh sự chênh lệch giữa các dự án. Huy động các đoàn thể quần chúng tham gia hỗ trợ cho Công ty, đặc biệt là sự lãnh đạo của các cấp Uỷ Đảng, coi việc triển khai các dự án phát triển nhà là nhiệm vụ quan trọng trong chương trình công tác của cơ sở Đảng nhằm tuyên truyền, động viên quần chúng nhân dân ủng hộ dự án. 1.2. Cải cách thủ tục hành chính và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính Cải tiến thủ tục hành chính là một vấn đề phức tạp, khó khăn, cần áp dụng một số biện pháp sau: tiếp tục rà soát, bổ sung hoàn thiện hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, trong đó quy định rõ ràng các trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời đổi mới một số văn bản pháp luật không còn phù hợp với thực tế, để nhanh chóng tiến tới ban hành Luật xây dựng; đẩy mạnh chỉ đạo việc sắp xếp bộ máy quản lý nhà nước, đối với ngành xây dựng cần thống nhất việc quản lý nhà nước vào một đầu mối và tổ chức có hệ thống đảm bảo thực hiện phân công, phân cấp rõ ràng, cụ thể từ trung ương đến địa phương; tổ chức các lớp đào tạo,tập huấn nâng cao năng lực cho cán bộ, tổ chức, cá nhân về trình tự đầu tư và xây dựng. Giải quyết nhanh các thủ tục hành chính cũng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng đảm bảo quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở đúng với thời gian quy định. Mặc dù hiện nay đã có nhiều thay đổi trong việc giải quyết các thủ tục hành chính như cấp giấy phép đầu tư xây dựng, chứng nhận quyền sử dụng đất, song trong quá trình xét duyệt vẫn còn các thủ tục rườm rà giải quyết kéo dài gây khó khăn cho chủ đầu tư vì vậy đối với cơ quan hành chính nên đổi mới cách làm việc lược bỏ những thủ tục không cần thiết. Để thực hiện được hai vấn đề này đòi hỏi phẩm chất và năng lực nhân viên hành chính phải ngang tầm với vị trí công việc được đảm nhận. Do đó, cải cách hành chính liên quan đến công tác giáo dục và đào tạo. 1.3. Tăng cường đầu tư cho đào tạo và đào tạo lại cán bộ Đầu tư cho giáo dục - đào tạo tức là đầu tư vào con người có ý nghĩa rất quan trọng trong thời kỳ phát triển khoa học công nghệ. Việc đào tào và đào tào lại phải được thực hiện một cách nghiêm túc công phu mới đạt được chất lượng như mong muốn. Theo đó cần một khối lượng vốn đầu tư tương ứng để xây dựng cơ sở đào tạo phù hợp, một hệ thống giáo trình hội đủ những vấn đề lý thuyết và kinh nghiệm, đủ các lĩnh vực chuyên môn cụ thể trong đầu tư xây dựng nhà ở cần thiết cho việc đào tạo và đào tạo lại, giúp cho người được đào tạo có năng lực giải quyết nhiều vấn đề thực tế đang đặt ra trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay. Với khối lượng vốn đầu tư lớn như vậy, cần phải quan tâm nghiên cứu việc “xã hội hoá” đào tạo, trong đó Chính phủ đầu tư được ngân sách hỗ trợ đến mức nào, các cơ quan hỗ trợ đến đâu và cá nhân được đào tạo tự đầu tư với mức bao nhiêu. 1.4. Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở đô thị Đổi mới và tăng cường vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở đô thị theo hướng sớm nghiên cứu trình Quốc hội ban hành Luật nhà ở. Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các mối quan hệ trong lĩnh vực bất động sản nhà ở. Tăng năng lực của đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển và quản lý nhà ở, đặc biệt ở các đô thị sẽ là yếu tố đảm bảo cho chủ trương phát triển nhà ở đô thị theo dự án được thực hiện có kết quả, góp phần vào phát triển đô thị ở nước ta bền vững và văn minh. 2. Về phía Tổng công ty Lắp Máy Việt Nam, Công ty có một số kiến nghị sau: Để các dự án thực hiện theo đúng tiến độ, đồng bộ và phù hợp với yêu cầu về kỹ thuật, nhanh chóng đưa dự án vào kinh doanh khai thác trong điều kiện thị trường nhà đất đang có xu thế biến động phức tạp hiện nay, Công ty có một số kiến nghị sau: - Hỗ trợ kịp thời vốn và các chỉ đạo khác của Tổng công ty cũng như các phòng ban Tổng công ty. - Được phép huy động nguồn vốn ứng trước của khách hàng mua căn hộ. - Được phép huy động nguồn vốn ứng trước của đơn vị thi công. - Cho phép Công ty thực hiện các phương pháp kinh doanh phù hợp với tình hình nhu cầu thị trường cụ thể tuỳ theo từng thời điểm mà dự án thực hiện nhằm thu hồi vốn nhanh và có hiệu quả. Kết luận Nhà ở là một trong những vấn đề nhân sinh quan trọng mà luật pháp của tất cả các nước đều nêu thành quyền cơ bản của con người - “quyền có nhà ở”. Hơn nữa, vấn đề nhà ở đã và đang là vấn đề có quy mô toàn cầu, nỗi lo lắng chung của nhân loại vì sự khủng hoảng của nó trước sự bùng nổ của dân số và đô thị hoá đã trở thành vấn đề hằng quan tâm của Liên Hợp Quốc và tất cả các quốc gia nhất là các nước đang phát triển. ở Việt Nam, khi bước sang thế kỷ XXI có nhiều chuyển biến lớn về cơ cấu kinh tế, mức sống được nâng lên đáng kể, tình hình đô thị hoá ngày càng phát triển tất yếu dẫn đến sự “bùng nổ” xây dựng và phát triển nhà ở đô thị nước ta. Chính nền kinh tế thị trường đang được phát triển mạnh ở nước ta đã tạo thêm nhiều điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án để đáp ứng nhu cầu ở đồng bộ và văn minh của người dân thành thị, tuy nhiên nó cũng đặt ra nhiều đỏi hỏi mới cho các doanh nghiệp này. Vì vậy, muốn thành công trong thị trường này thì không chỉ Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà mà cả các doanh nghiệp xây dựng khác phải tự nâng cao hoàn thiện chất lượng các công trình nhà ở của mình mà khâu thực hiện đầu tư xây dựng là khâu quyết định có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của quá trình đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích nâng cao hiệu quả đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở và góp phần khẳng định vị thế của Công ty trên thị trường. Do đó, vấn đề nâng cao kết quả thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn là vấn đề cần được đưa vào nghiên cứu tìm hiểu để đưa ra những giải pháp hữu hiệu nhất. Mục lục Trang Phụ lục Phụ lục 1 Bảng 5.7.4 Mật độ xây dựng (netto, không kể diện tích đất công cộng) tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa của nhóm công trình, ô phố (diện tích trên 500m2) Số tầng cao trung bình Mật độ xây dựng tối đa (%) Hệ số sử dụng đất tối đa 1 70 1,70 2 60 1,20 3 53 1,59 4 47 1,88 5 40 2,00 6 39 2,34 7 36 3,52 8 33 2,54 9 31 2,70 10 28 2,80 11 26 2,86 12 24 2,88 13 22 2,90 14 21 2,94 15 tầng trở lên 20 3,0 - 5,0 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty Các công ty con Ban kiểm soát Hội đồng quản trị Tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Phụ trách công tác đầu tư Phó tổng giám đốc Phụ trách công tác Kế hoạch Phó tổng giám đốc Phụ trách công tác Kinh tế -nội chính Phòng đầu tư Phòng Kinh doanh I,ii Phòng Xuất nhâp khẩu Phòng Tài chính - kế toán Phòng Tổ chức -hành chính Văn phòng đại diện tại Nga, Bungari, Cộng hoà Séc Chi nhánh Đắc lắc Chi nhánh Hà Nam Chi nhánh Thanh Hoá Chi nhánh Lạng sơn Chi nhánh Quảng Bình Chi nhánh TP Hồ Chí Minh