Đề tài Nâng cao năng lực cạnh của các doanh nghiệp bất động sản trong nước

g    Nhưng điều thú vị nhất không phải là số lượng hay quy mô thương vụ mà là tính chất của hình thức này. Mặc dù một số nhà lãnh đạo cho đến nay sử dụng outsourcing nhằm cắt giảm chi phí nhân sự nhưng phần lớn họ lại có xu hướng nhắm đến cách tiếp cận phức tạp khác. Nhiều công ty sử dụng outsourcing nhằm tiếp nhận các kỹ năng cạnh tranh, nâng cao khả năng phục vụ và phản ứng đối với nhu cầu  hay thay đổi của kinh doanh.       Lợi ích mà outsourcing mang lại cho các doanh nghiệp là không nhỏ. Tuy nhiên, trước khi sử dụng dịch vụ này, các doanh nghiệp cũng nên cân nhắc chọn lựa đối tác hợp tác. Một đơn vị chuyên nghiệp, uy tín sẽ giúp bạn tiết kiệm được chi phí trong khi vẫn đảm bảo chất lượng công việc trong dài hạn.         Chương 2 - Thực trạng chung các doanh nghiệp  đang hoạt động trên thị  trường BĐS Hà Nội 2.1. .Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Cùng với thị trường chứng khoán thì thị trường bất động sản cũng đang là 1 thị trường rất nóng ở Việt Nam bởi khả năng thu lời rất cao của thị trường này.   Tại Hà Nội có lẽ đây là lần đầu tiên kể từ khi mở rộng, nhà đất ở phía Đông nhận  được sự quan tâm hơn bao giờ hết. Trong khi sức hút của thị trường BĐS phía Tây vẫn rất rõ  nét thì điều này có tạo ra sự cạnh tranh từ hai phía     Một trong những sự kiện được chú ý nhiều nhất ở khu vực phía Đông thời gian qua là cầu Vĩnh Tuy đã chính thức thông xe, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đi lại. Đây cũng chính là lý do khiến thị trường BĐS ở đây sôi động hẳn lên. Tại những khu vực gần cầu phía bên quận Long Biên, theo khảo sát của chúng tôi , giá đất tăng khoảng 20 - 30% so với trước thời điểm thông cầu khoảng 1 tháng, còn nếu so với giá cách đây một vài năm thì có thể tăng tới 4,5 lần. Như đất mặt đường khu tái định cư cầu Vĩnh Tuy giờ có giá khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm năm 2006 giá trên giấy tờ chỉ là 10 triệu đồng/m2. Không chỉ  khu vực gần cầu “sốt” đất, nhiều nơi khác cũng được “thơm” lây. Điển hình như khu đô thị mới Việt Hưng nằm khá xa cầu Vĩnh Tuy nếu so với khoảng cách tới cầu Chương Dương, giá  nhà đất bỗng chốc tăng vọt. Một người dân ở tòa K6 - khu đô thị mới Việt Hưng cho biết: tại thời điểm tháng 5/2009, họ mua căn hộ diện tích 70m2 ở đây chỉ với giá 820 triệu đồng (tương đương 11,6 triệu đồng/m2) thì hiện nay giá đã lên tới hơn 1 tỷ đồng (khoảng 15 triệu đồng/m2).       Đối với khu vực phía Tây, sau một thời gian tạm lắng hiện đang có xu hướng nóng dần lên với rất nhiều các dự án đã và đang được phát triển như: khu đô thị Văn Quán, Văn Khê… Giá đất ở đây đang có sự biến động mạnh so với thời đỉểm cách đây khoảng 6 tháng.      Theo nhận  định của Savills, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá này là do có rất nhiều tuyến đường đang được làm như: đường Lê Văn Lương kéo dài , Quốc lộ 32... Thông thường thì giá đất ở những khu vực có đường mới đi qua sẽ lên theo tiến độ xây dựng của con đường.       Bên cạnh đó còn một nguyên nhân nữa dẫn tới tình trạng này là  do tâm lý gom hàng của các nhà đầu tư ngắn hạn. Họ mong chờ một cơn sốt đất như  đã diễn ra vào năm 2007.      Không dừng lại ở việc tăng giá, thị trường BĐS phía  Đông còn đang được chú ý với hàng loạt các dự án lớn được triển khai như: Khu đô thị sinh thái Ecopark lớn nhất miền Bắc, khu đô thị Đại An, Sài Đồng, Thạch Bàn… và đặc biệt là dự án xây dựng thành phố ven sông Hồng đã được phê duyệt UBND TP Hà Nội gần đây cũng làm cho đất ở khu vực này “nóng” lên trông thấy.      Hiện tại, hạ tầng giao thông ở khu vực này đang dần cải thiện. Không chỉ cầu Vĩnh Tuy, mà cả  cầu Thanh Trì cũng đã được đưa vào sử  dụng và các tuyến đường nối với cầu sẽ  là trục nối thành phố với khu vực phía Nam Hà  Nội, Hà Đông và khu vực phía Tây.       Bên cạnh đó, tuyến đường giao thông liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên dự kiến thông xe kỹ thuật vào cuối 2010 và việc nâng cấp đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng cùng với quốc lộ 5 kéo dài cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi về phát triển kinh tế cho khu vực nói chung.      Theo một số  chuyên gia, với những điều kiện như vậy thì  không có lý do gì thị trường BĐS  ở phía Đông không phát triển và nếu chủ  đầu tư các dự án ở đó biết đánh “trúng” tâm lý khách hàng đối với yêu cầu sản phẩm thì có thể tạo ra sự cạnh tranh không nhỏ đối với các dự án BĐS phía Tây.      Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn nhưng yêu cầu về nhà ở, chất lượng cuộc sống của người dân cũng cao hơn, nhất là đối với người sống ở đô thị, từ việc đi lại, ăn ở, các dịch vụ công cộng đến môi trường, thiên nhiên... Người dân cũng có ý thức và thận trọng hơn đối với các dự án có dấu hiệu không bình thường như dự án “ma”, dự án “treo”…       Đây là  những điều các chủ đầu tư sẽ phải lưu  ý tới nếu muốn sản phẩm của mình thu hút khách hàng. Và dù phát triển các dự án nhà ở phía Đông, phía Tây hay bất cứ khu vực nào khác ở Hà Nội thì sự cạnh tranh ấy cũng sẽ là cơ hội cho người dân có thêm lựa chọn hợp lý đối với nhà ở của mình cũng như cho các nhà đầu tư.   Bên cạnh đó phân khúc thị trường nhà riêng lẻ đang trở nên đắt khách : Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong quý 4/2009 đã có khoảng hơn 31.000 căn hộ được chào bán, trong đó thị trường sơ cấp với khoảng 2.200 căn hộ (14 dự án) và thị trường thứ cấp khoảng 29.580 căn hộ (theo landtoday.com.vn)     Giá  đất nền bị đẩy cao trong đợt sốt vừa qua khiến một lượng khách không nhỏ đã chuyển từ nhu cầu nhà chung cư sang nhà riêng lẻ. Không quá xa trung tâm, lại có giá cả ít biến động, phân khúc nhà dưới 3 tỷ này thu hút được nhiều người.     Trong khi phân khúc chung cư có phần chững lại thì giao dịch nhà ở riêng lại đang ấm dần. Trong vòng một tháng trở lại đây, đã có khoảng 10 giao dịch thành công. Khách hàng quan tâm nhiều đến nhà khoảng 2-3 tỷ, rộng từ 30-40 m2, có mặt tiền tương đối rộng rãi, lối vào khoảng 6 m. Khu Hoàng Cầu, Cầu Giấy, Mỹ Đình, Thanh Xuân được nhiều người hỏi mua. Bởi nơi đây có giá cả phải chăng không quá đắt đỏ như trung tâm thành  phố.    Theo khảo sát của VnExpress.net, nhà ở riêng lẻ có mức giá khá đa dạng và phụ thuộc nhiều vào vị trí cũng như diện tích. Nhà dưới 1 tỷ thuộc hạng bình dân, thường nằm sâu trong các ngõ ngách và xa trung tâm. Khu vực này được nhiều người lựa chọn nhưng thực tế rất ít người rao bán. Các sàn bất động sản giao dịch chủ yếu môi giới nhà riêng lẻ tầm 2-3 tỷ. Cá biệt có những nhà trên phố cổ lên tới hơn 150 triệu mỗi m2 nhưng rất hiếm người mua. Đối tượng người mua phần đông là những cặp vợ chồng trẻ mới cưới hoặc bố mẹ  mua làm của hồi môn cho con cái. Còn những nhà có  giá khá cao tầm trên dưới 10 tỷ chủ  yếu được mua để đầu tư. Trong cả tháng, sàn ACB chỉ có 2 giao dịch thành công với giá khoảng 9 tỷ ở Cầu Giấy và Thanh Xuân. Nhà giá cao thường có diện tích rộng từ 130- 200 m2. Khách hàng mua chủ yếu để kinh doanh khách sạn tư nhân hoặc mở nhà hàng. Theo một số chuyên gia địa ốc, phân khúc nhà đơn lẻ ấm lại trong thời gian gần đây do 3 nguyên nhân cơ bản. Thứ nhất, nếu như chung cư hay đất nền dự án do nhiều nhà đầu tư thứ cấp khuấy động thì đối tượng mua nhà ở riêng lẻ chủ yếu là những người có nhu cầu thực sự. Khách hàng mua dự án chung cư phải chờ đến 3-5 năm mới có nhà thì người mua nhà lẻ có thể ở được ngay. Ngoài ra, khách hàng của nhà thổ cư chủ yếu là người có nhu cầu thực nên họ vẫn đặt tiền trước, nhờ vậy mà vẫn có giao dịch. Bên cạnh đó một lượng khách đã chuyển từ nhu cầu mua nhà chung cư  sang phân khúc nhà ở riêng lẻ. Đất nền dự án sốt trong thời gian vừa qua khiến giá cả bị đẩy lên cao nên nhiều người không có khả năng chi trả. Hơn nữa, vụ lừa đảo 250 tỷ đồng bán nhà trên giấy khiến tâm lý khách hàng ít nhiều dao động. Khách hàng đưa ra quyết định cẩn trọng hơn và e ngại các dự án chung cư nên đã chuyển sang nhà lẻ. Một số chuyên gia địa ốc cho rằng, thời gian qua, ngân hàng siết tín dụng cho vay bất động sản nhưng không hạn chế đối với người có nhu cầu thực cũng là nguyên nhân khiến nhà riêng lẻ đắt hàng. Tiêu biểu như ngân hàng Việt Á cho người có nhu cầu thực nhà có trị giá trên dưới 1 tỷ đồng trong thời hạn 10 năm. Ngân hàng VIB cũng hướng tới các đôi vợ chồng trẻ cặp vợ chồng trẻ, có thu nhập ổn định và có nhu cầu về nhà ở... Maritime Bank cũng cho người có thu nhập thấp, trung bình và cao vay tới 2 tỷ đồng và thời gian trả tối đa là 15 năm... Dự đoán về  mảng nhà lẻ trong tương lai, phân khúc này sẽ  giữ nhiệt lâu hơn so với đợt sốt đất nền vừa qua. Bởi đất thổ cư, thường không thu hút nhà đầu tư thứ cấp mà chủ yếu là đối tượng có nhu cầu thực. Kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long, một số tuyến đường Láng Hòa Lạc, Lê Văn Lương kéo dài sẽ hoàn thành làm phân khúc nhà riêng lẻ có thể sẽ tiếp tục nóng lên.     2.2. Thực trạng các doanh nghiệpViệt Nam 2.2.1. Tình hình hoạt động của các doanh nghiệp trong nước   -  Các doanh nghiệp trong nước hoạt động đang ngày càng có những dấu hiệu khả quan với các dự án các công trình ngày càng lớn số vốn ngày càng lớn.    Thị trường bất động sản ở Việt Nam là một thị trường còn rất non trẻ vói lịch sử phát triển chỉ xấp xỉ 20 năm. Ban đầu chúng ta chỉ có các công ty nhà nước với số vốn ít ỏi khả năng yếu kém hoàn toàn phải dựa vào nước ngoài, không thực hiện được các dự án lớn. Hiện nay thì số lượng các công ty bất động sản là không thể tính hết với nhiều công ty lớn với số vốn lên tới hàng nghìn tỉ đồng mag không chỉ bao gòm các doanh nghiệp nhà nước mà cả tư nhân. Và nhìn vào các công trình lớn chúng ta có thể thấy rất nhiều các công trình do các công ty Việt Nam xây dựng với những cái tên như HUD, Vinaconex,Hòa Phát... Bên cạnh đó lĩnh vực dịch vụ liên quan tới BĐS như marketing, bán hàng, … các doanh nghiệp Việt Nam cũng đang làm khá tốt. Tuy còn nhiều thua kém so với các công ty nước ngoài nhưng các công ty Việt Nam cũng đã đạt được nhiều thành công khi biết tận dụng lợi thế sân nhà. Có một số trường hợp các công ty nước ngoài còn đứng ra nhận các công trình lớn rồi đem cho các doanh nghiệp Việt Nam làm. Và cũng có nhiều trường hợp thì các công ty trong nước có thể làm thành công các dự án mà các công ty nước ngoài đã thất bại.    Anh Tấn Trung, Giám đốc công ty cổ phần địa ốc Tấn  Điền cho biết, công ty của anh nhận tư vấn và  tiếp thị rất nhiều dự án BĐS do CBRE quản lý thất bại trước đây để lại và rất thành công   - Tuy nhiên các công ty Việt Nam còn hoạt động không chuyên sâu mà  trên nhiều lĩnh vực còn phải thuê nước ngoài nhiều dịch vụ , công đoạn. đảm nhận còn từ thiết kế tới marketing bán hàng đều do các công ty nước ngoài đảm nhận dù Việt Nam không phải là không có các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đó    - Hiện nay các doanh nghiệp trong nước đang tăng cường huy động vốn  – vấn đề được xem là khó khăn nhất của các doanh nghiệp trong nước -  bằng nhiều biện pháp như vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, lên sàn chứng khoán...         Vốn là một vấn đề được đánh giá là một trong những khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Khả năng tài chính kém làm các doanh nghiệp không thể tham gia các dự án quy mô lớn, chất lượng cao và thời gian kéo dài. Muốn phát triển đặc biệt là trong thời kì hậu khủng hoảng như hiện nay thì các doanh nghiệp cần nhanh chóng tìm ra hướng đi cho mình. Và khá nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đã quyết định đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán trong thời gian tới coi đó là một kênh tiếp cận nguồn vốn hiệu quả để thực hiện các dự án bất đông sản.   Nhiều doanh nghiệp cho rằng việc lên sàn giao dich chứng khoán sẽ giúp dễ dàng giới thiệu các dự án của mình tới nhà đầu tư, cũng như nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh. Hiện đã có thêm công ty chuẩn bị niêm yết và giao dịch chứng khoán. việc lên sàn giao dịch chứng khoán, ngoài việc tạo tính thanh khoản cho cổ phiếu, sẽ giúp công ty dễ dàng huy động vốn cần thiết để thực hiện các dự án. Ngoài ra, đây cũng là một kênh tiếp thị các dự án tới các nhà đầu tư tiềm năng      Các doanh nghiệp địa ốc thường phải cầm cự vốn trong thời gian khá dài vì thị trường trầm lắng, và việc huy động thêm vốn để thực hiện các dự án, thì bên cạnh vốn tự có, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, việc các doanh nghiệp lên sàn là một cách xoay xở tìm nguồn vốn để thực hiện các dự án. Vì trên thực tế, hiếm có doanh nghiệp nào có thể phát triển dự án bằng vốn tự có. Tuy nhiên việc lên sàn sẽ tạo ra nhiều áp lực về cổ tức, chỉ tiêu tăng trưởng, và hơn nữa việc lên sàn chỉ hiệu quả đối với các doanh nghiệp có quỹ đất, có dự án, có tiềm năng phát triển mạnh mới đủ sức thu hút nhà đầu tư. Nhìn ở góc độ phát triển thị trường thì việc lên sàn sẽ buộc các doanh nghiệp tham gia phải công khai minh bạch các họat động kinh doanh của mình, qua đó sẽ giúp các doanh nghiệp nâng tầm quản lý, chuẩn hóa và chuyên nghiệp hơn các hoạt động kinh doanh.     - Mặc dù “lên sàn” là một biện pháp hiệu quả để giúp các doanh nghiệp trong nước qua được giai đoạn khó  khăn này tuy nhiên độ minh bạch và hợp tác giữa các công ty còn yếu kém khiến cho hoạt động của các công ty vẫn gặp không ít khó khăn nhưng rất may là điều này đang ngày càng được nâng cao, cải thiện.    Mạng các sàn giao dịch BĐS Miền Bắc được thành lập sẽ góp phần gắn kết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS với nhau, cập nhật thông tin về thị trường giúp cá nhân, tổ chức có thể tìm mua, bán BĐS dễ dàng. Đây là “chợ đầu mối” đầu tiên đi vào hoạt động sau khi có quyết định thành lập mạng sàn giao dịch BĐS tại ba miền Bắc – Trung – Nam, tập hợp được 50 sàn đang hoạt động. Sự kiện này cũng đánh dấu một bước tiến của thị trường BĐS trong lộ trình lành mạnh hóa.     Quan trọng hơn cả, thay vì phải đi “chợ  lẻ”, các doanh nghiệp trong nước hiện đang đầu tư kinh doanh qua mạng, vì thế khách hàng chỉ  cần ghé mạng sàn BĐS miền Bắc khi cần mua nhà  đất, không chỉ có nhiều “hàng” để lựa chọn hơn, người có nhu có nhu cầu có điều kiện để so sánh, nắm bắt được giá cả thực tế, tránh bị mua đắt và vướng phải những rắc rối, rủi ro pháp lý do không nắm được thông tin.    2.2.2. Những tác động của WTO và lạm phát lên doanh nghiệp       2.2.2.1. Tác động của WTO    Toàn cầu hóa và  hội nhập quốc tế đang là xu thế chung của thế giới. Tiến trình hội nhập và sự tham gia chính thức của Việt Nam vào WTO từ ngày 7 /11 /2006 mang lại những cơ hội và những thách thức mà các doanh nghiệp (DN) phải vượt qua. Các DN cần phải có những chiến lược phù hợp để thích nghi với môi trường kinh doanh mới, đáp ứng những đòi hỏi của cạnh tranh.         Sau khi ra nhập WTO, môi trường vĩ mô đã có những thay đổi nhất định - Về mặt chính trị luật pháp, gia nhập WTO đồng nghĩa vơí việc phân biệt đối xử giữa các công ty trong nước và nước ngoài phải được dỡ bỏ trong thời gian ngắn nhất theo đúng lộ trình như Việt Nam đã cam kết khi gia nhập WTO. Để lam f được diều đó chúng ta phải có những thay đổi về mặt chính sách và pháp luật nhằm tạo ra một môi trường pháp lí bình đẳng cho các công ty bất kể họ đến từ đâu. Điều này có nghĩa là các công ty Việt Nam nói chung, và công ty bất động sản nói riêng, vốn quen với sự ưu ái của cơ chế chính sách cũ , nay sẽ gặp phải khó khăn khi đối diệnn trực tiếp và bình đẳng với các công ty nước ngoài. Ngoài ra , môi trường chính trị ổn định cũng giúp Việt Nam trở thành điểm đến của không chỉ giới doanh nhân mà của những du khách và sự kiện Việt Nam gia nhập WTO càng giúp chứng tỏ điều đó. Tuy nhiên cũng phải nhìn nhận một thực tế rằng , trong năm 2005 và 2006 , Quốc hội và chính phủ đã ban hành một số cơ sở pháp luật làm văn bản pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản , cụ thể là luật nhà ở , luật kinh doanh bất động sản và luật đấu tư ... nhưng khi luật vẫn chưa đi vào cuộc sống , thì những vấ đề tồn tại cố hữu trên thị trường bất động sản vẫn chưa được giải quyết , đây vâ nx sẽ là cản trở của thị trường bất động sản nói chung và của công ty bất động sản nội địa nói riêng. - Về mặt kinh tế , sự kiện gia nhập WTO đã đánh dấu một bước mới trên con đường hội nhập vào nền kinh tế khu vực và thế giới của Việt Nam. Nhiều công ty nước ngoài coi việc Việt Nam gia nhập WTO là cơ hội rất lớn đẻ đầu tư vào thị trương đầy tiếm năng này. Các quốc gia có tiếm năng kinh tế và kĩ thuật cao như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore đều có các tập đoàn lớn đến Việt Nam tìm cơ hội đầu tư. Với 39 tỷ USD trong tháng đầu năm , kim ngạch xuất khẩu năm 2007 đang được Bộ công thương dự kiến ở mức 48 tỷ USD , tăng trên 20% so với năm 2006 . Cũng là con số cao kỉ lục vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) năm nay chắc chắn đạt tới 13 tỷ USD., cùng với đó là sự xuất hiện ngày càng nhiều các nhà đàu tư tầm cỡ và dự án quy mô vốn lớn , chẳng hạn dự án đầu tư bộ vi xử lí máy tính của hãng Intel (Mỹ) có số vốn đăng kí 1 tỷ USD tại thành phố Hồ Chí Minh hay dự án tổ hợp bất động sản cua tập đoàn Keangnam( Hàn Quốc ) tại Hà Nội với số vốn 1,05 tỷ USD. Gia nhập WTO cũng đã tạo điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam có những bước phát triển khởi sắc với tốc độ phát triển GDP trong năm 2006 là 8,2% ( Tổng cục Thống kê, 2007) và được ngân hàng phát triển Châu Á dự tính là 8,3% trong năm 2007 (ADB,2007). Bất chấp lạm phát cũng đang cận kề ở mức hai con số , sự tăng trưởng kinh tế trong vòng một năm vừa qua cũng đã tạo điều kiện cho thu nhập khả dụng của dân cư tăng lên dẫn đến nhu cầu bất động sản ngày càng tăng. - Về mặt xã hội , việc gian nhập WTO tạo điều kiện cho người dân tiếp cận với hàng hóa và dịch vụ ngoại dễ dàng hơn với chi phí thấp hơn.Người dân nhờ có thông tin hoàn hảo hơn thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, đặc biệt là internet, đã biết nhiều hơn về hàng hóa và dịch vụ của nước ngoài và do vậy , đã có những thay đổi nhiều về thị hiếu và sở thích . Ví dụ, về mô hình nhà chung cư cao tầng hiện đại với diện tích rộng, thiết kế theo kiểu phương tây và dịch vụ trọn gói là trở thành một xu hướng tiêu dùng mới trong lĩnh vực bất động sản trong khoảng thời gian gần chục năm trở lại đây. Hơn nữa với tâm lí sính ngoại sẵn có bấy lâu , sự xuất hiện của các dự án bất động sản nước ngoài đã càng tạo nên sức ép lên các công ty bất động sản trong nước . - Về mặt kĩ thuật , với việc đưa những cam kết gia nhập WTO vào thực tế , các công ty trong nước trong lĩnh vực bất động sản có cơ hội có được những công nghệ thi công và quản lí với chi phí rẻ hơn trước kia do sự thay đổi thuế nhập khẩu . Điều này là một lợi thế đáng kể bởi nó tác động lên chi phí kinh doanh của họ. Bên cạnh đó cũng có những thay đổi trong thị trường bất động sản. Sự gia nhập WTO đã tạo ra những thách thức mới đối với thị trường bất động sản trong nước.  Thứ nhất : các công ty BĐS trong nước phải đối mặt với sự canh tranh từ cả các đối thủ hiện tại lẫn các đối thủ tiềm năng . Nhất là các đối thủ tiềm năng là các công ty nước ngoài họ có khả năng tài chính lớn , trình độ kĩ thuật cao và giàu kinh nghiệm . Là những yếu tố mà được coi là trở ngại lớn đối với các công ty trong nước.Trong điều kiện thị trường BĐS trong nước đang phát triển và nhu cầu BĐS tại Việt Nam đang tăng thì trong tương lai sẽ còn rất nhiều những công ty nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS nước ta .Hiện nay với những cái tên như tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam VINACONEX ,công ty TNHH Nam Thăng Long, tổng công ty xây dựng sông Đà ,tổng công ty phát triển nhà và đô thị (HUD) đã xuất hiên nhiều nơi với những dự án lớn như khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, dự án CIPUTRA với số vốn 2,1 tỉ USD... Bên cạnh đó đã xuất hiện nhiều công ty nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam với nhiều dự án lớn như :      Dự án Mulberry Lane trung cư cao cấp tại khu đô thị  Mỗ Lao _Hà Đông _Hà Nội của công ty CBRE ( Mỹ ) do nhà đầu tư Capitaland đang thực hiện.           Dự án văn phòng cho thuê, khách sạn và chung cư cao cấp, trung tâm thương mại tại Phạm Hùng _Từ Liêm_Hà Nội của Keangnam (Hàn Quốc) với tổng số vốn 1,05 tỉ USD .          Tập đoàn cung cấp các dịch vụ tư vấn và quản lý đầu tư BĐS quốc tế Jones lang lasalle( Mỹ ) ...   Tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới Savills ( Anh ) : Dự án Indochina Plaza Hanoi (nhà căn hộ chung cư cao cấp ;khu văn phòng )(vốn 150 triệu USD) chủ đầu tư Công ty TNHH Indochina Land.Và dự án : khu đô thị sinh thái ECOPARK (vốn : 6 tỷ USD) chủ đầu tư Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) .  Thứ hai : các công ty BĐS trong nước đang phải đối mặt với thực tế là quyền năng của khách hàng ngày càng tăng lên .Khách hàng khi mua sản phẩm trên thị trường BĐS , họ không chỉ quan tâm đến vấn đề giá cả mà vấn đề về chất lượng cũng là một trong những tiêu chí hàng đầu khi đưa ra các quyết định mua sản phẩm .Các công ty BĐS trong nước đang có nguy cơ mất lợi thế đàm phán với khách hàng bởi rất nhiều khách hàng cũ và khách hàng tiềm năng đã và sẽ trở thành khách hàng của các công ty BĐS nước ngoài . Trong khi một số  tập đoàn lớn như CBRE ;Jones lang lasalle ;...đều tập trung vào thị trường BĐS cao cấp bởi thu được lợi nhuận cao .Họ đáp ứng được nhu cầu ,kì  vọng của khách hàng đối với những sản phẩm cao cấp ;không chỉ có mục tiêu về giá cả mà những mục tiêu chất lượng sản phẩm, chất lượng dịch vụ cũng được họ đặt lên những yếu tố lựa chọn hàng đầu. Điều này gây khó khăn không nhỏ đối với các công ty trong nước phải vươn lên cạnh tranh để giành lấy những khách hàng vẫn đang trung thành với họ. Điều này thực sụ không dễ đối với các doanh nghiệp trong nước đòi hỏi họ phải có những chiến lược mới trong tương lai để nâng cao chất lượng sản phẩm, chất lượng dịch vụ ...để tăng thêm uy tín đối với khách hàng. Tuy nhiên các công ty BĐS trong nước đón nhận được những cơ hội rất lớn sau khi Việt Nam ra nhập WTO đó là :      Thứ nhất  :  nhu cầu của BĐS tiếp tục gia tăng từ phía khách hàng là dân cư , doanh nghiệp hay du khách nước ngoài .Chính vì vậy , thị trường BĐS vẫn còn chỗ để phát triển cho tất cả các công ty đang hoạt động và thậm chí cả các đối thủ tiềm năng nếu họ đáp ứng được những yêu cầu của khách hàng .    Thứ hai  :  việc ra nhập WTO có tác động tích cực đến việc thu hút vốn đầu tư cả ở nước ngoài và trong nước .Làn sóng đầu tư nước ngoài vào thành phố đã trở lại mạnh mẽ; nhiều nhà đầu tư nước ngoài, nhiều tập đoàn, công ty đa quốc gia đã đến tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS ở thành phố. ( Cả năm 2007, tổng vốn đầu tư nước ngoài đạt 2,87 tỉ USD, tăng 27,5% so cùng kỳ 2006. Nhưng ấn tượng hơn cả là đầu tư trong nước: thành phố đã cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh 18.417 doanh nghiệp, với tổng vốn đăng ký 160.657 tỉ đồng, tương đương hơn 10 tỉ USD, tăng 26% về số doanh nghiệp và tăng 3 lần về vốn đăng ký so với cùng kỳ. Đến nay, toàn thành phố có hơn 90.000 doanh nghiệp, tổng số vốn đăng ký trên 400.000 tỉ đồng (tương đương 25 tỉ USD). So với cùng kỳ trước khi gia nhập WTO, số lượng chi nhánh và văn phòng đại diện thành lập mới là 6.076 đơn vị, tăng 20%. Điều đáng ghi nhận là sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào các doanh nghiệp Việt Nam. Từ khi Việt Nam gia nhập WTO đến nay, có 29 nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp Việt Nam. ( )   Thứ ba  :   các công ty BĐS trong nước có thể giảm được chi phí thi công xây lắp, nâng cao chất lượng công trình nâng cao chất lượng quản lý nhờ việc tiếp cận được với nhiều công nghệ xây dựng và kĩ thuật quản lý mới , những thứ mà trước kia họ không thể tiếp cận hoặc phải hạn chế tiếp cận do chi phí quá cao .       Thứ tư   :   có rất nhiều công ty BĐS nước ngoài mặc dù có đủ năng lực về tài chính , công nghê , con người nhưng thường thì vẫn cần một đối tác tại Việt Nam để hợp tác kinh doanh .Đây là cơ hội rất lớn để phía đối tác Việt Nam có thể học hỏi và tận dụng những điểm mạnh của đối tác nước ngoài nhằm làm tăng năng lực cạnh tranh của mình .  Các công ty lớn như jones lang lasalle ; CBRE ; Savills…đều liên kết với các doanh nghiệp BDS để thành lập chi nhánh tai Việt Nam.    2.1.3.2. Tác  động từ lạm phát        Trong vài năm gần đây, khủng hoảng kinh tế thực sự là ác mộng đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trong nước. Khủng hoảng kinh tế, lạm phát tăng cao, sức mua giảm đã khiến cho nhiều doanh nghiệp lâm vào khó khăn bởi đa số vốn họ đầu tư kinh doanh bất động sản là vay vủa ngân hàng. Khi mà lạm phát tăng cao, nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ, giảm cung tiền, khiến cho lãi suất tăng cao. Những doanh nghiệp đã vay vốn đầu tư thì lại gặp khó khăn trong thu hồi vốn do sức mua giảm, các doanh nghiệp có ý định đầu tư thì vội vàng chuyển sang ngành khác cần ít vốn hơn do kkhông vay được vốn ngân hàng và cũng không dám mạo hiểm đầu tư một lượng vốn lớn vào thị trường lúc đó, khiến cho thị trường đóng băng. Tuy nhiên từ cuối năm 2009 trở lại đây, tình hình khủng hoảng kinh kế đã bớt căng thẳng ở Việt Nam, chính sách tiền tệ được nới lỏng, lạm phát được kiếm chế. Nguồn tiền cung cấp vào TTBĐS lại đang có xu hướng tăng lên, thị trường ấm dần lên. Các doanh nghiệp Việt Nam lại đổ xô vào đầu tư BĐS, các công trình xây dựng dang dở do lạm phát gây nên cũng đã được tiếp tục khởi động lại. Dự kiến trong thời gian tới nguồn cung BĐS lại tiếp tục tăng mạnh. 2.1.4. Năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thông qua ma trận SWOT        2.1.4.1. Khó khăn mà các doanh nghiệp phải đối mặt.      Trong thời gian qua cùng với sự phát triển đi lên của  đất nước, Thị trường bất động đã hình thành và phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên cùng với sự  phát triển đó các doanh nghiệp đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn chủ yếu như: khó  khăn về vốn, khó khăn về nguồn nhân lực, khó khăn về công nghệ, khó khăn về năng lực quản lý, khó khăn đối với vấn đề về pháp lý… Cùng với đó thị  trường bất động sản còn tồn tại những bất  ổn như:  Các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch còn chiếm tỉ  lệ thấp, giao dịch ngầm vẫn còn tiếp diễn. Cơ cấu hàng hóa trong thị trường bất động sản chưa hợp lý. Trong xây dựng nhà ở thì tỷ lệ  các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm công ăn lương thì còn quá thiếu, trong lúc đó có nơi, có lúc các căn hộ  cao cấp, khu biệt thự giá cao lại được đầu tư khá nhiều chủ yếu phục vụ số ít người có thu nhập cao, hoặc những người chuyên đầu cơ do vậy khi có biến động lớn về lãi xuất ngân hàng thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề. Còn nhiều tồn tại trong quy định về đền bù, giải phóng mặt bằng tại các khu đô thị được quy hoạch để xây dựng nhà ở, thủ tục cấp phép đầu tư còn rườm rà, thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các chủ sở hữu nhà, chủ sở hữu đất chưa được giải quyết kịp thời và quy hoạch chung khu đô thị còn yếu và chậm. Các ngân hàng chưa thực sự là người đồng hành của các nhà  đầu tư kinh doanh bất động sản, cũng như  người mua nhà ở. Chưa có các quỹ đầu tư  dài hạn cho bất động sản nói riêng và cho đầu tư các ngành công nghiệp nói chung. Hiện nay cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản đều dựa vào vốn huy động ngắn hạn từ trong dân của các ngân hàng, do vậy khi có biến động về tăng lãi suất lập tức đầu tư bất động sản bị ảnh hưởng.    Về tiếp thị thì các công ty bất động sản Việt nam chưa tạo ra sự khác biệt, thiếu tính chuyên nghiệp và thiếu bài bản. Những ghi nhận và phân tích hoạt động tiếp thị bất động sản diễn ra trên thị trường trong thơi gian qua tại VietRees cho thấy, các hoạt động tiếp thị chưa được các chủ đầu tư bất động sản trong nước, kể cả các chủ đầu tư lớn, chú trọng đúng mức, đặc biệt là khi thị trường sôi động như thời điểm năm 2006-2007. Các chủ đầu tư lúc đó gần như chỉ tập trung vào tổ chức khâu bán hàng, tổ chức sự kiện và trưng bày sản phẩm. Các hoạt động truyền thông, tiếp thị diễn ra hết sức rời rac và thiếu nhất quán… Các chủ  đầu tư bất động sản gần như chưa tạo  được sự khác biệt hay nổi trội cho các sản phẩm bất động sản, ngoài mặt thiết kế kiến trúc của một số dự án bất động sản. Nhiều  đơn vị chủ đầu tư mặc dù có nhiều dự án bất động sản lớn, tự kinh doanh sản phẩm, nhưng thậm chí không có phòng tiếp thị, bộ phận marketing hoặc cán bộ chuyên trách có trình độ về tiếp thị. Một số  chủ đầu tư còn cho rằng khi thị trường nằm trong tay người bán như thời điểm năm 2007 thì họ cần gì phải đầu tư cho hoạt động tiếp thị, đặc biệt là công tác thăm dò và tìm hiểu nhu cầu, thị hiếu của người mua. Ngoài ra, cũng ghi nhận một thực tế là, các chủ đầu tư chưa thực sự chú ý đến việc xây dựng hình ảnh, thương hiệu của chính mình, mà chỉ chú trọng đến hình ảnh của từng dự án. Từ sau tết  âm lịch năm 2008, khi thị trường có dấu hiệu chững lại, các dự án bắt đầu khó bán ra, giá và tỷ lệ giao dịch thành công giảm  đáng kể, đặc biệt là trong quý II/2008, thị  trường bắt đầu xuất hiện hai khuynh hướng lien quan đến vấn đề tiếp thị cho dự án. Một là, các chủ đầu tư gần như dừng hẳn các hoạt động tiếp thị truyền thông, ngừng triển khai dự án hoặc hoạt động cầm chừng. Hai là, một số ít đơn vị đã bắt đầu chú trọng hơn đến các hoạt động tiếp thị, marketing cho dự án. Dù thị trường có chững lại nhưng họ vẫn tiếp tục triển khai dự án và tiếp tục công tác tiếp thị để giữ gìn và bảo vệ hình ảnh, uy tín của mình, bao gồm việc chi ngân sách nhiều hơn cho hoạt động tiếp thị, nhưng vẫn thiếu hạng mục quan trọng là nghiên cứu tìm hiểu nhu cầu khách hàng trước khi triển khai dự án. Đa số các đơn vị dường như còn lúng túng hay chưa biết cách tiếp thị bất động sản đúng cách đến với nhóm khách hàng mục tiêu của mình. Điều này dẫn đến thực trạng mặc dù có nhiều công ty mô giới bất động sản trong nước nhưng vẫn yếu thế so với số ít công ty quản lý, tư vấn, mô giới bất động sản nước ngoài hiện đang có mặt tại Việt Nam. Một điều nữa làm cho các công ty bất động sản trong nước gặp khó khăn trong vấn đề tiếp thị đó là thiếu nhân tài trong lĩnh vực này, hầu hết các nhân lực có thể làm được việc đều “chảy” sang các công ty bất động sản nước ngoài  2.1.4.2. Thách thức.     Các công ty bất động sản trong nước phải đối mặt với sự cạnh tranh rất lớn từ các đối thủ  cạnh tranh hiện tại lẫn các đối thủ tiềm năng.Điều đó khiến cho thách thức này càng trở nên nghiêm trọng khi những đối thủ cạnh tranh của các công ty bất động sản trong nước có năng lực cạnh tranh rất mạnh.     Các công ty bất động sản trong nước có nguy cơ mất vị thế trong lợi thế đàm phán với khách hàng bởi rất nhiều khách hàng cũ hoặc khách hàng tiềm năng đã và sẽ trở thành khách hàng của các công ty bất động sản nước ngoài. 2.1.4.3. Điểm mạnh . Các công ty bất động sản trong nước qua một thới gian phát triển đã xây dựng được cho mình một số điểm mạnh nhất định so với các đối thủ nước ngoài . - Thứ nhất , do đặc thù của lĩnh vực bất đông sản , đặc biệt là mảng xây dựng , yêu cầu về số lượng và chất lượng của công nhân và kĩ sư  xây dựng là rất lớn . Các công ty lớn của chúng ta hiện nay như Vinaconex hay Sodaco có lực lượng hết sức dồi dào công nhân và kỹ sư xây dựng với trình độ tay nghề cao . Các công ty bất động sản nước ngoài sẽ rất e ngại khi phải cạnh tranh với các công ty trong nước ở những mảng cần nhiều nhân lực như mảng xây dựng bởi họ không thể có được ưu thế này. - Thứ hai , các công ty bất động sản trong nước nắm bắt nhu cầu và  sở  thích của khách hàng trong nước tốt hơn các  đối thủ đến từ bên ngoài . Điều này không có nghĩa là các đối thủ nước ngoài không thể làm tốt điều này , nhưng để làm được điều đó thì họ sẽ mất chi phí cao hơn . 2.1.4.4. Điểm yếu. Trên thực tế, các công ty bất động sản trong nước vẫn còn quá nhiều  điểm yếu không dễ gì khắc phục trong một thời gian ngắn : - Thứ nhất , về  vấn đề nguồn nhân lực cấp cao (các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản ), theo PGS.TS Hoàng Văn Cường – Chủ nhiệm Khoa Kinh doanh Bất động sản Đại học kinh tế quốc dân – “ ... Nguồn nhân lực hiện nay là thiếu và yếu . Thiếu vì vhưa đủ nhân lực đáp ứng cho nhu cầu mở rộng và ra đời của rất nhiều công ty kinh doanh bất động sản . Yếu vì chưa qua đào tạo chưa có kiến thức một cách hệ thống . Những người kinh doanh trong lĩnh vực này chưa nhiều kinh nghiệm thực tế , nên khả năng chia sẻ kinh nghiệm và tự đào tạo thông qua công việc thấp . Một số lĩnh vực thiếu nhân lực trầm trọng , từ thiết kế, thi công đến việc quản lí vận hành và tiếp thị tới khách hàng quốc tế đối với các công trình bất động sản lớn”.Theo đánh giá, nguồn nhân lực trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như môi giới, định giá , quản lý chưa có tính chuyên nghiệp . Hầu hết những người hoạt động trong lĩnh vực này chưa được đào tạo, trang bị kiến thức về kinh doanh bất động sản. Họ lấy kinh nghiệm kinh doanh từ các lĩnh vực khác mà họ đã trải nghiệm đẻ vận dụng vào kinh doanh bất động sản . Đây là hạn chế rất lớn khi các doanh nghiệp BĐS trong nước muốn tiếp cận với tri thức quốc tế , học hỏi những công nghệ mới và phương thức quản lí tiên tiến. Không những thế, với nguồn tài chính dồi dào , các công ty nước ngoài còn hút được cả những nhân viên có tài từ các công ty trong nước. Vì vậy, vô hình chung, các công ty trong nước lại càng yếu thế về mặt nguồn nhân lực con người. - Thứ hai, về  vấn đề vốn, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản khó khăn từ trước đến nay đối với doanh nghiệp Việt Nam là vấn đề tài chính và sự thiếu thốn các công cụ , định chế tài chính dài hạn , khả năng tài chính kém buộc các doanh nghiệp không thể thực hiện các dự án có quy mô lớn , có chất lượng cao, có thời gian thực hiện kéo dài. Bên cạnh đó năng lực tài chính kém làm khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp thấp trước những biến động của thị trường ... Việt Nam mới thực hiện nền kinh tế thị trường, tích luỹ tư bản chưa cao , do đó các doanh nghiệp Việt Nam nói chung đều trong tình trạng thiếu vốn. Mặc dù trong thời gian vừa qua, rất nhiều các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có cơ hội tăng vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán , nhưng chừng đó chưa đủ để cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài khi đấu thầu các dự án kinh doanh bất động sản có qui mô lớn, vị trí đẹp – yếu tố quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản. - Thứ ba, về  vấn đề công nghệ , sau một năm gia nhập WTO , các doanh nghiệp bất động sản của chúng ta đã có cơ hội tiếp cận với những công nghệ mới, những giải pháp kĩ thuật tiên tiến nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm, rút ngắn thời gian thi công xây dựng và nhanh chóng đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng. Nhưng cũng phải nhìn nhận rằng, không mấy doanh nghiệp nhìn nhận vai trò quan trọng của các yếu tố công nghệ này và có những đầu tư đúng mức khi sức nóng trong cạnh tranh thời gian vừa qua là chưa lớn, các sản phẩm đưa ra thị trường của các doanh nghiệp trong nước vẫn được sự tiếp nhận của người tiêu dùng trong điều kiện cầu vượt quá cung. Nhưng trong thời gian tới, khi rất nhiều sản phẩm của nhà đầu tư nước ngoài ra thị trường làm tăng nguồn cung, đây sẽ là thời điểm cạnh tranh khốc liệt về giá cả và chất lượng. Và hiển nhiên sự yếu thế luôn thuộc về các doanh nghiệp Việt Nam khi trong thời gian dài vừa qua, họ chỉ chú trọng phát triển phần “lượng” chứ chưa quan tâm đến phát triển phần “chất” , đây là thách thức rất lớn đòi hỏi các doanh nghiệp nội địa cần có những điều chỉnh và những chiến lược cụ thể trong tương lai. - Thứ tư, đa phần các công ty bất động sản trong nước chưa thực sự xác định được năng lực cốt lõi của doanh nghiệp mình. Những công ty hiện nay đã xác định được năng lực cốt lõi của mình không nhiều, ví dụ vinaconex với năng lực về công nghệ - kĩ thuật xây dựng và công nhân có tay nghề . Chính vì vậy, để có thể trụ được trong lĩnh vực bất động sản , rất nhiều công ty trong nước buộc phải phát triển theo chiều dọc , tức là có tất cả các công đoạn trong chuỗi cung ứng của lĩnh vực bất động sản, từ thi công xây lắp cho tới quản lí và marketing. Điều này càng khiến cho sự yếu kém về nhân lực , vốn và kĩ thuật bộc lộ rõ hơn do phải dàn trải ra nhiều công đoạn . - Thứ năm, các công ty bất động sản trong nước còn thiếu tính chuyên nghiệp. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường... Ví như tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm... Trên thực tế, một số doanh nghiệp trong nước đang sẵn sàng hội nhập với cách làm ngày càng chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, số ít doanh nghiệp này chưa thể đại diện cho bộ mặt chung của cộng đồng doanh nghiệp trong nước mà số đông vẫn bị đánh giá yếu kém về năng lực triển khai dự án và trình độ quản lý.Lý giải tình hình "trầm lắng" ở nhiều dự án nhà ở, ta thấy hiện nay nhiều chủ đầu tư trong nước hiện chỉ chú trọng đến bản thân căn nhà chứ chưa tập trung xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh, mặc dù thực tế thành công của một số dự án lớn đang diễn ra trước mắt. Hệ quả là nhiều sản phẩm nhà ở tuy có giá không phải là quá cao so với sức mua của người thu nhập khá nhưng vẫn không được quan tâm vì không đảm bảo được các yêu cầu tiện ích cho cuộc sống của khách hàng. Điều này có một phần do ảnh hưởng của tình trạng thiếu vốn nhưng cũng còn do một số nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm. Nó thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp trong phát triển dự án.Có nhận định cho rằng ở thời đại mà tính chuyên nghiệp đang là yếu tố tạo lợi thế cạnh tranh, các nhà đầu tư trong nước cần phải đi vào những thị phần chuyên biệt; đầu tư nghiêm túc vào lĩnh vực nghiên cứu-phát triển để nắm bắt xu hướng khách hàng và liên minh lại để tạo thế giao dịch "bằng vai phải lứa" với các đối tác quốc tế. Để làm được điều này, các doanh nghiệp phải cập nhật kỹ năng mới, ứng dụng công nghệ mới, chuyên sâu trong từng công đoạn : quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu mãi... Việc này có thể học hỏi từ cách làm của các đối tác nước ngoài đang có mặt tại Việt Nam. Nhiều công ty chuyên nghiệp kết hợp lại sẽ tạo thành chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ chuyên nghiệp cho toàn bộ quy trình phát triển dự án .Thực ra, đối với sản phẩm bất động sản, loại sản phẩm tạo ảnh hưởng đến mọi ngóc ngách trong đời sống vật chất và tinh thần của con người, các công ty trong nước vẫn còn nhiều dư địa để phát triển nhờ lợi thế am hiểu văn hóa, tập quán và tâm lý người Việt Nam. Lợi thế này có thể khai thác ở nhiều khâu dịch vụ như thiết kế không gian sống, môi giới, tiếp thị bán hàng... Nhiều chủ đầu tư (kể cả nước ngoài) đã nhận ra việc cần thiết phải sử dụng một số dịch vụ của doanh nghiệp trong nước. Vấn đề là các doanh nghiệp có xây dựng được đội ngũ nhân sự giàu năng lực và tiếp cận được phong cách làm ăn chuyên nghiệp, phù hợp thông lệ quốc tế hay không. Như vậy có thể  nhìn nhận một thực tế rằng khi cạnh tranh với các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài trên thị  trường các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam luôn yếu thế hơn khi chúng ta thua họ rất nhiều mặt : vốn, công nghệ , trình độ quản lý... và do đó việc các doanh nghiệp có thể trụ vững và phát triển ở thị trường trong nước là điều rất khó chứ chưa nói đến việc đầu tư ra thị trường nước ngoài .   2.2. Thực trạng các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Việt Nam   2.2.1. Tình hình chung các doanh nghiệp BĐS nước ngoài  tại Việt Nam     Việc Việt nam ra nhập WTO, thị trường mở cửa đã và  đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài xâm nhập thị trường Việt Nam – một thì  trường đầy tiềm năng. Các công ty BĐS quốc tế cũng không thể bỏ lỡ cơ hội này. Hiện nay có rất nhiều các công ty BĐS nước ngoài đang tham gia hoạt động trên thị trường BĐS Việt Nam. Theo cục đầu tư nước ngoài (bộ kế hoạch và đầu tư) công bố ngày 26/12/2009 thì tính đến 15/12/2009 Việt Nam đã thu hút được 1.504 dự án vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng vốn đầu tư ước đạt 21,48 tỷ USD (bằng 30% so với năm 2008). Ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân (vốn thực hiện) được 10 tỷ USD, chỉ bằng 87% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong năm 2009, lĩnh vực hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài nhất là dịch vụ lưu trú và ăn uống với 8,8 tỷ USD (bao gồm cả vốn cấp mới và tăng thêm).    Lĩnh vực kinh doanh bất động sản tuy xếp thứ hai nhưng trong năm 2009 đã “bứt phá” lên nhanh chóng bằng số vốn đăng ký cấp mới hơn 7,3 tỷ USD, cộng thêm vốn đăng ký tăng thêm hơn 236 triệu USD, tính cả cấp mới và tăng thêm ước đạt 7,6 tỷ USD.   Một số dự án bất động sản có vốn FDI lớn nhất trong năm 2009 thuộc về dự án Khu du lịch sinh thái bãi biển rồng tại Quảng Nam có số vốn 4,15 tỷ USD. Ngoài ra có thêm dự án Công ty TNHH thành phố mới Nhơn Trạch Berjaya tại Đồng Nai (với 2 tỷ USD) và dự án Công ty TNHH một thành viên Galileo Investment Group Việt Nam có tổng vốn đầu tư là 1,68 tỷ USD.   Trong số 43 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam, Hoa Kỳ là nước có tổng vốn đăng ký lớn nhất với hơn 9,8 tỷ USD chiếm 45,6% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam. Đứng thứ hai là Cayman Islands với tổng vốn đăng ký 2,02 tỷ USD chiếm 9,4%. đứng thứ 3 là Samoa với tổng vốn đăng ký 1,7 tỷ USD chiếm 7,9%; Hàn Quốc đứng thứ 4 với 1,66 tỷ USD vốn đăng ký, chiếm 7,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Các công ty nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào Việt Nam bởi đây là một thị trường tiềm năng và các doanh nghiệp trong nước lại quá yếu để có thể tận dụng lợi thế “sân nhà” hơn nữa các công ty nước ngoài có số vốn lớn và uy tín trên thị trường đạt được nhiều thành công và hợp đồng lớn    Tuy chỉ mới xâm nhập vào thị trường Việt Nan trong thời gian ngắn nhưng các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài như Savills Việt Nam, CBRE, JoneLang La Salle Việt Nam… đã đạt được rất nhiều thành công và lợi thế nhờ được thừa hưởng số vốn lớn từ các công ty mẹ có truyền thống, uy tín, kinh nghiệm và uy tín. Ví dụ như tập đoàn savills đã đầu tư vào công ty Chesterton Petty Việt Nam và  kể từ ngày 2/6/2007, Chesterton Petty Việt Nam  đã chính thức được đổi tên thành Savills Việt Nam Ltd. Trước đó thì Chesterton Petty Việt Nam dã là một ông lớn phân chia thị trường Việt nam và Savill là một tập đoàn lớn trụ sở tại 20 Grosvenor Hill Berkeley Square London Anh chuyên  cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, được niêm yết trên Sàn Chứng khoán London. Được thành lập vào năm 1855, công ty có một lịch sử lâu đời cùng sự phát triển vượt bậc. Là nhà tiên phong trong các lĩnh vực chuyên môn, công ty đã phát triển mạng lưới trên 200 văn phòng và chi nhánh trên khắp Châu Mỹ, Châu Âu, Châu Á – Thái Bình Dương, Châu Phi và Trung Đông.Sự kết hợp này đã tạo nên công ty savills Việt Nam trở thành một đại gia trong thị trường bất động sản Việt Nam dành được nhiều hợp đồng lớn như. Eco park, Indochina Plaza Hanoi. Và chúng ta không thể không kể đến ông anh cả CBRE. Là một công ty BĐS hàng đầu thế giới, tháng 1/2003, Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Mỹ vào Việt Nam và chỉ sau một thời gian ngắn. Công ty CBRE Việt Nam đã bành trướng hoạt động khắp các thành phố lớn trong cả nước. Song song với hàng loạt dự án được CBRE triển khai như xây dựng CBRE còn giành quyền tiếp thị độc quyền nhiều dự án lớn thành công như Vinpeal (Nha Trang), lndochia Park Tower (TP Hồ Chí Minh), Thùy Dương Plaza (Vũng Tàu)...   - Các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động chuyên nghiệp tập trung chú trọng vào tư vấn, đại diện tiếp thị cho thuê các cao ốc văn phòng chứ không tập trung vào thi công,thiết kế.   Đặc trưng của thi công là cần nhiều nhân lực thì các công ty bất động sản nước ngoài khó có thể  cạnh tranh được với các doanh nghiệp Việt Nam vì  vậy họ lựa chọn các lĩnh vực mà Việt Nam còn non kém và chưa chuyên nghiệp như tư vấn, tiếp thị , bán hàng, cho thuê để hoạt động. điều này tận dụng được lợi thế về uy tín, thương hiệu và nhân lực của họ đồng thời khắc phục được điểm yếu. ta có thể thấy điều này ở hầu hết các doanh nghiệp nước ngoài lớn tại Việt Nam như Savills với các sản phẩm chính là báo cáo nghiên cứu hàng quý, nghiên cứu thị trường, kiến nghị phát triển dự án, nghiên cứu dự án khả thi và tiền khả thi, định giá - tổng quát và thế chấp, thẩm định báo cáo,tư vấn đầu tư - kinh doanh và sáp nhập, tư vấn và đại diện khách thuê, tư vấn khu công nghiệp,tư vấn bán lẻ, kinh doanh căn hộ,cho thuê căn hộ, cho thuê thương mại - văn phòng, mặt bằng bán lẻ, khu công nghiệp, Quản lý Bất động sản và CBRE với kinh doanh bất động sản, văn phòng cho thuê, nghiên cứu dự báo và tư vấn     - Bên cạnh đó các doanh nghiệp nước ngoài  đầu tư vào các dự án trị giá từ vài chục triệu USD trở lên, sản phẩm nhà ở, văn phòng của họ thuộc loại cao cấp. Họ không nhắm đến sức tiêu thụ trong nước. Khách hàng của họ là những người nước ngoài đến làm ăn tại VN sau khi VN trở thành thành viên của WTO. Do đó họ gần như không bị ảnh hưởng khi mà sức mua trong nước giảm trong thời  khì lạm phát. Còn đối với các DN trong nước, phần do hạn chế về vốn, phần hạn chế bởi tầm nhìn nên đã phải nhường sân chơi cho DN nước ngoài. - Mặt khác các doanh nghiệp nước ngoài tập trung đầu tư dài hạn. Họ “nhìn“ trước được sự phát triển của TTBĐS, đầu tư trước những vị trí sẽ phát triển khiến cho những đầu tư của họ có giá trị cao trong tương lai.  2.2.2. Năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp BĐS nước ngoài thông qua phân tích ma trận SWOT 2.2.2.1.Khó khăn, thách thức.            Bên cạnh những thế mạnh về mặt tài chính, công nghệ ,trình độ quản lý… cũng như nắm bắt  được những cơ hội bên cạnh đó không thể tránh khỏi việc các doanh nghiệp BĐS nước ngoài cũng phải đối diện với không ít những khó khăn , thách thức khi gia nhập thị trường BĐS Việt Nam.   Thứ nhất ngay cả những doanh nghiệp trong nước cũng không ít lần phàn nàn về thủ tục hành chính có thể nói là khá phức tạp của Việt Nam hiện nay thì đối với các doanh nghiệp BĐS nước ngoài đó cũng là một vấn đề đáng phải bận tâm.Nó gây khó khăn cho việc được cấp phép đầu tư hơn nữa vấn đề giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề nan giải cho các nhà đầu tư nước ngoài.      Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng ngoài chuyện do cơ chế chính sách, lịch sử đất đai để lại, năng lực cán bộ cũng là một trở ngại không nhỏ trong việc giải quyết thủ tục liên quan đến đầu tư bất động sản tại Việt Nam.      Ông Frederick R. Burke, luật sư điều hành Công ty Baker & McKenzie, cho rằng không phải Việt Nam thiếu luật, mà ngược lại. Chỉ có điều, cán bộ  hành chính có mong muốn phục vụ hay không mà  thôi. “Chúng tôi (nhà đầu tư) không lo ngại các quan chức cao cấp, nhưng lo nhất là cấp dưới,” ông Burke phát biểu. Ông Brett Ashton, Giám đốc điều hành Công ty Savills Việt Nam, cho rằng điều gì cũng có khó khăn và thuận lợi. Nhưng việc xin cấp phép đầu tư hay giấy phép xây dựng phải mất rất nhiều thời gian và rất chậm so với các nước trong khu vực.      Thứ hai : Chỉ số minh bạch của thị trường Việt Nam rất thấp so với các quốc gia khác trên thế giới. Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư...Khiến cho các doanh nghiệp nước ngoài gặp khó khăn khi tìm hiểu thông tin về thị trường sẵn có ,những thông tin tài chính, những yếu tố pháp luật và quy định …         Công bố của Jones Lang LaSalle (sau đây gọi tắt là JLL) về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản (RETI) hồi cuối tháng 7 vừa qua đã xếp hạng thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam thấp nhất thế giới (thứ 56/56quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát) với số điểm là 4,69.      Ông Ashton cho rằng, tính minh bạch trong đầu tư cũng là một vấn đề. Nếu như ở Hồng Kông hay Singapore, nhà đầu tư có thể đến gặp các cơ quan chính quyền địa phương để tìm hiểu và nhận thông tin về các giấy phép xây dựng đã được cấp, trong khi ở Việt Nam thì việc này hơi khó.   2.2.2.2. Điểm mạnh, điểm yếu. Hiện nay các doanh nghiệp nước ngoài đang nắm giữ rất nhiều lợi thế  so với các doanh nghiệp trong nước. Họ có lợi thế về vốn, công nghệ, con người,…. -Về vốn : các doanh nghiệp nước ngoài là những doanh nghiệp khổng lồ xuyên quốc gia vì thế họ có được một tiềm lực vốn rất hùng mạnh. Hơn nữa do tỷ giá hối đoái giữa đồng Việt Nam và đồng đôla hiện đang rất cao (Ngân hàng Nhà nước đã giữ một tỷ lệ trao đổi hối đoái tham chiếu tương đối ổn định từ Tháng 12 năm 2008. tỷ giá hối đoái giữa Việt Nam đồng và Đô La Mỹ luôn ở trong biên độ dao động cao.từ Tháng 10 năm 2008. Biên độ được nới rộng tới +/-5% từ +/-3% theo tỷ lệ tham chiếu của Ngân hàng Nhà nước vào tháng Ba năm 2009, dẫn tới sự mất giá của đồng Đô la Mỹ khoảng 2% trong thị trường chính thức. Tuy nhiên,sự mất giá này không đủ để cho trị trường thanh toán bù trừ. Tỷ giá hối đoái tại chợ đen vẫn ở mức cao hơn giới hạn trên của biên độ dao động tại hầu hết các thời điểm kể từ Tháng 10 năm 2008 – báo cáo triển vọng phát triển Châu  Á năm 2009 - ADO 2009 ) càng làm cho lượng vốn các doanh nghiệp nước ngoài đổ vào Việt Nam lớn hơn rất nhiều. Do đó họ có đủ tiềm lực đề tham gia các dự án có vốn lớn, thu hồi vốn lâu, nhưng lợi nhuận cao. Và họ hầu như không bị ảnh hưởng bởi nguồn cung tiền của các ngân hàng Việt Nam - Về công nghệ  - kĩ thuật : Các doanh nghiệp nước ngoài đã tiếp xúc với công nghệ cao từ rất sớm. Điều này giúp họ có nhiều lợi thế khi mà công nghệ cao giúp cho các dự án của họ hoàn thành nhanh hơn, chất lượng tốt hơn và đôi khi giá thành đầu vào thấp hơn, giúp cho họ thu lợi lớn hơn so với các dự án cùng cấp - Về nhân lực : Họ  có được số lượng lớn chuyên gia cao cấp, các nhà phân tích, …khiến cho họ nắm rõ hơn sự phát triển của thị trường, giúp đầu tư có hiệu quả hơn - Các công ty nước ngoài có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Colliers vào Việt Nam 14 năm, Savills 15 năm, còn CBRE cũng có đến chín năm hoạt động trong lĩnh vực này tại Việt Nam. Ba công ty này lại có những thế mạnh riêng ở từng phân khúc, tạo thành thế chân vạc để “cát cứ” thị trường.  Ngoài ra doanh nghiệp nước ngoài cũng có một số điểm yếu khi tham gia vào thị trường Việt Nam là: - Khi tham gia vào thị trường Việt Nam , các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài không thể hiểu rõ văn hoá, tập quán tiêu dùng ... của người Việt Nam bằng các doanh nghiệp trong nước nên cũng có một số doanh nghiệp bất động sản nước ngoài khi vào Việt Nam đầu tư đã chủ động “cậy” các doanh nghiệp trong nước tư vấn, quản lý dự án vì họ cho rằng các doanh nghiệp Việt Nam sẽ làm tốt hơn do am hiểu về văn hoá , lối sống , tiêu dùng ... của người Việt hơn. - Khi cạnh tranh với các công ty trong nước ở những mảng cần nhiều nhân lực , các công ty nước ngoài sẽ gặp bất lợi do họ không thể có được ưu thế này.