Đề tài Nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

.................................................................cấp. Số Fax: Số điện thoại: Họ và tên người đại diện: Chức vụ: Sinh ngày: Chứng minh nhân dân số: cấp ngày tại Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: …………………….. ngày ……………….do ……………………………………………………..lập. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B): (Chọn một trong các chủ thể nêu trên) Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây: ĐIỀU 1 TÀI SẢN ĐẶT CỌC Mô tả cụ thể các chi tiết về tài sản đặt cọc ĐIỀU 2 THỜI HẠN ĐẶT CỌC Thời hạn đặt cọc là: …………….., kể từ ngày …………………………… ĐIỀU 3 MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC Ghi rõ mục đích đặt cọc, nội dung thỏa thuận (cam kết) của các bên về việc bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. ĐIỀU 4 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A 1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây: a) Giao tài sản đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận; b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất tài sản đặt cọc; c) Các thỏa thuận khác … 2. Bên A có các quyền sau đây: a) Nhận lại tài sản đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc đạt được); b) Nhận lại và sở hữu tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được); c) Các thỏa thuận khác … ĐIỀU 5 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B 1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây: a) Trả lại tài sản đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc đạt được); b) Trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho Bên A (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được); c) Các thỏa thuận khác … 2. Bên B có các quyền sau đây: a) Sở hữu tài sản đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được). b) Các thỏa thuận khác … ĐIỀU 6 VIỆC NỘP LỆ PHÍ CÔNG CHỨNG Lệ phí Công chứng hợp đồng này do Bên …... chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU 7 PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP [ Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 8 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây: 1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc; 2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này; 3. Các cam đoan khác... ĐIỀU 9 ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG 1. Hai bên Công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này; 2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên; Hoặc có thể chọn một trong các trường hợp sau đây: Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên; Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên; Hai bên đã nghe Công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên; Hai bên đã nghe Công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên; Hai bên đã nghe Công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên; Hai bên đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên; Hai bên đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên; - Hai bên đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên; Hợp đồng có hiệu lực từ: ………………………………………………. Bên A Bên B (ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) (ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) LỜI CHỨNG CỦA LUẬT SƯ Ngày…..tháng.….năm.…..(bằngchữ.…………………………………………..) (Trường hợp Công chứng ngoài giờ làm việc hoặc theo đề nghị của người yêu cầu Công chứng được thực hiện ngoài giờ làm việc, thì ghi thêm giờ, phút và cũng ghi bằng chữ trong dấu ngoặc đơn) Tại Sàn giao dịch BĐS Việt Nam, Tầng 6 tòa nhà 292 Tây Sơn, Q.Đống Đa, TP Hà Nội Tôi …………………………., Đại diện văn phòng luật sư Việt Tín Chứng nhận: - Hợp đồng đặt cọc này được giao kết giữa Bên A là .…….............…… và Bên B là ……...........................….... ; các bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết Hợp đồng và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung Hợp đồng; - Tại thời điểm Công chứng, các bên đã giao kết Hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; - Nội dung thỏa thuận của các bên trong Hợp đồng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội; - Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi; Hoặc có thể chọn một trong các trường hợp sau đây: Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi; Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi; Các bên giao kết đã nghe Công chứng viên đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng đã ký và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi; Các bên giao kết đã nghe Công chứng viên đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi; Các bên giao kết đã nghe Công chứng viên đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi; Các bên giao kết đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng đã ký và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi; Các bên giao kết đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi; - Các bên giao kết đã nghe người làm chứng đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi; Hợp đồng này được lập thành .……….. bản chính (mỗi bản chính gồm …... tờ, …...trang), cấp cho: + Bên A .….. bản chính; + Bên B .….. bản chính; + Lưu tại sàn giao dịch BĐS một bản chính. Đại diện sàn giao dịch BĐS VN Đại diện văn phòng Việt Tín (ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên) (ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên) Sau khi đã xác định được các yếu tố trên, Công việc còn lại là Công chứng hợp động giao dịch, 2 bên mua và bán được mời lên sàn để thực hiện nghĩa vụ, nhưng trước đó 2 bên được thông báo cần chuẩn bị những giấy tờ : Bản sao các giấy tờ tuỳ thân, (CMND, hộ chiếu) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hoặc Công trình. Bản sao các giấy tờ liên quan khác. Khi nộp các bản sao này cần phải mang cả bản chính đi để chứng thực. Công việc còn lại của phòng Công chứng. Khi thương vụ kết thúc thì dữ liệu của cuộc mua bán được lưu trữ và sử dụng cho mục đích định giá. Như thế là kết thúc một một thương vụ môi giới, phần còn lại là dịch vụ chăm sóc khách hàng. Ở sàn V- Reex điều này được thực hiện khá tốt nhằm tạo dựng hình ảnh Công ty, giữ liên lạc và tận dụng mối quan hệ của các khách quen, tạo mới nguồn khách hàng tiềm năng. 1.4 Mối quan hệ giữa hoạt động môi giới với các hoạt động khác ở V-Reex Các dịch vụ trên sàn V-Reex có mối quan hệ qua lại, tuân theo một quá trình khép kín. Quy trình này sẽ đạt được hiệu quả tốt nhất nếu khách hàng tiếp cận các dịch vụ của sàn theo trình tự sau: Dịch vụ định giá Dịch vụ đăng tin Dịch vụ môi giới Dịch vụ hỗ trợ pháp lý Dịch vụ hỗ trợ tín dụng (nếu có). Đối với dịch vụ tư vấn định giá thì giá trị BĐS sau khi được định giá là giá trị thị trường có thể nhất, ở đó BĐS được đưa vào thị trường cạnh tranh mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để giao dịch có thể thực hiện nhanh chóng với hiệu quả cao; bên cạnh đó còn xác định được thêm giá trị hiện tại và kỳ vọng tương lai của BĐS một cách chính xác, phân tích được độ rủi ro ở mỗi mức giá trị. Hiện nay V-Reex đang triển khai làm Map price nhằm cung cấp các số liệu thực tế trong thời gian gần đây (3 tháng) làm cơ sở cho việc định giá. Dịch vụ đăng tin quảng cáo BĐS sẽ đưa ra các thông tin về hàng hóa này một cách đầy đủ, chính xác nhất, đảm bảo cho quá trình quảng cáo hiệu quả nhất. Dịch vụ môi giới BĐS đảm bảo sự chuyên nghiệp trong quá trình tư vấn, kết nối cung – cầu tạo được niềm tin và sự hài lòng cho khách hàng. Dịch vụ hỗ trợ pháp lý giúp cho khách hàng hiểu rõ về BĐS của mình hơn, các thông tin khó tiếp cận như quy hoạch vùng, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị... Dịch vụ hỗ trợ tín dụng giúp khách hàng mua được BĐS ưng ý trong trường hợp tài chính chưa cho phép, hoặc các hình thức mua trả sau, mua góp vốn... Như vậy khi khách hàng đến giao dịch với phòng môi giới, họ có thể sử dụng dịch vụ định giá để có được giá BĐS chính xác nhất, điều này sẽ là yếu tố cực kỳ thuận lợi cho quá trình bán/cho thuê với mua/thuê. Cơ sở dữ liệu từ Map price sẽ giúp sàn đưa ra giá phù hợp nhất. Và ngược lại, khi thương vụ thành Công thì đó lại là một thông tin cho cơ sở dữ liệu tại sàn. Các dịch vụ khác góp phần quảng cáo hình ảnh, chất lượng BĐS, thúc đẩy các quá trình của thương vụ diễn ra nhanh chóng, hiệu quả hơn về pháp lý, về cách thức thanh toán... Tóm lại, mối quan hệ của hoạt động môi giới với các phòng ban khác đòi hỏi sự thống nhất đồng bộ và hợp tác nhiệt tình. Đó là một quy trình khép kín khá hòan hảo. Khách hàng sẽ có cảm giác thương vụ được thực hiện nhanh chóng, chính xác, đúng theo quy chế của nhà nước về thủ tục một cửa. Kết quả hoạt động môi giới tại sàn V- Reex . Trong 3 tháng đầu thâm nhập thị trường, là quá trình chuẩn bị cơ sở dữ liệu về BĐS của hoạt động môi giới. Đội ngũ nhân viên môi giới của V-Reex đã nghiên cứu và phát triển thị trường, xây dựng các mối quan hệ với các sàn, các văn phòng BĐS khác....nhằm làm cho hoạt động môi giới đạt hiệu quả cao, tăng tính thanh khoản cho các BĐS, đồng thời giảm chi phí cho các giao dịch đảm bảo chất lượng dịch vụ cho khách hàng. Sàn đang tạo lập 3 văn phòng môi giới quản lý theo các khu vực : Hoàn kiếm, Long biên, Hai bà trưng. Thanh xuân, Đống đa, Hoàng mai. Cầu giấy, Ba đình, Tây hồ. Phát triển các hệ thống môi giới trên nhằm mục đích bao quát được thị trường BĐS Hà Nội (cũ) và có thể trong tương lai không xa sẽ mở rộng mạng lưới này hơn nữa. VPMG I VPMG II VPMG III Mạng các sàn giao dịch BĐS V-REEX (Bộ phận QLTT) Sơ đồ tổ chức thu thập thông tin như sau: > Bên cạnh đó thực hiện chiến lược liên kết, tạo mạng lưới thành viên của sàn. Các trung tâm môi giới khi đã là thành viên của (V-REEX) thì cần phải tuân thủ theo mẫu form chung này nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống, và sự chính xác đầy đủ trong quá trình cung cấp thông tin cũng như điều tra BĐS của khách hàng. Hệ thống tổ chức phòng môi giới tại sàn bao gồm : CẤP 1 Trưởng phòng Dịch vụ tư vấn, Môi giới BĐS ------------------------------------------------------------------------------------------ CẤP 2 Phó phòng phó phòng phó phòng VPMG 1 VPMG 2 VPMG 3 KHU VỰC: HQ, LB, HBT TX, ĐĐ, HM BĐ, CG,TH CẤP 3 CÁC VĂN PHÒNG MÔI GIỚI TRONG TỪNG KHU VỰC -------------------------------------------------------------------------------------------- CẤP 4 CÁC CỘNG TÁC VIÊN HOẠT ĐỘNG THEO CHỈ TIÊU Sàn đã có được một số lượng nguồn cung hàng hóa BĐS khá lớn từ đội ngũ các cộng tác viên trẻ là các sinh viên thực tập tại sàn. Các dự án mà sàn đã tham gia bán là khu đô thi Xa La, Văn Khê…đa số các giao dịch thành Công ở quận Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng. Đánh giá về hoạt động môi giới tại sàn Sàn giao dịch BĐS Việt Nam mới đi vào hoạt động nhưng đã tạo dựng được hình ảnh rất tốt cho khách hàng và các đối tác của V-Reex. Trong giai đoạn đầu tiên đó thì hoạt động môi giới BĐS là mảng phát triển nhất trong các phòng nghiệp vụ BĐS. Những kết quả đạt được - Về bộ máy nhân sự phòng môi giới là những người trẻ, có tâm huyết và chuyên môn nghề nghiệp. Phòng kinh doanh mới tuyển dụng thêm một số nam môi giới viên nữa để hoàn thiện và phát triển các hoạt động của phòng. Hoạt động này hiện nay đang mang lại doanh thu cao nhất cho sàn V-Reex, điều này chứng tỏ năng lực của các môi giới viên tại sàn. - Các trang thiết bị cho dịch vụ môi giới rất hiện đại. Mỗi người đều được trang bị máy tính màn hình phẳng kết nối internet, một chỗ ngồi làm việc được bố trí hợp lý cho việc đón tiếp khách đến thăm sàn. Ngoài ra những vật dụng chuyên dùng như la bàn, điện thoại, các loại bản đồ quy hoạch…cũng được trang bị rất đầy đủ. - Dịch vụ môi giới được sàn kết hợp với các dịch vụ khác của sàn theo một quy trình rất khoa học. Các môi giới viên kết hợp với nhân viên các bộ phận khác một cách ăn ý và logic, từ đó đưa ra được sự tư vấn thuyết phục và hữu ích cho khách hàng. - V-Reex đã có được nguồn cung khá phong phú từ mạng lưới các cộng tác viên là các sinh viên thực tập tại sàn. Nguồn cung này được lấy từ báo chí, mạng internet hoặc tìm từ việc đi thực tế địa bàn. Việc tìm nguồn cung (nếu tìm được nguồn cầu càng tôt) vừa là cơ hội cho các cộng tác viên được hướng dẫn, tìm hiểu và thực hành kiến thức, kỹ năng đặc thù của ngành nghề, vừa là cơ hội để sàn tiếp nhận nguồn nhân lực mới khi các sinh viên kia ra trường. Hạn chế và nguyên nhân Thị trường BĐS đóng băng, kinh tế suy thoái, gia nhập bây giờ cũng vừa là thách thức cũng vừa là khó khăn cho V-REEX. Doanh thu vẫn còn thấp, nhưng chi phí tương đối cao nên hoạt động bước đầu cũng tương đối khó khăn. Hoạt động môi giới chưa đạt được hiệu quả cao, chủ yếu vẫn là đầu tư tạo mối quan hệ, thị trường giao dịch trầm lắng hệ luỵ là nguồn khách ít, giao dịch chưa sôi động. Những khó khăn này sẽ dần được hạn chế khi thị trường phục hồi vài phát triển. V-REEX đi vào hoạt động chưa được lâu nên còn gặp nhiều khó khăn. Đó là: - Bước đầu vừa tạo lập doanh nghiệp vừa phải tạo lập quan hệ với khách hàng và đối tác nên còn bỡ ngỡ. V-Reex chưa tận dụng được hết các lợi ích từ các mối quan hệ của các cổ đông sáng lập, các nhân viên trong sàn. - Các trang thiết bị hiện đại nhưng chưa được sử dụng triệt để nhằm phát huy hết Công năng tác dụng của chúng - Bên cạnh đó đội ngũ nhân viên khá trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm trong điều tra nghiên cứu, tổng hợp thông tin thị trường, và phối hợp cùng thực hiện Công việc chưa được trơn tru. - Một điểm còn hạn chế của sàn đó chính là cách thức quảng bá tên tuổi còn ít, mặc dù cái tên sàn V-Reex được giới trong ngành biết đến khá rõ song những người dân thì chưa hẳn ai cũng biết đến. Trang web của sàn còn khá hạn chế về nội dung và thông tin cập nhật hơi chậm: chưa có các thông tin về hàng hóa BĐS mà sàn có, chưa có tên tuổi của các thành viên ở sàn…; trong thời đại Công nghệ bùng nổ như hiện nay thì điều này cản trở sự tìm hiểu của những người quan tâm đến sàn V-Reex thông qua mạng internet. Đây có thể coi như một cản trở cho việc PR hình ảnh Công ty và đương nhiên hoạt động môi giới cũng sẽ bị ảnh hưởng như thế. Có thể trong thời gian tới sàn sẽ quan tâm hơn đến các vấn đề kể trên song hiện nay, theo em đó là một điểm yếu của sàn. 3.3 Hướng giải quyết V-Reex cần đưa ra các chính sách nhằm thúc đẩy các bộ phận cùng tự hòan thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động, đưa ra các chương trình quảng bá tên tuổi của sàn để nâng cao uy tín. Điều này tác động cực lớn đến hoạt động môi giới tại sàn. Trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, để hoạt động môi giới tại sàn phát triển tốt cần có sự chuyên nghiệp hóa nghề môi giới. Theo đánh giá của bản thân em cho rằng lý do tồn tại những điều trên là do sàn mới đi vào hoạt động nên chưa có thời gian để sửa đ và hoàn thiện. Điều này sẽ được khắc phục trong thời gian tới vì đó là cách để sàn đạt mục tiêu trở thành sàn chuẩn số 1 tại miền bắc Việt Nam. Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN. Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh của Công ty và của hoạt động môi giới Với mục tiêu xây dựng V-Reex trở thành một tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS có uy tín và vị thế trên thị trường BĐS nên nhiệm vụ đặt ra cho sàn lúc này là: - Luôn đóng vai trò là bên thứ ba tham gia vào giao dịch để đảm bảo tính Công bằng, pháp lý và minh bạch của giao dịch BĐS. - Cung cấp thông tin chi tiết, chính xác về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS. - Mở rộng mạng lưới môi giới, mở rộng quan hệ khách hàng, tăng cung BĐS trên sàn giao dịch để V-Reex từng bước trở thành trung tâm phân phối BĐS lớn nhất miền bắc. - Xây dựng bảng thống kê giá trị các BĐS đã giao dịch thành Công và phản ánh được vị trí, chi tiết theo từng tuyến phố, từng vị trí trên địa bàn Hà Nội. Từ Map price đó có thể thấy được diễn biến từng khu vực thị trường hoặc cả thị trường. Ngoài ra V-Reex cũng luôn phải cập nhật các văn bản, chủ trương của nhà nước và pháp luật liên quan đến thị trường BĐS để đưa ra được phương hướng hoạt động cho phù hợp. 1.1 Các kế hoạch kinh doanh của sàn: 1.1.1 Mục tiêu của chiến lược. Giai đoạn 2009 – 2010: Đạt lợi nhuận 3-5 tỷ và lợi nhuận cho cổ đông 30% trên vốn điều lệ. Đưa Công tác định giá trở thành mạnh nòng cốt của Công ty và tập trung phục vụ cho Công tác định giá tài sản đảm bảo nợ. Xây dựng Công tác đấu giá tài sản và giao dịch các chứng chỉ đầu tư dự án. Hoàn thiện Công tác định giá, môi giới, đấu giá và thực hiện từng bước phát triển hệ thống phòng giao dịch tại Hà Nội. Giai đoạn 2010 – 2015: Tăng trưởng bình quân 30% năm và ổn định tỉ lệ lợi nhuận trên vồn Xây dựng uy tín số 1 trên dịch vụ định giá và đấu giá, đặc biệt trong hệ thống ngân hàng. - Xây dựng một hệ thống sàn giao dịch tiêu chuẩn số 1 Miền Bắc cung cấp các dịch vụ tài chính và pháp lý bào gồm: * Chứng thực, bảo lãnh pháp lý các giao dịch BĐS * Bảo lãnh phát hành, mua bán các trái phiếu, tín phiếu dự án. * Kết hợp với các ngân hàng để thu xếp và tư vấn tín dụng cho các dự án. - Cung cấp các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp : Uỷ thác quản lý, Môi giới, Định giá, Đấu giá,…Phát triển mạng lưới các phòng giao dịch và sàn giao dịch trên toàn quốc. Đạt thị phần kinh doanh dịch vụ 20% - 30%. 1.1.2 Kế hoạch kinh doanh. Kế hoạch Doanh thu dự kiến 2008 – 2010 ( Đơn vị triệu vnđ ) TT Nguồn doanh thu 2008 2009 2010 1 Quản lý và khai thác tài sản 100 1,000 5,000 2 Định giá tài sản, đấu giá 500 100,000 15,000 3 Tư vấn môi giới, đào tạo 500 5,000 5,000 4 Dịch vụ pháp lý 200 1,000 5 Tổng doanh thu 1,100 16,200 26,000 Kế hoạch vốn và mục tiêu kinh doanh thu 2008 – 2010 ( Đơn vị triệu vnđ ) TT Chi tiêu 2008 2009 2010 1 Vốn điều lệ 6,000,000 10,000,000 15,000,000 2 Doanh thu 1,100 16,200,000 26,000,000 3 Chi phí 1,650 13,700 21,500 4 Lợi nhuận trước thuế -550 2,500 4,500 5 Tỉ lệ lợi nhuân/ Vốn điều lệ 25% 30% Từ kế hoạch doanh thu dự kiến ta thấy mức độ đóng góp của hoạt động môi giới cho sàn là giảm dần: - Năm 2008 chiếm 45,5% doanh thu tòan sàn, có thể coi đó là lĩnh vực tiên phong cho bước đầu hoạt động của V-Reex. - Năm 2009 dự kiến khoảng 30,9%; năm 2010 chỉ còn khoảng 19,2%. Cộng thêm mục tiêu chiến lược của sàn thì có thể thấy V-Reex đang không chú trọng phát triển mảng môi giới BĐS… Điều này nằm trong chiến lược của Công ty nhằm đưa V-Reex là sàn số một về các hoạt động định giá và đấu thầu BĐS, tuy nhiên với tư cách là một sàn chuẩn nên V-Reex vẫn quan tâm hòan thiện hoạt động môi giới và một số lĩnh vực khác. Giải pháp nhằm cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS. Sự cần thiết phải cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS. Đầu năm 2008, sàn BĐS vẫn còn là một khái niệm xa lạ thì đến nay, hàng loạt các sàn BĐS của các doanh nghiệp đã xuất hiện trên thị trường BĐS_ một thị trường quan trọng của nền kinh tế. Tuy vậy hiệu quả hoạt động của các sàn vẫn chưa cao vì sự non trẻ của mô hình doanh nghiệp mới, thiếu tính chuyên nghiệp, chưa có sự kết hợp ăn ý của các hoạt động trong sàn. Sàn là chợ để trao đổi, giao dịch, buôn bán nhiều hàng hóa liên quan đến BĐS nên hoạt động môi giới ở sàn cũng là một mảng quan trọng. Như vậy, để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn cũng đồng nghĩa với việc phải nâng cao hoạt động môi giới BĐS. Cùng tìm hiểu về thực trạng của hoạt động môi giới BĐS hiện nay : Trong xã hội hiện nay vẫn còn có tâm lý đánh đồng môi giới BĐS là “cò nhà đất” vì vẫn tồn tại những trung tâm tự phát không hề có giấy phép hoạt động. “ Chỉ cần treo biển, rồi tuyển một nhân viên học chưa hết lớp 12, sắm thêm một bộ bàn ghế, một điện thoại bàn, dán hình vài dự án…là thành trung tâm môi giới”, ông Nguyễn Trần Nam (thứ trưởng Bộ xây dựng) đã ví von như thế về các trung tâm kể trên. Nhiệm vụ chính của các “cò” là chỉ trỏ, dẫn khách xem nhà đất…và bằng nhiều thủ thuật khác miễn sao lấy được tiền hoa hồng từ thương vụ. Một số trung tâm khác có quy mô lớn hơn nhưng cũng chủ yếu chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp, hiểu biết chưa đầy đủ về những quy định liên quan đến kinh doanh, môi giới BĐS. Từ đó hoạt động này làm mất lòng tin, không nhận được thiện cảm của khách hàng, làm xấu đi môi trường kinh doanh BĐS. Hoạt động môi giới như thế bị đánh giá là thiếu chuyên nghiệp - đương nhiên! Bởi vậy, em xin đi vào đánh giá thực trạng của những doanh nghiệp hoạt động môi giới có bài bản và đang có xu hướng hòan thiện hoạt động này, đó là các sàn giao dịch BĐS. Theo thống kê của Công ty địa ốc Sài Gòn thương tín, hiện nay (tính đến đầu tháng 4/2009) có khoảng 45 sàn giao dịch mới được mở theo quy định của Bộ xây dựng. Tuy nhiên, hơn 50% số sàn do các chủ đầu tư lập ra chỉ để phục vụ cho việc kinh doanh các dự án do Công ty làm chủ đầu tư, chỉ một số ít sàn có chức năng chuyên về môi giới. Đã có hơn 1200 chứng chỉ hành nghề môi giới được cấp ( tính đến giữa tháng 3/2009), tuy vậy chưa thể lạc quan về chất lượng hành nghề của tất cả các môi giới viên kể trên vì thực tế có nhiều cơ sở đào tạo các lớp ngắn hạn phục vụ cho việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới theo phong trào, chưa chú trọng đến chất lượng đào tạo; đa số chỉ đào tạo trên lý thuyết, thiếu giáo trình, thiếu đội ngũ giảng viên có kinh nghiệm… Từ thực tế đó cho thấy chất lượng nguồn nhân lực về môi giới ở sàn vẫn còn là một vấn đề đáng quan tâm. Việc hàng loạt các Công ty BĐS thành lập sàn trong một thời gian ngắn để đối phó với quy định của Nhà nước đã khiến nguồn nhân lực này thêm khan hiếm. Nhiều sàn cố gắng lượm nhặt những người có hiểu biết hoặc kinh nghiệm về thị trường BĐS làm nhân viên môi giới, trường hợp cần thiết thì khi người đó chưa có chứng chỉ hành nghề có thể được Công ty tạo điều kiện cho họ theo học các khóa ngắn hạn để hợp lý hóa thủ tục. Còn rất nhiều môi giới viên mới chỉ dừng lại ớ mức giới thiệu, quảng cáo và dẫn dắt thương vụ chứ chưa có sự tư vấn về pháp lý, tài chính hay giá cả. Theo khảo sát của Vnexpress.net cuối tháng 4 vừa qua, tính đến thời điểm hiện nay thì khách hàng giao dịch nhà đất với các đơn vị môi giới đều nắm đằng lưỡi và chịu nhiều rủi ro, chưa có vụ đòi tiền môi giới nào thành Công trong những dự án “đổ bể” giữa chừng. Chẳng hạn như vụ ồn ào mua căn hộ Adinis 1, 2 của Công ty Vạn Thịnh Hưng (nay là Công ty Phục Hưng) trong năm 2008, khoản tiền môi giới ăn chênh lệch của khách mua căn hộ có giá 50-15- triệu đồng mỗi căn nhưng khi dự án “hỏng ăn” thì khách hàng mất trắng khoản tiền này. (Ví dụ được trích dẫn từ bài viết “loạn môi giới nhà đất vì thiếu chế tài” ngày 22/4/2009 trên trang www.vietnamnet.vn ) Một thực tế nữa là các sàn BĐS được mở tràn lan song các giao dịch ngoài luồng, mua bán trao tay vẫn nhiều dẫn đến việc giao dịch qua sàn mang tính chât hình thức. Nhìn chung, các nhà chuyên môn nhận định hiệu quả hoạt động các sàn vẫn chưa cao, kể cả các sàn được coi là “đại gia” vẫn chưa tạo được nét đột phá và dấu ấn riêng. Các sàn phát triển tràn lan và không ai kiểm soát được chất lượng hàng hóa giao dịch. Thực tế đáng buồn đó khiến một số chuyên gia nhận xét “hoạt động môi giới BĐS càng trở nên bát nháo”. Như vậy, để giải quyết tình trạng trên và nâng cao được chất lượng hoạt động dịch vụ môi giới tại sàn chỉ có cách là phải cải tiến và chuyên nghiệp hóa nghề môi giới. Sự cấp thiết của vấn đề này được thể hiện bởi hội nghị về môi giới và đầu tư BĐS (ngày 28/3 tại thành phố Hồ Chí Minh) với lãnh đạo Bộ Xây dựng, các đơn vị tiếp thị nhà đất và doanh nghiệp địa ốc. Tại đó đã tranh luận sôi nổi về thực trạng ngành nghề môi giới địa ốc còn non yếu tại Việt Nam và đưa ra các giải pháp để chuyên nghiệp hóa nghề này. Thực tế thị trường đòi hỏi phải cải tiến và nâng cao chất lượng nghề môi giới, phải chuyên nghiệp hóa để cạnh tranh và phát triển. Các giải pháp cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS. Sự tác động từ phía nhà nước Đại diện Công ty phát triển nhà Thủ Đức (Thủ Đức house) nhận xét, hiện nay Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định suông về môi giới mà thiếu cơ chế giám sát, chế tài nên khó tránh khỏi thị trường vẫn còn nhiều môi giới “dỏm” chuyên bán sản phẩm bất hợp pháp, đầy rủi ro, gây thiệt hại cho người mua. Ví như trường hợp kể trên, phản ánh của khách hàng Adonis, có ít nhất hàng tỷ đồng tiền môi giới của họ bị bốc hơi còn “cò” vẫn nhởn nhơ vô trách nhiệm, không hề chịu bất cứ một thiệt hại hay chế tài nào. Trước thực trạng đó Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đang dự thảo nghị định quy định mức xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó quy định môi giới nhà đất gây thiệt hại có thể bị phạt tới 50 triệu đồng. Khi nghị định này được thực thi sẽ là cách thức hữu hiệu tăng cường đạo đức nghề nghiệp cho môi giới viên_ một yếu tố thể hiện sự chuyên nghiệp hóa. Một điều cần chú ý nữa là vấn đề nhân lực trong ngành BĐS. Với quy định hiện nay của Luật chỉ đòi hỏi các doanh nghiệp đáp ứng về “lượng” chứ chưa quan tâm đến “chất” nhân lực. Chứng chỉ hành nghề ở Việt Nam có giá trị vô thời hạn, trong khi ở các nước khác như Hoa Kỳ, Úc, Pháp… khoảng 2 - 4 năm những người môi giới đã được cấp bằng phải đi học lại để đổi bằng mới và cập nhật thông tin về thị trường, chính sách về nhà đất để tư vấn cho khách hàng. Qua sự khác biệt đó, nên chăng bổ sung các quy định mới? Thêm nữa, hiện tượng mở các sàn BĐS hiện nay là ồ ạt, tràn lan và không ai kiểm soát được chất lượng của hàng hóa giao dịch. Ông Phạm Sỹ Liên, phó chủ tịch Tổng hội xây dựng, đề xuất chỉ nên thành lập sàn ở một số thành phố chính và đặc biệt phải có sự kiểm soát của Nhà nước. Nếu làm được điều đó sẽ nâng cao được chất lượng của các sàn BĐS. Ngoài ra để có thể phát triển nghề môi giới chuyên nghiệp hơn cần Chính phủ xây dựng các chính sách phát triển BĐS một cách minh bạch và bình đẳng để khuyến khích mọi thành phần tham gia phát triển; cần một giải pháp cho vấn đề tài chính – BĐS để chúng hỗ trợ nhau. Có thể thấy mối quan hệ qua lại của nhà nước với thị trường BĐS qua sơ đồ sau: Chính phủ - Nhà đầu tư - Khách hàng sử dụng - Ngân hàng - Quỹ đầu tư - Cty chứng khoán - Cty đầu tư - Cty kinh doanh(sàn) - Cty xây dựng - Cty địa ốc Để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ, nhà nước cần phải: Tạo lập và phát triển hàng hóa cho thị trường BĐS qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính rườm rà trong lĩnh vực đất đai, sắp xếp lại quỹ đất. Phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS. Các chính sách và các quy định phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định. Cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường BĐS; cần tạo ra một “sân chơi” lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể khi tham gia loại hình này Hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, tránh tạo điều kiện cho giới đầu cơ “lách” luật. Phải xây dựng, chuẩn hóa các nguyên tắc, các phương pháp định giá BĐS, từ đó làm căn cứ cho việc tính giá trị BĐS phục vụ cho các hoạt động tư vấn, thế chấp, mua, bán BĐS. Sự quản lý của Nhà nước là cần thiết để thị trường phát triển, hạn chế sự lạm dụng, bóp méo, thao túng. Và với các chính sách phát triển thị trường BĐS, các cơ chế giám sát, chế tài trong hoạt động môi giới BĐS của nhà nước sẽ giúp nâng cao được tính chuyên nghiệp cũng như hiệu quả của hoạt động dịch vụ này. Chuyên nghiệp hóa từ chính các sàn giao dịch Nhân lực là yếu tố cốt lõi của các doanh nghiệp. Bởi vậy để hoạt động môi giới đạt hiệu quả cao cần chú ý phát triển các môi giới viên về kỹ năng môi giới và đạo đức nghề nghiệp. Nâng cao kỹ năng môi giới giúp cho môi giới viên làm việc chuyên nghiệp hơn, thương vụ diễn ra suôn sẻ và dễ thành Công hơn; nâng cao đạo đức nghề nghiệp sẽ giúp cho khách hàng có ấn tượng tốt đẹp về môi giới viên, về sàn BĐS_một cách thức quảng bá hình ảnh và chất lượng cho doanh nghiệp hữu hiệu nhất. Vấn đề đặt ra cho các sàn là cần nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên, đây là vấn đề nói dễ nhưng làm chưa chắc đã dễ. Sàn nên làm gì? Theo em, các sàn nên chủ động cập nhật những quy định, chính sách mới của chính phủ với các hoạt động liên quan đến lĩnh vực BĐS để tạo cơ hội cho các môi giới viên được tiếp cận và áp dụng kịp thời những thay đổi, bổ sung đó. Ví như sự thay thế thông tư 05/2006/TT-BXD bằng thông tư 01/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng, môi giới viên cần hiểu sự thay đổi về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư, từ đó mới có thể tư vấn cho khách hàng và thực hiện môi giới đúng pháp lý. Ngoài ra sàn cần có quy chế thưởng phạt, khuyến khích môi giới viên phát huy sự linh động, tính sáng tạo và hiệu quả Công việc; cần hướng cho nhân viên suy nghĩ theo hướng chuyên nghiệp hóa nghề nghiệp đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng và uy tín không chỉ của bản thân môi giới viên mà còn cho cả hệ thống sàn giao dịch. Mỗi cá nhân chuyên nghiệp là một thành tố xây dựng nên một hệ thống chuyên nghiệp. Trong hoạt động môi giới thì thông tin về hàng hóa BĐS là điều vô cùng quan trọng, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của môi giới viên và uy tín của sàn giao dịch. Các sàn cần nâng cao số lượng và chất lượng các nguồn cung trên thị trường để tạo độ phong phú về hàng hóa và tăng sự lựa chọn cho khách hàng. Cần có các phương tiện thuận tiện cho việc giới thiệu hàng hóa đến với khách, việc môi giới viên vừa giới thiệu BĐS qua bằng các hình ảnh sinh động và xác thực vừa có sự tư vấn về các lĩnh vực xoay quanh việc giao dịch BĐS sẽ là một cách thức gây ấn tượng tốt, tạo niềm tin cho khách hàng ngay từ khi bước chân đến sàn. Ngoài ra các sàn giao dịch nên có sự liên kết với nhau, nên tham gia vào các hiệp hội BĐS vì các hiệp hội đó vừa là cầu nối giữa các doanh nghiệp BĐS với nhau vừa là cầu nối giữa các doanh nghiệp BĐS với các cơ quan nhà nước. Điều này sẽ giúp các sàn trao đổi thông tin, học hỏi kinh nghiệm và chia sẻ cơ hội, cùng hợp tác để thành Công. Những kiến nghị với sàn V-Reex nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới. V-Reex là sàn mới đi vào hoạt động nên chắc chắn còn những mặt chưa được hòan thiện, ngoài phần giải pháp đã được trình bày phần trên em xin đưa ra một số kiến nghị với sàn V-Rẽe vì mỗi sàn đều có những đặc điểm khác nhau. Thứ nhất, tận dụng hết Công năng và tác dụng của các trang thiết bị. V-Reex đã có được một hệ thống màn ảnh hiện đại, các bản đồ quy hoạch tại tất cả các khu vực Hà Nội, các trang thiết bị hiện đại khác. Tuy vậy thực sự thì các trang thiết bị trên chưa được sử dụng hết vai trò và tác dụng của chúng. Có thể học hỏi cách sử dụng của các sàn khác như: nối mạng tra cứu thông tin trực tuyến, hệ thống niêm yết thông tin bằng các hình ảnh, phần mềm quản trị nhiều tính năng như quản lý thông tin theo khu vực, sản phẩm (phương thức của sàn Viglacera); hay chiến thuật quảng cáo sản phẩm bằng video với đầy đủ hình ảnh và âm thanh sống động với các góc quay ghi lại chi tiết sản phẩm từ đường đi đến tiền, hậu cảng phòng ốc, ngõ ngách của nhà cần bán giúp khách hàng “mắt thấy tai nghe” (phương thức của sàn ACB). V-Reex là sàn có tiềm lực về tài chính nên việc sắm các trang thiết bị hiện đại là đương nhiên, tuy vậy cần quan tâm hơn nữa đến việc khai thác tối ưu hơn nữa tác dụng của các thiết bị đó. Thứ hai, điều phải nói tới là nguồn nhân lực của hoạt động môi giới. Hiện nay số lượng các môi giới viên làm việc ở sàn V-Reex là không nhiều (khoảng 5 người), các nhân viên ở các phòng ban khác vẫn có sự hỗ trợ cho phòng môi giới. Hiện tại do sàn mới đi vào hoạt động nên mọi Công tác chưa trơn tru nên có thể hỗ trợ như thế, nhưng làm như thế sẽ khiến sự chuyên môn hóa bị gián đoạn. Bởi vậy sàn nên có thêm số lượng các môi giới viên nữa để hòan thiện nhân lực phòng môi giới. Một lợi thế và cũng là chút trở ngại cho phòng môi giới ở V-Reex là đội ngũ môi giới viên đều còn rất trẻ. Tuổi trẻ đồng nghĩa với sự năng động, nhiệt tình, dám nghĩ dám làm song lại thiếu kinh nghiệm thực tế - một yếu tố cần thiết trong lĩnh vưc môi giới BĐS. Như thế có nghĩa cần nâng cao hơn nữa nguồn nhân lực này bằng cách tuyển dụng thêm nhân tài, nâng cao chuyên môn, liên kết với các sàn khác để học hỏi kinh nghiệm làm việc cũng như có sự cùng hợp tác giải quyết những thương vụ khó… Thứ ba, V-Reex cần quan tâm hơn nữa đến việc hoàn thiện hệ thống thông tin, hiện nay trang web của sàn vẫn còn rất sơ sài. Để nâng cao tính chuyên nghiệp trong họat động môi giới hơn nữa, theo em cần đưa danh sách những môi giới viên lên trên trang web của sàn kèm theo mã số chứng chỉ hành nghề, năng lực, thành tích của họ; sẽ có phần dành cho khách hàng đã từng giao dịch với các môi giới viên đó nhận xét, góp ý. Đó là cách khách quan để gây dựng thiện cảm và lòng tin cho những người ghé thăm web mà không hề mang ý khuếch trương khoe thành tích. Mặt khác cần đưa các thông tin về hàng hóa BĐS lên trên đó để khách hàng có thể tham khảo khi chưa có điều kiện đến tận sàn. Điều này đòi hỏi sàn phải tăng cường nguồn cung BĐS lên cho phong phú hơn nữa; đồng thời để trang web của sàn chuyên nghiệp hơn cần có phần giao lưu trực tuyến của các môi giới viên với khách, sự tư vấn online đó cũng là một cách thức hữu hiệu để chiếm lòng tin và sự mến mộ của khách hàng dành cho sàn. Đó là cách thức kêu gọi nguồn cầu, nguồn cung khá lớn mà thực tế cũng nhiều trang web làm được nhưng ở V-Reex chưa được quan tâm tới. Thứ tư, sàn V-Reex được sáng lập bởi những cổ đông có tên tuổi trên thị trường Việt Nam, đó là lợi thế không chỉ về mặt tài chính mà còn về các mối quan hệ rộng rãi. Theo em cần phát triển hơn nữa mối quan hệ của sàn với các chủ đầu tư dự án, đó sẽ là nguồn cung BĐS rất lớn cho hoạt động môi giới tại sàn. Sàn cần nhanh chóng hoàn thiện 3 chi nhánh để bao quát thị trường hơn, mở rộng địa bàn không chỉ ở trung tâm Hà Nội mà còn cả những khu vực sẽ có xu hướng phát triển như hướng Tây Hà Nội vì ước tính nguồn cung về các cao ốc, nhà cao tầng ở khu này khoảng 500000m2 (trong khi tại trung tâm thành phố là 300000m2). Đó sẽ là một thị trường sôi động cho hoạt động môi giới BĐS phát triển. Thứ năm, V-Reex đang có một quá trình khép kín giữa dịch vụ môi giới với các dịch vụ khác của sàn, theo đánh giá của bản thân em thấy đó là một quá trình khép khá hoàn hảo, điều này sẽ tạo cơ hội và khuyến khích khách hàng sử dụng các dịch vụ tại sàn. Tuy nhiên cần có các chương trình quảng cáo quy trình này hơn nữa để thu hút sự chú ý của khách hàng như: đưa các dịch vụ hỗ trợ này lên trang web của sàn, có các tờ rơi để ở khu vực trung bày thông tin để khách hàng dễ tiếp cận… Ngòai ra tiếng nói của báo chí cũng có tác dụng rất lớn, sàn có thể đưa hình ảnh của mình lên trên những trang web có số lượng người tham gia đông đảo hoặc những báo chuyên ngành liên quan đến BĐS. Sàn nên phát triển về mảng BĐS dân cư vì có thể coi đây là một thị trường còn bỏ ngỏ của hầu hết các sàn hiện nay (mảng thị trường mà các văn phòng nhỏ lẻ làm chộp giật, thiếu chuyên nghiệp còn các sàn thì hoat động cầm chừng). Trên đây là những ý kiến của em từ thực tế thấy được qua quá trình thực tập tại sàn, hy vọng rằng những ý kiến chủ quan đó có thể đóng góp được phần nào vào Công cuộc nâng cao sự chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới tại sàn. KẾT LUẬN Thị trường BĐS tại Việt Nam còn non trẻ, hệ thống pháp luật còn chưa đồng bộ, hoạt động môi giới cũng mới được hình thành nên sự còn thiếu sự chuyên nghiệp là điều không thể tránh khỏi. Xu thế trong tương lai là cần phải chuyên nghiệp hóa nghiệp vụ môi giới BĐS bởi vai trò và nhiệm vụ của hoạt động này trong thị trường BĐS nói riêng và với toàn nền kinh tế nói chung. Có thể ví môi giới như một chất xúc tác, điều hòa các giao dịch trong thị trường, thúc đẩy các giao dịch thành Công, góp phần tạo ra sự minh bạch cho thị trường BĐS. Với trách nhiệm như thế đòi hỏi nhà môi giới cần hòan thiện các kỹ năng, nâng cao chất lượng thông tin cung cấp cho khách hàng, nâng cao đạo đức nghề nghiệp để dần thay đổi quan niệm của xã hội về nghề môi giới. Bên cạnh đó hệ thống sàn BĐS cũng cần được hoàn thiện hơn về quy trình quản lý các hoạt động, thúc đẩy hoạt động dịch vụ môi giới phát triển, đi đầu trong xu hướng tạo ra sự minh bạch cho thị trường hàng hóa BĐS. Các sàn BĐS là nơi tiếp nhận những chính sách cũng như những phản hồi đầu tiên của thị trường nên cần thận trọng trong những bước đi cũng như các hoạt động trong tương lai, hạn chế những sai sót và tích cực xây dựng những mô hình mới phù hợp với thị trường hơn. Trong thực trạng chung của thị trường BĐS nên sàn V-Reex đang có những thuận lợi và khó khăn nhất định. Với lợi thế được sáng lập bởi các cổ đông có tên tuổi, với tiềm lực tài chính lớn mạnh, với một cơ cấu tổ chức tốt cùng sự ủng hộ, tín nhiệm của Bộ Xây dựng nên thời điểm này chính là cơ hội để V-Reex khẳng định vị thế và chiếm lĩnh thị trường. Hoạt động môi giới tuy chưa phải là mục tiêu phát triển chính của sàn nhưng nó cũng luôn là mảng dịch vụ được sàn quan tâm và hòan thiện. Với những kiến nghị ở chuyên đề này, em mong rằng góp được chút ý kiến nhằm đưa hoạt động của sàn ngày một chuyên nghiệp hơn, hiệu quả hơn. Một số tài liệu đính kèm 1. Hợp đồng môi giới bán BĐS tại sàn V-Reex CÔNG TY CP SÀN GD BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ------------***------------ Hà nội, ngày …. tháng …. năm 2009. HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ Số: ............/2009/HĐDV-VReex. - Căn cứ vào Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11, được Quốc hội thông qua ngày 14/06/2005; - Căn cứ Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006, được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006; - Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15/10/2007 của Chính phủ; - Căn cứ Thông tư số 13/2008/TT-BXD, ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng; - Căn cứ vào nhu cầu của khách hàng và khả năng cung cấp dịch vụ của Sàn giao dịch BĐS V-Reex. Hôm nay,  ngày tháng năm 2009 , tại Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam – 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. Chúng tôi gồm: Bên A : (Bên sử dụng dịch vụ) ...…………….……………………………………………. Địa chỉ : ………………………………………….. ……………………………………………. Điện thoại : ………………………………………… Số CMND : Ngày cấp: Nơi cấp: Bên B : Công ty cổ phần Sàn giao dịch BĐS Việt Nam Địa chỉ  : Tầng 6A- Tòa nhà 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Điện thoại : 043.5378731 Fax: 043.5378733 Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 29/10/2008 Số Tài Khoản : 14020736933016 Tại Ngân Hàng Techcombank Mã số thuế : 0102298106 Đại diện : ..................................... Chức vụ : .................................. Hai bên thống nhất ký hợp đồng với những điều khoản như sau: Điều 1: Nội dung Hợp đồng Theo nội dung yêu cầu của bên A, Bên B đồng ý cung cấp cho Bên A các dịch vụ sau : Môi giới BĐS, tư vấn giao dịch BĐS Định giá BĐS Tư vấn quy hoạch BĐS mục tiêu Tư vấn Công chứng Hợp đồng mua bán BĐS và hoàn thiện các giấy tờ liên quan. Tư vấn thủ tục chia tách, gộp và sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất Tư vấn tín dụng BĐS. Quảng cáo BĐS. Tư vấn thủ tục xin cấp phép xây dựng. (Bên A đánh dấu “x “ vào dịch vụ lựa chọn sử dụng) Điều 2: Quy định thực hiện các dịch vụ tại Sàn Dịch vụ  được tiến hành theo các nội dung được Nhà nước cho phép một sàn giao dịch BĐS được cung cấp theo các văn bản quy định hiện hành, các quy định được niêm yết Công khai tại Sàn về các dịch vụ và những thoả thuận được thống nhất bằng các Giấy đăng ký (hay Giấy yêu cầu) của khách hàng được hai bên ký xác nhận kèm theo hợp đồng này. Điều 3: Phí dịch vụ và phương thức thanh toán Phí dịch vụ trọn gói của hợp đồng là: ………………………………….VND hoặc …………% giá trị của BĐS (Bằng chữ: ................................................................................) Phí dịch vụ không bao gồm các loại thuế, phí và nghĩa vụ đối với Nhà nước hay bên cung cấp dịch vụ thứ ba) Phí dịch vụ được thanh toán ngay sau khi bên A hoàn tất thủ tục thanh toán lần thứ nhất (hay đặt cọc) trong giao dịch BĐS mà bên B là môi giới. Phương thức thanh toán: Chuyển khoản hoặc Tiền mặt. Điều 4: Quyền và nghĩa vụ của bên A 4.1. Bên A có các quyền sau đây: Yêu cầu bên B thực hiện đầy đủ các dịch vụ tại điều 1 của Hợp đồng này. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên B thực hiện không đầy đủ hoặc không thực hiện các nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng. Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại do lỗi của bên B gây ra. 4.2. Bên A có các nghĩa vụ sau: Tạo mọi điều kiện thuận lợi để bên B hoàn thành hợp đồng này Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký. Cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS cho bên B và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Thanh toán tiền phí dịch vụ cho bên B theo điều 3 của Hợp đồng này. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của bên B 5.1. Bên B có các quyền sau đây: Yêu cầu bên A cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS. Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS đã ký với bên A. Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện Công việc môi giới BĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới BĐS với bên A nhưng phải chịu trách nhiệm trước bên A về kết quả môi giới. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên A thực hiện không đầy đủ hoặc không thực hiện các nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng. Tiến hành các nghiệp vụ với bên thứ ba (nếu cần) để hoàn thành Hợp đồng này. Chi phí này đã được tính vào phí dịch vụ được quy định tại điều 3 của hợp đồng này. 5.2. Bên B có các nghĩa vụ sau: Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký. Cung cấp thông tin về BĐS và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.  Điều 6: Cam kết thực hiện Hai bên cam kết thực hiện tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng; Trong quá trình thực hiện nếu gặp khó khăn hai Bên phải kịp thời thông báo cho nhau, cần thiết thì trao đổi bằng văn bản tìm giải pháp thích hợp; Mọi tranh chấp nảy sinh trong việc thực hiện Hợp đồng này, hai Bên sẽ giải quyết trên tinh thần hợp tác, tương trợ lẫn nhau. Trường hợp không đạt được thoả thuận để giải quyết tranh chấp thì được đưa ra giải quyết tại Toà án dân sự thành phố Hà Nội, quyết định của Toà án là quyết định cuối cùng và buộc hai bên phải thực hiện; Hợp đồng này gồm 3 trang được lập thành 03 bản có giá trị như nhau, Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 02 bản và có hiệu lực kể từ ngày ký hợp đồng, cho đến khi bên B hoàn thành các dịch vụ quy định tại Điều 1 và Bên A thanh toán xong phí dịch vụ cho Bên B thì hợp đồng này xem như được thanh lý hoặc cả hai bên cùng thống nhất chấm dứt hợp đồng bằng văn bản. Đại diện Bên A Đại diện Bên B 2. Hợp đồng môi giới mua BĐS : CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ------------***------------ HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ Số: ............/2009/HĐDV-Vreex Hà nội, ngày …. tháng …. năm 2009. - Căn cứ vào Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11, được Quốc hội thông qua ngày 14/06/2005; - Căn cứ Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006, được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006; - Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15/10/2007 của Chính phủ; - Căn cứ Thông tư số 13/2008/TT-BXD, ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng; - Căn cứ vào nhu cầu của khách hàng và khả năng cung cấp dịch vụ của Sàn giao dịch BĐS V-Reex. Hôm nay,  ngày tháng năm 2009 , tại Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam – 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. Chúng tôi gồm: Bên A : (Đối tác): …………………………........................................................ Địa chỉ : .................................................................... Điện thoại : .................................................................... (Nếu là doanh nghiệp ) Giấy CNĐKKD: .................................................................... Mã số thuế : .................................................................... Tài khoản : .................................................................... Đại diện : .................................................................... Chức vụ : Số CMND : Ngày cấp: Nơi cấp: Bên B :Công ty cổ phần Sàn giao dịch BĐS Việt Nam Địa chỉ  : Tầng 6A- Tòa nhà 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Điện thoại : 043.5378731 Fax: 043.5378733 Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 29/10/2008 Số Tài Khoản : 14020736933016 Tại Ngân Hàng Techcombank Mã số thuế : 0102298106 Đại diện : ..................................... Chức vụ : .................................. Hai bên thống nhất ký hợp đồng với những điều khoản như sau: Điều 1: Nội dung dịch vụ Bên B đồng ý cung cấp cho Bên A các dịch vụ sau : Giao dịch BĐS Môi giới mua BĐS Quảng cáo BĐS Thẩm định giá BĐS Tư vấn BĐS Đấu giá BĐS Quản lý BĐS (Đánh dấu kiểm "‏۷" vào ô tương ứng với dịch vụ ký kết và để trống ô tương ứng với dịch vụ không ký kết).  Điều 2 : Quy định thực hiện các dịch vụ Dịch vụ  được tiến hành theo các nội dung được Nhà nước cho phép và sự thống nhất của Bên A và Bên B. Điều 3: Phí dịch vụ và phương thức thanh toán Phí dịch vụ chưa có thuế : ......................................VND Thuế GTGT (10%) : ......................................VND Phí dịch vụ bao gồm thuế GTGT : ......................................VND  (Bằng chữ:................................................................................................ .................................................................................................................. Phí dịch vụ được thanh toán theo các lần sau đây: - Lần 1: Tạm ứng tiền thù lao dịch vụ: ......................................VND, - Lần 2: Tạm ứng tiền khi đồng ý GDịch......................................VND, - Lần 3: Bên B sẽ xuất hoá đơn tài chính sau khi thực hiện xong dịch vụ và nhận số tiền còn lại là .................................................................VND. Phương thức thanh toán: ……………………….. Điều 4 : Trách nhiệm và quyền hạn của các Bên 4.1. Trách nhiệm của bên A Cung cấp đầy đủ, kịp thời các nhu cầu cần mua, tạo các điều kiện thuận lợi cho Bên B thực hiện dịch vụ khai thác thông tin một cách hiệu quả nhất. Thanh toán cho Bên B phí dịch vụ theo Điều 4 đúng hạn.  4.2. Trách nhiệm của Bên B Thực hiện đầy đủ các nội dung nghiệp vụ tương ứng với các dịch vụ ký kết, được niêm yết Công khai kèm theo biểu giá tại Sàn và trên Giấy đăng ký (hay Giấy yêu cầu); Đảm bảo thực hiện với chất lượng cao và nhiệt tình với Công việc, đúng nguyên tắc minh bạch, trung thực, uy tín, khách quan và bí mật về thông tin cá nhân của khách hàng; Đại diện khách hàng đăng ký, để thực hiện các Công việc, các họat động liên quan đến nghiệp vụ tương ứng với dịch vụ ký kết được đánh dấu kiểm ở Điều 1 của hợp đồng này. Điều 5: Cam kết thực hiện Hai bên cam kết thực hiện tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng; Trong quá trình thực hiện nếu gặp khó khăn hai Bên phải kịp thời thông báo cho nhau, cần thiết thì trao đổi bằng văn bản tìm giải pháp thích hợp; Mọi tranh chấp nảy sinh trong việc thực hiện Hợp đồng này, hai Bên sẽ giải quyết trên tinh thần hợp tác, tương trợ lẫn nhau. Trường hợp không đạt được thoả thuận để giải quyết tranh chấp thì được đưa ra giải quyết tại Toà án dân sự , quyết định của Toà án là quyết định cuối cùng và buộc hai bên phải thực hiện; Hợp đồng này được lập thành 02 bản có giá trị như nhau, Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 01 bản và có hiệu lực kể từ ngày ký hợp đồng, cho đến khi bên B hoàn thành các dịch vụ quy định tại Điều 1 và Bên A thanh toán xong phí dịch vụ cho Bên B thì hợp đồng này xem như được thanh lý hoặc cả hai bên cùng thống nhất chấm dứt hợp đồng bằng văn bản. Đại diện Bên A Đại diện Bên B Tài liệu tham khảo Giáo trình “Thị trường BĐS” – PGS. TS Hoàng Văn Cường Bài giảng môn “Môi giới BĐS” – TS. Nguyễn Minh Ngọc Tài liệu “Đề án thành lập sàn giao dịch” của V-Reex; các tạp chí BĐS số 56 ra ngày 05/9/2008, bài viết “giải pháp tài chính – BĐS” Các văn bản pháp luật: Luật Kinh doanh BĐS Nghị định NĐ 153, thông tư TT 01/2009/TT-BXD, … Các trang web: sanbatdongsan.net; vnexpress.net; vietnamnet.vn… MỤC LỤC