Đề tài Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU

được ban hành TTTĐ BĐS 08 Ký duyệt TTTĐ Trưởng PTĐTS hoặc người được ủy quyền Sau khi TTTĐ được A/A lập xong PTĐTS - Kiểm tra lại kết quả - Ký duyệt TTTĐ được ký duyệt xong 09 Nhận kết quả yêu cầu định giá A/O Sau khi TTTĐ được ký duyệt xong PTĐTS A/O nhận 01TTTĐ và bộ hồ sơ thẩm định tài sản (photo) đã gửi cho PTĐTS - Ký nhận của CĐV trên PĐN phần giành cho đơn vị yêu cầu - TTTĐ thứ 2 & PĐN được lưu tại PTĐTS 10 Khiếu nại kết quả thẩm định CĐV CĐV không đồng ý với kết quả thẩm định CĐV PĐN kèm theo bộ HSTS và các tờ trình trước đây của BĐS đề nghị tái thẩm định PĐN tái thẩm định (có chữ ký của Trưởng đơn vị) 11 Giải quyết khiếu nại kết quả thẩm định Trưởng PTĐTS PTĐTS nhận được PĐN tái thẩm định PTĐTS - Trường hợp PTĐTS nhận giải quyết khiếu nại sẽ phân công cho A/A thực hiện giải quyết - Trường hợp Trưởng PTĐTS nhận giải quyết khiếu nại sẽ trả lời CĐV Kết quả giải quyết khiếu nại 12 Trả lời giải quyết khiếu nai A/A Sau khi được phân công PTĐTS A/A làm công văn trả lời cho CĐV,trường hợp có thay đổi giá trị BĐS thì lập TTTĐ BĐS mới kèm theo Công văn rtả lời giải quyết khiếu nại. CĐV chịu trách nhiệm yêu cầu KH mua bảo hiểm, đăng ký giao dịch bảo đảm theo những quy định hiện hành của ACB khi nhận thế chấp tài sản 3. Phương thức tiến hành định giá thực tế tại ACB BĐS được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy trong phạm vi của đề tài sẽ đi sâu nghiên cứu tình hình định giá nhà đất mà khách hàng đem thế chấp. Khi nhận được hồ sơ về BĐS thế chấp của khách hàng, các nhân viên thẩm định tài sản sẽ tiến hành định giá BĐS thế chấp của khách hàng theo đúng các quy trình, quy định của Nhà nước cũng như của ACB về định giá bất động sản thế chấp đã ở nói trên. Để hiểu rõ hơn, chúng ta sẽ phân tích 2 trường hợp cụ thể sau: 3.1 Trường hợp 1 Ông Nguyễn Mạnh Khải và bà Lê Thị Khanh thế chấp ngôi nhà số 56, đường Tôn Đức Thắng, phường Cát Linh, Hà Nội ngày 20/02/2008 Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ vay của khách hàng và hẹn khách hàng thời gian thẩm định thực tế, nhân viên thẩm định sẽ tiến hành thẩm định từng nội dung cụ thể như sau: Chủ sở hữu, sử dụng BĐS: căn cứ vào giấy tờ pháp lý trong hồ sơ vay của khách hàng, xác định được chủ sở hữu và sử dụng BĐS là ông Nguyễn Mạnh Khải và bà Lê Thị Khanh. Quy hoạch: BĐS nằm trên đường Tôn Đức Thắng không thuộc khu vực quy hoạch giải toả. Khả năng chuyển nhượng: BĐS nằm trên mặt đường Tôn Đức Thắng, là tuyến đường có điều kiện cơ sở hạ tầng cũng như những lợi thế rất thuận lợi cho kinh doanh. Không những vậy đây là tuyến đường có rất nhiều thông tin giao dịch, vì vậy có thể khẳng định BĐS có khả năng chuyển nhượng bình thường. Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS: BĐS có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính BĐS đang được sử dụng đúng mục đích: đất ở đô thị (có kinh doanh buôn bán chăn đệm) BĐS có đủ điều kiện để nhận thế chấp. BĐS hiện không có tranh chấp Diện tích ghi nhận trong sổ đỏ và diện tích thực tế của tài sản là giống nhau: Diện tích đất: 29.25m2 Diện tích nhà: 85m2 ( nhà xây 3 tầng và 1 tum) Tình trạng thực tế nhà: Nhà cấp 2 Năm xây dựng: 2000 Tiện nghi: Khá Số tầng: 03 tầng + tum Mái: Bê tông cốt thép, Tole Tường: Gạch Nền: Gạch men Định giá bất động sản Xác định đơn giá đất: Đường Tôn Đức Thắng là tuyến đường đã được duyệt đơn giá thị trường. Đơn giá đất thị trường được xác định trên cơ sở thống kê, tổng hợp có đánh giá phù hợp, độ tin cậy về việc chuyển nhượng bất động sản phổ biến trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định. Theo đó đơn giá đất mặt đường Tôn Đức Thắng có giá: 95,000,000 đồng/m2 Diện tích đất được tính giá trị : 29.25m2 Xác định đơn giá tài sản (nhà): Từ tình trạng thực tế của ngôi nhà của ông Khải, dựa trên các quy định của ACB, nhân viên định giá ước tính giá trị ngôi nhà khoảng 2,000,000 đồng/m2 (giá trị này chỉ mang tính tương đối) Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin, nhân viên thẩm định sẽ nhập tất cả các thông tin đó vào phần mềm định giá, phần mềm sẽ tự động tính ra giá trị của bất động sản. Kết quả là sẽ có một tờ trình BĐS như sau: TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN (Áp dụng đối với nhà và/hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp đã được duyệt đơn giá đất thị trường) I CÁC THÔNG TIN CHUNG 1 Chủ sở hữu tài sản: NGUYỄN MẠNH KHẢI và LÊ THỊ KHANH 2 Người vay: NGUYỄN MẠNH KHẢI và LÊ THỊ KHANH Mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản và người vay: Chính chủ 3 Đơn vị đề nghị thẩm định: SGD HÀ NỘI 2/22/2008 10:42:00AM 4 Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: 2/23/2008 8:00:00AM 5 Thời điểm phân hồ sơ: 2/22/2008 2:24:00PM 6 Thời điểm hoàn tất tờ trình để ký 2/23/2008 9:09:00AM ---------------------------------------------------------------------------------------------- II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1 Vị trí bất động sản Số: 56 Phường/xã: Cát Linh Đường/ấp: Tôn Đức Thắng Tỉnh/Thành phố: Thủ đô Hà Nội Quận/Huyện: Quận Đống Đa Vị trí: -Bất động sản nằm ở mặt đường Tôn Đức Thắng -Bất động sản nằm cách ngã tư Tôn Đức Thắng - Quốc Tử Giám- Cát Linh khoảng 50m.  2. Chứng từ pháp lý - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10109032585, hồ sơ gốc số: 1660.2005.QĐUB do UBND Thành phố Hà Nội cấp cho ông Nguyễn Mạnh Khải và bà Lê Thị Khanh ngày 15/09/2003. 3. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất -Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị -Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất -Thời hạn sử dụng đất: lâu dài -DTSD thực tế: 29.25 m2 Chiều dài: 6.50m Chiều rộng: 4.50m -DTSD được công nhận: 29.25 m2 Chiều dài: 6.50m Chiều rộng: 4.50m b) Tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Nhà cấp 2 Năm xây dựng: cũ Tiện nghi: Khá - Cấu trúc: + Số tầng: 03 tầng + tum + Mái: Bê tông cốt thép, Tole + Tường: Gạch + Nền: Gạch men - DTSD thực tế: 85.00 m2 - DTSD được công nhận: 85.00 m2 III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH 1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ toạ lac: BĐS không nằm trong khu quy hoạch giải toả 2. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện vừa ở vừa kinh doanh chăn ga, đệm 3. Khả năng chuyển nhượng: Bình thường 4. Định giá bất động sản  a) Giá trị bất động sản Khoản mục Theo đơn giá nhà nước Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng SJC VND 1. Giá trị quyền sử dụng đất 1,228,500,000 1,852.40 2,778,603,750 -Diện tích (m2) 29.25 29.25 29.25 - Đơn giá (đvt/m2) 42,000,000 63.33 94,995,000 2. Giá trị tài sản gắn liền với đất 170,000,000 - Diện tích (m2) 85.00 85.00 85.00 - Đơn giá (đvt/m2) 2000,000 3. Tổng giá trị BĐS 2,948,603,750 Trị giá tài sản làm tròn: 2,949,000,000 VNĐ Tỷ giá: 1,500,000.00VND/chỉ Bằng chữ: hai tỷ chín trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn b) Giải thích phương pháp định giá - Đơn giá đất thị trường mặt đường Tôn Đức Thắng là: 95,000,000 đồng/m2 (Theo công văn số 487.NVCV/TĐTS.07) - Đơn giá đất thẩm định: 95,000,000 đồng/m2 (tương đương 63.33 chỉ vàng SJC/m2) 5. Các thông tin khác (nếu có) - Bất động sản thẩm định có diện tích 29.25m2 < 30m2 nhưng do toạ lạc trên tuyến phố kinh doanh sầm uất và có mặt tiền rộng (4.5m) vì vậy nhân viên thẩm định đề nghị không nhân với tỷ lệ giảm giá do có diện tích nhỏ hơn 30m2 IV KIẾN NGHỊ -Bất động sản thẩm định thuộc diện mua bảo hiểm hoả hoạn Hà Nội, ngày tháng năm 2008 NGƯỜI THẨM ĐỊNH NGƯỜI PHÊ DUYỆT PHÊ DUYỆT CỦA HỘI ĐỒNG THẨM ĐỊNH 3.2 Trường hợp 2: bà Nguyễn Thị Tình và ông Hồ Văn Hà thế chấp ngôi nhà tại số 27 ngõ 1 đường Vũ Trọng Phụng, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội ngày 08/04/2008. Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ vay của khách hàng và hẹn khách hàng thời gian thẩm định thực tế, nhân viên thẩm định sẽ tiến hành thẩm định từng nội dung cụ thể như sau: Chủ sở hữu, sử dụng BĐS: căn cứ vào giấy tờ pháp lý trong hồ sơ vay của khách hàng xác định được chủ sở hữu và sử dụng BĐS là bà Nguyễn Thị Tình và ông Hồ Văn Hà Quy hoạch: BĐS nằm trên đường Vũ Trọng Phụng không thuộc khu vực quy hoạch giải toả. Khả năng chuyển nhượng: Bình thường Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS: BĐS có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp: Văn tự mua bán nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. BĐS đang được sử dụng đúng mục đích: đất ở đô thị BĐS không có tranh chấp BĐS đủ điều kiện để nhận thế chấp theo quy định của pháp luật và của ACB Diện tích đất ghi nhận trong sổ đỏ và diện tích thực tế là giống nhau : 60.50m2 Diện tích nhà thực tế là 140m2 (nhà xây 4 tầng), nhưng do không có giấy phép xây dựng nên diện tích nhà được ghi nhận là 0m2 Tình trạng thực tế nhà: Nhà cấp 3 Năm xây dựng: cũ Tiện nghi: Khá Số tầng: 04 tầng Mái: Bê tông cốt thép, Tole Tường: Gạch Nền: Gạch men Định giá bất động sản Xác định đơn giá đất: Đường Vũ Trọng Phụng là tuyến đường chưa được duyệt đơn giá thị trường. Vì vậy nhân viên thẩm định sẽ phải thu thập các thông tin so sánh. Đó là các thông tin giao dịch các BĐS tương tự trong khu vực đường Vũ Trọng Phụng trong thời gian gần nhất. Từ các thông tin về các BĐS so sánh đó, nhân viên định giá sẽ tiến hành điều chỉnh để đưa ra đơn giá phù hợp cho BĐS thẩm định. Diện tích đất định giá : 29.25m2 Diện tích nhà được tính giá trị: do ngôi nhà của bà Tình xây 4 tầng với tổng diện tích sử dụng là 140m2 nhưng do không có giấy phép xây dựng nên giá trị ngôi nhà đó không được tính Sau khi có đầy đủ các thông tin trên, nhân viên thẩm định sẽ nhập tất cả các thông tin cần thiết vào phần mềm định giá, phần mềm sẽ tự động tính ra giá trị của BĐS. Kết quả là sẽ có một tờ trình BĐS như sau: TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN (Áp dụng đối với nhà và/hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp chưa được duyệt đơn giá đất thị trường) I CÁC THÔNG TIN CHUNG 1 Chủ sở hữu tài sản: NGUYỄN THỊ TÌNH và HỒ VĂN HÀ 2 Người vay: NGUYỄN THỊ TÌNH và HỒ VĂN HÀ Mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản và người vay: Chính chủ 3 Đơn vị đề nghị thẩm định: CN Hà Nội 4/10/2008 9:31:00AM 4 Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định 4/11/2008 8:00:00AM 5 Thời điểm phân công hồ sơ 4/12/2008 10:07:00AM 6 Thời điểm hoàn tất tờ trình để ký 4/12/2008 11:12:00 AM ---------------------------------------------------------------------------------------------- II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Vị trí bất động sản Số: 27, ngõ 1 Phường/xã: Thanh Xuân Trung Đường/ấp: Vũ Trọng Phụng Tỉnh/Thành phố: Thủ đô Hà Nội Quận/Huyện: Quận Đống Đa Vị trí: - Bất động sản nằm ở số 11 ngõ 58 Vũ Trọng Phụng, ngõ rộng khoảng 4m - Bất động sản nằm cách mặt đường Vũ Trọng Phụng khoảng 80m. 2. Chứng từ pháp lý - Văn tự mua bán nhà và lô đất giữa bà Nguyễn Thị Tình và ông Nguyễn Thành Đồng ngày 14/07/1998. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10111110264, hồ sơ gốc số: 1302.2001.QĐUB.5760.2001 do UBND Thành phố Hà Nội cấp cho bà Nguyễn Thị Tình và ông Hồ Văn Hà ngày 06/03/2001. - Đơn xin xác nhận nhà ở do UBND Phường Thanh Xuân Trung cấp cho ông Nguyễn Quang Đạt. 3. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất - Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị - Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: lâu dài - DTSD thực tế: 60.50 m2 Chiều dài: 13.8m & 14.86 m Chiều rộng: 4.13m& 4.35m - DTSD được công nhận: 60.50 m2 Chiều dài: 6.50m Chiều rộng: 4.50m b) Tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Nhà cấp 3 Năm xây dựng: cũ Tiện nghi: Khá - Cấu trúc: + Số tầng: 4 tầng + Mái: Bê tông cốt thép, Tole + Tường: Gạch + Nền: Gạch men - DTSD thực tế: 140.00 m2 - DTSD được công nhận: 0.00 m2 III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH 1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ toạ lạc: Bất động sản không nằm trong khu quy hoạch giải toả 2. Mục đích sử dụng của bất động sản: Bất động sản hiện đang dùng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: Bình thường 4. Định giá bất động sản a) Giá trị bất động sản Khoản mục Theo đơn giá nhà nước Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng SJC VND 1. Giá trị quyển sử dụng đất 589,875,000 1,089.61 1,633,953,750 - Diện tích (m2) 60.50 60.50 60.50 - Đơn giá (đvt/m2) 9,750,000 18.01 27,007,500 - Hệ số K 2.77 2. Giá trị tài sản gắn liền với đất 0.00 - Diện tích (m2) 0.00 - Đơn giá (đvt/m2) 0.00 3. Tổng giá trị BĐS 1,633,953,750 Trị giá tài sản làm tròn: 1,634,000,000 VND Tỷ giá: 1,500,000.00 VND/chỉ Bằng chữ: một tỷ sáu trăm ba mươi bốn triệu đồng chẵn b) Giải thích phương pháp định giá * Đơn giá Nhà nước: 9,750,000 đồng/m2 * Đơn giá thẩm định: 27,000,000 đồng/m2 (tương đương K =2.77) * Giải thích: - Thông tin so sánh 1 + Địa chỉ: số 15 ngách 64/27 Vũ Trọng Phụng + Vị trí: không thuận lợi bằng bất động sản thẩm định do nằm cách xa mặt đường hơn và nằm trong ngách, ngách rộng khoảng 2.5m + Khoảng cách: cách mặt đường Vũ Trọng Phụng khoảng 150m + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng + Lợi thế kinh doanh: cả hai bất động sản đều nằm trong ngõ nên không có lợi thế kinh doanh + Diện tích đất: 50m2 ( 6m x8.4m) + Diện tích nhà: 150m2 ( nhà 3 tầng) + Giá rao bán: 1.55 tỷ đồng + Giá trị nhà ước tính: 150m2 x 2,500,000đồng/m2 = 225,000,000 đồng. + Giá trị dất ước tính: 1,550,000,000 đồng-225,000,000 đồng = 1,325,000,000 đồng + Đơn giá đất ước tính: 1,325,000,000 đồng : 50m2 = 26,500,000 đồng/m2 + Liên hệ: Chị Bình (ĐT: 0903104094) - Thông tin so sánh 2: + Địa chỉ: số 7A ngõ 114 Vũ Trọng Phụng + Vị trí: Tương đồng với bất động sản thẩm định, ngõ rộng khoảng 4m + Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định khoảng 200m + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng + Lợi thế kinh doanh: cả hai bất động sản đều nằm trong ngõ nên không có lợi thế kinh doanh + Diện tích đất: 36m2 + Diện tích nhà: 180m2 ( nhà 5 tầng) + Giá rao bán: 1.45 tỷ đồng + Giá trị nhà ước tính: 170m2 x 2,000,000đồng/m2 = 360,000,000 đồng. + Giá trị đất ước tính: 1,450,000,000 đồng-360,000,000 đồng = 1,090,000,000 đồng + Đơn giá đất ước tính: 1,090,000,000 đồng : 36m2 = 30,200,000 đồng/m2 + Liên hệ :Cô Dung (04.8535558) - Nhận xét + Bẩt động sản so sánh 1 có vị trí không thuận lợi bằng bất động sản thẩm định, bất động sản so sánh 2 và bất động sản thẩm định có vị trí tương tự nhau. + Ước tính đơn giá đất bất động sản thẩm định bằng với đơn giá bất động sản so sánh 2 (tương đương 30,200,000 đồng/m2) => Đơn giá thẩm định : 30,200,000 đồng/m2 x 90% ( hệ số an toàn do thông tin rao bán) = 27,000,000 đồng/m2 5. Các thông tin khác (nếu có) - Qua thẩm định thực tế, hiện nay ngôi nhà của bà Tình xây dựng 03 tầng với tổng DTSD khoảng 140m2 nhưng khách hàng không cung cấp được giấy phép xây dựng nên nhân viên thẩm định không tính giá trị ngôi nhà nói trên. IV KIẾN NGHỊ - Địa chỉ hiện tại của bất động sản thẩm định là số 11 ngõ 58 Vũ Trọng Phụng. Đề nghị khách hàng cung cấp quyết định đổi số nhà hoặc xác nhận của UBND Phường về việc địa chỉ trên là địa chỉ của bất động sản thế chấp Hà Nội, ngày tháng năm 2008 NGƯỜI THẨM ĐỊNH NGƯỜI PHÊ DUYỆT PHÊ DUYỆT CỦA HỘI ĐỒNG THẨM ĐỊNH 4. Đánh giá về công tác định giá tại ACB Sau quá trình tìm hiểu, phân tích quy trình định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu, chúng ta có thể rút ra nhận xét sau: Quy trình định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu đựơc diễn ra chặt chẽ, chuyên nghiệp bắt đầu từ khâu kiểm tra trước khi cho vay đến khâu thẩm định hồ sơ thu thập thông tin về BĐS. Bên cạnh những thuận lợi thành công trong công tác định giá thì Á Châu cũng còn những khó khăn và tồn tại cần khắc phục. 4.1 Thuận lợi Hoạt động định giá BĐS thế chấp ở Ngân hàng TMCP Á Châu đã được quan tâm và đánh giá đúng tầm quan trọng của nó trong hoạt động của ngân hàng. Nếu như ở các ngân hàng khác thì hoạt động định giá BĐS thế chấp chỉ là 1 khâu rất nhỏ hỗ trợ cho hoạt động tín dụng của ngân hàng, vì vậy thông thường nhân viên tín dụng sẽ kiêm luôn công tác định giá tài sản thế chấp. Điều này sẽ khiến cho ngân hàng có mức độ rủi ro rất lớn khi cho vay có tài sản bảo đảm bởi tài sản đảm bảo mà cụ thể ở đây là BĐS thế chấp thường là những tài sản có giá trị rất lớn, hơn thế nữa thị trường BĐS ở nước ta mới đang trên đà phát triển nên còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nếu không có sự am hiểu cũng như có được sự nhạy bén đối với thị trường BĐS thì mức độ rủi ro sẽ mang lại là rất lớn. Trong khi đó nhân viên tín dụng chỉ được đào tạo cơ bản trong công tác định giá BĐS, họ không có chuyên môn nghiệp vụ, nếu để cho nhân viên tín dụng tự định giá thì mức độ rủi ro mang lại cho ngân hàng là rất lớn.Vì vậy việc đánh giá đúng tầm quan trọng của công tác định giá BĐS thế chấp để từ đó thành lập một hệ thống định giá chuyên nghiệp về bất động sản thế chấp là một bước đi quan trọng hàng đầu của ngân hàng TMCP Á Châu. Song song với công tác chuyên môn hoá thì ngân hàng TMCP Á Châu còn không ngừng nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá BĐS bằng việc có một phần mềm định giá riêng. Đây là một phát kiến rất quan trọng mà mới chỉ có duy nhất ở ACB. Nhờ có phần mềm này mà công tác định giá được thực hiện một cách nhanh chóng, giảm thiểu được sai sót trong quá trình tính toán đồng thời giúp cho việc lưu trữ quản lý giám sát các hoạt động định giá một cách dễ dàng và chính xác nhất. Ngân hàng TMCP Á Châu có một đội ngũ nhân viên trẻ, khoẻ được đào tạo về chuyên ngành thẩm định giá từ các trường đại học Kinh tế quốc dân và học viện tài chính. Đây là một nguồn lực rất quan trọng trong công tác định giá BĐS thế chấp bởi hiện nay số lượng các trường đại học đào tạo về chuyên ngành thẩm định giá ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng là rất ít. Trong tình trạng khan hiếm nguồn lực như hiện nay thì việc sở hữu được một đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn về thẩm định giá là một lợi thế rất tốt của ngân hàng TMCP Á Châu. ACB có một hệ thống đào tạo nhân viên chuyên nghiệp nhất trong các ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Các nhân viên khi vào làm việc ở đây không những được đào tạo nâng cao những kến thức về chuyên ngành của mình mà còn được đào tạo các nghiệp vụ khác cần thiết cho các hoạt động của ngân hàng. Điều đó có nghĩa là nhân viên thẩm định tài sản sẽ không chỉ biết mỗi về thẩm định tài sản hay nhân viên tín dụng chỉ biết về mỗi nghiệp vụ tín dụng mà mỗi nhân viên dù làm ở vị trí nào cũng đều có những hiểu biết nhất định về nghiệp vụ của các vị trí khác. Điều này giúp ích rất nhiều trong công tác định giá BĐS thế chấp bởi các đơn vị có thể hỗ trợ cho nhau trong các bước, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sở, làm tăng năng suất làm việc. Ngân hàng TMCP Á Châu đang phấn đấu vươn tới để trở thành một tập đoàn về tài chính, bởi ngoài ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) thì còn có nhiều công ty liên kết khác, trong đó có công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV), công ty cổ phần địa ốc Á Châu (ACBR). Đây là những công ty rất chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS. Hoạt động của các công ty, của ngân hàng dù chuyên môn hoá nhưng luôn hỗ trợ lẫn nhau. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động định giá BĐS thế chấp của ACB. 4.2 Khó khăn và tồn tại trong công tác định giá Tuy đã có một quy trình và phần mềm định giá chuyên nghiệp nhưng hoạt động định giá của ACB vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, khó khăn. Thời gian xử lý hồ sơ còn chậm trễ chưa đáp ứng được nhu cầu của các đơn vị. Nguyên nhân của việc chậm trễ ở đây cơ bản là do nguồn nhân lực còn hạn hẹp trong khi đó số lượng hồ sơ thì ngày càng nhiều khiến cho việc giải quyết hồ sơ không được nhanh chóng. Ngoài ra còn rất nhiều lý do khách quan khác. Có thể là do khách hàng không cung cấp kịp thời đầy đủ các hồ sơ giấy tờ cần thiết cho việc thẩm định, hoặc vì nhiều lý do mà không liên lạc được với khách hàng để hẹn thời gian thẩm định thực tế. Một nguyên nhân cũng rất bất cập đó là việc xác minh quy hoạch rất là khó khăn. Hiện nay các thông tin về quy hoạch vẫn chưa được công khai minh bạch. Với nguyên tắc thận trọng của mình, đối với những BĐS tọa lạc ở những khu vực có khả năng bị quy hoạch thì nhân viên thẩm định sẽ phải đến các cơ quan có thẩm quyền để xác minh quy hoạch nhưng công việc này rất là khó khăn. Ngoài những nguyên nhân khách quan trên thì việc chậm trễ trong xử lý hồ sơ còn do nguyên nhân chủ quan là do lỗi của cá nhân các nhân viên thẩm định tài sản chưa thực hiện đúng quy trình của mình. BẢNG TỔNG HỢP THỜI GIAN THẨM ĐỊNH Thời gian trễ Số lượng Tỷ lệ (%) Hồ sơ thẩm định đúng hạn 520 94.72 Trễ 1 buổi 15 2.73 Trễ 1 buổi-1 ngày 6 1.09 Trễ 1 buổi-2 ngày 3 0.55 Trễ 2 ngày-5 ngày 4 0.73 Trễ trên 5 ngày 1 0.18 Tổng cộng 549 100 BIỂU ĐỒ ( Báo cáo hoạt động quý 1/2008 của Bộ phận thảm định tài sản khu vực Hà Nội) Kết quả định giá đôi khi còn quá cứng nhắc theo các quy định mà chưa có sự linh động nhạy bén so với thị trường. Chính vì vậy vẫn còn tồn tại tình trạng các đơn vị khiếu nại về kết quả thẩm định. Để có được các quy định, quy trình về định giá như hiện nay, ngân hàng TMCP Á Châu đã phải trải qua một thời gian dài nghiên cứu, phân tích, dự báo về thị trường BĐS. Nhưng không phải quy định, quy trình nào cũng tốt, cũng đúng hoàn hảo, nhất là trong lĩnh vực định giá BĐS khi mà kết quá chỉ là sự tương đối, phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá thì các quy trình, quy định của Ngân hàng chỉ mang tính định hướng. Nếu nhân viên thẩm định áp dụng quá cứng nhắc theo các quy định thì kết quả định giá đôi khi không thể phù hợp với thị trường trong thời điểm hiện tại. Thị trường BĐS luôn luôn thay đổi từng ngày mà các quy định của ngân hàng chưa cập nhật liên tục theo sự thay đổi đó và trở nên lỗi thời. Đặc biệt đối với BĐS thế chấp thì giá trị thẩm định của nó phải tính đến các yếu tố tương lai để ngân hàng không bị rủi ro trong trường hợp bán để xử lý BĐS khi khách hàng không trả được nợ. Vì vậy nhân viên thẩm định tài sản mặc dù phải thực hiện đúng theo các quy định của ngân hàng về thẩm định giá nhưng cũng phải có sự linh động nhạy bén đối với thị trường để có thể đưa ra kết quả thẩm định sao cho phù hợp nhất. BẢNG THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG HỒ SƠ THẨM ĐỊNH TỪ CÁC CHI NHÁNH Đơn vị Tổng số hồ sơ BĐS thẩm định không có khiếu nại Số lượng Tỷ lệ (%) Số lượng Tỷ lệ (%) Sở Giao dịch Hà Nội 127 96.95 4 3.05 CN Hà Nội 102 99.03 1 0.97 CN Chùa Hà 67 100.00 0 0 CN Cửa Nam 23 100.00 0 0 PGD Đồng Xuân 48 100.00 0 0 PGD Hoàng Hoa Thám 36 100.00 0 0 PGD Kim Liên 53 100.00 0 0 PGD Ngọc Lâm 28 100.00 0 0 Các CN & PGD khác 59 98.33 1 1.67 Tổng cộng 543 98.91 6 1.09 BIỂU ĐỒ ( Báo cáo hoạt động quý 1/2008 của Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội) Ngoài những khó khăn tồn tại xuất phát từ những yếu tố mang tính chủ quan thì công tác định giá của ACB còn gặp phải những khó khăn mang tính khách quan sau: Theo các quy định hiện hành thì để thực hiện quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm tránh việc thế chấp BĐS ở nhiều nơi và đảm bảo chắc chắn cho khoản vay của ngân hàng.Tuy nhiên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn rất chậm chạp, mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện cho công tác này. Theo ước tính ở Hà Nội hiện nay 65% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất. Có một nghịch lí là ở các đô thị và thành phố lớn, đất đai có nhu cầu giao dịch lớn thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại rất chậm. Một trong các nguyên nhân đó là do lịch sử để lại, việc quản lí đất đai không được quy hoạch ngay từ đầu. Việc sử dụng giá đất do UBND Thành phố ban hành theo quyết định 3519/UB để tính giá trị quyền sử dùng đất còn quá thấp so với giá thực tế trên thị trường, thường chỉ bằng1/3-1/7 giá thị trường, mặc dù giá do thành phố ban hành đã được “mềm hoá” bằng nghị định 17/98/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của chính phủ và NĐ188/2004 của chính phủ. Điều này sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND vào định gía BĐS thế chấp thì giá trị của BĐS sẽ thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường, điều này sẽ làm nản lòng khách hàng và không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của họ.Còn nếu ngân hàng định giá theo giá thị trường thì trong trường hợp gặp rủi ro khả năng ngân hàng không thu được đủ nợ gốc và lãi là khó tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của BĐS thế chấp lại áp dụng khung giá nhà nước. Bên cạnh đó, việc chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho ngân hàng khi định giá BĐS thế chấp. Nhìn chung cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS thế chấp hiện nay mang tính khinh nghiệm là chủ yếu và do đó giá trị BĐS được xác định còn mang tính chất tương đối. Ngân hàng gặp phải sự biến động không ổn định của thị trường BĐS. Do ở nước ta thị trường BĐS đang ở trong thời kì phôi thai nên còn bộc lộ nhiều điểm thiếu sót. Sự hoạt động của thị trường “ngầm” còn khá phổ biến vượt ra khỏi tầm kiểm soát của chính phủ, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động cuả thị trường BĐS ban hành thiếu đồng bộ và chưa đáp ứng đươc nhu cầu của xã hội. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường BĐS thiếu tính công khai, minh bạch, kém chính xác ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân, tạo điều kiện cho nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy giá đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường.Đây là một khó khăn lớn cho cán bộ định giá tại các tổ chức tín dung nói chung và tại Ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng, vì khi định giá BĐS thế chấp người định giá còn phải dự báo được nhu cầu và giá trị của nó trong tương lai, nhưng khi thị trường không ổn định thì họ rất khó xác định điều này. Mặt khác việc thu thập và phân tích thông tin trên thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chính xác tăng mức rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU I ĐỊNH HƯỚNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ Trong bối cảnh tình hình kinh tế, tiền tệ của thế giới cũng như Việt Nam sẽ có những thay đổi to lớn. Nhận thức được điều đó, ngân hàng TMCP Á Châu đã có những định hướng cho mình và cụ thể hơn là cho công tác định giá tài sản thế chấp Thẩm định đúng thời gian quy định, giảm thiểu số lượng thời gian trễn do lỗi cá nhân nhằm đáp ứng kịp thời cho nhu cầu của các chi nhánh nói riêng và toàn hệ thống nói chung Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản, chất lượng phục vụ tốt đối với khách hàng có quan hệ tín dụng lớn tại ACB. Đối với các khách hàng lớn thì Phòng Thẩm định tài sản sẽ tiến hành áp dụng các phương pháp thẩm định của các tổ chức định giá chuyên nghiệp khác. Tiếp tục ứng dụng, triển khai toàn bộ phần mềm quản lý giá, thông tin quy hoạch, phần mềm quản lý quy trình thẩm định tài sản cho các đơn vị trong hệ thống đủ điều kiện. Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng phương pháp thẩm định cho đội ngũ cán bộ nhân viên. Tăng cường công tác chỉ đạo, hỗ trợ, kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo. Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ có liên quan đến thẩm định, tăng cường đào tạo tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ thẩm định và cán bộ có liên quan. Hoàn thiện tổ chức trong toàn bộ hệ thống theo mô hình mới của Khối Giám sát điều hành để không ngừng nâng cao chất lượng thẩm định. II GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB Vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ACB nói riêng và các ngân hàng thương mại cổ phần nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại. Không phải đến bây giờ ngàng ngân hàng mới đặt ra những vấn đề về định giá BĐS thế chấp mà trong thời gian gần đây vấn đề này càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành. ACB đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá BĐS thế chấp và cũng đạt được kết quả rất khả quan những vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập. Sở dĩ như vậy là do định giá BĐS là vấn đề vẫn còn mới mẻ ở nước ta cả về lý luận và thực tiễn. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng cũng như sự cố gắng của các cán bộ định giá. Trong thời gian thực tập tại ACB em đã nghiên cứu tìm hiều về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp: 1. Phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị trong toàn hệ thống. Các thông tin về các tài sản đảm bảo và các thông tin giao dịch trên thị trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá. Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ. Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập càng nhiều các thông tin về thị trường BĐS qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động dịnh giá của mình bởi đối với công tác định giá thị có được các thông tin là điều quan trọng nhất. Để phát triển và hoàn thiện kho giữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân viên thẩm định cũng như các nhân viên khác đều phải cập nhật các thông tin giao dịch BĐS trên thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau : Khách hàng vay mua BĐS có thanh toán qua ngân hàng Các giao dịch mua bán BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS. Các đơn vị có chức năng định giá của Nhà nước như: Bộ Tài chính (Trung tâm thông tin và thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá và bán đấu giá tài sản) Giá đất đang thực hiện đền bù giải toả Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định Kết quả bán đấu giá BĐS do tổ chức bán đấu giá thực hiện Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định được Các thông tin rao bán BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng Các nguồn thông tin khác Sau khi thu thập, nhân viên định giá sẽ nhập các thông tin đó vào phần mềm quản lý giá. Đây là phần mềm rất hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ các thông tin, giúp ích rất nhiều cho quá trình định giá. 2. Cần đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của các tuyến đường trên địa bàn thành phố. Đây là một công việc rất quan trọng và cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá của phòng thẩm định tài sản. Để xác định được đơn giá đất thị trường của một con đường thì cần thu thập các thông tin giao dich bất động sản trên tuyến đường đó trong thời gian gần nhất. Khi thu thập được các thông tin giao dịch trên thị trường, người định giá sẽ nắm được đơn giá đất thị trường của các tuyến đường và khi định giá một BĐS thế chấp nào toạ lạc trên tuyến đường đã có đơn giá đất thị trường thì người định giá chỉ cần lấy đơn giá đất của tuyến đường đó làm đơn giá đất của BĐS thẩm định. Điều này sẽ khiến cho công tác định giá BĐS thế chấp sẽ được tiến hành một cách nhanh chóng đồng thời giá trị thẩm định sẽ sát với giá thị trường hơn. Tuy nhiên cũng cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường sao cho phù hợp nhất với giá trị thị trường tại từng thời điểm. 3. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp. Một lợi thế của ngân hàng TMCP Á Châu đó là: Đội ngũ cán bộ nói chung và đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và năng lực thực sự trong công việc. Tuy nhiên trước sự biến động phức tạp của thị trường BĐS, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nước thì Ngân hàng TMCP Á Châu cần: Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất. Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế. Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại... ) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả. Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên thẩm định trong việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định khiến cho các kết quả thẩm định thiếu chính xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy được khả năng của mình 4. Hoàn thiện nội dung định giá Hiện nay, ngân hàng TMCP Á Châu đã dựa trên những quy định của pháp luật và các chính sách riêng của mình để đưa ra những quy trình, quy định về định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên những quy định này chỉ mang tính tương đối và phù hợp với từng thời kỳ nhất định. Các quy định của pháp luật cũng như thị trường bất động sản không ngừng thay đổi. Vì thế ACB cũng cần phải luôn luôn và thường xuyên nghiên cứu, cập nhật những thay đổi đó để hoàn chỉnh thêm về các quy định về định giá BĐS thế chấp của mình. Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu vẫn áp dụng chủ yếu 2 phương pháp định giá đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên 2 phương pháp này chỉ dễ thực hiện và phù hợp để xác định giá trị của các BĐS nhà ở riêng lẻ trong thực trạng thị trường BĐS sôi động có nhiều thông tin so sánh như hiện nay. Nếu thị trường bất động sản lắng đọng, lượng thông tin giao dịch ít hay khi định giá BĐS thế chấp không phải là nhà ở riêng lẻ mà là các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hoặc các khu đất trống có diện tích lớn thì áp dụng 2 phương pháp so sánh và chi phí là không khả thi. Vì vậy, ngân hàng TMCP Á Châu phải không ngừng nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp khác để áp dụng vào định giá như phương pháp đầu tư trong định giá cao ốc văn phòng, phương pháp thặng dư trong định giá đất trống... Tăng cường việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định hiện hành của ACB về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như các tỉnh khác. Hiện nay ACB đã có những quy định về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ so với đơn giá đất mặt đường. Tuy nhiên quy định này được xây dựng dựa trên sự khảo sát đánh giá thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh nên có thể chưa phù hợp với các địa bàn khác. Chính vì vậy, bộ phận thẩm định tài sản tại các đơn vị cần phải triển khai khảo sát, đánh giá lại để đưa ra được những tỷ lệ điều chỉnh sao cho phù hợp nhất với địa bàn của mình. Từ đó giúp ích rất nhiều khi thẩm định các BĐS tọa lạc trong hẻm, đường nội bộ. 5. Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các ngân hàng bạn và các tổ chức có liên quan ACB cần chủ động hơn trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền vững với các bộ, các ngành hữu quan và các cơ quan chức năng nhằm nắm bắt kịp thời những thông tin phục vụ cho công tác thẩm định (thông tin quy hoạch) Đối với công tác định giá, nguồn thông tin rất quan trọng. Thực sự ngoài những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ định giá cũng gặp rất nhiều khó khăn với các kênh thông tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng được toàn bộ tất cả thông tin mà khách hàng cung cấp. Do vậy ACB cần tăng cường hơn nữa mối quan hệ với các cơ quan chức năng như Bộ Tài nguyên môi trường, UBND các cấp, cơ quan thuế, hải quan… ACB cũng cần có mối liên hệ mật thiết với các tổ chức khác như công ty điạ ốc ACB (ACBR), công ty thẩm định giá ACB (AVE). Đồng thời tăng cường đối thoại với các đơn vị khác về kết quả thẩm định cũng như về hoạt động của mình. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc gắn bó, hỗ trợ nhau giữa các đơn vị góp phần hạn chế tối đa những rủi ro về biến động giá cả của BĐS trên thị trường. III KIẾN NGHỊ 1 .Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở. Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại Để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng họat động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản bảo đảm. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp BĐS và yêu cầu thế chấp BĐS là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi.Tình hình này cũng góp phần hạn chế vào chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng. Cho đến nay, còn một phần lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả nước) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tình hình này do nhiều nguyên nhân. Hiện nay sở Địa Chính nhà đất Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở đã ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành Ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh. 1.2 Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản Như đã biết, định giá BĐS ở nước ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước Thế chấp bất động là một bộ phận trong họat động của thị trường bất động sản, khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị chính phủ cùng các cán bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên. 1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển. Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch trong thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lung túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Tình trạng thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung quy hoạch ở tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đầy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước… và giải pháp có tính lâu dài và toàn cục là: Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường BĐS, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sửa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sở dụng BĐS. Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước. Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản. Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Người bán người bán thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hóa các hình thức cần tham gia vào thị trường BĐS và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS. Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo một cơ chế giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và BĐS khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí, lệ phí…như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo ra môi trường BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn. 1.4 Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới Có một nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sử hữu nhà ở, các tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay. Chính vì vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các Tỉnh/thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế và đền bù đất chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường. Với BĐS thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nước thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với gía thị trường, từ đó không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vậy khi định giá ngân hàng đã phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mình, tuy nhiên việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp thiết. Việc xây dựng khung giá phải căn cứ vào những yếu tố hình thành giá đất như: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng...như hiện nay, nhưng cần quy định rõ về định tính và định lượng cho từng trường hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả những nơi có vị trí tương tự ( có thể co giãn một số phần trăm nào đó), cho phép địa phương linh động, dẽ dàng hơn và không bị ràng buộc một cách cứng nhắc vào quy định, phân loại của nhà nước. 1.5 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất. Hiện nay việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, chưa có cơ quan chyên môn làm tham mưu cho chính quyền về nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính, các Bộ, ngành trong việc quản lí nhà nước về giá đất, từ đó dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chính, có nơi la Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng...nên khả năng chuyên môn, tổng hợp vẫn còn nhiều hạn chế và chưa có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất. Vì vậy để khắc phục được những điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho cơ quan chuyên môn về tham mưu, thẩm định giá đất ở trung ương cũng như ở các địa phương. Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học trong việc thẩm định giá đất cho từng vùng, từng tỉnh, thậm chí cho từng mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình nhất định. Nhà nước cần ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giá. Bất kể người định giá là ai đều phải tuân theo những chuẩn mực này và chịu trách nhiệm về kết quả định gía cuả mình trước khách hàng vay và pháp luật. 2. Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Trong thời gian sớm nhất, NHNN cần nghiên cứu và trình Chính phủ, Quốc hội luật thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà cửa, GCHQSD đất.Qua đó các ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng sẽ có cơ sở pháp lí cho việc cho vay bằng hình thức thế chấp. Đồng thời nên khẩn trương thành lập công ty mua bán tài sản dựa trên những kinh nghiệm của các nước và áp dụng có chọn lọc vào hoạt động tín dụng tại Việt Nam theo sự uỷ quyền của Chính phủ. KẾT LUẬN Định giá BĐS là một vấn đề còn rất mới mẻ tại Việt Nam cả về lý luận và thực tiễn. Tuy nhiên nó cũng sớm khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong các họat động của thị trường BĐS, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay thế chấp BĐS tại các ngân hàng. Định giá BĐS thế chấp sẽ giúp cho ngân hàng bảo đảm được nguồn vốn cho vay của mình, hạn chế rủi ro. Nhờ vậy ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Qua quá trình phân tích, đánh giá thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu, chúng ta đã rút ra được những thuận lợi, thành công và những khó khăn, tồn tại trong công tác định giá BĐS thế chấp ở đây. Từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác này tại ngân hàng TMCP Á Châu. Hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu đã có những bước phát triển mà không phải ngân hàng nào cũng có được. Đó là: có một phòng thẩm định tài sản riên với các nhân viên được đào tạo về chuyên môn thẩm định giá; có một quy trình định giá chuyên nghiệp, hợp lý, chặt chẽ; có phần mềm định giá, phần mềm quản lý giá giúp cho hoạt động định giá được tiến hành nhanh chóng và chính xác hơn. Tuy nhiên bên cạnh những thuận lợi và thành công đó thì định giá BĐS hiện nay còn gặp nhiều khó khăn mà chủ yếu là do chưa có một cơ chế chính sách pháp luật nào quy định và hoàn chỉnh về vấn đề này. Vì vậy, để hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng và các tổ chức tín dụng của Việt Nam nói chung đạt kết quả cao thì ngoài sự cố gắng nỗ lực hết mình của chính các ngân hàng thương mại thì cũng cần được sự quan tâm của lãnh đạo ngân hàng, sự phối hợp chặt chẽ của cơ quan, ban ngành có thẩm quyền. Đây là những căn cứ để cán bộ tín dụng có được cách định giá khách quan hơn, chính xác hơn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của mình. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân sự năm 1995. Luật đất đai 1993, 2003. Luật đất đai sửa đổi 1998, 2001Những quy định về cầm cố, thế chấp tài sản.NXB Tài chính-2003. Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Thủ tướng Chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều trong Nghị định 178. Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Thủ tướng Chính phủ về đăng kí giao dịch bảo đảm. Nghị định 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi,chuyển nhượng, chi thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng trị giá quyền sử dụng đất. Nghị định 165/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm. Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/09/1997 của UBND thành phố Hà Nội ban hành, quy định thực hiện Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đôc ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đôc ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Thông tư số06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/NĐ-CPề khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thông tư số06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/NĐ-CP. Thông tư số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hướn dẫn việc xử lí tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng. Thông tư 1417/1999/TT/TCĐC của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Giáo trình thị trường BĐS- NXB Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội Giáo trình “ nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” của Tiến Sỹ Nguyễn Minh Hoàng, NXB Thống kê 2005 Quản trị ngân hàng thương mại. NXB Thống kê-2003, tác giả Lê Văn Tề. Bài giảng “định giá BĐS” của Tiến sỹ Hoàng Văn Cường và Thạc sỹ Vũ Thị Thảo Bản cáo bạch của Ngân hàng TMCP Á Châu 2006 Luận văn khoá 43-44 Webside: MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT A/A: Nhân viên thẩm định tài sản A/O: Nhân viên tín dụng ACB: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ACBS: Công ty Trách nhiệm hữu hạn chứng khoán ACB ALCO: Hội đồng Quản lý tài sản nợ và tài sản có. BĐS: Bất động sản BTCT: Bê tông cốt thép CĐV: Các đơn vị CN: Chi nhánh DTSD: Diện tích sử dụng HSTS: Hồ sơ tài sản KH: Khách hàng NHNN: Ngân hàng Nhà nước NHTM: Ngân hàng thương mại PĐN: Phiếu đề nghị PTĐTS: Phòng thẩm định tài sản ROE: Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu. SCB: Ngân hàng Sài Gòn SDG: Sở giao dịch TCBS : Giải pháp ngân hàng toàn diện/ Hệ quản trị nghiệp vụ ngân hàng toàn diện (The Complete Banking Solution). TMCP: Thương mại cổ phần TTTĐ: Tờ trình thẩm định UBND: Ủy ban nhân dân VNĐ: Việt Nam đồng