Đề tài Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ

ngân hàng. Không những vậy, theo hợp đồng vay vốn, phần lớn tài sản đảm bảo 54 tiền vay là nhà đất, nên nếu khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng cho vay phải siết nợ nhà đất của tài sản đảm bảo tiền vay. Nhiều khả năng, các Ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ… để thu hồi vốn. Tình hình này càng đNy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng của thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự xNy ra cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở tại Mỹ hiện nay. Các lĩnh vực đầu tư bất động sản khác ngoài ba lĩnh vực nói trên cũng không phải là không tiềm Nn những rủi ro. Bởi vì trong số các dự án đầu tư khu công nghiệp - khu chế xuất không phải là thành công 100%, nhất là trong bối cảnh khó khăn chung của các doanh nghiệp hiện nay, kể cả về tiêu thụ sản phNm, khả năng vay vốn ngân hàng, tình trạng thua lỗ do giá giảm mạnh nên chắc chắn không ít doanh nghiệp không thể triển khai việc thuê đất, xây dựng nhà xưởng đúng kế hoạch trong các khu công nghiệp - khu chế xuất. Do đó chủ đầu tư các khu công nghiệp - khu chế xuất cũng khó thu được tiền thuê đất theo dự kiến để trả nợ ngân hàng. Tương tự, các trung tâm thương mại cũng vậy, nguồn thu để trả nợ ngân hàng là từ tiền cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với xu hướng chung diễn biến của thị trường hiện nay nên chắc chắn nhiều hộ kinh doanh, doanh nghiệp phải điều chỉnh và tính toán lại việc triển khai của mình. Đặc biệt là con số tổng hợp về vốn cho dân vay xây dựng và sửa chữa nhà, thực chất không ít trường hợp đầu tư mua căn hộ, đất phân lô, nền nhà hoặc xuất nhà trong dự án… để đầu cơ nhưng nay trước tình hình thị trường như vậy nên nguồn trả nợ ngân hàng rõ ràng là khó khăn. Thực tế, rất nhiều hợp đồng vay vốn đầu tư bất động sản được ngân hàng cho vay trung dài hạn, từ 2 năm đến 3 năm, thậm chí 5 năm và dài hơn. Nhưng theo quy định trong hợp đồng, người vay phải trả nợ góp định kỳ 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng một lần. Nguồn trả nợ thì bao gồm cả thu nhập thường xuyên và không thường xuyên như lương, lợi nhuận trong kinh doanh, tiền cho thuê nhà... nhưng lớn nhất vẫn là chờ cơ hội để bán đi, nhưng 55 đến nay hầu hết giá bán đã giảm, thậm chí khó bán được. Tình trạng này cũng diễn ra tương tự đối với thị trường tín dụng bất động sản ở khu vực Hà Nội. Đành rằng cũng theo số liệu được công bố, từ đầu năm 2008 đến nay, chỉ riêng tại TP HCM dư nợ cho vay bất động sản đã giảm được gần 30.000 tỷ đồng, đây là con số đáng mừng, nhưng thực chất liệu có giảm được như vậy hay không khi mà tình hình chung của thị trường bất động sản từ đầu năm 2008 đến nay liên tục đi xuống, nên không loại trừ một số trường hợp chỉ giảm trên báo cáo mà thôi. Mặt khác, số dư nợ cho vay bất động sản được các Ngân hàng thương mại báo cáo có đúng là thực chất hay còn được núp danh nghĩa đầu tư cho lĩnh vực khác cũng là vấn đề không thể không tính đến. 3.3.2 Cấu trúc các khoản cho vay bất động sản Xu hướng dư nợ bất động sản: từ năm 2005 - 2006 khi thị trường bất động sản ảm đạm thì dư nợ cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại tại TPHCM không có sự biến động lớn. Giai đoạn 2006 - 2007, khi thị trường bất động sản tăng nóng thì dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại lại cho thấy một sự tăng trưởng rất lớn, tốc độ dư nợ bất động sản năm 2007 tăng 218% so với năm 2006. Đến năm 2008, thị trường bất động sản ảm đạm, giảm sâu, giá bất động sản sụt giảm có nơi lên tới 40 - 60% thì đường biểu diễn dư nợ cho vay bất động sản của các Ngân hàng đi xuống, giảm so với năm 2007 là 29%. 56 Hình 3.9: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 2005 2006 2007 2008 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM Cơ cấu dư nợ bất động sản: dư nợ bất động sản hiện nay tập trung chủ yếu ở loại hình cho vay mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa nhà chiếm khoảng 34%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán khoảng 13%, còn lại là các loại hình cho vay bất động sản khác. Hình 3.10: Tỷ trọng cho vay các loại hình tại TPHCM 29.6% 15.8% 10%9.5% 4% 2.3% 10.3% 9.3% 9.2% XD, sửa chữa nhà ở XD và SC nhà để bán Khu đô thị mới Cao ốc cho thuê Csở hạ tầng phục vụ SXKD Thế chấp bằng BĐS Trung tâm thương mại KCN - KCX Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM Mặt khác, nếu xem xét dư nợ bất động sản phân theo loại hình tổ chức tín dụng thì NHTM cổ phần chiếm 69%, NHTM Nhà nước 26%, còn lại 5% là tỷ trọng 57 dư nợ bất động sản của các hình thức tổ chức tín dụng khác. Tỷ trọng dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ địa bàn chiếm khoảng 10%-20% tuỳ theo từng giai đoạn. Đến tháng 9/2008, tỷ trọng này khoảng 15% và thay đổi theo từng NHTM, cụ thể như sau: Ngân hàng Á Châu 28%, Ngân hàng Xuất nhập khNu Việt nam 18,2%, Ngân hàng TMCP Sài Gòn 18%, Ngân hàng Nam Á 30%, Ngân hàng Đông Á 9% ... Hình 3.11: Dư nợ cho vay bất động sản theo loại hình ngân hàng 69% 5% 26% Ngân hàng TMCP Ngân hàng TMCP Nhà Nước Tổ chức tín dụng khác Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Tài sản đảm bảo chủ yếu là bất động sản: hiện nay hoạt động tín dụng ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng vẫn chủ yếu dựa vào tài sản bảo đảm, trong đó tài sản là bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn. Đối với tín dụng bất động sản tỷ lệ này chiếm trên gần 90% trong đó phần lớn là các tài sản bảo đảm được thế chấp bằng bất động sản với giá trị tài sản thế chấp cao hơn nhiều so với dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, việc áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản như vậy, lại cho thấy đằng sau nó là khả năng đánh giá khách hàng, đánh giá thị trường bất động sản của các ngân hàng vẫn còn hạn chế. Xu hướng cho vay dựa trên việc thNm định dự án vay vốn khả thi, mức độ tín nhiệm của khách hàng, khả năng quản trị rủi ro trong hoạt động ngân hàng liên quan đến hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản mới chính là chìa khóa, nền tảng cơ bản để hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng đạt hiệu 58 quả. Điều này chính là thách thức lớn cho hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng. Dư nợ cho vay bất động sản chủ yếu là trung và dài hạn: trong hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng gồm có cho vay để đáp ứng nhu cầu ngắn hạn như sửa chữa nhà, hoặc để đáp ứng nhu cầu trung dài hạn như mua nhà trả góp, xây dựng dự án nhà ở... Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình số liệu từ năm 2005 đến nay, phần lớn các khoản tín dụng bất động sản là để đáp ứng nhu cầu vay vốn trung dài hạn của khách hàng. Cụ thể, việc nguồn vốn cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ cho vay bất động sản là một áp lực về nguồn vốn trung dài hạn phải huy động để đáp ứng nhu cầu đầu tư cho vay bất động sản của các ngân hàng. 3.4. Tỷ trọng cho vay bất động sản và tỷ trọng nợ quá hạn tại một số ngân hàng thương mại Việt nam trong thời gian qua 3.4.1 Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt nam (Vietcombank) 3.4.1.1 Tình hình huy động và cho vay Hình 3.12: Tình hình huy động và cho vay của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2004 -2008) 71,811 39,678 85,339 50,831 105,708 61,044 116,736 67,743 127,558 108,733 157,494 111,643 - 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Huy động vốn Cho vay 59 Nguồn: Vietcombank Tổng huy động và dư nợ cho vay của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt nam liên tục tăng, năm sau cao hơn năm trước. Tính đến 31/12/2008, tổng huy động của ngân hàng là 157,494 tỷ đồng, tăng 23.5% so với cùng kỳ năm ngoái, dư nợ cho vay là 111,643 tỷ đồng chỉ tăng 2.7% so với cuối năm 2007, thấp hơn nhiều so với mức tăng 60.5% của năm 2007 so với năm 2006. 3.4.1.2 Tình hình cho vay Bất động sản Theo Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, tính đến 31/12/2008, Ngân hàng đã cho vay trong lĩnh vực bất động sản là 10,260 tỷ, tương đương 9,2% tổng dư nợ của Ngân hàng. 3.4.1.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn Hình 3.13: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Vietcombank Nợ quá hạn = Nợ xấu + Nợ nhóm 2 7.51% 4.66% Nợ quá hạn Nợ xấu Tổng dư nợ Nguồn: Vietcombank Theo Vietcombank, tính đến 31/12/2008, Ngân hàng có 8,389 tỷ nợ quá hạn chiếm 7.51% tổng dư nợ, trong đó nợ xấu là 5,207 tỷ chiếm 4.7% tổng dư nợ của ngân hàng. 3.4.2 Ngân hàng Công Thương Việt nam 3.4.2.1 Tình hình huy động và cho vay: Tình hình huy động vốn và cho vay của Ngân hàng liên tục tăng trong thời gian qua. Tính đến 31/12/2008, tổng huy động của Ngân hàng Công Thương Việt 60 Nam đạt 174.6 ngàn tỷ, tăng 12.31% so với cuối năm 2007. Tổng dư nợ tín dụng cũng tăng 17.33% so với năm 2007, đạt 119,900 tỷ đồng. Hình 3.14: Tình hình huy động và cho vay của Ngân hàng Công Thương Việt Nam (2004 -2008) 94 110.76 129.8 155.46 174.6 69.24 74.63 102.19 80.15 119.9 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2004 2005 2006 2007 2008 Năm Ngàn tỷ đồng Tổng nguồn vốn huy động Tổng dư nợ tín dụng Nguồn: Vietinbank 3.4.1.2 Tình hình cho vay Bất động sản: Theo Ngân hàng Công Thương Việt nam, hiện dư nợ cho vay bất động sản trong toàn hệ thống khoảng 13,000 tỷ, chiếm 11% tổng cho vay của ngân hàng và có tăng nhẹ so với năm 2007. Qua đây cho thấy, về số tuyệt đối thì các Ngân hàng nhà nước cũng cho vay đáng kể vào thị trường này. Tuy nhiên tính về tỷ trọng cho vay thì ở các Ngân hàng nhà nước vẫn còn chiếm tỷ trọng nhỏ, chưa đến mức phải báo động. 3.4.1.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn Theo Ngân hàng Công thương Việt Nam, nợ quá hạn đến thời điểm 31/12/2008 là 2.27%, trong đó nợ xấu là 1.09%. Đây cũng là con số khá thấp so với mức bình quân của ngành ngân hàng trong thời kỳ khủng hoảng vừa qua. 61 Hình 3.15: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Vietinbank Nợ quá hạn = Nợ xấu + Nợ Nhóm 2 Nợ xấu 1.09% Nợ quá hạn 2.27% Nguồn: Vietinbank 3.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất nhập kh.u Việt nam 3.4.3.1 Tình hình huy động và cho vay: Theo Ngân hàng TMCP Xuất nhập khNu Việt nam (Eximbank), cuối năm 2008 ngân hàng đã huy động được 30,877 tỷ đồng tăng 44.1% so với cuối năm 2007, dư nợ cho vay đạt mức 21,232 tỷ đồng tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Hình 3.16: Tình hình huy động và cho vay của Eximbank 6,2965,017 8,3496,598 13,467 10,207 21,425 17,267 30,877 21,232 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2004 2005 2006 2007 2008 Huy động vốn Cho vay 62 Nguồn: Eximbank 3.4.3.2 Tình hình cho vay Bất động sản Theo Ngân hàng TMCP Xuất nhập khNu Việt nam, dư nợ cho vay bất động sản tại thời điểm 31/12/2008 khoảng 5,700 tỷ, chiếm 26.9% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. 3.4.3.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn Hình 3.17: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Eximbank Nợ quá hạn 7.9% Nợ xấu 4.71% Nguồn: Eximbank Theo Eximbank, nợ quá hạn tại thời điểm 2008 khoảng 1,677 tỷ đồng, chiếm 7.9% tổng dư nợ, trong đó nợ xấu là 1,000 tỷ, chiếm 4.71% tổng dư nợ. 3.4.4 Ngân hàng TMCP Nam Việt 3.4.4.1 Tình hình huy động và cho vay: Theo số liệu từ Ngân hàng TMCP Nam Việt, tính đên 31/12/2008, tổng huy động ước đạt 9,574 tỷ tăng 6.43% so với năm 2007 và tăng 49.07% so với 6 tháng đầu năm 2008. Trong khi cho vay chỉ là 5,474 tỷ đồng tăng 25.46% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 1.3% so với 6 tháng đầu năm 2008. 63 Hình 3.18: Tình hình huy động và cho vay của Ngân hàng TMCP Nam Việt 8,995.7 6,422.6 9,574.3 4,363.4 5,546.9 5,474.6 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 2007 31/06/2008 2008 Tổng huy động Tổng cho vay Nguồn: Navibank 3.4.4.2 Tình hình cho vay Bất động sản: Theo số liệu từ Ngân hàng TMCP Nam Việt, tính đến 31/12/2008, Ngân hàng đã cho vay 2,598 tỷ vào thị trường bất động sản, chiếm 47% tổng dư nợ cho vay của Ngân hàng. Thực tế cho thấy, Ngân hàng đã đNy mạnh cho vay bất động sản từ cuối năm 2007, nên cuối năm 2008, dư nợ cho vay bất động sản không tăng đáng kể so với năm 2007. 3.4.4.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn Hình 3.19: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Ngân hàng TMCP Nam Việt Nợ quá hạn = Nợ xấu + Nợ nhóm 2 Nợ quá hạn 9.8% Nợ xấu 2.91% 64 Nguồn: Navibank Theo Ngân hàng TMCP Nam Việt, nợ quá hạn đến thời điểm 31/12/2008 chiếm 9.8% tổng dư nợ cho vay, trong đó nợ xấu chiếm 2.91% Qua các số liệu của các Ngân hàng cho thấy, các Ngân hàng đặc biệt là các ngân hàng TMCP đã tập trung cho vay bất động sản khá nhiều, tỷ lệ nợ xấu cao. Nếu như thị trường bất động sản vẫn đóng băng thì hệ thống ngân hàng có thể sẽ đối diện với một khoản lỗ lớn, tương tự như các ngân hàng cho vay bất động sản tại Mỹ, điều này gây rủi ro rất lớn cho Ngân hàng trong điều kiện khủng hoảng như hiện nay. Kết luận chương 3: Ở chương này, tác giả nghiên cứu diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm Nn từ những biến dạng của thị trường bất động sản. Tình hình huy động và cho vay của các ngân hàng trong đó chú trọng đến tình hình cho vay bất động sản của các Ngân hàng trong thời qian qua. Đồng thời tác giả cũng đưa số liệu thực tế tại một số Ngân hàng đang hoạt động tại Việt nam 65 CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 4.1. Nhận diện những nguy cơ tiềm .n trong hoạt động tín dụng bất động sản: Từ đầu những năm 90 cho đến nay, lần đầu tiên nền kinh tế Việt Nam phải đối diện với những tình huống vô cùng khó khăn. Mở đầu là lạm phát tăng cao vượt tầm kiểm soát của chính phủ, cán cân thương mại thâm hụt, tỷ giá liên tục biến động… Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách kiềm chế lạm phát, chính sách tiền tệ thắt chặt, ổn định tỷ giá… làm thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán lâm vào khủng hoảng gây ảnh hưởng đến mọi thành phần kinh tế trong xã hội. Năm 2008 là một năm đầy khó khăn cho các Ngân hàng thương mại bởi Ngân hàng thương mại là đối tượng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và nặng nề nhất do hoạt động liên quan đến lĩnh vực tiền tệ và là công cụ điều tiết thực thi chính sách của nhà nước. Một trong những nguy cơ mà Ngân hàng thương mại đang đối diện là giải quyết các khoản nợ liên quan đến bất động sản. Hầu hết các khoản vay này được giải ngân vào những tháng cuối năm 2007 khi các Ngân hàng thương mại chạy đua tăng trưởng dư nợ và lấy thị trường bất động sản làm mục tiêu cạnh tranh. Ngay cả những chuyên gia lạc quan nhất vẫn không dám dự đoán thị trường bất động sản khi nào sẽ hồi phục. - Các ngân hàng đua nhau cho vay bất động sản mà không tính đến những rủi ro đang tiềm "n: khi chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước hạn chế việc cho vay chứng khoán ra đời làm cho thị trường chứng khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, gần như ngay lập tức, thì trường bất động sản sốt lên nhanh chóng. Các Ngân hàng thương mại không bỏ lỡ dịp này đã lao vào cho vay để tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ. Hầu hết các khoản cho vay đều là cho vay đầu cơ bất động sản với thời hạn 12 tháng, tức những tháng cuối năm 2008, đầu năm 2009 là thời gian đáo hạn của các hợp đồng tín dụng nói trên. 66 - Nguy cơ sụp đổ thị trường bất động sản là tất yếu khi có những biến động về chính sách và thị trường: Khi mục tiêu chống lạm phát được ưu tiên hàng đầu, chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng (tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, Ngân hàng thương mại phải mua tín phiếu) hầu hết các ngân hàng rơi vào tình trạng rất khó khăn trong thanh khoản, dẫn đến việc thắt chặt đầu ra tín dụng. Thị trường bất động sản non trẻ được nuôi dưỡng bởi bầu sữa mẹ là ngân hàng đã phát triển mạnh nhưng khi nguồn vốn bị cắt thì cũng là lúc lộ nguyên bản chất yếu đuối. Hàng hóa bất động sản sụt giảm từ 40 - 60%, cá biệt có nơi giảm đến 65%, một số bất động sản dự án bán thấp hơn cả giá gốc (giá doanh nghiệp rao bán) nhưng vẫn không có người mua, tính thanh khoản của thị trường cực kỳ kém. Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các biện pháp thu hồi nợ vay. - Ngân hàng khó khăn trong việc thu hồi nợ đến hạn: đại đa số bất động sản được mua bán giữa các nhà đầu tư với nhau, nên khi Ngân hàng không còn cấp vốn thì giao dịch bị ngưng trệ, thị trường sụt giảm và bán rẻ cũng khó tìm người mua do giá bất động sản quá cao, cần vốn rất lớn. Các nhà đầu tư ngắn hạn bằng nguồn vốn vay ngân hàng, việc bán bất động sản để trả nợ vay gặp rất nhiều khó khăn. Còn ngân hàng lỡ cho vay cũng gặp khó khăn tương tự trong việc thu hồi vốn. Nguy cơ phải xử lý tài sản để thu hồi nợ rất cao. Việc phải xử lý nợ quá hạn mất nhiều thời gian. Thủ tục siết nợ đối với tài sản thế chấp bất động sản cũng rất phức tạp. Rủi ro hơn nữa, chênh lệch giữa khoản vay đối với tài sản thế chấp là bất động sản không còn theo tỷ lệ ban đầu vì giá nhà sụt giảm mạnh. - Nợ xấu tăng cao: việc thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian vừa qua đã gây ra những tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế nói chung và hoạt động của Ngân hàng nói riêng. Nhiều nhà phân tích đều lo ngại rằng tỷ lệ nợ xấu có nguy cơ tăng cao do rủi ro trong thị trường bất động sản, đe doạ sự an toàn của các ngân hàng cho vay. Mặc dù theo số liệu chính thức về tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ cho vay bất động sản là không cao, nhưng có những dấu hiệu cho thấy, nợ xấu (thực chất) 67 trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng hiện khá cao và có chiều hướng gia tăng. Những dấu hiệu đó là: + Sau những tháng đầu năm 2008 đến nay, giá nhà, đất giảm mất gần 40%- 60% giá trị, bất động sản mất thanh khoản thì khả năng trả nợ của khách hàng vay kinh doanh bất động sản rất khó khăn, giá trị tài sản thế chấp của Ngân hàng bị đội cao. + Có những vấn đề cần kiểm tra, giám sát trong những tháng cuối năm 2008, Ngân hàng nhà nước luôn có văn bản yêu cầu các Ngân hàng thương mại cung cấp chỉ tiêu chính về tình hình cho vay đối với bất động sản, gồm: Dư nợ cho vay (thời hạn vay, mức cho vay tối đa đối với một khách hàng...); dư nợ xấu. Đồng thời, Ngân hàng nhà nước cũng thành lập nhiều đoàn thanh tra chất lượng tín dụng tại các Ngân hàng thương mại trên toàn quốc, trong đó tập trung thanh tra cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Những biến động của thị trường bất động sản như trên cho thấy rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản là không thể xem thường. Đứng dưới góc độ là Ngân hàng thương mại khi cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong thời gian thị trường bất động sản đang giảm mạnh như hiện nay có thể gặp phải một số rủi ro như sau: - Rủi ro trong công tác thu hồi nợ: trong tình hình thị trường bất động sản giảm mạnh, đa phần các ngân hàng đều hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, việc siết chặt tín dụng trong lĩnh vực này trong khi các dự án bất động sản phần lớn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng đã dẫn đến các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản căn hộ, nhà chung cư bị chậm tiến độ, các dự án chưa hoàn thành nên chưa thể bàn giao cho khách, nguồn vốn không lưu chuyển được, các công ty kinh doanh địa ốc, xây dựng dự án không có tiền để trả nợ ngân hàng làm tăng rủi ro cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. - Rủi ro giá trị tài sản thế chấp thấp hơn khoản ngân hàng cho vay: theo tình hình hiện nay, khi giá trị nhà, đất giảm mạnh so với thời kỳ cuối năm 2007 trong khi việc xét duyệt khoản vay của khách hàng lại được định giá cao vào thời 68 điểm thị trường bất động sản đang “nóng”. Điều này dẫn đến rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh khoản, ngân hàng cũng khó khăn trong việc phát mãi, thu hồi nợ. - Rủi ro thanh khoản: những Ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản cao có biểu hiện khó khăn về tiền gửi mà nguyên nhân rất có thể là do gặp rủi ro về kỳ hạn giữa tiền huy động ngắn hạn và dư nợ cho vay trung hạn (một phần đáng kể vào lĩnh vực bất động sản). - Rủi ro lãi suất: đối với các khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường là dài hạn (có khi đến 30 năm) với mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng hoặc 1 năm một lần trong khi nguồn vốn huy động đa số lại là ngắn hạn. Như vậy, xét về mặt thời gian và rủi ro, với tình hình biến động lãi suất quá nhanh như hiện nay, lãi suất huy tăng cao trong khi thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng chưa đến hạn sẽ làm cho ngân hàng gặp phải rủi ro về lãi suất. Nhìn chung, thị trường bất động sản là một thị trường khá nhạy cảm trước những diễn biến phức tạp của nền kinh tế. Nhưng nhiều ngân hàng đã tận dụng cơ hội nóng sốt tức thời của thị trường bất động sản mà đNy mạnh hoạt động cho vay vào thị trường này cho những mục đích riêng có mà không tính đến yếu tố biến động khó lường của thị trường bất động sản. Biểu hiện rõ nét là các Ngân hàng đã gặp khó khăn trước tình hình biến động của thị trường bất động sản hiện nay và siết chặt ngay hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản càng làm cho thị trường trở nên trầm lắng. Sở dĩ là do khả năng dự báo rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất, dự báo chu kỳ phát triển doanh nghiệp của các Ngân hàng rất hạn chế. Các ngân hàng chưa chú trọng đến chất lượng cho vay bất động sản nên phản ứng trước sự biến động của thị trường bất động sản thời gian gần đây khá chậm chạp và gặp nhiều trở ngại. 4.2. Những triển vọng của thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản trong thời gian tới: Trong thời gian qua, các Ngân hàng thương mại đã góp phần huy động vốn cho thị trường bất động sản và giúp thị trường bất động sản phát triển. Cụ thể, các 69 Ngân hàng Thương mại đã cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên cơ sở vật chất, hạ tầng giao thông, phục vụ cho nhu cầu bất động sản của xã hội. Thông qua việc đầu tư bất động sản của các ngân hàng, đã kích thích sự phát triển hơn nữa của các ngành xây dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao sự tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên với việc Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các biện pháp thu hồi nợ vay đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm tình hình thêm tồi tệ hơn. Với những dấu hiệu thị trường Mỹ chưa phục hồi, nếu như Chính phủ không có giải pháp phù hợp thì nguy cơ thị trường bất động sản sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới. Theo nghiên cứu khảo sát thực tế của Vietrees, có đến 70% các chuyên gia đều nhận định là chưa thể xác định được thời gian cụ thể thị trường sẽ phục hồi, chỉ có 12% cho rằng thị trường sẽ phục hồi trong năm 2009 và 18% cho rằng thị trường sẽ phục hồi sau năm 2009. Hình 4.1: Dự báo năm thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi 12% 18% 70% Năm 2009 Sau năm 2009 Không xác định Nguồn: Vietnam Real Estate Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Ngay cả những chuyên gia lạc quan nhất vẫn không dám dự đoán thị trường bất động sản khi nào sẽ hồi phục. Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập 70 trung bình và thấp là rất lớn, trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo khổng lồ. Vừa qua, đã có những lời kêu cứu từ phía các doanh nghiệp bất động sản, những nỗ lực không ngừng nghỉ nhằm chèo kéo ngân hàng hạ lãi suất cho vay, huy động vốn từ nhiều nguồn và những đề xuất đề nghị Chính phủ hổ trợ thị trường bất động sản trong gói kích cầu của chính phủ. Chỉ có người dân vẫn chờ đợi trong vô vọng với việc giá tiếp tục giảm để có thể mua được nhà. Các doanh nghiệp luôn than thở về tình hình kinh doanh không mấy khả quan của mình và thị trường đang trong cảnh chợ chiều. Nhiều doanh nghiệp tuyên bố sắp phá sản vì không biết tìm đâu ra nguồn vốn, những dự án đang dở chừng phải bỏ đó vì cạn vốn, vì giá nguyên vật liệu tăng cao, vì vô vàn những lý do khó khăn khác. Vì vậy, họ còn kêu gọi huy động nguồn vốn từ các quỹ phúc lợi xã hội đang nhàn rỗi như các quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề nghị Chính phủ thành lập ngay một quỹ tài chính đặc biệt khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản. Tình hình bất động sản đang gặp khó khăn khiến dư luận không thể không đặt câu hỏi có cần giải cứu thị trường bất động sản hay không. Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM từng có lời nhận định: “Thị trường bất động sản không hề đóng băng. Có chăng là số lượng giao dịch trên thị trường ít hơn quý 4 năm 2007”. Với tình hình trên thì những kêu cứu cho thị trường bất động sản có vẻ như quá bi quan và có phần nghiêng về quyền lợi của doanh nghiệp, chủ đầu tư và một bộ phận nhà đầu cơ bất động sản hơn là lợi ích chung của xã hội. Bên cạnh đó, không ít những dự án cao cấp vẫn được đầu tư, khởi công xây dựng, dù thị trường vẫn đóng băng. Đó vẫn là nghịch lý mà nhiều người càng thêm nghi ngờ những lời kêu cứu của giới bất động sản. Khi thị trường có giá cao, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đã thu về vài tỷ tới vài trăm tỷ đồng, Nhà nước và người dân không được gì. Hiện nay, 71 khi tình hình nguy hiểm thì lại kêu lập quỹ cứu bất động sản. Nếu được cứu, có thể sẽ có những làn sóng tăng giá bất động sản mới, thì cơ hội mua nhà của người dân bình thường lại càng xa vời hơn bao giờ hết. Một thực tế nữa vẫn đang diễn ra, nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính đã có động thái đầu tư bất động sản tại một số thành phố của Mỹ, siêu cường số 1 thế giới. Điều đó, cũng chứng tỏ một mức độ nào đó, mặt bằng giá của bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự về với đúng giá trị thực. Yếu tố đầu cơ, làm giá vẫn còn tồn tại. Một số chuyên gia bất động sản đã nhận định, tỷ lệ đầu cơ bất động sản vẫn còn rất cao, khoảng 80% ở TP. HCM, và 70% ở Hà Nội. Mặc dù, trong tình trạng suy thoái hiện nay giá nhà đất đã giảm tới 50 - 60% thế nhưng vẫn còn là quá cao nếu so sánh với khả năng tài chính của những người có nhu cầu nhà ở. Thực tế cho thấy, với mức thu nhập bình quân của người dân Việt nam vào khoảng 17 triệu đồng/năm (1,000 USD/năm) thì khó có thể mua được nhà tại các khu đô thị lớn. Theo ước tính của tác giả, với mức thu nhập này thì khoản 60 năm mới có thể mua được nhà, đó là chưa tính tiền lãi phải trả nếu vay tiền để mua. Thực tế từ cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ cho thấy, việc đNy giá bất động sản đi quá xa so với thu nhập của người dân dễ dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản và kéo theo khủng hoảng cả nền kinh tế. Theo ý kiến của tác giả cũng như ý kiến của nhiều chuyên gia thì mặc dù thị trường bất động sản đã giảm đến 60%, nhưng vẫn còn quá xa so với thu nhập của người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ quan tâm đến nhu cầu của người có thu nhập cao mà chưa khai thác đến nhu cầu đại đa số của người dân. Và cần để thị trường tự điều tiết, như một đợt tập dượt cho nền kinh tế quen với cơ chế thị trường. Nhà nước cũng không cần thiết phải can thiệp bằng các giải pháp tài chính theo lời kêu ca của doanh nghiệp, vì như vậy sẽ không thể giúp thị trường bất động sản tự lớn mạnh. Trong cơ chế thị trường, phải chấp nhận việc những thành phần tham gia không đủ năng lực sẽ bị đào thải, tình trạng duy trì nhóm lợi ích cần loại bỏ. 72 Hơn nữa, về nguyên tắc, thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh cho đến khi thu nhập đầu người của một quốc gia đạt khoảng 10,000 USD; trong khi đó GDP tính theo đầu người ở Việt Nam hiện mới ở mức 1,000 USD. Điều này chứng tỏ trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều bước phát triển, điều này cần một sự chuyên nghiệp và sòng phẳng trong kinh doanh, tránh tính trạng đầu cơ, thiếu minh bạch, đầu cơ thao túng thị trường. Với sự điều tiết của thị trường, những nhà đầu tư không đủ năng lực sẽ tự đào thải và Nhà nước chỉ giữ vai trò giám sát nhiều hơn là vai trò một nhà bảo trợ. Tuy nhiên một số ngân hàng vẫn cho biết, dù có khá nhiều rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản, nhưng đây vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ cấu các khoản vay của ngân hàng nên một số Ngân hàng vẫn tiếp tục triển khai các sản phNm cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để phòng tránh rủi ro trước bối cảnh thị trường nhà đất khá bất ổn như hiện nay, nhiều ngân hàng đã sàng lọc kỹ các dự án và theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu vực có biến động lớn về giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp. 4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng. Khủng hoảng thị trường bất động sản lần này có sự đóng góp không nhỏ của các Ngân hàng, việc đua nhau tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có một kết quả hoạt động khả quan đã tạo một cầu ảo quá lớn trong thị trường bất động sản. Các Ngân hàng cần ráo riết thực hiện các biện pháp khắc phục tự cứu mình trước khi có sự hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước hay các tổ chức khác. 4.3.1 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ: Ngân hàng cần đánh giá lại toàn bộ khoản vay bất động sản trong toàn hệ thống ngân hàng. Việc xem chừng đơn giản nhưng không phải tất cả các ngân hàng đều làm tốt, mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây : - Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá thể…) 73 - Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh...) - Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại. - Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai - Lịch sử trả nợ. Sau khi đánh giá xong, Ngân hàng nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và có thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay: Thứ 1, cơ cấu lại đối tượng cho vay: chuyển món vay từ đối tượng là đầu cơ sang đối tượng có nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn. Tuy nhiên, để có thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần có các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ không đạt như mong muốn. Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua tưởng như đơn giản và ai cũng có thể sử dụng. Mặc dù vậy, các Ngân hàng đều không dám áp dụng biện pháp này. Lý do là việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm nợ sang nhóm III với tỷ lệ trích dự phòng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với các khoản vay ngắn hạn) món vay chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiêu chuNn là nhóm 1 nếu khách hàng thanh toán nợ vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Cần lưu ý khi sử dụng biện pháp này đối tượng vay vốn phải có uy tín trong thanh toán nợ vay và khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ không được thì món vay sẽ chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phòng cao hơn. Thứ 3, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán: đây là giải pháp cuối cùng mà muốn hay không ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại 74 xuống mức thấp nhất. Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, nếu trị giá tài sản không đủ đảm bảo khoản vay thì yêu cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản. Việc xử lý tài sản đảm bảo tuy không đơn giản nhưng đến thời điểm này, các khoản vay mất khả năng thanh toán không phải là đơn lẻ mà là các con số đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Vì vậy, cần phải có một biện pháp toàn diện áp dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết với công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các đối tác trong và ngoài nước để thỏa thuận mua bán lại một số dự án hay bất động sản. 4.3.2 Xây dựng quy trình th.m định cho vay chặt chẽ Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân ngân hàng nhà nước cũng không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản. Tuy nhiên về mặt các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản. Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các Ngân hàng thương mại phần nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu của các Ngân hàng thương mại trong thời gian qua. Để hạn chế điểm yếu này, các Ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua ngân hàng, thực hiện chuyên môn hoá trong hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý. 75 Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích khá hiệu quả hoạt động của người đi vay để đưa ra quyết định cho khách hàng vay vốn Uy tín và đạo đức của khách hàng (Character) Các tổ chức tài chính quyết định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy và cá tính của người vay. Chính vì vậy, người đi vay phải trình bày một cách trung thực và rõ ràng. Ngân hàng cần tiến hành xác minh, nếu phát hiện có chi tiết thiếu trung thực thì sẽ đặt vấn đề về độ tin cậy đối với người đi vay. Cụ thể cần chú ý đến các vấn đề sau: lịch sử tín dụng của khách hàng, các đánh giá của các Ngân hàng khác và đối tác đối với khách hàng này… Năng lực (Capacity) Ngân hàng cần biết về kỹ năng quản lý, sự nhạy bén trong kinh doanh và vị thế của người xin vay vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết nào mà người đi vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình nhằm trụ vững và phát triển trong khi nhiều doanh nhân khác thất bại. Các mô tả quá trình hoạt động của doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại, đã từng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cơ cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phNm, khách hàng chính, người cung cấp chính của doanh nghiệp. Điều kiện (Conditions) Ngân hàng phải thận trọng, bảo thủ và luôn tính đến tình huống xấu nhất có thể xảy ra. Cần xác định và tìm hiểu rõ những điều kiện kinh tế, tình hình ngành và khả năng cạnh tranh dự kiến sẽ có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động kinh doanh bất động sản của khách hàng. Xem xét địa vị cạnh tranh hiện tại của khách hàng trong ngành và thị phần dự kiến, kết quả hoạt động của khách hàng so với các đối thủ cạnh tranh khác trong ngành, mức độ nhạy cảm của khách hàng đối với chu kỳ kinh doanh, ảnh hưởng của lạm phát đến thị trường bất động sản cũng như đối với bảng cân đối kế toán và dòng tiền của khách hàng. Ngoài ra, Ngân hàng cần đánh giá và dự báo thị trường bất động sản tại khu vực khách hàng đầu tư. Xem xét các yếu tố chính trị, pháp lý, xã hội, công nghệ, 76 môi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như các lĩnh vực khác của khách hàng. Tài sản đảm bảo (Collateral) Ngân hàng cần nhìn vào hiệu quả hoạt động kinh doanh có thể có của khách hàng. Báo cáo tài chính của Khách hàng cần bao hàm tất cả các khoản phải trả, cả thực tế lẫn đột xuất. Đồng thời, trong điều kiện thông tin bất cân xứng, khoản tiền cho vay cần được đảm bảo bởi giá trị tài sản của khách hàng và hoạt động kinh doanh có triển vọng, vì vậy Ngân hàng cũng cần xem xét tài sản đảm bảo để thế chấp cho khoản vay Vốn (Capital) Đầu tư bằng vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể hiện cam kết tài chính của doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh cụ thể. Ngân hàng cần nhìn vào giá trị ròng của công ty và các hệ số tài chính, thu nhập đã qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dòng tiền hiện tại và dự kiến, tính thanh khoản của tài sản lưu động, cơ cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để quyết định cho vay. Kiểm soát (Control) • Cần xem xét các luật, qui định, qui chế hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. • Mức độ phù hợp của khoản vay đối với qui chế, qui định của Ngân hàng. • Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ và phải được ký bởi các bên. • Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn. Về nguyên tắc thì không nên xem trọng C nào cả nhưng thứ tự ưu tiên xem xét thì nên theo thứ tự nêu trên. 4.3.3 Thành lập phòng th.m định, định giá bất động sản Hiện nay, việc khó khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chính là việc thNm định giá bất động sản chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, hoạt động thNm định giá tại ngân hàng lại thường được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ thNm định, họ không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, 77 lại còn bị hạn chế về nguồn thông tin về bất động sản trên thị trường, do đó việc định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần thành lập phòng thNm định để định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho công tác tín dụng đạt hiệu quả. Ngoài việc cho vay tối đa bằng 70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường xuyên đánh giá lại tài sản thế chấp và yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp nếu giá trị tài sản có biến động lớn, không còn đảm bảo đủ cho dư nợ hiện tại. Theo các chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản ít rủi ro hơn cho vay mua chứng khoán nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề. Chẳng hạn, tại thời điểm cho vay, khu đất có giá 5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 70% là 3,5 tỷ đồng. Nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất chỉ còn 2,5 tỷ đồng, ngân hàng có khả năng mất cả tỷ đồng. 4.3.4 Thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ và khai thác tài sản Thành lập công ty con chuyên kinh doanh bất động sản là một giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chuyên môn hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần hơn đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu quả trong việc đánh giá và thNm định bất động sản, là cơ sở để tăng cường hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng. Giải pháp này còn tùy theo quy mô hoạt động, chính sách phát triển của ngân hàng mới có thể áp dụng được. Hiện nay, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín đã thành lập công ty con chuyên kinh doanh bất động sản và công ty mua bán nợ. Ngân hàng Công Thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Nam Việt… đều có Công ty mua bán nợ. Việc thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ góp phần giải quyết một phần đáng kể nợ xấu của Ngân hàng, để Ngân hàng tập trung vào các hoạt động chính của mình. 78 4.3.5 Nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ và kiểm soát nội bộ, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản Cần nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ, kiểm soát nội bộ theo Quy định của Ngân hàng nhà nước. Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình thức, không đi vào thực chất của vấn đề, ngại đụng chạm. Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá một cách độc lập, khách quan đối với tất cả các đơn vị, bộ phận, các hoạt động của tổ chức tín dụng (cơ chế, chính sách, thủ tục, qui trình hoặc các vấn đề trong hoạt động) dựa trên mức độ rủi ro và mức độ ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng trong đó chú trọng đến kiểm tra, kiểm soát các hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Đối với tất cả những vấn đề có thể có ảnh hưởng xấu đến hoạt động của ngân hàng, cần thông báo kịp thời về bản chất và ảnh hưởng của chúng đối với hoạt động của ngân hàng và đưa ra những khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục những vấn đề này. 4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất Quản trị rủi ro là một hoạt động rất quan trọng của ngân hàng, thậm chí còn quan trọng hơn cả mục tiêu lợi nhuận vì chính việc quản trị rủi ro hiệu quả là cơ sở, nền tảng cho việc đạt được lợi nhuận một cách bền vững. Do đó để nâng cao năng lực quản trị rủi ro, các ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện và củng cố hoạt động quản trị rủi ro của đơn vị thông qua việc áp dụng và thực hiện các tiêu chuNn, nguyên tắc an toàn của Basel I, Basel II và các quyết định khác của ngân hàng nhà nước về bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng. Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống có thể đánh giá được năng lực của khách hàng, kiểm soát được các rủi ro tín dụng dựa trên bảng báo cáo tài chính và các thông tin ngân hàng thu thập được; kiểm soát, điều phối, quản lý danh mục các khoản nợ xấu; cân đối dự phòng và hỗ trợ cho việc đáp ứng các quy định của Hiệp định Basel II. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường là nguồn vốn trung dài hạn, do đó, để hạn chế rủi ro thiếu thanh khoản vì chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi 79 suất vì biến động lãi suất trên thị trường, các NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn trên thị trường; trích lập và dự phòng rủi ro đúng, đủ; thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn một cách hợp lý. 4.3.7 Sử dụng đòn b.y tài chính phù hợp Ngân hàng nhà nước hiện chỉ khống chế ở mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ở các ngân hàng. Vì vậy trong thời gian qua nhiều ngân hàng đã cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đNy lãi suất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm lên đến 40%/năm. Vì vậy, ngoài việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, các ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng đòn bNy tài chính quá lớn, gây rủi ro cho ngân hàng. 4.2.8 Giải pháp khác. Vì thị trường bất động sản chịu sự chi phối lớn của các chính sách pháp luật của nhà nước, sự vận dụng và thực thi pháp luật của các ban ngành khác nhau nên đối với các ngân hàng khi tham gia vào quá trình vận hành của thị trường bất động sản, cũng chịu tác động của những chính sách này, vì thế, trong phần kiến nghị chỉ tập trung vào những vấn đề mà bản thân ngân hàng không thể giải quyết, những vấn đề đó nằm ngoài khả năng của ngân hàng, nhưng lại có tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng. - Đối với Quốc Hội và Chính phủ Kiến nghị Quốc Hội và Chính phủ tiếp tục hoàn thiện luật và các cơ chế chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản như hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, trên cơ sở tránh hiện tượng mâu thuẫn trong các quy định, đồng thời nghiên cứu mô hình quản lý thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường, dần dần loại bỏ cơ chế 2 giá (giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố công bố và giá do thị trường ấn định), chỉ còn lại cơ chế một giá do thị trường tạo lập và hình thành theo từng thời kỳ; nghiên cứu và áp dụng tính chỉ số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng và thực hiện tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu 80 sự phát triển tràn lan và khó kiểm soát của thị trường mua bán bất động sản không chính thức như hiện nay. Đối với UBND thành phố và các ban ngành ở địa phương Các chính sách về bất động sản, đặc biệt là vấn đề quyền sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng trong việc tạo lập một cơ sở pháp lý cho việc phân định quyền và nghĩa vụ về đất đai của các đối tượng liên quan trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản không phải hoàn toàn do cơ chế, chính sách về bất động sản chưa minh bạch mà còn do việc thực thi các quy định pháp luật về bất động sản của các cơ quan Nhà nước còn chậm trễ và không nhất quán. Nguyên nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng bộ giữa các ban ngành, vấn đề con người và năng lực của cán bộ trong các cơ quan Nhà nước đang là điều đặt ra cho cải cách hành chính nói chung và đổi mới hành chính trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Do đó, về những vấn đề này kiến nghị UBND thành phố tiếp tục chỉ đạo các sở ban ngành phải khắc phục, đổi mới và thường xuyên thực hiện công tác kiểm tra, đôn đốc và giải quyết các vướng mắc nNy sinh liên quan đến thị trường bất động sản như vấn đề giải tỏa, đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, .... - Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng chính sách và tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản đơn thuần phục vụ cho nhu cầu nhà ở của người dân và hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản làm cơ sở để các ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản một cách hợp lý. Hoàn thiện hệ thống giám sát ngân hàng theo các hướng: Nâng cao chất lượng phân tích tình hình tài chính và phát triển hệ thống cảnh báo sớm những tiềm Nn trong hoạt động của các TCTD, bao gồm việc phân tích báo cáo tài chính và xác định các “điểm” nhạy cảm; Xây dựng cách tiếp cận tới công việc đánh giá chất 81 lượng điều hành rủi ro trong nội bộ các TCTD; Nâng cao đòi hỏi kỹ thuật trong việc trích lập dự phòng rủi ro. Ngân hàng nhà nước cũng cần có quy định về mức cho vay tối đa của một ngân hàng, quy định về việc góp vốn liên đầu tư ra bên ngoài, tránh tình trạng các ngân hàng đầu tư quá nhiều vào kinh doanh chứng khoán như thời gian qua, gây rủi ro lớn cho ngân hàng. Ngoài ra, phải kể đến vai trò điều tiết vĩ mô của Ngân Hàng Nhà Nước. Ngân Hàng Nhà Nước nên có những dự báo về thị trường và đưa ra chính sách phù hợp vừa hướng dẫn vừa định hướng cho các Ngân hàng thương mại thực hiện. Hiệu quả của các giải pháp còn tùy thuộc nhiều vào tình hình thực tế các khoản vay bất động sản của Ngân hàng, nếu các khoản vay tốt, tiềm lực tài chính của ngân hàng mạnh thì sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn này. Nhưng cần lưu ý là phải thực hiện đồng loạt nhiều biện pháp từ khâu quản lý tốt khoản vay, đánh giá khách hàng, tích cực đôn đốc thu hồi nợ, các biện pháp thỏa thuận với khách hàng để xử lý khoản vay kết hợp với các giải pháp nói trên nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro xảy ra, tránh một cuộc khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản. Kết luận chương 4 Ở chương này, tác giả đưa ra những nguy cơ tiềm Nn trong hoạt động tín dụng bất động sản và đánh giá triển vọng của thị trường bất động sản cũng như tín dụng bất động sản trong thời gian tới. Đồng thời, tác giả đưa ra một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng trong cho vay bất động sản. Trong đó tập trung vào đề nghị các ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay chặt chẽ, tránh cho vay chạy theo tình trạng bong bóng bất động sản; thành lập bộ phận định giá bất động sản, định kỳ đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo; thành lập công ty kinh doanh bất động sản; quản trị rủi ro ngân hàng, nhất là rủi ro về lãi suất, rủi ro thanh khoản …; nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán và kiểm soát nội bộ; đồng thời có chính sách kiểm tra sau cho vay, cơ cấu lại nợ cho phù hợp với khả năng của khách hàng. 82 KẾT LUẬN CHUNG Mặt dù cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ khó có thể ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng Việt nam do các Ngân hàng Việt nam không sở hữu các chứng khoán bất động sản, do đó không phải gánh chịu các khoản lỗ gây ra từ việc giảm giá loại chứng khoán phái sinh này. Tuy nhiên, chỉ số giá bất động sản Việt nam có đường nét giống với xu hướng thị trường bất động sản tại Mỹ trong thời gian qua, với sự tăng trưởng đột biến vào năm 2007 và bắt đầu đổ dốc kể từ Quý II năm 2008 đến nay. Cùng với đó là dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng Việt nam là tương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản cho thấy nguy cơ về một cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trong tương lai. Vì vậy, các ngân hàng cần có chính sách, giải pháp thích hợp như cơ cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán. Về lâu dài Ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có những bộ phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có những dự báo về thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm túc các quy định của Ngân hàng nhà nước, của chính ngân hàng, có chính sách về quản trị rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập và dự phòng rủi ro đúng, đủ khi cho vay vào lĩnh vực này.