Đề tài Nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản.Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản. Điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được” .Như vậy, BĐS trước hết là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ bị thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép… 1.2 Phân loại bất động sản: Có nhiều cách phân loại BĐS.Chúng ta xét theo hai cách phân loại như sau: Thứ nhất phân theo yếu tố cấu thành nên BĐS thì BĐS được chia thành các loại sau: Đất đai + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã xác định được chủ quyền; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo dời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao… + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… + Các tài sản khác do pháp luật qui định. Thứ hai phân loại theo mục đích sử dụng BĐS thì BĐS được chia thành 5 loại BĐS nhà ở : Bao gồm các công trình nhà ở trên đất hay cả những căn hộ chung cư cao tầng. BĐS cửa hàng thương mại dịch vụ: đó chính là các chợ, trung tâm thương mại, các khách sạn … BĐS Văn phòng: đây là các bất động sản được dùng để làm văn phòng đại diện cho các công ty, các cơ quan hành chính, các chi nhánh ngân hàng … BĐS Công nghiệp: Là bất động sản được sử dụng trong sản xuất công nghiệp.Đó chính đất đai được dùng để xây dựng các khu công nghiệp, các nhà xưởng, các kho, các bãi bến, các công trình khai thác hầm mỏ …. BĐS Nông nghiệp : Là bất động sản được dùng trong sản xuất nông nghiệp.Bao gồm đất sử dụng mục đích trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy hải sản,làm muối, trồng rừng và sử dụng để nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đặc điểm và phân loại bất động sản Văn phòng cho thuê : 2.1 Đặc điểm BĐS Văn phòng cho thuê BĐS Văn phòng cho thuê mang đầy đủ các đặc điểm của bất động sản đó là: Thứ nhất, là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS văn phòng cho thuê luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS. Với chức năng là dùng để làm văn phòng cho các công ty, các doanh nghiệp, các tổ chức tài chính, các văn phòng giao dịch, vì vậy đối với Văn phòng cho thuê thì vị trí chiếm vai trò quan trọng nhất.Thường thì các Văn phòng cho thuê được đặt ở trung tâm thành phố, giao thông vận tải thuận lợi, khả năng tiếp cận tốt, khoảng các đến các trung tâm văn hoá, chính trị, kinh tế xã hội … là gần.Ta có thể thấy ở Hà Nội các dự án xây dựng văn phòng cho thuê đều nằm ở những vị trí rất “đẹp”. Ví dụ Viet Town nằm ở đường Thái Hà- Đống Đa, hay Vincom city tower nằm ở đường Bà Triệu thuộc quận Hai Bà Trưng, hay Opera business Center nằm ở ngay phố Tràng Tiền thuộc quận Hoàn Kiếm… Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…).Những toà nhà có văn phòng cho thuê được đầu tư vốn rất lớn, đối với người chủ đầu tư tính lâu bền của những văn phòng cho thuê là rất quan trọng. Nó mang tính chất ổn định đối với các đối tượng thuê văn phòng và mang tính chất lợi nhuận đối với người cho thuê.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS. Thứ ba, là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo … của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hóa BĐS. Thứ tư, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê mang yếu tố thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Đối với bất động sản Văn phòng cho thuê không mang tính thị hiếu cao hay tâm lý xã hội như đối với nhà ở.Tuy nhiên nó cũng là một đặc điểm không thể bỏ qua. Mỗi lĩnh vực, mỗi ngành nghề đều chọn cho mình những văn phòng cho thuê khác nhau để đáp ứng những nhu cầu cần thiết, và tâm lý chung của người đi thuê văn phòng đó là có một vị trí thuận tiện trong kinh doanh, trong giao dịch, trong các cuộc họp … Thứ năm, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lấn nhau và với các bất động sản khác.Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia.Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó. Thứ sáu, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Ta thấy, cũng như những hàng hoá bất động sản khác, thứ nhất: Văn phòng cho thuê có giá trị rất lớn vì vậy để có thể quản lý được hàng hoá này một cách bảo đảm an toàn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất; thứ hai: hàng hoá Văn phòng cho thuê có mối liên quan chặt chẽ với đất đai, đất đai là địa điểm để hình thành hàng hoá này. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người đứng ra thay mặt quản lý, và công cụ nhà nước dùng để quản lý ở đây chính là pháp luật.Vì vậy ta có thể hiểu được tại sao Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lớn của chính sách pháp luật Thứ bảy, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.Đặc biệt nguồn cung về hàng hoá Văn phòng cho thuê là rất lớn, như vậy muốn cạnh tranh được trên thị trường thì năng lực của người quản lý toà nhà có văn phòng cho thuê rất quan trọng. Điều đó tác động đến chất lượng, đến giá cả, đến khách hàng, …là rất nhiều 2.2 Phân loại Văn phòng cho thuê: Trên thị trường hình thành các phân khúc Văn phòng cho thuê, được phân theo các hang A, B, C.Cụ thể được phân thành như sau: Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớn sàn không cột, sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấm hiệu quả. Có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn. Có tổng diện tích trên 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặc thấp hơn. Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất lượng thấp hơn. Ngoài ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn. Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B. Nhưng yêu cầu cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 35 giây hoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày, chìa khóa điều khiển hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, không gian chất lượng tốt. Đối với mỗi lĩnh vực khác nhau thì người ta sẽ chọn cho mình một văn phòng làm việc hợp lý về diện tích giá cả, chất lượng.Ví dụ :các Văn phòng đại diện ở Việt Nam của các tổ chức lớn thế giới như Ngân hàng Thế giới (WB), Liên minh châu Âu (EU), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF)… đều chọn văn phòng của mình đó là toà nhà hạng A cao cấp.Hay các công ty vừa và nhỏ, thì người ta lại lựa chọn cho mình những văn phòng giá cả hợp lý,vừa đủ cho nhu cầu của công ty đó là những văn phòng hạng B hay C Cung – Cầu và giá cả Văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội Cung BĐS Văn phòng cho thuê Khái niệm Cung Văn phòng cho thuê : Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.Hàng hóa bất động sản cụ thể ở đây là văn phòng cho thuê Như vậy cung BĐS trước hết là hàng hoá BĐS tham gia trên thị trường, hay nói cách khác là tham gia vào hoạt động kinh doanh trên thị trường Điều kiện hình thành Cung bất động sản Văn phòng cho thuê: Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh tại khoản 1 Điều 6, Luật Kinh doanh BĐS.Bao gồm: - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; - Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. Theo khoản 1 điều 7 luật kinh doanh BĐS nhà công trình xây dưng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: - Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; - Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đó qua sử dụng theo yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; - Không có tranh chấp về quyền sở hữu - Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đó có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đó được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đó được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 1.3 Đặc điểm Cung bất động sản Văn phòng cho thuê : Cung BĐS văn phòng cho thuê là cung về một loại hàng hoá đặc biệt.Nó có những đăc điểm rất đặc thù so với các loại hàng hoá thông thường khác.Điều này bắt nguồn từ những đặc điểm của hàng hoá BĐS.Tuy nhiên đặc điểm nổi bật của cung văn phòng cho thuê trên thị trường BĐS đó là: cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.Việc tăng cung thường mất thời gian cho việc tạo lập như tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp,các thủ tục pháp lý phức tạp khác…Thời gian xây dựng văn phòng cho thuê dài nên khả năng điểu chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu, dự báo nếu không dễ nảy sinh tình trang mất cân bằng cung cầu.Nói cách khác, tổng cung BĐS văn phòng cho thuê rất ít co giãn, đặc biệt với giá.Do đó đường cung BĐS là một đường dốc. Thậm chí, cả đường cung và cầu BĐS đều là đường dốc do không co giãn với giá và độ dốc của đường cung vẫn lớn hơn đường cầu. 1.4 Nguồn Cung BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường: Đối tượng cung chủ yếu của bất động sản văn phòng cho thuê đó chính là các cá nhân trong nước, các tổ chức, tư nhân trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức nước ngoài… Nguồn vốn để xây dựng chính là do cổ đông đóng góp, hoặc là vay ngân hàng, hoặc liên kết với tổ chức nước ngoài. Sự tham gia của nhà nước đối với cung bất động sản văn phòng cho thuê là rất ít. Qua đặc điểm trên ta có thể đánh giá khả năng cung của thị trường :Vì thị trường bất động sản văn phòng cho thuê chủ yếu là các cá nhân, các tổ chức, tư nhân... tham gia nên khả năng phát triển, mở rộng của nguồn cung là rất lớn .Vì vậy luôn đáp ứng được chất lượng tốt cho các văn phòng cho thuê và khả năng bắt kịp được nhu cầu của thị trường là nhạy bén.Đây là một điểm rất quan trọng đối với khả năng cung trên thị trường của bất động sản văn phòng cho thuê.Các nhà đầu tư luôn luôn đặt vấn đề lợi nhuận tối đa lên hàng đầu, nên việc xây dựng các văn phòng cho thuê luôn được đảm bảo chất lượng, đáp ứng nhu cầu khách hàng. Chúng ta có thể thấy rõ điều này qua thực tế hiện nay về thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội.Thống kê sơ bộ cho thấy: tính đến thời điểm cuối năm 2008 thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện có khoảng 12 toà nhà văn phòng loại A với khoảng 116.000m2 sàn ,38 toà nhà hạng B với tổng diện tích hơn 300.000 m2 văn phòng cho thuê cung cấp cho thị trường. Có rất nhiều tòa nhà đang được xây dựng như VNPT Phạm Hùng, 671 Hoàng Hoa Thám, Vinaconex Building, Ngoc Khanh Plaza, CEO Tower Phạm Hùng,… Hứa hẹn một nguồn cung rất lớn trên thị trường văn phòng cho thuê. Theo thống kê văn phòng hạng A của Hà Nội gồm các toà nhà lớn sau: ST Tên Vị trí Tầng Năm hoàn thành Diện tích (m2) 1 Metropole Centre 56 Lý Thái Tổ Hoàn Kiếm HN 4 tầng 1996 5608 2 Hanoi Tower 49 Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm HN 12 tầng 1997 9000 3 Central Building 31 Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm HN 7 tầng 1995 3650 4 63 Lý Thái Tổ 63 Lý Thái Tổ, Hoàn Kiếm HN 8 tầng 1998 6740 5 International Centre 17 Ngô Quyền, Hoàn Kiếm Hn 8 tầng 1995 6500 6 Daeha Centre 360 Kim Mã, Ba Đình HN 18 tầng 1996 18540 7 Press Club 59A Lý Thái Tổ, Hoàn Kiếm HN 4 tầng 1997 1020 8 Sun Red River 23 Phan Chu Trinh, Hoàn Kiếm HN 15 tầng 1999 13460 9 Vietcombank 198 Trần Quang Khải, Hoàn Kiếm HN 22 tầng 2001 19560 10 Opera Business Centre Lý Thái Tổ, Hoàn Kiếm HN 9 2007 3550 11 Suncity Building Hai Bà Trưng 13 2008 5000 12 Pacific Place 83B, Lý Thường Kiệt, Hà Nội 3 tầng VP 2007 18854 Tổng 12 116.482 (Theo Tính đến cuối năm 2008, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 400 nghìn m2 sàn Văn phòng cho thuê.Có thể kể đến các tòa nhà cao ốc hạng B như Viet Tower ở số 1 Thái Hà, Vincom City Tower ở 191 Bà Triệu, Vigacerla Tower nằm ở Mễ Trì – Từ Liêm, Hà Thành Plaza ở 102 Thái Thịnh ...Ước tính, trong năm 2009, thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội sẽ được bổ sung 175.000m2 văn phòng hạng A và B cung mới ra thị trường, trong đó có BIDV Tower tại 194 Trần Quang Khải với 16.000 m2, Capital Tower ở 109 Trần Hưng Đạo với 23.000m2, 18.000m2 từ toà tháp CEO ở đường Phạm Hùng, Vinaconex Tower ở 34 Láng Hạ là 10.500m2; CMC Tower: 19.000 m2...Tính đến cuối năm 2009, tổng số nguồn cung văn phòng hạng A và B trên thị trường Hà Nội dự đoán vào khoảng 615.000 m2. Ngoài ra, hiện nay trên thị trường còn xuất hiện cung về một hình thức văn phòng khá mới mẻ đó là “Văn phòng ảo”.Những công ty cung cấp dịch vụ này đang được nhiều doanh nghiệp lựa chọn là Regus, G-Office, Văn phòng trọn gói...Khi sử dụng dịch vụ này, khách hàng không phải chuyển đồ đạc, trang thiết bị đến mà chỉ đặt biển hiệu, logo của công ty mình tại đó.Ngoài ra, doanh nghiệp không cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực. Bộ phận nhân sự của "văn phòng ảo" sẽ trả lời điện thoại, nhận fax, email và các giấy tờ liên quan với tư cách là thư ký của công ty. Sau đó, tất cả những thông tin này sẽ được gửi đến tận nơi cho khách hàng. Công ty cổ phần Văn phòng trọn gói là công ty đầu tiên mở ra xu hướng cho thuê "văn phòng ảo" tại Hà Nội. Hiện nay ở Hà Nội có 6 công ty kinh doanh văn phòng trọn gói và có dịch vụ “văn phòng ảo” Dự báo về cung tiềm năng ở Hà Nội, theo nhận định của Công ty Colliers International (xếp thứ 12 trong danh sách Top 100 công ty được công nhận trên thế giới dẫn đầu về tư vấn và cho thuê dịch vụ), từ nay đến năm 2012, tỉ lệ xây dựng văn phòng cao tầng hơn sẽ được tập trung xây dựng tại quận Cầu Giấy, nơi cho phép xây dựng các toà nhà cao hơn so với toà nhà chỉ được phép xây 8 – 10 tầng ở quận Hoàn Kiếm. Theo đó, cùng với công trình toà tháp Keangnam cao 65 tầng trên đường Phạm Hùng, năm 2011 dự báo có khoảng 91.000 m 2 văn phòng hạng A được đưa vào thị trường.Và dự đoán nguồn cung mới sẽ tăng gấp 3 lần tại Hà Nội trong vòng 3 năm tới, khoảng 65% trong tổng cung này ở xa trung tâm.Riêng khu vực trung tâm hành chính, những vấn đề về giấy phép sẽ làm giảm nguồn cung mới, tỷ lệ chỗ trống sẽ tiếp tục giảm xuống dưới 20% nhưng không còn diện tích nào cho việc mở rộng. 2. Cầu văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội 2.1Khái niệm Cầu BĐS văn phòng cho thuê: Cầu BĐS trên thị trường là toàn bộ số lượng hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng muốn mua, muốn thuê và có khả năng trả ở các mức giá khác nhau trong khoảng thời gian nhất định.Hàng hóa cụ thể ở đây là Văn phòng cho thuê. Như vậy để cung và cầu có thể gặp nhau thì có những yêu cầu sau: + Người chủ sở hữu văn phòng không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu cho thuê, tức là sẵn sàng chuyển giao văn phòng đó cho người khác +Văn phòng đó phải đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận +Giá thuê phù hợp với khả năng thanh toán của người đi thuê + Có một thị trường để người cho thuê và người đi thuê gặp nhau 2.2 Đặc điểm đối tượng cầu : Nhu cầu về văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội chủ yếu là các công ty tư nhân, các doanh nghiệp nước ngoài, các tổ chức, các tập đoàn kinh tế đầu tư vào Việt Nam, các tổ chức tài chính …Các doanh nghiệp nhà nước có nhu cầu văn phòng cho thuê là rất ít bởi vì hầu như các doanh nghiệp này được nhà nước cấp đất để xây dựng trụ sở.Đối tượng cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội là rất đa dạng. Do vậy những tiêu chuẩn, những yêu cầu đối với văn phòng là khác nhau tuỳ theo mục đích sử dụng và đặc điểm từng lĩnh vực Khả năng cầu: Nhu cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội là rất lớn. Những năm trước đây, khi Việt Nam bắt đầu gia nhập WTO thì nhu cầu văn phòng cho thuê ở Hà Nội rất cao. Riêng cuối năm 2008 cho đến nay, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính trên thế giới nên nhu cầu về văn phòng cho thuê đã giảm. Tuy nhiên trong dài hạn thì khả năng cầu của văn phòng cho thuê vẫn phát triển cao. 2.3 Tình hình Cầu văn phòng cho thuê trên thị trường Hà Nội Ta có thể thấy bảng tho kê theo nguồn CBRE – công ty chuyên về quản lý, tư vấn bất động sản Việt Nam Ta có thể điểm qua tình hình các năm về cầu BĐS văn phòng cho thuê trong các năm gần đây. Năm 2007: Tính đến hết quý I, 101.695 m2 văn phòng loại A tại Hà Nội đã cho thuê hết và chỉ còn khoảng 1.297 m2 còn trống, trong đó có gần 1.000 m2 thuộc toà nhà Metropole Business Centre. Nhưng toà nhà này đang chuyển từ văn phòng thành khách sạn, nên thực tế không còn văn phòng loại A nào còn trống.Vì nhu cầu lớn nên các toà nhà vừa đi vào hoạt động đã không còn chỗ trống.Toà nhà Opera Business Centre trước cửa Nhà hát Lớn đã cho thuê hết trước khi khai trương.Tương tự, các doanh nghiệp, đại sứ quán cũng thuê hết toàn bộ 18.000 m2 của cao ốc Pacific Place trên đường Lý Thường Kiệt. Hà Nội có thêm 18.820 m2 văn phòng loại A mới đi vào hoạt động, nhưng đã được lấp đầy. Theo nhận định của CBRE Việt Nam, hệ số sử dụng các văn phòng hạng A và B vẫn ở mức cao, gần 100%. Cầu về văn phòng hạng A vẫn tiếp tục tăng xuất phát từ nhu cầu thành lập văn phòng mới của các công ty đa quốc gia, sự mở rộng văn phòng của các công ty Việt Nam.Vì các cao ốc loại A không còn chỗ trống, nên những khách hàng có nhu cầu mở rộng văn phòng buộc phải chuyển hướng sang thuê văn phòng ở các cao ốc hạng B, khiến thị trường này cũng hết chỗ. Trong tổng số 142.509 m2 văn phòng loại B tại Hà Nội, có tới 99% đã được lấp đầy. Năm 2008: Nhìn chung cầu về Văn phòng cho thuê sang năm 2008 vẫn giữ nguyên như năm 2007.Hầu như không có thêm nguồn cung văn phòng hạng A. Chỉ có thêm tòa nhà Sun City trước khi khai trương thì đã được khách đặt thuê chỗ gần hết từ trước.Trong quý III, theo khảo sát của một số công ty kinh doanh bất động sản cho thấy, không có nhiều giao dịch cho thuê văn phòng phân khúc hạng A. Sở dĩ giao dịch ở phân khúc hạng A gần như không có bởi tỷ lệ diện tích còn trống vẫn giữ ở mức thấp.Về văn phòng hạng B và C, trong năm trên địa bàn Hà Nội có hai tòa văn phòng hạng B King Đô Building cung cấp 4.000 m2 diện tích văn phòng và Military Bank Building cung cấp 8.000 m2 diện tích văn phòng đi vào sử dụng.Tuy nhiên, do hai tòa văn phòng nằm ngoài trung tâm thành phố nên nhìn chung nguồn cung văn phòng cao cấp ở Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu. Năm 2009: Bước sang năm 2009 có thể thấy thực sự khủng hoàng tài chính Mỹ đã có ảnh hưởng rõ rệt đến kinh tế Việt Nam, cụ thể là thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội. Đến cuối Qu‎ý I/2009, theo báo cáo của CBRE giá thuê văn phòng hạng A giảm 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống còn 49 USD/m2, tỷ lệ trống tăng lên 2,6%. Còn đối với văn phòng hạng B và C hàng chục nghìn m2 ở các khu vực của Hà Nội phải để trống, chiếm tỷ lệ hơn 10%. Không chỉ những tòa nhà tại các quận ven để trống, mà ngay cả những tòa nhà hạng B (được đầu tư khá tốt, giá trung bình từ 35 đến 45 USD một tháng), ở khu Hoàn Kiếm cũng còn rất nhiều diện tích có thể thuê, lên đến cả chục nghìn m2. Mặc dù thị trường văn phòng cho thuê đã hạ nhiệt rất nhiều so với năm 2008 nhưng các doanh nghiệp vẫn đang cố gắng cắt giảm chi phí một cách tối đa nên đã có sự lựa chọn đến các công ty cung cấp dịch vụ Văn phòng ảo, hết quý I hầu như các văn phòng ảo ở Hà Nội cũng được thuê hết.Sang quý II diện tích văn phòng trống tại Hà Nội đạt tỉ lệ cao, khi mà các tòa nhà hạng B tỉ lệ trống lên tới 21,8% và các tòa nhà hạng A là 2,84% thì người đi tìm thuê vẫn rất nhiều. Tuy nhiên, cung cầu không thể gặp nhau do một bên không chịu hạ giá còn một bên không thể nâng giá thuê vì khó khăn.Và hiện nay giá thuê đang ở mức khoảng 70% so với thời điểm sốt giá năm 2008 và tỉ lệ trống đã giảm đối với các văn phòng hạng B mức giảm xuống còn 13% và tỉ lệ trống văn phòng hạng A còn 2%.Để dự án văn phòng cho thuê đầy khách, ngoài yếu tố cần là vị trí,  các chủ đầu tư nên chú trọng nhiều hơn đến tính chuyên nghiệp trong việc marketing, quản lý các tòa nhà văn phòng của mình, vì đã qua thời điểm khách hàng phải xếp hàng để được thuê văn phòng. Ta có thể nhận thấy trong năm qua, thị trường văn phòng cho thuê trở nên ảm đạm bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu buộc rất nhiều tập đoàn quốc tế hoãn kế hoạch thâm nhập hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam, khả năng chi trả của nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp.Hơn nữa, một số công ty lớn trong nước đã tự xây trụ sở cho mình cùng với diện tích cho thuê lớn.Điều này đã ảnh hưởng đến nhu cầu và mặt bằng giá thuê của thị trường Theo đánh giá của Công ty CBRE, trong năm 2009, thị trường BĐS Văn phòng cho thuê ở Hà Nội sụt giảm về giá, đây không phải là tin vui cho các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, song CBRE cho rằng đây là sự điều chỉnh cần thiết để hấp dẫn khách thuê và kích thích kế hoạch mở rộng kinh doanh (thuê văn phòng...) của các doanh nghiệp lớn một khi tình hình kinh tế thế giới được cải thiện. Dự báo trong tương lai khách hàng kể cả các công ty nước ngoài đều xu hướng lựa chọn văn phòng hạng B, C với các mức giá thuê vừa phải, trung bình từ 25- 30 USD/m2/tháng. Một số lựa chọn các tòa nhà xa trung tâm thành phố để hưởng các mức giá mềm hơn. Hơn nữa xu hướng tự xây cao ốc văn phòng của các công ty lớn trở nên phổ biến hơn. Các tập đoàn lớn của Việt Nam như Petro Vietnam, VNPT, EVN, Vinashin, các Ngân hàng…đều hết sức bận rộn với các dự án xây dựng trụ sở văn phòng của riêng mình. 3. Giá cả văn phòng cho thuê Khái niệm về giá thuê Bất động sản: Giá thuê Bất động sản là giá được xác định cho thuê Bất động sản trong thời gian nhất định.Mức giá này thường được tính theo năm hoặc tháng thuê.Tùy thuộc cam kết trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên đi thuê trong hợp đồng thuê tài sản nhà đất mà mức thuê có thể khác nhau đối với những tài sản nhà đất tương tự nhau. Các yếu tố cấu thành giá cho thuê Văn phòng : Có các yếu tố chính sau cấu thành nên giá cho thuê của BĐS: - Giá trị hiện thời của BĐS văn phòng Giá trị hiện thời cuả BĐS văn phòng là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá cho thuê của BĐS, BĐS nào có giá trị càng cao, hay tổng luồng thu nhập càng cao thì giá cho thuê càng cao.Bao gồm cấu thành chi phí kết tinh và tự thân của BĐS và mức sinh lợi hiện tại và triển vọng của lĩnh vực văn phòng - Tỷ suất sinh lợi đầu tư đó là lãi suất tiết kiệm hoặc tỷ suất hoạt động từ đầu tư khác. - Chi phí vận hành: bao gồm các chi phí quản lý, điều hành BĐS; các chi phí để sửa chữa, bảo dưỡng, bảo hiểm các hệ thống kỹ thuật trong toà cao ốc văn phòng … - Quy luật cung - cầu: giá cho thuê BĐS cũng như giá các loại hàng hoá khác được xác định dựa trên quy luật cung cầu. - Các điều khoản trong hợp đồng thuê về việc thực hiện thanh toán tiền thuê và các loại hình cho thuê. - Yếu tố tâm lý Giá tâm lý là giá có được từ cảm giác thoả mãn của khách hàng khi quyết định thuê BĐS, do đó sẽ khiến giá cho thuê sai lệch so với giá trị. Nếu tâm lý được thoả mãn, ưng ý thì sẽ thuê kể cả với giá cao hơn. Phụ thuộc: + Thoả mãn các tiêu chuẩn chung và các quan niệm của xã hội + Yếu tố lịch sử của bất động sản + Quan niệm, đặc tính cá nhân + Quan niệm đẳng cấp xã hội + Tâm lý đám đông: hiểu biết càng thấp, thông tin càng ít thì sẽ càng ảnh hưởng đến tâm lý đám đông… Các yếu tố này có thể làm tăng, giảm giá cho thuê bất động sản. Thực trạng về giá văn phòng cho thuê trên thị trường Khi thị trường biến động thì giá của hàng hóa sẽ có sự thay đổi và giá của Văn phòng cho thuê cũng vậy.Ta có thể thấy điều này qua các năm như sau: Năm 2007 được đánh giá là năm của thị trường văn phòng cho thuê.Khi cầu văn phòng cho thuê tăng đột biến.Hầu hết các tòa nhà đều được lấp đầy. Mức giá cho thuê của văn phòng hạng A trung bình là 35USD/m2/tháng có Hạng B là khoảng 23 USD/m2/tháng chưa bao gồm thuê giá trị gia tăng. Năm 2008: đầu năm 2008 thị trường vẫn trong tình trạng sốt giá. Trong năm 2007, giá thuê trung bình văn phòng hạng A khoảng 35 USD/m2/tháng, nhưng đầu năm 2008 giá văn phòng cho thuê tăng lên nhanh chóng. Trong quý II, mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A là 51 USD/m2/tháng, tăng 9,8% so với quý I/2008 trong khi mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng B là 35 USD/m2/tháng, tăng 11% so với quý I/2008. Giá thuê văn phòng hạng A ở một số vị trí đẹp đã đạt mức 69,5 USD/m2/tháng, hạng B là 42 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng C tăng nhẹ, dao động ở mức 20 USD/m2/tháng - 30 USD/m2/tháng.Vào nửa cuối năm 2008, khủng hoảng kinh tế bùng nổ, thị trường văn phòng tại Hà Nội rơi vào cảnh trầm lắng, giá thuê đã giảm 25%.Giá thuê các văn phòng hạng tốt nhất là 66 USD mỗi m2, giữ nguyên như mức trước đây.Văn phòng có giá 20-26 USD mỗi m2 được tìm thuê nhiều nhất, doanh nghiệp tìm thuê đều thuộc loại vừa và nhỏ.Tuy nhiên, ở mức giá này, không phải văn phòng nào cũng đáp ứng được các yêu cầu của người cần thuê.Theo thống kê của hãng quản lý bất động sản Savills cũng cho thấy, mức tăng trưởng về văn phòng có giá trên dưới 30 USD mỗi m2 mỗi tháng đã chậm lại, chỉ đạt 7%.Con số của những tháng đầu năm là 11%. Năm 2009: Khi nền kinh tế lâm vào suy thoái toàn cầu, các doanh nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi đó nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá thuê văn phòng giảm mạnh.Ngay tại Hà Nội, nơi được coi là có “truyền thống” giữ giá, thì giá thuê văn phòng cũng đã giảm từ 10-20%. Giá thuê văn phòng hạng A ở khu vực Hà Nội giảm không đáng kể, lúc này dao động ở 47-49 USD/m2/tháng, giảm khoảng 8% so với hồi cuối năm 2008.Giá thuê văn phòng hạng B tiếp tục giảm, xuống còn 33 USD/m2 trong hai quý đầu năm 2009, giảm 5% so với cùng thời điểm năm 2008. Các công ty chuyên về bất động sản nhận định, khách thuê văn phòng ngày càng trở nên "cân nhắc" hơn với giá thuê.Điểm đáng chú ý là đang có một lượng không nhỏ khách hàng quan tâm văn phòng hạng C, hầu hết mới hoặc vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.Ngoài ra như phân tích ở trên thì có một nguồn cung văn phòng khá hấp dẫn xuất hiện trong giai đoạn này đó là “Văn phòng ảo” với giá cho thuê khoảng 200USD/tháng. Khi phân tích về xu hướng biến động giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội ta có thể thấy rõ hai nguyên nhân chính tác động đến mặt bằng giá chung đó là: nguồn Cung dồi dào trên thị trường và nguyên nhân thứ 2 đó là khủng hoảng tài chính toàn cầu III. Các nhân tố tác động đến thị trường văn phòng cho thuê và dự báo xu hướng thị trường Các nhân tố tác động đến thị trường văn phòng cho thuê: Thị trường BĐS văn phòng công sở hiện nay đang phát triển mạnh mẽ cả về quy mô và chất lượng như đã nói ở trên.Tuy nhiên cũng giống như thị trường của các loại hàng hoá khác, thị trường BĐS văn phòng công sở cũng chịu sự chi phối, tác động của nhiều nhân tố trong quá trình phát triển của nó. Tình hình phát triển kinh tế xã hội: Trong nền kinh tế tăng trưởng phát triển, các doanh nghiệp đều có nhu cầu muốn mở rộng quy mô sản xuất, thành lập văn phòng giao dịch ở nhiều nơi mà đặc biệt là ở những trung tâm lớn. Lúc này thị trường văn phòng phải tăng lên cả về quy mô và chất lượng để đáp ứng đủ nhu cầu của phát triển kinh tế.Cụ thể như năm 2007 và năm 2008, cầu về văn phòng cho thuê tăng đột biến khiến các nhà đầu tư phải có những biện pháp để tăng nguồn cung trên thị trường nhanh chóng, đáp ứng đươc nhu cầu khách hàng.Bên cạnh đó khi nền kinh tế suy thoái thì nhu cầu về văn phòng giảm. Điển hình như các quý vừa qua của năm 2009 mặc dù giá thuê văn phòng giảm nhưng tỷ lệ trống ở các văn phòng vẫn cao.Bởi vì lúc này nhiều doanh nghiệp đã cắt giảm chí phí riêng trong đó có chi phí về văn phòng. 1.2 Quy mô, tốc độ tăng số lượng người làm việc trong các cơ quan hành chính, văn phòng Nền kinh tế chúng ta hiện nay đã và đang thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá.Những công việc lao động thủ công dần dần được thay thế bằng các dây chuyền máy móc hiện đại.Đặc biệt ở các thành phố lơn như Hà Nội.Tỷ trọng lao động trong nông nghiệp ngày càng giảm, tỉ trọng lao động trong công nghiệp và dịch vụ tăng nhanh.Lúc này nền kinh tế càng phát triển theo hướng tri thức, càng có nhiều người lao động trí óc nhiều hơn.Hàng loạt các chi nhánh ngân hàng mở ra, các công ty thành lập nhiều hơn.Hút lượng lao động vào khu vực này lớn cho nên nhu cầu thuê văn phòng ngày càng nhiều.Điều này được giải thích rõ nét nhất đó chính là vào giai đoạn năm 2007 khi mà Việt Nam bắt đầu gia nhập WTO.Hàng loạt các công ty được mở ra và lượng người tham gia vào các cơ quan hành chính tăng nhanh chóng, và bỗng nhiên lượng cung Văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội không thể đáp ứng được.Chúng ta có thể thấy cầu về Văn phòng cho thuê giai đoạn này rất cao.Và bây giờ, có thể nói do xu hướng tăng lượng người làm việc trong lĩnh vực hành chính cho nên đã ảnh hưởng đến lượng cung Văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội. 1.3 Sự gia tăng của các cơ sở hoạt động kinh tế - xã hội Trong nền kinh tế - xã hội hiện nay, khi công nghiệp và dịch vụ đang trở thành nghành chính trong nền kinh tế quốc dân.Rất nhiều công ty tên tuổi trên thế giới, các công ty lớn trong nước mở rộng thị trường.Mỗi một lĩnh vực đều cần có địa điểm để công tác và làm việc.Với xu thế phát triển chung của nền kinh tế, nhiều lĩnh vực mới gia nhập thị trường nên nhu cầu về văn phòng cho mỗi một lĩnh vực ngày càng tăng lên.Chúng ta có thể thấy rõ điều này tại thị trường Văn phòng cho thuê tại Hà Nội.Cùng với xu thế phát triển chung, Hà Nội đang ngày càng phát triển.Hàng loạt các trụ sở ngân hàng, các công ty, các trụ sở… đang mọc lên.Đây là một minh chứng về sự phát triển và phần nào đã làm đẹp hơn cho thủ đô, góp phần vào sự phát triển chung của đất nước. 1.4 Chất lượng và khả năng đáp ứng của các văn phòng Khi mà nhu cầu sử dụng văn phòng ngày càng cao, lượng văn phòng hiện tại chưa thể đáp ứng được yêu cầu cả về số lượng và chất lượng thì trong thời gian tới nhu cầu xây dựng mới và bổ sung nâng cấp các văn phòng hiện tại là rất lớn. Bên cạnh đó yếu tố diện tích cũng ảnh hưởng đến việc xây dựng, bổ sung nâng cấp văn phòng mới.Với mỗi lĩnh vực với những đặc điểm riêng trong hoạt động sẽ có nhu cầu về diện tích văn phòng khác nhau. Khi mà tiêu chuẩn về văn phòng chưa đáp ứng được thì nhu cầu có thêm văn phòng mới tăng lên.Chúng ta có thể thấy một thực trạng hiện nay đó chính là cung đang vượt quá cầu về Văn phòng cho thuê ở thị trường Hà Nội.Lúc này đây, vấn đề đặt ra đối với các chủ đầu tư, các người quản lý là làm sao gia tăng các dịch vụ đi kèm, chất lượng của các dịch vụ… thật phong phú, hợp lý, đáp ứng nhu cầu khách hàng và vẫn đảm bảo vấn đề lợi nhuận cho chủ đầu tư.Vậy sẽ là xu hướng chung cho các tòa nhà cao ốc Văn phòng trong tương lai ờ Hà Nội nói riêng và trên Việt Nam nói chung đó chính là nâng cao quyền lợi của khách hàng. 1.5 Sự mở rộng của giao lưu kinh tế quốc tế Khi nền kinh tế mở cửa thì sẽ thu hút được nhiều tập đoàn, các công ty lớn trên thế giới đầu tư vào Việt Nam khi đó nhu cầu về các văn phòng đại diện sẽ được tăng lên . Sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng FDI, Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu mở rộng văn phòng của các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam và sự mở rông quy mô hoạt động của các doanh nghiệp lớn Việt Nam là những nhân tố kích thích cầu thị trường này.Điều này thực sự rất rõ ràng ở thị trường Hà Nội.Như đã nói ở trên, Việt Nam gia nhập WTO đó chính là một bước tiến mới trong mở rộng giao lưu, hòa nhập nền kinh tế với nền kinh tế thế giới. Lúc này đây, hàng loạt công ty, chi nhánh được mở ra tại thị trường Hà Nội.Và nhu cầu thuê văn phòng tăng lên rõ nét.Hay trong thời kỳ khủng hoảng tài chính thế giới, thì điều này cũng thực sự tác động đến thị trường Văn phòng cho thuê trong nước.Đó chính là “hậu quả” của việc giao lưu kinh tế quốc tế.Qua đây ta có thể thấy sự mở rộng giao lưu kinh tế quốc tế thực sự ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường Văn phòng cho thuê ở Hà Nội Nhu cầu hiện tại của thị trường Cũng như bất kỳ một loại hàng hoá nào, việc quyết định bổ sung thêm nguồn văn phòng cho thuê như thế nào đều dựa trên nhu cầu hiện tại của thị trường.Thông qua việc nghiên cứu thị trường như dựa vào các chỉ số kinh doanh của thị trường văn phòng cho thuê, hiệu suất cho thuê, hiệu quả kinh doanh cao, cầu ổn định ...sẽ đưa ra các quyết định về số lượng, loại hình văn phòng cung ra thị trường.Ta cũng thấy rõ điều này ở thị trường Hà Nội qua một ví dụ rất đơn giản.Đó chính là những giai đoạn mà cầu về văn phòng cho thuê ở Hà Nội rất cao và cung không thể đáp ứng được, thì một vấn đề đương nhiên sẽ xảy ra đó chính là các nhà đầu tư sẽ tăng cung.Việc tăng cung này được thể hiện dưới nhiều hình thưc như biến các căn hộ chung cư thành Văn phòng cho thuê, hay hàng loạt dự án cao ốc ra đời… Qua ví dụ đơn giản trên ta có thể thấy được mối quan hệ giữa yếu tố này tới thị trường Văn phòng cho thuê ở Hà Nội là rất rõ nét. Những chủ trương chính sách của nhà nước Khác với các hàng hóa thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào Chính sách của Chính Phủ về các chế dộ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất. Góp phần định hướng cho thị trường BĐS phát triển theo mục tiêu kế hoạch mà nhà nước đặt ra. Sự tác động thể hiện ở những luật định mà nhà nước ban hành: Chính sách về tài chính, thuế, chính sách đền bù, giải tỏa, thu hồi đất, các quy định về môi giới, tư vấn BĐS… Những chính sách này có thể tác động: - Làm tăng cung BĐS thuộc khu vực Nhà Nước - Bảo đảm tính pháp lý cho thị trường BĐS giao dịch, chủ động tăng nguồn cung hợp lý. - …. Chính sách của Nhà Nước đối với phát triển và cải thiện nguồn cung về văn phòng cho thuê không phải là những hỗ trợ về đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát nhưng mối quan hệ trên thị trường mà thông qua các hoạt động về quy hoạch, thể chế hóa các quan hệ về văn phòng cho thuê đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.Vậy thì các chính sách này đã có những tác động như thế nào đối với thị trường Văn phòng cho thuê ở Hà Nội? Điều này được trả lời thông qua các dự án.Đó chính là các chính sách kích thích đầu tư như: giảm thuế, hỗ trợ lãi suất cho vay ưu đãi để kinh doanh, cho các nhà đầu tư thuê đất dài hạn với mức giá phù hợp, cấp giấy phép xây dựng cao ốc hợp lý…Và thực sự ngày nay thì hỉnh ảnh các nhà cao ốc ở Hà Nội đang dần mọc lên và đang góp phần làm cho Hà Nội trở nên khang trang và hiện đại. 2. Dự báo xu hướng Thị trường Văn phòng cho thuê: 2.1 Dự báo về giá Văn phòng cho thuê: Như nhiều loại hàng hóa khác trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế, giá văn phòng cho thuê đang giảm dần trước nhu cầu thị trường giảm và nguồn cung tăng lên.Sang năm 2010 với hàng loạt các dự án đang triển khai thì xu hướng cung vượt qua cầu vẫn diễn ra, giá vẫn còn có xu hướng giảm mạnh.Sự đi xuống của giá thuê văn phòng là do nguồn cung các cao ốc loại B và C tăng nhanh, trong khi nhu cầu bắt đầu co lại do các công ty có xu hướng cưỡng lại giá thuê đã lên quá cao. Cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu và những khó khăn về kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua cũng buộc các công ty phải tính toán lại ngân sách thuê văn phòng và trì hoãn các hoạt động mở rộng Với những công ty không chịu được giá thuê quá cao ở khu vực trung tâm, có thể lựa chọn thuê văn phòng ở những khu vực mới.Hình thành luồn di chuyển mới của các văn phòng cho thuê.Hiện nay phần lớn các văn phòng cho thuê mới khánh thành của Hà Nội đều nằm ở các khu vực Mỹ Đình và Hà Đông.Vì ở những khu vực này giá đất cũng như chi phí để xây dựng thấp hơn so với khu vực trung tâm Hà Nội như Đống Đa, Ba Đình… Như vậy, các chủ đầu tư văn phòng cho thuê sẽ đứng trước sức ép giảm giá cho khách thuê văn phòng, trước khi hợp đồng thuê giá cao từ khi thị trường vẫn còn ‘’sốt’’hết hạn.Đây như là một sự chia sẻ rủi ro giữa các bên.Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, mặt bằng giá thuê văn phòng đã giảm khoảng 20% ở cả phân khúc văn phòng hạng B và hạng C. Có thể, giá thuê văn phòng sẽ trở về mặt bằng giá những năm 2000 – 2002. Mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút khách thuê văn phòng đang tăng lên khá gay gắt.Vị thế cứ xây là có khách thuê đã không còn. Việc cho thuê văn phòng không còn dễ dàng như trước, do các công ty cắt giảm nhân sự, hạn chế mở rộng hoạt động.Các chủ tòa nhà mới sẵn sàng giảm giá thuê, có khi đến 30% và đưa ra nhiều điều kiện thuê hấp dẫn hơn.Giá thuê không còn là vấn đề quan tâm duy nhất với khách hàng. Các tiêu chuẩn như chỗ đậu xe, bảng hiệu quảng cáo, miễn tiền thuê để hỗ trợ giai đoạn hoàn thiện mặt bằng, dịch vụ quản lý… được khách hàng quan tâm nhiều hơn.Sự thay đổi trên thị trường văn phòng cho thuê đang đặt chủ đầu tư các tòa nhà hiện tại trước tình huống khó khăn, vừa phải giảm giá để đảm bảo dòng tiền cho việc hoàn vốn và trả lãi vay ngân hàng, vừa phải nâng cấp ngay dịch vụ lên mức chuyên nghiệp để thu hút khách hàng. Việc này cần chủ đầu tư tòa nhà văn phòng phải đầu tư tiếp, thay vì có thể thu lợi nhuận ngay như trước. Tuy nhiên giá thuê văn phòng cũng không thể tụt dốc trầm trọng mãi được, theo quy luật giá cả điều tiết quan hệ cung cầu do vậy việc giảm giá văn phòng cho thuê cũng khiến cho dần dần cung phải bắt kịp với cầu thị trường.Nhiều chuyên gia địa ốc đã dự báo chỉ khoảng 3 năm nữa thì thị trường văn phòng cho thuê sẽ cân bằng, không còn tình trạng sốt như những năm trươc cũng không còn tình trạng suy giảm như hiện nay.Mặc dù nguồn cung văn phòng từ năm 2009 có dấu hiệu bùng nổ với mức tăng cao gấp hai, ba lần so với giai đoạn 2007 - 2008. Như vậy nhìn chung trong mấy năm tới đây do hậu quả của việc ‘’sốt giá ‘’văn phòng cho thuê gia đoạn 2007-2008 khiến cho nguồn cung văn phòng luôn có xu hướng tăng bằng việc hàng loạt các công trình được khánh thành.Đồng tời hiệu ứng của việc sốt nóng là các công ty các doanh nghiệp không đủ khả năng thuê văn phòng ở trung tâm với giá quá cao do vậy doanh nghiệp tìm cách cắt giảm chi phí bằng việc thuê văn phòng với diện tích nhỏ hơn hoạc di dời văn phòng ra các khu xa trung tâm hoặc hình thành các văn phòng ảo khiến cho cầu về văn phòng cho thuê không tăng.Sự mất cân đối cung cầu hình thành rõ rệt sẽ khiến cho giá thuê văn phòng giảm và kéo dài cho những năm tiếp sau. 2.2 Dự báo các loại văn phòng hạng A,B ,C Mặc dù trên tổng thể giá văn phòng cho thuê giảm tuy nhiên trong từng loại văn phòng lại có sự khác biệt, đó là: Giá thuê văn phòng hạng A không có xu hướng giảm mà ngựợc lại vẫn giữ ở mức cao.Dự báo năm 2010 giữ ở mức ổn định.Hạng B, C có xu hướng giảm. Giá văn phòng cho thuê sẽ giảm trong ngắn hạn còn trong dài hạn nhu cầu về văn phòng cho thuê vẫn rất cao do vậy giá sẽ giữ ở múc ổn định phù hợp với nhu cầu thị trường.xu hướng chuyển từ thuê văn phòng ở các vị trí trung tâm ra các khu vực ngoại thành đặc biệt khu vực Hà Đông đang là cách giúp các doanh nghiệp tiết kiệm chi phí khi giá thuê văn phòng lên cao 2.3.Dự báo về kiểu kiến trúc văn phòng Do giá văn phòng trong thời gian qua cao do vậy các doanh nghiệp mất nhiều chi phí cho việc thuê văn phòng đặt ra bài toán cho các nhà quản trị .Do vậy để thu được lợi nhuận các doanh nghiệp phải tính toán sao cho kinh doanh có lãi,điều này khiến cho các doanh nghiệp tìm đến các văn phòng có diện tích vừa, có gara để xe, thuận tiện đường giao thông để giao dịch.Các tòa nhà ở các khu trung tâm tuy thuận tiện cho giao dịch tuy nhiên chi phí quá cao do vậy lí giải cho việc hàng loạt các khu văn phòng cho thuê mọc lên ở khu vực Mỹ Đình hiện nay đang xây dựng.Đứng trên giác độ của các nhà đầu tư thị trường này vẫn là thị trường còn nhiều tiềm năng phát triển và để có thể phát triển các doanh nghiệp đầu tư cũng phải nắm bắt kịp thời mục tiêu của thị trường văn phòng hiện nay không phải nhắm vào các văn phòng cao cấp đầy đủ tiện nghi như giai đoạn 2007-2008 nữa.Có như vậy mới có thể phát triển đồng thời góp phần vực dậy thị trường bất động sản vẫn đang ấm dần lên như hiện nay và thoát khỏi tình trạng “ngủ đông” của thị trường Văn phòng cho thuê. PHẦN III: GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN Khi mà nền kinh tế vẫn đang rơi vào tình trạng khủng hoảng tài chính, mặc dù ảnh hưởng của nó tới Việt Nam không quá rõ nét nhưng đối với thị trường Văn phòng cho thuê ở Hà Nội đã phải đối mặt với những khó khăn nhất định. Trong khi mà giá nhà bình dân đang ngày càng ấm dần lên thì phân khúc căn hộ cao cấp và mảng Văn phòng cho thuê dường như vẫn chưa qua thời kỳ “ngủ đông”.Tình trạng thị trường Văn phòng cho thuê đóng băng khá lâu dài và thị trường đã và đang có những biện pháp tháo gỡ những khó khăn như thế nào? Đối với các khách hàng đi thuê văn phòng họ đã có những giải pháp tạm thời để giảm chi tiêu một cách tối đa nhất bằng cách sử dụng các Văn phòng ảo hay chuyển các văn phòng của mình vào phía trong hẻm hay nói cách khác là đến những nơi có vị trí không thuận lợi như ban đầu nhưng cũng đảm bào chất lượng và chi phí cơ hội. Như đã nói ở trên giá văn phòng ảo tầm 200USD/tháng phù hợp hơn nhiều so với việc đi thuê các văn phòng hạng A hay B khoảng 30USD/m2/tháng - 45USD/m2/tháng. Ngoài ra thời buổi kinh tế khó khăn, việc sử dụng văn phòng ảo sẽ là phương án khả thi tạo cơ hội cho những doanh nghiệp nhỏ và vừa tại các tỉnh thâm nhập thị trường.Một vài doanh nghiệp còn cho biết khi thuê văn phòng ảo không phải sắm sửa thiết bị, chỉ cần đến đặt chỗ là có ngay các dịch vụ, phương tiện được trang bị hiện đại phục vụ.Một giải pháp nữa được nhiều công ty chọn là tiến vào hẻm, để có thể giảm 70 - 80% chi phí thuê văn phòng. Hiện những văn phòng tại những con hẻm rộng 8 - 10 m, có hầm để xe và các tiện nghi khác được nhiều công ty lựa chọn. Không chỉ những công ty nhỏ mà ngay cả một số công ty lớn, công ty nước ngoài cũng lùi vào hẻm thuê văn phòng mở chi nhánh, văn phòng đại diện nhằm tiết kiệm chi phí. Theo một nhân viên môi giới tại sàn Sacomreal, các con hẻm lớn từ 8 đến 10 m ở các quận trung tâm thành phố Thành phố Hồ Chí Minh… được nhiều khách hàng chọn.Hiện giá thuê dao động từ 15 đến 20 USD một m2 một tháng.Và giá thuê ở Hà Nội đối với mảng văn phòng này cũng tương đương. Đối với các nhà đầu tư văn phòng cho thuê thay vì chạy theo mức giá cho thuê cao, mục tiêu chủ yếu của các chủ đầu tư là lấp đầy diện tích.Các chủ đầu tư cả hạng A và hạng B một mặt đang và sẽ nâng cấp các tòa nhà (hệ thống cơ điện, hệ thống quản lý tòa nhà..), mặt khác cung cấp cho khách thuê thêm nhiều lợi ích thuê như: miễn hoặc giảm tiền thuê trong thời gian đầu, điều chỉnh giá thuê, khuyến mại về trang bị nội thất; ổn định về giá thuê 24-36 tháng, miễn phí đỗ xe, chất lượng dịch vụ tốt hơn, các hợp đồng quy đổi theo tiền Việt Nam (VND), các điều kiện cho thuê dễ dàng hơn, hình thức tiếp thị chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn...Những phương thức khuyến mại trên bước đầu đã đem lại hiệu quả rõ rệt.Trong quý 3năm nay, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B đã giảm so với 2 quý trước.Nếu trong quý 2, tỷ lệ mặt bằng trống cho văn phòng hạng B là 22,1% thì giờ đạt mức 13%, văn phòng hạng A giảm từ 2,84% xuống còn 2%.Tuy nhiên, xét trên tổng thể, thị trường văn phòng ở tất cả các phân khúc, mức thuê thực tế đã giảm mạnh.Như vậy, nhìn từ mọi khía cạnh, áp lực về nguồn cung và giá thuê căng thẳng trong suốt thời gian trước đang dần được giải toả. Đối với nhà nước, các cơ quản quản lý đã và đang phối hợp hỗ trợ cho các nhà đầu tư cũng như các doanh nghiệp phát triển.Đã có các biện pháp chủ trương nhằm khích thích đầu tư như : kích cầu đối với người tiêu dùng, giảm thuế, hỗ trợ lãi suất cho vay ưu đãi để kinh doanh, cho các nhà đầu tư thuê đất dài hạn với mức giá phù hợp, cấp giấy phép xây dựng cao ốc hợp lý… Có thể nói phân mảngVăn phòng cho thuê trong thị trường bất động sản là một trong những phân mảng nổi bật trong thời gian vừa qua.Đã tốn không ít giấy mực và công sức của báo giới, các chuyên gia định giá, các nhà mô giới … trong lĩnh vực bất động sản.Khi tìm hiểu về thị trường Văn phòng cho thuê ở Hà Nội thực sự là một đề tài hấp dẫn.Qua tìm hiểu trên có thể rút ra rằng thị trường BĐS có thể nói là một thì trường đầy tiềm năng nhưng cũng không ít thách thức.Nó có thể tạo lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư nhưng cũng có thể đẩy nhà đầu tư đến chỗ nguy hiểm.Qua quá trình phân tích trên chúng ta cũng nhận ra vai trò của nhà nước đối với thị trường BĐS là rất quan trọng.Và càng quan trọng hơn đối với một thị trường còn non trẻ như ở Việt Nam. Và cũng nhận ra một điều quan trọng không kém đó chính là vai trò của người quản lý bất động sản trong quá trình quản lý, đưa ra các chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng, hay trong quá trình hoạt động của tòa nhà... Thị trường Bất động sản ở Việt Nam vẫn là một thị trường mới, cần nhiều đến sự can thiệp của chính phủ để tránh tình trạng đầu cơ, làm sai lệch thông tin thị trường. Thị trường văn phòng cho thuê mặc dù đang gặp nhiều khó khăn nhưng tương lai sẽ là một thị trường đầy tiềm năng. Những tác động qua lại của cung cầu trên thị trường phần nào đã phản ánh đúng nhu cầu thực tế cũng như lượng cung thực tế của thị trường. ….Trong dài hạn, sẽ có sự ổn định về cân bằng cung cầu và tin rằng đến một lúc nào đó thị trường sẽ ổn định và bước sang một thời kì mới cho thị trường BĐS ở Việt Nam. Do kiến thức thực tế và hiểu biết còn hạn chế, em rất mong sự góp ý của các thầy cô giáo và các bạn để em có cách nhìn sâu sắc hơn về kiến thức chuyên ngành và thực tế trên thị trường.Trong quá trình làm bài em xin chân thành cảm ơn Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này PHẦN IV: CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo môn Thị trường Bất động sản, Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế quốc dân Bài giảng môn Quản lý Bất động sản, Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế quốc dân Luật kinh doan Bất động sản 2005 Luật kinh doanh Bất động sản 2006 Luật dân sự …