Đề tài Nghiên cứu về công tác lập dự án Bất động sản, lấy ví dụ tại công ty TSQ Việt Nam

, hiện trạng các công trình xây dựng và giao thông vận tải….của khu đất sẽ tiến hành xây dựng. - Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và chính sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố. ● Nghiên cứu quy mô và các chỉ tiêu kỹ thuật của dự án : - Giới thiệu quy mô và các hạnh mục công trình dự án - Các chỉ tiêu kỹ thuật dự án - Phương án quy hoạch không gian dự án - Quy hoạch chi tiết sử dụng đất cho từng hạng mục công trình, từng sản phẩm của dự án - Phân khu chức năng của dự án ● Phần nội dung thiết kế kỹ thuật của dự án : - Thiết kế kỹ thuật quy hoạch chi tiết mặt bằng dự án - Thiết kế kỹ thuật từng hạng mục công trình của dự án - Giải pháp thiết kế kỹ thuật chung và từng hạng mục công trình dự án ● Đánh giá tác động môi trường của dự án : - Đánh giá môi trường hiện trạng dự án - Dự báo các yếu tố gây ô nhiễm và mức độ gây ô nhiễm - Các giải pháp bảo vệ môi trường - Kết luận và kiến nghị ● Xây dựng lịch trình thi công xây dựng công trình Công ty phải tính toán thời gian trong quá trình lập dự án cho các công trình xây dựng. Tình thời gian cần thiết và thứ tự của các công việc trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng. Đây là một phương pháp đơn giản và hiệu quả. Nó được xây dựng dựa theo thời gian thực hiện các công việc găng của dự án. Đối với quá trình xây dựng xác định được các khoảng thời gian lấy làm mốc trong thi công xây dựng công trình. Sau khoảng thời gian này, các kỹ sư, đội trưởng các đội thi công lại phải báo cáo về tiến độ thực hiện công việc cho giám đốc và chủ nhiệm dự án cũng như chủ đầu tư, và có sự điều chỉnh hợp lý. 1.2.5.6. Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế dự án Đây là một phần quan trọng để dự án được UBND các cấp xét duyệt dự án. Phần này bao gồm các nội dung như sau : - Xác định khối lượng và nhu cầu vốn đầu tư - Xác định nguồn vốn đầu tư - Tính toán các phương án doanh thu của một đự án - Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của một dự án - Đánh giá các tác động và hiệu quả kinh tế - xã hội của một dự án 1.2.6. Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư: 1.2.6.1. Phương pháp thu thập thông tin Phương pháp thu thập thông tin đều được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiên cứu của quá trình lập dự án Bất động sản, đặc biệt đối với các nội dung nghiên cứu điều kiện vĩ mô và nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật. Có nhiều phương pháp thu thập thông tin khác nhau, tuỳ thuộc điều kiện thực tế về đặc điểm của hiện tượng nghiên cứu, khả năng về tài chính, thời gian, kinh nghiệm, trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra… để có thể lựa chọn phương pháp thu tập thông tin phù hợp. Công ty thường hay sử dụng phương pháp thu thập thông tin qua những nguôn tin sẵn có: Là phương pháp thu thập thông tin, tài liệu dựa vào những nguồn thông tin sẵn có trên các báo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông tin đại chúng ( báo, đài, internet…); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ quan thống kê, Bộ, Ngành. Phương pháp này đơn giản, chi phí ít tốn kém hoặc thậm chí không mất chi phí nhưng độ tinh cậy của tài liệu không cao. Ngoài ra người ta có thể tiến hành thu thập thông tin, tài liệu thông qua các phương pháp: Phương pháp quan sát, phương pháp điều tra bằng website… Chất lượng các nguồn thông tin thu thập trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra, đối tượng tham gia trả lời, các phương tiện phục vụ công tác điều tra… Yêu cầu đặt ra đối với các tài liệu, thông tin thu thập được là phải có tính hệ thông, độ dài thời gian đủ lớn và đảm bảo độ chính xác. Đối với những nguồn thông tin được xác định là quan trọng thì nên áp dụng phương pháp đăng ký trực tiếp. Các thông tin, số liệu sau khi thu thập sẽ được xử lý, chọn lọc làm cơ sở cho việc tính toán, phân tích trong quá trình lập dự án. 1.2.6.2 Phương pháp dự báo Lập dự án là lập kế hoạch cho tương lai. Chính vì thế phương pháp dự báo là một trong những phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong quá trình lập dự án Bất động sản. Nó giúp cho việc đưa ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu quả hơn và nhằm mục đích đưa ra biện pháp với những rủi ro có thể lường trước. Các nội dung dự báo bao gồm: Dự báo nguồn lực đầu vào của dự án; Dự báo kết quả đầu ra của dự án. Cụ thể: Dự báo giá cả, cung cầu đầu vào và đầu ra của dự án; Dự báo doanh thu và chi phí trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án sau này. Qua đó, xác định nguồn vốn mà dự án cần có để có thể thực hiện, thi công. Phương pháp dự báo có thể được áp dụng trong nhiều khâu, nhiều nội dung của quá trình soạn thảo. Nhưng quan trọng nhất là dự báo trong khâu phân tích thị trường( dự báo thị phần sản phẩm). Đây là yếu tố quyết định tới lựa chọn mục tiêu và quy mô tối ưu của dự án. Phụ thuộc vào khối lượng thông tin thu thập được mà ta có thể sử dụng nhiều phương pháp dự báo khác nhau: - Phương pháp dự báo bình quân số học - Phương pháp dự báo bằng hàm hồi quy tương quan. ●Phương pháp dự báo bình quân số học Qn = Q0 + q*n Trong đó: Qn : Số lượng sản phẩm cầu dự báo tại năm n trong tương lai. Q0 : Số lượng sản phẩm tại năm tính toán(năm gốc) q : Lượng tăng bình quân số học hàng năm n : Số năm dự báo ● Phương pháp hồi quy tương quan - Xác định các nhân tố ảnh hưởng lớn đến cầu thị trường về sản phẩm của dự án., các nhân tố ở đây thường là: thu nhập của người dân, giá cả của hàng hóa, thị hiếu người tiêu dùng. - Lựa chọn mô hình: tính hệ số tương quan, đánh giá sai số của dự án. - Tiến hành dự báo. Nếu kết quả không được chấp nhận phải lựa chon lại mô hình và tiến hành phân tích lại từ đầu. 1.2.6.3. Phương pháp cộng chi phí Nội dung của phương pháp cộng chi phí là căn cứ vào các khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổng mức đầu tư. Chính vì vậy, phương pháp cộng chi phí được sử dụng để xác định tổng mức đầu tư trong nội dung phân tích tài chính dự án. Phương pháp này xác định được cụ thể từng khoản mục vốn cũng như cơ cấu sử dụng vốn của dự án nhưng tốn kém về mặt thời gian vì phải xác định chi tiết các khoản mục. 1.2.6..4. Phương pháp phân tích độ nhạy Đây cũng là một trong những phương pháp được cán bộ công ty sử dụng thường xuyên trong quá trình lập dự án. Nó giúp ta phân tích được các chỉ tiêu khác nhau khi đứng trên nhiều quan điểm, phương diện khác nhau. Chính vì thế mà các quyết định đưa ra cũng trở nên khách quan và toàn diện hơn. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong phân tích hiệu quả tài chính và tính toán các chỉ tiêu an toàn cho dự án. Bản chất của phân tích độ nhạy là xác định các mối quan hệ động giữa các nhân tố tham gia trong hoạt động đầu tư. Từ đó xác định nhân tố nào tác động nhiều nhất tới kết quả và hiệu quả của dự án, để có thể đưa ra các biện pháp quản lý phù hợp. Chính vì vậy nên phương pháp phân tích độ nhạy là phương pháp không thể thiếu để đánh giá độ an toàn và tính khả thi của dự án và phương pháp này được dùng trong phân tích tài chính của dự án. - Bước 1: Xác định các biến số chủ yếu: Sự biến động của giá cả đầu vào và đầu ra; sự chậm trễ trong quá trình thực hiện dự án; chi phí vượt quá định mức. - Bước 2: Cho những biến số này tăng hoặc giảm từ 10% tới 20%. - Bước 3: Đánh giá lại các yếu tố chi phí, lợi ích và hiệu quả của dự án. Từ đó lựa chọn có nên thực hiện dự án hay không. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG LẬP ĐỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 2.1 Tổng quan về công ty TSQ Việt Nam 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển công ty : Công ty TSQ có: - Tên tiếng Việt: Công ty TSQ Việt Nam. - Tên giao dịch: TSQ VN Co.,Ltd. - Tên tiếng Anh: Vietnam TSQ Company. - Trang web: www.tsq.vn - Tel: (+84.4) 2850296 FAX: (+84 4) 2850297 - Thành lập theo Giấy chứng nhận đầu tư số 031043000006 do UBND tỉnh Hà Tây cấp ngày 24/11/2006 và được sửa đổi bổ sung lần thứ 2 ngày 11/9/2007. - Trụ sở chính: LK6D, khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Tây - Văn phòng giao dịch: P.507, trung tâm thương mại Machinco1, số 10, Trần Phú, Hà Đông, Hà Tây - Chủ tịch công ty: ông Đỗ Trường - Vốn điều lệ : 469,39 tỷ ( tương đương 29,45 triệu USD) - Quy mô công ty: 100 người Hưởng ứng sự kêu gọi kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về đầi tư tại quê hương của chính phủ Việt Nam, để phát huy năng lực kinh doanh, công nghệ, vốn và đóng góp vào sự phát triển kinh tế đất nước, Tập đoàn TSQ INT’L Holding có trụ sở chính tại Warszawa (Ba Lan) đã đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính ngân hàng, và mở đầu là dự án làng Việt kiều châu Âu tại khu đô thị Mỗ Lao, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây. Tập đoàn TSQ INT’L Holding là một trong những tập đoàn có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính, có mạng lưới chi nhánh và văn phòng đại diện rộng khắp ở Ucraina, Cuba, Liên bang Nga và Việt Nam. Đây là tập đoàn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu tại Ba Lan, có trình độ tổ chức quản lý cao, nguồn tài chính mạnh và đội ngũ chuyên gia tài năng, giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết. Để thực hiện các dự án và phát triển kinh doanh của tập đoàn TSQ INT’L Holding tại Việt Nam 2.1.2 Ngành nghề kinh doanh của công ty Những ngành nghề kinh doanh chủ lực của công ty TSQ Việt Nam sẽ là: - Sản xuất kinh doanh hàng may mặc, giày dép tại dự án công ty may Hoà Hưng. sản phẩm của công ty sẽ được xuất khẩu sang thị trường Mỹ và Châu Âu. - Kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tài chính ngân hàng lập sàn Giao dịch bất động sản với các dự án Làng Việt kiều, TSQ PLAZA( trung tâm tài chính thương mại và các vùng phụ trợ), toà tháp đôi, toà tháp thiên niên kỷ , chung cư cao tầng... - Xây dựng dân dụng và công nghiệp. - Tài chính ngân hàng và xúc tiến thương mại. - Tham gia vào hoạt động giáo dục đào tạo với dự án trường đại học Đại Nam và trung tâm ngôn ngữ 2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong 3 năm qua Sau gần 3 năm hoạt động, Công ty TSQ Việt Nam đã thực sự lớn mạnh và trở thành một doanh nghiệp có uy tín trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Công ty đã và đang triển khai một số dự án khu đô thị, chung cư, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân khu vực Hà Nội và kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về nước sinh sống. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty thể hiện ở Bảng 2: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty TSQ Việt Nam năm 2006-2007-2008 Đơn vị: triệu VNĐ TT Tiêu chí Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1 Tổng tài sản 113.522 791.244 1978.11 2 Tổng nợ phải trả 9.524 544.594 860.985 3 Vốn lưu động 112.793 404.177 792.653 4 Vốn đầu tư của chủ sở hữu 104.125 250.080 671.387 5 Doanh thu 254 365.25 6 Lợi nhuận trước thuế -3.224 -2.596 7 Lợi nhuận sau thuế Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán Trong năm 2007, 2008 tổng tài sản và vốn đầu tư của chủ sở hữu của công ty tăng mạnh so với năm 2006, đặc biệt tăng 3 lần trong năm 2008. Tổng tài sản của công ty năm 2007 tăng gấp 7 lần so với năm 2006, đạt 791.244 triệu VNĐ; năm 2008 tăng gấp 2,5 lần so với năm 2007 và tăng gấp 17 lần so với năm 2006 đạt 1978.11 triệu VNĐ. Vốn lưu động năm 2007 đạt 404.177 triệu VND, tăng gấp 3,6 lần so với năm 2006 Vốn đầu tư của chủ sở hữu năm 2007 cũng tăng 2,4 lần so với năm 2006. Thu nhập bình quân đầu người tại công ty đạt mức 4,7 triệu VNĐ/tháng, năm 2008 thu nhập bình quân đầu người đạt 5,4 triệu VNĐ/ tháng Với kết quả như trên ta có thể khẳng định rằng công ty sẽ tiếp tục phát triển và khẳng định được chỗ đứng của mình trong các lĩnh vực hoạt động của công ty. 2.1 Thực trạng lập dự án Bất động sản tại công ty TSQ Việt Nam 2.1.1 Các dự án bất động sản mà công ty đã và đang lập Dự án Làng Việt kiều châu Âu TSQ: Được xây dựng trong Khu đô thị Mỗ Lao, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây do các kiến trúc sư Pháp tài ba lập thiết kế quy hoạch; dự án tọa lạc trên khu đất lý tưởng, xung quanh là các khu đô thị và các tuyến đường huyết mạch của thủ đô Hà Nội và Hà Đông như: Khu đô thị Mỹ Đình, khu đô thị Trung Hòa Nhân chính, Trung tâm Hội nghị Quốc gia, đường Láng Hòa Lạc…. * Quy mô của Dự án: Tổng diện tích của Dự án khoảng 9,3 ha Trong đó gồm: + 272 nhà biệt thự có diện tích từ 150 -520 m2/biệt thự, tầng cao trung bình là 03 tầng, được xây dựng trên 5,7 ha đất. + 256 nhà liền kế có diện tích trung bình 86m2/nhà, tầng cao trung bình là 03 tầng, được xây dựng trên 2,1 ha đất. + Còn lại khoảng 1,6 ha là đất cây xanh tạo cảnh quan không gian thoáng mát phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí của người ở. * Tổng mức đầu tư: khoảng 60 triệu USD. * Các đơn vị tư vấn tham gia thực hiện Dự án: + Đơn vị thiết kế: Công ty TNHH Archipel – Pháp + Đơn vị tư vấn giám sát: Công ty TNHH tư vấn quản lý xây dựng Delta – Mỹ * Tiến độ thực hiện Dự án: Dự án khởi công vào quý I/2007 và dự kiến hoàn thành vào đầu năm 2009. Dự án hoàn thành sẽ tạo thành khu Biệt thự độc lập, khu nhà ở liền kế có đẳng cấp quốc tế với kiểu dáng kiến trúc đẹp, hài hoà và công tác quản lý, dịch vụ chuyên nghiệp. Đây sẽ là một Làng Việt kiều đầu tiên được xây dựng tại Việt Nam và sẽ là một nơi hội tụ lý tưởng cho các Kiều bào nước ngoài về quê hương sinh sống và lập nghiệp. Dự án Trung tâm tài chính thương mại và các công trình phụ trợ: Đây là Dự án thứ hai Công ty TSQ Việt Nam thực hiện đầu tư tại khu đô thị Mỗ Lao, phường Văn Mỗ, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây và đã được UBND tỉnh Hà Tây cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 03122000093 ngày 25/7/2007. Tổng mức đầu tư của Dự án khoảng 100 triệu USD, gồm những công trình có quy mô, yêu cầu cao về kỹ mỹ thuật, được thiết kế bởi các nhà kiến trúc sư nước ngoài tạo nên những công trình kiến trúc hiện đại, làm điểm nhấn của khu đô thị, dự kiến khởi công vào năm 2008 và hoàn thành năm 2014. Quy mô công trình: * Trung tâm tài chính thương mại (tòa tháp đôi) Bảng 3. Các chỉ tiêu của tòa tháp đôi Chỉ tiêu Tòa tháp số 1 (TM-01) Tòa tháp số 2 (TM-02) Diện tích đất 8.796 m2 6.586 m2 Diện tích xây dựng 2.639 m2 2.503 m2 Mật độ xây dựng 30% 38% Tầng hầm 02 tầng 02 tầng Tầng cao công trình 41 tầng 37 tầng Tổng diện tích sàn 82.735 m2 77.695 m2 Nguồn: Dự án Trung tâm tài chính thương mại và công trình phụ trợ Hai tòa tháp được thiết kế hiện đại, tạo thành một tác phẩm kiến trúc hoàn hảo, là tâm điểm của Dự án và cũng là điểm nhấn của Khu đô thị Mỗ Lao; là một tổ hợp công trình đa chức năng gồm trung tâm tài chính thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn đến căn hộ cao cấp phục vụ toàn diện nhu cầu sống của người dân. * Các công trình phụ trợ bao gồm: - Trung tâm thế giới trẻ thơ (NT-03): + Diện tích đất: 5.800 m2 + Diện tích xây dựng: 2.030 m2 (Mật độ xây dựng 35%) + Tầng cao công trình: 04 tầng nổi và 01 tầng hầm) + Tổng diện tích sàn: 8.120 m2 Toàn bộ phần diện tích xây dựng (2.030m2) thiết kế hợp lý tạo thành một trung tâm gồm các cửa hàng mua sắm, dịch vụ thương mại phục vụ đối tượng là trẻ em dưới 15t. Phần diện tích đất còn lại thiết kế dành cho các trò chơi hiện đại và quần thể cảnh quan sân vườn. * Trung tâm triển lãm (TM-03): + Diện tích đất: 10.086 m2 + Diện tích xây dựng: ` 6.052 m2 (Mật độ xây dựng 60%) + Tầng cao công trình: 04 tầng và 01 tầng hầm + Tổng diện tích sàn: 24.208 m2 Công trình đảm bảo các chức năng về dịch vụ thương mại chuyên ngành, là trung tâm trưng bày, mua bán các sản phẩm thương mại trong nước và quốc tế nhằm phục vụ một cách tốt nhất cho nhu cầu của người dân trong nước và giới thiệu ra thị trường quốc tế. * Trung tâm thực hành ngôn ngữ (TH-03) + Diện tích đất: 15.236 m2 + Diện tích xây dựng: 4.571 m2 (Mật độ xây dựng 30%) + Tầng cao công trình: 04 tầng + Tổng diện tích sàn: 18.280 m2 + Quy mô đào tạo dự kiến khoảng: 2.000 học viên/năm Công ty sẽ đầu tư xây dựng trường học Quốc tế liên thông cấp 1, 2, 3 và trung tâm thực hành ngoại ngữ theo quy chuẩn quốc tế phù hợp với Luật Giáo dục Việt Nam. Mục tiêu là đào tạo một bộ phận học sinh có trình độ, năng lực và học vấn đạt tiêu chuẩn quốc tế. * Chung cư cao tầng (CT-01) + Diện tích đất: 8.238 m2 + Diện tích xây dựng: 2.883 m2 (Mật độ xây dựng 35%) + Tầng cao công trình: 17 tầng và 01 tầng hầm + Tổng diện tích sàn: 49.011 m2 Chung cư cao tầng được thiết kế với kiểu dáng kiến trúc cũng như sự bố trí công năng sử dụng của các căn hộ rất hiện đại, độc đáo và sang trọng, khu đất với khoảng không gian sân vườn lý tưởng có tầm nhìn thoáng. Mục tiêu là tạo ra một quỹ nhà ở với khoảng 300 căn hộ cao cấp với diện tích trung bình khoảng 80-130m2/căn hộ phục vụ nhu cầu nhà ở người dân. Dự án hoàn thành sẽ cung cấp một hệ thống sản phẩm (Căn hộ cao cấp; văn phòng cho thuê; trung tâm dịch vụ thương mại và trưng bày sản phẩm bao gồm các sản phẩm truyền thống của các làng nghề; các sản phẩm và dịch vụ phục vụ lứa tuổi thiếu nhi; dịch vụ giáo dục đào tạo với quy mô và chất lượng quốc tế) đáp ứng tất cả yêu cầu về hạ tầng xã hội của các nhà đầu tư cũng như của người dân trong khu đô thị và khu vực lân cận, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu phát triển của Công ty cũng như phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Hà Tây trong thời kỳ hội nhập. Dự án Tòa tháp thiên niên kỷ “Hà Tây Millennium”: Dự án Tháp Tháp thiên niên kỷ Hà Tây (Hatay Millennium) nằm ngay trên trục đường quốc lộ 6 (giao với đường Chu Văn An), thuộc trung tâm thành phố Hà Đông, nối liền thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía Tây Bắc của Việt Nam; là một công trình có tầm vóc thể hiện sự vươn lên mạnh mẽ của thành phố trẻ Hà Đông trong quá trình phát triển và hội nhập kinh tế và đã được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 1326/QĐ-UBND ngày 27/7/2007. Công trình Tháp thiên niên kỷ do các Công ty kiến trúc nước ngoài lập quy hoạch và thiết kế, mang phong cách kiến trúc châu Âu, được quy hoạch đồng bộ, hiện đại, và là một công trình đa chức năng phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của khách hàng như trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp (dịch vụ y tế, nhà trẻ, nhà hàng, tổ hợp giải trí), văn phòng cho thuê, hơn 300 căn hộ cao cấp có diện tích từ 100-130m2/căn hộ. * Quy mô: + Diện tích đất: 5.607 m2 + Diện tích xây dựng: 4.002 m2 (Mật độ xây dựng 30%) + Tầng cao công trình: 29 tầng nổi và 02 tầng hầm + Tổng diện tích sàn: 100.050 m2 * Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng: 35 triệu USD * Thời gian dự kiến hoàn thành: cuối năm 2011  Dự án TSQ Galaxy: Dự án TSQ Galaxy gồm 02 khu là Khu TSQ Galaxy 1 và Khu TSQ Galaxy 2 nằm trong trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông. Dự án nằm trong quy hoạch tổng thể trục đô thị phía Bắc đã được UBND phê duyệt nên thuận lợi về định hướng chung và khớp nối với thủ đô Hà Nội; đồng thời nằm ngay cạnh đường Lê Văn Lương mặt cắt 40m đang được xây dựng, do đó rất thuận tiện cho việc vận chuyển trong quá trình thi công xây dựng cũng như giai đoạn hoàn thành sau đầu tư. Dự án sẽ thực hiện đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Dự án đồng bộ, khớp nối với quy hoạch chung Trục đô thị phía Bắc. Tổng diện tích nghiên cứu lập dự án: 151.607 m2, trong đó: Khu TSQ Galaxy 1: 84.857 m2. Khu TSQ Galaxy 2: 66.750 m2 Bảng 4 : Các chỉ tiêu của dự án TSQ Galaxy TT Nội dung Ký hiệu Diện tích (m2) Tầng cao 1 Công trình hỗn hợp HH 51.058 30 2 Công trình công cộng CC 11.547 3 3 Đất ở liên kế LK 19.819 5 4 Trường học TH 7.679 3 5 Cây xanh CX 5.874 6 Mặt nước sông Nhuệ MN 5.107 7 Đất hạ tầng HT 77 8 Đất giao thông 50.446 Bãi đỗ xe P 14.037 Đất giao thông (do đơn vị khác thực hiện) GT 14.360 Đất giao thông nội bộ 22.049 Tổng cộng 151.607 Nguồn: Dự án TSQ Galaxy Tổng mức đầu tư của dự án dự kiến khoảng: 1.489 tỷ VNĐ (tương đương 89,7 triệu USD). 2..1.2. Các dự án trong tương lai của công ty ● Dự án đầu tư phá dỡ, xây dựng mới nhà tập thể K1, K2, K3, H1 khu tập thể Bắc Thành Công – Hà Nội: Mục tiêu của dự án là nhằm thay thế các khu nhà ở đã xuống cấp, tạo ra quỹ nhà ở mới đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở của thủ đô trong những năm tới. Tổng diện tích của dự án là 16.080m2, các công trình có độ cao 21 tầng. Tổng vốn đầu tư cho toàn dự án là 1.594 tỷ đồng. Mỗi công trình gồm nhà để xe, khu quản lý tòa nhà, tầng hầm, tầng kỹ thuật, căn hộ. Các khu nhà ở nằm ở vị trí thuận lợi gần các khu thương mại, căn hộ, khu văn phòng, gần chợ, bệnh viện. Hiện tại các khu nhà ở cũ này đã xuống cấp nghiêm trọng nên chủ trương cải tạo xây dựng mới được sự ủng hộ của chính quyền thành phố Hà Nội và người dân trong các khu nhà. Dự kiến trong năm 2008 chủ đầu tư sẽ hoàn thành lập dự án và thực hiện các thủ tục đầu tư; từ quý IV/2009 tổ chức đấu thầu và khởi công công trình, quý IV/2011 sẽ hoàn thành công trình và đưa vào sử dụng. ● Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp: Địa điểm: tại trục đô thị phía Nam thành phố Hà Nội đoạn từ xã Kiến Hưng thành phố Hà Đông đến huyện Ứng Hòa, Hà Nội dài 40km. Diện tích dự kiến khoảng 300ha, với hình thức đầu tư là đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp. Tổng vốn đầu tư của dự án dự kiến khoảng 1020 tỷ đổng cho phần xây dựng, và 243 tỷ đồng cho đền bù giải phóng mặt bằng. Dự án sẽ được ra đời trong thời gian Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, quá trình đô thị hóa, quá trình xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị diễn ra mạnh mẽ là chủ trương phát triển kinh tế xã hội của chính phủ. Chính phủ có nhiều chính sách khuyến khích đầu tư về ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi sử dụng đất, định hướng phát triển. Việc phát triển khu công nghiệp sẽ đem lại cơ sở hạ tầng tốt nhất cho đầu tư của tỉnh, tạo việc làm cho người lao động địa phương. ● Dự án khu biệt thự nhà vườn sinh thái tại khu đô thị Đại học Văn Canh, huyện Hoài Đức, Hà Nội. Đây là dự án công ty đang xin chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh Hà Tây để tiến hành lập dự án và thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư. Dự án sẽ có diện tích 19,2ha với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1.040 tỷ VNĐ, nằm trong khu quy hoạch đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt. Nếu được giao chủ đầu tư, dự án sẽ có nhiều thuận lợi trong việc triển khai các thủ tục đầu tư. Dự án sẽ góp phần vào việc cụ thể hóa quy hoạch đã được duyệt, tạo ra khu nhà ở với cây xanh đáp ứng yêu cầu đô thị hóa của tỉnh. 2.1.2 Đánh giá công tác lập dự án Bất động sản tại công ty TSQ 2.1.2.1 Đánh giá công tác lập dự án Bất động sản tại công ty TSQ Việt Nam Cùng với sự phát triển đi lên của trình độ đội ngũ chuyên môn trong công ty, trong thời gian qua, không những công tác tổ chức thi công xây dựng công trình được thực hiện ngày một tốt hơn, mà công tác lập dự án Bất động sản cũng đang dần được cải thiện và đạt được một số thành tựu rất đáng kể. Công ty đã lập được một số dự án Bất động sản như : Bảng 5. Các dự án đã lập của Công ty TSQ Việt Nam TT Tên dự án Vốn đầu tư (triệu USD) Thời gian thực hiện 1 Dự án Làng Việt Kiều châu Âu TSQ 60 2006-2009 2 Dự án Trung tâm tài chính thương mại và các công trình phụ trợ 100 2007-2014 3 Dự án Khu toà tháp Thiên niên kỷ Hà Tây 30 2008-1010 4 Dự án TSQ Galaxy 89,7 2008-2011 Còn lại một số dự án công ty liên doanh liên kết đã và đang phối hợp lập, thực hiện dự án Bất động sản, hoặc đang ở những bước nghiên cứu cuối cùng như Dự án chung cư tại Nhân Chính, dự án Toà nhà điều hành điện lực… Các dự án đều đem lại lợi ích kinh tế tài chính rất lớn cho công ty và lợi ích kinh tế xã hội cho thủ đô Hà Nội. Nhìn chung công tác lập dự án của công ty trong những năm qua đã phát huy vai trò tích cực, giúp công ty đạt được những mục tiêu trong chiến lược phát triển của mình. ● Về quy trình lập dự án tại công ty: Hầu hết đối với việc lập dự án, Công ty đã tuân thủ chặt chẽ và nghiêm túc quy trình lập một dự án xây dựng do Nhà nước và các bộ ngành liên quan đến đầu tư xây dựng quy định. Điều này làm cho công ty tổ chức lập dự án một cách thống nhất hơn, hạn chế được các thiếu sót về phương án thi công, thời gian thi công, cũng như chi phí thi công cho công trình. Đồng thời nó tạo ra sự nhịp nhàng ổn định cho cán bộ công ty, giảm bớt sự lúng túng trước mỗi dự án khác nhau. Bên cạnh đó ban soạn thảo cũng đã chủ động cắt giảm những khâu không cần thiết để rút ngắn thời gian thực hiện dự án mà không ảnh hưởng đến chất lượng của dự án. Ví dụ như đối với dự án Toà tháp thiên niên kỷ tại khu đô thị Mỗ Lao, thành phố Hà Đông. Ban soạn thảo dự án nhận thấy rõ về hiệu quả mà dự án mang lại sau khi hoàn thành nên ban soạn thảo đã bỏ qua bước lập dự án tiền khả thi và làm ngay lập dự án khả thi. ● Về phương pháp lập dự án: Trong thời gian qua, công ty cũng đã sử dụng linh hoạt nhiều phương pháp mà các công ty xây dựng thường hay sử dụng. Điều này cũng giúp cho công ty có thể đánh giá một cách khách quan hơn, toàn diện hơn trên nhiều phương diện, góc độ. Một số phương pháp quan trọng không thể thiếu cũng đã được cán bộ công ty sử dụng thành thạo và hiệu quả như: phương pháp dự báo, phương pháp đánh giá dự án trong trường hợp có rủi ro…Đây chính là cơ sở cho việc nâng cao độ an toàn cho quá trình thực hiện các dự án sau này, giúp cho nhà đầu tư đưa ra các quyết định quản lý phù hợp và hiệu quả khi phát sinh các rủi ro. ● Về nội dung lập: Trong thời gian qua, nội dung của các dự án được lập ra đều thể hiện tâm huyết và trình độ của các cán bộ lập dự án trong công ty. Đây cũng chính là điều được toàn thể ban lãnh đạo trong công ty quan tâm hàng đầu. Các dự án do công ty lập ra đều thể hiện được sự cần thiết phải đầu tư, những thuận lợi và khó khăn mà công ty có thể gặp phải, lợi nhuận mang tới cho công ty, …Do có một đội ngũ kỹ sư, cán bộ kỹ thuật lành nghề, vì vậy nội dung phân tích kỹ thuật luôn là một nội dung đạt chất lượng tốt nhất trong các dự án mà công ty thực hiện. Ngoài ra trong khi tiến hành lập dự án, việc cung cấp và xử lý các thông tin cũng đang được hoàn thiện dần về số lượng cũng như chất lượng. ●Về công tác tổ chức thực hiện Trong công tác tổ chức thực hiện lập dự án tại công ty được cải tổ một các đáng kể. Mối liên hệ giữa các phòng ban trở nên mật thiết hơn. Phòng kế toán đã chủ động hơn trong việc thực hiên thu chi, tạm ứng, với ban dự án. Việc thanh toán tiền lương cũng được phòng kế toán thanh toán đầy đủ cho nhân viên tạo điều kiện tốt nhất cho các thành viên hoàn thành công việc của mình. Phòng hành chính tổng hợp thực hiện việc phân công, bố trí nhân lực cho dự án khi cần cùng với việc tiếp đón các đối tác của dựa án đã thực hiện chuyên nghiệp hơn, các công việc được phân công rõ ràng, không còn tình trạng chồng chéo giữa các phòng ban, tạo điều kiện cho ban dự án tập chung hơn vào công việc giúp đạt chất lượng cao hơn. Việc tổ chức thực hiện trong ban dự án do trưởng ban đứng ra chịu trách nhiệm trước ban giám đốc công ty. Nhờ có sự phân công công việc rõ ràng nên trưởng ban dự án không tốn quá nhiều thời gian vào việc tổ chức cho các thành viên trong ban dự án và phân công công việc cho các thành viên khác. Như vậy trong công tác tổ chức thực hịên dự án thì công ty đã có những thành tựu đáng kể trong cải tổ cơ cấu làm vịêc và phân công lao động 2.1.2.2. Một số hạn chế và nguyên nhân những hạn chế trong công tác lập dự án Bất động sản tại công ty. Là công ty hoạt động với thời gian chưa phải là dài tuy công ty đã đạt được những thành tựu đáng kể, song không vì thế mà trong công tác lập dự án của công ty lại ít đi những tồn tại vướng mắc. Các vướng mắc nêu trên của công tác lập dự án tại công ty thể hiện qua tất cả các mặt: quy trình, tổ chức thực hiện, nội dung lập dự án trong công ty. ● Quy trình lập dự án tại công ty. Mặc dù đã đạt được một số thành tựu trong công tác cải tổ quy trình làm việc cho hiệu quả hơn, quy trình lập dự án trong công ty vẫn còn một số bất cập cần phải khắc phục: - Sự theo dõi giám sát thực hiện quy trình dự án của các lãnh đạo còn lỏng lẻo, một số bước quan trọng trong một số dự án đã bị bỏ qua. Hiện nay do khối lượng công việc rất lớn nên các lãnh đạo công ty không có đủ thời gian kiểm soát hết các hoạt động của ban dự án nên có một số các dự án thì quy trình lập dự án đã bị các thành viên làm tắt và bỏ qua một số bước do căn cứ vào dự án gần giống. Việc này đôi khi được sự cho phép của trưởng ban dự án và một số các lãnh đạo. - Công tác nghiên cứu thị trường mặc dù được quan tâm hơn song vẫn chưa chi tiết đầy đủ và đặc biệt trong một số dự án công tác này bị xem nhẹ và có nhiều yếu tố chủ quan. Mức kinh phí mà công ty duyệt cho công tác ngiên cứu thị trường đã tăng lên đáng kể song như vậy vẫn chưa đủ cho công tác này nếu như muốn dự án sát thực với thực tế hơn nữa. Vướng mắc này xảy ra đôi lúc còn do các thành viên chi tiền không đúng với mục đích công việc gây thất thoát lãng phí. Do vậy nên các kết quả có được từ việc nghiên cứu thị trường còn có nhiều yếu tố chủ quan làm ảnh hưởng đến chất lượng dự án sau này. - Việc lập dựa án của các thành viên trong ban dựa án nhiều khi còn không sát thực và xa rời thực tiễn. Khi lập dự án đôi khi các tành viên bị thiếu thông tin song các thành viên không tìm hiểu thêm mà gán vào các nội dung đó các suy nghĩ chủ quan của mình đôi khi là không có căn cứ. Công tác kiểm tra đánh giá dự án sau khi hoàn thành vẫn còn xem nhẹ. Đại đa số các dựa án khi hoàn thành sau khi kiểm tra đánh giá không phải sửa lại song không phải là không có sai sót nên việc xem nhẹ công đoạn này có thể gây ảnh hưởng lớn đến nội dung dự án và uy tín công ty. ●Trong công tác tổ chức thực hiện. Công việc tổ chức thực hiện lập dự án tại công ty còn rất nhiều các bất cập làm cho việc hoàn thành dự án bị ảnh hưởng nhiều, đôi khi bị ngưng trệ, cụ thể có một số vướng mắc sau: - Số lượng và chất lượng của thành viên dự án vẫn chưa đủ đáp ứng yêu cầu với khối lượng công việc tương đối lớn. - Công việc tổ chức tiếp nhận dự án được bố trí nhiều khi còn chưa hợp lý về thời gian. - Công việc đánh giá các dự án trong lúc tiếp nhận cũng như sau khi tiếp nhận được bố trí cho nhiều người và hay thay đổi vì thế việc thực hiện thường qua loa đại khái khiến cho các công việc tiếp theo bị ảnh hưởng. - Phân công cho các thành viên trong ban dự án tiến hành nghiên cứu thị trường vẫn còn chồng chéo và đôi khi còn chưa phối hợp làm việc được với các phòng ban khác. - Việc tổ chức viết dự án khi có được các thông tin từ nghiên cứu thị trường chưa được quan tâm đúng mức. ●Trong các nội dung lập dự án. Nội dung phân tích kỹ thuật còn phụ thuộc nhiều vào các đối tác bên ngoài của công ty bởi ban dự án còn thiếu một số thành viên phụ trách kỹ thuật do vậy nội dung này thường phải thuê ngoài. Thêm vào đó trong khâu phân tích tài chính việc xác định hệ số chiết khấu chủ yếu là chủ quan và áp dụng từ các dự án tương tự. Một số chỉ tiêu về hiệu quả tài chính vẫn còn thiếu như: chỉ tiêu điểm hoà vốn, khả năng trả nợ, lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư… Các nội dung này không phải do trình độ của đội ngũ lập dự án mà thông thường là do yếu tố thời gian chi phối buộc phải rút ngắn một số nội dung. Trong nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội hiện nay các dự án nêu ra thường rất chung chung, không cụ thể, mới nêu ra được số lao động, mức đóng góp ngân sách, còn các lợi ích khác nêu ra song chưa được tính toán cụ thể. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 3.1. Các giải pháp chung 3.1.1 Đầu tư nguồn nhân lực - Tuy công ty khi tuyển nhân sự vào công ty hầu như là những người có trên 2 năm kinh nghiệm, là những người có khả năng làm việc tốt. Nhưng công ty cũng phải thường xuyên cử cán bộ lập tham gia các lớp, khoá huấn luyện nâng cao trình độ chuyên môn về lập, thẩm định, đấu thầu vì ở Việt Nam luật pháp cũng nhu kiến thức vì công nghệ, luật pháp của nước ta rất thường xuyên thay đổi. Bên cạnh việc nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, công ty cũng cần chú ý nâng cao khả năng tin học và ngoại ngữ cho cán bộ trong công ty đặc biệt là cán bộ lập dự án vì công ty là một công ty với một trăm phần trăm vốn nước ngoài thì thị trường hướng đến của công ty không chỉ là thị trường trong nước mà còn giao dịch với các nước bạn trên thế giới, những kiến thức, những tiêu chuẩn, những công nghệ mà công ty TSQ hướng tới là công nghệ mới, hiện đại nên phải có một vốn ngoại ngữ tốt thì công ty mới dễ dàng tiếp cận, ứng dụng và làm chủ - Phát triển nguồn nhân lực về mọi mặt, đủ về số lượng, mạnh về chất lượng. Xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, đội ngũ công nhân kỹ thuật có tay nghề cao, lao động với năng suất, chất lượng và hiệu quả cao. Do công ty đang ngày một mở rộng quy mô cả về chiều rộng lẫn chiều sâu nên phòng hành chính cần phải có chế độ tuyển dụng nhân sự mới dựa vào nhu cầu và những thiếu hụt cần bổ sung, những yêu cầu trong công việc từ đó đưa ra nhu cầu tuyển dụng hợp lý, tránh thừa thãi cho công việc của công ty, tìm kiếm những cán bộ có năng lực, có đạo đức nghề nghiệp, có kinh nghiệm, trung thành và muốn gắn bó lâu dài với công ty. Bên cạnh đó, nếu với những nhân viên không đáp ứng được yêu cầu công việc được giao, đạo đức nghề nghiệp không có thì công ty cũng sẵn sàng đào thải họ. - Tất cả các cán bộ được tuyển dụng đều phải thông qua hình thức thi tuyển có quy chế rõ ràng, không tuyển dụng thông qua giới thiệu. - Quan tâm đến đời sống cán bộ trong công ty, có chính sách trả lương và gfgtrong quá trình hoạt động. Khuyến khích cán bộ nhân viên tự học hỏi những kỹ năng liên quan đến công việc, các chính sách pháp luật của nhà nước phục vụ cho công tác lập dự án và hoạt động của công ty. - Đảm bảo đầy đủ các chế độ BHXH, BHYT và các chế độ bảo trợ khác đối với người lao động. Thực hiện ký kết hợp đồng với mọi thành viên trong Công ty, tổ chức ký kết hợp đồng lao động với mọi thành viên trong Công ty, tổ chức ký thoả ước lao động tập thể giữa lãnh đạo Công ty và Công đoàn Công ty để đảm bảo quyền lợi cho người lao động. - Thường xuyên quan tâm cải thiện môi trường làm việc cho người lao động. Thực hiện nghiêm túc công tác an toàn công tác an toàn và bảo hộ lao động. Hàng năm tổ chức khám sức khoẻ định kỳ để phân loại lao động, sắp xếp hợp lý, thực hiện các biện pháp phòng chống bệnh nghề nghiệp và thực hiện đầy đủ chế độ đối với người lao động. Giải quyết đầy đủ kịp thời các chế độ khác đối với người lao động như chế độ nâng lương, nâng bậc, chế độ ốm đau, chế độ nghỉ hưu... Quan tâm giúp đỡ các gia đình có công với sự nghiệp xây dựng và phát triển của Công ty và gia đình có hoàn cảnh khó khăn. - Công ty cũng nên thường xuyên tổ chức các cuộc thi, giao lưu văn nghệ, thể dục thể thao giữa các phòng, ban nhằm tạo không khí sôi nổi, tạo mối quan hệ đoàn kết tốt trong công ty, góp phần làm phong phú đời sống tinh thần của công nhân viên từ đó hiệu quả làm việc tăng lên, gắn bó hơn, muốn cống hiến nhiều hơn nữa vì sự phát triển của công ty 3.1.1 Đầu tư máy móc thiết bị phục vụ công tác lập dự án - Công ty cần đầu tư mua thêm một số máy móc thiết bị thăm dò, khảo sát có chất lượng tốt, tạo điều kiện làm việc thuận lợi cho cán bộ nhân viên. Ngoài ra, Công ty cũng cần đầu tư mua các phần mềm chuyên dụng để đáp ứng yêu cầu ứng dụng trong phân tích dự án như: dự báo, tính toán các chỉ tiêu, phân tích độ nhạy... - Công ty cần tổ chức đào tạo sử dụng các trang thiết bị và phần mềm mới cho các cán bộ trong công ty cũng như các cán bộ lập dự án, bên cạnh đó cũng cần khuyến khích đẩy mạnh áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến. Hiện nay, trong các phòng ban của công ty đều có máy tính nối mạng. Đặc biệt với các cán bộ phòng phát triển dự án trong thời gian tới cần tận dụng tốt hệ thống máy tính này trong công tác lập và quản lý dự án như thuận tiện hơn trong việc giao tiếp giữa các đơn vị phụ thuộc trong việc trao đổi thông tin, tra cứu thông tin cần thiết trên mạng phục vụ cho công tác lập dự án cũng như các thông tin về khách hàng, thị trường, giá cả… - Thường xuyên kiểm tra, thực hiện các biện pháp quản lý chất lượng kỹ thuật ở các công trình xây dựng đảm bảo chất lượng các công trình, tăng uy tín sản phẩm Công ty trên thị trường. 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty TSQ Việt Nam Căn cứ vào thực trạng công tác lập dự án và những định hướng của công ty trong những năm tới tại công ty TSQ Việt Nam như đã nói ở trên em xin đưa ra các giải pháp cụ thể để khắc phục những vướng mắc nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty như sau: 3.2.1 Hoàn thiện quy trình lập dự án tại Công ty: Hiện nay những dự án của công ty hầu như là những dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản thuộc nhóm B, C theo quy hoạch chi tiết của UBND thành phố Hà Đông và Hà Nội. Nhìn chung, quy trình lập dự án nói chung là phù hợp với xu hướng chung, đã đáp ứng đúng thông tư của Bộ Xây Dựng hướng đẫn thi hành và gần như đã theo đúng mô hình quản lý chất lượng TCVN kết hợp tham khảo các tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, đối với từng dự án riêng cũng cần một trình tự lập dự án riêng thích hợp. Đối với những dự án nhỏ cũng có thể linh hoạt bỏ qua những bước không cần thiết để rút ngắn thời gian thực hiện dự án mà không ảnh hưởng đến chất lượng của dự án. Ngược lại đối với những dự án lớn thì cần phải nghiên cứu phân tích rõ ràng chi tiết trong từng bước lập dự án. Khi thực hiện công tác lập dự án thì các cán bộ của phòng Phát triển dự án phải xem xét dự án trên nhiều lĩnh vực khác nhau và phải làm rõ được những vấn đề quan trọng có quan hệ mật thiết với dự án. Cần phải có giải pháp tăng cường sự theo dõi giám sát việc thực hiện quy trình lập dự án vì thực tế công tác này còn diễn ra khá lỏng lẻo nên một số bước trong quy trình thực hiện dự án có thể bị bỏ qua. Để có thể khắc phục được điều này thì Phòng phát triển dự án có thể nâng cao trách nhiệm trong công tác lập theo cách trích thưởng theo sản phẩm sau mỗi dự án hoàn thành. Phải tổ chức phân công công việc một các hợp lý, tận dụng tối đa khả năng của từng cán bộ nhằm phát huy hiệu quả một cách tối đa. Bên cạnh việc các lãnh đạo giám sát thì có thể phân công cho hai thành viên trong phòng Phát triển dự án giám sát chặt chẽ các bước trong quy trình lập dự án. Thành viên giám sát phải được đào tạo chính quy,có khả năng đưa ra những nhận xét kết luận mang tính khách quan Bên cạnh đó, các lãnh đạo cần phải sắp xếp công việc hợp lý và phối hợp với nhau để có thể có thường xuyên kiểm tra giám sát các cán bộ lập dự án hơn nữa. Bên cạnh việc kiểm tra chất lượng, chi phí thì công ty cũng cần kiểm tra cả tiến độ lập dự án. Cần chú trọng hơn nữa công tác nghiên cứu thị trường khi lập dự án.Công tác nghiên cứu thị trường được xem là một trong những công tác quan trọng nhất trong lập dự án nhưng công tác này lại thường bị xem nhẹ các nghiên cứu vẫn chưa sâu, có nhiều yếu tố chủ quan, do đó công ty cần tạo điều kiện hơn nữa để thực hiện công tác này. Mức kinh phí mà công ty duyệt cho công tác này đã tăng đáng kể song như vậy vẫn chưa đủ do đó công ty cần tăng cường thêm. Bên cạnh đó cần phải giám sát và kiểm tra chặt chẽ việc sử dụng kinh phí trong công tác nghiên cứu thị trường vì đôi lúc còn do các thành viên chi tiền không đúng với mục đích công việc gây thất thoát lãng phí. 3.2.2 Giải pháp cho từng nội dung lập dự án ● Nội dung nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu tư dự án. Các cán bộ lập dự án phải luôn cập nhập và nghiên cứu kỹ các văn bản có liên quan đến lĩnh vực đầu tư như các luật, nghị định, thông tư của Chính phủ, Bộ ban ngành, các quyết định của UBND thành phố Hà Nội về quy hoạch 1/2000, 1/500 phát triển đô thị, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạnh phát triển vùng. Còn cần nghiên cứu kỹ điều kiện tự nhiên, dân số tại vùng địa phương có dự án. Khi nghiên cứu điều kiện tự nhiên dân số, các cán bộ lập dự án cần phải tiến hành điều tra khảo sát thực địa để xem xét, nghiên cứu tăng thêm tính xác thực cho báo cáo của mình. ● Nội dung nghiên cứu thị trường Trong thời gian tới, công ty cần phải tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước và ngoài nước để nắm bắt tốt hơn nữa nhu cầu của thị trường, xu hướng của người tiêu dùng, nghiên cứu đầy đủ về đối thủ cạnh tranh để xác định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, chiến lược giá...vì vậy, công ty phải có một số phương pháp thực hiện kết hợp với nhau tạo ra một kết quả đồng bộ, đầy đủ và chính xác nhất như: thông tin nội bộ, văn bản chính sách pháp luật nhà nước, ấn phẩm định kỳ, sách báo tạp chí, internet, trực tiếp ngươi tiêu dùng...phải đa dạng hoá các kênh thông tin để đảm bảo có sự so sánh nâng cao chất lượng và độ chính xác của thông tin. Bên cạnh đó để tăng hiệu quả của hệ thống thu thập thông tin bằng cách hiện đại hoá máy móc thiết bị và đầu tư nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ chuyên trách trong lĩnh vực này; Các loại thị trường về Bất động sản cần phải nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở....Sau khi nghiên cứu khảo sát thị trường thì các cán bộ lập dự án phải phân tích và đưa ra dự báo được triển vọng và dung lượng thị trường dịch vụ. Phải đưa ra được các chiến lược Marketing cho sản phẩm chi tiết hơn. Sau khi nghiên cứu thị trường thì các cán bộ sẽ phải phân tích nhận định và những rủi ro lường trước và rủi ro không lường trước để xác đinh tính khả thi của dự án. Còn với các dự án sản xuất kinh doanh thì phần nghiên cứu thị trường công ty cần phải tăng thêm chi phí. Nếu các phòng dự án không đủ nhân lực và kinh nghiệm trong nội dung này thì có thể thuê công ty chuyên nghiên cứu thị trường hỗ trợ nhằm đạt hiệu quả cao hơn. ● Nội dung nghiên cứu kỹ thuật - Công ty cần tăng cường số lượng cán bộ chuyên môn trong lĩnh vực kỹ thuật cho phòng dự án. Mặt khác công ty cần mở rộng hợp tác, tiếp xúc nhiều hơn với các đơn vị tư vấn thiết kế có kinh nghiệm và năng lực vì các dự án của công ty thường hay phải thực hiện trong một thời gian ngắn nên công ty chỉ thực hiện với một số đơn vị tư vấn quen thuộc điều này làm ảnh hưởng không tốt đến chất luợng của các dự án. Đối với những dự án về bất động sản phải phân tích nội dung kỹ thuật rõ hơn, chính xác hơn.Các nội dung trong phân tích kỹ thuật cần được nghiên cứu chính xác, kỹ lưỡng hơn như thiết kế hạ thống giao thông, phòng cháy chữa cháy. Hệ thống giao thông cần được khớp nối với các khu vực xung quanh, đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn về hệ thống giao thông đô thị. - Công ty nên đưa ra nhiều phương án kỹ thuật để chọn lựa. Khi đưa ra các phương án kỹ thuật, cán bộ công ty cần phải tính toán một cách cụ thể ảnh hưởng của các yếu tố khách quan có thể xẩy ra cho từng phương án. Từ đó, có đưa ra các biện pháp nhằm khắc phục , phòng ngừa. Đây chính là một yếu tố làm tăng thêm uy tín cho công ty, tạo điều kiện công ty mở rộng thị phần, tăng cao lợi nhuận. - Trong thời gian tới, công ty cũng cần tiến hành trang bị thêm một số máy móc thiết bị phục vụ cho công tác phân tích kỹ thuật. Cụ thể, công ty nên trang bị lại hệ thống máy tính đời mới có truy cập các chương trình phần mềm kỹ thuật như: autocard, vẽ kỹ thuật, các chương trình độ họa khác. Điều này sẽ làm giảm thời gian và công sức cho khâu phân tích kỹ thuật, góp phần giảm tiến độ dự án nói chung mà vẫn giữ được chất lượng sản phẩm yêu cầu. ● Nội dung nghiên cứu phân tích tài chính - Tạo điều kiện cho cán bộ lập dự án tham gia các diễn đàn tài chính và diễn đàn doanh nghiệp đế nhằm củng cố thêm kiên thức về phân tích tài chính. - Qua nghiên cứu một số dự án mà công ty tiến hành lập nhận thấy nội dung lập dự án thì phân tích tài chính là khía cạnh được chú trọng, hiệu quả về mặt tài chính được đánh giá qua các chỉ tiêu tài chính chủ yếu như NPV, IRR, T. Tuy nhiên, trong thực tế đối với một số dự án thì các chỉ tiêu này chưa đủ để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án, ví dụ đối với những dự án mà vốn chủ yếu là vốn vay... Khi đó nội dung đánh giá độ an toàn của mặt tài chính dự án sẽ là nội dung quan trọng và cần thiết trong quá trình phân tích và thẩm định dự án. - Hiện nay, tại Công ty nội dung đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án vẫn chưa được sử dụng rộng rãi trong công tác soạn thảo dự án, do vậy để có thể hoàn thiện công tác lập dự án cũng là nâng cao chất lượng dự án được lập thì trong thời gian tới nên bổ sung thêm nội dung này. Cụ thể, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án đầu tư thông qua các mặt: +) An toàn về nguồn vốn: Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn; đảm bảo về tính pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động; xem xét điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn, đảm bảo tỷ lệ vốn tự có/ vốn đi vay >= 1. +) An toàn về khả năng trả nợ: Khả năng trả nợ của dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và nợ phải trả hàng năm của dự án. Việc xem xét này thể hiện thông qua bảng cân đối thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án(được tính bằng tỷ số nguồn nợ hàng năm của dự án/Nợ phải trả hàng năm). Một dự án mà khía cạnh tài chính được phân tích đầy đủ và chính xác sẽ giúp thuyết phục được không chỉ chủ đầu tư mà cả các cơ quan thẩm định, cho vay vốn góp phần không nhỏ đưa dự án sớm đi vào thực hiện và vận hành. ● Nội dung phân tích kinh tế xã hội của một dự án Trong thời gian tới, công ty cần tính toán một cách đầy đủ các lợi ích, chi phí mà một dự án đem lại cho xã hội. Phòng dự án cũng cần thiết lập các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội, tạo ra một khuôn mẫu chung có tính khoa học và nên nghiên cứu theo chỉ số tổng hợp. Để từ đó với mỗi dự án sẽ có cái nhìn đúng đắn hơn trên góc nhìn toàn cảnh. Đây cũng là điều kiện để dự án được các cấp ban ngành phê duyệt. 2.3.2.3 Giải pháp hoàn thiện phương pháp sử dụng trong công tác lập dư án. ● Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin: Phương pháp thu thập thông tin chủ yếu là dựa vào những nguồn thông tin sẵn có trên các báo cáo, văn bản của nhà nước, trên các phương tiện thông tin đại chúng ...nên còn nhiêu hạn chế. Các dự án của công ty chủ yếu là những dự án có quy mô lớn. Vì thế muốn chất lượng các dự án đạt hiệu quả cao hơn thì cần thiết phải chú trọng hơn công tác thu thập thông tin, sử dung thêm phương pháp nghiên cứu hiện trường, điều tra phỏng vấn người tiêu dùng, lựa chọn đúng nhóm người có tính đại diện cao để kết quả điều tra chính xác. Ngoài ra cũng cần tích cực thực hiện cả phương pháp thu thập, nghiên cứu thông tin từ báo chí, tài liệu của các doanh nghiệp khác và các viện nghiên cứu ● Áp dụng phương pháp dự báo vào phân tích thị trường dự án: Phương pháp dự báo được áp dụng để tính toán, dự báo cung - cầu sản phẩm dự án trong tương lai. Từ đó làm căn cứ để tính toán sản lượng của dự án, xác định quy mô công suất của dự án. Chính vì vậy, các cán bộ lập dự án cần áp dụng phương pháp dự báo như đã trình bày ở phần trên trong quá trình lập dự án. ●Hoàn thiện phương pháp phân tích độ nhạy trong nội dung phân tích tài chính của dự án: Đối với các dự án đầu tư Bất động sản thì việc phân tích các biến động về đầu vào và đầu ra ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án rất quan trọng. Nếu giá các đầu vào tăng quá mạnh hoặc giá bán sản phẩm đầu ra không được như dự kiến có thể làm cho dự án không đạt tính khả thi về mặt tài chính. Các cán bộ cần phân tích tính toán sự biến động tăng giảm của giá cả nguyên vật liệu đầu vào hoặc giá bán sản phẩm của dự án tới các chỉ tiêu tài chính của dự án như Thu nhập thuần NPV, Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR và thời hạn thu hồi vốn T của dự án. KẾT LUẬN Kể từ sau khi thành phố Hà Đông thực hiện chính sách khuyến khích, thu hút và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư vào đầu tư . Thành phố đã có những chuyển biến với cơ sở hạ tầng đã và đang phát triển hơn. Trong sự hưởng ứng đó, công ty TSQ Việt Nam đã xác định hướng đi cho bản thân mình là không ngừng nâng cao kỹ năng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.Hiện tại và trong tương lai đây sẽ là một hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận cao cho công ty. Trên đây là toàn bộ nội dung của đề tài: “Nghiên cứu về công tác lập dự án Bất động sản. Lấy ví dụ tại công ty TSQ Việt Nam ”. Qua bài viết em được hiểu sâu sắc và kỹ lưỡng hơn về đầu tư Bất động sản và công tác lập dự án đầu tư Bất động sản. Áp dụng vào thực trạng của công ty TSQ Việt Nam. Trước những thành tựu đạt được thì công tác lập dự án cũng còn nhiều hạn chế, qua bài viết em cũng đã đưa ra được một số định hướng và giải pháp cho công tác lập dự án tại công ty. Em xin chân thanh cám ơn thầy giáo và các anh chị trog công ty đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành bài nghiên cứu của mình. Tuy có nhiều cố gắng nhưng bài nghiên cứu của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất hi vọng sẽ nhận được những lời nhận xét đóng góp quý báu của thầy cô giáo giúp bài nghiên cứu của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cám ơn! TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, Hà Nội. 2. Luật đầu tư 2005 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP, Hà Nội. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Hà Nội. Nghị định số 99/2007/NĐ-CP, Hà Nội. Công ty TSQ Việt Nam (2005), Dự án Làng Việt Kiều Châu Âu TSQ, Hà Nội. Công ty TSQ Việt Nam (2007), Dự án Trung tâm tài chính thương mại và các công trình phụ trợ, Hà Nội. Công ty TSQ Việt Nam (2007), Dự án Tháp Thiên niên kỷ Hà Tây, Hà Nội. Công ty TSQ Việt Nam (2007), Dự án Nhà máy sản xuất của tại Cụm Công nghiệp Bích Hòa B, Hà Nội. PGS, TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Giáo trình Kinh tế đầu tư, Nhà xuất bản thống kê, Hà Nội. Chuyên đề đầu tư Bất động sản. Khoa Bất động sản và tài nguyên. Đại học kinh tế quốc dân. Các trang web tham khảo: www.moc.gov.vn www.vneconomy.vn