Đề tài Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

từ hoạt động chuyển QSDĐ được áp dụng từ năm 2004 theo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003. Căn cứ tính thuế là thu nhập chịu thuế và thuế suất (28%). 2.5.3.6. Lệ phí trước bạ Đây là phí phải nộp khi đăng ký QSH, QSD tài sản với cơ quan NN có thẩm quyền. Theo Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ quy định mức lệ phí trước bạ là 1% giá trị mảnh đất đăng ký. Giá đất do UBND tỉnh ban hành. 2.5.3.7. Những ưu điểm và tồn tại của hệ thống thuế và những khoản thu liên quan đến đất đai hiện nay ở nước ta Những ưu điểm Hiện nay chúng ta đã có một hệ thống thuế thống nhất, bao quát tất cả các thành phần kinh tế, phù hợp với thực tiễn KD, qua đó góp phần tăng cường vai trò quản lý của NN về đất đai; sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả hơn; khuyến khích đầu tư; tăng thu ổn định cho ngân sách NN; thực hiện công bằng xã hội. Những tồn tại Hệ thống thuế và phí vẫn chưa khắc phục được tình trạng chồng chéo, mức phí vẫn còn cao. Thuế đất phi nông nghiệp được tính căn cứ vào thuế đất nông nghiệp là không hợp lý, bởi vì đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất đô thị có sức sinh lợi cao hơn đất nông nghiệp rất nhiều lần. Hệ thống khung giá đất hiện nay vẫn chưa phù hợp với quan hệ cung– cầu trên thị trường. Các tổ chức kinh tế được NN giao đất có thu tiền SDĐ để đầu tư được nộp tiền SDĐ theo tiến độ giao đất ghi trong dự án đấu tư đã được duyệt là không thực tế. Thuế suất khi chuyển mục đích SDĐ còn quá cao (50% chênh lệch giá khi chuyển từ đất vườn ao sang đất ở và 100% chênh lệch giá khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở). 2.5.4. Thực trạng về kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh dịch vụ BĐS được quy định chi tiết từ Điều 44 đến Điều 66 Luật KDBĐS 2007. Tuy nhiên hiện nay, hoạt động KD dịch vụ BĐS ở nước ta đang diễn ra một cách tự phát và chất lượng không cao, chưa thực sự hỗ trợ tích cực cho thị trường BĐS. Những người cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới hoạt động tại các văn phòng nhà đất mọc lên như nấm hiện nay thực chất chỉ mang tính chỉ chỏ, chắp mối. Đa số họ không phải là những chuyên gia được đào tào một cách chính quy, bài bản, không có đủ kiến thức và kinh nghiệm, tinh thần trách nhiệm chưa cao. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp, họ không những không trợ giúp được cho khách hàng của mình mà còn làm cho khách hàng bị nhiễu loạn thông tin, không đưa ra được quyết định chuẩn xác cần thiết. Bên cạnh đó, các hoạt động định giá, sàn giao dịch, quảng cáo BĐS v.v. còn rất non trẻ, hoạt động mang tính đơn lẻ, chưa tạo thành một hệ thống. Do vậy lĩnh vực này còn gặp khá nhiều khó khăn. 2.6. Nhận xét về thực trạng hoạt động KDBĐS ở nước ta Hoạt động KDBĐS theo cơ chế thị trường ở nước ta còn hết sức non trẻ do mới trải qua giai đoạn phát triển rất ngắn kể từ những năm 1990 trở lại đây. Qua gần 15 năm phát triển kể từ khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, hoạt động KDBĐS đã có bước phát triển nhanh chóng và đã đáp ứng được một phần nhu cầu ngày càng tăng của cộng đồng về BĐS các loại, đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về chỗ ở, góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại, bền vững. Sự phát triển của hoạt động KDBĐS tạo điều kiện cho các loại BĐS được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách NN; tạo ra sự sôi động trong một số lĩnh vực liên quan như ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, giao thông vận tải; thu hút một lượng vốn đáng kể từ người dân và các tổ chức kinh tế, kể cả của tổ chức, cá nhân nước ngoài vào thị trường BĐS trong nước, qua đó tác động đến tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, hoạt động KDBĐS ở nước ta còn bộc lộ những tồn tại, đó là chưa có một đội ngũ có đủ trình độ chuyên môn điều hành và quản lý, chưa đáp ứng được nhu cầu thực sự của nền kinh tế cũng như của cộng đồng dân cư; giá thị trường ở Việt Nam ở mức cao so với khả năng thanh toán của những người thực sự có nhu cầu sử dụng, hiện tượng đầu cơ chưa được kiểm soát; chưa có mô hình kết hợp và hỗ trợ hiệu quả của các định chế tài chính trung gian đối với phát triển nhà ở dân dụng; Quy trình mua bán, giao dịch còn phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian và chi phí giao dịch; hoạt động môi giới BĐS và tư vấn giá đất còn chưa phát triển v.v. Chính vì vậy sự phát triển nhanh hay chậm của hoạt động KDBĐS phụ thuộc rất nhiều vào khung khổ pháp lý do NN quy định trong lĩnh vực này và vào sự nỗ lực của các doanh nghiệp tham gia hoạt động KDBĐS cũng như sự hiểu biết của các chủ thể tham gia thị trường. CHƯƠNG 3: NHữNG GIảI PHáP PHáT TRIểN HOạT ĐộNG Kinh Doanh BĐS ở Việt nam 3.1. Quan điểm và mục tiêu phát triển kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 3.1.1.Quan điểm Việc phát triển hoạt động KDBĐS ở Việt Nam phải quán triệt sâu sắc các quan điểm sau: Thứ nhất, quan điểm về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai: nhất quán trong việc duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời mở rộng quyền tối đa của người SDĐ, tôn trọng các quyền năng của người SDĐ. Thứ hai, quan điểm phát triển theo cơ chế thị trường, có nghĩa là để cho các quy luật thị trường điều tiết sự phát triển của hoạt động KDBĐS, NN tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho các lĩnh vực KDBĐS, đảm bảo KDBĐS đúng hướng, ổn định và phát triển. Thứ ba, tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trước pháp luật, tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật . Thứ tư, phát triển hoạt động KDBĐS phải đồng thời giải quyết công bằng xã hội. 3.1.2. Mục tiêu Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã khẳng định mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2006-2010: “ Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đạt được bước chuyển biến quan trọng về nâng cao hiệu quả và tính bền vững của sự phát triển, sớm đưa nước ta ra khỏi tình trạng kém phát triển, cải thiện rõ ràng đời sống vật chất, văn hoá tinh thần của nhân dân...”. Để đạt được mục tiêu chung đó, việc phát triển hoạt động KDBĐS trong những năm tới cần hướng vào những mục tiêu cụ thể sau: Thứ nhất, thu hút được sự tham gia rộng rãi của các thành phần kinh tế đầu tư vào phát triển hoạt động KDBĐS. Thứ hai, tăng cường hiệu lực quản lý NN trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động KDBĐS. Thứ ba, tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý và chính sách về đất đai BĐS theo hướng công nhận các quyền gắn với đất đai và tài sản, đảm bảo các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS. Thứ tư, đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao trình độ, tính chuyên nghiệp của đội ngũ quản lý, kinh doanh và dịch vụ BĐS. Thứ năm, hướng dẫn và tạo điều kiện hình thành các công cụ tài chính và dịch vụ mới để phục vụ cho hoạt động KDBĐS như: định giá, quản lý địa chính bằng công nghệ hiện đại, chứng khoán hoá BĐS v.v.. 3.2. Dự báo triển vọng của hoạt động KDBĐS trong thời gian tới Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam đang phát triển với tốc độ khá cao. Tăng trưởng kinh tế năm 2005 là 8,4%, còn năm 2006 là 8,17% . Các cơ sở KD trong nước phát triển mạnh với sự ra đời của hàng chục nghìn doanh nghiệp hàng năm. Dòng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài cũng đang bắt đầu tăng nhanh (FDI năm 2006 là 10,2 tỷ USD), thu nhập của dân chúng ngày càng được cải thiện, khả năng thanh toán tăng lên đã và sẽ tạo được lượng cầu có rất lớn về các BĐS dân dụng, BĐS công nghiệp, kết cấu hạ tầng v.v.. Sau sự kiện Việt Nam gia nhập WTO thì các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sẽ tăng lên, qua đó làm tăng nhu cầu về BĐS thương mại, nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê v.v. Điển hình như số lượng doanh nghiệp Nhật tại Việt Nam sẽ tăng từ 700 doanh nghiệp hiện nay lên 1200 doanh nghiệp, đồng thời nhu cầu của doanh nghiệp Mỹ và các nhu cầu khác sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới. Trong quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ đã nêu chỉ tiêu phấn đấu đạt mức 15 diện tích sàn nhà ở vào năm 2010 và 20vào năm 2020, tức là hàng năm chúng ta cần xây dựng thêm khoảng gần 100 triệu nhà ở. Theo Cục đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hiện có 48 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) xúc tiến vào Việt Nam với nguồn vốn lên tới 39,8 tỷ USD. Trong số các dự án đó, BĐS và du lịch chiếm một tỷ lệ lớn với số vốn trên 16 tỷ USD, tương đương 40,2% tổng vốn đang xúc tiến. Theo Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà Nội cho biết 8 tháng đầu năm 2007 có 197 dự án được cấp phép xây dựng với số vốn đăng ký 918 triệu USD, trong đó có một số dự án có quy mô lớn như dự án xây dựng tổ hợp văn phòng, khách sạn, căn hộ gia đình có số vốn là 500 triệu USD; dự án khách sạn Charmvit là 80 triệu USD; Dự án xây dựng khu đô thị mới Thạch Bàn trị giá 50 triệu USD. Đây là một không gian rộng lớn cho sự phát triển hoạt động KDBĐS. 3.3. Các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam 3.3.1. Tiếp tục đổi mới tư duy trong xây dựng thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 3.3.1.1. Hạn chế sự can thiệp hành chính của nhà nước, để quy luật thị trường điều tiết sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS Trong nền kinh tế thị trường ở bất kỳ quốc gia nào cũng có sự tác động của các quy luật kinh tế thị trường đó là quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh v.v.. Trong KDBĐS cũng như vậy. Do đất đai là một lĩnh vực nhạy cảm và việc NN quản lý toàn diện, triệt để các vấn đề đất đai trong thời gian dài đã tạo ra một trở ngại lớn trong quá trình phát triển của hoạt động KDBĐS. Vì vậy, NN phải dùng pháp luật chung ở tầm vĩ mô để điều tiết một cách gián tiếp các hoạt động KDBĐS. Những vấn đề cụ thể nên phân cấp cho địa phương (tỉnh, huyện, xã ) trực tiếp thực hiện thông qua sự điều tiết của các quy luật kinh tế thị trường và đây sẽ là cơ sở để tạo ra các thay đổi tiếp theo trong việc điều tiết cung, cầu, giá cả, phân phối đất đai, BĐS trong xã hội theo hướng làm tăng hiệu quả tổng thể việc sử dụng nguồn tài nguyên này của đất nước. Nhà nước nên hạn chế việc dùng các biện pháp hành chính để giải quyết các vấn đề kinh tế thị trường, trừ khi có vi phạm pháp luật, bởi vì người được phép KD là phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hoạt động KD của mình “lời ăn, lỗ chịu”. Việc diễn ra những “cơn sốt” hoặc “đóng băng” trong thị trường BĐS là phản ứng tất yếu giữa người KD với người tiêu thụ sản phẩm. Bản thân họ và các quy luật kinh tế thị trường sẽ điều chỉnh để khắc phục hiện tượng này. Nhà nước cần thiết lập một cơ chế để đảm bảo cung cấp thông tin minh bạch, công khai trong lĩnh vực KDBĐS phù hợp với đặc thù của nước ta. 3.3.1.2. Giải pháp về nhà ở cho người có thu nhập thấp Việc đầu tư cho BĐS nhà ở gặp nhiều khó khăn vì việc vay vốn của các HGĐ để mua nhà còn gặp nhiều vướng mắc do họ không chứng minh được khả năng tài chính của mình đối với các tổ chức tín dụng. Khả năng chi trả vốn vay của các HGĐ ở Việt Nam hiện nay khó được xác định, đặc biệt là các HGĐ có thu nhập thấp. Chính vì thế NN phải có những chính sách để giải quyết bài toán trên. NN cần phải đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cán bộ, công nhân viên làm việc tại các khu công nghiệp và một số đối tượng có thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở được thuê hoặc thuê mua. Đây là giải pháp quan trọng bảo đảm cho những người có thu nhập thấp đang khó khăn về nhà ở được cải thiện chỗ ở. Cụ thể là xây dựng khu chung cư cho những đối tượng trên không quá 6 tầng, căn hộ rộng từ 30 m2 đến 60 m2 đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Với trường hợp thuê nhà thì người ở sẽ trả tiền hàng tháng cho đơn vị quản lý, còn khi thuê mua thì người ở phải trả trước 20% giá trị căn hộ và trả tiền thuê hàng tháng trong khoảng 15 năm thì căn hộ được sang tên đổi chủ. Nguồn vốn đầu tư sẽ được huy động với vốn từ ngân sách NN, từ các thành phần kinh tế khác hoặc từ kiều bào, kiều hối. 3.3.2. Cải tiến việc giao đất, cho thuê đất , thu hồi đất và thực hiện cơ chế một giá 3.3.2.1. Về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Hiện nay, hiện tượng đất bỏ hoang phí trong xây dựng cơ bản đang khá phổ biến, việc giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền đã xảy ra thường xuyên không chỉ ở cấp xã mà còn ở cấp huyện, cấp tỉnh và cấp trung ương ở đô thị, vì vậy đã gây khó khăn cho các nhà đầu tư tiếp cận với địa bàn đầu tư, với dự án đầu tư, gây những bất bình đẳng về cơ hội KD và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các giao dịch trong hoạt động KDBĐS. Chính vì thế cần phải xoá bỏ cơ chế xét duyệt trong việc giao, cho thuê đất và giao dự án đầu tư KDBĐS, thay bằng cơ chế lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu dự án có SDĐ, giao đất bằng đấu giá QSDĐ. Thật vậy, thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ sẽ tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh kiểm soát được giá cả một cách hợp lý. Việc đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ sẽ giảm được các thủ tục không cần thiết, tránh được tình trạng các thủ tục “vòng vèo” ,đảm bảo được lợi ích của NN, rút ngắn được thời gian chờ đợi, các dự án có khả năng triển khai nhanh và tăng tính khả thi của dự án, góp phần nâng cao hiệu quả SDĐ. Tuy nhiên, cơ chế đấu giá, đấu thầu phải được đảm bảo thực sự công khai và thông báo rộng rãi. Đấu giá, đấu thầu phải dựa trên QH tổng thể, QH chi tiết SDĐ có như thế mới đáp ứng được nhu cầu cần thiết, bức xúc của xã hội. Chính sách bồi thường đất đai khi NN thu hồi để thực hiện các dự án và xác định giá trị BĐS không phù hợp với thực tế đã gây nhiều ách tắc trong hoạt động giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án. Vì vậy, cần phải đổi mới phương thức thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng là thực hiện nguyên tắc chỉ duy nhất NN là người đứng ra thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng theo một cơ chế chính sách thống nhất, phải đảm bảo cho người dân được di dời sẽ nhận được mức giá bồi thường tương đương với mức giá đất trước khi có công trình đầu tư cộng thêm một phần khuyến khích tương đương với tỷ lệ nhất định lợi ích của công trình sau khi đầu tư. Đồng thời người phải di dời được tạo lập chỗ định cư mới có các điều kiện sản xuất và đời sống bằng hoặc tốt hơn so với điều kiện sản xuất và đời sống của nơi trước khi di dời. 3.3.2.2. Phải lấy giá đất đai, BĐS hình thành trên thị trường làm căn cứ để nhà nước xác định giá khi giao đất, cho thuê đất, BĐS, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu BĐS Hệ thống giá đất của NN được xác định và áp dụng lâu nay thường là thấp hơn giá đất được hình thành trên thị trường và sự chênh lệch đó là khá lớn. NN giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng thì giá để nộp tiền SDĐ luôn tính theo giá thấp nhất, giá bồi thường tuy cao hơn nhưng vẫn thấp hơn giá thị trường. Sự chênh lệch đó tạo ra kẽ hở dẫn đến những vi phạm lợi ích của NN về mặt kinh tế cũng như làm giảm hiệu quả SDĐ. Việc áp dụng hai hệ thống giá đất là giá do NN quy định (thường thấp hơn giá thị trường) và giá thị trường là bất hợp lý, bởi vì các tổ chức, cá nhân được giao đất để thực hiện các dự án gắn với QSDĐ chỉ phải nộp tiền SDĐ theo giá NN, còn khi hoàn thành dự án lại bán theo giá thị trường, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá rất lớn. Việc xoá bỏ cơ chế hai giá, thực hiện cơ chế một giá thống nhất là giá thị trường sẽ góp phần lành mạnh hoá các quan hệ giao dịch BĐS, đảm bảo cho các hàng hoá đất đai, BĐS trong quá trình vận động không bị các lực cản không theo quy trình, quy luật của thị trường làm trở ngại . Vì vậy cần nghiên cứu triển khai một cuộc cải cách nhằm xác lập chế độ một giá đối với các giao dịch về đất đai và BĐS. Giá cả phải được xác định thông qua giá thị trường. Giá đất do NN ban hành hiện nay chỉ bằng 60%-80% so với giá đất trên thị trường. Do vậy thời gian tới cần khẳng định đất đai có giá thị trường được quyết định bởi nhiều yếu tố, chủ yếu là yếu tố cung-cầu; hình thành các trung tâm định giá BĐS, tăng cường đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá; ban hành quy chế đấu giá, đấu thầu công khai QSDĐ v.v.. 3.3.3. Đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý BĐS hiện nay 3.3.3.1. Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất Cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc tạo lập tính pháp lý cho hàng hoá BĐS. Hiện nay, công tác cấp GCNQSDĐ và sở hữu công trình trên đất còn tiến hành chậm chạp. Vì thế cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ và sở hữu công trình trên đất. Thực hiện cấp GCN cho HGĐ, cá nhân đang sử dụng BĐS nhà đất tuy không có các loại giấy tờ theo quy định của NN, nhưng nhà đất đó đã được sử dụng ổn định và được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với QH được duyệt cần được xét cấp GCN. Trong trường hợp người xin cấp GCN chưa có khả năng nộp tiền SDĐ theo quy định, cần cho họ nợ nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có giao dịch (mua bán ,chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật). Việc bán nhà ở thuộc sở hữu NN phải đi đôi với cấp GCN QSH nhà ở cho người mua nhà để họ có điều kiện thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Kiểm tra phát hiện và có biện pháp xử lý nghiêm đối với các HGĐ, cá nhân vi phạm quy định về đăng ký cấp GCN, đặc biệt là các cán bộ, công chức, viên chức có hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp GCN. Giảm thiểu thủ tục và chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiên cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch về BĐS phải đăng ký, không thừa nhận, không bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký. 3.3.3.2. Tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý Hiện nay, hai bộ đang quản lý trực tiếp một phần BĐS là Bộ Xây dựng (BXD) và Bộ Tài nguyên môi trường (BTNMT). BTNMT có chức năng quản lý NN về đất đai phần cơ bản nhất của các yếu tố BĐS. BXD quản lý công trình xây dựng là các tài sản tồn tại trên đất đai. Các bộ ngành khác tuỳ theo mức độ phạm vi và chức năng hoạt động đang tham gia vào quản lý các BĐS chuyên ngành vào một số yếu tố của BĐS. Do vậy cần phải có sự phân công, phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành từ Trung ương tới địa phương, các cơ quan ban ngành sẽ thực hiện chức năng nhiệm vụ của mình theo sự phân công điều hành của lãnh đạo chính quyền địa phương, phải có cơ chế phân nhiệm rõ ràng, phân cấp cụ thể, gắn trách nhiệm của từng cá nhân trong hệ thống quản lý. Bồi dưỡng đào tạo để nâng cao năng lực của cán bộ đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực BĐS vốn rất phức tạp. Cần có sự phối hợp giữa NN và các cơ sở đào tạo để đào tạo lực lượng quản lý hoạt động KDBĐS có trình độ chuyên môn cao để từ đó có khả năng phân tích được nhu cầu thị trường để đề ra những chiến lược cụ thể từ đó thúc đẩy hoạt động KD ngày càng phát triển. Đồng thời phải tăng cường trang thiết bị quản lý hiện đại, đảm bảo cung cấp thông tin dữ liệu kịp thời từ đó phục vụ cho công tác quản lý BĐS được nhanh hơn và hiệu quả hơn. 3.3.4. Đổi mới hệ thống tài chính liên quan đến hoạt động KDBĐS 3.3.4.1. Đa dạng hoá các nguồn cung ứng vốn cho đầu tư KDBĐS Hiện nay ở nước ta các NH thương mại đóng vai trò chủ yếu trong việc cung ứng vốn cho các dự án đầu tư BĐS. Thực tế hiện nay, các doanh nghiệp chỉ được vay NH trong vòng 7 tháng trong khi dự án thực hiện cả 5 đến 7 năm, có những dự án phải hơn 10 năm mới hoàn thành khiến doanh nghiệp phải chạy tới, chạy lui chỉ để lo vay vốn đầu tư. Vì thế các NH nên chuyển đổi hình thức cho vay ngắn hạn (dưới 12 tháng) sang trung hạn (từ 12 đến 60 tháng) và dài hạn (trên 60 tháng) khi doanh nghiệp đáp ứng đủ các điều kiện như: có các phương án đầu tư, sản xuất, KD khả thi, có hiệu quả, đảm bảo khả năng trả nợ trong thời hạn cam kết, có một trong số các tài sản đảm bảo khoản vay. NH cần phải nâng cao năng lực thẩm định dự án và đánh giá khả năng chi trả của dự án đầu tư; nắm bắt kịp thời và nâng cao khả năng phân tích thông tin thị trường; đảm bảo tính pháp lý của các tài sản là BĐS để tạo thuận lợi cho giao dịch và thế chấp khi vay vốn. Hiện nay, các tổ chức bảo hiểm như bảo hiểm nhân thọ, quỹ bảo hiểm xã hội có một nguồn vốn nhàn rỗi lớn, vì các tổ chức này có các khoản thu trong hiện tại của khách hàng để thực hiện nghĩa vụ chi trả cho họ trong tương lai và thường là dài hạn có thể từ vài năm đến vài chục năm vì thế NN cần phải có những chính sách phù hợp để khuyến khích họ đầu tư trực tiếp hoặc đầu tư gián tiếp dưới hình thức cho các tổ chức, cá nhân vay tiền để đầu tư BĐS; cần có những chính sách để định hướng đầu tư các nguồn vốn nhàn rỗi để các tổ chức này thực hiện; cần có những ưu đãi khi họ đầu tư tiền nhàn rỗi vào hoạt động KDBĐS đó là các ưu đãi về thuế, các chính sách bảo lãnh tín dụng đầu tư vào hoạt động KDBĐS. Bên cạnh nguồn vốn trong nước cần tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư KDBĐS bằng cách thiết lập quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào các dự án BĐS, xác lập dự án đầu tư BĐS và kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài, đơn giản và thiết thực các thủ tục hành chính trong việc cấp giấy phép đầu tư vào trong quá trình hoạt động đầu tư KDBĐS. Một thực tế hiện nay, rất nhiều nhà đầu tư muốn rót vốn vào lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, không phải ai cũng có hàng triệu USD để tự mình thực hiện dự án..Vì vậy, các nhà đầu tư phải liên kết với nhau và nhằm biến những khu đất trống đã bị bỏ hoang lâu ngày thành tài sản mang lại giá trị gia tăng. Đây chính là một mô hình quỹ đầu tư BĐS (REIT) thu nhỏ ở Việt Nam, mỗi năm cần tới 100000 m2 văn phòng cho thuê và hàng triệu m2 nhà ở. Thông qua quỹ đầu tư BĐS các nhà đầu tư có dịp tiếp cận vào các dự án BĐS lớn mà họ không thể tự mình thực hiện được và giúp các nhà đầu tư phân tán rủi ro bằng cách đầu tư vào nhiều chỗ. So với đầu tư trực tiếp vào BĐS thì REIT cho phép đầu tư vào tài sản mang tính thanh khoản cao vì các cổ phần của REIT có thể được mua bán dễ dàng và cho phép đầu tư vào một công ty được quản lý chuyên nghiệp v.v.. Quỹ đầu tư BĐS sẽ là một kênh thu hút tiền nhàn rỗi của nhiều nhà đầu tư tư nhân Việt Nam, cũng như sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài. Chính vì những lợi ích trên NN cần khuyến khích thành lập quỹ đầu tư BĐS trên cơ sở ưu đãi về thu nhập đối với các quỹ đầu tư, ưu tiên tham gia đầu tư xây dựng các khu đô thị mới. Có thể ưu tiên cho các nhà đầu tư trong nước thành lập REIT trước rồi dần mới phát triển cho khối các nhà đầu tư nước ngoài. Một biện pháp để làm tăng khả năng huy động vốn mà trong thời gian tới cần thực hiện đó là “Chứng khoán hoá bất động sản”. Đây là một loại chứng khoán kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư KD được đảm bảo bằng giá trị BĐS. Chủ đầu tư BĐS được phát hành rộng rãi chứng chỉ BĐS và không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia và chứng chỉ BĐS được tự do chuyển nhượng để tăng tính thanh khoản. Ngoài ra, trước khi phát hành chứng chỉ BĐS, các nhà đầu tư phải công bố bảng cáo bạch về tình hình tài chính, nội dung dự án, quyền lợi và trách nhiệm của các bên tham gia, tiến độ thực hiện dự án và vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư khi dự án chậm tiến độ, rủi ro có thể xảy ra. Đây là cơ sở để công chúng quyết định việc mua chứng chỉ BĐS. Bên cạnh đó NH sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn của nhà đầu tư được sử dụng đúng mục đích. Khi dự án hoàn tất, toàn bộ BĐS được đưa ra đấu giá và các nhà đầu tư sẽ được chia từ số tiền thu được theo tỷ lệ chứng chỉ BĐS đang nắm giữ. Với chứng chỉ BĐS, nhà đầu tư có thể huy động nguồn vốn trung hoặc dài hạn với số lượng lớn, thu hút vốn đầu tư của các NH trung gian và các tổ chức tài chính phi NH; chứng chỉ BĐS được giao dịch trên thị trường chứng khoán sẽ tạo tính thanh khoản cao có lợi cho người nắm giữ và quyền lợi của nhà đầu tư cũng được đảm bảo vì dự án BĐS huy động vốn thông qua phát hành chứng chỉ BĐS đều phải công khai, minh bạch và việc sử dụng vốn huy động vốn được giám sát chặt chẽ. 3.3.4.2. Các loại thuế liên quan đến BĐS Thứ nhất, vì đất đai là một tài sản có giá trị lớn, có quan hệ mật thiết với nhiều tài sản khác và nó giữ vị trí chủ đạo trong hệ thống các tài sản, đồng thời hiện nay các quyền của người SDĐ đã được NN mở rộng tối đa, do vậy NN nên gộp thuế sử dụng đất vào chung với thuế tài sản để có thể tính thuế một cách đơn giản, và người dân cũng có thể nộp thuế dễ dàng và thuận tiện. Thứ hai, lấy giá đất hình thành trên thị trường làm căn cứ tính thuế. Như vậy mức thuế sẽ hợp lý và NN không bị thất thu ngân sách. Thứ ba, đối với thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, việc tính thuế theo giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là không chính xác do mức giá ghi trong hợp đồng thường thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, gây thất thu ngân sách NN. Tuy nhiên, với chênh lệch giữa giá đất do NN ban hành và giá thị trường lớn như hiện nay thì NN sẽ không thể khắc phục được tình trạng này. Nếu NN quy định khung giá đất sát với giá thị trường thì hoàn toàn có thể khắc phục được tình trạng đó và đảm bảo được công bằng xã hội. Thứ tư, trong thời gian tới, NN nên ban hành thêm thuế chiếm hữu BĐS, trước hết là các BĐS sử dụng cho mục đích sinh hoạt như đất ở và nhà ở, để chống đầu cơ đất đai và BĐS. Cần đánh thuế lũy tiến đối với BĐS chiếm hữu ngoài định mức bình quân theo quy định. Diện tích đất vượt quá hạn mức càng lớn thì mức thuế đánh càng cao. Đặc biệt đối với những diện tích đất mua mà không sử dụng ngay thì sẽ bị đánh thuế rất cao, và có thể sẽ bị NN thu hồi nếu trong một khoảng thời gian nhất định mà chưa đưa vào sử dụng. Giải pháp đánh thuế luỹ tiến của NN một mặt sẽ làm giảm lợi nhuận của nhà đầu cơ, và dưới sức ép chịu thuế cao thì họ sẽ buộc phải bán đất, làm cho giá cả đất đai trên thị trường giảm xuống, thị trường BĐS sẽ trở lại trạng thái hoạt động bình thường. Mặt khác, với việc đánh thuế như vậy sẽ làm tăng nguồn thu từ thuế cho ngân sách NN. 3.3.5. Các giải pháp trong công tác quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS 3.3.5.1. Coi trọng công tác QHSDĐ, đảm bảo QH đi trước một bước nhằm phát triển BĐS đúng mục đích, cân đối và hiệu quả QHSDĐ là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm của quản lý NN về đất đai, là nền tảng cho các hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai BĐS. Công tác QHSDĐ trong những năm qua đã triển khai trên diện rộng, nhưng còn bộc lộ nhiều hạn chế. Công tác QHSDĐ còn mang tính chủ quan của nhà quản lý, chưa bám sát yêu cầu thực tế và định hướng phát triển kinh tế xã hội v.v.. Để giải quyết tình trạng trên cần phải coi trọng công tác QHSDĐ, đảm bảo QH phải đi trước một bước nhằm xác định được cơ cấu nguồn cung đất đai cho mục đích sử dụng và giá trị thương mại của đất phù hợp với các mục tiêu đã định. Nội dung QH phải đảm bảo tính khoa học, triển khai và hoàn thành nhanh, SDĐ tiết kiệm và có hiệu quả. Quá trình triển khai dự án QH cần có cơ quan chỉ đạo chung ở từng địa phương để xử lý những vấn đề liên ngành, liên vùng và những vấn đề vướng mắc trong cân đối QH, KHSDĐ. Trong khi lập QH, KHSDĐ cần có một số phương án và so sánh hiệu quả từng phương án về mặt kinh tế -xã hội- môi trường. Trong xây dựng QHSDĐ cần có sự tham gia của người dân và cần có QH chi tiết công khai hoá. Cần phải kiểm tra, rà soát lại QH, KH trên phạm vi cả nước. Xử lý những sai phạm so với QH như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích SDĐ trái phép, nhất là đất nông nghiệp trong lòng và ở ven đô thị, đất ven các trục đường giao thông mới. Bên cạnh QHSDĐ thì trong hệ thống QH hiện nay ở nước ta còn bao gồm nhiều loại QH khác như QH phát triển kinh tế- xã hội, QH ngành, QH đô thị v.v.. Tuy nhiên, vị trí, vai trò của từng loại QH và mối quan hệ giữa chúng chưa được xác định rõ gây ra tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán và gắn bó giữa các loại QH này, dẫn đến khó khăn và lãng phí trong xây dựng và thực hiện QH cũng như hiệu quả của QH không cao. Vì vậy, cần nghiên cứu để xây dựng một luật về QH để khẳng định vai trò của mỗi loại QH, mối quan hệ giữa các loại QH và phải xác định rõ vai trò của QHSDĐ. 3.3.5.2. Các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS Dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn giá đất Để phát triển hoạt động tư vấn và môi giới BĐS thì NN cần ban hành những văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động tư vấn và môi giới BĐS. Những người có nguyện vọng tham gia dịch vụ tư vấn và môi giới BĐS phải đăng ký với cơ quan NN có thẩm quyền và được NN cho phép mới được tư vấn, môi giới; các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS phải bao gồm những người có trình độ chuyên môn về môi giới BĐS và có đầy đủ tư cách pháp nhân. Các tổ chức đó phải chịu trách nhiệm về kết quả, chiến lược hoạt động và tính pháp lý tư vấn, môi giới BĐS và quy định trách nhiệm của các tổ chức này khi họ làm thiệt hại khách hàng. Một vấn đề nữa là NN cần phải phối hợp với cơ sở đào tạo để đào tạo ra những thẩm định viên về giá thực sự có chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, vì định giá là người đưa ra thước đo giá trị của BĐS. Đối với nền kinh tế chúng ta hiện nay, nhà nước vẫn là người mua, người bán lớn nhất nên việc đưa ra một thước đo giá trị phù hợp thị trường để cho NN mua và bán tài sản đúng giá trị của nó, đó là một yêu cầu bức thiết hiện nay, đảm bảo được công bằng trong thương mại và đảm bảo chống thất thoát trong quá trình mua sắm tài sản. Trong lĩnh vực thẩm định giá, hiện cả nước có 47 trung tâm của các tỉnh và khoảng 15 - 18 doanh nghiệp và nhiều đơn vị thẩm định giá thuộc các công ty chuyên về địa ốc. Trong thời gian tới thì Nhà nước cần thành lập Hiệp hội Thẩm định giá, để bảo vệ quyền lợi của tất cả các doanh nghiệp, các thể nhân, các pháp nhân khi thực hiện công việc thẩm định giá; tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất cả các Hội nghề nghiệp trên thế giới, Hội sẽ nhận được sự giúp đỡ, tài trợ, trao đổi kinh nghiệm của thế giới; góp phần vào việc xây dựng các tiêu chuẩn về kiểm tra, đánh giá v.v.. 3.3.6. Các giải pháp về phía doanh nghiệp 3.3.6.1. Thành lập sàn giao dịch BĐS Từ cuối năm 2004 đến nay, tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS đã khiến nhiều doanh nghiệp KDBĐS lao đao và gây tác động không nhỏ đến nền kinh tế của đất nước. Các chủ dự án tỏ ra rất lo ngại khi đồng vốn không những không đảm bảo đủ thực hiện hoàn chỉnh dự án mà còn khó lòng thu hồi được số vốn đã bỏ ra và ai sẽ tiếp sức cho họ trong khi các NH dường như bắt đầu khép cửa cho vay đối với các dự án BĐS, làm thế nào để tìm được đối tác chuyển nhượng dự án, làm sao tiêu thụ sản phẩm trong khi thị trường đóng băng v.v.. Để giải quyết tình trạng trên các doanh nghiệp cần phải thành lập sàn giao dịch dự án BĐS về cao ốc nhà ở, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, du lịch, các dự án cơ sở hạ tầng như cầu đường, kho tàng, bến bãiv.v.. Thông qua sàn giao dịch, các nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ gặp gỡ các chủ dự án để thoả thuận việc chuyển nhượng dự án. Các doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ kết quả phân tích thị trường, phân tích tài chính, phân tích tính pháp lý của các dự án, sắp xếp vốn thực hiện dự án và sẽ được hỗ trợ tài chính nếu có nhu cầu. Điều này không chỉ có lợi đối với các nhà đầu tư, các chủ dự án mà ngay cả người có nhu cầu về BĐS cũng có thể tìm thấy ở sàn giao dịch những thông tin minh bạch, đủ tính pháp lý và có khả năng chuyển nhượng trong một thời gian sớm nhất. Việc thành lập sàn giao dịch phải theo những nguyên tắc nhất định như: doanh nghiệp KDBĐS thành lập sàn giao dịch thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp để hoạt động; hoạt động của sàn giao dịch phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật và phải chịu trách nhiệm về hoạt động của chính mình. 3.3.6.2. Doanh nghiệp KD BĐS phải đưa ra những chiến lược KD chính xác, đặc biệt là chiến lược tiếp thị BĐS và phải liên kết, hợp tác với nhau Việt Nam trong tiến trình hội nhập ngày càng sâu rộng vào các tổ chức thương mại khu vực và quốc tế, trong đó “luật chơi” được áp dụng chung. Vì vậy ngành BĐS cũng không nằm ngoài cuộc và các doanh nghiệp KDBĐS cần phải hết sức tỉnh táo nhìn nhận đâu là thế mạnh, đâu là điểm yếu của mình và nghiên cứu kỹ thị trường, xu hướng xã hội, hệ thống chính trị và luật pháp của nước ta để có những quyết sách và chiến lược kinh doanh chính xác, đặc biệt là chiến dịch tiếp thị BĐS, các đơn vị đầu tư KDBĐS phải dành nhiều thời gian cho việc xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu thị trường để thấu hiểu khách hàng và có những hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng của mình. Khi đã thấu hiểu khách hàng và những yêu cầu cụ thể về BĐS của khách hàng, các đơn vị KDBĐS cần tiến hành triển khai đồng bộ các công việc sau: Xây dựng và theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi, tác động và chăm sóc khách hàng; Chuyên môn hoá đội ngũ KD để đáp ứng được với những yêu cầu và những thắc mắc cũng như quan tâm thật cụ thể của khách hàng; Theo dõi các dự án cạnh tranh khác và tình hình biến động của thị trường để điều chỉnh lại kế hoạch khi cần thiết. Các doanh nghiệp phải thay đổi một cách căn cơ từ hệ thống tổ chức, cấu trúc, chiến lược tài chính và phải vận dụng các công cụ quản trị hiện đại như: Internet, định vị qua vệ tinh kết hợp các phần mềm về kiến trúc v.v. Các doanh nghiệp phải đào tạo đội ngũ nhân viên có tay nghề cao trong từng lĩnh vực đặc thù như môi giới, định giá, tư vấn pháp lý từ đó tạo ra những dịch vụ thật sự có chất lượng và dựa trên nền tảng của những nguyên tắc đạo đức kinh doanh được xã hội tôn trọng. Trong thời qua với sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài giúp cho thị trường BĐS trong nước thêm sôi động, có thêm nguồn vốn, học hỏi thêm công nghệ mới v.v. Nhưng điều này cũng đặt ra cho doanh nghiệp BĐS trong nước nhiều thách thức lớn, vì thế các doanh nghiệp KDBĐS cần phải liên doanh, hợp tác với nhau và liên kết khéo léo các công ty thành viên hoạt động trên các lĩnh vực như địa ốc, tư vấn pháp lý, định giá, thiết kế, xây dựng thành một chuỗi dịch vụ liên hoàn, qua đó sẽ huy động được nguồn vốn lớn cho các dự án làm cho hoạt động KDBĐS sẽ ngày càng phát triển hơn. KếT LUậN Hoạt động KDBĐS được hình thành và phát triển cùng với sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội; sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS kích thích sự tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. ở nước ta, trước những năm 1993 nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung với đại đa số là các doanh nghiệp NN, các nhu cầu về BĐS của các tổ chức và cá nhân trong toàn xã hội đều do NN chỉ định và có thể nói trong thời gian này hầu như chưa tồn tại hoạt động kinh doanh BĐS theo đúng nghĩa của nó là một ngành kinh doanh vì lợi nhuận. Sau khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường và với sự ra đời của Luật Đất đai 1993, sau đó là Luật Đất đai 2003 đã tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời và phát triển của hoạt động KDBĐS, trong hơn 10 năm qua, hoạt động kinh doanh BĐS đã có những bước phát triển nhanh đáp ứng được một phần nhu cầu tăng của cộng đồng về BĐS các loại. Công trình trên đề cập đến các khái niệm cơ bản về BĐS và KDBĐS, nghiên cứu các vấn đề chính của hoạt động KDBĐS như: phân tích thị trường, định giá BĐS v.v.. Tiếp theo đó đề tài đưa ra thực trạng về hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Trên cơ sở đó công trình đưa ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS trong giai đoạn hiện nay. Các giải pháp chính được đề xuất ở đây là: Thứ nhất, các giải pháp về thể chế pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm: Đổi mới tư duy của cơ quan quản lý NN trong lĩnh vực BĐS theo hướng để cho quy luật thị trường điều tiết hoạt động KD này, giảm thiểu tối đa sự can thiệp hành chính của NN và các giải pháp về nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thứ hai, cải tiến việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thực hiện cơ chế một giá. Thứ ba, đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý BĐS hiện nay, như việc hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất, tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý. Thứ tư, đổi mới hệ thống tài chính liên quan đến hoạt động KDBĐS. Đó là việc đa dạng hoá các nguồn cung ứng vốn cho đầu tư KDBĐS và cải tiến một số loại thuế liên quan tới lĩnh vực BĐS. Thứ năm, các giải pháp trong công tác quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động KDBĐS. Và cuối cùng là các giải pháp đối với những doanh nghiệp KDBĐS, đó là việc huy động nguồn vốn từ các tổ chức kinh doanh, các quỹ bảo hiểm, các quỹ đầu tư trong nước, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho các doanh nghiệp; tiếp theo đó là việc đưa ra các chiến lược kinh doanh, đặc biệt là chiến dịch tiếp thị BĐS và dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt hơn. Các giải pháp đưa ra ở trên xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trường KDBĐS ở Việt Nam; căn cứ vào hoạt động thực tiễn hoạt động KDBĐS ở nước ta hiện nay và có sự chắt lọc những ưu điểm trong thể chế quản lý, trong thực tiễn sinh động của hoạt động KDBĐS ở các nước phát triển. Chúng tôi hy vọng rằng công trình này sẽ đóng góp một phần nhỏ trong những nỗ lực chung để thúc đẩy sự phát triển hoạt động KDBĐS trong thời gian tới, đáp ứng nhu cầu BĐS ngày càng tăng của xã hội và công trình của chúng tôi có thể trở thành tài liệu tham khảo bổ ích phục vụ cho quá trình học tập của sinh viên thuộc các chuyên ngành BĐS, địa chính và xây dựng thuộc các trường đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp. Tuy nhiên, đề tài này không tránh khỏi những hạn chế thiếu sót cần được điều chỉnh bổ sung. Chúng tôi mong nhận được sự chỉ dẫn của các thầy giáo, cô giáo và của tất cả những ai quan tâm đến lĩnh vực này. TàI LIệU THAM KHảO Bộ Luật dân sự 2005, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Tài Chính,Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Bộ Tài Chính, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Bộ Tài Chính, Thông tư số 120/2005/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Bộ Tài Nguyên Môi Trường, www.monre.gov.vn. Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bộ Xây Dựng (2004), Định hướng phát triển nhà ở đến 2020, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội. Bộ Xây Dựng, www.moc.gov.vn. PGS. TS. Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội. Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Chính phủ, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất. Chính phủ, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất. Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. Chính phủ, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty NN thành công ty cổ phần. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Đề tài khoa học, Hà Nội, 2001. Đảng Cộng Sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, thứ IX và thứ X, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Giáo trình thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội, 2006. TS. Nguyễn Văn Lịch (2003), Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam, Hà Nội. Luật đất đai (2003), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật nhà ở (2005), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật kinh doanh BĐS (2007), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993. Pháp lệnh thuế nhà đất 1992. Tạp chí Bất Động Sản. Tạp chí địa chính. GS. TSKH. Lê Đình Thắng,Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà nội, 2000. GS. TSKH. Lê Đình Thắng, Quan điểm định hướng và các giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam, Hà Nội, 2003. GS. TSKH. Lê Đình Thắng, Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2000-2005: Thực trạng và giải pháp. Tổng cục thống kê, www.gso.gov.vn. CVCC. Mai Xuân Yến, Một số suy nghĩ về kinh doanh bất động sản hiện nay ở nước ta, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam, Hà Nội.PHụ LụC: DANH MụC CáC BảNG BIểU Sử DụNG TRONG Đề TàI. Bảng 2.1. Tổng sản phẩm quốc nội chia theo ngành (tỷ đồng) Năm 2003 Tỷ trọng Năm 2004 Tỷ trọng Tổng cộng 613443 100 713071 100 Trong đó: Ngành xây dựng 37100 6,05 44558 6,25 Bất động sản 27287 4,45 31303 4,39 (Nguồn www. gso. gov. vn). Bảng 2.2. Tình hình cấp GCNQSD đất ở. Đất ở tại nông thôn Đất ở tại đô thị Hiện trạng (ha) DT đã cấp GCN (ha) % Hiện trạng (ha) DT đã cấp GCN (ha) % Toàn quốc 466.008 314.542 67,5 90.982 42.318 46,5 Hà Nội 8.227 4.108 49,9 4.049 769 19,0 TP HCM 5.600 133 2,4 12.960 5.301 40,9 (Nguồn: Bộ Tài nguyên môi trường. Cập nhật đến 30/6/2005). Bảng 2.3: Thống kê hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng. Cả nước (km2) 2001 2002 2003 Diện tích Cơ cấu (%) -Tổng diện tích tự nhiên 329.247,0 329.297,2 329.314,6 100 Đất nông nghiệp 93.825,3 94.067,8 95.318,3 28,94 Đất lâm nghiệp 118.237,5 120.510,0 124.022,5 37,66 Đất chuyên dùng 15.683,2 16.158,8 16.696,1 5,07 Đất ở 4.476,9 4.513,0 4.603,5 1,4 Đất chưa sử dụng 97.024,1 94.047,6 88.674,1 26,92 Hà Nội Tổng diện tích tự nhiên 921,0 921,0 921,0 100 Đất nông nghiệp 431,7 425,4 418,5 45,44 Đất lâm nghiệp 67,0 66,3 66,3 7,2 Đất chuyên dùng 210,1 216,9 226,1 24,55 Đất ở 117,3 117,9 116,4 12,64 Đất chưa sử dụng 94,9 94,6 93,7 10,17 Thành phố HCM Tổng diện tích tự nhiên 2.095,0 2.095,0 2.095,0 100 Đất nông nghiệp 934,6 915,7 909,6 43,41 Đất lâm nghiệp 334,9 336,8 336,8 16,07 Đất chuyên dùng 247,7 261,2 266,6 10,82 Đất ở 176,9 182,2 185,7 8,86 Đất chưa sử dụng 401,0 339,0 396,6 18,93 (Nguồn: Tổng Cục Thống kê). Bảng 2.4. Diện tích nhà ở năm 2000 và năm 2004. Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2000 Năm 2004 Toàn quốc Dân số Người 76.400.000 82.100.000 Tổng diện tích nhà m2 739.000.000 852.325.400 Diện tích bình quân đầu người m2/ người 9,68 10,38 Khu vực đô thị Dân số Người 18.090.000 20.318.000 Tổng diện tích nhà m2 185.000.000 236.570.800 Diện tích bình quân đầu người m2/ người 10,23 10,60 Khu vực nông thôn Dân số Người 58.250.000 59.782.000 Tổng diện tích nhà m2 554.000.000 615.754.600 Diện tích bình quân đầu người m2/ người 9,51 10,3 (Nguồn: Cục quản lý nhà Bộ xây dựng). Bảng 2.5: Diện tích nhà ở được xây dựng mới giai đoạn (2001 - 2004) Năm 2001 2002 2003 2004 Diện tích nhà xây dựng mới 17.236 18.270 19.732 21.705 (Nguồn Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng). Bảng 2. 6: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 2005. Loại nhà Số lượng tòa nhà Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%) Giá cho thuê bình quân (USD/m2/tháng) Loại A 9 82.333 100 25,74 Loại B 15 116.885 99 19,10 Loại C 29 78.900 97 12,84 Tổng số và bình quân chung 53 278.118 99 19,29 (Nguồn: Báo cáo thị trường quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam). Bảng 2.7: Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội cuối năm 2005. Loại nhà Số lượng tòa nhà Số lượng căn hộ Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%) Giá cho thuê (USD/m2/tháng) Loại A 18 1281 132.228 98 21,8 Loại B 12 155 17.043 96 13,65 Tổng số và bình quân chung 30 1436 149.271 97 20,87 (Nguồn: Báo cáo thị trư ờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam). Bảng 2.8: Thị trường cho thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005. Loại nhà Số lượng tòa nhà Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%) Giá cho thuê bình quân (USD/m2/tháng) Loại A 5 74.307 99.8 32,55 Loại B 11 103.110 97 25,20 Loại C 36 90.485 96 16,65 Ngoại ô 7 58.990 91 15,13 Tổng số và bình quân chung 59 326.892 96 22,69 (Nguồn: Báo cáo thị trường quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam). Bảng 2.9: Thị trường cho thuê căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005. Loại nhà Số lượng tòa nhà Số lượng căn hộ Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%) Giá cho thuê (USD/m2/tháng) Loại A 7 495 59.473 94 23,22 Loại B 10 1.141 133.030 92 20,44 Loại C 25 734 61.460 89 14,44 Tổng số và bình quân chung 42 2.370 253.963 91 19,59 (Nguồn: Báo cáo thị trường quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam). Bảng 2.10. Khung giá đất do Chính phủ quy định. Loại đất Nghị định 87/CP Nghị định 188/2004 NĐ - CP năm 2004 So sánh (lần) Đất ở đô thị đặc biệt - Giá tối thiểu 1,5 - Giá tối đa 67,5 Đất ở đô thị loại 1 - Giá tối thiểu 0,09 0,4 4,41 - Giá tối đa 11,5 42,5 3,69 Đất ở đô thị loại 2 - Giá tối thiểu 0,07 0,15 2,14 - Giá tối đa 6,5 30,0 4,61 Đất ở đô thị loại 3 - Giá tối thiểu 0,03 0,12 4,0 - Giá tối đa 4,0 19,5 4,87 (Nguồn: Nghị định 87/CP năm 1994 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP năm 2004). Bảng 2.11. Giá đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 Đơn vị tính:1000 đồng/m2 STT Đường phố Giá đất do NN quy định Giá đất trên thị trường I Thành phố HCM 1 2 3 4 Cách Mạng Tháng Tám Bến Chương Dương Đường Độc lập Hai Bà Trưng 16.000 12.900 5.000 21.000 31.727 17.378 6.360 28.000 II Thành phố Hà Nội 1 2 3 4 Khâm Thiên Bà Triệu Hàng Bông Nguyễn Thái Học 28.000 48.000 52.000 45.000 42.000 65.000 78.000 58.000 (Nguồn: Trần Diệu An - Đánh giá quy định về giá đất bồi thường về đất, chương trình hợp tác Việt Nam-Thụy Điển về tăng cường năng lực quản lý đất đai và môi trường) Bảng 2.12: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý 1 năm 2001 đến quý 1 năm 2002 Đơn vị: Triệu đồng/m2 Đường phố Loại đường phố Vị trí Năm 2001 Năm 2002 Năm 2002/2001 (lần) Kim Mã 1A 1 27,465 49,400 1,8 2 11,2 29,0 2,59 3 5,888 14,44 2,45 Cầu Giấy 2B 1 25,250 52,10 2,06 2 10,773 20,140 1,87 3 5,00 10,620 2,12 4 5,311 9,00 1,7 Hoàng Quốc Việt 3A 1 23,680 2 10,945 17,200 1,57 3 5,457 12,330 2,26 4 4,640 5,6 1,22 (Nguồn: Số liệu điều tra của Tổng cục địa chính). Bảng 2.13.Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005. Loại đất Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đến 2005 Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến 2010 Diện tích (1000 ha) Cơ cấu (%) Diện tích (1000 ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự nhiên 32924,1 100 32924,1 100 Nhóm đất nông nghiệp: 22948,7 69,7 25627,4 77,8 -Đất sản xuất nông nghiệp 9037,8 27,45 9363,0 28,44 -Đất lâm nghiệp 13889,5 42,19 16243,7 49,34 Nhóm đất phi nông nghiệp: 3606,0 10,95 3925,3 11,92 -Đất ở: 1014,9 3,08 1035,3 3,14 +Đất ở nông thôn 391,2 2,83 936,0 2,84 +Đất ở thành thị 83,7 0,25 99,3 0,3 -Đất chuyên dùng 1846,5 5,61 2145,4 6,52 Nhóm đất chưa sử dụng 6369,5 19,35 3371,3 10,24 -Đất được đưa vào sử dụng 2913,2 8,85 5911,3 17,95 (Nguồn :Bộ tài nguyên môi trường). DANH MụC NHữNG CHữ VIếT TắT BĐS : Bất động sản. BXD : Bộ xây dựng. BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường. CNH-HĐH : Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá. GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP : Tổng sản phẩm quốc nội HĐBT : Hội đồng bộ trưởng HGĐ : Hộ gia đình KD : Kinh doanh KDBĐS : Kinh doanh bất động sản KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất NH : Ngân hàng QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất QSH : Quyền sở hữu REIT : Quỹ đầu tư bất động sản SDĐ : Sử dụng đất TCTK : Tổng cục thống kê USD : Đôla Mỹ UBND : Uỷ ban nhân dân WTO : Tổ chức thương mại thế giới. BảN TóM TắT CÔNG TRìNH Kinh doanh bất động sản là một hoạt động rất hấp dẫn, thu hút được sự quan tâm của nhiều người bởi tầm quan trọng của bất động sản cũng như lợi nhuận tạo ra trong lĩnh vực này. Do vậy, việc nghiên cứu về hoạt động kinh doanh bất động sản có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn. Trước hết, chúng tôi nghiên cứu về những vấn đề chính của kinh doanh bất động sản để có thể hiểu một cách khái quát về hoạt động này. Trong điều kiện hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta còn có nhiều vướng mắc về môi trường vĩ mô. Vì vậy, chúng tôi tiếp cận hệ thống những vấn đề vĩ mô tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm những vấn đề như khung khổ pháp luật, công tác quy hoạch sử dụng đất, các yếu tố kinh tế xã hội v.v.. Sau đó, chúng tôi đi sâu vào phân tích thực trạng thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay như thực trạng về cung, cầu hàng hoá bất động sản trên thị trường, thực trạng về giá đất, về nguồn vốn cho kinh doanh bất động sản v.v.. Qua phân tích thực trạng, những điểm mạnh và điểm yếu của hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta được bộc lộ, trong đó chúng tôi tập trung nhiều vào việc làm rõ những mặt còn tồn tại của kinh doanh bất động sản. Đó chính là cơ sở để chúng tôi có thể đưa ra những kiến nghị với các cơ quan hoạch định chính sách cũng như với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản về một số giải pháp khắc phục những tồn tại này, phát huy các thế mạnh của doanh nghiệp. Các giải pháp này bao gồm: phải đổi mới tư duy trong xây dựng thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cải tiến việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, thực hiện cơ chế một giá; đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản hiện nay; các giải pháp về mặt tài chính; các giải pháp trong công tác quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và các giải pháp về phía doanh nghiệp. Chúng tôi hy vọng rằng những giải pháp này có thể góp phần thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Mục lục Trang Bản tóm tắt công trình Danh mục những chữ viết tắt