Đề tài Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối vối đất ở

hiếm hữu ,quyền sử dụng ,quyền định đoạt .Tuy nhiờn do ai cú quyền chiếm hữu thỡ luụn cú trong tay quyền định đoạt và người chủ sở hữu đất đai khụng bao giờ tỏch riờng hai quyền này ra ,vỡ nú đảm bảo lợi ớch và quyền lực của người sở hữu. Do đú mà ta chỉ xem quyền sở hữu về mặt phỏp lý gồm hai nội dung .Hai mặt đú cú thể gắn liền với nhau trong một chủ thể sở hữu, cũng cú thể tỏch rời khi nền kinh tế phỏt triển đến một trỡnh độ nhất định. Sự tỏch rời hai quyền phỏp lý của chủ sở hữu : quyền chiếm hữu và quyền sử dụng là một quỏ trỡnh . Ban đầu khi nền kinh tế phỏt triển ở trỡnh độ thấp ,người chiếm hữu đồng thời là người sử dụng . Người nụng dõn tự do sở hữu ruộng đất thỡ họ vừa là người chiếm hữu vừa là người sử dụng mảnh đất đú vào việc xõy dựng nhà cửa và sản xuất nụng nghiệp. Ngay trong thời kỳ đầu của chủ nghĩa tư bản, nhà tư bản với tư cỏch là người chiếm hữu tư bản, đồng thời là người chủ kinh doanh, người nhạc trưởng điều khiển dàn nhạc kinh doanh của họ. Vỡ vậy, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng gắn vào cựng một chủ thể kinh doanh. Song khi kinh tế phỏt triển , người sở hữu tài sản cú thể trực tiếp sử dụng tài sản của mỡnh hoặc cũng cú thể nhường cho người khỏc sử dụng như cho thuờ đất. Trong trường hợp đú quyền chiếm hữu và quyền sử dụng tỏch rời nhau. Khi người ta chiếm hữu đất đai thỡ tất yếu họ phải cú được quyền sử dụng chỳng. Chính vỡ vậy đất đai dung để cho thuờ, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng, chuyển đổi ..là bộ phận khỏc nhau của quyền sử dụng đất của người chủ sở hữu. ở nước ta, quỏ trỡnh chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoỏ tập chung sang nền kinh tế thị trường cú sự quản lý của nhà nước đó và đang đặt ra một yờu cầu là phải xõy dựng, hoàn thiện chế độ sở hữu và sử dụng đất đai cho phự hợp với cơ chế mới. Hiến phỏp năm 1992 quy định : đất đai , nỳi rừng, sụng hồ, nguần nước..là của nhà nước đều thựục sở hữu toàn dõn . Luật đất đai 2003, Điều 6 quy định : “đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do nhà nước đại diện chủ sở hữu . Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai . Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thụng qua hỡnh thức giao đất , cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định ; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất “. Như vậy nhà nước là người đại diện chủ sở hữu cú quyền chiếm hữu và quyền định đoạt đối với đất đai, cũn nhõn dõn thỡ cú quyền sử dụng mà nhà nước giao, cho thuờ . Túm lại, quyền sử dụng đất đai chỉ là một bộ phận của quyền sở hữu về đất đai, nú quy định người sử dụng đất vào mục đớch gỡ? sản xuất, kinh doanh hay để ở . 1.2. Khái niệm GCN QSDĐ Phỏp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do nhà nước đại diờn chủ sở hữu, nhà nước trao quyền sử dụng cho người dõn và quyền sử dụng đú được thừa nhận trờn cơ sở phỏp lý. Để chứng nhận cho người sử dụng đất là họ được quyền khai thỏc, sử dụng mảnh đất và cũng phục vụ cho cụng tỏc quản lý nhà nước mà GCN QSDĐ ra đời . Theo luật đất đai 2003 thỡ:”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng đất “. Ta cú thể hiểu rừ hơn rằng GCN QSDĐ là một chứng thư phỏp lý xỏc nhận quan hệ hợp phỏp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đai . Cần phõn biệt GCN QSDĐ với quyết định giao đất. Quyết định giao đất là cơ sở phỏt sinh quyền sử dụng đất, cũn GCN QSDĐ là cơ sở của mối quan hệ phỏp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quỏ trỡnh quản lý và sử dụng đất đai . 2. Đối tượng, điều kiện, thủ tục và thẩm quyền cấp GCN QSDĐ 2.1. Đối tượng và điều kiện cấp GCN QSDĐ . Theo Điều 49 , 50 của luật đất đai 2003 quy đinh đối tượng và điều kiện cấp GCN QSDĐ cụ thể đối với đất ở như sau : Điều 49 : 1. Người được nhà nước giao đất, cho thuờ đất, trừ trường hợp thuờ đất nụng nghiệp sử dụng vào mục đớch cụng ớch của xó, phường , thị trấn ; 2. Người được nhà nước giao đất, cho thuờ đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này cú hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ; 3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại điều 50, 51 của luật này mà chưa được cấp GCN QSDĐ; 4. Người được chuyển đổi , nhận chyển nhượng , được thừa kế , nhận tặng cho quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng là phỏp nhõn mới được hỡnh thành do cỏc bờn gúp vốn bằng quyền sử dụng đất; 5. Người được sử dụng đất theo bản ỏn hoặc quyết định của toà ỏn nhõn dõn , quyết định thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan quản lý nhà nước cú thẩm quyền đó được thi hành ; 6. Người trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất , đấu thầu dự ỏn sử dụng đất; 7. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở ; 8. Người được nhà nước thanh lý , hoỏ giỏ nhà ở gắn liền với đất ở . Điều 50: cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đỡnh , cỏ nhõn , cộng đồng dõn cư đang sử dụng đất . 1.Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất ổn định, được UBND xó, phường, thị trấn xỏc nhận khụng cú tranh chấp mà cú một trong cỏc loại giấy tờ hợp phỏp được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp theo quy định thỡ được cấp GCN QSDĐ và khụng phải nộp tiền sử dụng đất . 2. Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất cú một trong cỏc loại giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều này mà trờn giấy tờ đú ghi tờn người khỏc, kốm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất cú chữ kớ của cỏc bờn cú liờn quan, nhưng đến trước ngày luật này cú hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật, nay được UBND xó phường, thị trấn xỏc nhận là đất khụng cú tranh chấp thỡ được cấp GCN QSDĐ và khụng phải nộp tiền sử dụng đất . 3. Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất khụng cú cỏc loại giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng đất đó được sử đụng ổn định trước ngày 15/10/1993 nay được UBND xó, phường, thị trấn xỏc nhận là đất khụng cú tranh chấp, phự hợp với quy hoạch sử dụng đất đó được xột duyệt đối với nơi cú quy hoạch sử dụng đất thỡ được cấp GCN QSDĐ và khụng phải nộp tiền sử dụng đất. 4. Hộ gia đỡnh cỏ nhõn đang sử dụng đất theo bản ỏn hoặc quyết định của toà ỏn nhõn dõn, quyết định thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đó được thi hành thỡ được cấp GCN QSDĐ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo qui định của phỏp luật. 5. Hộ gia đỡnh, cỏc nhõn đang sử dụng đất khụng cú cỏc loại giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng đất đó được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này cú hiệu lực thi hành, nay được UBND xó, phường, thị trấn xỏc nhận là đất khụng cú tranh chấp, phự hợp với quy hoạch sử dụng đất đó dược xột duyệt đối với nơi đó cú quy hoạch sử dụng đất thỡ được cấp GCN QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật . 6. Hộ gia đỡnh ,cỏ nhõn đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuờ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này cú hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ thỡ được cấp GCN QSDĐ. Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chớnh thỡ phải thực hiện theo quy định của phỏp luật. 7. Cộng đồng dõn cư đang sử dụng đất mà cú cỏc cụng trỡnh là đỡnh, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCN QSDĐ khi cú cỏc điều kiện sau : a. Cú đơn đề nghị cấp GCN QSDĐ. b. Được UBND xó, phường, thị trấn nơi cú đất xỏc nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dõn cư và khụng cú tranh chấp . 2.2 Trỡnh tự và thủ tục cấp GCN QSDĐ cho người đang sử dụng đất Việc quy định trỡnh tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ được nờu rừ tại Điều 123 Luật đất đai 2003 và nú dược cụ thể hoỏ chi tiết tại nghị định 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của chớnh phủ về thi hành Luật đất đai. Theo Điều 123 Luật đất đai năm 2003 quy định như sau: 1.Việc nộp hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ được quy định như sau: a. Người xin cấp GCN QSDĐ nộp hồ sơ tại văn phũng đăng kớ quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đỡnh , cỏ nhõn tại nụng thụn xin cấp GCN QSDĐ thỡ nộp hồ sơ tại UBND xó nơi cú đất để chuyển cho văn phũng đăng kớ quyền sử dụng đất. b. Hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ gồm đơn xin cấp GCN QSDĐ, giấy tờ về sử dụng đất quy định tại cỏc Khoản 1, 2, và 5 Điều 50 của Luật này (nếu cú) , văn bản uỷ quyền xin cấp GCN QSDĐ (nếu cú) . 2. Trong thời gian khụng quỏ 50 ngày làm việc , kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ , văn phũng đăng kớ quyền sử dụng đất có trỏch nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp cú thẩm quyền cấp GCN QSDĐ để thực hiện cỏc thủ tục cấp GCN QSDĐ; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh mà nghĩa vụ tài chớnh đú được xỏc định theo số liệu địa chớnh thì văn phũng đăng kớ quyền sử dụng đất gửi số liệu đến cơ quan thuế để xỏc định mức nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật; thông bỏo cho người được cấp GCN QSDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chớnh; trường hợp khụng đủ điều kiện thỡ trả lại hồ sơ và thông bỏo lý do cho người xin cấp GCN QSDĐ biết 3. Trong thời hạn khụng quỏ năm ngày làm việc , kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh , người được cấp GCN QSDĐ đến nơi đó nộp hồ sơ để nhận GCN QSDĐ. 2.3 Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ. Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2003 thỡ thẩm quyền cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng đất được xỏc định như sau : 1. UBND tỉnh , thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN QSDĐ cho tổ chức, cơ sở tụn giỏo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài , tổ chức cỏ nhõn nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này . 2. UBND huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở .. 3. Cơ quan cú thẩm quyền cấp GCN QSDĐ quy định tại Khoản 1 Điều naỳ được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cựng cấp . Chớnh phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp GCN QSDĐ. Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP của chớnh phủ về thi hành Luật đất đai thỡ Sở Tài Nguyờn và Mụi Trường được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương uỷ quyền thực hiện việc cấp GCN QSDĐ cho tổ chức, cơ sở tụn giỏo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài theo cỏc trường hợp do phỏp luật quy định cụ thể đó được ghi cụ thể trong Nghị định này. Qua tỡm hiểu về cỏc đối tượng, điều kiện cấp GCN QSDĐ sẽ cho ta những cơ sở phỏp lý đầy đủ để đi tới tiến hành cấp GCN QSDĐ cũng như làm cơ sở để tỡm ra những nguyờn nhõn dẫn đến cụng tỏc cấp GCN QSDĐ khụng được diễn ra thường xuyờn cũng như từ đú mà tỡm ra giải phỏp để thỳc đẩy cụng tỏc cấp GCN QSDĐ diễn ra nhanh hơn . II- Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ 1. Vai trò của GCN QSDĐ Khụng biết từ lỳc nào cỏi khỏi niệm GCN QSDĐ đó trở nờn quen thuộc và cần thiết đối với người dõn , cú một điều mà khụng ai cú thể phủ nhận được : khụng cú nú bạn vẫn chưa thể an tõm về mảnh đất của mỡnh. cũng chớnh vỡ thế nờn trong luật đất đai 2003 và mới đõy nhất là Nghị định 181 đó dành hẳn một chương để núi về vấn đề này. GCN QSDĐ cú ý nghĩa rất quan trọng đối với người sử dụng đất về nhiều mặt mà hơn cả là về mặt giỏ trị pháp lý và giỏ trị khi thế chấp . Về giỏ trị phỏp lý: Nhà nước thực hiện cấp GCN QSDĐ cho cỏc hộ dõn cũng cú nghió là đó trao quyền sử dụng và quản lý về đất cho chớnh những người dõn đang sinh sống trờn mảnh đất đú. Quyền mà người dõn được hưởng ở đõy là quyền sử dụng đất , quyền quản lý, quyền thừa kế, quyền trao đổi và thế chấp, tất nhiờn là dưới sự giỏm sỏt của cơ quan Nhà nước. Một điều quan trọng nữa là, khi cú GCN QSDĐ bạn hoàn toàn cú thể chứng minh được đõy là diện tớch đất của mỡnh khi xảy ra tranh chấp, thu hồi, mua bỏn, giao dịch, thừa kế. Đồng thời việc quy định cấp GCN QSDĐ cho cỏc loại đất khụng chỉ tạo cho người dõn hoàn toàn cú thể an tõm về mảnh đất của mỡnh khụng bị xảy ra tranh chấp cũng như khi nhà nước cần lấy đất để phục vụ cho nhiều mục đớch khỏc mà cũn là nền tảng cho việc quản lý đất đai một cỏch minh bạch trỏnh những tiờu cực xảy ra. Về giỏ trị thế chấp: việc nhà nước cấp GCN QSDĐ cho một diện tớch đất khụng chỉ đơn thuần là thừa nhõn quyền sử dụng đất của một cỏ nhõn hoặc tập thể đang sống và làm việc trờn thửa đất đú mà cũn khẳng định giỏ trị sử dụng mà người đú được hưởng. Một yếu tố cực kỳ quan trọng khi mảnh đất của bạn đó cú GCN QSDĐ, nếu bạn cần tiền cho mục đớch kinh doanh , bạn cú thể vay tiền ngõn hàng một cỏch dễ dàng bằng cỏch thế chấp GCN QSDĐ. Không những thế GCN QSDĐ cũn cú thể bảo đảm cho những người giao dịch về đất đai khi cần thiết để diễn ra một cỏch hợp phỏp. Trong điều kiện nền kinh tế đang phỏt triển như hiện nay thỡ vai trũ của GCN QSDĐ ngày càng trở nờn quan trọng khụng những đối với người dõn mà cả đối với nhà nước. Vỡ thế mà đặt ra yờu cầu là tất cả người dõn sử dụng đất hợp phỏp đều được cấp GCN QSDĐ, đõy là một thỏch thức đối với cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian tới. 2. Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ Cũng chớnh vỡ vai trũ và ý nghĩa của GCN QSDĐ mà nhiệm vụ cấp GCN QSDĐ được đặt lờn hành đầu . Tuy nhiờn đó cú một thời gian dài dường như chỳng ta đó “lóng quờn “ cụng việc này , chỉ đến khi Luật đất đai cựng những Nghị định mới ra đời và những mục tiờu trong việc cấp GCN QSDĐ được đặt ra thỡ vấn đề này mới được thực hiện một cỏch rỏo riết. Chớnh vỡ thế nhiệm vụ dường như “quỏ tải” đối với cơ quan quản lý nhà nước, trong khi người dõn đều cú tõm lý muốn cú GCN QSDĐ ngay. Việc cấp GCN QSDĐ đó được triển khai từ năm 1993. Đến nay theo số liệu thống kờ tớnh đến ngày 6/8/2005 cả nước đó cấp được 1.068.319 GCN QSDĐ đối với đất ở tại đụ thị trờn tổng số 4.042.317 hộ đạt tổng số 48,8% ; đất ở nụng thụn đó cấp được 8.205.878 GCN QSDĐ trờn tổng số 12.108.616 hộ đạt 67,8% theo hộ. Như vậy, nếu cứ với tốc độ tớch cực và khụng cú gỡ trở ngại thỡ nhiệm vụ cấp GCN QSDĐ sẽ được hoàn thành chủ yếu vào cuối năm 2005, phần cũn lại sẽ được triển khai và kết thỳc vào năm 2006. Việc cấp giấy chứng nhận đó cơ bản hoàn thành, việc thay đổi về loại giấy sẽ cú tỏc động tõm lý rất lớn đối với người dõn và nhà đầu tư (theo đỏnh giỏ của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường ngày 8/8/2005). Tuy nhiờn trờn thực tế cụng tỏc cấp GCN QSDĐ lại khụng diễn ra thuận lợi như vậy nếu khụng núi là diễn ra khỏ chậm. Điều này thể hiện rừ trong kết quả đạt được trong thời gian gần đõy , điển hỡnh là hai thành phố lớn hà nội và TP.Hồ Chí Minh. Tiến độ cấp GCN QSDĐ tại Hà Nội đang chạy với tốc độ “rựa “: gần hết nửa năm 2005 mới cấp được 10% chỉ tiờu. Lónh đạo thành phố Hà Nội thừa nhận , cú khả năng hà nội sẽ khụng thể hoàn thành kế hoạch cấp xong GCN QSDĐ trong năm 2005 . Theo bỏo cỏo mới nhất của sở tài nguyờn và mụi trường Hà Nội, tiến độ cấp GCN QSDĐ trờn địa bàn hiện rất chậm. Từ đầu năm 2005 đến nay, toàn thành phố mới cấp được hơn 13.300 giấy chứng nhận . Đặc biệt, một số địa phương đạt kết quả rất thấp như quận hoàn Kiếm (1,23%) , hoàng Mai (1,74%), súc Sơn (1,13%)..điều đáng buồn là, đõy khụng phải lần đầu tiờn cỏc quận, huyện bỏo cỏo chậm tiến độ. Bởi những con số trờn đó được cụng bố tại thời điểm hết quý I-2005. Ông Lờ Quý Đụn, phú chủ tịch UBND thành phố cho rằng nếu cứ theo tiến độ này cỏc quận, huyện sẽ khụng hoàn thành kế hoạch cấp hơn 130.000 GCN QSDĐ trong năm 2005. Điều này cũng cú nghĩa là kế hoạch cấp xong GCN QSDĐ trong năm 2005 của Hà Nội coi như “phỏ sản “. Cũn ở TP. Hồ Chí Minh theo bỏo cỏo của sở Tài nguyờn và Mụi trường, tớnh đến ngày 15/4/2005 thành phố cấp được 358.620 GCN QSDĐ đối với đất ở đụ thị đạt 39,8%, đất ở nụng thụn cấp được 20.000 giấy đạt 30%. Như vậy, cũng giống như hà Nội và cỏc thành phố khác công tỏc cấp GCN QSDĐ ở đõy cũng đang diễn ra khỏ chậm chạp. Cú thể trong những năm qua biến động liên tục về đất đai như chuyển nhượng, chia tỏch ..đó đẩy số lượng cú nhu cầu về cấp GCN QSDĐ lờn cao, và cũng do đất đai là vấn đề phức tạp hay gõy khiếu kiện làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCN QSDĐ. Chỳng ta cần phải đi tỡm hiểu , phỏt hiờn những nguyờn nhõn làm chậm tiến độ cấp GCN QSDĐ trong thời gian qua. Đú chớnh là nhiệm vụ trước mắt nhằm tỡm ra giải phỏp dể khắc phục tỡnh trạng hiện nay. III- Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCN QSDĐ Trong thời gian qua tiến độ cấp GCN QSDĐ diễn ra khỏ chậm chạp. Theo đỏnh giỏ của Bộ tài nguyên và môi trường cũng như theo nhận định của Sở Tài nguyên và Môi trường một số địa phương thì có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Các nguyên nhân này có thể chia làm 2 nhóm từ phía người sử dụng và nhà quản lý. Chúng ta hãy tìm hiểu về những vướng mắc dẫn đến tình trạng chậm trễ trong công tác cấp GCN QSDĐ. 1. Nguyên nhân từ phía người sử dụng. Đối với người sử dụng đất, một trong những nguyên nhân làm cản trở công tác cấp GCN QSDĐ là do trình độ hiểu biết và nắm bắt thông tin của người dân còn nhiều hạn chế. Tuy Luật đất đai được ban hành từ năm 1988 qua các năm đã có sự sửa đổi, bổ sung cụ thể là Luật đất đai 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998 và mới đây nhất là Luật đất đai năm 2003 có sự thay đổi tiến bộ phù hợp với xu thế nền kinh tế hiện nay. Đến nay Luật đã đi vào thực hiện được gần hai năm, song nhiều người dân vẫn dường như "mù mịt" về mọi thông tin liên quan đến Luật đất đai. Không những thế ngay cả bản thân họ khi làm GCN QSDĐ mà vẫn không hiểu được giá trị của GCN QSDĐ. Vì lý do đó mà nhiều khi người dân không đi đăng ký QSDĐ, không hợp tác với cán bộ để hoàn thành thủ tục cấp GCN QSDĐ. Sự thiếu thông tin của người dân là một cản trở lớn cho công tác cấp GCN QSDĐ. Có nhiều hộ dân sau khi cán bộ địa chính xuống khảo sát thực tế và đã đo đúng xong vẫn cho là chưa chính xác và gửi đơn yêu cầu cơ quan quản lý đất đai đo lại. Chính những việc làm đó đã vô hình dùng làm cho việc thực hiện cấp GCN QSDĐ của cơ quan quản lý trở nên bế tắc. Việc hạn chế về thông tin của người dân còn thể hiện ở chỗ, nhiều khi có được thông tin song những thông tin có được lại thiếu chính xác hoặc sai lệch làm cho người dân có nhiều thắc mắc đánh giá sai về chính sách pháp luật gây nên những suy nghĩ tiêu cực từ đó mà chần chừ trong việc kê khai xin cấp GCN QSDĐ, hay kê khai sai lệch thông tin về thửa đất mà mình đang sử dụng, gây khó khăn cho cơ quan địa chính. Điển hình ở Hà Nội trong thời gian cuối năm 2004 các hộ dân trên địa bàn có nhận được thông tin cho rằng khung giá đất sẽ áp dụng từ ngày 01/01/2005 và khi đó chi phí làm sổ đỏ sẽ tăng lên rất nhiều dẫn đến tình trạng người dân đua nhau đi làm GCN QSDĐ. Việc làm đó đã làm cho khối lượng hộ xin cấp tăng lên quá nhiều trong thời gian ngắn trong khi đó lượng cán bộ công nhân viên còn hạn chế làm cho công tác cấp GCN QSDĐ diễn ra chậm chạp, tắc nghẽn. Nguyên nhân thứ hai đến từ phía người sử dụng đất chính là nguồn gốc không rõ ràng của mảnh đất đang sử dụng, không ít các trường hợp được giao đất, mua bán trao tay không qua sự kiểm soát từ phía cơ quan quản lý, hay nhiều mảnh đất có được do lấn chiếm. Nhứng sai khác về nguồn gốc đất đai không những gây khó dễ cho phía cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà ngay cả những người dân sử dụng đất cũng không được cấp GCN QSDĐ. Nguồn gốc đất đai không rõ ràng đi cùng với nó là giá trị của mảnh đất ngày càng cao, nhất là dất ở khu vực đô thị, đó chính là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về đất đai. Ta biết rằng một trong những điều kiện quan trọng để cấp GCN QSDĐ được qui định tại Điều 49, 50, 51 của Luật đất đai năm 2003 là đất đai phải được sử dụng ổn định và được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp. Thực tế hiện nay số lượng những mảnh đất thuộc diện đang có tranh chấp vẫn chiếm một số lượng lớn và hầu như chưa được giải quyết xong. Có thể lý do dẫn đến số hộ có đất đang có tranh chấp nhiều như vậy xuất phát từ nguồn lợi to lớn trong giá trị mảnh đất mà các bên không thể thoả thuận với nhau được. Vì điều kiện không đáp ứng được yêu cầu cấp GCN QSDĐ nên tất nhiên công tác cấp GCN QSDĐ không thể tiến hành được. Công tác cấp GCN QSDĐ không được đảm bảo kịp thời đúng chỉ tiêu đã đề ra cũng một phần do người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ chứng minh nguồn gốc của mảnh đất hoặc thiếu giấy xác nhận quyền sử dụng đất được qui định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003. Việc không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ có thể do nguyên nhân khách quan do rách nát hoặc thất lạc, mất nên không thì là do đất lấn chiếm nên không thể có giấy tờ theo yêu cầu của cơ quan cấp GCN QSDĐ. Một nguyên nhân khác nữa là khi các hộ được cấp GCN QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, tuỳ thuộc vào nguồn gốc sử dụng của họ. Chẳng hạn bất luận nguồn gốc như thế nào, các hộ đều phải nộp lệ phí trước bạ đất bằng 1% giá trị lô đất (trừ các hộ đã có giấy chứng nhận, nay chỉ đơn thuần đổi lại hoặc các hộ nhận chuyển nhượng đất đã nộp lệ phí trước bạ theo quy định của Tổng cục thuế) thế nhưng nhiều hộ không chấp nhận hoặc không muốn thực hiện nghĩa vụ này. Vì thế mới có chuyện UBND phường, xã, thị trấn có giấy nhưng không cấp được. 2. Nguyên nhân từ phía cơ quan quản lý Nhà nước. Chúng ta có thể chỉ ra một số nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCN QSDĐ. Đó là: Chính sách, pháp luật thiếu cụ thể và ít mang tính khả thi; thủ tục hành chính phức tạp, rườm rà, tuỳ tiện; sự bất cập trong tổ chức bộ máy và cán bộ quản lý đất đai; tình trạng thiếu trách nhiệm, nhũng nhiễu, tiêu cực của một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai và cán bộ có liên quan đến việc cấp GCN QSDĐ; sự chỉ đạo tổ chức thực hiện của các cấp chính quyền. 2.1. Chính sách pháp luật. Nhiều qui định liên quan đến cấp GCN trong thực tế gặp rất nhiều khó khăn, tính khả thi thấp. Một số qui định chỉ chú ý đến sự thuận lợi của cơ quan Nhà nước mà không coi trọng sự thuận lợi của người sử dụng đất. Ta có thể lấy ví dụ cụ thể như đối với trường hợp về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp GCN QSDĐ. Trước đây, theo Nghị định 38/2000- CP về thu tiền sử dụng đất thì đối tượng xin cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và đất ở được xét cho ghi nợ tiền sử dụng đất. Qua quá trình thực hiện qui định nên trên đã góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD nhà ở và đất ở. Nay theo Nghị Định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì lại không cho phép người dân ghi nợ tài chính khi xin cấp GCN là một trở ngại không nhỏ đối với người sử dụng đất ở vì theo khung giá đất mới, giá đất đã tăng lên rất nhiều so với giá thị trường, vì vậy mà tiền sử dụng đất sẽ rất cao. Có nhiều hộ dân xin cấp GCN không có tiền để nộp, nhất là những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất dẫn đến tâm lý chờ đợi Chính phủ cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính mới đến lấy GCN xin cấp hoặc có tâm lý nhà, đất nếu dùng để ở thị họ không có nhu cầu xin cấp GCN QSDĐ. Chúng ta đã tháo gỡ cơ chế chính sách, song còn thiếu đồng bộ như cơ chế thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198; chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều mâu thuẫn với qui định về cấp GCN đất ở. Cụ thể trong việc xác định diện tích đất ở còn lúng túng. Có những khu dân cư nằm trong vùng quy hoạch, rừng phòng hộ diện tích đất ở rất lớn. Nhiều khi nhiều địa phương ra hạn mức đất ở rất thấp dẫn đến khi xác định diện tích vượt ngoài qui định thì chưa biết xử lý. Một số địa phương chưa qui định mức hạn điền song chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lại được qui định hoặc đã qui định mức hạn điền song chính sách bồi thường của Nhà nước đối với đất ở lại qui định ở mức thấp hơn điều này dẫn đến sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật làm cho người dân lo ngại, phân vân khi làm GCN QSDĐ còn nhân viên địa chính thì lúng túng không đưa ra được cách ứng xử với những qui định này. Bởi lẽ đối với các hộ dân ngoài mức hạn điền nó còn liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất mà các hộ phải nộp bởi theo qui định tại Nghị định 198 với diện tích đất ở vượt hạn mức chủ hộ phải nộp 100% tiền sử dụng dất. Sự không đồng bộ trong cơ chế chính sách đã làm một rào cản làm cản trở công tác cấp GCN QSDĐ, bên cạnh đó là sự không ổn định của các văn bản pháp luật, các văn bản pháp luật ra sau phủ nhận các văn bản trước nó làm cho người dân hoang mang . Điều này chúng ta có thể thấy ngay ở luật đất đai năm 2003 về việc qui định cấp GCN QSDĐ đối với đất ở có nguồn gốc thuê mượn. Trước đây, đối với các trườn hợp sử dụng đất có nguồn gốc thuê mượn những người sử dụng đất xin cấp GCN về nhà, đất, có quá trình ổn định, lâu dài, không tranh chấp thì vẫn được cấp GCN QSDĐ. Nay theo qui định mới tại điểm c, khoản 2, Điều 41 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất do thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp thì sẽ không được cấp GCN QSDĐ. Cũng vẫn về sự thay đổi liên tục của những văn bản pháp luật đất đai. Trong thời gian qua kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời cùng với nhiều văn bản hướng dẫn ban hành ngày 14/7/1993, sau đó là Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ban hành ngày 02/12/1998 và ngày 26/06/2001, mới đây nhất là Luật đất đai 2003 có nhiều việc cần giải quyết mà lại phải tập trung trong thời gian ngắn nên cán bộ làm việc cho Nhà nước chưa làm quen, thích ứng kịp với những qui định cũ thì đã phải tiếp nhận với qui định mới nên có phần bỡ ngỡ. Một nguyên nhân khác nữa liên quan đến GCN là hiện nay chưa thống nhất quyết định nên để một GCN chung hay tách riêng làm hai giấy chứng nhận sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Theo dự thảo Luật kinh doanh bất động sản mới đây đã có ý kiến nhất trí là chung một giấy nhưng Luật mới đang ở dạng dự thảo và sửa đổi chưa chính thức ban hành thành Luật. Do sự chưa rõ ràng đó mà người dân có tâm lý chờ đợi, chưa muốn xin cấp GCN QSDĐ, vì nếu để tách ra làm hai GCN thì tất nhiên hai giấy đó thuộc về hai ngành quản lý khác nhau và lúc đó chi phí để làm được cả hai GCN cũng sẽ tăng lên. Trên đây là một số nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCN QSDĐ do chính sách pháp luật nhiều khi còn mâu thuẫn, thiếu tính khả thi. Qua tìm hiểu phần nào cho chúng ta thấy những chính sách pháp luật hiện nay cần phải sửa đổi hoàn thiện hơn nữa để pháp luật đi vào cuộc sống. 2.2. Thủ tục hành chính. Một đặc điểm của việc sử dụng đất ở nước ta có biến động rất lớn qua nhiều thời kỳ lịch sử khác nhau trong khi công tác quản lý đất đai lại không theo kịp với sự biến động. Do vậy mà hồ sơ đất đai, đặc biệt là đất ở tại đô thị không có giấy tờ hợp lệ chiếm tỷ lệ rất lớn. Đây là một trở ngại đối với việc hoàn chỉnh hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2003 đã có nét mới mở ra cơ hội cho người sử dụng đất Khoản 4 và Khoản 6 Điều 50 có qui định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ qui định tại Khoản 1 Điều này nhưng đất đã sử dụng ổn định nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có qui hoạch sử dụng đất thì được cấp GCN QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng dất nếu đất được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này thi hành, không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đất đã được sử dụng từ trước ngày 15/10/1993. Như vậy người sử dụng đất đã được Nhà nước tạo điều kiện để được cấp GCN QSDĐ. Nhưng từ qui định đó lại dẫn đến hạn chế khác là để có đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ chủ hộ phải có giấy xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn là đất sử dụng ổn định không có tranh chấp, giấy đó phải được những hộ dân liền kề chứng nhận, từ đó nảy sinh trường hợp nhiều hộ gia đình do mâu thuẫn cá nhân hay một lý do nào đó không chịu xác nhận cho dẫn đến chủ hộ muốn được xin cấp giấy GCN QSDĐ cũng không đủ điều kiện mà thực hiện. Để hoàn thành hồ sơ cấp xong GCN QSDĐ người dân phải thực hiện nhiều khâu, nhiều thủ tục. Đôi khi thấy rằng các thủ tục hành chính của chúng ta quá rườm rà và không cần thiết phải xét duyệt nhiều lần ở nhiều cấp mà không xác định rõ trách nhiệm thuộc cơ quan nào. Để cho ra đời một GCN QSDĐ cần phải có sự làm việc của cả ba cấp xã, huyện, tỉnh với những văn bản, báo cáo, quyết định. rất nhiều các thủ tục giấy tờ chính nhờ những thủ tục rườm rà đó mà một số cán bộ biến chất lợi dụng tuỳ tiện, kéo dài thời gian. Không những thủ tục hành chính hiện nay có quá nhiều yếu tố không cần thiết mà đôi khi có những văn bản ra đời thiếu tính cụ thể, có những văn bản mâu thuẫn nhau làm cho cán bộ lúng túng trong việc giải quyết các thủ tục liên quan đến cấp GCN QSDĐ. Thời gian qua Nhà nước đã có nhiều thay đổi về ban hành các văn bản pháp luật, các thủ tục hành chính tuy vậy vẫn còn nhiều hạn chế cần giải quyết. Mong rằng Chính phủ thấy được những vướng mắc trên, tìm ra được giải pháp thích hợp ngày càng hoàn chỉnh hệ thống văn bản hành chính về cấp GCN QSDĐ nói riêng và các lĩnh vực khác nói chung một cách nhanh chóng. 2.3. Phân công, phân cấp và tổ chức thực hiện. Theo qui định, việc cấp GCN QSDĐ từ tháng 10/2004 trở về trước do 3 Bộ chịu trách nhiệm: Bộ Tài nguyên và Môi trường (sổ đỏ), Bộ Xây dựng (sổ hồng), Bộ Tài chính (giấy màu tím). Sự phân công như vậy chỉ làm rắc rối thêm công tác quản lý trong khi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở vẫn vậy. Mặt khác việc phân công ba cơ quan, cấp ba loại giấy sẽ phải tăng chi phí cho đội ngũ cán bộ làm việc, tăng nhân công điều này chỉ làm tăng gánh nặng lên ngân sách Nhà nước. Còn đối với người dân để có được đủ 3 giấy đó tất nhiên chi phí bỏ ra xin cấp cũng sẽ tăng lên nhiều lần đấy là chưa nói đến công sức, thời gian bỏ ra để làm đủ các thủ tục giấy tờ theo yêu cầu của các cơ quan này. Đối với công tác cấp GCN QSDĐ thì được giao cho hai cấp: Cấp tỉnh cấp GCN đối với tổ chức và đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại đô thị. Cấp huyện cấp GCN QSDĐ cho đất nông nghiệp và dất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn. Do đất ở tại đô thị luôn là vấn đề phức tạp liên quan đến nhiều khía cạnh như nguồn gốc đất, tranh chấp đất đai, chia tách. mặt khác nước ta đang trong quá trình đô thị hoá mạnh, hàng năm số lượng nhà ở do Nhà nước và do nhân dân tự xây dựng tăng khá nhiều. Chỉ tính riêng Hà Nội mỗi năm có khoảng 30.000 căn hộ với khoảng 1 triệu m2 nhà ở được xây dựng, với số lượng lứon như vậy cùng với việc phân cấp như trên gây ra tình trạng quá tải đối với cấp tỉnh và không thuận lợi cho người sử dụng đất trong trường hợp ở xa cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Bên cạnh đó những qui định về tổ chức thực hiện cũng là những rào cản rất lớn. Như việc cấp GCN QSDĐ chỉ thực hiện đối với những trường hợp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, còn ở những nơi chưa có quy hoạch hoặc quy hoạch treo thì người sử dụng đất không được cấp. Vì qui định này mà rất nhiều hộ dân nằm ngoài vùng qui hoạch hiện nay chưa có GCN QSDĐ. Trong khi đó hướng phấn đấu của Nhà nước là hoàn thành cấp GCN QSDĐ cho người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài. Những qui định là do Nhà nước đặt ra song chúng nhiều khi lại mâu thuẫn với nhau và kết quả vẫn là người sử dụng đất không có lợi. Một số địa phương còn kết hợp truy thu các khoản nợ như tiền lao động công ích, tiền an ninh, tiền phòng chống bão lụt. thậm chí còn phải trả các khoản vay tín dụng ngân hàng. Đây là điều không nên làm, bởi vì như vậy người dân cùng một lúc phải đóng quá nhiều khoản tiền, nếu cộng vào con số đó sẽ rất lớn. Một điều nữa là khi thực hiện theo kiểu truy thu như thế sẽ làm cho người dân có tâm lý e ngại khi đi lấy GCN QSDĐ, còn những nhân viên đảm nhận việc thu các khoản tiền nợ đó thì lại quá nhàn rỗi. Một hạn chế nữa trong khâu tổ chức thực hiện là các qui định về việc xác định và tính các khoản nộp ngân sách của người sử dụng đất như tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi làm thủ tục cấp GCN QSDĐ cũng còn nhiều phiền hà. Trong việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở còn một số vướng mắc về hộ tịch, hộ khẩu. Tình trạng phân cấp, phân cấp quản lý còn chồng chéo, đan xen lẫn nhau, chưa phân định rõ trách nhiệm cụ thể đối với từng cấp dẫn đến tình trạng khi xảy ra sai sót không bên nào chịu trách nhiệm về mình. Để công tác cấp GCN QSDĐ được thường xuyên, linh hoạt cần phải có sự điều chỉnh cần thiết từ phía Nhà nước làm cho bộ máy quản lý đất đai được tinh giảm, gọn nhẹ, phân công rõ ràng tránh trường hợp quá tải đối với một cấp phát huy hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai. 2.4. Tổ chức bộ máy và cán bộ. Bộ máy và cơ cấu bộ máy quản lý của ngành Tài nguyên và Môi trường đã được cải tiến theo hướng ngày càng gọn nhẹ hơn, tập trung quản lý và đã hình thành được bộ máy quản lý của một ngành, đáp ứng tốt hơn yêu cầu đổi mới kinh tế đất nước nói chung và đổi mới quản lý ngành nói riêng. Tuy nhiên do quá trình sắp xếp lại nhiều lân, nên hiệu lực hoạt động của bộ máy còn hạn chế vì phải mất nhiều thời gian để ổn định bộ máy mỗi khi có sự thay đổi. Tổ chức bộ máy thực hiện cấp GCN QSDĐ tại nhiều địa phương còn yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu, đặc biệt phòng địa chính cấp huyện không ổn định. Cho đến nay, tính đến tháng 11/2004 có một nửa số tỉnh không có phòng Tài nguyên và Môi trường trong khi nhiệm vụ cho cấp huyện lại tăng lên. Việc chậm để hoàn thiện bộ máy quản lý cấp GCN QSDĐ so với nhu cầu xin cấp GCN ngày càng tăng thêm là một gánh nặng đối với cấp huyện và cấp tỉnh, làm cho mục tiêu quản lý Nhà nước về dất đai và nhà ở không được đáp ứng đầy đủ, còn mục tiêu cơ bản hoàn thành cấp GCN QSDĐ trong năm 2005 không thể thực hiện được cho tới thời điểm này chúng ta có thể khẳng định như thế. Về vấn đề tổ chức cán bộ, mục tiêu của Nhà nước đặt ra là hoàn thành cấp GCN QSDĐ trong năm 2005 song điều đó không thể được, một phần do nguồn nhân lực dành cho công tác cấp GCN QSDĐ còn rất hạn chế, nó hạn chế ngay cả cấp tỉnh đến cấp xã, dẫn đến không đáp ứng được nhu cầu cấp đúng tiến độ GCN QSDĐ cho người dân. Hơn nữa lực lượng cán bộ chuyên trách đã thiếu lại còn yếu, thêm vào đó đội ngũ lao động hợp đồng lại làm việc thiếu trách nhiệm, chểng mảng không quan tâm tới mục tiêu quản lý Nhà nước về đất ở và nhà ở cũng như nhu cầu muốn được cấp GCN QSDĐ của người dân Thậm chí, ở một số nơi, trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường (đơn vị có vai trò quan trọng trong qui trình cấp GCN) mới được bổ nhiệm còn bở ngỡ với cương vị mới với những công việc khó khăn nên khi đi vào làm việc thực tế không phát huy được hiệu quả làm việc làm chậm tiến độ công việc. Đặc biệt có những nơi trưởng phòng mới được bổ nhiệm không phải là cán bộ chuyên sâu của ngành mà được chuyển từ ngành khác sang, không có chuyên môn về quản lý nhà dất dẫn đến việc lúng túng khi thực hiện. ở cấp xã, tuy đã bố trí một cán bộ địa chính nhưng trình độ, năng lực còn yếu; đó là chưa kể trong nhiều trường hợp cán bộ địa chính còn phải kiêm thêm nhiều công việc khác và thường thay đổi cán bộ địa chính sau mỗi kỳ bầu cử. Việc bồi dưỡng, đào tạo, sắp xếp và sử dụng độ ngũ cán bộ quản lý, cán bộ chuyên môn mặc dầu đã có nhiều cố gắng và tiến bộ, nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu đổi mới công tác cán bộ. 2.5. Trách nhiệm thực hiện chế độ công vụ của cán bộ, công chức. Trong thời gian qua, bên cạnh nhiều cán bộ, công chức làm công ta cs quản lý đất đai đã tận tuỵ, cố gắng thực hiện nhiệm vụ được giao thì vẫn còn bộ phận không nhỏ thiếu trách nhiệm, nhũng nhiễu. ở một số địa phương có tình trạng tiến hành cấp sai thẩm quyền, một mảnh đất cấp cho hai (thậm chí nhiều người). Có những GCN QSDĐ có ghi tên chủ sử dụng, diện tích sử dụng, số thửa. nhưng lại không vẽ sơ đồ vị trí đất. Có trường hợp có vẽ sơ đồ vị trí đất nhưng ghi không đúng với diện tích thực tế. Nguyên nhân chính là do cán bộ địa chính khi đo vẽ sơ đồ đã không đến từng vị trí đo cụ thể mà chỉ ước lượng để ghi diện tích hoặc người có đất cần đo và những người có đất liền kề xung quanh mảnh đất cần đo đã không có mặt lúc tiến hành đo đạc, dẫn đến việc diện tích thể hiện trong GCN QSDĐ không chính xác, có hộ thừa, hộ thiếu so với đất thực tế sử dụng hợp pháp và có đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ. Việc cấp GCN QSDĐ mà không đo vẽ sơ đồ là không phù hợp với qui định của pháp luật hiện hành làm cho GCN QSDĐ không có giá trị. Chính vì sự "không có giá trị" này, người được cấp GCN QSDĐ không thực hiện được đầy đủ các quyền của mình như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp Việc ghi sai diện tích trong GCN QSDĐ sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người được cấp GCN QSDĐ và những người có bất động sản liền kề, tất yếu sẽ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, gây mất trật tự xã hội và làm giảm lòng tin nhân dân, tất nhiên khi đó công tác cấp GCN QSDĐ sẽ bị ngừng trệ không thể tiến hành tiếp được, còn đối với những hộ gia đình, cá nhân đã được cấp GCN rồi thì lại phải mất công đi chỉnh sửa, làm lại tốn thời gian, tiền của. Chưa kể đến việc người có GCN QSDĐ không hợp lệ câu kết với một số bộ phận thoái hoá, biến chất của ngành ngân hàng để làm thủ tục thế chấp GCN QSDĐ này để rút tiền của Nhà nước và khi phát hiện, thu hồi thì rất khó khăn, phức tạp. Nhà nước có nguy cơ mất trắng số tiền cho vay, vì không có cơ sở pháp lý để thu hồi vốn khi đã cho thế chấp bằng GCN QSDĐ. Không chỉ có như vậy, hiện tượng tiêu cực, vòi vĩnh người dân cũng là một vấn đề bức xúc. Đây đó vẫn có những cán bộ phường thiếu năng lực, "hành" dân, gây khó dễ khi người dân đến làm thủ tục cấp GCN QSDĐ. Lấy một trường hợp điển hình diễn ra tại phường Cống vị - Ba Đình - Hà Nội với hơn 700 hộ dân không chịu nhận "sổ đỏ". Theo qui định thì đất sử dụng ổn định trước năm 1993 không có tranh chấp, khiếu kiện, khi làm GCN QSDĐ sẽ không phải đóng tiền sử dụng đất. Đất sử dụng từ năm 1993 trở lại đây nếu nộp hồ sơ kê khai trước ngày 01/07/2004 thì sẽ nộp 5% tiền thuế đất. Nếu kê khai sau ngày 01/07 thì ngoài phải nộp 5% tiền thuế đất thì còn phải nộp tiền sử dụng đất (đây là chưa nói đến loại đất khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng thì số tiền thuế này còn cao hơn nhiều). Chính vì thế mà các hộ dân tại đây không chịu nhận GCN là do họ đã kê khai sử dụng đất và nộp lên UBND phường từ trước ngày 01/07, nhưng các cán bộ địa chính phường đã cố tình "ghìm" lại cho qua thời điểm 01/07 thì mới cấp cho nên số tiền mà người dân phải nộp lên quá cao, vì thế đã dẫn đến việc UBND phường đành phải "giữ hộ" giấy. Những trường hợp trên mới chỉ là một phần trong số những trường hợp tiêu cực của một phần cán bộ làm công tác cấp GCN QSDĐ. Có những trường hợp cán bộ địa chính trần chừ kéo dài thời gian làm việc đến vài tháng có khi mấy năm. Người dân lo lắng muốn có được GCN nhanh hơn thì phải mất tiền cho họ. Hiện tượng tiêu cực này tuy không nhiều song nó là một trở ngại lớn trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ cũng như làm giảm lòng tin của người dân đối với Nhà nước. Xem ra, Nhà nước cần phải có những biện pháp hành chính đủ mạnh để những sự việc tương tự như trên không tái diễn. Chỉ có như vậy tiến độ cấp GCN QSDĐ mới có thể nhanh lên được. 2.6. Kinh phí cấp GCN QSDĐ. Để cấp GCN QSDĐ đòi hỏi phải đầu tư cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập bản đồ địa chính và xây dựng hệ thống thông tin về đất đai. Nguồn kinh phí này rất quan trọng, nó tạo điều kiện cho công tác quản lý đất đai và các hoạt động liên quan thực hiện đúng tiến độ, nhanh và kịp thời. Đặc biệt thúc đẩy công tác cấp GCN QSDĐ nhanh hơn. Thời gian qua chúng ta đã chú ý nhiều hơn đến công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước ta đã xác định để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế và quá trình đô thị hoá thì công tác lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước vì thế mà nguồn kinh phí đầu tư cũng được tăng lên. Tuy nhiên ngân sách chi cho nhiệm vụ này thường nhỏ giọt, gây trở ngại lớn cho công tác GCN QSDĐ, lập hồ sơ địa chính. Khi kinh phí không có thì không thể đầu tư cho xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư phương tiện kỹ thuật công nghệ mới để mà thực hiện các công việc khó như đo vẽ, thành lập bản đồ địa chính, không có máy móc để thu thập xử lý thông tin làm cho nhiều khi thông tin chưa chính xác sai lệch về diện tích thuê đất, nguồn gốc, thời gian sử dụng. Đồng thời việc thiếu sự đầu tư sẽ không khuyến khích người cán bộ tích cực thực hiện nhiệm vụ của mình dẫn đến làm việc thiếu năng suất, hiệu quả không cao. 2.7. Sự chỉ đạo, điều hành của các cấp chính quyền. Nhiều địa phương đã cố gắng rất lớn trong việc tháo gỡ các vướng mắc, nhất là các vướng mắc về cơ chế, chính sách pháp luật và thủ tục hành chính để đẩy nhanh công tác cấp GCN QSDĐ. Tuy nhiên các cấp uỷ Đảng - chính quyền chưa thực sự quan tâm tới công tác cấp GCN QSDĐ, chưa làm tốt công tác tuyên truyền làm cho nhân dân hiểu rõ ý nghĩa, mục đích của công tác cấp GCN QSDĐ và trách nhiệm, nghĩa vụ của các hộ khi được cấp chứng nhận, trước hết là trách nhiệm nộp các khoản nghĩa vụ tài chính về đất. Trong Luật đất đai và các Nghị định hướng dẫn đã qui định rất rõ những trường hợp sử dụng đất khi xin cấp GCN QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản lệ phí liên quan .Luật cũng qui định rất rõ những trường hợp nào khi làm GCN QSDĐ thì được miễn giảm tiền sử dụng đất. Tuy trong các văn bản có hướng dẫn rất cụ thể và chi tiết song khi làm công tác cấp GCN QSDĐ nhiều người dân vẫn thắc mắc và tỏ ra không biết gì về cách tính và các khoản phải nộp cho Nhà nước. Việc có nhiều khúc mắc không chỉ bởi nguyên nhân cán bộ địa chính tính sai, tính không chính xác hay tiêu cực mà phần lớn là do người dân chưa hiểu hết những qui định Nhà nước và nghĩa vụ tài chính của mình phải thực hiện khi sử dụng đất. Cho nên có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi đến nhận GCN đã không chịu nộp tiền vì cho rằng như thế là quá cao. IV- Một số giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp GCN QSDĐ. Việc đặt ra chỉ tiêu hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ trên toàn quốc vào năm 2005 là đúng đắn, một mặt để kiểm soát chặt chẽ những biến động về đất đai, một mặt đem lại quyền lợi hợp pháp cho người dân. Nhưng để hoàn thành việc cấpGCN QSDĐ cũng như đẩy nhanh hơn tiến độ cấp GCN QSDĐ còn rất nhiều việc cần phải làm và thực hiện một cách triệt để. Theo QĐ 25/2004/QĐ-BTN&MT về việc ban hành kế hoạch về triển khai thi hành luật đưa ra một số giải pháp sau: 1. Kiện toàn bộ máy giúp UBND các cấp quản lý Nhà nước về đất đai. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo khẩn trương kiện toàn bộ máy các cơ quan chuyên môn bảo đảm đủ năng lực giúp UBND các cấp thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai, trước mắt là thực hiện việc cấp GCN QSDĐ. ở các địa phương chưa có Phòng tài nguyên và môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, phải khẩn trương lập theo qui định tại Nghị định số 172/2004/NĐ-CP ngày 29/9/2004 của Chính phủ qui định tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Bố trí đủ cán bộ, công chức phù hợp với khối lượng công việc được giao. Thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Trước mắt thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường tại những huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có số lượng lớn GCN QSDĐ cần phải cấp hoặc có nhiều giao dịch về đất đai. Chỉ đạo cụ thể để đưa các Phòng Tài nguyên và Môi trường và các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ngay sau khi thành lập đi vào hoạt động nề nếp, bảo đảm tiến độ cấp GCN QSDĐ. Bố trí cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn ở những nơi chưa bố trí kịp thời thay thế những cán bộ địa chính năng lực yếu hoặc có vấn đề về phẩm chất, đạo đức. Đối với những huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có số lượng lớn về cấp GCN QSDĐ nhưng lực lượng cán bộ, công chức tại chỗ không đủ sức bảo đảm mục tiêu hoàn thành cấp GCN trong năm 2005, cần phân công cán bộ, công chức đang công tác tại Sở hoặc các đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trực tiếp về giúp cấp huyện trong một thời gian. 2. Tập huấn nghiệp vụ về GCN QSDĐ. Đối tượng dự tập huấn bao gồm cán bộ lãnh đạo, công chức trực tiếp chỉ đạo và thực hiện công tác GCN QSDĐ tại các Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký QSDĐ và các đơn vị chuyên môn về đăng ký, thống kê đất đai, đo đạc địa chính, thông tin lưu trữ đất đai; cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn. Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức tập huấn cho cán bộ lãnh đạo các Sở Tài nguyên và Môi trường, các Phòng Tài nguyên và Môi trường, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ phụ trách các phòng, đơn vị chuyên môn về đăng ký, thống kê đất đai, đo đạc địa chính thuộc Sở. Các Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức tập huấn cho các đối tượng còn lại. Trong khi tập huấn, cần đặc biệt lưu ý trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, các công việc cụ thể của mỗi bước trong trình tự đó, các qui định về hình thức xử lý đối với những hành vi vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành chính của cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai. 3. Cần phải tổ chức tốt công tác cấp GCN QSDĐ. Đó là rà soát toàn bộ tình hình cấp GCN QSDĐ tại địa phương, lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu giấy mới theo hướng sau: - Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận, nhất là đối với đất ở tại khu vực đô thị, trên cơ sở các loại tư liệu đo đạc bản đồ hiện có. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo giải quyết các vướng mắc về hộ khẩu, về qui hoạch và các vướng mắc khác trong tổ chức thực hiện; soát xét bãi bỏ các qui định không phù hợp pháp luật, đang làm cản trở việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chú ý xử lý các trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư theo đúng qui định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. - Chỉ đạo phối hợp, công tác chặt chẽ giữa các cơ quan có trách nhiệm liên quan trong việc cấp GCN QSDĐ, nhất là đối với cơ quan thuế để thu các khoản nghĩa vụ về tài chính của người xin cấp GCN QSDĐ; đối với các cơ quan quản lý xây dựng, quy hoạch, kiến trúc trong công tác quản lý quy hoạch xây dựng và việc xác định diện nhà cải tạo, nhà thuộc sở hữu Nhà nước bán cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. 4. Hoàn thiện hệ thống chính sách và cải cách hành chính. Để đẩy nhanh việc cấp GCN QSDĐ cho nhân dân, nhất là ở các đô thị, Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã cải cách các qui định sau đây: Cấp GCN QSDĐ đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Tổ chức thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo cơ chế mở cửa bảo đảm thuận tiện cho người sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, chỉ cần đến một địa điểm nhất định để nộp hồ sơ và nhận kết quả, đồng thời rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục. Khi nộp hồ sơ xin xin cấp GCN QSDĐ , người sử dụng đất không phải nộp bản vẽ trích lục hoặc trích đo địa chính thửa đất và biên bản xác định ranh giới với những hộ liền kề. Bản vẽ trích lục hoặc trích đo địa chính thửa đất sẽ do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lập trong quá trình thẩm tra hồ sơ; biên bản xác định ranh giới sử dụng đất sẽ do cơ quan chuyên môn về đo đạc xác định trong quá trình điều tra đo vẽ bản đồ địa chính. Thay đổi này làm giảm rất nhiều phiền hà cho người dân và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục. Qui định cụ thể về việc lấy xác nhận của hộ sử dụng đất liền kề về tình trạng tranh chấp của thửa đất, khắc phục tình trạng người dân không làm được "sổ đỏ" do nhà hàng xóm không chịu xác nhận vào sơ đồ ranh giới trong hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Những trường hợp đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ sẽ được UBND cấp có thẩm quyền ký cấp GCN QSDĐ mà không phải ký thêm một quyết định cấp giấy chứng nhận như trước đây, tránh được việc thực hiện chồng chéo công việc và giá trị pháp lý giữa việc ký quyết định cấp GCN QSDĐ. Qui định cụ thể việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao. Qui định này đã tháo gỡ được một vướng mắc khá phổ biến theo hướng có lợi cho người sử dụng đất mà trước đây do chưa có qui định cụ thể nên các địa phương có sự vận dụng khác nhau. Để ngăn chặn tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực, thiếu trách nhiệm của cán bộ, công chức, Luật đất đai năm 2003 và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 đã có những qui định cụ thể hành vi vi phạm, hình thức xử lý kỷ luật đối với cán bộ, công chức vi phạm trong việc thực hiện các trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất. Mặt khác, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ phải tăng cường kiểm tra, thanh tra việc thực hiện các thủ tục hành chính của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và hướng dẫn đôn đốc chính quyền các cấp kiểm tra, thanh tra việc thực hiện thủ tục hành chính của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Chính phủ nên có những qui định cụ thể và cho phép người dân được phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi xin cấp GCN QSDĐ tránh tình trạng do gộp nhiều khoản tiền lại khi nhận giấy số tiền phải nộp quá cao dẫn đến nhiều hộ gia đình thuộc diện khó khăn không có khả năng nộp. 5. Tuyên truyền phổ biến sâu rộng cho nhân dân. Nhà nước cùng các cơ quan chuyên môn nhanh chóng làm công tác tuyên truyền, phổ biến kiến thức về luật đất đai và những điều cần biết xung quanh việc cấp GCN QSDĐ cho người dân biết. Phổ biến bằng nhiều cách từ các phương tiện thông tin đại chúng. Tại các phường, xã cán bộ địa chính nên giải thích rõ cho người dân về quyền và nghĩa vụ của mình khi xin cấp GCN QSDĐ trước khi thực hiện công tác kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. Tránh tình trạng người dân thiếu thông tin về công tác cấp GCN QSDĐ, các quyết định có liên quan. Kết luận Qua nghiên cứu đề tài này giúp chúng ta hiểu rõ hơn về vai trò và giá trị của GCN QSDĐ cũng như tìm ra được đâu là những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm chạp trong công tác cấp GCN QSDĐ . Những nguyên nhân đó đều có thể xuất phát từ phía người sử dụng đất, như nguồn gốc đất đai không rõ ràng, đất tranh chấp, do nhận thuê của người dân cũng có thể do phía cơ quan quản lý Nhà nước gây ra như chính sách, pháp luật không rõ ràng; thủ tục hành chính rườm rà; quan liêu, tiêu cực Như vậy, có thể thấy để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ, đòi hỏi Nhà nước và nhân dân phải cùng nhau tháo gỡ vướng mắc. Các cơ quan Nhà nước theo chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của mình phải làm hết những gì có thể làm được, ngược lại người dân phải tự giác và nghiêm chỉnh thực hiện các nghĩa vụ liên quan tới việc cấp GCN lô đất mà mình được Nhà nước giao quyền sử dụng. Dưới góc độ đó, các hộ không chịu hợp tác sẽ phải tự chịu trách nhiệm về việc mình không có GCN QSDĐ. tài liệu tham khảo 1. Tạp chí tài nguyên và môi trường 2. Tạp chí địa chính 3. Tạp chí bất động sản 4. Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai 5. Giáo trình đăng ký đất đai 6. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất 7. Luật đất đai 1993, 2003 8. Nghị định 181/2004/NĐ-CP 9. Nghị định 198/2004/NĐ-CP mục lục