Đề tài Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

răm bảy mươi lăm triệu năm trăm tám mươi sáu nghìn đồng chẵn) Quy mô dự án: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 ha Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 ha + Đất khu dân cư ở hiện có: 50 ha + Đất kênh mương, giao thông, công trình công cộng: 23 ha Cơ cấu sử dụng đất - Diện tích quy hoạch xây dựng khu đô thị mới: 189 ha + Đất đường vành đai 4: 9,4 ha + Đất đường khu vực và phân khu vực: 49.4 ha + Đất an ninh quốc phòng: 4,4 ha Đất cơ quan: 2,1 ha Đất ở thấp tầng cho CBCNV: 2,7 ha + Đất hỗn hợp: 33.6 ha + Đất cây xanh khu ở, hồ điều hoà: 22,2 ha + Đất công cộng khu ở: 6 ha + Đất nhà trẻ, trường học: 3 ha + Đất ở xây dựng mới: 61 ha Đất ở thấp tầng: 51 ha Đất ở cao tầng: 10 ha - Đất xóm đô thị hoá: 80 ha - Đất giao thông đối ngoại: 40 ha - Đất viện hoá quân đội: 3 ha Vị trí: Khu đô thị mới Nam An Khánh thuộc Phía Đông Bắc Tỉnh Hà Tây (cũ) và Phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội. Thuộc hai xã An Khánh và An Thượng – Huyện Hoài Đức – Tỉnh Hà Tây (cũ), nay là Hà Nội II Phía Đông giáp: Phía Tây giáp: Phía Nam giáp: Phía Bắc giáp: Nông trường An Khánh và đường vành đai 4 Mương Đan Hoài Kênh Đào Nguyên Đường cao tốc Láng Hoà Lạc Tiến độ thực hiện: - Chuẩn bị đầu tư - Thực hiện đầu tư 2004 – 2009 Từ quý I – 2004 đến hết quý II – 2004 Từ quý III – 2004 đến hết quý IV – 2008 Các giai đoạn thực hiện dự án: + Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính Toàn bộ khu đô thị Nam An Khánh có 9 ô quy hoạch, trong đó ô K và P là 2 ô có mật độ nhà thấp tầng nhiều nhất. Tiến hành san lấp và làm hạ tầng khu K, kinh doanh nền đã có hạ tầng để lấy kinh phí tiếp tục làm tới khu P. Các khu M, N, O tập trung nhiều công trình hạ tầng xã hội, trung tâm thương mại nên sẽ được đầu tư hạ tầng để kêu gọi các chủ đầu tư thứ phát. Để kích thích tiến độ, sự sôi động của dự án, khu L sẽ thực hiện tiếp theo vì theo quy hoạch cho phép là hồ điều hoà, công viên cây xanh nên chi phí đầu tư vào đây là thấp. + Giai đoạn khai thác đất đô thị Sau khi đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiến hành khai thác quỹ đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính bằng cách huy động mọi nguồn vốn để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc thực hiện trong các dự án thành phần. Phương án kinh doanh: Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ khu đô thị Nam An Khánh là một dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, yêu cầu về vốn đầu tư lớn vì vậy sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của các khu P và K, sau đó lần lượt xây dựng các khu còn lại. Đối với diện tích đất chuyển giao cho Tỉnh Hà tây, gồm đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội có tính phúc lợi công cộng như trường học, nhà trẻ, đất vườn hoa, Chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho Tỉnh miễn phí. Đối với các lô đất để xây dựng công trình dịch vụ thương mại và các lô đất để xây dựng chung cư cao tầng: Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng sau đó chuyển giao cho các chủ đầu tư thứ phát trên nguyên tắc bảo toàn vốn và có lãi. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng chuyển giao cho tỉnh (thuộc quỹ đất 12% bàn giao cho tỉnh) Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng chuyển giao cho tỉnh theo giá thành xây dựng hạ tầng không tính lãi. Hiện kế hoạch trên đã được tỉnh Hà Tây đồng ý 10% và giao cho SUDICO tổ chức kinh doanh, phần chênh lệch lợi nhuận bàn giao cho Tỉnh Hà Tây. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng: Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng để kinh doanh, giá chuyển nhượng đất có hạ tầng bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, lãi đảm bảo kinh doanh, thuế và có tham khảo mức giá thị trường. II.1.3. Đánh giá vị trí dự án Vai trò của vị trí dự án đối với quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư: Vị trí dự án có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư bởi vì vị trí dự án thuận lợi, sẽ là lợi thế trong việc vận chuyển nguyên vật liệu, giảm thiểu chi phí đầu tư; sẽ là nơi thu hút khách hàng, tránh rủi ro trong khâu tiêu thụ sản phẩm, đạt được doanh thu và lợi nhuận như mong muốn. Đánh giá vị trí dự án còn là một trong những yếu tố giúp chủ đầu tư xác định giá bán cho bất động sản của mình. Bên cạnh vai trò của vị trí dự án, phân tích tài chính dự án đầu tư còn chịu ảnh hưởng của các chính sách pháp luật; tình hình chính trị; tình hình phát triển kinh tế; điều kiện tự nhiên; sự phát triển dân số, cơ cấu dân số, thu nhập bình quân của khách hàng mục tiêu; sự phát triển của ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản,… Thuận lợi Chi phí lập dự án: Khu đô thị mới Nam An Khánh là dự án đầu tư phát triển đô thị mới nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đựơc phê duyệt nên việc nghiên cứu quy hoạch, lập báo cáo nghiên cứu khả thi có nhiều thuận lợi, tiết kiệm chi phí và mang tính khả thi cao. Chi phí giải phóng mặt bằng: diện tích đất đô thị phần lớn là diện tích đất canh tác. Bên cạnh đó, do người dân sống ở ngoại ô thành phố, nguời dân địa phương không chỉ lao động thuần nông mà đã quen với cuộc sống đô thị, thường vào thành phố buôn bán và làm nghề phụ do đó việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề khi người dân bị mất đất canh tác là tương đối thuận lợi. Mô hình phát triển dự án phù hợp với xu hướng lựa chọn nhà ở: Khi đời sống nhân dân phát triển, khuynh hướng tìm nhà của họ cũng thay đổi, khi mua nhà họ không những chỉ tìm những ngôi nhà phù hợp với sở thích, phù hợp với khả năng thanh toán, mà họ còn chú trọng đến môi trường sống. Một môi trường sống đầy đủ tiện nghi, hài hoà giữa thiên nhiên và con người là sự lựa chọn hàng đầu của người dân. Huyện Hoài Đức là một trong những địa điểm đầu tư lý tưởng, đặc biệt là hai xã An Khánh và An Thượng. Trong khu vực này, có nhiều dự án nhà ở, trường học, khu vui chơi giải trí đang trong quá trình hình thành, điều đó càng làm gia tăng giá trị của Khu đô thị mới Nam An Khánh. Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm ngoài thành phố Hà Nội nên giá chuyển nhượng tương đối hợp lý. Và mặc dù thuộc địa phận Tỉnh Hà tây nhưng Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm trong quy hoạch tổng thể dọc đường Láng - Hoà Lạc , do đó các tuyến đường giao thông để di chuyển đến trung tâm thành phố Hà Nội lại rất thuận lợi. Khu đô thị mới Nam An Khánh là khu đô thị được quy hoạch tổng thể với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, được trang bị một hệ thống hồ điều hoà nằm giữa các khu vực trung tâm của dự án. Khu đô thị Nam An Khánh hội tụ những điều kiện tốt nhất để đáp ứng nhu cầu nhiều phong cách sống của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau. Sau khi hoàn thành, khu đô thị mới Nam An Khánh hứa hẹn sẽ trở thành một trong những khu đô thị kiểu mẫu hiện đại và phát triển tại Việt Nam. Bất lợi Khu dự án được bao bọc bởi hệ thống đường lớn cấp Quốc gia, nhưng khi thực hiện dự án, mới chỉ có đường Láng - Hoà Lạc. Vì vậy, chủ đầu tư phải mở đường để vào khu dự án. Theo quy hoạch chi tiết trong khu vực dự án, cơ cấu sử dụng đất có nhiều khu đất dành cho các công trình hạ tầng xã hội, và các công trình công cộng, do đó diện tích đất kinh doanh của dự án bị thu hẹp. Trên mặt bằng dự án có 3614 ngôi mộ của nhân dân địa phương cần phải di chuyển tại khu K, I, N. Hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới phải gánh chịu tải của 2630 hộ dân, tương đương 13.380 người của bốn thôn: Yên Lũng, Vân Lũng, Phú Vinh, An Thọ. II.2 Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh II.2.1 Xác định nhu cầu vốn Chi phí xây dựng: được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở và giá xây dựng phù hợp với thị trường thời điểm lập dự án. Bao gồm: Chi phí san nền Chi phí hạ tầng + Chi phí xây lắp hệ thống giao thông + Chi phí xây lắp hệ thống cấp nước + Chi phí xây lắp hệ thống thoát nước + Chi phí xây lắp hệ thống cấp điện + Chi phí xây lắp hệ thống thông tin + Chi phí xây hồ điều hòa Chi phí xây dựng nhà tạm: được tính bằng 1% Tổng Chi phí san nền và Chi phí hạ tầng. Chi phí thiết bị: Máy biến áp Máy bơm Các thiết bị cần thiết khác Chi phí khác (chưa kể thuê đất và sử dụng đất): bao gồm: Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng: được xác định dựa trên khung giá đất theo quy định của Ủy ban Nhân dân tỉnh Hà Tây (cũ). Chi phí quản lý dự án : Căn cứ vào công bố số: 1751/BXD-VP ngày 14 tháng 8 năm 2007 của Bộ Xây dựng về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình. Chi phí dự án được tính bằng 0,96% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị Chi phí tư vấn xây dựng : chi phí lập dự án, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát, các chi phí thẩm định ,… Chi phí khác : chi phí bảo hiểm công trình, chi phí kiểm định chất lượng công trình… Chi phí dự phòng : Bằng 10% tổng của chi phí xây dựng, chi phí thiết bị và chi phí khác Lãi vay: Lãi vay ngân hàng 9,6%/ năm Tiền thuê đất và sử dụng đất Tiền sử dụng đất đối với nhà biệt thự, nhà liền kề Tiền thuê đất đối với diện tích xây nhà dịch vụ trong các năm thực hiện dự án Bảng 2.2 : Tổng hợp nhu cầu vốn DAĐT Khu đô thị mới Nam An Khánh Đơn vị tính: nghìn đồng STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH DIỄN GIẢI GIÁ TRỊ DỰ TOÁN SAU THUẾ 1 Chi phí xây dựng 715.238.545 2 Chi phí thiết bị 65.182.359 3 Chi phí khác (chưa kể thuê đất và sử dụng đất) 392.887.992 4 Dự phòng phí (1+2+3)x10% 117.330.890 TỔNG CỘNG 1+2+3+4 1.290.639.786 5 Lãi vay Ngân hàng trong thời gian xd 71.832.000 6 Tiền thuê đất và sử dụng đất 12.203.800 7 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 1.374.675.586 ( Nguồn: Bản cáo bạch của Sudico - 2006) Bảng 2.3: Bảng tổng hợp nhu cầu vốn dự án đầu tư theo tiến độ Đơn vị tính: nghìn đồng Thực hiện dự án STT Hạng mục công trình Tổng số (bao gồm VAT) Chuẩn bị đầu tư Huy động vốn khách hàng Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 1 Chi phí xây dựng 715.238.545 0 0 77.380.691 61.733.752 108.415.193 90.351.169 85.215.810 88.806.394 100.220.140 103.115.395 Chi phí san nền 177.039.244 0 0 76.614.546 61.122.527 39.302.171 0 0 0 0 0 Chi phí hạ tầng 531.117.731 0 0 0 0 68.039.604 89.456.603 84.372.089 87.927.123 99.227.861 102.094.451 Chi phí xd nhà tạm 7.081.570 0 0 766.145 611.225 1.073.418 894.566 843.721 879.271 992.279 1.020.945 2 Chi phí thiết bị 65.182.359 0 0 6.964.262 5.556.038 10.568.257 8.131.605 7.669.423 7.992.575 9.019.813 9.280.386 3 Chi phí khác 392.887.992 132.468.727 141.242.764 59.116.683 38.326.065 3.521.908 5.256.354 2.749.403 2.865.250 3.233.503 4.107.335 Đền bù, GPMB 330.766.488 115.299.467 122.512.662 56.620.072 36.334.287 0 0 0 0 0 0 Quản lý dự án 7.492.041 0 0 809.712 645.982 1.142.241 945.435 891.698 929.270 1.048.704 1.078.999 Tư vấn xây dựng 39.021.045 7.804.209 15.608.418 1.686.899 1.345.796 2.379.667 1.969.656 1.857.705 1.935.980 2.184.799 2.247.916 Chi phí khác 15.608.418 9.365.051 3.121.684 0 0 0 2.341.263 0 0 0 780.420 4 Chi phí dự phòng 117.330.890 13.246.873 14.124.276 14.346.164 10.561.585 12.250.537 10.373.913 9.563.464 9.966.422 11.247.345 11.650.311 5 Lãi vay 71.832.000 0 16.776.000 16.776.000 11.976.000 9.576.000 7.167.000 4.776.000 4.776.000 0 0 6 Thuê đất và sdđ 12.203.800 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 TỔNG CỘNG 1.374.675.586 145.715.600 174.583.800 174.583.800 130.594.200 144.340.900 123.720.800 109.974.100 116.847.400 123.720.800 130.594.186 ( Nguồn: BCNCKT của Nam An Khánh - 2004) II.2.2 Xác định nguồn vốn Nguồn vốn dành cho Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh được huy động từ những nguồn sau đây : Vốn tín dụng thương mại: Là nguồn vốn chủ đầu tư vay Ngân hàng. Mức lãi suất vay ngân hàng tính toán là 0.8%/tháng (9,6%/năm) Vốn sở hữu hợp pháp ban đầu của chủ Đầu tư, vốn huy động ứng trước và thu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng của khách hàng. Đây là nguồn vốn mà chủ đầu tư huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức có nhu cầu về đất nhằm xây dựng các công trình nhà ở, chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kề thấp tầng và các công trình dịch vụ thương mại để kinh doanh. Vốn chủ sở hữu ban đầu của chủ đầu tư dùng để phục vụ những công tác chuẩn bị ban đầu chưa giải ngân được vốn vay hoặc chưa huy động kịp vốn của khách hàng. + Đối với các lô đất mà khách hàng có nhu cầu xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng biệt thự, nhà thấp tầng, chủ đầu tư có thể huy động tạm ứng trước 80% giá trị hợp đồng ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và bàn giao lô đất, khách hàng trả nốt 20% giá trị còn lại của hợp đồng theo tiến độ quy định của chủ đầu tư. + Đối với các chủ đầu tư thứ phát xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm xây dựng các nhà chung cư cao tầng (Giao dịch này dự kiến sẽ thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng của khu đất). Tiền sẽ được thu một lần sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao đất. + Đối với các chủ đầu tư thứ phát xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm xây dựng các công trình dịch vụ thương mại. Chủ đầu tư sẽ huy động tạm ứng trước 20% giá trị hợp đồng sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và bàn giao lô đất, khách hàng trả nốt 80% giá trị còn lại của hợp đồng theo tiến độ quy định của chủ đầu tư. + Đối với đất để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như: Nhà trẻ, trường học,… sẽ chuyển giao lại cho tỉnh miễn phí. Bảng 2.4 : Tổng hợp nguồn vốn DAĐT Khu đô thị mới Nam An Khánh Đơn vị tính : Triệu đồng STT Nguồn vốn huy động Số tiền Tỷ trọng 1 Vốn vay ngân hàng 349.500 25,4% 2 Vốn huy động của khách hàng và vốn sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư 1.025.175,6 74,6% Tổng cộng 1.374.675,6 100% ( Nguồn: BCNCKT của Nam An Khánh – 2004) II.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ Dựa trên tổng hợp nhu cầu vốn từng năm và khả năng tài chính của chủ đầu tư, kế hoạch huy động vốn được lập trên cơ sở tổng nhu cầu vốn của từng thời điểm sau đó cân đối cho vốn chủ sở hữu, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động khách hàng rồi đến vốn vay. Vốn chủ sở hữu và vốn huy động khách hàng được cân đối cho chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí khác, dự phòng phí, lãi vay,… Vốn vay ngân hàng được cân đối cho chi phí xây dựng, thiết bị, và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng. Bảng 2.5 : Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm: Đơn vị tính : Triệu đồng Tổng nhu cầu vốn từng năm 2004 2005 2006 2007 2008 320.299,4 ( sau thuế) 305.178,0 ( sau thuế) 268.061,7 ( sau thuế) 226.821,5 ( sau thuế) 254.315,0 ( sau thuế) 291.181,3 (trước thuế) 277.434,5 (trước thuế) 243.692,5 (trước thuế) 206.201,4 (trước thuế) 231.195,5 (trước thuế) ( Nguồn: BCNCKT của Nam An Khánh – 2004) Bảng 2.6: Nguồn vốn huy động Đơn vị tính: nghìn đồng STT Hạng mục công trình Tổng số (bao gồm VAT) Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 1 Chi phí xây dựng 715.238.545 0 0 77.380.691 61.733.752 108.415.193 90.351.169 85.215.810 88.806.394 100.220.140 103.115.395 Vốn tự có 216.368.126 0 0 0 17.601.764 108.415.193 90.351.169 0 0 0 0 Vốn huy động KH 377.357.739 0 0 0 0 0 0 85.215.810 88.806.394 100.220.140 103.115.395 Vốn vay ngân hàng 121.512.679 0 0 77.380.691 44.131.988 0 0 0 0 0 0 2 Chi phí thiết bị 65.182.359 0 0 6.964.262 5.556.038 10.568.257 8.131.605 7.669.423 7.992.575 9.019.813 9.280.386 Vốn tự có 18.699.862 0 0 0 0 10.568.257 8.131.605 0 0 0 0 Vốn huy động KH 33.962.197 0 0 0 0 0 0 7.669.423 7.992.575 9.019.813 9.280.386 Vốn vay ngân hàng 12.520.300 0 0 6.964.262 5.556.038 0 0 0 0 0 0 3 Chi phí khác 392.887.992 132.468.727 141.242.764 59.116.683 38.326.065 3.521.908 5.256.354 2.749.403 2.865.250 3.233.503 4.107.335 Vốn tự có 164.465.480 132.468.727 18.730.102 2.496.611 1.991.778 3.521.908 5.256.354 0 0 0 0 Vốn huy động KH 12.955.491 0 0 0 0 0 0 2.749.403 2.865.250 3.233.503 4.107.335 Vốn vay ngân hàng 215.467.021 122.512.662 56.620.072 36.334.287 0 0 0 0 0 0 4 Chi phí dự phòng 117.330.890 13.246.873 14.124.276 14.346.164 10.561.585 12.250.537 10.373.913 9.563.464 9.966.422 11.247.345 11.650.311 Vốn tự có 74.903.348 13.246.873 14.124.276 14.346.164 10.561.585 12.250.537 10.373.913 0 0 0 0 Vốn huy động KH 42.427.542 0 0 0 0 0 0 9.563.464 9.966.422 11.247.345 11.650.311 Vốn vay ngân hàng 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Lãi vay 71.832.000 0 16.776.000 16.776.000 11.976.000 9.576.000 7.167.000 4.776.000 4.776.000 0 0 Vốn tự có 62.280.000 0 16.776.000 16.776.000 11.976.000 9.576.000 7.167.000 0 0 0 0 Vốn huy động KH 9.552.000 0 0 0 0 0 0 4.776.000 4.776.000 0 0 Vốn vay ngân hàng 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Thuê đất và sdđ 12.203.800 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 Vốn tự có 7.322.280 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 0 0 0 0 Vốn huy động KH 4.881.520 0 0 0 0 0 0 0 2.440.760 0 2.440.760 Vốn vay ngân hàng 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 Tổng cộng 1.374.675.586 145.715.600 174.583.800 174.583.800 130.594.200 144.340.900 123.720.800 109.974.100 116.847.400 123.720.800 130.594.186 ( Nguồn: BCNCKT của Nam An Khánh – 2004) II.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay Căn cứ vào nhu cầu vay vốn hàng năm, tiến độ huy động vốn đầu tư, Chủ đầu tư có kế hoạch vay vốn ngân hàng để thực hiện các hạng mục dự án. Lãi vay Ngân hàng được trả hàng năm. Số tiền vay được trả dự kiến bắt đầu cuối năm 2005, đến cuối năm 2007 chủ đầu tư sẽ trả hết nợ. Chủ đầu tư lựa chọn vay vốn ngân hàng vào cuối năm 2004 vì xét trên nguồn lực hiện tại khi lập dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh, chủ đầu tư đang thực hiện một số dự án khác do đó vốn đầu tư ban đầu vào Nam An Khánh bị phân tán, nhưng Sudico là một công ty có uy tín và dự án mang tính khả thi nên ngân hàng đã đồng ý tạo điều kiện cho chủ đầu tư vay ngay giai đoạn đầu để thực hiện dự án. Kế hoạch trả nợ được bắt đầu vào cuối năm 2005, khi các dự án khác đã thu được lợi nhuận và một phần lợi nhuận đó dùng để tái đầu tư vào dự án Nam An Khánh. Bảng 2.7 : Bảng tính lãi gộp dự kiến từ các dự án Đơn vị tính : triệu đồng 2004 2005 2006 DỰ ÁN TOÀ NHÀ CAO TẦNG SÔNG ĐÀ – NHÂN CHÍNH Tỷ lệ bán 20% 30% 40% Diện tích ( 37.800 m2) 7.560 11.340 15.120 Giá bán 7,5 7,5 7,5 Đơn giá 3,8 3,8 3,8 Lãi gộp 27.972 41.958 55.944 DỰ ÁN 62 TRƯỜNG CHINH Tỷ lệ bán 20% 30% 40% Diện tích (35.000 m2) 7.000 10.500 14.000 Giá bán 7,8 7,8 7,8 Đơn giá 4,2 4,2 4,2 Lãi gộp 25.200 37.800 50.400 DỰ ÁN KHU NHÀ Ở 343 ĐỘI CẤN Tỷ lệ bán 20% 30% 40% Diện tích (3.650 m2) 730 1.095 1.460 Giá bán 8,5 8,5 8,5 Đơn giá 4,6 4,6 4,6 Lãi gộp 2.847 4.270,5 5.694 TRUNG TÂM GIỚI THIỆU VÀ BÁN SẢN PHẨM CÔNG NGHIỆP VÀ NHÀ Ở CHUNG CƯ SÔNG ĐÀ – BA LAN – HÀ ĐÔNG Tỷ lệ bán 20% 30% 40% Diện tích ( 25.735 m2) 5.147 7.720,5 10.294 Giá bán 7,1 7,1 7,1 Đơn giá 3,4 3,4 3,4 Lãi gộp 19.043,9 28.565,85 38.087,8 KHU ĐÔ THỊ MỚI MỸ ĐÌNH - MỄ TRÌ Tỷ lệ bán ---------------- 15% 20% Diện tích (368.000 m2) ---------------- 55.200 73.600 Giá bán ---------------- 6,8 6,8 Đơn giá ---------------- 4,3 4,3 Lãi gộp ---------------- 138.000 184.000 Lợi nhuận tái đầu tư ---------------- 96.600 128.800 Lợi nhuận ròng ---------------- 41.400 55.200 TỔNG LÃI GỘP 75.062,9 250.594,35 334.125,8 (Nguồn : Bản cáo bạch Sudico – 2006) Bảng 2.8: Kế hoạch trả nợ vốn vay Đơn vị tính: Triệu đồng STT Hạng mục Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 1 Nhu cầu vay trong quí Nợ đầu kỳ 0 349.500 349.500 249.500 199.500 149.500 99.500 99.500 0 2 Vay trong kỳ 349.500 0 0 0 0 0 0 0 0 Vay vốn cộng dồn 0 349.500 349.500 349.500 249.500 199.500 149.500 99.500 99.500 0 3 Trả trong kỳ 16.776 16.776 111.976 59.576 57.167 54.776 4.776 99.500 Trả gốc 0 0 100.000 50.000 50.000 50.000 0 99.500 0 4 Nợ chuyển sang 0 349.500 349.500 249.500 199.500 149.500 99.500 99.500 0 0 5 Lãi phải trả 0 16.776 16.776 11.976 9.576 7.167 4.776 4.776 0 0 ( Nguồn: Bản cáo bạch của SUDICO - 2006) II.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư KĐT mới Nam An Khánh II.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư Tổng vốn đầu tư của dự án : 1.374.675,6 triệu đồng Trong đó: - Vốn tự có : 1.025.175,6 triệu đồng + Vốn chủ sở hữu: 544.371,5 triệu đồng + Vốn huy động khách hàng: 480.804,1 triệu đồng - Vốn đi vay : 349.500,0 triệu đồng Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay = 2,93 > 1 Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư = 74,6 % >50 % Hệ số vốn chủ sở hữu so với vốn huy động từ khách hàng = 1,13 Vốn chủ sở hữu so với tổng vốn đầu tư: 39,5% > 20% (39,5% = 544.371,5 / 1.374.675,6 ) Vốn chủ sở hữu thoả mãn điều kiện về vốn để được phép đầu tư khu đô thị. Mặt khác, chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án đã hoàn thành xong 65% (65% = ), do đó dự án có độ an toàn cao, dễ dàng trong việc huy động vốn từ khách hàng. Thông qua các hệ số trên , ta thấy dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh có khả năng độc lập tài chính. Chủ đầu tư có khả năng tự chủ trong việc huy động vốn, dự án có thể tránh được những rủi ro trong quá trình đi vay vốn. II.2.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án Dự tính doanh thu của dự án: Dựa trên chi phí xây dựng, doanh thu cuả dự án được dự kiến thông qua giá bán dự kiến như sau: Bảng 2.9 : Dự kiến giá bán STT Các chỉ tiêu Đơn vị tính Giá trị I Tổng chi phí xác định giá thành (trước thuế) Triệu đồng 1.269.705 II Tổng diện tích khu đô thị mới m2 1.890.000 1 Diện tích thấp tầng m2 510.000 2 Diện tích cao tầng m2 100.000 III Suất đầu tư 1m2 hạ tầng khu đô thị Triệu đồng 0,672 IV Giá thành 1m2 đất ở Triệu đồng 2,082 V Giá chuyển nhượng 1m2 đất thấp tầng Triệu đồng 3,123 VI Giá chuyển nhượng 1m2 đất cao tầng Triệu đồng 3,748 ( Nguồn: BCNCKT của Nam An Khánh – 2004) Dự án bắt đầu huy động vốn của khách hàng vào tháng 1 năm 2007. Bảng 2.10: Doanh thu dự kiến 2007 2008 2009 2010 2011 Tổng diện tích thấp tầng 51 ha = 510.000m2 Diện tích thấp tầng chuyển giao cho Tỉnh (12%) 61.200 Giá bán chưa VAT(Triệu đồng) 2,082 Doanh thu 127.418,4 ------------------------------------------------------- -------------- -------------- -------------- -------------- -------------- Tỷ lệ bán 10% 18% 20% 20% 20% Diện tích thấp tầng (51 ha) 51.000 91.800 102.000 102.000 102.000 Giá bán chưa VAT (triệu đồng) 3,123 3,123 3,123 3,123 3,123 Doanh thu khối thấp tầng 159.273,0 286.691,4 318.546 318.546 318.546 ------------------------------------------------------- -------------- -------------- -------------- -------------- -------------- Tỷ lệ bán 25% 25% 25% 25% Diện tích cao tầng(10 ha) 25.000 25.000 25.000 25.000 Giá bán chưa VAT (triệu đồng) 3,748 3,748 3,748 3,748 Doanh thu khối cao tầng 93.700 93.700 93.700 93.700 TỔNG DOANH THU (chưa VAT) 252.973 380.391,4 539.664,4 412.246 318.546 TỔNG DOANH THU (Bao gồm VAT) 278.270,3 418.430,5 593.630,8 453.470,6 350.400,6 ( Nguồn: BCNCKT của Nam An Khánh – 2004) Tổng doanh thu (chưa VAT) của dự án: 1.903.820,8 triệu đồng Tổng doanh thu (bao gồm VAT) của dự án: 2.094.202,9 triệu đồng Dự tính chi phí của dự án Chi phí dự tính của dự án bao gồm các chi phí sau: Tổng vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Chi phí vận hành dự án: Chi phí tiền lương, chi phí bảo hiểm xã hội, chi phí điện, nước sinh hoạt, chi phí quản lý, chi phí quảng cáo, tiếp thị, và các chi phí khác. Khấu hao cơ bản Thuế gía trị gia tăng VAT 10% trên giá bán chưa thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp 28% trên lợi tức chịu thuế Tổng chi phí của dự án (chưa VAT): 1.447.257,5 triệu đồng Tổng chi phí của dự án (bao gồm VAT): 1.572.228 triệu đồng Dự tính mức lãi, lỗ của dự án Bảng 2.11: Dự tính doanh thu, mức lãi, lỗ của dự án: Đơn vị tính: triệu đồng 1. Tổng doanh thu (bao gồm VAT) 2.094.202,9 2. VAT 190.382,1 3. Tổng doanh thu (chưa VAT) 1.903.820,8 4. Tổng mức đầu tư (bao gồm VAT) 1.374.675,6 5. Tổng mức đầu tư (chưa VAT) 1.249.705,1 6. Chi phí vận hành dự án và khấu hao cơ bản 20.000,0 7. Lợi nhuận trước thuế 634.115,7 8. Thuế thu nhập doanh nghiệp 177.552,4 9. Lợi nhuận thuần sau thuế 456.563,3 ( Nguồn: BCNCKT của Nam An Khánh – 2004) II.2.5.3 Giá trị hiện tại ròng NPV Chọn mốc thời gian phân tích tài chính là bắt đầu từ khi thực hiện dự án, từ năm 2004. Tỷ lệ chiết khấu: Chủ đầu tư lấy tỷ lệ chiết khấu bằng mức lãi suất cho vay của ngân hàng vào thời điểm lập dự án: 9,6% Tổng doanh thu (trước thuế) chuyển về mặt bằng hiện tại Bảng 2.12: Giá trị hiện tại của doanh thu Đơn vị tính: triệu đồng 2007 2008 2009 2010 2011 Doanh thu (trước thuế) 252.973 380.391,4 539.664,4 412.246 318.546 Công thức tính chuyển GT hiện tại 192.150,9 263.626,1 341.248,7 237.844,5 167.686,6 Tổng doanh thu (trước thuế) chuyển về mặt bằng hiện tại: PDT = 1.202.556,8 triệu đồng Tổng mức đầu tư (trước thuế) chuyển về mặt bằng hiện tại Bảng 2.13: Giá trị hiện tại của vốn đầu tư Đơn vị tính : triệu đồng 2004 2005 2006 2007 2008 Vốn đầu tư (trước thuế) 291.181,3 277.434,5 243.692,5 206.201,4 231.195,5 Công thức tính chuyển GT hiện tại 291.181,3 253.133,7 202.871,5 156.624,6 160.227,5 Tổng mức vốn đầu tư (trước thuế) chuyển về mặt bằng hiện tại: PV = 1.064.038,6 triệu đồng Chi phí vận hành và khấu hao cơ bản chuyển về mặt bằng hiện tại Giả sử chi phí này được trả một lần vào năm 2007: PVH = = 15.191,4 Triệu đồng Thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển về mặt bằng hiện tại Giả sử chi phí này được trả một lần vào năm 2011: PT = = 93.465,8 Triệu đồng Giá trị hiện tại ròng NPV: NPV = PDT – PV – PVH – PT = 1.202.556,8 – 1.064.038,6 – 15.191,4 – 93.465,8 = 29.861,0 (Triệu đồng) NPV > 0 nên dự án được chấp nhận II.2.5.4 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR Sử dụng phương pháp nội suy để xác định IRR Chọn 2 tỷ suất chiết khấu r1 và r2 sao cho: r2 > r1 ; r2 – r1 ; NPV1 > 0 ; NPV2 < 0 Khi đó IRR được xác định theo công thức: IRR = + Ta chọn hai tỷ suất chiết khấu r1 = 9% và r2 = 13% r1 = 9% Tổng doanh thu trước thuế chuyển về mặt bằng hiện tại: PDT1 = 195.341,6 + 269.478,9 + 350.744,8 + 245.808,8 + 174.255,6 = 1.235.629,7 (triệu đồng) Tổng vốn đầu tư trước thuế chuyển về mặt bằng hiện tại: PV1 = 291.181,3 + 254.527,1 + 205.111,1 + 159.225,3 + 163.784,7 = 1.073.829,5 (triệu đồng) Chi phí vận hành và khấu hao cơ bản chuyển về mặt bằng hiện tại: PVH1 = = 15.443,7 (triệu đồng) Thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển về mặt bằng hiện tại: PT1 = = 97.127,2 (triệu đồng) Giá trị hiện tại ròng NPV1: NPV1 = PDT1 – PV1 – PVH1 – PT1 = 49.229,3 (triệu đồng) r2 = 13% Tổng doanh thu trước thuế chuyển về mặt bằng hiện tại: PDT2 = 175.323 + 233.301,2 + 292.908,2 + 198.009,4 + 135.401,4 = 1.034.943,2 (triệu đồng) Tổng vốn đầu tư trước thuế chuyển về mặt bằng hiện tại: PV2 = 291.181,3 + 245.517,3 + 190.847 + 142.908 + 141.796,5 = 1.012.250,1 (triệu đồng) Chi phí vận hành và khấu hao cơ bản chuyển về mặt bằng hiện tại: PVH2 = = 13.861 (triệu đồng) Thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển về mặt bằng hiện tại: PT2 = = 75.470,5 (triệu đồng) Giá trị hiện tại ròng NPV2: NPV2 = PDT2 – PV2 – PVH2 – PT2 = - 66.638,4 (triệu đồng) IRR IRR = + = 9% + = 0,107 IRR = 10,7 % > 9,6% : dự án mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, và khi đầu tư vào dự án sẽ mang lại thu nhập cao hơn khi đầu tư vào thị trường vốn. II.2.5.5 Tỷ số doanh lợi PI PI = = = 1,025 PI cho thấy một đồng vốn bỏ ra sẽ mang lại 1,025 đồng thu nhập, mặt khác PI>9,6%, do đó một dự án mang tính khả thi. II.2.5.6 Thời gian hoàn vốn PP Bảng 2.14: Bảng tính thời gian hoàn vốn Đơn vị: triệu đồng Năm Hệ số chiết khấu theo r =9,6% Vốn đầu tư Giá trị hiện tại vốn đầu tư Doanh thu Giá trị hiện tại doanh thu Vốn còn lại 2004 1 291.181,3 291.181,3 291.181,3 2005 0,912 277.434,5 253.020,3 544.201,6 2006 0,833 243.692,5 202.995,9 747.197,5 2007 0,760 206.201,4 156.713,1 252.973 192.259,5 711.651,1 2008 0,693 231.195,5 160.218,5 380.391,4 263.611,2 608.258,4 2009 0,632 539.664,4 341.067,9 267.190,5 2010 0,577 412.246 237.866,0 29.324,5 2011 0.526 318.546 167.555,2 -138.230,7 Thời gian hoàn vốn PP =7 + = 7,175 năm II.2.6 Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư Phân tích độ nhạy của dự án Việc phân tích độ nhạy của dự án hay rủi ro trong kinh doanh được tiến hành trong các tình huống: Giảm doanh thu do giá bán bị giảm hoặc không bán hết được hàng (chậm luân chuyển sản phẩm của dự án) : đây là trường hợp xấu nhất được xem xét với mức độ giao động giảm từ 2% - 10% so với doanh thu dự kiến; Tăng doanh thu do tăng giá bán: được xem xét với mức độ dao động tăng từ 2% - 10% so với doanh thu dự kiến; Giảm vốn đầu tư (tiết kiệm chi phí) xây dựng của dự án nhờ tiết kiệm nguyên vật liệu và các chi phí cấu thành của dự án, sử dụng các sản phẩm, công nghệ mới,… : được xem xét với mức độ dao động giảm từ 2% - 10% so với tổng mức đầu tư ban đầu dự kiến; Tăng vốn đầu tư (tăng chi phí) xây dựng của dự án do lạm phát, trượt giá nguyên vật liệu và các chi phí cấu thành của dự án được xem xét với mức độ dao động tăng từ 2% - 10% so với tổng mức đầu tư ban đầu dự kiến. Nhìn trên bảng phân tích, có thể thấy trong trường hợp doanh thu hoặc chi phí dự án dao động tăng hoặc giảm trong khoảng 0% - 2% hiệu quả đầu tư của dự án vẫn đảm bảo vì các chỉ số NPV>0 và IRR đều lớn hơn hệ số chiết khấu 9,6%. Khi dao động vượt quá 2% nhất là việc giảm doanh thu hoặc tăng vốn đầu tư do trượt giá (đây là trường hợp xấu nhất) hiệu quả đầu tư của dự án bị ảnh hưởng đáng kể. Bảng 2.15 : Phân tích độ nhạy của dự án: STT Các chỉ tiêu Biên độ dao động - 10% - 7% - 2% 0% 2% 7% 10% 1 Doanh thu NPV IRR -90.394,7 6,6% -54.318 7,8% 5.809,9 9,9% 29.861,0 10,7% 53.912,2 11,4% 114.040 13,3% 150.117 14,8 2 Vốn đầu tư NPV IRR 147.131 14,7% 111.950 13,5% 53.315 11,4% 29.861,0 10,7% 6.407,12 9,8% -52.228 8,0% -87.409 6,9% II.3 Đánh giá ưu điểm và hạn chế trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh II.3.1 Ưu điểm Chủ đầu tư đã tuân thủ tương đối đầy đủ các bước trong quá trình phân tích tài chính một dự án kinh doanh bất động sản, quy trình phân tích tài chính đã căn cứ vào các văn bản Pháp luật hiện hành do đó dự án được thực hiện đúng luật. Phương thức kinh doanh được lựa chọn là chỉ đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật đồng bộ khu đô thị. Đây là một hình thức kinh doanh hợp lý mặc dù chi phí đầu tư cũng khá lớn: 1.374.675,6 triệu đồng. Nhưng nếu chủ đầu tư trực tiếp xây dựng tất cả các công trình bất động sản trong khu đô thị theo như quy hoạch thì tổng nhu cầu vốn dự tính sẽ lên đến 15.022.785,6 triệu đồng. Số vốn này quá lớn, sẽ khó khăn trong việc huy động và quản lý nguồn vốn. Nhu cầu vốn cho từng năm là hợp lý, số lượng vốn mỗi năm không quá lớn, giúp chủ đầu tư dễ dàng huy động được. Kế hoạch huy động nguồn vốn huy động phù hợp với tiềm lực tài chính của chủ đầu tư tại thời điểm lập dự án bởi vì khi thực hiện dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh thì chủ đầu tư cũng đang thực hiện một số dự án khác : Khu dân cư Bắc đường Trần Hưng Đạo (Hoà Bình), Khách sạn Sông Đà - Hạ Long (Quảng Ninh),… do đó thời gian đầu thực hiện dự án chủ đầu tư phải vay ngân hàng, nhưng sau đó sẽ đầu tư bằng vốn tự có (nguồn vốn này được tái đầu tư từ các dự án đã hoàn thành xong) và vốn huy động từ khách hàng. Chủ đầu tư đã rất linh hoạt trong việc huy động vốn, biết lựa chọn vốn huy động hợp lý. Trên thực tế, ngoài nguồn vốn tự có bằng việc tái đầu tư, chủ đầu tư còn huy động được một lượng vốn khá lớn từ thị trường tài chính. Cụ thể, năm 2006, Chủ đầu tư đã phát hành 200 tỷ cổ phiếu với giá ưu đãi 20.000 (hai mươi nghìn đồng)/cp là 400.000.000.000 ( bốn trăm tỷ) đồng để tài trợ cho các mục tiêu cụ thể, trong đó 50 tỷ để trả nợ ngân hàng cho dự án Nam An Khánh và 262,5 tỷ để đầu tư vào giai đoạn tiếp theo dự án khu đô thị mới Nam An Khánh. Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau 3 năm vay, nhưng khi phân tích tiềm lực tài chính sẵn có của mình, chủ đầu tư bắt đầu trả nợ ngân hàng ngay từ năm thứ hai, điều này khiến dự án đã tiết kiệm được một khoản chi phí lãi vay khá lớn. Trong quá trình phân tích các chỉ tiêu tài chính: NPV, IRR, PI, PP, chủ đầu tư đã xem xét đến giá trị thời gian của tiền, khiến cho các chỉ tiêu đó có độ chính xác tương đối cao. Để tránh rủi ro về lạm phát, trượt giá ảnh hưởng đến dự án, chủ đầu tư đã tiến hành phân tích độ nhạy của dự án. II.3.2 Hạn chế Phương thức kinh doanh chủ đầu tư lựa chọn là hợp lý nhưng chưa phải là phương thức tối ưu. Để lựa chọn phương thức tối ưu, chủ đầu tư cần đưa ra nhiều phương thức kinh doanh, sau đó phân tích và lựa chọn dựa trên tiềm lực tài chính sẵn có. Xây dựng nhiều phương thức kinh doanh sẽ giúp chủ đầu tư giảm thiểu được rủi ro, có những phương án đầu tư phù hợp với sự thay đổi của các yếu tố thị trường. Thời gian huy động vốn từ khách hàng muộn, bên cạnh đó giá chuyển nhượng lại thấp, chưa phù hợp với giá thị trường. Điều đó làm ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận của dự án. Thực tế thì giá chuyển nhượng trên thị trường của 1m2 đất ở Nam An Khánh dao động trong khoảng 15 triệu - 18 triệu đồng, tuỳ thuộc vào từng vị trí ( mặt hồ, mặt đường 9m; 13m; 34,5m). Nhưng đây chỉ là giá đất mà hầu hết các văn phòng môi giới đưa ra, bởi vì chủ đầu tư thì khẳng định là chỉ chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp, và những nhà đầu tư thứ cấp này chỉ có quyền chuyển nhượng cho người dân khi đã đầu tư xây dựng các công trình trên đất. Vì quy mô dự án quá lớn nên đã gây ra khó khăn trong việc quản lý xây dựng theo quy hoạch và quản lý giá chuyển nhượng. Thời gian hoàn vốn dài, tỷ lệ chiết khấu của dự án thấp (9,6%), không phù hợp với thời gian xây dựng và tình hình thị trường vào năm những năm qua. Về bản chất thì lãi suất chiết khấu của một dự án chính là chi phí vốn của dự án đó. Khi lựa chọn thực hiện dự án, nhà đầu tư đã bỏ qua rất nhiều cơ hội đầu tư khác, vì vậy tỷ lệ chiết khấu phải phù hợp với sự lựa chọn đầu tư của nhà đầu tư. Nhưng 9,6% là tỷ lệ thấp khi xem xét các cơ hội đầu tư trên thị trường trong những năm qua. Ví dụ như sự phát triển của thị trường chứng khoán năm 2006; sự tăng giá của bất động sản vào năm 2007; lãi suất cho vay của ngân hàng có thời điểm lên đến 21% vào năm 2008; giá vàng năm 2008 tăng 31,93% so với năm 2007;… Do không lựa chọn được tỷ lệ chiết khấu hợp lý nên kế hoạch doanh thu và lợi nhuận không phù hợp với hiện tại, và vì vậy giá trị hiện tại ròng thu được khá nhỏ so với tổng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu. Theo kế hoạch, dự án được đưa vào huy động vốn khách hàng vào thời điểm đầu năm 2007, nhưng trên thực tế tiến độ của dự án lại chậm khá nhiều so với kế hoạch (hiện nay dự án đang thực hiện được khoảng 60% tổng vốn đầu tư), do đó dự án phải chịu tác động của các yếu tố thị trường vào thời kỳ 2007 – 2008 – 2009. Năm 2007, giá vật liệu xây dựng tăng 17,12%; ảnh hưởng đến chi phí xây dựng dự án. Năm 2008 – 2009: là thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu, lạm phát của Việt Nam lên đến 22,3%; các ngân hàng thắt chặt cho vay, ảnh hưởng đến việc tiêu thụ bất động sản. II.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế: Chủ đầu tư chưa có những phân tích về sự phát triển của nền kinh tế nói chung, sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng để xây dựng nhiều phương án kinh doanh đề phòng rủi ro. Dự án được xây dựng ở huyện Hoài Đức vào năm 2004, lúc này do nền kinh tế chưa phát triển nên giá bán dự tính và mức lãi suất chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn là còn thấp. Khi thực hiện dự án Nam An Khánh, chủ đầu tư cũng đang thực hiện các dự án khác, do đó vốn đầu tư bị phân tán, đây là một trong những nguyên nhân gây chậm tiến độ của dự án. Dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh có vốn đầu tư lớn, quy mô xây dựng rộng, gây ra khó khăn trong việc quản lý dự án. Sự phát triển chậm hạ tầng xung quanh khu đô thị một phần làm ảnh hưởng đến giá trị của dự án. CHƯƠNG III: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH III.1 Giải pháp hoàn thiện một số chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh III.1.1 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh Các phương thức kinh doanh có thể lựa chọn: Xây dựng hạ tầng đồng bộ khu đô thị mới và kinh doanh đất đã có hạ tầng Xây dựng hạ tầng đồng bộ khu đô thị mới và kinh doanh một phần đất đã có hạ tầng, một phần đất để xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê. Xây dựng hạ tầng đồng bộ khu đô thị mới và xây dựng các công trình bất động sản theo quy hoạch chi tiết để bán và cho thuê. Phương thức kinh doanh phụ thuộc vào: Các chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư Đối tượng khách hàng : nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng mua lẻ,… Thời gian đưa sản phẩm ra thị trường Phương pháp marketing phù hợp Giá bán sản phẩm. Phương thức kinh doanh của các dự án bất động sản cạnh tranh khác. Phương pháp lựa chọn: Phân tích tài chính cho từng phương pháp, xem xét các yếu tố tác động đến phương thức kinh doanh, sau đó lựa chọn phương thức kinh doanh phù hợp nhất. Có thể tham khảo các phương thức kinh doanh mà các nhà đầu tư thứ cấp đưa ra, kết hợp để hai bên cùng có lợi. Tiến độ dự án bị chậm, nên thời gian này vẫn có thể điều chỉnh lại phương thức kinh doanh để đạt được hiệu quả tối ưu, phù hợp với sự phát triển của thị trường. III.1.2 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu Tỷ lệ chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn là 9,6%, là mức chi phí vốn vay vào năm 2004. Vì thời gian xây dựng dài, dự án chịu tác động của nhiều yếu tố xung quanh, do đó, tỷ lệ chiết khấu đó là không phù hợp với hiện tại. Để thấy được hiệu quả của dự án, chủ đầu tư phải lựa chọn được một tỷ lệ chiết khấu hợp lý, từ đó các kế hoạch doanh thu, lợi nhuận cũng sẽ thay đổi, và được đảm bảo bởi các yếu phòng ngừa rủi ro của thị trường. Các nguyên tắc để xác định tỷ lệ chiết khấu: Mối quan hệ giữa rủi ro và lợi tức kỳ vọng : đây là mối quan hệ thuận, nghĩa là mức độ rủi ro của dự án càng cao thì lợi tức kỳ vọng của nhà đầu tư cũng càng cao. Dự án đầu tư bất động sản có rủi ro lớn, do đó lợi tức kỳ vọng thường là rất cao. Mối quan hệ giữa cơ cấu vốn đầu tư tài trợ cho dự án và cơ cấu vốn của doanh nghiệp. Chủ đầu tư sẽ phải lựa chọn một trong hai phương án, thứ nhất, cơ cấu nợ vay cao để tăng hiệu quả đồng vốn đầu tư, như vậy hiệu quả đầu tư sẽ cao nếu các phân tích về dự án là chính xác. Thứ hai, cơ cấu vốn chủ sở hữu cao để tăng độ an toàn cho dự án, ở cơ cấu vốn này dự án vẫn an toàn khi gặp phải tình hình bất lợi. Trong phân tích tài chính dự án đầu tư phải lựa chọn được một cơ cấu vay hợp lý để từ đó xác định được tỷ lệ chiết khấu phù hợp. Dự án phải được đặt trong tương quan với các tài sản tài chính khác và dự án khác có cùng mức độ rủi ro. Vì khi dự án được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu, chi phí vốn của dự án là tỷ lệ sinh lời tốt nhất bị bỏ qua do chủ đầu tư chỉ theo đuổi dự án mục tiêu. Tỷ lệ chiết khấu hợp lý có thể lựa chọn như sau: Vì dự án được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu và nợ ngân hàng, nên tỷ lệ chiết khấu hợp lý sẽ được tính bằng công thức: VCSH x rVCSH + N x rN x (1- TC) r = VCSH + N Trong đó : VCSH: Vốn chủ sở hữu N : Vốn vay ngân hàng rVCSH : Lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư rN : Lợi tức phải trả TC : Tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp ( hiện nay là 25% ) Với tình hình như hiện nay, rVCSH tối thiểu phải bằng lãi suất cho vay cao nhất của ngân hàng vào thời điểm năm 2008, là 21% / năm Do đó, tỷ lệ chiết khấu hợp lý có thể lựa chọn: 1.025.175,6 x 21% + 349.500 x 9,6% x (1- 25%) r = 1.374.675,6 r = 17,5% III.1.3 Điều chỉnh lại giá bán Tổ chức đấu giá bất động sản Tham khảo các văn bản Pháp luật sau: Quyết định số 216/2005/QĐ – TTg ngày 31/8/2005 về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Thông tư số 96/2006/TT – BTC ngày 16/10/2006 hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá. Định giá bán theo phương pháp so sánh: Trên thị trường hiện nay có bất động sản có thể tham khảo để so sánh: Khu đô thị mới Vườn Cam: được thực hiện từ năm 2007, giá hợp đồng góp vốn giai đoạn đầu (giai đoạn đầu tư hạ tầng kỹ thuật) là: 5,600 triệu đồng/m2 (năm 2008), vừa thực hiện xong giai đoạn san nền (năm 2009), dự kiến quý IV/2010 sẽ hoàn thành xong cơ sở hạ tầng, tỷ lệ chiết khấu bằng lãi vay ngân hàng 18%. Dự án được lập vào năm 2007, nên giá góp vốn đã bao hàm các yếu tố thị trường (lạm phát, trượt giá), ta coi đó là giá góp vốn theo thị trường. Vì hai khu đô thị có vị trí gần nhau nên có thể coi vị trí như nhau. Chi phí san nền thường chiếm 13% chi phí dự án. Dự án khu đô thị Nam An Khánh đã hoàn thành xong 60% chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, do đó, so với dự án Nam An Khánh thì giá hợp đồng góp vốn Khu đô thị mới vườn cam có độ rủi ro: 47% Do đó, giá bán 1m2 đất Nam An Khánh theo giá thị trường: 5,6 x (1+47%) = 8,232 triệu đồng/m2 Nếu chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng cho các chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện xây dựng các hợp đồng độc quyền, trong đó phải có điều khoản yêu cầu chủ đầu tư thứ cấp chỉ được quyền chuyển nhượng khi đã đầu tư xong phần công trình cơ bản của lô đất, điều này tránh tình trạng các nhà đầu cơ đẩy giá lên cao, ảnh hưởng đến người tiêu dùng, và khiến chủ đầu tư khó quản lý về thiết kế, quy hoạch. III.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công ty SUDICO III.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin Thông tin có vai trò rất quan trọng trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là trong đầu tư kinh doanh bất động sản vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn và thời gian đầu tư lâu dài. Không thu thập đủ thông tin để phân tích và dự báo xu hướng thì dự án đầu tư bất động sản sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Để hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin, công ty cần phải trang bị một hệ thống các thiết bị, công nghệ phục vụ quá trình phân tích tài chính và thường xuyên cập nhật, đổi mới nâng cấp với các công nghệ mới có ích cho công việc. Hệ thống công nghệ cần thiết nhất đó là phải có một hệ thống máy vi tính tốc độ nhanh để làm việc và máy tính phải được kết nối mạng internet. Các thông tin cần thu thập: Tình hình phát triển của nền kinh tế; thông tin về các dự án đầu tư : doanh thu, chi phí, giá bán,…; sự phát triển của thị trường bất động sản; các chính sách của nhà nước; các chương trình tài trợ của các tổ chức tín dụng;… Các nguồn thu thập thông tin: Internet, Tổng cục thống kê, các công ty đầu tư, các văn phòng môi giới,… Quá trình xử lý thông tin: Phân tích thị trường; Tổng hợp các thông tin, kiểm định tính đúng đắn của thông tin, sau đó phân tích các yếu tố: doanh thu, chi phí, giá bán,… dựa trên tình hình nền kinh tế, điều kiện, hoàn cảnh của từng dự án để điều chỉnh cho dự án của mình. III.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực Đầu tư cho nguồn nhân lực là đầu tư quan trọng nhất cho sự phát triển của công ty. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Nam, do đó kinh nghiệm về lĩnh vực này không có nhiều. Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến khá phức tạp. Vì vậy cần phải tạo điều kiện cho đội ngũ cán bộ công nhân viên trong công ty có cơ hội học hỏi kinh nghiệm bên ngoài để có thể phát huy khả năng của mình, để có thể phân tích thị trường đúng đắn, xây dựng các kế hoạch kinh doanh khả thi và có các phân tích tài chính hợp lý mang lại lợi nhuận cho công ty, bên cạnh đó các phân tích này còn phù hợp với nền kinh tế Việt Nam, cũng như thị trường bất động sản Việt Nam. Để đầu tư cho thành công cho nguồn nhân lực cần phải thực hiện các bước chính sau: Quá trình tuyển dụng: Trước khi tuyển dụng phải có bản mô tả công việc của từng vị trí cần tuyển. Lựa chọn đúng người, đúng vị trí, với mỗi vị trí cần có các yêu cầu hợp lý. Điều này sẽ khiến nhân viên thấy phù hợp với công việc của mình, và Công ty cũng sẽ đỡ tiết kiệm một khoản lương để trả cho những vị trí đòi hỏi trình độ cao mà trên thực tế lại không cần đến trình độ như vậy. Lựa chọn người phỏng vấn phải phù hợp, có kinh nghiệm với lĩnh vực cần tuyển dụng. Công ty nên kết hợp với các trường Đại học có chuyên ngành phù hợp để thu hút được các nguồn nhân lực tốt nhất. Quá trình đào tạo và phát triển nguồn nhân lực: Công ty nên tổ chức các lớp học ngắn hạn, tăng cường các cuộc hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời các chuyên gia, những người có kinh nghiệm đến để truyền đạt cho nhân viên trong Công ty. Công ty nên có các chương trình gửi nhân viên đi phát triển kỹ năng nghề nghiệp, nâng cao trình độ nghề nghiệp, nhưng các chương trình này phải đảm bảo sau khi kết thúc quá trình đào tạo, người nhân viên đó sẽ vẫn tiếp tục hợp tác làm việc tại Công ty. Tạo động lực cho nhân viên: Công ty nên có các chương trình nhằm tài động lực tài chính cho nhân viên bằng phần thưởng, điều này sẽ khiến nhân viên có nhiều cố gắng hơn trong công việc. Bên cạnh đó, động lực phi tài chính cũng rất quan trọng. Lãnh đạo nên thường xuyên quan tâm đến nhân viên, hỏi han, nói chuyện, tạo một môi trường sống hoà đồng. Lắng nghe những quan điểm của nhân viên, từ đó hiểu nhân viên mình hơn, và sẽ dễ dàng trong việc quản lý nhân sự. Nhân viên được hoà đồng sẽ thoải mái hơn trong công việc, làm tăng năng suất lao động, mang lại hiệu quả cao cho công ty. Nhưng khi nhân viên làm việc sai, phải có các hình phạt, nên cho nhân viên thấy được tầm quan trọng của công việc. Công ty nên đưa ra các hình thức trả công xứng đáng với từng vị trí. II.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án Quản lý dự án là công việc mang tính quyết định tới thành công của dự án. Phân tích tài chính lại liên quan chặt chẽ đến quá trình này. Nếu quản lý dự án không tốt, thì các phân tích tài chính sẽ không chính xác, dẫn đến lợi nhuận của doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Vì vậy quản lý dự án phải đựơc bắt đầu ngay từ khi dự án đi vào hoạt động cho đến khi kết thúc dự án. Phải lựa chọn các nhà quản lý có kinh nghiệm. Quản lý dự án sẽ khó khăn đối với những dự án có quy mô lớn. Vì vậy đối với mỗi dự án có quy mô lớn, Công ty nên thành lập một Ban quản lý dự án để trực tiếp quản lý dự án đầu tư của Công ty mình. Quản lý dự án để đạt được kết quả phân tích tài chính tốt nhất thì cần phải quan tâm đến tiến độ của dự án. Dự án chậm tiến độ sẽ ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của dự án, và mang nhiều yếu tố rủi ro: lạm phát, sự tăng giá của nguyên vật liệu, các chính sách quy định của Nhà nước,… Vì vậy trước khi quản lý dự án, cần phải lập nên một kế hoạch quản lý phù hợp với kế hoạch của dự án và đặc biệt là tiến độ thi công của dự án. KẾT LUẬN Qua quá trình nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích và so sánh với thực tế, em tổng kết được một số vấn đề sau: Dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh là môt dự án khả thi về mặt tài chính. Không những vậy, dự án còn có hiệu quả về mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ tầng tại huyện Hoài Đức nói riêng và Tỉnh Hà Tây nói chung. Đây là một trong những yếu tố khiến giá trị dự án được đánh giá cao trên thị trường. Công tác phân tích tài chính đã tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình của Pháp luật, nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế do chưa nhạy bén với thị trường, chưa phân tích dự đoán được sự biến đổi của nền kinh tế, do đó dự án vẫn bị chậm tiến độ. Dựa trên những hiểu biết, những thông tin thu thập được và tình hình hiện tại của dự án, em đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty, em hy vọng những ý kiến đó sẽ giúp ích phần nào cho sự phát triển của hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản. Trên đây chỉ là những ý kiến chủ quan của em thông qua quá trình nghiên cứu dự án nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp của Thầy Cô và các bạn. Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường, các Thầy Cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên cùng các anh, chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư Sông Đà Sao Việt đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành đề tài này! DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Hoàng Văn Cường (2008), Bài giảng Lập dự án đầu tư bất động sản PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình lập và quản lý dự án đầu tư, NXB Thống kê PGS.TS Lưu Thị Hương (2004), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Thẩm định tài chính dự án, NXB Tài chính, Hà Nội Đinh Thế Hiển, Lập – Thẩm định hiệu quả tài chính, NXB Thống kê Vũ Công Tuấn (2007), Phân tích kinh tế dự án đầu tư, NXB Tài chính Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Nghị định số 99/2007/NĐ-CP của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình Thông tư số 05/2007/TT-BXD của Bộ xây dựng về Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình Nghi định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần chứng khoán Kim Long (2006), Bản cáo bạch về việc phát hành thêm cổ phiếu của SUDICO Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh Công ty CP đầu tư Sông Đà Sao Việt, hồ sơ các dự án đầu tư Luận văn các khoá 45, 46. Tạp chí địa chính Trang thông tin điện tử internet: www.google.com.vn/ ;www.vnexpress.net/; www.moc.gov.vn/ PHỤ LỤC Quy hoạch khu đô thị mới Nam An Khánh