Đề tài Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm, huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh

trong khu döï aùn cuûa mình, vì vaäy maø chæ tieâu döï kieán giaù ñeàn buø ñaát cho döï aùn ñaàu tö luoân luoân laø moät chæ tieâu quan troïng, caàn xem xeùt kyõ löôõng tröôùc khi quyeát ñònh ñaàu tö cho döï aùn. Veà chi phí hoã trôï cho ñòa phöông. Moät vaán ñeà khaùc maø ñôn vò tö vaán laäp döï aùn ñaõ tính toaùn laø chi phí ñoùng goùp cho ñòa phöông (Huyeän Hoùc moân) vôùi soá kinh phí döï kieán laø 750.000.000 ñoàng, chi phí naøy ñöôïc tính vaøo chi phí ñaát neàn vaø seõ laøm taêng chi phí voán ñaàu tö cho döï aùn. Maëc duø ñaây chæ laø khoaûn öôùc tính, song cuõng seõ aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn vaø xeùt thaáy chi phí naøy khoâng hôïp lyù, vì vôùi tö caùch laø moät nhaø ñaàu tö, Coâng ty cuõng ñaõ tính toaùn nghóa vuï giuùp ñòa phöông thoâng qua vieäc baøn giao khu ñaát xaây döïng coâng trình coâng coäng theo giaù voán (khoâng laõi). Nhö vaäy, khoâng theå coù nhöõng khoaûn ñoùng goùp khaùc maø khoâng ñuû cô sôû thuyeát phuïc vôùi moät khoaûn tieàn khaù lôùn (xin trích daãn phaàn chi phí khaùc trong phuï luïc 1 keøn theoo - baûng tính chi phí khaùc) Trang 44 Baûng 2-22 : MOÄT SOÁ CHI PHÍ KHAÙC : Chi phí khôûi coâng 20,000,000 ñoàng Chi phí nghieäm thu, baøn giao 10,000,000 ñoàng Chi phí khaùnh thaønh 20,000,000 ñoàng Chi phí ñoùng goùp cho ñòa phöông 750,000,000 ñoàng Toång caùc khoaûn chi phí khaùc 800,000,000 ñoàng Qua hai chæ tieâu tính toaùn cuûa döï aùn ñaõ thaáy döï kieán voán ñaàu tö cuûa döï aùn coøn khaù cao so vôùi thöïc teá hieän nay Coâng ty ñang tieáp caän. Tuy nhieân, vieäc ñaët döï aùn vaøo tình huoáng khoù khaên nhaát cuõng laø moät yù ñoà caàn thieát, ngay caû trong tình huoáng khoù khaên nhaát maø döï aùn vaãn khaû thi vaø mang laïi hieäu quaû thì ñaây môùi laø moät döï aùn ñaùng ñöôïc tin töôûng vaø hoaøn toaøn coù theå thöïc hieän ñöôïc sau naøy. Veà chi phí laõi vay, vôùi möùc laõi vay phaûi traû hôn 13 tyû ñoàng cuõng laø moät chi phí khaù lôùn, tuy nhieân ñaây laø keát quaû taát yeáu cuûa phöông aùn huy ñoäng voán maø döï aùn ñaõ ñöa ra, vaán ñeà ôû ñaây caàn phaân tích laø phöông aùn huy ñoäng voán nhö theá ñaõ toái öu chöa? Voán ñöôïc huy ñoäng ñeå ñaàu tö cho döï aùn laø 209.393,8 trieäu ñoàng ñöôïc döï kieán huy ñoäng töø caùc nguoàn voán trong baûng tính voán huy ñoäng döôùi ñaây : Baûng 2-23 : Caùc nguoàn voán ñaàu tö cho döï aùn Toång caùc nguoàn voán (Tr ñoàng) 209,393.80 100% 1. Voán töï coù vaø goùp voán kinh doanh 21,843.15 10.40% 2. Voán öùng tröôùc cuûa nhaø thaàu xaây döïng 4,426.54 2.10% 3. Voán döï kieán vay ngaân haøng 37,842.80 18.10% 4. Voán boå sung töø hoaït ñoäng kinh doanh 145,281.31 69.40% Caên cöù treân cô caáu söû duïng voán thì tyû leä voán boå sung töø nguoàn voán thu trong quaù trình khai thaùc döï aùn chieám tyû trong khaù lôùn 69,4%, nghóa laø hôn moät nöõa voán ñaàu tö cho toaøn döï aùn. Ñaây laø moät giaûi phaùp phuø hôïp theo höôùng döï aùn ñaõ ñaët ra laø vöøa ñaàu tö vöøa khai thaùc, ví duï nhö khi baùn ñöôïc neàn nhaø naêm thöù I thì duøng voán naøy ñaàu tö tieáp haï taàng ñeå baùn tieáp neàn nhaø cho naêm thöù 2, … vaø töông töï nhö vaäy cho coâng taùc kinh doanh xaây laép cuõng tieán haønh theo höôùng naøy. Vôùi giaûi phaùp naøy, nhu caàu voán ñaàu tö taïi moãi thôøi ñieåm trong quaù trình thöïc hieän döï aùn seõ thaáp hôn neáu nhö tieán haønh ñaàu tö toaøn boä roài môùi ñi vaøo khai thaùc thì seõ phaûi coù moät löôïng voán lôùn hôn raát nhieàu. Ñaây cuõng laø neùt ñaëc thuø cuûa döï aùn kinh doanh haï taàng, khaùc vôùi nhöõng loaïi döï aùn khaùc laø khoâng theå vöøa ñaàu tö vöøa khai thaùc döï aùn. Trang 45 Tuy nhieân vôùi tyû leä chieám 69,4% thì töông ñoái lôùn, lieäu khi ñöa döï aùn vaøo khai thaùc thì coù theå ñaït ñöôïc theo ñuùng tieán ñoä nhö ñaõ döï kieán hay khoâng? Neáu khoâng thì phaûi huy ñoäng töø nguoàn khaùc laø voán vay vaø voán öùng tröôùc cuûa caùc nhaø thaàu, bôûi vì nguoàn voán töï coù vaø lieân doanh raát khoù coù theå taêng moät löôïng lôùn ñöôïc, trong khi caû hai nguoán voán vay vaø voán öùng tröôùc cuûa caùc nhaø thaàu ñeàu phaûi chòu chi phí voán töông ñöông laõi suaát ngaân haøng. Trong tröôøng hôïp naøy, ñeå baûo ñaûm tieán ñoä thöïc hieän döï aùn thì chaéc chaén chi phí laõi vay seõ taêng leân vaø taát yeáu hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn seõ giaûm ñi töông öùng. Cuõng theo phöông aùn huy ñoäng voán treân thì toång nguoàn voán vay vaø voán öùng tröôùc cuûa caùc nhaø thaàu chæ vaøo khoaûng 20%, ñaây laø moät tyû leä hôïp lyù, bôûi leõ noù chöa chieám ñeán 1/3 voán ñaàu tö cho döï aùn, vì theá maø möùc ñoä ruûi ro cuûa döï aùn thaáp vaø khaû naêng huy ñoäng voán töø nguoàn naøy laø khaû thi . Nhìn chung, phöông aùn huy ñoäng voán ñaàu tö nhö döï aùn ñöa ra laø raát lyù töôûng, ôû ñaây, khaû naêng thöïc thi cuûa döï aùn laïi tuyø thuoäc lôùn vaøo khaû naêng khai thaùc cuûa döï aùn, maø cuï theå laø caùc hôïp ñoàng chuyeån nhöôïng ñaát neàn nhaø vaø caùc hôïp ñoàng thi coâng xaây laép nhaø cho caùc ñoái töông khaùch haøng ñaõ mua neàn nhaø. Ñaây laø vaán ñeà coù lieân quan ñeán möùc caàu veà nhaø ñaát taïi khu vöïc cuõng nhö phöông thöùc kinh doanh cuûa coâng ty veà giaù vaø phöông thöùc thanh toaùn. Vaán ñeà naøy seõ ñöôïc phaân tích cuï theå trong phaàn tieáp theo sau. 2.2.2 Phaân tích phöông aùn kinh doanh : Trong phöông thöùc kinh doanh, döï aùn ñöa ra 3 bieán soá aûnh höôûng ñeán hieäu quaû kinh doanh cuûa döï aùn laø : Giaù baùn, tyû leä baøn saûn phaåm kinh doanh baùn ñöôïc vaø phöông thöùc thanh toaùn cho töøng naêm trong voøng ñôøi cuûa döï aùn. Veà phöông thöùc thanh toaùn, döï aùn ñöa ra phöông thöùc thanh toaùn cuûa töøng loaïi hình kinh doanh khaùc nhau: - Moät laø, nhoùm saûn phaåm kinh doanh ñaát neàn nhaø rieâng leû. Ñoái vôùi nhoùm naøy, khaùch haøng thanh toaùn laøm 3 ñôït: traû tröôùc 30% sau khi kyù hôïp ñoàng, traû tieáp 60% khi nhaän baøn giao söû duïng vaø thanh toaùn heát sau khi Coâng ty hoaøn chænh moïi thuû tuïc sang nhöôïng, moãi ñôït thanh toaùn caùch nhau 1 naêm. - Hai laø, ñoái vôùi nhaø chung cö, khaùch haøng seõ taïm öùng 30% khi kyù hôïp ñoàng mua nhaø, thanh toaùn heát khi ñaõ nhaän söû duïng caên hoä chung cö, moãi ñôït thanh toaùn cuõng caùch nhau 1 naêm. - Ba laø. ñoái vôùi hôïp ñoàng kinh doanh xaây laép, phöông thöùc thanh toaùn cuõng gioáng nhö hinh thöùc kinh doanh chung cö. Coù theå noùi ñaây laø phöông thöùc thanh toaùn phoå bieán maø haàu heát caùc ñôn vò kinh doanh haï taàng khu daân cö treân ñòa baøn Tp. Hoà Chí Minh ñang aùp duïng. Ñoái vôùi döï aùn, vieäc aùp duïng phöông thöùc thanh toaùn naøy khoâng coù vaán ñeà gì caàn baøn luaän. Vaán ñeà caàn phaân tích Trang 46 ñaùnh giaù laø möùc giaù kinh doanh vaø tyû leä chuyeån nhöôïng nhaø, ñaát maø döï aùn ñaõ ñöa ra ñoái vôùi ba loaïi hình kinh doanh laø: kinh doanh ñaát neàn, kinh doanh xaây döïng nhaø ôû vaø kinh doanh chung cö. a. Kinh doanh ñaát neàn : Caên cöù treân chi phí ñaàu tö, döï aùn ñaõ tính ñöôïc chi phí ñaàu tö cho 1 m2 ñaát neàn thöông phaåm (dieän tích ñaát coøn laïi ñeå kinh doanh sau khi ñaõ tröø soá dieän tích duøng coâng trình coâng coäng, ñöôøng saù, caây xanh... theo baûng cô caáu söû duïng ñaát) nhö sau : Baûng 2-24 : BAÛNG TÍNH TOÅNG CHI PHÍ ÑAÁT NEÀN (Ñoàng) STT HAÏNG MUÏC QUY MOÂ SUAÁT ÑAÀU TÖ GIAÙ THAØNH 1 Phí Ñaàu tö (Tyû leä phaàn ñaát neàn) 85.00% 57,847,437,876 2 Chi phí Chuaån bò ñaàu tö 518,879,193 3 Chi phí khaùc 3,837,797,356 4 Chi phí hoaït ñoäng 1,407,950,899 5 Chi phí laõi vay 11,074,176,846 Coäng 74,686,242,170 Dieän tích neàn kinh doanh 40,765 Giaù thaønh 1m2ñaát neàn kinh doanh 1,832,110 Döï aùn cuõng ñöa ra giaù kinh doanh ñaát neàn nhaø lieân keá laø 2.250.000 ñ/m2 ôû naêm thöù I, sau ñoù caùc naêm keá tieáp ñöôïc tính theo cô cheá giaù moãi naêm taêng leân theo laõi suaát ngaân haøng. Ñoái vôùi ñaát neàn nhaø bieät thöï döï aùn ñöa ra khung giaù töông öùng baèng giaù ñaát neàn nhaø lieân keá tröø ñi 150.000 ñoàng/m2, vì trong quy hoaïch nhaø bieät thöï bao giôø cuõng coù dieän tích gaáp hôn hai laàn so vôùi dieän tích quy hoaïch cho moãi caên hoä nhaø lieân keá. Ñaùnh giaù chung veà möùc giaù kinh doanh neàn nhaø thì khung giaù maø döï aùn ñöa ra laø baûo ñaûm ñuû tyû leä laõi treân voán so vôùi chi phí ñaàu tö cho 1m2 ñaát neàn. Tuy nhieân, theo ñieàu tra möùc giaù kinh doanh ñaát neàn ôû caùc döï aùn laân caän khaùcñang trieån khai nhö döï aùn 75 ha cuûa Coâng ty TNHH Hoaøng Haûi, giaù kinh doanh ñaát hieän nay cuûa Coâng ty naøy trung bình cuõng ñaõ treân möùc 2.600.000 ñoàng/m2, ñoù laø chöa keå nhöõng vò trí thuaän lôïi giaù khoaûng 3.500.000 ñoàng/m2. Tuy nhieân, cuõng nhö phaàn phaân tích treân, tình huoáng döï aùn ñöa ra chính laø tình huoáng xaáu nhaát, nhöng moät khi ôû möùc giaù thaáp nhaát maø döï aùn vaãn baûo ñaûm hieäu quaû thì môùi chöùng toû söùc thuyeát phuïc cuûa döï aùn. Veà tyû leä baùn ñaát neàn cho töøng naêm, döï aùn ñöa ra tyû leä baùn neàn nhaø lieân keá trong naêm ñaàu laø 40%, naêm thöù hai laø 50% vaø naêm ba laø 10%; nhaø bieät thöï laø 35% Trang 47 trong naêm thöù nhaát, 55%, naêm thöù hai vaø naêm ba laø 10%. Nhìn chung, ñaây laø nhöõng con soá töông ñoái phuø hôïp bôûi leõ hieän nay nhu caàu ñaát khu vöïc naøy raát cao, caùc döï aùn laân caän chæ vöøa môùi laøm ñöôøng noäi boä xong thì ñaõ baùn ñöôïc heát ñaát neàn,bôûi vì giaù ñaát neàn khu vöïc naøy coøn thaáp, coøn coù trieån voïng taêng giaù do heä thoáng haï taàng, ñöôøng saù Nhaø nöôùc ñang coù höôùng ñaàu tö theo quy hoaïch khu daân cö vaø caùc khu coâng nghieäp ven Thaønh phoá, ñieàu quan troïng nhaát laø khoaûng caùch töø khu vöïc naøy ñeán trung taâm Thaønh phoá khoâng quaù 15 km. Toång coäng doanh thu töø vieäc kinh doanh ñaát neàn cuûa toaøn boä döï aùn döï kieán laø 94,311 tyû ñoàng. Neáu caên cöù vaøo tyû leä baùn ñaát neàn nhaø lieân keá vaø giaù baùn neàn nhaø lieân keá trong naêm ñaàu tieân (tyû leä vaø giaù baùn neàn nhaø bieät thöï tính töông öùng theo tyû leä vaø giaù baùn neàn nhaø lieân keá) thì doanh thu töø kinh doanh neàn nhaø chung cuûa döï aùn seõ thay ñoåi nhö sau: Baûng 2-25 : Phaân tích ñoä nhaïy cuûa doanh thu ñaát neàn theo giaù vaø tyû leä baùn neàn Tyû leä baùn neàn ñaát nhaø lieân keá naêm ñaàu tieân 94,311.43 35.00% 37.50% 40.00% 42.50% 45.00% 2.25 95,186.69 94,749.06 94,311.43 93,873.80 93,436.17 2.30 97,614.59 97,194.95 96,775.30 96,355.66 95,936.01 2.40 102,086.77 101,601.18 101,115.59 100,630.00 100,144.41 2.50 107,098.50 106,576.94 106,055.38 105,533.83 105,012.27 Giaù baùn ñaát neàn nhaø lieân keá naêm ñaàu tieân 2.60 111,175.02 110,653.46 110,131.90 109,610.34 109,088.78 Baûng treân cho thaáy, neáu giöõ nguyeân tyû leä baùn neàn nhaø lieân keá (40% naêm thöù nhaát; 50% naêm thöù hai vaø 10% naêm thöù ba) cuõng nhö giöõ nguyeân tyû leä baùn neàn nhaø bieät thöï (35% naêm thöù nhaát; 55% naêm thöù hai vaø 10% naêm thöù ba) nhö phöông aùn ñeà xuaát trong döï aùn, ñoàng thôøi chæ thay ñoåi giaù baùn neàn nhaø lieân keá töø 2,25 trieäu/m2 leân 2,6 trieäu ñoàng/m2 vaø neàn nhaø bieät thöï cuõng taêng töø 2,1 trieäu ñoàng/m2 leân 2,45 trieäu ñoàng/m2) nhö giaù ñaát neàn thöïc teá hieän nay thì doanh thu chung cuûa phaàn kinh doanh neàn nhaø ñaõ taêng leân töø 94,311 tyû ñoàng leân 110,311 tyû ñoàng. b. Kinh doanh nhaø chung cö : Cuõng nhö phaàn kinh doanh ñaát neàn, trong döï aùn tính toaùn phaàn kinh doanh chung cö cuõng ñöa ra ba bieán soá coù lieân quan ñeán doanh thu kinh doanh chung cö laø phöông thöùc thanh toaùn, giaù 1 m2 saøn caên hoä chunbg cö theo taàng laàu vaø tyû leä baùn hoä chung cö trong töøng naêm cuûa döï aùn. Trang 48 Ngoaøi yeáu toá phöông thöùc thanh toaùn nhö ñaõ phaân tích ôû phaàn treân, giaù kinh doanh nhaø chung cö cuõng tính toaùn töø chi phí ñaàu tö cho 1m2 saøn caên hoä chung cö trung bình, töø ñoù tính giaù saøn chung cö theo töøng taàng chung cö (theo thieát keá chung cö bao goàm 9 taàng) tuøy theo möùc tieän duïng cuûa moãi taàng vaø caên cöù treân maët baèng giaù caên hoä chung cö maø caùc ñôn vò kinh doanh coù cuøng ñieàu kieän thuaän lôïi vôùi khu vöïc döï aùn ñang chuaån bò thöïc hieän, cuï theå döï aùn ñaõ ñöa ra khung giaù kinh doanh cuûa caùc taàng nhö sau: Baûng 2-26 : BAÛNG TÍNH TOÅNG CHI PHÍ XAÂY DÖÏNG CHUNG CÖ SUAÁT ÑAÀU TÖ GIAÙ THAØNH STT HAÏNG MUÏC QUY MOÂ (ñoàng) (ñoàng) 1 Giaù trò xaây laép 11,400 19,787,286,881 2 Phí ñaàu tö ñaát neàn (Tyû leä phaàn Chung cö) 15.00% 10,208,371,390 3 Chi phí hoaït ñoäng 764,518,147 4 Chi phí khaùc 997,333,754 5 Chi phí laõi vay 2,072,175,279 Coäng 33,829,685,450 Giaù thaønh XD 1m2saøn XD chung cö 2,967,516 Giaù thaønh XD 1m2saøn caên hoä 0.78 3,809,649 (Trong ñoù : Toång chi phí xaây döïng chung cö laø 33.829.685.450 ñoàng Toång dieän tích saøn xaây döïng laø 11.400m2 Giaù thaønh XD 1m2 saøn = Toång chi phí XD / Toång DT saøn XD Giaù thaønh XD 1m2 saøn caên hoä = Giaù 1m2 saøn XD / 0,78 Treân cô sôû giaù thaønh 1m2 saøn caên hoä maø döï aùn ñeà xuaát giaù kinh doanh cuûa 1m2 saøn caên hoä cuûa töøng taàng trong chung cö nhö sau: Baûng 2-27: Baûng giaù kinh doanh 1 m2 saøn caên hoä chung cö Heä soá giaù töøng taàng Giaù baùn trung bình 4.80 106ñ/m2saøn caên hoä Taàng 1 1.40 laàn 6.800 Taàng 2, 3 1.20 laàn 5.700 Taàng 4, 5 1.00 laàn 4.700 Taàng 6, 7 0.85 laàn 4.000 Taàng 8, 9 0.80 laàn 3.800 Ñaây laø khung giaù töông ñoái phuø hôïp vôùi khung giaù maø hieän nay caùc döï aùn laân caän ñang thöïc hieän, coù khaû naêng thöïc hieän ñöôïc vaøo thôøi ñieåm döï aùn ñi vaøo khai thaùc sau naøy Trang 49 Qua phaàn phaân tích taøi chính veà voán ñaàu tö vaø doanh thu cuûa döï aùn, ñeán ñaây rieâng veà maët naøy ta coù theå ñöa ra ñöôïc moät phöông aùn khaùc (laø phöông aùn 2) treân cô sôû thay ñoåi moät soá chæ tieâu taøi chính cho xaùc thöïc hôn töø phöông aùn taøi chính cuûa döï aùn ñaõ ñöôïc xaây döïng (phöông aùn I) nhö sau : Caên cöù vaøo quaù trình phaân tích caùc phaàn treân, phöông aùn taøi chính cuûa phöông aùn 2 ñöôïc xaây döïng theo phöông aùn 1 vaø coù söï thay ñoåi veà chi phí ñaàu tö cuõng nhö doanh thu cuûa döï aùn : Veà chi phí ñaàu tö, phöông aùn 2 tính toaùn phí ñaàu tö treân giaù ñaát bình quaân thöïc teá hieän nay Coâng ty ñang ñeàn buø laø 380.000 ñoàng/m2 ( thay vì 500.000 ñoàng/m2 cuûa phöông aùn 1) vaø tröø ñi phaàn chi phí ñoùng goùp cho ñòa phöông 750 trieäu ñoàng nhö ñaõ phaân tích ôû phaàn treân. Moät khi ñaõ giaûm chi phí ñaàu tö cho ñaát neàn thì caùc chi phí khaùc coù lieân quan cuõng seõ giaûm theo töông öùng. Veà maët kinh doanh, phöông aùn 2 cuõng thay ñoåi giaù kinh doanh ñaát neàn nhaø lieân keá laø 2,6 trieäu ñoàng/m2 neàn cho phuø hôïp vôùi möùc giaù kinh doanh taïi khu vöïc (thay vì tính toaùn cuûa phöông aùn 1 laø 2,25 trieäu ñoàng/m2 neàn). Do vaäy, doanh thu cuûa phöông aùn 2 seõ taêng leân raát nhieàu so vôùi phöông aùn 1 Toång hôïp caû phaàn chi phí ñaàu tö vaø doanh thu cuûa phöông aùn 2, caùc chæ tieâu hieäu quaû taøi chính seõ thay ñoåi raát lôùn so vôùi phöông aùn 1, sau ñaây seõ laø phaàn so saùnh cuï theå giöõa hai phöông aùn : 2.2.3. So saùnh vaø xeùt choïn phöông aùn taøi chính toái öu Doanh thu töø kinh doanh ñaát neàn : Trang 50 Baûng 2-28 : So saùnh doanh thu phaàn kinh doanh ñaát neàn cuûa 2 phöông aùn PHÖÔNG AÙN I Doanh soá ñaát neàn (trieäu ñoàng) T/coäng Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Ñaát neàn nhaø Lieân keá 34,963 3,885 13,165 13,295 4,216 403 Ñaát neàn nhaø Bieät thöï 59,349 5,816 21,642 23,937 7,293 659 Coäng 94,311 9,701 34,807 37,232 11,509 1,062 PHÖÔNG AÙN 2 Doanh soá ñaát neàn (trieäu ñoàng) T/coäng Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Ñaát neàn nhaø Lieân keá 40,430 4,489 15,237 15,395 4,849 460 Ñaát neàn nhaø Bieät thöï 69,702 6,786 25,322 28,138 8,665 791 Coäng 110,132 11,275 40,559 43,533 13,514 1,252 Toång doanh thu thuaàn toaøn döï aùn : Theo phöông aùn 1 : - Toång doanh thu : 280,162 tyû ñoàng - Thueá VAT 25,469 tyû ñoàng - Doanh thu thuaàn 257,282 tyû ñoàng Theo phöông aùn 2 : - Toång doanh thu : 295,983 tyû ñoàng - Thueá VAT 25,907 tyû ñoàng - Doanh thu thuaàn 271,664 tyû ñoàng ( Xem phuï luïc 1 vaø phuï luïc 2 keøm theo) Toång hôïp chi phí voán ñaàu tö cho döï aùn : Vieäc thay ñoåi giaù ñeàn buø ñaát theo döï aùn bình quaân 500.000 ñoàng/m2 xuoáng giaù ñeàn buø 380.000 ñoàng/m2 (nhö treân) vaø chi phí laøm nghóa vuï vôùi ñòa phöông 750.000.000 ñoàng ñaõ laøm giaûm ñaùng keå chi phí voán ñaàu tö cho döï aùn nhö sau : Trang 51 Baûng 2-29 : BAÛNG TOÅNG HÔÏP VOÁN ÑAÀU TÖ (Ñoàng) STT HAÏNG MUÏC PHÖÔNG AÙN 2 PHÖÔNG AÙN 1 Giaù trò xaây laép : 1 - Haï taàng kyõ thuaät 56,702,969,266 68,055,809,266 2 - Nhaø ôû rieâng leû 108,684,450,000 108,684,450,000 3 - Nhaø chung cö 19,787,286,881 19,787,286,881 Chi phí khaùc : 4 - Coâng taùc chuaån bò ñaàu tö 518,879,193 518,879,193 5 - Haï taàng kyõ thuaät 2,981,648,302 3,837,797,356 6 - Nhaø ôû rieâng leû 2,495,131,610 2,495,131,610 7 - Nhaø chung cö 997,333,754 997,333,754 8 Phí duy tu, baûo döôõng 929,580,916 929,580,916 9 Phí Quaûn lyù vaø Baùn haøng 3,843,353,980 4,087,533,761 Coäng Voán ñaàu tö 196.940.433.902 209.393.802.738 Chi phí laõi vay 10.139.678.321 13.146.352.125 1. So saùnh chæ tieâu laõi roøng cuûa 2 phöông aùn (Trieäu ñoàng) : Baûng 2-30 : Baûng so saùnh chæ tieâu laõi roøng cuûa 2 phöông aùn PHÖÔNG AÙN I T/Coäng Naêm 0 Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Doanh Thu thuaàn 257,282.33 - 8,819.02 55,434.69 105,415.43 71,529.24 16,083.95 Chi phí ñaàu tö 209,393.80 529.26 58,434.91 45,018.04 69,610.31 35,374.94 426.35 Chi phí laõi vay 13,146.35 - 3,876.00 4,722.86 2,983.41 1,564.09 0.00 Lôïi nhuaän goäp 34,742.18 (529.26) (53,491.89) 5,693.80 32,821.71 34,590.22 15,657.60 Thueá TNDN 9,727.81 - - - - 5,343.68 4,384.13 Laõi roøng 25,014.37 (529.26) (53,491.89) 5,693.80 32,821.71 29,246.53 11,273.47 PHÖÔNG AÙN 2 T/Coäng Naêm 0 Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Doanh Thu thuaàn 271,664.58 - 10,249.62 60,663.32 111,143.80 73,351.68 16,256.17 Chi phí ñaàu tö 196,940.63 529.26 46,804.06 44,735.67 69,224.63 35,220.66 426.35 Chi phí laõi vay 10,139.67 - 2,958.00 3,711.22 2,276.81 1,193.65 0.00 Lôïi nhuaän goäp 64,584.27 (529.26) (39,512.44) 12,216.42 39,642.36 36,937.37 15,829.82 Thueá TNDN 18,083.59 3,308.78 10,342.46 4,432.35 Laõi roøng 46,500.67 (529.26) (39,512.44) 12,216.42 36,333.58 26,594.91 11,397.47 Trang 52 2. So saùnh ngaân löu roøng cuûa döï aùn theo 2 phöông aùn : Baûng 2-31 : Baûng so saùnh ngaân löu roøng cuûa 2 phöông aùn naêm 0 1 2 3 4 5 PHÖÔNG AÙN 1 Ngaân löu vaøo - 51,245.56 55,434.69 105,415.43 71,529.24 16,083.95 Thu Thuaàn - 8,819.02 55,434.69 105,415.43 71,529.24 16,083.95 Voán vay ngaân haøng 38,000.00 - - - - Voánø öùng tröôùc - 4,426.54 - - - - Ngaân löu ra (529.26) (58,434.91) (66,794.37) (86,508.60) (57,616.90) (4,810.48) Phí ñaàu tö vaø h/ñoäng (529.26) (58,434.91) (45,018.04) (69,610.31) (35,374.94) (426.35) Thueá TNDN - - - - (5,343.68) (4,384.13) Voán vay, öùng tröôùc, laõi - - (21,776.33) (16,898.28) (16,898.28) (0.00) Ngaân löu roøng (529.26) (7,189.35) (11,359.67) 18,906.84 13,912.34 11,273.47 Thu Thuaàn - 10,249.62 60,663.32 111,143.80 73,351.68 16,256.17 Voán vay ngaân haøng 29,000.00 - - - - PHÖÔNG AÙN 2 Ngaân löu vaøo - 43,676.16 60,663.32 111,143.80 73,351.68 16,256.17 Voánø öùng tröôùc - 4,426.54 - - - - Ngaân löu ra (529.26) (46,804.06) (62,509.78) (85,429.47) (58,459.18) (4,858.70) Phí ñaàu tö vaø h/ñoäng (529.26) (46,804.06) (44,735.67) (69,224.63) (35,220.66) (426.35) Thueá TNDN - - - (3,308.78) (10,342.46) (4,432.35) Voán vay, öùng tröôùc, laõi - - (17,774.11) (12,896.06) (12,896.06) (0.00) Ngaân löu roøng (529.26) (3,127.90) (1,846.46) 25,714.33 14,892.50 11,397.47 2.2.4. Phaân tích hieäu quaû taøi chính–xeùt choïn phöông aùn toái öu: a. Caùc caên cöù xeùt choïn phöông aùn: Ñaây laø hai phöông aùn ñeà xuaát cuûa moät döï aùn coù cuøng thieát keá kyõ thuaät, cuøng ñaàu tö treân moät khu ñaát, chæ khaùc nhau veà voán ñaàu tö vaø doanh thu khai thaùc, nghóa laø chæ khaùc nhau veà maët taøi chính, do ñoù, chuùng seõ khaùc nhau veà hieäu quaû taøi chính. Maët khaùc, hai phöông aùn naøy coù tính chaát thay theá haún nhau, neáu phöông aùn naøy khaû thi thì taát yeáu laø phöông aùn kia seõ khoâng khaû thi. Vì vaäy maø vieäc xeùt choïn moät trong hai phöông aùn seõ ñôn giaûn hôn, chæ caàn xeùt choïn phöông aùn naøo hieäu quaû nhaát treân cô sôû so saùnh boán chæ tieâu hieäu quaû taøi chính chuû yeáu laø : - Hieän giaù lôïi ích roøng cuûa döï aùn (NPV) - Noäi suaát thu hoài voán (IRR) Trang 53 - Tyû suaát kôïi ích roøng treân voán - Thôøi gian thu hoài voán Trong quaù trình tính toaùn ñaõ döïa treân caùc caên cöù tính toaùn theo qui ñònh vaø moät soá chæ tieâu öôùc ñoaùn nhö sau : - Ñeå ñôn giaûn hoaù quaù trình tính toaùn taùc giaû loaïi tröø yeáu toá laïm phaùt maø chæ xeùt yeáu toá laõi suaát ngaân haøng - Trong caùch tính toaùn giaù kinh doanh thì giaù cuûa naêm sau cuõng ñöôïc tính töø giaù cuûa naêm lieàn keá tröôùc nhaân vôùi laõi suaát Ngaân haøng 10,2%/naêm Nhö phaàn lyù thuyeát ñaõ neâu, ñeå xeùt choïn phöông aùn toái öu caàn phaûi xaùc ñònh suaát chieát khaáu cuûa nguoàn voán rieâng cuûa Coâng ty (re). Ñoái vôùi nguoàn voán rieâng cuûa Coâng ty, suaát sinh lôïi (re) ñöôïc tính toaùn treân cô sôû möùc lôïi nhuaän cuûa Coâng ty ôû caùc lónh vöïc khaùc nhö kinh doanh xaây laép maø Coâng ty ñaõ vaø ñang thöïc hieän trong caùc naêm qua coù tính ñeán möùc ruûi ro cuûa voán trong kinh doanh ñaàu tö haï taàng, hôn nöõa, trong quaù trình keâu goïi hôïp taùc kinh doanh vôùi caùc ñoái taùc thì hoï cuõng ñaõ yeâu caàu möùc laõi toái thieåu laø 15%/naêm. Do ñoù, ñeå baûo ñaûm möùc laõi toái thieåu cho döï aùn vaø nhaèm ñôn giaûn quaù trình tính toaùn, taùc giaû thoáng nhaát choïn möùc laõi suaát nguoàn voán rieâng cuûa Coâng ty laø re=15%/naêm ñeå tính suaát chieát khaáu vaø laøm caên cöù xeùt choïn phöông aùn toái öu ñaàu tö cho döï aùn. b. So saùnh vaø xeùt choïn phöông aùn ñaàu tö toái öu : Trong phaàn naøy, vieäc so saùnh vaø xeùt choïn phöông aùn toái öu seõ tuaàn töï xeùt thoâng qua 4 chæ tieâu cô baûn veà hieäu quaû taøi chính chuû yeáu nhö sau : b.1. Chæ tieâu hieän giaù lôïi ích roøng cuûa döï aùn (NPV): Caên cöù vaøo baûng ngaân löu roøng cuûa caû hai phöông aùn nhö ñaõ trình baøy treân, ta deã daøng tính ñöôïc hieän giaù lôïi ích roøng cuûa hai phöông aùn ñaàu tö nhö sau : - Phöông aùn I : NPV1 = NPV15% = 1.168,91 trieäu ñoàng > 0 - Phöông aùn 2 : NPV2 = NPV15% = 19.111,67 trieäu ñoàng > 0 Nhö vaäy, vôùi chæ tieâu hieän giaù lôïi ích roøng, ta coù theå keát luaän raèng caû hai phöông aùn ñeàu ñaït chæ tieâu NPV döông, nghóa laø caû hai phöông aùn ñeàu khaû thi, nhöng phöông aùn 2 coù hieäu quaû ñaàu tö cao hôn, bôûi leõ NPV2 > NPV1 b.2. Chæ tieâu noäi suaát thu hoài voán (IRR) : Cuõng caên cöù treân baûng ngaân löö roøng cuûa hai phöông aùn ôû phaàn treân, ta coù theå tính ñöôïc chæ tieâu noäi suaát thu hoài voán (IRR) cuûa hai phöông aùn nhö sau : - Phöông aùn 1 : IRR1 = 16,14% > Re1 = 15% - Phöông aùn 2 : IRR2 = 39,47% > Re2 = 15% Trang 54 Vôùi chæ tieâu noäi suaát thu hoài voán, neáu so saùnh vôùi chi phí cô hoäi cuûa voán ñaàu tö maø ôû ñaây qui öôùc laø laø chi phí voán rieâng Re = 15% thì caû hai phöông aùn ñeàu khaû thi vì ñeàu coù noäi suaát thu hoài voán lôùn hôn laõi suaát voán rieâng Re. Tuy nhieân, phöông aùn, thì phöông aùn 2 seõ ñöôïc choïn vì coù IRR2 > IRR1 >Re b.3. Chæ tieâu thôøi gian thu hoài voán : Treân cô sôû tính toaùn töø baûng ngaân löu roøng cuûa hai phöông aùn ta tính döôïc chæ tieâu thôøi gian hoaøn voán cuûa hai phöông aùn nhö sau : Baûng 2-32 : Baûng tính thôøi gian thu hoài voán cuûa 2 phöông aùn taøi chính PHÖÔNG AÙN I naêm 0 1 2 3 4 5 NCF (529.26) (53,491.89) 5,693.80 32,821.71 29,246.53 11,273.47 Luõy keá NCF (529.26) (54,021.14) (48,327.35) (15,505.63) 13,740.90 25,014.37 Luõy keá NCF / NCF 1.00 1.01 (8.49) (0.47) 0.47 2.22 Naêm coù Luõy keá NCF <0 1 1 1 1 - - T/GIAN THU HOÀI VOÁN 4.53Naêm PHÖÔNG AÙN 2 naêm 0 1 2 3 4 5 NCF (529.26) (39,512.44) 12,216.42 36,333.58 26,594.91 11,397.47 Luõy keá NCF (529.26) (40,041.70) (27,825.28) 8,508.30 35,103.21 46,500.68 Luõy keá NCF / NCF 1.00 1.01 (2.28) 0.23 1.32 4.08 Naêm coù Luõy keá NCF bò aâm 1 1 1 - - - T/GIAN THU HOÀI VOÁN 3.77Naêm ÔÛ ñaây, neáu chæ caên cöù vaøo chæ tieâu thu hoài voán vaø chæ ñöôïc pheùp choïn moät trong hai phöông aùn thì ñieàu chaéc chaén raèng phöông aùn 2 seõ laø phöông aùn ñöôïc xeùt choïn vì coù thôøi gian thu hoài voán ngaén hôn (3,77 naêm # 3 naêm 9 thaùng) so vôùi phöông aùn moät laø 4,53 naêm (# 4 naêm 6 thaùng). b,4, Chæ tieâu Tyû suaát lôïi ích roøng treân voán ñaàu tö : Toång keát töø caùc baûng soá lieäu treân, ta tính ñöôïc chæ tieâu tyû suaát lôïi ích roøng treân voán cuûa hai phöông aùn nhö sau (Ñôn vò tính : Trieäu ñoàng) : Trang 55 Baûng 2-33 : Baûng tính tyû suaát lôïi nhuaän treân voán cuûa 2 phöông aùn taøi chính STT Chæ tieâu tính toaùn Phöông aùn I Phöông aùn 2 1 Lôïi ích roøng 25.014,37 46.500,67 2 Toång voán ñaàu tö 222.540,15 207.087,31 3 Tyû suaát lôïi ích roøng / voán 11,24% 22,46% Neáu so saùnh vôùi suaát chieát khaáu re = 15% cuûa töøng phöông aùn thì phöông aùn 1 coù tyû suaát lôïi ích roøng treân voán nhoû hôn re neân chæ ñöôïc pheùp choïn phöông aùn 2 vì coù tyû suaát lôïi ích roøng treân voán lôùn hôn re. c. Xeùt choïn phöông aùn ñaàu tö toái öu cho döï aùn : Qua so saùnh boán chæ tieâu chuû yeáu ñeå ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn, ñeán ñaây ta coù theå toång hôïp caû boán chæ tieâu treân ñeå xeùt choïn phöông aùn ñaàu tö toái öu nhaát cho döï aùn nhö sau : Baûng 2-34 : Baûng so saùnh caùc chæ tieâu hieäu quaû taøi chính cuûa 2 phöông aùn STT Chæ tieâu xeùt choïn Phöông aùn 1 So saùnh Phöông aùn 2 1 Hieän giaù lôïi ích roøng (NPV) 1.168,91 Tr.Ñ < 19.111,67 Tr.Ñ 2 Noäi suaát thu hoài voán (IRR) 16.14% < 39,47% 3 Thôøi gian hoaøn voán 4,53 naêm > 3,77 naêm 4 Tyû suaát lôïi ích roøng / voán (%) 11,24% < 22,46% Caên cöù vaøo boán chæ tieâu xeùt choïn thì roõ raøng laø phöông aùn 2 laø phöông aùn toái öu nhaát vaø vì ñaây laø hai phöông aùn thay theá haún cho nhau trong cuøng moät döï aùn coù caùc ñieàu kieän khaùc nhö nhau : cô caáu quy hoaïch söû duïng ñaát, thieát keá kyõ thuaät, keát caáu haï taàng,… Vì vaäy, phöông aùn 2 seõ laø phöông aùn ñöôïc xeùt choïn laøm phöông aùn ñaàu tö cho döï aùn “ Ñaàu tö xaây döïng haï taàng khu nhaø ôû Baø Ñieåm - huyeän Hoùc moân – Thaønh phoá Hoà Chí Minh”. 2.2.5. Choïn phöông aùn taøi chính toái öu Toùm laïi, thoâng qua vieäc phaân tích ñaùnh giaù veà maët taøi chính cuûa döï aùn tieàn khaû thi vaø quaù trình thaåm tra möùc ñoä phuø hôïp cuûa chi phí ñaàu tö cuõng nhö lôïi ích maø döï aùn Trang 56 seõ mang laïi ñeå so saùnh vôùi thöïc teá hieän nay, töø ñoù tính toaùn laïi voán ñaàu tö vaø doanh thu cuûa döï aùn ñeå ñeà xuaát phöông aùn 2 treân cô sôû : - Giaûm bôùt nhöõng chi phí baát hôïp lyù cuûa phöông aùn 1 - Ñieàu chænh giaù kinh doanh ñaát neàn cuûa döï aùn theo möùc giaù thöïc teá Töø ñoù, so saùnh ñeå xeùt choïn phöông aùn 2 laøm phöông aùn toái öu nhaát cho döï aùn. Tuy nhieân, vieäc phaân tích vaø thaåm ñònh taøi chính moät döï aùn cuõng chæ naèm trong phaïm vi döï ñoaùn, trong khi tình hình giaù caû trong ñaàu tö noùi chung vaø trong ñaàu tö haï taàng khu nhaø ôû noùi rieâng vaãn laø vaán ñeà heát söùc noùng boûng hieän nay, ñeå ñaït ñöôïc keát quaû nhö mong muoán cuûa döï aùn, ñieàu quan troïng vaãn laø khaâu thöïc hieän döï aùn, laø haøng loaït nhöõng vaán ñeà veà coâng taùc quaûn lyù, ñieàu haønh döï aùn nhö : chieán löôïc, chính saùch kinh doanh, toå chöùc boä maùy ñieàu haønh döï aùn,,,,,ñoù cuõng laø nhöõng giaûi phaùp thöïc thi döï aùn vaø moät soá kieán nghò ñoái vôùi cô quan thaåm quyeàn quaûn lyù coù lieân quan maø taùc giaû seõ trình baøy ôû chöông tieáp theo. Trang 57 CHÖÔNG III MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP VAØ KIEÁN NGHÒ ÑEÅ THÖÏC HIEÄN DÖÏ AÙN Qua phaàn phaân tích löïa choïn phöông aùn taøi chính cho döï aùn ôû chöông II, ñeå thöïc hieän toát döï aùn theo phöông aùn choïn (phöông aùn 2), caàn phaûi coù nhöõng giaûi phaùp nhaát ñònh, nhaát laø trong tình hình hieän nay, thò tröôøng nhaø ñaát coù nhieàu bieán ñoäng lôùn nhö : Nghò ñònh 181/2004/NÑ-CP cuûa chính phuû quy ñònh veà thuû tuïc giao thueâ ñaát vaø ñaàu tö kinh doanh haï taàng khu daân cö ; khung giaù ñaát caû nöôùc vaø Thaønh phoá HCM ñaõ ban haønh vaøo ngaøy 01/01/2005. 3.1. Ñeà xuaát moät soá giaûi phaùp thöïc hieän -3.1.1. Vaán ñeà kinh doanh ñaát neàn, ñaây laø vaán ñeà mang tính xuyeân suoát vaø quan troïng nhaát , phöông thöùc kinh doanh haï taàng khu nhaø ôû, khi Nghò ñònh 181/NÑ-CP cuûa Chính phuû ñaõ ra ñôøi vaø coù hieäu löïc thi haønh. Ñaàu tö xaây döïng haï taàng Khu daân cö hieän nay laø moät vaán ñeà thôøi söï noùng boûng, bôûi leõ Nghò ñònh 181/2004/NÑ-CP ñaõ ra ñôøi vaø coù hieäu löïc thi haønh keå töø ngaøy 15/11/2004, trong ñoù, noåi baät leân laø vaán ñeà caám caùc toå chöùc, caù nhaân baùn ñaát neàn nhaø trong döï aùn, Nghò ñònh buoäc caùc chuû ñaàu tö phaûi tieán haønh ñaàu tö haï taàng vaø xaây nhaø ôû theo ñuùng döï aùn ñöôïc duyeät, sau ñoù môùi ñöôïc baùn nhaø cho ngöôøi coù nhu caàu chöù khoâng ñöôïc phaân loâ baùn ñaát neàn. Nhö vaäy, Nghò ñònh naøy coù aûnh höôûng lôùn ñeán döï aùn maø taùc giaû ñang ñeà caäp khoâng? Vaø seõ xöû lyù ra sao neáu coù aûnh höôûng? Leõ taát nhieân, baát kyø moät chính saùch hay chuû tröông naøo cuõng ñeàu gaây aûnh höôûng ñeán söï vaän ñoänng cuûa neàn kinh teá xaõ hoäi maø caùc chính saùch naøy muoán nhaém tôùi, ôû ñaây, theo dö luaän hieän nay, Nghò ñònh naøy chaéc chaén seõ laøm chaäm toác ñoä phaùt trieån kinh doanh ñòa oác trong caû nöôùc noùi chung maø ñaëc bieät laø caùc Khu ñoâ thò lôùn nhö Haø noäi, Thaønh phoá Hoà Chí Minh. Tröôùc ñaây, ñoái töôïng mua ñaát neàn nhaèm vaøo hai muïc ñích chính: moät laø, ñoái töôïng muoán mua ñaát thöïc söï ñeå xaây nhaø ôû, nhöng chöa ñuû ñieàu kieän ñeå xaây nhaø; hai laø, phaàn lôùn caùc ñoái töôïng coù thu nhaäp cao, nguoàn voán lôùn, nhaém vaøo töông lai phaùt trieån cuûa caùc khu ñoâ thò môùi ñeå mua ñaát nhaèm muïc ñích ñaàu cô, chôø giaù leân cao do nhu caàu phaùt trieån töï nhieân hoaëc quy hoaïch môùi seõ thöïc hieän thì baùn ra nhaèm muïc ñích thu lôïi. Vì vaäy, khi “Sieâu Nghò ñònh” naøy ra ñôøi thì seõ haïn cheá bôùt tình traïng mua ñaát nhaèm muïc ñích ñaàu cô truïc lôïi, coøn ñoái vôùi nhöõng ñoái töôïng muoán mua ñaát thaät söï coù nhu caàu xaây nhaø ôû thì cuõng khoâng coù gì aûnh höôûng lôùn. Trong döï aùn taùc giaû ñang ñeà caäp naøy coù neâu ra phöông aùn kinh doanh ñaát neàn, nhöng xeùt cho cuøng, vieäc taùch rieâng phaàn kinh doanh ñaát neàn laø caàn thieát, vì ñoái vôùi caùc döï aùn kinh doanh nhaø ôû, möùc lôïi nhuaän chính cuûa döï aùn phaàn lôùn ñeàu naèm ôû lôïi nhuaän Trang 58 töø chuyeån quyeàn söû duïng ñaát ôû sau khi ñaõ ñaàu tö heä thoáng haï taàn hoaøn chænh, coøn laïi, möùc lôïi nhuaän töø kinh doanh xaây laép chæ ôû möùc ñoä cho pheùp nhaát ñònh, bôûi caïnh tranh trong lónh vöïc naøy gaàn nhö baõo hoaø, moãi ñoái töôïng coù nhu caàu xaây döïng nhaø ñeàu coù theå tính toaùn ñöôïc möùc giaù xaây döïng cho 1m2 saøn nhaø cuûa mình. Vieäc tính toaùn hieäu quaû kinh doanh ñaát neàn rieâng ra nhaèm thaáy ñöôïc hieäu quaû thöïc söï cuûa döï aùn vaø deã so saùnh vôùi giaù ñaát sang nhöôïng cuûa caùc döï aùn khaùc coù cuøng ñieàu kieän thuaän lôïi veà vò trí khu ñaát. Vieäc kinh doanh ñaát neàn theo phöông aùn ñöôïc laäp ra trong döï aùn cuõng khoâng coù gì maâu thuaãn vôùi ñieàu khoaûn caám sang nhöông ñaát neàn trong Nghò ñònh 181/NÑ-CP, bôûi vì trong phöông aùn naøy ñeà xuaát phöông aùn thanh toaùn giaù trò ñaát laøm 3 ñôït vaø phöông aùn kinh doanh xaây nhaø thì thanh toaùn laøm 2 ñôït, nhö vaäy, ñoái töôïng mua nhaø cuõng phaûi chi traû tieàn nhaø vaø ñaát laøm 3 ñôït nhö sau : - Ñôït 1 goàm 30% giaù trò ñaát vaø 40% giaù trò nhaø; - Ñôït 2 thanh toaùn 60% giaù trò ñaát vaø 60% giaù trò nhaø; - Ñôït 3 sau khi Coâng ty hoaøn taát thuû tuïc taùch quyeàn sôû höõu nhaø vaø quyeàn söû duïng ñaát thì thanh toaùn 10% giaù trò ñaát coøn laïi. Theo caùch thanh toaùn naøy thì khoâng coù gì maâu thuaãn vôùi caùc baûng bieåu tính toaùn doanh thu vaø lôïi nhuaän töø kinh doanh cuõng nhö keá hoaïch taøi trôï voán ñaàu tö maø döï aùn ñaõ neâu ra. Vaán ñeà chæ thay ñoåi ôû choå khi thöïc hieän döï aùn seõ khoâng ñöôïc pheùp laøm hôïp ñoàng sang nhöôïng ñaát nhö caùc döï aùn khaùc tröôùc ñaây, maø chæ ñöôïc pheùp kyù hôïp ñoàng mua baùn nhaø maø thoâi. Trong tröôøng hôïp ñoái vôùi nhöõng ñoái töôïng mua ñaát ñeå ñaàu cô thì seõ khoâng ñöôïc kyù hôïp ñoàng chuyeån nhöôïng ñaát neàn maø phaûi “nuùp boùng” döôùi daïng hôïp ñoàng goùp voán lieân doanh, khi ñaõ tìm ñöôïc ngöôøi coù nhu caàu mua nhaø thaät söï thì buoäc Coâng ty laøm hoaøn chænh thuû tuïc baùn nhaø nhö bình thöôøng. Chæ coù ñieàu khaùc laø chaéc chaén caùc ñoái töôïng ñaàu cô ñaát seõ khoù khaên hôn, thaän troïng hôn so vôùi tröôùc ñaây, khi boû voán vaøo vieäc kinh doanh ñaát neàn trong caùc döï aùn ñaàu tö nhaø ôû trong thôøi ñieåm hieän nay. 3.1.2. Veà chieán löôïc kinh doanh nhaø. Ñaây laø moät giaûi phaùp raát quan troïng trong vieäc thöïc thi döï aùn, bao goàm nhöõng vaán ñeà coù lieân quan sau: Veà giaù kinh doanh. Ñoái vôùi chieán löôïc giaùàù, trong phöông aùn choïn neâu ra giaù kinh doanh neàn nhaø lieân keá khoaûng 2,6 trieäu ñoàng/m2 vaø giaù kinh doanh xaây döïng nhaø 1,8 trieäu ñoàng/m2 saøn xaây döïng. Ñaây laø phöông aùn giaù hôïp lyù, vì, neáu chæ ñôn cöû vôùi loaïi hình nhaø lieân keá, theo thieát keá laø 1 treät vaø 2 laàu, vôùi dieän tích goàm 3 saøn, neáu ñöa Trang 59 giaù ñaát neàn goäp vaøo giaù saøn xaây döïng thì giaù 1m2 saøn xaây döïng thì 1m2 saøn nhaø coù giaù kinh doanh vaøo khoaûng 2,66 trieäu/m2 saøn (baèng 2,6 trieäu/3 +1,8 trieäu), vôùi möùc giaù naøy thì so vôùi giaù nhaø chung cö caùc khu laân caän nhö khu nhaø chung cö Khu coâng nghieäp Taân Bình (caùch khu daân cö naøy caùch khoaûng 2 km) thì giaù caên hoä taàng 4 coù giaù thaáp nhaát cuõng ñaõ laø 3,1 trieäu/m2 (theo baùo giaù ñaàu naêm 2004). Ñoù laø chöa tính ñeán möùc ñoä taâm lyù ñoái vôùi ngöôøi mua hieän nay vaãn thích ôû nhaø rieâng hôn laø phaûi vaøo chung cö. Vaán ñeà caàn ñeà xuaát ôû ñaây chính laø caàn coù heä thoáng giaù kinh doanh cuï theå ñoái vôùi töøng daõy nhaø, thaäm chí töøng nhaø phuø hôïp theo töøng vò trí cuï theå treân cô sôû caùc ñieàu kieän thuaän lôïi veà giao thoâng, kinh doanh buoân baùn nhoû trong töông lai, höôùng nhaø,… chöù khoâng theå ñöa ra moät khung giaù coá ñònh roài cöù theá maø thöïc hieän. Hieän nay, treân döï aùn, giaù kinh doanh nhaø chæ laø giaù öôùc ñoaùn treân cô sôû giaù ñaát neàn maø caùc döï aùn laân caän ñang thöïc hieän, khi döï aùn ñi vaøo thöïc hieän tình hình thöïc teá seõ coù nhieàu thay ñoåi lôùn, ví duï nhö khung giaù ñaát môùi ñaõ ban haønh vaøo ngaøy 01/1/2005,…, do vaäy, khi xaùc ñònh khung giaù chuaån kinh doanh nhaø phaûi xem xeùt thöïc teá cuï theå maø coù chính saùch giaù phuø hôïp, nhaèm mang laïi hieäu quaû cao cho döï aùn. Khi xem xeùt giaù cho töøng naêm cuõng phaûi cuï theå, khoâng nhaát thieát laø giaù naêm sau phaûi cao hôn naêm lieàn keà tröôùc ñuùng baèng laõi suaát ngaân haøng (10,2%) maø ñaõ goïi laø giaù caû thì phaûi caên cöù vaøo giaù trò ñaõ ñaàu tö coäng laõi toái thieåu trong ñaàu tö cuûa Coâng ty vaø nhaát laø phaûi treân cô sôû cung caàu cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong töøng naêm, töøng thôøi ñieåm cuï theå. Coâng taùc tieáp thò, ñi keøm theo chieán löôïc giaù kinh doanh laø coâng taùc tieáp thò, trong döï aùn ñaõ tính toaùn chi phí baùn haøng phuø hôïp, ôû ñaây chæ coøn baøn ñeán vieäc thöïc thi cuûa coâng taùc toå chöùc tieáp thò. Kinh nghieäp cuûa moät soá coâng ty cuøng trong Toång coâng ty Xaây döïng soá I, caùc ñôn vò naøy ñònh möùc tyû leä hoa hoàng hôïp lyù cho vieäc moâi giôùi baùn nhaø trong döï aùn cuûa coâng ty mình, qua ñoù, khuyeán khích taát caû caùn boä coâng nhaân vieân trong coâng ty cuøng tham gia baùn nhaø trong döï aùn ñeå coù thu nhaäp ngoaøi tieàn löông cuûa cô quan. Thöïc teá thì hieäu quaû thaät baát ngôø, coù nhöõng coâng nhaân vieân bình thöôøng ñaõ khaù leân nhôø dòch vuï naøy, trong ñoù coù nhöõng ngöôøi quyeát ñònh boû voán vaøo mua nhaø cuûa coâng ty ñeå baùn laïi cho khaùch haøng theo cheá ñoä thanh toaùn töøng phaàn cuûa coâng ty. Ñaây laø vieäc laøm heát söùc caàn thieát, laøm nhö vaäy, coâng ty coù theå taän duïng moät löïc löôïng kinh doanh nhaø mieãn phí, coù ñieàu kieän quaûng baù kinh doanh roäng raõi vaø ñaày tin töôûng hôn so vôùi nhöõng quaûng baù bình thöôøng thoâng qua caùc phöông tieän thoâng tin ñaïi chuùng. Trang 60 Vôùi chính saùch hoa hoàng hôïp lyù, coâng ty coøn coù theå taän duïng moät ñoäi nguõ “caùn boä kinh doanh tieáp thò” töø beân ngoaøi, ñaây laø ñoäi nguõ ñaày tieàm naêng vì coù moái quan heä roäng vaø soá löôïng lôùn, thaønh phaàn ña daïng, phong phuù, khaû naêng tieáp caän khaùch haøng roäng raõi. Vaán ñeà phöông thöùc thanh toaùn. Trong döï aùn ñaõ cuï theå hoaù phöông thöùc thanh toaùn theo töøng loaïi hình kinh doanh : nhaø lieân keá, nhaø bieät thöï, nhaø chung cö keå caû keá hoaïch thu hoài voán ñoái vôùi coâng trình coâng coäng. Tuy nhieân, veà phöông thöùc thanh toaùn cuõng caàn baøn theâm veà caùch thöùc thöïc hieän vaán ñeà naøy, nghóa laø Coâng ty caàn coù chính saùch thanh toaùn qua ngaân haøng, toå chöùc cho khaùch haøng coù ñieàu kieän mua taäp trung voán ñeå mua nhaø moät caùch thuaän lôïi hôn. Boä phaän keá toaùn Coâng ty caàn phaûi quan heä vôùi ngaân haøng ñeå coù chính saùch cho vay vôùi laõi suaát thaáp ñoái vôùi nhöõng khaùch haøng chöa ñuû tieàn thanh toaùn theo quy ñònh cuûa Coâng ty döôùi hình thöùc caàm coá taøi saûn hay baèng hình thöùc vay quyõ löông, ñaây laø vieäc laøm caàn thieát nhaèm taïo ñieàu kieän cho khaùch haøng coù theå an taâm ñaàu tö vaøo vieäc mua nhaø vôùi möùc thu nhaäp cuûa baûn thaân, qua ñoù, taïo theâm nieàm tin, uy tín cuûa Coâng ty ñoái vôùi khaùch haøng vaø ñaây cuõng laø chính saùch maø Thaønh phoá ñang phaùt ñoäng vaø taïo ñieàu kieän thaän lôïi hieän nay. Rieâng ñoái vôùi nhöõng thaønh phaàn coù thu nhaäp cao, mua vôùi soá löôïng lôùn nhaèm muïc ñích kinh doanh, ngoaøi chính saùch öu tieân veà giaù kinh doanh vaø caùc thuû tuïc phaùp lyù cuõng caàn coù nhöõng chuû tröông hôïp lyù veà thanh toaùn nhö chaáp nhaän moät tyû leä phaàn traêm thanh toaùn chaäm nhaát ñònh, xaùc nhaän vaø taïo ñieàu kieän cho thaønh phaàn naøy vay theâm voán ñaàu tö vaøo thò tröôøng naøy,… noùi chung taïo ñieàu kieän cho thaønh phaàn naøy coù khaû naêng tham gia kinh doanh cuøng vôùi ñoäi nguõ baùn haøng cuûa Coâng ty 3.1.3. Vaán ñeà toå chöùc ñieàu haønh döï aùn. Moät giaûi phaùp then choát nhaát vaãn laø khaâu toå chöùc quaûn lyù döï aùn. Laø moät ñôn vò chæ coù truyeàn thoáng kinh doanh xaây laép trong Toång coâng ty xaây döïng soá I, Coâng ty chöa coù boä maùy chuyeân nghieäp kinh doanh döï aùn, muoán thöïc hieän döï aùn naøy thaønh coâng thì buoäc Coâng ty phaûi hình thaønh rieâng moät boä phaän ñaàu tö ñuû maïnh thì môùi coù theå thöïc hieän vaø khai thaùc döï aùn moät caùch coù hieäu quaû. Tröôùc maét, Coâng ty caàn hình thaønh moät ban quaûn lyù chuyeân traùch lo vieäc thöïc thi döï aùn, trong ñoù toái thieåu phaûi coù: ngöôøi ñöùng ñaàu chòu traùch nhieäm ñieàu haønh döï aùn, ñoäi nguõ keá toaùn – taøi chính ñaûm traùch theo doõi chi phí ñaàu tö, coâng taùc taøi chính …; moät ñoäi nguõ kyõ thuaät theo doõi giaùm saùt thi coâng caùc haïng muïc theo ñuùng tieán ñoä vaø thieát keá kyõ thuaät trong döï aùn quy ñònh; vaø moät ñoäi nguõ caùn boä kinh doanh theo doõi khaùch haøng giöõ Trang 61 nhieäm vuï chaêm soùc khaùch haøng, ñeà xuaát kòp thôøi caùc bieän phaùp hôïp lyù trong vieäc kinh doanh khai thaùc döï aùn. Veà phöông thöùc hoaït ñoäng,boä phaän ban quaûn lyù naøy vaãn haïch toaùn phuï thuoäc vaøo Coâng ty vaø chòu söï giaùm saùt cuûa Coâng ty nhö nhöõng boä phaän khaùc, nhöng chòu traùch nhieäm rieâng veà vieäc trieån khai döï aùn vaø hieäu quaû kinh doanh tröïc tieáp töø döï aùn theo nguyeân taéc coù thöôûng vöôït tieán ñoä thi coâng hay vöôït doanh thu baùn haøng cuûa coâng ty ñeà ra. 3.2. Moät soá kieán nghò : Coù theå noùi lónh vöïc xaây döïng cô baûn vaø ñaát ñai laø hai lónh vöïc töông ñoái phöùc taïp, ñaõ töø laâu hai lónh vöïc naøy chöùa ñöïng raát nhieàu cô hoäi nhöng ñoàng thôøi cuõng coù raát nhieàu nguy cô, nhaát laø trong lónh vöïc ñaát ñai, nhaø ñaát ôû caùc ñoâ thò lôùn nhö Haø noäi, Thaønh phoá Hoà Chí Minh. Chính. Vì vaäy, maø caùc toå chöùc, caù nhaân tham gia vaøo lónh vöïc naøy ñaõ coù nhieàu yù kieán khaùc nhau vaø cuõng gaëp raát nhieàu khoù khaên trong vieäc ñaàu tö kinh doanh ôû lónh vöïc naøy. Trong phaïm vi nghieân cöùu thöïc tieãn, nhaèm muïc ñích thöïc thi döï aùn moät caùch coù hieäu quaû, taùc giaû ñeà xuaát moät soá kieán nghò mang tính khaùi quaùt coù lieân quan ñeán caùc ngaønh, caùc cô quan chöùc naêng coù thaåm quyeàn nhö sau: - Veà tính nhaát quaùn trong chuû tröông, chính saùch. Vaán ñeà raát quan troïng laø tính nhaát quaùn trong chính saùch quaûn lyù veà ñaát ñai cuõng nhö nhöõng chuû tröông cuï theå trong coâng taùc quaûn lyù ñaàu tö kinh doanh haï taàng. Neáu ñieåm laïi trong voøng khoaûng 10 naêm trôû laïi ñaây, thò tröôøng nhaø ñaát coù raát nhieàu bieán ñoäng, moät phaàn do nhu caàu veà lónh vöïc naøy taêng cao, nhöng maët khaùc caùc chính saùch quaûn lyù nhaø ñaát cuõng laø moät nhaân toá gaây ra. Do ñaëc thuø kinh doanh, lónh vöïc naøy thöôøng caàn moät löôïng voán ñaàu tö lôùn, thôøi gian ñaàu tö laïi daøi,ø caùc chuû ñaàu tö raát lo laéng khi quyeát ñònh ñaàu tö vaøo moät döï aùn naøo ñoù. Ngoaøi vieäc phaûi huy ñoäng ñuû nguoàn voán thì vaán ñeà coøn laïi laø phaûi “goøng löng” ñaàu tö vaøo döï aùn vôùi thôøi gian daøi môùi coù theå ñi vaøo khai thaùc thu hoài voán ñaõ boû ra, trong khi ñoù,chuû tröông chính saùch cuûa Nhaø nöôùc laïi thay ñoåi lieân tuïc gaây ra theá baát oån cho nhaø ñaàu tö. Coù theå ñôn cöû moät vaøi ví duï sau : trong coâng taùc quaûn lyù quy hoaïch, khi thì Thaønh phoá maø tröïc tieáp laø sôû Quy hoaïch kieán truùc thaønh phoá chòu traùch nhieäm tröïc tieáp neân caùc chuû ñaàu tö muoán ñaàu tö vaøo phaûi xin yù kieán Thaønh phoá thoâng qua Sôû naøy, nay laïi giao cho Quaän, huyeän quaûn lyù quy hoaïch 1/2000, nhöng khi laäp döï aùn quy hoaïch chi tieát (1/500) laïi do Sôû Quy hoaïch Kieán truùc thaønh phoá pheâ duyeät, laøm nhö vaäy, vôùi traùch nhieäm laø chuû ñaàu tö döï aùn, caùc toå chöùc naøy phaûi “chaïy” nhieàu nôi xin yù kieán, ñoù laø Trang 62 chöa keå ñeán vieäc döï aùn coù vò trí naèm ôû hai Quaän, huyeän khaùc nhau maøø quy hoaïch 1/2000 cuûa hai nôi laïi khoâng aên khôùp nhau. Hieän nay, Thaønh phoá ñaõ thaønh laäp toå coâng taùc lieân ngaønh bao goàm nhieàu sôû, ngaønh, Quaän, huyeän, phöôøng, xaõ ñeå giaûi quyeát moät cöûa, theá nhöng, thöïc teá Toå naøy chæ giaûi quyeát vaán ñeà ra quyeát ñònh giao ñaát, caùc coâng vieäc coøn laïi nhö quy hoaïch chi tieát, quy hoaïch giao thoâng, quy hoaïch thoaùt nöôùc,… ñeàu phaûi ñeán töøng Sôû chuyeân ngaønh thoaû thuaän vaø thoâng qua döï aùn, maëc duø trong hoà sô xin xeùt duyeät ñaõ coù ñaày ñuû ñöï aùn, thieát keá chi tieát; Moät daãn chöùng nöõa laø coâng taùc ñeàn buø ñaát cho döï aùn, ban ñaàu thì Nhaø nöôùc ra quyeát ñònh giao ñaát cho chuû ñaàu tö tröôùc, sau ñoù caùc toå chöùc naøy ñeàn buø ñeán ñaâu thì xaây döïng haï taàng vaø khai thaùc ñeán ñoù, nhöng nay, theo Quyeát ñònh 06/QÑUB cuûa UBND Thaønh phoá (tröôùc 1/7/2004) thì buoäc chuû ñaàu tö phaûi ñeàn buø toái thieåu 80% dieän tích môùi ra quyeát ñònh giao ñaát cho döï aùn vaø hieän nay, khi Quyeát ñònh 138/2004/QÑUB coù hieäu köïc keå töø ngaøy 01/7/2004 thì phaûi deàn buø 100% môùi ra quyeát ñònh giao ñaát vaø khi chuû ñaàu tö tieán haønh ñaàu tö hôn 1/3 caùc haïng muïc cuûa döï aùn thì môùi caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát. Trong vieäc thoaû thuaän ñeàn buø ñoái vôùi döï aùn kinh doanh thì töï thaân nhaø ñaàu tö phaûi tìm caùc hoä daân maø thoaû thuaän, vaán ñeà giaù caû ñeà buø Nhaø nöôùc khoâng can thieäp hay hoã trôï cho chuû ñaàu tö, ñoù laø chöa noùi ñeán khung giaù ñaát môùi vöøa ban haønh ngaøy 01/01/2005 seõ laø moät trong nhöõng nhaân toá laøm cho giaù ñeàn buø thöïc teá taêng leân. Chæ ñôn cöû vaøi ví duï thöïc teá thì hieän nay chuùng ta cuõng ñaõ thaáy söï nhaát quaùn trong chuû tröông chính saùch cuûa Nhaø nöôùc laø heát söùc caàn thieát, trong thöïc teá bình quaân cöù hai naêm laø coù moät Nghò ñònh veà quaûn lyùñaàâu tö môùi ra ñôøi hoaëc laø söûa ñoåi boå sung Nghò ñònh cuõ, ñoù laø chöa noùi ñeán caùc vaên baûn ôû möùc quyeát ñònh vaø thoâng tö höôùng daãn, ø trong ñieàu khoaûn thi haønh bao giôø cuõng coù moät cuïm töø “ nhöõng vaên baûn tröôùc ñaây traùi vôùi quy ñònh naøy xem nhö baõi boû” chæ coù caùi khoù ôû ñaây laø caùc nhaø ñaàu tö, nhöõng ngöôøi ñaõ boû voán, coâng söùc ra, laø ñoái töôïng chòu ñieàu tieát bôûi vaên baûn phaùp lyù ban haønh laø khoâng theå “baõi boû” ñôn thuaàn nhöõng gì mình ñaõ boû ra ñeå ñaàu tö. - Vaán ñeà quaù cöùng nhaéc trong caùc vaên baûn quy ñònh chi tieát. Ngöôïc laïi vôùi caùch ñaët vaán ñeà treân, trong caùc quy ñònh cuï theå cuûa caùc ngaønh trong quaûn lyù ñaàu tö laïi coù khi quaù cöùng nhaéc, quaù chi tieát, caàn phaûi coù söï haøi hoaø, hôïp lyù. Ví duï nhö trong quy ñònh veà cô caáu ñaát quy hoaïch cho moãi döï aùn yeâu caàu phaûi ñuû cô caáu ñaát cho coâng trình coâng coäng, 20% quyõ ñaát hoaëc 10% quyõ nhaø duøng cho taùi ñònh cö. Neáu giaû ñònh coù nhieàu döï aùn khaùc nhau vôùi dieän tích 2ha moät döï aùn, thì cöù moãi moät döï aùn coù moät nhaø treû hay tröôøng maãu giaùo thì chæ trong moät khu daân cö khoaûng 10 ha coù ñeán 5 tröôøng maãu giaùo? Trang 63 Leõ taát nhieân neáu ñi saâu vaøo caùc ngaønh quaûn lyù thì coøn nhieàu daãn chöùng nöõa, tuy nhieân, ôû ñaây trong phaïm vi nghieân cöùu cuûa ñeà taøi, taùc giaû chæ muoán neâu baät ñöôïc tính caàn thieát cuûa söï nhaát quaùn, oån ñònh vaø hôïp lyù cuûa heä thoáng haønh lang phaùp lyù, bôûi vì ñaàu tö vaø haønh lang phaùp lyù laø hai lónh vöïc coù quan heä khaên khít nhau, chæ treân cô sôû phaùp lyù thuaän lôïi vaø oån ñònh thì môùi thu huùt ñöôïc ñaàu tö trong nöôùc vaø quoác teá, maø ñaây cuõng chính laø moät trong nhöõng giaûi phaùp chieán löôïc nhaèm phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi, ñöa ñaát nöôùc ta vöõng böôùc ñi leân Trang 64 PHAÀN KEÁT LUAÄN Phaân tích ñaùnh giaù taøi chính laø moät khaâu quan troïng trong quaù trình thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö, nhaát laø ñoái vôùi caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng vaø kinh doanh haï taàng, do tính ñaëc thuø cuûa lónh vöïc kinh doanh naøy, ñoøi hoûi löôïng voán lôùn, thôøi gian ñaàu tö daøi, thò tröôøng kinh doanh coù nhieàu chuyeån bieán phöùc taïp, thöôøng xuyeân phaûi chòu taùc ñoäng bôûi heä thoáng chính saùch, luaät phaùp vaø nhöõng thay ñoåi ñoät bieán cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Vaän duïng caùc chæ tieâu phaân tích, ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính ñeå ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn “Ñaàu tö xaây döïng haï taàng khu nhaø ôû Baø Ñieåm - huyeän Hoùc moân – Tp. Hoà Chí Minh”, quaù trình phaân tích cho thaáy vieäc tính toaùn moät soá chæ tieâu taøi chính ban ñaàu cuûa döï aùn coøn nhieàu ñieåm chöa thaät hôïp lyù, caàn phaûi söûa ñoåi boå sung theâm ñeå coù theå tính toaùn töông ñoái chính xac hieäu quaû ñaàu tö cho döï aùn. Thoâng qua coâng taùc phaân tích, ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính, taùc giaû cuõng maïnh daïn ñeà xuaát moät soá giaûi phaùp chuû yeáu vaø caùc kieán nghò vôùi cô quan chöùc naêng nhaèm muïc ñích goùp phaàn thöïc hieän moät caùch coù hieäu quaû hôn döï aùn sau naøy. Thaùng 02 naêm 2005 Trang 65 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO 1. Thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö – PGS. RS. Vuõ Coâng Tuaán – NXB Tp Hoà Chí Minh – naêm 2003. 2. Quaûn trò taøi chính caên baûn – PTS. Nguyeãn Quang Thu – NXB Giaùo duïc - naêm 1998. 3. Chieán löôïc vaø chính saùch kinh doanh – PGS. TS. Nguyeãb Thò Lieân Dieäp – NXB Thoáng keâ – naêm 1997. 4. Chöông trình thaåm ñònh vaø quaûn lyù döï aùn – Vieän phaùt trieån quoác teá Harvard – saùch dòch thaùng 12 naêm 1996. 5. Heä thoáng vaên baûn phaùp quy veà ñaàu tö vaø xaây döïng – NXB xaây döïng haø noäi naêm 1998. 6. Heä thoáng hoaù caùc qui ñònh veà quaûn lyù söû duïng nhaø vaø ñaát – Sôû Nhaø ñaát Thaønh phoá Hoà Chí Minh. 7. Chieán löôïc quaûn lyù ñaát ñai Rp. Hoà Chí Minh ñeán naêm 2010 – Luaän aùn Phoù Tieán só khoa hoïc kinh teá – Traàn Theá Ngoïc. 8. Giaûi phaùp chieán löôïc ñeå thöïc hieän quy hoaïch phaùt trieån nhaø ôû taïi Tp. Hoà Chí Minh ñeán naêm 2000 – Luaän aùn Thaïc só khoa hoïc kinh teá – Mai toaøn Doanh. 9. Moät soá giaûi phaùp nhaèm phaùt trieån hoaït ñoäng kinh doanh ñòa oác ñeán naêm 2010 ôû caùc doanh nghieäp nhaø nöôùc cuûa Thaønh phoá Hoà Chí Minh. 10. Thôøi baùo kinh teá Saøi Goøn.. 11. Baùo Xaây döïng. 12. Döï aùn Ñaàu tö xaây döïng vaø kinh doanh haï taàn khu nhaø ôû Baø Ñieåm 2 – huyeän Hoùc moân – Tp. Hoà Chí Minh – Coâng ty tö vaán – Coâng ty tö vaán quy hoaïch xaây döïng vaø phaùt trieån ñoâ thò (CPCC) thuoäc Toång coâng ty xaây döïng Saøi goøn laäp naêm 2002.