Đề tài Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở

áo không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao hơn so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung) giả tạo về hàng hoá BĐS để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dư thừa (cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường. Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá BĐS, gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế. 2. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CÔNG SỞ Ở HÀ NỘI 2.1 Thực trạng cầu Bất động sản nói chung: Bất động sản cuối năm: Dư cung, thiếu cầu Nguồn hàng tăng lên khi giới đầu cơ phải xả hàng để trả nợ, trong khi người có nhu cầu thực sự lại thiếu tiền để mua. Thị trường bất động sản Hà Nội cuối năm vẫn chưa thoát cảnh chợ chiều. Theo giới kinh doanh, thị trường đang lâm vào cảnh cung thừa mà cầu thiếu. Từ đầu năm tới nay, lượng vốn ngân hàng dành cho người mua nhà đã giảm mạnh, do yêu cầu thắt chặt tiền tệ. Nhiều ngân hàng phải ngừng cung cấp tín dụng cho dự án bất động sản mới cũng như cho cá nhân mua nhà để ở, đồng thời không gia hạn khi đáo hạn. Lãi suất hiện giảm nhiều so với trước, song ngân hàng vẫn rất thận trọng. Trong khi sức cầu yếu vì kẹt vốn thì nguồn cung đang không ngừng tăng lên. Các khoản vay đã đến thời điểm đáo hạn và lại không được gia hạn, nên các nhà đầu cơ, vốn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, đã phải bán tống bán tháo để trả nợ. Cùng lúc đó, các dự án mới đang tiếp tục được triển khai, càng khiến nguồn cung tăng lên. Bất động sản Hà Nội 2008: Bất ngờ chững lại Tiếp nối quá trình phát triển mạnh mẽ trong năm 2007, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào năm 2008 với một khởi đầu tốt đẹp. Tuy nhiên sau đó trong suốt thời gian còn lại của năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, thắt chặt tín dụng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới. Giá xây dựng tăng, tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm trong khi thị trường tín dụng ngày càng thắt chặt gây khó khăn về mặt tài chính cho các nhà đầu tư. Kể từ quý ba mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và giá xây dựng chững lại, nhưng ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới buộc nhiều nhà đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình. Mặc dù có những hi vọng thị trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi công của các dự án diễn ra chậm hơn so với dự kiến. Theo một khía cạnh nào đó thì tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường bất động sản lại là một yếu tố tích cực cho Hà Nội vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Khi nền kinh tế đang trong thời kỳ tăng trưởng bền vững, hiển nhiên là bất kỳ sự đi xuống nào của thị trường bất động sản (dù là theo chu kỳ), nhất là tại những thị trường đang phát triển như Hà Nội, cũng gây ra sự lúng túng cho tất cả những người tham gia. Trong một thị trường bất động sản nhỏ, đang phát triển và rất nhạy cảm với các biến động  thì các bên tham gia vào thị trường bất động sản cũng như người dân sẽ có xu hướng dễ mất bình tĩnh và nhanh chóng dừng lại mọi hoạt động giao dịch. Phản ứng tự nhiên đối với một thị trường đang đi xuống là sự bi quan, tuy nhiên theo CBRE thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các thị trường bất động sản khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2-6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm 2008 thì vẫn có những niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, và sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn. Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn, từ đó làm giảm tính thanh khoản vốn. Tất cả những yếu tố này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường. Một số nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình. Nhưng ngược lại có rất nhiều dự án lại bị đình trệ. Trận lụt tháng 11 năm 2008 đã phần nào kiểm chứng chất lượng xây dựng công trình tại một số khu vực của Hà Nội và chúng ta có thể thấy rõ những vấn đề về cơ sở hạ tầng. Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ cần nhiều thời gian để phát triển chín muồi vì thị trường vẫn đang chờ đợi một hệ thống giao thông, hạ tầng giao thông, hệ thống phòng chống lũ lụt, và các hệ thống cơ sở hạ tầng tiêu biểu khác hoàn thiện hơn để hình thành một thành phố thực phát triển. Thành phố Hà Nội đang chứng kiến một thế hệ mới các tòa nhà cao tầng mọc lên, áp dụng những công nghệ mới, những phong cách kiến trúc mới trên phạm vi toàn thành phố. 2.2 Thực trạng cầu Bất động sản văn phòng công sở Thiếu cung, cầu cao – thị trường văn phòng cho thuê đầy triển vọng Dữ liệu thị trường của IRIC cho thấy sự chênh lệch khá cao về Cung và Cầu của thị trường Văn phòng cho thuê. Cầu tăng mạnh do đầu tư nước ngoài vẫn dồn dập đổ vào Việt Nam và số lượng các khách hàng đã có của phân khúc thị trường này không giảm đi nhiều. Cung vẫn bị hạn chế đến hết 2010 do không nhiều dự án mới được đưa vào sử dụng, đặc biệt do những bất ổn về giá cả xây dựng tăng cao đột biến tới 25% và nguồn cung tài chính cho bất động sản bị giới hạn tương đối.   Biểu đồ vốn đầu tư nước ngoài Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội Hiệu suất cho thuê văn phòng đạt tới 98% Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng trưởng mạnh trong năm 2007 và vẫn giữ đà tốt trong nửa đầu 2008. Hệ số sử dụng các văn phòng hạng A và B ở mức rất cao: 98%. Nguyên nhân là do cầu về văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A tiếp tục tăng, xuất phát từ việc hạn chế của nguồn Cung mới và Cung cũ thì luôn trong tình trạng thấp hơn nhiều so với Cầu. Ngoài ra, nhu cầu thành lập văn phòng mới của các công ty đa quốc gia tăng một cách rõ rệt. Thêm vào đó hiện nhiều khách hàng là các tập đoàn và công ty lớn trong nước đang có nhu cầu thuê các diện tích lớn trong thời hạn từ 3 đến 5 năm trong thời gian ch xây dựng lại trụ sở chính mở rộng quy mô hoạt động hoặc nâng cao hình ảnh vị thế của doanh nghiệp. Hiệu suất sử dụng một số Văn phòng cho thuê hạng A Nguồn:  IRIC-Tháng 5/2008 Hiệu suất sử dụng một số văn phòng Hạng B  Nguồn IRIC-Tháng 5/2008 Giá cho thuê văn phòng tăng 25% trong nửa đầu 2008 Giá thuê văn phòng tại Hà Nội thời điểm này đã tăng khoảng 25% so với quý IV/2007 do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Phân khúc Thị trường Văn phòng cho thuê có thể coi là nóng nhất trong toàn bộ thị trường bất động sản nói chung. Giá vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung chưa đáp ứng nổi nhu cầu. Chính vì vậy, thị trường này đã và đang hấp dẫn nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các dự án đang chờ phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn nghiên cứu để đầu tư. Rất nhiều diện tích đang thuộc dữ liệu Nguồn Cung chưa chính thức của IRIC sẽ được chúng tôi đưa ra công bố khi các dự án đó được chính thức hóa. Như vậy, báo cáo Qúy III năm 2008 sẽ có một số thay đổi đáng kể về dự báo Nguồn Cung thị trường so với Quý II. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ không ảnh hưởng ngay đến Giá cho thuê ngắn hạn. Giá cho thuê một số văn phòng Hạng ANguồn IRIC-Tháng 5/2008 Văn phòng cho thuê hạng B & hạng C tăng nhưng với biên độ không cao như hạng A. IRIC đánh giá, các Văn phòng Hạng B và Hạng C là sự lựa chọn lý tưởng cho các công ty Việt Nam, đặc biệt, khi độ chênh lệch về giá đến gần gấp đôi giữa Hạng B và Hạng A Giá cho thuê một số văn phòng Hạng B  Nguồn IRIC-Tháng 5/ 2008 Giá trung bình cho thuê văn phòng hạng A, B quý II-2008 và năm 2007  Nguồn: IRIC-Tháng 7/2008 Hà Nội – Một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt nhất châu Á Trong khi Giá cho thuê Văn phòng tại một số thành phố lớn của Châu Á giảm khá mạnh từ đầu năm 2008 (Bắc Kinh giảm 26%) thì Hà Nội lại tăng đáng kể, tới 25%. Tỷ lệ phủ kín cũng rất khả quan, đạt 98% trong suốt một giai đoạn khá dài. Giá thuê văn phòng hạng A có xu hướng tăng mạnh trong thời gian tới. Đưa Hà Nội trở thành một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất Châu Á sau. Giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A ở Hà Nội đạt mức 50 USD/m2/tháng, cao hơn các thành phố lớn như: Bắc Kinh, Đài Bắc, Quảng Châu… Giá thuê cao nhất với vị trí đẹp nhất tại Hà Nội là 62,5USD/m2/tháng tại toà nhà Sofitel Metropole Office 63 Lý Thái Tổ. Với xu hướng tăng đều của phân khúc Văn phòng cho thuê, dẫn đầu là nhóm Văn phòng loại A, theo số liệu của IRIC Quý IV-2007, Hà Nội đã đứng ở vị trí thứ 6 trong những thành phố có giá cho thuê văn phòng đắt nhất châu Á, sau Hồng Kông (220 USD/m2/tháng), Tokyo (190 USD/m2/tháng), Seoul (80USD/m2/tháng), Thượng Hải (72 USD/m2/tháng) TP Hồ Chí Minh (68 USD/m2/tháng). Giá thuê Văn phòng tại một số thành phố Châu Á năm 2007  Nguồn:  IRIC- 2008 Như vậy, nhận định của IRIC là, Giá Văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn tiếp tục có triển vọng tăng do Cung chưa đáp ứng được Cầu. Tuy nhiên, Giá sẽ sớm đạt đỉnh ngưỡng và tiềm ẩn nhiều rủi ro giảm đột ngột trong trường hợp phát triển kinh tế Việt Nam không tốt như dự báo hoặc nếu có biến động nào đáng kể của kinh tế khu vực gây ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư vào châu Á nói chung. Tại Hà Nội, dịch vụ kinh doanh văn phòng cho thuê đang bùng lên, mở hướng đột phá cho thị trường đất đai bị phủ mây, và đây là một lĩnh vực đang thu hút nhiều thành phần kinh tế nhảy vào đầu tư. Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội thật sự sôi động từ giữa năm 2004. Hà Nội, trung tâm cả nước, đầu tàu của nền kinh tế, luôn cuốn hút sự tập trung các doanh nghiệp trong và ngoài nước muốn đặt trụ sở làm việc, kinh doanh. Tuy nhiên, “trước tình trạng đất đai lên giá và đặc biệt quĩ đất của thành phố đang hẹp dần như hiện nay, cách tốt nhất là tìm một văn phòng cho thuê để làm ăn”- Peal, 38 tuổi, từ Singapore sang Hà Nội đã hai năm, hiện là chủ một văn phòng tư vấn kiến trúc tại Hà Nội, tâm sự. Cao ốc đắt hàng! Theo ước tính, Hà Nội hiện có khoảng 14.000 doanh nghiệp và hàng ngàn văn phòng đại diện của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đó là “gánh nặng” về việc bố trí quĩ đất, xây dựng qui hoạch đô thị của thủ đô, nhưng đồng thời lại mở ra triển vọng về thị trường văn phòng cho thuê. Trong hai năm trở lại đây, từ một số điểm mở ra dịch vụ cho thuê văn phòng ban đầu- chủ yếu tại các khách sạn lớn, có nhiều diện tích sàn xây dựng - loại hình văn phòng cho thuê tại Hà Nội đã phát triển nở rộ. Hầu như tới bất cứ đâu, trên nhiều mẩu rao vặt cũng có thể bắt gặp những văn phòng rao cho thuê. Nhiều tòa nhà trên nóc và bốn phía hông trưng đủ các biển quảng cáo, logo công ty, sản phẩm... của chủ các công ty thuê văn phòng ở bên trong. Giờ đây, nhiều công ty, chủ đầu tư và thậm chí cả chủ hộ cũng đang cố gắng dành diện tích những ngôi nhà đẹp để cho các công ty thuê như một kiểu làm ăn “kế hoạch ba”. Tuy nhiên, theo Peal, tìm được một văn phòng thỏa mãn vị trí, địa thế, diện tích, kiến trúc phù hợp tính chất công việc, hoạt động điều hành và tài chính của công ty rất khó. Đặc biệt địa thế là quan trọng nhất. Hà Nội đang xây dựng nhiều khu đô thị mới nhưng chỉ có vài khu đô thị gần trung tâm thu hút được đông doanh nghiệp đến thuê. Thời gian qua, để lập văn phòng tư vấn kiến trúc, công ty của Peal phải cử riêng một nhóm người chuyên lo đi tìm văn phòng vừa có địa thế thuận lợi, đẹp mà giá cả lại vừa túi tiền. Nhiều công ty khác cũng như vậy, nhưng tìm được một văn phòng ưng ý có khi mất cả tháng trời. Trong khi số doanh nghiệp từ nước ngoài vào VN làm ăn đang tăng lên. Đó cũng là lý do khiến thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục lên cơn sốt. Đối với các công ty đến từ nước ngoài, việc thuê lại một văn phòng tốt hơn nhiều việc bỏ cả đống tiền và thời gian để xin xây dựng một trụ sở. Đó cũng là thói quen của họ. Còn theo Pavera, một kiến trúc sư người Philippines, đang làm việc cho một tập đoàn kinh tế ở Hà Nội, vừa được đầu tư mở một văn phòng thiết kế các công trình hiện đại do anh làm giám đốc điều hành và phải thuê lại văn phòng tại một khách sạn lớn ở Hà Nội, cho biết: “Dịch vụ văn phòng cho thuê tại Hà Nội còn khá mới mẻ”. Phần lớn công ty đến từ nước ngoài đều nhắm tới những tòa nhà chất lượng cao, hiện đại giữa thủ đô. Theo Pavera, các công ty không thiếu khả năng tài chính để mua đứt một văn phòng riêng lẻ nhưng thuê văn phòng có điểm lợi: sang trọng (như các doanh nhân quen đi xe hơi xịn), rẻ và mang tính chuyên nghiệp hơn. Giờ đây, mỗi tòa cao ốc mọc lên đều có hàng chục, thậm chí hàng trăm doanh nghiệp lớn nhỏ, kinh doanh đủ loại sản phẩm tìm đến đăng ký thuê lại. Ngay cả các công ty trong nước, giờ đây, phần lớn cũng nhắm vào các tòa nhà lớn, hiện đại, có cơ sở vật chất và dịch vụ tốt để thuê văn phòng dài hạn. Thậm chí vừa qua tại Hà Nội, một số tòa cao ốc tuy không đáp ứng được các yếu tố tiện ích như không có chỗ để xe, đội ngũ bảo vệ và các dịch vụ đi kèm... nhưng nhờ địa thế đẹp, tiện kinh doanh nên vẫn được các công ty đổ xô thuê, sau đó gây nên cơn sốt văn phòng cho thuê tại chính tòa nhà. Số dự án tòa cao ốc cũng đang ra đời nhiều thêm, tuy mới ở giai đoạn dự án trên giấy hoặc đang thi công. Mới đây, ngày 27-11, tại khu Trung Hòa - Nhân Chính, chính quyền thành phố cũng đã duyệt một dự án tổ hợp văn phòng - nhà cao tầng cho thuê do Công ty Xây dựng số 1 (Tổng công ty Xây dựng Hà Nội) thi công. Công trình này gồm hai khối tháp 16 tầng (tổng diện tích sàn 20.000m2) trong đó tầng 2 là khối văn phòng, được thiết kế đẹp, hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với tổng vốn đầu tư 137 tỉ đồng, dự kiến đưa vào sử dụng tháng 10-2006. Không chỉ các tòa cao ốc được kiến thiết, đầu tư xây dựng với mục đích cho thuê, ngay cả khu dân cư với những tòa nhà đẹp, nằm mặt phố cũng là nơi các công ty nhỏ và vừa trong nước tìm thuê lại. Đi thuê trụ sở làm văn phòng đã trở thành chuyện thường ngày! Đến thời điểm này, phần nhiều tòa cao ốc cũ đã được lấp đầy diện tích. Tòa nhà 14 Láng Hạ đã có hàng chục công ty thuê với hợp đồng dài hạn. Cách đó không xa, tòa nhà Fortuna (khách sạn) trông khiêm nhường và cũ kỹ nhưng bên trên từng chứa tới gần 100 văn phòng cho thuê là trụ sở làm việc của các công ty trong và ngoài nước (hiện đang được tu sửa, nâng cấp lại toàn bộ phần trên). Tòa nhà “xanh” số 9 Đào Duy Anh (Kim Liên) cũng được lấp kín. Cả khu tầng trệt dành cho siêu thị, các tầng phía trên là tòa soạn báo, công ty nước ngoài. Khách sạn Mélia (đường Lý Thường Kiệt), khách sạn Deawoo (Liễu Giai) nhiều năm qua ngoài chức năng lưu trú cũng “tranh thủ” dành sàn làm văn phòng cho hàng chục công ty trong và ngoài nước thuê, từ đại sứ quán, công ty tư vấn kiến trúc đến công ty lữ hành du lịch, công ty kinh doanh địa ốc, sân golf... Ngoài ra các khách sạn như Horison (Cát Linh), Sofitel Plaza (Hồ Tây), Hà Nội Tower... cũng đang rao mời doanh nghiệp đến thuê văn phòng. Sắp tới sẽ còn có thêm tòa nhà Fortune Plaza (đường Lý Thường Kiệt) bên cạnh các căn hộ bán là các văn phòng cho thuê, hiện đang khởi công. Thị trường văn phòng đang lặng sóng Trong khi thị trường nhà đất được các chuyên gia dự báo đang ấm dần lên thì thị trường cao ốc văn phòng lại lâm vào cảnh “chợ chiều” ế Qẩm do nhiều nguyên nhân. Nguồn cung dư thừa Theo số liệu mà Công ty Tư vấn BĐS CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) mới cung cấp thì, sau nhiều năm liền, tỷ lệ văn phòng hạng B và C chưa có khách thuê tại Hà Nội đã vượt 10%. Q Ngay cả những tòa nhà hạng B (được đầu tư khá tốt, giá thuê trung bình từ 35 - 50 USD/m2/tháng), ở quận Hoàn Kiếm cũng còn hàng chục ngàn m² chưa có khách thuê; mặc dù giá thuê đã giảm 15% -20% so với cùng kỳ năm 2007. Ngoài ra, nhiều tòa nhà 2-3 tầng với diện tích mặt bằng khoảng 200m2, mặt tiền từ 8 - 10m, có chỗ để xe, thuận tiện cho giao dịch văn phòng tại các phố như Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Hai Bà Trưng... vẫn chưa có khách thuê. Khảo sát của CBRE cho thấy, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả tiền thuê văn phòng ở mức 20 USD/m². Trong khi đó, nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội năm nay được coi là khá dồi dào, với khoảng trên 400.000m², trong đó có 100.000m² hạng A; gần 350.000m² hạng B. Tại TP HCM, hiện có hơn 900.000 m2 sàn văn phòng các loại, tăng 21% so với cuối năm 2007. Tuy nhiên, tại các toà nhà cao ốc đang hạt động, diện tích sàn bỏ trống khá lớn, khoảng 10-30% loại A, 40-70% loại B và C. Tại nhiều công trình mới hoàn thiện, số khách hàng giữ chỗ trước rút lui khá nhiều, thậm chí có nơi chưa thể hoạt động vì không có khách. Giá chào thuê văn phòng hạng B hiện có biên độ tương đối rộng, tuỳ theo vị trí và chất lượng dịch vụ, từ 25-35 USD/m2, còn các cao ốc hạng C mức giá chỉ còn 14-22 USD/m2. Theo các chuyên gia tư vấn, về phía cung, đến hết năm 2009, TP.HCM sẽ có hơn 1,2 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê các loại, tăng khoảng 66% so với hiện nay, kéo theo giá cho thuê văn phòng có thể sẽ quay về mức 30 USD/m2 (hạng A), 20 USD/m2 (hạng B) và hạng C là 10 USD. Cầu lại giảm Theo giải thích của các chuyên gia môi giới, nguyên nhân hiện tượng này là do nhiều công ty lớn chuyển về khu văn phòng mới xây dựng của riêng mình, ngoài ra lý do khác chiếm đa số đó là do tình hình kinh tế khó khăn, nhiều công ty phải thu hẹp diện tích. Hiện nay, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả giá thuê văn phòng ở quanh mức 20 USD một m2, trong khi, so với thời điểm "sốt", giá văn phòng đã giảm khoảng 15-20% và dù bỏ trống nhiều nhưng mức giá văn phòng hạng B vẫn quanh quẩn 40 USD một m2. Không đủ tài chính, nhiều doanh nghiệp lựa chọn giải pháp "di dời" ra các vùng xa trung tâm hoặc thuê các văn phòng cấp thấp kèm theo chi phí dịch vụ không quá đắt khiến các công ty vừa và nhỏ có thể "chấp nhận được". Tại Hà Nội hiện nay, chỉ có văn phòng hạng A (giá trung bình từ 55 đến 70 USD một m2), dù giá mức cao, vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%. Nhiều nhà phân tích cho rằng, nguyên nhân cơ bản là so với hạng B, C (giá dưới 35 USD một m2), văn phòng hạng A có nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều. Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào. Ngoài ra, khách hàng thuê tại các khu văn phòng hạng A như Hanoi Towers, Melia, Metropole... đều thuộc hàng "đại gia". Các khách hàng Vip này chủ yếu chỉ thuê diện tích nhỏ, dưới 100 m2 và hợp đồng dài hạn nên không bị ảnh hưởng nhiều. Hơn nữa, các "đại gia" có nguồn vốn lớn, tiềm lực mạnh nên sẵn sàng "chịu chơi". Nhiều chuyên gia cho rằng, chỉ khi thị trường bất động sản hồi phục dần, tình trạng lãng phí này mới được cải thiện. Thị trường văn phòng: Không còn sốt Thị trường văn phòng Hà Nội năm 2008 không có những biến động quá lớn chủ yếu do nguồn cung vẫn còn hạn chế. Nửa đầu năm 2008 thị trường tương đối năng động; nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng làm cho giá thuê không ngừng tăng. Thị trường trong nửa năm cuối hoạt động chậm hơn do có ít yêu cầu tìm thuê và ít giao dịch thuê/cho thuê văn phòng hơn. Tuy nhiên các chỉ số thị trường của cả năm lại cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội vẫn đang hoạt động tốt. Theo CBRC, giá chào thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A tại thời điểm cuối năm 2008 là khoảng 53 USD/m2/tháng, cao hơn 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với văn phòng hạng B, giá chào thuê trung bình đạt 34 USD/m2/tháng tại thời điểm cuối năm 2008, cao hơn 23% so với thời điểm cuối năm 2007. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B trong suốt năm 2008 tương đối ổn định dưới mức 2% và 3,5%. Nửa năm cuối của 2008 có ít hoạt động thuê/cho thuê văn phòng hơn do ít công ty thành lập mới hơn cũng như các công ty đang hoạt động hoãn lại kế hoạch mở rộng. Trong qu‎ý bốn, một vài tòa văn phòng hạng B đã giảm giá chào thuê làm cho giá chào thuê trung bình của các tòa văn phòng hạng B giảm khoảng 3% so với quý‎ trước. Cả khách thuê và nhà đầu tư đều cẩn trọng hơn với những xu hướng biến động của thị trường. Các chủ tòa nhà nhận thấy rõ hơn sự cạnh tranh của nguồn cung trong tương lai và bắt đầu xem xét lại để đưa ra mức giá chào thuê hợp lý hơn. Trong khi đó có những khách thuê sẵn sàng chuyển văn phòng ra khỏi các tòa nhà có chất lượng cao, giá thuê cao đến các tòa nhà phù hợp hơn vì biết sẽ có nhiều lựa chọn hơn trong năm 2009. Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục có những điều chỉnh trong năm 2009. Theo CBRE, các thị trường văn phòng hoạt động tốt thường có tỷ lệ trống dưới 8%, tuy nhiên cho dù tỷ lệ này tăng tới 10% hay 13% thì cũng không phải là dấu hiệu bất thường hay “nguy hiểm”. Thị trường bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu ấm dần lên, đặc biệt với hoạt động thuê văn phòng, căn hộ cao cấp cũng như mặt bằng để kinh doanh bán lẻ. Nhu cầu văn phòng cho thuê tăng Theo tin từ Công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CBRE Việt Nam, nhu cầu văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng khiến giá thuê tăng do nhu cầu thuê ngày càng tăng cao của các công ty trong nước và các tập đoàn đa quốc gia, trong khi nguồn cung tương đối ổn định và diện tích trống giảm. Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, mặc dù trong quý 4 năm 2006 sẽ có 2 toà nhà hạng A là Opera Business Centre trên đường Lý Thái Tổ và Pacific Place trên đường Lý Thường Kiệt, đều nằm trên quận Hoàn Kiếm đi vào hoạt động, giá thuê văn phòng vẫn có xu hướng tăng trong vòng 2 năm tới, cho đến khi các dự án mới được hoàn thành. Sức ép của nhu cầu thuê văn phòng hạng A sẽ không giảm cho tới khi các tòa nhà sẽ hoàn thành vào năm 2008 bắt đầu cho thuê. Tuy nhiên đối với các toà nhà hạng B, giá thuê sẽ giảm nhẹ với nhiều toà nhà bắt đầu đi vào hoạt động trong năm 2006. VIT ở Kim Mã, North Asia ở Đào Duy Anh, Dragon ở Trần Duy Hưng, Toserco ở Kim Mã, Hoà Bình ở Hoàng Quốc Việt, toà nhà 93 Lò Đúc và Devyt Tower ở Đào Duy Anh là các toà nhà sẽ được đưa vào sử dụng trong năm 2006, cung cấp hơn 110.000 m² cho thị trường. Dự đoán các toà nhà này sẽ thoả mãn nhu cầu đối với thị trường văn phòng hạng B trong một thời gian ngắn, song cũng không ngăn cản được xu hướng tăng mạnh của nhu cầu thị trường văn phòng hạng A trong thời kỳ quá độ. Giá cho thuê có chiều hướng đi xuống Để cạnh tranh, các chủ cho thuê mặt bằng văn phòng không ngại đưa ra mức giá chào giảm đến 30% so với trước đây. Từ sự cạnh tranh giá đã làm hàng hóa trên thị trường bị phân cấp rõ rệt. Sự chênh lệch về giá cho thuê giữa các hạng mặt bằng ngày càng tạo ra khoảng cách xa. Ngoài giá, các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng phải bổ sung, trang bị thêm nhiều tiện ích mới, hấp dẫn hơn. Điều quan tâm lớn nhất của các chủ tòa nhà văn phòng là làm thế nào để thu hút khách thuê mặt bằng. Ông Nguyễn Văn Hải, Tổng Giám đốc ACBR cho biết, trước Tết Nguyên đán, khách thuê rút đi khoảng 15%, chủ đầu tư chưa kịp đưa ra giải pháp khắc phục thì nay lại rút đi tiếp 10% nữa. Nói chung, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê hiện tại hết sức khốn đốn, có tòa cao ốc trống đến 40%! Hiện trong tòa nhà Etown, sẽ không khó khi tìm thuê mặt bằng làm công nghệ thông tin với giá ưu đãi 17 USD/m². Tuy nhiên, giới môi giới địa ốc cho rằng, cơn khủng hoảng dư thừa cao ốc văn phòng sẽ ập đến dữ dội ngay trong năm nay hoặc một, hai năm tới! Theo Tập đoàn Savills, thống kê đến hết năm 2008, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A là 96%. Tuy nhiên con số này sẽ xuống thấp rất nhiều khi cao ốc Asiana Plaza mở cửa vào mùa hè năm nay vì cung cấp thêm 40% diện tích văn phòng! Đối với văn phòng hạng B, dù cuối năm 2008 đã lấp đầy 95%, nhưng sẽ giảm mạnh khi giữa năm nay có thêm 90.000m² của các cao ốc Sailing, Centec, Center Point, Beautiful Saigon II, Crescent… Trên tổng thể, diện tích cao ốc văn phòng sẽ tăng mạnh vào những năm tới: cuối năm 2008, diện tích văn phòng cho thuê khoảng 600.000 m² nhưng đến năm 2012 sẽ tăng lên 1,6 triệu m². Hà Nội “cháy” văn phòng cho thuê Nhiều doanh nghiệp “đỏ mắt” tìm thuê văn phòng ở Hà Nội, nhưng đều nhận được câu từ chối: “Hết chỗ rồi”. Tính đến hết quý I, 101.695 m2 văn phòng loại A tại Hà Nội đã cho thuê hết và chỉ còn khoảng 1.297 m2 còn trống, trong đó có gần 1.000 m2 thuộc toà nhà Metropole Business Centre. Nhưng toà nhà này đang chuyển từ văn phòng thành khách sạn, nên thực tế không còn văn phòng loại A nào còn trống. Vì nhu cầu lớn nên các toà nhà vừa đi vào hoạt động đã không còn chỗ trống. Toà nhà Opera Business Centre trước cửa Nhà hát lớn đã cho thuê hết trước khi khai trương. Tương tự, các doanh nghiệp, đại sứ quán cũng thuê hết toàn bộ 18.000 m2 của cao ốc Pacific Place trên đường Lý Thường Kiệt. Từ đầu năm đến nay, Hà Nội có thêm 18.820 m2 văn phòng loại A mới đi vào hoạt động, nhưng đã được lấp đầy. Vì các cao ốc loại A không còn chỗ trống, nên những khách hàng có nhu cầu mở rộng văn phòng buộc phải chuyển hướng sang thuê cao ốc loại B, khiến thị trường này cũng hết chỗ. Trong tổng số 142.509 m2 văn phòng loại B tại Hà Nội, có tới 99% đã được lấp đầy, nên các công ty muốn thuê văn phòng loại B cũng tìm không ra. Tình hình càng “căng” khi cao ốc North Asia Tower ở đường Đào Duy Anh bị buộc phải “cắt ngọn” khi đã gần hoàn thiện và chưa biết đến bao giờ mới có thể mở cửa đón khách. Chi phí thuê văn phòng của các doanh nghiệp cũng ngày càng lớn do giá càng ngày càng tăng. Trong năm 2006, giá thuê văn phòng liên tục tăng và trong quý I/2007, giá thuê văn phòng loại A tăng 5% so với quý IV/2006. Giá rao cho thuê văn phòng loại A bình quân hiện nay ở mức 34,4 USD/m2/tháng, loại B khoảng 22,3 USD, chưa bao gồm 10% thuế VAT. Nguyên nhân khan hiếm mặt bằng văn phòng Nguyên nhân dẫn đến thực trạng dịch vụ cho thuê văn phòng cho tới quý I/2008 là do sự mất cân đối cung - cầu và những khó khăn trong việc tăng nguồn cung trên thị trường. Làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ trong thời gian gần đây khiến nhu cầu thuê mặt bằng cho doanh nghiệp đang gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung tất cả các loại bất động sản như văn phòng, căn hộ, mặt bằng bán lẻ và khách sạn đều hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Nhiều khách hàng muốn đặt thuê văn phòng hạng A ở các khu trung tâm, có trang thiết bị tốt... nhưng không được đáp ứng hoặc đành chịu đưa vào danh sách chờ. Bên cạnh đó, việc gia tăng nguồn cung bị đình trệ do các chủ đầu tư gặp phải nhiều quy trình thủ tục quá phức tạp, đặc biệt đối với các dự án có vốn góp của doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước chưa đưa ra được những quyết sách thúc đẩy quá trình phát triển hạ tầng thương mại, dịch vụ, mà trước mắt là đẩy nhanh tiến độ duyệt quy hoạch kiến trúc và cải cách thủ tục hành chính, khiến bài toán cung cầu chưa được giải quyết. 3. DỰ BÁO XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CÔNG SỞ 3.1 Năm 2009: Bất động sản Hà Nội 2009 sẽ tiếp tục ảm đạm Mặc dù đã có những hy vọng thị trường sẽ nhanh chóng phục hồi trở lại do giá nguyên vật liệu xây dựng tụt giảm nhưng sức cầu trên thực tế vẫn đang rất yếu và bất động sản Hà Nội được cho là khó ấm lên trong năm 2009. Trong một báo cáo vừa được đưa ra chiều 15/1, Hãng tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) cho rằng sức cầu đối với tất cả các mảng bất động sản tại Hà Nội vẫn sẽ không được cải thiện, tiếp tục đứng ở mức thấp do kinh tế trong nước ảm đạm và kinh tế thế giới đang gặp khủng hoảng. Đặc biệt, mảng thị trường nhà ở sẽ tiếp tục chứng kiến sự trầm lắng, giao dịch buồn tẻ do cầu về mảng bất động sản này thấp trong bối cảnh kinh tế được dự báo ảm đạm và tâm lý kỳ vọng giá nhà sẽ còn giảm hơn trong năm 2009 vẫn đang bao trùm. Người mua nhiều khả năng sẽ tiếp tục chờ đợi. Một số người bán vẫn giữ hàng vì họ không muốn giảm giá. Chịu tác động sụt giảm chung của thị trường khiến giá thuê văn phòng Hà Nội rơi vào cảnh “không tăng, không giảm”. Xu hướng này theo dự báo sẽ kéo dài cho tới tận năm 2009. Khảo sát của một số công ty kinh doanh bất động sản cho thấy, trong quý III không có nhiều giao dịch cho thuê văn phòng phân khúc hạng A. Văn phòng hạng B, C sôi động hơn một chút do có thêm một vài nguồn cung mới. Tỷ lệ cho thuê được phân khúc hạng B đã tăng thêm 5% so với 2% của quý II do có nguồn cung mới. Sở dĩ giao dịch ở phân khúc hạng A gần như không có bởi tỷ lệ diện tích còn trống vẫn giữ ở mức thấp, dẫn đến tình trạng cung thấp cầu cao. Điều đáng nói là dù giao dịch ảm đạm, giá chào thuê tại Hà Nội vẫn ở mức chót vót. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A vẫn dao động ở mức 45 – 65 USD/m2/tháng, giá trung bình là 52,8 USD/m2 thậm chí còn cao hơn quý trước (quý II là 51,7 USD/m2). Giá chào thuê văn phòng hạng B cũng chững ở mức 25- 45 USD/m2/tháng (mức giá trung bình là 37 USD/m2/tháng). Theo lý giải của một số chuyên gia, sự sụt giảm của thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM không tác động nhiều tới xu hướng thị trường Hà Nội. Minh chứng là có thời kỳ giá thuê tại Tp.HCM tăng rất cao, song tại Hà Nội giá vẫn không tăng. Tuy theo cùng xu hướng, nhưng thị trường Tp.HCM nhanh nhạy hơn, biên độ dao động giá cũng mạnh hơn nhiều lần. Trong khi đó, do nguồn cung thấp, cạnh tranh ít hơn đặc biệt là phân khúc hạng A nên biến động giá của Hà Nội không đáng kể. Thị trường văn phòng công sở sẽ trầm lắng Xu hướng chững trên thị trường cho thuê của Hà Nội có thể sẽ kéo dài tới năm 2009. Dự báo cho thấy, nguồn cung văn phòng các hạng không có nhiều thay đổi trong năm sau. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ văn phòng hạng B như một số tòa nhà ở Mỹ Đình, Nguyễn Văn Cừ… Lượng cung mới sẽ ảnh hưởng nhất định đến giá thuê, nhưng giá có giảm xuống hay không chưa thể khẳng định, là câu trả lời của nhiều chuyên gia môi giới. Thực tế, giá thuê dù chững lại nhưng vẫn ở mức cao so với khả năng chịu đựng của nhiều công ty trong bối cảnh lạm phát cao hiện nay. Một chuyên gia môi giới tiết lộ, khách hàng kể cả các công ty nước ngoài đều xu hướng lựa chọn văn phòng hạng B, C với các mức giá thuê vừa phải, trung bình từ 25- 30 USD/m2/tháng. Một số lựa chọn các tòa nhà xa trung tâm thành phố để hưởng các mức giá mềm hơn, thậm chí xu hướng thuê chung cư, căn hộ làm văn phòng cũng đang tăng mạnh trong thời gian gần đây. Khó khăn về tài chính kéo dài của các công ty sẽ khiến cho thị trường tiếp tục trầm lắng thêm một thời gian nữa. Thị trường sôi động trở lại không chỉ phụ thuộc nguồn cung mới mà cả “sức khỏe” của nền kinh tế. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội hiện đang quá cao nếu so sánh tốc độ phát triển tương ứng với nhiều nước trong khu vực. Có hiện tượng “làm giá” giữa các dự án, doanh nghiệp hay không là điều chưa dễ trả lời. Song nếu giá thuê không hạ nhiệt, Hà Nội có thể sẽ tự đánh mất các nhà đầu tư chỉ vì “làm giá” quá cao! Xu hướng dịch vụ cho thuê văn phòng công sở: Nhìn chung, nhu cầu về văn phòng của các doanh nghiệp vẫn tăng nhưng đồng thời nguồn cung tại các khu vực sẽ dồi dào hơn, tiến tới cân bằng hơn về cung - cầu, khi đó chắc chắn giá cho thuê sẽ giảm nhiệt. Nhu cầu văn phòng cho thuê vẫn tăng trong năm nay và năm tới do ngày càng có nhiều tập đoàn, công ty đa quốc gia doanh nghiệp nước ngoài đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội làm ăn. CBRE dự đoán nguồn cung mới của thị trường văn phòng Hà Nội sẽ vẫn được thuê hết trong 3 năm tới. Nắm bắt nhu cầu thị trường, nhiều công ty trong và ngoài nước đẩy mạnh đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê. REE dự tính đưa vào sử dụng 2 cao ốc E-town 3 và 4 với tổng diện tích 34.000 m2 vào quý III/2008, tiếp tục triển khai cao ốc số 9 Đoàn Văn Bơ (Q.4, TP. HCM) với tổng diện tích cho thuê là 30.000 m2; hoàn thành cao ốc Bà Hom (Q.6) với diện tích cho thuê trên 4.000 m2. Trung tâm Thương mại - Văn phòng 18 tầng của Sacombank trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa với hơn 20.000 m2 sàn sẽ chính thức hoạt động vào năm tới. Việc một số công ty đẩy mạnh việc xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê đang được kỳ vọng sẽ giải nhiệt thị trường này. Hệ quả là giá thuê văn phòng tiếp tục tăng tới đầu năm 2009 mới có xu hướng giảm. Trong thời điểm năm 2008, giá thuê mặt bằng tại phân khúc thị trường này vẫn tăng mạnh do cung vẫn chưa đủ cầu. Tuy nhiên, nghiên cứu của Hãng Cushman & Wakefield (Mỹ) cũng cho biết nguồn cung mới về văn phòng tại Việt Nam ở tất cả các hạng sẽ tăng lên nhanh chóng từ năm 2009. Sang năm 2009 và 2010 với hàng chục trung tâm thương mại lớn đi vào hoạt động như: Saigon Palace (tại TP.HCM) và Ciputra Mall, Hanoi City Complex ( tại Hà Nội)..., nhu cầu thị trường sẽ tạm thời đáp ứng được phần nào, góp phần cải thiện tình trạng khan hiếm mặt bằng và giúp giá cho thuê văn phòng hạ nhiệt. Giá văn phòng cho thuê sẽ giảm Theo nhận định của một số chuyên gia thì bước sang năm 2009 và 2010, thị trường cho thuê mặt bằng sẽ giảm nhiệt do nhiều dự án trung tâm thương mại lớn sẽ hoàn thành trong thời điểm này. Tuy nhiên, trong thời điểm năm 2008 thì giá thuê mặt bằng tại phân khúc thị trường này vẫn tăng mạnh do cung vẫn chưa đủ cầu. Số dự án xây dựng trung tâm thương mại sẽ khai trương trong năm 2008 chỉ đếm trên đầu ngón tay trong lúc đó thị trường bán lẻ đã rất nhộn nhịp. Nhiều thương hiệu lớn đã xuất hiện: Parkson, Escada, KFC, Pizza Hutz,…và nhiều thương hiệu quốc tế khác đang dự kiến thâm nhập thị trường Việt Nam trong năm nay đã đẩy giá thuê mặt bằng tăng cao. Dự kiến, giá sẽ còn tăng nữa cho đến khoảng đầu năm 2009. Doanh thu và lợi nhuận đem lại từ trung tâm thương mại rất cao trong khi giá cho thuê tại các trung tâm thương mại luôn có xu hướng tăng. Theo dự đoán của công ty CBRE thì giá thuê trung bình tầng trệt của các trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa năm 2008 vào khoảng 200USD/m2/tháng. Với chỉ một số dự án như: Royal Centre sẽ đi vào hoạt động vào tháng 7/2008, Saigon Happiness Square và Saigon Paragon đi vào sử dụng vào cuối năm 2008 chắc chắn không thể đáp ứng đủ nhu cầu hiện nay. Ở Hà Nội, mới chỉ có Viet Tower vừa được khai trương, còn lại, các dự án lớn ở Hà Nội cần kể đến như: Ciputra Mall, Hanoi City Complex, Viet Tower... Trung tâm Thương mại Ciputra Mall được xem là trung tâm hiện đại và đẹp nhất Hà Nội với tổng diện tích 130.000 m2 sàn với khoảng 1.200 gian hàng và 48 nhà hàng, cafe, siêu thị... vẫn đang trong quá trình xây dựng. Các công ty tư vấn BĐS đều cho rằng, sự mất cân đối về cung cầu là nguyên nhân dẫn đến giá cho thuê tăng lên chóng mặt. Nguồn cung tất cả các loại BĐS như văn phòng, căn hộ, mặt bằng bán lẻ và khách sạn đều hạn chế, trong khi nhu cầu đang tăng nhanh mà bằng chứng rõ rệt nhất là các công ty tư vấn đều có danh sách dài dằng dặc các khách hàng cho nhu cầu thuê mặt bằng. Hầu hết các toà nhà cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM hiện đều đã kín chỗ, trong khi đó, nguồn cung mới lại rất hạn chế, đặc biệt, do giá thành xây dựng tăng 30-40%, nên khá nhiều dự án bị đình trệ. Phải đến năm 2009 và 2010 với hàng chục các trung tâm thương mại lớn đi vào hoạt động như: Saigon Palace (tại TP.HCM) và Ciputra Mall, Hanoi City Complex ( tại Hà Nội)..., nhu cầu thị trường mới tạm thời đáp ứng được phần nào. Theo đó, TP HCM sẽ có hơn 100.000 m2 diện tích sàn dành cho trung tâm thương mại tập trung đang được quy hoạch hoặc đang xây dựng. Hà Nội sẽ có tới 250.000 m2 sàn dành cho cùng mục đích trên. Khi những sự án lớn như thế này đi vào hoạt động có thể sẽ góp phần cải thiện tình trạng thiếu mặt bằng bán lẻ và giá thuê cao như hiện nay. Trong một nghiên cứu về Văn phòng cho thuê trên thế giới 2008 (Office Space Across the World 2008) do Hãng Cushman & Wakefield (Mỹ) thực hiện mới đây cũng chỉ ra rằng, hiện nay giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang giữ vị trí thứ 7 tại châu Á -Thái Bình Dương và thứ 17 thế giới trong bảng xếp hạng các quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất. Nghiên cứu này cho rằng nguồn cung mới về văn phòng tại Việt Nam ở tất cả các hạng sẽ tăng lên nhanh chóng từ năm 2009. Đồng thời, sự gia tăng nguồn cung này sẽ giúp giá cho thuê văn phòng giảm nhiệt. Lúc đó giá cho thuê sẽ trở nên hợp lý trong điều kiện thị trường cung và cầu cân bằng. Với làn sóng các dự án đang được xây dựng sẽ làm giảm nhẹ phần nào nhu cầu đang ngày một tăng với các mặt bằng kinh doanh bán lẻ lớn. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian chờ đợi đến thời điểm mở cửa thị trường bán lẻ (năm 2009) được dự đoán là các nhà kinh doanh bán lẻ Việt Nam và nước ngoài đang tranh nhau tìm kiếm mặt bằng có chất lượng. Thị trường bán lẻ Việt Nam đang trở thành tâm điểm thu hút các nhãn hiệu quốc tế. Theo xếp hạng chỉ số bán lẻ toàn cầu của AT Kearney năm 2007, Việt Nam đứng thứ 4 sau Ấn Độ, Nga, Trung Quốc; Tổng mức bán lẻ vượt trên 45 tỷ USD trong năm 2007 (tăng 27% so với năm trước). Thị trường Việt Nam nhiều tiềm năng do phần lớn là dân số trẻ, năng động và sẵn sàng chi tiêu. Đến tháng 1/2009, theo cam kết gia nhập WTO, Việt Nam sẽ mở cửa hoàn toàn thị trường bán lẻ cho các công ty kinh doanh 100% vốn nước ngoài… và các thành phố lớn chính là "địa chỉ" hàng đầu tại Việt Nam mà các nhà bán lẻ nước ngoài đã và đang "nhắm" tới - đó là một trong những nguyên nhân khiến giá văn phòng cho thuê Việt Nam khó “kìm hãm”. 3.2 Từ 2010 - 2011: Nhìn chung thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục sôi động trong ngắn hạn cho tới 2010. Từ 2011 trở đi thị trường sẽ dần đi vào ổn định khi nguồn Cung dồi dào hơn với nhiều dự án lớn đi vào hoạt động. Các chỉ số kinh doanh của thị trường Văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục tích cực như: 1). Hiệu suất cho thuê rất tốt: lên tới 98%;  2). Hiệu quả kinh doanh cao: giá cho thuê tăng đều và liên tục;  3). Cầu ổn định: các tòa nhà văn phòng thường được cho thuê hết trước khi chính thức khai trương;  4). Kinh nghiệm quản lý và khai thác dần được chuyên nghiệp hóa: Rất nhiều các chủ đầu tư thuê các công ty quản lý và marketing chuyên nghiệp trong ít nhất vài ba năm đầu kinh doanh. Sau khi học hỏi được kỹ năng họ sẽ tự kinh doanh hoặc gia hạn hợp đồng nhưng với yêu cầu chặt chẽ hơn và tỷ lệ hoa hồng cho đối tác giảm hơn. Sự mở rộng của các Tòa nhà Văn phòng cao cấp (Hạng A và Hạng B) ra ngoài khu CBD cũ: Với sự giới hạn rõ rệt về quỹ đất và thủ tục đầu tư hoặc giải phóng mặt bằng trong khu Trung tâm CBD cũ của Hà Nội, xu hướng mở rộng đầu tư văn phòng cao cấp ra tớicác khu dân cư mới trở nên rõ rệt. Đây cũng đồng thời là kết quả tất yếu từ chủ trương dời các trụ sở chính của các cơ quan nhà nước về các khu vực đô thị mới như Mỹ Đình, Hà Đông. Ưu điểm của các Tòa nhà Văn phòng cho thuê tại các Khu dân cư mới là: 1). Có sẵn một lực lượng dân cư đáng kể;  2). Được sự ủng hộ cao từ phía chính quyền, giúp thuận lợi hơn trong giấy tờ, thủ tục;  3). Cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông, đường sá tốt hơn;  4). Diện tích mặt bằng xây dựng lớn hơn;  5). Tỷ lệ diện tích dành cho các tiện ích tiêu chuẩn của Văn phòng cao cấp như: Bãi đỗ xe, khu vực công cộng… nhiều hơn;  6). Kết hợp được các xu hướng đa năng như: Trung tâm thương mại, Khách sạn hoặc Căn hộ cho thuê hoặc bán.  7). Thiết kế được áp dụng các ý tưởng mới mẻ, hiện đại hơn;… Những dự án tiêu biểu cho xu hướng này có thể kể đến như: Tòa nhà Landmark, Charmvit… Tuy nhiên, IRIC rất muốn khuyến cáo một rủi ro tiềm ẩn nổi trội đối với xu hướng phát triển này để các chủ đầu tư hết sức lưu ý là: Giá cho thuê Văn phòng sẽ chỉ đạt khoảng 60-70% giá trong khu CBD cũ. Chúng tôi cho rằng, đối với những Khu đất dùng để xây Văn phòng cho thuê tại các Khu Trung tâm mới mà giá mua đất xây dựng hoặc giá giải phóng mặt bằng đã quá cao thì tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng đáng kể. Do đó, các chủ đầu tư cần cân nhắc và thận trọng. Một số chủ đầu tư đã dự liệu thị trường tốt hơn thực tế, hoặc trông đợi vào nguồn vốn cân đối từ góp đất liên doanh hay bán bớt một phần cổ phần cho các nhà đầu tư nước ngoài với quỹ đất góp vào tăng cao hơn giá trị thực chi có thể sẽ vấp phải những khó khăn đáng kể như: đọng vốn, khó huy động vốn bổ sung để xây dựng tòa nhà đưa vào khai thác… Thực tế là, có không ít dự án đang gặp phải những vướng mắc như trên, khiến cho IRIC mặc dù khá lạc quan vào mức phát triển tăng đều của phân khúc thị trường Văn phòng cho thuê vẫn sẽ khuyến cáo các nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng và thận trọng để làm chủ được các tình huống không tích cực như dự tính.   Các tập đoàn, công ty lớn tự xây trụ sở văn phòng Xu hướng tự xây cao ốc văn phòng của các công ty lớn trở nên khá nổi trội. Các tập đoàn lớn của Việt Nam như Petro Vietnam, VNPT, FPT, EVN, Vinashin, các Ngân hàng…đều hết sức bận rộn với các dự án xây dựng trụ sở văn phòng. Nhiều công ty quy mô vừa và nhỏ khác cũng rất năng động xin chuyển đổi mục đích sử dụng khu nhà xưởng cũ hoặc diện tích thuê trụ sở hiện có sang xây mới cao ốc văn phòng, kết hợp giữa giải quyết nhu cầu thực tế về địa điểm của công ty và kinh doanh cho thuê. Theo số liệu thống kê mà CBRE công bố chiều qua, trong 5,4 tỷ USD vốn FDI đổ vào Việt Nam quý I có 4,5 tỷ USD đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (chiếm tới 80%). CBRE dự báo việc mở rộng địa giới Hà Nội sẽ tạo cơ hội xây dựng một quy hoạch tổng thể thống nhất cho thành phố này và các vùng lân cận, đồng thời thu hút ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài với các dự án lớn vào thị trường bất động sản của Hà Nội tương lai. Tại Hà Nội, giá cho thuê căn hộ chung cư cao cấp một tháng vào khoảng 30-50 USD một m2, giá thuê phòng của khách sạn 5 sao vào khoảng 155 USD một đêm, tăng 30% so với năm 2007, nhưng công suất phòng lại giảm 10% xuống còn 70%. Nguyên nhân được cho là do The InterContinental Hanoi Westlake ở khu vực hồ Tây đã được đưa vào hoạt động tăng nguồn cung. Giá thuê văn phòng vẫn ở mức cao, giá trung bình của văn phòng hạng A là 50USD một m2 (tăng 28% so với quí trước). Thậm chí có nơi giá lên tới 66-70 USD một m2 với những văn phòng có vị trí đẹp hiện nay. Theo đánh giá của CBRE, giá thuê văn phòng tại Hà Nội được đẩy lên cao là do nhu cầu thuê văn phòng lên cao, trong khi đó nguồn cung mới cho thị trường thì còn khan hiếm. Trong quý I, tổng cung văn phòng hạng A chỉ có tòa nhà Á Châu (3.100m2), tòa nhà Suncity (5000m2), cung văn phòng hạng B chỉ có tòa nhà Viet Tower (10.500m2). Những tòa nhà này khi đi vào sử dụng đã được thuê hết. Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục sôi động trong ngắn hạn cho tới 2010, đến 2011 trở đi thị trường sẽ dần đi vào ổn định khi có nhiều dự án lớn đi vào hoạt động. Nguồn cung sẽ dồi dào hơn. Theo nhận định của CBRE, xu hướng của thị trường văn phòng Hà Nội trong thời gian tới là xu hướng thuê trước khi tòa nhà khai trương trong trung tâm sẽ rất sôi động. Tỷ lệ mặt bằng trống thấp (2%), các nguồn cung mới sẽ nhanh chóng được thuê hết, các khách hàng có xu hướng thuê với diện tích lớn. Nhu cầu về văn phòng Hà Nội sẽ được đáp ứng dần trong một vài năm tới khi nhiều dự án lớn đi vào hoạt động và có thêm nhiều dự án lớn khác được triển khai. 3.3 Năm 2012 Thị trường văn phòng cho thuê: Tình trạng cầu cao hơn cung kéo dài đến năm 2012 Theo đánh giá của Công ty tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, mặc dù thị trường bất động sản hiện “trầm lắng” nhưng giá cho thuê văn phòng cao cấp vẫn tăng và tình trạng cầu cao hơn cung sẽ kéo dài đến năm 2012. Ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng tư vấn Chiến lược của JLL cho biết: theo khảo sát của JLL, hai yếu tố khẳng định thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn rất sôi động là giá và tỷ lệ trống chỗ. Theo thống kê của JLL, giá văn phòng hạng A cho thuê tại Hà Nội vào quý I/2007 là 35USD/m2, quý IV đã tăng lên 40USD/m2 và quý II/2008 tăng lên 53USD/m2; trong khi đó tỷ lệ cho thuê tại các diện tích văn phòng lên tới 98% (chỉ có 2% là còn trống nhưng thường xuyên được lấp đầy ngay lập tức). Theo thống kê của JLL, tổng diện tích cho thuê văn phòng tại Hà Nội khoảng 425.000 m2; trong đó diện tích văn phòng hạng A là 99.958m2; văn phòng hạng B khoảng 230.000m2; còn lại là văn phòng hạng C. Do đó, ông Đặng Văn Quang nhận định: khác với thị trường căn hộ phần lớn chung cư đang “trầm lắng”, thị trường văn phòng đang trải qua giai đoạn mất cân bằng giữa cầu cao và cung hạn chế. Nhu cầu về diện tích cao cấp tăng cao. Giá thuê văn phòng bị đẩy lên cao là chuyện đương nhiên do thiếu hoặc không có diện tích trống. Trong khi đó, cùng với chính sách thắt chặt cho vay của các ngân hàng thương mại, tăng lãi suất tiền gửi và chi phí xây dựng, nhiều chủ dự án hiện đang đánh giá lại, đẩy lùi tiến độ hoặc thậm chí từ bỏ các dự án phát triển của mình. Dự kiến các yếu tố này sẽ kéo dài thời gian mất cân đối giữa cung và cầu so với thời gian dự báo của chúng tôi trong năm 2007. Mặc dù thị trường sắp có một lượng cung đáng kể như Tháp BIDV, Khách sạn Hà Nội Plaza, toà nhà The Landmark... nhưng tình trạng cầu cao hơn cung có thể còn tiếp diễn cho đến tận năm 2012. Trong khi đó, đối mặt với những khó khăn này, những thống kê của JLL cho thấy: một số các nhà đầu tư đang kêu gọi thêm đối tác cùng đầu tư để tăng cường huy động vốn; một số người còn buộc phải chuyển nhượng quyền phát triển dự án cho người khác. Đây là cơ hội vàng cho những nhà đầu tư có kinh nghiệm, vốn và sự hiểu biết về thị trường để giành lấy các dự án đầu tư trung và dài hạn tại Việt Nam. Trong thời gian vừa qua, nhiều nhà đầu tư nước ngoài với nguồn vốn lớn, lãi suất vay bằng ngoại tệ từ các ngân hàng nước ngoài có mức thấp hơn mức lãi suất của các ngân hàng Việt Nam (mức lãi suất hiện trên 18%) đang tiếp cận nhằm thâu tóm dần các dự án bất động sản trong nước. Điều này đã khẳng định rằng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn lạc quan về tương lai lâu dài và tiềm năng của Việt Nam. Theo những phân tích thị trường, ông Đặng Văn Quang cho rằng: giá của văn phòng hạng A tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mặc dù có thể chậm hơn so với năm 2007. Nguyên nhân do Việt Nam đang phải thực hiện các cam kết của mình sau khi gia nhập WTO: mở cửa hơn nữa một số các lĩnh vực đặc biệt là ngân hàng, bảo hiểm, bán lẻ... làm gia tăng nhu cầu mặt bằng văn phòng có chất lượng. Trong vòng từ 3 đến 5 năm, diện tích văn phòng cho thuê hạng A sẽ tăng thêm 130.000m2; nhưng có tới khoảng 50.000m2 được đơn vị chủ quản giữ lại để phục vụ cho chính bản thân họ. Chính vì vậy, cầu về văn phòng hạng A vẫn tăng; trong khi đó giá các văn phòng hạng B, hạng C sẽ không giảm và tỷ lệ tăng chậm. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, theo JLL, Chính phủ Việt Nam cần có quy hoạch tổng thể tốt, có dự báo chính xác nhu cầu phát triển của thị trường văn phòng cho thuê, minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ có những quyết định đầu tư vào đúng thị trường, đúng thời điểm và đúng quy mô, tránh xảy ra tình trạng thừa cục bộ tại những vùng và trong thời điểm nhất định. Nhất là hiện nay, theo thống kê, thời gian qua có tới khoảng 80% vốn FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản, ông Đặng Văn Quang đã khuyến cáo như vậy. 4. MỘT SỐ CHÍNH SÁCH VỀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN a) Rà soát, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách để phát triển nhanh, lành mạnh thị trường bất động sản. Chú trọng tăng nguồn cung về nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp với đại đa số nhu cầu của xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân khu công nghiệp; văn phòng, khách sạn, hạ tầng khu công nghiệp phục vụ nhu cầu phát triển. b) Hoàn thiện chính sách về thuế, tín dụng; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung hệ thống các sắc thuế như: thuế nhà đất, thuế bất động sản để đảm bảo thị trường phất triển một cách cân đối, theo quy luật cung cầu, hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản; đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. c) Có bộ máy, cơ cở, con người để quản lý giao dịch BĐS. Có bộ máy theo dõi, quản lý thị trưỏng BĐS. Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, mua bán thông qua sàn giao dịch; hoàn thiện cơ cấu của thị trường bất động sản như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống tố chức môi giới, định giá chuyên nghiệp ...; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Giải pháp cho nhu cầu văn phòng của doanh nghiệp Trong khi chờ đợi sự điều chỉnh để cân bằng cung cầu của thị trường, mỗi doanh nghiệp có thể tự tìm thấy một giải pháp trước mắt, phù hợp với quy mô hoạt động và nhu cầu sử dụng trong thời điểm hiện tại của doanh nghiệp mình: chủ động tạo mặt bằng văn phòng của riêng mình hoặc tìm kiếm một giải pháp văn phòng tiện ích và hợp lý hơn. Trong bối cảnh khan hiếm mặt bằng và giá cả leo thang như hiện nay, các công ty đang mở rộng quy mô hoạt động, cần hàng ngàn mét vuông văn phòng không thể chờ các dự án đầu tư đang được triển khai, có thể chủ động đi tìm đất xây trụ sở. Ví dụ, Công ty Bảo hiểm Manulife đã ký hợp đồng thuê đất dài hạn để xây một tòa nhà hơn 7.000 mét vuông sàn trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Còn các công ty thành lập mới có thể chọn các quận ven, khu đô thị mới hoặc tìm văn phòng cho thuê ở những tòa nhà hạng thấp hơn, có chi phí rẻ hơn để đáp ứng nhu cầu cấp bách của doanh nghiệp mình. Đối với những công ty nhỏ, mới thành lập, văn phòng đại diện cần có địa điểm đẹp nhưng diện tích sử dụng lại không nhất thiết quá lớn, mô hình văn phòng mi-ni hay văn phòng trọn gói là một giải pháp được các nhà đầu tư lựa chọn. Nắm được nhu cầu này, Công ty Kỹ thuật Công nghệ Sáng tạo Inovatech đã hướng đến việc kinh doanh văn phòng cho thuê diện tích nhỏ từ 5-7m2 trở lên (dịch vụ văn phòng mi-ni) dành cho đối tượng là các công ty nước ngoài muốn tới để tìm hiểu về Việt Nam, các nhóm dự án, văn phòng đại diện có từ 1-2 nhân viên. Ngoài diện tích riêng của từng văn phòng, “khu liên hiệp” này còn có phòng họp, nơi uống cà phê và đầy đủ các thiết bị văn phòng khác. Nhân viên lễ tân chung có nhiệm vụ hướng dẫn khách, nghe và trả lời điện thoại, nhận chuyển thư, công văn, fax. Hiện những văn phòng mini này có giá trọn gói từ 27-30 USD/m2/tháng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng và các dịch vụ như điện thắp sáng, điều hòa nhiệt độ, nước…). Với nguyên tắc hoạt động "Share Office – Share Cost", G-Office cũng mang đến cho khách hàng giải pháp Văn phòng chia sẻ đáp ứng nhu cầu về một văn phòng giao dịch hiện đại, có đầy đủ chức năng với chi phí giảm đến 90% so với văn phòng thông thường và trong một thời gian thiết lập văn phòng rất ngắn. Có 2 hình thức dịch vụ văn phòng: · Văn phòng ảo (Virtual Office): Với mức phí chỉ 179 USD/năm doanh nghiệp có thể sử dụng địa chỉ của văn phòng G-Office để thực hiện các giao dịch như đăng ký thành lập công ty, văn phòng đại diện, chi nhánh, in danh thiếp; nhận và gửi Fax, thư từ, bưu phẩm, sử dụng phòng họp tiêu chuẩn, lễ tân/tiếp khách và nhiều tiện ích khác. · Văn phòng hoàn hảo: G-Office có sẵn các vị trí làm việc trong văn phòng với các tiện ích dùng chung và một mức giá hết sức tiết kiệm.