Đề tài Phát triển quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng ở Hà Nội

mặt bằng cho hơn 1.000 dự án trong 6 năm qua. Nhưng, giải phóng mặt bằng ở Hà Nội vẫn đặt ra nhiều vấn đề, nhất là khi từ nay đến 2010, toàn thành phố sẽ phải tiến hành thu hồi khoảng 7.000 ha đất liên quan đến khoảng 6.000 hộ dân. Đây là một khối lượng công việc rất lớn. (Số liệu của Sở Tài Nguyên Môi Trường). Năm 2000-2006, trung bình mỗi năm thành phố đã giải phóng mặt bằng khoảng 1.000 ha đất. Tính đến nay đất của 1.048/1.830 dự án đã được bàn giao cho chủ đầu tư. Diện tích thu hồi tổng cộng khoảng 5.699 ha với số hộ dân ảnh hưởng lên đến 153.725 người. Qua số liệu tổng hợp cho thấy rõ dự án cần giải phóng mặt bằng ngày càng tăng lên với diện tích đất thu hồi và số hộ ảnh hưởng rất cao, năm sua cao hơn năm trước. Các hộ bị thu hồi đất theo quy định đều được hưởng đền bù bằng tiền, đất hoặc được bố trí vào các khu TĐC trên địa bàn thành phố. Số tiền nhận đền bù cũng tăng lên song xu hướng là người dân chấp nhận phương án tái định cư ở các khu TĐC cũng được thể hiện rất rõ rệt. Vấn đề ĐBGPMB tại thủ đô Hà Nội có những bước thay đổi rất mạnh đáp ứng nhu cầu về đất đai phục vụ việc phát triển kinh tế xã hội của thủ đô trong thời kỳ CNH – HĐH. Các nguồn vốn huy động tập trung cho ĐBGPMB tăng lên rõ rệt, bao gồm cả nguồn vốn để xây dựng quỹ đất, quỹ nhà TĐC và nguồn vốn dành đền bù trực tiếp cho các hộ gia đình. Tuy đã có những bước chuyển biến mạnh mẽ nhưng công tác GPMB của nhiều dự án ( trong đó có cả các dự án quan trọng cấp quốc gia ) vẫn bị ách tắc dai gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế làm nản lòng nhiều nhà đầu tư cũng như gây căng thẳng xã hội…Một số ví dụ điển hình như: Dự án mở rộng đường Láng (nằm trên địa bàn quận Cầu Giấy) thành đường một chiều đã cơ bản hoàn thành và thông xe từ cuối năm 2005, tạo sự thông thoáng đáng kể cho các phương tiện tham gia giao thông từ đường Bưởi đến Ngã Tư Sở. Tuy nhiên, một phần của dự án mở đường từ đầu đường Hoàng Quốc Việt đến đường Nguyễn Khánh Toàn vẫn không thể đưa vào sử dụng vì không giải phóng mặt bằng được đúng 1 hộ dân. Trong khi hàng chục hộ dân đã phải di dời để nhường mặt bằng cho dự án thì cơ quan chức năng của Thành phố Hà Nội vẫn không giải tỏa được hộ gia đình này, bởi không “thỏa thuận” được đơn giá đền bù. Cả tuyến đường dài hơn 4 km vẫn không thể thông tuyến vì 1 hộ gia đình. Ðoạn đường vành đai ba qua quận Thanh Xuân, đoạn đầu quốc lộ 32 và hầm cho người đi bộ ở Ngã Tư Vọng, vài ba năm nay dậm chân tại chỗ do vướng mặt bằng. Ðường đầu cầu phía nam cầu Thanh Trì cũng đang gặp trở ngại tương tự. Vào thời điểm hiện nay, rất nhiều công trình giao thông trọng điểm đang bị kìm tiến độ bởi mặt bằng bàn giao không đáp ứng yêu cầu thi công. Ở Hà Nội chưa có biện pháp khắc phục hiệu quả tình trạng "để nguyên thì kẹt xe, mở ra lại vướng mặt bằng". Một số dự án như đường vành đai 3, cầu Thanh Trì, nút giao thông Ngã tư Sở (Hà Nội) đều phải chậm tiến độ do khâu GPMB. Sự chậm trễ đôi lúc không chỉ tính bằng tiền mà có khi còn ảnh hưởng đến cả sự kiện, và lớn hơn là uy tín của cả quốc gia. Ví dụ về trường hợp của đoạn đường cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ. Đây là đoạn đường cao tốc đầu tiên của Việt Nam được đầu tư hiện đại và đồng bộ, với chi phí 20 tỷ đồng/km. Do chậm trễ trong khâu GPMB nên Ban quản lý phải chọn giải pháp là rút ngắn thời gian chờ lún của nền đường. Cho đến nay, mặc dù đoạn đường này đã đưa vào khai thác nhưng vẫn phải tiếp tục theo dõi lún sụt trên toàn tuyến. Xử lý mỗi điểm lún sụt là cả một vấn đề, vừa cản trở giao thông vừa tốn kém, mà thiệt hại đôi lúc không tính được bằng tiền. Cũng do giá cả đền bù ở mỗi dự án khác nhau, trên các địa phương khác nhau trên cùng một vị trí rất khác nhau. Sự bất bình đẳng này là đề tài cho những cuộc tranh cãi gây chú ý không chịu nhận tiền đền bù di chuyển và khiếu kiện kéo dài. Chỉ vì dăm hộ không chịu di chuyển đã có thể làm chậm tiến độ hàng tháng cho một dự án. Việc giải phóng mặt bằng đối với Hà Nội là không thể dừng được, càng không thể chờ các cơ chế chính sách được hoàn thiện. Chính vì vậy, Hà Nội phải thích nghi với hoàn cảnh để tiếp tục làm tốt việc giải phóng mặt bằng nếu muốn các công trình xây dựng tiếp tục mọc lên đáp ứng đòi hỏi của thực tế. Có nhiều nguyên nhân gây ra sự chậm trễ trong công tác GPMB mà một trong những nguyên nhân hết sức quan trọng cần quan tâm chú ý và có biện pháp cải thiện ngay đó là công tác xây dựng quỹ nhà đất dành riêng cho các hộ di dời TĐC. Nhu cầu nhà ở, đất ở TĐC ngày càng tăng lên, tuy nhiên nguồn nhà TĐC lại rất thiếu so với nhu cầu mà vẫn chưa giải quyết do hầu hết các chủ dự án không chủ động chuẩn bị trước quỹ nhà, quỹ đất TĐC. Nhiều dự án kéo dài do không có nhà đất TĐC ảnh hưởng lớn tới tiến độ GPMB cho các dự án phát triển. Do vậy, yêu cầu trước mắt đặt ra là việc phát triển quỹ nhà, quỹ đất TĐC phải được xây dựng và phát triển đi trước một bước hỗ trợ cho công tác GPMB nhằm hoàn tất tiến độ GPMB cho các dự án. b, Thực trang nhu cầu TĐC. Công cuộc đổi mới trong những năm qua đã đưa nước ta thoát khỏi tình trạng khủng hoảng kinh tế - xã hội để bước vào thời kỳ đẩy mạnh CNH – HĐH đất nước. Tuy nhiên tốc độ đô thị hoá đã tạo nên sức ép khá căng thẳng về nhiều mặt trong đó có vấn đề nhà ở. Việc tăng dân số tự nhiên và do di dân làm cho dân số tăng nhanh, trong khi việc cải tạo điều kiện ở tại chỗ không đáp ứng được dẫn đến việc xây dựng nhà cửa tràn lan, lộn xộn, phá vỡ quy hoạch làm mất cảnh quan và kiến trúc đô thị… Việc nhà ở TĐC mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ nhằm cụ thể hoá điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô đến năm 2020 đã được Chính phủ phê duyệt, tạo điều kiện cho việc đẩy nhanh công tác GPMB cho các dự án xây dựng, giảm áp lực về tập trung dân cư và sử dụng quá tải các sở hạ tầng tại các quận nội thành hiện nay. Những thuận lợi cơ bản cho việc đầu tư xây dựng nhà ở TĐC là Hà Nội có tiềm lực kinh tế lớn, có dân số đô thị tiếp tục gia tăng và nhu cầu về nhà ở đô thị không hề giảm, trong khi tiêu chuẩn sống, môi trường của dân cư đô thị hiện đang đòi hỏi phải được cải thiện tốt hơn. Mặt khác, mặc dù tỷ kệ dân sống ở nông thôn hiện nay chiếm tới 80% dân số cả nước, nhưng do quá trình đô thị hoá, hệ quả của công cuộc CNH, HĐH sẽ mau chóng đưa dân số đô thị đạt tỷ lệ xấp xỉ 50%. Vì vậy việc xây dựng nhà ở TĐC của Hà Nội là một giải pháp đúng đắn phù hợp với quy luật khách quan của quá trình đô thị hoá và phát triển kinh tế - xã hội. Hơn nữa quá trình GPMB cho các dự án đầu tư phát triển các công trình công cộng khác của nhà nước đặt ra yêu cầu cấp thiết là việc tìm ra một phương án đền bù thích hợp, thoả đáng cho người dân bị di chuyển. Trong điều kiện quỹ đất dự trữ của thành phố là hết sức có hạn, phương án đền bù bằng tiền đối với người thiệt hại cũng đặt ra nhiều bức xúc lớn do làm phát sinh các vấn đề xã hội. Do vậy phương án đền bù bằng nhà TĐC bố trí sắp xếp TĐC đối với các hộ gia đình bị di dời là phướng án được áp dụng và mang tính khả thi. Hiện nay, đa phần các dự án ĐBGPMB chủ yếu được thực hiện bằng hình thức TĐC. Đền bù bằng các căn hộ TĐC đối với các hộ trong khu vực nội thành, chỉ giao đất TĐC theo hạn mức quy định cho các trường hợp là hộ sản xuất nông nghiệp ở khu vực ngoại thành. Đặc biệt trong những năm gần đây, nhiều dự án phát triển đô thị đã và đang được triển khai, dẫn đến nhu cầu GPMB, di dân TĐC tăng lên, nhu cầu ĐBGPMB, di dân TĐC tăng lên. Từ nay đến năm 2010, số lượng dự án triển khai cần có quỹ nhà tái định cư phục vụ GPMB không nhiều như trước. Tuy nhiên, do nhu cầu phát triển công nghiệp và đô thị, các dự án sẽ có quy mô lớn và rất lớn đồng nghĩa với nhu cầu về tái định cư cũng tăng theo một cách đáng kể. Dự báo, quỹ nhà tái định cư sẽ thiếu so với nhu cầu khoảng 9.000-10.000 căn hộ, lô đất và khoảng 1.000 căn hộ để làm quỹ nhà trung chuyển phục vụ việc cải tạo các chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm và chủ động phục vụ GPMB các dự án đột xuất. Số hộ TĐC trong các dự án ngày càng tăng lên do quá trình đô thi hóa đã đẩy giá đất và giá nhà ở đô thị tăng lên rất cao. Những hộ di dời với số tiền được đền bù sẽ rất khó có khả năng mua đất, mua nhà tại những nơi khác. Do vậy nhu cầu về TĐC tăng lên, người dân có xu hướng nhận nhà, nhận đất tại các khu đã được quy hoạch dành cho TĐC . Trong các dự án GPMB ở từng quận huyện với quy mô khac nhau, do vậy nhu cầu TĐC ở các quận huyện này cũng rất khác nhau. 2. Thực trạng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2.1 Cơ chế chính sách . Dựa vào các văn bản pháp luật của nhà nước ban hành quy định về đền bù thiệt hại, TĐC khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, UBND Thành Phố Hà Nội cũng đã ban hành nhiều quy định về chính sách và bịên pháp đền bù thiệt hại GPMB và TĐC phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, trong đó các văn băn có liên quan đến công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC, GPMB cũng được ban hành khá cụ thể: Nghị định 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 của Thành uỷ Hà Nội và Nghị Quyết số 09/NQ-HĐ của Hội đồng nhân dân Thành phố về công tác GPMB. Quyết định số 123/QĐ-UB ngày 6/12/2001 quy định nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành Phố. Quyết định số 01/QĐ-UB ban hành quy chế mua nhà đã xây dựng hoặc theo đơn đặt hàng để phục vụ di dân GPMB theo phương thức huy động các nguồn vốn đã ứng trước đầu tư xây dựng nhà ở của các thành phần kinh tế. Quyết định số 63/QĐ-UB và Quyết định số 91//2003/QĐ-UB về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố. Quyết định số 15/2003/QĐ-UBND ngày 17/01/2003 về ban hành giá bán căn hộ chung cư cao tầng cho các đối tượng TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. Tại kỳ họp thứ IV Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Hướng dẫn thực hiện Luật, Chính phủ đã có các Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/10/2006; về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 về bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, và thủ tục bồi thường. 2.2 Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2.2.1 Về quy hoạch địa bàn xây dựng khu TĐC Từ năm 2001 đến nay, thành phố đã bố trí tái định cư được khoảng 11.000 căn hộ và lô đất tái định cư, tuy nhiên quỹ nhà tái định cư có lúc chưa đáp ứng so với tiến độ giải phóng mặt bằng. Đến nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội đang triển khai 121 dự án dành cho tái định cư trên địa bàn 11/14 quận, huyện, không kể diện tích trên 53ha đất (quỹ đất 20%) và 192.293 m2 diện tích sàn xây dựng (quỹ nhà 30%) tại các dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư phải bàn giao lại cho thành phố để phục vụ nhu cầu chung. Ngoài các khu tái định cư lớn, thành phố đã chỉ đạo Sở TNMT & NÐ kiểm tra, tiếp nhận toàn bộ quỹ đất của 49 dự án xây dựng nhà ở kinh doanh phải bàn giao quỹ nhà, đất trích lại cho thành phố với tổng diện tích đất là 51,2ha. Riêng trong năm 2006, khu vực này sẽ hoàn thành khoảng 548 căn hộ để bàn giao. Hầu hết các dự án GPMB trong thời gian tới đều được quy hoạch chuẩn bị dự trù TĐC tuy nhiên phần lớn chỉ dừng lại ở mức độ là các dự án trên giấy tờ, chỉ một số ít các dự án hiện đã và đang được triển khai. Từ năm 2007 - 2010 sẽ chuyển mục đích sử dụng 3.603 ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ; nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư cần khoảng 32.000 căn hộ, thửa đất, ngoài ra cần khoảng 1.000 căn hộ dự trữ để làm quỹ nhà trung chuyển và để chủ động phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án đột xuất của Trung ương và thành phố. Như vậy, về số lượng, quỹ nhà tái định cư dự báo còn thiếu so với nhu cầu: khoảng 15.000 căn hộ, thửa đất và khoảng 1.000 căn hộ để làm quỹ nhà trung chuyển phục vụ các dự án cải tạo xây dựng mới các khu chung cư cũ, nguy hiểm xuống cấp là nhiệm vụ đột xuất của thành phố. Hiện nay, toàn thành phố đang thực hiện 10 dự án hạ tầng khu tái định cư và đang chuẩn bị thực hiện 3 dự án khác tại Đông Anh, Hoàng Mai và Long Biên. Năm 2007, dự kiến thành phố sẽ hoàn thành 500 lô đất tái định cư có đủ hạ tầng kỹ thuật tại khu đô thị Thượng Thanh, thuộc phường Thượng Thanh, quận Long Biên. Tổng số căn hộ và lô đất tái định cư mà thành phố có khả năng bố trí trong năm 2007 là 4.993 căn hộ và lô đất, chủ yếu tại 3 khu đô thị lớn là khu đô thị tái định cư Nam Trung Yên, khu Trung Hòa - Nhân Chính và 5,03 ha tại Cầu Giấy. Hà Nội cũng đang triển khai 23 dự án xây dựng nhà ở tái định cư tại các quận, huyện. Ngoài ra còn có 6 dự án đang làm thủ tục chuẩn bị đầu tư. Thành phố cũng đang triển khai 13 dự án đặt hàng mua nhà tại các khu tái định cư, các khu đô thị và 7 dự án đang triển khai thủ tục đặt hàng mua nhà với khoảng 7.889 căn hộ. Như vậy, các dự án đang triển khai với tổng số quỹ nhà đất tái định cư có khoảng 19.269 căn hộ và lô đất, trong đó đã sử dụng 5.001 căn hộ, năm 2007 dự kiến có 4.993 căn hộ và lô đất, năm 2008 dự kiến hoàn thành khoảng 6.850 căn hộ và năm 2009-2010 dự kiến hoàn thành 2.425 căn hộ, cộng với 4.993 căn hộ năm 2007 có khả năng bố trí, thì số nhà, đất từ nay đến năm 2010 sẽ đủ đáp ứng nhu cầu về nhà, đất tái định cư cho các công trình trọng điểm (trên 13.000 căn hộ, lô đất). 2.2.2 Thực trạng các khu TĐC. Trong những năm qua UBND thành phố đã chỉ đạo mạnh hơn các hình thức TĐC phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị theo hướng CNH, HĐH sử dụng tiết kiệm đất đai. Trong báo cáo tổng hợp tình hình thực hiện quy hoạch và đầu tư xây dựng các khu tái định cư trên địa bàn thành phố các dự án xây dựng khu TĐC chủ yếu có diện tích lớn hơn 5ha. Các khu TĐC được quy hoạch, xây dựng theo theo tiêu chuẩn của nhà chung cư, dưới dạng các khu đô thị mới. Các khu đô thị này đưa vào quy hoạch ở các quận huyện với quy mô khác nhau: ác dự án Tổng diện tích đất (ha) Tổng diện tích sàn nhà (ha) Số hộ đạt được (căn hộ) 1.Khu Trung Hoà-Nhân Chính 14.28 319000 1400 2.Khu Tây Nam Hà Nội 56 299000 4950 3.Khu Dịch Vọng 5.3 122900 1400 4.Khu Đền Lừ 34.7 377600 5500 5.Khu Đồng Tầu 10.8 112000 1600 6.Khu di dân mở đường vành đai III Cầu Thanh Trì 11.3 120000 565 7.Khu di dân GPMB đường vành đai III xã Trần Phú 7 140000 1200 8.Khu Vĩnh Phúc 7.2 50960 910 9.Khu di dân xã Kim Chung 2-Bắc Thăng Long 10 110000 1150 10.Khu Phú Diễn 11.25 144200 720 11.Khu Khương Đình I và II 37 197000 2880 12.Khu di dân dự án thoát nước Đại Kim 6 120000 1350 13.Khu Khương Thanh 125.7 427000 4400 14.Khu Kim Chung 62 500000 5500 15.Khu Nam Văn Điển 50 330000 3750 16.Khu đô thị mới Cầu Giấy 5 88500 800 Một số khu tái định cư hiện nay theo hình thức các khu chung cư trên địa bàn thành phô Hà Nội. (Nguồn: số liệu tổng hợp của Sở Tài Nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội) Các khu TĐC được quy hoạch với quy mô ngày càng lớn tập trung, phần lớn có số tầng từ 9 trở lên, xu hướng sẽ được nâng lên từ 11 tầng trở lên. Tuy nhiên việc xây dựng các khu TĐC theo kiểu nhà chung cư mang dến một khó khăn lớn về thời gian xây dựng. Các khu này đòi hỏi thời gian xây dựng trên một năm, việc hoàn thiện đồng bộ cả hệ thông hạ tầng kỹ thuật – xã hội thiết yếu phải mất 2-3 năm. Vì vậy thời gian thực hiện của 1 dự án kéo dài tới hàng chục năm, gây mất nhiều thời gian và tiền của, đồng thời không đáp ứng kịp cho các dự án di dân. Điều nay đòi hỏi phải được nghiên cứu và đề xuất mô hình khác nhằm rút ngắn thời gian xây dựng các khu nhà này. Hiện nay, nhà tái định cư ở Hà Nội tính chung thì không thiếu nhưng lại xảy ra tình trạng thiếu “cục bộ”. Chẳng hạn, dự án A thì thừa hàng trăm căn hộ tái định cư, nhưng dự án B do nằm ở quận khác nên thiếu nhà tái định cư. Nhưng để san sẻ giữa hai dự án, để giải quyết tình trạng thiếu nhà tái định cư thì hiện nay Hà Nội chưa có cơ chế. Đó là chưa kể, nhiều khu tái định cư đã xây xong nhà rồi nhưng cơ sở hạ tầng như điện nước, đường giao thông lại thiếu, trong khi hạ tầng xã hội như trường học, chợ, trạm y tế... lại chưa có. Lý giải chuyện này nhiều chủ đầu tư cho rằng thiếu vốn để hoàn thiện nhưng thực ra chủ đầu tư cũng chưa hoàn tất được thủ tục để được cấp vốn. Mặt khác, đáng ra UBND quận, huyện quyết định nơi tái định cư nhưng quỹ nhà tái định cư lại phụ thuộc vào Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất. Do vậy, quận, huyện không thể chủ động trong việc bố trí nhà cho người đã nhận tiền đền bù. Về thủ tục hành chính, đôi khi có những vấn đề các sở, ngành họp thống nhất rồi nhưng lại thiếu chữ ký của người có trách nhiệm cũng khiến cho công việc chậm trễ. Chính vì thế, nhà tái định cư có thể tốt nhưng không đủ để thuyết phục người dân đến ở vì “quá tuềnh toàng và thiếu thốn”. Ngoài ra, vấn đề chất lượng nhà tái định cư vẫn luôn được đặt ra, vì chất lượng nhà tái định cư nhiều dự án trước đây đã không được kiểm soát chặt chẽ tạo nên dư luận xấu, làm mất lòng tin của nhiều người dân. Ví dụ, dự án đường Vành đai I Ô Đống Mác - Đê Nguyễn Khoái, quỹ nhà tái định cư đã được bố trí nhưng lại chưa hoàn thiện để có thể đưa các hộ dân đến ở. Dự án đường 5 kéo dài trên địa bàn quận Long Biên và huyện Đông Anh đến nay cũng chưa xong khu tái định cư. Dự án đường Lạc Long Quân, quỹ nhà tái định cư cũng chưa có điện, nước. Dự án đề pô xe điện do chưa chuẩn bị trước nên chưa có quỹ đất để bố trí tái định cư... Khu tái định cư Dịch Vọng gồm hàng chục nguyên đơn nhà cao tầng với hơn 900 căn hộ. Khu nhà này đã hoàn thành việc xây dựng từ năm 2005, nhưng cho đến nay, số hộ chuyển đến sinh sống chỉ có thể đếm trên đầu ngón tay. Hơn nữa hạ tầng của các khu nhà hầu hết còn dở dang. Những hộ gia đình chuyển đến sinh sống một thời gian đều phải bỏ tiền túi khắc phục việc sàn nhà bị thấm, dột. Tiếp tục khảo sát tại Khu đô thị mới Cầu Diễn, thang máy chưa thể sử dụng, nước sạch khan hiếm. Mỗi khu nhà ở đây có khoảng 40 căn hộ, thì hiện tại mới chỉ khoảng một nửa số căn hộ có người sinh sống. Mới đây qua kiểm tra, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội đã phát hiện hàng loạt sai phạm của đơn vị thi công tại các công trình xây dựng tái định cư nêu trên. Việc kiểm tra cho thấy, hầu hết khu nhà đều có hiện tượng lún, sụt nền đất dưới hè tường móng công trình, bong gạch lát nền, bở tường, tắc đường nước thải... 2.2.3 Tình hình bố trí vốn cho các dự án xây dựng nhà ở, đất ở TĐC và đặt mua nhà phục vụ công tác GPMB. Việc bố trí ngân sách cho các dự án xây dựng nhà TĐC: theo Nghị quyết 20-NQ/TU ngày 13/7/2000 của thành uỷ Hà Nội và số 09/2000/NQ-HĐ ngày 21/7/2000 của hội đồng nhân dân thành phố đã xác định: tập trung mọi nguồn vốn đầu tư xây dựng trước hạ tầng kỹ thuật và các khu TĐC đi trước một bước, đảm bảo những hộ trong diện giải toả được bố trí TĐC với diện tích và điều kiện hạ tầng đô thị không thấp hơn nơi ở cũ. Dành 100% tiền sử dụng đất thu được khi giao đất định cư, 100% tiền bán nhà theo nghị định 61/CP, một phần tiền đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng quỹ nhà TĐC phục vụ GPMB. Nhu cầu vốn ngân sách đầu tư xây dựng các dự án nhà ở phục vụ di dân GPMB đã được phê duyệt trên địa bàn thành phố . Từ năm 2007, ngân sách thành phố vẫn bố trí nhưng không trực tiếp bố trí mà giao (khoảng 2000 tỷ đồng) cho Quỹ đầu tư phát triển Hà Nội để quản lý, thu hồi và cho vay để thực hiện các dự án mới. Trong đó, 1.000 tỷ đồng vay Kho bạc Nhà nước, Quỹ đầu tư phát triển Hà Nội có trách nhiệm thu hồi tiền bán nhà tái định cư để hoàn trả; 1.000 tỷ đồng cân đối từ ngân sách thành phố. Quỹ có trách nhiệm theo dõi, quản lý, thu hồi để “quay vòng” đầu tư cho các dự án xây dựng nhà tái định cư. Thành phố cũng đặt ra phương án để cân đối vốn: 600 tỷ đồng đã cân đối được từ nguồn tiền bán nhà tái định cư, 600 tỷ đồng còn lại được bố trí từ các nguồn khác như tiền sử dụng đất. Theo báo cáo của Sở TNMT&NÐ, trên địa bàn thành phố đang triển khai 78 dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư bằng nhiều hình thức đầu tư khác nhau với khoảng 29.400 căn hộ và 555 lô đất. Các khu tái định cư tập trung đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách có 3 dự án xây dựng khu đất tái định cư có hạ tầng kỹ thuật ở huyện Ðông Anh, 26 dự án xây dựng nhà ở tái định cư với hơn 13.100 căn hộ... Năm nay, dự kiến sẽ có 355 thửa đất và hơn 3.500 căn hộ được hoàn thành. Về nguyên tắc, số vốn nêu trên lấy từ các nguồn: † Ngân sách nhà nước. † Quỹ Đầu tư phát triển Hà Nội. † Tiền mua nhà tái định cư của các hộ dân. Để quản lý được nguồn vốn và chủ động quay vòng đầu tư trở lại xây dựng quỹ nhà ở tái định cư của TP, việc cần phải làm là tập trung các nguồn thu về một mối để quản lý là Quỹ đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội. Mặc dù được xem là giải pháp và cũng đã được đề cập từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa thực hiện được. Đây là một trong các nguyên nhân của việc thiếu vốn cho các dự án xây dựng quỹ nhà tái định cư. Theo đánh giá của Ban chỉ đạo GPMB TP, theo kế hoạch, Hà Nội không thiếu nhà tái định cư vì danh mục dự án tạo lập quỹ nhà khá lớn, số lượng nhà theo dự kiến sẽ được bàn giao cũng không nhỏ. Song thực tế, quỹ nhà tái định cư có thực chưa đáp ứng đủ nhu cầu, TP và ngành chức năng, các chủ đầu tư vẫn phải lo lắng cho từng dự án. Không ít dự án trọng điểm bị ảnh hưởng tiến độ vì thiếu hoặc chậm bàn giao nhà tái định cư. Đến tháng 6/2007, Quỹ Đầu tư phát triển Hà Nội chính thức hoạt động theo hướng mới, TP giao vốn xây dựng quỹ nhà tái định cư để Quỹ chủ động cho vay, thu hồi để quay vòng. Tuy nhiên, vốn mà Quỹ có trách nhiệm quản lý chưa được bàn giao đủ như kế hoạch. Năm trước, TP giao kế hoạch vốn xây dựng cơ bản cho các dự án xây dựng nhà ở tái định cư là 750 tỷ đồng. Nhưng đến hết năm, theo số liệu của Sở Tài chính và Quỹ Đầu tư phát triển Hà Nội thì các chủ đầu tư mới thanh quyết toán, giải ngân được 400 tỷ đồng. Các chủ đầu tư phản ánh, tính đến hết năm 2006, số hồ sơ đủ điều kiện để thanh quyết toán nhưng không có tiền giải ngân khoảng hơn 100 tỷ đồng. Do vậy, tiến độ xây dựng nhà tái định cư thường chậm hơn nhiều so với tiến độ phê duyệt trong dự án đầu tư. Năm nay, cho đến hết tháng 6, tất cả các dự án vẫn chưa được ứng vốn để thực hiện. Không những thế, do giá vật tư, nguyên liệu tăng cao, một số chủ đầu tư xin điều chỉnh lại tổng mức đầu tư của dự án, kéo dài thời gian hoàn thành nhà tái định cư, ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao nhà. Một số dự án đầu thầu xây dựng chưa được đáp ứng đủ 20% vốn theo hợp đồng ứng trước cho bên thi công nên một số dự án mới triển khai rất chậm. Vấn đề quay vòng vốn của các dự án xây dựng nhà tái định cư đã bàn giao, đưa vào sử dụng cũng có những bất cập. Theo số liệu của Xí nghiệp quản lý dịch vụ và khai thác khu đô thị - đơn vị duy nhất của TP chịu trách nhiệm quản lý nhà tái định cư, hiện đang quản lý các khu Nam Trung Yên, 5,03ha Dịch Vọng - Cầu Giấy, 7,2ha Vĩnh Phúc, Đền Lừ... đã có hơn 4.000 căn hộ ký hợp đồng, còn tới hơn 1.400 căn hộ đã bàn giao cho dân, nhưng chưa ký hợp đồng là hơn 1.400 căn (trong đó có cả trường hợp trả chậm). 3. Đánh giá kết quả đã đạt được trong việc xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên thành phố. 3.1 Kết quả đạt được. Thành phố đã tập trung chỉ đạo mạnh tiến độ xây dựng khu tái định cư. Sự chỉ đạo tiến độ xây dựng quỹ nhà, quỹ đất ở tái định cư phục vụ các dự án giải phóng mặt bằng thông qua hàng loạt các chính sách, quy định cụ thể. Thành phố đã chỉ đạo các nghành và uỷ ban nhân dân các huyện xây dựng một số khu đô thị mới phục vụ tái định cư (dưới hình thức nhà chung cư) với quy mô đủ lớn, giá thành hợp lý, đảm bảo tiến độ để chủ động đi trước một bước xây dựng quỹ nhà đất tái định cư phục vụ công tác GPMB Tập trung đôn đốc các chủ dự án đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án xây dựng nhà ở tái định cư. Chỉ đạo Sở quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên – Môi trường và nhà đất thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố xác định quy hoạch xây dựng các khu tái đinh cư. Đã xây dựng được nhiều nhà ở đảm bảo cho quá trình tái định cư. Đến nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội đang triển khai 121 dự án dành cho tái định cư trên địa bàn 11/14 quận, huyện, không kể diện tích trên 53ha đất (quỹ đất 20%) và 192.293 m2 diện tích sàn xây dựng (quỹ nhà 30%) tại các dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư phải bàn giao lại cho thành phố để phục vụ nhu cầu chung. Từ năm 2001 đến nay, thành phố đã bố trí tái định cư được khoảng 11.000 căn hộ và lô đất tái định cư, tuy nhiên quỹ nhà tái định cư có lúc chưa đáp ứng so với tiến độ giải phóng mặt bằng. Trong năm 2005, một số dự án trọng điểm đã có được quỹ nhà tái định cư với số lượng lớn là do thành phố chỉ đạo tập trung đầu tư vốn vào các khu tái định cư tập trung lớn như: khu di dân Dịch Vọng, quy mô 5,03ha; khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, quy mô 14ha; khu Nam Trung Yên, quy mô 56ha. Năm 2006, thành phố triển khai một số dự án lớn, cần phải bố trí tái định cư như: đường vành đai 2,5 cần khoảng 1.000 căn hộ; đường Ô Ðống Mác đê Nguyễn Khoái cần khoảng 800 căn hộ; đường vành đai 2 cần khoảng 1.000 căn hộ; đường Văn Cao - hồ Tây cần khoảng 400 căn, đường Lạc Long Quân, nút giao thông Bưởi dự kiến cần 1.000 căn hộ; cầu Nhật Tân cần khoảng 600 căn hộ, lô đất. Các dự án nhỏ lẻ có nhu cầu xấp xỉ 2.000 căn hộ. Bên cạnh đó, các dự án chuyển tiếp từ năm trước cũng có nhu cầu lớn về nhà tái định cư như: dự án công viên Tuổi trẻ 900 căn hộ, đường vành đai 3 cũng xấp xỉ 900 căn, dự án đường Láng - Hòa Lạc mở rộng và một số dự án nhỏ lẻ cần khoảng 600 căn hộ. Có các kế hoạch thu hồi đất đền bù giải phóng mặt bằng cho việc tái định cư trong thời gian tới. Thực hiện kế hoạch sử dụng đất Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: giai đoạn từ năm 2006 - 2010, sẽ chuyển 5.229 ha đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp, đô thị và dịch vụ, sẽ có khoảng 35.000 hộ dân bị ảnh hưởng đến chỗ ở. Theo kế hoạch xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư từ nay đến năm 2010, trên địa bàn thành phố triển khai 100 dự án đầu tư xây dựng với khoảng 27.000 căn hộ, thửa đất để phục vụ công tác di dân giải phóng mặt bằng bằng nhiều hình thức đầu tư xây dựng. 3.2 Tồn tại và nguyên nhân. a, Tồn tại. Quỹ nhà tái định cư cũng như sự chuẩn bị của thành phố và các ngành là khá chu đáo. Tuy nhiên, đánh giá về thực trạng đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư thì tình trạng đầu tư còn quá dàn trải. Trên thực tế, từ khu tái định cư tập trung cho đến dự án xây dựng nhà tái định cư theo phương thức đặt hàng mua nhà đều có những dự án triển khai với tiến độ chậm, kéo dài. Cùng một lúc có nhiều khu nhà, dự án cùng xây dựng, nhưng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong số đó ở tình trạng chưa được hoàn thiện vì thiếu tiền. Cũng chính vì nhiều dự án dở dang, nên vốn đầu tư của thành phố cho lĩnh vực này cứ như... muối bỏ bể. Một số dự án đã được bàn giao đất nhưng tiến độ chậm, thậm chí có dự án gần như chưa... khởi động. Hiện có khá nhiều đầu mối đang tham gia vào việc xây dựng quỹ nhà tái định cư như: các ban quản lý dự án quận, huyện; các sở, ban, ngành; doanh nghiệp. Chính vì vậy, thành phố chưa thể chủ động cân đối và bố trí kịp thời quỹ nhà, đất cho các dự án, đặc biệt là các dự án trọng điểm. Nguồn vốn đầu tư do ngân sách cấp chưa tập trung về một đầu mối, nên chưa đầu tư trở lại để phát triển quỹ nhà ở. Mặc dù đã xác định rõ mục tiêu quỹ nhà tái định cư phải “đi trước một bước”, song do việc đầu tư dàn trải, nhiều đầu mối quản lý, nên đến nay Hà Nội vẫn còn gặp khó khăn về quỹ nhà tái định cư. Quỹ nhà ở, đất ở tái định cư hiện mới chỉ đáp ứng được hơn 50% yêu cầu tiến độ của các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Các dự án phát triển nhà và đô thị mới bàn giao lại quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở tái định cư, chủ yêú là nhà chung cư cao trên 11 tầng, chưa phù hợp với công tác tái định cư trong thời điểm hiện nay do giá thành cao, thời gian xây dựng kéo dài. Hơn nữa việc các chủ đầu tư còn dây dưa không chịu xây dựng ngay phần diện tích phải giao nộp cho nhà nước mà chỉ tiến hành xây dựng đối với các dự án thuộc phần diện tích xây dựng để kinh doanh, do vậy quỹ nhà, đất TĐC thuộc nguồn nhà này thường được triển khai rất chậm và số lượng không nhiều. Chất lượng một số khu tái định cư chưa đảm bảo yêu cầu và chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cơ cấu diện tích và vị trí tái định cư chưa phù hợp, chưa đáp ứng nhu cầu của người mua nahftái đinh cư. Do đó dẫn đến mất cân đối trong thanh toán bồi thường và mua nhà tái định cư, nhiều hộ có diện tích nhà đất thu hồi nhỏ nhưng lại được bố trí căn hộ rộng, gia thành cao nên xin trả dần tiền mua nhà, ảnh hưởng đến cơ chế quản lý thu hồi vốn sau khi bố trí tái định cư. Các khu nhà chung cư cao tầng, khu đô thị phục vụ di dân GPMB chưa có ngay hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đồng bộ đặc biệt là đối với nhu cầu kinh doanh dịch vụ của các hộ đang ở mặt đường nên chưa hấp dẫn các đối tượng phải di chuyển ở trung tâm thành phố. Công tác giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người dân khi bị thu hồi đất ở (kết hợp kinh doanh) nội thành và đất nông nghiệp ở ngoại thành còn nhiều bất cập. Việc có thể đảm bảo cho người dân bị di dời đến nơi có được việc làm ổn định còn hết sức hạn chế, phần lớn trong số họ phải tự kiếm công việc mới cho mình hoặc tìm cách ổn định lại công việc cho phù hợp với điều kiện hiện tại. Các khu tái định cư còn phân tán ở các địa bàn và do nhiều đầu mối quản lý, chưa tập trung đầu mối để chủ động cân đối và đối chiếu tái định cư cho nhiều dự án trên địa bàn thành phố. Nguồn vốn đầu tư do ngân sách cấp để xây dựng quỹ nhà tái định cư, sau khi thực hiện bán nhà các hộ tái định cư đã nộp tiền mua nhà cho ngân sách, song khâu quản ký theo dõi tổng hợp, quyết toán thu hồi nguồn vốn chưa tập trung về một đầu mối thực hiện tái đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư. Về giá bán quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng từ trước đến nay thường thấp hơn giá thành đầu tư xây dựng đến nay, chưa có số liệu thống kê tổng quỹ nhà đã hoàn thành và kinh phí ngân sách đã đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ di dân GPMB, phần kinh phí ngân sách phải bù chênh lệch giữa giá bán và giá thành xây dựng phương án, thời gian thu hồi vốn ngân sách đầu tư xây dựng quỹ nhà chưa được đề cập đến trong khi lập, phê duyệt và thực hiện các dự án. Phương án thu tiền cũng chưa thống nhất. Sự phân bố giữa các nghành chuyên môn thuộc thành phố trong việc thực hiện công tác đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư và GPMB tuy đã có chuyển biến xong vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu chỉ đạo của uỷ ban nhân dân thành phố về tiến độ công việc. Việc thực hiện xây dựng đường gắn với xây dựng tuyến phố (tuyến Kim Liên-Ô chợ Dừa và tuyến Láng Hạ -Thanh Xuân), khi triển khai còn lúng túng, gặp nhiều khó khăn, cản trở, chưa có kết quả giải quyết đồng bộ về quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, thu hồi đất. b, Nguyên nhân. Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc chuẩn bị quỹ nhà quỹ đất tái định của các chủ dự án là do công tác lập duyệt quy hoạch chung, chi tiết, quy hoạch xây dựng còn chậm. Do vậy việc chuẩn bị quỹ nhà quỹ đất tái định cư không kịp tiến độ. Việc triển khai các khu tái đinh cư của các chủ đầu tư còn lúng túng và chậm về thủ tục xin xây dựng khu tái định cư, cho đến khâu lấp, duyệt dự án, thẩm định thiết kế kỹ thuật dự toán, đấu thầu mất nhiều thời gian, có nơi GPMB xong đến một vài năm mới triển khai xây dựng khu tái định cư. Chưa ưu tiên bố trí các nguồn vốn để tái đầu tư xây dựng quỹ nhà đất ở phục vụ công tác GPMB để có thể đáp ứng kịp tốc độ đô thị hoá hiện nay của thành phố. Chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc chuẩn bị quỹ nhà tái định cư nhưng vẫn tiến hành GPMB và xin quỹ nhà tái định cư của thành phố tạo thêm sức ép trong việc bố trí quỹ nhà tái định cư. Công tác quản lý thực hiện xây dựng các khu TĐC chưa chặt chẽ gây lên tình trạng nguồn vốn sử dụng bị thất thoát nghiêm trọng, khu TĐC được xây dựng không đạt được quy mô, cơ cấu, diện tích, cơ sở hạ tầng . Chính sách đào tạo nghề, giải quyết việc làm đối với các hộ gia đình bị di chuyển đặc biệt là các hộ nông dân mất nhiều hoặc mất hết đất nông nghiệp chưa được cụ thể hoá bằng các giải pháp khả thi, chưa quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nên gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của một bộ phận người bị di dời tái định cư. Việc bố trí, nhà đất TĐC không đồng bộ, chồng chéo chưa có đầu mối quản lý dứt điểm gây khó khăn cho việc thu hồi vốn ngân sách do chưa quản lý chặt chẽ từ các khâu đầu tư xây dựng II. Giải pháp thúc đẩy phát triển quỹ nhà quỹ đất tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng. 1. Kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái đinh cư đến năm 2010 trên địa bàn Hà Nội. 1.1.Nhu cầu di dân tái định cư. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt: từ năm 2000-2010, diện tích đất nông nghiệp thành phố giảm 10781ha chuyển sang phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ đặt ra công tác di dân, giải phóng mặt bằng nhiệm vụ hết sức nặng nề ( khoảng 35000 hộ dân bị ảnh hưởng ). Từ năm 2006-2010 là 5229ha để phát triển công nghiệp đô thị, dịch vụ, với nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư khoảng 17000 hộ. 1.2.Chỉ tiêu kế hoạch. Theo số liệu của Sở TNMT&NĐ, để hoàn thành 4.711 căn hộ, lô đất phục vụ nhu cầu tái định cư năm 2007 và tạo tiền đề cho năm 2008 tiếp tục đầu tư hoàn thành 7.481 căn hộ, năm 2009-2010 hoàn thành 1.014 căn hộ, TP cần bổ sung 489,6 tỷ đồng. Theo kế hoạch năm 2010 triển khai khoảng 57 dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư với khoảng 26133 căn hộ để phục vụ công tác di dân giải phóng mặt bằng . 1.3.Quan điểm thực hiện. Đáp ứng nhu cầu về quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trước mắt cũng như lâu dài để chủ động phục vụ công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố. Uỷ ban nhân dân thành phố xây dựng cơ chế chính sách đặc biệt, triển khai xây dựng các khu tái định cư tập trung có quy mô tương đối lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đảm bảo yêu cầu phát triển khu đô thị mới, hào nhập với khu chung cư hiện có, trong đó các cơ sở san xuất, kinh doanh dịch vụ, tạo việc làm để ổn định cuộc sống, tái tạo thu nhập cho các đối tượng phải di chuyển tại nơi ở mới. Để chủ động trong công tác giải phóng mặt bằng tạo thành quỹ nhà tái định cư, trước mắt trong giai đoạn quá độ, triển khai xây dựng một số khu tái định cư có cơ sở hạ tầng đồng bộ với các chung cư cao từ 9-11 tầng để tạo được quỹ nhà, đất tái định cư với giá thành phù hợp với điều kiện di chuyển và quỹ nhà trung chuyển phục vụ cải tạo xây dựng mới. Các nhà chung cư đã xuống cấp ở các khu vục nội thành từng bước tạo cảnh quan đô thị hiện đai. Tạo các khu tái định cư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hôi, trong đó quan tâm đặc biệt xây dựng các cơ sở sản xuất, kinh doanh tạo dịch vụ việc làm để ổn định cuộc sống, tái tạo thu nhập cho các đối tượng phải di chuyển tại nơi ở mới. Lựa chọn địa điểm có quy mô đủ lớn xây dựng khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, có quỹ đất, quỹ nhà, các cơ sở sản xuất, dịch vụ tạo việc làm cho khu vực. 2. Giải pháp phát triển quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phục vụ di dân gải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2.1.Giải pháp về cơ chế chính sách. Các sở, ngành liên quan cần kiên quyết khắc phục việc đầu tư dàn trải trong thời gian qua, xác định cụ thể những dự án cần tập trung đầu tư, thậm chí dừng bố trí vốn đối với những dự án chưa cần thiết. Trước thực trạng khó khăn về quỹ nhà tái định cư, Sở TNMT&NÐ đã đề xuất với thành phố một số giải pháp. Bên cạnh giải pháp đầu tư xây dựng những khu tái định cư quy mô lớn, đồng bộ như mô hình khu Nam Trung Yên, theo Sở TNMT&NÐ cần thực hiện đồng thời nhiều phương thức huy động vốn xây dựng, phát triển quỹ nhà, đất tái định cư. Ban quản lý dự án của các bộ, ngành Trung ương, các quận, huyện chủ động xây dựng khu tái định cư từ nguồn vốn của dự án. Tránh tình trạng ỷ lại, gây nên sức ép lớn với quỹ nhà ở và nguồn vốn cho tái định cư. Các doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất phải tự xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ cho dự án của doanh nghiệp. Công tác chuẩn bị đầu tư phát triển đảm bảo điều kiện cơ sở cho kế hoạch 5 năm 2005 – 2010. Khối lượng giải phóng mặt bằng và nhu cầu quỹ nhà ở tái định cư sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, bằng hoặc hơn năm trước về số lượng dự án, diện tích thu hồi và khó khăn trong tổ chức thực hiện ngày càng tăng. Do vậy việc ban hành cơ chế chính sách cụ thể, chỉ đạo quyết liệt cho phù hợp với tình hình thực tế trong từng thời kỳ là hết sức cần thiết. Cần xây dựng và ban hành ngay chính sách về giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, chỉ đạo chủ đầu tư xây dựng phương án giải quyết việc làm cho lao động khu vực quy hoạch phát triển đô thị ngay từ khi quy hoạch lập dự án, chính sách tự lo chỗ ở khi chưa có quỹ nhà TĐC cho hộ gia đình trong di chuyển… Cần có pháp lệnh về tái định cư không tự nguyện, quy định cụ thể mục tiêu của chính sách tái định cư không tự nguyện để làm căn cứ cho tổ chức thực hiện và chuẩn mực để đánh giá mức độ hoàn thành của công tác tái định cư. Nghiên cứu triển khai chính sách giải phóng mặt bằng theo quy hoạch được duyệt, các điều kiện về tổ chức, vốn để thực hiện đầu tư cho các khu đô thị mới. Nghiên cứu quy hoạch về tổ chức đầu tư xây dựng, bàn giao điều hành, phân bổ quỹ nhà tái dịnh cư phục vụ giải phóng mặt bằng, uỷ ban nhân dân thành phố chỉ đạo nghiên cứu và ban hành quy định chung về cơ chế bố trí tái định cư, quản lý vấn đề chậm nộp tiền mua nhà, thuê nhà tái định cư và quản lý các khu tái định cư áp dụng thống nhất trên địa bàn thành phố. Cần có sự phối hợp hoạt động quản lý thống nhất, nhịp nhàng giữa các ban nghành, nhất là UBND quận huyện quyết định nơi TĐC với Sở tài nguyên – Môi trường cơ quan quyết định quỹ nhà tái định cư. 2.2 Giải pháp về quy mô, cơ cấu, diện tích, chất lượng cơ sở hạ tầng các căn hộ tái định cư. Đối với nhà ở tái định cư của Hà Nội thì yêu cầu về diện tích là yêu cầu t thiểu, bởi lẽ những hộ dân ở các khu vực dự án phát triển chỉ có thể chấp nhận di chuyển khỏi nơi ở cũ của mình, một khi nơi ở mới có diện tích tương đương hoặc lớn hơn. Các điều kiện về môi sinh, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như chăm sóc sức khoẻ, giáo dục, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí, giao thông,.. cũng là yếu tố quan trọng góp phần thuyết phục di dân chuyển khỏi mặt bằng của các dụ án phát triển, Yêu cầu về cơ hội làm việc là yêu cầu mang tính đặc thù khá riêng biệt của người dân Hà Nội. Nguồn thu nhập quan trọng của các hộ hai bên tuyến đường sẽ được mở rộng, chủ yếu liên quan đến cơ hội kinh doanh do vị trí ngôi nhà đem lại…Việc đi lại di chuyển cũng đồng nghĩa với việc mất đi nguồn thu nhập này. Do vậy, đây là yếu tố cần hết sức lưu ý khi thiết kế quy hoạch các khu dân cư phục vụ mục đích di dân. Chính vì vậy, nhà ở tái định cư phải được xây dựng theo quy hoạch và có kết cấu hạ tầng cần thiết. Có lối đi tiếp cận dễ dàng, tiện chữa cháy, có điện và nước sạch, có hệ thống thoát nước mưa nước thải, khu vệ sinh riêng biệt…Chú ý tạo lập không gian, kết hợp kiến trúc với môi trường thiên nhiên, khí hậu, cây xanh, chú ý mối quan hệ hữu cơ giữa khu mới và khu cũ. Phong cảnh kiến trúc ở các khu nhà ở mới theo hướng hiện đại, dân tộc, quy hoạch trên cơ sở phát triển của nền kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá. Các khu nhà ở tái định cư được xây dựng mới, không tách biệt với các khu thương mại, dịch vụ, khu tiểu thủ công nghiệp, khu văn hoá… Cần nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư bằng nhiều biện pháp như thực hiện các cam kết, các quyết định bắt buộc khi tiếp nhận dự án đầu tư. Thực hiên phương pháp tiền đặt cọc trước khi chủ đầu tư tiếp nhận dự án để bắt buộc chủ đầu tư có trách nhiệm sau khi đã hoàn thành công trình để đảm bảo chất lượng phục vụ khi đi vào sử dụng. 2.3 Giải pháp về tài chính Tập trung các nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư như: tiền bán nhà theo nghị định 61/CP, tiền thuê nhà, tiền sử dụng đất và bán nhà tái định cư, một phần tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất về một đầu mối là quỹ phát triển nhà ở thành phố, để tiếp tục đầu tư trở lại xây dựng quỹ nhà ở tái định cư thành phố. Cần lập kế hoạch dự báo, đánh giá nhu cầu nhà, đất tái định cư do ngân sách thành phố đầu tư để làm căn cứ lên kế hoạch, cân đối nguồn vốn đầu tư cho nhà, đất tái định cư hằng năm của thành phố. Đề nghị giao Sở Tài chính chủ trì phối hợp, báo cáo uỷ ban nhân dân thành phố quyết định giao tiền thu được từ bán nhà tái định cư nộp vào ngân sách tại tài khoản tạm thu của Sở Tài chính cho quỹ phát triển nhà ở quản lý để tiếp tục thực hiện công tác đầu tư nhà tái định cư và hoàn vốn vay cho kho bạc nhà nước khi đến hạn. Chuyển những khu đất nhỏ, lẻ tại các quận nội thành dự kiến xây dựng nhà tái định cư sang đấu giá quyền sử dụng đất để lấy vốn đầu tư trở lại cho quỹ nhà tái định cư. Xây dựng chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư và giải pháp tạo vốn cho công tác khảo sát, quy hoạch và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và sản xuất ở giai đoạn hậu TĐC. Đồng thời, để quản lý được các nguồn vốn và chủ động quay vòng đầu tư trở lại xây dựng, phát triển quỹ nhà tái định cư, các nguồn vốn cần được tập trung về một mối quản lý là Quỹ đầu tư phát triển nhà ở HN. Một vấn đề rất quan trọng để có thể bảo đảm đủ quỹ nhà theo kế hoạch là biện pháp để kiểm tra, đôn đốc các chủ đầu tư dự án đã được giao nhiệm vụ xây dựng quỹ nhà tái định cư với yêu cầu bảo đảm cả về chất lượng và tiến độ. Vì nguồn vốn cho tái định cư một phần lấy từ ngân sách địa phương nên việc tăng thu cho ngân sách địa phương cũng là một giải pháp cần được đề cập. Trong khi cần thực hiện đồng thời nhiều phương thức huy động vốn xây dựng, phát triển quỹ nhà, đất tái định cư vì thế cần có các biện pháp tăng thu cho ngân sách địa phương như: Phát hành trái phiếu huy động tiền nhàn rỗi trong nhân dân là một trong những giải pháp mang tính ổn định và lâu dài. Tuy nhiên trái phiếu đô thị không được xem như trái phiếu Chính phủ: Trái phiếu Chính phủ được đương nhiên thế chấp, cơ cấu tỷ lệ rủi ro 0%. Trong khi đó trái phiếu đô thị không được thế chấp, mua bán. Điều này thể hiện sự phân biệt, khiến trái phiếu địa phương bị hạn chế. Để có được tính thanh khoản cao, trái phiếu, cổ phiếu phải được xem là hàng hóa, được lưu hành, cầm cố, thế chấp, niêm yết giá... Trái phiếu phải có nhiều kỳ hạn để nhân dân chọn lựa, vì không thể ai cũng mua trái phiếu kỳ hạn lâu năm được. Như vậy trái phiếu đô thị mới hấp dẫn. Một thị trường tốt là thu hút được nguồn vốn. - Một nguồn để huy động vốn tiếp theo là thị trường chứng khoán (TTCK). TTCK là một nguồn vốn khá tiềm năng hiện nay, cần tận dụng nguồn vốn tiềm năng này. - Ngoài ra cần thu hút, tạo điều kiện các ngân hàng vào hoạt động thị trường này, khi các ngân hàng cho các hộ dân di chuyển tái định cư vay tiền để trả tiền nhà sẽ giúp các hộ gia đình nhanh chóng trả tiền nhà do đó không bị ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn. Nhanh chóng quay vòng vốn sẽ tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đầu tư vào các khu tái định cư. 2.4 Giải pháp đẩy mạnh triển khai xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư bằng nhiều hình thức. Đối với quỹ nhà tái định cư do các Ban quản lý dự án các Bộ, nghành trung ương, ban quản lý dự án các Sỏ ban nghành, ban quản lý dự án các quận, huyện đầu tư xây dựng khu tái định cư bằng các nguồn vốn từ ngân sách cần đẩy nhanh các thủ tục đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư đã có kế hoạch của thành phố. Đẩy nhanh tiến độ các nhà chung cư thuộc quỹ đất 20% của các dự án phát triển khu đô thị và phát triển nhà ở. Với các dự án đã giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật mà chủ dự án chưa triển khai xây dựng quỹ nhà 30%, đề nghị uỷ ban nhân dân thành phố thu hồi đất, giao cho các ban quản lý dự án của các quận huyện và Sở Địa chính – Nhà đất để triển khai thực hiện ngay bằng nguồn vốn ngân sách. Tập trung đôn đốc và tiếp nhận diện tích đất 20% do chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở và các khu đô thị mới bàn giao khi hoàn thành giải phóng mặt bằng; trong thời gian chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phải triển khai ngay thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư, trình uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt. Chủ đầu tư được uỷ ban nhân dân thành phố giao thực hiện xây dựng quỹ nhà tái định cư phải có văn bản cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ. Cần phối hợp các sở, ngành tìm ra c ác vướng mắc nằm ở sở, ngành nào, giải pháp tháo gỡ là gì để báo cáo thành phố. Tiếp theo là phải rà soát quỹ nhà tái định cư đối với từng dự án, tham mưu thành phố tháo gỡ tại chỗ. Lãnh đạo thành phố cùng với các sở, ngành và đại diện các hộ dân sẽ kiểm tra tại chỗ, xác định công việc phải giải quyết, ấn định thời hạn phải hoàn thành. 2.5 Giải pháp về tạo việc làm và ổn định đời sống dân cư tại khu tái định cư. Đối với các hộ gia đình trước kia đã có cơ sở sản xuất kinh doanh tại nơi ở cũ cần được ưu tiên bố trí tạo nơi có điều kiện thuận lợi để có thể tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh tại nơi ở mới. Đối với các hộ gia đình ở khu vực nông thôn thì các biện pháp, chính sách đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng các nghành dịch vụ công nghiệp nhưng phải phù hợp với định hướng chiến lược kinh tế - xã hội Thủ đô. Đặc biệt tạo điều kiện cho các hộ gia đình này được vay vốn, mở rộng sản xuất tạo việc làm mới ở khu vực nông thôn nhất là trong các khu vực bị mất đất nông nghiệp và vùng tái định cư. Tăng cường khai thác nhu cầu lao động của các công trình, dự án trên diện tích giải phóng mặt bằng, chủ động đào tạo trước các nghành nghề mới với nhiều trình độ khác nhau để phục vụ nhu cầu tuyển dụng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất được xây dựng. Xây dựng, phát triển mạng lưới chợ xung quanh khu tái định cư nhằm phát triển kinh doanh các loại hình theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội thủ đô, giải quyết việc làm cho đối tượng bị di dời. Phối hợp vớ Sở Lao động thương binh xã hôi, các đơn vị tổ chức xã hôi ( hôi phụ nữ, hội nông dân…) tổ chức các khoá hướng nghiệp, đào tạo nghề và giới thiệu việc làm miễn phí, trong đó có ưu tiên cho các đối tượng bị mất đất sản xuất. Công tác này cần phải phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của thnhf phố, phù hợp với tình hình thực tế của khu TĐC, tránh tình trạng nguồn lực lao động bị lãng phí tạo gánh nặng cho xã hội. 2.6 Giải pháp hoàn thiện cơ cấu tổ chức Bên cạnh khuôn khổ chính sách, năng lực, thể chế có tầm quan trọng đặc biệt trong công tác tái định cư, từ việc xây dựng và cải thiện chính sách tới việc lập thẩm định, thực hiện và giám các kế hoạch hành động tái định cư cụ thể trong từng dự án và ở địa phương. Hiện tại, Việt Nam chưa có các tổ chức chuyên trách về tái định cư ngoại trừ một vài phòng ban hoặc các tổ chức chuyên trách về giải phóng mặt bằng được thành lập trong một số ban quản lý các dự án giao thông. Một số tồn tại khác cũng đã được đề cập đến đó là công tác quản lý đầu tư và xây dựng các khu tái định cư vẫn còn buông lỏng và dàn trải, ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án xây dựng khu tái định cư. Sau đây tôi xin đề xuất mô hình và trình tự thủ tục quản ký đầu tư và xây dựng khu tái định cư thống nhất cụ thể như sau: ♦ Thành lập khu tái định cư: • Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ương quyết định thành lập khu tái định cư. • Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ương uỷ quyền cho uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. ♦ Yêu cầu các công trình đầu tư và xây dựng : • Phù hợp vơi quy hoạch xây dựng. • Phù hợp với pháp luật về đầu tư và xây dựng. • Bố trí cho dân vào khu vực tái định cư: Diện ưu tiên. Phân bố quy mô tối thiểu: - Ở đô thị: Lô đất không nhỏ hơn 40m2. - Ở nông thôn: Lô đất không nhỏ hơn 100m2. • Các mô hình khu tái định cư và trình tự thủ tục triển khai: Mô hình 1: Xây dựng bằng ngân sách nhà nước (100%). Mô hình 2 : Đổi đất lấy khu tái định cư ( sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ). Mô hình 3 : Đất giao quyền sử dụng đất để tạo lập khu tái định cư tại nơi khác. Mô hình 4 : Dự án tái định cư tại chỗ. Mô hình 5 : Xây dựng các khu ở mới. • Trình tự thủ tục đầu tư và xây dựng. Xây dựng chủ trương thành lập khu tái định cư. Chọn chủ đầu tư. Lập xét duyệt các quy hoạch chi tiết. Giao đất. + Lập xét duyệt thiết kế xây dựng tổng dự toán. + Thi công. + Kết thúc và sử dụng. KẾT LUẬN Công tác xây dựng quỹ nhà; quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm qua đã được chú trọng xây dựng và phát triển dưới nhiều hình thức các khu TĐC tập trung hay phân tán trên địa bàn. Các khu TĐC tập trung được xây dựng và xây dựng dưới nhiều hình thức các khu nhà chung cư cao tầng, bố trí trong các khu đô thị mới với những đảm bảo yêu cầu về chất lượng nhà ở, sản xuất kinh doanh, thuận tiện việc làm cho người dân TĐC. Tuy nhiên kết quả các khu TĐC được xây dựng và bố trí cho người dân còn rất ít, không đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng lên. Dự báo đến năm 2010 nhu cầu về nhà ở TĐC sẽ tăng vọt, đi đôi với đó là các dự án xây dựng nhà ở TĐC được phê duyệt cũng rất nhiều, có thể đáp ứng nhu cầu di dân. Tuy vậy, đây cũng là những dự án được phê duyệt trên giấy tờ hoặc mới đang được triển khai dở dang, hoặc có dự án xây dựng khu TĐC thì tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng lại kéo dài và không đồng bộ. Việc ổn định đời sống, tạo thu nhập cho người dân còn chưa được thực hiện tốt. Công tác quản lý nhà ở TĐC sau khi bố trí cho các hộ ở còn phân tán, chưa tập trung vào một mối. Do vậy, công tác xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phục vụ giải phóng mặt bằng cần được đẩy nhanh, coi đây là nhiệm vụ trước mắt và hết sức quan trọng cần được tập trung chỉ đạo và thực hiện bằng nhiều biện pháp cụ thể. Trong phạm vi nghiên cứu của đề án vì thời gian và kiến thức có hạn nên bài viết còn nhiều những sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai năm 1993 2. Giáo trình quản lý đô thị 3. Giáo trinh kinh tế đô thị 4. Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/09/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 5. Báo cáo công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội 6. Báo cáo tổng kết xây dựng quỹ nhà ở và quỹ đất ở phục vụ công tác di dân giải phóng mặt bằng của Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội 7. Các văn bản Luật có liên quan của UBND Thành phố Hà Nội 8. Tạp chí xây dựng các năm 06 – 07 9. Tạp chí thông tin tài chính các năm 06 – 07 10. Báo kinh tế đô thị 11. Cùng một số tài liệu khác… MỤC LỤC Trang