Đề tài Phương pháp so sánh trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

g: Phương pháp so sánh thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau: - Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùmg xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu. - Đất trống - Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi cho việc thẩm định giá để mua, bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị tài sản, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, thẩm định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước, thẩm định giá cho các tài sản nơi có các bằng chứng về bán hoặc cho thuê có thể sử dụng được. 2.2.3. Một số ví dụ về phương pháp so sánh: a. Ví dụ 1: Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m2 tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau: TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần  thẩm định giá Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3 1 Giá bán Chưa biết, cần thẩm định giá 1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ 2 Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60m2 3 Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm định giá 22 triệuđ/m2 20 triệuđ/m2 22,5 triệu đ/m2 4 Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ 5 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10 m Mặt ngõ 8m Giáp 2 mặt ngõ  8 m 6 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt 7 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc 8 Cảnh quan Nhìn ra khu đông dân cư Nhìn ra khu đông dân cư Nhìn ra khu đông dân cư Nhìn ra công viên 9 Điều kiện thanh toán Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua Thanh toán tiền mặt làm 2 lần, 60% ngay khi mua, 40% sau đó 1 năm Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau: - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m2. - Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m  10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%. - Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%. - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%. - Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%. - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.           Lời giải: 1/ Phân tích thông tin thu thập - Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%, điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là 105%. Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau:           Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11%           Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76%  - Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này cho thấy nhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìn ra khu dân cư nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105% = - 4,76% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều này cho thấy khu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sản thẩm định nằm ở khu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,1 lần. Mức điều chỉnh là (100% - 110%) / 110% = 9,09%. - Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều này cho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 90%, hướng Đông là 95% và hướng Đông Nam là 100% . Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 90%. Mức điều chỉnh là:      Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (90% - 95%) / 95% = - 5,26%      Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (90% -100%) / 100% = - 10% 2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu: Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh: TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá Thửa đất so sánh 1 Thửa đất so sánh 2 Thửa đất so sánh 3 A Giá bán Chưa biết, cần thẩm định giá 1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ B Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60 m2 C Giá bán/m2 Chưa biết 22 triệu đ/m2 20 triệu đ/m2 22,5triệu đ/m2 D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Điều kiện thanh toán Trả ngay Thanh toán 2 lần Không điều chỉnh Không điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh - 0.07 Mức điều chỉnh - 1,47 trđ Giá sau điều chỉnh  20,53 tr đ/m2 20 triệu đ/m2  22,5 triệu đ/m2  D2 Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Chưa sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Mức điều chỉnh + 1 triệu đ/m2 Giá sau điều chỉnh 21,53 triệu đ/m2 D3 Vị trí (Lợi thế kinh doanh) Ngõ 10m Ngõ 10m Ngõ 8m 2 mặt ngõ 8 m Tỷ lệ 100% 100% 90% 105% Tỷ lệ điều chỉnh 11.11% - 4.76% Mức điều chỉnh + 2,22 tr đ - 1,07 tr đ D4 Cơ sở hạ tầng Bị ngập khi mưa Tốt Tốt Tốt Tỷ lệ 100% 110% 110% 110% Tỷ lệ điều chỉnh - 9,09% - 9,09% - 9,09% Mức điều chỉnh - 1,92 trđ/m2 - 1,92 trđ/m2 - 1,92 trđ/m2 D5 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc Tỷ lệ 90% 95% 100% 90% Tỷ lệ điều chỉnh - 5,26% - 10,0% Mức điều chỉnh -1,08 trđ/m2 -2,0 trđ/m2 D6 Cảnh quan Nhìn ra dân cư Dân cư Dân cư Công viên Tỷ lệ 100% 100% 100% 105% Tỷ lệ điều chỉnh - 4,76% Mức điều chỉnh - 1,07 tr đ E Mức giá chỉ dẫn/m2 17,50 tr đ/m2 18,4 tr đ/m2 18,31 trđ/m2 G Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh 4 3 3 Số điều chỉnh thuần (tr đ) 4,40 1,60 4,19 Số điều chỉnh tuyệt đối 5,50 6,04 4,19 So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bất động sản 2 là 1,6 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 6,04 triệu đồng. So sánh 3 có điều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩm định viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định. Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2 Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng) b.Ví dụ 2: Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 2006, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng còn lại: 85%, mục đích thẩm định giá là đưa ra bán trên thị trường. Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như sau : - Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.400.000 đ/ cái. - Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái. - Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái. - Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008 cùng đặc tính kỹ thuật;   - Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 15m; - Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%. Lời giải: - Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánh Yếu tố so sánh Máy bơm cần thẩm định giá Máy bơm so sánh 1 Máy bơm so sánh 2 Máy bơm so sánh 3 Năm sản xuất 2006 2006 2006 2008 - Chất lượng 85% 100% 85% 100% -  Độ cao cột nước  độ cao 15m  độ cao 15m  độ cao 12m  độ cao15m - Công suất 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ,   Giá bán Cần xác định 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ - Căn cứ vào các thông tin trên thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán các máy thiết bị so sánh như sau: Yếu tố so sánh Máy bơm cần thẩm định giá Máy bơm so sánh 1 Máy bơm so sánh 2 Máy bơm so sánh 3 Giá bán 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ Năm sản xuất 0 0 - 20% Chất lượng - 20% 0 100% Độ cao cột nước 0% + 25% 0 Công suất 0% 0% 0% Tổng mức điều chỉnh - 20% + 25% - 20% Giá điều chỉnh (mức giá chỉ dẫn) 11.520.000đ 10.375.000đ 10.800.000đ Từ các mức giá sau khi điều chỉnh (giá chỉ dẫn) của các máy bơm so sánh  có thể ước tính giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá bằng bình quân giá đã điều chỉnh của 3 tài sản so sánh trên :                 = 10.898.000 đ     Giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 đ/cái (làm tròn). c. Ví dụ 3: Xem phụ lục 2.3. Ưu, nhược điểm: 2.3.1: Ưu điểm của phương pháp so sánh: - Phương pháp này đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm, kiến thức về thị trường. Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. - Kết quả của phương pháp phản ánh thực tế, phản ánh và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật. 2.3.2. Hạn chế: Phương pháp so sánh đơn giản, dễ sử dụng nhưng cũng có những hạn chế: - Phương pháp này đòi hỏi phải có thông tin, trong khi tìm được thông tin thị trường về tài sản tương với tài sản thẩm định giá về vật chất, thời gian là khó khăn. - Kết quả thực hiện phương pháp phụ thuộc vào chất lượng thông tin. - Các thông tin thường mang tính chất lịch sử. Thông tin thu thập trong quá khứ nên hạn chế trong việc phản ánh giá trị thị trường tại thời điểm hiện tại, đặc biệt trong điều kiện thị trường có biến động hay quy hoạch, qui định của pháp luật liên quan có thay đổi. - Nhà thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường. Chương 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. Khái quát về việc áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam: 3.1.1. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản: Điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta qui định: " Bất động sản là các tài sản không thể di dời được", bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất. Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao. Nó có những đặc điểm chủ yếu sau: - Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được - Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền - Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm do tính có giới hạn của bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực... - Thứ tư, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội - Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau - Thứ sáu, hàng hóa bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước - Thứ bảy, hàng hóa bất động sảnphụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. 3.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây: Thị trường bất động sản là một phân hệ không thể thiếu trong cơ cấu thị trường, kể cả đối với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Trong những năm đầu của công cuộc đổi mới, thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác chưa phát triển một cách đồng bộ, do đó Đại hội lần thứ VIII vủa Đảng đã xác định cần thiết phải phát triển các yếu tố thị trường trong đó có thị trường bất động sản. Nghị quyết nhấn mạnh sự cần thiết phải "... ban hành những quy định cụ thể về sở hữu và sử dụng bất động sản, về quyền sử dụng đất, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nước..." Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng còn bộc lộ nhiều yếu kém bởi chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của nó đối với yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội, tài sản nhà đất chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái với quy định, mua bán "trao tay" và xây dựng tự phát và không có sự quản lý, điều tiết (không thu thuế) của Nhà nước... Điều đó ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý, giảm nguồn thu ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý, đời sống của người dân, đặc biệt làm cho thị trường bất động sản trở nên kém an toàn hơn vì chưa có thị trường trung tâm. Ngoài ra, bất động sản là nguồn lợi và là tiềm năng sinh lợi lớn mà không có một loại hàng hóa nào có thể đuổi kịp nên nảy sinh tình trạng con người luôn muốn khai thác, luôn muốn tích tụ. Con người lợi dụng sự mầu mỡ của đất để kiếm lời, từ đó đất đai bị khai thác như một "lợi khí" dẫn đến tình trạng phức tạp và thị trường bất động sản đã hình thành, phát triển mạnh mẽ làm cho giá cả bất động sản tăng đột biến, không phản ánh đúng giá trị thực của nó, có khi nảy sinh thị trường ảo, diễn biến về giá phức tạp, thiếu tính minh bạch. Để thị trường bất động sản lành mạnh và phát triển thì điều quan trọng đầu tiên và cần thiết đó là phải tạo tính minh bạch trong quá trình giao dịch và có những tổ chức trung gian làm cầu nối, một trong những cầu nối đó là tổ chức thẩm định giá bất động sản hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường bất động sản hoạt động mạnh. Tố chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản, đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá cả để làm cơ sở cho các giao dịch trên thị trường. Thực hiện quan điểm, chủ trương của Đảng, trong thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến đất đai và thị trường bất động sản đã có những chuyển biến lớn. Nhưng hiện nay nền kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển mình, chuyển sang một thời kỳ mới, thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, hòa nhập cùng quy luật phát triển của nền kinh tế thế giới. Một nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa, tất yếu đòi hỏi một chính sách đất đai phù hợp, hoàn thiện hơn và tiến gần hơn với thông lệ quốc tế để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, minh bạch, nhất quán, công bằng và tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước hơn nữa. Trong những năm đầu của công cuộc đổi mới của Việt Nam, nền kinh tế đã đạt được một số thành tựu to lớn, nhưng nhiều thị trường trong đó có thị trường bất động sản hình thành chưa đồng bộ, đầy đủ và đã có những ảnh hưởng nhất định đến sự tăng trưởng và phát triển bền vững. Ở nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền trên đất. Tuy nhiên sự phát triển của mỗi nước có nét đặc thù riêng phù hợp với nền kinh tế và sự quản lý của mỗi nước. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường "đầu vào" của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường, nhưng nó chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai cho nhiều lĩnh vực khác như trồng trọt, chăn nuôi, kinh doanh, xây dựng... Đối với các công trình gắn liền trên đất thì nó giữ một vai trò chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu, nó thực hiện các "kích cầu" hoặc "kích cung" theo những tín hiệu thị trường. Tuy nhiên, bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, giá cả phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Bên cạnh đó nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tó khác xuất phát từ thị trường như sự "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh", "độc quyền"... Để đáp ứng được nhu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường, nội dung quản lý Nhà nước đã có nhiều thay đổi, Nhà nước can thiệp để bình ổn giá cả bằng các biện pháp gián tiếp, vĩ mô là chủ yếu. Một trong những biện pháp đó chính là công tác thẩm định giá. 3.1.3. Áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Và một trong những yêu cầu cơ bản của thẩm định giá là phải có phương pháp rõ ràng. Hiện trên thế giới có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản được sử dụng phổ biến; riêng tại Việt Nam, chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên sự phân tích các giao dịch bất động sản có nhiều đặc điểm tương đồng với bất động sản thẩm định giá nên có ưu điểm dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao, vì kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thị trường cụ thể, trực quan. Trong thẩm định giá bất động sản thì xác định giá đất là rất quan trọng, vì thông thường giá trị đất chiếm tới 2/3 giá trị bất động sản. Việc xác định giá đất sát với thị trường luôn là vấn đề "nóng hổi" bởi liên quan trực tiếp đến quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân... Ở nước ta, việc xác định giá đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện theo qui định tại điều 56 của Luật Đất đai năm 2003 và qui định tại nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất. Nghị định số 188 qui định hai phương pháp xác định giá đất, đó là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập. Hai phương pháp mới bổ sung tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Trong đó phương pháp so sánh là phương pháp được áp dụng chủ yếu. Thông tư hướng dẫn số 144/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính cũng qui định: "Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường, vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất cần thẩm định giá mang lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất". Phương pháp so sánh được áp dụng để xác định giá đất đối với cả đất trống lẫn đất có công trình được đầu tư xây dựng trên đất (hay đất có tài sản trên đất). Phương pháp so sánh dựa trên các chứng cứ giao dịch trên thị trường của các lô đất tương tự trong cùng khu vực để ước tính giá trị lô đất cần thẩm định giá. Đây là phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới, dễ được người sử dụng kết quả chấp nhận vì dựa vào chứng cứ thị trường. Nó cũng phù hợp với nguyên tắc xác định giá đất qui định tại điều 56 Luật Đất đai năm 2003 là phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trên thị trường trong điều kiện bình thường. Các bước thực hiện phương pháp này đã được hướng dẫn khá chi tiết tại thông tư số 144/2004/TT-BTC. Hiện nay ở Việt Nam phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến cả trong thẩm định giá tài sản đơn lẻ hay xác định giá đất hàng loạt để phục vụ cho mục đích ban hành khung giá đất ở các địa phương nhằm đảm bảo nguyên tắc sát với giá thị trường. Ngày 10-11/8/2006, Bộ Tài chính đã tổ chức hội thảo khoa học mang tính ứng dụng tại Cần Thơ với chủ đề: "Các phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam". Trên cơ sở các bài viết tham luận chính trình bầy tại Hội thảo của các nhà khoa học, các nhà quản lý và các doanh nghiệp am hiểu về lĩnh vực xác định giá đất có thể rút ra một số nhận xét về thực trạng áp dụng phương pháp này ở một số tỉnh, thành phố: - Tại Hà Nội, một đô thị đặc biệt với mật độ dân số đông, diện tích rộng, mức độ biến động về tình hình sử dụng đất hàng năm là rất lớn do quá trình đô thị hóa nhanh, thay đổi địa giới hành chính... Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, thị trường bất động sản tại Hà Nội diễn ra nhiều đợt "sốt giá" và được đánh giá là một trong những tỉnh, thành phố có mức độ biến động về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao nhất cả nước. Hai phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn của thông tư 144 chủ yếu tập trung vào việc xác định giá cho "thửa đất", chỉ phù hợp với các trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá để giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, rất khó áp dụng trong trường hợp phải xác định giá đất tổng thể của toàn thành phố. Thực tế tại Hà Nôi, chỉ có đất ở mới điều tra được giá chuyển nhượng trên thị trường, còn các loại đất khác rất ít hoặc không có. Thực hiện phương pháp so sánh gặp rất nhiều khó khăn, tốn nhiều thời gian mới xác định được giá cho một thửa đất. - Đối với thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh, phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi nhưng vẫn còn những hạn chế. Trong phương pháp này, bước điều chỉnh các yếu tố so sánh là quan trọng nhất, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá nhưng việc điều chỉnh này chỉ mang tính đúc kết kinh nghiệm, thiếu căn cứ, chưa có chuẩn mực nào để đánh giá khi điều chỉnh nên dẫn đến việc không thống nhất về mặt lí luận nhận định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố khác biệt tác động. - Tại hôi thảo, Sở Tài chính TP.Cần Thơ đã đưa ra những đánh giá về áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá đất tại Cần Thơ: + Phương pháp này dễ thực hiện và thường áp dụng trong cách xác định giá đất hàng năm của các ngành chức năng, các quận, huyện ở Cần Thơ. + Giá đất được xác định bằng phương pháp so sánh phù hợp với tập quán và chấp nhận của xã hội, trong điều kiện bình thường của giá đất thị trường, khi UBND TP ban hành hàng năm. - Phương pháp so sánh là phương pháp chủ yếu trong áp dụng thẩm định giá đất để ban hành hàng năm tại Đà Nẵng, cũng như trong thẩm định giá đất tại các khu dân cư, cho từng thửa đất, lô đất cụ thể. Trong cùng loại đất, việc so sánh được sử dụng bằng các hệ số như: hệ số đường, hệ số vị trí, hệ số khu vực... - Trên địa bàn tỉnh ĐắcLắc việc xác định giá đất dựa vào phương pháp so sánh là chính, ít sử dụng các phương pháp khác do không phù hợp với đặc thù của tỉnh này. Tuy nhiên một số trường hợp đất tại các khu vực không hoặc rất ít giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì công tác thẩm định giá theo phương pháp này là khó thực hiện được. Đối với thẩm định giá bất động sản của các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá thì so sánh cũng là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất, song còn gặp nhiều khó khăn hơn các nước khác. Muốn định giá bất động sản được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của bất động sản. Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ là "sân chơi" của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn. Hiện nay, nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và đối chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực. Dữ liệu chính xác về giao dịch bất động sản, phần nhiều trong số đó là giao dịch "ngầm"  với mức giá cụ thể ra sao lại không được tiết lộ. 3.2. Những hạn chế chủ yếu khi áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam: Việc áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam đã có các văn bản hướng dẫn qui định khá chi tiết cách thực hiện, nhìn chung phương pháp này có cơ sở khoa học và thực tiến phù hợp với thông lệ quốc tế, có khả năng thực thi trong điều kiện ở Việt Nam, tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế chủ yếu sau: - Phương pháp này đòi hỏi phải có thông tin chính xác. Ở thị trường Việt Nam, việc áp dụng phương pháp này tương đối khó hơn nhiều nước khác, do thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở dữ liệu chưa được hình thành rõ nét. Bên cạnh đó thì việc tiếp cận thông tin liên quan đến bất động sản là không đơn giản. - Phương pháp này phụ thuộc rất lớn vào qui hoạch - vì giá trị bất động sản chỉ tính cho thời điểm giá trị hiện tại khi chưa có sự thay đổi về các điều kiện kinh tế, hạ tầng khi chưa có qui hoạch... Khi phát sinh các điều kiện thay đổi đến vùng như qui hoạch, đầu tư, giao thông... sẽ làm giá trị của bất động sản thay đổi trong tương lai gần hoặc xa. Ngoài ra, giá bất động sản còn chịu sự tác động rất lớn của yếu tố đầu cơ, cung cầu trên thị trường... song việc đánh giá đúng sự tác động của các yếu tố này để sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường hết sức phức tạp. - Bước điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa bất động sản so sánh và thẩm định giá nhiều khi mang tính đúc kết kinh nghiệm, chưa có một chuẩn mực để đánh giá khi điều chỉnh nên dẫn đến không thống nhất về mặt lí luận nhận định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố khác biệt tác động. - Các thông tin thu thập thường mang tính lịch sử. Thông tin thu thập trong quá khứ nên hạn chế trong việc phản ánh giá trị hiện tại. - Tại Việt Nam, số công ty thẩm định giá chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản và đội ngũ thẩm định viên kinh nghiệm không nhiều nên khả năng định giá còn chưa sát với giá thị trường. Đặc biệt là tại các địa phương, cán bộ thẩm định giá đất chưa được đào tạo bài bản, chủ yếu mới qua lớp bồi dưỡng ngắn hạn, kiến thức về thẩm định giá còn hạn chế nên còn làm theo kinh nghiệm là chính. 3.3. Một số đề xuất khắc phục: Để việc áp dụng phương pháp so sánh mang lại kết quả tốt nhất thì phải có một thị trường bất động sản phát triển và hoàn chỉnh. Tuy nhiên cần phải có thời gian, và điều đó phụ thuộc nhiều vào các chính sách của chính phủ ban hành, Luật và các qui định để hỗ trợ và quản lý tốt hơn thị trường bất động sản. Ngoài ra thì việc tăng tính bạch của thị trường là cần thiết bởi sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến thẩm định giá bất động sản. Bên cạnh đó thì cần hoàn thiện hệ thống các văn bản qui định và hướng dấn thực hiện các phương pháp thẩm định giá, trong đó có phương pháp so sánh. Trong trường hợp có thể thì kết hợp các phương pháp để có được ước tính tốt nhất. Nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức thẩm định giá vì hoạt động này tác động đến sự hình thành giá bất động sản. Nâng cao trình độ của đội ngũ thẩm định viên. Đối với cán bộ thẩm định giá tại địa phương, hàng năm Cục quản lý giá nên tổ chức các lớp bồi dưỡng, cập nhật kiến thức về thẩm định giá đất. Tổ chức hội thảo và học tập tại các địa phương và ngoài nước. KẾT LUẬN Yêu cầu rất cơ bản của công tác thẩm định giá, tiếp theo việc thiết lập các tiêu chuẩn thẩm định giá là phải có các phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận biết được không chỉ bởi thẩm định viên mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩm định giá. Phương pháp so sánh với những ưu điểm của nó đang được áp dụng khá rộng rãi cả ở Việt Nam và nhiều nước trên thế giới, cả trong thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng. Tuy nhiên trong quá trình vận dụng thì phương pháp này vẫn còn những hạn chế nhất định. Kết quả thẩm định giá bất động sản sai lệch không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan đến bất động sản mà còn ảnh hưởng đến giá thành sản xuất và tính cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản. Việc thẩm định giá bằng phương pháp so sánh áp dụng một cách khoa học mới bảo đảm cho thị trường bất động sản vận hành đúng nề nếp. Tuy vẫn còn những hạn chế song phương pháp này đã góp phần vào việc đánh giá đúng hơn giá trị của tài sản, giúp ta đưa ra các quyết định kinh tế chính xác. Để nâng cao hiệu quả của việc sử dụng phương pháp so sánh thì ngoài việc hoàn thiện khung pháp lý, hệ thống thông tin, nâng cao trình độ thẩm định viên thì việc kết hợp với các phương pháp khác là cần thiết để đem lại kết quả chính xác hơn, giảm thiểu rủi ro thấp hơn khi các loại bất động sản mới với nhiều hình thức khác nhau ra đời. Trong bài viết này em mới chỉ đề cập đến những vấn đề nhỏ của phương pháp so sánh. Qua đó phân tích các bước áp dụng và hạn chế của phương pháp. Do trình độ có hạn nên em chưa tìm hiểu đầy đủ và chính xác được phương pháp này. Qua đây em mong nhận được ý kiến đánh giá, góp ý của thầy cô để em có thêm kinh nghiệm và hiểu biết sâu hơn về phương pháp này. Để hoàn thành bài viết này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo TS. Vũ Minh Đức. Em xin chân thành cảm ơn thầy đã giúp cho em hoàn thành đề án này một cách tốt nhất. MỤC LỤC Trang BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁN CÔNG MARKETING KHOA MARKETING HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN ĐỀ ÁN MÔN HỌC MARKETING ĐỀ TÀI: ................................................................. TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 200.. Lời mở đầu....................................................................................................1 Chương 1: Cơ sở lí luận chung về phương pháp so sánh trong thẩm định giá...................................................................................................................3 1.1. Những khái niệm cơ bản.........................................................................3 1.1.1. Kh ái niệm về thẩm định giá tài sản.....................................................3 1.1.2.Khái niệm phương pháp so sánh...........................................................3 1.1.3. Các thuật ngữ.......................................................................................3 1.2. Thực chất của phương pháp so sánh.......................................................5 1.3. Cơ sở của phương pháp so sánh:............................................................5 1.4. Nguyên tắc ứng dụng:.............................................................................5 Chương 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh:................................................................................................................6 2.1. Các bước tổng quát:..................................................................................6 2.1.1.Các bước tiến hành:................................................................................6 2.1.2. Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập.................................................6 2.1.3.Thời gian, điều kiện thu thập thông tin..................................................9 2.1.4. Phân tích thông tin...............................................................................11 2.1.5. Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh........................................11 2.1.6.Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định...........................................15 2.2. Ứng dụng trong thực tế..........................................................................15 2.2.1. Điều kiện áp dụng................................................................................15 2.2.2.Các trường hợp áp dụng.......................................................................15 2.2.3. Một số ví dụ về phương pháp so sánh.................................................16 2.3. Ưu, nhược điểm:.....................................................................................23 2.3.1. Ưu điểm...............................................................................................23 2.3.2. Nhược điểm.........................................................................................23 Chương 3: Áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam:...........................................................................................24 3.1. Khái quát về việc áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam.....................................................................................24 3.1.1. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản.........................................24 3.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây.................................................................................................................24 3.1.3. Áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam.......................................................................................................26 3.2. Những hạn chế chủ yếu khi áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam:................................................................30 3.3. Một số đề xuất khắc phục:......................................................................31 Kết luận........................................................................................................32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam- Bộ Tài chính - Pháp lệnh giá - Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/12/2004 - Thông tư 144/TT-BTC ngày 26/11/2004 - Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản- Đoàn Văn Trường- NXB Khoa học Kĩ thuật - Tài liệu hội thảo "Các phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam" - Bộ Tài chính BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Theo đề nghị của Ông Nguyễn Viết Chi. Địa chỉ: số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội; Điện thoại: 04.38888888 về việc thẩm định giá Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội. Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất 1/. Mục đích thẩm định giá: Để Ông Nguyễn Viết Chi làm cơ sở trong việc xin vay vốn 2/. Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm hiện nay (tháng 8 năm 2009). 3/. Tài sản thẩm định giá: Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội. Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất 4/. Căn cứ thẩm định giá: 4.1/ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ; - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); 4.2/ Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ; - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008; - Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội; 4.3/ Các văn bản pháp qui về Xây dựng: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc đô thị; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn quản lý đường đô thị; - Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng; - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng"; - Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 của UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007; - Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007; - Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng Quí II năm 2008; - Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam; 5/. Thực trạng tài sản thẩm định giá: 5.1.Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền - Giấy chứng nhận QSĐ số 12/2002, ngày 15/8/2002 - Giấy phép xây dựng số 345/2004, ngày 13/4/2004 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô 45/2005, ngày 3/3/2005 5.2. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật 5.2.1. Đặc điểm quyền sử dụng đất - Tổng diện tích khuân viên: 20m x 20m = 400m2. Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2/sàn x 3 sàn , xây kiên cố, tuổi thọ dài. - Tình trạng: hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt (gần siêu thị BigC, Đại học Lao động- Xã hội, Bệnh viện Giao thông vận tải, nhiều khu vui chơi...) 5.2.2 Công trình xây dựng: Công trình xây dựng tốt, sử dụng từ năm 2005 - Tỷ trọng giá trị của các kết cấu chính (%) Bộ phận Tỷ trọng Móng Tường Sàn Trụ cột % 10 18 18 14 - Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%) Bộ phận Tỷ trọng Móng Tường Sàn Trụ cột % 90 91 89 90 6./. Cơ sở thẩm định giá: - Cơ sở giá trị thị trường. 7/. Nguyên tắc thẩm định giá: - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. - Nguyên tắc cung cầu. - Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai - Nguyên tắc đóng góp 8/. Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất thông thường: - Phương pháp So sánh. - Phương pháp Chiết trừ. - Phương pháp Thặng dư. Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường. * Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì: - Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật. - Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận. - Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp. Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá. Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng. Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháp tính toán thành phần.   * Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.           Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. * Phương pháp thu nhập:  Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp  đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. 9/. Kết quả thẩm định. Trên cơ sở các tài liệu do ông Nguyễn Viết Chi cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam thông báo kết quả thẩm định bất động sản là Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội chi tiết như sau: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí 1.1. Áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình xây dựng Chi phí xây dựng nhà ở: Chi phí xây dựng nhà ở 3tầng: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở tham khảo từ Công văn số 292/BXD-VP, nhà ở 3tầng đơn giá xây dựng 4.080.000đ/m2, quy về thời điểm hiện nay theo chỉ số giá tại công văn số 1028/BXD - VP. Giá xây dựng nhà ở quy về thời điểm quý I/2009 tăng 1,13 lần (Thông tin bổ sung: theo phân tích thị trường giá vật liệu xây dựng tại thời điểm hiện tại có xu hướng tăng so với quý I/2009 khoảng 5%). =>giá xây dựng quy về thời điểm8/2009 tăng là : 1,13*1,05=1,1865 lần Vậy chi phí thay thế của công trình xây dựng là : (600m2 x 4.080.000đ/m2 x 1,1865)/1,1 = 2.640.501.818 đồng Làm tròn 2640.000.000 dồng Bảng tinh chất lượng còn lại của công trình xây dựng TT Kết cấu chính TLCL còn lại (%) TLGT các KC chính (%) (B) = [(O) x (A)]/100 (%) TLCL còn lại của BĐS (C) = [(B)/ (A)] X 100 (O) (A) (B) (C) 1 Móng 90 10 9 90,00% 2 Tường 91 18 16,38 3 Sàn 89 18 16,02 4 trụ cột 90 14 12,6 Tổng cộng 60 54 => Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn lại của nhà chính là: 90,00%. Vậy giá trị của công trình xây dựng ước tính là : 2.640.000.000 *90%=2.376.000.000 đồng (hai tỷ ba trăm bảy mươi sáu triệu đồng chẵn) 1.2. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất - Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường STT Vị trí Nguồn thông tin Diện tích Đặc điểm Pháp lý Giá trị trường QSDĐ SS1 Đường Lê Văn Lương - Khảo sát thực tế ngày 2/11/2007 - Liên hệ 888 (a.Quang) DTKV: 15x20= 300m2 DTXD: 150m2 Vị trí: Nhà nằm mặt đường có vị trí thuận lợi hơn BĐS định giá Cấu trúc: Nhà 3 tầng Sổ đỏ 120 trđ/m2 SS2 Đường Lê Văn Lương - Báo mua bán ngày 28/10/2007 - Khảo sát thực tế ngày 8/11/2007 - Liên hệ 999(a.Hồng) DTKV: 20x20= 400m2 DTXD: 200m2 Vị trí: Nhà nằm ở vị trí kém BĐS định giá, Cấu trúc: Nhà 3 tầng Sổ đỏ 101 trđ/m2 SS3 Đường Lê Văn Lương - Khảo sát thực tế ngày 19/11/2007 - Liên hệ 777(c.Hoa) DTKV: 20x25= 500m2 DTXD: 250m2 Vị trí: Nhà nằm rất gần BĐS định giá, có vị trí tương đồng, cách BĐS định giá khoảng 50m Cấu trúc: Nhà 2 tầng Sổ đỏ 113 trđ/m2 Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được. - Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá Chỉ tiêu điều chỉnh đơn vị So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Vị trí % -10% +5% 0% Pháp lý % 0% 0% 0% Hạ tầng xã hội % 0% 0% 0% Môi trường % -1% -1% -3% Quy mô % +1% +1% -2% tổng mức điều chỉnh % -10% +5% -5% Giá bán 1000đ/m2 120.000 đ/m2 101.000 đ/m2 113.000 đ/m2 chỉ tiêu đ ơn v ị So s ánh 1 So s ánh 2 So s ánh 3 giá bán đã điều chỉnh 1000đ/m2 108.000đ/m2 106.500đ/m2 107.350đ/m2 Mức giá thị trường tại khu vực thẩm định giá ứng với loại b ất đ ộng s ản có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, quy mô diện tích khoảng 300m2-500m2 dao động trong khoảng từ 106,5 triệu đến 108 triệu đồng/m2. Sau khi điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán đã được điều chỉnh đối với quyền sử dụng đất tại 71 Lê Văn Lư ơng là 107 triệu đồng/m2 giá trị quyền sử dụng đất là: 107triệu đồng/m2 x 400m2 = 42.800 triệu đồng (bốn mươi hai tỷ tám trăm triệu đồng chẵn) Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình trên đất Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định là: 42.800 + 2.376 = 45.176 triệu đồng (bốn mươi năm tỷ một trăm bảy mươi sáu triệu đồng chẵn) Áp dụng phương pháp đầu tư Thu nhập từ hoạt động kinh doanh: Tiền ăn uống: 35.000.000đồng/ngày x 26ngày x 12tháng = 10.920.000.000 đồng/năm Tiền dịch vụ: 500.000đồng/ngày x 26ngày x12tháng = 156.000.000đồng/năm =>Tổng doanh thu là: 10.920 triệu đồng/năm + 1566 triệu đồng/năm = 11.076 triệu đồng/năm Các loại chi phí: Chi mua hàng: 180.000.000đồng/tháng chi phí 1năm sẽ là: 180.000.000đồng/tháng x 12tháng = 2.160.000.000đồng/năm Chi lương: 20 người x 1.500.000 = 30.000.000đồng/tháng chi phí 1năm là: 20 người x 1.500.000đồng/tháng x 12tháng = 360.000.000đồng/năm Chi điện: 2.000.000đồng/tháng chi điện 1năm là: 2.000.000đồng/tháng x 12tháng = 24.000.000đồng/năm Chi nước: 1.000.000đồng/tháng Chi phí 1năm là: 1.000.000đồng/tháng x 12tháng = 12.000.000đồng/năm Chi An ninh: 1.200.000đồng/tháng => chi phí 1năm là: 1.200.000đồng/tháng x 12tháng = 24.000.000đồng/năm Vệ sinh môi trường: 300.000đồng/tháng Chi phí 1năm là: 300.000đồng/tháng x 12tháng = 3.600.000đồng/năm Chi quảng cáo: 1.000.000đồng/tháng Chi phí 1năm là: 1.000.000đồng/tháng x12tháng = 12.000.000đồng/năm Chi quản lý… 20.000.000đồng/tháng Chi phí 1năm là: 20.000.000đồng/tháng x12tháng = 240.000.000đồng/năm Chi mua bàn ghế, bát đĩa: 30.000.000đồng/năm Chi phí pháp lý: 20.000.000đồng/năm Tổng chi phí hoạt động là (giả sử các loại chi phí này ko thay đổi trong các năm tới): 2.876.000.000đồng/năm Vậy lợi nhuận thu được 1năm là: 11.076 triệu đồng – 2.876 triệu đồng = 8.200 triệu đồng/năm Lãi suất vốn hóa được tính là 16%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là: 12%/năm; Các loại phí, dự báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất là: 4%. Bất động sản có quyền sử dụng đất lâu dài nên: Giá trị của bất động sản tính theo phương pháp đầu tư là: 8.200 triệu đồng/16% = 51.250 triệu đồng (năm mươi mốt tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng chẵn) * Những lưu ý về kết quả thẩm định giá: - Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện bình thường": Giá thị trường hiện nay tuy có giảm hơn so với thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 (là thời kỳ giá bất động sản tăng cao nhất), nhưng vẫn khá cao so với năm 2006 và giữa năm 2007. Thông tin thị trường trong Báo cáo được khảo sát tại thời điểm Thẩm định giá (hiện nay). - Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành. - Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hiện hành và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành. Tuy nhiên, suất đầu tư này vẫn còn khá thấp khi so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường tại thời điểm hiện nay. - Lãi suất vốn hóa sử dụng trong phương pháp đầu tư là lãi suất của ngành nghề yêu cầu nên mức giá ước tính trên cũng có thể biến động theo yêu cầu lợi nhuận của ngành nghề nếu thị trường có biến động quá mức Lưu ý: - Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại phần 1 của văn bản này. - Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá. - Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (V.V.F.C.) chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản (bản chính và bản sao) do Công ty phát hành. Các trường hợp sao văn bản không có xác nhận của V.V.F.C. hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị. - Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho V.V.F.C. trong quá trình thẩm định giá tài sản. Chuyên viên thẩm định