Đề tài Quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Trung Yên

tập thể Lữ đoàn thông tin 205 và tập thể Sư đoàn 361. Tổng diện tích nhà ở hiện có trong phạm vi dứan khonảg 4,83 ha, chiếm 13,04% Tổng diện tích đất. Phần lớn nhà ở được xây dựng lộn xộn, tùy tiện không theo quy hoạch và chủ yếu là nhà cấp IV, duy chỉ có khu tập thể Sư đoàn 361 có một số nhà được xây dựng kiên cố, nhưng không theo quy hoạch nên chưa đạt được các yêu cầu của một khu Đô thị mới. Mật độ xây dựng trong các khu tập thể từ 30% đến 90%, tầng cao trung bình khoảng 1,5 tầng. Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất đai BẢNG TỔNG HỢP HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT STT Chỉ tiêu Diện tích Tỷ lệ 1 Đất cơ quan, xí nghiệp 3.03 ha 8.18 % 2 Đất trường học 0.79 ha 2.13 % 3 Đất dân cư 4.83 ha 13.04 % 4 Đất hồ ao, kênh mương 4.79 ha 12.93 % 5 Đất nghĩa địa 0.74 ha 2.00 % 6 Đất đường giao thông 0.82 ha 2.21 % 7 Đất canh tác nông nghiệp 22.05 ha 59.51 % Tổng diện tích dự án 37.05 ha 100 % Nguồn: Phòng đầu tư - Tổng Công ty UDIC 2.1.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật. Giao thông Trên khu vực dự kiến quy hoạch xây dựng Khu phố mới Trung Yên chỉ mới có một đoạn đường được rải nhựa chưa có vỉa hè từ cầu Trung Kính vào làng Trung Kính, các đoạn đường còn lại như đoạn dọc song Tô Lịch, các đoạn đường vào các cơ quan, khu tập thể hiện có chỉ là các đường cấp phối và đường đất. Khu vực đất nông nghiệp hoàn toàn chưa có đường giao thông. Cấp điện Trong khu vực dự án mạng lưới cấp điện chắp vá, chằng chịt. Điện sinh hoạt cho dân cư được cấp chủ yếu từ trạm biến thế xã Trung Hoà 1 có công suất 320 KVA hạ thế, ngoài ra có các trạm biến thế phục vụ riêng cho từng cơ quan. Trong khu vực có 4 trạm biến thế với tổng công suất 930 KVA. Hệ thống chiếu sang công cộng hầu như chưa có. Nguồn cấp điện chính cho khu vực này chủ yếu được cấp từ trạm trung gian 110/35/6 KV Thượng Đình có công suất 3x25MVA và từ trạm trung gian 110/10/6 KV Thành Công thông qua tuyến dây nổi AC-120mm2 chạy dọc từ đường Láng. Cắt qua khu vực dự án là tuyến đường dây 6KV AC-70 mm2 cấp điện cho một số cơ quan và trường học ở phía Tây khu đất như khu xưởng sửa chữa và bãi đỗ xe của Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, Trường Công nhân kỹ thuật xây dựng ..v..v..Phía Nam khu đất có tuyến đường dây 6KV, tiết diện dây AC 50 và AC-120mm2 từ đường Láng đến Trường Thương binh xã hội và Công ty xây dựng điện. Cấp nước Trong phạm vi dự án, khu vực các cơ quan và khu dân cư hiện có dọc sông Tô Lịch đã được cấp nước sạch qua tuyến đường ống D300 mm trên đường Láng bằng các tuyến ống D50 mm, D100 mm vượt qua sông Tô Lịch đưa vào khu vực dự án. Phía Đông Nam và phía Nam men theo đường giao thông từ cầu Trung Kính vào làng Trung Hoà có 1 đường ống cấp nước D100 mm chạy dọc con đường này. Trong khu vực dự án còn có một tuyến ống truyền dẫn của Thành phố D600 mm từ Nhà máy nước Mai Dịch chạy qua mặt bằng dự án đi tới đường Láng. Thoát nước Trong khu vực dự án, hệ thống thoát nước hầu hết là hệ thống cống tự chảy, cống hở thoát ra sông Tô Lịch và mương thuỷ lợi phía Tây khu vực. Hệ thống thoát nước chưa có quy hoạch cụ thể và được xây dựng theo yêu cầu của từng cơ quan riêng lẻ. 2.2. Hiện trạng xây dựng khu Đô thị mới Trung Yên. 2.2.1.Quy hoạch tổng mặt bằng Căn cứ quy hoạch chi tiết ( tỷ lệ 1/2000 ) khu phố mới Trung Yên do Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập và được UBND Thành phố Hà Nội duyệt tại quyết định số 1141/QĐ-UB ngày 11 tháng 6 năm 1994. Căn cứ công văn số 1579?CV_UB ngày 10 tháng 7 năm 1996 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt quy mô điều chỉnh và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản của quy hoạch chi tiết 1/1000 khu phô mới Trung Yên. Khu phố mới Trung Yên với mục tiêu chính là xây dựng một khu Đô thị mới , vì vậy trong cơ cấu sử dụng đất, khu nhà ở chiếm tỷ lệ chính. Các công trình công cộng cũng sẽ là các công trình phục vụ khu đô thị như chợ, khu thương mại, trường học, nhà trẻ mẫu giáo, câu lạc bộ và khu thể thao, công viên. Ngoài ra, căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất của khu vực, một số vị trí hiện là các cơ quan sẽ chỉnh trang và tổ chức lại mặt bằng để tiếp tục sử dụng làm các cơ quan trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung. Các công trình xây dựng được bố trí như sau : Dọc các trục giao thông chính của dự án là đường 30m và 22m bố trí các công trình nhà ở cao tầng ( 9 ÷ 15 tầng ) tạo vẻ đẹp cho toàn khu vực. Những khu đất còn lại bố trí các công trình nhà ở thấp tầng (2÷4 tầng), nhà trẻ mẫu giáo, các công trình công cộng tiểu khu ( Trụ sở UBND phường, Công an phường, Câu lạc bộ phục vụ người già, trẻ em…) khu thể thao và bãi đỗ xe kết hợp với cây xanh tập trung tạo những lõng xanh cho toàn bộ khu vực dự án. Tại vị trí trường PTCS Trung Hoà sẽ bố trí 02 trường ( một trường Tiểu học và một trường Trung học cơ sở ) với diện tích sử dụng đất lớn hơn trường cũ, đảm bảo chỗ học cho trẻ em trong độ tuổi đi học. Tại các vị trí đầu mối giao thông có không gian thông thoáng bố trí các công trình khách sạn, trung tâm thương mại chiều cao từ 15 ÷ 22 tầng tạo điểm nhấn kiến trúc cho toàn khu vực. Dọc bờ sông Tô Lịch và đường 50m, trên cơ sở hiện trạng sẽ bố trí hai khu đất cơ quan và các công trình nhà ở. 2.2.2.Giải pháp kiến trúc đô thị. Khu phố mới Trung Yên được thiết kế theo mô hình khu Đô thị mới hoàn chỉnh, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, các công trình được thiết kế đáp ứng yêu cầu kiến trúc và kỹ thuật, hài hoà với cảnh quan chung của toàn vùng , phản ánh được đầy đủ đặc điểm và bản chất văn hoá Việt Nam. Để phù hợp với môi trường thiên nhiên của Đô thị, nguyên tắc thiết kế là tập trung chiều cao công trình dọc các trục đường chính có mặt cắt lớn (22 ÷ 30 m ) tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông công cộng. Xen kẽ giữa các công trình cao tầng được trồng cây xanh, tạo môi trường thiên nhiên hài hoà. Khu nhà ở thấp tầng được bố trí tại giải đất giữa tạo hành lang mở và những lõng xanh của khu vực. Thiên nhiên và mối quan hệ gắn bó của nó với công trình xây dựng là ý tưởng chủ đạo trong tổ chức bố cục không gian kiến trúc cũng như kiến trúc riêng của từng lô nhà. Sự tác động qua lại trong mối quan hệ này không những mang lại hiệu quả về môi trường sống của khu phố mới mà còn tác động đến sự phát triển tương lai cảu toàn khu vực. 2.2.3.Quy hoạch và cơ cấu sử dụng đất. Nhà ở 47,13% diện tích đất khu vực được phân bổ sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, bao gồm 30,47% cho nhà ở cao tầng ( từ 5 tầng trở lên ) và 16,66% cho nhà ở thấp tầng ( thấp hơn 5 tầng ). Tổng diện tích sàn của toàn bộ phần nhà ở của dự án là 349.000 m2. Toàn bộ dự án cung cấp nơi ở cho khoảng 17.00 người. Chỉ tiêu diện tích sàn ở bình quân là 20m2/ người. Công trình hạ tầng xã hội. 8,93% diện tích đất dùng để xây dựng công trình hạ tầng xã hội bao gồm trường học, nhà trẻ mẫu giáo, các cơ quan hành chính cấp phường, y tế, chợ, câu lạc bộ. Công trình công cộng Thành phố, cơ quan. Công trình công cộng thành phố chiếm 2,86% diện tích đất. Khu cơ quan được bố trí dọc theo sông Tô Lịch có diện tích 2,20 ha bằng 5,94% diện tích đất. Giao thông 31,39% diện tích đất được sử dụng để xây dựng hệ thống đường thành phố, đường tiểu khu, bãi đỗ xe và xử lý kỹ thuật. Khu vui chơi, công viên cây xanh Nhu cầu vui chơi giải trí là một đòi hỏi cần thiết, nhất là trong thời đại công nghiệp. Để tái tạo sức lao động, con người sau giờ lao động cần có những khu vực nhiều cây xanh, môi trường trong lành để nghỉ ngơi. Do vậy bên cạnh việc dành đất để xây dựng các công trình nhà ở, cơ quan…1,39 ha chiếm 3,75% diện tích đất sẽ được dành cho mục đích xây dựng khu vui chơi, công viên cây xanh tập trung. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu sử dụng đất của dự án TT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH Diện tích đất ( m2 ) Tỷ lệ ( % ) Tầng cao bình quân (tầng) Mật độ xây dựng (%) Hệ số sử dụng đất I Đất cơ cở hạ tầng kỹ thuật 116.300 31.39 1 Đất đường đơn vị ở 60.200 16.25 2 Đất đường thành phố 51.000 13.76 3 Bãi đỗ xe, xử lý kỹ thuật 5.100 1.38 II Đất cơ sở hạ tầng xã hội 47.000 12.68 4 Đất trường phổ thông 14.900 4.02 3 20 0.6 5 Nhà trẻ mẫu giáo 13.700 3.70 2 25 0.5 6 Đất công cộng đơn vị ở 4.500 1.21 2.1 30 0.63 7 Đất cây xanh 13.900 3.75 III Đất kinh doanh 207.200 55.93 8 Đất dịch vụ công cộng thành phố 10.600 2.86 11 30 3.3 9 Đất xây dựng nhà ở 5 40 2 - Nhà cao tầng ( 5 tầng trở lên ) 112.880 30.47 - Nhà thấp tầng 61.720 16.66 10 Đất cơ quan 22.000 5.94 3 40 1.2 Cộng 370.500 100 Nguồn: Phòng đầu tư - Tổng Công ty UDIC 2.2.4. Hạ tầng kỹ thuật khu ĐTM Trung Yên Đường giao thông. Toàn bộ mạng lưới giao thông của dự án được tổ chức dựa trên trục đường Láng và các tuyến đường Thành phố xuất phát từ đường Láng tới Quốc lộ 32. Ranh giới phía Bắc của dự án là tuyến đường 30m ( trên tuyến đường này có cầu Yên Hòa ) nối đường Láng với đường 40m của Thành phố chạy song song vớ đường Láng tại phía Tây khu đất và nối với đường 32. Ranh giới phía Nam của dự án là tuyến đường 50m ( tuyến đường này nằm ngoài chỉ giới của dự án ) nối từ đường Láng với con đường 40m nói trên. Hệ thống giao thông nội khu kể cả giao thông tĩnh được tổ chức dạng tuyến phố theo các trục Đông – Tây và Nam - Bắc gồm các đường có mặt cắt từ 13,5 m đến 26m ( kể cả vỉa hè ). Các nhóm ở được tổ chức đường có mặt cắt 10,5m ( kể cả vỉa hè ) tạo mối quan hệ chặt chẽ giữa nhóm ở với khu vực và giữa khu vực với bên ngoài. Tỷ lệ đất cho giao thông chiếm 31,39% diện tích đất của toàn bộ dự án. Đường Thành phố. Đường 40m : Tuyến đường 40m nằm ở phía Tây khu đất có ½ mặt cắt đường nằm trong chỉ giới của dự án, được xây dựng theo tiêu chuẩn cấp đường Thành phố, mặt đường được rải bê tong nhựa. Tòan bộ chiều dài tuyến đường nằm trong khu vực dự án có chiều dài là 150,75 m. Đường 30m : Là tuyến đường chạy dọc ranh giới phía Bắc của dự án nối đường Láng với đường 40m của Thành phố. Trên tuyến đường này có cầu Yên Hòa qua sông Tô Lịch. Tòan bộ chiều dài tuyến đường 30m nằm trong khu vực dự án là 870 m. Đường 22m : Toàn bộ chiều dài tuyến đường nằm trong khu vực dự án là 591,61 m. Đường khu vực. Đường khu vực được thiết kế hai loại có chiều rộng 26 m ( lòng đường rộng 5,5m, vỉa hè mỗi bên rộng 4m, giữa lòng đường có giải phân cách rộng 7m trồng cây xanh ) và 17m ( lòng đường rộng 7m, vỉa hè mỗi bên rộng 5m ). Hệ thống bãi đỗ phân tán được bố trí đặt tại các vị trí thuận tiện giao thông và gần các khu ở. Hệ thống các bãi đỗ xe được bố trí như sau : Một bãi đỗ tập trung với diện tích 4204 m2. Một gara 5 tầng trên diện tích đất 940 m2. Đối với khu nhà biệt thự cao cấp, xe được đưa vào gara của từng nhà . Đối với khu nhà ở cao tầng, điểm đỗ xe được bố trí ngay tại tầng trệt công trình hoặc kết hợp vơi vườn hoa, cây xanh ngay trong khu ở. Đối với công trình công cộng, cơ quan có điểm đỗ xe phục vụ riêng cho từng công trình. Cung cấp điện. Yêu cầu công suất của toàn khu vực dự án là rất lớn trong khi các trạm trung gian 110KV hiện có quanh khu vực đã gần đầy tải, vì vậy nguồn cấp điện chính cho khu vực dự án là từ trạm trung gian 110/22KV Bắc Thanh Xuân. Mạng lưới cao thế chính và nhánh được thiết kế là các tuyến cáp ngầm có tiết diện từ 120mm2 đến 300 mm2 đặt dưới hà của các tuyến đường quy hoạch và cách chỉ giới đường đỏ 0,6 m. Các trạm hạ thế được bố trí gần trung tâm phụ tải trong các phần đất trống, cây xanh được điều chỉnh theo mặt bằng bố trí các công trình. Tổng chiều dài tuyến cáp cao thế chính và các tuyến nhánh là 5000 m. Tổng số trạm biến thế của cá khu vực dự án là 15 trạm. tên và công suất của từng trạm được thể hiện tại bảng sau : HỆ THỐNG TRẠM BIẾN THẾ ĐIỆN TT Tên trạm Công suất tính toán ( KW ) Công suất thiết kế ( KVA ) 1 N1 860 2 x 560 2 N2 625 2 x 400 3 N3 1035 2 x 630 4 N4 224 250 5 N5 936 2 x 560 6 N6 672 2 x 400 7 N7 365 560 8 N8 300 400 9 N9 366 560 10 N10 744 2 x 560 11 N11 903 2 x 560 12 N12 336 560 13 N13 444 560 14 N14 1085 3 x 400 15 N15 1575 3 x 630 Cộng 10472 13320 Nguồn: Phòng đầu tư - Tổng Công ty UDIC Cấp - thoát nước và xử lý nước thải. Cấp nước Nguồn cấp nước cho dự án được lấy từ đường ống truyền dẫn D600mm của Thành phố từ Nhà máy nước Mai Dịch chạy qua khu vực dự án ( dọc theo đường 22m chạy giữa khu đất theo hường Tây Bắc – Đông Nam ). Mạng lưới cấp nước chính cho khu vực dự án được thiết kế theo mạng vòng và được đấu nối với các tuyến truyền dẫn của thành phố đi theo tuyến đường quy hoạch bao quanh khu vực dự án. Các tuyến cấp nước chính có kích thước từ D80mm ÷D160mm, với tổng chiều dài là 4280 m. Tổng số trạm bơm, bể chứa để cấp nước cho khu vực dự án kết hợp với trạm phân phối chính là : 8 trạm bơm và bể chứa với các chỉ tiêu cụ thể tại bảng sau : HỆ THỐNG TRẠM BƠM VÀ BỂ CHỨA TT Tên trạm Công suất máy bơm ( m3/h ) Dung tích bể chứa ( m3 ) 1 T1 20 100 2 T2 15 75 3 T3 30 150 4 T4 30 140 5 T5 10 40 6 T6 10 45 7 T7 20 90 8 T8 20 100 Nguồn: Phòng đầu tư - Tổng Công ty UDIC Hệ thống cấp nước được thiết kế theo các nguyên tắc sau : Đối với nhà ở thấp tầng ( dưới 5 tầng ) được cấp trực tiếp từ mạng phân phối chính. Đối với nhà cao tầng ( từ 5 tầng trở lên ) được cấp theo mạng lưới trạm bơm bể chứa khu vực. Đối với nhà cao tầng đặc biệt ( trên 15 tầng ) sử dụng trạm bơm bể chứa cục bộ. Các họng nước cứu hỏa được đặt trên các trục ống truyền dẫn và ống phân phối lớn tại 4 điểm ngã tư đường phố, thuận tiện cho việc lấy nước khi xảy ra cháy, ngoài ra tại mỗi khối nhà hoặc các công trình lớn đều thiết kế hệ thống nước cứu hỏa riêng theo quy định của tiêu chuẩn Phòng chống cháy. Thoát nước , vệ sinh môi trường Hệ thống thoát nước mưa : Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế phương án cống riêng. Trong giai đoạn đầu, khi chưa có trạm xử lý nước thải của Thành phố, nước bẩn tạm thời được xả vào đường cống thoát nước mưa chính tại một số vị trí. Các tuyến cống đặt dưới lòng đường quy hoạch của dự án. Nước mưa sau khi được thu vào hệ thống cống sẽ thoát ra sông Tô Lịch ở phía Đông bằng 3 tuyến chính và thoát tạm ra mương Trung Văn ở phía tây khu đất. Vị trí tuyến cống cách mép bó vỉa tối thiểu 2m. Hệ thống cống thoát nước mưa được làm bằng bê tông cốt thép có đường kính từ 600 ÷ 1200 mm, tổng chiều dài 4756m. Hệ thống thoát nước thải : Khu phố mới Trung Yên là một khu Đô thị được thiết kế với yêu cầu về hạ tầng cao hơn so với các khu dân cư hiện có trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Để phù hợp với điều kiện thoát nước hiện nay và quy hoạch điều chỉnh về thoát nước thải thành phố, hệ thống thoát nước thải của khu vực dự án được thiết kế theo phương án cống riêng và chia làm 2 giai đoạn : Giai đoạn đầu, khi chưa có trạm xử lý nước thải chung của Thành phố, nước thải sau khi được xử lý sơ bộ qua các bể tự hoại được đưa ra hệ thống thoát nước bẩn riêng bố trí dọc tuyến đường quy hoạch thuộc phạm vi dự án và sau đó được đấu nối với hệ thống cống thoát nước mưa chính tại một số điểm để xả ra sông Tô Lịch. Khi có trạm xử lý nước thải chung của Thành phố, nước thải sẽ được tách khỏi hệ thống thoát nước mưa và đấu nối vào hệ thống cống bao riêng đưa về trạm bơm khu vực để bơm về trạm xử lý nước thải chung của Thành phố. Hệ thống thoát nước thải được thiết kế riêng đến từng ô đất xây dựng công trình. Thiết kế hệ thống thoát nước thải trong từng ô đất phụ thuộc vào mặt bằng bố trí công trình và tính chất xây dựng của từng ô đất. Bể tự hoại tính 0,2m3/người. Đối với khu nhà ở cao tầng bể tự hoại được xây dựng bên ngoài nhà. Đối với khu nhà ở thấp tầng, bể tự hoại được xây dựng bên trong công trình. Các cơ quan xây mới được thiết kế hệ thống thoát nước thải bên trong ô đất phù hợp với yêu cầu sử dụng và nối vào hệ thống cống thoát chung của khu vực. Vệ sinh môi trường : Trên mặt bằng dự án bố trí 8 điểm chứa rác, mỗi điểm chứa khoảng 5 – 6 m3 rác. Vào giờ quy định, công ty môi trường Đô thị cho xe chở rác đến gom tại các điểm gom rác và có them việc các hộ dân tự đem rác đổ vào xe của Công ty môi trường Đô thị. Các cơ quan xí nghiệp trực tiếp hợp đồng với Công ty môi trường Đô thị của thành phố để thực hiện xử lý rác thải. Thông tin . Số máy điện thoại yêu cầu được tính theo chỉ tiêu 30 máy / 100 người và 50m2/1 máy cho khu công cộng. Dự kiến sẽ xây dựng một tổng đài điện thoại 500 số và một Bưu cục được bố trí tại nơi công cộng phục vụ cho dân cư và cơ quan của khu vực dự án. Nguồn được lấy từ tuyến cáp quang hiện có trên đường Láng dẫn vào tổng đài của khu vực dự án. Cáp quang có chiều dài 1700m. Mạng lưới cáp và tủ cáp được thiết kế đến từng ô đất xây dựng công trình. Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ) sẽ phối hợp với cơ quan chuyên ngành trong việc thiết kế hệ thống thông tin phù hợp với thiết kế quy hoạch của toàn bộ dự án. Việc xây dựng, lắp đặt hệ thống thông tin do cơ quan chuyên ngành đầu tư trực tiếp theo quy hoạch được duyệt. 2.2.4.Hạ tầng xã hội khu ĐTM Trung Yên. Các công trình nhà ở : Tổng diện tích sàn nhà của dự án khu phố mới Trung Yên là 349.000 m2, trong đó có 240.770 m2 nhà cao tầng ( trên 5 tầng ) bằng 68,97% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. 108.330 m2 nhà thấp tầng ( dưới 5 tầng ) bằng 31,03% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. Nhà ở của dự án được thiết ké và xây dựng chủ yếu theo các dạng sau : Nhà ở chung cư cao tầng : Nhà ở chung cư cao tầng được xây dựng theo căn hộ hợp khối, kết cấu khung bê tông cốt thép, chèn tường gạch, móng cọc bê tông cốt thép. Các nhà ở cao 6 tầng trở lên được bố trí thang máy. Các căn hộ được bố trí độc lập khép kín với diện tích sử dụng trung bình từ 40m2 đên 80m2. Mỗi khối nhà bố trí từ 3 – 4 đơn nguyên, một tầng của một đơn nguyên sẽ có từ 4 ÷ 8 căn hộ. Loại căn hộ nhỏ có diện tích sử dụng khoảng 40 ÷ 60 m2 được bố trí 1 phòng khách, một phòng ngủ, 1 bếp + phòng ăn, 1 phòng vệ sinh và một ban công hoặc lôgia nhỏ.Loại căn hộ lớn có diện tích sử dụng khoảng 80 m2 được bố trí 1 phòng khách, 2 phòng ngủ, 1 bếp + phòng ăn, 1 phòng vệ sinh và 1 ban công hoặc lôgia. Tất cả các căn hộ được bố trí có đủ ánh sáng và thông gió tự nhiên đảm môi trường sống một cách tốt nhất. Tại những khối nhà cao tầng có vị trí thuận lợi, tầng 1 được dùng làm cửa hàng hoặc dịch vụ công cộng. Các khối nhà ở tuyến đường 22m sẽ sử dụng tầng 1 và 2 làm các siêu thị, cửa hang ăn uống, trạm bưu điện… Theo xu hướng yêu cầu về chất lượng của công trình nhà ở ngày một cao, toàn bộ mặt ngoài của các công trình được hoàn thiện bằng các loại vật liệu có thể chống rêu mốc, có màu sắc hài hoà tôn được vẻ đẹp của công trình và toàn khu vực. Bên trong công trình được hoàn thiện với chất lượng cao hơn các công trình cùng cấp hiện nay. Vật liệu hoàn thiện là các vật liệu trong nước nhưng chất lượng đảm bảo yêu cầu sử dụng. Nhà ở cao tầng kiểu dãy phố : Dọc một số trục đường chính khu vực có vị trí thuận lợi xây dựng những nhà 5 tầng theo kiểu nhà mặt phố thường thấy ở các đường phố nội thành. Những nhà này được thiết kế theo từng nhà riêng biệt, kết cấu tường gạch chịu lực hoặc khung bê tông cốt thép chèn gạch, nền móng được xử lý phù hợp với cấu tạo địa chất và tải trọng công trình. Tầng 1 được thiết kế làm cửa hàng dịch vụ, các tầng trên được dùng làm nơi ở , sinh hoạt. Nhà ở thấp tầng : Tại một số khu vực không thuận tiện cho buôn bán, xây dựng những nhà ở thấp tầng theo kiểu từng hộ độc lập. Mỗi hộ 3 hoặc 4 tầng với diện tích đất mỗi hộ từ 50 ÷ 80 m2. Kiến trúc nhà ở kiểu này được xây dựng theo thiết kế mẫu, có thể bố trí nhiều loại mặt bằng tuỳ theo từng lô đất, đảm bảo mặt đứng các dãy phố đa dạng nhưng hài hoà với kiến trúc của toàn khu vực. Các công trình xã hội, công trình công cộng : Các trường mẫu giáo được xây dựng ở khu vực trung tâm trên 3 lô dất riêng biệt, tổng diện tích đất để xây dựng trường mẫu giáo là 13.700 m2. Theo Tiêu chuẩn TCVN 4449-87 , số bé ở độ tuổi đi học mẫu giáo khoảng 1.100 cháu / 17.000 dân. Trường mẫu giáo được xây dựng 2 tầng tường gạch chịu lực với tổng diện tích sàn là 8.000 m2. Trong khuôn viên trường có sân chơi và cây xanh đảm bảo môi trường sạch sẽ và vệ sinh cho các bé. Trường học được xây dựng tại khu đất Trường PTCS Trung Hoà cũ và mở rộng diện tích đảm bảo xây dựng 01 trường Tiểu học và 01 Trường THCS. Dự kiến số học sinh trong độ tuổi đi học trong toàn khu là 1.600 – 1.700 học sinh. Khu trường được quy hoạch trên lô đất rộng 14.900 m2, trường được xây 2 – 4 tầng kết cấu tường gạch chịu lực hoặc khung bê tông cốt thép chèn gạch, móng bằng bê tông cốt thép. Diện tích sàn của 02 trường là 6.160 m2 , trong đó có diện tích phục vụ việc học bán trú của học sinh tiểu học và phục vụ giáo dục thể chất cho học sinh trung học. Khu trung tâm thương mại dịch vụ và chợ được xây dựng trên khu đất phía Nam dự án, có diện tích 6.434m2. Chợ có kết cấu khung thép và bê tông cốt thép, mái vì kèo thép lợp tôn, cao 3 tầng. Khu đất công cộng đơn vị ở nằm ở trung tâm dự án, giáp với khu cấy xanh, công viên có diện tích 2.748m2 được dung để xây dựng Trụ sở Uỷ ban nhân dân phường, y tế và trụ sở Công an phường . Trên thực tế, sau khi xây dựng xong, chủ đầu tư bàn giao lại cho Thành phố và Thành phố đã giao lại cho các cơ quan khác là Cảnh sát môi trường và Quỹ bảo vệ môi trường. Các công trình này có chiều cao 3 tầng, kết cấu khung bê tông chịu lực, chèn gạch, móng bằng bê tông cốt thép. Diện tích sàn của các công trình công cộng đơn vị ở là 1.770m2. Khu công cộng Thành phố gồm khách sạn, dịch vụ thương mại được bố trí ở phía Tây khu đất, giáp đường 40m và phía Nam khu đất giáp đường 50m, diện tích đất của 2 khu là 10.650 m2, chiều cao từ 15 ÷ 21 tầng tạo điểm nhấn kiến trúc cho toàn khu vực, diện tích sàn là 36.680 m2. Khu công viên cây xanh được xây dựng với diện tích 13.850m2 với kiến trúc không gian mở, tạo sân chơi, nơi sinh hoạt thư giãn cho người dân, tạo không gian thoáng đãng và trong lành cho khu vực. PHẦN II: XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN MÔ HÌNH QUẢN LÝ CƠ SỎ HẠ TẦNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRUNG YÊN. I. Thực trạng quản lý cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới Trung Yên. 1. Cơ chế sử dụng đất của dự án. Quỹ đất của dự án sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng Đô thị được khai thác sử dụng như sau : Đối với diện tích đất công cộng, đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất cây xanh với tổng diện tích là 163.300 m2 được sử dụng như sau : Phần đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, khi kết thúc dự án, chủ đầu tư dự án giao lại cho Nhà nước kèm theo cơ sở hạ tầng kỹ thuật không bồi hoàn để Nhà nước giao cho các cơ quan quản lý chuyên ngành của Thành phố quản lý. Phần đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội và cây xanh tập trung, thuộc diện giao đất không thu tiền sử dụng đất, sau khi xây dựng xong, Chủ đầu tư được thanh toán tiền đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình theo suất đầu tư bao gồm việc tính đủ vốn đầu tư, lãi vay ngân hàng và lãi định mức bằng vốn Ngân sách có nguồn gốc từ tiền sử dụng đất. Đối với diện tích đất chuyên dùng như đất xây dựng cơ quan, khách sạn, công trình dịch vụ có tổng diện tích là 32.600 m2, được thực hiện theo phương thức thuê đất. Chủ đầu tư các công trình chuyên dùng trả tiền đầu tư cơ sở hạ tầng cho Chủ đầu tư Dự án theo giá kinh doanh và được chủ đầu tư dự án cho thuê lại đất hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê đất để xây dựng và kinh doanh theo đúng quy hoạch của Dự án đã được duyệt. Đối với các cơ quan không phải di chuyển, nhưng được hưởng lợi ích từ việc đầu tư hạ tầng của dự án thì phải đóng góp tiền hạ tầng cho chủ đầu tư dự án theo giá thoả thuận tuỳ theo mức độ sử dụng hạ tầng nhưng không thấp hơn 50% suất đầu tư hạ tầng ( không tính tiền sử dụng đất ) được xác định trong dự án này. Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở, có tổng diện tích là 174.600 m2 được sử dụng như sau : 17.000 m2 ( chiếm 9.74% quỹ đất xây dựng nhà ở, tương đương 69.800 m2 sàn bằng 20% tổng diện tích sàn nhà ở ) sẽ được dùng để xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách. Sauk hi xây dựng xong hạ tầng, Chủ đầu tư giao lại phần diện tích đất này cho Thành phố, Thành phố chỉ định các chủ đầu tư phát triển nhà ở khác đầu tư xây dựng diện tích nhà ở chính sách này bằng nguồn vốn từ Quỹ nhà ở của Thành phố và theo quy chế riêng do Thành phố quy định. Chủ đầu tư dự án được Thành phố thanh toán tiền đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo suất đầu tư bao gồm việc tính đủ vốn đầu tư, lãi vay Ngân hàng và lãi định mức. 157.600 m2 đất xây dựng nhà ở còn lại Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ) được sử dụng để xây dựng nàh bán kinh doanh theo Nghị định 60/CP và 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, hoặc chủ đầu tư dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất choc ác chủ đầu tư thứ phát thuộc mọi thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Giá đất đã có cơ sở hạ tầng giữa Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ) và Chủ đầu tư thứ phát là giá thoả thuận. 2. Phương thức kinh doanh Phương thức kinh doanh của dự án được thực hiện như sau : Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - Chủ đầu tư dự án được Nhà nước giao đất để xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng có trách nhiệm huy động các nguồn vốn gồm : vốn vay, vốn huy động của các doanh nghiệp có nhu cầu phát triển nhà ở, các công trình kinh doanh, trái phiếu công trình và các nguồn vốn hợp pháp khác để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, kể cả đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và san nền theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Chủ đầu tư dự án được nhận vốn của Nhà nước có nguồn gốc từ tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cấp Thành phố cảu dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Chủ đầu tư dự án được Thành phố cấp vốn ngân sách để xây dựng cầu Yên Hoà ( nằm ngoài khu vực dự án ) nhằm làm tăng sức hấp dẫn của dự án và tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai thi công các hạng mục công trình thuộc phạm vi dự án Sau khi xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, Chủ đầu tư phát triển đất Đô thị thu hồi vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bằng cách : Thu tiền chuyển nhượng giá trị cơ sở hạ tầng ( không kể tiền sử dụng đất ) đối với diện tích xây dựng nhà ở, diện tích đất xây dựng các công trình chuyên dùng từ các chủ đầu tư thư phát như đã nêu ở phần trên. Giá trị cơ sở hạ tầng đối với các diện tích nói trên ( ngoại trừ diện tích đất để xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách ) được xác định theo thoả thuận của Hợp đồng góp vốn đầu tư hạ tầng Đô thị hoặc theo phương thức đấu giá. Giá trị cơ sở hạ tầng đối với diện tích xây dựng nhà ở chính sách được Thành phố thanh toán theo suất đầu tư bao gồm việc tính đủ vốn đầu tư, lãi vay Ngân hàng và lãi định mức .Các công trình giao thông, bãi đỗ xe, công viên cây xanh, thoát nước mưa, nước thải được chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) thực hiện đầu tư và bàn giao cho cơ quan quản lý chuyên ngành của Thành phố khi hoàn thành toàn bộ dự án. Trong quá trình thực hiện Dự án, Chủ đầu tư dự án quản lý, khai thác và có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng các công trình này tới khi bàn giao cho các cơ quan quản lý chuyên ngành. Các công trình cấp nước, cấp điện, chiếu sang công cộng, thôn gtin sau khi có thiết kế và Dự án được duyệt, Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) giao cho các cơ quan quản lý các công trình chuyên ngành của Thành phố thi công và Chủ đầu tư được khai thác ngay trong quá trình thực hiện dự án.Trong dự án các loại công trình này được phép tính phần chi phí quản lý vận hành cho thời gian thực hiện dự án tới khi bàn giao công trình. 3. Quản lý hành chính Việc quản lý hành chính Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án như quản lý hộ khẩu, đảm bảo an ninh công cộng … do Chủ đầu tư dự án kết hợp Chính quyền sở tại thực hiện cho đến khi UBND Thành phố có quyết định thành lập cơ quan quản lý hành chính cơ sở mới. Chi phí cho việc quản lý hành chính trong quá trình thực hiện dự án được phép tính trong chi phí dự án. 4. Thực trạng quản lý các công trình. Đối với các công trình nhà ở, công trình công cộng như công viên cây xanh tập trung…Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) thuê Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE chịu trách nhiệm chăm sóc, duy tu và bảo vệ công trình. Những ngôi nhà sau khi đã xây dựng hoàn thành và được bàn giao cho khách hàng thì sẽ do khách hàng tự chăm sóc, còn đối với nhà ở chung cư cao tầng thì sẽ giao cho HOME CARE chịu trách nhiệm quản lý, có điều khoản cam kết trong hợp đồng ký với Chủ đầu tư dự án. Các hộ dân sinh sống trong toàn khu đô thị sẽ đóng góp một khoản phí hàng tháng là 30.000VND, bao gồm chi phí giữ gìn trật tự, phí vệ sinh môi trường và phí chăm sóc cây xanh thảm cỏ. Bên cạnh đó, khi ký hợp đồng bàn giao nhà, khách hàng phải nộp một khoản tiền là 01 triệu đồng hoặc 02 triệu đồng là “ Chi phí bảo dưỡng công trình hạ tầng ”. Khoản phí này thu một lần và không tái thu . Bên cạnh đó, khi xây dựng các công trình nhà ở, Chủ đầu tư xây dựng phần thô trước nên hạn chế được hiện tượng vi phạm về mặt kiến trúc như hành vi cơi nới, xây thêm tầng….đảm bảo giữ nguyên quy hoạch đã được duyệt, đồng thời nếu hộ dân nào có hành vi vi phạm, đội bảo vệ Trật tự xây dựng do Chủ đầu tư thành lập sẽ tiến hành nhắc nhở, sau đó sẽ ngừng cung cấp điện nước nếu chủ công trình vẫn tiếp tục vi phạm. Đối với các công trình xã hội như trường học, Trụ sở Cảnh sát Môi trường, Quỹ bảo vệ môi trường… chủ đầu tư bàn giao cho Thành phố, sau đó Thành phố giao lại cho các cơ quan chức năng. Các cơ quan này sẽ có trách nhiệm tự quản lý, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả công trình mà Chủ đầu tư đã bàn giao. Riêng đối với 02 nhà trẻ mẫu giáo, sau khi xây dựng xong sẽ tổ chức quản lý theo hình thức xã hội hoá, tức là tổ chức đấu thầu quyền quản lý và sử dụng. Các công trình hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, hệ thống thoát nước, chiếu sáng đô thị… thì Chủ đầu tư cũng bàn giao lại cho Thành phố và Thành phố giao lại cho các cơ quan chuyên ngành đưa vào khai thác và sử dụng, đảm bảo cung cấp đầy đủ dịch vụ cho người dân sinh sống tại khu đô thị Trung Yên. Đối với các công trình mà có Chủ đầu tư thứ phát ( như các công trình hạ tầng viễn thông, truyền thông, cụm siêu thị và Gara 19 tầng…) thì Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) bàn giao cho Chủ đầu tư thứ phát các công trình hạ tầng đã xây dựng xong để Chủ đầu tư thứ phát đưa vào khai thác, nhưng BQL Dự án Trung Yên vẫn có một tổ quản lý trật tự xây dựng để kiểm tra công việc của các chủ đầu tư thứ phát ( như Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE; Bưu điện Hà Nội, Đài truyền hình Hà Nội, Công ty viễn thông quân đội Viettel…). Bên cạnh đó BQL dự án Trung Yên dựa vào các điều khoản đã cam kết trong các hợp đồng bàn giao ký với các Chủ đầu tư thứ phát để quản lý chặt chẽ việc cung cấp dịch vụ cho người dân. Đối với các công trình đưa vào khai thác kinh doanh như sân thể thao, bãi đỗ xe, Chủ đầu tư dự án giao khoán cho Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE tự tổ chức hình thức kinh doanh, chăm sóc, bảo trì công trình. 5. Những khó khăn, hạn chế. Là đơn vị đi đầu trong công tác quản lý chung cư và nhà cao tầng, Công ty Cổ phần thương mại và dịch vụ Chăm sóc nhà Home Care đang thực hiện công tác quản lý chung cư với các công việc bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống thiết bị kỹ thuật, hệ thống điều hòa, thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh môi trường, chăm sóc cây xanh, bảo vệ an ninh trật tự… Công ty Home Care hiện đang quản lý khu đô thị Trung Yên, ngoài việc giữ gìn, xây dựng cảnh quan chung Công ty đang phối hợp cùng các cơ quan chức năng xây dựng các tuyến phố văn minh trong khu đô thị. Khu đô thị Trung Yên mới nhưng các hàng quán, biển quảng cáo, xe cộ đỗ bừa bãi hai bên đường lấn chiếm hè đường và trông mất mỹ quan. Công ty Home Care đã cử người thường xuyên nhắc nhở và kết hợp với công an phường sở tại và sở giao thông công chính để xử lý các trường hợp vi phạm. Đến nay tuy tuyến phố đã trở thành tuyến phố văn minh đô thị nhưng Công ty vẫn phải thường xuyên cắt cử người đi tuyên truyền nhắc nhở để duy trì tốt và đảm bảo trật tự, mỹ quan cho tuyến phố. Một khó khăn nữa mà các doanh nghiệp quản lý nhà chung cư thường gặp là việc thu các loại phí dịch vụ, vì mô hình chung cư và khu đô thị còn rất mới đối với người dân Việt Nam, những chi phí cho khu vực công cộng như vệ sinh công nghiệp, vệ sinh môi trường, chăm sóc cây xanh, bảo vệ chung cho tòa nhà và khu đô thị, bảo dưỡng định kỳ các thiết bị kỹ thuật...là rất lớn. Phí dịch vụ mà các hộ dân bỏ ra thực ra không đủ bù đắp lại các chi phí cho dịch vụ công ích. Người dân thường so sánh mức phí thu dọn rác thải, tiền nước.. tại các hộ dân không sống trong khu chung cư. Thực tế thì người dân ở khu đô thị Trung Yên chỉ phải đóng một khoản cố định hàng tháng là 30.000 VNĐ/ tháng/ hộ. Khoản phí này chỉ bằng 30% chi phí hàng tháng cho các hoạt động bảo vệ, vệ sinh môi trường…. do đó chủ đầu tư là Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ( UDIC ) phải bù đắp 70% ( vì chủ đầu tư vẫn đang tiếp tục xây dựng một số công trình tại khu đô thị ). Dự kiến đến năm 2010, khi khu đô thị Trung Yên đã được xây dựng hoàn tất, khoản phí của người dân tại các hộ sinh sống phải đóng góp sẽ cao hơn khoản thu hiện tại. Nhìn chung, ý thức của người dân trong việc giữ gìn vệ sinh chung, cũng như việc sử dụng các công trình công cộng chưa cao, vẫn mang nặng tâm lý “ cha chung không ai khóc ”. Việc lấn chiếm hè đường làm nơi bán hàng, dựng biển quảng cáo… vẫn tiếp diễn mặc dù doanh nghiệp quản lý khu đô thị đã có biện pháp xử lý. Tuy vậy, có một hạn chế về mặt hạ tầng, khu đô thị tổ chức giao thông theo kiểu ô cờ. Chiều dài mỗi đoạn phố khoảng trên 100m, có rất nhiều điểm giao cắt ngõ với ngõ, ngõ với đường chính, nhiều đoạn rẽ, đường cong. Tuy nhiên hầu như trong khu đô thị chưa có biển báo giao thông hay hệ thống giảm tốc giữa các điểm giao cắt đó, do đó tình trạng mất an toàn giao thông có thể xảy ra. Việc đi thuê Công ty HOME CARE ( là một công ty chuyên quản lý nhà cao tầng và khu đô thị mới ) quản lý và chăm sóc hạ tầng cho khu đô thị Trung Yên là giải pháp trước mắt hợp lý, nhưng Chủ đầu tư vẫn phải thành lập Đội bảo vệ Trật tự xây dựng ( có chức năng kiểm tra giám sát tình trạng xây dựng tại khu đô thị Trung Yên và kiểm tra công việc của công ty HOME CARE ). Điều này dẫn đến một thực tế là trong một khu đô thị mà có nhiều chủ thể quản lý, chồng chéo về mặt chức năng. Còn có BQL dự án Trung Yên ( cũng thuộc UDIC ) là cơ quan được thành lập để giám sát tiến độ đầu tư và xây dựng tại khu đô thị Trung Yên; nhưng kiêm thêm chức năng đón nhận ý kiến của người dân và phản ánh lại với Công ty HOME CARE, tức là ý kiến của người dân phải qua nhiều cơ quan mới đến được đúng nơi cần tiếp nhận. II. Xây dựng mô hình quản lý. 1. Xác định chủ thể quản lý : 1.1. Đối với các công trình nhà ở Đối với các công trình nhà ở thấp tầng và cao tầng kiểu dãy phố: Đây là các công trình sau khi xây dựng xong phần thô, Chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng, do đó khách hàng tự quản lý và chăm sóc, duy tu, bảo dưỡng công trình của mình. Khi bàn giao, đại diện chủ đầu tư sẽ lập một bản hợp đồng, trong đó có điều khoản cam kết rằng khách hàng không được tự ý phá dỡ, thay đổi kiến trúc ngoài của công trình, không được để hình thức ngôi nhà quá xuống cấp gây ảnh hưởng đến mỹ quan của toàn khu đô thị. Đối với các công trình nhà ở cao tầng kiểu căn hộ (chung cư cao tầng) Đối với mỗi căn hộ, chủ đầu tư cũng giao cho khách hàng tự quản lý như trên. Còn về phần diện tích sử dụng chung như đại sảnh, thang máy, hành lang và lối đi chung, cũng như phần diện tích ngoài trời như khuôn viên bên ngoài toà nhà… sẽ do bộ phận chăm sóc toà nhà đảm nhận. Hiện nay, tại khu đô thị Trung Yên công việc này do công ty HOME CARE phụ trách. Bộ phận này sẽ làm các công việc như dọn vệ sinh chung của nhà chung cư cao tầng, phụ trách thang máy…cũng như phụ trách quản lý các vấn đề chung nảy sinh trong quá trình sử dụng nhà chung cư cao tầng. Đối với công trình nhà ở cho đối tượng chính sách. Công trình này sau khi xây dựng hoàn thiện, Chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho thành phố, do đó công trình này sẽ do Thành phố quản lý trực tiếp bởi một cơ quan chuyên ngành quản lý về quỹ nhà ở của Thành phố. 1.2. Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật Đối với các công trình hạ tầng như cấp điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng đô thị:Các công trình này được bàn giao hoàn toàn cho các cơ quan chuyên ngành của thành phố. Việc quản lý sử dụng, khai thác và vận hành các công trình này do các cơ quan đó chịu trách nhiệm, đảm bảo cung cấp các dịch vụ cho dân cư khu đô thị Trung Yên một cách đầy đủ và đạt chất lượng cao.Đối với các công trình thông tin, bưu cục, tổng đài.Các công trình này là các công trình có chủ đầu tư thứ phát là Bưu điện Thành phố Hà Nội, do vậy việc quản lý, khai thác và sử dụng các công trình này được giao cho Bưu điện Thành phố Hà Nội.Đối với công trình giao thông.Các công trình giao thông như lòng đường, hè phố, bến bãi đỗ xe… được chủ đầu tư trực tiếp quản lý thông qua BQL dự án Trung Yên. BQL dự án Trung Yên có nhiệm vụ theo dõi chất lượng và kịp thời phát hiện những hư giao lại cho Thành phố. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành các công trình này theo đúng cam kết trong dự án được Thành phố duyệt.Khu công viên cây xanh và sân chơi :Khu công viên và cây xanh tập trung do Chủ đầu tư quản lý trực tiếp thông qua BQL dự án Trung Yên, đồng thời việc chăm sóc cây xanh và dọn vệ sinh được giao cho công ty HOME CARE theo như hợp đồng. BQL dự án Trung Yên chịu trách nhiệm theo dõi và giám sát công việc của công ty HOME CARE, cũng như chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa kịp thời nếu có hư hỏng xảy ra, nhằm mục tiêu đảm bảo cho môi trường trong lành cũng như chất lượng cuộc sống của cư dân trong khu đô thị Trung Yên được nâng cao.Khu sân chơi sẽ giao cho công ty HOMECARE quản lý, không thu phí, là sân chơi cho trẻ em và là nơi để cư dân hoạt động thể thao thư giãn nhẹ nhàng như đi bộ, tậo thể dục buổi sáng …Toàn bộ cây xanh và thảm cỏ trong phạm vi khu đô thị Trung Yên được chủ đầu tư quản lý và giao cho công ty HOME CARE chịu trách nhiệm chăm sóc, tưới nước và cắt tỉa theo đúng hợp đồng, đảm bảo mỹ quan đô thị. Các trụ sở cơ quan Nhà nước:Các công trình này bao gồm: Trụ sở UBND phường ( được thành phố giao cho Cảnh sát môi trường ), Trụ sở Công an phường ( được thành phố giao cho Quỹ bảo vệ môi trường ), trạm y tế sau khi xây dựng hoàn thiện và được nghiệm thu theo đúng quy hoạch và thiết kế được duyệt, Chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho Thành phố để Thành phố giao cho các cơ quan có chức năng đưa vào sử dụng và khai thác công trình. Việc duy tu, bảo dưỡng công trình cũng như dọn dẹp vệ sinh, cấp điện, cấp nước và thoát nước cho công trình sẽ do các cơ quan này trực tiếp chịu trách nhiệm. 1.3. Đối với các công trình dịch vụ xã hội. Các sân thể thao :Các sân thể thao bao gồm sân Tennis và sân bóng đá.Chủ đầu tư sẽ giao cho công ty HOME CARE quản lý và khai thác theo hình thức giao khoán. Công ty HOME CARE chịu trách nhiệm tổ chức công việc theo đúng phương án đã được chủ đầu tư thông qua. Công ty HOME CARE tổ chức thu phí dịch vụ đồng thời tiến hành quét dọn, chăm sóc mặt cỏ cũng như chất lượng sân.Bãi đỗ xe:Bãi đỗ xe hiện tại có diện tích 4000 m2, có sức chứa 85 xe. Sau này dự kiến xây dựng thêm một Gara cao tầng để đáp ứng nhu cầu gủi xe của cư dân trong khu đô thị cũng như của các khu lân cận.Hình thức quản lý là giao khoán cho công ty HOME CARE quản lý, bảo vệ, bảo dưỡng và khai thác vận hành.Khu trung tâm thương mại, dịch vụ :Đây là công trình mang tính kinh doanh dịch vụ cao, nhằm đáp ứng những nhu cầu mua sắm thiết yếu của cư dân trong khu đô thị. Đối với hạng mục công trình này, Chủ đầu tư sẽ trực tiếp quản lý, khai thác, sử dụng và vận hành nhằm phục vụ tốt nhất chất lượng cuộc sống của dân cư, phát triển thương hiệu của Chủ đầu tư. 2. Xác định nội dung quản lý Quyết định số 65/2004/QĐ-UB ngày 7 tháng 5 năm 2004 của UBND thành phố Hà Nội có ban hành kèm theo Quy định về việc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới. Đây là văn bản pháp quy có tính chất quan trọng trong việc định hướng xây dựng và phát triển mô hình quản lý khu đô thị mới. Mọi nọi dung quản lý, vận hành và khai thác khu đô thị mới cần được triển khai và thực hiện đúng theo quy định đã ban hành của UBND thành phố Hà Nội.Dựa theo điều 9 của Quy định này ( đã giới thiệu ở mục I.1- phần II của chuyên đề ), xây dựng được các nội dung quản lý chính của Chủ đầu tư và doanh nghiệp quản lý khu đô thị cũng như các cơ quan hữu quan như sau: 2.1. Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - UDIC - Chủ đầu tư. Chủ đầu tư thực hiện vai trò quản lý của mình thông qua BQL dự án Trung Yên. BQL dự án Trung Yên sẽ thực hiện những nhiệm vụ sau :Duy trì chất lượng, kiến trúc của khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng. Sửa chữa kịp thời các hư hỏng phát sinh thuộc phần sở hữu chung: khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình (nếu có), bể phốt, thu lôi, cứu hỏa... và duy tu bảo dưỡng theo định kỳ theo quy định hiện hành của Nhà nước.Quản lý hệ thống đường giao thông trong khu đô thị. Thực hiện nhiệm vụ sửa chữa nhỏ và có trách nhiệm cùng với Ban quản trị các nhà chung cư trong khu đô thị lập kế hoạch đề xuất với Thành phố thực hiện các sửa chữa như nâng cấp, trải nhựa, bê tông hóa, thảm tại mặt đường v.v..Quản lý và giám sát công việc của Công ty HOME CARE.Tiếp nhận ý kiến đóng góp của người dân về chất lượng dịch vụ do HOME CARE thực hiện và có biện pháp xử lý nếu HOME CARE không hoàn thành tốt dịch vụ được yêu cầu cung cấp theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.Thu phí hàng tháng do các hộ dân trong khu đô thị nộp, việc này đòi hỏi phải sắp xếp một bộ phận nhân lực nhiệt tình, có trách nhiệm, tránh để xảy ra sai sót, dẫn đến việc người dân không được hưởng dịch vụ tốt nhất.Thanh toán chi phí hàng tháng theo hợp đồng cho công ty HOME CARE. 2.2. Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE Công ty HOME CARE sẽ cung cấp những dịch vụ theo như hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Theo đó, công ty HOME CARE sẽ tổ chức thực hiện những nhiệm vụ sau :Đảm bảo vệ sinh môi trường, thu gom rác thải và vận chuyển đến địa điểm tập kết của khu vực.Vận hành, bảo dưỡng, sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn khu, bao gồm:Hệ thống cống rãnh thoát nước trong khu đô thị (hoặc xung quanh nhà chung cư cao tầng).Thảm cỏ, vườn hoa, cây xanh (kể cả việc chăm sóc và tưới cây).Tổ chức việc vận hành, bảo quản, bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa hệ thống thang máy trong các nhà chung cư cao tầng. Theo định kỳ thời hạn sử dụng của thang máy, hàng năm phải nộp một khoản tiền vào một tài khoản để thay thế thang máy khi đến thời hạn.Vận hành hệ thống kỹ thuật chung trong các khu nhà chung cư: Bơm nước, điện chiếu sáng hành lang, cầu thang, máy phát điện, hệ thống cấp điện, nước sạch, khí đốt, nước thải, thiết bị phòng chống cháy và các thiết bị khác.Quản lý, duy trì, bảo dưỡng định kỳ diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung.Tổ chức các dịch vụ phục vụ dân cư trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô và các loại dịch vụ khác nếu có nhu cầu. Các hoạt động này được thu phí theo các quy định chung hoặc theo thỏa thuận (tùy loại hình dịch vụ).Bảo vệ an ninh trật tự trong khu đô thị và trong các nhà chung cư cao tầng (có quy định phối hợp với UBND phường, Công an phường và ban quản trị nhà chung cư). 2.3. Các cơ quan chuyên ngành của Thành phố. Các nội dung sau đây do các cơ quan chuyên ngành của Thành phố chịu trách nhiệm quản lý, khai thác, bảo dưỡng và vận hành sau khi được Thành phố giao cho công trình mà chủ đầu tư đã hoàn thiện và bàn giao cho Thành phố :Trạm biến thế điện, hệ thống cung cấp điện ngoài nhà do Công ty Điện lực Hà Nội quản lý.Trạm nước, hệ thống cung cấp nước sạch ngoài nhà do Công ty Kinh doanh nước sạch Hà Nội quản lý.Hệ thống đèn chiếu sáng công cộng trên trục đường giao thông do Công ty Chiếu sáng đô thị quản lý. 3. Giải pháp thực hiện 3.1. Nguồn nhân lực Nguồn nhân lực cho công tác tổ chức quản lý dịch vụ, khai thác và vận hành khu chung cư sẽ được điều động từ tổng công ty và trong nội bộ BQL dự án Trung Yên. 3.2. Nguồn tài chính Nguyên tắc đầu tiên cho nguồn kinh phí đảm bảo cho các dịch vụ quản lý, vận hành và khai thác khu đô thị mới là nguyên tắc lấy thu bù chi, sao cho mức phí đóng góp của người dân là thấp nhất.Kinh phí được cân đối từ các nguồn sau :Khoản tiền thu từ khai thác các diện tích nhà, đất gồm: tầng 1 và tầng hầm nhà chung cư cao tầng; các diện tích đất phục vụ mục đích công cộng như xây dựng chợ, cơ sở kinh doanh dịch vụ, bãi đỗ xe, sân bải thể thao, vui chơi giải trí...Khoản tiền do dân cư sinh sống trong các khu chng cư cao tầng và dân cư trong khu đô thị mới đóng góp hàng tháng theo các dịch vụ được hưởng. 4. Hoàn thiện mô hình quản lý trong quá trình vận hành. 4.1. Giai đoạn 2008 – 2010 Trong giai đoạn này, chủ đầu tư vẫn tiến hành hoàn thiện nốt các công trình theo đúng quy hoạch đã được duyệt, nên vẫn tiến hành quản lý khu đô thị Trung Yên một cách trực tiếp thông qua BQL dự án Trung Yên.Chủ đầu tư, thông qua BQL dự án Trung Yên phát huy vai trò quản lý của mình trong các nội dung quản lý như đã phân công ở trên, đồng thời phối hợp cùng các cơ quan chức năng, cơ quan chuyên ngành cũng như chính quyền địa phương nhằm tổ chức đời sống cho dân cư tại khu đô thị mới Trung Yên được ổn định, chất lượng cuộc sống cao,an toàn xã hội được bảo đảm.Tăng cường tuyên truyền nâng cao ý thức của người dân trong việc giữ gìn các công trình hạ tầng công cộng.Nâng cao năng lực quản lý đô thị của cán bộ nhân viên bằng cách tổ chức các khoá đào tạo ngắn hạn, đồng thời cử cán bộ đi học để tiếp cận với các quản lý đô thị khoa học của các nước phát triển. 4.2. Giai đoạn sau 2010. Giai đoạn từ sau năm 2010 là giai đoạn mà khu đô thị mới Trung Yên đã hoàn toàn xây dựng xong, do đó việc quản lý vận hành, khai thác sẽ phải được mở rộng.Lúc này BQL dự án Trung Yên có thể được tổ chức và bổ sung thêm một chức năng tương tự như chức năng của Công ty HOME CARE. Thành lập một công ty chuyên về chăm sóc nhà và tổ chức dịch vụ quản lý khu đô thị mới, trước tiên để quản lý các khu đô thị do UDIC đầu tư và xây dựng, bên cạnh đó có thể cung cấp dịch vụ này cho các đối tác khác, mở rộng thêm ngành nghề kinh doanh cho Tổng công ty. 4.3. Giải pháp: 4.3.1.Đối với UBND Thành phố Hà Nội. UBND Thành phố Hà Nội cần có những đề án và đề xuất với Chính phủ để hoàn thiện hệ thống pháp luật và các quy định dưới luật về quản lý đô thị nói chung và quản lý kết cấu hạ tầng đô thị nói riêng.Đổi mới chính sách và cơ chế đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quản lý và phát triển đô thị theo một tiêu chuẩn chung, thống nhất cho tất cả các khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố cũng như trogn cả nước.Việc sử dụng, khai thác, duy tu bảo dưỡng kết cấu hạ tầng đô thị cũng như cải tạo, mở rộng xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị phải tuyệt đối tuân theo luật và quy hoạch tổng thể đã được duyệt,Nâng cao tính pháp lý cũng như có những biện pháp trùng trị những vi phạm pháp luật về quy hoạch, sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng đô thị.Kiện toàn bộ máy quản lý Nhà nước về kết cấu hạ tầng đô thị, tránh chồng chéo. Cần phân định rõ chức năng của các phòng ban.Giao trách nhiệm cho UBND quận, phường sở tại và các cơ quan chính quyền phải quản lý chặt chẽ, sát sao đời sống xã hội của dân cư khu đô thị Trung Yên, cũng như thực hiện một cách khoa học các nội dung quản lý xã hội đô thị của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 4.3.2.Đối với Tổng công ty đô thị phát triển hạ tầng đô thị UDIC Nâng cao trình độ chuyên môn của các cán bộ nhân viên trong các công ty thuộc Tổng công ty.Hướng dẫn thực hiện rõ ràng và cụ thể những văn bản luật quy định về việc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành và khai thác khu đô thị mới thông qua các buổi hội đàm, các phong trào thi đua giữa các BQL, các phòng ban, bộ phận trong Tổng công ty.Nghiêm khắc xử lý những vi phạm của cán bộ nhân viên.Kịp thời tiếp nhận và xử lý những ý kiến đóng góp của người dân trong khu đô thị mới.Phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để xây dựng nếp sống văn hoá, văn minh công nghiệp cho mọi thành viên trong cộng đồng đô thị. KẾT LUẬN Cùng với sự phát triển kinh tế, việc nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng đô thị là một đòi hỏi hết sức cấp thiết trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Việc nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng đô thị có đạt hiệu quả hay không, phần lớn phụ thuộc vào việc quản lý kết cấu hạ tầng đô thị một cách khoa học, hợp lý và trình độ của các cán bộ quản lý đô thị. Đồng thời, hệ thống pháp luật và văn bản dưới luật quy định về quản lý đô thị nói chung và quản lý kết cấu hạ tầng đô thị nói riêng phải được hoàn thiện, đồng bộ và nghiêm minh.Khu đô thị mới Trung Yên được đánh giá là một khu đô thị kiểu mẫu về giải pháp kiến trúc, cơ sở hạ tầng cũng như các dịch vụ được cung cấp cho người dân. Hiệu quả đầu tư và hiệu quả sử dụng đất mà dự án Khu đô thị mới Trung Yên mang lại là rất lớn. Do đó, việc xây dựng một mô hình quản lý cơ sở hạ tầng tại khu Trung Yên một cách khoa học là yêu cầu cấp thiết.Sau khi mô hình đã được xây dựng, cần tiến hành đào tạo, nâng cao trình độ cho các cán bộ quản lý sao cho mô hình được áp dụng một cách khoa học, hợp lý và đạt hiệu quả tốt nhất.Trong chuyên đề này, ngoài một số vấn đề lý luận chung và thực trạng xây dựng cơ sở hạ tầng tại khu Trung Yên được trình bày tại phần I, còn có mô hình quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Trung Yên được xây dựng ở phần II. Mô hình này nêu rõ các chủ thể quản lý theo từng đối tượng, nội dung quản lý của từng chủ thể, quy chế quản lý, các giải pháp thực hiện và sơ đồ quản lý theo đối tượng. Bên cạnh đó còn có kiến nghị và giải pháp hoàn thiện mô hình quản lý trong quá trình vận hành.Mô hình trên phần nào đã bám sát thực tế, do đó khả năng thực hiện mô hình là cao. Tuy vậy, mô hình không tránh khỏi những thiếu sót nên cần được tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện. Để có thể đưa mô hình vào áp dụng trong thực tế thì cần có sự quan tâm của các doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý khai thác và vận hành các khu đô thị mới cũng như các cơ quan chuyên ngành của thành phố.