Đề tài Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất ở Việt Nam

g viªn khai th¸c cã hiÖu qu¶ c¸c tiÒm n¨ng ®Êt ®ai, lao ®éng vèn cña doanh nghiÖp. * Nh÷ng t¸c ®éng tiªu cùc C¬ chÕ thÞ tr­êng chØ cã kh¶ n¨ng ®iÒu tiÕt côc bé tr­íc m¾t kh«ng cã kh¶ n¨ng ®iÒu tiÕt toµn côc, l©u dµi do vËy viÖc sö dông ®Êt ®ai vµ truyÒn môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai x©y dùng vµ ph¸t triÓn còng nh­ c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc g¾n liÒn víi ®Êt ®ai ®­îc thùc hiÖn tù ph¸t kh«ng theo môc ®Ých chung cña x· héi, dÉn ®Õn t×nh tr¹ng mÊt c©n ®èi nghiªm träng víi nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi vµ sö dông c¸c nguån lùc trong sù ph¸t triÓn cña nhµ vµ ®Êt. Trong c¬ chÕ thÞ tr­êng chØ quan t©m ®Õn lîi nhuËn coi lîi nhuËn lµ môc tiªu hµng ®Çu víi bÊt cø gi¸ nµo, cho nÒn s¶n xuÊt. Kinh doanh v× môc ®Ých tù th©n, bÊt chÊp quyÒn lîi cña c¸ nh©n kh¸c vµ cña céng ®ång ch¹y theo khuynh h­íng Ýt quan t©m ®Õn nh÷ng ho¹t ®éng mang tÝnh chÊt ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng vèn kh«ng t¹o ra lîi nhuËn hoÆc t¹o ra lîi nhuËn thÊp dÉn ®Õn t×nh tr¹ng huû ho¹i tµi nguyªn thiªn nhiªn, bÊt chÊp c¸c hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt. B¶n chÊt cña c¬ chÕ thÞ tr­êng lµ c¹nh tranh “ M¹nh sèng, yÕu chÕt”, nªn ®· t¹o ra sù ph©n cùc x· héi, ph©n ho¸ giµu nghÌo rÊt khèc liÖt, lµm t¨ng thªm bÊt b×nh ®¼ng trong x· héi. T×nh tr¹ng nµy dÉn ®Õn trong ho¹t ®éng kinh doanh nhµ ®Êt, mét bé phËn trë thµnh kh¸ gi¶, giµu cã cßn bé phËn kh¸c th× ng­îc l¹i trë lªn ho¹t ®éng kinh doanh ®×nh ®èn bÞ ph¸ s¶n. Nh÷ng ng­êi nghÌo kh«ng cã hoÆc Ýt cã ®iÒu kiÖn ®Ó tù mua s¾m nhµ ë thËm chÝ ph¶i sèng trong nh÷ng tóp lÒu hoÆc ph¶i sèng lang thang. 3.2 Vai trß cña Nhµ n­íc Sù cÇn thiÕt vµ vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi nÒn kinh tÕ NghÞ quyÕt ®¹i héi §¶ng lÇn thø VI ®· kh¼ng ®Þnh viÖc ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn theo c¬ chÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc. §Ó ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ x· héi th× viÖc vËn hµnh c¬ chÕ thÞ tr­êng lµ tÊt yÕu kh¸ch quan. Nh­ng ®Ó cã thÓ ph¸t huy tèt nh÷ng t¸c ®éng tÝch cùc vµ h¹n chÕ nh÷ng t¸c ®éng tiªu cùc cña c¬ chÕ thÞ tr­êng th× Nhµ n­íc ®ãng vai trß rÊt quan träng vµ cÇn thiÕt trong giíi h¹n nhÊt ®Þnh c¬ chÕ thÞ tr­êng cã kh¶ n¨ng tù ®iÒu chØnh nÒn s¶n xuÊt x· héi nh­ tù ®éng ph©n bæ ®iÓu tiÕt c¸c yÕu tè ®Çu vµo cña c¸c ngµnh kinh tÕ d­íi sù t¸c ®éng cña quy luËt gi¸ trÞ, quy luËt cung cÇu, quy luËt c¹nh tranh, kÝch thÝch sù ph¸t triÓn cña khoa häc c«ng nghÖ, kÝch thÝch sù ph¸t triÓn s¶n xuÊt, t¨ng n¨ng suÊt lao ®éng , thóc ®Èy chuyªn m«n ho¸ s¶n xuÊt vµ ph©n c«ng lao ®éng x· héi, më réng thÞ tr­êng trong vµ ngoµi n­íc thóc n©ng cao hiÖu qu¶ kinh tÕ ®Èy t¨ng tr­ëng kinh tÕ. Bªn c¹nh ®ã, c¬ chÕ thÞ tr­êng cã nh÷ng khuyÕt tËt nhÊt ®Þnh: do môc tiªu hµng ®Çu lµ lîi nhuËn nªn cã thÓ th­êng xuyªn g©y nªn sù mÊt æn ®Þnh, ph¸ vì c¸c c©n ®èi trong nÒn s¶n xuÊt x· héi, nhiÒu vÊn ®Ò kinh tÕ x· héi, m«i tr­êng n¶y sinh nh­ l¹m ph¸t, thÊt nghiÖp, khñng ho¶ng kinh tÕ, huû ho¹i m«i tr­êng sinh th¸i... Do vËy ®Ó kh¾c phôc nh÷ng hËu qu¶ tiªu cùc ®ã, cÇn ph¶i cã sù qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi nÒ kinh tÕ. §Ó ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ th× doanh nghiÖp ®ãng vai trß quan träng, ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp quyÕt ®Þnh ®Õn tèc ®é t¨ng tr­ëng vµ ph¸t triÎen cña nÒn kinh tÕ quèc d©n, Doanh nghiÖp lµ n¬i trùc tiÕp t¹o ra s¶n phÈm x· héi, phôc vô s¶n xuÊt vµ ®êi sèng, ®ãng gãp vµo thu nhËp quèc néi, t¹o ra nguån tÝch luü ®Ó t¸i s¶n xuÊt më réng cho chÝnh b¶n th©n doanh nghiÖp vµ gÝp phÇn to lín vµo qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. Doanh nghiÖp lµ n¬i trùc tiÕp sö ®ông c¸c nguån lùc, thùc hiÖn quyÒn lµm chñ cña nh©n d©n lao ®éng, ph¸t huy néi lùc, gi¶i phãng søc s¶n xuÊt , ph¸t triÓn thµnh phÇn kinh tÕ x· héi chñ nghÜa vµ c¸c thµnh phÇn kinh tÕ theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa. Do ®ã cÇn ph¶i ph¸t huy tÝnh tù chñ vµ n©ng cao hiÖu qña ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp. Trong ®ã, Nhµ n­íc võa n©ng cao hiÖu lùc qu¶n lý vÜ m« nÒn kinh tÕ quèc d©n, võa ph¸t huy vai trß tù chñ, n¨ng ®éng cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong s¶n xuÊt kinh doanh, t¹o m«i tr­êng kinh tÕ thuËn lîi vµ hµnh lang ph¸p luËt an toµn cho mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia vµo ho¹t ®éng kinh odanh. Vai trß qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi nÒn kinh tÕ th«ng qua kÕ ho¹ch, ®Þnh h­íng, ho¹ch ®Þnh vµ thùc hiÖn c¸c chÝnh s¸ch, khuyÕn khÝch hç trî, kiÓm so¸t, träng tµi... ®èi víi c¸c doanh nghiÖp c¬ së ngµy cµng trë lªn quan träng. HiÖu qu¶ ho¹t ®éng kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp lµ th­íc ®o cña qu¶n lý kinh tÕ vÜ m« cña Nhµ n­íc. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, nhiÒu vÊn ®Ò n¶y sinh trong ho¹t ®éng kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp mµ chÝnh b¶n th©n doanh nghiÖp kh«ng tù gi¶i quyÕt ®­îc. Bëi vËy, viÖc qu¶n lý cña Nhµ n­íc lµ rÊt cÇn thiÕt nh»m ®iÒu chØnh, gi¶i quyÕt nh÷ng ¸ch t¾c, trë ng¹i trong ho¹t ®éng kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp ®Ó ®¶m b¶o cho c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn theo ®Þnh h­íng cña Nhµ n­íc vµ n©ng cao hiÖu qu¶ cña kinh doanh. §Ó cã thÓ x©y dùng ®Êt n­íc theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn, vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc. Nhµ n­íc qu¶n lý vÜ m« b»ng nh÷ng c«ng cô gi¸n tiÕp ®Ó ph¸t huy tÝnh ­u viÖt vµ h¹n chÕ nh÷ng tiªu cùc thÞ tr­êng. Do kinh tÕ thÞ tr­êng. Do c¬ chÕ thÞ tr­êng vËn hµnh theo quy luËt gi¸ trÞ, quy luËt cung cÇu, quy luËt c¹nh tranh, gi¸ c¶ lµ tÝn hiÖu cña quan hÖ cung cÇu trªn thÞ tr­êng, thÞ tr­êng ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh ®èi víi sù ph©n bæ vµ sö dông c¸c nguån lùc x· héi, c¸c chñ thÓ kinh tÕ thÓ hiÖn tÝnh ®éc lËp, tù chñ cã quyÒn quyÕt ®Þnh ho¹t ®éng kinh doanh cña m×nh. Vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ kinh tÕ ®­îc thÓ hiÖn: Nhµ n­íc nghiªn cøu chiÐn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, lËp quy ho¹ch kÕ ho¹ch ®Þnh ra c¸c môc tiªu c¸c c©n ®èi lín vÒ nguån lùc, c¸c biÖn ph¸p thùc hiÖn quy ho¹ch kÕ ho¹ch nh»m ®¹t môc tiiªu kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. X©y dùng mét bé m¸y Nhµ n­íc qu¶n lý kinh tÕ x· héi cña d©n do d©n vµ v× d©n, lµ mét bé m¸y hµnh chÝnh c«ng cã hiÖu lùc, d­íi sù kiÓm so¸t vµ gi¸m s¸t cña d©n, cã c¸c thÓ chÕ ®Ó ph¸t huy d©n chñ vµ tù qu¶n lý cña d©n, nh»m h­íng tíi viÖc thùc hiÖn chiÕn l­îc ®· ®­îc ho¹ch ®Þnh. Duy tr× sù æn ®Þnh nÒn kinh tÕ, ®¶m b¶o c¸c c©n ®èi vÜ m«, huy ®éng c¸ nguån lùc cÇn thiÕt, b¶o vÖ m«i tr­êng sinh th¸i th«ng qua hÖ thèng c¸c chÝnh s¸ch... Th«ng qua viÖc x©y dùng c¸c doanh nghiÖp Nhµ n­íc mµ t¨ng c­êng thùc lùc cña Nhµ n­íc t¸c ®éng vaß nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. VËy vai trß ®iÒu tiÕt vÜ m« cña Nhµ n­íc lµ rÊt cÇn thiÕt ®Ó duy tr× tr¹ng th¸i c©n b»ng, kh¾c phôc c¸c m©u thuÉn n¶y sinh ®Ó x· héi æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn. Vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng Nhµ ®Êt Còng nh­ c¸c lo¹i thÞ tr­êng kh¸c trong hÖ thèng c¸c lo¹i thÞ tr­êng cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng nhµ ®Êt ra ®êi vµ vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng. Bªn c¹nh nh÷ng t¸c ®éng tÝch cùc thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt cßn cã nh÷ng t¸c ®éng tiªu cùc cña c¬ chÕ thÞ tr­êng dÉn ®Õn ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nãi chung- ThÞ tr­êng nhµ ®Êt nãi riªng theo c¸c “ kªnh ngÇm”, manh món g©y nªn nh÷ng hiÖn t­îng chôp giËt, n¹n ®Çu c¬, tÝch tr÷ vµ t¹o nªn nh÷ng “ c¬n sèt” nhµ ®Êt gi¸ t¨ng vät, lµm cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt kh«ng æn ®Þnh. Trong x· héi cã sù ph©n cùc giµu nghÌo. Vai trß ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc nh­ “ bµn tay v« h×nh” nh»m ph¸t huy ­u thÕ vµ h¹n chÕ nh÷ng khuyÕt tËt cña c¬ chÕ thÞ tr­êng, ®¶m b¶o cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµnh m¹nh theo nh÷ng ®Þnh h­íng nhÊt ®Þnh trong khu«n khæ ph¸p lu©t Ngoµi ra ®Ó ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiªï thµnh phÇn vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, ®éng lùc ph¸t triÓn ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n rÊt cÇn cã sù tham gia tÝch cùc cña Nhµ n­íc. Do thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta nãi chung ho¹t ®éng kinh doanh nãi riªng cã nh÷ng ®Æc tr­ng riªng biÖt. ThÞ tr­êng c¬ b¶n vÉn lµ mét thÞ tr­êng hµng ho¸ chÝnh quy, ch­a hoµn h¶o vµ cßn nhiÒu khuyÕm khuyÕt. Th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch vÜ m« cña Nhµ n­íc; ChÝnh s¸ch thuÕ, chÝnh s¸ch ®Òn bï, chÝnh s¸ch gióp ®ì, hç trî c¸c quy ®Þnh vÒ ph¸p luËt. T¹o cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ tr­êng chÝnh thøc, thóc ®Èy ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Nhµ nø¬c h­íng c¸c chñ thÓ kinh doanh theo nh÷ng môc tiªu chiÕn l­îc nhÊt ®Þnh, t¹o ®­îc mét thÞ tr­êng thèng nhÊt. - Nãi ®Õn mét thÞ tr­êng nhµ ®Êt cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc lµ nãi ®Õn mét kh¸i niÖm vÒ mét thÞ tr­êng nhµ ®Êt c«ng khai, tù gi¸c ®¶m b¶o c¸c mãi quan hÖ vª nhµ ®Êt ®­îc Nhµ n­íc kiÓm so¸t chÆt chÏ con ng­êi chñ sö dông nhµ ®Êt ®­îc h­ëng quyÒn lîi chÝnh tay cña m×nh ®èi víi c¸c tµi s¶n. ®èi víi thÞ tr­êng nµy, vai trß cña Nhµ n­íc lµ quan träng ®¶m baá cho c¸c mèi quan hÖ mua b¸n, thuª giao, x©y dùng.. ®­îc diÔn ra c«ng khai, theo ®óng tr×nh tù nÒ nÕp vµ quy ®Þnh. Vai trß qu¶n lý ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt gåm nh÷ng néi dung: -T¹o lËp m«i tr­êng ph¸p lý thuËn lîi cho viÖc h×nh thµnh vµ më réng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng yÕu tè ph¸p luËt lµ yÕu tè ban ®Çu cña ho¹t ®éng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cÇn ph¶i ®­îc ®iÒu chØnh ph¸p luËt vµ ph¸p luËt t¹o m«i tr­êng ph¸p lý cho sù ph¸t triÓn lµnh m¹nh kh¾c phôc c¸c khuyÕt tËt vèn cã cña thÞ tr­êng ®èi víi ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, yÕu tè ph¸p luËt cã tÝnh quyÕt ®Þnh sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn b»ng viÖc ban hµnh hÖ thèng ph¸p luËt quy ®Þnh ®iÒu kiÖn thùc hiÖn, ph¹m vi, néi dung cña c¸c giao dÞch mua b¸n chuyÓn nh­îng cho thuª bÊt ®éng s¶n ®ång thêi ph¸p luËt cßn h­íng dÉn biÖn ph¸p thùc hiÖn c¸c giao dÞch ®ã nh­: hîp ®ång chuyÓn nh­îng, hîp ®ång mua b¸n hîp ®ång thuª m­în, quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp, vÒ gãp vèn... cïng víi quy ®Þnh cña ph­¬ng tiÖn c«ng cô thùc hiÖn c¸c giao dÞch ®ã. -Th«ng qua quy ho¹ch, kÕ ho¹ch ®Æc biÖt lµ chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Ó ®Þnh h­íng cho sù vËn hµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt déng s¶n. Quy ho¹ch x©y dùng, quy ho¹ch sö dônglµ mét nhiÖm vô cña Nhµ n­íc, nh»m thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt. Th«ng qua c«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt quy ho¹ch x©y dùng, Nhµ n­íc thùc hiÖn ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi b¶o vÖ m«i sinh m«i tr­êng ®iÒu chØnh sö dông ®Êt ®ai... Ng¨n ngõa nh÷ng tiªu cùc sö dông ®Êt vµ lao ®éng x©y dùng, t¹o ®iÒu kiÖn ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. -T¹o m«i tr­êng chÝnh trÞ –x· héi ,b¶o ®¶m cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n kh«ng bÞ x¸o trén. -Th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ vÜ m« Nhµ n­íc sö dông ®Ó t¸c ®éng vµo sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n + Cã c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, khuyÕn khÝch më réng vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. + Hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vÒ giao l­u d©n sù, vÒ x©y dùng, vÒ giao th«ng vÒ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng, vÒ m«i tr­êng , vÒ c¸c chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt thÞ tr­êng kh¸c. 4. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT. 4.1 Tính chất đặc biệt của tài nguyên đất VÊn ®Ò ®Êt ®ai ®ang lµ vÊn ®Ò cùc kú lín, bøc xóc c¶ vÒ ph­¬ng diÖn lý luËn vµ thùc tiÔn, vi m« lÉn vÜ m«, chÝnh s¸ch vµ thùc thi chÝnh s¸ch; ®èi víi ng­êi d©n còng nh­ víi c¸c cÊp chÝnh quyÒn.bµi viÕt nµy chØ xin ®Ò cËp mét vµi khÝa c¹nh, gãp phÇn t×m hiÓu vÊn ®Ò v× sao 70 - 80% sè vô viÖc khiÕu kiÖn, th¾c m¾c, tranh chÊp trong ®êi sèng x· héi hiÖn nay ®Òu liªn quan ®Õn ®Êt ®ai. ®¹i ®a sè c¸c vô khiÕu kiÖn ®«ng ng­êi, phøc t¹p, khã gi¶i quyÕt; sè c¸n bé cã khuyÕt ®iÓm, lµm sai, bÞ kû luËt nhiÒu h¬n c¶ còng lµ liªn quan ®Õn ®Êt ®ai. tiªu cùc, tham nhòng x¶y ra c¶ víi c¸n bé lÉn ng­êi d©n còng liªn quan nhiÒu ®Õn ®Êt ®ai … Cã nhiÒu ý kiÕn cho r»ng, tr×nh ®é, n¨ng lùc vµ phÈm chÊt c¸n bé c¸c cÊp yÕu kÐm vµ tiªu cùc lµ nguyªn nh©n chñ yÕu g©y nªn bÊt b×nh khiÕu kiÖn cña ng­êi d©n. liÖu gi¶i thÝch nh­ vËy ®· thËt ®óng ch­a?ý kiÕn kh¸c cho r»ng, nguyªn nh©n chñ yÕu lµ do ng­êi d©n hiÓu sai, lµm sai, hoÆc cè t×nh ®ßi hái nh÷ng lîi Ých kh«ng thÓ ®¸p øng ®­îc. lÏ nµo nh©n d©n ta nhiÒu ng­êi thiÕu hiÓu biÕt vµ thiÕu t«n träng luËt ph¸p ®Õn vËy ? Cã ý kiÕn gi¶i thÝch, c¸i sai nµy chñ yÕu lµ do c¸c cÊp bªn d­íi, do c¬ së hiÓu sai, lµm sai. nghe ra còng kh«ng æn. vËy v× sao c¸i sai chØ tËp trung chñ yÕu ë lÜnh vùc nµy mµ kh«ng lµ c¸c lÜnh vùc kh¸c; bªn trªn th× ®óng cßn bªn d­íi th× sai ? NhiÒu ý kiÕn ®ång ý nh÷ng nguyªn nh©n nãi ë trªn, nh­ng ®ång thêi còng mong ®îi c¸c c¬ quan qu¶n lý, x©y dùng chÝnh s¸ch, tr­íc hÕt lµ nh÷ng bé, ngµnh trùc tiÕp cã liªn quan, còng nªn nhËn tr¸ch nhiÖm cña m×nh, chÝ Ýt còng lµ chËm ®­a ra ®­îc hÖ thèng chñ tr­¬ng, chÝnh s¸ch s¸t hîp víi thùc tiÔn, g©y khã kh¨n, lóng tóng cho nh÷ng ng­êi thùc thi chÝnh s¸ch. §Êt ®ai lµ tµi nguyªn ®Æc biÖt. trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, ng­êi ta coi ®Êt ®ai lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt. c©u nãi “tÊc ®Êt, tÊc vµng” nãi lªn sù quý gi¸ ë tÇm møc cao nhÊt cña ®Êt ®ai thùc ra còng kh«ng ®ñ. Êy lµ ch­a nãi d­íi gãc ®é gi¸ trÞ lÞch sö - x· héi : “mçi tÊc ®Êt ®Òu nhuèm m¸u cha «ng”; ®Êt ®ai lµ “giang s¬n gÊm vãc” th× sù thiªng liªng, quý gi¸ Êy khã lÊy th­íc ®o nµo mµ ®Þnh gi¸. tr­íc khi trë thµnh hµng ho¸ ®Æc biÖt th× tõ hµng triÖu n¨m qua ®Êt ®ai ®· lµ tµi nguyªn ®Æc biÖt, tr­íc hÕt bëi ®Êt ®ai cã nguån gèc tù nhiªn, lµ tÆng vËt tù nhiªn dµnh cho con ng­êi, cho loµi ng­êi; tiÕp ®Õn míi lµ thµnh qu¶ do t¸c ®éng khai ph¸ cña con ng­êi.   C¸i tÝnh chÊt v« cïng ®Æc biÖt cña ®Êt ®ai lµ ë chç tÝnh chÊt tù nhiªn vµ tÝnh chÊt x· héi ®an quyÖn vµo nhau; nÕu kh«ng cã nguån gèc tù nhiªn, th× con ng­êi dï cã tµi giái ®Õn ®©u còng kh«ng tù m×nh (dï lµ søc c¸ nh©n hay tËp thÓ) t¹o ra ®Êt ®ai ®­îc. con ng­êi cã thÓ lµm ra nhµ m¸y, l©u ®µi, c«ng thù vµ s¶n xuÊt, chÕ t¹o ra mu«n ngh×n thø hµng ho¸, s¶n phÈm, nh­ng kh«ng ai cã thÓ s¸ng t¹o ra ®Êt ®ai. do ®ã, quyÒn së h÷u, ®Þnh ®o¹t, sö dông ®Êt ®ai, dï nhµ n­íc hay ng­êi d©n còng cÇn ph¶i hiÓu ®Æc ®iÓm, ®Æc thï hÕt søc ®Æc biÖt Êy. §Êt ®ai quý gi¸ cßn bëi con ng­êi kh«ng thÓ lµm nã sinh s¶n, në thªm, ngoµi diÖn tÝch tù nhiªn vèn cã cña qu¶ ®Êt. khi chóng ta nãi ®Êt ®ai lµ hµng ho¸, dï cã thªm hai ch÷ ®Æc biÖt vµo ®ã, th× còng kh«ng lét t¶ ®­îc hÕt tÝnh chÊt ®Æc biÖt cña ®Êt ®ai c¶ vÒ ph­¬ng diÖn tù nhiªn còng nh­ x· héi. v× thÕ, sù øng xö víi vÊn ®Ò ®Êt ®ai trong ho¹t ®éng qu¶n lý kh«ng thÓ ®­îc ®¬n gi¶n ho¸, c¶ trong nhËn thøc còng nh­ trong hµnh ®éng. 4.2 ®Êt ®ai vµ vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ Trong c¬ chÕ thÞ tr­êng, nh÷ng ng­êi cã quan ®iÓm coi ®Êt ®ai còng lµ hµng ho¸ kh«ng cã g× sai. nh­ng viÖc qu¸ nhÊn m¹nh tÝnh chÊt hµng ho¸ trong x©y dùng c¸c c¬ chÕ, chÝnh s¸ch liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, chñ tr­¬ng ®Þnh gi¸ ®Êt ®Òn bï s¸t gi¸ thÞ tr­êng mµ quªn ®i tÝnh chÊt hÕt søc ®Æc biÖt, ®Æc thï cña ®Êt ®ai sÏ gi¶i thÝch ra sao khi nh÷ng hµng ho¸ b×nh th­êng còng nh­ nh÷ng hµng ho¸ ®Æc biÖt quý gi¸ kh¸c con ng­êi ®Òu cã th­íc ®o gi¸ trÞ ®Ó ®Þnh gi¸ th«ng qua c¸c ph¹m trï, quy luËt gi¸ trÞ, cung cÇu, thêi gian lao ®éng lµm ra s¶n phÈm v.v… nh­ng víi ®Êt ®ai th× kh«ng thÓ ¸p dông mét c¸ch gi¶n ®¬n c¸c ph¹m trï, quy luËt kinh tÕ ®ã bëi ®Êt ®ai kh«ng ®¬n thuÇn lµ s¶n phÈm do søc lao ®éng con ng­êi s¸ng t¹o ra.  NÕu ®i vµo cô thÓ, sÏ gi¶i thÝch vµ vËn dông chÝnh s¸ch ®Þnh gi¸, ®Òn bï ra sao víi 1m2 ë ®Çu phè vµ cuèi phè; h­íng ®«ng vµ h­íng t©y; mÆt tr­íc vµ mÆt sau; n¬i thuËn tiÖn giao th«ng, häc hµnh, vui ch¬i, hoÆc h×nh d¹ng thöa ®Êt vu«ng v¾n hay mÐo mã v.v. vµ v.v…. cho “s¸t gi¸ thÞ tr­êng” nh­ mét sè vÞ th­êng say s­a gi¶i thÝch ?  Gi¸ thÞ tr­êng x¸c ®Þnh ë thêi ®iÓm nµo th× ®­îc c¸c bªn chÊp nhËn lµ hîp lý khi nhµ n­íc bá ra c¶ hµng ngh×n, hµng chôc ngh×n tû ®ång cho mét dù ¸n, lµm cho ®Êt ®ai ®ang rÎ bçng chèc trë nªn ®¾t h¬n vµng ? trong nh÷ng tr­êng hîp nh­ vËy, ngay c¸i ®­îc coi lµ gi¸ b×nh qu©n còng rÊt khã x¸c ®Þnh. b×nh qu©n lµ chia ®«i gi÷a hai thêi ®iÓm tr­íc, sau dù ¸n th× nhµ n­íc hay nhµ ®Çu t­ còng kh«ng thÓ ®ñ søc ®Òn bï, kÌm theo ®ã l¹i cßn v« sè nh÷ng ng­êi ë liÒn kÒ dù ¸n bçng nhiªn ®­îc h­ëng lîi mµ kh«ng hÒ bÞ ®iÒu tiÕt. còng cã nhiÒu tr­êng hîp, vÒ phÝa ng­êi d©n, cho dï ®­îc ®Òn bï gi¸ cao, nh­ng ®iÒu hä muèn kh«ng ph¶i nh»m h­íng tíi tiÒn nong, gi¸ trÞ, mµ lµ cuéc sèng æn ®Þnh, lµ vÊn ®Ò t×nh c¶m, t©m linh. HiÖn nay, trªn ph¹m vi c¶ n­íc, n¬i nµo còng gÆp khã kh¨n khi ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ë vïng gi¸p ranh néi vµ ngo¹i thµnh, thµnh phè vµ n«ng th«n, n¬i hai thöa ®Êt hai hai huyÖn, hai tØnh liÒn kÒ nhau. tÝnh theo gi¸ bªn cao th× bªn kia kªu thÊp vµ ng­îc l¹i. vµ thÕ lµ ph¸t sinh khiÕu kiÖn ®«ng ng­êi. 4.3 VÊn ®Ò vÒ c¬ chÕ, chÝnh s¸ch Tõ thùc tÕ trªn, chóng ta kh«ng thÓ kh«ng nãi ®Õn nh÷ng bÊt cËp cña c¬ chÕ, chÝnh s¸ch. nh­ vÊn ®Ò “®Êt ®ai kh«ng cã tranh chÊp”. thËt ra, tuy kh«ng tranh chÊp víi mét c¸ nh©n cô thÓ nµo, nh­ng hoµn toµn lµ lÊn chiÕm ®Êt c«ng mét c¸ch bÊt hîp ph¸p, mäi ng­êi quen gäi lµ “nh¶y dï”. thÕ nh­ng, l¹i còng ®­îc båi th­êng nh­ c¸c hé sèng trªn ®Êt thæ c­. thËm chÝ cã ng­êi kh«ng chÞu chÊp nhËn ®Òn bï v× ®Êt lÊn chiÕm Êy hä ®· më dÞch vô kinh doanh thu lîi rÊt lín. Cã v« sè vÊn ®Ò phøc t¹p ph¸t sinh do chÕ ®é, chÝnh s¸ch cña chóng ta ch­a tÝnh hÕt, l¹i th­êng xuyªn thay ®æi vµ cã rÊt nhiÒu s¬ hë, thËm chÝ bÊt hîp lý. mét chÝnh s¸ch míi ra ®êi víi ý muèn lµm lîi cho ng­êi d©n nh­ng cã khi l¹i ®Æt ra nh÷ng vÊn ®Ò v« cïng nan gi¶i cho c¬ së. tr¶ lêi, gi¶i quyÕt ra sao cho nh÷ng c«ng d©n tèt, ®· sèt s¾ng g­¬ng mÉu chÊp hµnh nh­ng l¹i kh«ng ®­îc h­ëng nh÷ng lîi Ých tõ chÝnh s¸ch míi ? Trong bµi ph¸t biÓu tr­íc quèc héi, ngµy 31/3/2007, thñ t­íng chÝnh phñ nguyÔn tÊn dòng còng thõa nhËn : “vÊn ®Ò gi¸ ®Êt, th­a quèc héi, ®©y lµ mét trong nh÷ng vÊn ®Ò mµ trong l·nh ®¹o, ®iÒu hµnh, trong qu¶n lý cña chÝnh phñ lµ ®ang khã kh¨n, v­íng m¾c rÊt nhiÒu vµ chÝnh phñ còng tèn rÊt nhiÒu thêi gian vÒ vÊn ®Ò nµy”. vÒ quan ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, thñ t­íng nãi “kh«ng thÓ xem ®Êt ®ai lµ hµng ho¸ thÞ tr­êng hoµn toµn nh­ c¸c hµng ho¸ kh¸c, lµ cø ®­a ra thÞ tr­êng cã cung, cã cÇu råi mua b¸n ngang gi¸ tù do, nhµ n­íc kh«ng cÇn can thiÖp g× th× còng kh«ng ®óng”. Ph¸t biÓu cña thñ t­íng chÝnh phñ ®· nãi ®óng thùc tr¹ng khã kh¨n, bøc xóc cña vÊn ®Ò qu¶n lý ®Êt ®ai hiÖn nay vµ chØ ra ®Þnh h­íng t­ duy vÒ vÊn ®Ò x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. qu¶ thËt, ®©y lµ mét trong nh÷ng vÊn ®Ò v« cïng quan träng, khã kh¨n, phøc t¹p vµ bøc xóc kh«ng chØ víi ®«ng ®¶o nh©n d©n mµ c¸c cÊp chÝnh quyÒn còng ®ang mong chê chÝnh phñ vµ quèc héi kho¸ xii sím xem xÐt, gi¶i quyÕt PhÇn II Thùc tr¹ng vµ mét sè gi¶i ph¸p qu¶n lý cña nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt. 1-Thùc tr¹ng. 1.1 ThÞ tr­êng nhµ ®Êt – thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cïng víi thÞ tr­êng vèn vµ thÞ tr­êng lao ®éng lµ c¸c thÞ tr­êng trung t©m trong nÒn kinh tÕ. Vai trß cña nã ngµy cµng trë thµnh cã tÇm quan träng vµ tõng b­íc nhËn thøc ®Çy dñ h¬n. Do ®ã viÖc h×nh thµnh vµ më réng nhµ ®Êt thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ nhu cÇu cÇn thiÕt ®èi víi n­íc ta.Trong thêi gian qua c«ng t¸c qu¶n lý cña nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®· ®¹t ®­îc nh÷ng thµnh tùu ®¸ng kÓ gãp phÇn thóc ®Èy vµ ph¸t triÓn thÞ tr­¬ng nhµ ®Êt .Cô thÓ: - X©y dùng hÖ thèng ph¸p luËt qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ ë. ChÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai nhµ ë ®ang tõng b­íc ®­îc hoµn thiÖn. LuËt ®Êt ®ai 1988, tiÕp ®Õn lµ luËt n¨m 1993, luËt söa ®æi, bæ sung 1 sè ®iÒu luËt ®Êt ®ai 1998 ®· cô thÓ ho¸ nh÷ng quy ®Þnh vÒ ®Êt dai theo c¸c nghÞ quyÕt ®¹i héi VI, VII, VIII cña §¶ng. HÖ thèng ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai ®· ®­îc h×nh thµnh ,t­ng b­íc ®¸p øng ®­îc nhu cÇu qu¶n lý vµ sö dông ®ÊthÞ tr­êng ,t¹o c¬ së ph¸p lý ®Ó cñng cè chÕ ®é toµn d©n vÒ ®Êt ®ai ,®ång thêi n©ng cao tr¸ch nhiÖm ,nghi· vô vµ quyÒn lîi cña ng­êi sö dông ®Êt. Ho¹ch ®Þnh c¬ chÕ chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë phï hîp víi t×nh h×nh kinh tÕ -x· héi cña ®Êt n­íc.Khëi ®Çu lµ ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991, chÝnh s¸ch xo¸ bá chÕ ®é bao cÊp vÒ nhµ ë, ®­a tiÒn nhµ ë vµo tiÒn l­¬ng (quyÕt ®Þnh 118/Q§ - TTg) vµ chuyÓn ho¹t ®éng cho thuª nhµ ë sang ph­¬ng thøc kinh doanh ®Çu n¨m 93 (quyÕt ®Þnh 33/Q§ -TTg) lµ b­íc ®i quan träng trong tiÕn tr×nh ®æi míi c¬ chÕ trong lÜnh vùc nhµ ë. -X©y dùng hå s¬ qu¶n lý ®Êt ®ai + §o ®¹c lËp biÓu ®å ®Þa h×nh, ®Þa chÝnh hoµn thµnh x©y dùng hÖ thèng to¹ ®é quèc gia Hµ Néi 2000, lµm c¬ së cho viÑc ®o ®¹c b¶n ®å ®Þa h×nh, ®Þa chÝnh c¸c lo¹i, b¶n ®å chuyªn ®Ò theo 1 chuÈn mùc thèng nhÊt. + §o ®¹c lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh quy d­îc 60% diÖn tÝch n«ng nghiÖp( trªn 5 triÖu ha) = c«ng nghÖ ¶nh, 40% diÖn tÝch lµ b¶n ®å l« thöa vµ 70% diÖn tÝch ®Êt chuyªn dïng, ®Êt ®« thij( gÇn 1,5 triÖu ha = c«ng nghÖ ®o ®¹c ®iÖn tö, 30% diÖn tÝch lµ b¶n ®å gi¶i l« thöa. + Thùc hiÖn tæng kiÓm kª ®Êt ®ai, x©y dùng b¶n ®å hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt cña c¸c ®¬n vÞ hµnh chÝnh c¶ n­íc. TiÕn hµnh thèng kª ®Êt ®ai hµng n¨m theo dâi, chØnh lý c¸c biÕn ®éng( møc ®é biÕn ®éng hµng n¨m 10-30%) + X©y dùng hÖ thèng hå s¬ ®Þa chÝnh, ®· hoµn thµnh hå s¬ ®Þa chÝnh ë 6000 x·, ph­êng (®¹t 60%) theo mÉu míi 346/TT/TC§C - Quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, kÕ ho¹ch x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë, b­íc ®Çu gióp cho viÖc ph©n bæ ®Êt ®ai hîp lý cho c¸c môc ®Ých sö dông vµ t¹o lËp ®­îc 1 c¬ chÕ phøc t¹p trong qu¶n lý nhµ n­íc cña c¸c c¬ quan chøc n¨ng ®èi víi ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ë c¸c ®« thÞ. ViÖc giao ®Êt, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt trong nh÷ng n¨m gµn ®©y d­îc tiÕn hµnh khuÈn tr­¬ng. Nhµ n­íc ®· giao 23840.000 ha (72,5%) quü ®Êt quèc gia cho c¸c ®èi t­îng sö dông vµo c¸c môc ®Ých, trong ®ã hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n: 11.652.000 ha (48,9%), c¸c tæ chøc kinh tÕ 5.630.000 ha ( 23,6%) UBND c¸c x· 3.144.000 ha (13,2 %), c¸c tæ chøc kh¸c: 3414.000 ha( 14,3%). §Êt n«ng nghiÖp ®Õn nay c¶ n­íc ®· c¬ b¶n hoµn thµnh giao ®Êt vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp theo nghÞ ®Þnh 60CP ngµy 27/9/93. NghÞ ®Þnh sè 85/1999/ N§CP ngµy 28-8-1999. Thùc hiÖn N§ 60CP ngµy 5/7/94 cña chÝnh phñ vÒ quyÒn sö h÷u nhµ vµ quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ, ®Õn nay ®· cã 1 sè tØnh thµnh phè c¬ b¶n hoµn thµnh kª khai ®¨ng ký. Gãp phÇn t¨ng c­êng qu¶n lý ®Êt ®ai, kh¾c phôc t×nh tr¹ng bÊt hîp lý trong quan hÖ ®Êt ®ai, gi¶i quyÕt nh÷ng hiÖn tùng tiªu cùc, tham nhòng. NhiÒu ®Þa ph­¬ng ®· vµ ®ang thùc hiÖn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thÕ chÊp ®Êt, nhµ ë gãp phÇn thóc ®Èy ho¹t ®éng kinh doanh nhµ ®Êt kinh doanh bÊt ®éng s¶n. §Ó thùc hiÖn th× Nhµ n­íc ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh 87 CP ngµy 17-8/94( thay thÕ nghÞ ®Þnh sè 80/CP ngµy 6/11/93) quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt vµ mét sè v¨n b¶n quy ®Þnh viÖc mua b¸n, kinh doanh nhµ ë, c¸c chÝnh s¸ch vÒ gi¶m tiÒn sö dông ®Êt khi x©y dùng nhµ ë chung c­ cao tÇng ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991 khuyÕn khÝch mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë. Tuy nhiªn bªn c¹nh nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc nªu trªn, c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt-thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cßn gÆp 1 sè v­íng m¾c. 1.2 C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cßn nhiÒu bÊt cËp: HÖ thèng c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ bÊt ®éng s¶n cßn nhiÒu bÊt cËp, thiÕu ®ång bé, thiÕu c¬ quan chuyªn tr¸ch qu¶n lý bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng c¬ quan chuyªn tr¸ch qu¶n lý bÊt ®éng s¶n cã tr¸ch nhiÖm: + X¸c ®Þnh râ rµng ai lµ ng­êi h­ëng c¸c quyÒn bÊt ®éng s¶n. + X¸c ®Þnh râ rµng c¸c quuyÒn ®­îc cho phÐp + X¸c ®Þnh râ rµng ranh giíi cña bÊt ®éng s¶n + Gi¶i quyÕt phÇn lín c¸c tranh chÊp bÊt ®éng s¶n ngay t¹i thùc ®Þa Ho¹t ®éng qu¶n lý thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n hiÖn qu¸ dµn tr¶i víi sù tham gia cña qu¸ nhiÒu cÊp, nhiÒu ngµnh tõ thñ t­íng CP, chñ tÞch UBND c¸c cÊp tíi bé, Ban ngµnh... Trong khi ®ã, vai trß cña c¬ quan chuyªn tr¸ch vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cßn qu¸ nhiÒu mê nh¹t. C¸c c¬ quan ®Þa chÝnh kh«ng cã thùc quyÒn mµ chØ cã chøc n¨ng tham m­u hÇu hÕt mäi c«ng viÖc tõ giao ®Êt, ®¨ng ký sö dông ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ vµo ®Òn bï gi¶i quyÕt tranh chÊp, ®Òu kh«ng thuéc quyÒn quyÕt ®Þnh cña c¬ quan ®Þa chÝnh. Trong thêi gian tíi cÇn ph¶i cñng cè c¬ quan ®Þa chÝnh c¸c cÊp, m¹nh d¹n ph©n cÊp giao quyÒn cho c¸c c¬ quan chuyªn m«n nµy, h­íng tíi thµnh lËp mét hÖ thèng c¬ quan chuyªn m«n chuyªn tr¸ch ®¶m nhiÖm viÖc qu¶n lý thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vµ c¬ quan ®Þa chÝnh. ViÖc hîp ph¸p ho¸ c¸c quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n cßn gÆp nhiÒu khã kh¨n. §iÒu kiÖn ph¸p lý ®èi víi sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc lµ c¸c quyÒn c¬ b¶n cña ng­êi chñ bÊt ®éng s¶n ph¶i ®­îc hîp thøc ho¸. ViÖc hîp thøc ho¸ vÒ c¸c quyÒn b¸t ®éng s¶n ë n­íc ta gÆp nhiÒu khã kh¨n c¶n trë vµ rÊt chËm. Theo luËt ph¸p cña nhiÒu n­íc t­ b¶n ph­¬ng t©y, Nhµ n­íc vÉn gi÷ c¸c quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n thuéc së h÷u t­ nh©n nh­: + QuyÒn t­íc ®o¹t bÊt ®éng s¶n v× c¸c môc ®Ých c«ng céng + QuyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n khi ng­êi chñ së h÷u chÕt kh«ng cã ng­êi kh¸c thõa kÕ + §¸nh thuÕ + CÊm chñ së h÷u t­ nh©n x©y dùng mét sè lo¹i c«ng tr×nh trªn mét sè lo¹i ®Êt nhÊt ®Þnh + T­íc ®o¹t bÊt ®éng s¶n nÕu chñ së h÷u kh«ng sö dông bÊt ®éng s¶n ®ã ®óng ph¸p luËt theo kÕ ho¹ch cña tæng côc ®Þa chÝnh, viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn ®Êt sÏ ®­îc hoµn thµnh, trªn ph¹m vi c¶ n­íc vµo tr­íc n¨m 2003. Tuy nhiªn sau 6 n¨m thùc hiÖn NghÞ ®Þnh 60 CP cña CP vÒ quyÒn së h÷u nhµ ë vµ sö dông ®Êt ë, thùc tÕ cho thÊy nghÞ ®Þnh nµy ch­a thùc sù ®i vµo cuéc sèng. Ng­êi d©n mÆc dï ®ang thùc sù chiÕm h÷u, sö dông bÊt ®éng s¶n nh­ng hä rÊt khã hîp thøc ho¸ ®­îc quyÒn ®ã, tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn vµ sö dông ®Êt chËm h¬n so víi dù kiÕn rÊt nhiÒu nÕu kh«ng caØ tiÕn quy tr×nh thñ tôc thùc hiÖn. Trong 6 thµng ®Çu n¨m 2000 Hµ Néi chØ cÊp ®­îc 12340 giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, b»ng 6% kÕ ho¹ch c¶ n¨m, vµ ®©y còng chØ lµ c¸c giÊy chøng nhËn cÊp cho nh÷ng tr­êng hîp dÔ dµng nhÊt. Thùc tr¹ng trªn xuÊt ph¸t tõ mét sè nguyªn nh©n: Theo quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai vÒ thÈm quyÒn giao ®Êt ( ®iÒu 23 vµ ®iÒu 24 cña luËt ®Êt ®ai) th× viÖc giao ®Êt thuéc thÈm quyÒn cña UBND cÊp tØnh vµ cÊp huyÖn do viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt míi ®­îc chó träng sau mét thêi gian dµi bu«ng láng lªn c«ng viÖc dån ø rÊt nhiÒu. L·nh ®¹o UBND cÊp tØnh ®· mÊt rÊt nhiÒu thêi gian cho c«ng viÖc nµy. Trong khi kh«ng n¾m b¾t ®­îc ®Çy ®ñ th«ng tin vÒ thöa ®Êt, vÒ ng­êi ®­îc cÊp giÊy. MÆt kh¸c, khi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®i vµo nÒ nÕp th× ®©y lµ mét c«ng viÖc th­êng nhËt vµ tèn nhiÒu c«ng søc do ®ã UBND c¸c cÊp kh«ng thÓ ®¶m nhiÖm ®­îc c«ng viÖc nµy. - Thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn qu¸ phøc t¹p vµ r­êm rµ. Ng­êi d©n muèn cã giÊy tê chøng nhËn, mÊt qu¸ nhiÒu thêi gian, c«ng søc vµ tiÒn cña - HiÖn tr¹ng nhµ ®Êt ë ®« thÞ hÕt søc phøc t¹p, t×nh tr¹ng x©y dùng kh«ng phÐp mua b¸n trao tay diÔn ra kh¸ phæ biÕn, khã cã thÓ lËp l¹i trËt tù trong mét vµi n¨m tíi. MÆt kh¸c, khi ban hµnh chÝnh s¸ch, c¸c c¬ quan chøc n¨ng ®· kh«ng l­îng hÕt ®­îc nh÷ng khã kh¨n, phøc t¹p trong viÖc triÓn khai thùc hiÖn lªn ®· ban hµnh qu¸ nhiÒu quy ®Þnh bÊt kh¶ thi, thiÕu thùc tÕ. HiÖn nay kho¶ng 70% sè chñ sö dông ®Êt t¹i c¸c ®« thÞ thuéc diÖn ch­a cã hoÆc ch­a ®ñ giÊy tê hîp lÖ nÕu c¸c v¨n b¶n ph¸p lý vÉn tiÕp tôc cøng nh¾c nh­ hiÖn nay th× qu¸ tr×nh hîp ph¸p quyÒn sö dông ®Êt cã thÓ sÏ kh«ng bao giê hoµn thµnh. - C¸c hé ®­îc hîp thøc ho¸ nhµ, ®Êt kh«ng cã kh¶ n¨ng hoÆc kh«ng muèn chi tr¶ c¸c nghÜa vô tµi chÝnh cho c«ng viÖc ®ã. XÐt vÒ lîi Ých, ng­êi sö dông ®Êt kh«ng cã ®éng lùc ®Êt ®Ó ký nhËn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai cßn thiÕu khoa häc, chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i to¶ cßn thiÕu nhÊt qu¸n. - HiÖn nay kh©u ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ vÊn ®Ò g©y khã kh¨n nhÊt trong qu¸ tr×nh ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. §iÒu 23 trong hiÕn ph¸p ViÖt Nam n¨m 1992 , ®· quy ®Þnh viÖc tr­ng mua hoÆc tr­ng dông cã båi hoµn theo gi¸ thÞ tr­êng. MÆt kh¸c, Nhµ n­íc l¹i ban hµnh mét kh©u gi¸ ®Êt ¸p dông trung cho c¶ n­íc trong c¶ mét thêi gian dµi M«i tr­êng ph¸p lý cho ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cßn thiÐu ®ång bé vµ ch­a phï hîp v¬Ý thùc tÕ: Tr­íc n¨m 1993, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cña ViÖt Nam ch­a cho phÐp mua b¸n, chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai lªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ch­a cã m«i tr­êng ph¸p lý ®Ó h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Tõ n¨m 1993, luËt ®Êt ®ai ®· ®­îc ban hµnh vµo n¨m 1993 ®· ®­îc thõa nhËn ®Êt ®ai cã gi¸, thõa nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt, do ®ã ®· to¹ ra khu«n khæ ph¸p lý mang tÝnh nÒn t¶ng cho ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Bªn c¹nh ®ã thêi gian qua, Nhµ n­íc ®· ban hµnh c¸c hÖ thèng ph¸p lý cho ®Õn nay vÉn ch­a cã mét v¨n b¶n chÝnh thøc nµo x¸c ®Þnh râ vµ ®Çy ®ñ vai trß vÞ trÝ, néi dung, ph­¬ng ph¸p vËn hµnh cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Sè l­îng v¨n b¶n cã liªn quan ®Õn nhµ ®Êt ( luËt ®Êt ®ai ph¸p lÖnh, c¸c quyÕt ®Þnh v¨n b¶n h­íng dÉn cña c¸c cÊp chÝnh quyÒn...) HiÖn nay ®· tíi con sè gÇn 1000 nh­ng l¹i ch¾p v¸, thiÕu ®ång bé , thiÕu nhÊt qu¸n, t¹o kÏ hë. C¸c cÊp chÝnh quyÒn vµ ng­êi sö dông ®Êt vÉn rÊt lóng tóng trong viÖc thùc hiÖn c¸c thñ tôc ®Êt ®ai nãi riªng, bÊt ®éng s¶n nãi chung lµ lÜnh vùc cã nhiÒu khiÕu kiÖn nhÊt, ®ång thêi lµ m«i tr­êng thuËn lîi nhÊt cho tham nhòng vµ bÊt chÝnh C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi gi¸ c¶ kinh doanh bÊt ®éng s¶n cßn nhiÒu h¹n chÕ. C¸c quy ®Þnh vÒ mua, b¸n vµ thùc hiÖn c¸c giao dÞch kh¸c trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ch­a ®ång bé vµ cô thÓ. NghiÖp vô cã liªn quan ®Õn viÖc hoµn tÊt mét quy tr×nh b¸n bÊt ®éng s¶n ®óng do ph¶i cho bé m¸y c«ng quyÒn thùc hiÖn, nh­ng hiÖn nay thùc hiÖn kh«ng tèt ®· h¹n chÕ giao dÞch gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n g©y ra t×nh tr¹ng ¸ch t¾c, phiÒn hµ cho nh÷ng ng­êi tham gi¸ thÞ tr­êng nµy. ChÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p tµi chÝnh ch­a ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ChÝnh s¸ch giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt thöa râ rµng minh b¹ch, kÐo dµi viÖc ­u ®·i ®èi víi khu vùc kinh tÕ Nhµ n­íc, qu¸ chó träng ®¸p øng c¸c yªu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n trong c«ng nghiÖp vµ th­¬ng m¹i ®· lµm mÊt c©n ®èi cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, h¹n chÕ hiÖu qu¶ sö dông vèn. Trong khi ®ã ®¹i ®a sè nh÷ng ng­êi tham gia thÞ tr­êng nh»m kh¾c phôc nhu cÇu thiÕt yÕu cña m×nh vÒ nhµ ë, x©y dùng nhµ x­ëng s¶n xuÊt kinh doanh l¹i kh«ng ®­îc quan t©m ®¸p øng, buéc hä ph¶i mua l¹i hoÆc thuª l¹i ®Êt d­íi h×nh thøc phi chÝnh phñ C«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt míi tËp trung ë quy ho¹ch tËp trung tËp thÓ, thiÕu quy ho¹ch chi tiÕt vµ quy ho¹ch x©y dùng cô thÓ cho tõng khu vùc ®Þa bµn. GÇn ®©y do yªu cÇu cña chÝnh phñ vµ søc Ðp cña d­ luËn, mét sè quy ho¹ch cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai c«ng tr×nh c«ng céng, cã ¶nh h­ëng ®Õn viÖc x©y dùng nhµ ë cña d©n c­ míi ®­îc c«ng bè. Nh­ng tÝnh c«ng khai cßn thÊp ®Æc biÖt lµ quy ho¹ch ch­a ®ñ chi tiÕt, ch­a ®ñ ®¸p øng nhu cÇu t×m trªn thùc tÕ, viÖc ban hµnh khung gi¸ ®Êt nµy lµ kh«ng hîp lý víi ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai ®a d¹ng cña n­íc ta vµ cµng kh«ng thÓ ®¸p øng ®­îc tr­íc nh÷ng thay ®æi liªn tôc diÔn ra trªn thÞ tr­êng. §Þnh gi¸ ®Êt trong thêi gian qua do nh÷ng nguyªn nh©n: + C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®­îc vËn dông thèng nhÊt c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn ®Þnh gi¸ ®Êt ch­a râ rµng, thiÐu ®Þnh l­îng vµ c¶ ®Þnh tÝnh. Do vËy, c¸c ®Þa ph­¬ng vËn dông rÊt kh¸c nhau. + Ch­a cã c¬ quan chuyªn m«n lµm tham m­u vµ thÈm ®Þnh gi¸ ®Êt. Tuú tõng ®Þa ph­¬ng, viÖc thÈm ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc giao cho së ®Þa chÝnh, së tµi chÝnh, hoÆc së x©y dùng + ViÖc ¸p dông gi¸ ®Êt cßn nhiÒu bÊt cËp. Gi¸ ®Êt hiÖn hµnh ®­îc sö dông vµo c¸c môc ®Ých kh¸c nhau, ®ã lµ tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt thu tiÒn khi giao ®Êt, tÝnh gi¸ cho thuª ®Êt, tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt, khi thÕ chÊp vµ båi th­êng thiÖt h¹i. Do vËy viÖc x¸c ®Þnh hµnh chÝnh mét lo¹i gi¸ ®Êt chung cho c¸c môc ®Ých kh¸c nhau nh­ trªn rÊt dÔ n¶y sinh c¸c m©u thuÉn. Tõ nh÷ng tån taÞ trªn cho thÊy viÖc c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng cã liªn quan chÆt chÏ tíi chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng c¸c cÊp, héi ®ång ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng chñ yÕu lµ c¸c thµnh viªn chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng. Do vËy c«ng t¸c ®Òn bï phô thuéc rÊt nhiÒu vµo chÊt l­îng c«ng viÖc, lÞch c«ng t¸c cña c¸c cÊp chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng. Trong t­¬ng lai gÇn, cÇn gi¶m sù phô thuéc nµy. - ViÖc ®Òn bï l¹i phô thuéc vµo c¸c giÊy tê x¸c ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt rÊt phøc t¹p, mét khi phÇn lín ®Êt ®ai vµ tµi s¶n g¾n víi ®Êt ®ai ch­a cã ®ñ giÊy tê hîp lÖ. Do qu¸ tr×nh qu¶n lý ®Êt ®ai nhµ cöa kh«ng thËt s¸t sao nªn viÖc x¸c ®Þnh thêi gian sö dông ®Êt thùc tÕ còng nh­ tÝnh hîp ph¸p cña bÊt ®éng s¶n thËt sù gÆp khã kh¨n vµ ®Ó ph¸t sinh tiªu cùc, g©y ra t©m lý so b×, khiÕu kiÖn. - Theo quy ®Þnh cña ®iÒu 79 luËt ®Êt ®ai, ng­êi sö dông ®Êt ngoµi viÖc ph¶i nép tiªn sö dông ®Êt (khi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt) hoÆc tiÒn thuª ®Êt( khi ®­îc Nhµ n­íc chio thª ®Êt cßn ph¶i ®Òn bï thiÖt h¹i cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi. §©y thùc sù lµ mét g¸nh nÆng bÊt hîp lý ®èi víi chñ ®Çu t­ lµm gi¶m nhiÖt tÝnh ®Çu t­ cu¶ hä. Trªn thùc tÕ, c¸c kho¶n ®Òn bï chÝnh lµ chi phÝ bá ra ®Ó mua quyÒn sö dông ®Êt. NÕu xÐt thuÇn tuý trªn ph­¬ng diÖn tµi s¶n, ng­êi sö dông ®Êt võa ph¶i mua tµi s¶n tõ ng­êi d©n sau ®ã l¹i ph¶i thuª hoÆc mua l¹i chÝnh tµi s¶n míi cu¶ m×nh tõ Nhµ n­íc. - MÆc dï ch­a hoµn thµnh c«ng viÖc ®o vÏ ®Þa chÝnh (®Õn nay míi ®¹t ®­îc 30%) . Nh­ng NghÞ ®Þnh 60CP yªu cÇu phaØ cã b¶n vµ chi tiÕt ®Õn tõng gian nhµ nªn ngay khã kh¨n cho c¸c c¬ quan thùc hiÖn 2.Ph­¬ng h­íng, nhiÖm vô h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë n­íc ta: §Þnh h­íng x©y dùng thÞ tr­êng nhµ ®Êt-thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc, ®ã lµ : QuyÒn cña ng­íi b¸n nhµ, ®Êt vµ quyÒn cña ng­êi mua nhµ, ®Êt ®­îc ®¶m b¶o Ph¶i cã mét c¬ chÕ ®Ó ng­êi mua vµ ng­êi b¸n tÝm ®­îc ®Õn nhau: Th«ng qua c¸c biÖn ph¸p th«ng b¸o, qu¶ng c¸o, m«i giíi, ®¹i lý ... BiÖn ph¸p hîp ®ßng gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n th«ng dông ®­îc céng ®ång chÊp nhËn vµ ng­êi mua , ng­êi b¸n cã thÓ thÓ thùc hiÖn ®­îc mét c¸ch dÔ dµng Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n = gi¸ thµnh + lîi nhuËn Trong ®ã gi¸ thµnh bao gåm c¸c chi phÝ cho viÖc mua l¹i quyÒn sö dông ®Êt, ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, chi phÝ ®Çu t­ x©y dùng bÊt ®éng s¶n, nghÜa vô tµi chÝnh ( thuÕ+phÝ+ lÖ phÝ vÒ nhµ, ®Êt) vµ chi phÝ qu¶n lý, lîi nhuËn ®­îc h×nh thµnh khi gi¸ c¶ > gi¸ thnµh phô thuéc vµo thÞ tr­êng (quy luËt cung cÇu ) BiÖn ph¸p thu nhËp th«ng tin vÒ ®Êt ®ai ë c¬ quan ®¨ng kÝ ®Êt ®ai ViÖc mua b¸n ph¶i ®­îc kª khai, ®¨ng kÝ mét c¸ch c«ng khai ë n¬i ®¨ng kÝ c«ng céng QuyÒn chuyÓn nh­îng ®Êt vµ b¸n cho ng­êi mua kh«ng ph¶i qua kiÓm so¸t vµ xÐt duyÖt hµnh chÝnh (h¹n chÕ tèi ®a viÖc thu håi ®Êt vµ giao l¹i ®Êt ®ang ¸p dông phæ biÕn ë n­íc ta hiÖn nay) QuyÒn ng­êi mua ®­îc vay tiÒn ë ng©n hµng th«ng qua biÖn ph¸p lÊy ®Êt lµm vËt b¶o ®¶m Ng­êi vay vµ ng­êi cho vay ®­îc tù do tho¶ thuËn møc cho vay kh«ng ph¶i qua kiÓm so¸t hµnh chÝnh, nh­ng ph¶i cã biÖn ph¸p ®¶m b¶o thËt an toµn cho ng­êi vay biÕt ®­îc nh÷ng th«ng tin vÒ l« ®Êt thÕ chÊp th«ng qua viÖc ®¨ng kÝ thÕ chÊp ë n¬i ®¨ng kÝ c«ng céng Ng­êi cho vay ®­îc quyÒn quyÕt ®Þnh ph¸t m¹i c«ng khai khi ng­êi vay kh«ng cã kh¶ n¨ng ®ñ tr¶ nî ®Ó thanh to¸n nî hoÆc bÞ ph¸ s¶n §¶m b¶o cho nhµ n­íc thu ®­îc c¸c kho¶n thuÕ, lÖ phÝ, phÝ trong viÖc mua b¸n nhµ vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt X©y dùng khung thÓ chÕ vµ ph¸p luËt vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n * ThuÕ vµ c¸c kho¶n lÖ phÝ TÊt c¶ c¸c kho¶n thuÕ vµ lÖ phÝ ®Òu t¹o nªn tÝnh hîp ph¸p cña hµng ho¸ khi mang ra thÞ tr­êng. §©y lµ nh©n tè cã t¸c ®éng m¹nh mÏ ®Õn c¸c yÕu tè trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt nh­ cung cÇu vµ gi¸ c¶, do ®ã cã nh÷ng ¶nh h­ëng nhÊt ®Þnh ®Õn hµnh vi cña ng­êi tiªu dïng vµ buéc c¸c nhµ kinh doanh ph¶i xem xÐt vµ ®­a ra møc gi¸ hîp lý trªn thÞ tr­êng. ThuÕ lµ c¸c kho¶n thu theo quy ®Þnh cña nhµ n­íc b¾t buéc c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ph¶i nép vµo ng©n s¸ch nhµ n­íc ®Ó ®¸p øng c¸c nhu cÇu chi tiªu theo chøc n¨ng cña nhµ n­íc. §èi víi c¸c doanh nghiÖp kinh doanh trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt, c¸c lo¹i thuÕ cÇn nép lµ: + ThuÕ sö dông ®Êt : §©y lµ lo¹i thuÕ ph¶i nép ®Ó nhËn ®­îc quyÒn sö dông trªn mét m¶nh ®Êt. Hang ho¸ mµ doanh nghiÖp mang ra mua b¸n, trao ®æi chÝnh lµ quyÒn sö dông cña m¶nh ®Êt mµ thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ mét trong c¸c ®iÒu kiÖn ®Ó cã thÓ ®­a hµng ho¸ ra thÞ tr­êng + ThuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt : §©y lµ lo¹i thuÕ thu trªn sù chuyÓn dÞch chñ së h÷u nhµ, chñ së h÷u ®Êt trong qu¸ tr×nh mua bµn nhµ ®Êt. ThuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®¸nh vµo ®èi t­îng lµ ng­êi ®­îc nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ nh×n chung th× viÖc ®¸nh thuÕ nµy h­íng vµo viÖc khuyÕn khÝch chuyÓn ®Êt sang cho ng­êi cã kh¶ n¨ng sö dông cã hiÖu qu¶ h¬n vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc chuyÓn nh­îng thùc hiÖn c«ng khai, tr¸nh hiÖn t­îng ho¹t ®«ng kinh tÕ ngÇm. + LÖ phÝ ®Þa chÝnh : §©y lµ kho¶n thu cña nhµ n­íc mang tÝnh bï ®¾p mét phÇn chi phÝ ®· chi ra cho nh÷ng ho¹t ®éng qu¶n lý hµnh chÝnh cña nhµ n­íc, phôc vô trùc tiÕp mét sè yªu cÇu, lîi Ých, nguyÖn väng cô thÓ cña mét c¸ nh©n hay tËp thÓ. Kho¶n thu nµy ®­îc ph©n bæ, bï ®¾p ngay cho lÜnh vùc mµ nã thu. §©y lµ c¸c kho¶n thu khi c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc vÒ ®Þa chÝnh sau : - CÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt - Chøng nhËn ®¨ng kÝ biÕn ®éng ®Êt ®ai, bao gåm chøng nhËn thay ®æi vÒ chñ sö dông ®Êt, thay ®æi vÒ h×nh thÓ, diÖn tÝch thöa ®Êt, thay ®æi vÒ môc ®Ých sö dông -TrÝch lôc hå s¬ ®Þa chÝnh, gåm trÝch lôc b¶n ®å hoÆc c¸c v¨n b¶n cÇn thiÕt trong hå s¬ ®Þa chÝnh, theo yªu cÇu cña ng­êi sö dông Víi c«ng cô thuÕ, nhµ n­íc thùc hiÖn ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng nhµ ®Êt, gãp phÇn më réng vµ æn ®Þnh thÞ tr­êng Ngoµi ra, c¸c doanh nghiÖp kinh doanh nhµ ®Êt cßn ph¶i nép c¸c kho¶n thu vÒ nhµ ®Êt ®Ó cã ®ñ ®iÒu kiÖn tham gia thÞ tr­êng nh­ sau : -ThuÕ m«n bµi : §©y lµ lo¹i thuÕ mµ bÊt cø tæ chøc, c¸ nh©n nµo ho¹t ®éng kinh doanh trong bÊt cø lÜnh vùc g× còng ®Òu ph¶i nép. §©y lµ lo¹i thuÕ ®Ó ®­îc phÐp kinh doanh. -ThuÕ doanh thu : Doanh thu chÞu thuÕ lµ toµn bé sè tiÒn thu ®­îc khi bµn nhµ ®Êt ch­a trõ mét kho¶n phÝ tæn nµo . -ThuÕ lîi tøc : Lµ lo¹i thuÕ ®¸nh vµo lîi nhuËn thu ®­îc cña doanh nghiÖp kinh doanh nhµ ®Êt -C¸c kho¶n thu kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nÕu cã T¹o lËp thÞ tr­êng vèn : §©y lµ mét nh©n tè còng rÊt quan träng bëi nh­ chóng ta ®· biÕt ®Çu t­ vµo tµi s¶n nhµ ®Êt lu«n ®ßi hái ph¶i cã mét l­îng vèn lín. Kh«ng ph¶i nhµ ®Çu t­ nµo còng s½n sµng cã ®ñ kh¶ n¨ng thanh to¸n mµ hä cã thÓ ®Çu t­ d­íi nhiÒu h×nh thøc tr¶ gãp, ®i vay ng©n hµng...ViÖc ®¸p øng ®ñ l­îng vèn cÇn thiÕt ®Ó ®Çu t­ vµo tµi s¶n nhµ ®Êt ®Æc biÖt lµ kho¶n vèn tÝn dông víi møc l·i suÊt hîp lÝ vµ æn ®Þnh sÏ t¹o cho kh¸ch hµng t©m lý tho¶i m¸i, ®ång thêi t¹o c¶m gi¸c an t©m cho nhµ ®Çu , kÝch thÝch nhu cÇu trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt . Song mét vÊn ®Ò quan träng hiÖn nay ®èi víi mét doanh nghiÖp kinh doanh trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ vèn. C¸c doanh nghiÖp ®ang thiÕu vèn nghiªm träng, nhÊt lµ vèn ®Çu t­ ban ®Çu. MÆt kh¸c, hä còng cÇn ph¶i ®­îc h­ëng nh÷ng chÝnh s¸ch ­u ®·i cÇn thiÕt vÒ l·i suÊt, tµi chÝnh, tÝn dông... Nhµ n­íc cã vai trß lµ ng­êi qu¶n lý, ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng nhµ ®Êt cã tr¸ch nhiÖm ph¶i gi¶i quyÕt vÊn ®Ò thiÕu vèn cho c¸c doanh nghiÖp, b»ng biÖn ph¸p cã thÓ huy ®éng tõ c¸c nguån, c¸c quü kh¸c nhau ®Ó hç trî cho doanh nghiÖp khi cÇn thiÕt hoÆc cho c¸c doanh nghiÖp vay vèn víi l·i suÊt ­u ®·i. NÕu nhµ n­íc kh«ng cã ®ñ ®iÒu kiªn cho c¸c doanh nghiÖp vay ®ñ vèn ho¹t ®éng th× cã thÓ cho phÐp c¸c doanh nghiÖp nhËn ®Êt chËm tr¶ tiÒn sö dông ®Êt ®Ó ®Çu t­ x©y dùng, sau ®ã b¸n nhµ tr¶ dÇn hoÆc lµ cho phÐp thÕ chÊp chÝnh tµi s¶n mµ doanh nghiÖp ®ang x©y dùng. Nhµ n­íc cÇn cã ch×nh s¸ch khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia vµo x©y dùng nhµ ®Ó kinh doanh, nhÊt lµ khu vùc t­ nh©n b»ng c¸c gi¶i ph¸p nh­ gi¶m l·i suÊt, trî cÊp mét phÇn vèn, trî cÊp kÜ thuËt ®Ó cã thÓ tËn dông c¸c nguån vèn nhµn rçi trong d©n c­, gãp phÇn t¨ng tr­ëng, më réng thÞ tr­êng . MÆt kh¸c, thñ tôc vay vèn cÇn ph¶i th«ng tho¸ng, t¹o ®iÒu kiÖn cho doanh nghiÖp kinh doanh nhµ ®Êt dÔ dµng vay vèn ®Çu t­ cho c¸c lÜnh vùc cÇn thiÕt më réng thÞ tr­êng. * S¾p xÕp c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n : §Ó kh¾c phôc sù ph©n t¸n vµ ho¹t ®éng tù ph¸t cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh vµ t­ vÊn bÊt ®éng s¶n, cÇn s¾p xÕp l¹i vµ tæ chøc ®¨ng ký ho¹t ®éng, kinh doanh bÊt ®éng s¶n theo ®óng quy ®Þnh cña ph¸p luËt, ®ång thêi ph¶i t¨ng c­êng c«ng t¸c thanh tra ho¹t ®éng vµ sö dông bÊt ®éng s¶n ®Ó kÞp thêi ph¸t hiÖn, xö lý c¸c tr­êng hîp vi ph¹m chÕ ®é qu¶n lý vµ sö dông ®ång thêi më réng hÖ thèng ng©n hµng chuyªn doanh tham gia vµo thÞ tr­êng nhµ ®Êt, gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ kinh doanh tiÒn tÖ, ®¸p øng nhu cÇu vèn ®Çu t­ cho c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n, gãp phÇn qu¶n lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt . Ngµnh nghÒ chuyªn m«n cña ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n: Kinh doanh bÊt ®«ng s¶n lµ mét ngµnh kinh doanh tæng hîp, ®Æc biÖt phøc t¹p, ®ßi hái ph¶i ®µo t¹o c¸c nghÒ chuyªn m«n ®Ó phôc vô cho c¸c ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng * NghÒ “trung gian” (m«i giíi) bÊt ®éng s¶n . Trung gian m«i giíi lµ sù héi tô l¹i víi nhau gi­a nh÷ng ng­êi quan t©m ®Õn th­¬ng vô kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Hoa hång cña lo¹i dÞch vô nµy th­êng tÝnh b»ng % trªn doanh sè cña th­¬ng vô vµ do bªn b¸n hoÆc bªn mua ph¶i thanh to¸n. Trªn thÕ giíi, c¸c trung gian ho¹t ®éng nh­ mét ®¹i lý bÊt ®éng s¶n ®­îc ®µo t¹o, cã v¨n b»ng, cã t­ c¸ch ph¸p nh©n, ®¨ng ký trô së. Hä ®ãng vai trß quan träng trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®Þa ph­¬ng vµ ho¹t ®éng c«ng khai tr­íc ph¸p luËt. Nhµ n­íc cÇn ®µo t¹o vµ sím ban hµnh quy chÕ ph¸p lý vÒ trung gian vµ ®¹i lý bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng nµy, víi nghÜa vô vµ quyÒn lîi ph¸p ®Þnh sÏ gi÷ vai trß rÊt quan träng trong c¬ chÕ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, hÖ thèng nµy n¨ng ®éng nh¹y bÐn vµ n¾m b¾t ®­îc mäi nhu cÇu bÊt ®éng s¶n tr­íc tiªn vµ cã kh¶ n¨ng tù ®iÒu hoµ cung cÇu trªn thÞ tr­êng ®Þa ph­¬ng. * NghÒ ®¸nh gi¸ bÊt ®éng s¶n : Sù ®¸nh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ tiÕn tr×nh thÈm ®Þnh gi¸ trÞ cña mét bÊt ®éng s¶n. Dï r»ng nh÷ng ng­êi trung gian bÊt ®éng s¶n cã thÓ hiÓu biÕt gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n nh­ lµ mét phÇn kiÕn thøc ®µo t¹o cña m×nh, nh­ng th«ng th­êng ph¶i sö dông ®Õn c¸c chuyªn viªn ®¸nh gi¸ lµ ng­êi héi ®ñ c¸c tiªu chuÈn chuyªn m«n, nghiÖp vô khi cÇn ®Þnh gi¸ ®Ó mua bÊt ®éng s¶n. C¸c chuyªn viªn ®¸nh gi¸ ph¶i cã kh¶ n¨ng ph¸n ®o¸n, cã kinh nghiÖm v÷ng ch¾c vµ kiÕn thøc chi tiÕt vÒ c¸c ph­¬ng ph¸p ®¸nh gi¸. * NghÒ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n: NghiÖp vô ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n bao gåm c«ng viÖc: Mua b¸n ®Êt ch­a khai th¸c, x©y dùng h¹ tÇng, ph©n chia l« ®Êt, x©y dùng bÊt ®éng s¶n. ViÖc ph¸t triÓn ®Êt ®ai lµ nhiÖm vô cña ng­êi ph¸t triÓn, ®Çu t­ ®Êt ®ai, x©y dùng c«ng tr×nh vµ b¸n bÊt ®éng s¶n (do hä tù b¸n hoÆc th«ng qua trung gian m«i giíi), kÓ c¶ sù ®ãng gãp c«ng søc cña nh÷ng nhµ quy ho¹ch, thiÕt kÕ vµ x©y dùng * NghÒ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n : §©y lµ mét nghÒ ®iÒu hµnh qu¶n lý, b¶o tr× bÊt ®éng s¶n do chñ nh©n bÊt ®éng s¶n yªu cÇu. Qu¶n lý viªn bÊt ®éng s¶n cã thÓ chÞu tr¸ch nhiÖm c¸c viÖc : thu hót ng­êi muèn mua, b¸n, thuª, m­ín; Thu håi c¸c kho¶n tiÒn thanh to¸n, qu¶n lý, b¶o tr× bÊt ®éng s¶n ... Tr¸ch nhiÖm c¬ b¶n cña qu¶n lý viªn lµ ®¶m b¶o khai th¸c cã hiÖu qu¶ viÖc ®Çu t­ cña chñ ®Çu t­, thùc hiÖn tèi ®a viÖc hoµn vèn cña chñ ®Çu t­. * NghÒ t­ vÊn bÊt ®éng s¶n : §©y lµ ng­êi cung cÊp nh÷ng lêi khuyªn ®éc lËp, cã gi¸ trÞ, h­íng dÉn x¸c ®¸ng vµ th«ng b¸o c¸c ph¸n ®o¸n vÒ c¸c vÊn ®Ò kh¸c nhau cña bÊt ®éng s¶n bao gåm c¶ viÖc mua b¸n sö dông, ®Çu t­, tÝn dông bÊt ®éng s¶n. Mét chuyªn viªn t­ vÊn cã nhiÖm vô cung cÊp cho kh¸ch cña m×nh nhiÒu ý kiÕn t­ vÊn vÒ gi¸, thÞ tr­êng, hiÖu qu¶ ®Çu t­ ®Ó lùa chän h­íng tèt nhÊt trong c¸c lo¹i h×nh ho¹t ®éng ®Çu t­ vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Mçi nghiÖp vô chuyªn m«n trªn tù th©n nã ®· lµ c«ng viÖc kinh doanh. Tuy nhiªn, ®Ó thùc sù cã kh¶ n¨ng, mét c¸ nh©n ho¹t ®éng ë bÊt kú c«ng ®o¹n nghiÖp vô nµo cña ngµnh kinh doanh bÊt ®éng s¶n còng ®Òu ph¶i cã tèi thiÓu kiÕn thøc vÒ c¶ c¸c nghiÖp chuyªn m«n nãi trªn. Tæ chøc thùc hiÖn ®iÓm, x©y dùng m« h×nh nh©n réng ra c¶ n­íc : Ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét lÜnh vùc míi cã liªn quan ®Õn luËt ®Êt ®ai, bé luËt d©n sù, luËt ph¸ s¶n, luËt thÕ chÊp, luËt ®Çu t­, luËt x©y dùng vµ nhiÒu v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt kh¸c. ViÖc h×nh thµnh thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc ë n­íc ta ch¼ng nh÷ng cho phÐp t¹o ra mét ngµnh kinh tÕ mòi nhän míi, ®Çy triÓn väng mµ cßn gãp phÇn to lín vµo viÖc t¨ng c­êng c«ng t¸c quy ho¹ch vµ qu¶n lý ph¸t triÓn ®« thÞ ë n­íc ta trong giai ®o¹n míi 3) Mét sè gi¶i ph¸p ®Ó t¨ng c­êng vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt §Ó t¨ng c­êng vai trß qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt -thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n thóc ®Èy thÞ tr­êng nµy ph¸t triÓn theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa cÇn phaØ tËp trung vµo mét sè gi¶i ph¸p §èi víi ®Êt ®ai: - TiÕp tôc hoµn thiÖn hÖ thèng chÝnh s¸ch ph¸p luËt ®Êt ®ai trªn c¬ së qu¸n triÖt chñ tr­¬ng, thùc hiÖn nhÊt qu¸n vµ l©u dµi chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn theo c¬ chÕ thÞ tr­êng ®Þnh hø¬ng x· héi chñ nghÜa, t¹o lËp ®ång bé c¸c yÕu tè cña kinh tÕ thÞ tr­êng, t¨ng c­êng vai trß qu¶n lý kinh tÕ cu¶ Nhµ n­íc, chñ ®éng tæ chøc, ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, chio phÐp chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, t¹o hµnh lang ph¸p lý ®Çy ®ñ, ®ång bé ®Ó ®¶m b¶o qu¶n lý chÆt chÏ ®Êt ®ai theo quy ho¹ch. - X©y dùng hÖ thèng ®o ®¹c b¶n ®å , ®¸p øng yªu cÇu x©y dùng b¶n ®å ®Þa h×nh mÆt ®Êt, ®¸y biÓn víi c¸c lo¹i tû lÖ c¬ b¶n, c¸c lo¹i b¶n ®ß chuyªn ®Ì phôc vô cho qu¶n lý lanh thæ vµ ph¸t triÓn qu¶n lý x· héi, v¨n ho¸, khoa häc, gi¸o dôc, x©y dùng b¶n ®å ®Þa chÝnh ®¶m b¶o qu¶n lý chÆt chÏ ®Êt ®ai ®Õn ng­êi sö dông. - X©y dùng quy ho¹ch sö dông ®Êt ®¶m b¶o triÓn khai quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt cu¶ ngµnh vµ l·nh thæ g¾n quy ho¹ch tæng thÓ ph¸t trØen kinh tÕ x· héi cña c¶ n­íc, lµm c¬ së cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai nãi chung vµ viÖc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt nãi riªng. - X©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký ®Êt ®ai, thùc hiÖn ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt. Nhµ n­íc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - X©y dùng hÖ thèng ®Þnh gi¸ ®Êt, ®¶m b¶o t¨ng c­êng hiÖu lùc, hiÖu qu¶ qu¶n lý ®Êt ®ai vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¨ng thu cho ng©n s¸ch Nhµ n­íc. - X©y dùng hÖ thèng th«ng tin ®Êt ®ai vµ hÖ thèng th«ng tin ®Þa lý ®¶m b¶o l­u tr÷, cËp nhËt cung cÊp th«ng tin ®Êt ®ai ®o ®¹c b¶n ®å. - X©y dùng hÖ thèng hÖ thèng thanh tra viÖc chÊp hµnh c¸c chÕ ®é , thÓ lÖ vÒ qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai c¬ b¶n trªn tranh chÊp vÒ ®Êt ®ai vµ c¸c khiÕu n¹i, tè c¸o liªn quan ®Õn viÖc qu¶n lý. ViÖc sö dông ®Êt. - KiÖn toµn hÖ thèng tæ chøc ngµnh ®Þa chÝnh tõ trung ­¬ng ®Õn c¬ së, tiÕp tôc thùc hiÖn c¶i c¸ch hµnh chÝnh c¶ vÒ thÓ chÕ, tæ chøc bé m¸y vµ c¸n bé theo h­íng gi¶m ®Çu mèi, tÝnh gi¶m biªn chÕ ®¬n gi¶n thñ tôc n©ng cao chÊt l­îng hiÖu qu¶. - Ph¸t triÓn khoa häc, c«ng nghÖ trong c¸c lÜnh vùc thu thËp, xö lý, qu¶n lý, cÊp ph¸t th«ng tin ®Êt ®ai vµ ®o ®¹c b¶n ®å. - §µo t¹o ph¸t triÓn nguån nh©n lùc tõ trung ­¬ng ®Õn ®Þa ph­¬ng chó träng ®µo t¹o c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·, ph­êng ®¹t møc phæ cËp trung häc ®Þa chÝnh. - X©y dùng chÝnh s¸ch c¬ chÕ qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai, ®¶m b¶o t¨ng thu nhËp cho ng©n s¸ch Nhµ n­íc, ®iÒu tiÕt ng©n s¸ch ®Ó thùc hiÖn c¸c nhiÖm vô qu¶n lý ®Êt ®ai, ®Æc biÖt cho viÖc x©y dùng hå s¬ ®Þa chÝnh. §èi víi nhµ ë: - Ban hµnh c¬ chÕ khuyÕn khÝch vµ ­u ®·i ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n vµ cho thuª nh»m huy ®éng nhiÌu thµnh phÇn kinh tÕ vµ c¸c nguån lùc ®Ó ph¸t triÓn nhanh, ®a d¹ng quü nhµ ë phôc vô nhu cÇu cña x· héi. §ång thêi cã c¸c giaØ ph¸p ®Ó c¶i t¹o vµ x©y dùng l¹i quü nhµ nguy hiÓm vµ nhµ ë kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn vÖ sinh m«i tr­êng. - Cã chÝnh s¸ch tµi chÝnh nhµ ë bao gåm ( vèn, thuÕ, c¬ chÕ tÝn dông) phï hîp víi ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt hµng ho¸ nhµ ë vµ kh¶ n¨ng chi tr¶ cña ng­êi cã nhu cÇu mua hoÆc thuª nhµ ë ( thêi gian vay, l·i xuÊt, c¸c quy ®Þnh vÒ thuÕ vµ phÝ..) - Ban hµnh c¸c tiªu chuÈn, c¸c quy ®Þnh ph¹m vi vÒ nhµ ë, ®¶m b¶o x©y dùng nhµ ë ngµy cµng ®­îc hoµn thiÖn ®¸p øng nhu cÇu ngµy cµng cao cña nh©n d©n tõ ®« thÞ ®Õn n«ng th«n. - Ban hµnh vµ ®­a vµo ¸p dông quy chÕ qu¶n lý, khai th¸c, sö dông c¸c dù ¸n nhµ ë sau ®Çu t­ x©y dùng theo h­íng qu¶n lý ®« thÞ v¨n minh hiÖn ®¹i. §Æc biÖt lµ qu¶n lý mét c¸ch cã hiÖu qu¶ quü nhµ ë chung c­ vµ hÖ thèng nhµ tÇng kü thuËt, vÖ sinh m«i tr­êng. - §µo t¹o c¸n bé cho ngµnh nhµ ®Êt tõ qu¶n lý ®Çu t­ c¸c dù ¸n, qu¶n lý, khai th¸c dù ¸n còng nh­ qu¶n lý ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nhµ ë. KÕt luËn Trong thêi kú kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung, ë n­íc ta, nhiÒu lo¹i thÞ tr­êng kh«ng tån t¹i trong ®ã cã thÞ tr­êng nhµ ®Êt.ChØ ®Õn khi cã sù chuyÓn ®æi cña nÒn kinh tÕ th× thÞ tr­êng nhµ ®Êt míi h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cïng víi c¸c lo¹i thÞ tr­êng kh¸c. ViÖc h×nh thµnh thÞ tr­êng nhµ ®Êt chÝnh lµ thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt. G¾n víi nã lµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n - mét ®ßi hái tÊt yÕu cña cuéc sèng. Song do ®Æc thï cña ®Êt ®ai (t­ liÖu s¶n xuÊt - hµng ho¸ ®Æc biÖt) nªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh kh«ng hoµn thiÖn. NÕu c¬ chÕ chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ ë kh«ng phï hîp víi thùc tÕ kh¸ch quan th× sÏ dÔ t¹o ra nh÷ng nguy c¬ h×nh thµnh “thÞ tr­êng nhµ ®Êt” lµ thÞ tr­êng “ngÇm”, g©y tæn h¹i. V¨n kiÖn ®¹i héi ®¶ng lÇn thø IX ®· nªu “thóc ®Èy sù h×nh thµnh, ph¸t triÓn vµ tõng b­íc hoµn thiÖn c¸c lo¹i thÞ tr­êng theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, ®Æc biÖt quan t©m c¸c thÞ tr­êng quan träng nh­ng hiÖn ch­a cã hoÆc s¬ khai nh­ : thÞ tr­êng lao ®éng, thÞ tr­êng chøng kho¸n, thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, thÞ tr­êng khoa häc vµ c«ng nghÖ”. V× vËy, vai trß ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt -thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ v« cïng quan träng. C«ng t¸c qu¶n lý cña nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nµy ®· thu ®­îc nh÷ng thµnh tùu ®¸ng kÓ, ®¶m b¶o cho thÞ tr­êng nµy ho¹t ®éng c«ng khai, chÝnh thøc, t¹o nguån lùc quan träng trong viÖc ®æi míi vµ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. Bªn c¹nh ®ã, c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc cßn nhiÒu khiÕm khuyÕt. ChÝnh v× vËy, viÖc nghiªn cøu, ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt -thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n tõ ®ã ®Ò ra c¸c gi¶i ph¸p ®ång bé nh»m thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng nµy ë n­íc ta cã ý nghÜa ®Æc biÖt quan träng vÒ lý luËn vµ thùc tiÔn c¶ tr­íc m¾t vµ l©u dµi.  Danh môc tµi liÖu tham kh¶o 1. Gi¸o tr×nh nguyªn lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt PGS.TS KH Lª §×nh Th¾ng 2. Gi¸o tr×nh qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë PGS.TS KH Lª §×nh Th¾ng 3. Gi¶i ph¸p tµi chÝnh ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n Héi th¶o khoa häc 21/9/2001 4. T¹p chÝ ®Þa chÝnh n¨m 2000 - 2001 5. T¹p chÝ qu¶n lý Nhµ n­íc 2001 6. Ng­êi x©y dùng th¸ng 7/2001 7. T¹p chÝ x©y dùng n¨m 2001 8. Kinh tÕ vµ dù b¸o 2001 9. T¹p chÝ tµi chÝnh n¨m 2001 Môc lôc