Đề tài Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất tại Việt Nam

ộng viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động vốn của doanh nghiệp. * Những tác động tiêu cực Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ trước mắt không có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài do vậy việc sử dụng đất đai và truyền mục đích sử dụng đất đai xây dựng và phát triển cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát không theo mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển của nhà và đất. Trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào, cho nền sản xuất. Kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc tạo ra lợi nhuận thấp dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật. Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh “ Mạnh sống, yếu chết”, nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở thành khá giả, giàu có còn bộ phận khác thì ngược lại trở lên hoạt động kinh doanh đình đốn bị phá sản. Những người nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở thậm chí phải sống trong những túp lều hoặc phải sống lang thang. 3.2 Vai trò của Nhà nước Sự cần thiết và vai trò quản lý Nhà nước đối với nền kinh tế Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VI đã khẳng định việc phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Để phát triển nền kinh tế xã hội thì việc vận hành cơ chế thị trường là tất yếu khách quan. Nhưng để có thể phát huy tốt những tác động tích cực và hạn chế những tác động tiêu cực của cơ chế thị trường thì Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng và cần thiết trong giới hạn nhất định cơ chế thị trường có khả năng tự điều chỉnh nền sản xuất xã hội như tự động phân bổ điểu tiết các yếu tố đầu vào của các ngành kinh tế dưới sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, kích thích sự phát triển của khoa học công nghệ, kích thích sự phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động , thúc đẩy chuyên môn hoá sản xuất và phân công lao động xã hội, mở rộng thị trường trong và ngoài nước thúc nâng cao hiệu quả kinh tế đẩy tăng trưởng kinh tế. Bên cạnh đó, cơ chế thị trường có những khuyết tật nhất định: do mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận nên có thể thường xuyên gây nên sự mất ổn định, phá vỡ các cân đối trong nền sản xuất xã hội, nhiều vấn đề kinh tế xã hội, môi trường nảy sinh như lạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế, huỷ hoại môi trường sinh thái... Do vậy để khắc phục những hậu quả tiêu cực đó, cần phải có sự quản lý Nhà nước đối với nề kinh tế. Để phát triển nền kinh tế thì doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp quyết định đến tốc độ tăng trưởng và phát triẻen của nền kinh tế quốc dân, Doanh nghiệp là nơi trực tiếp tạo ra sản phẩm xã hội, phục vụ sản xuất và đời sống, đóng góp vào thu nhập quốc nội, tạo ra nguồn tích luỹ để tái sản xuất mở rộng cho chính bản thân doanh nghiệp và gíp phần to lớn vào quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Doanh nghiệp là nơi trực tiếp sử đụng các nguồn lực, thực hiện quyền làm chủ của nhân dân lao động, phát huy nội lực, giải phóng sức sản xuất , phát triển thành phần kinh tế xã hội chủ nghĩa và các thành phần kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Do đó cần phải phát huy tính tự chủ và nâng cao hiệu qủa hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Trong đó, Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô nền kinh tế quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi và hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh odanh. Vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế thông qua kế hoạch, định hướng, hoạch định và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát, trọng tài... đối với các doanh nghiệp cơ sở ngày càng trở lên quan trọng. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp là thước đo của quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước. Trong nền kinh tế thị trường, nhiều vấn đề nảy sinh trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp mà chính bản thân doanh nghiệp không tự giải quyết được. Bởi vậy, việc quản lý của Nhà nước là rất cần thiết nhằm điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp để đảm bảo cho các doanh nghiệp phát triển theo định hướng của Nhà nước và nâng cao hiệu quả của kinh doanh. Để có thể xây dựng đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước quản lý vĩ mô bằng những công cụ gián tiếp để phát huy tính ưu việt và hạn chế những tiêu cực thị trường. Do kinh tế thị trường. Do cơ chế thị trường vận hành theo quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, giá cả là tín hiệu của quan hệ cung cầu trên thị trường, thị trường đóng vai trò quyết định đối với sự phân bổ và sử dụng các nguồn lực xã hội, các chủ thể kinh tế thể hiện tính độc lập, tự chủ có quyền quyết định hoạt động kinh doanh của mình. Vai trò quản lý Nhà nước về kinh tế được thể hiện: Nhà nước nghiên cứu chién lược phát triển kinh tế xã hội, lập quy hoạch kế hoạch định ra các mục tiêu các cân đối lớn về nguồn lực, các biện pháp thực hiện quy hoạch kế hoạch nhằm đạt mục tiiêu kinh tế xã hội của đất nước. Xây dựng một bộ máy Nhà nước quản lý kinh tế xã hội của dân do dân và vì dân, là một bộ máy hành chính công có hiệu lực, dưới sự kiểm soát và giám sát của dân, có các thể chế để phát huy dân chủ và tự quản lý của dân, nhằm hướng tới việc thực hiện chiến lược đã được hoạch định. Duy trì sự ổn định nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô, huy động cá nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trường sinh thái thông qua hệ thống các chính sách... Thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp Nhà nước mà tăng cường thực lực của Nhà nước tác động vaò nền kinh tế thị trường. Vậy vai trò điều tiết vĩ mô của Nhà nước là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường Nhà đất Cũng như các loại thị trường khác trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế thị trường nhà đất ra đời và vận hành theo cơ chế thị trường. Bên cạnh những tác động tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất còn có những tác động tiêu cực của cơ chế thị trường dẫn đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung- Thị trường nhà đất nói riêng theo các “ kênh ngầm”, manh mún gây nên những hiện tượng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “ cơn sốt” nhà đất giá tăng vọt, làm cho thị trường nhà đất không ổn định. Trong xã hội có sự phân cực giàu nghèo. Vai trò điều tiết của Nhà nước như “ bàn tay vô hình” nhằm phát huy ưu thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường, đảm bảo cho thị trường nhà đất phát triển lành mạnh theo những định hướng nhất định trong khuôn khổ pháp luât Ngoài ra để phát triển thị trường nhà đất thị trường bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiêù thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, động lực phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản rất cần có sự tham gia tích cực của Nhà nước. Do thị trường bất động sản nước ta nói chung hoạt động kinh doanh nói riêng có những đặc trưng riêng biệt. Thị trường cơ bản vẫn là một thị trường hàng hoá chính quy, chưa hoàn hảo và còn nhiều khuyếm khuyết. Thông qua các chính sách vĩ mô của Nhà nước; Chính sách thuế, chính sách đền bù, chính sách giúp đỡ, hỗ trợ các quy định về pháp luật. Tạo cho thị trường bất động sản là một thị trường chính thức, thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nứơc hướng các chủ thể kinh doanh theo những mục tiêu chiến lược nhất định, tạo được một thị trường thống nhất. - Nói đến một thị trường nhà đất có sự quản lý của Nhà nước là nói đến một khái niệm về một thị trường nhà đất công khai, tự giác đảm bảo các mói quan hệ vê nhà đất được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ con người chủ sử dụng nhà đất được hưởng quyền lợi chính tay của mình đối với các tài sản. đối với thị trường này, vai trò của Nhà nước là quan trọng đảm baỏ cho các mối quan hệ mua bán, thuê giao, xây dựng.. được diễn ra công khai, theo đúng trình tự nề nếp và quy định. Vai trò quản lý điều tiết của Nhà nước đối với thị trường nhà đất gồm những nội dung: -Tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho việc hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường yếu tố pháp luật là yếu tố ban đầu của hoạt động thị trường bất động sản cần phải được điều chỉnh pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, yếu tố pháp luật có tính quyết định sự hình thành và phát triển bằng việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung của các giao dịch mua bán chuyển nhượng cho thuê bất động sản đồng thời pháp luật còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó như: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán hợp đồng thuê mượn, quy định về thế chấp, về góp vốn... cùng với quy định của phương tiện công cụ thực hiện các giao dịch đó. -Thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế xã hội để định hướng cho sự vận hành và phát triển thị trường bất dộng sản. Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụnglà một nhiệm vụ của Nhà nước, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội bảo vệ môi sinh môi trường điều chỉnh sử dụng đất đai... Ngăn ngừa những tiêu cực sử dụng đất và lao động xây dựng, tạo điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. -Tạo môi trường chính trị –xã hội ,bảo đảm cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển bất động sản không bị xáo trộn. -Thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô Nhà nước sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển bất động sản + Có các chính sách khuyến khích các thành phần kinh doanh bất động sản, khuyến khích mở rộng và phát triển thị trường bất động sản. + Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai về giao lưu dân sự, về xây dựng, về giao thông về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường , về các chính sách và pháp luậthị trường khác. 4. NỘI DUNG QUẢN Lí NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT. 4.1 Tớnh chất đặc biệt của tài nguyờn đất Vấn đề đất đai đang là vấn đề cực kỳ lớn, bức xỳc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vi mụ lẫn vĩ mụ, chớnh sỏch và thực thi chớnh sỏch; đối với người dõn cũng như với cỏc cấp chớnh quyền.Bài viết này chỉ xin đề cập một vài khớa cạnh, gúp phần tỡm hiểu vấn đề vỡ sao 70 - 80% số vụ việc khiếu kiện, thắc mắc, tranh chấp trong đời sống xó hội hiện nay đều liờn quan đến đất đai. Đại đa số cỏc vụ khiếu kiện đụng người, phức tạp, khú giải quyết; số cỏn bộ cú khuyết điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liờn quan đến đất đai. Tiờu cực, tham nhũng xảy ra cả với cỏn bộ lẫn người dõn cũng liờn quan nhiều đến đất đai Cú nhiều ý kiến cho rằng, trỡnh độ, năng lực và phẩm chất cỏn bộ cỏc cấp yếu kộm và tiờu cực là nguyờn nhõn chủ yếu gõy nờn bất bỡnh khiếu kiện của người dõn. Liệu giải thớch như vậy đó thật đỳng chưa?í kiến khỏc cho rằng, nguyờn nhõn chủ yếu là do người dõn hiểu sai, làm sai, hoặc cố tỡnh đũi hỏi những lợi ớch khụng thể đỏp ứng được. Lẽ nào nhõn dõn ta nhiều người thiếu hiểu biết và thiếu tụn trọng luật phỏp đến vậy ? Cú ý kiến giải thớch, cỏi sai này chủ yếu là do cỏc cấp bờn dưới, do cơ sở hiểu sai, làm sai. Nghe ra cũng khụng ổn. Vậy vỡ sao cỏi sai chỉ tập trung chủ yếu ở lĩnh vực này mà khụng là cỏc lĩnh vực khỏc; bờn trờn thỡ đỳng cũn bờn dưới thỡ sai ? Nhiều ý kiến đồng ý những nguyờn nhõn núi ở trờn, nhưng đồng thời cũng mong đợi cỏc cơ quan quản lý, xõy dựng chớnh sỏch, trước hết là những Bộ, ngành trực tiếp cú liờn quan, cũng nờn nhận trỏch nhiệm của mỡnh, chớ ớt cũng là chậm đưa ra được hệ thống chủ trương, chớnh sỏch sỏt hợp với thực tiễn, gõy khú khăn, lỳng tỳng cho những người thực thi chớnh sỏch. Đất đai là tài nguyờn đặc biệt. Trong nền kinh tế thị trường, người ta coi đất đai là hàng hoỏ đặc biệt. Cõu núi “tấc đất, tấc vàng” núi lờn sự quý giỏ ở tầm mức cao nhất của đất đai thực ra cũng khụng đủ. Ấy là chưa núi dưới gúc độ giỏ trị lịch sử - xó hội : “mỗi tấc đất đều nhuốm mỏu cha ụng”; đất đai là “giang sơn gấm vúc” thỡ sự thiờng liờng, quý giỏ ấy khú lấy thước đo nào mà định giỏ. Trước khi trở thành hàng hoỏ đặc biệt thỡ từ hàng triệu năm qua đất đai đó là tài nguyờn đặc biệt, trước hết bởi đất đai cú nguồn gốc tự nhiờn, là tặng vật tự nhiờn dành cho con người, cho loài người; tiếp đến mới là thành quả do tỏc động khai phỏ của con người.   Cỏi tớnh chất vụ cựng đặc biệt của đất đai là ở chỗ tớnh chất tự nhiờn và tớnh chất xó hội đan quyện vào nhau; nếu khụng cú nguồn gốc tự nhiờn, thỡ con người dự cú tài giỏi đến đõu cũng khụng tự mỡnh (dự là sức cỏ nhõn hay tập thể) tạo ra đất đai được. Con người cú thể làm ra nhà mỏy, lõu đài, cụng thự và sản xuất, chế tạo ra muụn nghỡn thứ hàng hoỏ, sản phẩm, nhưng khụng ai cú thể sỏng tạo ra đất đai. Do đú, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai, dự Nhà nước hay người dõn cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thự hết sức đặc biệt ấy.  Đất đai quý giỏ cũn bởi con người khụng thể làm nú sinh sản, nở thờm, ngoài diện tớch tự nhiờn vốn cú của quả đất. Khi chỳng ta núi đất đai là hàng hoỏ, dự cú thờm hai chữ đặc biệt vào đú, thỡ cũng khụng lột tả được hết tớnh chất đặc biệt của đất đai cả về phương diện tự nhiờn cũng như xó hội. Vỡ thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động quản lý khụng thể được đơn giản hoỏ, cả trong nhận thức cũng như trong hành động. 4.2 Đất đai và vấn đề định giỏ Trong cơ chế thị trường, những người cú quan điểm coi đất đai cũng là hàng hoỏ khụng cú gỡ sai. Nhưng việc quỏ nhấn mạnh tớnh chất hàng hoỏ trong xõy dựng cỏc cơ chế, chớnh sỏch liờn quan đến đất đai, chủ trương định giỏ đất đền bự sỏt giỏ thị trường mà quờn đi tớnh chất hết sức đặc biệt, đặc thự của đất đai sẽ giải thớch ra sao khi những hàng hoỏ bỡnh thường cũng như những hàng hoỏ đặc biệt quý giỏ khỏc con người đều cú thước đo giỏ trị để định giỏ thụng qua cỏc phạm trự, quy luật giỏ trị, cung cầu, thời gian lao động làm ra sản phẩm v.v Nhưng với đất đai thỡ khụng thể ỏp dụng một cỏch giản đơn cỏc phạm trự, quy luật kinh tế đú bởi đất đai khụng đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sỏng tạo ra.  Nếu đi vào cụ thể, sẽ giải thớch và vận dụng chớnh sỏch định giỏ, đền bự ra sao với 1m2 ở đầu phố và cuối phố; hướng đụng và hướng tõy; mặt trước và mặt sau; nơi thuận tiện giao thụng, học hành, vui chơi, hoặc hỡnh dạng thửa đất vuụng vắn hay mộo mú v.v. và v.v. cho “sỏt giỏ thị trường” như một số vị thường say sưa giải thớch ?  Giỏ thị trường xỏc định ở thời điểm nào thỡ được cỏc bờn chấp nhận là hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghỡn, hàng chục nghỡn tỷ đồng cho một dự ỏn, làm cho đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nờn đắt hơn vàng ? Trong những trường hợp như vậy, ngay cỏi được coi là giỏ bỡnh quõn cũng rất khú xỏc định. Bỡnh quõn là chia đụi giữa hai thời điểm trước, sau dự ỏn thỡ Nhà nước hay nhà đầu tư cũng khụng thể đủ sức đền bự, kốm theo đú lại cũn vụ số những người ở liền kề dự ỏn bỗng nhiờn được hưởng lợi mà khụng hề bị điều tiết. Cũng cú nhiều trường hợp, về phớa người dõn, cho dự được đền bự giỏ cao, nhưng điều họ muốn khụng phải nhằm hướng tới tiền nong, giỏ trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tỡnh cảm, tõm linh. Hiện nay, trờn phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khú khăn khi phải xỏc định giỏ đất ở vựng giỏp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nụng thụn, nơi hai thửa đất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tớnh theo giỏ bờn cao thỡ bờn kia kờu thấp và ngược lại. Và thế là phỏt sinh khiếu kiện đụng người. 4.3 Vấn đề về cơ chế, chớnh sỏch Từ thực tế trờn, chỳng ta khụng thể khụng núi đến những bất cập của cơ chế, chớnh sỏch. Như vấn đề “đất đai khụng cú tranh chấp”. Thật ra, tuy khụng tranh chấp với một cỏ nhõn cụ thể nào, nhưng hoàn toàn là lấn chiếm đất cụng một cỏch bất hợp phỏp, mọi người quen gọi là “nhảy dự”. Thế nhưng, lại cũng được bồi thường như cỏc hộ sống trờn đất thổ cư. Thậm chớ cú người khụng chịu chấp nhận đền bự vỡ đất lấn chiếm ấy họ đó mở dịch vụ kinh doanh thu lợi rất lớn. Cú vụ số vấn đề phức tạp phỏt sinh do chế độ, chớnh sỏch của chỳng ta chưa tớnh hết, lại thường xuyờn thay đổi và cú rất nhiều sơ hở, thậm chớ bất hợp lý. Một chớnh sỏch mới ra đời với ý muốn làm lợi cho người dõn nhưng cú khi lại đặt ra những vấn đề vụ cựng nan giải cho cơ sở. Trả lời, giải quyết ra sao cho những cụng dõn tốt, đó sốt sắng gương mẫu chấp hành nhưng lại khụng được hưởng những lợi ớch từ chớnh sỏch mới ? Trong bài phỏt biểu trước Quốc hội, ngày 31/3/2007, Thủ tướng Chớnh phủ Nguyễn Tấn Dũng cũng thừa nhận : “vấn đề giỏ đất, thưa Quốc hội, đõy là một trong những vấn đề mà trong lónh đạo, điều hành, trong quản lý của Chớnh phủ là đang khú khăn, vướng mắc rất nhiều và Chớnh phủ cũng tốn rất nhiều thời gian về vấn đề này”. Về quan điểm xỏc định giỏ đất, Thủ tướng núi “khụng thể xem đất đai là hàng hoỏ thị trường hoàn toàn như cỏc hàng hoỏ khỏc, là cứ đưa ra thị trường cú cung, cú cầu rồi mua bỏn ngang giỏ tự do, nhà nước khụng cần can thiệp gỡ thỡ cũng khụng đỳng”. Phỏt biểu của Thủ tướng Chớnh phủ đó núi đỳng thực trạng khú khăn, bức xỳc của vấn đề quản lý đất đai hiện nay và chỉ ra định hướng tư duy về vấn đề xỏc định giỏ đất. Quả thật, đõy là một trong những vấn đề vụ cựng quan trọng, khú khăn, phức tạp và bức xỳc khụng chỉ với đụng đảo nhõn dõn mà cỏc cấp chớnh quyền cũng đang mong chờ Chớnh phủ và Quốc hội khoỏ XII sớm xem xột, giải quyết Phần II Thực trạng và một số giải pháp quản lý của nhà nước đối với thị trường nhà đất. 1-Thực trạng. 1.1 Thị trường nhà đất – thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế. Vai trò của nó ngày càng trở thành có tầm quan trọng và từng bước nhận thức đầy dủ hơn. Do đó việc hình thành và mở rộng nhà đất thị trường bất động sản là nhu cầu cần thiết đối với nước ta.Trong thời gian qua công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường nhà đất đã đạt được những thành tựu đáng kể góp phần thúc đẩy và phát triển thị trương nhà đất .Cụ thể: - Xây dựng hệ thống pháp luật quản lý đất đai, nhà ở. Chính sách, pháp luật về quản lý đất đai nhà ở đang từng bước được hoàn thiện. Luật đất đai 1988, tiếp đến là luật năm 1993, luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều luật đất đai 1998 đã cụ thể hoá những quy định về đất dai theo các nghị quyết đại hội VI, VII, VIII của Đảng. Hệ thống pháp luật và chính sách đất đai đã được hình thành ,tưng bước đáp ứng được nhu cầu quản lý và sử dụng đấthị trường ,tạo cơ sở pháp lý để củng cố chế độ toàn dân về đất đai ,đồng thời nâng cao trách nhiệm ,nghiã vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Hoạch định cơ chế chính sách về quản lý và phát triển nhà ở phù hợp với tình hình kinh tế -xã hội của đất nước.Khởi đầu là pháp lệnh nhà ở năm 1991, chính sách xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, đưa tiền nhà ở vào tiền lương (quyết định 118/QĐ - TTg) và chuyển hoạt động cho thuê nhà ở sang phương thức kinh doanh đầu năm 93 (quyết định 33/QĐ -TTg) là bước đi quan trọng trong tiến trình đổi mới cơ chế trong lĩnh vực nhà ở. -Xây dựng hồ sơ quản lý đất đai + Đo đạc lập biểu đồ địa hình, địa chính hoàn thành xây dựng hệ thống toạ độ quốc gia Hà Nội 2000, làm cơ sở cho viẹc đo đạc bản đồ địa hình, địa chính các loại, bản đồ chuyên đề theo 1 chuẩn mực thống nhất. + Đo đạc lập bản đồ địa chính quy dược 60% diện tích nông nghiệp( trên 5 triệu ha) = công nghệ ảnh, 40% diện tích là bản đồ lô thửa và 70% diện tích đất chuyên dùng, đất đô thij( gần 1,5 triệu ha = công nghệ đo đạc điện tử, 30% diện tích là bản đồ giải lô thửa. + Thực hiện tổng kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất của các đơn vị hành chính cả nước. Tiến hành thống kê đất đai hàng năm theo dõi, chỉnh lý các biến động( mức độ biến động hàng năm 10-30%) + Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, đã hoàn thành hồ sơ địa chính ở 6000 xã, phường (đạt 60%) theo mẫu mới 346/TT/TCĐC - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ đất đai hợp lý cho các mục đích sử dụng và tạo lập được 1 cơ chế phức tạp trong quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ở các đô thị. Việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm gàn đây dược tiến hành khuẩn trương. Nhà nước đã giao 23840.000 ha (72,5%) quỹ đất quốc gia cho các đối tượng sử dụng vào các mục đích, trong đó hộ gia đình và cá nhân: 11.652.000 ha (48,9%), các tổ chức kinh tế 5.630.000 ha ( 23,6%) UBND các xã 3.144.000 ha (13,2 %), các tổ chức khác: 3414.000 ha( 14,3%). Đất nông nghiệp đến nay cả nước đã cơ bản hoàn thành giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 60CP ngày 27/9/93. Nghị định số 85/1999/ NĐCP ngày 28-8-1999. Thực hiện NĐ 60CP ngày 5/7/94 của chính phủ về quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị, đến nay đã có 1 số tỉnh thành phố cơ bản hoàn thành kê khai đăng ký. Góp phần tăng cường quản lý đất đai, khắc phục tình trạng bất hợp lý trong quan hệ đất đai, giải quyết những hiện tựng tiêu cực, tham nhũng. Nhiều địa phương đã và đang thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất, nhà ở góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà đất kinh doanh bất động sản. Để thực hiện thì Nhà nước đã ban hành Nghị định 87 CP ngày 17-8/94( thay thế nghị định số 80/CP ngày 6/11/93) quy định khung giá các loại đất và một số văn bản quy định việc mua bán, kinh doanh nhà ở, các chính sách về giảm tiền sử dụng đất khi xây dựng nhà ở chung cư cao tầng pháp lệnh nhà ở năm 1991 khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên, công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất-thị trường bất động sản còn gặp 1 số vướng mắc. 1.2 Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập: Hệ thống các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, thiếu cơ quan chuyên trách quản lý bất động sản. Hệ thống cơ quan chuyên trách quản lý bất động sản có trách nhiệm: + Xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền bất động sản. + Xác định rõ ràng các quuyền được cho phép + Xác định rõ ràng ranh giới của bất động sản + Giải quyết phần lớn các tranh chấp bất động sản ngay tại thực địa Hoạt động quản lý thị trường bất động sản hiện quá dàn trải với sự tham gia của quá nhiều cấp, nhiều ngành từ thủ tướng CP, chủ tịch UBND các cấp tới bộ, Ban ngành... Trong khi đó, vai trò của cơ quan chuyên trách và thị trường bất động sản còn quá nhiều mờ nhạt. Các cơ quan địa chính không có thực quyền mà chỉ có chức năng tham mưu hầu hết mọi công việc từ giao đất, đăng ký sử dụng đất, định giá đất để tính thuế vào đền bù giải quyết tranh chấp, đều không thuộc quyền quyết định của cơ quan địa chính. Trong thời gian tới cần phải củng cố cơ quan địa chính các cấp, mạnh dạn phân cấp giao quyền cho các cơ quan chuyên môn này, hướng tới thành lập một hệ thống cơ quan chuyên môn chuyên trách đảm nhiệm việc quản lý thị trường bất động sản và cơ quan địa chính. Việc hợp pháp hoá các quyền về bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Điều kiện pháp lý đối với sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản chính thức là các quyền cơ bản của người chủ bất động sản phải được hợp thức hoá. Việc hợp thức hoá về các quyền bát động sản ở nước ta gặp nhiều khó khăn cản trở và rất chậm. Theo luật pháp của nhiều nước tư bản phương tây, Nhà nước vẫn giữ các quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu tư nhân như: + Quyền tước đoạt bất động sản vì các mục đích công cộng + Quyền sở hữu bất động sản khi người chủ sở hữu chết không có người khác thừa kế + Đánh thuế + Cấm chủ sở hữu tư nhân xây dựng một số loại công trình trên một số loại đất nhất định + Tước đoạt bất động sản nếu chủ sở hữu không sử dụng bất động sản đó đúng pháp luật theo kế hoạch của tổng cục địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền đất sẽ được hoàn thành, trên phạm vi cả nước vào trước năm 2003. Tuy nhiên sau 6 năm thực hiện Nghị định 60 CP của CP về quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, thực tế cho thấy nghị định này chưa thực sự đi vào cuộc sống. Người dân mặc dù đang thực sự chiếm hữu, sử dụng bất động sản nhưng họ rất khó hợp thức hoá được quyền đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận và sử dụng đất chậm hơn so với dự kiến rất nhiều nếu không caỉ tiến quy trình thủ tục thực hiện. Trong 6 thàng đầu năm 2000 Hà Nội chỉ cấp được 12340 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bằng 6% kế hoạch cả năm, và đây cũng chỉ là các giấy chứng nhận cấp cho những trường hợp dễ dàng nhất. Thực trạng trên xuất phát từ một số nguyên nhân: Theo quy định của luật đất đai về thẩm quyền giao đất ( điều 23 và điều 24 của luật đất đai) thì việc giao đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và cấp huyện do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chú trọng sau một thời gian dài buông lỏng lên công việc dồn ứ rất nhiều. Lãnh đạo UBND cấp tỉnh đã mất rất nhiều thời gian cho công việc này. Trong khi không nắm bắt được đầy đủ thông tin về thửa đất, về người được cấp giấy. Mặt khác, khi thị trường bất động sản đi vào nề nếp thì đây là một công việc thường nhật và tốn nhiều công sức do đó UBND các cấp không thể đảm nhiệm được công việc này. - Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá phức tạp và rườm rà. Người dân muốn có giấy tờ chứng nhận, mất quá nhiều thời gian, công sức và tiền của - Hiện trạng nhà đất ở đô thị hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng không phép mua bán trao tay diễn ra khá phổ biến, khó có thể lập lại trật tự trong một vài năm tới. Mặt khác, khi ban hành chính sách, các cơ quan chức năng đã không lượng hết được những khó khăn, phức tạp trong việc triển khai thực hiện lên đã ban hành quá nhiều quy định bất khả thi, thiếu thực tế. Hiện nay khoảng 70% số chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa đủ giấy tờ hợp lệ nếu các văn bản pháp lý vẫn tiếp tục cứng nhắc như hiện nay thì quá trình hợp pháp quyền sử dụng đất có thể sẽ không bao giờ hoàn thành. - Các hộ được hợp thức hoá nhà, đất không có khả năng hoặc không muốn chi trả các nghĩa vụ tài chính cho công việc đó. Xét về lợi ích, người sử dụng đất không có động lực đất để ký nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên tắc định giá đất đai còn thiếu khoa học, chính sách đền bù giải toả còn thiếu nhất quán. - Hiện nay khâu định giá bất động sản là vấn đề gây khó khăn nhất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Điều 23 trong hiến pháp Việt Nam năm 1992 , đã quy định việc trưng mua hoặc trưng dụng có bồi hoàn theo giá thị trường. Mặt khác, Nhà nước lại ban hành một khâu giá đất áp dụng trung cho cả nước trong cả một thời gian dài Môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản còn thiéu đồng bộ và chưa phù hợp vơí thực tế: Trước năm 1993, pháp luật về đất đai của Việt Nam chưa cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai lên thị trường bất động sản chưa có môi trường pháp lý để hình thành và phát triển. Từ năm 1993, luật đất đai đã được ban hành vào năm 1993 đã được thừa nhận đất đai có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một hàng hoá đặc biệt, do đó đã toạ ra khuôn khổ pháp lý mang tính nền tảng cho hoạt động của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó thời gian qua, Nhà nước đã ban hành các hệ thống pháp lý cho đến nay vẫn chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường bất động sản. Số lượng văn bản có liên quan đến nhà đất ( luật đất đai pháp lệnh, các quyết định văn bản hướng dẫn của các cấp chính quyền...) Hiện nay đã tới con số gần 1000 nhưng lại chắp vá, thiếu đồng bộ , thiếu nhất quán, tạo kẽ hở. Các cấp chính quyền và người sử dụng đất vẫn rất lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục đất đai nói riêng, bất động sản nói chung là lĩnh vực có nhiều khiếu kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi nhất cho tham nhũng và bất chính Công tác quản lý Nhà nước đối với giá cả kinh doanh bất động sản còn nhiều hạn chế. Các quy định về mua, bán và thực hiện các giao dịch khác trên thị trường bất động sản chưa đồng bộ và cụ thể. Nghiệp vụ có liên quan đến việc hoàn tất một quy trình bán bất động sản đúng do phải cho bộ máy công quyền thực hiện, nhưng hiện nay thực hiện không tốt đã hạn chế giao dịch giữa người mua và người bán gây ra tình trạng ách tắc, phiền hà cho những người tham giá thị trường này. Chính sách và biện pháp tài chính chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Chính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thửa rõ ràng minh bạch, kéo dài việc ưu đãi đối với khu vực kinh tế Nhà nước, quá chú trọng đáp ứng các yêu cầu về bất động sản trong công nghiệp và thương mại đã làm mất cân đối của thị trường bất động sản, hạn chế hiệu quả sử dụng vốn. Trong khi đó đại đa số những người tham gia thị trường nhằm khắc phục nhu cầu thiết yếu của mình về nhà ở, xây dựng nhà xưởng sản xuất kinh doanh lại không được quan tâm đáp ứng, buộc họ phải mua lại hoặc thuê lại đất dưới hình thức phi chính phủ Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tập trung tập thể, thiếu quy hoạch chi tiết và quy hoạch xây dựng cụ thể cho từng khu vực địa bàn. Gần đây do yêu cầu của chính phủ và sức ép của dư luận, một số quy hoạch có liên quan đến đất đai công trình công cộng, có ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà ở của dân cư mới được công bố. Nhưng tính công khai còn thấp đặc biệt là quy hoạch chưa đủ chi tiết, chưa đủ đáp ứng nhu cầu tìm trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của nước ta và càng không thể đáp ứng được trước những thay đổi liên tục diễn ra trên thị trường. Định giá đất trong thời gian qua do những nguyên nhân: + Cơ sở xác định giá đất không được vận dụng thống nhất các văn bản hướng dẫn định giá đất chưa rõ ràng, thiéu định lượng và cả định tính. Do vậy, các địa phương vận dụng rất khác nhau. + Chưa có cơ quan chuyên môn làm tham mưu và thẩm định giá đất. Tuỳ từng địa phương, việc thẩm định giá đất được giao cho sở địa chính, sở tài chính, hoặc sở xây dựng + Việc áp dụng giá đất còn nhiều bất cập. Giá đất hiện hành được sử dụng vào các mục đích khác nhau, đó là tính thuế chuyển quyền sử dụng đất thu tiền khi giao đất, tính giá cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, khi thế chấp và bồi thường thiệt hại. Do vậy việc xác định hành chính một loại giá đất chung cho các mục đích khác nhau như trên rất dễ nảy sinh các mâu thuẫn. Từ những tồn taị trên cho thấy việc công tác đền bù giải phóng mặt bằng có liên quan chặt chẽ tới chính quyền địa phương các cấp, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng chủ yếu là các thành viên chính quyền địa phương. Do vậy công tác đền bù phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng công việc, lịch công tác của các cấp chính quyền địa phương. Trong tương lai gần, cần giảm sự phụ thuộc này. - Việc đền bù lại phụ thuộc vào các giấy tờ xác định quyền sử dụng đất rất phức tạp, một khi phần lớn đất đai và tài sản gắn với đất đai chưa có đủ giấy tờ hợp lệ. Do quá trình quản lý đất đai nhà cửa không thật sát sao nên việc xác định thời gian sử dụng đất thực tế cũng như tính hợp pháp của bất động sản thật sự gặp khó khăn và để phát sinh tiêu cực, gây ra tâm lý so bì, khiếu kiện. - Theo quy định của điều 79 luật đất đai, người sử dụng đất ngoài việc phải nộp tiên sử dụng đất (khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất) hoặc tiền thuê đất( khi được Nhà nước chio thê đất còn phải đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Đây thực sự là một gánh nặng bất hợp lý đối với chủ đầu tư làm giảm nhiệt tính đầu tư cuả họ. Trên thực tế, các khoản đền bù chính là chi phí bỏ ra để mua quyền sử dụng đất. Nếu xét thuần tuý trên phương diện tài sản, người sử dụng đất vừa phải mua tài sản từ người dân sau đó lại phải thuê hoặc mua lại chính tài sản mới cuả mình từ Nhà nước. - Mặc dù chưa hoàn thành công việc đo vẽ địa chính (đến nay mới đạt được 30%) . Nhưng Nghị định 60CP yêu cầu phaỉ có bản và chi tiết đến từng gian nhà nên ngay khó khăn cho các cơ quan thực hiện 2.Phương hướng, nhiệm vụ hình thành và phát triển thị trường nhà đất ở nước ta: Định hướng xây dựng thị trường nhà đất-thị trường bất động sản chính thức, đó là : Quyền của ngưới bán nhà, đất và quyền của người mua nhà, đất được đảm bảo Phải có một cơ chế để người mua và người bán tím được đến nhau: Thông qua các biện pháp thông báo, quảng cáo, môi giới, đại lý ... Biện pháp hợp đòng giữa người mua và người bán thông dụng được cộng đồng chấp nhận và người mua , người bán có thể thể thực hiện được một cách dễ dàng Giá cả bất động sản = giá thành + lợi nhuận Trong đó giá thành bao gồm các chi phí cho việc mua lại quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng bất động sản, nghĩa vụ tài chính ( thuế+phí+ lệ phí về nhà, đất) và chi phí quản lý, lợi nhuận được hình thành khi giá cả > giá thnàh phụ thuộc vào thị trường (quy luật cung cầu ) Biện pháp thu nhập thông tin về đất đai ở cơ quan đăng kí đất đai Việc mua bán phải được kê khai, đăng kí một cách công khai ở nơi đăng kí công cộng Quyền chuyển nhượng đất và bán cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính (hạn chế tối đa việc thu hồi đất và giao lại đất đang áp dụng phổ biến ở nước ta hiện nay) Quyền người mua được vay tiền ở ngân hàng thông qua biện pháp lấy đất làm vật bảo đảm Người vay và người cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không phải qua kiểm soát hành chính, nhưng phải có biện pháp đảm bảo thật an toàn cho người vay biết được những thông tin về lô đất thế chấp thông qua việc đăng kí thế chấp ở nơi đăng kí công cộng Người cho vay được quyền quyết định phát mại công khai khi người vay không có khả năng đủ trả nợ để thanh toán nợ hoặc bị phá sản Đảm bảo cho nhà nước thu được các khoản thuế, lệ phí, phí trong việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất Xây dựng khung thể chế và pháp luật về thị trường bất động sản * Thuế và các khoản lệ phí Tất cả các khoản thuế và lệ phí đều tạo nên tính hợp pháp của hàng hoá khi mang ra thị trường. Đây là nhân tố có tác động mạnh mẽ đến các yếu tố trên thị trường nhà đất như cung cầu và giá cả, do đó có những ảnh hưởng nhất định đến hành vi của người tiêu dùng và buộc các nhà kinh doanh phải xem xét và đưa ra mức giá hợp lý trên thị trường. Thuế là các khoản thu theo quy định của nhà nước bắt buộc các tổ chức, cá nhân phải nộp vào ngân sách nhà nước để đáp ứng các nhu cầu chi tiêu theo chức năng của nhà nước. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường nhà đất, các loại thuế cần nộp là: + Thuế sử dụng đất : Đây là loại thuế phải nộp để nhận được quyền sử dụng trên một mảnh đất. Hang hoá mà doanh nghiệp mang ra mua bán, trao đổi chính là quyền sử dụng của mảnh đất mà thuế chuyển quyền sử dụng đất là một trong các điều kiện để có thể đưa hàng hoá ra thị trường + Thuế chuyển quyền sử dụng đất : Đây là loại thuế thu trên sự chuyển dịch chủ sở hữu nhà, chủ sở hữu đất trong quá trình mua bàn nhà đất. Thuế chuyển quyền sử dụng đất đánh vào đối tượng là người được nhận quyền sử dụng đất và nhìn chung thì việc đánh thuế này hướng vào việc khuyến khích chuyển đất sang cho người có khả năng sử dụng có hiệu quả hơn và tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng thực hiện công khai, tránh hiện tượng hoạt đông kinh tế ngầm. + Lệ phí địa chính : Đây là khoản thu của nhà nước mang tính bù đắp một phần chi phí đã chi ra cho những hoạt động quản lý hành chính của nhà nước, phục vụ trực tiếp một số yêu cầu, lợi ích, nguyện vọng cụ thể của một cá nhân hay tập thể. Khoản thu này được phân bổ, bù đắp ngay cho lĩnh vực mà nó thu. Đây là các khoản thu khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc về địa chính sau : - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Chứng nhận đăng kí biến động đất đai, bao gồm chứng nhận thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng -Trích lục hồ sơ địa chính, gồm trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính, theo yêu cầu của người sử dụng Với công cụ thuế, nhà nước thực hiện điều tiết thị trường nhà đất, góp phần mở rộng và ổn định thị trường Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất còn phải nộp các khoản thu về nhà đất để có đủ điều kiện tham gia thị trường như sau : -Thuế môn bài : Đây là loại thuế mà bất cứ tổ chức, cá nhân nào hoạt động kinh doanh trong bất cứ lĩnh vực gì cũng đều phải nộp. Đây là loại thuế để được phép kinh doanh. -Thuế doanh thu : Doanh thu chịu thuế là toàn bộ số tiền thu được khi bàn nhà đất chưa trừ một khoản phí tổn nào . -Thuế lợi tức : Là loại thuế đánh vào lợi nhuận thu được của doanh nghiệp kinh doanh nhà đất -Các khoản thu khác theo quy định của pháp luật nếu có Tạo lập thị trường vốn : Đây là một nhân tố cũng rất quan trọng bởi như chúng ta đã biết đầu tư vào tài sản nhà đất luôn đòi hỏi phải có một lượng vốn lớn. Không phải nhà đầu tư nào cũng sẵn sàng có đủ khả năng thanh toán mà họ có thể đầu tư dưới nhiều hình thức trả góp, đi vay ngân hàng...Việc đáp ứng đủ lượng vốn cần thiết để đầu tư vào tài sản nhà đất đặc biệt là khoản vốn tín dụng với mức lãi suất hợp lí và ổn định sẽ tạo cho khách hàng tâm lý thoải mái, đồng thời tạo cảm giác an tâm cho nhà đầu , kích thích nhu cầu trên thị trường nhà đất . Song một vấn đề quan trọng hiện nay đối với một doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường nhà đất là vốn. Các doanh nghiệp đang thiếu vốn nghiêm trọng, nhất là vốn đầu tư ban đầu. Mặt khác, họ cũng cần phải được hưởng những chính sách ưu đãi cần thiết về lãi suất, tài chính, tín dụng... Nhà nước có vai trò là người quản lý, điều tiết thị trường nhà đất có trách nhiệm phải giải quyết vấn đề thiếu vốn cho các doanh nghiệp, bằng biện pháp có thể huy động từ các nguồn, các quỹ khác nhau để hỗ trợ cho doanh nghiệp khi cần thiết hoặc cho các doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi. Nếu nhà nước không có đủ điều kiên cho các doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động thì có thể cho phép các doanh nghiệp nhận đất chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng, sau đó bán nhà trả dần hoặc là cho phép thế chấp chính tài sản mà doanh nghiệp đang xây dựng. Nhà nước cần có chình sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào xây dựng nhà để kinh doanh, nhất là khu vực tư nhân bằng các giải pháp như giảm lãi suất, trợ cấp một phần vốn, trợ cấp kĩ thuật để có thể tận dụng các nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, góp phần tăng trưởng, mở rộng thị trường . Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thông thoáng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh nhà đất dễ dàng vay vốn đầu tư cho các lĩnh vực cần thiết mở rộng thị trường. * Sắp xếp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản : Để khắc phục sự phân tán và hoạt động tự phát của các doanh nghiệp kinh doanh và tư vấn bất động sản, cần sắp xếp lại và tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản theo đúng quy định của pháp luật, đồng thời phải tăng cường công tác thanh tra hoạt động và sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý các trường hợp vi phạm chế độ quản lý và sử dụng đồng thời mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trường nhà đất, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, góp phần quản lý thị trường nhà đất . Ngành nghề chuyên môn của hoạt động bất động sản: Kinh doanh bất đông sản là một ngành kinh doanh tổng hợp, đặc biệt phức tạp, đòi hỏi phải đào tạo các nghề chuyên môn để phục vụ cho các hoạt động của thị trường * Nghề “trung gian” (môi giới) bất động sản . Trung gian môi giới là sự hội tụ lại với nhau giưa những người quan tâm đến thương vụ kinh doanh bất động sản. Hoa hồng của loại dịch vụ này thường tính bằng % trên doanh số của thương vụ và do bên bán hoặc bên mua phải thanh toán. Trên thế giới, các trung gian hoạt động như một đại lý bất động sản được đào tạo, có văn bằng, có tư cách pháp nhân, đăng ký trụ sở. Họ đóng vai trò quan trọng trên thị trường bất động sản địa phương và hoạt động công khai trước pháp luật. Nhà nước cần đào tạo và sớm ban hành quy chế pháp lý về trung gian và đại lý bất động sản. Hệ thống này, với nghĩa vụ và quyền lợi pháp định sẽ giữ vai trò rất quan trọng trong cơ chế thị trường bất động sản, hệ thống này năng động nhạy bén và nắm bắt được mọi nhu cầu bất động sản trước tiên và có khả năng tự điều hoà cung cầu trên thị trường địa phương. * Nghề đánh giá bất động sản : Sự đánh giá bất động sản là tiến trình thẩm định giá trị của một bất động sản. Dù rằng những người trung gian bất động sản có thể hiểu biết giá trị bất động sản như là một phần kiến thức đào tạo của mình, nhưng thông thường phải sử dụng đến các chuyên viên đánh giá là người hội đủ các tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ khi cần định giá để mua bất động sản. Các chuyên viên đánh giá phải có khả năng phán đoán, có kinh nghiệm vững chắc và kiến thức chi tiết về các phương pháp đánh giá. * Nghề phát triển bất động sản: Nghiệp vụ phát triển bất động sản bao gồm công việc: Mua bán đất chưa khai thác, xây dựng hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng bất động sản. Việc phát triển đất đai là nhiệm vụ của người phát triển, đầu tư đất đai, xây dựng công trình và bán bất động sản (do họ tự bán hoặc thông qua trung gian môi giới), kể cả sự đóng góp công sức của những nhà quy hoạch, thiết kế và xây dựng * Nghề quản lý bất động sản : Đây là một nghề điều hành quản lý, bảo trì bất động sản do chủ nhân bất động sản yêu cầu. Quản lý viên bất động sản có thể chịu trách nhiệm các việc : thu hút người muốn mua, bán, thuê, mướn; Thu hồi các khoản tiền thanh toán, quản lý, bảo trì bất động sản ... Trách nhiệm cơ bản của quản lý viên là đảm bảo khai thác có hiệu quả việc đầu tư của chủ đầu tư, thực hiện tối đa việc hoàn vốn của chủ đầu tư. * Nghề tư vấn bất động sản : Đây là người cung cấp những lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dẫn xác đáng và thông báo các phán đoán về các vấn đề khác nhau của bất động sản bao gồm cả việc mua bán sử dụng, đầu tư, tín dụng bất động sản. Một chuyên viên tư vấn có nhiệm vụ cung cấp cho khách của mình nhiều ý kiến tư vấn về giá, thị trường, hiệu quả đầu tư để lựa chọn hướng tốt nhất trong các loại hình hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản. Mỗi nghiệp vụ chuyên môn trên tự thân nó đã là công việc kinh doanh. Tuy nhiên, để thực sự có khả năng, một cá nhân hoạt động ở bất kỳ công đoạn nghiệp vụ nào của ngành kinh doanh bất động sản cũng đều phải có tối thiểu kiến thức về cả các nghiệp chuyên môn nói trên. Tổ chức thực hiện điểm, xây dựng mô hình nhân rộng ra cả nước : Phát triển thị trường bất động sản là một lĩnh vực mới có liên quan đến luật đất đai, bộ luật dân sự, luật phá sản, luật thế chấp, luật đầu tư, luật xây dựng và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác. Việc hình thành thị trường bất động sản chính thức ở nước ta chẳng những cho phép tạo ra một ngành kinh tế mũi nhọn mới, đầy triển vọng mà còn góp phần to lớn vào việc tăng cường công tác quy hoạch và quản lý phát triển đô thị ở nước ta trong giai đoạn mới 3) Một số giải pháp để tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất Để tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất -thị trường bất động sản thúc đẩy thị trường này phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa cần phaỉ tập trung vào một số giải pháp Đối với đất đai: - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật đất đai trên cơ sở quán triệt chủ trương, thực hiện nhất quán và lâu dài chính sách phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường định hứơng xã hội chủ nghĩa, tạo lập đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường, tăng cường vai trò quản lý kinh tế cuả Nhà nước, chủ động tổ chức, phát triển thị trường bất động sản, chio phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ để đảm bảo quản lý chặt chẽ đất đai theo quy hoạch. - Xây dựng hệ thống đo đạc bản đồ , đáp ứng yêu cầu xây dựng bản đồ địa hình mặt đất, đáy biển với các loại tỷ lệ cơ bản, các loại bản đò chuyên đè phục vụ cho quản lý lanh thổ và phát triển quản lý xã hội, văn hoá, khoa học, giáo dục, xây dựng bản đồ địa chính đảm bảo quản lý chặt chẽ đất đai đến người sử dụng. - Xây dựng quy hoạch sử dụng đất đảm bảo triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cuả ngành và lãnh thổ gắn quy hoạch tổng thể phát trỉen kinh tế xã hội của cả nước, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai nói chung và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất nói riêng. - Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Nhà nước quản lý đất đai và tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. - Xây dựng hệ thống định giá đất, đảm bảo tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai và thị trường bất động sản tăng thu cho ngân sách Nhà nước. - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và hệ thống thông tin địa lý đảm bảo lưu trữ, cập nhật cung cấp thông tin đất đai đo đạc bản đồ. - Xây dựng hệ thống hệ thống thanh tra việc chấp hành các chế độ , thể lệ về quản lý sử dụng đất đai cơ bản trên tranh chấp về đất đai và các khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc quản lý. Việc sử dụng đất. - Kiện toàn hệ thống tổ chức ngành địa chính từ trung ương đến cơ sở, tiếp tục thực hiện cải cách hành chính cả về thể chế, tổ chức bộ máy và cán bộ theo hướng giảm đầu mối, tính giảm biên chế đơn giản thủ tục nâng cao chất lượng hiệu quả. - Phát triển khoa học, công nghệ trong các lĩnh vực thu thập, xử lý, quản lý, cấp phát thông tin đất đai và đo đạc bản đồ. - Đào tạo phát triển nguồn nhân lực từ trung ương đến địa phương chú trọng đào tạo cán bộ địa chính cấp xã, phường đạt mức phổ cập trung học địa chính. - Xây dựng chính sách cơ chế quản lý tài chính về đất đai, đảm bảo tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước, điều tiết ngân sách để thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai, đặc biệt cho việc xây dựng hồ sơ địa chính. Đối với nhà ở: - Ban hành cơ chế khuyến khích và ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê nhằm huy động nhièu thành phần kinh tế và các nguồn lực để phát triển nhanh, đa dạng quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu của xã hội. Đồng thời có các giaỉ pháp để cải tạo và xây dựng lại quỹ nhà nguy hiểm và nhà ở không đủ điều kiện vệ sinh môi trường. - Có chính sách tài chính nhà ở bao gồm ( vốn, thuế, cơ chế tín dụng) phù hợp với điều kiện sản xuất hàng hoá nhà ở và khả năng chi trả của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở ( thời gian vay, lãi xuất, các quy định về thuế và phí..) - Ban hành các tiêu chuẩn, các quy định phạm vi về nhà ở, đảm bảo xây dựng nhà ở ngày càng được hoàn thiện đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhân dân từ đô thị đến nông thôn. - Ban hành và đưa vào áp dụng quy chế quản lý, khai thác, sử dụng các dự án nhà ở sau đầu tư xây dựng theo hướng quản lý đô thị văn minh hiện đại. Đặc biệt là quản lý một cách có hiệu quả quỹ nhà ở chung cư và hệ thống nhà tầng kỹ thuật, vệ sinh môi trường. - Đào tạo cán bộ cho ngành nhà đất từ quản lý đầu tư các dự án, quản lý, khai thác dự án cũng như quản lý hoạt động của thị trường bất động sản nhà ở. Kết luận Trong thời kỳ kế hoạch hoá tập trung, ở nước ta, nhiều loại thị trường không tồn tại trong đó có thị trường nhà đất.Chỉ đến khi có sự chuyển đổi của nền kinh tế thì thị trường nhà đất mới hình thành và phát triển cùng với các loại thị trường khác. Việc hình thành thị trường nhà đất chính là thị trường quyền sử dụng đất. Gắn với nó là thị trường bất động sản - một đòi hỏi tất yếu của cuộc sống. Song do đặc thù của đất đai (tư liệu sản xuất - hàng hoá đặc biệt) nên thị trường bất động sản mang tính không hoàn thiện. Nếu cơ chế chính sách quản lý đất đai, nhà ở không phù hợp với thực tế khách quan thì sẽ dễ tạo ra những nguy cơ hình thành “thị trường nhà đất” là thị trường “ngầm”, gây tổn hại. Văn kiện đại hội đảng lần thứ IX đã nêu “thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc sơ khai như : thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ”. Vì vậy, vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường nhà đất -thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng. Công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường này đã thu được những thành tựu đáng kể, đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, chính thức, tạo nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Bên cạnh đó, công tác quản lý Nhà nước còn nhiều khiếm khuyết. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng của thị trường nhà đất -thị trường bất động sản từ đó đề ra các giải pháp đồng bộ nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường này ở nước ta có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về lý luận và thực tiễn cả trước mắt và lâu dài.  Danh mục tài liệu tham khảo 1. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất PGS.TS KH Lê Đình Thắng 2. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở PGS.TS KH Lê Đình Thắng 3. Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản Hội thảo khoa học 21/9/2001 4. Tạp chí địa chính năm 2000 - 2001 5. Tạp chí quản lý Nhà nước 2001 6. Người xây dựng tháng 7/2001 7. Tạp chí xây dựng năm 2001 8. Kinh tế và dự báo 2001 9. Tạp chí tài chính năm 2001 Mục lục