Đề tài quản lý nhà nước về đô thị, vấn đề nhà ở xã hội từ chủ trương đến hành động

ác khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. 2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Điều 54 Luật Nhà ở quy định đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. 3. MỘT SỐ CHỦ TRƯƠNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI: 3.1 Cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội: Một số cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội quy định tại điều 34 Nghị định 71, bao gồm: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng; Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp; Tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất trong dự án lên bằng 1,5 lần so với quy chuẩn nhà nước; Thuế giá trị gia tăng bằng không, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm (miễn 50% trong 9 năm tiếp theo, miễn 90% trong thời gian còn lại), miễn thuế sử dụng đất 3 năm kể từ khi giao đất; Được chính quyền cho vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất; Được hưởng tỷ lệ lãi suất định mức bằng 10% tổng mức đầu tư dự án; Một số trợ giúp khác, chẳng hạn được chỉ định thầu. 3.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên: Quyết định số Số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê quy định tại điều 1 như sau: - Nhà nước trực tiếp đầu tư và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên (sau đây gọi chung là nhà ở sinh viên) các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay ngoài công lập (sau đây gọi chung là cơ sở đào tạo) thuê để ở trong quá trình học tập. - Phấn đấu đến năm 2015 giải quyết cho khoảng 60% số học sinh, sinh viên có nhu cầu được thuê nhà ở tại các dự án nhà ở trên địa bàn cả nước. 3.3 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp: Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê quy định tại điều 1 như sau: - Nhà nước tạo điều kiện ưu đãi và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế (sau đây gọi chung là nhà ở công nhân khu công nghiệp) thuê theo phương thức xã hội hoá. - Phấn đấu đến năm 2015 có khoảng 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở theo quy định của Quyết định này. 3.4 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị quy định tại điều 1 như sau: - Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp) theo phương thức xã hội hóa. - Chỉ tiêu phát triển nhà ở thu nhập thấp là một trong những chỉ tiêu cơ bản của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; chỉ tiêu này phải được xây dựng hàng năm, từng thời kỳ, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, đặc điểm của từng địa phương và phải được tổ chức thực hiện, quy định chế độ trách nhiệm. Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg ngày 22/7/2009 của Thủ tướng Chính phủ sửa đổi một số điều của Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, 66/2009/QĐ-TTg và 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ như sau: - Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề thuê; cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp thuê; để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở - Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề thuê; cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp thuê; để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1. Thực trạng của nhà ở xã hội: Tháng 4/2009, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết 65, 66, 67 về nhà ở xã hội, mở ra nhiều cơ hội có nhà ở cho các đối tượng là học sinh - sinh viên, công nhân các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị.  Cũng từ đó, cụm từ nhà ở xã hội trở nên quen thuộc hơn đối với dư luận khi hàng loạt các dự án nhà ở xã hội được khởi công xây dựng và hy vọng sẽ tạo được nguồn cung dồi dào về nhà ở cho nhu cầu đang bức thiết hiện nay.  Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2009 đã có hàng trăm dự án nhà ở xã hội được khởi công. Riêng đối với nhà ở dành cho sinh viên, đã có 88/95 dự án được khởi công với tổng số vốn trái phiếu chính phủ dành cho trong năm 2009 đã đạt tới 3.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 1 năm triển khai các chính sách về nhà ở xã hội, nhiều vấn đề vướng mắc đã nảy sinh.  Tại hội thảo “Nhìn lại 1 năm thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp” do Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp cùng Bộ Xây dựng tổ chức, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, quỹ đất “sạch” dành cho nhà ở xã hội trên nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM đang rất thiếu.  Mặc dù địa phương nào cũng cam kết sẽ dành cho nhà ở những ưu tiên về đất đai, nhưng với tình trạng thị trường BĐS và tài nguyên đất đang nóng bỏng như hiện nay, không ít dự án nhà ở xã hội cũng đang gặp cảnh thiếu quỹ đất trầm trọng.  Bên cạnh vấn đề về đất đai, thì việc bố trí nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội cũng đang gặp khó. Ngoại trừ các dự án nhà ở xã hội dành cho sinh viên, ăn theo nguồn vốn trái phiếu chính phủ, thì các dự án khác đều trông chờ vào vốn xã hội hóa, tức là nguồn vốn từ doanh nghiệp.  Nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng mặn mà với các dự án nhà ở xã hội, khi đối tượng thụ hưởng đều là người có thu nhập thấp, khả năng thu hồi vốn chậm. Đấy là chưa kể đến việc quy định “đổ đồng” doanh nghiệp chỉ được hưởng lợi nhuận 10% trong dự án nhà ở xã hội có nhiều hạn chế. Thứ trưởng khẳng định, quy định này không khuyến khích các doanh nghiệp tính toán để làm sao hạ thấp giá thành sản phẩm vì dù là giá nhà 6 triệu đồng hay 8 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận cũng như nhau… Chưa hết, nhà ở xã hội cũng gặp phải hội chứng cải cách hành chính. Đối với các Nghị quyết 66, 67, tức là nhà ở xã hội dành cho 2 đối tượng: công nhân tại các KCN và người có thu nhập thấp tại đô thị, Bộ Xây dựng đã có tới 6 thông tư hướng dẫn thi hành. Trong đó có những thông tư, như ông Nam chia sẻ, hết sức thông thoáng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở xã hội. Thế nhưng cho đến hiện tại, việc xây dựng, triển khai cũng như bán nhà ở xã hội vẫn đang khó khăn nhiều do sự chưa rõ ràng của chính sách. Nhiều địa phương còn chưa có sự chuyển biến tích cực, thậm chí là gây khó khăn cho nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội trên địa bàn…  Sau 1 năm thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội, có thể thấy rằng đây là những chính sách mang nhiều chất nhân văn, hướng tới những đối tượng nghèo và đang gặp khó khăn nhất của xã hội về nhà ở. Tuy khoảng thời gian 1 năm không thể đủ dài để đưa một chính sách trở nên hoàn hảo. Sẽ còn nhiều vấn đề cần phải điều chỉnh để các chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, phục vụ được đúng đối tượng. Thế nhưng, 1 năm với hàng trăm dự án nhà ở xã hội được triển khai, có thể thấy đây sẽ là thị trường nhiều tiềm năng, tạo thêm nguồn cung về nhà ở, nhu cầu đang rất thiếu của người dân, cho xã hội. Chủ trương đã có từ lâu, nhưng việc triển khai các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn rất chậm trong nhiều năm qua, do những khó khăn trong việc hoạch định chính sách, huy động quỹ đất, vốn đầu tư, việc xác định tiêu chí, đối tượng được mua nhà. Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng công bố mới đây, hiện chỉ có 22% trong tổng số gần 3 triệu học sinh, sinh viên được ở trong ký túc xá; chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 - 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số 2 triệu cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm... Để tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, cuối tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã chính thức trình Chính phủ phương án cụ thể và đã được thông qua. Mục tiêu của phương án này là trong vòng 6 năm nữa, 60% số sinh viên, 50% công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở. Mới đây nhất, hai doanh nghiệp là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) và Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng (Vinaconex) cũng đã chính thức công bố triển khai các dự án trong khuôn khổ chính sách này tại Hà Nội. Là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn, nhà ở xã hội đang thu hút sự quan tâm của người dân. Việc triển khai chính sách này trong thời gian tới sẽ như thế nào? Đâu là những thuận lợi và khó khăn? Việc xác định các tiêu chí về đối tượng cũng như trong quá trình triển khai có đảm bảo yêu cầu về chất lượng, công bằng? Mặt khác, để thúc đẩy và mở rộng hiệu của của chính sách, cần có những giải pháp nào để thu hút đầu tư tư và sự tham gia của các doanh nghiệp? Đâu là những mối liên hệ với thị trường bất động sản nói chung?... NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ NGUYÊN NHÂN: - Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội: Băn khoăn của người có nhu cầu thực sự là họ sẽ rất khó được mua giá gốc của chủ đầu tư, còn nếu phải mua "sang tay" thì giá căn hộ sẽ đẩy lên rất cao. Nhà ở đối với những người có thu nhập thấp ở các khu đô thị lớn là vấn đề hết sức nan giải. Để có nhà ở, họ phải sống trong những căn nhà cấp 4, thiếu thốn đủ thứ với giá thuê nhà không hề rẻ. Để có một căn nhà nhỏ, ổn định cuộc sống, không biết bao giờ họ mới tích góp đủ lương để sở hữu. Gần chục năm qua, các nhà đầu tư cho "xuất xưởng" những căn hộ chung cư ở mức trung bình, giá mỗi mét vuông cách đây khoảng 3-4 năm chỉ dao động ở mức 7-8 triệu đồng. Thế nhưng ai là người được mua trực tiếp từ chủ đầu tư thì chỉ có "trời" mới biết. Người có nhu cầu thực sự buộc phải mua qua tay, giá mỗi mét vuông đã bị đẩy thêm đến vài ba triệu đồng, nằm ngoài tầm với của người có thu nhập thấp. Theo bạn đọc Nguyễn Ánh Minh, chỉ đến khi quảng cáo thì người mua mới biết có dự án đó, cá nhân không biết chủ đầu tư là ai để liên hệ trực tiếp và nếu có liên hệ được thì không còn đến lượt. Đơn cử dự án nhà cao tầng ở số 181 Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân, Hà Nội) do Tập đoàn VinaMegstar làm chủ đầu tư, giá gốc 1m2 là 13 triệu đồng, nhưng các trung tâm bất động sản (BĐS) và sàn giao dịch thì rao giá từ 17 triệu đồng trở lên, chênh lệch khoảng 4 triệu đồng/m2. Điều đó cho thấy các chủ đầu tư bắt tay cùng các trung tâm bất động sản (BĐS) đẩy giá, khiến người có nhu cầu nhà ở phải bỏ một khoản tiền vài ba trăm triệu cho khâu trung gian. Chị Ánh Minh cho rằng, với giá 13 triệu đồng/m2 phù hợp với đối tượng là cán bộ công chức, nhưng nếu đẩy giá chênh đến 4 triệu đồng/m2 thì vượt quá tầm với của người có mức thu nhập trung bình. Nhà nước có cách nào buộc các chủ đầu tư công khai dự án, số căn hộ, không thể bán sang tay cho "sân sau" để làm giá. Theo giải thích của một cán bộ - cơ quan là chủ đầu tư công trình nhà ở , sở dĩ người có nhu cầu mua nhà để ở rất khó mua được trực tiếp từ chủ đầu tư là bởi: Số căn hộ được chủ đầu tư bán theo kiểu "góp vốn" âm thầm, trên mạng quảng cáo cứ rao bán, khi hỏi chủ đầu tư thì trả lời là chưa, chỉ khi nào xong móng mới bán, khi móng xong thì các căn hộ đã có chủ, nếu muốn mua thì chấp nhận giá chênh. - Nỗi lo người nghèo: Người có thu nhập thấp ngóng cổ chờ đợi nhà ở xã hội. Theo Nghị quyết số 18 của Chính phủ ban hành ngày 20.4.2009 thì Nhà nước đã tạo mọi điều kiện từ cơ chế, chính sách đến hỗ trợ vốn để các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Lo nhất của người nghèo là liệu họ có được mua giá gốc từ chủ đầu tư, hay vẫn phải theo cơ chế thị trường "mua đi bán lại", giá nhà ở xã hội vẫn bị đẩy lên cao, gây khó khăn cho người mua. Ông Nguyễn Văn Chinh ( Bình Dương) đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các địa phương phải có quy chế cụ thể đối với người được mua nhà ở xã hội. Đối tượng nào thì được mua, phải được bình chọn công khai từ cơ sở, nếu có đơn khiếu nại trường hợp được xét mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng thì cấp có thẩm quyền nào giải quyết. Nếu dao khoán cho chủ đầu tư thì sẽ rất khó khăn cho người có nhu cầu nhà ở thực sự. So với giá các chung cư mới xây dựng thì giá nhà ở xã hội được dao động từ 6 đến 7 triệu đồng/m2 thì là "món hàng" lời vô giá với những người có tiền và có điều kiện mua nhà, họ sẽ mua và bán lại cho người có nhu cầu về nhà ở. Vì vậy, nhà ở xã hội phải được công khai từ khi dự án mới hình thành thì người nghèo mới có hy vọng mua trực tiếp nhà để ở. Tuy nhiên, người nghèo cũng không khỏi lo lắng về chất lượng xây dựng. Chất lượng từ các khu chung cư dành cho tái định cư ở trên địa bàn Hà Nội và TPHCM đã khiến người nghèo lo lắng. Vì vậy, nhà ở xã hội không thể là những căn nhà được xây theo kiểu "cho có" - Khó thực hiện do chưa tính đến lợi nhuận doanh nghiệp Đó là ý kiến mà các doanh nghiệp (DN) đưa ra như là một nguyên nhân làm cho chương trình nhà ở xã hội (NƠXH) của TPHCM bế tắc. Tại Hội nghị cơ chế chính sách phát triển nhà ở trên địa bàn TP do Sở Xây dựng tổ chức ngày 22-5, các DN cũng kiến nghị nên xây dựng những dự án về NƠXH riêng, nếu dự án nào cũng “nhét” NƠXH vào sẽ không khả thi. Theo dự thảo về một số cơ chế, chính sách nhằm thúc đẩy chương trình phát triển nhà ở tại TP của Sở Xây dựng, để tạo ra quỹ đất phát triển NƠXH, TP phải kiên quyết thực hiện quy định tại NĐ 90/CP của Luật Nhà ở là DN phải dành 20% quỹ đất có hạ tầng hoàn chỉnh để đầu tư xây dựng NƠXH đối với những dự án trên 10ha. Các DN cho rằng, đây là điều bất hợp lý. Những dự án trong nội thành mà dành 20% cho NƠXH thì DN không đáp ứng nổi mà đối tượng được thụ hưởng cũng không ở nổi. Bên cạnh đó, chính quy định này sẽ không khuyến khích các DN tham gia vào các dự án 10 ha. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP, chương trình NƠXH của TP với mục tiêu xây dựng 1,1 triệu m² cho cán bộ công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp (không kể nhà lưu trú công nhân), đến nay đã hoàn thành được 8.439 căn (trong đó 3.685 căn chung cư và 4.754 nền đất), tương đương với 759.510m². Tuy nhiên, con số trên chủ yếu là từ các dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức được UBNDTP giao đất cho các cơ quan đơn vị thực hiện. Sở Xây dựng cho rằng các dự án này triển khai khá chậm (chỉ khoảng 23/49 dự án được hoàn thành) vì bồi thường giải phóng mặt bằng chậm. Sau khi có Luật Nhà ở, TP đã chỉ đạo các sở - ngành hướng dẫn cho Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư xây dựng thí điểm NƠXH, bao gồm 2 lô chung cư cho thuê là chung cư Tân Mỹ quận 7 cao 12 tầng (600 căn hộ), đang hoàn thiện và dự kiến sẽ đưa vào sử dụng trong năm nay; chung cư An Sương quận 12 cao 6 tầng (176 căn hộ) đang chuẩn bị khởi công. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Lê Hoàng Châu đưa ra ví dụ: Mới đây, một DN xin TP giao đất với diện tích… 9,9 ha để làm dự án ngay bên cạnh cầu Thủ Thiêm. Đây có thể là một trong những hành vi “né” 20% nghĩa vụ NƠXH của các DN. Ông Châu cũng cho rằng, với quy định DN phải dành 20% quỹ đất cho NƠXH là quá lớn, các DN nếu thực hiện quy định này sẽ lỗ và như thế thì chẳng có DN nào làm vì không đáp ứng được nhu cầu sinh lợi của nhà đầu tư. Theo ông Châu, để phát triển NƠXH, Nhà nước nên điều tiết nghĩa vụ của các DN thông qua chính sách thuế để phát triển những dự án riêng cho NƠXH chứ đừng bắt dự án nào cũng dành 20% cho NƠXH sẽ rất lam nham và không khả thi. Các DN cũng kiến nghị NƠXH chỉ nên có một loại, đó là căn hộ chung cư cho thuê với giá thật rẻ và đảm bảo các tiêu chuẩn và tiện nghi tối thiểu cho người ở. Ông Đặng Đức Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Xây dựng - Thương mại Căn nhà mơ ước, cho rằng NƠXH chỉ nên cho thuê, đừng bán. Vì nếu cho bán thì đối tượng được ở sẽ bán đi và những người ở trong các dự án NƠXH sẽ không còn là đối tượng ban đầu nữa. Nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn luôn ở trong tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu. Theo thống kê của DiaOcOnline.vn hiện tại trên địa bàn Thành phố HCM có đến 1,3 triệu người đang có nhu cầu về nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội. Trong khi số lượng doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây nhà ở giá thấp tại Thành phố hiện nay chỉ ở con số 14 doanh nghiệp và số lượng căn hộ có thể đáp ứng cho những đối tượng này đến năm 2010 là 6.000 căn. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành thì chương trình nhà ở xã hội dành cho những người thu nhập và trung bình sở dĩ bị bỏ rơi trong thời gian qua là do những lời kêu gọi, phát động chương trình này chỉ mang tính chất phong trào động viên là chủ yếu chứ chưa có được những biện pháp mạnh, những cơ chế chính sách để thực hiện được nhiệm vụ to lớn đặt ra đối với vấn đề này. “Trong lúc giá vật liệu xây dựng, nhân công và nhất là giá đất ngày càng tăng, sự cạnh tranh về giá giữa các doanh nghiệp ngày càng khốc liệt nên doanh nghiệp nào cũng muốn đẩy nhanh tiến độ dự án, nhằm giảm giá thành, tăng khả năng cạnh tranh và giúp người dân mua được nhà giá rẻ nhất. Nhưng cơ chế, chính sách của nhà nước đối với việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là về thủ tục hành chính”. Ông Nguyễn Ngọc Thạch – Phó Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố HCM cho rằng những quy định của nhà nước đối với loại hình này vẫn còn nhiều bất cập nên không phát huy được các nguồn lực của xã hội. “Theo quy định, đối tượng hướng đến của các dự án này là những người có thu nhập thấp với hình thức chủ yếu là thuê và thuê mua. Nhưng nếu cho thuê thì số tiền mà nhà đầu tư thu được để quay vòng vốn rất nhỏ giọt, giá thuê chủ đầu tư cũng không được quyết định cho phù hợp với số tiền mà họ đã bỏ ra. Do vậy, rất ít doanh nghiệp có khả năng bỏ ra một số vốn khá lớn phát triển các dự án nhà ở xã hội để rồi thu lại một cách nhỏ giọt như vậy. Bên cạnh đó, tỉ lệ lợi nhuận định mức đối với nhà ở thuộc diện này theo quy định của nhà nước cũng không hợp lý. Bởi nếu đầu tư một số vốn lớn như vậy trong vòng 20 năm mà chỉ thu về 10% lợi nhuận là quá ít”. Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty Thương mại địa ốc Thanh Bình cho biết hiện tại công ty đang phát triển một dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp với mức giá đưa ra phù hợp với thu nhập của những đối tượng này. Tuy nhiên vẫn chưa dám đưa ra thị trường vì phải chờ cơ chế chính sách từ nhà nước “cơ chế chính là một trong những lực cản lớn nhất đối với việc thực hiện chương trình này” ông Vũ nhấn mạnh. Yêu cầu về xây dựng nhà ở xã hội: - Cần một quy hoạch tổng thể Người thu nhập thấp đang rất kỳ vọng từ chủ trương phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để các dự án nhà ở được thực hiện theo kế hoạch và các căn hộ đến được đúng đối tượng vẫn còn nhiều việc phải làm. Tiến độ xây dựng nhà ở xã hội tại các thành phố, đô thị lớn trong cả nước đã được đẩy mạnh sau Nghị quyết số 18 của Chính phủ và Quyết định 67 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị vào cuối năm 2009. Thời gian qua hàng loạt dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội đã được triển khai như: khu nhà tại Sài Đồng, Long Biên; khu đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, dự án khu dân cư Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông…Ngoài ra, từ nay tới cuối năm Hà Nội tiếp tục khởi công thêm 5 dự án cho người thu nhập thấp. Các dự án được khởi công trong năm nay sẽ cung cấp cho thị trường trên 7.000 căn hộ. Đến năm 2015 thành phố Hà Nội phấn đấu xây dựng 1,5 triệu m2 nhà cho người thu nhập thấp, học sinh sinh viên và công nhân tại các khu công nghiệp. Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà – Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, hoàn thành chỉ tiêu 1,5 triệu m2 nhà ở xã hội, thành phố Hà Nội cơ bản giải quyết được những khó khăn về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp của thành phố. Sau các dự án triển khai trong năm nay, thành phố Hà Nội đang xem xét những khu vực để phát triển các dự án nhà ở phù hợp với phân bố dân cư và quy hoạch của thành phố. Ông Vũ Ngọc Đạm nói: “Những dự án khởi công trong năm nay sẽ đáp ứng được khoảng 50% kế hoạch 1,5 triệu m2 và thực hiện trong 2 năm. Tiếp tục tìm một số địa điểm trên các địa bàn, các khu vực xung quanh nhằm có thể giải quyết nhà ở các đối tượng là làm việc trong các khu vực lân cận, để tránh phải di chuyển xa trên địa bàn thành phố và tiếp tục sẽ triển khai trong 2 năm tiếp theo những số lượng còn lại”. Ngoài thành phố Hà Nội, trong năm nay, nhiều dự án xây dựng nhà ở xã hội được triển khai tại các khu đô thị lớn trong cả nước nhưng nhìn chung, các dự án được triển khai vẫn còn thấp so với số lượng các dự án đăng ký. Trong cả nước, tổng số dự án đăng ký xây dựng nhà ở xã hội là 520 dự án. Tuy nhiên, mới có 92 dự án nhà ở sinh viên, 34 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, 24 dự án nhà ở cho công nhân được khởi công. Ông Đặng Hoàng Huy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bê tông Xuân Mai, Tổng Công ty xuất nhập khẩu xây dựng-Vinaconex cho biết: dự án xây dựng nhà ở xã hội có lãi thấp, bên cạnh đó còn trở ngại về cơ chế như văn bản quy định về đối tượng được mua nhà chưa được ban hành, quan trọng nhất là quỹ đất sạch để doanh nghiệp triển khai dự án còn khó khăn. Ông Đặng Hoàng Huy nói: “Hiện chưa có tỉnh thành nào ban hành quy chế quy định các đối tượng chính sách được mua nhà ở thu nhập thấp. Trong khi đó, nhà đầu tư rất mong bán nhanh căn hộ đến tay người dùng. Ở đây vấn đề chính vẫn là quy hoạch, ta phải có những quy hoạch tương đối đồng bộ hoàn chỉnh. Đối với những khu đô thị lớn, thành phố lớn, chúng ta phải sớm có được quỹ đất, từ đó mới kêu gọi được các doanh nghiệp tham gia đầu tư dễ dàng hơn”. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận còn những tồn tại cần tháo gỡ trong quá trình triển khai chính sách về nhà ở xã hội để đẩy nhanh tốc độ triển khai các dự án. Đó là: các thủ tục hành chính cần đơn giản hơn nữa và kịp thời để tạo thuận lợi nhất cho doanh nghiệp trong việc triển khai dự án, nguồn vốn vay và quan trọng nhất là quỹ đất sạch phục vụ các dự án. Thực tế hiện nay, các dự án đều triển khai trên quỹ đất công của Nhà nước và quỹ đất 20% của các khu đô thị. Nhưng với số lượng dự án xây dựng nhà ở xã hội thì diện tích đất trên là không đủ, nhiều dự án vướng mắc vấn đề này khi triển khai. Ông Nguyễn Trần Nam nói: “Chính sách bước đầu đã đi vào thực tiễn nhưng chắc chắn trong quá trình triển khai còn nhiều vấn đề. Hiện chúng ta mới đang giải quyết tạm thời, chỗ nào có quỹ đất sạch, thuộc sở hữu công, quỹ đất 20% được đưa ra xây nhà ở sinh viên, nhà ở thu nhập thấp. Về lâu dài chúng ta phải có quy hoạch, làm sao phải rõ ràng đâu là đất công, đâu là đất nhà ở. Trong đất nhà ở lại phải rạch ròi, đâu là đất nhà ở thương mại, đâu là đất nhà ở xã hội và tỉ lệ phải thích đáng”. - Nhà ở xã hội nên ở xa trung tâm thành phố? Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Lê Hoàng Châu cho rằng, nên hình thành các khu nhà ở theo ngành nghề như cư xá công nhân vệ sinh, đường sắt, lực lượng vũ trang… để tránh cho người ở tâm lý phải cư ngụ trong khu NƠXH. Ông Đặng Đức Thành cũng kiến nghị nên đổi cụm từ “nhà ở thu nhập thấp” và “nhà ở tái định cư” để thống nhất gọi chung là “nhà ở phát triển” để tránh “mất giá” cho các khu NƠXH. Tại hội nghị, đa số DN đồng ý NƠXH phải được xây dựng tại các khu vực có giá trị đất không cao, tức là những khu vực xa trung tâm TP như huyện Hóc Môn, Cần Giờ, Bình Chánh… Tuy nhiên, những khu NƠXH phải được kết nối giao thông với khu trung tâm để người dân đi lại dễ dàng. Kỹ sư Phan Phùng Sanh - Phó Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TP – cho rằng, dân số tại TPHCM đến năm 2020 - 2050 dự kiến khoảng 12 triệu dân. Do đó, để phát triển NƠXH mà cứ hễ khu đất nào trống là “nhét” vào thì rất khó thực hiện. “Hiện nay, đất tại TP đã gần hết, do đó hướng phát triển NƠXH là phải hình thành tại các khu đô thị vệ tinh và các khu này phải có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, công trình phúc lợi như chợ búa, trường học… đầy đủ thì dù có nằm cách xa TP 30 - 50 km cũng không phải là vấn đề”. Ông Sanh cũng cho rằng, để thực hiện tốt chương trình NƠXH, TP không chỉ kiếm chỗ xây nhà mà cần phải giải quyết bài toán việc làm cho các đối tượng trên. - Nhà ở xã hội phải gắn với môi trường sống: Chúng ta cũng đã xây dựng nhà ở cho đối tượng là những người thu nhập trung bình và ổn định. Vấn đề lợi nhuận hầu như không có vì khi xây nhà chúng đặt vấn đề chất lượng lên trên hết. Tuy nhiên với người dân, khi chuyển đến nơi ở mới lại xuất hiện những bất tiện trong cuộc sống, đó là nhà ở xa rời với nơi kiếm sống của họ, mà thường những công việc làm ăn của họ đôi khi không trong văn phòng mà là những công việc đường phố, thường phải gắn với những nơi công cộng, nơi đông người như chạy xe, bán hàng,… Chính vì vậy họ sẽ gặp nhiều khó khăn và rất có thể họ sẽ lại bán căn hộ đó cho người khác và quay về với xóm nhà “ổ chuột” ban đầu. Như vậy, rõ ràng vấn đề giải quyết nhà ở này sẽ không đi đến đâu, không giải quyết được vấn đề. Căn bản vấn đề là nhà ở phải gắn với môi trường sống, người dân họ phải sống được và ở đó được. Chúng ta đã chậm hơn các nước xung quanh rất nhiều. Nếu qua Hàn Quốc, chúng ta sẽ thấy cách họ tổ chức đô thị rất tuyệt vời, từ những khu nhà, bờ sông… Việt Nam ta nếu cứ theo đà này thì chắc khó mà đuổi kịp họ. Chúng ta cần thay đổi căn bản trong tư duy quy hoạch đô thị và quản lý đô thị. Quy hoạch đô thị và quản lý đô thị như thế nào là điều rất quan trọng.  - Về chất lựơng của nhà ở xã hội: Về chất lượng, nhà ở cho người có thu nhập thấp không đồng nghĩa với chất lượng thấp, nó phải tương đương như nhà ở thương mại. Chất lượng công trình nhà có hai phần, với phần thô thì nhà ở loại nào cũng phải theo tiêu chuẩn như nhau. Có khác là ở vật liệu hoàn thiện. Vật liệu trong nước có thể đáp ứng được tất cả các khâu hoàn thiện công trình với giá thành thấp, chất lượng đảm bảo vì đều được sản xuất theo công nghệ tiêu chuẩn nước ngoài, từ gạch ốp lát đến sứ vệ sinh. Thêm nữa, nhà cho người có thu nhập thấp không nên là nhà thấp tầng (5-6 tầng) để bỏ thang máy, vì như thế là lãng phí đất đai, làm tăng chi phí xây dựng. Vẫn làm cao tầng như quy hoạch cho phép. Để tiết kiệm điện trong quy trình vận hành, sử dụng, thang máy thiết kế 5 tầng có một điểm dừng - cách làm này đã được áp dụng ở dạng nhà ở cho người có thu nhập thấp ở nước ngoài. Trong việc tạo dựng quỹ nhà ở xã hội để cho lao động khu công nghiệp, khu chế xuất, ngay từ đầu chúng ta thiếu chế tài buộc chủ các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu chế xuất phải lo nhà ở cho công nhân. Nay cần lấp lỗ hổng chính sách, cần có cơ chế buộc chủ doanh nghiệp phải đưa việc lo nhà ở cho công nhân vào dự án đầu tư, kéo trách nhiệm cũng đồng nghĩa với việc thu hút được nguồn vốn. Sự khác biệt ở chỗ đặt chi phí này dưới hay trên gạch ngang của phép cộng chi phí đầu vào. Nếu chi phí xây dựng nhà ở được tính vào chi phí đầu vào, tôi tin chủ doanh nghiệp sẽ sẵn sàng. 4. Thách thức của nhà ở xã hội: Công cuộc phát triển nhà ở xã hội tại nước ta đang phải đối mặt với các thách thức sau đây: - Thách thức đầu tiên mà cũng là thách thức lớn nhất là phát triển nhà ở xã hội phải thể hiện chủ trương xóa bỏ bao cấp, phát triển thị trường bất động sản, thực hiện xã hội hóa dựa trên cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước về tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp (Điếu 23 Luật Nhà ở) mà chúng tôi đã nêu trong phần mở đầu bài này. Chính sách nhà ở xã hội thể hiện sự can thiệp của chính quyền để khắc phục khiếm khuyết (failure) của thị trường nhà ở nhằm thực hiện công bằng xã hội về nhà ở (mà giới học thuật gọi là công bằng chiều thẳng đứng-vertical equity) trong khi vẫn tôn trọng cơ chế thị trường. Chính sự kết hợp hai yêu cầu này đã tạo ra thách thức to lớn mà chỉ có triệt để đổi mới tư duy và tham khảo kinh nghiệm hay của các nước thì mới vượt qua được để hình thành chính sách nhà ở xã hội mang tính bền vững và có tính khả thi. - Thách thức tiếp theo là phải huy động được nguồn vốn trung hạn và dài hạn dồi dào để cung ứng cho phân khúc thị trường nhà ở xã hội rất rộng lớn tại một nước đang phát triển nhanh như nước ta. Để vượt qua thách thức này thì phải tìm được những giải pháp sáng tạo mang tính đột phá và được sự đồng thuận cao của toàn xã hội cũng như sự ủng hộ của các tổ chức tài chính quốc tế. - Thách thức cuối cùng là năng lực thực thi của bộ máy công chức phải ngang tầm với quy mô và tính phức tạp của chính sách, đặc biệt là đảm bảo tính minh bạch và tính chuyên nghiệp trong toàn bộ khâu thực thi. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP Không thể nói nhà kinh doanh, nhà đầu tư, nhà thầu có thể làm nhà giá thật rẻ hoặc có thể làm từ thiện nhà ở xã hội. Đã là doanh nghiệp kinh doanh thì bao giờ cũng phải có lãi họ mới làm. Nếu để cho doanh nghiệp và những người có thu nhập thấp tự xoay sở với nhau thì vấn đề sẽ chẳng bao giờ được giải quyết. Nhà nước phải vào cuộc. Ở các nước khác cũng vậy. Ở Việt Nam mỗi lần giá nhà đất lên cao, chúng ta lại chung một câu hỏi: Đến bao giờ người có thu nhập thấp, thậm chí là người có thu nhập bình thường có thể có nhà để ở? Hình như các khu chung cư, các khu đô thị mới chỉ dành cho những người có tiền. Vậy thì, đại đa số những người dân bình thường, những người cán bộ công nhân viên bình thường không có khả năng có nhà riêng. Chúng ta đã không còn chế độ bao cấp, vậy thì chúng ta giải quyết bằng cách nào? Nhà nước không thể có khả năng bỏ tiền ra xây dựng rồi phân phối cho mọi người. Tuy nhiên, nhà nước có thể giải quyết vấn đề này theo hướng kết hợp. Để giải bài toán này cần có những giải pháp đồng bộ từ cơ chế, chính sách đến các giải pháp kinh tế, kỹ thuật, phải có quy hoạch và phải có lộ trình chứ không phải gặp việc gì, gặp ai có vẻ bức xúc thì giải quyết việc đó. Chính sách ấy xuất phát từ chủ trương của Nhà nước, các địa phương phải dành ra những khoảng đất cấp không chứ không phải là mang ra đấu giá. Tình trạng đấu giá nhà đất tạo kinh phí cho địa phương xây dựng các công trình công cộng trong giai đoạn vừa qua có phần tích cực. Tuy nhiên, không thể mang tất cả những thứ đó ra bán trong khi người dân, công nhân họ không thể có tiền để mà đấu thầu. Đôi khi, để được một ngôi nhà thì tiền đất gấp mấy lần tiền xây. Cần phải có những khu đất hàng chục ha, thập chí là mấy chục ha để xây dựng những khu nhà cho người có thu nhập thấp. Chính quyền địa phương cũng như  Chính phủ sẽ mất một khoản thu từ bán đất. Muốn giải quyết một cách đồng loạt nhà ở cho CBCNV thì phải có sự trợ giúp của Chính phủ. Không thể hiểu là bao cấp, mà  là chính sách xã hội đối với những người có thu nhập thấp. Họ nên được hưởng những ưu tiên, ưu đãi của Chính phủ. Chúng ta phải dành ra một quỹ nhất định để xây dựng mà không lấy tiền đất. - Không được chuyển nhượng tự do: Do tính chất đặc thù của nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, người thuê, thuê mua sẽ không có quyền tự do mua bán, chuyển nhượng. Tương tự, đối với hình thức nhà xã hội cho thuê, hộ gia đình thuê nhà cũng không được phép chuyển nhượng quyền thuê nhà. Trường hợp không còn nhu cầu thuê hoặc hết điều kiện thuê nhà, hộ gia đình phải trả lại nhà cho thành phố. Với nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua, hộ gia đình chỉ được phép chuyển nhượng nhà đang thuê mua sau 10 năm kể từ khi ký hợp đồng và nhà đó đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà. Ngoài ra, hộ gia đình cũng không được bán ra ngoài mà phải bán lại cho cơ quan quản lý nhà của thành phố. Tương tự, đối với nhà ở cho người thu nhập thấp, hộ gia đình chỉ được bán sau 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng và căn hộ phải có GCN. Căn hộ cũng chỉ được phép chuyển nhượng cho thành phố hoặc chủ đầu tư xây dựng nhà ở tại dự án đó hoặc cho đối tượng được mua nhà thu nhập thấp. Giá bán nhà cũng không được phép vượt quá mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán. - Các giải pháp về tài chính: Các giải pháp tài chính để thực hiện chính sách nhà ở xã hội hiển nhiên phải xuất phát từ thực tế là nhu cầu nhà ở xã hội nước ta đang rất lớn và rất cấp bách. Thu nhập bình quân đầu người tại đô thị tuy tăng khá nhanh nhưng vẫn còn rất thấp, mới trong khoảng 20-30 triệu đồng/người/năm, trong khi sự cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn. Đất đô thị ngày càng đắt đỏ khiến giá nhà tăng vọt. Thị trường bất động sản nhà ở vẫn còn sơ khai, chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ và tham nhũng. Trong bối cảnh đó, các giải pháp tài chính đô thị cần rất đơn giản và rõ ràng, dễ thực thi và dễ kiểm soát hiệu quả. Với quan điểm như vậy, tôi xin đề xuất các giải pháp sau đây để các nhà làm chính sách tham khảo: Giải pháp 1. Chính sách nhà ở xã hội chuyển trọng tâm từ tạo điều kiện cho bên cung sang tạo điều kiện cho bên cầu. Tạo điều kiện cho bên cầu nghĩa là khi người thu nhập thấp đã tự tích lũy được một phần tiền mua nhà hoặc do bán nhà đang ở, tương đương 20% giá nhà, thì được Ngân hàng chính sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà một lần. Khoản tiền vay này có lãi suất thấp, được trả dần trong dài hạn và được thế chấp bằng chính nhà mua. Khi bên cầu đã có đủ khả năng thanh toán thì thị trường sẽ vào cuộc theo cơ chế cung cầu để đáp ứng nhu cầu đó cả về giá cả, số lượng và chất lượng. Dần dần cơ chế cạnh tranh sẽ vận hành mạnh mẽ, điều chỉnh quan hệ cung cầu và giá cả. Tóm lại, thị trường sẽ thực hiện chức năng của nó là huy động có hiệu quả tài nguyên của xã hội. Điều kiện để xem xét ai là đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội nên đơn giản, chỉ là diện tích ở bình quân đầu người hiện tại là X m2 được chính quyền sở tại xác nhận. Số X m2 do cấp tỉnh quyết định cho từng kế hoạch 5 năm tùy theo tình hình cụ thể của địa phương. Không nên dựa vào mức thu nhập vì trong bối cảnh có sự tồn tại khu vực kinh tế không chính thức còn khá mạnh trong đô thị, thuế thu nhập cá nhân lại đang rất sơ khai, nên rất khó đánh giá đúng mức thu nhập của các hộ gia đình. Trong lĩnh vực nhà ở, điều mà bên cung hiện nay đang cần là có đất “sạch” theo đúng quy hoạch đô thị và có giá phù hợp để sẵn sàng đón nhận dự án, được ngân hàng dễ dàng cho vay trung hạn, và cuối cùng là các chi phí giao dịch (transaction cost) ở mức thấp nhất. Nếu tạo điều kiện cho bên cầu thì ngoại trừ nhà chung cư được chính quyền đầu tư bằng vốn nhà nước để cho thuê ra thì không còn loại nhà gọi là nhà ở xã hội nữa, mà chỉ có loại nhà giá trung bình và giá thấp do thị trường cung ứng cho bất kỳ ai có đủ khả năng thanh toán. Như vậy, người thu nhập thấp có quyền tự do chọn lựa căn hộ phù hợp có chất lượng tốt tại địa điểm ưng ý để làm hồ sơ vay tiền mua. Giải pháp 2. Nhanh chóng hình thành Quỹ Tiết kiệm nhà ở Quỹ Tiết kiệm nhà ở đã được đề cập đến trong Nghị định 71/2010, vấn đề là đem ra thực thi. Quỹ này có thể dựa một phần vào mô hình Quỹ Công tích của Xingapo mà hiện nay Trung quốc (kể cả Hồng công) cũng đang bắt đầu áp dụng. Việc tham gia quỹ này trước mắt nên là tự nguyện. Quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng của những người cần nhà ở cộng với một phần tiền thu được từ đất đai đô thị (kể cả thuế nhà đất) và thị trường bất động sản. Quỹ Tiết kiệm nhà ở cho người thu nhập thấp vay để mua nhà và thế chấp bằng chính nhà sắp mua rồi trả dần hàng tháng trong nhiều năm, có thể đến 10 năm.   Việc quản lý quỹ này có thể ủy thác cho một công ty tài chính tư theo mô hình quan hệ đối tác công-tư (PPP) hoặc cho công ty tài chính nhà nước. Giải pháp 3. Đổi mới Quỹ Phát triển nhà ở và áp dụng chế độ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) Quỹ Phát triển nhà ở không nên chỉ giới hạn trong việc cấp vốn cho các dự án xây dựng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Chức năng chính của nó là cấp  vốn trung hạn (2~3 năm) với lãi suất thấp hơn chút ít so với lãi suất thị trường, cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa kinh doanh loại nhà ở có giá trung bình và giá thấp. Quỹ này do Công ty tài chính được Nhà nước bảo trợ (Government-sponsored enterprise, GSE) điều hành, có thể mô phỏng ít nhiều mô hình các thể chế tài chính nổi tiếng của Hoa kỳ như Ginnie Mae, Fannie Mae hay Freddie Mac. Quỹ Phát triển nhà ở mua lại các khoản vay có thế chấp của Quỹ Tiết kiệm nhà ở và cả của các ngân hàng khác, rồi dựa trên các khoản vay có thế chấp đó mà phát hành chứng khoán bán cho các nhà đầu tư. Phương thức này gọi là “chứng khoán hóa dựa trên thế chấp”      (Mortgage-backed Securitization, MBS). Ngoài ra, Quỹ còn huy động các nguồn vốn khác như một phần tiền thu từ đất đô thị, từ tiền vay các nguồn tài chính quốc tế được chính phủ bảo lãnh v.v. Tiền thu được, ngoài việc mua các khoản cho vay có thế chấp ra, sẽ cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để phát triển nhà ở và trợ vốn cho các dự án nhà ở của Nhà nước. Do chức năng đăc thù của nó là hoạt động trong thị trường thế chấp cấp 2 nên cả nước chỉ nên có một Quỹ phát triển nhà ở thống nhất. Thể chế tiền tệ này được gọi là “Tín thác đầu tư bất động sản” (Real Estate Investment Trust, REIT), là giải pháp rất hiệu quả để xã hội hóa huy động nguồn vốn đầu tư cho phát triển nhà ở theo sơ đồ như sau: Hình 1. Sơ đồ cơ chế tín thác đầu tư bất động sản nhà ở Nhờ thông qua REIT mà tài sản vật thể (bất động sản) chuyển hóa thành chứng khoán có tính lưu động và tính thanh khoản cao, huy động được các nguồn vốn phân tán trong xã hội, nên nhiều nước đã tham khảo kinh nghiệm của Hoa kỳ ( phát hành MBS từ sau Thế chiến II) để áp dụng, như Nhật, Xingapo từ năm 2000, Hàn Quốc từ 2001, Anh, Pháp từ 2003 v.v. Nếu nước ta bắt nhịp sớm và nhờ sự giúp đỡ về kỹ thuật của UNDP, tôi tin rằng  trong vòng 3~4 năm nước ta có thể triển khai áp dụng chế độ REIT để huy động vốn phát triển nhà ở. Giải pháp 4.  Áp dụng chế độ dự trữ đất   Chế độ dự trữ đất (land banking) được chính phủ Thụy Điển áp dụng từ thập kỷ 30 thế kỷ 20 để nhanh chóng khắc phục tình trạng nhà ở tồi tệ tại Thủ đô Stockholm khiến nhiều trí thức và lao động có tay nghề ào ạt di cư sang Hoa kỳ để mong có điều kiện ở tốt hơn. Nội dung dự trữ đất là chính phủ dùng tiền ngân sách mua vùng đất ngoại thành rộng lớn, thực hiện giải phóng mặt bằng rồi cung ứng đất với giá rẻ hơn nhiều giá thị trường cho các dự án phát triển nhà ở. Ngày nay chế độ dự trữ đất được nhiều nước áp dụng có hiệu quả để thực hiện quy hoạch đô thị. Điều 41 Luật Đất đai nước ta đã tạo cơ sở pháp lý cho chế độ dự trữ đất khi quy định rằng Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý khi chưa có dự án đầu tư. Nhưng chế độ này chưa được triển khai áp dụng rộng rãi vì không có nguồn vốn cần thiết. Thực ra dù là doanh nghiệp tư nhân hay doanh nghiệp nhà nước thì cũng phải vay tiền ngân hàng khi kinh doanh đất đai. Doanh nghiệp nhà nước còn có lợi thế là được chính phủ bảo lãnh khi vay tiền, nhất là vay những khoản tiền lớn của các thể chế tài chính quốc tế. Đề nghị chính phủ thành lập Tổng công ty phát triển đất Việt Nam với chức năng thực hiện dự trữ đất để cung ứng đất “sạch”cho các dự án phát triển đô thị. Chúng tôi tin rằng nhờ chế độ dự trữ đất mà các dự án khu đô thị mới sẽ được thực hiện đúng tiến độ dự định và giá đất đô thị nước ta đang đắt đỏ vào loài hàng đầu thế giới sẽ nhanh chóng trở về giới hạn hợp lý. Lúc đó nguồn vốn to lớn mà tài nguyên đất đem lại sẽ được huy động phần lớn cho công cuộc phát triển đất nước chứ không bị phân chia cho các nhóm lợi ích. Giải pháp 5. Nhà nước trợ cấp một phần phí quản lý vận hành nhà ở xã hội Thực tế xuống cấp thảm hại của nhà tập thể thời bao cấp, do không được quản lý đúng đắn vì thiếu kinh phí cần thiết, là bài học đắt giá cho chính quyền đô thị. Vì vậy việc bảo đảm kinh phí quản lý vận hành và sửa chữa các chung cư cao tầng hiện nay phải được coi trọng và có khung pháp lý rõ ràng và cách chế tài có hiệu lực. Trong tình hình hiện nay, giải pháp khả thi nhất là trong mỗi chung cư cao tầng có khoảng 2% số căn hộ thuộc sở hữu chung để cho thuê, tiền thu được sẽ dùng làm kinh phí quản lý, nếu thiếu thì các chủ sở hữu căn hộ mới phải đóng thêm. Tiền mua các căn hộ sở hữu chung được phân bổ vào tiền mua các căn hộ còn lại. Với cách thức như vậy thì người thu nhập đỡ gánh nặng lo trả phí quản lý chung cư trong lúc còn phải lo trả nợ tiền vay mua nhà và chi trả phí điện nước sinh hoạt. Tôi đề nghị Nhà nước trợ cấp khoản 2% giá nhà phân bổ thêm đó cho người thu nhập thấp. ( Điều 51 Nghị định 71/2010 quy định khoản tiền 2% tính vào tiền bán căn hộ được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý. Cách thức này có nhiều rủi ro như đồng tiền bị mất giá, quản lý kém hay tham nhũng).   - Ngày 14/3/2009, Ông Lê Hoàng Quân - Chủ tịch UBND TPHCM đã báo cáo với Thủ tướng Chính Phủ Nguyễn Tấn Dũng về kế hoạch xây dựng ký túc xá cho sinh viên, công nhân lao động, nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp trên địa bàn thành phố. Cụ thể như sau (theo nguồn Báo Thanh Niên ngày 15/3/2009): - Thành phố phấn đấu từ nay đến năm 2015, xây dựng khoảng 60.000 chỗ ở cho sinh viên các trường đại học với tổng vốn đầu tư cho chương trình này lên đến 2.130 tỷ đồng; - Về nhà lưu trú cho công nhân, phấn đấu từ nay đến năm 2010 thành phố triển khai 9 dự án nhà lưu trú cho công nhân nhằm đáp ứng khoảng 21.900 chỗ ở cho công nhân với tổng mức đầu tư khoảng 1.827 tỷ đồng. UBND TPHCM kiến nghị Thủ tướng cho các chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được điều chỉnh mật độ xây dựng; được miễn thuế sử dụng đất 3 năm đầu từ khi triển khai dự án; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm; không thu tiền thuê hoặc có thu tiền thuê nhưng giá thấp hơn hoặc nằm trong khung giá qui định của thành phố được tính chi phí nhà ở cho công nhân vào chi phí khấu hao tài sản cố định khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; trường hợp doanh nghiệp thuê nhà cho công nhân ở (không thu tiền) thì được tính chi phí thuê nhà ở vào chi phí sản xuất; đối với các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê thì đề nghị cho miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất, miễn thuế kinh doanh cho thuê nhà trong 3 năm... - Đối với nhà ở xã hội, từ nay đến 2010, thành phố sẽ hoàn thành 8 dự án (2.821 căn) với tổng mức đầu tư khoảng 1.250 tỷ đồng. Để phát triển nhà ở xã hội, UBND TPHCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép tạo quỹ đất sạch bằng cách chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực kho bãi, nhà xưởng gây ô nhiễm do các cơ quan Trung ương quản lý trong khu vực nội thành và không còn phù hợp quy hoạch xây dựng đô thị để tạo quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội; đổi quỹ đất công để lấy quỹ nhà ở, căn hộ làm nhà ở xã hội và sử dụng quỹ đất dôi dư đã qua xử lý, sắp xếp nhà đất, nhà sở hữu nhà nước để bán đấu giá tạo nguồn vốn. - Đối với nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp, từ nay đến năm 2010 thực hiện thí điểm 6 dự án nhà ở giá thấp kèm một số cơ chế, chính sách, từ đó rút ra kinh nghiệm để triển khai rộng rãi. Các dự án nhà ở giá thấp này tập trung ở Quận 12, Huyện Bình Chánh và Nhà Bè, qui mô 18.775 căn hộ với tổng mức đầu tư 10.949 tỷ đồng do các thành phần kinh tế đầu tư thông qua hình thức xã hội hoá. Thủ tướng đã kết luận và có ý kiến chỉ đạ Chấp thuận những kiến nghị về cơ chế, chính sách sách giải quyết nhà ở cho sinh viên, công nhân lao động và người có thu nhập thấp của lãnh đạo UBND TPHCM; đồng thời khẳng định quan điểm của Chính phủ là nhà ở cho sinh viên sẽ do Nhà nước lo, còn nhà ở cho công nhân lao động, nhà ở xã hội Nhà nước sẽ tạo cơ chế, chính sách ưu đãi tối đa nhằm huy động các nguồn lực xã hội thực hiện. Để tạo đột phá trong chương trình trọng điểm này, Thủ tướng giao TPHCM từ nay đến năm 2010 thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân lao động, người có thu nhập thấp, sau đó nhân rộng ra các địa phương khác. Trước mắt, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư ưu tiên bố trí nguồn vốn 4.000 tỷ đồng huy động từ trái phiếu Chính phủ tập trung đầu tư xây dựng 12.000 căn hộ tạo 100.000 chỗ ở cho sinh viên; đồng thời chấp thuận cho thành phố áp dụng hình thức chỉ định thầu các dự án xây dựng nhà ở cho sinh viên. Theo tôi, Thủ tướng Chính phủ và lãnh đạo UBND TPHCM rất quyết tâm và có chương trình hành động cụ thể cùng với các giải pháp hết sức tích cực nhằm giải quyết chỗ ở cho sinh viên, công nhân lao động và người có thu nhập thấp./. Theo ông Nguyễn Văn Đực thì hiện tại, trên địa bàn Thành phố HCM gần như không có nhà ở xã hội còn trên địa bàn Hà Nội vẫn có nhưng thực tế đó không phải là nhà ở xã hội mà là một dạng hình thức khác nhưng vào giờ chót nó lại mang tính chất “thế mạng”. Do đó, để chương trình này từng bước đi vào thực tế chúng ta cần có những giải pháp cụ thể cho vấn đề này. “Tôi nghĩ nên chia nhà ở xã hội thành 3 loại: loại thứ nhất hoàn toàn do nhà nước xây dựng để cho công nhân, viên chức,… thuê; loại thứ 2 là bán nhưng mặt bằng xây dựng cũng như cơ sở hạ tầng phải do nhà nước đầu tư toàn bộ còn doanh nghiệp chỉ xây dựng để kéo giá thành hạ xuống; còn loại thứ 3 là doanh nghiệp tự mua đất, tự đền bù, tự kinh doanh. Có như vậy mới khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này. Bên cạnh đó, để chương trình nhà ở xã hội từng bước đi vào thực tế, tôi nghĩ nhà nước cần phải lập một Ủy ban quốc gia về nhà ở với những định hướng chiến lược lâu dài, một Tổng Công ty xây dựng nhà ở để thực hiện các chương trình này, rồi phải lập một Quỹ phát triển nhà ở để xúc tiến đầu tư và thực hiện, phải lập một khu quy hoạch phát triển nhà ở xã hội với cơ sở hạ tầng đồng bộ khi đó chúng ta mới có thể kéo giá thành xuống thấp được”, ông Đực phát biểu. Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố HCM (HoREA) cũng cho rằng để chương trình nhà ở xã hội đi vào thực tế chúng ta cần phải lập một quỹ tiết kiệm nhà ở xã hội. Nếu cần có thể lập những hợp tác xã phát triển nhà ở xã hội để mỗi xã viên có thể góp vốn thực hiện chương trình này. Để “cởi trói” cho nhà ở xã hội, ông Châu cũng đề xuất là nên xóa bỏ các quy định bất hợp lí của nhà nước về nhà ở xã hội như quy định cứng nhắc về diện tích tối thiểu của các căn hộ là 30m2, đồng nhất trong mẫu thiết kế nhà ở xã hội,… “Nên đa dạng hóa căn hộ từ 1, 2, 4 người nhiều diện tích dành cho nhiều đối tượng có hoàn cảnh khác nhau”. Ngoài ra, theo ông Châu, nhà nước cũng cần phải chú ý đến công tác quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, đầu tư cơ sở hạ tầng tại những khu vực này. “Để làm nhà ở xã hội, trước hết chúng ta phải chú ý đến công tác quy hoạch. Nên quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội thành các khu đô thị, nếu là khu dân cư thì quy mô ít nhất là phải từ 10ha trở lên và xa trung tâm Thành phố. Có như vậy chúng ta mới có thể phát triển hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh cho những khu vực này”. Ông Đặng Hoàng Vũ thì cho rằng bên cạnh các cơ chế, chính sách của nhà nước thì những giải pháp tài chính đối với nhà ở xã hội rất quan trọng. “Giải pháp tài chính phải được điều tiết từ thuế, tức là nguồn thuế mà chúng ta thu vào phải được trích ra để phát triển các dự án nhà ở xã hội, điều tiết từ các doanh nghiệp nhà nước vì hầu hết những doanh nghiệp này đều siêu lợi nhuận. Nếu như vậy chắc chắn chúng ta sẽ giải quyết được vấn đề này”. - Nhà ở xã hội phải được công khai từ khi dự án mới hình thành thì người nghèo mới có hy vọng mua trực tiếp nhà để ở. - Các thủ tục hành chính cần đơn giản hơn nữa. - NƠXH chỉ nên cho thuê, đừng bán. Vì nếu cho bán thì đối tượng được ở sẽ bán đi và những người ở trong các dự án NƠXH sẽ không còn là đối tượng ban đầu nữa. KẾT LUẬN Tháng 4/2009, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết 65, 66, 67 về nhà ở xã hội, mở ra nhiều cơ hội có nhà ở cho các đối tượng là học sinh - sinh viên, công nhân các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị.  Cũng từ đó, cụm từ nhà ở xã hội trở nên quen thuộc hơn đối với dư luận khi hàng loạt các dự án nhà ở xã hội được khởi công xây dựng và hy vọng sẽ tạo được nguồn cung dồi dào về nhà ở cho nhu cầu đang bức thiết hiện nay. Chủ trương đã có từ lâu, nhưng việc triển khai các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn rất chậm trong nhiều năm qua, do những khó khăn trong việc hoạch định chính sách, huy động quỹ đất, vốn đầu tư, việc xác định tiêu chí, đối tượng được mua nhà. Sau khi thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội, có thể thấy rằng đây là những chính sách mang nhiều chất nhân văn, hướng tới những đối tượng nghèo và đang gặp khó khăn nhất của xã hội về nhà ở. Tuy khoảng thời gian đó không thể đủ dài để đưa một chính sách trở nên hoàn hảo, sẽ còn rất nhiều vấn đề cần phải điều chỉnh để các chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, phục vụ được đúng đối tượng. Thế nhưng, với hàng trăm dự án nhà ở xã hội được triển khai, có thể thấy đây sẽ là thị trường nhiều tiềm năng, tạo thêm nguồn cung về nhà ở, nhu cầu đang rất thiếu của người dân, cho xã hội./. TÀI LIỆU THAM KHẢO - Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X. - Luật nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg ngày 22/7/2009 của Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, 66/2009/QĐ-TTg và 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ. - Nguồn: www.baoxaydung.com.vn - - www.sggp.org.vn - -