Đề tài Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý Bất Động Sản

ụ phụ thêm trong thời gian hiệu lực hợp đồng, Giữ BĐS và trang thiết bị của nó ở mức phù hợp cho việc sử dụng, Chăm sóc bộ mặt, cảnh quan của công trình, đặc biệt là thẩm mỹ bên trong, khu vực bao quanh và sân vườn cây cảnh, Bảo vệ công trình và an ninh tòa nhà Nếu thiếu những điểm xác định trên thì việc sửa chữa và thay thế sử dụng sẽ là phần trách nhiệm của người thuê, ngoài những sự sửa chữa vặt xuất phát từ việc sử dụng thông thường. Sự hạn chế quyền của người thuê có thể vi phạm quá mức ngoài sự hạn chế thông thường, được giải thích bằng những đòi hỏi kĩ thuật khai thác, bằng sự cần thiết đảm bảo kiểm soát hay bảo vệ công trình. Đặc biệt liên quan đến sự điều phối việc thuê mướn cũng như sự thực hiện những nguyên tắc chung trong phạm vi BĐS. 2.1. Trách nhiệm của người thuê Trách nhiệm của người thuê chính là sử dụng diện tích thuê hay công trìn thuê bằng cách phù hợp trong suốt quá trình hiệu lực của hợp đồng. Sự phù hợp này được kiểm soát bằng bản hướng dẫn trật tự hay nội quy tòa nhà. Chi trả tiền thuê: mức tiền trả, thời hạn phải trả, các hình thức thanh toán. Trách nhiệm phát sinh từ việc trả chậm Trách nhiệm với khoản đầu tư hiện đại hóa, thành phần trong những công việc thông tin chung Trợ giúp cho ban quản lý tòa nhà trong các trường hợp hỏa hoạn và hoạt động giữ vệ sinh cho môi trường xung quanh vùng BĐS. 3. Miêu tả BĐS Nếu BĐS cho thuê bao gồm đất đai, trong trường hợp cho thuê cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp, các thoả thuận trong hợp đồng phải bao gồm mô tả pháp lý BĐS đó. Một hợp đồng thuê các phần không gian chia nhỏ trong một toà nhà như văn phòng hoặc căn hộ cần phải được mô tả chính xác ranh giới của khoảng không gian đó. Còn phần cho thuê mặt đất bắt buộc phải mô tả chính xác trong hợp đồng cho thuê đất. Tốt nhất là trong hợp đồng cho thuê nên bao gồm cả phần mô tả BĐS hay không gian và phần ghi rõ quyền sử dụng BĐS của người đi thuê đối với các yếu tố thông thường như cầu thang, thang máy, sảnhMột bảng mô tả và liệt kê toàn bộ đồ dùng, các tài sản cá nhân và tình trạng của chúng cần được kèm theo trong hợp đồng nếu có liên quan đến tiền thuê. Bất kỳ khoảng không gian phụ nào khác đề cập đến trong hợp đồng như gara, nhà kho cũng cần được xác định. 4. Khoản tiền thuê Tất cả các hợp đồng thuê phải chứa đựng một số xem xét về các loại giá trị và có hiệu lực. Tiền thuê được trả toàn bộ hay theo phần trăm, số lượng và thời gian trả tiền thuê phải được chỉ ra một cách rõ ràng, giảm và tăng tiền thuê. 5. Chiếm hữu BĐS Chủ sở hữu BĐS bắt buộc phải trao cho người thuê quyền chiếm hữu thực tế BĐS đã ghi trong hợp đồng. 6. Thời hạn hợp đồng Một hợp đồng cho thuê cần phải xác định rõ ngày bắt đầu thực hiện và kết thúc hợp đồng cũng như toàn bộ giai đoạn cho thuê. Nhà quản lý và chủ sở hữu BĐS cũng cần cân nhắc một cách cẩn thận về sự nhượng quyền của chủ sở hữu lựa chọn để gia hạn hợp đồng. Do việc gia hạn hợp đồng thường có lợi cho người thuê, chủ sở hữu thường đòi hỏi tỷ lệ tiền thuê cao hơn nếu như điều khoản này được thực hiện 7. Hình thức cho thuê Việc xác định tiền thuê và những khoản tiền phụ sẽ xác định hình thức cho thuê. Có nhiều dạng hình thức cho thuê như: Cho thuê trọn vẹn, Cho thuê với sự khấu trừ, Cho thuê với hai hình thức khấu trừ Cho thuê với ba hình thức khấu trừ Cho thuê theo mức tiền thuê ròng 8. Tên và chữ ký Một hợp đồng cho thuê bao gồm cả việc chuyển nhượng lợi ích trong BĐS, do đó phải đầy đủ tên của người thuê và người cho thuê và phải được chủ sở hữu hoặc người đại diện pháp lý của chủ sở hữu ký. Nếu hợp đồng không có chữ ký của người đi thuê hoặc các bên có liên quan sẽ gặp rắc rối theo các quy định của Hợp đồng. Cần phải lưu ý và đảm bảo rằng người đi thuê sẽ không có quyền chiếm hữu BĐS cho đến khi hợp đồng được ký kết. Nếu người đi thuê là một tổ chức hay tập đoàn, thì hợp đồng cho thuê phải được ký kết bởi người có thẩm quyền trong công ty, tổ chức đó và đóng dấu công ty. Chương IV. Thủ tục soạn thảo và đề xuất mẫu hợp đồng thuê BĐS Thủ tục căn bản của việc soạn thảo hợp đồng thuê BĐS Công việc soạn thảo hợp đồng dựa trên việc xác định chính xác sự phân chia quyền của người thuê và người cho thuê cũng như sự nỗ lực đạt được tính chính xác của hợp đồng. Trong khuôn khổ của bản hợp đồng phân biệt chung những tập hợp quyền sở hữu, bao gồm những quyền dưới đây: Quyền sử dụng, Quyền được dùng để đạt được thu nhập, Quyền thay đổi chất liệu, Quyền hủy bỏ, Quyền kiểm soát, Quyền được có lợi tức. Quyền sử dụng: Là quyền được trao cho người thuê mà không có bất kì sự tranh cãi nào.Tuy vậy quyền này sẽ bị hạn chế qua việc chỉ định mục đích sử dụng công trình. Quyền được dùng: là đối tượng riêng để phân tích bao gồm những vấn đề dưới đây Sự lựa chọn những dạng tiền thuê: tiền thuê ủy thác hay tiền thuê cố định (không phụ thuộc vào thu nhập của người thuê). Sự lựa chọn dạng tiền thuê có ý nghĩa căn bản để hình thành quan hệ giữa người cho thuê và người thuê. Nếu tiền thuê dưới dạng ủy thác thì người thuê cũng chịu một phần rủi do liên quan đến những hoạt động của người thuê. Xác định mục đích và ý nghĩa tiền thuê. Mục đích cơ bản của tiền thuê là giao cho người thuê quyền sử dụng bao gồm cả việc sử dụng vào các mục đích khác nhau. Chính vì vậy có thể xuất hiện sự bất đồng giữa mục đích chính của việc cho thuê và phạm vi quyền hạn thực tế được trao cho người thuê. Nếu như người thuê có được những lợi ích đặc biệt liên quan đến việc sử dụng tài sản của người cho thuê, mà chúng không được nhắc đến trong hợp đồng thì một phần nào đó chúng được thực hiện qua công sức (chi phí) của người cho thuê. Ví dụ như sử dụng quá tải các diện tích chung như: lưới điện, bãi đỗ xe...của người thuê. Việc phân tích cu thể hơn vấn đề này sẽ dẫn đến kiến nghị xác định chặt chẽ tiền thuê cho mục đích sử dụng và các khoản trả thêm cho việc dụng vào các mục đích khác nhau. Những mục đích dùng BĐS vào các mục đích khác có thể được tính vào tiền thuê hay trở thành cơ sở trong việc tính toán chi phí cho những dịch vụ gia tăng. Quyền thay đổi chất liệu công trình: Theo nguyên tắc quyền này không được giao cho người thuê, người có trách nhiệm sử dụng BĐS theo cách thích hợp với mặc định sử dụng của nó và theo những mục đích sử dụng riêng đã được xác định trong hợp đồng. Quyền này bị hạn chế trong suốt thời gian hiệu lực của hợp đồng, khi mà người cho thuê không thể tự do sử dụng tài sản của mình nếu như họ cho phép người thuê tự do sử dụng thoải mái theo những điều khoản đã kí trong hợp đồng. Người thuê còn phải chịu trách nhiệm duy trì BĐS trong trạng thái có thể sử dụng theo như mục đích ban đầu đã thỏa thuận. Theo nguyên tắc thì việc này có lợi cho người thuê, tuy nhiên nó cũng nảy sinh ra chuyện tăng giá thuê vì lý do tăng giá trị sử dụng công trình. Điều mà cần xem xét và xác định chính xác trong bản hợp đồng. Cũng có thể xảy ra trường hợp ngược lại khi mà trong hợp đồng có dự đoán trước việc thực hiện công việc sửa chữa hay tu bổ là của người thuê. Những chi phí cho công việc này sẽ trở thành lý lẽ phụ thêm trong việc tính toán tiền thuê với người cho thuê. Chúng có thể được khấu trừ dần vào những khoản tiền thuê sau đo hay giảm mức tiền thuê cho người thuê. Dạng hợp đồng thuê này dự đoán sự thay đổi chất liệu công trình, đặt người thuê vào vị trí như một nhà đầu tư vào BĐS đang thuê. Điều này tạo ra sự rủi do cho người đi thuê từ việc sử dụng quá nhiều vốn vào đầu tư vào công trình, mà vốn này sau đó người cho thuê phải chịu. Khoản chi phí này đặt lên vai người cho thuê và làm giảm đi đáng kể tiền thu nhập từ cho thuê BĐS. Từ góc nhìn thực tế của vấn đề thì việc quyết định quyền thay đổi chất liệu công trình trong việc soạn thảo hợp đồng là việc đặc biệt quan trọng, nêu như trong thời gian hiệu lực hợp đồng có dự định thực hiện công việc sửa chữa và đầu tư mới lớn. Nếu bản hợp đồng được soạn thảo kém thì sẽ có thể hạn chế khả năng thay đổi, mở rộng hay hiện đại hóa BĐS. Quyền hủy bỏ : Quyền này không được mang vào bản hợp đồng, đặc biệt là những vấn đề quá khó giải quyết. Nếu dạng hủy bỏ BĐS là dạng chuyển giao(bán) thì người mua sẽ nhận chức năng là người cho thuê. Ngoài ra hợp đồng thuê bất lợi được kí kết từ trước đó có thể gây ra việc giảm giá bán của BĐS, có nghĩa là giảm thu nhập từ việc hủy bỏ BĐS. Quyết định về việc hủy bỏ mang tính vật lý (dỡ bỏ) trong thời hạn hiệu lực của hợp đồng thuê chỉ có thể do những trường hợp đặc biệt, xuất phát từ tình trạng thảm họa thiên tai, tạo ra sự phá hủy hay gây nguy hại dẫn đến việc không cho phép sử dụng công trình. Quyền kiểm soát: là quyền không thể bị mua bán của người chủ BĐS cho thuê. Tuy nhiên hợp đồng thuê cũng cần bảo đảm những điều kiện thực hiện quyền này. Dưới góc độ này thì hợp đồng thuê là cơ sở chính cho việc kiểm soát, điều đó có nghĩa là việc kiểm soát đó dựa trên việc phân tích tính phù hợp của tình trạng thực tế của vật dụng với những điều khoản hợp đồng.Yếu tố đặc biệt của việc kiểm soát là sự tiến hành kiểm tra tình trạng kĩ thuật của người cho thuê trong những diện tích được thuê bởi người thuê. Quyền được lợi tức: quyền được có lợi tức đối với BĐS không bị hạn chế trong các hợp đồng thuê. Vì vậy quyền này mở rộng ra cả việc cho thuê lại và giao diện tích thuê cho người thứ 3. Tuy vậy hợp đông thuê có thể hạn chế hoặc loại bỏ quyền này. Phân tích nội dung bản hợp đồng Mục đích của việc phân tích này là sự xem xét tổ hợp các quyền sở hữu mà bản hợp đồng đề ra. Để đáp ứng cho câu trả lời này cần xem xét trên cơ sở những câu hỏi sau: Quyền của người cho thuê có đầy đủ để đảm bảo một nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê, đồng thời chúng có tạo điều kiện cho việc quyết định những phương tiện kiểm soát công trình cho thuê và bảo đảm nguyên vẹn giá trị của công trình khống? Nhứng quyền của người thuê có được hạn chế đúng mức như chủ BĐS tạm thời , hay được trao đủ trọn vẹn cho họ quyền sử dụng, đó là còn tồn tại trên thực tế và sẽ được duy trì những điều kiện sử dụng thích hợp với sự mong đợi của họ không? Tổ hợp các quyền có bị mâu thuẫn nhau không? Tổ hợp các chi phí và lợi tức từ việc cho thuê có được cân bằng không? Điều đó có nghĩa là nó có phù hợp với tổ hợp các quyền sở hữu được xác định trong bản hợp đồng không? Mỗi vấn đề riêng biệt trên cần đòi hỏi việc phân tích tính chính xác và đúng đắn của bản hợp đồng, điều đó cũng có nghĩa là sự phù hợp với những qui định của pháp luật. Đánh giá một số mẫu hợp đồng Nhằm tìm hiểu rõ xu hướng hiện đại trong những quan hệ thuê mướn chúng ta cần xem xét một số bản hợp đồng, ví dụ: 1.Hợp đồng kinh tế về việc thuê diện tích làm trụ sở văn phòng giao dịch BÊN A: CÔNG TY TNHH SẢN XUẤT THƯƠNG MẠI HOÀNG DƯƠNG BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT 2. Hợp đồng thuê mặt bằng BÊN A: TỔNG CÔNG TY XUẤT NHẬP KHẨU XÂY DỰNG VIỆT NAM-VINACONEX BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT ta có thể rút ra nhận xét: Tuy đã thỏa mãn các yêu cầu cơ bản của một hợp đồng thuê BĐS nhưng trong nội dung bản hợp đồng còn bộc lộ nhiều thiếu sót, bao gồm các điều khoản về: -Tiện nghi và dịch vụ : Điều này cần có trong hợp đồng để biết Bên B sẽ được phép sử dụng các tiện nghi và dịch vụ do Bên A cung cấp hay không. Nếu có thì chi phí sử dụng đã được tính trong giá thuê hay chưa. Bên A sẽ cung cấp toàn bộ dịch vụ Bên B cần hay chỉ đáp ứng một phần. Căn cứ vào điều khoản đó, Bên B sẽ quyết định có phải ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với đơn vị khác hay không. -Đặt cọc: Cần quy định Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền gọi là tiền đặt cọc để đảm bảo tuân thủ và thực hiện nghĩa vụ của Bên B đã được ghi rõ trong hợp đồng. Tiền đặt cọc không được dùng để khấu trừ chi phí phát sinh hay thay thế tiền thuê tháng cuối trước khi kết thúc hợp đồng. - Sửa chữa BĐS: Cần quy định ai sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa BĐS -Gia hạn hợp đồng: Quy định trước một khoảng thời gian nhất định trước khi kết thúc hợp đồng, Bên A có gửi cho Bên B Thư mời gia hạn hợp đồng hay không. -Điều khoản về quyền cho thuê lại Cần quy định người thuê không được quyền cho thuê lại BĐS cho bất cứ bên nào hoặc chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng không gian đã được thuê theo hợp đồng này cho bất cứ cá nhân, hãng hoặc tổ chức nào mà không được sự cho phép của chủ sở hữu, nếu vi phạm sẽ bị rút lại quyền được thuê. Trong các trường hợp người thuê muốn cho thuê lại phải tuân thủ các điều khoản sau: Cho thuê lại hơn 50% BĐS Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại tất cả hoặc hơn 50% BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biểt. Trong vòng 90 ngày sau khi nhận được thông báo của người thuê, người chủ sở hữu có quyền: - Kết thúc hợp đồng vào ngày do người chủ sở hữu và người thuê bàn bạc - Với sự cho phép của chủ sở hữu + Để kết thúc hợp đồng thuê và bắt đầu hợp đồng mới với người thuê về tỷ lệ BĐS đó, người thuê có thể bảo lưu hợp đồng với sự thoả thuận của hai bên + Để cho người mới thuê lại từ người thuê đầu tiên cùng một mức tỷ lệ thuê phần BĐS mà người thuê mong muốn từ bỏ Cho thuê lại dưới 50% BĐS: Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại dưới 50% BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biết trước. Trong vòng 60 ngày kể từ khi nhận được thông báo của người thuê, chủ sở hữu có quyền cho thuê lại cùng một mức tỷ lệ mà người thuê mong muốn cho thuê lại. Ngày hiệu lực của hợp đồng cho thuê lại do hai bên tự thỏa thuận. Trong trường hợp có bất cứ sự chuyển nhượng cho thuê lại BĐS hoặc ủy quyền của hợp đồng cho người thuê, có hoặc không có sự cho phép của chủ sở hữu, người thuê vẫn phải chịu trách nhiệm với người chủ sở hữu về thanh toán tiền thuê quy định theo hợp đồng, theo tất cả các điều khoản và điều kiện hợp đồng. - Điều chỉnh mức tiền thuê: + Nếu người thuê nộp tiền không đúng hạn, cần có các biện pháp xử lý để tránh tái phạm và điều chỉnh mức tiền thuê là một trong các biện pháp thường được sử dụng + Nếu thời hạn thuê dài sẽ xảy ra các biến động dẫn đến sự thay đổi về giá cả. Bên A cần quy định rõ điều này trong hợp đồng để điều chỉnh mức tiền thuê phù hợp với các biến động. Có thể điều chỉnh mức tiền thuê theo các phương pháp cụ thể sau: 1. Các điều khoản trả chậm Nếu phí thuê và các khoản thanh toán khác không được thanh toán cho chủ sở hữu đúng thời hạn, người thuê sẽ phải trả thêm tiền phí cho việc chậm trễ sẽ là % của tổng số thanh toán. Khoản phí này sẽ do các bên thỏa thuận khi ký kết hợp đồng. 2. Điều chỉnh theo mức tiền thuê theo biến động của thị trường Hợp đồng càng dài thì các chi phí phát sinh càng lớn như thuế, lạm phát, và các chi phí khi sử dụng tài sản trong suốt quá trình đó. Do đó các điều khoản này phải được ghi trong hợp đồng cho thuê dài hạn và cho phép điều chỉnh tỷ lệ tiền thuê khi các bên đưa ra thỏa thuận. Tỷ lệ đó có thể được điều chỉnh theo một vài phương pháp sau: Phương pháp tăng dần Theo phương pháp này, mức tiền thuê đã ban đầu sẽ tăng sau một thời gian nhất định đã thỏa thuận. Điều khoản này thường áp dụng cho hợp đồng cho thuê toàn bộ hoặc hợp đồng cho thuê ròng. Các loại hợp đồng này còn gọi là hợp đồng leo thang hay lũy tiến . Điều chỉnh mức tiền thuê theo tỷ lệ % Phương pháp này thường áp dụng đối với BĐS cho thuê là các cửa hàng kinh doanh. Hợp đồng này cho phép tăng tỷ lệ tiền thuê theo sự tăng lên của thu nhập ròng hoặc tổng thu nhập của người đi thuê. Hợp đồng cho thuê theo chỉ số Do thu nhập từ các doanh nghiệp dịch vụ, các văn phòng chuyên nghiệp, các tổ chức tài chính, các nhà môi giới thường không phù hợp và thích ứng với phương thức thanh toán tiền thuê theo tỷ lệ phần trăm, việc tăng hay giảm tiền thuê của các tổ chức này thường được tính theo chỉ số của các điều kiện kinh tế. Do đó các hợp đồng này được gọi là hợp đồng cho thuê theo chỉ số. Chỉ số được áp dụng trong điều khoản lũy tiến phải đảm bảo độ tin cậy và công khai thường xuyên bởi một công ty độc lập và có uy tín. Nó phải có mối liên hệ mật thiết với bản chất kinh doanh của người đi thuê. Các chỉ tiêu được sử dụng thường xuyên nhất là chỉ số giá tiêu dùng và chỉ số giá bán buôn hàng loạt. Điều khoản lũy tiến Điều khoản lũy tiến có thể bị ràng buộc bởi các yếu tố khác ngoài các chỉ số về kinh tế. Việc trả thuế, mức độ thỏa dụng và tổng chi phí hoạt động nói chung đối với BĐS là các yếu tố kiểm soát thông thường nhất. Khi các chi phí hoạt động được sủ dụng như là cơ sở của điều khoản lũy tiến, người đi thuê chỉ phải chịu trách nhiệm đối với các khoản chi phí vượt quá số tiền đã được thỏa thuận/m2. Điều khoản này được sử dụng phổ biến trong các hợp đồng cho thuê văn phòng. Hợp đồng cho thuê đánh giá lại Tại các giai đoạn đã được thiết lập, hoặc tại thời điểm kết thúc hợp đồng theo thỏa thuận, các bên chấp nhận một tỷ lệ tiền thuê trên thị trường có thể do các bên tự làm hoặc do các nhà định giá độc lập quyết định Thuế và bảo hiểm Hợp đồng cho thuê càng dài nảy sinh rủi ro và thuế BĐS có thể tăng. Do đó, nhiều hợp đồng cho thuê thường bao gồm các điều khoản quy định và thuế. Các điều khoản này yêu cầu người đi thuê phải trả thêm vào tiền thuê hàng tháng một tỷ lệ tiền thuê đối với năm cơ sở đã định trước. Những vấn đề được liệt kê ở trên thường là nguyên nhân tiềm ẩn của những tranh cãi mà hợp đồng phải loại bỏ chúng. Sự thiếu đầy đủ trong các điều khoản hợp đồng có thể xảy ra quá phức tạp trong quan hệ đến những dịch vụ cung cấp trong thực tế. Việc xác định không rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng sẽ tạo sự tranh cãi xuất phát từ cơ sở bất thuận và thường dẫn đến việc giải quyết theo con đường toà án. Hơn thế nữa, ngay sự thất vọng của người thuê về các dịch vụ là sự bất lợi đặc biệt, khi nó bao trùm lên sự đánh giá toàn bộ chất lượng dịch vụ được cung cấp và trở thành yếu tố để cân nhắc độ tin tưởng cũng như tính lâu dài của quan hệ hợp đồng được kí kết. Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS Dựa trên những kiến thức đã học và thông qua tìm hiểu thực tế về quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS, em xin đề xuất một mẫu hợp đồng cho thuê văn phòng như sau: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc ---------------------------- Hà Nội, ngày.tháng.năm HỢP ĐỒNG THUÊ VĂN PHÒNG Số: Căn cứ vào Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế của HĐNN của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam vào ngày 25/9/1989 Căn cứ vào khả năng cung cấp và nhu cầu thực tế của hai bên Hôm nay tại: chúng tôi gồm có: Bên cho thuê Địa chỉ: Điện thoại: Fax: Số tài khoản: Tại Ngân Hàng: Mã số thuế: Đại diện bởi: Chức vụ: (Sau đây gọi là bên A) Bên thuê Địa chỉ: Điện thoại: Fax: Số tài khoản: Tại Ngân Hàng: Mã số thuế: Đại diện bởi: Chức vụ: (Sau đây gọi là bên B) Sau khi thỏa thuận thống nhất, hai bên đồng ý ký kết hợp đồng thuê văn phòng với những điều khoản sau: GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ Diện tích thực thuê: là diện tích mặt sàn thuộc phần diện tích cho thuê, bao gồm toàn bộ trang thiết bị cố định, nội thất, các cửa ra vào và cửa sổ, hệ thống mạng dây dẫn điện, thông tin liên lạc các cột trụ kết cấu bên trong phần diện tích cho thuê, nhưng không bao gồm: - Không gian phía trên và xung quanh khu vực thuê; - Mặt ngoài của các tấm chắn, vách ngăn chia tách diện tích cho thuê với diện tích sử dụng chung hay với diện tích liền kề thuộc Diện tích tính tiền cho thuê là toàn bộ phần diện tích khu vực thuê(tính theo mép ngoài của vách ngăn hay tấm chắn) Thời hạn hợp đồng là thời hạn bắt đầu kể từ ngày Hợp đồng phát sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 12 và kết thúc vào ngày các bên ký Biên bản kiểm kê cuối cùng và biên bản thanh lý hợp đồng. Thời hạn thuê: là thời hạn của hợp đồng thuê theo quy định tại mục 12.1 Điều 12 của hợp đồng này Ngày bắt đầu: là ngày thời hạn thuê bắt đầu, cụ thể vào ngày Ngày hết hạn: là ngày thời hạn thuê kết thúc, cụ thể vào ngày Thư mời gia hạn hợp đồng: là văn bản do Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 của hợp đồng này. Giá thuê mới: là giá thuê quy định trong Thư mời gia hạn hợp đồng của Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 của hợp đồng này. Giá thuê mới được tính dựa trên giá thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội vào thời điểm gửi Thư mời gia hạn hợp đồng. Phí dịch vụ mới: là phí dịch vụ quy định trong bản Thư mời gia hạn hợp đồng do Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 hợp đồng này. Thời hạn thuê mới: là thời hạn thuê quy định trong Thư mời gia hạn hợp đồng do Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 hợp đồng này. Ngày: được hiểu là ngày làm việc không bao gồm Chủ nhật, nửa ngày làm việc thứ 7 kéo dài từ 12h đến 19h và các ngày Lễ, Tết theo quy định của Pháp luật Viêt Nam. Giờ làm việc: là khoảng thời gian kéo dài từ7h30 đến 17h30 hàng ngày và từ 7h30 đến 13h đối với ngày thứ 7, trừ Chủ nhật và các ngày Lễ, Tết theo quy định của Pháp luật Việt Nam. Quý: là khoảng thời gian 3 tháng liên tiếp, bắt đầu từ ngày đầu tiên của tháng thứ nhất và kết thúc vào ngày cuối cùng của tháng thứ 3. Điều 1: Đối tượng của hợp đồng Bên A đồng ý cho Bên B thuê phần diện tích thực thuê tại của tòa nhà với tổng diện tích thực thuê là: Mục đích thuê: để Bên B sử dụng Sơ đồ toàn bộ phần Diện tích cho thuê được mô tả chi tiết trong Phụ lục của Hợp đồng này Điều 2: Giá thuê Giá thuê: VND/m2/tháng( Việt Nam đồng cho một mét vuông trong một tháng) áp dụng với toàn bộ phần diện tích thực thuê. Đơn giá tiền thuê: VND/m2/tháng Tiền thuê văn phòng hàng tháng: VND/tháng (Bằng chữ: ) (Giá có thể đã bao gồm hoặc chưa bao gồm các khoản thuế, lệ phí và các nghĩa vụ đối với nhà nước có liên quan đến vấn đề cho thuê văn phòng tùy vào thỏa thuận của 2 bên ) Giá thuê được điều chỉnh theo phương pháp ; năm một lần cho phù hợp với giá cả thị trường tại thời điểm đó Điều 3: Tiện nghi, dịch vụ Bên B sẽ được phép sử dụng các tiện nghi và dịch vụ khác(đã bao gồm trong giá thuê) do Bên A cung cấp sau đây: -Nhà vệ sinh -Nước sạch phục vụ sinh hoạt và vệ sinh -Thu dọn vệ sinh khu vực công cộng -Bảo vệ vòng ngoài diện tích thuê bảo đảm an toàn 24h/ngày -Vị trí lắp đặt biển hiệu nhận diện của Bên B (sau khi có sự đồng ý của Bên A) -.chỗ để xe ô tô (loại chỗ) trong giờ làm việc chỗ để xe máy, xe đạp trong giờ làm việc -Trường hợp Bên B sử dụng vượt hạn mức nêu trên: Bên A thu phí dịch vụ với giá là: VND/1 xe ô tô/tháng, VND/1 xe máy/tháng trong giờ làm việc (Nếu Bên A có điều kiện về sân bãi) Bằng thông báo gửi Bên A trước 01 (một) tháng, Bên B có quyền cung cấp, sửa đổi hoặc bãi bỏ các tiện nghi và dịch vụ khác cung cấp cho Bên A nếu xét thấy cần thiết đối với việc hoạt động và bảo dưỡng và/hoặc phần diện tích cho thuê Trong trường hợp các tiện nghi và dịch vụ khác tạm ngừng hoạt động, Bên B sẽ không đòi hoặc nhận bất cứ một khoản bồi hoàn nào và cũng không được hưởng bất kỳ sự miễn giảm tiền thuê nào Bên A sẽ cung cấp các dịch vụ- tiện nghi cho Bên B với phí dịch vụ được thỏa thuận giữa các bên: -Chi phí điện thoại bao gồm cả chi phí kết nối -Chi phí sử dụng điện( điện năng sử dụng được theo dõi và thanh toán theo công tơ lắp đặt riêng) -Thu dọn vệ sinh tại mặt bằng được thuê -Bảo dưỡng và những chi phí khác cho mặt bằng được thuê. -Và các dịch vụ khác không có trong mục1 trên Việc thanh toán phí tiện nghi và dịch vụ khác được trả sau cho từng tháng theo quy định tại điều 4 Điều 4: Thanh toán Đối với tiền thuê, trong vòng 30 (ba mươi) ngày trước ngày làm việc đầu tiên của các Quý tiếp theo, Bên A sẽ gửi cho Bên B thông báo ghi rõ: -Tiền thuê phải trả cho Quý tiếp theo -Tài khoản chuyển tiền (trong trường hợp Bên A không thông báo, Bên B có trách nhiệm chuyển tiền vào tài khoản kỳ trước liền kề của Bên A) Bên B thanh toán từng Quý đối với tiền thuê. Tiền thuê cho Quý đầu tiên sẽ được thanh toán ngay vào ngày ký hợp đồng này. Việc thanh toán tiền thuê và phí dịch vụ cố định cho các Quý tiếp theo được thanh toán trong vòng 7 (bảy) ngày, kể từ ngày Bên B nhận được thông báo từ Bên A nhưng không muộn hơn ngày làm việc đầu tiên của Quý tiếp theo đó. Nếu Bên A không gửi thông báo hoặc Bên B không nhận được hóa đơn theo đúng thời hạn quy định tại mục 1 điều 4, Bên B cam kết thanh toán cho Bên A các khoản tiền thuê, trong vòng 7 (bảy) ngày sau thời điểm thanh toán theo quy định tại mục 2 điều 4. Trường hợp Bên B không thanh toán đầy đủ và đúng hạn theo quy định tại mục 2 và 3 điều này, ngoài khoản tiền phải trả theo quy định, Bên B sẽ có các nghĩa vụ nộp .% tổng số thanh toán cho khoản tiền trả chậm hoặc trả thiếu. Ngoài ra, trong trường hợp Bên B thực hiện thanh toán không đầy đủ trong 2 Quý liên tiếp, Bên A sẽ có quyền áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định tại mục 1 điều 10 quy định về quyền của Bên A dưới đây. Bên B phải tiến hành thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt, séc hoặc chuyển khoản vào cho Bên A theo tài khoản sau: -Tên tài khoản: -Số tài khoản: -Tại: -Địa chỉ: Hoặc một tài khoản khác theo thông báo bằng văn bản của Bên A Trong trường hợp việc thanh toán được thực hiện bằng ngoại tệ, các khoản tiền thuê, phí dịch vụ cố định và các chi phí dịch vụ, tiện ích khác sẽ được chuyển đổi từ Việt Nam đồng sang ngoại tệ tương ứng theo tỷ giá chuyển đổi ngoại tệ của Ngân Hàng Nhà Nước công bố trên thị trường liên ngân hàng tại thời điểm lập hóa đơn thanh toán hoặc ngày trước đó gần nhất cho từng Quý. Điều 5: Đặt cọc Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền đặt cọc để đảm bảo việc tuân thủ và thực hiện các nghĩa vụ của Bên B theo các điều khoản ghi trong hợp đồng này, bao gồm nhưng không giới hạn đối với việc thanh toán cho bất kỳ các khoản mà Bên B phải trả cho Bên A kể cả việc thanh toán cho bất kỳ khoản bồi thường nào mà Bên A yêu cầu Bên B phải trả khi có vấn đề phát sinh liên quan đến phần diện tích cho thuê. Số tiền đặt cọc là VNĐ ( Việt Nam đồng) tương đương với tháng tiền thuê và được Bên B chuyển cho Bên A ngay sau khi hợp đồng này được ký. Khi cần thiết, khoản tiền đặt cọc này sẽ được điều chỉnh nhằm duy trì ở mức tương ứng với số ngày thuê và phí dịch vụ. Bên A sẽ trả lại Bên B số tiền đặt cọc này không tính lãi trong vòng 30 (ba mươi) ngày, kể từ ngày phần diện tích cho thuê được bàn giao lại cho Bên A, sau khi đã dọn sạch, sửa chữa và phục hồi nguyên trạng theo như quy định trong hợp đồng này; hoặc trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày giải quyết hết những tranh chấp giữa Bên A và Bên B. Các tranh chấp bao gồm, nhưng không giới hạn đối với các khoản chưa thanh toán như: tiền thuê, phí dịch vụ cố định, phí dịch vụ tiện nghi và các dịch vụ khác, thuế, và bất kỳ chi phí sửa chữa hoặc thay thế cho thiết bị/ đồ đạc bị hỏng, bảo quản kém hoặc bị thiếu như ghi trong Biên bản kiêm kê cuối cùng quy định trong Hợp đồng này và mọi khoản bồi thường Bên B phải trả Bên A trong trường hợp vi phạm Hợp đồng theo quy định trong Hợp đồng này. Trong trường hợp có bất kỳ khoản khấu trừ nào của Bên A đối với khoản tiền đặt cọc trong suốt thời gian thuê, khi có yêu cầu của Bên A, Bên B ngay lập tức phải bù đắp một khoản tiền tương đương vào khoản bị khấu trừ đó. Trong trường hợp chậm nộp khoản thiếu hụt đó thì ngoài khoản tiền phải nộp bổ sung đảm bảo đủ số tiền đặt cọc, Bên B có các nghĩa vụ nộp lãi suất .% cho khoản nộp chậm đó. Bên A có quyền yêu cầu Bên B thanh toán mọi khoản tiền phát sinh vượt quá số tiền đặt cọc, do thiệt hại mà Bên B gây ra và phải trả cho Bên A theo quy định của Hợp đồng này. Khi hết hạn hợp đồng, sau khi các bên đã thực hiện tất cả các nghĩa vụ và ký vào Biên bản thanh lý hợp đồng, khoản đặt cọc sẽ được hoàn trả cho Bên B đúng loại tiền tệ như Bên B giao cho Bên A. Điều 6: Sửa chữa Trong suốt thời hạn thuê, Bên B phảI giữ giìn, duy trì và sửa chữa phần diện tích cho thuê với chi phí do Bên B chịu, nhằm bảo đảm cho phần diện tích thuê luôn hoạt động ở điều kiện tốt nhất. Bên A có quyền tiến hành mọi sửa chữa đối với phần Diện tích cho thuê mà Bên B không thực hiện trong vòng 01 (một) tháng kể từ ngày nhận được thông báo của Bên A về việc cần thiết tiến hành việc sửa chữa đó. Bên B phảI chịu trách nhiệm bồi hoàn mọi chi phí và phí tổn mà Bên A đã gánh chịu cho những công việc sửa chữa đó, ngay sau khi nhận được hóa đơn của Bên A. Điều 7: Bàn giao Vào ngày tiếp nhận phần diện tích cho thuê, Bên A và Bên B sẽ thỏa thuận lập một bản kiểm kê về trang thiết bị/đồ đạc thuộc phần diện tích cho thuê - “Bản Kiểm kê ban đầu”. Bản kiểm kê ban đầu được các Bên ký sẽ được đính kèm trong hợp đồng này. Sau khi ký Bản Kiểm kê ban đầu, Bên B sẽ chính thức nhận được phần Diện tích cho thuê. Bên B không được xây dựng lại, thay đổi công trình xây dựng hoặc thay đổi bố trí mặt tiền, màu sơn tường phía bên ngoài và trang trí nội thất, nếu không có sự đồng ý bằng văn bản trước của Bên A. Những thay đổi (khi đã có sự đồng ý của Bên A) phải được dỡ bỏ hoặc khôi phục lại theo đúng tình trạng ban đầu khi kết thúc hợp đồng này, nếu Bên A có yêu cầu. Trong trường hợp này, Bên B sẽ khôi phục lại phần Diện tích cho thuê theo đúng hiện trạng ban đầu, có tính đến tỷ lệ hao mòn hợp lý. Mọi công việc khôi phục lại do Bên B chịu trách nhiệm thanh toán. Khi trả lại phần Diện tích cho thuê, nếu Bên A không có yêu cầu phải dỡ bỏ hoặc khôi phục lại theo đúng tình trạng ban đầu khi kết thúc hợp đồng thì mọi sửa chữa, thay đổi sẽ trở thành tài sản của Bên A và Bên A không phải bồi hoàn chi phí cho Bên B. Bên B phải thông báo cho Bên A ngay về mọi hỏng hóc tại phần Diện tích cho thuê, mọi thay đổi có thể ảnh hưởng đến tài sản của Bên A hoặc bất kỳ sửa chữa thay đổi đối với phần Diện tích cho thuê. Trong vòng 07 (bảy) ngày trước Ngày hết hạn, Bên A và Bên B sẽ lập một Bản kiểm kê cuối cùng (“Bản kiểm kê cuối cùng”) liệt kê cụ thể mọi hạng mục cần phải sửa chữa hoặc thay thế cho những trang thiết bị/đồ đạc bị hỏng, bảo quản kém hoặc bị thiếu thuộc phần Diện tích cho thuê, trừ những hao mòn hợp lý được chấp nhận. Tất cả các chi phí sửa chữa những hỏng hóc đó, tùy theo tình trạng hao mòn hợp lý sẽ được Bên B thanh toán cho Bên A trong vòng 10 (mười) ngày sau khi lập Bản kiểm kê cuối cùng hoặc Bên A khấu trừ từ Khoản tiền đặt cọc theo Điều 5 ở trên. Điều 8: Bảo hiểm Nghĩa vụ bảo hiểm bao gồm: Nghĩa vụ của Bên B đối với Bên A, với những người làm việc trong phần Diện tích cho thuê và/ hoặc cũng như các bên thứ 3 cho những thiệt hại về người và của gây ra đối với những đối tượng này và phát sinh từ việc sử dụng phần Diện tích cho thuê của Bên B; và/ hoặc Mọi mất mát, thiệt hại hoặc thương tích phát sinh từ/ hoặc liên quan đến hỏa hoạn; Hợp đồng bảo hiểm phải được ký trong vòng 30 (ba mươi) ngày trước ngày bắt đầu thời hạn thuê với thời hạn bảo hiểm đảm bảo cho toàn bộ thời hạn thuê Một bản sao (copy) của bản hợp đồng bảo hiểm do Bên B thực hiện theo quy định trên sẽ được Bên B giao cho Bên A trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ Ngày bắt đầu của Thời hạn thuê. Theo yêu cầu bằng văn bản của Bên A, Bên B sẽ ngay lập tức cung cấp cho Bên A hóa đơn thanh toán phí bảo hiểm mới nhất, chúng minh cho việc đã hoàn thành các nghĩa vụ bảo hiểm theo quy định của điều này. Điều 9: Ra vào Nếu có thông báo trước hợp lý, Bên A có quyền vào kiểm tra phần Diện tích thuê vào bất cứ lúc nào và trong bất cứ trường hợp nào mà Bên A thấy là cấp thiết. Bên B sẽ chấp thuận cho Bên A và các đại lý, nhân công và nhân viên của mình ra vào phần Diện tích thuê để: - Xem xét, kiểm tra phần Diện tích thuê và liệt kê danh sách đồ đạc bên trong phần Diện tích thuê; - Trong trường hợp, sau khi thanh tra phát hiện thấy vi phạm cam kết, gây hỏng hóc, hư hao (do bảo trì kém), dịch chuyển thiết bị cấm di dời hoặc tự ý thay đổi, gắn thiết bị mà không có sự phê duyệt của Bên A và khi Bên A gửi hay để lại thông báo bằng văn bản, yêu cầu Bên B phải sửa chữa, thay thế hoặc gỡ bỏ, nếu trong vòng 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày phát thong báo mà Bên B không đáp ứng yêu cầu của Bên A thì Bên A sẽ tự cho tiến hành các công việc sửa chữa, thay thế hay di dời đó và mọi chi phí liên quan (theo hóa đơn thanh toán của các bên đại lý hay các nhà thầu của Bên A) sẽ do Bên B chi trả; - Kiểm tra, lau dọn, di dời, thay thế, bổ sung hay thực hiện bất cứ cái gì liên quan đến hệ thống ống dẫn và các công trình hoặc công cụ phụ thuộc; - Thực hiện hoạt động bảo trì, sửa chữa, thay thế, bổ sung hay làm mới hoặc bất cứ công việc khác mà Bên A thấy là phù hợp hay cần thiết đối với bất kỳ bộ phận nào của tòa nhà; hoặc - Với mục đích thực hiện quyền hạn của Bên A đối với Hợp đồng thuê này; hoặc - Tuân thủ thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc sửa chữa, bảo dưỡng hay làm nới phần diệc tích cho thuê hay tòa nhà; hoặc - Làm xây dựng, thay thế, bảo dưỡng hay tu sửa bất kỳ thứ gì thuộc về Tòa nhà hay Diện tích thuê liền kề hoặc tài sản của Bên A hoặc nằm trên phần Diện tích thuê; hoặc - Về vấn đề liên quan đến việv phát triển phần còn lại của Tòa nhà hay tài sản, đất đai của các hộ liền kề, bao gồm quyền xây dựng hoặc mở rộng tường ngăn của phần Diện tích thuê; Bên A (hay người nào khác được ủy quyền) khi ra vào phần Diện tích thuê với mục đích quyền hạn nêu trên và với lý do hợp lý, sẽ không phải bồi thường cho bất cứ sự phiền toái hay hỏng hóc nào mà trong quá trình thực hiện quyền hạn của mình gây nên cho Bên B Sau khi kết thúc hợp đồng thuê, Bên B có trách nhiệm phải trả lại hiện trạng ban đầu của diện tích thuê cho Bên A, trừ trường hợp nêu tại mục 4 Điều 7 trong Hợp đồng này. Chi phí cho việc trả lại hiện trạng ban đầu nếu Bên B không thanh toán thì Bên A sẽ trừ vào tiền đặt cọc. Điều 10: Quyền và nghĩa vụ của Bên A Quyền của Bên A Nhận đủ tiền thuê, phí dịch vụ cố định, phí tiện ích và các khoản phí dịch vụ khác hay tiền đặt cọc đúng kỳ hạn và đầy đủ như đã thỏa thuận; Bên A có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi Bên B có một trong các hành vi sau: - Bên B không trả tiền thuê, phí dịch vụ cố định, phí tiện ích và các khoản phí dịch vụ khác, tiền đặt cọc hay bất kỳ khoản phải trả nào thuộc phạm vi hợp đồng này và không sửa chữa vi phạm đó trong vòng 5 (năm) ngày kể từ khi nhận được thông báo về vi phạm đó; và/ hoặc - Bên B sử dụng không đúng mục đích thuê; và/ hoặc - Bên B hay bất kỳ đại lý, nhân viên hay khách mời của Bên B không tuân thủ nghĩa vụ quy định trong nội quy do Bên A đưa ra và sau đó không khắc phục sửa chữa vi phạm trong 10 (mười) ngày (tính cả các ngày Chủ nhật và ngày lễ của nước Việt Nam) kể từ khi nhận được văn bản thông báo về vi phạm đó; hoặc những hành vi vi phạm của Bên B tái diễn đến lần thứ 2; và/ hoặc - Bên B sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A. Khi Bên B có một trong các hành vi vi phạm điều 10.1.2 nêu trên, Bên A sẽ có một hoặc đồng thời các quyền sau: - Bên A có thể sẽ tự tiến hành sửa chữa nhưungx vi phạm do Bên B gây ra bằng kinh phí do Bên A ứng trước rồi sau đó yêu cầu Bên B hoàn trả những chi phí đó; và/ hoặc - Đề nghị các cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam: Trục xuất Bên B cùng mọi người khác thuộc quyền hạn của Bên B ra khỏi phần Diện tích thuê; và/ hoặc Thu giữ, di dời và thanh lý mọi tài sản của Bên B trong trường hợp Bên B chưa trả hết bất kỳ khoản nợ nào; và/ hoặc Yêu cầu Bên B trả cho Bên A khoản bồi thường thiệt hại; bao gồm nhưng không giới hạn, toàn bộ khoản Tiền thuê và phí dịch vụ mà Bên B phải trả trong thời hạn thuê còn lại của Hợp đồng, các khoản chi phí dành cho việc sửa chữa cần thiết, chi phí pháp lý và bất kỳ khoản phí nào khác liên quan mà Bên A yêu cầu Bên B phải trả như một khoản bồi thường vi phạm hợp đồng Nghĩa vụ của Bên A Giao nhà cho Bên A theo đúng Hợp đồng Cung cấp điện, nước và các dịch vụ khác như các Bên đã thỏa thuận; Cung cấp giấy tờ hợp pháp, hóa đơn tài chính đối với tiền thuê văn phòng và các khoản phí dịchvụ nêu ở mục 4 Điều 3 Bảo đảm cho Bên B sử dụng phần Diện tích thuê một cách ổn định mà không bị mọi ngăn cản, gián đoạn bất hợp pháp nào từ phía Bên A hay bất kỳ pháp nhân hoặc đại lý do Bên A ủy quyền. Điều 11: Quyền và nghĩa vụ của Bên B Quyền của Bên B Nhận mặt bàng thuê theo đúng thỏa thuận; Được sử dụng các dịch vụ và tiện nghi như đã thỏa thuận; Được đơn phương đình chỉ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi Bên A không thực hiện một trong các nghĩa vụ quy định tại mục 2 điều 10 Nghĩa vụ của Bên B Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận. Đặc biệt, phần diện tích thuê không sử dụng để ở; Không được mang hoặc cất giữ thiết bị/ đồ vật vào trong diện tihcs cho thuê bao gồm nhưng không giới hạn như: vũ khí, đạn dược nguy hiểm hoặc có khả năng gây ra nguy hiểm hoặc tiến hành các hoạt động gây ra nguy hiểm hoặc có khả năng gây ra nguy hiểm khiến cho các thiết bị/ hoạt động bảo hiểm bị vô hiệu hóa hoặc khiến cho chi phí bảo hiểm tăng lên Trả đủ tiền thuê, phi dịch vụ cố định, tiện ích và các dịch vụ khác, tiền đặt cọc đầy đủ và đúng hạn như đã thỏa thuận; Bồi thường cho Bên A và bảo đảm Bên A vo can đối với bất kỳ và tất cả trách nhiệm, nghĩa vụ, thiệt hại, phạt, khiếu nại và phí tổn kể cả phí và phí tổn luật sư hợp lý do Bên A đã chi trả hoặc gánh chịu liên quan đến: Mọi thương tích đối với người hoặc thiệt hại gây ra do sự sao nhãng hay cố ý làm sai của Bên B, đại lý, nhân viên hoặc khách mời của Bên B Việc không thực hiện hay không tuân thủ bất kỳ điều khoản, quy định hay điều kiện nào nêu trong Điều này hay Hợp đồng thuê này của Bên B, đại lý, nhân viên hoặc khách mời của Bên B; Bắt buộc mọi đại lý, mọi nhân viên hoặc khách mời làm việc trong phần Diện tích thuê tuân thủ Hợp đồng thuê này và các Nội quy của tòa nhà; Bên B sẽ không cho thuê lại tất cả hay một phần Diện tích thuê và cũng không chuyển nhượng lại Hợp đồng thuê này mà không được Bên A đồng ý trước bằng văn bản; Với chi phí và phí tổn tự chịu, Bên B có nghĩa vụ lắp đặt hoàn thiện nội thất càng sớm càng tốt sau khi Hợp đồng được ký kết. Việc Bên B không tiến hành những công việc này không có nghĩa là Bên B được bãi miễn bất kỳ một khoản nghĩa vụ nào trên đây, trong đó bao gồm cả khoản thanh toán tiền thuê và phí dịch vụ được nêu trong Điều 4. Trong thời gian Bên B lắp đặt hoàn thiện nội thất sẽ thanh toán tiền điện sử dụng thực tế và có công tơ tính riêng do Bên A lắp đặt. Thông báo trước 30 (ba mươi) phút đối với trường hợp thông thường hoặc 4 (bốn) giờ đối với trường hợp đặc biệt với nhân viên/ người đại diện/ cán bộ phụ trách có liên quan của Bên B về việc sủ dụng Diện tích thuê làm văn phòng ngoài giờ làm việc. Có trách nhiệm tự bảo vệ, giữ gìn và bảo vệ những đồ vật có giá trị hay các tài sản cá nhân của mình. Chịu trách nhiệm về sự hư hỏng, mất mát các trang thiết bị của văn phòng trong thời gian thuê. Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và trật tự an ninh trong khu vực văn phòng thuê, bao gồm các quy định do Bên A đặt ra trong quá trình sử dụng, quản lý Tòa nhà như thẻ ra vào, nơi đỗ xe, biển hiệu và các bố trí khác làm ảnh hưởng đến quang cảnh chung của tòa nhà. Điều 12: Thời hạn hợp đồng và gia hạn Thời hạn hợp đồng: là thời hạn bắt đầu kể từ ngày Hợp đồng phát sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 13 và kết thúc vào ngày ký Bản kiểm kê cuối cùng và Biên Bản thanh lý Hợp đồng được các Bên ký kết. Chấm dứt trước thời hạn: Hợp đồng này có thể được chấm dứt trước thời hạn theo sự thỏa thuận bằng văn bản của các Bên. Trong trường hợp Bên B mong muốn chấm dứt trước thời hạn thì Bên B phảI gửi thông báo tới Bên A trước 90 (chín mươi) ngày so với ngày mong muốn chấm dứt Hợp đồng. Ngoài ra, việc chấm dứt trước thời hạn của Hợp đồng giữa các Bên trong Hợp đồng này chỉ được coi là hợp pháp nếu như Bên A thể hiện sự chấp thuận bằng văn bản và thông báo tới Bên B. Trong trường hợp chấm dứt trước thời hạn hợp pháp, Bên B sẽ phải thanh toán cho Bên A ( ) của tổng số tiền thuê văn phòng và phí dịch vụ cố định cho thời gian thuê còn lại. Bên A có nghĩa vụ hoàn trả lại tiền đặt cọc không tính lãi cho Bên B trong vòng 15 (mười lăm) ngày, trước khi các Bên ký biên bản thanh lý Hợp đồng và mọi nghĩa vụ về tài chính giữa các Bên phải được hoàn thành. Trong trường hợp chấm dứt trước thời hạn không hợp pháp, Bên B sẽ phải thanh toán cho Bên A ( ) của tổng số tiền thuê văn phòng và phí dịch vụ cố địnhcho thời gian thuê còn lại đồng thời toàn bộ khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về Bên B. Trong trường hợp Bên A mong muốn chấm dứt trước thời hạn thì Bên A phải gửi thông báo cho Bên B trước 90 (chín mươi) ngày so với ngày mong muốn chấm dứt Hợp đồng. Trong trường hợp này, Bên A phải bồi thường cho Bên B số tiền bằng ( ) của tổng số tiền thuê văn phòng và phí dịch vụ cố định cho thời gian thuê còn lại đồng thời trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc cho Bên B. Gia hạn hợp đồng: trong vòng 03 (ba) tháng trước Ngày hết hạn, Bên A sẽ gửi cho Bên B một Thư mời gia hạn hợp đồng. Thư mời gia hạn hợp đồng sẽ bao gồm những nội dung sau: - Giá thuê; - Thời hạn thuê; - Phí dịch vụ; - Phương thức thanh toán (nếu có); - Điều kiện khác (nếu có); Trường hợp Bên A không gửi Thư mời gia hạn hợp đồng cho Bên B, hợp đồng này sẽ chấm dứt hiệu lực tại Ngày hết hạn. Trong vòng 02(hai) tháng trước ngày hết hạn, Bên B phải có văn abnr trả lời Thư mời gia hạn hợp đồng của Bên A. Nếu Bên B không trả lời Bên A theo thời hạn trên, Thư mời gia hạn hợp đồng sẽ hết hiệu lực và Hợp đồng sẽ đương nhiên chấm dứt hiệu lực vào Ngày hết hạn. Nếu Bên B đồng ý gia hạn hợp đồng, các Bên sẽ ký một hợp đồng mới hoặc sẽ ký một bản sửa đổi của hợp đồng này. Điều 13: Hiệu lực của hợp đồng Hợp đồng thuê này có hiệu lực thi hành từ ngày ký và sẽ chấm dứt các trong trường hợp sau đây: Thời hạn thuê kết thúc mà không được gia hạn; Phần Diện tích thuê bị hư hỏng đến mức hoàn toàn không sử dụng được; Trường hợp bất khả kháng như quy định tại Điều 14 dưới đây ngăn cản các Bên thực hiện Hợp đồng thuê này trong thời gian 03 (ba) tháng liên tiếp; Sau khi kết thúc hợp đồng thuê, Bên B để lại bất cứ tài sản nào hay không thực hiện việc di chuyển những tài sản đó trong vòng 15 (mười lăm) ngày kể từ khi có văn bản yêu cầu của Bên A thì những tài sản để lại này sẽ được coi là thuộc về Bên A và Bên A có quyền bán hoặc thanh lý những tài sản này sau khi khấu trừ đi chi phí di dời, lưu kho và chi phí bán phát sinh hợp lý để thanh toán các khoản nợ của Bên B. Bên A sẽ được quyền tính phí và thu hồi kinh phí di dời và thanh lý đó từ Bên B nếu việc thanh lý tài sản của Bên B vẫn không đủ bù đắp các chi phí. Bên B sẽ đảm bảo cho Bên A khỏi bất cứ nghĩa vụ nào đối với Bên thứ ba mà tài sản của họ bị bán hay thanh lý bởi Bên A với sự tin tưởng rằng tài sản đó thuộc về Bên B. Điều 14: Trường hợp bất khả kháng Trong Hợp đồng này, các trường hợp dưới đây sẽ được coi là bất khả kháng: - Can thiệp của các cơ quan Nhà nước có liên quan; - Thiên tai, chiến tranh, bạo loạn, phiến loạn, khởi nghĩa, đàn áp, cấm vận, bãi công hay hành động thỏa thuận của công nhân; thiếu lao động, thiếu nguyên liệu hay thiếu vật tư, do các nhà thầu hay thầu phụ không thực hiện nghĩa vụ của họ, việc chuyên chở không thực hiện được hoặc bị chậm trễ; - Các quyết định, chỉ thị của các cơ quan Nhà nước có liên quan; - Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Việc một trong hai bên không thực hiện, hay thực hiện chậm nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng này sẽ không được coi là vi phạm nếu việc không thực hiện hay chậm trễ đó thuộc một trong các trường hợp bất khả kháng quy định tại mục1 điều 14 nêu trên; Bên thực thi nghĩa vụ mà bị ảnh hưởng bởi trường hợp bất khả kháng này (gọi là “Bên chịu ảnh hưởng”) sẽ gửi văn bản thông báo tới Bên kia sớm nhất có thể nhưng không quá 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày xảy ra sự kiện bất khả kháng, để kịp thời cảnh báo về trách nhiệm thực hiện và bằng nỗ lực phòng tránh, hạn chế rủi ro. Việc thiếu nỗ lực hợp tác với những yêu cầu của Bên chịu ảnh hưởng sẽ bị coi như vi phạm hợp đồng này. Điều 15: Luật áp dụng và giải quyết tranh chấp Hợp đồng thuê này chịu sự điều chỉnh của luật pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam. Mọi tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh từ hoặc có liên quan đến Hợp đồng thuê này trước hết sẽ được các bên giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các Bên thương lượng không thành thì Bên A sẽ chỉ định Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn đó. Điều 16: Nội quy Bên B, đại lý, nhân viên và khách mời của Bên B cam kết tuân thủ Nội quy đính kèm theo Hợp đồng này. Bên A có quyền thông báo bằng văn bản trước 30 (ba mươi) ngày cho Bên B về việc tiến hành và/ hoặc đưa ra và sau đó sửa đổi, bổ sung, chấp nhận hoặc bãi bỏ những Nội quy này sau khi xem xét thấy cần thiết đối với việc hoạt động và duy trì Tòa nhà và/ hoặc phần Diện tích cho thuê. Bản Nội quy sẽ bổ sung cho những điều khoản và những điều kiện ghi trong Hợp đồng thuê này và trong mọi trường hợp sẽ không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của các điều khoản và điều kiện có liên quan nêu trong Hợp đồng này. Trong trường hợp có mâu thuẫn giữa những nội quy này và các điều khoản áp dụng và điều kiện của Hợp đồng thì các điều khoản và điều kiện Hợp đồng sẽ được áp dụng. Bản Nội quy sẽ do Bên A và Bên B ký tên cùng với Hợp đồng thuê này và được đính kèm theo Hợp đồng này. Điều 17: Thông báo Mọi thông báo hay trao đổi thông tin giữa các Bên trong hợp đồng này phải được thể hiện bằng văn bản dưới hình thức thư hay fax và phải được gửi cho Bên kia và các Bên thứ ba có liên quan theo địa chỉ đã được các bên thông báo cho nhau theo quy định của điều này. Bất kỳ thông báo hay sự trao đổi thông tin nào như vậy đều sẽ có hiệu lực từ khi gửi. Điều18: Điều khoản chung Tiêu đề của các điều khoản trong hợp đồng này nhằm giúp cho việc theo dõi hợp đồng được thuận lợi và không làm ảnh hưởng, thay đổi đối với bất kỳ nội dung chi tiết của các điều khoản đó. Khi một Bên yêu cầu Bên kia thực hiện một nghĩa vụ nào theo Hợp đồng này tại bất kỳ thời điểm nào mà Bên được yêu cầu không thực hiện thì điều đó sẽ không làm ảnh hưởng đến quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ đó vào bất kỳ thời điểm nào sau này. Việc một Bên miễn cho Bên kia việc khắc phục sửa chữa một vi phạm của bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng này không được coi là bãi miễn việc khắc phục một vi phạm tương tự hay khác hẳn xảy ra sau đó. Hợp đồng này và các phụ lục kèm theo hợp đồng này sẽ trở thành thỏa thuận chính thức giữa các Bên và thay thế hoàn toàn cho mọi thỏa thuận, ghi nhớ, dàn xếp, thông tin trao đổi hay các giấy tờ, tài liệu thể hiện ý định của các Bên trước đây có liên quan đến hợp đồng này. Mọi sửa đổi hoặc bổ sung Hợp đồng này sẽ không có giá trị nếu không được lập thành văn bản và được đại diện của các Bên tham gia Hợp đồng này ký tên, đóng dấu. Nếu có bất kỳ điều khoản nào của hợp đồng này bị vô hiệu thì điều này sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của các điều khoản còn lại của Hợp đồng Trong trường hợp phát sinh chi phí pháp lý thì các Bên tự chịu bằng chi phí của mình Hợp đồng thuê này được ký kết vào ngày tháng ghi ở trên tại Hà Nội và được lập thành 04 (bốn) bản có giá trị pháp lý ngang nhau, mỗi bên giữ 02 (hai) bản để thực hiện. Hai Bên đã cùng đọc lại, hiểu rõ và đồng ý ký tên ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B Kết luận Đặc thù của việc quản trị thuê mướn là sự phân biệt giữa người thuê và người cho thuê liên quan đến sự quản trị Bđs thuê. Từ góc độ của người thuê thể hiện khả năng hạn chế vốn đầu tư và mở rộng sự lựa chọn (địa điểm, sử dụng không gian, sử dụng bđs..), mà khía cạnh cơ bản trong việc cho thuê ảnh hưởng đến họ là sự hạn chế của họ trong việc quản trị bđs và khả năng tập trung sức lực vào hoạt động kinh doanh. Còn từ góc độ của người cho thuê – chủ nhà thì chiều hướng ảnh hưởng này là cho phép họ thực hiện việc quản trị một càch chuyên nghiệp việc thuê mướn cu thể là: Sự chuyên môn hóa Hoạt động marketing Phát triển, mở rộng phạm vi quyền hạn của người thuê (nâng cao chất lượng dịch vụ). Như vậy một yêu cầu đặt ra cho người quản lý phải biết về BĐS, thị trường, mục tiêu của chủ sở hữu và nhu cầu của người thuê để có được một hợp đồng làm hài lòng cả hai bên. Một giao dịch BĐS thành công là khi hai bên cùng ký kết hợp đồng cung cấp và tiếp nhận dịch vụ. Các điều khoản được quy định trong hợp đồng sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng nếu giữa hai bên xảy ra mâu thuẫn, phòng tránh rủi ro phá vỡ hợp đồng làm tổn hại đến lợi ích các bên, uy tín của công ty... Hợp đồng thuê cần xác định chính xác những trách nhiệm của người cho thuê, vì điều này cho phép loại trừ tình trạng bất đồng giữa các bên cho thuê và thuê. Việc xác định không rõ ràng trách nhiệm của người cho thuê sẽ tạo ra sự tranh cãi xuất phát từ việc diễn giải các điều kiện trong hợp đồng khong được minh bạch và đầy đủ và thường dẫn đến việc tìm cách giải quyết theo con đường tòa án. Hơn thế nữa, ngay sự thất vọng của người thuê về các dịch vụ là sự bất lợi đặc biệt, khi nó bao trùm lên sự đánh giá toàn bộ chất lượng dịch vụ được cung cấp và trở thành yếu tố để cân nhắc độ tin tưởng cũng như tính lâu dài của những quan hệ hợp đồng được kí kết. Do vậy nhà quản lý cần hiểu rõ tẩm quan trọng của mỗi điều khoản, ngay từ khâu soạn thảo cần quản lý nội dung hợp đồng cho thật chính xác các điều khoản cụ thể như: trách nhiệm của người cho thuê, hạn chế quyển hạn của người thuê, duy trì và bảo vệ công trình, sự thay đổi mức tiền thuê trong trường hợp hiện đại hóa Bđs... những điều điều khoản này cần được thống nhất với bản hợp đồng và có sự đồng tình, xác nhận của người thuê vì đây là một công việc rất quan trọng trong quản lý BĐS cho thuê. Nó góp phần đảm bảo cho việc sử dụng và khai thác tòa nhà được hiệu quả cao nhất, giải quyết mắt xích quan trọng trong việc mang đến cho khách hàng dịch vụ quản lý tốt nhất, nâng cao uy tin cho công ty quản lý và chủ nhà. Nội dung bản hợp đồng đã đề xuất trong chuyên đề chắc chắn sẽ còn rất nhiều thiếu sót em mong đó sẽ là một ý kiến về công tác quản lý hợp đồng cho thuê, đóng góp vào quá trình hoàn thiện quy trình quản lý khai thác các tòa nhà, nâng cao tính chuyên nghiệp của nhà quản lý. Tài liệu tham khảo -Bộ Luật dân sự (sửa đổi 2005) -Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) -Bài giảng môn Quản lý Bất động sản -Hợp đồng thuê nhà số 092-2005/CPV-CH giữa CỤC PHỤC VỤ NGOẠI GIAO ĐOÀN-BỘ NGOẠI GIAO và CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT (FDC) -Hợp đồng thuê mặt bằng số 51/ HĐTMB giữa TỔNG CÔNG TY XUẤT NHẬP KHẨU XÂY DỰNG VIỆT NAM (VINACONEX) và CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT -Hợp đồng thuê văn phòng số 04/ HĐKT-HĐ giữa CÔNG TY TNHH SẢN XUẤT THƯƠNG MẠI HOÀNG DƯƠNG và CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT -Hợp đồng thuê nhà giữa CÔNG TY CỔ PHẦN BĐS THẾ KỶ 21 TRƯỜNG THÀNH (RECENTURY) và CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ CÔNG NGHỆ FPT Môc lôc