Đề tài Quản lý sàn giao dịch bất động sản

ỰC TẬP. Tên Công ty: Tên tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ LONG GIANG Tên tiếng Anh: LONG GIANG INVESTMENT AND URBAN DEVELOPMENT JOINT-STOCK COMPANY  *Tên viết tắt: LONG GIANG LANDGiấy đăng ký kinh doanh: 0103000552 do Sở KHĐT Hà Nội cấp ngày 08/10/2001 2. Trụ sở đăng ký của Công ty: a) Trụ sở chính    * Địa chỉ: Văn phòng số 5- tầng 21 - tháp B Toà nhà Trung tâm thương mại VINCOM CITY TOWERS, 191 Bà Triệu - Lê Đại Hành - Hai Bà Trưng - Hà Nội      Điện thoại: (84-04) 2 220 0434      Fax: (84-04) 2 220 0433      Website: longgiangland.com.vn      Email: lgl-hn@longgiangland.com.vn b) Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh      Địa chỉ: 35/11 Trần Đình Xu - Quận 1 - Thành phố Hồ Chí Minh      Điện thoại: (84-08) 5 404 2080      Fax: (84-08) 5 404 2079      Email: lgl-hcm@longgiangland.com.vn c) Văn Phòng đại diện tại thành phố Cần Thơ     Địa chỉ: Lô C - Đường Trần Quang Khải - Khu dân cư phường Cái Khế - Quận Ninh Kiều - Thành phố Cần Thơ     Điện thoại: (84-071) 3 765 937     Fax: (84-071) 3 765 815     Email: lgl-ct@longgiangland.com.vn 3. Ngành nghề kinh doanh :     - Xây dựng dân dụng, xây dựng công nghiệp, xây dựng các công trình giao thông;    - Xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị và khu công nghiệp;    - Kinh doanh nhà và bất động sản;     - Kinh doanh máy móc thiết bị và vật tư ngành xây dựng;    - Tư vấn xây dựng (không bao gồm thiết kế công trình);    - Tư vấn đầu tư tài chính (không bao gồm tư vấn pháp luật);    - Kinh doanh các dịch vụ khách sạn, nhà hàng (không bao gồm kinh doanh quán bar, phòng hát karaoke, vũ trường);     - Tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn pháp luật), tư vấn quản lý dự án trong lĩnh vực xây dựng;     - Tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp;    - Tư vấn thiết kế kiến trúc công trình;     - Khai thác, sản xuất, chế biến và kinh doanh vật liệu xây dựng (cát, đá, sỏi, gạch, ngói, xi măng, kính, tấm lợp, nhựa đường và các vật liệu xây dựng khác dùng trong xây dựng và trang trí nội ngoại thất), các câu kiện bê tông đúc sẵn, kết cấu thép;     - Kinh doanh xuất nhập khẩu ô tô các loại, dây chuyền công nghệ máy, vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị ngành xây dựng, vận tải.4. Vốn điều lệ: 80.000.000.000 đồng (Tám mươi tỷ đồng Việt Nam).5. Đại diện theo pháp luật: Ông Lê Hà Giang - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc 6. Quá trình hình thành và phát triển Công ty: Ngày 08/10/2001, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang - Long Giang Land được thành lập bởi 03 cổ đông, trong đó cổ đông chính là Công ty TNHH Long Giang (nay là Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư Long Giang). Với vốn điều lệ ban đầu là 30 tỷ đồng, Long Giang Land hoạt động trên hai lĩnh vực chủ yếu là phát triển các dự án bất động sản và thi công xây lắp, trong đó lĩnh vực phát triển dự án là lĩnh vực được ưu tiên.Năm 2003, Long Giang Land đã thi công thành công dự án Cherwood Residence tại 127 Pasteur - Quận 3 -TP. Hồ Chí Minh, với hạng mục cọc khoan nhồi, móng và 02 tầng hầm. Đây là dự án có quy mô lớn đầu tiên mà Long Giang Land thi công, bước đầu chứng minh năng lực của Công ty trong lĩnh vực thi công xây dựng các công trình cao tầng có từ 2 tầng hầm trở lên với công nghệ tiên tiến khoan cọc nhồi, cọc barrette, tường vây.Từ đó đến nay, Long Giang Land đã tiếp tục khẳng định năng lực và uy tín của mình qua việc liên tiếp trúng thầu và thi công những dự án quy mô lớn, tính chất phức tạp cao như: - Năm 2004: Thi công dự án The Manor - Mỹ Đình - Hà Nội với hạng mục cọc ép, cọc khoan nhồi, móng và 1 tầng hầm có diện tích 20.000 m2.    - Năm 2005: Thi công dự án Khách sạn Rex tại Quận 1 - TP. Hồ Chí Minh với hạng mục khoan nhồi, tường vây, móng và 03 tầng hầm.    - Năm 2006: Thi công dự án M5 Tower tại 91 Nguyễn Chí Thanh - Hà Nội với hạng mục cọc khoan nhồi, tường vây, móng và 05 tầng hầm.    - Năm 2007: Thi công dự án Tháp BIDV tại 194 Trần Quang Khải    - Hà Nội với hạng mục cọc khoan nhồi, tường vây, móng và 03 tầng hầm. Ngoài ra, Long Giang Land đã và đang thi công rất nhiều dự án lớn tại thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh và Cần Thơ. Năm 2004, Long Giang Land chính thức bước vào lĩnh vực phát triển dự án bất động sản bằng việc ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty Thương mại Dịch vụ Tràng Thi để đầu tư xây dựng dự án Tổ hợp Thương mại, Văn phòng và Căn hộ cao cấp 173 Xuân Thuỷ - Cầu Giấy - Hà Nội với quy mô hơn 60.000 m2 sàn xây dựng. Từ đó, Long Giang Land đã dần khẳng định được vị thế của mình trên thị trường bất động sản bằng việc triển khai một loạt các dự án tại các thành phố lớn như: -Tháng 06 năm 2005, UBND thành phố Cần Thơ quyết định quy hoạch hơn 40.000 m2 đất tại phường Cái Khế - Quận Ninh Kiều cho Long Giang Land thực hiện dự án đầu tư xây dựng cải tạo và chỉnh trang cụm dân cư Cái Khế. -Tháng 10 năm 2005, Long Giang Land ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty Cổ phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam để xây dựng dự án Tổ hợp căn hộ cao cấp, văn phòng và thương mại dịch vụ tại 102 Trường Chinh - Quận Đống Đa - Hà Nội với hơn 74.000 m2 sàn xây dựng.Hiện nay, Long Giang Land đang xúc tiến đầu tư một số dự án khác như dự án Khu căn hộ cao cấp tại Vũ Trọng Phụng - Thanh Xuân - Hà Nội; Căn hộ cao cấp tại Xuân Đỉnh - Từ Liêm - Hà Nội;..... Tháng 10 năm 2007 đánh dấu một mốc quan trọng trong quá trình phát triển của Công ty, Long Giang Land bắt đầu hoạt động theo mô hình Công ty đại chúng với vốn điều lệ mới là 80 tỷ đồng. Hiện Công ty chuẩn bị các điều kiện cần thiết để phát hành cổ phiếu ra công chúng và niêm yết cổ phiếu Long Giang Land trên thị trường chứng khoán trong năm 2008.Với chặng đường 6 năm hình thành phát triển, Long Giang Land đã khẳng định được vị trí của mình là một nhà thầu chuyên nghiệp trong lĩnh vực thi công phần móng, tầng hầm các công trình nhà cao tầng và bước đầu khẳng định thương hiệu Long Giang Land trên thị trường bất động sản với tư cách là một nhà phát triển các dự án bất động sản có uy tín. Tiếp nối đà phát triển đó, Long Giang Land nói riêng và Long Giang nói chung sẽ ngày càng lớn mạnh, trở thành một trong những thương hiệu hàng đầu tại Việt Nam. 7.Hội đồng quản trị. Ông LÊ HÀ GIANG, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ông Lê Hà Giang sinh năm 1969 - Kỹ sư xây dựng Năm 1993 – ông là thành viên sáng lập Công ty TNHH Long Giang – nay là Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư Long Giang. Ông có 18 năm kinh nghiệm quản lý trong lĩnh vực xây dựng và 15 năm kinh nghiệm quản lý kinh doanh, Ông được các cổ đông của Long Giang Land tín nhiệm bầu giữ vị trí Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty từ năm 2001 đến nay. Ông ĐỖ NĂNG TUYẾN, Ủy viên Hội đồng Quản trị Ông Tuyến sinh năm 1968, Kỹ sư xây dựng - Thạc sỹ về quản lý xây dựng tại Viện công nghệ Châu Á - AIT Ông có kinh nghiệm nhiều năm tham gia quản lý các dự án xây dựng và các dự án đầu tư phát triển có  quy mô lớn, với các đối tác trong và ngoài nước. Ông được Đại hội đồng cổ đông bầu vào Hội đồng quản trị từ đầu năm 2007.  Ông TRẦN NGỌC TUẤN, Ủy viên Hội đồng Quản trị Ông Tuấn sinh năm 1963 - Kỹ sư xây dựng Từ năm 1993 đến nay là Giám đốc Công ty TNHH Long Giang (Nay là Công ty cổ phần đầu tư tập đoàn Long Giang).  Ông được Đại hội đồng cổ đông bầu vào Hội đồng quản trị từ đầu năm 2007. Bà LÊ HƯƠNG GIANG, Ủy viên Hội đồng Quản trị Bà Giang sinh năm 1974 - Cử nhân kinh tế. Bà có kinh nghiệm nhiều năm làm việc trong lĩnh vực Tài chính Ngân hàng. Bà được Đại hội đồng cổ đông bầu vào Hội đồng quản trị từ đầu năm 2007.  Bà NGUYỄN XUÂN PHƯƠNG, Ủy viên Hội đồng Quản trị Bà Phương, sinh năm 1957 - Kỹ sư kinh tế. Bà có kinh nghiệm nhiều năm quản lý và kinh doanh. Bà được Đại hội đồng cổ đông bầu vào Hội đồng quản trị từ đầu năm 2007. 8.Tài chính. TT CHỈ TIÊU NĂM 2007 1 Vốn chủ sở hữu 110,720,544,293 2 Tổng giá trị tài sản 189,457,848,849 3 Doanh thu thuần 138,817,610,431 4 Giá vốn hàng bán 121,088,319,284 5 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 10,237,181,031 6 Lợi nhuận khác 4,386,723,108 7 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 14,623,904,139 8 Lợi nhuận sau thuế 10,940,945,850 Nguồn: Số liệu đã được kiểm toán bởi Công ty dịch vụ tư vấn tài chính kế toán và kiểm toán ( AASC PHẦN II: NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG Phần 1: Tình hình kinh doanh bất động sản hiện tại và các căn cứ để thành lập trung tâm giao dịch bất động sản Khái quát hoạt động của công ty Long giang Land – định hướng phát triển Tóm tắt tình hình kinh doanh bất động sản của công ty Căn cứ pháp lý thành lập trung tâm giao dịch bất động sản Phần 2: Kế hoạch triển khai và phương hướng hoạt động Tên gọi, trụ sở hoạt động Nguyên tắc quản lý tài chính Nguyên tắc tổ chức và hoạt động Quy chế hoạt động của sàn giao dịch Phần 3: Kế hoạch hoạt động kinh doanh Kế hoạch nhân sự và chi phí lương Dự kiến chi phí, lợi nhuận Phần 4: Các phụ lục, mẫu biểu sử dụng trong giao dịch Phần 1 TÌNH HÌNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN TẠI VÀ CÁC CĂN CỨ ĐỂ THÀNH LẬP TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Khái quát hoạt động của Long giang Land – định hướng phát triển Căn cứ vào điều lệ và quy chế hoạt động của công ty CP ĐT&PTĐT Long Giang, mảng đầu tư- kinh doanh bất động sản sẽ là một trong những hoạt động chính mang lại lợi nhuận cho công ty. Tuy nhiên, từ khi thành lập tới nay, LGL vẫn chỉ được biết tới chủ yếu như là một công ty mạnh về mảng xây dựng nền móng và trên thực tế thì mảng này cũng vẫn là mảng mang lại lợi nhuận chủ yếu cho công ty trong những năm qua. Và do còn thiếu một số điều kiện cần và đủ nên trong thời gian qua, mảng kinh doanh bất động sản vẫn chưa mang hiệu quả kinh tế cho công ty. Nhưng một trong những mục tiêu của kế hoạch năm 2009 đã được BGĐ phê duyệt là mảng đầu tư- kinh doanh bất động sản sẽ được phát triển song song với mảng xây lắp từ năm nay. Tóm tắt tình hình kinh doanh bất động sản hiện tại Đến năm 2009, hiện trạng của các dự án mà công ty LGL đã và đang tham gia như sau: Dự án 173 Xuân Thủy: hợp tác với đơn vị Chủ đầu tư là Công ty Thương mại Dịch vụ Tràng Thi. Khối nhà vườn: Giai đoạn 1: đã hoàn thành và bàn giao 14 nhà vườn để khách hàng vào hoàn thiện. Giai đoạn 2: 6 nhà vườn chuẩn bị ký hợp đồng. Khối căn hộ: đã bán và ký hợp đồng với 100% số lượng căn hộ đưa ra bán. Các khách hàng đã thực hiện thanh toán được 70% giá trị hợp đồng. Khối thương mại: quý 1 đệ trình BGĐ phương án kinh doanh. Dự án 102 Trường Chinh: hợp tác với đơn vị Chủ đầu tư là Công ty CP Xây dựng và Cơ điện Việt Nam. Khối nhà vườn: đã xong phần hạ tầng và thông báo khách hàng tới ký hợp đồng. Khối nhà chung cư: đang xây dựng nhà mẫu và chuẩn bị các điều kiện để bán hàng. Dự án Thành Thái: hợp tác với UBND Quận 10. Đã nhận được quyết định công nhận chủ đầu tư của Quận 10, TPHCM. Chuẩn bị kế hoạch nghiên cứu thị trường. Dự kiến quý 3/2009 khởi công và quý 4/2009 tiến hành các công tác marketing và xúc tiến bán hàng. Dự án Cái Khế: Công ty là Chủ đầu tư. Đang hoàn thành khâu giải phóng mặt bằng của giai đoạn 1. Chuẩn bị kế hoạch nghiên cứu thị trường. Dự kiến quý 3/2009 khởi công và quý 4/2009 tiến hành các công tác marketing và xúc tiến bán hàng. Cả 4 dự án trên, theo kế hoạch trong năm 2009, đều có sản phẩm để công ty kinh doanh. Do vậy, căn cứ theo khoản 2, điều 22, mục 2, chương 2 Luật kinh doanh BĐS thì “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Đây là căn cứ quan trọng nhất trong việc thành lập sàn giao dịch BĐS Longgiang Land. Các căn cứ và điều kiện để thành lập trung tâm giao dịch bất động sản Các căn cứ pháp lý: Căn cứ vào điều lệ và đăng ký kinh doanh của Công ty CP Đầu tư và phát triển Đô thị Long Giang. Căn cứ vào định hướng phát triển của Công ty theo kế hoạch năm 2009. Căn cứ vào Luật kinh doanh bất động sản Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Thông tư số 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện 1 số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP Các điều kiện thực tế: Theo kế hoạch trong năm 2009, cả 4 dự án mà công ty đã và đang tham gia sẽ có sản phẩm để kinh doanh. Do vậy, căn cứ theo Luật kinh doanh BĐS thì “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Đây là điều kiện quan trọng nhất trong việc thành lập sàn giao dịch BĐS Longgiang Land. Hơn nữa, việc thành lập sàn giao dịch BĐS LGL sẽ giúp công ty chủ động kiểm soát các thông tin về sản phẩm của mình trên thị trường, góp phần đảm bảo và xây dựng thương hiệu LGL trên thị trường BĐS Hà nội nói riêng và cả nước nói chung. PHẦN 2 KẾ HOẠCH TRIỂN KHAI VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOẠT ĐỘNG Tên gọi, trụ sở hoạt động + Tên gọi: Trung tâm Giao dịch Bất động sản Long giang Land + Tên viết tắt: LGLReC. + Tên tiếng Anh: Long giang Land Real-estate Center + Địa chỉ đặt trung tâm: Dự kiến đặt tại tầng 1 của dự án 173 Xuân Thủy, Hà nội. Nguyên tắc quản lý tài chính: Cơ quan quyết định cao nhất của Trung tâm Giao dịch Bất động sản Long Giang Land là Ban Giám đốc công ty trực tiếp quản trị hoạt động của Công ty. Chế độ quản lý tài chính của Trung tâm Giao dịch Bất động sản là chế độ hạch toán phụ thuộc, báo cáo thu chi và tuân thủ chế độ kế toán của Nhà nước và Long giang Land. Sàn giao dịch phải thực hiện chế độ quản lý tài chính theo quy định của pháp luật về kinh doanh, trong đó có Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản. Tổ chức và hoạt động A. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. 2. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để hoạt động. 3. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật. 4. Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 5. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. B. Các dịch vụ bất động sản tại trung tâm giao dịch : Dịch vụ về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, môi giới, giới thiệu bất động sản. Dịch vụ đấu giá Bất động sản. Thực hiện các dịch vụ quảng cáo bất động sản, quảng bá các hoạt động về bất động sản của các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, của các tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Thực hiện dịch vụ ủy thác thực hiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất. Dịch vụ hỗ trợ thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính trong giao dịch bất động sản về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại. Hỗ trợ thực hiện các nội dung tìm kiếm nguồn vốn từ ngân hàng MB, tổ chức tài chính, tín dụng cho các tổ chức, cá nhân thực hiện đầu tư, mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Tư vấn quản lý bất động sản Tư vấn các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản và các hoạt động giao dịch bất động sản. Tư vấn giá nhà, tư vấn giá đất. Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất. Tiếp nhận và niêm yết các bất động sản thuộc các dự án phát triển đô thị. Quảng cáo bất động sản, tuyên truyền và quảng bá các hoạt động giao dịch bất động sản. C. Yêu cầu về thông tin – lưu trữ bất động sản Tiếp nhận, thu thập, phân loại, sắp xếp bảo quản các loại hồ sơ, tư liệu về bất động sản. Khai thác, cập nhật các thông tin, tài liệu về bất động sản, tiếp nhận chuyển giao công nghệ thông tin, phát triển mạng thông tin về bất động sản trên Internet, Website. Cập nhật các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn thành phố, cung cấp các chính sách pháp luật liên quan đến bất động sản. Lưu trữ thông tin chi tiết về thực trạng và tình trạng pháp lý của các sản phẩm bất động sản đăng ký tại trung tâm giao dịch, thông tin về các bất động sản đã thực hiện giao dịch tại trung tâm . Theo dõi, cập nhật đánh giá và dự báo tình hình biến động thị trường bất động sản dự báo xu hướng thị trường trên các bản tin riêng trên trang web của Long giang Land. Sơ đồ tổ chức và chức năng nghiệp vụ của các bộ phận thuộc sàn LGL Mô hình nhân sự của Sàn giao dịch LGL dự kiến sẽ như sau: 01 Giám đốc Sàn giao dịch phụ trách chung 01 Phó giám đốc sàn giao dịch 01 nhân viên lễ tân kiêm và tư vấn 01 nhân viên môi giới 01 nhân viên hành chính kiêm thủ quỹ. Chức năng nghiệp vụ: Bộ phận đón tiếp khách hàng Giải đáp thông tin tức thời và tiếp nhận yêu cầu của khách hàng Chấp nối thông tin giữa khách hàng với chuyên viên và lên lịch hẹn cho khách hàng với chuyên viên theo yêu cầu của loại hình dịch vụ mà khách hàng cần Nhân viên trực lễ tân phải có nghiệp vụ về lĩnh vực bất động sản (nên là một chuyên viên): với mục đích là đáp ứng các yêu cầu tức thời của khách hàng và giảm tải công việc cho các chuyên viên, nhân viên lễ tân phải nắm được một cách cơ bản các nghiệp vụ và quy trình chuyên môn trong các mảng dịch vụ mà sàn cung cấp. . Bộ phận nghiệp vụ bất động sản: Tiếp nhận và phân tích nhu cầu cầu khách hàng Cung cấp nghiệp vụ bất động sản phù hợp. nghiệp vụ ở đây có thể là nghiệp vụ định giá, quản lý bất động sản, môi giới mua bán, môi giới thuê - cho thuê, hay tư vấn luật. Trong trường hợp khách hàng có một yêu cầu dịch vụ vượt quá khả năng thực hiện, các chuyên viên có thể giúp khách hàng liên hệ với bên thứ ba khi đã được sự đồng ý của cấp trên trực tiếp. Lưu trữ hồ sơ của các thương vụ mà mình đã thực hiện. . Bộ phận hỗ trợ: Là nơi các chuyên viên tư vấn pháp luật, chuyên viên nghiên cứu thị trường phát triển kinh doanh, thẩm định giá, trợ lý kinh doanh quản trị Website, hỗ trợ tín dụng thanh toán, các nhân viên sự vụ làm việc…. Cung cấp các dịch vụ, tiện ích, hoạt động nhằm hỗ trợ cho hoạt động của sàn và tác nghiệp của các chuyên viên, bao gồm: Chiến lược/kế hoạch kinh doanh: có nhiệm vụ đề ra chiến lược kinh doanh cho sàn giao dịch trong ngắn, trung và dài hạn (chiến lược ở đây hàm ý về chiến lược cạnh tranh, chiến lược phát triển). Phần kế hoạch kinh doanh là nhằm cụ thể hoá các chiến lược đã được đề ra. Tài chính kế toán, đảm bảo việc thu chi đủ và đúng theo quy trình, lập báo cáo kế toán tài chính định kỳ và có các phân tích kèm theo. Hành chính sự vụ: xử lý các tác vụ chung liên quan đến hoạt động của mọi phòng ban trong sàn giao dịch. Trợ lý KD quản trị Website, quảng cáo, PR, marketing, tìm kiếm và thu hút khách hàng sử dụng dịch vụ của sàn. Công nghệ thông tin, đảm bảo việc lưu trữ thông tin và sự hoạt động trơn tru của hệ thống máy tính, mạng và các thiết bị điện - điện tử khác thuộc sàn giao dịch. An ninh, vệ sinh, trật tự giúp cho nhân viên và khách hàng cảm thấy yên tâm khi liên hệ công việc, sàn giao dịch luôn sạch sẽ ngăn nắp tạo hình ảnh chuyên nghiệp của sàn. Cơ chế phối hợp và điều hành giữa các bộ phận Điểm mấu chốt trong cơ chế phối hợp giữa các bộ phận trong một sàn giao dịch là lấy bộ phận nghiệp vụ bất động sản làm trung tâm, các hoạt động khác để hỗ trợ cho các chuyên viên bất động sản có thể tác nghiệp tốt nhất nhằm thoả mãn nhu cầu của khách hàng. Điều này không hàm ý rằng nhiệm vụ của các bộ phận khác không quan trọng và được xây dựng xung quanh hoạt động của bộ phận nghiệp vụ bất động sản. Khách hàng đến tìm hiểu thông tin sơ đồ (1) K/H tìm hiểu thông tin chi tiết (2) Chuyên viên phân tích nhu cầu của khách hàng (6) Chuyên viên thực hiện công việc khách hàng yêu cầu (7) Chuyên viên phân tích nhu cầu của khách hàng (5) Chuyên viên trả kết quả cho khách hàng (8) K/H đưa yêu cầu tại quầy tiếp khách hàng (3) Nhân viên lễ tân xử lý thông tin và chuyển cho chuyên viên (4) Khách hàng thanh toán chi phí cho Sàn và phản hồi (9) D. Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch Sàn giao dịch dự kiến đặt tại 173 Xuân Thủy, cần có diện tích đủ rộng khoảng 80 – 100m2 để có thể bố trí được hai khu vực chính sau đây: Khu vực thông tin về bất động sản Khu vực làm việc của nhân viên Khu vực thông tin về bất động sản: khu vực này gồm hai phần Khu vực trưng bày thông tin chung về bất động sản đang niêm yết tại sàn: Gồm: - Mô hình các khu đô thị, dự án bất động sản hoặc mô hình của các bất động sản cá biệt. - Bản đồ quy hoạch hoặc sơ đồ chi tiết các khu đô thị, dự án bất động sản. - Tờ rơi trong đó có chứa các thông tin chung về các bất động sản. - Màn chiếu đưa thông tin về bất động sản có kết nối với máy tính. Yêu cầu trang thiết bi: - Khu vực thông tin về bất động sản là vị trí mà khách hàng sẽ đặt chân tới đầu tiên khi bước vào sàn giao dịch và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin. Vì vậy khu vực này phải nằm ở vị trí thuận tiện nhất của sàn giao dịch và có đặt ghế ngồi cho khách hàng cảm thấy thoải mái. - Các mô hình bất động sản nếu có thường được bố trí ở vị trí dễ quan sát nhất trong khu vực trưng bày thông tin sơ bộ. - Các bản đồ và sơ đồ cần được treo trên tường ở một bên của khu vực trưng bày thông tin sơ bộ. - Các tờ rơi có thể được ghim trên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt trên các giá xếp dọc theo lối đi. - Các màn chiếu được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên của sàn. Khu vực tra cứu thông tin chi tiết về bất động sản đang niêm yết tại sàn: Nội dung của thông tin chi tiết bao gồm Thông tin về từng bất động sản nhất định: + Tên + Vị trí, quy mô + Tính chất và thực trạng + Tình trạng pháp lý + Các hạn chế + Giá bán hoặc cho thuê (nếu có) Thông tin về quy hoạch và dự án: + Tên dự án + Vị trí quy mô + Thời điểm bắt đầu thực hiện và hoàn thành dự án + Tên đơn vị thực hiện và quản lý dự án + Thông tin về quy hoạch chi tiết vùng có bất động sản giao dịch. Thông tin pháp lý về lĩnh vực bất động sản: + Mức thuế, phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà + Mức thuế khi làm sổ đổ, sổ hồng. Nguồn lưu trữ thông tin chi tiết: + Máy tính (dữ liệu lưu trữ dưới dạng các thông tin theo lớp có giao diện như các trang web) máy tính lưu trữ những thông tin cụ thể hơn so với những thông tin chung được cung cấp cho khách hàng ở khu vực bày thông tin chung. + Nhân viên sàn giao dịch: nhân viên có thể giải đáp một số thông tin khác mà máy tính không thể giải đáp được cho khách hàng. +Thông tin quy hoạch: Máy tính, sơ đồ chi tiết, nhân viên sàn giao dịch +Thông tin pháp lý: Máy tính, các ấn phẩm (sách, tạp chí), các Luật liên quan, nghị định , thông tư hướng dẫn thi hành và nhân viên sàn giao dịch +Thông tin thị trường: Máy tính, các ấn bàn phẩm (sách, tạp chí) và nhân viên sàn giao dịch. Trang thiết bị làm việc: + Bàn làm việc và tủ tài liệu riêng cho từng nhân viên. + Máy tính cá nhân cho các nhân viên và khách hàng tự tìm kiếm thông tin + Các thiết bị đặc thù khác của từng bộ phận + Máy điện thoại + Máy fax (khách hàng cần gửi tài liệu qua fax sẽ gửi đến số fax của lễ tân) + Máy photocopy, scan + Đèn chiếu phóng + Quầy đón tiếp khách hàng + Giá kệ đặt ấn phẩm thông tin quảng cáo, tờ rơi…. + Bàn và giấy bút dùng cho khách hàng ghi chép thông tin…. + Bàn ghế saloon cho khách chờ Khu vực làm việc của nhân viên: + Có tối thiểu 2 phòng họp nhỏ ( để có thể mở liên thông thành 1 phòng họp lớn) có diện tích khoảng 20m2 đ ể trao đổi với từng khách hàng riêng lẻ đảm bảo sự riêng tư trong từng thương vụ cũng như tạo dựng 1 hình ảnh chuyên nghiệp của sàn giao dịch. + Mỗi nhân viên 1 khu vực làm việc khoảng 5m2 có trang bị máy tính, bàn làm việc và tủ hồ sơ. PHẦN 3 KẾ HOẠCH NHÂN SỰ – DỰ KIẾN CHI PHÍ VÀ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Kế hoạch nhân sự Nhân sự của sàn giao dịch bất động sản sẽ chủ yếu dựa vào nhân sự nòng cốt của bộ phận Kinh doanh bất động sản hiện tại. Trong quá trình hoạt động sẽ bổ xung thêm các vị trí còn thiếu. Tuỳ thuộc vào biến động của thị trường Bất động sản, kinh tế vĩ mô của cả nước cũng như trên thế giới và vào tình hình phát triển kinh doanh của Sàn giao dịch cũng như kinh doanh bất động sản của toàn Công ty, chúng ta sẽ điều chỉnh nhân sự cho sàn tăng hoặc giảm. Nhân sự vào thời điểm dự kiến mở sàn giao dịch BĐS là: 5 nhân viên Hiện tại số lượng hiện có là 3 người – còn thiếu 2 người (tuyển mới) Dự kiến chi phí ban đầu Chi phí thuê nhà: 80m2 x giá thuê= 18 triệu- 20 triệu đồng/tháng Chi phí nội thất: 80m2 x 1.500.000Đ = 120.000.000Đ Đầu tư trang thiết bị văn phòng 50.000.000 Chi phí dự phòng: 20.000.000 Tổng số: 210.000.000 VNĐ Kế hoạch kinh doanh Ngắn hạn: Từ 6- 12 tháng sau khi thành lập sàn, hoạt động của sàn giao dịch sẽ tập trung chủ yếu ở mảng giao dịch môi giới mua- bán và môi giới thuê- cho thuê bất động sản. Hoạt động này sẽ thu phí dự kiến 0,5% giá trị hợp đồng/giao dịch. Sàn giao dịch cũng sẽ tìm kiếm và mời các dự án giới thiệu sản phẩm tại sàn qua các mô hình, brochure... Hoạt động này trong 3 tháng đầu sẽ mang tính chất thăm dò nên không thu phí để thu hút khách hàng. Tùy theo tình hình thị trường và dự án, sàn sẽ thu phí. Tuy nhiên mức phí không quá cao để có thể cạnh tranh với các sàn khác. Giai đoạn này, chúng ta chấp nhận đầu tư chi phí lớn hơn doanh thu để có thể hấp dẫn và chinh phục khách hàng. Sàn sẽ phải đẩy mạnh các hoạt động marketing, quảng bá hoạt động rộng rãi trên thị trường bất động sản. Về nội bộ, sàn phải hoàn thiện công tác đào tạo nhân viên, củng cố bộ máy tổ chức. Dài hạn Sau 6 tháng đến 1 năm, khi sàn GD đã có vị trí nhất định và tùy theo tình hình thị trường, sàn sẽ mở rộng các hoạt động ở các mảng còn lại như: định giá, tư vấn pháp lý, quảng cáo, quản lý.... Mảng dịch vụ này sẽ làm đa dạng hóa hoạt động của sàn, làm cho sàn của Long giang Land có thể cạnh tranh và tạo ra sự khác biệt của sàn với các sàn giao dịch khác trên thị trường. Dự kiến doanh thu Mỗi nhân viên dự kiến thông qua hoạt động giao dịch môi giới, mua bán, cho thuê …mỗi tháng sẽ đạt doanh thu dự kiến 10.000.000VNĐ 5 x 10.000.000Đ = 50.000.000 VNĐ PHỤ LỤC 1 QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.8 Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản sau: 1.8.1. Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản; 1.8.2. Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịch bất động sản; 1.8.3. Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản; 1.8.4. Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch; 1.8.5. Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản. 1.9. Bất động sản khi đưa ra giới thiệu, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và phải kê khai đầy đủ nội dung thông tin về bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Phần này. 1.10. Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng. 1. Sự cần thiết phải có quy chế sàn giao dịch - Quy chế là hệ thống những quy định… - Quy chế sàn giao dịch bất động sản là hệ thống những quy định có liên quan tới đối tượng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân tham gia sàn giao dịch, của người quản lý và điều hành sàn giao dịch trong việc tổ chức và thực hiện các giao dịch bất động sản. 2. Căn cứ để xây dựng quy chế sàn giao dịch bất động sản - Căn cứ vào những quy định của luật pháp, trong đó, đặc biệt chú trọng đến Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật doanh nghiệp, Bộ luật Dân sự… - Căn cứ vào những văn bản dưới luật của các cấp, các ngành hướng dẫn chi tiết thi hành các Luật nói trên. - Căn cứ vào những điều kiện cụ thể của trong sàn giao dịch và phân đoạn thị trường của sàn giao dịch. - Căn cứ vào tình hình cạnh tranh trong lĩnh vực hoạt động sàn giao dịch. 3- Quy chế hoạt động A. Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản - Đáp ứng nhu cầu đăng tải thông tin về chủ thể (tổ chức cá nhân) có nhu cầu tham gia giao dịch bán/mua hoặc cho thuê, về các loại bất động sản, tham gia giao dịch bán/cho thuê của mọi tổ chức, cá nhân. - Tổ chức các phiên giao dịch hàng ngày để phục vụ cho các tổ chức, các nhân có nhu cầu tham gia giao dịch trên sàn dưới hai hình thức. + Người rao bán/ cho thuê và người có nhu cầu mua/thuê sẽ trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà không phải thông qua trung gian giao dịch nào (loại hình thu phí dịch vụ ban đầu). + Người rao bán/ cho thuê và người có nhu cầu mua/thuê sẽ không trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà giao dịch thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cho tới khi kết thúc (loại hình thu hoa hồng môi giới). B. Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc tại sàn giao dịch bất động sản. * Quyền: Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. - Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật. - Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. - Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. - Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. - Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra. - Các quyền khác theo quy định của pháp luật. - Được thu các khoản phí giao dịch từ những người tham gia giao dịch. - Tổ chức các phiêm giao dịch theo lịch trình mà sàn đã quy định. - Tổ chức đấu giá bất động sản theo yêu cầu của tổ chức hoặc cá nhân - Được thu các khoản phí từ việc thực hiện các dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản như: dịch vụ môi giới, dịch vụ pháp lý bất động sản, dịch vụ định giá, dịch vụ quản lý bất động sản… * Nghĩa vụ: - Thu nhận các thông tin cần thiết, những yêu cầu, khả năng của tất cả những khách hàng đến tham gia giao dịch. Kiểm tra, xác minh, chỉnh lý và xử lý các thông tin đã thu nhận từ khách hàng. - Xây dung hệ thống thông tin đầy đủ, cụ thể và chính xác về người tham gia giao dịch và cho khách hàng, cho những người tham gia sàn. - Cung cấp các dịch vụ bất động sản theo hợp đồng của các tổ chức và cá nhân. - Tổ chức quản lý mọi hoạt động của sàn, đảm bảo tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp trong các hoạt động trên sàn giao dịch. - Thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. * Quyền lợi: C. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây: Tất cả mọi tổ chức cá nhân có nhu cầu giao dịch về bất động sản đều có thể tham gia sàn, nhưng phải thực hiện các nghĩa vụ theo các quy định của sàn. a) Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; b) Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản; c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra; d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; b) Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản; c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; d) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. - Cung cấp thông tin về nhân thân, về bất động sản hay dịch vụ giao dịch một cách đầy đủ và chính xác, đồng thời phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về những thông tin đó. - Có nghĩa vụ đóng góp tài chính, nộp phí đầy đủ theo quy định của sàn tuỳ theo từng hình thức giao dịch cụ thể. - Với những giao dịch có kết quả mà sàn đã chuẩn bị, nếu người tham gia sàn giao dịch đơn phương huỷ bỏ giao dịch thì người đó phải chịu những phí tổn liên quan mà sàn đỏ bỏ ra để chuẩn bị cho giao dịch đó và phải chịu một mức phạt nhất định. D- Điều kiện của người điều hành quản lý sàn giao dịch - Phải được đào tạo, qua trường lớp, được cấp chứng chỉ hành nghề theo đúng quy định của pháp luật. - Phải có tính chuyên nghiệp, tức phải am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn, ra quyết định chính xác, kịp thời, thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả, không bị cảm xúc chi phối công việc, luôn làm việc theo kế hoạch. Đạo đức nghề nghiệp. - Bảo vệ và đề cao quyền lợi của người khách hàng, của tất cả các bên tham gia trên sàn giao dịch bất động sản. - Không hướng dẫn và làm sai lệnh về thông tin hay quyền lợi có thể có được qua việc sử dụng dịch vụ của sàn giao dịch. - Có thể đại diện cho tất cả khách hàng mua và bán hoặc thuê và cho thuê trong cùng một thương vụ chỉ sau khi thông báo đầy đủ cho cả hai bên biết và được sự chấp nhận của họ. - Yêu cầu các bên mua bán và trả giá một cách khách quan và càng nhanh càng tốt. Khi hành động với tư cách môi giới phải chuyển cho người bán, người cho thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi kết thúc hoặc thi hành một hợp đồng thuê mướn, trừ khi người bán, người cho thuê không yêu cầu trách nhiệm đó. - Phải khuyến cáo cho người bán, người cho thuê nên có tham vấn pháp lý trước khi chấp nhận một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc chấm dứt một hợp đồng mua hoặc hợp đồng thuê đã có từ trước. - Với tư cách đại diện hoặc môi giới của người mua, người thuê, phải chuyển cho người mua, người thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được chấp nhận. Cần khuyến cáo người mua, người thuê nên có tham ván pháp lý nếu nghi ngờ không biết có hợp đồng từ trước đã bị chấm dứt hay chưa. - Không được tiết lộ những thông tin tế nhị do các bên cung cáp nhưng lại yêu cầu giữ kín về BĐS giao dịch. Tuy nhiên cũng không được giấu diếm những thông tin xấu về bất động sản giao dịch nếu người quản lý điều hành sàn đã điều tra và có được - Tính chuyên nghiệp thể hiện ở am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn: ra quyết định chính xác, kịp thời, thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả, không bị cảm xúc chi phối công việc và luôn làm việc theo kế hoạch. - Phải có kiến thức chuyên sâu về kinh doanh bất động sản, về sàn giao dịch ;bất động sản. Hiểu được trách nhiệm, nghĩa vụ, các hoạt động nghiệp vụ chuyên môn đảm nhận tốt vai trò của người quản lý, điều hành sàn giao dịch. - Có kỹ năng phân tích, xử lý các tình huống đề ra những quyết định quản lý chính xác, kịp thời và có hiệu quả nhất. Muốn vậy phải nắm vững thông tin, biết cách xử lý thông tin, có kỹ năng ra quyết định, biết chip lấy thời cơ, cơ hội kinh doanh… - Sự hoạt bát, nhanh nhẹn trong thực hiện các thao tác nghề nghiệp là yêu cầu cần phải có đối với người quản lý điều hành sàn giao dịch. Chỉ có như vậy mới để khách hàng có sự tin tưởng, hài lòng khi công việc được giải quyết nhanh gọn, chính xác và hiệu quả. - Hoạt động chuyên môn của người quản lý điều hành sàn giao dịch là hoạt động dịch vụ, tuân theo những chuẩn mực nghề nghiệp nhất định. Phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy tắc, các quy định trong công việc và quan hệ với khách hàng. Phô lôc 2 th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n qua sµn giao dÞch Thông tin về bất động sản Với tính đa dạng của BĐS, hồ sơ của bất động sản bao gồm rất nhiều loại thông tin khác nhau. Để tiện cho việc thu thập và nghiêm cứu hồ sơ, thông tin trong hồ sơ có thể chia thành 2 loại thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của bất động sản và thông tin pháp lý về bất động sản. Đối với mỗi loại thông tin, chúng ta cũng nên chia thành 2 loại là các thông tin của chính bản thân bất động sản và các thông tin của môi trường xung quanh liên quan trực tiếp đến bất động sản. 1. Thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của bất động sản. 1.1 Thông tin của bất động sản. - Thông tin đầu tiên và quan trọng nhất về bất động sản cần thu thập chính là thông tin về vị trí bất động sản. Vị trí bất động sản có thể là: + Tên phố, thuộc quận, thành phố… + Vị trí mặt đường: mặt đường rộng bao nhiêu m, hướng đi từ một trung tâm gần đó nhất đến vị trí bất động sản… - Hay vị trí trong ngõ, cách mặt đường bao nhiêu các phương cách để đi ra mặt đường đó như thế nào, ngõ rộng, hẹp ô tô vào được hay không, địa chỉ có dễ tiếp cận đến không, dễ tìm không… - Loại bất động sản: Theo quy định của Bộ Xây dung, nhà ở được phân thành 3 loại: + Loại 1: Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng. Nhà ở được phân thành 4 cấp: cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất. Cấp I: Chất lượng sử dụng cao trên 100 năm. Niên hạn sử dụng Bậc chịu lửa I,II . Cấp II: Chất lượng sử dụng tương đối cao trên 50 năm Bậc III. Cấp III: Chất lượng sử dụng trên 20 năm Bậc chịu lửa IV. Cấp IV: Chất lượng sử dụng thấp. Dưới 20 năm Bậc chịu lửaV. Tuy nhiên, sự phân chia thành 4 cấp như vậy cũng chỉ có tính chất tương đối khó có thể đánh giá chính xác chất lượng sử dụng cũng như chất lượng xây dựng khi chúng ta chỉ nhìn bằng mắt thường. Mật khác, với những cách đánh giá khác nhau cũng cho kết quả khác nhau. Riêng đối với chung cư thường được phân thành chung cư cao cấp, chung cư trung bình, và chung cư cấp thấp (chung cư xây dung cũ, nhà tái định cư). + Loại : Biệt thự: Định nghĩa: là loại nhà ở riêng biệt, có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, mặt nước…) có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ và hoàn chỉnh các phòng để ở (bao gồm: phòng ngủ, sinh hoạt chung, phòng ăn, phòng khách…) và các phòng phụ (bao gồm: bếp, vệ sinh, kho, nhà để xe…) Mỗi phòng đều có ít phòng ở quay ra sân hay vườn. Trang thiết bị kỹ thuật và vệ sinh có chất lượng cao hoặc ít nhắt là tương đối cao. Kiến trúc có mỹ thuật, có trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà với chất lượng cao hoặc tương đối cao. Ngôi nhà có kết cấu chịu lực, có thể là khung cột bê tông hoặc kết cấu tường gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc sàn bê tông, nếu là sàn bê tông phải có lát vật liệu với chất lượng cao. Mái bê tông cốt thép hoặc mái ngói, nếu là mái ngói phải có trần đảm bảo cách âm, cách nhiệt và có chống nóng. Đối với biệt thự cũng được phân thành 4 hạng: * Hạng 1: Biệt thự giáp tường * Hạng 2 : Biệt thự song đôi: ghép biệt thự. * Hạng 3: Biệt thự riêng biệt. * Hạng 4: Biệt thự riêng biệt sang trọng Việc phân hạng này còn căn cứ vào vườn rộgn hay hép, chất lượng vật liệu sử dụng để xây dung, chất lượng tiện nghi, kiến trúc… + Loại 3: Loại nhà ở riêng biệt có sân vườn (hay còn gọi là nhà vườn). Đây là loại nhà ở có chất lượng sử dụng trung bình hoặc khá, có sân và vườn khá rộng có thể khai thác sử dụng để trồng trọt hay chăn nuôi. * Giá bất động sản: giá bất động sản là giá cấu thành do nhiều yếu tố khác nhau bao gồm: phần giá đất, giá nhà, giá công trình, và giá các tài sản gắn liền với đất. + Giá đất: Là thành phần chủ yếu cấu thành nên giá bất động sản. Giá đất có hai mức là giá đất nằm trong khung giá do Nhà nước quy định và giá đất thực tế. Mức giá đất trong khung giá Nhà nước thường thấp hơn giá thực tế và mức giá này thường được áp dụng trong trường hợp tính thuế và các loại phí khi chuyển quyền sử dụng đất. Mức giá đất thực tế có thể xác định bằng cách định giá theo các phương pháp khác nhau hoặc tham khảo trên thị trường. + Giá nhà và công trình: Phương pháp xác định giá bất động sản bằng cách tham khảo trên thị trường là phương pháp thường được dùng hơn cả do đặc tính đơn giản và ít tốn kém của nó. Câu nói mà chúng ta thường nghe người bán nói khi giao dịch đàn phán về giá cả là: Nếu giá bất động sản ABC là x thì giá nhà của tôi phải là y vì nhà tôi còn tốt hơn ABC nhiều. Tuy nhiên, người môi giới phải có kiến thức và kinh nghiệm để hỗ trợ giúp cho người bán, người cho thuê xác định được mức giá bất động sản của mình một cách hợp lý, tránh tình trạng đặt giá quá cao gây nên việc khó tiêu thụ bất động sản của họ. + Giá các tài sản gắn liền với đất: Có một số tài sản giá trị và có thể được tính vào giá nhà bán, cho thuê khi giao dịch bất động sản. Các tài sản này có thể là các đồ đạc trong nhà: máy lạnh, thang máy, tủ tường hoặc kể cả các cây cảnh lâu năm quý giá… Đặc điểm của các tài sản này là phải có một mức giá trị đáng kể nhất định cả giá trị sử dụng và giá trị bằng tiền. Sơ đồ bất động sản: sơ đồ bất động sản thể hiện một cái nhìn tổng quan về bất động sản. Sơ đồ thể hiện đặc điểm, kết cấu, vị trí từng thiết bị cũng như hệ thống kỹ thuật của nhà. Tài liệu này cũng là một cơ sở giúp cho việc xem xét xem ngôi nhà có được xây có phù hợp với thiết kế hoặc giấy phép xây dựng không. Đối với các bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai, sơ đồ là một phương tiện thông tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch, giúp người mua, người thuê có thể có những cơ sơ vững chắc đề ra quyết định. - Quy mô, diện tích, hình thể, không gian và hướng bất động sản: mặt tiền , chiều cao, sâu, nở hậu…. - Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng; số buồng, chất lượng, sử dụng từng tầng, buồng… - Giấy tờ, số sách liên quan đến thu nhập và chi phí của bất động sản, có thể là các hợp đồng thuê nhà hiện có, các hợp đồng cũ, các hoá đơn tiền điện, tiền nước, tiền làm đường, các hoá đơn thuê đất, tiền sử dụng đất… - Tình trạng kỹ thuật: các thông tin này đi từ tổng thể đến chi tiết, chúng bao gồm chất liệu, năm sử dụng, kết cấu, kiến trúc, bảo dưỡng, sửa chữa, các công trình kỹ thuật như điện, cấp nước và thoát nước, vệ sinh, trang thiét bị… - Quyền năng và hạn chế quyền năng liên quan đến bất động sản: ngõ chung, chỉ giới hạn chế độ cao, hạn chế về số tầng được xây, về thiết kế phải tuân thủ, về diện tích sử dụng chung… + Lịch sử bất động sản: thời gian sử dụng, người sử dụng, thời gian xây dung, người xây dung, qúa trình phát triển. + Phong thuỷ của bất động sản: đây là vấn đề quan trọng và có ý nghĩa tâm linh, khoa học. Một số bất động sản được xây dung hợp lý, có tính đến yếu tố phong thuỷ thường dễ bán hơn các bất động sản không hợp lý. Người môi giới cũng nên thu thập các thông tin về vấn đề này để có thể có tư vấn cho khách hàng một cách chuyên nghiệp và hiệu quả hơn. 1.2. Thông tin về môi trường xung quanh bất động sản. Thực trạng công trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội liên quan đến bất động sản: điện, đường, cầu cống, trường học, trạm, công viên, chợ… Phải chú ý rằng các công trình hạ tầng kỹ thuật nằm ở cả trên không, trên mặt đất và ngầm dưới bất động sản. Đặc biệt, một số bất động sản do có liên quan đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật của địa phương nên có một số hạn chế và khả năng xây dựng cũng như khả năng sử dụng bất động sản và điều này ảnh hưởng rất lớn đến giá cả cũng như quyết định của người mua, người thuê. + Kiến trúc của khu vực xung quanh: đây là một nhân tố tác động gián tiếp lên giá cả bất động sản. Một khu vực có kiến trúc đẹp, hài hoà bao giờ cũng làm tăng giá trị của các bất động sản nằm trong đó. + Thực trạng môi trường và dân trí trong khu vực: dân số, nghề nghiệp của hàng xóm, rác thải, nước thải của khu vực. + Giá cả chung của khu vực: yếu tố này chủ yếu được sử dụng so sánh giá cả của bất động sản mục tiêu với giá các bất động sản khác xung quanh để có cơ sở ra quyết định. + Bản đồ khu vực: để dễ dàng tra cứu khi có yêu cầu về thông tin khu vực và thông tin bất động sản. + Phong thuỷ của cả khu vực II. Hồ sơ pháp lý của bất động sản Là các giấy tờ chứng minh nguồn gốc và tồn tại hợp pháp của bất động sản từ khi hình thành đến hiện tại. Bao gồm các loại giấy tờ sau: + Giấy tờ xác nhận về các quyền về bất động sản: GCNQSDĐ, GCNQSH, NO, GCNQSDĐ&QSHNO, GCNQSH công trình quyết định phân nhà. + Hợp đồng mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế, hợp đồng thuê, quyết định giao đất… + Giấy tờ thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản + Giấy tờ của toà án hoặc cơ quan hành chính Nhà nước có thẩm quyền và đã có hiệu lực pháp luật: quyết định giải chấp, quyết định trúng đấu giá, bản án… + Hồ sơ đơn từ và quyết định liên quan đến sự thay đổi cấu trúc, kỹ thuật, xây dựng và sử dụng của công trình. + Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến bất động sản, có đơn thư khiến nại không, có mâu thuẫn tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu, ranh giới liên quan đến bất động sản . Hồ sơ của bất động sản có thể có một hoặc vài loại trong các loại giấy tờ pháp lý kể trên. Trong các loại giấy tờ trên, giấy tờ chứng minh nguồn gốc và sở hữu bất động sản là quan trọng nhất, nó quyết định tính pháp lý tồn tại của bất động sản: các giấy tờ này bao gồm GCNQSDĐ, GCNQSHNO, GCNQSDĐ và QSHNO. Lưu ý - Để đảm bảo tính pháp lý của bất động sản cũng như của các yếu tố liên quan đến bất động sản, tất cả giấy tờ trong hồ sơ pháp lý của bất động sản đều phải có chứng thực hoặc phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền đối với từng loại giấy . - Trường hợp tên trong giấy tờ pháp lý của bất động sản không trùng với tên của người bán, cho thuê thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã về nguồn gốc, không có tranh chấp và việc tạo lập bất động sản. - Trường hợp bán nhà ở mua của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. + Nếu mua bất động sản đã có sẵn thì cần có thêm quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, hợp đồng mua bán, GCNQSDĐ, quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất. + Đối với trường hợp bất động sản đang trong quá trình thi công thì phải thêm có giấy phép xây dựng hoặc thiết kế bản vẽ, thi công đã được phê duyệt. + Đối với bất động sản nằm trong dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cần phải có hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao dưa vào sử dụng. + Đối với bất động sản sẽ hình thành trong tương lai lại cần có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng bất động sản đã được phê duyệt. PHỤ LỤC 3 CÁC BIỂU MẪU SỬ DỤNG TRONG GIAO DỊCH Mẫu văn bản xác nhận của sàn giao dịch BĐS về BĐS đã được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS khi làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu BĐS Sàn giao dịch bất động sản Longgiang Land Số : /QĐ- SGD Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Hà Nội, ngày tháng năm 200 Xác nhận của giám đốc sàn giao dịch bất động sản ..... Về bất động sản đã được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản - Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; - Căn cứ Thông tư số ...../2008/TT-BXD ngày ... tháng ... năm..... của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; - Căn cứ Hợp đồng dịch vụ số ........ngày ... tháng ... năm..... Xác nhận Tên bất động sản: Loại bất động sản: Địa chỉ bất động sản: Đặc điểm bất động sản: Thuộc quyền sở hữu (sử dụng) của...................................................... Đã chuyển nhượng cho: (ghi tên tổ chức, cá nhân):…………… Giá trị giao dịch là: .......................... đồng. Đã thực hiện giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua ...) tại sàn giao dịch BĐS ..... ngày.... tháng.... năm theo Hợp đồng số.... ngày... tháng.... năm. Nơi nhận: Giám đốc sàn giao dịch bất động sản LGL - Các bên giao dịch; (Ký tên, đóng dấu) - Sở Xây dựng (để b/c); - Lưu. Nội dung thông tin về bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản (Hình thức trình bày do các sàn tự lựa chọn) 1. Loại bất động sản: Nêu cụ thể loại bất động sản: căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..; văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ..; hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..; loại đất (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...). 2. Vị trí bất động sản: a) Đối với nhà ở, công trình xây dựng..: nêu cụ thể số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố (thôn), phường (xã), quận (huyện), thành phố (tỉnh); b) Đối với nhà chung cư: (ghi căn hộ số, tầng số, nhà chung cư số, khu đô thị, phường, quận, thành phố); c) Đối với bất động sản hình thành trong tương lai: (ghi: lô đất, biệt thự số, căn hộ số, chung cư số, dự án, khu đô thị, phường, quận, thành phố. Khuyến khích có sơ đồ vị trí kèm theo). 3. Thông tin về quy hoạch: a) Quy hoạch chi tiết của dự án hoặc mô hình. b) Thông tin liên quan đến bất động sản (tình hình giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… (nếu có). 4. Quy mô, diện tích của bất động sản: a) Đối với nhà ở, nhà chung cư: (ghi: tổng diện tích đất, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, số tầng …). b) Đối với đất: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng được phép xây dựng…). c) Đối với hạ tầng khu công nghiệp: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, diện tích xây dựng, diện tích giao thông, đất cây xanh, diện tích công trình công cộng…). 5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản: (nêu cụ thể: kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; công năng sử dụng bất động sản theo thiết kế ban đầu; ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có); cấp, hạng công trình, năm xây dựng, chất lượng hiện tại…). 6. Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, giao thông, nhà trẻ, trường học, chợ, bệnh viện…). 7. Tình trạng pháp lý của bất động sản, nêu tình hình hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản (nếu có). 8. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có): 9. Giá bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê: 10. Quyền và lợi ích của người có liên quan: 11. Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và các thông tin khác (nếu có). Ghi chú: Đối với bất động sản của các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thì nội dung thông tin do chủ sở hữu, chủ sử dụng và sàn giao dịch lựa chọn.