Đề tài Quyền sở hữu, quan hệ sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Quá trình phát triển xã hội loài người đã và đang tồn tại nhiều chế độ sở hữu khác nhau. Dựa trên những chế độ sở hữu khác nhau, chế định về quyền sở hữu trong mỗi hệ thống pháp luật cũng sẽ khác nhau. Việc hình thành quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngoài do đó tất yếu sẽ làm phát sinh xung đột pháp luật về quyền sở hữu, quan hệ sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng không ngoại lệ. Một số vấn đề lý luận chung Các khái niệm chung Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài Luật Quốc tịch năm 2008 quy định rõ khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo đó: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Pháp luật Việt Nam hiện hành đã quy định và đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của công dân. Theo đó, quyền sử hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hiểu là bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt nhà ở của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam Theo quy định của pháp luật hiện hành, quyền của người sở hữu nhà ở là khả năng mà pháp luật cho phép người sở hữu nhà ở được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng nhằm sử dụng nhà ở đúng mục đích, hợp lí, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao. Còn nghĩa vụ của người sở hữu nhà ở là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sở hữu phải tiến hành trong quá trình sử dụng nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của các chủ thể sử dụng đất khác. Cơ sở lí luận của việc ban hành các quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam Các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam được xây dựng dựa trên những cơ sở lí luận sau: Thứ nhất là quan điểm và đường lối của Đảng về chính sách đại đoàn kết toàn dân trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để khuyến khích kiều bào ở nước ngoài hướng về quê hương và có những đóng góp thiết thực vào công cuộc xây dựng đất nước, Đảng và nhà nước ta phải có những chính sách, pháp luật nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợi pháp của họ. Một trong những chính sách, pháp luật đó là việc quy định các vấn đề pháp lí đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Thứ hai là một trong những yêu cầu của việc đẩy mạnh công cuộc đổi mới hiện nay là phải hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế kinh tế thị trường là trước hết phải hình thành các thị trương mang tính “đầu vào” của hoạt động sản xuất kinh doanh; đó là thị trường vốn, lao động, thị trường bất động sản và thị trường khoa học công nghệ. Thứ ba, đường lối đối ngoại độc lập, tự chủ và chủ động từng bước hội nhập và nền kinh tế toàn cầu của Nhà nước ta. Cơ sở thực tiễn của việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trước hết là xuất phát từ tâm tư, nguyện vọng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài mong được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đóng góp vào quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Một trong những hình thức đóng góp thiết thực đó là mang chất xám, trí tuệ, vốn liếng về đầu tư, làm ăn tại Việt Nam. Muốn vậy trước tiên họ phải có đất và có quyền sử dụng đât, có quyền sở hữu nhà ở. Thứ hai, những khó khăn của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hiện nay các quy định pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn rất hạn chế, nên chưa tạo được hành lang pháp lý bảo đảm quyền sở hữu nhà của họ tịa Việt Nam. Thứ ba, nước ta phát triển kinh tế trong điều kiện một nước nông nghiệp nghèo nàn lạc hậu thiếu nguồn vốn đầu tư, thiếu nhân lực có trình độ cao, thiếu máy móc công nghệ hiện đại, thiếu kĩ năng quản lí, văn hóa kinh doanh tiên tiến. Trong khi đó, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài lại nắm giữ những lợi thế này do sinh sống, học tập lâu dài ở các nước công nghiệp phát triển. Để khai thác, phát huy thế mạnh này của bà con kiều bào, chúng ta phải có cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho họ đầu tư, làm ăn sinh sống tại quyê hương. Pháp luật hiện hành về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và một số hạn chế Các văn bản pháp luật hiện hành như Bộ luật dân sự 2005, Luật Đất đai năm 2003, luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản Luật, dưới luật hướng dẫn thi hành như Nghị định 138/2006/NĐ-CP ngày 15/11/2006 quy định chi tiết về thi hành các quy định của Bộ luật dân sự có yếu tố nước ngoài… đều có những quy định nhằm bảo hộ quyền sở hữu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài xảy ra một số hạn chế như sau: 1. Quy định của pháp luật hiện hành về đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Địa vị pháp lý của người Việt Nam ở nước ngoài do pháp luật nước họ sinh sống quy định là cơ bản, ngoài ra còn được quy định trong pháp luật Việt Nam và các Điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết với các nước hữu quan. Công dân Việt Nam ở nước ngoài được các cơ quan ngoại giao và lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài bảo vệ các quyền lợi hợp pháp. Sau hơn hai năm Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực, chỉ có hơn 140 trường hợp Việt kiều được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nhà văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam mới thuộc diện được sở hữu nhà. Tuy nhiên rất khó xác định điều kiện này trên thực tế. Hiện nay đã có một số nhà khoa học là Việt kiều về Việt Nam giảng dạy, hợp tác nghiên cứu, làm chuyên gia nhưng vẫn không được sở hữu nhà vì cơ quan chức năng cho rằng mỗi năm họ chỉ về một, hai lần chứ không về thường xuyên nên mặc nhiên không được mua nhà. Hơn nữa, theo khoản 2 điều 126 Luật nhà ở năm 2005, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở. Những tồn tại trên đây trong các quy định của Luật nhà ở năm 2005 đã cản trở người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc được mua nhà ở tại Việt Nam. Điều này sẽ làm giảm ý định về đầu tư, làm ăn lâu dài tại Việt Nam của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy, chủ trương khuyến khích, kêu gọi và tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài về tìm hiểu cơ hội hợp tác đầu tư, làm ăn lâu dài tại Việt Nam của Đảng và Nhà nước ta lại vấp phải cản trở khi triển khai đi vào cuộc sống. Để tháo gỡ những vướng mắc này, Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Đất đai năm 2009 đã được ban hành với nội dung sửa đổi, bổ sung cụ thể. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là phải hiểu thế nào là ”người có quốc tịch Việt Nam” và ”người gốc Việt Nam”; bởi lẽ, nếu không làm rõ nội hàm các thuật ngữ này thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc mua nhà ở tại Việt Nam, thậm chí là không mua được nhà ở Về vấn đề này, Luật quốc tịch năm 2008 đã quy định rõ: khoản 1 điều 5 ”Người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam” và điều 13 ”Người có quốc tịch Việt nam là người đang có quốc tịch Việt nam cho đến ngày 01/07/2009 và người có quốc tịch Việt Nam khi xác định đủ có các căn cứ sau: khi sinh ra có cha mẹ là công dân Việt Nam; khi sinh ra có cha hoặc mẹ là công dân Việt Nam; hoặc khi sinh ra trên lãnh thổ Việt Nam mà cha mẹ là người không quốc tịch; người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày 01/07/2009 thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam và trong thời hạn năm (05) năm kể từ ngày 01/07/2009 phải đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam”. . So sánh với các quy định trước đây về vấn đề này cho thấy, pháp luật hiện hành đã có những sửa đổi, bổ sung đáng chú ý: Một là, mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Hai là, sửa đổi điều kiện được mua nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nay điều kiện này đã được Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà ở và điều 121 Luật đất đai năm 2009 sửa đổi theo hướng rút ngắn. Ba là, không hạn chế số lượng nhà được phép mua của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép cư trú tại Việt Nam từ 03 tháng trở lên. Bên cạnh mặt tích cực của những sửa đổi, bổ sung của pháp luật hiện hành về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cũng có ý kiến băn khoăn liệu việc mở rộng đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt nam cho Việt kiều có làm thị trường bất động sản ”sốt nóng” đẩy giá nhà tiếp tục tăng cao, gia tăng nạn đầu cơ nhà đất khi Luật thuế thu nhập cá nhân được thực hiện và ban hành Luật thuế nhà, đất. Về đối tượng người Việt Nam định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, để ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, ban soạn thảo đã bổ sung điều kiện người mua nhà phải “để ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam”. Theo đó, kiều bào sẽ được mua nhà nếu có giấy phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên, có quốc tịch Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam thuộc các trường hợp: người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa; người có chuyên môn; kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc ở Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước. Việc quy định về đối tượng như người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa; người có chuyên môn… là chưa rõ ràng: “Ai sẽ xác nhận họ là người có công? Khái niệm nhà văn hóa cũng rất mơ hồ, không cụ thể”. Vì vậy ở điều luật này cần cân nhắc, rà soát lại để đảm bảo thị trường nhà đất phải nằm trong tầm kiểm soát khi mở rộng đối tượng. 2. Quy định của pháp luật hiện hành về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử hữu nhà ở tại Việt Nam Điều 58 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 trích dẫn: ”... Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”. Như vậy, pháp luật nước Việt Nam công nhận địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Yếu tố nước ngoài được xác định dựa trên việc họ đang ”làm ăn và sinh sống lâu dài” tại một nước khác ngoài đất nước Việt Nam, do vậy, người Việt Nam định ở nước ngoài cũng là một loại chủ thể nằm trong sự điều chỉnh của Tư pháp Việt Nam.Theo khoản 1 điều 766 BLDS 2005 ”việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản”. Việc sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được pháp luật Việt Nam công nhận và bảo hộ như tinh thần Hiến pháp đã quy định. Điều này nhằm xác lập một số quyền và nghĩa vụ khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được pháp luật cho phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có mong muốn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được xác lập quyền sở hữu Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa; Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam; Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng. . Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam Điều 2 Luật sửa đổi Luật nhà ở quy định:“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”. Điều này có nghĩa là khi cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đồng thời cũng có quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó. Khi đó, sẽ có những quyền của người sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư tại nước ngoài tại Việt Nam là quyền gắn liền và phái sinh từ quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam. Điều đó có nghĩa là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhận tặng cho mảnh đất và đứng tên trên mảnh đất đó để xây dựng nhà ở trên đó mà chỉ có thể nhận tặng cho ngôi nhà đã được xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở không quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà chỉ quy định giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện người Việt Nam ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Chính vì vậy, việc quy định này sẽ hạn chế một số đông người nước ngoài muốn sở hữu đất đầu tư tại Việt Nam. Về quyền thừa kế nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Đối với một gia đình có đặc điểm một số đồng thừa kế hiện sinh sống ở nước ngoài. Câu hỏi đặt ra là tất cả những người đã ra nước ngoài, vẫn còn quốc tịch Việt Nam thì có quyền đứng tên đồng thừa kế theo nguyện vọng không? Để có thể cùng đứng tên đồng sở hữu nhà ở được thừa kế tại Việt Nam, tất cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn quốc tịch Việt Nam phải được cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên. Trường hợp có một hoặc tất cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài (vẫn còn quốc tịch Việt Nam) của gia đình đó không đủ điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải chuyển nhượng hoặc tặng cho lại phần tài sản thừa kế (là một phần nhà ở hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được hưởng từ di sản thừa kế do người chết để lại) của mình cho người khác. Đối với những đồng thừa kế khác là người Việt Nam thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam vẫn được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. Điểm cần lưu ý, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước ngày 1-7-2009 (ngày Luật quốc tịch Việt Nam số 24/2008/QH12 ngày 13-11-2008 có hiệu lực thi hành) mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam và trong thời hạn 5 năm kể từ ngày 1-7-2009, phải đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam. Như vậy, vô hình chung việc thừa kế nhà ở của người Việt Nam định cư tại nước ngoài bị chấm dứt và phải chuyển giao sang loại quan hệ khác khi không đủ điều kiện về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư tại nước ngoài như luật quy định. Đối với trường hợp không thuộc diện được quyền mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam nhưng lại là người thừa kế duy nhất mảnh đất tại Việt Nam Theo quy định tại điều 13 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, trường hợp người thừa kế quyền sử dụng (QSD) đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được phép chuyển nhượng hoặc tặng cho QSD đất theo quy định sau: Trong trường hợp chuyển nhượng QSD đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp tặng cho QSD đất thì người được tặng cho phải là đối tượng quy định tại khoản 6 điều 113 Luật Đất đai và khoản 2 điều 126 Luật Nhà ở, người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc cam kết tặng cho. Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hợp chưa tặng cho QSD đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại Văn phòng đăng ký QSD đất để cập nhật vào sổ địa chính và theo dõi. . Theo quy định của Luật Đất đai Việt Nam năm 2003, tại Điều 113 và Điều 121: nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam nhưng thuộc đối tượng không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Do vậy, đối với trường hợp này, nếu cá nhân thuộc đối tượng không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị của quyền sử dụng đất đó chứ không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây cũng là hạn chế khi một cá nhân muốn được đầu tư bất động sản khi được hưởng thừa kế. Về chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người thân là người Việt Nam định cư tại nước ngoài Mặc dù chủ trương của nhà nước ta cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng thời gian qua, việc chuyển quyền sở hữu nhà thuộc diện tặng, cho hoặc chuyển sở hữu từ cha mẹ sang cho con là Việt kiều, chưa được một số nơi giải quyết. Luật nhà ở quy định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong hai trường hợp cụ thể là: Một là, trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không hạn chế về số lượng. Hai là, trường hợp được sở hữu nhà ở nhưng có hạn chế về số lượng (chỉ được sở hữu một nhà riêng lẻ hoặc một căn hộ). Như vậy, những trường hợp tặng cho hoặc chuyển sở hữu nhà từ những người thân trong gia đình với nhau mà người nhận là Việt kiều thì cũng phải đảm bảo các điều kiện quy định trong Luật nhà ở như đã nêu ở trên đây. Tuy nhiên, hiện nay còn vướng mắc ở chỗ là pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định thời hạn cư trú tại Việt Nam của Việt kiều khi cấp visa, nên việc chứng nhận cho Việt Kiều sở hữu nhà vẫn còn ách tắc. Thẩm quyền tài phán của Tòa án Việt Nam khi có tranh chấp xảy ra Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 410 Bộ luật tố tụng dân sự: “Thẩm quyền của Tòa án Việt Nam giải quyết các vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài được xác định theo quy định tại Chương III của Bộ luật này, trừ trường hợp Chương này có quy định khác”. Và theo điểm a, khoản 1 điều 36: “Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn có tài sản giải quyết”. Như vậy, bên cạnh những dấu hiệu xác định thẩm quyền của Tòa án Việt Nam đã phân tích trong phần chung, Tòa án Việt Nam có thẩm quyền tài phán khi tài sản có tranh chấp ở Việt Nam. Theo điểm a khoản 1 điều 411 Bộ luật tố tụng dân sự, một vụ án dân sự có liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản (cụ thể ở đây là nhà ở) trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam, xác định theo nguyên tắc xác định luật áp dụng, cụ thể là pháp luật nơi có tài sản (nhà ở). Việc áp dụng pháp luật Việt Nam là phù hợp với các quy định pháp luật xung đột pháp luật về quyền sở hữu tài sản. Thứ hai, vì có sự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở của người để lại thừa kế cho người còn sống, vì vậy quan hệ thừa kế là một quan hệ tài sản và do có quan hệ với pháp luật nơi có tài sản. Về thừa kế theo pháp luật: BLDS quy định lựa chọn hệ thuộc luật quốc tịch của người để lại di sản để giải quyết xung đột pháp luật trong trường hợp thừa kế theo pháp luật theo khoản 1 điều 767. Riêng đối với di sản là bất động sản cụ thể ở đây là nhà ở, xuất phát từ bản chất tài sản của quan hệ thừa kế cũng như từ tính chất đặc biệt của loại tài sản này nên BLDS đã quy định “quyền thừa kế đối với bất động sản phải tuân theo pháp luật của nước nơi có bất động sản”. Đối với các loại quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài có liên quan đến bất động sản thì hầu hết áp dụng hệ thuộc Luật nơi có bất động sản, quan điểm này được thể hiện trong nhiều quy phạm pháp luật khác. Do vậy, thẩm quyền tài phán trong trường hợp sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư tại nước ngoài ở đây thuộc về Tòa án Việt Nam. Về thừa kế theo di chúc: Đối với trường hợp người để lại thừa kế có để lại di chúc phân chia tài sản thừa kế, vấn đề trọng tâm chính là hiệu lực của di chúc. Để đảm bảo cho di chúc phân chia di sản có hiệu lực, có hai vấn đề cần quan tâm chính là vấn đề người lập di chúc có đầy đủ năng lực lập di chúc hay không và hình thức của di chúc có hợp pháp hay không. Pháp luật Việt Nam lựa chọn hệ thuộc Luật quốc tịch để giải quyết xung đột pháp luật trong vấn đề xác định năng lực lập di chúc của người lập di chúc. Pháp luật được áp dụng trong trường hợp này chính là luật của nước mà người lập di chúc là công dân. Trong trường hợp người lập di chúc có hai hay nhiều quốc tịch thì việc lựa chọn pháp luật để áp dụng cũng được giải quyết như trong mọi trường hợp cá nhân là người nước ngoài có hay hay nhiều quốc tịch nước ngoài. Đối với hình thức của di chúc, pháp luật quy định hình thức của di chúc phải tuân theo pháp luật của nước nơi lập di chúc. Quy định này có lẽ vẫn có điểm chưa hợp lý khi mà vì một lý do nào đó, một người không thể kịp trở về quốc gia mà mình mang quốc tịch trước khi chết, như vậy bắt buộc họ chỉ có một lựa chọn duy nhất là phải lập di chúc tuân theo pháp luật của nước mà họ đang có mặt kể cả khi họ không có một sự hiểu biết nào về pháp luật nước này. Sẽ là hợp lý hơn khi quy định cho phép người lập di chúc được quyền lựa chọn hình thức di chúc theo pháp luật của nước nơi lập di chúc hoặc của nước mà người đó là công dân. Ngoài việc sử dụng các QPXĐ để giải quyết xung đột pháp luật về thừa kế theo luật và thừa kế theo di chúc, pháp luật Việt Nam còn dùng quy phạm thực chất để giải quyết vấn đề “di sản không có người thừa kế”. Đây là một vấn để phức tạp và luôn được chú ý trong tư pháp quốc tế. Việc giải quyết số phận của di sản không có người thừa kế ở Việt Nam được quy định tại khoản 3, 4 điều 767. Tuy nhiên, có lẽ quy định như thế vẫn là chưa đủ để giải quyết vấn đề “di sản không có người thừa kế”. Vì thế, ngoài quy định nói trên của BLDS, Việt Nam còn cần tiến hành ký kết các Hiệp định tương trợ tư pháp về dân sự, hôn nhân- gia đình và hình sự với các quốc gia khác. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả triển khai các quy định của pháp luật về người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam Đánh giá bất cập của các văn bản pháp luật hiện hành về các quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam Việc cho phép một số người Việt Nam định của ở nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi có đủ điều kiện vừa là một sự thuận lợi, đồng thời nó cũng là một khó khăn lớn đối với việc quản lý đất đai. Các nhà quản lý gặp rất nhiều khó khăn để quản lý cũng như đưa ra các chính sách một cách hợp lý nhất với sự phát triển kinh tế cũng như nhu cầu ngày càng gia tăng của người Việt Nam định của ở nước ngoài muốn có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu chính sách không hợp lý có thể dẫn đến việc đầu cơ đất hay hạn chế quá lớn người Việt Nam định của ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là vấn đề Nhà nước cần rất quan tâm và sửa đổi kịp thời để phù hợp với thực tiễn. Định hướng và giải pháp hoàn thiện  và nâng cao hiệu quả triển khai Định hướng Hệ thống các văn bản, chính sách về vấn đề cho phép các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần phải đồng bộ, thống nhất giữa các văn bản Luật, loại bỏ sự chồng chéo. cần công khai, minh bạch quy hoạch sử dụng đất để xay dựng nhà ở cho các đối tượng này. Cần phải tạo ra nguồn nhà ở phong phú trên thực tế, các chính sách hỗ trợ khác về nhà ở nếu không thì việc quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở Việt Nam sẽ khó mà đi vào thực tế và mục đích tạo điều kiện thuận lợi, chỗ ở ổn định cho các đối tượng đó ở Việt Nam, kích thích sự đầu tư, hợp tác của nước ta sẽ không đạt hiệu quả. 2.2. Giải pháp Trước hết, cần tạo sự thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản pháp Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản bởi không thể tách rời. Do đó, trong quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật cần phải có sự xem xét, đối chiếu, thống nhất giữa các văn bản pháp luật liên quan vừa để tránh tình trạng các văn bản trên quy định mâu thuẫn nhau vừa là để các văn bản trên quy định mâu thuẫn nhau vừa là để các văn bản pháp luật trong các lĩnh vực đó không quy định chồng chéo nhau, gây khó khăn cho việc thực thi áp dụng pháp luật. Cần mở rộng thêm một số đối tượng thuộc diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử hữu nhà ở Việt Nam để đảm bảo sự công bằng, quyền lợi cho các đối tượng kiều bào khác và để chính sách của Đảng và nhà nước ta hiệu quả. Việc ban hành các quy định nhất thiết phải nhanh chóng có các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm làm cho các văn bản pháp luật trở nên đầy đủ và có tính khả thi cao. Do đó, các Bộ, ngành liên quan cần nhanh chóng ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành để đảm bảo quyền lợi cho các đối tượng. Ban hành các văn bản về giấy tờ chứng minh đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện mua và sở hữu nhà ở Việt Nam, bởi lẽ việc không quy định rõ những giấy tờ cần thiết để chứng minh các đối tượng này gây trở ngại rất lớn cho họ trong việc thực thi quyền sỏ hữu nhà ở Việt Nam. Cần phải xây dựng những khu vực nhà ở hướng tới từng nhóm cụ thể ( nhóm đối tượng có nhu cầu về nhà ở cao cấp, nhóm đối tượng có thu nhập thấp…). Như vậy, có thể tạo ra một nguồn nhà ở dồi dào cho các nhóm đối tượng trong xã hội và không ảnh hưởng đến chính sách xã hội của nhà nước. Cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến về pháp luật cho những người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam thông qua Bộ ngoại giao. Cần thực hiện chính sách ưu đãi về lãi suất đối với tiền vay để mua và sở hữu nhà ở. Chúng ta cần phải có các chính sách tín dụng ưu đãi và phong phú đối với việc cho các cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, chẳng hạn như cho phép họ vay tiền mua nhà và thế chấp chính căn nhà mà họ sở hữu đó bằng lãi suất hợp lý… Nếu thực hiện tốt các chính sách này thì nó không những giúp cho việc thực thi các quy định của pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định cư ỏ nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam mà nó còn tạo ra nhiều nguồn lợi cho các ngân hàng tại Việt Nam.