Đề tài Tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay

ị ban đầu của nguồn vốn. Vì vậy, việc xử lý TSTC để thu hồi nợ có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ riêng đối với Ngân hàng, mà nó còn giúp khách hàng giảm bớt gánh nặng nợ nần. a. Đối với Ngân hàng. Xử lý TSTC sẽ giúp Ngân hàng thương mại khai thông nguồn vốn bị ứ đọng, tạo điều kiện phát huy tác dụng của nó, mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng. Phát mại TSTC sẽ giúp các Ngân hàng thu hồi được một phần lượng vốn đã mất do khách hàng không trả được nợ và giảm chi phí do nguồn vốn cho vay không thu được lãi nhưng vẫn phải trả lãi cho nguồn tiền gửi của dân cư, đồng thời có thể đầu tư các nguồn vốn này vào các dự án khác mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng. Xử lý TSTC cũng sẽ giúp các Ngân hàng thương mại giảm chi phí do việc phải bảo quản, bảo dưỡng TSTC khi các tài sản này phải ngừng hoạt động để đưa vào diện xử lý thu nợ. Đối với những NHTM mà khối lượng TSTC lớn do nhiều khách hàng không trả được nợ, bán TSTC sẽ giúp các Ngân hàng thu hồi nợ, tránh rơi vào tình trạng phá sản do không đủ khả năng thanh toán cho khách hàng gửi tiền. Xử lý TSTC sẽ là một biện pháp tạo đà đẩy nhanh tiến trình lành mạnh hoá hoạt động tài chính của các tổ chức tín dụng. b. Đối với khách hàng. Tâm lý khách hàng vay vốn Ngân hàng để muốn kinh doanh có hiệu quả, thu được lợi nhuận để trả nợ vay cho Ngân hàng, không ai muốn bị rủi ro, dẫn đến phải bán TSTC để trả nợ cho Ngân hàng. Tuy nhiên, điều đó lại thường xuyên xảy ra và đưa các khách hàng vào tình trạng buộc phải bán TSTC để trả nợ. Có những khách hàng do nguồn lực tài chính hùng mạnh,họ tin tưởng vào khả năng kinh doanh của mình và rủi ro là do yếu tố khách quan thì có xu hướng xin Ngân hàng điều chỉnh kỳ hạn nợ hoặc gia hạn nợ để tiếp tục kinh doanh nhằm trả nợ Ngân hàng. Dù vậy, số lượng khách hàng này rất ít và chủ yếu số khách hàng còn lại thường rơi vào tình trạng không thể trả nợ Ngân hàng, hoặc nếu trả được thì dây dưa, kéo dài trong thời gian lâu. Và vì vậy, Ngân hàng buộc phải bán TSTC của họ để thu nợ. Việc bán TSTC nếu đủ trả nợ sẽ giúp các khách hàng hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ của mình và nếu chưa đủ trả nợ cũng giúp khách hàng giảm bớt được nợ đối với Ngân hàng . Và quan trọng hơn sẽ giúp các khách hàng tránh phải ra hầu toà do không trả được nợ cho Ngân hàng. Mặc dầu xử lý TSTC là một yêu cầu bắt buộc nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình đối với Ngân hàng. Song không vì thế các Ngân hàng thực hiện xử lý một cách nguyên tắc mà có tình có lý đối với khách hàng đặc biệt là đối với TSTC là nhà ở của các cá nhân. Ngân hàng vẫn sẽ phát mãi TSTC nhưng số tiền thu được một phần được sử dụng để đảm bảo nơi ăn chốn ở cho khách hàng. Phần còn lại mới là phần thu nợ của Ngân hàng. Như vậy khách hàng vừa đảm bảo được nghĩa vụ trả nợ lại vừa đảm bảo được nơi ăn chốn ở cho mình. Do đó, đối với cả Ngân hàng và khách hàng, mặc dù xử lý TSTC thu hồi nợ không phải là một giải pháp tối ưu nhưng nó đáp ứng được yêu cầu cấp bách là thu hồi nợ cho Ngân hàng, đảm bảo an toàn cho người gửi tiền năng.Chương 2 : THỰC TRẠNG XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY Những quy định của pháp luật về xử lý TSĐB Theo nghị định của chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch tài sản bảo đảm và một số quy định khác của NHNN về xử lý tài sản đảm bảo nói chung ,TSĐB hình thành từ vốn vay nói riêng để thu hồi nợ Các nguyên tắc xử lý tài sản đảm bảo Ngân hàng quy định nếu bên vay không thực hiện được các nghĩa vụ của mình đúng thời hạn,hoặc do bên vay vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của phap luật trước thời hạn trong hợp đồng hoặc pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản đảm bảo sẽ được xử lý để thực hiện các nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng. 1. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật. 2. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. 3. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định 63 4. Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác. 5. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm. Thời điểm xử lý TSTC. *Tài sản bảo đảm được xử lý trong thời hạn do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không  được trước bảy ngày đối với đông sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm *Trường hợp tổ chức kinh tế ( bên vay ) bị giải thể theo luật phá sản. Phương thức xử lý TSTC: 1. Bán tài sản bảo đảm. 2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. 3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ. 4. Phương thức khác do các bên thoả thuận. 5.Trong trường hợp phá sản, tài sản sẽ được xử lý theo pháp luật về phá sản Vai trò của các cơ quan Nhà nước: ü Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc xử lý TSTC theo yêu cầu của Ngân hàng. ü Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như : Sở nhà đất, Sở giao thông công chính... có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký và chuyển giao quyền sở hữu khi tài sản được bán. Trường hợp có tranh chấp khi xử lý tài sản: Để tịch thu tài sản đảm bảo trong trường hợp bên nợ từ chối chuyển giao tài sản hoặc gây cản trở việc bán tài sản của Ngân hàng, Ngân hàng phải kiện ra toà án. Quy trình khởi kiện tại toà án: ü Trước tiên theo hợp đồng đã ký giữa các bên, bên nhận thế chấp có thể đưa sự việc ra Toà án kinh tế-Dân sự hoặc trọng tài để giải quyết. ü Trường hợp giải quyết bằng trọng tài, các quy định về trọng tài tại Việt Nam sẽ được áp dụng. ü Nếu vấn đề không được đề cập trong hợp đồng hoặc nếu các bên lựa chọn đưa tranh chấp ra toà hoặc lựa chọn chuyển vụ tranh chấp từ trọng tài sang toà án và bên thế chấp từ chối chuyển giao tài sản, thì biện pháp cưỡng chế phải được thực hiện bởi toà án với thủ tục sau: ü Giữ các tài liệu liên quan tới toà án( Kinh tế hoặc Dân sự). ü Toà thụ lý, xem xét tài liệu và mời các bên tới hoà giải. ü Nếu không đạt được thoả thuận nào, Toà án sẽ mở phiên toà xét xử và đưa ra phán quyết. ü Nếu bên thế chấp vẫn từ chối chuyển giao tài sản phán quyết sẽ được cưỡng chế thực hiện bởi Đội cưỡng chế thi hành án, đội này sẽ tịch thu tài sản. ü Sau khi phán quyết hoặc tịch thu tài sản sẽ được chuyển giap cho cơ quan có thẩm quyền, cơ quan sẽ tổ chức đấu giá. Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ trong tương lai có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ trong tương lai. Thực trạng xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay 1.Các trường hợp xử lí TSCD hình thành từ vốn vay Thứ nhất: Đến hạn trả nợ, khách hàng chây ì không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ. Khi đó Ngân hàng buộc phải xử lý TSTC thu hồi nợ vay. Thứ hai: Nếu tài sản đang trong quá trình hình thành mà khách hàng có những biểu hiện của hành vi lừa đảo, phạm pháp, Ngân hàng phát hiện kịp sẽ lập tức xử lý dù chưa đến hạn trả nợ của khách hàng để tránh rủi ro phát sinh sau này. Thứ ba: Mặc dù khách hàng đó có ý thức nhưng họ không còn nguồn thu nào khác thì lúc này Ngân hàng mới sử dụng đến biện pháp cuối cùng là xử lý TSTC. 2.Các vướng mắc trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình thành ra một số qui định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai như định nghĩa về TSHTTTL (Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005, khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163) và việc xử lý tài sản thế chấp là TSHTTTL trong trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ tài sản (Điều 8 của Nghị định 163). Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này. Điều kiện để TSHTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm còn chung chung, điều kiện, qui trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo qui định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc trong thực tiễn. Vướng mắc về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai             Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau (Như đã đề cập ở phần trên) nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản hình thành trong tương lai. Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất. Ví dụ nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp TSHTTTL, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm thì cho là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng Vướng mắc thứ hai là giao kết hợp đồng bảo đảm.             Điều 343 của BLDS năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Điều 343 nêu trên hiện tại đang được hiểu là việc thế chấp tài sản (gồm cả TSHTTTL) phải được công chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Cách hiểu đó cũng đã được khẳng định lại trong Luật Nhà ở năm 2005, bằng chứng là Điều 93 khoản 3 của Luật Nhà ở năm 2005 qui định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Khái niệm “Hợp đồng về nhà ở”  nêu trên bao gồm cả mua bán, tặng cho, thế chấp...v.v.             Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Đây là một vấn đề của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo. Tài sản hình thành trong tương lai có chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay không phụ thuộc nhiều vào các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan. Sự khẳng định chắc chắn đến đâu lại được quyết định bởi khả năng, kinh nghiệm của người đánh giá. Trách nhiệm đánh giá nhận định khả năng trên thuộc về các bên tham gia giao dịch, ngoài ra theo qui định thì người làm công chứng, chứng thực giao dịch cũng phải chịu trách nhiệm do công chứng ở ta là công chứng nội dung, không phải là công chứng hình thức. Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả năng một cách chắc chắn, đảm bảo tính xác thực theo đúng tinh thần của Luật Công chứng thì dường như vượt quá khả năng của người làm công chứng, chứng thực, trừ khi thừa nhận rằng đây là một loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức là hiệu lực pháp luật của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập trong tương lai đối với toàn bộ tài sản thế chấp). Nếu không thì vô hình chung đã buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm về những cái không thể biết trước, đó là các rủi ro của hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết và quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết. Đòi hỏi này cũng không phù hợp với qui định của của Điều 5 Luật Công chứng năm 2006 trong đó ghi: “Đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”. Vướng mắc về việc đăng ký giao dịch bảo đảm.             Hiện nay, nhiều ngân hàng đã giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng các căn hộ, nhà liền kề, biệt thự mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp. Hầu như các hợp đồng này không đăng ký giao dịch bảo đảm được tại văn phòng đăng ký đất và nhà. Lý do là theo qui định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở năm 2005 (Điều 91 khoản 1 a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 và Điều 106 khoản 1 a) đã ghi nhận, trong khi đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng. Do không đăng ký giao dịch bảo đảm được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các ngân hàng. Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào đó. Nếu các nhà căn hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án đã thế chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa. 3.Khó khăn trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay Ø Trong quá trình thẩm định, đôi khi do nắm bắt thị trường bất động sản chưa sát với thực tế nên việc định giá tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay còn chưa chính xác, nhiều khi định giá cao hơn giá trị thực tế,vì vậy khi phải xử lý thì Ngân hàng không thu hồi đủ vốn vay từ đó ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động tín dụng Ngân hàng. Ø Mặt khác khi khách hàng không bán được tài sản hoặc tài sản đem bán không được giá, thì họ yêu cầu trả nợ hoặc gán nợ bằng chính tài sản này chứ không muốn tự bán để trả nợ cho Ngân hàng.Trong trường hợp này thì Ngân hàng không thể nhận do việc bán tài sản trên thị trường là rất khó, ngoài ra việc bảo quản tài sản tại kho khiến Ngân hàng tốn rất nhiều chi phí liên quan đến việc bảo quản, chi phí lưu giữ... và có khi gây nên hỏng hóc cho tài sản do không biết cách bảo quản đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản. Đến khi xử lý,phát m•i thì không thể bán được hoặc bán giá thấp, gây thiệt hại lớn cho Ngân hàng. Ø Bên cạnh đó,sự biến động trên thị trường bất động sản cũng gây tác động xấu đến quá trình xử lý TSTC hình thành từ vốn vay của Ngân hàng. Khi nhận thế chấp ( tức là Ngân hàng cho khách hàng vay tiền mua nhà) giá tài sản thế chấp trên thị trường cao, nhưng do thị trường không ổn định đến khi phải phát mại nhà để thu hồi nợ thì giá trị lại sụt giảm. Một số loại tài sản hình thành từ vốn vay khác là các phương tiện vận tải như ô tô, xe máy, tàu biển ...qua quá trình sử dụng khấu hao nhanh, nếu xảy ra tai nạn hỏng hóc phương tiện, tuy có mua bảo hiểm nhưng giá trị của nó nếu đem đi phát mại sẽ giảm sút rất nhiều. Ø Đối với các doanh nghiệp nhà nước khi đem tài sản hình thành từ vốn vay là dây chuyền công nghệ nhập làm tài sản đảm bảo, họ đã được Nhà nước đứng ra bao tiêu sản phẩm. Nhưng do hoạt động không hiệu quả, làm ăn mập mờ, Nhà nước cắt hợp đồng bao tiêu khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn, Ngân hàng phải xử lý tài sản đó cũng chẳng dễ dàng, khó bán trên thị trường. 4 .Ví dụ về cách giải quyết TSĐB hình thành từ vốn vay của VPBank Một là: Ngay trong quá trình hình thành tài sản, VP Bank đã tiến hành giám sát rất chặt chẽ, đối với phương tiện vận tải phải là mới hoặc ít nhất đạt 80% giá trị ban đầu thì Ngân hàng mới đồng ý cấp tín dụng. Ngân hàng rót vốn đến đâu, tài sản hình thành đến đấy. Do vậy, khi phát sinh những vấn đề về khả năng thanh toán của khách hàng, việc xử lý tài sản đảm bảo bù đắp cho nguồn vốn vay Ngân hàng đạt hiệu quả cao hơn. Nếu phải xử lý khi TSTC đang được hình thành(là các công trình xây dựng ) Ngân hàng có thể kêu gọi một bên thứ ba đứng ra hoặc bản thân Ngân hàng sẽ rót thêm vốn đầu tư tiếp để công trình hoàn thành rồi sau đó phát mại. Nhờ vậy giảm thiệt hại đáng kể cho Ngân hàng so với xử lý khi nó đang xây dựng dở dang Hai là: Khi khách hàng mất khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng, Ngân hàng đã có những giải pháp rất mềm mỏng, hạn chế đến mức tối đa việc cưỡng chế khách hàng. Ngân hàng tìm mọi cách động viên khách hàng trả nợ thông qua giám sát các nguồn thu của khách hàng. Tận dụng hết lượng tiền mặt sẵn có, buộc các doanh nghiệp bán sản phẩm hay cung cấp dịch vụ ở mức giá hợp lý để tạo ra nhu cầu có khả năng thanh toán bằng tiền mặt, tận dụng hết tài sản có của doanh nghiệp,tìm cách chuyển nhanh tất cả loại tài sản đó thành tiền mặt. Do đó Ngân hàng có được nguồn trả nợ đảm bảo và hợp lý. Ba là: Khi doanh nghiệp (con nợ) kinh doanh thất bại, chủ doanh nghiệp không còn nguồn thu nào khác để trả nợ Ngân hàng thì Ngân hàng mới tiến hành xử lý TSTC. Tuy nhiên, trước tiên, Ngân hàng nhường quyền bán tài sản một cách tự nguyện từ phía khách hàng,có sự giám sát của Ngân hàng để đảm bảo khách hàng không gian lận số tiền thu được từ phát mại tài sản thế chấp. Chỉ trừ trường hợp khách hàng không tự bán thì Ngân hàng lúc này mới can thiệp bằng cách đứng ra bán tài sản hoặc thông qua trung tâm đấu giá hoặc khởi kiện lên Toà án. Trong quá trình xử lý Ngân hàng cũng được sự giúp đỡ nhiều của các cơ quan hữu quan liên quan khác như: Sở nhà đất, Sở giao thông công chính.. . đã tạo thuận lợi về thủ tục đăng ký trước bạ, chuyển quyền sở hữu đất, tài sản sang cho Ngân hàng. Nhờ vậy quy trình thu nợ cũng hạn chế bớt rủi ro và các vấn đề phức tạp . Từ đó đảm bảo thu hồi vốn cho vay ra của Ngân hàng. III.Nguyên nhân của những khó khăn trong quá trình xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay Tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay sẽ bị xử lý khi người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn. Đây là giai đoạn rất quan trọng bởi chính hiệu quả của việc xử lý TSTC sẽ ảnh hưởng lớn đến thái độ của Ngân hàng trong cho vay, bởi lẽ việc thu hồi được vốn vay nhanh hay chóng, khó khăn hay phức tạp có ảnh hưởng hết sức lớn đến tình hình tài chính của Ngân hàng. Đặc biệt trong trường hợp các quy định về dự phòng được áp dụng chặt chẽ, thời gian cần thiết để thu hồi nợ sẽ không những ảnh hưởng đến tình hình tài chính thông qua việc dự phòng nhiều hơn mà thực sự tác động đến hiệu quả hoạt dộng của Ngân hàng thông qua chi phí tăng cao liên quan đến việc bảo quản, theo dõi, theo đuổi các vụ kiện tụng...ở nhiều nước tác động này còn diễn ra dưới hình thức phải tăng chi phí huy động vốn do uy tín tín dụng, uy tín vay mượn giảm vì nợ quá hạn, nợ khó đòi tăng. Chính vì vậy, Ngân hàng đã rất coi trọng công tác xử lý này để hạn chế bớt thiệt hại. Tuy nhiên, cũng có không ít những trở ngại do nguyên nhân từ nhiều phía : 1. Những nguyên nhân phát sinh từ việc khách hàng không Thực hiện những cam kết trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp,cầm cố. v Người vay tìm đủ mọi cách để trốn tránh trách nhiệm bằng cách rời bỏ nơi cư trú khi không còn khả năng trả nợ Ngân hàng. v Một số khách hàng vay vốn có TSTC hình thành từ vốn vay là đất đai, nhà ở thì giấy tờ chưa hợp lệ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền...Với tài sản này, sau khi tài sản được hình thành thì mới công chứng và đăng ký các quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy vậy, do Ngân hàng quản lý lơi lỏng, khách hàng không trung thực, còn hành vi gian lận qua mặt Ngân hàng nên việc đăng ký không đúng thủ tục và không hợp lệ . Do đó, khi xử lý thì trì trệ và khó khăn. v Khách hàng không tự nguyện giao tài sản cho Ngân hàng để phát mãi theo thoả thuận và quy định của pháp luật. Nhất là đối với khách hàng vay mua phương tiện vận tải, do cầm cố nên khi Ngân hàng yêu cầu khách hàng tự bán tài sản hoặc giao cho Ngân hàng xử lý thì khách hàng bỏ trốn mang theo cả phương tiện khiến cho Ngân hàng tốn thời gian, công sức để tìm kiếm. v Trong trường hợp khách hàng buộc phải thực hiện bán tài sản thì khách hàng lại tìm cách xác định giá khởi điểm trong đấu thầu cao hoặc giá bán trực tiếp cho người mua cao hơn giá bán trên thị trường, khiến việc bán tài sản để thu hồi nợ không thực hiện được. v Bên vay mất khả năng thanh toán, phải trốn nợ, nên không ký nhận lại nợ vay do đó không thể làm được thủ tục xử lý tài sản thế chấp. 2.Những nguyên nhân do sự hạn chế về trình độ của cán bộ Ngân hàng. Do không bám sát thị trường nên cán bộ Ngân hàng không nắm chắc giá cả các loại tài sản,dẫn đến định giá quá cao hoặc quá thấp, gây khó khăn cho Ngân hàng và cả khách hàng. Mặc khác đôi lúc do buông lỏng quản lý, không giám sát tốt quá trình hình thành tài sản nên người vay có những biểu hiện lừa đảo thì Ngân hàng lại không phát hiện kịp thời, vì thế ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tài sản đảm bảo. Đến khi phải xử lý gặp nhiều trở ngại dẫn đến không thu hồi đủ vốn cho vay ra và lãi của Ngân hàng. 3. Những nguyên nhân do việc bán tài sản thế chấp không thuận lợi. Khi cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay, do không định rõ chiến lược cho vay nên Ngân hàng không nắm bắt đầy đủ thông tin về đặc điểm kinh doanh của doanh nghiệp cũng như về thị trường các loại tài sản thế chấp để xác định loại tài sản thế chấp cho phù hợp và dễ chuyển nhượng. Do vậy đôi khi tài sản đem bán không phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của người mua, tâm lý người mua không muốn mua tài sản của người vỡ nợ, chi phí bán đấu giá còn cao. 4. Nguyên nhân do Hồ sơ tài sản thế chấp chưa đầy đủ. Hiện nay theo luật pháp quy định khi thế chấp phải lưu ký bản gốc giấy tờ sở hữu tài sản tại bên cho vay. Nhưng đến nay nhiều loại tài sản chưa được cấp giấy tờ đầy đủ, nhất là trong lĩnh vực nhà đất, nhiều loại tài sản như máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất không hề có giấy tờ sở hữu cũng như giấy tờ về quyền quản lý. Đây cũng là nguyên nhân gây ra khó khăn cho Ngân hàng khi xử lý các tài sản này. 5. Nguyên nhân phát sinh từ thủ tục giấy tờ xác nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu. Trong những năm qua, vấn đề giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất luôn là vấn đề hết sức phức tạp. Mặc dù đã có nhiều cố gắng song việc cấp các loại giấy chứng nhận vẫn rất chậm chạp. Nhiều hoạt động cho vay diễn ra trên cơ sở đảm bảo bằng các tài sản chưa được hoàn tất về thủ tục, giấy tờ, khi phát sinh việc không trả được nợ, thì việc xử lý tài sản là rất khó khăn vì không thể giải quyết được các thủ tục theo quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. 6 .Nguyên nhân phát sinh từ phía các cơ quan hữu quan liên quan khác. Sự hỗ trợ của chính quyền địa phương và các cấp, các cơ quan liên quan khác đối với Ngân hàng trong việc thực hiện quyền thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ còn chưa tích cực và chưa có một cơ chế, quy định cụ thể để đảm bảo cơ sở pháp lý cho sự phối hợp và hỗ trợ rất quan trọng này. Trong những trường hợp phải khởi kiện lên Toà án thời gian từ khi khởi kiện đến lúc Toà án nhận thụ lý vụ án cũng phải mất một khoảng thời gian khá dài( từ 1 năm đến 2 năm).Nếu có khởi kiện tại Toà án, nhiều khi Ngân hàng cũng không hoàn toàn được bảo đảm thu hồi nợ thông qua phán quyết của cơ quan xét xử vì hiện nay, một trong những lý do tạm đình chỉ giải quyết vụ án là chưa tìm được địa chỉ của bị đơn hoặc bị đơn bỏ trốn. Trong trường hợp này, nếu không thể tìm thấy bị đơn Ngân hàng chỉ còn cách” ôm” tài sản đảm bảo vô thời hạn vì vụ việc cũng được Toà án tạm đình chỉ vô thời hạn. Có nhiều trường hợp Toà án yêu cầu định giá lại tài sản, kéo dài thời gian, gây trở ngại cho Ngân hàng. 7. Nguyên nhân do thủ tục công chứng còn chưa được thuận tiện. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc thế chấp tài sản phải ký kết bằng văn bản theo hình thức hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Hiện nay việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại thông tư liên Bộ NHNN- Bộ Tài chính-Bộ Tư pháp, số 01/TTLB ngày 03/07/1996. Việc chứng nhận của cơ quan công chứng Nhà nước là xác thực việc đăng ký hợp đồng thế chấp, đấu giá tài sản thế chấp thu hồi vốn vay của Ngân hàng. Khó khăn ở một số khâu như: lệ phí công chứng còn cao, các phòng công chứng không muốn chứng nhận vì không có khả năng kiểm tra giấy tờ một cách chính xác, trình độ của cán bộ công chứng còn nhiều bất cập. Bên cạnh đó, sự phân công giữa phòng công chứng với Sở Nhà đất, Sở Địa chính về theo dõi bất động sản chưa chặt chẽ, dẫn đến có trường hợp cùng một loại tài sản công chứng nhiều bản tạo kẽ hở cho người vay lợi dụng Ngân hàng. Do đó gây cho Ngân hàng nhiều phức tạp. 8. Nguyên nhân do sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật hiện hành ở Việt Nam. Đây được xem là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất có ảnh hưởngđến công tác xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng. Sự không thống nhất biểu hiện ngay từ những quy định về thủ tục giấy tờ xác nhận quyền sử dụng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho đến những quy định liên quan đến thủ tục xử lý tranh chấp phát sinh từ việc không trả được nợ của khách hàng. Chẳng hạn như về tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay là đất và tài sản gắn liền với đất: Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 thì người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Nhưng trong thông tư liên tịch 03 về xử lý tài sản đảm bảo lại quy định các Ngân hàng phải gửi hồ sơ đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền( UBND tỉnh, thành phố, huyện) cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất, như vậy là làm mất quyền chuyển được chuyển nhượng đất mà pháp luật cho phép. Trong khi đó theo Nghị định 163/2006/ND-CP quy định Ngân hàng có quyền thực hiện xử lý tài sản hoặc trực tiếp bán đấu giá hoặc uỷ quyền cho tổ chức có chức năng được mua bán tài sản để bán. Chính sự không thống nhất này đã tạo nên kẽ hở cho người vay vốn trốn tránh trách nhiệm và gây trở ngại cho Ngân hàng trong khi xử lý. Từ nhiều khó khăn, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó, việc đề ra các giải pháp xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay một cách đồng bộ và có kết quả là một việc làm hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng nhằm giải phóng vốn đưa vào kinh doanh, đảm bảo cho hoạt động Ngân hàng phát triển được an toàn và hiệu quả. Chương 3 : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY Giải pháp xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay Việc đề cao các giải pháp ban đầu ngay từ khi Ngân hàng tiến hành cho vay và thẩm định tư cách khách hàng sẽ tạo thuận lợi cho Ngân hàng tránh được một số hạn chế trong công tác xử lý tài sản sau này. Do vậy, trước hết Ngân hàng phải thực hiện các giải pháp sau: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định của Ngân hàng. Đây là một yêu cầu thường trực trong hoạt động tín dụng của bất kỳ một Ngân hàng thương mại nào và việc coi trọng yêu cầu này cần luôn được xem xét một cách nghiêm túc. Đặc biệt là trong cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay khi tài sản đem thế chấp hình thành từ chính vốn vay Ngân hàng, thì công tác này càng cần được xem trọng. Việc thẩm định kỹ lưỡng và có hiệu quả sẽ đem lại cho Ngân hàng những thông tin đầy đủ về khách hàng như : uy tín, khả năng lãnh đạo của chủ doanh nghiệp, ý thức trả nợ, tính hợp tác trong vay vốn với Ngân hàng...; Về tài sản : tính pháp lý, tính dễ chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, Ngân hàng sẽ dễ dàng hơn khi quyết định cho vay hay không, số tiền là bao nhiêu và nhận tài sản gì làm đảm bảo. 2.Thường xuyên kiểm tra, giám sát tiến độ hình thành tài sản. Trong quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng, có thể qua thời gian mới bộc lộ những khiếm khuyết nhất định nên công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay để hình thành tài sản cần phải xem là nhiệm vụ quan trọng của Ngân hàng. Qua đó, Ngân hàng sẽ đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng, phát hiện kịp thời những rủi ro về đạo đức khách hàng để có biện pháp xử lý hợp lý, tránh thất thoát cho Ngân hàng. Để làm được điều này, Ngân hàng nên thành lập một tổ chức giám sát tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng riêng nhằm đánh giá hoạt động tín dụng của cả Ngân hàng và khách hàng. 3.Xây dựng kế hoạch cho vay cụ thể và phù hợp với yêu cầu thực tế. Trong điều kiện Việt Nam khi những quy định về kiểm toán bắt buộc, công khai hoá các Báo cáo tài chính chưa được thực hiện một cách nghiêm ngặt, khi hệ thống kế toán, các quy định về hạch toán chưa thật phù hợp để phản ánh đầy đủ, chính xác thực trạng tài chính và từ đó khả năng trả nợ của khách hàng thì về một khía cạnh nào đó, cho vay có đảm bảo góp phần giúp các tổ chức tín dụng giảm thiểu rủi ro phát sinh từ việc thiếu khả năng đánh giá chính xác khả năng trả nợ của khách hàng. Tuy vậy, chọn loại tài sản nào làm đảm bảo cho phù hợp với đối tượng khách hàng Ngân hàng phục vụ lại là một vấn đề cần phải quan tâm, cân nhắc để khi phát sinh xử lý sẽ dễ dàng hơn. Do đó việc xác định một kế hoạch cho vay cụ thể và phù hợp với yêu cầu thực tế sẽ cho phép Ngân hàng nắm bắt rõ hơn về khách hàng, nghiên cứu sâu hơn thị trường các loại tài sản thế chấp, trên cơ sở đó giúp ích cho công tác định giá và kiểm soát được biến động thị trường, đề ra các hướng xử lý hiệu quả. 4.Định mức cho vay tuỳ theo từng đối tượng. Một trong những nhân tố quan trọng bảo đảm an toàn của tín dụng thế chấp là tỉ lệ giữa giá trị khoản vay và giá trị thị trường của tài sản hình thành từ vốn vay được sử dụng làm vật thế chấp. Một thực tế cho thấy rõ, tỉ lệ giá trị khoản vay trong giá trị tài sản thế chấp càng lớn thì khả năng vi phạm cam kết của người vay càng cao vì phần tài sản bỏ ra của người vay trong giá trị tài sản là nhỏ. Vì vậy, Ngân hàng thường muốn giảm tỉ lệ khoản vay để phòng ngừa trường hợp người vay mất khả năng trả nợ , Ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp và thu hồi đủ cả gốc lẫn lãi cũng như các khoản chi phí khác phát sinh gắn liền với quá trình phát mại. Do đó thông thường giá trị khoản cho vay thế chấp nên chỉ chiếm 60% đến 70% giá trị thị trường của tài sản( tỉ lệ này có thể thay đổi tuỳ vào mức độ tín nhiệm của khách hàng ), phần còn lại 30% đến 40% Ngân hàng có thể quản lý được thông qua tài khoản tiền gửi của khách hàng tại Ngân hàng. Khi định mức cấp tín dụng, Ngân hàng nên đánh giá sơ bộ tình hình nghề nghiệp của khách hàng trên cơ sở lập phiếu điều tra khách hàng đã được chuẩn hóa và các hồ sơ liên quan khác để hạn chế tối đa rủi ro. Việc đánh giá sơ bộ nghề nghiệp của người vay nên bắt đầu bằng cuộc tiếp xúc, đối thoại trực tiếp với khách hàng, thông qua đó tìm hiểu những thông tin cần thiết về khách hàng. Dựa vào các dữ liệu thu thập được, Ngân hàng có thể đánh giá chung về khách hàng vay. Nếu kết quả đánh giá là tích cực, Ngân hàng còn căn cứ vào khả năng trả nợ trước đây, triển vọng của doanh nghiệp nơi khách hàng làm việc, tính ổn định của công việc để xác định khả năng trả nợ của khách hàng. Từ đó cân nhắc nguồn và tính ổn định của thu nhập của người vay, giá trị khoản tiền nộp ban đầu của người vay và giá trị thị trường của tài sản, tính hữu dụng của nó dưới giác độ vật mang tính khả mại cao, Ngân hàng sẽ quyết định cuối cùng về cấp tín dụng. Riêng với cho vay thế chấp nhà ở, hiệu quả của việc cho vay và xử lý phụ thuộc rất nhiều vào sự phối hợp chặt chẽ giữa Ngân hàng với các công ty bảo hiểm, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về đăng ký thế chấp và hợp đồng thế chấp, các thành viên khác trong quá trình cấp tín dụng. Đặc biệt chú trọng mối quan hệ hợp tác lâu dài với các công ty bất động sản ,những nhà môi giới chuyên nghiệp trên thị trường mua bán nhà ở. Tiềm năng thông tin và kinh nghiệm nghề nghiệp của các công ty này trong phân tích phục vụ các dự án kinh doanh nhà ở, hiểu biết diễn biến thị trường bất động sản là những lợi thế to lớn của các công ty làm cho họ trở thành đối tác hữu ích của Ngân hàng trong toàn bộ giai đoạn cung ứng tín dụng. Các công ty này có thể giúp Ngân hàng kiểm tra tính chính xác về quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở, tổ chức bán nhà trong trường hợp người vay vỡ nợ, tránh cho Ngân hàng những phiền phức khi phải thực hiện các thủ tục rườm rà. Song song với việc thực hiện các giải pháp nhằm hạn chế những trở ngại có thể xảy ra ngay từ đầu, Ngân hàng đồng thời cũng có những giải pháp cụ thể để xử lý tài sản thu hồi nợ cho Ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh toán. 5.Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác xử lý tài sản thế chấp. Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam thực hiện bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách, văn bản chế độ có liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác xử lý tài sản thế chấp để họ có đủ khả năng tiếp cận và xử lý tài sản thế chấp một cách có hiệu quả. Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm xử lý tài sản thế chấp giữa các Ngân hàng trong hệ thống NHTM Việt Nam và các Ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm để áp dụng vào thực tiễn. Sắp xếp đội ngũ cán bộ làm công tác xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ chuyên môn hoá theo từng lĩnh vực nhất định(nhà đất, phương tiện vận tải, công trình xây dựng, hàng hóa ...) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lý nhằm giúp ích cho việc định giá tài sản thế chấp và phát mại tài sản được sát với giá trị thực tế. 6.Cần xây dựng một khung giá có biên độ giao động thích hợp. Việc áp dụng một khung giá ‘cứng nhăc’ để định giá tài sản làm cho nhiều khi giá trị tài sản tại thời điểm định giá khác xa so với giá trị tài sản tại thời điểm phát mãi, đặc biệt với những tài sản có sự biến động lên xuống thất thường của thị trường. Do vậy, Ngân hàng cần đưa ra một khung giá có biên độ giao động thích hợp để áp dụng vào quá trình định giá tài sản giúp cho cán bộ Ngân hàng linh hoạt hơn trong khi xét duyệt cho vay. Việc đưa ra biên độ giao động giá sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với biến động của thị trường và sẽ nhỏ hoặc không có biên độ nếu tài sản đó ít biến động để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tế hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị định giá của tài sản không quá cao so với giá thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi giá trị thị trường xuống quá thấp tại thời điểm phát mãi, giảm bớt rủi ro cho Ngân hàng. 7.Đối với vấn đề phát mại tài sản thế chấp. Khi người vay đã tìm đủ mọi nguồn thu từ kết quả hoạt động kinh doanh và các nguồn thu khác mà vẫn không trả hết nợ cho Ngân hàng phải phát mại tài sản thì Ngân hàng nên tạo điều kiện cho họ tự bán tài sản và sử dụng số tiền sau khi bán để trả nợ cho Ngân hàng trong một thời gian chấp nhận được nhằm hạn chế thiệt hại cho người vay khi phải bán ngay tài sản ở mức giá quá thấp và không đủ trả nợ cho Ngân hàng. Đối với tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay là máy móc, thiết bị không đồng bộ, Ngân hàng cần liên hệ với đối tác cung cấp sản phẩm để từ đó phối hợp với khách hàng cung cấp thêm vốn để mua sắm thiết bị cho đồng bộ nếu sản phẩm đó có thể bán được ở trên thị trường. Đối với tài sản là các công trình xây dựng dở dang buộc phải xử lý do bên vay vi phạm hợp đồng hoặc có những hành vi lừa đảo, phạm pháp, Ngân hàng sẽ tiếp tục đầu tư vốn để hoàn thiện, sau đó có thể cho thuê, bán để thu hồi nợ. 8.Ngân hàng cần Tích cực tham gia thị trường nhà đất. Với định hướng phát triển cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay,đặc biệt cho vay trả góp mua nhà, việc tích cực tham gia thị trường nhà đất với các hoạt động chủ yếu như: Quảng cáo rao bán nhà, hướng dẫn thủ tục pháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán nhà, cho vay để mua nhà, xử lý các bất động sản của chính Ngân hàng và các Ngân hàng thương mại khác sẽ có ý nghĩa rất lớn, vừa góp phần hạn chế tối đa các rủi ro về biến động giá cả nhà cửa trên thị trường,vừa giảm bớt sự tốn kém về thời gian và chi phí xử lý nếu phải khởi kiện ra cơ quan pháp luật. 9.Nâng cao hiệu quả công tác bán đấu giá tài sản. Nếu phải bán đấu giá tài sản, các cán bộ tín dụng cần được nâng cao vai trò tiếp thị, thu hút khách hàng, tiến hành quảng cáo bán tài sản trên các phương tiện thông tin đại chúng. Mô tả nội dung kích thước và đặc điểm hấp dẫn, niêm yết công khai mọi địa điểm để nhiều người biết đăng ký và nộp tiền bảo chứng dự đấu thầu. 10.Nâng cao chất lượng công tác quản lý, điều hành xử lý tài sản thế chấp. Tập trung xử lý và đề ra kế hoạch cụ thể đến từng người, từng việc, tích cực hơn nữa trong việc kiểm tra lại tài sản đề phòng khách hàng sử dụng tài sản đã thế chấp trái pháp luật. Kiến nghị về vấn đề về xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay. 1.Kiến nghị với Chính phủ. Muốn thúc đẩy hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, điều lôgic là phải tạo những thủ tục thuận lợi cho việc sử dụng những tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ tại các tổ chức tín dụng. Nhưng việc quan trọng hơn là phải giảm đến tối thiểu những chi phí có thể phát sinh trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng khi đến hạn. Trên thực tế, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo tại Việt Nam rất phức tạp, sự phức tạp trong thủ tục trình tự xử lý này gây nên những trở ngại và tác động thực sự về mặt tài chính đối với hoạt động cho vay của Ngân hàng. Vì thế, nhằm từng bước đơn giản hoá các thủ tục này có một số đề xuất sau: 1.1.Từng bước đơn giản hoá thủ tục công chứng. Sự không thống nhất về quy trình là một trong những vấn đề nổi cộm khi tiến hành các thủ tục công chứng.Tại Nghị định 31 của Chính phủ, có quy định Bộ Tư pháp có trách nhiệm hướng dẫn các mẫu giấy tờ để công chứng đến nay vẫn chưa có mẫu chung cụ thể nào cho các Ngân hàng. Các Ngân hàng thương mại quốc doanh và cổ phần đều có mẫu riêng nhưng không được phòng công chứng chấp nhận. Các giấy tờ về sở hữu, quyền sử dụng đất có nhiều loại chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể để kiểm tra cẩn thận các thông tin của tài liệu công chứng dẫn đến thủ tục công chứng rắc rối và mất nhiều thời gian. Do vậy, trong thời gian tới đề nghị Chính phủ cải tiến hệ thống liên quan đến giấy tờ sở hữu tạo điều kiện cho việc cung cấp các công cụ cần thiết và phương tiện cho việc công chứng dễ dàng. Cần thống nhất việc công chứng trong cả nước và giao toàn bộ việc xác nhận công chứng cho các phòng công chứng. 1.2.Thay đổi thủ tục đăng ký sở hữu tài sản thế chấp. Nhà nước cần có quy định về thủ tục chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản thế chấp một cách thuận lợi, nhất là quy định các loại giấy tờ cụ thể chứng minh các quyền và lợi ích hợp pháp của người thế chấp để làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, nhất là trong trường hợp tổ chức tín dụng được bán tài sản chứ không phải là chủ sở hữu bán tài sản. Đồng thời quy định về trách nhiệm thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với từng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục đăng ký, nộp lưu vào hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm đã đăng ký làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng, tránh tình trạng tài liệu sở hữu giả, nhiều tài liệu sở hữu tài sản hay không có giấy chứng nhận sở hữu. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chưa thực hiện đầy đủ nên gây khó khăn trong việc phát mãi tài sản thế chấp. Do vậy, đề nghị các cơ quan chức năng thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng để khi thế chấp vay vốn đảm bảo yêu cầu pháp lý. 1.3.Vấn đề xử lý tài sản thế chấp thông qua Toà án. Khi hai bên không tự giải quyết được thì phải nhờ đến Toà án phán xử. Nhưng toà nào có thẩm quyền thụ lý giải quyết, Toà án kinh tế hay dân sự thì hoàn toàn không phải do ý muốn chủ quan của người đi kiện hay bị kiện mà phụ thuộc vào quyết định của chính toà án, đặc biệt đối với tài sản thế chấp là nhà cửa, quyền sử dụng đất.Trên thực tế hiện nay, ngay bản thân Toà án cũng không xác định được thẩm quyền thụ lý giải quyết. Nhiều trường hợp, ý kiến về thẩm quyền của Toà cấp dưới, cấp trên và Viện kiểm soát lại trái ngược nhau. Hậu quả là vụ án bị đẩy đi đẩy lại kéo dài mà người gánh chịu toàn bộ thiệt hại là người có quyền lợi hợp pháp cần bảo vệ. Do đó, để có thể xử án thành công thì Toà án tối cao cần xác định rõ thẩm quyền thụ lý vụ án, thụ lý theo thủ tục dân sự hay kinh tế. Thời điểm nào để xác định là giao dịch kinh tế hay dân sự nhằm giảm bớt những trở ngại cho Ngân hàng khi tham gia phát mại tài sản thế chấp thông qua toà án và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Ngân hàng. Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp, cầm cố hoặc quy định sau một thời gian nhất định mà tài sản thế chấp, cầm cố không xử lý được để thu nợ thì TCTD khởi kiện ra toà án có thẩm quyền để xử lý và có biện pháp cưỡng chế thi hành án. Khi bản án đã có hiệu lực, các cơ quan hữu quan có liên quan như: Cơ quan công an, Toà án nhân dân, Viện kiểm soát nhân dân, cơ quan địa chính, tài chính,cơ quan thi hành án, NHNN cần có trách nhiệm hợp tác và giúp đỡ Ngân hàng. Trường hợp bên vay có liên quan đến vụ án hình sự thì cơ quan pháp luật cần tạo điều kiện cho Ngân hàng tiến hàng phát mãi tài sản thế chấp thu hồi nợ. 1.4.Quy định lại mức cho vay phù hợp với các loại tài sản đem thế chấp. Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Ngân hàng tiến hành cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay đối với những khách hàng đảm bảo có mức vốn tự có tham gia dự án và giá trị tài sản đảm bảo tiền vay bằng các biện pháp cầm cố,thế chấp tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư của dự án. Tỉ lệ này sau đó giảm xuống 30% theo quy định trong Nghị quyết số 11/2000/NQ-CP. Tuy vậy,trong điều kiện ý thức của người vay chưa cao, còn thiếu tinh thần hợp tác với Ngân hàng thì dù có quy định tỷ lệ này cao hơn cũng khó có thể thể đảm bảo an toàn cho Ngân hàng, thậm chí gây khó khăn cho cả Ngân hàng và khách hàng trong quan hệ tín dụng. Mặt khác, quy định đó cũng có nghĩa Ngân hàng chỉ được phép cho vay tối đa không quá 70%. Đây thực sự chưa phải là tỉ lệ cho vay hợp lý vì có những tài sản ít biến động theo thị trường có thể cho vay với tỉ lệ cao hơn mà vẫn đảm bảo an toàn, trong khi một số khác là những động sản hoặc bất động sản có giá cả lên xuống thất thường thì tỉ lệ cho vay này đôi khi là quá mạo hiểm. Vì vậy, Chính phủ cần quy định mức cho vay tối đa với từng loại tài sản thế chấp cụ thể hoặc không quy định mà để cho Ngân hàng tự quyết định tỉ lệ cho vay căn cứ trên các yếu tố liên quan đến mức độ tín nhiệm của khách hàng và những hiểu biết sự biến động của các loại tài sản thế chấp. 1.5.Chính phủ cần đưa ra các giải pháp về định giá tài sản thế chấp, sao cho hợp lý cho cả Ngân hàng và khách hàng. Kết quả định giá tài sản thế chấp ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công tác cho vay cũng như phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ Ngân hàng. Do đó bên cạnh việc nâng cao khả năng của các cán bộ định giá tài sản của Ngân hàng, Chính phủ cũng cần đưa ra một khung giá mở, tạo điều kiện cho các TCTD linh hoạt hơn trong việc định giá tài sản thế chấp không đi quá xa so với những quy định của Nhà nước và không bị cố định vào khung giá đó. Điều này giúp Ngân hàng tránh được tình trạng giá theo khung giá của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá thị trường, đặc biệt là đối với thị trường bất động sản. Đồng thời Nhà nước cần thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng về các chỉ tiêu chung để tránh hiểu lầm giữa Ngân hàng với khách hàng, tránh tình trạng một tài sản được đánh giá khác nhau ở các Ngân hàng do không có một chuẩn mực giá trị tài sản. Quy định chặt chẽ về công tác hạch toán, kế toán của doanh nghiệp để tránh cho việc đánh giá tài sản theo sổ sách kế toán không đúng, các con số thường khác xa so với thực tế. 1.6. Đưa ra chính sách về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế khó khăn của Ngân hàng khi phát mại tài sản. 1.6.1.Đưa ra cơ chế xử lý tài sản thế chấp. Trong trường hợp nếu là hợp đồng thế chấp, cầm cố hợp pháp đã hết thời hạn mà bên thế chấp, cầm cố tài sản không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghiã vụ của mình, thì tuỳ trường hợp cụ thể, tài sản thế chấp, cầm cố được giao cho bên nhận thế chấp nhận cầm cố, khai thác, sử dụng hoặc xử lý để thu hồi nợ sau khi đã lập đầy đủ hồ sơ bảo đảm giá trị chứng minh của tài sản là vật chứng. Công tác xử lý cần được quy định theo nhiều hình thức xử lý tài sản thế chấp, cầm cố mà các bên có thể thoả thuận đưa ra khi ký kết hợp đồng như: Bên thế chấp, cầm cố tự bán; Cả hai cùng bán tài sản; Giao cho TCTD bán tài sản; Gán nợ bằng thế chấp tài sản ; Thoả thuận bằng các phương thức khác. Nếu không thoả thuận được thì bên nhận tài sản thế chấp cầm cố yêu cầu bán đấu giá tài sản thu hồi nợ. Đồng thời nâng cao quyền hạn của TCTD được quyền chủ động bán tài sản thế chấp, cầm cố trong các trường hợp mà tài sản thế chấp không được xử lý theo hướng tích cực để thực hiện nghĩa vụ trả nợ: Sau một thời gian quy định kể từ ngày gia hạn nợ đến ngày trả mà tài sản không được các bên xử lý theo các phương thức đã thỏa thuận. Bên thế chấp cầm cố vắng mặt không thực hiện được nghiã vụ trả nợ, không có người thừa kế trả nợ hoặc người thừa kế không thực hiện thừa kế nghiã vụ trả nợ. Quy định chi tiết, trình tự, thủ tục các bước tiến hành của từng phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp. Đề ra nhiều phương thức bán tài sản để các bên vận dụng một cách linh hoạt phù hợp với điều kiện của từng nơi và điều kiện của các bên như: Bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sản. Bán đấu giá thông qua trung tâm hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật( các trung tâm và doanh nghiệp này ở Việt Nam rất ít). Tổ chức tín dụng được tự tổ chức bán đấu giá tài sản ở những nơi mà chưa có trung tâm hoặc xa trung tâm bán đấu giá để xử lý thu hồi nợ một cách nhanh nhất. Thu nợ bằng chính tài sản đem thế chấp, cầm cố nếu tổ chức tín dụng đồng ý và thấy cần thiết dùng vào kinh doanh khai thác, cho thuê và dễ bán trên thị trường. 1.6.2.Phát mãi tài sản thông qua hình thức bán đấu giá. Nhà nước nên thành lập trung tâm bán đấu giá trong cả nước, đáp ứng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp, nhất là đấu giá quyền sử dụng đất. Mặt khác, cần giảm tỉ lệ phí bán đấu giá tài sản phải nộp cho trung tâm hay doanh nghiệp bán đấu giá đối với tài sản có giá trị cao. Ngoài ra, đơn giản các thủ tục hành chính, pháp lý không cần thiết tạo điều kiện để tài sản mua bán chuyển nhượng dễ dàng. 1.6.3.Khi bên vay bị phá sản, Nhà nước cần quy định rõ thủ tục xử lý tài sản thế chấp. Ngân hàng đã nhận thế chấp của các doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp này lâm vào tình trạng phá sản và toà án đã ra quyết định tuyên bố phá sản doanh nghiệp, thì việc thu hồi nợ phải tuân theo trình tự phá sản doanh nghiệp. Ngân hàng nhận thế chấp muốn thanh toán nợ từ tài sản thế chấp phải được sự đồng ý bằng văn bản của thẩm phán toà án. Khi toà án đã có quyết định tuyên bố phá sản doanh nghiệp thì tiền và tài sản do chấp hành viên thuộc cơ quan thi hành án làm tổ trưởng thanh toán theo thứ tự quy định tại điều 39 Luật phá sản doanh nghiệp ngày30/12/1994. Do đó, nếu tài sản còn lại của doanh nghiệp bị phá sản không đủ để thanh toán tất cả các khoản nợ ưu tiên thì Ngân hàng nhận tài sản thế chấp có thể không nhận đủ tất cả các khoản nợ từ tiền bán tài sản thế chấp dù Ngân hàng được xác định là chủ nợ có đảm bảo. 1.6.4.Nhà nước cần có quy định rõ trật tự giải quyết tài sản khi bên vay dùng một tài sản để thế chấp cho nhiều TCTD. Hiện nay vẫn chưa có luật nào nói về trật tự giải quyết các khoản nợ của con nợ khi tài sản thế chấp được thế chấp tại nhiều Ngân hàng khác nhau dẫn đến nảy sinh tranh chấp giữa các TCTD. Nhất là trong trường hợp Ngân hàng do quản lý chưa chặt chẽ tài sản đảm bảo dẫn đến khách hàng có hành vi gian lận mà không kịp thời phát hiện. Do vậy, đề nghị khi phát mãi tài sản thế chấp, đối với một tài sản thế chấp đem thế chấp nhiều nơi mà giá trị của tài sản này không đủ trả cho tất cả các khoản nợ sẽ quy định ưu tiên trả nợ cho TCTD đầu tiên nhận tài sản thế chấp. Ngoài ra cũng cần nghiên cứu, sửa đổi bổ sung cơ chế và chấn chỉnh lại hoạt động của trung tâm thông tin tín dụng, từ khâu cập nhật số liệu, cung cấp số liệu, đảm bảo kịp thời, chính xác và tin cậy trong trường hợp duy trì hình thức cho vay đồng tài trợ. 2.Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng Nhà nước nên sớm trình lên Chính phủ và Quốc hội về việc ban hành Luật thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời nên khẩn trương thành lập Công ty mua bán tài sản thế chấp dựa trên kinh nghiệm học hỏi của các nước và áp dụng có chọn lọc vào hoạt động tín dụng tại Việt Nam theo sự uỷ quyền của Chính phủ. Mặt khác, cần chủ động phối hợp với các cơ quan chức năng liên quan khác như:Toà án Nhân dân tối cao, Viện kiểm soát Nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Tổng cục Địa chính để nghiên cứu, soạn thảo, ban hành một văn bản liên tịch nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi và an toàn để hướng dẫn xử lý ngay các khó khăn ách tắc trong việc giải toả, phát mãi tài sản thế chấp của các Ngân hàng thương mại hiện nay. Ngoài ra NHNN cần sớm có cơ chế quy định về việc thiết lập quỹ bù đắp rủi ro nhằm bù đắp những phần vốn bị mất khi bán tài sản thế chấp mà không đủ thu hồi nợ. Cơ chế này được thiết lập theo những quy định như: Trích lập theo từng kỳ với mức tỷ lệ thích hợp khác nhau thay vì trích từ đầu năm. Cần xem xét lại tỷ lệ quy định về trích lập quỹ dự phòng trên cơ sở mối tương quan giữa tỷ lệ nợ quá hạn và số rủi ro có thể xảy ra cần phải xử lý đồng thời phân loại thích hợp cho từng loại tài sản theo tính chất của từng loại tài sản. Dự phòng nên trích lập theo từng nhóm tài sản có qua phân loại. Tài liệu tham khảo 1.Giáo trình NVNHTM Chủ biên : Thầy Nguyễn Minh Kiều 2.Nghị định 163 NĐ-CP về giao dịch tài sản đảm bảo 3.Trang web của VP BANK : www.vpb.com.vn 4.Tạp chí Ngân Hàng các số tháng 12/2008 5. 6.