Đề tài Thẩm định tài chính dự án đầu tư Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung cư –Văn phòng 21 tầng của công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng tàu

ây dung, vốn lưu động. Tóm lại để tiến hành thẩm định tổng vốn đầu tư cần phải tiến hành lập dự toán định mức theo các yếu tố cấu thành lên tổng vốn đầu tư như khối lượng và đơn giá vật liệu, thiết bị, mức lương.. 2.2- Thẩm định nguồn vốn tài trợ và tiến độ huy động vốn. Đứng trên phương diện là chủ đầu tư thì nguồn vốn tài trợ dự án gồm nguồn vốn vay ưu đãi, vay ngân hàng, nguồn vốn tự có, vốn tự phát hành trái phiếu và cổ phiếu, nguồn vốn vay từ cán bộ trong công ty. Công tác thẩm định nguồn vốn đầu tư là cần thiết bởi nó đánh giá tính khả thi cũng như mức độ rủi ro của dự án, một dự án mà nguồn vốn tự có chiếm tỷ trọng lớn thể hiện tiềm lực tài chính mạnh của chủ đầu tư và nó sẽ góp phần giảm bớt độ rủi ro. Đối với nguồn vốn vay thường chịu áp lực trả lãi và có thể kèm theo một số điều kiện trong hợp đồng khi xét đến nguồn vốn này cần chú trọng đến một số vấn đề sau : + Xem xét những cam kết trọng hợp đồng cho vay của ngân hàng,tổ chức tín dụng đối với dự án để đảm bảo cung cấp đủ vốn cho dự án đông thời kịp thời về mặt thời gian với mức lãi xuất hợp lí phù hợp với hiệu quả mà dự án mang lại. Để thuận lợi về nguồn vốn vay thì các chư đầu tư phải nêu bật được tính hiệu quả của dự an, khả năng trả nợ, và có uy tín đối với các tổ chức tín dụng thì nguồn vồn vốn vay càng được thuận tiện. + Xem xét phương thức cho vay, phương thức trả nợ có phù hợp với dự án không đẳm bảo tính an toàn và hiệu quả của dự án ngoài ra cũng cần chú ý đến các điều kiện mà các chủ tín dụng đặt ra nhằm một mục đích nào đó. Đối với nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu, cổ phiếu thì đây là nguồn vốn dài hạn và rất tốt tuy nhiên khả năng huy động vốn đến đâu và sử dụng vốn thế nào là điều rất quan trọng. Bởi các đợt phát hành thường gắn với những rủi ro phát hành không thành công ro diễn biến của thị trường chứng khoán, uy tín của doanh nghiệp...trong một số trường hợp cần phải có bảo lãnh phát hành để trong trường hợp phát hành không thành công thì tổ chức bảo lãnh sẽ mua lại toàn bộ. Khi đã huy động được vốn điều quan trọng nhất là sử dụng vốn thế nào cho có hiệu quả bởi khi phát hành trái phiếu thì phải trả lãi suất trái phiếu, còn đối với cổ phiếu thì gia tăng áp lực trả cổ tức đồng thời ảnh hưởng đến tỷ lệ sinh lời của đồng vốn. 2.3- Thẩm định dòng tiền của dự án. Dòng tiền của dự án là các khoản chi và thu được kỳ vọng xuất hiện tại các mốc thời gian khác nhau trong suốt chu kì của dự án. Dòng tiền của dự án bao gồm dòng tiền đầu tư nvà dòng tiền tư hoạt độngu sản xuất kinh doanh + Dòng tiền đầu tư bao gồm chi phí mua sắm tài sản cố định và lắp đặt, chi phí cơ hội và chi phí đầu tư tài sản dòng. + Dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh gồm doanh thu cả đời của dự án và các chi phí của dự án. Khi xác định các luồng tiền trong thẩm định dự án đầu tư chúng ta cần phải tính toán các luồng tiền gia tăng có nghĩa là thay vì chỉ đơn thuần dự đoán luồng tiền thu được từ dự án mà chúng ta cần phải xác định các luồng tiền vào và luồng tiền ra, và chênh lệch giữa các luồng tiền vào và luồng tiền ra. Nói cách khác khi xác định luồng tiền chúng ta phải tính đến tất cả các chi phi phải bỏ ra và thu nhập dự kiến khi dự án đi vào hoạt động. Một nguyên tắc quan trọng khác khi tính toán các luồng tiền là tính đến chi phí cơ hội của các nguồn lực được sử dụng có nghĩa là nếu các nguồn lực không lam phát sinh lên các chi phí tài chính thì vẫn tính đến chi phí sử dụng cho nguồn lực đó theo phương án thay thế tốt nhất bị bỏ qua. Nói tóm lại chúng ta thống nhất một số nguyên tắc mang tính hệ thống cách xác định và sử dụng luồng tiền của dự án như sau : + Chỉ bao gồm các luồng tiền gia tăng: chúng là những khoản do kết quả do dự án mang lại. Tất cả các chi phi và thu nhập tạo ra trước khi quyết định thẩm định đâu tư đều bị loại trừ. Nguyên tắc này sẽ loại trừ các khoản như chi phí chìm hoặc các chi phí cố định khác đây là các khoản chi phí mà hãng bắt buộc phải bỏ ra cho dù dự án có được thực hiện hay không. + Loại bỏ khấu hao. Khấu hao có ích trong việc giảm tiền thuế nhưng khấu hao không phải là các luồng tiền mnhưng các khoản thanh lí lại được cộng vào như một khoản thu nhập hay một luồng tiền dương. + Các chi phí tài chính như lãi suất, tiền vay phải trả, lãi cổ phiếu cũng như những ảnh hưởng của thuế có liên quan tới chúng sẽ được loại trừ không đưa vào các luồng tiền để chiết khấu. + Trong trường hợp nhiều chi phí phản ánh cùng khoản mục, quy tắc quyết định trong trường hợp này là xác định bằng các chi phí cơ hội của các nguồn lửctực tiếp được sử dụng + Nếu việc thực hiện dự án cụ thể đòi hỏi thu hút các nguồn lực đã được sử dụng từ các bộ phận khác trong hãng thi tổng chi phí cơ hội của việc triển khai các nguồn lực này vào dự án sẽ bao gồm các chi phí bên trong dự án cung như các chi phi bên ngoài dự án. 2.4- Thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án. Đối với chủ đầu tư thì các chỉ tiêu tài chính là nhân tố thể hiện rõ nét nhất về mặt lợi nhuận của dự án. Và rất nhiều chỉ tiêu của dự án mỗi chỉ tiêu lại có những ưu nhược điểm nhất định để đưa ra các quyết định trong dự án đầu tư thì bgười ta phải kết hợp, tổng hợp các chỉ tiêu kết hợp các ưu nhược điểm của chúng. Giá trị hiện tại dòng NPV. Giá trị hiện tại dòng là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiền tương lai của dự án với số vốn bỏ ra ban đầu Công thức tính : CFt NPV = - CF0 (1 + n)t CFo là vốn đầu tư bỏ ra ban đầu CFt là dòng tiền chạy từ năm thứ 1 đến năm thu n n : số năm thực hiện dự án. r : lãi suất chiết khấu. Dựa vào chỉ tiêu NPV cho ta thấy NPV càng lớn thi dự an cang có hiệu quả, khi NPV âm thì dự án không nên thực hiện. Tuy nhiên NPV tồn tại những nhược điểm đó là khi so sanh vơi các dự an khác không cùng quy mô thi khập khiễng. b. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là trường hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu ở đó NPV = 0 + Thử các giá trị IRR sao cho NPV = 0(r= IRR) + Dùng máy tính sử dụng Exel. + Phương pháp nội suy IRR = r1+ NPV1/(NPV1-NPV2) (r2-r1) Với r1,r2 là tỷ lệ chiết khấu r1 tiến đến NPV1 dương gần bằng 0 r2 tiến đến NPV2 âm gần bằng 0 +Phương pháp đồ thị. Chỉ tiêu IRR cho biết lựa chọn dự án có IRR > r, khi có nhiều dự án thì chọn dự án co IRR lớn nhất Ưu điểm: Nó có thể so sánh các dự án có thời gian và quy mô vôn khác nhau, nó thể hiện tỷ suất sinh lời bình quân hàng năm của dự án. Nhược điểm : Một số trường hợp có nhiều lãi suất làm cho NPV=0 dẫn đến có nhiều IRR do đó cần phải điều chỉnh để đưa ra một IRR duy nhất. 3- Thời gian thu hồi vốn đầu tư. Thời gian thu hồi vốn đầu tư là thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra. Thời gian thu hồi vốn đầu tư có thể được xác định khi chưa tính đến yếu tố thời gian của tiền gọi là thời gian thu hồi vốn đầu tư. Thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính tới yếu tố thời gian của tiền được xác định theo tinhf hình hoạt động của từng năm hoặc bình quân cả đời dự án Như vậy thời gian thu hồi vốn đầu tư nó cho biết sau bao lau thi dự án thu hồi đủ vốn đầu tư, nó cung cho biét khả năng thu hồi của dự án. Ưu điểm : chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư giúp cho người thẩm định biết được phần nao rủi ro của dự án, những dự án mà có thời gian thu hồi vốn dai thường co rui ro cao. Nhược điểm : Nó không quan tâm đến dòng tiền xảy ra sau thời gian thu hồi vốn vi vậy không phản ánh được toàn bộ đời của dự án, nó chưa đưa ra một tiêu chuẩn chung nhất cho việc lựa chọn dự án. 4- Chi số doanh lợi. Chỉ số doanh lợi là chỉ số phản ánh khả năng sinh lời của dự án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu tư bo ra ban đầu. Trong dự án đầu tư thì chỉ số doanh lợi càng cao thi càng tốt, nhưng tối thiểu phải bằng lãi suất chiết khấu Ưu điểm : Nó đã hạn chế được nhược điểm là so sanh với các dự án an có thời gian khác nhau. Nhược điểm : Nó không phản ánh được quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư. Chương 2- Thẩm định tài chính dự án đầu tư ‘Tổ hợp siêu thị kết hợp trung cư văn phòng 21 tầng của công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa- Vũng Tàu Giới thiệu về HODECO. Giới thiệu chung Teõn ủaày ủuỷ : Coõng ty Coồ phaàn phaựt trieồn nhaứ Baứ Rũa – Vuừng Taứu Teõn tieỏng Anh : Ba Ria – Vung Tau House Development Joint Stock Company Teõn vieỏt taột : HODECO Nhaừn hieọu thửụng maùi : Truù sụỷ : Soỏ 2, Trửụng Coõng ẹũnh, Thaứnh phoỏ Vuừng Taứu ẹieọn thoaùi : 064.856274 – 064.850091 Fax : 064.856205 Ngành nghề kinh doanh Kinh doanh - Phaựt trieồn nhaứ; Xaõy dửùng caực coõng trỡnh daõn duùng vaứ coõng nghieọp; Xaõy dửùng caực coõng trỡnh giao thoõng; Saỷn xuaỏt kinh doanh vaọt lieọu xaõy dửùng; Saỷn xuaỏt beõ toõng vaứ caực saỷn phaồm khaực tửứ xi maờng, vửừa; Kinh doanh caực dũch vuù du lũch; Nuoõi, cheỏ bieỏn baỷo quaỷn thuyỷ saỷn vaứ caực saỷn phaồm tửứ thuyỷ saỷn; ẹaùi lyự dũch vuù bửu ủieọn. Lịch sử hỡnh thành và phỏt triển Coõng Ty Coồ Phaàn Phaựt Trieồn Nhaứ Baứ Rũa Vuừng Taứu tieàn thaõn laứ doanh nghieọp nhaứ nửụực – Coõng ty Phaựt trieồn Nhaứ ủửụùc thaứnh laọp theo Quyeỏt ủũnh soỏ 262/Qẹ - UB ngaứy 29/05/1990 cuỷa Uỷy Ban Nhaõn Daõn ẹaởc Khu - Vuừng Taứu - Coõn ẹaỷo . Ngaứy 29/10/1990 UBND ẹaởc Khu - Vuừng Taứu - Coõn ẹaỷo coự quyeỏt ủũnh soỏ 450/Qẹ - UB veà vieọc saựt nhaọp Xớ Nghieọp Dũch Vuù Nhaứ ủaỏt Vaứ Xớ Nghieọp Xaõy Dửùng Nhaứ thuoọc Sụỷ Xaõy Dửùng ẹaởc Khu - Vuừng Taứu - Coõn ẹaỷo vaứo Coõng Ty Phaựt Trieồn Nhaứ . Ngaứy 03/12/1997 UÛy Ban Nhaõn Daõn Tổnh Baứ Rũa Vuừng Taứu coự quyeỏt ủũnh soỏ 17/Qẹ-UBT veà vieọc thaứnh laọp laùi Doanh Nghieọp Coõng Ty Phaựt Trieồn Nhaứ Baứ Rũa Vuừng Taứu (theo quyeỏt ủũnh 388 cuỷa Chớnh Phuỷ). Ngaứy 26/09/2001 Thuỷ tửụựng chớnh phuỷ ra quyeỏt ủũnh soỏ 1274/Qẹ-TTg veà vieọc chuyeồn doanh nghieọp Coõng Ty Phaựt Trieồn Nhaứ Baứ Rũa Vuừng Taứu thaứnh Coõng Ty Coồ Phaàn Phaựt Trieồn Nhaứ Baứ Rũa Vuừng Taứu . 1.2- Đánh giá hiện trạng hoạt động kinh doanh của HODECO Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HODECO) là doanh nghiệp mới được cổ phần hóa theo Quyết định số 1274/QĐ-TTg ngày 26 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc chuyển Doanh nghiệp Nhà nước - Công ty Phát triển nhà Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với tổng vốn điều lệ : 20.688.500.000 đồng. Trong đó phần vốn Nhà nước chiếm 40%; các cổ đông khác chiếm 60%.Đến 31/3/2007 Công ty đó nõng tổng vốn điều lệ lên thành 81tỷ 280 triệu đồng và là công ty đại chúng với gần 400 cổ đông trong đó phần vốn Nhà nước chiếm 15%.Qua 5 năm hoạt động công ty đó từng bước trưởng thành và lớn mạnh về mọi mặt. Hoàn thành tốt các chỉ tiêu kinh tế, năm sau cao hơn năm trước. Uy tín của công ty ngày càng được nâng cao trên thị trường khách hàng trong và ngoài tỉnh. . Hodeco là đơn vị đầu đàn về việc xây dựng & phát triển nhà tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Những công trỡnh do Hodeco xõy dựng cú những tiờu chuẩn kỹ thuật cao, bảo đảm về chất lượng công trỡnh cũng như tính mỹ thuật của nó, góp công lớn trong việc tạo quỹ nhà ở và chỉnh trang đô thị. Công ty đó được Bộ Xây dựng tặng cờ Đơn vị thi đua xuất sắc trong công tác Quản lý & Phỏt triển nhà giai đoạn 1991-2000 và nhiều phần thưởng của UBND Tỉnh.Nhưngx năm trơở lại đây công ty phát triển rất mạnh mẽ, hiệu quả kinh doanh ngày càng cao với rất nhiều dự án có tính khả thi cao như : + Dửù aựn: TOÅ HễẽP SIEÂU THề KEÁT HễẽP CHUNG Cệ – VAấN PHOỉNG 21 TAÀNG TRUNG TAÂM THệễNG MAẽI - THAỉNH PHOÁ VUếNG TAỉU Vũ trớ dửù aựn: Taùi trung taõm thửụng maùi TP Vuừng taứu, caựch baừi sau hụn 1 km. Laứ trung taõm saàm uaỏt vaứ hieọn ủaùi nhaỏt TP Vuừng taứu hieọn nay. Dieọn tớch ủaỏt: 1,277 ha. Dieọn tớch xaõy dửùng 5.300 m2 Toồng mửực ủaàu tử : 272,45 tyỷ ủoàng + Dửù aựn: KHU NHAỉ ễÛ VAỉ TAÙI ẹềNH Cệ BEÁN ẹèNH. Vũ trớ dửù aựn: Phửụứng 6 - Thaứnh phoỏ Vuừng Taứu. Caựch ngaừ tử Gieỏng nửụực 300m. Laứ khu daõn cử saàm uaỏt. Dieọn tớch ủaỏt: 5,975ha Toồng mửực ủaàu tử haù taàng kyừ thuaọt: 23.208.364.650ủ (chửa keồ trửụùt giaự vaứ ủeàn buứ thửùc teỏ). + Dửù aựn : TOÅ HễẽP CHUNG Cệ 15 TAÀNG - TTTM - TP VUếNG TAỉU Vũ trớ dửù aựn: Taùi trung taõm thửụng maùi - Phửụứng 7 - Thaứnh phoỏ Vuừng Taứu. Dieọn tớch ủaỏt: 0,64 ha Toồng mửực ủaàu tử : 86.011.565.929 ủ + Dửù aựn : CUẽM COÂNG TRèNH DềCH VUẽ DU LềCH -THUỉY VAÂN Vũ trớ dửù aựn: Phửụứng 8 - Thaứnh phoỏ Vuừng Taứu. Maởt tieàn ủửụứng Thuứy vaõn, ủoỏi dieọn bieồn baừi sau. Dieọn tớch ủaỏt:1,8166 ha Toồng mửực ủaàu tử : 68.206.726.000 ủ (chửa keồ kinh phớ xaõy dửùng coõng trỡnh kieỏn tr ỳc + Dửù aựn : KHU NHAỉ ễÛ ẹOÀI NGOẽC TệễÙC 2 PHệễỉNG 8 Vũ trớ dửù aựn: Phửụứng 8 - Thaứnh phoỏ Vuừng Taứu. Caựch baừi taộm Thuứy vaõn hụn 100m , laứ choồ ụỷ lyự tửụỷng cho moùi ngửụứi sau nhửừng ngaứy laứm vieọc vaỏt vaỷ. Dieọn tớch ủaỏt: 17,6 ha Toồng mửực ủaàu tử : 197 tyỷ ủoàng. + Dựửù aựn : KHU NHAỉ ễÛ CHUNG Cệ CAO TAÀNG HAI BEÂN ẹệễỉNG THOÁNG NHAÁT NOÁI DAỉI Vũ trớ dửù aựn: Phửụứng 3 - Thaứnh phoỏ Vuừng Taứu. Gaàn chụù mụựi, beỏn xe TP Vuừng taứu, naốm treõn truùc ủửụứng Thoỏng nhaỏt noỏi daứi, noỏi lieàn ủửụứng 51B laứ truùc ủửụứng chớnh tửứ TP HCM veà Vuừng taứu. Tửụng lai seừ laứ moọt trung taõm ủeùp cuỷa TP Vuừng taứu. Dieọn tớch ủaỏt: 6,7 ha Những kết quả mà công ty đạt được minh chứng bằng những con số trong bảng kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, bảng cân đối kế toán, bảng lưu chuyển tiền tệ, bảng thuyết minh như sau : Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh Chổ tieõu Naờm 2005 Naờm 2006 Taờng, giaỷm (%) Toồng giaự trũ taứi saỷn 328.196.912.047 432.033.783.233 31,64% Doanh thu thuaàn 78.297.329.399 105.832.992.457 35,17% Lụùi nhuaọn tửứ hoaùt ủoọng kinh doanh 8.926.235.470 14.369.924.569 60,99% Lụùi nhuaọn khaực 334.146.337 -33.198.303 -109,94% Lụùi nhuaọn trửụực thueỏ 9.260.381.807 14.336.726.266 54,82% Lụùi nhuaọn sau thueỏ 7.005.156.854 10.386.200.568 48,27% Tyỷ leọ coồ tửực (%) 16% 20% 125,00% Quớ 3 naờm 2007 PHAÀN I - LAếI LOÃ ẹụn vũ tớnh : ủoàng Chỉ tiêu Mã số Quyự 3 naờm 2007 Luừy keỏ 9 thaựng 2007 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 01 51,303,499,719 133,497,674,988 Các khoản giảm trừ (03=04+05+06+07) 03 5,422,381,818 9,088,381,818 1. Doanh thu thuần về bán hàng và 10 45,881,117,901 124,409,293,170 cung cấp dịch vụ (10=01-03) 2. Giá vốn hàng bán 11 33,640,774,995 96,589,088,833 3. Lợi nhuận gộp về bán hàng và 20 12,240,342,906 27,820,204,337 cung cấp dịch vụ (20=10-11) 4. Doanh thu hoạt động tài chính 21 2,470,650,637 2,520,842,222 5. Chi phí tài chính 22 3,033,319,052 4,017,526,135 - Trong đó : Lãi vay phải trả 23 1,740,910,417 2,725,117,500 6. Chi phí bán hàng 24 499,763,633 1,469,658,632 7. Chi phí quản lý doanh nghiệp 25 1,973,462,296 5,512,326,050 8. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 30 9,204,448,562 19,341,535,742 (30 = 20 + 21 - 22 - 24 - 25) 9. Thu nhập khác 31 165,985,914 211,960,368 10. Chi phí khác 32 147,193,670 444,388,652 11 Lụùi nhuaọn khaực 40 18,792,244 (232,428,284) 12. Tổng lợi nhuận trớc thuế (50=30+40) 50 9,223,240,806 19,109,107,458 13. Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 51 2,370,668,477 5,077,616,858 14. Lợi nhuận sau thuế (60=50-51) 60 6,852,572,329 14,031,490,600 Tốc độ tăng trưởng của công ty qua các năm 2005, 2006, 2007 là rất cao với tốc độ tăng doanh thu và lợi nhuận đều trên 30 %. Đặc biệt trong năm 2007 riêng 9 tháng đầu năm công ty đã tăng trưởng trên 30 % so với cả năm 2006 mặc dù quý 4 năm 2007 là quý thường có doanh thu và lợi nhuận cao nhất so với các quý Bảng cân đối kế toán I. A . Bảng Cân Đối Kế Toán ( Quý 3 nam 2007 ) STT Nội dung Số dư cuối kỳ Số dư đầu kỳ I Tài sản ngắn hạn 503,814,169,292 440,554,641,689 1 Tiền và các khoản tương đương tiền 7,484,482,783 8,750,023,440 2 Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 5,752,827,778 3 Các khoản phải thu ngắn hạn 152,083,084,450 124,506,616,822 4 Hàng tồn kho 332,709,115,510 300,773,967,643 5 Tài sản ngắn hạn khác 5,784,658,771 6,524,033,784 II Tài sản dài hạn 59,514,290,969 49,085,219,685 1 Các khoản phải thu dài hạn 5,000,000 (17,500,000) 2 Tài sản cố định 24,598,890,925 28,394,696,787 - Tài sản cố định hữu hỡnh 22,368,890,925 26,214,696,787 - Tài sản cố định vô hỡnh 2,230,000,000 2,180,000,000 - Tài sản cố định thuê tài chính - Chi phí XDCB dở dang 3 Bất động sản đầu tư 31,934,041,002 20,176,423,127 4 Các khoản đầu tư tài chính dài hạn 2,866,585,851 276,064,516 5 Tài sản dài hạn khác 109,773,191 255,535,255 III TỔNG CỘNG TÀI SẢN 563,328,460,261 489,639,861,374 IV Nợ phải trả 437,012,277,595 412,246,965,002 1 Nợ ngắn hạn 338,540,382,697 312,886,834,196 2 Nợ dài hạn 98,471,894,898 99,360,130,806 V Vốn chủ sở hữu 126,316,182,666 77,392,896,372 1 Vốn chủ sở hữu 126,055,193,633 76,362,832,820 - Vốn đầu tư của chủ sở hữu 81,280,000,000 40,697,300,000 - Thặng dư vốn cổ phần 30,364,536,000 20,008,800,000 - Vốn khác của chủ sở hữu 5,321,002,755 - Cổ phiếu quỹ (920,800,000) (920,800,000) - Chênh lệch đánh gái lại tài sản - Chênh lệch tỷ giá hối đoái - Các quỹ 1,875,672,249 4,685,120,181 - Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 13,455,785,384 6,571,409,884 - Nguồn vốn đầu tư XDCB 2 Nguồn kinh phí và quỹ khác 260,989,033 1,030,063,552 - Quỹ khen thưởng phúc lợi 260,989,033 1,030,063,552 - Nguồn kinh phí - Nguồn kinh phí đó hỡnh thành TSCĐ VI TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 563,328,460,261 489,639,861,374 Các chỉ số tài chính Caực chổ tieõu Naờm 2005 Naờm 2006 1. Chổ tieõu veà khaỷ naờng thanh toaựn (laàn) + Heọ soỏ thanh toaựn ngaộn haùn 1,12 1,50 + Heọ soỏ thanh toaựn nhanh 0,22 0,33 2. Chổ tieõu veà cụ caỏu voỏn (%) + Heọ soỏ nụù/ Toồng taứi saỷn 92% 82% + Heọ soỏ nụù/ Voỏn chuỷ sụỷ hửừu 1081% 459% 3. Chổ tieõu veà naờng lửùc hoaùt ủoọng (laàn) + Voứng quay haứng toàn kho 0,28 0,31 + Doanh thu thuaàn/ Toồng taứi saỷn 0,24 0,24 4. Chổ tieõu veà khaỷ naờng sinh lụứi (%) + Heọ soỏ lụùi nhuaọn sau thueỏ/Doanh thu thuaàn 8,95% 9,81% + Heọ soỏ lụùi nhuaọn sau thueỏ/Voỏn ủieàu leọ* 35,44% 41,93% + Heọ soỏ lụùi nhuaọn sau thueỏ/Toồng taứi saỷn 2,13% 2,40% + Heọ soỏ lụùi nhuaọn tửứ HẹKD/Toồng taứi saỷn 11,40% 13,55% Các chỉ số tài chính của công ty ngày càng được cải thiện với hệ số thanh toán nhanh và hệ số thanh toán ngán hạn năm 2006 tăng hơn 50 % so với năm 2005 điều đó làm cho công ty ngày càng được sự tin tưởng của các nhà tín dụnh. Tuy hệ số nợ / Vốn chủ sơ hữu là rất cao nhưng do công ty có rất nhiều dự án mang tính khả thi và công ty đã có kế hoạch tăng vốn trong năm 2007, với các đợt tăng vốn sẽ làm giảm hệ số này xuống. Nhìn vào các hệ số về khả năng sinh lời còn chưa cao trong năm 2005, 2006 là do nhiều dự án lớn của công ty là chưa hoàn thành, từ năm 2008 trỏ đi nhiều dự án hoàn thành sẽ đem lại lợi nhuận lớn cho công ty và chắc chắn các chỉ tiêu về lợi nhuận sẽ được cải thiện. Bảng lưu chuyển tiền tệ ( quý 3 năm 2007 ) CHặ TIEÂU Maừ soỏ T.M Luừy keỏ kyứ naứy Luừy keỏ kyứ trửụực I . LệU CHUYEÅN TIEÀN Tệỉ HOẽAT ẹOÄNG KD 1. Tieàn thu baựn haứng , cung caỏp dũch vuù vaứ doanh thu khaực 1 172,181,232,474 110,692,599,362 2. Tieàn chi traỷ cho ngửụứi cung caỏp haứng hoựa vaứ dũch vuù 2 84,593,473,791 46,673,025,972 3. Tieàn chi traỷ cho ngửụứi lao ủoọng 3 9,982,883,100 6,736,851,348 4. Tieàn chi traỷ laừi vay 4 12,299,299,810 9,752,553,898 5. Tieàn chi noọp thueỏ thu nhaọp doanh nghieọp 5 6,699,902,695 620,000,000 6. Tieàn thu khaực tửứ hoùat ủoọng kinh doanh 6 66,103,116,566 45,829,297,712 7. Tieàn chi khaực cho hoùat ủoọng kinh doanh 7 82,179,139,710 55,755,210,614 Lửu chuyeồn tieàn thuaàn tửứ hoùat ủoọng kinh doanh 20 42,529,649,934 36,984,255,242 II . LệU CHUYEÅN Tệỉ HOẽAT ẹOÄNG ẹAÀU Tệ 1. Tieàn chi ủeồ mua saộm , xaõy dửùng TSCẹ vaứ caực taứi saỷn daứi haùn khaực 21 121,093,334 116,123,900 2. Tieàn thu tửứ thanh lyự , nhửụùng baựn TSCẹ vaứ caực taứi saỷn daứi haùn khaực 22 81,476,580 145,014,427 3. Tieàn chi cho vay , mua caực coõng cuù nụù cuỷa ủụn vũ khaực 23 4. Tieàn thu hoài cho vay , baựn laùi caực coõng cuù nụù cuỷa ủụn vũ khaực 24 5. Tieỏn chi ủaàu tử goựp voỏn vaứo ủụn vũ khaực 25 8,001,280,000 6. Tieàn thu hoài ủaàu tử goựp voỏn vaứo ủụn vũ khaực 26 797,250,339 7. Tieàn thu laừi cho vay , coồ tửực vaứ lụùi nhuaọn ủửụùc chia 27 2,517,773,222 Lửu chuyeồn thuaàn tửứ hoùat ủoọng ủaàu tử 30 (5,523,123,532) 826,140,866 III . LệU CHUYEÅN Tệỉ HOẽAT ẹOÄNG KINH DOANH 1. Tieàn thu tửứ phaựt haứnh coồ phieỏu, nhaọn voỏn goựp cuỷa chuỷ sụỷ hửừu 31 28,871,556,000 2. Tieàn traỷ voỏn goựp cho chuỷ sụỷ hửừu , mua laùi coồ phieỏu cuỷa DN 32 3. Tieàn vay ngaộn haùn , daứi haùn nhaọn ủửụùc 33 5,120,000,000 27,774,265,784 4. Tieàn chi traỷ nụù goỏc vay 34 72,263,623,059 65,402,532,777 5. Tieàn chi traỷ nụù thueõ taứi chớnh 35 6. Coồ tửực , lụùi nhuaọn ủaừ traỷ cho chuỷ sụỷ hửừu 36 Lửu chuyeồn tieàn thuaàn tửứ hoùat ủoọng taứi chớnh 40 (38,272,067,059) (37,628,266,993) - Lửu chuyeồn tieàn thuaàn trong kyứ (20+30+40) 50 (1,265,540,657) 182,129,115 - Tieàn vaứ tửụng ủửụng tieàn ủaàu kyứ 60 8,750,023,440 1,217,645,455 - Aỷnh hửụỷng cuỷa thay ủoồi tyỷ giaự hoỏi ủoựai quy ủoồi ngoùai teọ 61 - Tieàn vaứ tửụng ủửụng tieàn cuoỏi kyứ (50+60+61) 70 VII.34 7,484,482,783 1,399,774,570 Thuyết minh báo cáo tài chính 9 thàng đầu năm 2007 I Đặc điểm hoạt động của doanh nghiệp 1 Hình thức sở hữu vốn : Vốn góp các cổ đông 2 Lĩnh vực kinh doanh : ẹaàu tử , xaõy dửùng . Dũch vuù du lũch , thửụng maùi . 3 Ngành nghề kinh doanh : KD nhaứ , VLXD , Xaõy laộp , du lũch , beõ toõng tửụi … II Niên độ kế toán, đơn vị tiền tệ sử dụng trong kế toán 1 Niên độ kế toán (bắt đầu từ ngày..1/1/07 ..kết thúc vào ngày.30/09/07). 2 Đơn vị tiền tệ sử dụng trong kế toán. ẹụn vũ sửỷ duùng laứ ủoàng Vieọt Nam ( VND) III Chế độ kế toán áp dụng 1 Chế độ kế toán áp dụng : Aựp duùng Cheỏ ủoọ keỏ toaựn doanh nghieọp ban haứnh keứm theo Qẹ soỏ 15/2006/Qẹ-BTC ngaứy 20/6/0006 cuỷa Boọ Taứi Chớnh 2 Hình thức kế toán áp dụng ; Aựp duùng hỡnh thửực soồ keỏ toaựn Nhaọt kyự chung IV Tuyên bố về việc tuân thủ Chuẩn mực kế toán và Chế độ kế toán Việt Nam V Các chính sách kế toán áp dụng 1 Nguyên tắc xác định các khoản tiền: tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, tiền đang chuyển gồm: - Caực nghieọp vuù kinh teỏ phaựt sinh baống ngoaùi teọ ủửụùc quy ủoồi ra ủoàng Vieọt Nam taùi thụứi ủieồm phaựt sinh nghieọp vuù , giao dũch thửùc teỏ . Taùi thụứi ủieồm cuoỏi naờm caực khoaỷn muùc tieàn teọ coự goỏc ngoaùi teọ ủửụùc quy ủoồi theo tyỷ giaự bỡnh quaõn lieõn ngaõn haứng do Ngaõn haứng Nhaứ nửụực Vieọt Nam coõng boỏ vaứo ngaứy keỏt thuực lieõn ủoọ keỏ toaựn . 2 Nguyeõn taộc ủaựnh giaự haứng toàn kho : Haứng toàn kho ủửụùc tớnh theo giaự goỏc . Giaự trũ haứng toàn kho ủửụùc xaực ủũnh theo phửụng phaựp bỡnh quaõn gia quyeàn Haứng toàn kho ủửụùc haùch toaựn theo phửụng phaựp keõ khai thửụứng xuyeõn 3 Nguyeõn taộc ghi nhaọn khaỏu hao TSCẹ : Taứi saỷn coỏ ủũnh hửừu hỡnh , voõ hỡnh ủửụùc ghi nhaọn theo giaự goỏc . Trong quựa trỡnh sửỷ duùng taứi saỷn coỏ ủũnh hửừu hỡnh , taứi saỷn coỏ ủũnh voõ hỡnh ủửụùc ghi nhaọn theo nguyeõn giaự hao moứn luyừ keỏ vaứ giaự trũ coứn laùi . Khaỏu hao ủửụùc trớch theo phửụng phaựp ủửụứng thaỳng . 4 Nguyeõn taộc ghi nhaọn vaứ khaỏu hao TSCẹ baỏt ủoọng saỷn ủaàu tử : Baỏt ủoọng saỷn ủaàu tử ủửụùc ghi nhaọn theo giaự goỏc . Trong quaự trỡnh naờm giửừ chụứ taờng giaự hoaởc cho thueõ hoaùt ủoọng , baỏt ủoọng saỷn ủaàu tử ủửụùc ghi nhaọn theo nguyeõn giaự . Hao moứn luyừ keỏ vaứ giaự trũ coứn laùi . 5 Nguyeõn taộc ghi nhaọn caực khoaỷn ủaàu tử taứi chớnh : Caực khoaỷn ủaàu tử vaứo coõng ty con , coõng ty lieõn keỏt ủửụùc keỏ toaựn theo phửụng phaựp giaự goỏc . Caực khoaỷn ủaàu tử vaứo coõng ty lieõn doanh ủửụùc keỏ toaựn theo phửụng phaựp giaự goỏc Dửù phoứng giaỷm giaự ủaàu tử ủửụùc laọp vaứo thụứi ủieồm cuoỏi naờm laứ soỏ cheõnh leọch giửừa giaự goỏc cuỷa caực khoaỷn ủaàu tử ủửụùc haùch toaựn treõn soồ keỏ toaựn lụựn hụn giaự trũ thũ trửụứng cuỷa chuựng taùi thụứi ủieồm laọp dửù phoứng . 6 Nguyeõn taộc ghi nhaọn voỏn hoaự caực khoaỷn chi phớ ủi vay : Chi phớ ủi vay ủửụùc ghi nhaọn vaứo chi phớ saỷn xuaỏt , kinh doanh trong kyứ khi phaựt sinh Chi phớ ủi vay lieõn quan trửùc tieỏp ủeỏn vieọc ủaàu tử xaõy dửùng hoaởc saỷn xuaỏt taứi saỷn dụỷ dang ủửụùc tớnh vaứo gớa trũ taứi saỷn ( ủửụùc voỏn hoaự ) bao goàm caực khoỷan laừi vay . 7 Nguyeõn taộc ghi nhaọn vaứ phaõn boồ chi phớ traỷ trửụực : Chi phớ traỷ trửụực chổ lieõn quan ủeỏn chi phớ saỷn xuaỏt kinh doanh naờm taứi chớnh hieọn taùi ủửùục ghi nhaọn laứ chi phớ traỷ trửụực ngaộn haùn vaứ ủửụùc tớnh vaứo chi phớ saỷn xuaỏt kinh doanh trong naờm taứi chớnh . Vieọc tớnh vaứ phaõn boồ chi phớ traỷ trửụực daứi haùn vaứo saỷn xuaỏt kinh doanh tửứng kyứ haùch toaựn ủửụùc ủửụùc caờn cửự vaứo tớnh chaỏt . Mửực ủoọ tửứng loaùi chi phớ ủeồ choùn phửụng phaựp vaứ tieõu thửực phaõn boồ hụùp lyự . Chi phớ traỷ trửụực ủửụùc phaõn boồ daàn vaứo chi phớ saỷn xuaỏt kinh doanh theo phửụng phaựp ủửụứng thaỳng . 8 Nguyeõn taộc ghi nhaọn chi phớ phaỷi traỷ : Caực khoaỷn chi phớ thửùc teỏ chửa phaựt sinh nhửng ủửụùc trớch trửụực vaứo chi phớ saỷn xuaỏt kinh doanh trong kyứ ủeồ ủaỷm baỷo khi chi phớ phaựt sinh thửùc teỏ khoõng gaõy ủoọt bieỏn cho chi phớ saỷn xuaỏt kinh doanh treõn nguyeõn taộc phuự hụùp giửừa doanh thu vaứ chi phớ . Khi caực chi phớ ủoự phaựt sinh , neỏu coự cheõnh leọch vụựi soỏ ủaừ trớch , keỏ toaựn tieỏn haứnh ghi boồ sung hoaởc ghi giaỷm chi phớ tửụng ửựng vụựi phaàn cheõnh leọch . 9 Nguyeõn taộc vaứ phửụng phaựp ghi nhaọn caực khoaỷn dửù phoứng phaỷi traỷ: Caực khoaỷn ủửụùc ghi nhaọn caực khoaỷn dửù phoứng phaỷi traỷ laứ giaự trũ ủửụùc ửụực tớnh hụùp lyự nhaỏt veà veà khoaỷn tieàn seừ phaỷi chi ủeồ thanh toaựn nghúa vuù nụù hieọn taùi ngaứy keỏt thuực kyứ keỏ toaựn naờm hoaởc taùi ngaứy keỏt thuực kyứ keỏ toaựn giửừa lieõn ủoọ . Khoaỷn cheõnh leọch giửừa soỏ dửù phoứng phaỷi traỷ ủaừ laọp ụỷ kyứ trửụực chửa sửỷ duùng heỏt lụựn hụn soỏ dửù phoứng phaỷi traỷ laọp ụỷ kyứ baựo caựo ủửụùc hoaứn nhaọp ghi giaỷm chi phớ saỷn xuaỏt . kinh doanh trong kyứ trửứ khoaỷn cheõnh leọch lụựn hụn cuỷa khoaỷn dửù phoứng phaỷi traỷ veà baỷo haứnh coõng trỡnh xaõy laộp ủửụùc hoaứn nhaọp vaứo thu nhaọp khaực trong kyứ . 10 Nguyeõn taộc ghi nhaọn voỏn chuỷ sụỷ hửừu : Voỏn ủaàu tử chuỷ sụỷ hửừu ủửụùc ghi nhaọn theo soỏ voỏn thửùc goựp cuỷa chuỷ sụỷ hửừu Voỏn khaực cuỷa chuỷ sụỷ hửừu , cheõnh leọch ủaựnh giaự laùi taứi saỷn , cheõnh leọch tyỷ giaự hoỏi ủoaựi Lụùi nhuaọn sau thueỏ , caực quyừ . 11 Nguyeõn taộc vaứ phửụng phaựp ghi nhaọn doanh thu : Doanh thu baựn haứng , Doanh thu cung caỏp dũch vuù , doanh thu hụùp ủoàng XD , doanh thu hoaùt ủoọng taứi chớnh . 12 Nguyeõn taộc vaứ phửụng phaựp ghi nhaọn chi phớ taứi chớnh : Goàm caực khoaỷn chi phớ laừi vay , dửù phoứng giaỷm giaự ủaàu tử chửựng khoaựn . Caực khoaỷn treõn ủửụùc ghi nhaọn theo toồng phaựt sinh trong kyứ , khoõng buứ trửứ vụựi doanh thu hoaùt ủoọng taứi chớnh . 13 Nguyeõn taộc vaứ phửụng phaựp ghi nhaọn chi phớ thueỏ thu nhaọp DN hieọn haứnh , hoaừn laùi Chi phớ thueỏ thu nhaọp DN hieọn haứnh ủửụùc xaực ủũnh treõn cụ sụỷ thu nhaọp chũu thueỏ veà thueỏ suaỏt thueỏ TNDN trong naờm hieọn haứnh . Chi phớ thueỏ thu nhaọp DN hoaừn laùi ủửụùc xaực ủũnh treõn cụ sụỷ soỏ cheõnh leọch taùm thụứi ủửụùc khaỏu trửứ , soỏ cheõnh leọch taùm thụứi chũu thueỏ vaứ thueỏ suaỏt thueỏ thu nhaọp doanh nghieọp . 14 Caực nghieọp vuù dửù phoứng ruỷi ro hoỏi ủoaựi : Nghieọp vuù dửù phoứng ruỷi ro hoỏi ủoaựi ủửụùc coõng ty aựp duùng cho moọt soỏ khoaỷn vay , coõng nụù . 2- Thẩm định tài chính dự án đầu tư’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung cư –Văn phòng 21 tầng’ của công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng tàu “ 2.1- Giới thiệu về dự án đầu tư. Tổ hợp Siêu thị kết hợp Chung cư - Văn phũng 21 tầng TTTM Vũng Tàu 2.1.1 – Thông tin chung a- Vị trí dự án Trung Tâm Thương Mại - Phường 7 - Tp. Vũng Tàu b- Giới thiệu về dự án Tọa lạc tại Trung Tâm Thương Mại, nằm giáp 3 mặt tiền đường: Nguyễn Thái Học, Nguyễn An Ninh, Trương Văn Ban, Tổ hợp siêu thị kết hợp chung cư - văn phũng 21 tầng được đặt ở một vị trí như để dành cho sự tiện nghi và lối sống hiện đại. Tại đây đem đến sự tiện lợi có một không hai để đến những điểm ăn uống và mua sắm thuộc loại bậc nhất của thành phố Vũng Tàu c- Quy mô dự án     Diện tích đất dự án                                     : 10.817.5 m2     Diện tích xây dựng                                      : 5.634 m2     Diện tích đất cây xanh và bói xe                   : 5.183.5 m2     Tổng số căn hộ ( từ 67.7 – 106,6 m2 )        : 594 căn     Diện tích siêu thị + VP cho thuê                   : 15.942 m2     Diện tích tầng hầm                                      : 5.070 m2     Tổng mức đầu tư                                        : 272.45 tỉ d- Kiến trúc Gồm 2 khối 21 tầng ( khối A và B ) + tầng hầm để xe hơi – xe máy. Tầng 1-2-3 là siêu thị và văn phũng cho thuê ( đơn vị kinh doanh: Sài Gũn Co-op ). Tầng 4 đến tầng 21 gồm 594 căn hộ chung cư cao cấp. Đây là Khu nhà ở - Siêu thị - Văn phòng trung tâm nhất thành phố Vũng Tàu.     Khối A Giáp đường Nguyễn Thái Học - Nguyễn An Ninh, được thiết kế 306 căn hộ  gồm các loại 68 - 68,4 – 85 - 92,5 - 99,5 m2/căn hộ. Có 04 cầu thang máy dung tích lớn – tốc độ cao và 03 cầu thang bộ.    Khối B Giáp đường Nguyễn An Ninh – Trương Văn Bang, được thiết kế 288 căn hộ gồm các loại 67,6 – 68 – 68,3 – 72 – 72,8 – 96,9 – 106,6 m2/căn hộ. Có 03 cầu thang máy dung tích lớn - tốc độ cao và 03 cầu thang bộ. d- Những tiện ích Cao ốc được lắp đặt hệ thống Camera bảo vệ tại các tầng lầu. -   Trang bị cỏc thiết bị phũng chỏy, chống sột hiện dại ( bằng điện tử ) -   Khu nhà được lắp đặt hệ thống anten Parabol và hệ thống anten Kỹ thuật số sử dung chung cho tất cả các căn hộ, cáp điện đến từng căn hộ. -   Ngoài hệ thống cấp nước lấy từ mạng lưới cấp nước thành phố với đường ống D200, mỗi khối chung cư cũn được xây thêm 02 bể chứa nước mái để điều hũa nước trong giờ cao điểm. 2.1.2- Thông tin chi tiết. a- Tiến đọ khai thác dự án - Thời gian của dự án là 28 năm. - Thời gian thiết kế thi công bắt đầu từ năm 2005 và dự kiến hoàn thành vào quý 1 năm 2008  - Thời gian khai thác sử dụng là 25 năm bắt đầu từ quý 1 năm 2008 - Đến 30/08/2007 đó hoàn thành đổ bê tông sàn mái của cả 02 lô nhà, Các căn hộ đang gấp rỳt hoàn thiện theo kế hoạch. Thời gian dự kiến giao nhà cho khỏch hàng vào cuối quý I năm 2008. - 7/7/2007 bàn giao mặt bằng triển khai xây dựng hoàn thiện Siêu thị CO.OP Vũng Tàu - Tiến độ xây dựng đang được kiểm soát tốt, theo đúng kế hoạch. chất lượng công trỡnh đảm bảo. - Hơn 100% các căn hộ Góc có diện tích lớn từ 99,5m2 - 106m2 đó được khách hàng đặt mua, 80% các căn hộ cũn lại cũng đó được khách hàng đặt cọc. (Cập nhật 26/09/2007) b- Cơ cấu nguồn vốn bao gồm vốn tự có và vốn vay ngân hàng - Vốn tự có 42 tỉ đồng. - Vốn vay ngân hàng 230,45 tỉ đồng. STT Hạng mục Vốn đầu tư 1 Xây lắp 168 200 000 2 Thiết bị 46 400 000 3 Kiến thiết cơ bản khác 16 100 000 Tổng 1+2+3 230 700 000 4 Dự phòng phí 10% 23 070 000 Tổng 1+2+3+4 253 770 000 5 Lãi vay 16 142 300 6 Vốn lưu động 1% 2 537 700 c- Phương án kinh doanh Toà nhà cao 21 tầng gồm 2 khối A và B được sử dụng vào các mục đích cho thuê văn phòng, siêu thị và bán căn hộ, cụ thể như sau : - Tầng 1-2-3 là siêu thị và văn phũng cho thuê ( đơn vị kinh doanh: Sài Gũn Co-op ) voi dien tich cho thue khoang 15942 m2 - Tầng 4 đến tầng 21 gồm 594 căn hộ chung cư cao cấp voi tong dien tich la 52 542 m2 d- Kế hoạch trả nợ. Nguồn tiền trả nợ được lấy từ vốn khấu hao để lại và lãi ròng, tiền nợ gốc và lãi vay ngân hàng sẽ được trả hàng năm. dự kiến sẽ trả hết nợ trong khoảng 7 năm từ khi dự án đi vào hoạt động ( từ năm 2008-20015) e- Tiến độ khai thác toà nhà. -Hơn 100% các căn hộ Góc có diện tích lớn từ 99,5m2 - 106m2 đó được khách hàng đặt mua, 80% các căn hộ cũn lại cũng đó được khách hàng đặt cọc. (Cập nhật 26/09/2007) sau khi du an hoan thanh Qui 1 nam 2008 se ban het can ho -Siêu thị : Hiện tại công ty Sài Gòn SATRA đăng kí thuê hết. - Văn phòng cho thuê : Đã có 60 % các tổ chức đăng kí thuê cả ngắn hạn và dài hạn , dự kiến văn phòng cho thuê luôn lấp đầy trên 90 %. f- Giá bán và phương thức thanh toán . - Giá bán : chỉ từ 6,1 – 6,5 triệu đồng/m2 ( bao gồm cả VAT) tùy thuộc vào từng vị trí của căn hộ.( Chi tiết xem phần sản phẩm ) - Phương thức thanh toán linh hoạt giảm bớt khó khăn cho khách hàng; với 05 lần thanh toán. - Được hổ trợ vốn vay từ các ngân hàng tới 15 năm. -Hơn thế nữa, công ty chúng tôi giảm 5% tổng số tiền cho những khách hàng thanh toán một lần. - Ngoài ra, quý khỏch sẽ khụng phải thanh toỏn bất cứ khoản thuế, lệ phớ nào khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở g- Giá cho thuê siêu thị và văn phòng - Giá cho thuê văn phòng 18 USD/1m2/1 tháng - Giá cho thuê siêu thị 15 USD/1m2/1 tháng h. Dòng tiền dự án. STT Phương án kinh doanh Diện tích Giá thành bình quân Doanh thu 2009 1 Bán căn hộ(bán hết trong năm 2008) 51000 m2 6.2 triệu/m2 316.2 tỉ 0 2 Cho thuê văn phòng( công suất khai thác 80% năm 2008, 2009 trở đi là 90% 10000m2 18USD/m2 144000 USD 162000 USD 3 Cho thuê siêu thị 5942m2 15USD/m2 89130 USD 89130 USD STT Chi phí dự án 2008 2009 1 Chi phí quảng cáo năm đầu là 4.5%DT, năm sau là 3.5% 14.396 tỉ 0.14 tỉ 2 Chi phí quản lí năm đầu là 3%, năm sau là 2%DT 9.6 tỉ 0.08 tỉ 3 Chi phí bảo dưởng thiết bị 2%DT 6.4 tỉ 0.08 tỉ 4 Chi phí khác 2.5%DT 8 tỉ 0.1018 tỉ 1 USD = 16000 đồng Doanh thu năm 2008 : 316.2 tỉ + 144000*16000+89130*16000 = 319.93 tỉ đồng Doanh thu 2009 : (162000+89130)*16000 = 4.018 tỉ Chi phí năm 2008 :( 4.5% + 3% + 2% + 2.5%)* 319.93 = 38.39 tỉ đồng Chi phí năm 2009 : (3.5% + 2% + 2% + 2.5%)*4.018 = 0.4018 tỉ đồng Lợi nhuận 2008 : 281.54 tỉ đồng Lợi nhuận năm 2009 : 3.616 tỉ đồng Từ năm 2009 đến năm 2032 Doanh thu, chi phi, lợi nhuận laf như nhau. i.Tính NPV CFt NPV = - CF0 (1 + n)t = 281,54 [1 – (1+r)-n / r] x FV – CF0 = 1 – (1+ 0.084)-24] x 3,6 – 272,45 = 45,6 tỷ đồng 45.6 tỷ >0 dự án có hiệu quả 2.1.3- Thẩm định tài chính dự án đầu tư’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung cư –Văn phòng 21 tầng’. a. Thẩm định tổng vốn đầu tư. Sau khi thẩm định ta thấy tổng vốn đầu tư của dự án theo kế hoạch là 272.45 tỉ là không đủ do các nhân tố cấu thành lên tổng vốn đầu tư ảnh hưởng do nhân tố giá cả. Chi phí xây lắp : trong thời gian tới giá cả vật liệu xây dựng có xu hướng tăng mạnh hơn so với dự kiến đặc biệt là giá thép ( vật liệu chiếm tỷ trọng vốn xây lắp lớn) và cát sẽ tăng mạnh theo đó chi phí xây lắp đã them định là 181.2 tỉ đồng tăng 13 tỉ đồng so với kế hoạch. Chi phí mua sắm thiết bị: dự kiến công ty sẽ lắp các thiết bi vào dịp gần tết do đó giá cả sẽ tăng hơn so với dự kiến, chi phi thiết bị them định sẽ là 47.8 tỉ đồng tăng 1.4 tỉ đồng so vơi kế hoạch, cụ thể như sau: + Chi phí mua thang máy tăng 0.75 tỉ đồng. + Chi phí mua điều hoà, bóng đèn tăng 0.5 tỉ đồng. + Chi phí tăng thêm khác là 0.15 tỉ đồng. Chi phí lãI vay: 17 062 300 000 đồng tăng 920 000 000 do nguồn vốn vay tăng. Bảng tổng vốn đầu tư chi tiết STT Hạng mục Vốn thẩm định Vốn theo kế hoạch ban đầu 1 Xây lắp 181 200 000 168 200 000 2 Thiết bị 47 800 000 46 400 000 3 Kiến thiết cơ bản khác 16 100 000 16 100 000 Tổng 1+2+3 245 200 000 230 700 000 4 Dự phòng phí 10% 24 520 000 23 070 000 Tổng 1+2+3+4 269 720 000 253 770 000 5 Lãi vay 17 062 300 16 142 300 6 Vốn lưu động 1% 2 697 200 2 537 700 Vậy tổng vốn đầu tư là 289 479 500 000 đồng tăng 17 029 500 000 đồng Thẩm định nguồn vốn đầu tư. Với những kết quả đã đạt được trong những năm qua công thêm uy tín của công ty luôn trả nợ đúng hạn vừa qua công ty đã kí kết hợp tác tín dụng với ngân hàng cổ phần A Châu, ngân hàng cam kết cho vay thêm 250 tỉ đồng do đó công ty đã cơ cấu lại nguồn vốn cho dự án như sau: + Nguồn vốn vay là 250.45 tỉ đồng tăng 20 tỉ đồng so với kế hoạch ban đầu + Nguồn vốn tự có 39 029 500 000 đồng giảm so với kế hoạch là 2 970 500 000 đồng. Thẩm định dòng tiền của dự án. STT Phương án kinh doanh Diện tích Giá thành bình quân Doanh thu 2009 1 Bán căn hộ(bán hết trong năm 2008) 51000 m2 6 triệu/m2 306 tỉ 0 2 Cho thuê văn phòng( công suất khai thác 80% năm 2008, 2009 trở đi là 90% 10000m2 20 USD/m2 160000 USD 180000 USD 3 Cho thuê siêu thị 5942m2 16 USD/m2 95072 USD 95072 USD STT Chi phí dự án 2008 2009 1 Chi phí quảng cáo năm đầu là 4.5%DT, năm sau là 3% 13.95 tỷ 0.132 tỷ 2 Chi phí quản lí năm đầu là 3%, năm sau là 2%DT 9.3 tỷ 0.088 tỷ 3 Chi phí bảo dưởng thiết bị 2%DT 6.2 tỷ 0.088 tỷ 4 Chi phí khác 2.5%DT 7.75 tỷ 0.11 tỷ Doanh thu năm 2008 : 306 + (160000 + 95072)*16000 =310.08 tỉ đồng Doanh thu 2009 : (180000+95072)*16000 =4.4 tỉ đồng Chi phí năm 2008 :( 4.5% + 3% + 2% + 2.5%)* 310.08 = 37.2 tỉ đồng Chi phí năm 2009 : (3 % + 2% + 2% + 2.5%)*4.4 = 0.418 tỉ đồng Lợi nhuận 2008 : 272.88 tỉ đồng Lợi nhuận năm 2009 : 3.982 tỉ đồng Từ năm 2009 đến năm 2032 Doanh thu, chi phi, lợi nhuận laf như nhau. Thẩm định NPV CFt NPV = - CF0 (1 + k)t =272.88+ ( [1- (1+r)-n ] / r ) x FV – CF0 =272.88+ [1 – (1+ 0.084)-24]x 3,982 – 289,48 = 28,2 tỷ đồng 28.2 tỷ >0 3- Đánh giá chung. 3.1- Kết quả đạt được. Được thành lập từ những năm 1990 theo quyết định của UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu với địa bàn hoạt động chủ yếu tại tỉnh nhà. Với bề dày 17 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nhà với nhiều dự án lớn, nhỏ công ty đã mở rông ra các địa bàn ngoài tỉnh nhăm tìm kiếm thêm cơ hội làm ăn. Ngaứy 26/09/2001 Thuỷ tửụựng chớnh phuỷ ra quyeỏt ủũnh soỏ 1274/Qẹ-TTg veà vieọc chuyeồn doanh nghieọp Coõng Ty Phaựt Trieồn Nhaứ Baứ Rũa Vuừng Taứu thaứnh Coõng Ty Coồ Phaàn Phaựt Trieồn Nhaứ Baứ Rũa Vuừng Taứu, đây là một bước ngoặt lơn của công ty hoà cung xu thế phát triển chung của thế giới. Từ năm 2003 trở đi tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của công ty đạt rất cao phản ánh hiệu quả kinh của công ty. Tính đến hết quý 3 công ty có tổng giá trị tài sản lên tới 503 tỷ đồng so với vốn điều lệ 81.28 tỷ đồng thì đây là số tài sản rất lớn. Có được những kết quả đó thì một nhân tố đóng góp không nhỏ đó chính là thẩm định tài chính dự án đầu tư. Với đặc thù la kinh doanh phát triển nhà do đó công ty luôn thực hiên rất nhiều dự án hiện nay số dự án mà công ty đang và sẽ thực hiện lên tới hàng chục dự án, để các dự án của công ty có tính khả thi và hiệu quả thì công tác thẩm định tài chính dự an đầu tư đóng vai trò vô cùng quan trọng. Hiện nay trong chiến lược phát triển trung và dài hạn của công ty thì ban lãnh đạo công ty rất quan tâm đến công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư trên nhiều mặt. Trong kỳ đại hội cổ đông thường niên năm 2007 tổ chức vào ngày 26-3-2007 ông’Đoàn Hữu Thuận’ chủ tịch hội đồng quản trị công ty đã có bài phát biểu trước toàn thể các cổ đông khẳng định : ‘Công tác thẩm định dự án đầu tư là quy trình quan trọng, quyết định tới sự thành công và hiệu quả của dự án của công ty, công ty đánh giá cao những cố gắng của các cán bộ trong ban thẩm định tài chính dự án đầu tư’. Cụ thể trong công tác thẩm định tài chinh dự án ,đầu tư công ty đã đạt được một số bước tiến. Chất lượng thẩm định dự án của công ty ngày càng tốt hơn khẳng định tính đúng đắn, hiệu quả của dự án đó là kết quả của sự nỗ lực phấn đấu, năng động sáng tạo của cán bộ công nhân viên công ty. + Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư được xác định và thực hiện một cách đồng bộ, khoa học, linh hoạt bổ sung thwm những nội dung khác cho phù hợp với tình hình thực tế của công ty. Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư của công ty gồm có: thẩm định tổng nguồn vốn, thẩm định cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy động vốn, thẩm dịnh dòng tiền và các chỉ tiêu tài chính. + Cán bộ công nhân viên có trình độ và kỷ luật làm việc. Đội ngũ cán bộ dày dặn kinh nghiệm, đồng thời công ty lại thương xuyên bổ sung những cán bộ trẻ có trình độ cao đảm bảo nguôin nhân lực trong công tác thẩm định luôn đầy đủ về số lượngvà đảm bảo về chất lượng. Công ty thường xuyên tổ chức các đợt tập huấn để học hỏi kiến thức và kinh nghiệm phục vụ cho sự phát triển của công ty. Công tác tuyển dụng luôn được coi trọng với quy trình tuyển dụng nghiêm ngặt, khắt khe và công khai đảm baỏ sự công khai và công bằng bởi nguồn nhân lực rất quan trọng quyết định sự tôn tại và phát triển của công ty. Đồng thời công ty luôn quan tâm đên việc chăm lo đời sống của cán bộ công nhân viên để họ yên tâm làm việc và cống hiến cho công ty gắn lợi ích của họ với lợi ích của công ty như thưởng vượt kế hoạch, phát hành cổ phiếu ưu đãi ( sau 3 năm mơí được bán, nếu chuyển công tác công ty sẽ mua lại vơí giá ưu đão ban đầu đã bán ) khi công ty làm ăn tốt thì giá cổ phiếu của công ty sẽ tăng và như vậy nhưng cán bộ năm cổ phiếu có lợi họ sẽ nỗ lực làm việc hơn. + Trang thiết bị công nghệ thường xuyên nâng cấp bổ sung. Công ty thường xuyên mua sắm trang thiết bị, công nghệ phục vụ cho công tác thẩm định đảm bảo và nâng cao hiệu quả của công việc. Công ty đã kí kết hợp đồng với công ty FPT để thiềt kế Website, nâng cấp phần mềm của công ty…qua Website công ty đã tăng cường mối quan hệ gắn bó thương xuyên giữa các thanh viên trong công ty và đặc biệt là mối quan hệ giữa khách hàng với công ty là nhân tố sống còn của công ty. 3.2. Những hạn chế và nguyên nhân. 3.1.1- Hạn chế. Công ty HODECO hoạt động trong lĩnh vực xây dung phát triển nhà với rất nhiều dự ándo đó công tác thẩm định cung gặp không ít những khó khăn pjhần nào làm giảm chất lượng thẩm định. Trong những năm qua với khá nhiều dự án thực hiện có hiệu quả tuy nhiên cũng có một số dự án không có hiệu quả tuy tác động không lơn nhưng nó cũng ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của công ty. Một số khó khăn chung như khi dự án đI vaòi thực hiện thì tổng vốn đầu tư đã thẩm định là chưa đủ do chi phí giá cả nguyên vật liệu tăng vượt mức so với mức dự phòng, chi phí nhân công tăng cao… + Công tác thẩm định tổng vốn đầu tư vẫn còn những thiếu sót. Thẩm định tổng vốn đầu tư là công việc khó khăn phức tạp bởi các nhân tố cấu thành nên tổng vốn đầu tư là rất nhiều và không ổn định như giá cả tăng, giá nhân công, chi phí vân chuyển…gây ra tình trạng thiếu vốn ảnh hưởng tới tiến đọ và chất lượng dự án. Đây không chỉ là hạn chế riêng đối vơí HODECO mà là hạn chế khá phổ biến đối với hầu hết các dự án đầu tư. + Thẩm định dòng tiền của dự án bi coi nhẹ và không chuyên. + Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư là chưa đầy đủ Có rất nhiều các chỉ tiêu tài chính mà một dự án đầu tư cần phảI xem xét đánh giá bởi mỗi một chỉ tiêu có những ưu nhược điểm nhất định do đó cần kết hợp các chỉ tiêu để đưa ra nhưng quyết đính định chính xác hơn. Hiện nay do điều kiện, sự cần thiết và tính chuyên nghiệp mà công ty mới chỉ xem xét một số chỉ tiêu. + Chưa thẩm định dự án theo trượt giá và lạm phát. 3.2.2- Nguyên nhân. a. Nguyên nhân khách quan. + Hệ thống pháp lí Hệ thống pháp luật của nước ta qua nhiều năm đã không ngừng được bổ sung sưả đổi và ngày càng hoàn thiện hơn. Trong lĩnh vực quản lí đầu tư và xây dung đã thực hiện việc phân cấp quản lí đầu tư và được xây dựng theo tính chất của tong nguồn vốn cụ thể. Nhiều thủ tục hành chính trong quản lí đầu tư và xây dựng đã được bổ sung sửa đổi va bỏ bơt một số nội dung không cần thiết. Nghi định số 16/CP đã làm rõ chức năng quản lí của nhà nước chức năng của chủ đâu tư trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng phân rỏ một số trách nhiệm giữa các cơ quan, giữa chủ đầu tư và chu thi công… Bên cạnh những mặt tích cực của hệ thống pháp luật còn tồn tạo nhiều hạn chế trong lĩnh vực pháp lí. Nhiều nội dung trong các nghị đọnh đã không con phù hợp với điều kiện hiên tại, nhiều văn bản chồng chéo mâu thuẫn nhau dẫn tới chem. Trễ giảI quyết các vấn đề bức xúc đang cân giải quyết ảnh hương không nhỏ đến dự án đầu tư. Quy trình quản lí dự án còn rất phức tạp, làm chậm tiến độ của các dự án theo nghi định 16/ CP một dự án nhóm A phải trải qua 5 cấp: cấp lập dự án, cấp trên trực tiếp của chủ đầu tư, bộ trưởng hoặc thr trưởng các cơ quan, bộ kế hoạch và đầu tư,…, thủ tướng chính phủ. Việc xác định quyên hạn trách nhiệm và xử lí các vi phạm còn chưa rõ dàng, số vụ vi phạm tăng, sự lách luật của các tổ chức cá nhân gây thất thoát cho nhà nứơc. + Hệ thống công bố thông tin. Việt Nam vấn đề minh bạch thông tin đang ở vị trí rất thấp trên thế giới. Rất nhiều thông tin quan trịng chưa được công khai minh bạch trên các phương tiện thông tin đại chúng ngoài các nguyên nhân như thói quen, công tác tổ chức, coi nhẹ việc công bố thông tin… thì nguyên nhân chính đó chính là sự e ngại công bố thông tin ảnh hưởng tới quyền lợi của các tổ chức hay cá nhân trong các tổ chức đó Thiếu công khai minh bạch trong vấn đề quản lí dự án đầu tư sẽ gây khó khăn cho ác tổ chức trong việc tim hiểu những thông tin và cập nhật những thông tin mới ảnh hương rất lơn tới hiệu quả của dự án. Thông tin không minh bạch công khai sẽ làm lợi bất chính cho một số tổ chức cá nhân đồng thời gây thiệt hại tơI tổ chức và cá nhân khác, gây bất bình đẳng và hoàn toàn đi ngược lại với xu hướng phát triển của nước ta. + Sự biến động của giá cả. Trong các dự án đầu tư và xây dựng thì vấn đề giá cả vật liệu xây dựng ảnh hưởng rất lơn tới hiệu quả của dự án mặc dù trong quá trình thẩm định đã có dự trù tăng giá tuy nhiên nhiều khi giá cả nguyên vật liệu bất ổn vượt qua mức dự trù đó b.Nguyên nhân chủ quan. + Trình độ cán bộ trong công ty. Mặc dù trình độ cán bộ trong công tyngày càng được nâng cao, công ty đã có nhiều đợt tập huấn nâng cao trình độ cán bộ, tuy nhiên xu hướng phát triển của xã hội và đặc biệt lĩnh vực bất động sản ỏ Việt Nam phát triển với tốc độ rất cao. + Sự phối hợp công việc giữa các cán bộ Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư đòi hỏi sự phối hợp giữa bộ phận phụ trách kĩ thuật với các cán bộ thẩm định tuy nhiên công tác còn những hạn chế do sự khác nhau về tuổi tác và trình độ. KẾT LUẬN Thẩm định tài chính dự án đầu tư là một công việc rất quan trọng, ảnh hưởng lớn tới dự án đầu tư. Một dự án có công tác thẩm định tài chính tốt sẽ góp phần không nhỏ vào việc hoàn thành dự án đúng tiến độ, nâng cao chất lượng và hiệu quả của dự án. Nhận thức tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu tư đứng trên giác độ từ phía chủ đầu tư em đã đưa ra những cơ sở lí luận về thẩm định tài chính dự án đầu tư. Sau đó em tập trung phân tích công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư ‘’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung cư –Văn phòng 21 tầng’ của công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng tàu “. Dựa trên kế hoạch của dự án, công tác thẩm định của dự án của công ty em rút ra đánh giá những kết quả mà công ty đã đạt được đồng thời nêu ra những hạn chế và nguyên nhân. Do thời gian làm đề tài và yêu cầu của đề tài có một số nội dung em không đI sâu vào phân tích nghiên cứu mà chỉ dừng lại ở phân tích khái quát. Trong đề tài em đưa ra một dự án cụ thể là dự án ’Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung cư –Văn phòng 21 tầng’ và phân tích dự án đó. Giải pháp hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định Tài chính dự án đầu tư a. Giải pháp cơ bản. - Nâng cao trình độ chuyên môn và rèn luyện phẩm chất đạo đức của cán bộ thẩm định. Công ty lên liên tục mở các đợt bồi dưỡng nâng cao trình độ của cán bộ thẩm định ở trong và ngoài nước, cần phải đảm bảo chất lượng của các đợt tập huấn thể hiện bằng sự đóng góp của những cán bộ được cử đi học đối với công tác them định tài chính nói riêng và sự phát triển của công ty nói chung. - Trang bị đầy đủ và kịp thời thiết bị và công nghệ phục vụ cho công tác them định tài chính dự án đầu tư, luôn luôn cập nhật với tình hình mới. - Tăng cường tinh thần đoàn kết gắn bó giữa các cán bộ trong công ty tạo lên sự ăn khớp nhịp nhàng trong công việc. - Tăng cường thu thập và xử lí thông tin. b. Giải pháp kĩ thuật. Tăng cường độ chính xác của các chỉ tiêu thẩm định và đưa thêm một số chỉ tiêu vào them định để nâng cao độ chinh xác của công tác them định. Những kiến nghị. Để giảm thiểu những hạn chế công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư của công ty HODECO nói riêng và của cả nước nói chung em có kiên nghị lên các cơ qian có them quyền và công ty HODECO một số vấn đề sau. + Các cơ quan nhà nước tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, bổ sung sửa đổi những nội dung quản lí dự án đầu tư và xây dựng + Công bố thông tin công khai, minh bạch, dễ tiếp cận, tăng cường công tác kiểm tra giám sát việc quản lí dự án đầu tư và xây dung. + Đối với công ty HODECO là một trong những công ty bất động sản hàng đầu ở vũng tàu, tuy nhiên so với nhiều công ty bất động sản trong nước thì công ty chưa phải là lớn đặc biệt trong môi trường ngày càng cạnh tranh gay gắt như hiện nay. Trong phạm vi của đê tài nay em xin đưa ra hai kiến nghị lên công ty HODECO. Thứ nhất: vấn đề quan trọng và nòng cốt nhất không chỉ trong công tác thẩm định, trong công ty mà đối với tất cả các công ty đó là vấn đề nhân lực công ty phải thương xuyên bồi dưỡng, chăm lo đãi ngộ nhân tài, thu hút nhân tài và giữ người tài. Thứ hai là cần tổ chức công tác thẩm định theo một quy trình thống nhất khoa học, cần bổ sung thêm một số chỉ tiêu để đảm bảo chất lượng thẩm định, công ty cần tăng cường tính chuyên nghiệp trong công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đầu tư và thẩm định dự án đầu tư – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – NXB Thống kê 2002 Bài giảng thẩm định dự án đầu tư – Th.S. Vũ Thị Thảo Kỹ thuật lập kế hoạch kinh doanh – Dương Hữu Hạnh – NXB Lao động xã hội 2006 Phân tích lợi ích chi phí – J.A Sinden – DJ Thampatillai- NXB Đại học Quốc gia Thành Phố Hồ Chí Minh 2003 Hướng dẫn kế toán tài chính doanh nghiệp vừa và nhỏ – TS. Nguyễn Phương Liên – NXB Tài chính 2004 Kế toán tài chính – Võ Văn Nhị – NXB Tài chính 2005 Tạp chí bất động sản – Hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam – Số 46 ngày 5/11/2007 Tạp chí tài chính – Cơ quan thông tin lý luận và nghiệp vụ ngành tài chính – Số 12/2006 Tạp chí kế toán – Hội kế toán và kiểm toán Việt Nam – Số 63 tháng 12/2006 MỤC LỤC