Đề tài Thị trường bất động sản ở Việt Nam thực trạng và giải pháp

ử dụng đựơc lâu dài. Vậy mà chẳng mấy lâu mà đã nứt nẻ, ẩm mốc.. không những thế các dịch vụ như: an ninh, điện nứơc,.không hoạt động mà không biết kêu ai. Chủ đầu tư không thấy , cơ quan quản lí cũng không có.điều này đòi hỏi nhà nước phải bổ sung các chính sách hợp lí. Ngay trong nội tại của thị trường biến động của các thị trường cấu thành thị trường bất động sản cũng khác nhau thậm chí là trái ngược nhau ,giá cả,nhu cầu cũng thay đổi tùy theo các giai đoạn, lọai hình bất động sản.như: thị trường căn hộ, văn phòng cho thuê cao cấp vẫn phát triển với qui mô và phạm vi ngày càng chủ yếu do mức cầu tương đối cao hơn cung. Và được dự đóan là sẽ còn tăng cao hơn khi Việt Nam hội nhập thế giới thu hút nhiều nhà đầu tư đặc biệt là các nguồn vốn từ nước ngòai của Việt kiều, các các nhân tổ chức quốc tế.ngược lại với tình hình khả quan của thị trường nhà văn phòng cho thuê thị trường nhà ở , căn hộ gàn như “đóng băng” mặc dù có nhiều chính sách khác nhau khuyến khích mua hàng và giá cả đã giảm đi nhưng không có nhiều giao dịch được thực hiện. đầu năm 2006 một số nhận định cho rằng thị trường đã bắt đầu sôi động trở lại đó có thể là một dấu hiệu khả quan cho thị trường khi một vài giao dịch đã “nóng” lên, giá nhà có tăng lên nhưng vẫn có nhiều người sẵn sàng mua bán. Tuy nhiên, thị trường có qua khỏi sự khủng hỏang hay không còn phải tùy thuộcvào thời gian dài sau mới biết được. Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình hình thành và phát triên bước đầu. Tuy mới hoạt động trong một thời gian không dài nhưng thị trường đã đóng góp cho nền kinh tế nhiều lợi ích to lớn. Đó là sự hòan thiện dần chính sách quản lí và nhận thức của nhà nước, cung cấp ngày càng nhiều hơn, chất lượng hơn các dịch vụ và bất động sản cung cấp trên thị trường. giờ đây, người bán và người mua đã có một nơi gặp gỡ, tìm hiểu thuận lợi cho giao dịch. Góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước tăng cường cơ cấu hạ tầng kinh tế – kỹ thuật – xã hội. Góp phần hình thành và phát triển đồng bộ hệ thống thị trường trong nước, tạo ra sự sôi động trong các lĩnh vực liên quan như giao thông vận tải, xây dựng, nguyên vật liệu.. góp phần tích cực vào kích cầu nền kinh tế và tăng trưởng kinh tế. Thu hút lượng vốn đáng kể vào việc phát triển bất động sản, kể cả vốn trong dân, vốn của cá nhân và các doanh nghiệp trong nước và nứơc ngòai. Thị trường bất động sản góp phần tích cực vào việc tạo dựng và phát triển ngành kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội. Số lượng các tổ chức, doanh nghiệp tham gia vào phát triển và cung ứng bất động sản ngày càng nhiều và hiệu qủa họat động của chúng được nâng cao hơn. Thông qua sự vân hạnh của thị trường bất động sản, nội dung quản lý nhà nước từng bước được hòan thiện để đáp ứng tốt hơn nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của cả nước và quá trình hội nhập kinh tế. Thị trường bất động sản trong thời gian qua đã góp phần phân bố và sử dụng các loại đất. bất động sản hợp lý và hiệu quả hơn. Các nhu cầu về đất được đáp ứng đầy đủ hơn với chất lượng cao hơn trong thời kỳ 1996 – 2000 nhà nước giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, nông dân, nông trường, trang trại, trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% qui mô đât) giao và cho thuê 25000 ha. Hoạt động thị trường phong phú và đa dạng Thị trường nhà đất phát triển sôi động hơn 75%tổng số hộ gia đình được giao nhận quyền sử dụng đất để xây dựng hoặc mua nhà ở. Còn lại theo hình thức thuê. Tuy chất lượng còn thấp nhưng tỷ lệ số hộ có nhà tăng lên đáng kể từ bình quân 3-4m2 lên 6-8m2. Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng phát triển nhà ở .Thực hiện chính sách cho người nước ngoài và Việt kiều tham gia đầu tư, cung cấp, phát triển các dịch vụ thị trường bất động sản . -Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng kinh doanh diện tích văn phòng khách sạn, nhà hàng...khởi sắc hơn rất nhiều . Cuối năm 2001 chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này là gần 7 tỷ USD. Công tác quản lý thị trường và các dịch vụ có liên quan được cải tiến, thay đổi về cả hành chính thủ tục lẫn cơ chế và cách thức hoạt động. Về mặt quản lý, một mặt nhà nước đã khẩn trương ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách liên quan đến từng vấn đề cụ thể của thị trường bất động sản như đất đai, nhà ở...Mặt khác nhà nứơc đã có những chinh sách điều chỉnh khuyết điểmcủa thị trường bất động sản thông qua việc tạo dựng phong xây dựng nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở....Những chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ốn định và bước đầu phát triển thị trường bất động sản. một số hạn chế và Nguyên nhân. 2.3.1. hạn chế Tỷ lệ giao dịch phi chính qui cao. đây là một trong những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay trên thị trường bất động sản . cùng với tính chất manh nha của thị trường , số lượng giao dịch phi chính qui chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng các giao dịch, với nhièu hình thức đa dạng chủ yếu là ở các đô thị (thị trường phi chính qui chiếm khoảng 70 – 80%giao dịch) về đất đai và bất động sản khác, thu hút sự tham gia của nhiều tổ chức cá nhân trong xã hội, kể cả cơ quan nhà nước, đòan thể doanh nghiệp nhà nước. Mất cân đối về cung cầu. Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực kinh doanh bất động sản là rất lớn, chưa đáp ứng đựơc đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu công nhgiệp khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước và diện tích văn phòng, khách sạn lại vượt xa cầu. Qua trọng hơn và đáng chú ý hơn là những bất động sản mà cung vượt xa cầu thường được hình thành từ nguồn gốc ngân sách nhà nước. Thị trường “nóng , lạnh” thất thường, giá cả dễ biến động. Trong những năm gần đây , thị trường đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng năm 1997 – 1999 rồi lại sốt vào năm 2000 và lại bị “đóngbăng” rất ít các giao dịch từ đầu 2004 đến nay. Giá cả dễ biến động có lúc theo hướng nhảy vọt trongkhi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Còn tồn tại hai giá: giá do nhà nước qui định và gía thị trường. đây là yếu tố gây khó khăn cho các nhà kinh doanh bất động sản trong việc dự báo nhu cầu và đầu tư đáp ứngnhu cầu về bất động sản. điều này có ảnh hưởng tiêu cực đến đầu tư phát triển, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh. Qui trình mua bán phức tạp , qua nhiều khâu trung giankhông cần thiết, tốn nhiều thời gian , chi phí giao dịch cao. Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia của các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước, ít nhiều còn mang tính chất “xin – cho”. để hòan thành một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều thủ tục rườm rà, phải đi lại nhiều. Các tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách trong quản lí điều hành của nhà nước về lĩnh vực bất động sản .Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của những phần tử thoái hóa, biến chất trong cơ quan quản lí nhà nước về đất đai, nhà ở gây bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán bất động sản , góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ bất động sản. gây ra nhữngkhiếu kiện tranh chấpnhà đất (hiện tại 60 –70 %tổng khiếu kiện trong xã hội là khiếu kiện về nhà đất) Thiếu sự đồng bộ giữa thị trường bất động sản và các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tiền tệ . người kinh doanh bất động sản cần vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để đầu tư (vốn vay thường chiếm tỷ trọng 60 – 80% vốn đầu tư cho dự án). người mua nhà cần vốn vay dài hạn để mua nhà trả góp.......việc vay thường kéo theo việc thế chấp bất động sản . các tổ chức bất động sản lớn còn huy động vốn thông qua thị trường chứng khóan. chính sách và biện pháp của nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản . giá đất đai qui địnhcủa nhà nước đã quá lạc hậu so với thực tế thị trường , nên không có tác dụng điềutiết thị trường. Giá cả bất động sản ở Việt Nam nhất là các thành phố lớn đang rất cao so với thế giới mặc dù thu nhập thuộc vào thu nhập thấp nhưng giá vẫn ngất ngưởng và vì vậy nhà đất là một nhu cầu có thực nhưng không đến tay được đại đa số người có thu nhập thấp của xã hội. 2.3.2. một số nguyên nhân. . Chính sách, pháp luật chính phủ chưa đầy đủ. Các văn bản luật và dưới luật đưa ra nhưng không mang tính thực tế còn chồng chéo , hạn chế mâu thuẫn nhau. Như luật kinh doanh bất động sản dù đã đựoc thông qua nhưng chưa có văn bản hướng dẫn thực thi, chậm sửa đổi luật, khung pháp lý thiếu đồng bộ, chồng chéo hay thay đổi . do đó các văn bản pháp lý thường chạy theo một cách thụ động. Hiện nay số lượng văn bản qui phạm chính qui do các cấp có thẩm quyền ban hành có liên quan đến từng mặt của thị trường bất động sản rất nhiều nhưng vẫn chưa đủ, thừa mà lại thiếu làm cho người tham gia thị trường gặp nhiều trở ngại, khó khăn, rất khó thực hiện đầy đủ theo đúng quiđịnh của pháp luật .những qui định về giá, phí, lệ phí chưa hợp lý, nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ. Chính sách thu hút của chính phủ chưa thật sự hấp dẫn người đầu tư, nhiều lúc chưa đủ mạnh để chủ đầu tư vượt qua được thủ tục hành chính lôi thôi, cách rách. Vì thị trường bất động sản nhất là thị trường quyền sử dụng đất còn quá mới mẻ lí luận và nhận thức còn chưa hòan thiện. Đi cùng với nó là một thời gian dài nhà nước và chính quyền quá buông lỏng không có sự quản lí gây nên hiện tượng lôn xộn , chính vì vậy mà thủ tục cấp giấy chứng nhận chưa thể hòan thành tạo ra một cản lực cho người tham gia thị trường. quan điểm và nhận thức tuy đã có những đổi mới nhưng còn chậm so với yêu cầu đổi mới. Trong khi hiến pháp đã xác định được hình thức sở hữu cơ bản trong nên kinh tế là sở hữu tòan dân , sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, thì quan niệm sở hữu đất đai đã không bắt nhịp được vơí sự sửa đổi, bổ sung quan trọng đó của hiến pháp, mãi đến 3/2003, quyền sử dụng đất mới được công nhận là hàng hóa đặc biệt trong nghị quyết của đảng. Thực tế cung và cầu trên thị trường cách biệt nhau quá lớn, để giải quyết được là rất khó khăn. Cầu thị trường thì quá lớn còn cung thì quá nhỏ, cung và cầu chênh lệch dẫn tới mức giá cao “ngất ngưởng” và người muốn mua thì nhiều nhưng người có khả năng thực sự là rất ít .có thể thấy rằng cung về đất còn hạn chế cho qui hoạch mở rộng đô thị của nhiều tỉnh thành phố đã được phê duyệt nhưng muốn có đất hàng hóa cũng cần có thời gian. Chính sự khan hiếm của hàng hóa bất động sản dẫn đến cần tăng lên gấp nhiều lần đã phần nào đâỷ giá bất động sản lên cao. Việc cho phép tư nhân chuyển nhượng đất đai mặc dù làm cho cung đất tăng lên nhưng đồng thời cũng làm gia tăng hiện tượng mua bán đất trái luật tăng theo. Do yếu tố tâm lý của người dân họ cho rằng gía đất luôn tăng và sẽ tăng mãi nên rất nhiều người đổ xô vào mua đất hay bất động sản , điều này làm cho cầu ảo tăng vọt, cung luôn nhỏ hơn cầu và giá đất thì rất cao. Rất nhiều thông tin của qui hoạch bị rò rỉ trước khi khi hoạch được công bố nên đất của các vùng đó đã được mua đi bán lại nhiều lần, hiện tượng này là rất phổ biến ở nước ta hiện nay. Do sự tăng giá của vật liệu xây dựng, yếu tố đầu vào.Trong qúa trình thực hiện đầu tư bất động sản, nhiều chi phí “bắt buộc” và phát sinh đã làm tăng giá bất động sản. Trong bối cảnh mặt bằng giá mới còn cao , các nhà đầu tư phải tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, tại số dự án đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng thầu gặp rất nhiều khó khăn nếu chậm hoặc chưa giao đất do phải chụi lãi suất ngân hàng đối với những chi phí dự thầu. Riêng đối với các dự án xây dựng khu dân cư, trên thực tế các chủ đầu tư phải tự lo kinh phí đền bù, giải tỏa được 80% dịên tích mặt bằng thì mới có quyết định giao đất. đồng thời giá cả đầu vào cho đầu tư, xây dựng nhà ở và các công trình bất động sản khác có xu thế tăng mạnh, nhất là kể từ năm 2004 cũng là nhân tố làm tăng giá thành các công trình bất động sản. Việc giá cả nguyên vật liệu xây dựng như: sắt thép, xi măng.tiền công, tiền lương xây dựng, giá vận chuyển( giá xăng, giá dầu..) và nhiều họat động có liên quan khác đều tăng rất mạnh khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong cắt giảm chi phí xây dựng đầu tư các công trình bất động sản. Cụ thể các mặt hàng tăng giá như sau: Tính tóan dựa trên số liệu của bộ thương mại cho thấy, trong giai đoạn 2003 – 2005, giá xăng nhập khẩu tăng 47%, giá dầu điezen nhập khẩu tăng 123%, giá phôi thép nhập khẩu tăng 35%, giá clanker nhập khẩu tăng 38%. Ngoài ra mức trả công cho mỗi m2 xây dựng công trình nhà ở trên thực tế ước tính tăng khoảng 40 – 50% trong khoảng 3 – 4 năm trở lại đây. Chỉ cần một số thay đổi nhỏ trong giá cả thị trường đã có thể làm cho giá thành của bất động sản tăng lên đáng kể. Chương III. một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. 3.1,định hướng phát triển thị trường Việt Nam. Trong nỗ lực hình thành và phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh. Quốc hội và chính phủ quan tâm thiết thực đến việc phát triển khai thông thị trường bất động sản, hòan thiện và hình thành đồng bộ các yếu tố của thị trường xác định ngành kinh tế bất động sản luôn là hướng ưu tiên phát triển, là ngành kinh tế mũi nhọn của cả nứơc đặc biệt là các nước đang phát triển. Với vai trò của mình nhà nước - chủ thể quản lí nền kinh tế xã hội thực hiện nhiệm vụ quản lí thị trường bất động sản thông qua pháp luật và bằng những công cụ vĩ mô như: công cụ hành chính( qui hoạch đô thị, kế hoạch cung cấp đất đai..), công cụ tài chính ( tài chính tiền tệ: thuế,phí), công cụ pháp luật. Trước một thị trường như vậy, ba công cụ đó liên quan đến rất nhiều ngành, nhiều cấp từ trung ương đến địa phương và xuất hiện tình trạng “ cục bộ bản vị”. Mục tiêu chung nhất của thị trường bất động sản là nhằm sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, công trình bất động sản để thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển và cải thiện đời sống của người dân. các giải pháp, chính sách phải hướng tới thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, theo nghĩa đảm bảo mức giá giao dịch trên thị trường không quá cao nhằm tránh gây hiện tượng “ bong bóng bất động sản” giảm chi phí sản xuất, song không để thị trường bị “đông cứng” (để hạn chế rủi ro cho hệ thống các nhà đầu tư, nhất là đối với hệ thống ngân hàng thương mại). Ngoài ra thị trường bất động sản phải tự quản thông qua các hội nghề nghiệp như: hiệp hội kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản,quản trị bất động sản.mỗi tổ chức đều có qui tắc đạo đức nghề nghiệp riêng. Sự quản lí của nhà nứơc và của tự qủan của thị trường nhằm hướng tới “hình thành và phát triển một thị trường bất động sản bao gồm cả thị trường quyền sử dụng đất. Theo định hướng xã hội chủ nghĩa’’ đảm bảo sự hoạt động hiệu quả, thông suốt lành mạnh,hình thành nên giá thị trường tránh cơ chế hai giá như hiện nay. Đồng thời xây dựng khung giá nhà đất của nhà nước sao cho phù hợp với giá thực tế của thị trường phục vụ việc qủan lí tốt hơn cho nhà nước. Dần dần hình thành và phát triển một thị trường bất động sản bền vững, hạn chế biến cố và rủi ro, khơi thông thị trường thu hút mọi đối tượng tham gia kể cả các đối tượng có yếu tố nước ngoài. 3.2 .giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. 3.2.1 Nhóm các giải pháp chung. 3.2.1.1. Hòan thiện môi trường pháp lí Để tạo hành lang pháp lí thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lí nhà nứơc đối với hoạt động của thị trường bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật về họat động của thị trường bất động sản được hòan thiện như sau: Mở rộng đối tượng được tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản phải được hòan thiện theo hướng không hạn chế đối tượng được quyền mua nhà, chuyển nhượng thuế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng bất động sản. Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo pháp luật hiện hành chỉ có họ gia đình và cá nhân được nhà nứơc giao đất và tổ chức kinh tế trong nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngườikhác mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật còn qui định tổ chức kinh tế trong nước có quyền chuyển nhượng tài sản tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và người nhận tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất. với qui định của pháp luật như vậy, hiện nay, còn một số đối tượng không đựơc quyền tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất như sau: Cơ quan nhà nước, đơn vị hành chính sự nghiệp, tổ chức chính trị – xã hôi, sử dụng đất để xây dựng trụ sở hoạt động trong các lĩnh vực đời sống xã hội. Tổ chức các nhân nước ngoài. Các doanh nghiệp chưa đựơc pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. khi doanh nghiệp mua nhà, công trình thì được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất gắn liềnvới công trình đó , phù hợp với hình thức mà nhà nước đã áp dụng với chủ bán nhà , công trình cho doanh nghiệp. Để mở rộng đối tượng tham gia giao dịch thị trườngbất động sản, pháp luật hiện hành về đất đai phải sửa đổi bổ sung, mở rộng đối tượng đựơc quyền mua bán bất động sản, chuyển nhượng và nhận quyền sử dụng đất. Trong thời gian tới, các tổ chức kinh tế, các tổ chức xã hội – nghề nghiệp, nếu có nhu cầu đều được phép mua bán nhà, công trình và chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiếp đó từng bước mở rộng cho các đối tượng khác và đi đến không hạn chế đối tượng đựơc quyền mua bán bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Riêng đối với các tổ chức, cá nhân nứơc ngoài nên hạn chế thời gian sử dụng đất và khống chế phạm vi ở một số địa phương, khu vực, cụ thể để đảm bao an ninh, quốc phòng, quản lí xã hội Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản và quyền sử dụng đất. Hiện nay, theo qui định của pháp luật về đất đai, hầu như tòan bộ bất động sản tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị đề là tài sản của nhà nước. Đồng thời, các cơ quan nhà nước này chỉ đựơc giao sử dụng tài sản nhà nước, không được phép thuê mướn, không được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, nếu chưa được phép của cơ qua nhà nước có thẩm quyền vì vậy, đối tượng còn lại được cho thuê bất động sản là tổ chức kinh tế và hộ gia đình cá nhân. Tuy nhiên, phần đất đai nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình thuê theo phương thức trả tiền hàng năm, người sử dụng đất không được quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, nhưng lại được quyền cho thuê nhà, công trình xây dựng trên đất thuê. Nhu cầu thuê và cho thuê lại, nhu cầu thế chấp bất động sản trong thực tế cuộc sống là rất lớn. Vì vậy nảy sinh việc các tổ chức kinh tế cho thuê mặt bằng nhà xưởng, các đơn vị hành chính sự nghiệp cho thuê bất động sản để tăng thu nhập cải thiện đời sống cán bộ nhân viên. nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Các tổ chức kinh tế tự thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng, giá trị bất động sản thế chấp do hai bên cùng tự xác định dẫn đến việc lợi dụng, xâm phạm, xâm chiếm tài sản công. Chính vì vậy, pháp luật về bất động sản cần được bổ sung, sửa đổi theo hướng mở rộng phạm vi đối tượng tham gia thế chấp, cho thuê lại đất. Trong thời gian tới, cần cho phép các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất không phân biệt đã trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đều được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, được phép cho thuê lại đất. Đồng thời, cho phép đơn vị hoạt động sự nghiệp kinh tế, nếu có dôi dư bất động sản cũng đều được quyền thế chấp, cho thuê bất động sản để thu lại vốn, nhà nước xử lí phân phối hợp lí phần thu nhập thu đựơc từ cho thuê bất động sản của các đơn vị hành chính sự nghiệp để bảo đảm lợi ích của các đơn vị nhà nước. Qui định của pháp luật hiện hành, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ đựơc phép thế chấp bất động sản vay vốn tại tổ chức tín dụng trong nứơc, do đó hạn chế việc huy động vốn nứơc ngòai. Vì vậy, luật pháp cần được điều chỉnh theo hướng cho phép tổ chức hộ gia đình, cá nhân trong nứơc có quyền thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng nứơc ngoài để phát triển họat động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiêncần qui định thời hạn sử dụng đất trong trường hợp người thế chấp không có khả năng thanh tóan nợ và quyền sử dụng đất thuộc về tổ chức tín dụng nước ngoài và qui định rõ quyền lực thu hồi đất đối với trường hợp này. Đồng thời, qui định rõ tổ chức cá nhân nứơc ngòai đựơc mua bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất phải là chủ đầu tư có dự án đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam. Giảm bớt các hạn chế và điều kiện để được tham gia giao dịch bất động sản. Theo qui định của pháp luật hiện hành người sử dụng đất khi đựoc thực hiện các quyền chuyển đổi . cho thuê thừa kếphải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên tính đến cuối năm 2000, còn có 95% đất chưa có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, không thể tham gia vào thị trường chính thức. Trong khi đó mặc dù đã áp dụng nhiều biện pháp nhưng tiến độ cấp giấy chứng nhận còn rất chậm, trung bình chỉ cấp được 1%. Bên cạnh đó luật pháp còn qui định điều kiện cụ thể về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấpnhưng qui định đó là rất hạn hẹp, chưa phù hợp với bản chất các quan hệ của thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thực tiễn của đời sống kinh tế xã hội nước ta làm thu hẹp đối tượng tham gia giao dịch trên thị trưòng. Chính vì vậy luật pháp nên đựoc sửa đổi theo hướng sau Cho phép tổ chức cá nhân, được quyền chuyển dổi chuyển nhượng cho thuê, thế chấp,. Bằng quyền sử dụng đất mà không cần có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất nếu có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện đựơc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. hoặc không có giáy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng được UBND xã, phường xác nhận là đất đang được sử dụng không có tranh chấp . sau khi giao dịch đựơc thực hiện , cơ quan nhà nước có thẩm quyềm sẽ cấp giấy chứng nhận quyề sở hữu cho người nhận chuyển nhượng, người cho thuê đất, người dùng bất động sản làm tài sản góp vốn liên doanh, người cho thuê. Bỏ các điều kiện cụ thể đối với từng loại đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê.. bằng gía trị quyền sử dụng đất. Tăng cường giao dịch có đăng kí với cơ quan quản lí nhà nước. Theo qui định hiện hành , hộ gia đình các nhân có đất chuyển nhượng phải gửi hồ sơ đến UBND xã, phường, thị trấn, để kiểm tra xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng và gửi đến phòng địa chính quận, huyện, thị xã xem xét, xác nhận được phép chuyển nhượng. Sau đó phòng địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng để nộp thuế và lệ phí trước bạ. Sau khi các bên đã làm xong nghĩa vụ tài chính phải gửi hồ sơ đến phòng địa chính để vào sổ theo dõi biến động đất đai. Qui trình này là quá dài và nhiều phiền phức. Dođó, cần bỏ qui định việc chuyển nhượng quyền sư dụng đất, bất động sản phải đựơc cơ quan quản lí nhà nước có thẩm quyền cho phép, thay vào đó là pháp luật cần có qui định bắt buộc người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đăng kí chuyển nhượng. Theo đó, hai bên tham gia giao dịch tự ký kết hợp đồng dân sự và đến đăng kí giao dịch tại một cơ quan do nhà nước qui định. Cơ quan này có trách nhiệm đăng kí giao dịch bất động sản, qua đó hạn chế bớt thủ tục phiền hà, thúc đẩy thị trường chính thức phát triển. 3.2.3. Đổi mới công tác quản lí nhà nước về hoạt động của thị trường bất động sản. 3.2.3.1 Hình thành cơ quan quản lí đăng kí giao dịch thị trường bất động sản. Để nâng cao hiệu lực của công tác quản lí nhà nước về hoạt động của thị trường bất động sản, trứơc hết, cần tổ chức lại hệ thống cơ quan quản lí nhà nước về bất động sản. Cần lựa chọn một trong các cơ quan : địa chính, xây dựng, tòa án kinh tế hoặc thành lập một tổ chức chuyên trách đảm nhận việc đăng kí giao dịch bất động sản. Tổ chức chuyên trách này được giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm để quản lí việc đăng kí giao dịch thị trường bất động sản thay thế cho thủ tục hành chính theo qui định hiện hành. Bứơc đầu, cơ quan này được thành lập tại các thành phố , thị xã, thị trấn. Hệ thống cơ quan này cần có đủ cán bộ, phương tiện, kinh phí cần thiết để triển khai các công việc đăng kí tài sản, cập nhập sự thay đổi của bất động sản( về hiện vật, giá trị, chủ sở hữu), cung cấp thông tin về bất động sản cho các đối tượng cần mua ,bán, tranh chấp, khiếu kiện, xử lí về bất động sản. 3.2.3.2 Đổi mới công tác quy hoạch Bên cạnh đó, hệ thống các văn bản qui hoạch cần phải được hình thành như một công cụ để nhà nước quản lí đất đai và xây dựng. Theo đó, qui trình lập , thông qua các loại văn bản qui hoạch cần được sửa đổi, bổ sung, đồng thời xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống văn bản qui hoạch cũng cần phải được đổi mới theo hướng vừa đáp ứng được nhu cầu kinh doanh bất động sản ngày càng tăng ở các đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lí đầu tư và phát triển đô thị. Đồng thời tính pháp lí của văn bản qui hoạch cần được nâng cao, nhất là các văn bản không do thủ tướng chính phủ phê duyệt. Cần ban hành cơ chế để người dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng qui hoặc đựơc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh qui hoạch. Các thông tin cần thiết về qui hoạch cần có hình thức phổ biến phù hợp cho mọi đối tượng mọi người biết và tuân thủ. Việc quản lí và thanh tra tuân thủ qui hoạch cần được tăng cường và củng cố, đồng thời có biện pháp cương quyết trong cưỡng chế. 3.3 Tăng cường quản lý đất, bất động sản. Quĩ đất, nhà xưởng của doanh nghiệp nhà nước, trụ sở làm việc và quĩ đất của các cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang nếu sử dụng kém hiệu quả cần phải được xử lí. Đối với những diện tích đất đai làm trụ sở làm việc đang đựơc sử dụng đúng mục đích tại các tổ chức nhà nước thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( trong đó có quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này. Đối với những diện tích để hoang hóa đã vượt quá giới hạn cho phép về thời gian thì nhà nước thu hồi lại, việc thu hồi này không cần phải có sự đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này. Còn với những diện tích đất và nhà đã và đang bị tổ chức quản lí đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng.sai qui định thì phải xử lí sai phạm và có biện pháp giải quyết hậu quả. 3.4 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển. Nhà nứơc cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho cá đối tượng sử dụng đất và sở hữu nhà. Để thực hiện đúng tiến độ trên, cần có các biện pháp sau: Chấp nhận những sai sót và hiệu quả do buông lỏng quản lí trong những năm qua về nhà, đất. Khắc phục tính đa mục tiêu của công tác này, không gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận thay vì cấp hai loại như hiện nay đối với đất gắn liền với nhà . Qui định linh hoạt các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các cấp độ khác nhau tùy theo thực trạng hồ sơ( không có giấy tờ gốc, đựơc nhà nứơc giao đất hoặc cho thuê..) và cấp cho tất cả các đối tượng đang có nhà, đất không tranh chấp. Nếu bộ máy công quá tải trong việc cấp giấy chứng nhận này thì một số công việc có thể giao cho các tổ chức tự thực hiện như: đo đạc, lập bản đồ 3.5. Hòan thiện chính sách giá đất. Cơ chế quản lí giá của nhà nứơc có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên, trong thời gian qua, cơ chế này còn nhiều bất cập, không khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc tồn tại hệ thống hai gía hiện nay đối với đất, nhà ( giá nhà nước, giá thị trường) với sự khác biệt trên thực tế từ 2 – 4 lần làm nảy sinh nhiều tiêu cực, do sự vận sụng tùy ý của các cơ quan có thẩm quyền và duy trì cơ chế “ xin – cho” trong các giao dịch bất động sản làm kìm hãm việc mua bán và thanh lí những tài sản thuộc sở hữu nhà nước, tạo ra những nhu cầu về nhà đất tạo điều kiện để các cơ quan công quyền, doanh nghiệp nhà nước tùy tiện chuyển diện tích đất, trụ sở chưa sử dụng của mình thành nhà ở, đất ở, hoặc cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng. Để đổi mới công tác quản lí nhà nước về giá theo hướng khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản và nâng cao hiệu lực quản lí của nhà nước về bất động sản, cơ chế quản lí giá cần phải đổi mới như sau: Khung giá bất động sản do nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa nhànước với các tổ chức cá nhân trong việc giao bán, khóan và cho thuê bất động sản, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ qui định bắt buộc các bên thị trường bất động sản phải tuân thủ khung gía qui định của nhà nước. Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá bất động sản. các trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới dạng công ty tư vấn vê định gía đất và các công trình gắn liền với đất, hoạt động theo qui chế chungvà đáp ứng các nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ. đồng thời cần có hệ thống chính chỉ cho các chuyên gia định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới. Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền điạ phương thực hiện đấu gía, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất và tăng thu ngân sách. 3.6, Hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản. Việc hình thành một hệ thống thông tin thị thường xuyên về thị trường bất động sản cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu qủa hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế bong bóng do đầu cơ quá mức vào bất động sản, cần thực hiện một số giải pháp sau: Thực hiện đa dạng hóa, công khai hóa, minh bạch thông tin, theo đó đưa thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách qui hoạch, kế hoạch, có liên quan đến quản lí và phát triển thị trường bất động sản vào mạng điện tử của chính phủ, bộ xây dựng, bộ tài chính, tổng cục địa chính, UBND (thành phố, thị xã, quận), khuyến khích các tổ chức kinh doanh bất động sản đưa các thông tin giao dịch về bất động sản lên các phương tiện thông tin đại chúng và các trang web của mình. Trên cơ sở đó, tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng thông tin về bất động sản đều có thể dễ dàng tiếp cận hệ thống thông tin về bất động sản. Điều này sẽ góp phần hạn chế sự biến động của gía cả bất động sản do tác động của tình trạng thiếu thông tin . Xóa bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hịêp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công sang cho cá tổ chức cung cấp thông tin và tư vấn cân thiết về pháp luật, qui hoạch , kế hoạch, kế hoạch, chính sáchĐối với bất động sản thông qua các tổ chức công, tư. Nhà nước cần ban hành những văn bản pháp lí cho hoạt động của các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới.Tiếp tục hình thành và mở rộng hoạt động có hiệu qủa. Sự phát triển của các tổ chức này sẽ góp phần nâng cao chất lượng của hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản. Ngoài ra cần có các chứng nhận các giấy phép hành nghề cho người cung cấp dịch vụ trên thị trường bất động sản. Để người thực hiện dịch vụ hoạt động có hiệu quản thì nhà nước phải có ngay các chế tài cho đối tượng này hoạt động không thể để đối tượng này họat động ngoài khuôn phép. Mặt khác trình độ và kĩ năng của người cung cấp dịch vụ trên thị trường không chỉ đơn giản là giấy chứng nhận hành nghề hay giấy phép hành nghề mà cònlà thực lực của người làm dịch vụ. Điều này đòi hỏi người làm dịch vụ phải là người được đào tạo bài bản, có học vấn ở các trường lớp, các khóa học. Vì vậy nhà nước phải khuyến khích , mở rộng nâng cao tay nghề cho đối tượng cung cấp dịch vụ thông qua việc đào tạo các khóa học, cùng bộ tài chính, bộ ngành có liên quan cấp chứng chỉ cho người tham gia khóa học. đồng thời xây dựng nguồn lực lâu dài chỉnh thể trong các trường đại học, cao đẳng. 3.7, Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản. các doanh nghiệp là chủ thể chủ yếu tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường, cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới đối với các đối tượng tham gia giao dịch bất động sản. hiện nay, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nước ta còn nhiều hạn chế: Thiếu bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm ngoài sự kiểm sóat của nhà nước, thiếu một số loại hình họat động doanh nghiệpĐể phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có một số biện pháp sau: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế đều được bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi về vốn, giao đất ( nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sư dụng đất), cho thuê đất, miễm thuế, vay vốn,. Tất cả các doanh nghiệp đều phải được đăng kí kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo qui định của pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế. Đối với các tổ chức , các cá nhân môi giới bất động sản nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước cần có những biện pháp hạn chế phát triển, tiến tới từng bước giảm và hạn chế, loại bỏ , đồng thời thành lập các tổ chức tư vấn cho các giao dịch bất động sản, tư vấn thông tin pháp luật, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn thông tin tài chính, giá cả, lập hợp đồng giao dịch. Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất: doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển vùng đất mới , tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng để xây dựng các công trình công nghiệp, thương mại, tín dụng. Tạo quĩ đất để chuyển nhượng , cho thuê.. doanh nghiệp này được quản lý tất cả các vùng đất do nhà nước quản lí nhưng chưa giao cho ai sử dụng, đất nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao cho các dự án. ngoài ra, doanh nghiệp này sẽ thự hiện thu hồi đất và thực hiện đền bù theo quyết định của cơ quan quản lí nhà nước có thẩm quyền sau đó giao lại cho dự án Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần áp dụng một số biện pháp như: Đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu cho doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bất động sảnThay cho việc thu hồi đất và thực hiện đền bù như hiện nay. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp thực hiện qui hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng đất thực tế, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân xây dựng theo qui hoạch. 3.8, Phát triển và tạo lập hàng hóa cho thị trường bất động sản. Thời gian qua, trên thị trường bất động sản nước ta luôn xảy ra tình trạng căng thẳng cung – cầu, một phần nguyên nhân là do họat động đầu cơ, phần nguyên nhân quan trọng khác là do cung hàng hóa bất động sản còn thấp hơn so với cầu. Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, cần phải có một giải pháp phát triển và tạo lập hàng hóa bất động sản. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, theo qui hoạch, từ năm 2010, nhu cầu về đất đai và bất động sản rất lớn. Hàng hóa bất động sản trên đất đưa ra giao dịch trên thị trường trước hết phụ thuộc và khả năng cung về đất hàng hóa. Hiện tại đất hàng hóa do chưa được tạo lập đầy đủ, kịp thời, có chất lượng nên việc tạo lập bất động sản để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp khó khăn, trở ngại, ách tắc.để thị trường bất động sản có nhiều hàng hóa cần có các giải pháp sau: Công tác qui hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn và các loại đô thị cần sớm được hòan thành. Công khi qui hoạch xây dựng chi tiêt và kế hoạch sử dụng đất. Qui định rõ và công khai, đơn giản hóa các chính sách khuyến khích đối vớí các dự án đâù tư, trong đó, đối với loại dự án nhỏ có hướng dẫn bỏ thục thu hồi và giao đất, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã có sự thỏa thụân giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất. Đối với các dự án khác, cho phép chính quyền các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp thu hồi tòan bộ khu vực qui hoạch xây dựng dự án để cho chủ đầu tư thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Thực hiện hạ tầng có trước lấy giá trị chuyển quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng tại chỗ. Nhà nước chiụ trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đât và giao đất đã có hạ tầng cho các bên kinh doanh và sử dụng đất theo phương thức đấu giá. Trứơc mắt cần giao nhiệm vụ tạo lập và phát triển đất cho một số công ty kinh doanh địa ốc đảm nhận. Đối với phát triển đát hàng hóa, việc phát triển hạ tầng phải đi trước, từ đó chuyển đất có gía trị thấp thành đất có gía trị cao , tăng thu cho ngân sách nhà nước. đối với một số dịch vụ hạ tầng như điện, thông tin..cần có sự phân bổ chu phí hạ tầng hợp lí, tránh tính hết vào giá bán cho người sử dụng trực tiếp. Tập trung đầu tư dứt điểm cho từng dự án, tránh đầu tư dàn trải như hiện nay, thực hiện việc lấy gí trị quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng tạ chỗ. Xây dựng qui chế phân bổ và sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư cho phát triển bất động sản, đặc biệt trong đầu tư, nâng cao gía trị của hàng hóa. Khẩn trương đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, các nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên một tỷ lệ rất lớn bất động sản không thể trở thành hàng hóa để tham gia vào thị trường giao dịch chính thức. Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xét, thẩm định của cơ quan quản lí nhà nước các cấp. Tiến tới UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đang sử dụng và không có tranh chấp. đồng thời qui định rõ ràng thời hạn để xem xét, xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn. Các trường hợp đã có đủ giấy tờ theo qui định của pháp luật thì người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, không phải qua sự xem xét của cơ quan nhà nước trung gian. Đối với những trường hợp sử dụng đất ở, đất chuyên dùng trước luật đất đai 1993, mà không do nhà nước giao, thì không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính lệ phía trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập bất động sản, tạo điều kiện phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chính sách thuế và chính sách hỗ trợ, khuyến khích cần được áp dụng một cách thống nhất , đói với doanh nghiệp thuộc mội thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hóa bất động sản. công tác đấu thầu quyền sử dụng đất cần được hòan thiện theo hướng tăng tỉ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngòai quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền “ om” công đẫn đến tiêu cực. Cần có biện pháp để đáp ứng nhu cầu di dời của các cơ quan, doanh nghiệp, nhà ở của dân. hiện tại, qui trình phát triển hiện đại hóa đô thị đang đòi hỏi phải di dời hàng loạt nhà dân, cơ quan, doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp gây ô nhiễm) từ nội thành , nội thị ra các vùng xung quanh. Việc tiến hành di dời này không thể tiến hành theo cơ chế bao cấp của nhà nước và cần phải tiến hành theo cơ chế thị trường, tuy nhiên đây là vấn đề phức tạp và có nhiều việc phải giải quyết. Trong thời gian tới,cần tạo điều kiện để các chủ sử dụng đất có thể bán và mua quyền sử dụng đất tại nơi đến theo giá thị trường. Cho phép cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các tổ chức này nếu không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụdi chuyển khỏi trung tâm thương mại dịch vụ. Nhu cầu sử dụng bất động sản tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiên hiện nay nhiều cơ quan nhà nước, nhiều đơn vị vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh trong lĩnh vực thương mại dịch vụ) đang có trụ sở tại trung tâm thương mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp đang rất xuống cấp, nhưng ngân sách nhà nước lại chưa đủ khả năng tài chính để sửa chữa, cải tạo, nâng cấpVì thế, cần chuyển trụ sở của những đơn vị này ra khỏi trung tâm thương mại, dịch vụ. Những đơn vị chuyển trụ sở được phép bán tài sản, bất động sản bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụngđất. tòan bộ số tiền thu được sử dụngđể xây trụ sở ở địa điểm mới. Tuy nhiên, đất của các đơn vị hành chính sự nghiệp đang sử dụng là do nhà nước giao không thu tiền sử dụng và đất của doang nghiệp nhà nước là do nhà nước cho thuê, do đó, không được phép chuyển nhượng. Vì vậy, trước khi chuyển nhượng cần chuyển mục đích dử dụng đất, sau đó giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng . giải pháp này sẽ góp phần tăng cung về hàng hóa bất động sản tạicác trung tâm thương mại, dịch vụ. Nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả để định hướng phát triển nhà ở tại đô thị . Công tác dự báo nhu cầu cần được hòan thiện để dự báo được nhu cầu đa dạng về các loại nhà ở của các nhóm dân cư,trên cơ sở đó, tạo cơ hội có nhà ở phù hợp cho mọi người. Qui hoạch đựơc xây dựng đảm bảo sự phát triển cânđối, hài hòam giữa các dự án chỉnh trang đô thị, đồng thời ban hành chính sách khuyến khích mạnh mẽ các hình thức kinh doanh nhà nhiều tầng, khắc phục tâm lí không thích chung cư. Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu nhànước theo hướng phân định phạm vi các chính sách xã hội và phạm vi các chính sách thị trường trong việc cho thuê, bán nhà thuộc sỏ hữu nhà nước. Theo hướng này, các đối tượng được hưởng trợ cấp, còn viẹc thuê và mua nhà theo nguyên tắc thị trường. Ban hành cơ chế khuyến khích các tổ chức tại chính tham gia thị trường bất động sản. ngoài các tổ chức tín dụng, cần khuyến khích sự tham gia trong một phạm vi thích hợp của tổ chức tài chínhkhác như: công ty bảo hiểm, công ty t ài chínhtrong việc đàu tư vào thị trường bất động sản. đồng thời ban hành cơ chế hỗ trợ về lãi suất, thuế..để khuyếnkhích các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đặc biệt là xây dựng nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng chính sách. Mở rộng sự tham gia của người nước ngòai vào thị trường bất động sản, nhất là các hoạt động xây nhà để bán và cho thuê. 3.9. Một số giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. 3.9.1. Đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất. Để khuyến khích hợp thức hóa bất động sản. đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường chính thức, chính sách thu tiền sử dụng đất cần được sửa đổi và bổ sung như sau: Thực hiện không thu tiến sử dụng đất khi hợp thức hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đang sử dụng đất ở do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế từ ông, bà, cha , mẹ...để lại mà người nhận chuyển nhượng ,người thừa kế chưa có hồ sơ ban đầu (giấy tờ hợp lệ) về đất mà không thuộc đất nhà nước giao trước ngày 15/10/1993, các hình thức nhận chuyển nhượng nhưng người bán cũng không có giấy tờ hợp lệ trước ngày 1/10/2001 được nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay người bán, lệ phí trước bạ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp (lấn chiếm đất công) trước ngày 15/10/1993, nay phù hợp với qui họach, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không nộp được tiền sử dụng đất thì ghi nợ cho người sử dụng đất hòan trả khi chuyển nhượng, thừa kế đất đai. Giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa thu tiền sử dụng đất với đền bù thiệt hại nhằm đảm bảo giảm chi phí cho người sử dụng đất theo hướng: Người được giao đẩ từ đất ở, đất chuyên dùng thì mức thu tiền sử dụng đất bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế trừ đi giá đất tính đền bù. Thu chên lệch giá chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất giao từ đất nôngnghiệp để sử dụng đất làm nhà ở, đất xây dựng công trình. Tức là tiền sử dụng đất được tính vào giá đất. đất ở chuyên dùng cho xây dựng công trình trừ đi chi phí đền bù theo giá đất nông nghiệp. 3.9.2. Đổi mới chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Các khỏan thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao và trùng lặp là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký với cơ qua quản lý nhà nứơc diễn ra phổ biến. Khi chuyển quyền sử dụng đất, người có đất chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất(từ 2- 4%), còn người mua phải nộp lệ phí trước bạ (1%). Hai khỏannộp này (từ 3 – 5%) là khá nặng đối với người bán và người mua, nhất là đối với việc kinh doanh bất động sản , đồng thời có phần trùng lặp Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất định hướng lâu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó bằng một loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”. sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng, thừa kế.... Căn cứ tính thuế là diệntích đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giá trị tăng thêm của đất chuyển nhượng. Giá trị tăngthêm của đất bằng giá bán trừ đi giá mua. Giá mua là gía tính thuế lần mua trước nếu không có lần mua trước thì xác định bằng chi phí nhận quyền sử dụng đất. 3.9.3. Hỗ trợ tín dụng đối với các hoạt dộng kinh doanh bất động sản Thực hiện chính sách cho vay lãi suất ưu đãi đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản (trừ các doanh nghiệp họat động tư vấn, dịch vụ, môi giới), đặc biệt là xây dựng nhà ở nhằm mục đích cho thuê, bán trả góp đối với những người có thu nhập thấp. Phần chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thị trường được ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà của nhà nước hỗ trợ. 3.9.4. Hỗ trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở. Thời gian qua, nhà nước đã có nhiều biện pháp ưu đãi, hỗ trợ tài chính dối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như không phảinộp thuế sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng...Các giải pháp nhằm mục đích tăng cung hàng hóa bất động sản, bình ổn thị trường tạo điều kiện cho nhân dân. tuy nhiên, các ưu đãi của nhà nước mang lại cho nhân dân còn rất ít vì vậy thay vì các biện pháp hỗ trợ các doanhnghiệp, cần tăng cường các biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách của nhà nước tới trực tiếp tay người dân. nhà nước hỗ trợ trực tiếp một số tiền nhấtđịnh cho từng đối tượng thuê, mua cụ thể, nhà nứơc cho vay không thu lãi.... 3.9.5. Hình thành các tổ chức định giá bất động sản và tạo đội ngũ chuyên gia định giá bất động sản. Tổ chức định giácó nhiệm vụ định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất của nhà nước, phục vụ chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp bất động sản . để tổ chức này hoạt động có hiệu quả đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ, chuyên gia thành thạo nghiệp vụ, bởi vì định giá bất động sản là một côngviệc vừa đòi hỏi có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực kinh tế- xã hội.. Do đó cần có các biện pháp hỗ trợ về đào tạo các chuyên gia tư vấn, định gía bất động sản, tạo nguồn nhân lực cho họat động của thị trường. 3.10. Ngoài con người tham gia mua , tham gia bán, còn có con người quản lí. Có thể nói thị trường bất động sản chụi ảnh hưởng rất lớn các chính sách của nhà nước. Mà các chính sách có thực hiện được hay không là tùy thuộc nhiều vào con người nhất là con người làm quản lí. Vì vậy nâng cao phẩm chất trách nhiệm của người làm quản lí là cần thiết để mục tiêu và mong muốn của nhà nứơc đến với đựơc dân chúng. Con người không những giỏi về chuyên môn nghề nghiệp mà cần có tư chất, nhân cách tốt, nâng cao tinh thần làmviệc tránh tham nhũng đục khoét, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để tư lợi, bóp méo thị trường. đồng thời chụi trách nhiệm khi làm sai chứ không phải bỏ mặc “ cha chung không ai khóc”. Việc qui định trách nhiệm này hòan tòan có thể đựơc trong các văn bản luật và qui định về hành nghề dịch vụ, quản lí. Người tham gia trong hoạt động phải hòan tòan tuân thủ nếu trái là vi phạm pháp luật. Kết luận Thị trường bất động sản nước ta đang dần đi đến hòan thiện một cơ chế hoạt động để phát triển. Dự báo trong các năm tới đây thị trường sẽ khởi sắc hơn rất nhiều vơi sự tham gia nhiều hơn của các nhà đầu tư nước ngòai. Trong xu thế hội nhập thế giới bước vào WTO đòi hỏi thị trường phải hòan thiện hơn để bắt kịp với sự phát triển. Không những thế con người tham gia thị trường phải là những con người năng động có đầy đủ điều kiện để họat động tốt nhất, lợi ích cao nhất không chỉ cho bản thân mà còn cho tòan xã hội. Trên đây là một số điểm và một vài cách nhìn nhận khác nhau về thị trường bất động sản để ta thấy được quá trình hình thành và phát triển của thị trường, đồng thời có được nhìn nhận đúng đắn về họat động của thị trường trong thời gian tới. Thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi đúng hướng như định hướng của đảng và nhà nước ta hay không đòi hỏi rất nhiều sự cố găng của các chủ thể tham gia. đó là cả một quá chuyển biến lâu dài không thể ngày một ngày hai là có thể làm xong. Chắc chẳn trong thời gian tới thị trường sẽ phát triển mạnh mẽ đáp ứng đựơc ngày càng đầy đủ hơn, chất lượng hơn cho đời sống dân cư. Phụ lục Chương I. Cơ sở lý luận của thị trường bất động sản ..... 1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trường bất động sản 1 Khái niệm 1 Phân loại 2 Vai trò 5 Đặc điểm 7 Các yếu tố tác động lên thị trường bất động sản 10 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 13 Chương II. Thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản 18 2.1 Thực tiễn hoạt động của thị trường 18 2.2 Hạn chế và nguyên nhân tồn tại 28 2.2.1Hạn chế 28 2.2.2 Nguyên nhân 30 Chương III Giải pháp phát triển thị trường bất động sản 31 3.1 Định hướng phát triển thị trường 31 3.2 Giải pháp 32 Danh mục các tài liệu tham khảo. Nguyên lý thị trường bất động sản Tạp chí địa chính số 32 ngày 5/09 – 2006. Tạp chí địa chính số 12 ngày 25/4/2006 Tạp chí địa chính số 19 ngày 15/3/2006 Tạp chí địa chính số 3 tháng 6/2006 Tạp chí địa chính số 6 tháng 12/2005 Tạp chí tài nguyên và môi trường số 11 tháng 11/2005 Tạp chí bất động sản số 32 ngày 5/9/2006 Tạp chí bất động sản số 19 ngày 15/3/2006 Tạp chí bất động sản số 10 ngày 5/12/2005 Báo Vietnamxpress. Báo Sài Gòn giải phóng. Báo Vietnamnet.