Đề tài Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng (bao gồm nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đưa vào công tư hợp doanh) ở Hà Nội

điều chỉnh giải quyết được một phần nhu cầu và những bất hợp lý trong sử dụng nhà cửa. Bên cạnh những mặt tích cực không phải là không có những hạn chế: vẫn còn các tranh chấp về sở hữu nhà đất, các khiếu nại về các vụ cải tạo và vắng chủ, tranh chấp diện tích chính và phụ… Đi sâu vào loại đơn khiếu nại về các vụ cải tạo và vắng chủ có một số khía cạnh sau: Xin được xác định có thuộc thành phần cải tạo hay không Đòi diện tích để lại chưa có Khiếu nại về tiền tỷ lệ, về số vốn đã góp Khiếu nại trước thời gian cải tạo cơ quan vận động họ cho mượn, đổi nhà rồi biến thành cho thuê bị đưa vào diện tích cải tạo. Khiếu nại đã được thành phố cho ra diện chưa được trả nhà cũ Đòi cấp thêm diện tích Xin nhận tiền tỷ lệ trước đó đã từ chối không nhận Khiếu oan về các trường hợp cải tạo trong đó có một vài trường hợp sót mới đưa vào diện. Đối với các khiếu nại, tranh chấp về diện tích chính và diện tích phụ thì: những chủ cải tạo thấy rằng việc mình tham gia học tập cải tạo là đúng chính sách thì họ lại khiếu nại đòi sở hữu, sử dụng các diện tích phụ với lý do: họ giao Nhà nước quản lý những diện tích nào thì những diện tích đó mới thuộc quyền sở hữu, sử dụng của Nhà nước, các diện tích còn lại (gồm những diện tích phụ) vẫn thuộc quyền sở hữu, sử dụng của họ. Việc các hộ thuê của Nhà nước sử dụng là họ cho sử dụng nhờ. Các hộ thuê của Nhà nước thì quan niệm rằng chủ cải tạo nhà cửa giao Nhà nước quản lý, Nhà nước để lại một phần diện tích sau cải tạo nhà cửa thì những diện tích đó mới thuộc sở hữu của các chủ cải tạo, các diện tích còn lại thuộc sở hữu Nhà nước. Do đó với những quan niệm đối lập nhau như vậy đã gây ra các tranh châp về quyền sử dụng diện tích phụ giữa các chủ cải tạo và các hộ thuê nhà của Nhà nước. Với thực trạng tình hình nhà ở và những diễn biến trong quản lý, sử dụng như trên của dạng nhà chính sách tồn đọng thì yêu cầu bức thiết cần phải đặt ra là nhanh chóng xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho những chủ sở hữu thực sự thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. III) TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI: Thủ đô Hà Nội có tổng diện tích tự nhiên 91.806,57 ha với gần 3 triệu dân, phân bố trên 7 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, là trung tâm chính trị- văn hoá- kinh tế của cả nước, là nơi tập trung dân cư đông đúc và có tốc độ đô thị hoá rất cao. Việc thực hiện luật đất đai và các chủ trường khác của Đảng trên địa bàn còn gặp nhiều vướng mắc. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng là một nhiệm vụ có nhiều vướng mắc cần phải giải quyết; đồng thời nó cũng là yêu cầu bức xúc hiện nay nhằm tăng cường hiệu lực quản lý sử dụng đất của chính quyền các cấp, đáp ứng nguyện vọng của nhân dân là được thực hiện nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất theo pháp luật quy định. Để đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 3564/QĐ- UB ngày 16/9/1997 và quyết định số 69/QĐ- UB về kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thực hiện cải cách hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Từ năm 1997 đến nay, thành phố đã chỉ đạo thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo kế hoạch đặt ra. Có thể theo dõi tiến độ cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 60/CP của các quận, huyện đến ngày 19/12/2002 qua bảng số liệu sau: Quận, huyện Tổng số GCN đã cấp Đã thực hiện đến hết năm 2001 Kế hoạch năm 2002 Sở thực hiện năm 2002 Quận, huyện thực hiện năm 2002 % đạt so với kế hoạch năm 2002 Tổng số GCN đã cấp % đạt so với tổng số GCN cần cấp Hoàn Kiếm 5.593 3.173 15.000 1.453 96,87 4.626 82,71 Hai Bà Trưng 47.548 13.253 9.000 3.511 5.020 94,79 21784 45,81 Ba Đình 18.011 7.625 3.500 3.285 93,86 10.910 60,57 Đống Đa 33.000 12.809 6.000 6.301 105,02 19.110 57,91 Tây Hồ 18.146 7.613 3.500 1.218 2.310 100,8 11.141 61,4 Cầu Giấy 16.924 7.311 3.500 3.609 103,11 10.920 64,52 Thanh Xuân 17.844 7.045 3.500 3.515 100,43 10.560 59,18 Từ Liêm 2.840 1.039 800 417 386 100,38 1.842 64,86 Gia Lâm 9.323 3.620 2.000 1.051 1.003 120,70 5.314 57 Đông Anh 2.445 1.953 492 0 383 77,85 2.336 95,54 Sóc Sơn 680 498 182 17 156 95,05 671 98,68 Thanh Trì 1.950 763 700 257 291 78,29 1.331 67,23 Quân đội 17.000 2.768 5.000 4.869 97,92 7.664 45,08 Tổng 191.304 69.110 39.674 29.530 9.459 98,5 108.189 56,55 Nguồn: Báo cáo năm 2002, phòng Đăng ký thống kê- Thông tin lưu trữ, Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội Nhìn vào số liệu ở bảng trên có thể thấy rằng tổng số giấy chứng nhận đã cấp so với kế hoạch đề ra là khá cao. Tính bình quân0 % đạt so với kế hoạch năm 2002 của các quận, huyện là 95,09%. Kết quả này là một sự cố gắng lớn của các cấp quản lý nhà ở, đất ở đô thị tại thành phố Hà Nội. Nhưng tính bình quân về % đạt so với tổng số cần cấp giấy chứng nhận là 66,2%. Do đó càng cần phải đẩy mạnh tiến độ thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để cho người dân Hà Nội đi vào sử dụng đất đai và nhà ở, làm cơ sở cho công tác quản lý nhà đất đi vào nề nếp. IV) THỰC TIỄN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO DIỆN NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI: Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký : 1.1) Đối tượng: Về nhà cải tạo: - Các trường hợp trước đây chủ sở hữu được để lại một phần diện tích ở theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc hồ sơ cải tạo nhưng Nhà nước chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu phần diện tích đó. Người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu có thuộc diện nhà cải tạo. Về nhà công tư hợp doanh: Các trường hợp chủ sở hữu có phần diện tích ở không đưa vào công tư hợp doanh, đã sử dụng liên tục từ trước tới nay. Người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu có nhà thuộc diện nhà công tư hợp doanh. Về nhà vắng chủ: Người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở vắng chủ từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 có hiệu lực. Người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu mà trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp. 1.2) Về nội dung kê khai đăng ký: Việc kê khai, đăng ký nhà ở, đất ở là công việc của chủ sở hữu nhà ở. Trong các trường hợp khác người đang trực tiếp quản lý sử dụng nhà đất hoặc người được uỷ quyền hợp pháp thực hiện việc kê khai đăng ký. Việc kê khai nhà đất chính là quá trình tạo nên cơ sở pháp lý ban đầu để làm cơ sở cho việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được thực hiện theo mẫu ban hành Nghị định 60/CP. Do vậy các đối tượng kể trên chịu trách nhiệm kê khai đăng ký với những nội dung sau: Họ và tên người kê khai đăng ký và các yếu tố nhân thân như năm sinh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. Các thông số kỹ thuật về nhà đất như: diện tích đất, số thửa, danh pháp tờ bản đồ gốc, diện tích xây dựng nhà, diện tích sử dụng nhà, địa chỉ nhà đất, cấp nhà và kết cấu. Nguồn gốc nhà đất và diễn biến quá trình sử dụng nhà đất (như chuyển dịch, thừa kế…) Tình trạng pháp lý hiện tại của nhà đất như tình trạng giấy tờ, tình trạng thực tế có tranh chấp, khiếu kiện không. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do cơ quan có tư cách pháp nhân đo đạc lập được chủ nhà và các hộ liền kề xác nhận. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: 2.1) Đối với nhà cải tạo và nhà công tư hợp doanh: Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được đề cập tại chương I, phần IV, mục 2.1. Ngoài ra để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, người sử dụng đất ở, nhà ở phải có một trong những giấy tờ hợp lệ theo Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và quyết định số 69/QĐ- UB ngày 18/8/1999 của Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội về việc kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Giấy tờ hợp lệ theo đúng hiện trạng, không phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng và định mức sử dụng đất do thành phố quy định. Đồng thời chủ sở hữu nhà ở phải nộp các khoản lệ phí theo quy định của Nhà nước trước khi cấp giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng nhà, đất không phải chính chủ nhưng lại có một trong các giấy tờ hợp lệ theo quy định, thì người này cần phải có các giấy tờ khác như giấy mua nhà nếu là nhà mua sang tay hoặc giấy tờ thừa kế và phải được Uỷ Ban Nhân Dân phường, thị trấn xác nhận sự việc có thật như vậy và không có tranh chấp. 2.2 ) Đối với nhà vắng chủ: Để được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải có: các giấy tờ có liên quan về sở hữu nhà ở, đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính đối với các bên liên quan (nếu có) đã thực hiện xong hoặc được phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Theo quyết định số 41/2001/QĐ-UB ngày 15/6/2001 của Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố ban hành quy định về trình tự, thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được quy định tại Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội thì các giấy tờ có liên quan về sở hữu nhà ở bao gồm: Các giấy tờ về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân để làm thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận (được quy định trong quyết định số 69/1999/QĐ- UB). Các giấy tờ có liên quan đến diện tích làm thêm, nhà ở xây dựng mới (nếu có). Giấy uỷ quyền quản lý nhà vắng chủ hợp pháp được quy định tại khoản 1 mục II của Thông tư số 02/1999/TT- BXD ngày 3/5/1999 của Bộ xây dựng với nội dung: uỷ quyền quản lý hợp pháp là việc uỷ quyền bằng văn bản theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm uỷ quyền do chủ sở hữu xác lập tại địa phương nơi có nhà ở đó trước khi chủ sở hữu đi vắng. Công tác kiểm tra trên hồ sơ và thực địa: Uỷ Ban Nhân Dân phường có trách nhiệm: xác nhận tình trạng nhà, đất đang sử dụng không có tranh chấp khiếu kiện, tình trạng hồ sơ đã kê khai đăng ký đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Sau khi tiếp nhận hồ sơ đã có xác nhận của Uỷ Ban Nhân Dân phường, Sở Địa chính- Nhà đất tiến hành thẩm tra hồ sơ, đối chiếu hồ sơ gốc và kiểm tra tại thực địa: kiểm tra nguồn gốc nhà đất và diễn biến quá trình sử dụng đất kết hợp với tình trạng pháp lý hiện tại của nhà ở, tình hình thực tế sử dụng có tranh chấp, khiếu kiện không. Để xác điịnh diện tích nhà ở đang sử dụng có đúng so với hồ sơ gốc không thì phải tiến hành kiểm tra thực địa. Công việc này đòi hỏi Sở Địa chính- Nhà đất phải kết hợp với cơ quan có tư cách pháp nhân đo vẽ hiện trạng tại thực địa. Trong quá trình nghiên cứu hồ sơ kết hợp với kiểm tra thực địa, nếu không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định thì hồ sơ sẽ bị trả lại với các lý so kèm theo. Nếu hồ sơ đủ điều kiện được xét cấp giấy chứng nhận thì sẽ được trình lên Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố cấp giấy chứng nhận cho người được công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. 4) Các khoản phải nộp của chủ nhà, đất ở khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Nhà nước quy định thu tiền khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, bảo đảm công bằng xã hội và giữ nguyên kỷ cương phép nước. Các khoản phí mà chủ nhà ở, đất ở nói chung và nhà chính sách nói riêng phải nộp gồm: lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế nhà đất, phạt xây dựng trái phép hoặc không phép. Theo quy định hiện nay tất cả nhà kê khai đăng ký được cấp giấy chứng nhận lần đầu đều phải nộp phí trước bạ nhà ở và đất ở cho dù nhà ở đó là hợp pháp. Còn các trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do cơ quan có thẩm quyền trước đó cấp sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ. Tất cả các trường hợp sử dụng đất ở không đủ căn cứ chứng minh theo các điều kiện quy định của Nhà nước, nay xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 đã quy định mức thu tiền sử dụng đất ở cụ thể theo mốc thời gian sử dụng đất. Đối với đất ở sử dụng ổn định trước ngày 12/8/1980 (ngày ban hành Hiến pháp năm 1980), không có đủ giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp và được Uỷ Ban Nhân Dân phường chứng nhận thì được xét cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp đất được sử dụng làm đất ở ổn định từ ngày 18/18/1980 đến ngày 15/10/1995 (ngày luật đất đai có hiệu lực), nhưng không đủ giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì được xét cấp giấy chứng nhận và phải nộp 20% tiền sử dụng đất. Trường hợp đất ở sau ngày 15/10/1993, không có giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì được xét cấp giấy chứng nhận và phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Như vậy để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì sẽ có một bộ phận lớn chủ nhà đất sẽ phải nộp nhiều khoản phí. Quyết định cấp giấy chứng nhận và phương thức giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của Sở Địa chính- Nhà đất, Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố xem xét ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho đương sự. Sau khi người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính hoặc chủ nhà làm đơn xin được nộp chậm các khoản nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ,Sở Địa chính- Nhà đất giao giấy chứng nhận cho người được cấp giấy chứng nhận, đồng thời thu lại giấy tờ gốc có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trước đây và vào Sổ địa chính để quản lý. Nếu chủ nhà nộp chậm các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định sẽ ghi “chưa nộp (tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ)” vào trang 4 của giấy chứng nhận. Chủ nhà phải có trách nhiệm nộp khi thực hiện các quyền theo luật định. 6) Đánh giá chung: 6.1) Những kết quả đạt được: Được sự quan tâm của Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố, sự tập trung chỉ đạo của các cấp chính quyền, sự phối hợp chặt chẽ của các ngành hữu quan tính đến năm 2002, việc giải quyết về diện nhà chính sách tồn đọng đặc biệt như việc giải quyết về cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách tồn đọng và thực hiện xác lập quyền sở hữu nhà ở theo Nghị quyết 58/1998 như sau: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng tính đến năm 2002 như sau: Quận Tổng số hồ sơ cần cấp giấy chứng nhận Số hồ sơ đã cấp giấy chứng nhận % đạt được của số hồ sơ đã cấp giấy chứng nhận so với tổng số cần cấp Đống Đa 1.262 285 22,58 Hoàn Kiếm 932 523 56,11 Hai Bà Trưng 1.465 364 24,84 Ba Đình 780 413 52,95 Tổng số 4.439 1.585 35,46 Nguồn: Báo cáo năm 2002, phòng Chính sách đất nhà, Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Từ các số liệu trên cho thấy số hồ sơ đã cấp giấy chứng nhận so với số hồ sơ cần cấp mới chỉ đạt 35,46%. Tỷ lệ này chưa phải là cao so với tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/CP tại Hà Nội là 56,55%. Việc cấp giấy chứng nhận cho loại nhà chính sách tồn đọng chủ yếu diễn ra ở 4 quận nội thành cũ. Có thể thấy kết quả về việc cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách tồn đọng trong năm 2002 như sau: + Hồ sơ được giao thụ lý: 216 + Đã cấp giấy chứng nhận: 67 + Đang giải quyết: 92 + Không giải quyết được: 57 (do mời nhưng đương sự không đến) Nhìn vào số liệu trên có thể thấy rằng khoảng cách giữa số giấy chứng nhận cần cấp và số giấy chứng nhận đã cấp được là tỷ lệ khá lớn. Số giấy chứng nhận cần cấp được chỉ bằng 31% so với số giấy chứng nhận cần cấp tính trong năm 2002. Số giấy chứng nhận đang giải quyết bằng 42,6% số giấy chứng nhận cần cấp. Vì việc tiến hành xác minh nguồn gốc, tình trạng sở hữu ngôi nhà tồn tại từ những năm trước đây đòi hỏi phải thận trọng, kĩ lưỡng trong khi các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà không phải lúc nào cũng đủ. Do vậy có thể thấy rằng việc cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách tồn đọng là việc không đơn giản chút nào. Nhằm đẩy mạnh cho tiến độ cấp giấy chứng nhận cho diện nhà này, năm 2002 Sở Địa chính- Nhà đất đã hoàn thành việc xây dựng về quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với các loại nhà chính sách tồn đọng. Đây là cơ sở giúp cho công tác xét duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các đối tượng nằm trong diện nhà chính sách tồn đọng trở nên thuận lợi hơn. Năm 2000, thành phố Hà Nội mới bắt đầu thực hiện xác lập quyền sở hữu nhà ở theo Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH 10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đối với những trường hợp cá nhân đang quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ. - Trong năm 2001, Sở Địa chính- Nhà đất mới giải quyết được 18 hồ sơ mà phần lớn đều nằm trong trường hợp trước khi đi vắng chủ sở hữu nhà ở không có uỷ quyền quản lý hợp pháp. - Đến năm 2002, tốc độ giải quyết cho các trường hợp nằm trong Nghị quyết số 58/1998 có tăng nhanh: + Hồ sơ được giao thụ lý: 483 + Đã giải quyết: 457 + Đang giải quyết:26 Như vậy số hồ sơ đã giải quyết đạt tỷ lệ 94,6% so với số hồ sơ cần giải quyết. Đây là một tỷ lệ khá cao trong việc xét duyệt, giải quyết cho đương sự. Có được kết quả này do sự cố gắng lớn của các cấp quản lý nhà ở, đất ở đô thị tại thành phố Hà Nội. 6.2) Những khó khăn vướng mắc: Mặc dù đã có những cố gắng, nỗ lực lớn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng nhưng kết quả thực hiện vẫn chưa cao do quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các đối tượng thuộc diện nhà trên vẫn còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc, cụ thể như sau: Đối với việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: + Một trong những nguyên nhân của sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là vì nhiều bước kiểm tra bắt buộc phải tiến hành trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, chú trọng tới quá nhiều mục tiêu trong quá trình đăng ký ban đầu. Việc đo đạc và các thủ tục hiện tại cùng với việc lập bản đồ địa chính là một yếu tố quan trọng góp phần hạn chế tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. + Khi giải quyết chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp có liên quan dến thừa kế các cấp chính quyền gặp rất nhiều khó khăn khi giải quyết các tranh chấp vì theo quy định: “mọi trường hợp có tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chỉ được xem xét khi đã giải quyết xong tranh chấp theo quy định của pháp luật” nhưng hiện nay Toà án chỉ giải quyết tranh chấp khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. + Không có hướng dẫn cụ thể đối với những trường hợp trước đây họ thuê nhà của Nhà nước nhưng thời kỳ chiến tranh chống Mỹ, nhà của Nhà nước đã bị bom Mỹ làm sập đổ hoàn toàn, họ phải tự xây dựng lại nhà để ở và kể từ ngày đó, Nhà nước không thu tiền thuê nhà (như ở phố Khâm Thiên, Quán Thánh). Đối với trường hợp được xét mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định số 61/CP của Chính phủ (những diện tích ở mà họ không có quyền sử dụng so với các hồ sơ gốc): + Đặc điểm nhà ở Hà Nội rất phức tạp, do lịch sử để lại, biến động qua nhiều thời kỳ, dẫn đến nhiều vấn đề còn tồn tại như: đan xen sở hữu, tình trạng các hộ ở không khép kín, tạo ra sự phức tạp trong việc hoạch định diện tích phụ khi bán nhà theo Nghị định 61/CP rất dễ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện. + Các nhà thuộc diện trước đây thực hiện các chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất như nhà vắng chủ, nhà cải tạo, nhà đưa vào công tư hợp doanh, Nhà nước đã đưa vào quản lý ký hợp đồng cho các hộ dân thuê nhưng hiện nay các chủ nhà cũ vẫn có đơn khiếu nại, đòi sở hữu nhà. Về xác lập sở hữu nhà ở theo Nghị quyết số 58/1998 của UBTVQH đối với quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân: + Trong Nghị quyết số 58/1998 và thông tư số 02/1999 của Bộ xây dựng không đề cập đến các trường hợp trước khi đi vắng, chủ sở hữu không có uỷ quyền quản lý hợp pháp nhưng người quản lý hoặc sử dụng được Uỷ ban hành chính thành phố hoặc cơ quan quản lý nhà đất cấp cho họ giấy chứng nhận quyền quản lý nhà đất vắng chủ, cho phép họ được quản lý ngôi nhà đó. Do đó nảy sinh trường hợp: chủ sở hữu nhà ở vắng chủ đi Nam không có giấy uỷ quyền, có 2 người con của chủ sở hữu nhà ở vắng chủ cùng sử dụng tại ngôi nhà vắng chủ đó nhưng thời kỳ năm 1956 chỉ có 1 người có đơn xin quản lý (không rõ người kia có uỷ quyền hay không, cũng không rõ lý do vì sao người kia không cùng có đơn), Uỷ ban hành chính thành phố đã cấp giấy chứng nhận quyền quản lý nhà vắng chủ cho người có đơn. Theo Nghị quyết 58/1998, trường hợp chủ sở hữu không có giấy uỷ quyền quản lý hợp pháp thì công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ (chồng), con của người đó đang quản lý, sử dụng nhà ở đó nên khi xác lập quyền sở hữu thì có thể xác lập cho cả 2 người con đó. Nhưng nếu căn cứ theo giấy chứng nhận quyền quản lý nhà ở vắng chủ do Uỷ ban hành chính thành phố cấp thì chỉ có người có tên trong giấy chứng nhận quyền quản lý mới được xét xác lập quyền sở hữu. + Hiện nay cũng chưa có hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp người quản lý, sử dụng đã bán trao tay cho người khác khi chưa được xác lập quyền sở hữu. Người mua sử dụng không đủ 30 năm theo quy định hoặc đối với những trường hợp vào thời điểm xét xác lập quyền sở hữu nhà ở, không xác định được chủ sở hữu ở đâu (ở trong nước hay nước ngoài), còn sống hay đã chết. Về thẩm quyền và nội dung trong giấy chứng nhận: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Nghị định số 60/CP (do Bộ xây dựng phát hành) được cấp làm 2 bản: một bản màu hồng cấp cho chủ sở hữu và một bản màu xanh lưu tại cơ quan đăng ký nhà đất (Sở Địa chính- Nhà đất). Trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở này có thể hiện sơ đồ mặt bằng nhà, đất (trang 2) và những mục để đăng ký biến động về chủ sở hữu (trang 3), về tình trạng nhà đất (trang 4). Khi tiến hành thủ tục đăng ký, Sở Địa chính- Nhà đất đăng ký ghi biến động vào cả hai bản màu hồng và màu xanh để theo dõi, đồng thời ghi vào sổ đăng ký. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do Tổng Cục Địa chính phát hành) thì màu đỏ và chỉ có một bản duy nhất cấp cho chủ sở hữu và chỉ đăng ký vào sổ địa chính. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có các mục như ở loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, gây khó khăn không ít cho việc đăng ký đất đai, nhà ở. Vấn đề đất đai, đặc biệt là ở khu vực nông thôn, do Tổng cục Địa chính quản lý. Vấn đề nhà ở khu vực đô thị lại thuộc trách nhiệm của Bộ xây dựng. Do đó khi được giao chủ trì dự thảo Nghị định thì Bộ xây dựng soạn thảo chủ yếu về nhà (ví dụ như Nghị định 60/CP) còn Tổng cục Địa chính lại soạn thảo chủ yếu về đất (ví dụ như Nghị định số 17/1999) trong khi nhà và đất không thể tách rời nhau, khiến cho việc thực hiện gặp nhiều khó khăn. 6.3) Nhận xét chung: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng là một việc không đơn giản chút nào. Nhìn vào con số về số giấy chứng nhận đã cấp và đang cấp thì có thể hiểu rằng để cấp giấy chứng nhận cho mỗi trường hợp cụ thể thì phải thận trọng và kĩ lưỡng như thế nào. Thêm vào đó trong quá trình xét duyệt lại có những tình huống phát sinh không có trong các quy định pháp luật đề ra. Điều này làm cho việc xét duyệt bị tắc nghẽn lại, các hồ sơ chưa thể giải quyết được. Cụ thể thì trong phần trên đã đề cập tới những khó khăn vướng mắc là nguyên nhân gây cản trở cho công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nhằm tháo gỡ dần những khó khăn, trước mắt, năm 2002 Sở Địa chính- Nhà đất đã hoàn thành việc xây dựng quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với các loại nhà chính sách tồn đọng. Trong quy định có phân ra nhiều trường hợp cụ thể được xét duyệt về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Việc này sẽ làm giảm các thắc mắc không cần thiết của người dân vì việc phân định đã cụ thể và rõ ràng. Người dân biết mình rơi vào trường hợp nào để không còn những băn khoăn thắc mắc là có ở trong trường hợp được xét hay không xét cấp giấy chứng nhận. Điều này làm cho công tác xét duyệt trở nên nhanh và có hiệu quả hơn. Nhìn lại những kết quả đạt được trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng thì có thể thấy rằng đó là sự nỗ lực, phối hợp không ngừng giữa các ngành các cấp trong việc xét duyệt, thẩm định lại tình trạng của chủ sở hữu để có thể cấp giấy chứng nhận cho đúng đối tượng. Việc kiểm tra, thẩm định lại nguồn gốc nhà ở là công việc phức tạp. Đối với diện nhà chính sách tồn đọng thì việc này càng trở nên khó khăn hơn nữa bởi diện nhà này đã tồn tại từ hàng chục năm nay, trải qua nhiều thời kỳ biến cố nên việc xác định nguồn gốc, tình trạng sở hữu rất khó khăn, kỳ công. Để tìm lại nguồn gốc, tình trạng sở hữu chỉ có thể căn cứ vào các giấy tờ lưu lại từ các thời kỳ trước. Trải qua nhiều biến cố của chiến tranh thì việc lưu lại, giữ lại các hồ sơ là nỗ lực, cố gắng lớn của cơ quan quản lý nhà đất. Do đó có thể ghi nhận rằng với kết quả đạt được trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng như hiện nay là kết quả của sự cố gắng, phấn đấu. Hy vọng rằng trong những năm tới cùng với những cải cách về thủ tục hành chính và những quy định của pháp luật cho phù hợp với tình hình thực tiễn thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà này sẽ được đẩy mạnh. Qua đó, những chủ sở hữu thực sự có thể yên tâm để ổn định cuộc sống, đầu tư sản xuất. CHƯƠNG III: MỘT SỐ QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI I) PHƯƠNG HƯỚNG VÀ QUAN ĐIỂM ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG: Phương hướng: Quản lý chặt chẽ các nhà diện chính sách tồn đọng để có thể nắm bắt được biến động xẩy ra đối với từng trường hợp cụ thể để có cơ sở giải quyết, chỉnh sửa cho phù hợp với các biến động xẩy ra vào hồ sơ địa chính. Cùng với quá trình phát triển ngày càng nhanh hiện nay của xã hội thì nhu cầu của con người cũng không ngừng tăng theo do đó kéo theo các biến động mạnh về nhà ở đất ở như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp… cho nên việc nắm bắt được tình hình sử dụng nhà ở, đất ở không thể buông lỏng. Việc cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách tồn đọng phụ thuộc rất lớn vào việc quản lý các tình hình biến động xẩy ra với dạng nhà này. Thông qua việc quản lý mới có thể nắm bắt, xác nhận được chính chủ sở hữu để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Hoàn thành, giải quyết tốt các hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Phấn đấu thực hiện giải quyết ngay khi có hồ sơ chuyển đến, tránh tình trạng tồn đọng hồ sơ trong thời gian dài. Đối với nhà chính sách tồn đọng, có nhiều trường hợp rất phức tạp vì quá trình xác nhận, xét duyệt có liên quan đến các biến động trước kia trong khi nhiều hồ sơ không phải là lúc nào cũng đủ các điều kiện để xét duyệt cấp giấy chứng nhận cho mọi trường hợp. Do đó việc giải quyết phải linh hoạt, xử lý các hồ sơ theo phương châm dễ làm trước, khó làm sau để tránh tồn đọng. Tập trung kiến nghị hoàn chỉnh các văn bản pháp luật cho phù hợp với thực tiễn để giải quyết cho những trường hợp pháp luật chưa có quy định cụ thể. Tháo gỡ vướng mắc này thì mới có thể xét duyệt, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho những trường hợp trên một cách nhanh chóng. Nếu không có những quy định cụ thể thì việc giải quyết sẽ rất khó khăn cho cả bên chứng nhận và bên được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Do đó việc hoàn chỉnh các văn bản pháp luật cho phù hợp với thực tế là cần thiết. Quan điểm: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhà chính sách tồn đọng cũng không nằm ngoài công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhà ở tại đô thị. Do đó các quan điểm nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhà chính sách tồn đọng cũng phải dựa trên các quan điểm đối với nhà ở tại đô thị. 2.1) Quan điểm tôn trọng thực trạng và lịch sử: Công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà ở nói chung và công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói riêng là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước. Công tác này đòi hỏi phải có những điều kiện cần thiết để thực hiện (như phải có bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ 1/200, các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp…). Tuy nhiên, do buông lỏng công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở trong một thời gian dài nên những điều kiện cơ bản để Nhà nước có thể cấp giấy chứng nhận cho các chủ thể sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở đa số không thể đáp ứng được. Thêm vào đó chúng ta trải qua nhiều lần cải cách ruộng đất, trong mỗi giai đoạn, mỗi cơ quan có thẩm quyền lại tiến hành cấp đất cho các chủ thể sử dụng đất khác nhau, do vậy có sự đan xen phức tạp giữa các chủ thể sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở phức tạp và có thể không có. Nếu Nhà nước áp dụng một cách máy móc rằng chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở khi có đủ các điều kiện chứng minh tính hợp pháp, hợp lệ về nhà ở, đất ở thì việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở khó có thể thực hiện được. Chính vì thể phải có các thiết thực mà hiệu quả để nâng cao tốc độ cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn đảm bảo sự ổn định đời sống người sử dụng đất đai và nhà ở là yêu cầu cấp bách trong giai đoạn hiện nay. Và không còn cách nào khác là phải tôn trọng những gì lịch sử để lại, phải tiến hành cấp giấy chứng nhận cho các chủ thể sử dụng đất không có đủ các điều kiện nhưng không gây ảnh hưởng đến lợi ích chung của cá nhân hay cộng đồng. Đối với diện nhà chính sách tồn đọng, quan điểm tôn trọng hiện trạng lịch sử càng phải được thực hiện triệt để. Trải qua nhiều biến động của lịch sử, diện nhà này vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong việc xác định chủ sở hữu, diện tích nhà ở của chủ sở hữu cũ với diện tích đưa vào Nhà nước quản lý. Do đó vấn đề tôn trọng lịch sử phải đặt lên hàng đầu trong việc xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các đối tượng. Theo điều 4 chương I Nghị định 60/CP có ghi: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà ở mà Nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất. Nhà nước không thừa nhận lại việc đòi lại đất ở mà trước đây Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện chính sách của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Và quan điểm này càng thể hiện rõ hơn trong việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với dạng nhà chính sách tồn đọng: “Các trường hợp thuộc diện nhà cải tạo trước đây chủ sở hữu được Nhà nước để lại một phần diện tích ở rộng hơn so với quyết định hoặc hồ sơ cải tạo nhà cửa; nếu sau cải tạo nhà cửa, chủ sở hữu đã lấn chiếm diện tích do Nhà nước quản lý thì tuỳ trường hợp cụ thể để giải quyết hoặc thu hồi lại hoặc xét cho họ được mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ; các trường hợp theo hồ sơ thể hiện có diện tích đưa vào công tư hợp doanh nhưng hiện nay diện tích này chủ sở hữu đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp khiếu kiện thì giải quyết bán cho chủ sở hữu theo giá bảo đảm kinh doanh do Hội đồng định giá thành phố xác định”. Có thể nói đây là một quan điểm tiến bộ phù hợp với thực tế của Việt Nam. Quan điểm này không những giúp cho việc hoàn thành tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận nói chung mà còn góp phần làm ổn định đời sống của người sử dụng đất và sở hữu nhà ở. 2.2) Quan điểm khẩn trương hoàn thành để ổn định cuộc sống cho người dân: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình ổn định kinh tế xã hội nói chung và của các chủ thể sử dụng đất nói riêng. Đất ở và nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu trong hoạt động thường ngày của mỗi con người. Nó là nhu cầu nảy sinh quan trọng không kém nhu cầu ăn, mặc. Khi đã là nhu cầu cần thiết của cuộc sống thì người sử dụng muốn đảm bảo cho quyền sử dụng đất, sở hữu nhà của mình được ổn định thông qua việc được xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Tức là người chủ sử dụng đã được pháp luật đảm bảo cho quyền lợi của họ. Nếu như có tranh chấp khiếu kiện xẩy ra thì họ sẽ được bảo đảm quyền lợi vì có pháp luật đúng ra công nhận quyền hợp pháp về sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở cho họ. Nhà ở, đất ở là tài sản có giá trị lớn đối với đời sống con người. Để có được một ngôi nhà thì phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn. Do đó trước khi mua một ngôi nhà bao giờ họ cũng phải xem xét tính hợp pháp của ngôi nhà để đi đến quyết định có nên mua hay không. Vì phải bỏ ra một khoản tiền lớn nên người mua bao giờ cũng phải cân nhắc kỹ, tính toán sao cho số tiền bỏ vào việc mua ngôi nhà phải được bảo đảm. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là một chứng thư pháp lý công nhận quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất, công nhân mảnh đất nhà ở đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tức là công nhận người chủ có thể sử dụng lâu dài mà không sợ ảnh hưởng của việc thu hồi đất vào các mục đích khác. Chính điều này làm cho tâm lí của người sử dụng đất và sở hữu nhà rất an tâm tiến hành các hoạt động đầu tư vào nhà đất, không còn tâm lí bất an lo sợ bị Nhà nước thu hồi đất. Tâm lí này cũng giống như những trường hợp nằm trong diện nhà chính sách tồn đọng. Những diện tích nhà ở mà Nhà nước để lại cho chủ sử dụng khi thực hiện chính sách cải tạo nhà cửa, chính sách cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh nếu như chưa có sự xác nhận về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì người dân không yên tâm để ổn định cuộc sống. Họ không dám xây dựng, sửa sang gì vì sợ Nhà nước có thể thu hồi lại những phần diện tích này. Chính vì thế gây ra tâm lí bất an, cuộc sống tạm bợ ảnh hưởng không tốt đến nhu cầu sinh hoạt của người dân. Điều này làm ảnh hưởng xấu đến hiệu quả lao động và sản xuất. Thêm vào đó, không có sự xác nhận rõ ràng về diện tích phụ giữa những chủ sở hữu cũ và các hộ thuê của Nhà nước nên thường gây ra những tranh chấp không đáng có. Nhanh chóng xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho họ vừa góp phần làm giảm các tranh chấp khiếu kiện và cũng là để ổn định cuộc sống cho người dân. Họ sẽ yên tâm xây dựng, sửa sang nhà cửa trên phần diện tích nhà ở đã được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; không còn tâm lí bất an để có thể tập trung vào các hoạt động sản xuất. Do vậy việc tiến hành cấp giấy chứng nhận cho người dân một cách nhanh chóng để ổn định đời sống về vật chất và tinh thần cho họ là yêu cầu cần thiết. 2.3) Quan điểm hệ thống: Cũng giống như với công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các loại nhà ở đô thị thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với diện nhà chính sách tồn đọng cũng dựa trên quan điểm hệ thống: Trước hết việc cấp giấy chứng nhận liên quan đến nhiều khâu: đo đạc, lập bản đồ địa chính, đo đạc diện tích nhà ở; rà xét các giấy tờ thủ tục trên cơ sở pháp luật quy định và hướng dẫn của hệ thống quản lý; thẩm tra và xét duyệt; cấp giấy chứng nhận. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với dạng nhà chính sách tồn đọng liên quan đến nhiều cơ quan quản lý chuyên môn và quản lý hành chính: Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố; Sở Địa chính- Nhà đất; Uỷ Ban Nhân Dân phường; phòng Công chứng; Cục thuế Hà Nội (hoặc chi cục thuế quận). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được quy định trong pháp luật và các chính sách của Nhà nước. Các văn bản pháp luật chính quy là kim chỉ nam cho việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận. Do đó các quyết định phải luôn được chú ý để bổ sung tiến tới hoàn thiện khi áp dụng các quyết định này vào tình hình thực tế. II) CÁC GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM ĐẨY MẠNH VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO DIỆN NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG: Giải pháp về tổ chức xét duyệt: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở không thể tiến hành được nếu không có các số liệu về đo đạc, đánh giá, phân loại đất và các bản đồ địa chính. Muốn xác định được đúng diện tích ở của người sử dụng thì phải tiến hành kiểm tra hồ sơ và đo vẽ mặt bằng khuôn viên nhà đất. Đây là công việc bắt buộc phải làm để xét duyệt cấp giấy chứng nhận. Muốn đẩy mạnh việc xét duyệt thì phải có biện pháp cải tiến rút gọn nội dung kiểm tra hồ sơ và đo vẽ mặt bằng khuôn viên nhà đất bằng cách giải quyết các trường hợp dễ trước, các hồ sơ phức tạp giải quyết sau. Vì với các hồ sơ phức tạp, cán bộ thụ lý phải xem xét kỹ nội dung hồ sơ và kiểm tra thực tế, báo cáo lãnh đạo phòng và giám đốc xin ý kiến giải quyết trước khi trình duyệt. Công việc này đòi hỏi phải mất nhiều thời gian và công sức do đó cần phải giải quyết những hồ sơ đơn giản trước để tránh tồn đọng. Việc giải quyết hồ sơ theo kiểu dễ làm trước, khó làm sau nếu các hồ sơ được tiến hành giải quyết đồng loạt. Khi đó đối với những hồ sơ phức tạp kéo dài thời hạn (thời hạn chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận đối với diện nhà chính sách tồn đọng là 30 ngày nếu đủ hồ sơ hợp lệ) thì phải nhanh chóng thông báo cho đương sự biết rõ lý do. Để tránh mất thời gian cho bên xét duyệt lẫn đối tượng được xét duyệt phải có nội dung hướng dẫn rõ ràng cho người dân cụ thể về việc kê khai đăng ký đầy đủ, đúng với thực trạng nhà ở và những giấy tờ cần thiết có liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người dân. Khi đó vừa tránh cho họ không phải đi lại nhiều lần. Đối với bên xét duyệt thì cũng không phải mất công thông báo nhiều lần để đương sự bổ sung các giấy tờ có liên quan trong hồ sơ. Công việc xét duyệt có liên quan đến các cơ quan quản lý khác để xác định tình trạng nhà, đất. Do đó phải phối hợp chặt chẽ với các cơ quan này bằng cách lên kế hoạch hàng tháng làm việc trực tiếp về hồ sơ cấp đổi để giải quyết nhanh chóng. Giải pháp về các văn bản chính sách pháp luật: Hệ thống văn bản pháp quy là cơ sở cho việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Trong thực tế, khi giải quyết, xem xét cấp giấy chứng nhận thì có nhiều vướng mắc nẩy sinh mà pháp luật chưa có quy định cụ thể. Hiện nay khi đăng ký đất ở, nhà ở sơ cấp thực hiện theo Nghị quyết số 58/1998 thì trong thực tế nẩy sinh nhiều trường hợp pháp luật chưa có quy định cụ thể, cụ thể như sau: Trường hợp chủ sở hữu không có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày 1/7/1996 và vẫn còn sống, nhưng người quản lý, sử dụng lại không phải là bố, mẹ, vợ (chồng), con của người đó. Trường hợp người quản lý, sử dụng đã nhiều lân mua bán, chuyển nhượng nhà bất hợp pháp từ nhiều năm nay. Người nhận chuyển nhượng cuối cùng sử dụng không đủ 30 năm theo quy định. Trường hợp không xác định được chủ sở hữu ở đâu, còn sống định cư nước ngoài hay đã chết. Trường hợp chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng đã chết (có giấy chứng tử), người quản lý, sử dụng là người Việt Nam (trực hệ của chủ sở hữu). Do đó cần có biện pháp xử lý trước mắt cũng như lâu dài để tránh tình trạng người dân phải chờ đợi, gây tâm trạng bất an trong khi chờ đợi để được giải quyết. Trước mắt vẫn cấp giấy chứng nhận tạm thời cho người quản lý, sử dụng nhà đó nếu tình trạng sử dụng ổn định không có tranh chấp khiếu kiện, không ảnh hưởng đến quyền lợi chung của cộng đồng trong khi chờ đợi việc chỉnh sửa, bổ sung các văn bản pháp luật để có hướng dẫn giải quyết cụ thể đối với những trường hợp đó. Mặt khác cần tập trung kiến nghị lên cấp trên để có biện pháp xử lý trước mắt và tiến tới sửa đổi, bổ sung các quy định cho phù hợp với thực tế. Giải pháp về tổ chức hệ thống thông tin: Nhu cầu nhà ở và đất ở ngày càng tăng cùng với quá trình phát triển của đô thị nên đối tượng sử dụng đất ở cũng rất phức tạp, hay có sự biến động. Để có thể rà soát được sự biến đổi này thì phải thường xuyên cập nhật thông tin về tình hình sử dụng đất, sở hữu nhà ở của các chủ thể sử dụng. Điều này đòi hỏi phải có thông tin hai chiều từ phía người sử dụng và từ phía người quản lý. Muốn nắm bắt được các thông tin về tình hình sử dụng, chỉnh sửa các biến động xẩy ra một cách chính xác, nhanh chóng thì không thể không có một hệ thống lưu trữ thông tin tốt, hiện đại. Thông qua hệ thống thông tin, các biến động xẩy ra sẽ luôn được hiệu chỉnh kịp thời mà người quản lý không phải mất nhiều công sức mà công việc vẫn đạt hiệu quả. Để quản lý chặt chẽ tình hình biến động của diện nhà chính sách tồn đọng thì càng cần phải có một hệ thống lưu trữ thông tin hiện đại. Chính vì thế mà trong năm 2003 này, phòng chính sách đất- nhà tại Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội có kế hoạch xây dựng chương trình quản lý nhà chính sách tồn đọng bằng phần mềm. Thông qua hệ thống thông tin này việc cấp giấy chứng nhận có thể tiến hành nhanh chóng, thuận lợi hơn và tránh bỏ sót, thông tin được lưu trữ một cách an toàn, cập nhật bổ sung kịp thời mọi tình huống xẩy ra. Hệ thống thông tin càng hiện đại thì càng đòi hỏi cán bộ quản lý phải có trình độ cao để áp dụng những thành tựu khoa học tiên tiến vào công tác quản lý nhà ở, đất ở nói chung và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói riêng. Giải pháp về chính sách truy thu các loại thuế: Một trong những nguyên nhân của việc không giải quyết được về cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách tồn đọng chính là việc thu tiền sử dụng đất khi xét hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở còn quá cao. Cho nên có nhiều trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận nhưng đương sự không đến lấy giấy chứng nhận vì không có khả năng nộp các khoản tiền để được cấp giấy chứng nhận. Các khoản người dân phải nộp để được cấp giấy chứng nhận gồm: tiền sử dụng đất, phạt tiền xây dựng không phép, sai phép, truy thu các loại thuế đất, lệ phí trước bạ. Rõ ràng với chính sách thu như trên không phù hợp với khả năng tài chính của người dân đô thị và khó có thể đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Hà Nội. Yêu cầu Nhà nước cần nghiên cứu các chế độ nhằm giảm bớt mức thu của từng khoản thu cho thoả đáng đúng mức sao cho thu là để khuyến khích, thực sự thu làm đòn bẩy kinh tế chứ không phải quan niệm tận thu cực đoan, thu đến mức người dân không chịu nổi, gây ra tình trạng không chịu nộp các khoản thu của Nhà nước, trốn nộp thuế, hoặc không muốn kê khai đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Người dân cứ sở hữu nhà, sử dụng đất một cách tự do gây khó khăn cho công tác đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận và có khó thể hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ quản lý Nhà nước về nhà, đất. Vấn đề thanh tra trong việc xét duyệt, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Nếu như công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là việc làm đi thì công tác thanh tra là việc làm lại, rà xét lại trong các khâu đăng ký cấp giấy chứng nhận. Thông qua đó phát hiện, ngăn ngừa những thiếu sót sai phạm trong quá trình thực hiện, qua đó đề xuất những kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền biện pháp khắc phục, điều chỉnh. Việc xét duyệt chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng có liên quan đến sự xác nhận rõ ràng về nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất. Việc xác nhận này được tiến hành từ đơn vị chính quyền là Uỷ Ban Nhân Dân phường cùng với hệ thống cụm dân cư và tổ chức dân phố cũng như cảnh sát khu vực cho đến Uỷ Ban Nhân Dân quận, huyện và Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố xét duyệt. Để có thể tiến hành thanh tra việc xét duyệt, cấp giấy chứng nhận một cách khách quan thì cần phải có một đội thanh tra chuyên nghiên cứu đăng ký và xác minh việc sử dụng đất, sở hữu nhà. Qua đó việc thanh tra, kiểm tra được tiến hành từ cấp cơ sở cho đến các cấp cao hơn. Có như vậy thì những tiêu cực sẽ hạn chế phát sinh và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mới đảm bảo chính xác, công bằng. III) KIẾN NGHỊ: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn. Nhằm tháo gỡ những khó khăn vướng mắc đó phải có cả những biện pháp giải quyết trước mắt cũng như về lâu về dài. Do đó việc tập trung kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận kể cả trước mắt cũng như về sau này. Nội dung kiến nghị như sau: Cần có hướng dẫn cụ thể đối với những trường hợp mà trong Nghị quyết số 58/1998 chưa đề cập đến. Cần có quy định cụ thể trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với tài sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều người, sở hữu hỗn hợp. Bởi vì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đăng ký là cơ sở để chứng minh quyền sở hữu. Nếu chỉ ghi tên một người thì sẽ khó giải quyết tranh chấp nếu không có sự minh bạch của người đúng tên đó. Nếu ghi tên của tất cả mọi người thì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chỉ có một bản duy nhất trao cho ai nếu như những người đó không thoả thuận được ai sẽ là người được cầm giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đề nghị Nhà nước Chính phủ và Tổng cục địa chính sớm xem xét rà soát ban hành hoặc sửa đổi bổ sung các văn bản không còn phù hợp hoặc còn thiếu khi áp dụng thực hiện cụ thể. Sớm ban hành Nghị định mới thay thế Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 của Chính phủ để phù hợp với điều kiện thực tế do lịch sử để lại về quản lý Nhà nước đối với đất đai. Đảm bảo chính sách thuế, lệ phí đăng ký cần phải quy định ổn định, ở mức nhỏ hợp lý để khuyến khích không cản việc đăng ký và làm mục đích của việc đăng ký không thực hện được. Tổ chức tốt và hiệu quả công tác tuyên truyền cho người dân hiểu rõ nhận thức được sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thường xuyên có sự phối hợp chặt chẽ với các ngành, đi sát với tình hình thực tế, phân công trách nhiệm rõ ràng từng cấp để cho quá trình xét duyệt hồ sơ giải quyết được đồng loạt làm theo phương thức dễ làm trước khó làm sau. KẾT LUẬN Nhà ở có một vai trò rất quan trọng và ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Việc sử dụng đất đai và nhà ở làm sao cho có hiệu quả là vấn đề cốt lõi trong mỗi quá trình phát triển. Trong công cuộc đổi mới, việc chuyển hướng nền kinh tế theo cơ chế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường và nhất là khi luật đất đai (1993) được ban hành đã mở ra hướng đi mới trong cơ chế quản lý đất đai. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn tiếp tục được khẳng định. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất. Quản lý đất đai và nhà ở trên cả nước nói chung và ở Hà Nội nói riêng là một vấn đề hết sức quan trọng và bức thiết nhưng cũng không gặp ít khó khăn nhất là việc xác định rõ và công nhận quyền sở hữu cho từng đối tượng. Đất nước ta đã trải qua các thời kỳ lịch sử mang đặc thù, quá trình thực hiện chính sách đất dai trải qua nhiều thời kỳ (Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam). Trải qua nhiều thời kỳ nên việc xác nhận đúng đối tượng sở hữu là điều không đơn giản. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng cũng nằm trong tình trạng trên. Việc xác định người sở hữu, người có quyền thừa kế sở hữu nhà ở trong diện nhà này cũng không ít phức tạp. Công việc này liên quan đến nhiều văn bản và hồ sơ từ những năm trước. Để giải quyết cho từng trường hợp đòi hỏi có sự thận trọng. Mặc dầu số lượng xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho những trường hợp thuộc diện nhà chính sách không lớn như các trường hợp khác nhưng công việc này vẫn phải tiến hành thường xuyên chứ không phải giải quyết trong một sớm một chiều được. Bởi với sự phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hoá như hiện nay thì nhu cầu sử dụng đất và các lĩnh vực kinh tế xã hội ngày càng nhiều kéo theo những chuyển dịch về nhà, đất ngày càng bức xúc. Để góp phần vào việc thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về nhà, đất thì việc đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (trong đó có công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách) là việc làm cần thiết và cấp bách nhằm làm hoàn chỉnh và phong phú thêm hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác quản lý nhà, đất trước mắt cũng như lâu dài được tốt, xác định được chủ thực sự của ngôi nhà. Qua công tác này, người dân ý thức được việc hưởng quyền lợi gì và phải thực hiện nghĩa vụ gì đối với Nhà nước. Và Nhà nước cũng có cơ sở để quản lý sở hữu, sử dụng nhà, đất một cách chặt chẽ thống nhất.