Đề tài Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của quận Hai Bà Trưng - Hà Nội

à ở ngoài một số diện tích do dân và Nhà nước xây dựng mới đây và dân tự sửa chữa còn phần lớn là nhà cũ loại cấp IV hoặc 4-5 tầng ngày càng xuống cấp. Bảng 5: Diện tích nhà ở của quận qua các năm Diện tích\Năm 1995 1996 1996 1998 Tổng diện tích nhà ở của quận Trong đó: - Nhà cấp I % so với tổng số - Nhà cấp II % so với tổng số - Nhà cấp III % so với tổng số - Nhà cấp IV % so với tổng số 1.213.121 1.502.073 1.673.250 1.780.028 (Nguồn: Quy hoạch tổng mặt bằng Hà Nội -1998) Nhà ở hiện nay phần lớn xây dựng đã lâu và hết niên hạn sử dụng: + Xây trước năm 1960 chiếm ằ 32,6% (nhà trên 30 năm - 100 năm) + Xây dựng từ năm 1961-1970 ằ 28,0% (25-30 năm) + Xây dựng từ 1971-1980 ằ 15,0% (15-24 năm) + Xây dựng từ năm 1981-1995 ằ 24,4% (<15 năm) - Trước những năm 1986 và cả giai đoạn hiện nay, xóa bỏ bao cấp về nhà ở thì giá thuê nhà mà Nhà nước thu được quá thấp không có khả năng tu bổ, sửa chữa, đặc biệt là các khu chung cư, các khu do Nhà nước quản lý. Trong thời gian dài theo chế độ bao cấp về nhà ở và hiện nay Nhà nước đầu tư cải tạo, sửa chữa hạn chế, chủ trương thanh lý, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho dân diễn ra chậm chạp do đó nhà ở xuống cấp, hư hỏng không quan tâm. Sở nhà đất không đủ lực đầu tư cải tạo, dân thì không muốn hoặc không được phép sửa chữa. Các cấp, các ngành chưa coi trọng công tác duy tu bảo dưỡng cải tạo, sửa chữa thể hiện qua tỷ trọng vốn đầu tư cho sửa chữa, cải tạo nâng cấp nhà còn rất ít. - Nhiều nhà tạp thể xây dựng khu công trình phụ chung hoặc xây dựng nhà không đồng bộ với xây dựng trang thiết bị như cấp thoát nước, chất thải,... nhiều gia đình sử dụng chung khu phụ dẫn đến tình trạng "cha chung không ai khóc" tắc ống thoát nước, rác thải, ô nhiễm môi trường... - Nhà ở xây dựng bằng vật liệu tạm (gỗ, tường toác xi,...) và quỹ nhà ở xây dựng thời kỳ chiến tranh không đảm bảo tiêu chuẩn và quy trình xây lắp. Mặt khác, do nhà ở bao cấp từ quá khứ vẫn còn tiếp tục duy trì ở số đông dân cư không phân rõ trách nhiệm, phạm vi bảo quản, mặt káhc số đông dân cư luôn nghĩ tới chuyên ở một thời gian sẽ chuyển đổi - không có quyền sở hữu rõ ràng, đã dẫn tới việc thời ơ trong việc bảo quản, tu bổ nhà ở. Nhà ở chất lượng kém đã gây nhiều phiền toái cho người ở. - Nhà xây dựng không có hoặc thiếu vật liệu, cách âm, cách nhiệt, nógn về mùa hè, rét về mùa đông, dột nát, gây ẩm thấp về mùa mưa. - Có nhiều khu vực xây dựng bằng vật liệu tạm từ năm 1956 niên hạn sử dụng đã hết từ những năm 1970-1975, thế mà hiện nay vẫn được sử dụng bình thường có nguy cơ đổ sập trong những trận mưa bão, tai nạn, hỏa hoạn dễ xẩy ra. - Theo kết quả điều tra năm 1998 thì chất lượng nhà ở như sau: + Nhà bền vững chiếm 47,0% + Cần sửa chữa chiếm 42,3% + Không an toàn (nhà tạm, quá niên hạn sử dụng) 10,4% Bảng 6: Tổng hợp số hộ gia đình theo độ bền vững của nhà ở. Khu vực Nhà bền vững Cần sửa chữa Không an toàn Không xác định Số hộ % Số hộ % Số hộ % Số hộ % A. Nội thành Quận Hai Bà Trưng Ba Đình Hoàn Kiếm Đống Đa B. Ngoại Thành 444 131 82 75 156 92 44,5 47,0 41,2 37,7 48,9 46,0 387 118 69 88 112 86 38,8 42,3 34,7 44,9 35,1 43,0 155 29 41 35 50 19 15,5 10,4 20,6 17,5 15,7 9,5 9 1 7 - 1 3 0,9 0,3 3,5 - 0,3 1,5 (Nguồn: Dân số và môi trường đô thị thành phố Hà Nội -1998) Như vậy theo bảng 6, thì chất lượng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng so với 3 quận nội thành còn lại (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa) tương đối cao, chỉ xếp sau Quận Đống Đa về số hộ và về % số nhà bền vững (48,9%). Trong khi đó tổng số lượng căn hộ không an toàn của Quận Hai Bà Trưng chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong tổng số căn hộ là 10,4%. Tuy nhiên về số lượng nhà ở cần phải sửa chữa, cải tạo lại cao nhất trong 4 quận nội thành với 118 hộ trong tổng số 279 hộ thuộc địa bàn quận chiếm 42,3%. Đây là một vấn đề cần quan tâm của UBND Quận nhằm nâng cao chất lượng nhà ở bằng cách một mặt xây dựng mới đồng thời cải tạo những căn hộ xuống cấp. II. Tình hình thực hiện vốn đầu tư xây dựng nhà ở của quận thời gian qua: 1. Vốn đầu tư: Trong những năm gầm đây, vốn đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà và sửa chữa, cải tạo nhà của quận Hai Bà Trưng khá lớn: năm 1993 và 1994 đầu tư trên 30 tỷ đồng, từ năm 1985-1998 trung bình mỗi năm khoảng 25 tỷ. Với số lượng vốn lớn này Quận Hai Bà Trưng đã cải thiện được về số lượng cũng như chất lượng nhà ở của quận với hơn 30 công trình lớn nhở khác nhau. Đặc biệt là vốn đầu tư xây dựng mới các công trình nhà ở với tầng cao trung bình là 3 tầng (Biểu 6): Vốn xây dựng mới năm 1993: 30,165,18 triệu đồng; 1994: 33.685 trịệu đ; 1995: 17,841; 1997: 19.866, 08; 1996: 22.458,6 và 1998 là 25.337,5 triệu đồng. Điều đó thể hiện quy mô đầu tư vào lĩnh vực xây xây dựng mới nhà ở của Quận không ngừng tăng lên. Biểu 6: Tổng số vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng (Đơn vị: Triệu đ) Chỉ tiêu\Năm 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Tổng vốn đầu tư Trong đó: - Vốn XD mới - Sửa chữa 30.165,18 30.165,18 - 34.185,26 33,685 500,26 26.941,07 17.841 9.100,07 24.087,63 22.458,6 1.629,03 22.573,28 19.866,08 2.707,20 27.042,95 25.337,5 1.705,45 (Báo cáo tổng kết cuối năm). Hình 1: Tình hình vốn đầu tư xây dựng nhà của quận HBT Tuy nhiên nhìn vào Hình 1 ta thấy vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Quận năm 1995 bắt đầu giảm cho đến năm 1997 và bắt đầu tăng lên năm 1998 đó là do nhu cầu về nhà ở năm 1995 bắt đầu giảm do việc xây dựng quá nhiều công trình về nhà năm 1993 và 1994. Điều đó thể hiện qua số vốn đầu tư xây dựng mới và sửa chữa nhà ở năm 1993 là 30.165,18 triệu đồng và 1994 là 34.185,26 triệu đồng. Do nhu cầu sửa chữa các căn hộ xuống cấp và không an toàn của quận (xem biểu 5) với 147 căn hộ cần sửa chữa vốn đầu tư dành cho sửa chữa cũng tăng lên tỷ lệ thuận với tống vốn đầu tư với mỗi năm trung bình là hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên xét về số lượng căn hộ cần sửa chữa thì khối lượng vốn trên là còn quá khiêm tốn. Để duy trì được tốc độ gia tăng và khối lượng vốn đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà một mặt Quận sử dụng quỹ tái đầu tư dành cho xây dựng mặt khác nhằm đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình dựa trên báo cáo khả thi dự án Quận đã huy động vốn từ các nguồn khác nhau như Ngân hàng, vốn Nhà nước, vốn góp của dân cư. Qua biểu 7 ta thấy được tình hình huy động vốn cho đầu tư xây dựng và sửa chữa nhà ở của quận các năm như sau: Biểu 7: Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng (Đơn vị: triệu đồng) Chỉ tiêu\Năm 1993 1994 1995 1996 1997 1998 - Nhà nước - Vốn vay NH - Đóng góp d.cư 15.126,13 12.005 3.034,05 16.007 13.125 5.053,26 11.374 12.034 3.533,07 13.083,95 10.078,76 924,92 11.755,8 9..215,5 1.601,98 15.343,7 10.379 1.320,25 Tổng cổng 30.165,18 34.185,26 26.941,07 24.087,63 22.573,28 27.042,95 Ta thấy vốn xây dựng nhà chủ yếu là vốn của Nhà nước, thể hiện: Năm 1993 chiếm 50,14% 1994 chiếm 46,82% 1995 chiếm 42,22% 1996 chiếm 54, 32% 1997 chiếm 52, 08% 1998 chiếm 56, 74%. Biểu 8: Doanh thu, chi phí và Quỹ tái đầu tư xây dựng qua các năm (Đơn vị: Triệu đồng) Danh mục 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1. Tổng doanh thu: - Xây dựng mới - Sửa chữa 2. Tổng chi phí - Tiền lương - Bảo hiểm XH, BHYT - Chi phí quản lý - Khấu hao TSCĐ - Chi phí bảo trì - Nguyên, nhiên vật liệu - Thuế doanh thu (4%) - Trả lãi vay - Tiền thuê đất - Thuế lợi tức (10%) - Chi phí khác 3. Lợi nhuận 4. Lợi nhuận thuần 5. Trích lập quỹ dự phòng (20%) 6. Tái đầu tư 7. Xác định nộp ngân sách 39.930 39.930 - 30.165,18 642 121,98 594 500 - 26.000 1.597,2 660 - 976,48 50 9.764,82 8.788,34 1.757,67 7.025,42 2.623,68 46.954 46.200 765 34.185,26 642 121,98 721 500 - 28.601 1.878,16 1.671,12 - 1.276,87 50 12.768,74 11.491,87 2.298,37 9.344,77 3.205,03 49.328 47.553 1.775 26.941,07 996 189,24 652 500 - 20.521 1.973,12 1.891,71 168 2.238,69 50 22.386,93 20.148,24 4.029,65 17.568,33 4.429,81 46.774,5 44.148,5 2.626 24.087,63 996 189,24 769 500 100 17.235 1.870,98 2.141,41 168 2.268,69 50 22.686,87 20.418,18 4.083,64 17.282,77 4.317,67 32.447,88 28.821,88 3.626 22.573,28 996 189,24 769 500 100 17.235 897,92 1.600,12 168 987,46 50 9.874,6 8.887,14 1.777,43 7.025,42 1.223,39 40.550 38.500 2.050 27.042,95 996 189,24 720 500 120 21.150 1.622 1.527,71 168 1.350,7 50 13.507,05 12.156,35 2.786,75 9.775,27 2.993,49 Trong khi đó vốn đóng góp của dân cư chiếm 1 tỷ lệ khá nhỏ trong tổng vốn đầu tư qua các năm: 1993 chiếm 10, 06% 1994 chiếm 14,78% 1995 - 13,11% 1996 - 3, 84% 1997 - 7, 10% 1998 - 4, 88%. Biểu: Tính thu hồi ròng của các công ty xây dựng nhà của Quận qua các năm. Thời gian Lợi nhuận ròng Khấu hao TSCĐ Thu hồi ròng (1) (2) (3) (4) = (2) + (3) 1993 1994 1995 1996 1997 1998 8.788,34 11.491,87 20.148,24 20.418,18 8.887,14 12.156,35 500 500 500 500 500 500 9.288,34 11.991,87 20.648,24 20.918,18 9.387,14 12.656,34 Đây là nguồn vốn nhằm duy từ quá trình đầu tư xây dựng mới của các năm tiếp theo cùng với quỹ tái đầu tư (Biểu 8) tạo nguồn vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở và trả lãi vay Ngân hàng. 2. Về các dự án đầu tư xây dựng nhà: Qua biểu 9 ta thấy năm 1993 đến năm 1998 kể cả xây dựng mới và sửa chữa toàn quận đã thực hiện đưựoc 36 công trình lớn nhỏ nhằm bổ sung cho quỹ nhà ở của Quận. Cùng với sự gia tăng về số lượng công trình, tổng doanh thu do việc xây dựng mà quận thu được cũng không ngừng tăng lên năm 1993 là 39.930 triệu đ; 1994 là 46.954 triệu đồng đến năm 1998 là 40.550 triệu đồng. Các dự án nhìn chung được xây dựng đều đảm bảo chất lượng công trình theo quy hoạch chung trung bình là 3,5 tầng, phần lớn là những ngôi nhà chung cư cấp II, chỉ một số ngôi nhà do dân tự xây dựng với lượng vốn hàng năm khoảng 3.580 triệu đồng góp phần làm đẹp cảnh quan đô thị trên địa bàn quận và tăng diện tích ở bình quân đầu người lên cao cộng với sự tăng lên của dân số. Biểu 9: Các công trình, dự án thực hiện qua các năm Năm Tên dự án xây dựng Độ cao(tầng) Vốn đầu tư(triệu đồng) 1993 1. Nhà A2 Thanh Nhàn 2. Nhà CS Mai Hương 3. Nhà Trần Cao Vân 4. Nhà Ngõ Mai Hương 5. Nhà Minh Khai 6. Nhà khu Mơ Táo 7. Nhà Bách Khoa 5 3 3 3 3 3 4 5.521 3.105,08 2.137 4.021,1 4.309,8 3.808,2 7.263 1994 1. Nhà 308 Minh Khai 2. Nhà khu phố 2 3. Nhà ngõ Bách Khoa 4. Nhà khu Giáp Lục 5. Nhà 53 Quang Trung 6. Sửa chữa nhà Minh Khai 3 4 3 4 2 3 5.234 8.729,35 7.326,45 8.183,83 4.211,37 500,26 1995 1. Nhà Hồ Quỳnh 2. Nhà Bách Khoa 3. Nhà khu Giáp Lục 4. Nhà Minh Khai 5. Sửa chữa nhà Đại Đình 6. Sửa chữa nhà Bách Khoa 3 3 3 2 4 4 4.750 5.997,98 10.895,73 3.997,29 1.100 200,07 1996 1. Nhà khu Mơ Táo 2. TT dân số KHHGĐ Quận Hai Bà Trưng 3. Nhà TN Quận Hai Bà Trưng 4. Nhà Hồ Giải Đỏ 5. Nhà Hồ Quỳnh 6. Sửa nhà phố Vọng 7. Sửa chữa nhà Đồng Tâm 3 3 1 4 5 4 3 3.429,71 3.739,85 225,7 11.739,5 3.323,84 1.021,92 607,11 1997 1. Nhà ở Hồ Quỳnh 2. Nhà Giáp Lục 3. Nhà di dân Thanh Lương 4. Sửa nhà khu Mơ Táo 5. Sửa nhà phố Huế 3 2 3 4 4 15.320,5206 1.134,25 4.411,3094 768,279 938,921 1998 1. Nhà khu Hồ Giải Đỏ 2. Nhà bãi Than Vọng 3. Nhà khu Mơ Táo 4. Sửa nhà Đại Đình 5. Sửa nhà Mai Hương 3 3 5 3 3 5.137,55 4.780,9 17.124,5 853,4 852,05 III. Tình hình lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của quận thời gian qua. Trong thực tế phát triển thời gian gần đây của ngành xây dựng nói chung và ngành xây dựng nhà ở nói riêng đã đóng góp về mặt số lượng và chất lượng của ngành đều xuất phát từ những Tổng công ty, công ty xây dựng trực thuộc Bộ xây dựng hoạt động trên địa bàn quận thực hiện: năm 1993 với 7 dự án; 1994 với 6 dự án; 1995, 1996 là 6 và 7 dự án. Như ta đã phân tích ở phần trước, các dự án có số vốn lớn nhất tăng dần qua các năm, điều đó chứng tỏ các công ty đã tạo được niềm tin cho các cơ quan Nhà nước trong việc ra quyết định cho phép đầu tư. Để đạt được những kết quả trên, phần lớn các công ty xây dựng nhà ở đã ngày càng coi trọng hơn việc lập dự án khả thi. Tuy năm 1993, 1994 có tổng vốn đầu tư khá lớn nhưng quá trình lập dự án còn sơ sài. Cụ thể chúng ta đi xem xét một vài dự án của các năm này để thấy rõ được tình hình: - Giai đoạn nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư: Các dự án nhà A2 Thanh Nhàn, nhà Minh Khai, nhà Bách Khoa (1993); nhà khu phố 2 (1994) đều không nêu ra các căn cứ cần thiết về chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, quận để thực hiện dự án. Báo cáo không nêu cụ thể các nguồn vống dự kiến sẽ huy động và kết quả sẽ đạt được khi kết thúc dự án. - Giai đoạn nghiên cứu khả thi: không thực hiện. 1. Nghiên cứu cơ hội đầu tư: ý tưởng thành lập và đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở Hồ Quỳnh (phường Thanh Nhàn) của công ty xuất phát chủ yếu từ căn cứ của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 5423m2 đất thuộc phương Thanh Nhàn và giao cho UBND quận Hai Bà Trưng quản lý. Mặt khác thông qua các số liệu báo cáo của Trung tâm dân số và môi trường đô thị thành phố Hà Nội về tình trạng nhà ở chật hẹp, diện tích ở bình quân đầu người thấp, dân số lại đang ngày càng tăng nhanh, giá cả nhà do dân bán lại khá đắt. Đứng trước tình hình đó công ty đầu tư xây dựng nhà ở Quận Hai Bà Trưng đã đề nghị UBND Quận Hai Bà Trưng và UBND thành phố Hà Nọi cho phép được xây dựng khu nhà ở Hồ Quỳnh nhằm giải quyết cho hơn 200 nhân khẩu trên địa bàn Quận. Xuất phát từ mô hình quy hoạch mới, do khu vực phía Tây Bắc của quận không có khả năng xây dựng thêm những căn hộ mới mà chỉ có thể sửa chữa, cải tạo khu vực ngõ Quỳnh - Thanh Nhàn là địa điểm thích hợp để tiến hành xây dựng thêm một khu nhà mới qua đó đáp ứng được nhu cầu hiện tại về nhà ở và đáp ứng được tinh thần định hướng phát triển quy hoạch nhà của quận trong thời gian tới. 2. Nghiên cứu tiền khả thi: Đât là dự án nhóm B nên khi tiến hành lập dự án công ty đã bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi và tiến hành ngay giai đoạn lập báo cáo khả thi. Sau đó trình lên Sở kế hoạch và Đầu tư Quận Hai Bà Trưng để duyệt và ký quyết định cho phép đầu tư. 3. Nghiên cứu khả thi: Nội dung nghiên cứu trong giai đoạn nghiên cứu khả thi bao gồm các bước sau: a) Xem xét tình hình kinh tế tổng quan liên quan đến dự án đầu tư: * Căn cứ lập dự án: - Căn cứ theo quyết định số 3184/UB ngày 26-8-1995 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 5423 m2 đất do ban kiến thiết Quận Hai Bà Trưng quản lý theo giấy phép sử dụng đất số 2360/XDCB ngày 30-11-1992 của UBND thành phố, phường Thanh Nhàn - quận Hai Bà Trưng. - Căn cứ bản vẽ QH - 01 "Quy hoạch sử dụng đất do Trung Tâm nghiên cứu kiến trúc - Bộ Xây dựng lập tháng 10-1995 và đã được kiến trúc sư Trưởng thành phố Hà Nội chấp nhận quy hoạch ngày 10-12-1995. - Căn cứ hồ sơ báo cáo khảo sát địa chất công trình nhóm nhà ở Hồ Quỳnh do Trung tâm nghiên cứu địa - Kỹ thuật Đại học Mỏ địạ chất lập tháng 10-1995. * Sự cần thiết phải đầu tư: Theo bản đồ 1:500 của công ty KSĐĐ Hà Nội. Việc xây dựng nhà ở Hồ Quỳnh số có: + 7755 m2 sàn cho quỹ nhà thành phố. + Cải thiện hệ thống kỹ thuật hạ tầng ven Hồ Quỳnh. + Cải thiện môi trường, tạo lập cảnh quan và thực hiện sự góp phần cứu vãn Hồ Quỳnh - một nhân tố thiện vì khí hậu đô thị trong khu dân cư đông đúc thuộc các phường Thanh Nhàn, Quỳnh Lôi của quận Hai Bà Trưng. * Chủ đầu tư: Công ty xây dựng và phát triển nhà Quận Hai Bà Trưng. Cơ quan chủ quản cấp trên: UBND Quận Hai Bà Trưng Cơ quan chủ quản đầu tư: UBND thành phố Hà Nội. * Hiện trạng khu đất xây dựng: Là dải đất chạy dài theo hướng chủ đạo Bắc Nam kẹp giữa khu dân cư hiện có của phường Thanh Nhàn và tuyến giao thông, cây xanh vành đai ven Hồ Quỳnh. Diện tích đất có tận dụng và gạn ép nên có hình dạng rất phức tạp (chiều rộng trung bình 10m trong khi kích thước thực tế thay đổi từ 8-25m). Quy mô đường giao thông - cấp đường nội bộ khu vực (chỉ giới đường 8,5-13,5m, lòng đường xe chạy 5,5m). - Phía Đông: Giáp Hồ Quỳnh trên chiều dài 250m. - Phía Tây và Bắc: giáp khu dân cư phường Thanh Nhàn. Được xác định bởi hệ thống tường rào do công ty thiết lập năm 1993 - 1994 trên cơ sở mốc giới của bản vẽ QH-01 "Xác định ranh giới ô đất" với tổng chiều dài tường rào là 447, 5m. - Phía Nam giáp đoạn đường bê tông rộng 3, 5m đi ra phố Thanh Nhàn. Đây là đoạn đường duy nhất liên hệ mặt bằng nhóm nhà với bên ngoài. * Địa hình cảnh quan: - Độ cao mặt đất 5,2-5,7m. - Độ cao mặt nước trong hồ: + Mùa mưa ằ 6m + Mùa khô 4,8 - 5m - Độ cao đoạn đường bê tông liền kề phía Nam mặt bằng (đi ra phố Thanh Nhàn): 6,3-6,5 m. - Độ cao nền nhà dân xung quanh: 5,8 - 6,8m. - Độ cao mặt kê đá giáp hồ: 6,25m. b. Phân tích kỹ thuật: - Một con đường làm bằng bê tông cấp phối từ những năm 90 có chiều dài 7.2m từ khu đất được giao đến chi nhánh Điện Hai Bà Trưng và hơn 100m đường nối với trục đường Thanh Nhàn - Trần Khát Châu đã được định hình và có 11m đường bê tông theo tuyến đường ngõ xóm khu dân cư ra cuối ngõ Quỳnh (Thanh Nhàn). Hiện nay 83m đường cấp đường cấp phối đã bị xuống cấp và cần phải được cải tạo bổ sung. - Một tuyến chính chạy ven hồ cùng với thảm cỏ cây xanh do công ty xây dựng và phát triển nhà Hai Bà Trưng sẽ triển khai cùng nhóm nhà Hồ Quỳnh bằng bê tông cấp phối M200 dày 200 dài 270m để làm tuyến đường giao thông cho dân cư nằm trong hệ thống đường quy hoạch ngõ xóm đã được xác định bằng các chỉ giới mở đường. - Các đường nhánh nối từ đường trục ven hồ có mặt cắt 8,5m bằng bê tông cấp phối để đi ra Ngõ Quỳnh (Bạch Mai) ra đường Bạch Mai và theo hồ nối với đường Trần Khát Chân trong tương lai sẽ được hình thành trong hệ thống đường ngõ xóm dân cư thành phố theo quy hoạch được duyệt. * Quy mô xây dựng: - Tổng diện tích: 5423 m2 gồm: + 2298 m2 đất dành cho xây dựng nhà + 3125 m2 đất sử dụng chung (đường, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cây xanh) - San lấp bổ sung mặt bằng nhóm nhà: Cao độ trung bình hiện trạng: 5,4 - 5,8 m Cao độ trung bình thiết kế: 6.35m Độ cao đắp trung bình: 0,88m Diện tích đắp: 5318m3 - Xây dựng nhà: Mỗi căn hộ là một ngôi nhà độc lập khép kín đặt liền kề nhau tạo thành một dãy phố: Nhà cao 3 tầng có sử dụng không gian mái tầng 3 làm sân phơi, sân chơi, vườn hoa cây cảnh. Chiều cao tầng 3, 2m - 3, 6m với quy mô: Dãy nhà Ô đất Số hộ Tổng diện tích (m2) Diện tích sàn trung bình (m2/hộ) - Khu A - Khu B - Khu C ô số 3 ô số 2 ô số 1 22 7 14 3.670 1.550 2.535 166,7 221,4 181,1 Tổng cộng 3 43 7.755 180,35 - Mật độ xây dựng nhà là: 42, 35% - Hệ số sử dụng đất là: 1, 43 - Diện tích mặt bằng khu A: 1.063m2 " B: 500 m2 " C: 735m2 * Lịch trình xây dựng: - Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Tháng 1/97 - Tháng 2/97 + San nền bổ sung + Xây dựng hệ thống cấp thoát nước và cấp điện ngoài nhà phục vụ cho xây dựng. - Xây dựng nhà: + Làm móng và xử lý móng: Tháng 1/97 - tháng 3/97 + Làm thân và mái nhà: Tháng 3/97-Tháng 10/97 - Hoàn thiện 8/97 - tháng 10/97 - Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đường, hè, cây xanh, thảm cỏ + Tháng 10/97-Tháng 12/97 - Kinh doanh nhà: 1/98 trở đi. * Máy móc thiết bị và công nghệ: Để hoàn thành dự án xây dựng khu nhà ở nhà Hồ Quỳnh, các phương tiện máy móc sau được sử dụng phục vụ cho quy trình và tiến trình thực hiện dự án được hoàn thành đúng thời hạn: - Máy ủi: 1 chiếc, chủng loại DZ-170 (Nga) - Máy xúc: 2 chiếc, chủng loại: Nga và Hàn Quốc sản xuất. - Trạm trộn bê tông xi măng: 2 trạm. Chủng loại: SINNSAENG (Hàn Quốc); NHOAT ANP. 1000 (Nhật) - Máy đầm lèn: 5 máy. Chúng loại: SAKAI - TS.500, MT.50 (Nhật); TZ.12 (Trung Quốc) DY.71, DY.74 (Nga) - Máy san: 2 máy. Chủng loại: MISHUBISHI.MG.330R (Nhật); DZ.122 (Nga) - Ngoài ra còn có thiết bị xử lý nền đất yếu như khoan nhồi cọc cát, cọc bê tông,... - Xe tải thùng: 2 chiếc Chủng loại KAMAZ. 5320, KAMAZ. 5425 (Nga) - Xe ben: 1 chiếc. Chủng loại KAMAZ. 256 (Nga) - Xe cẩu: 1 chiếc. Chủng loại ADK-125 (Đức). - Xe téc: 2 chiếc. Chủng loại ZIL-130 (Nga). Tính toán chi phí máy móc thiết bị. TT Thiết bị Ca Đơn giá (Đ/CA) Thành tiền (Đ) 1 Máy ủi 25 350.000 3.750.000 2 Máy xúc 35 150.000 5.250.000 3 Trạm trộn Asphalt 30 200.000 6.000.000 4 Máy san 15 155.000 2.325.000 5 Máy lu rung 15 205.000 3.075.000 6 Búa đóng cọc 15 100.000 1.500.000 7 Khoan nhồi cọc 10 100.000 1.000.000 8 Xe tải thùng 15 215.000 3.225.000 9 Xe ben 10 254.000 2.540.000 10 Cẩu 10 280.000 2.800.000 11 Xe téc 17 200.000 3.400.000 12 Tổng cộng 39.865.000 * Biện pháp xử lý vệ sinh Việc giải quyết nước mưa đặc biệt chú ý vì khu dân cư cũ thường xuyên thải qua hệ thống ga cống đã được xây dựng thoát ra hồ Quỳnh gây ô nhiễm làm ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường khu hồ. Theo ý kiến của chủ đầu tư xin đưa ra biện pháp xử lý vệ sinh như sau. - Theo quy hoạch được duyệt, Hồ Quỳnh phải là hồ điều hòa và hiện trạng hồ đã được nối thông với sông Kim Ngưu bằng hệ thống cống ngầm. Do đó vào mùa nước lũ thường dâng cao hoặc mùa khô, nước ở Hồ Quỳnh luôn có được mặt thoáng đảm bảo cho khí hậu khu vực dân cư kết hợp với mặt nước khu công viên thanh niên tại một vùng khí hậu tốt. Tuy nhiên, gần đây dân cư xóm Quỳnh tăng đáng kể, diện tích sử dụng đất hẹp. Chất thải tăng lên. Do vậy: + Xây dựng tuyến mương thoát nước khu dân cư cũ sát tường, rào hiện trạng mương xây gạch dài 300 m là mương hở có BXH = 0, 4 x 0, 5 có cao trình bảo đảm để thu nước thải bề mặt của khu dân cư cũ, tại các cửa ga cống đã có trước đây sẽ được xử lý là nơi thu nước tràn của mương trong trường hợp việc thoát nước ra hệ thống thoát nước của thành phố đã có đầu mối ra đường Thanh Nhàn. + Xây dựng hệ thống thoát nước cho khu dân cư mới. Dọc 2 bên đường trục chính xây dựng tuyến mương đậy nắp BTCT M200 có BXH = 0,3x0,4 để thu nước thải vào hệ thống thoát nước chung của thành phố theo hướng ra đường Thanh Nhàn. + Xây dựng các giếng ngầm thu nước tràn để vào các ga cống thoát ra hồ trong trường hợp không kịp thoát ra hệ thống chung của thành phố. + Trong nhà xây dựng hệ thống bể liên hoàn để xử lý chất lắng, chất thải trước khi tràn ra hệ thống thoát nước chung ngoài nhà: Kinh phí: 846m x 500.000 đ/m = 423.000.000 đồng. Hệ thống thoát nước TT Vật liệu Đ.vị S.lượng Đơn giá (Đ) Thành tiền (Đ) 1 Cống ngầm ống BTCT F400 m 105 495.000 51.975.000 2 Cống ngầm ống gang F400 - 130 575.000 74.750.000 3 Mương thải xây gạch BXH=300x400 - 175 310.000 42.250.000 4 Mương thải hở xây gạch BXH 300x400 - 200 259.000 51.800.000 5 Giếng thăm - 30 320.000 9.600.000 6 Tổng cộng 242.375.000 (Tiền lương công nhân làm hệ thống thoát nước: 180.625.000 đồng). Hệ thống cấp điện:Để hoàn thành hệ thống cấp điện cho khu nhà trên nhằm cung cấp điện thường xuyên 24/24h cho dân cư, các nguyên vật liệu cần sử dụng để tạo ra mạng điện là: Hệ thống cấp điện TT Vật liệu Đ.vị S.lượng Đơn giá (Đ) Thành tiền (Đ) 1 Trạm biến áp 180KVA-6/0,4KV trạm 1 145.000.000 145.000.000 2 Cáp đèn đường CBT 500(3x2,5)mm2 m 470 82.000 38.540.000 3 Cáp trục chính CBT 500(3x35+1x25) - 800 78.000 39.000.000 4 Cáp trục nhánh CBT 500(2x6+1x4) - 600 68.000 40.800.000 5 ống BTCT luồn đáy F500, L = 2m ống 20 590.500 11.810.000 6 ống thép F100 luồn dưới đường ôtô m 350 114.000 39.900.000 7 Đèn cao áp công suất 500KW/đèn bộ 12 4.566.000 54.792.000 8 Tổng cộng 369.842.000 (Lương công nhân làm hệ thống cấp điện là: 105.158.000 đồng) Đối với việc cấp điện cho quá trình xây dựng công trình, chạy máy móc thiết bị, thắp sáng... thì lấy từ nguồn máy phát khu Thanh Nhàn với chi phí 315.600.000 đồng kể từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Cấp nước: Hệ thống cấp nước. TT Vật liệu Đ.vị S.lượng Đơn giá (Đ) Thành tiền (Đ) 1 ống thép tráng kẽm F80-32 m 260 65.000 16.900.000 2 ống thép tráng kẽm F25-18 - 440 55.000 24.200.000 3 Cút thép F80-15 cái 130 10.000 1.300.000 4 Tê thép - 52 10.000 520.000 5 Côn thép - 25 6.000 150.000 6 Đồng hồ đo nước - 43 300.000 12.900.000 7 Hố van - 7 200.000 1.400.000 8 Trụ nước cứu hoả - 4 1.300.000 5.200.000 9 Tổng cộng 62.570.000 Nhu cầu cấp nước 150-200 lít/người/ngày đêm cho 43 hộ gia đình (200-300 nhân khẩu). (Lương công nhân làm hệ thống cấp nước: 42.430.000 đồng). Vấn đề cấp nước cho quá trình xây dựng công trình dự kiến sẽ lấy nước ở hồ và sử dụng xe téc để cung cấp nước kịp thời. Chi phí cấp nước là 375.250.000 đồng cho toàn bộ dự án. Nguyên vật liệu: Để hoàn thành dự án đúng thời hạn công ty đã dự trù một số nguyên vật liệu chính cần thiết cho quá trình xây dựng, bao gồm: xi măng, gạch, cát xây, cát vàng, thép... dự kiến sẽ cung cấp kịp thời cho các đơn vị thi công xây lắp. Việc chuyên chở sẽ do các phương tiện vận tải đảm nhiệm. Các nguyên vật liệu chính được mua tư các đại lý với tổng chi phí là 5.208.730.000 đồng. Dự trù một số vật liệu chính TT Vật liệu chính Đơn vị Số lượng Đơn giá (Đ) Thành tiền (Đ) 1 Xi măng PC-30 tấn 1.650 850.000 1.402.500.000 2 Gạch chỉ (220x105x60) 1000 v 1.950 1.200.000 2.340.000.000 3 Cát xây m3 3.500 40.000 140.000.000 4 Sắt thép (F6 - F25) tấn 290 540.000 156.600.000 5 Cọc BTCT (200x200) m 20.500 5.500 112.750.000 6 Đá dăm m3 2.400 300.000 720.000.000 7 Cát vàng m3 1.450 80.000 116.000.000 8 Gạch lát hè (300x300x40) 1000 v 11 1.800.000 19.800.000 9 Bó vỉa m 700 70.000 14.000.000 10 Cát pha tôn nền m3 6.235 30.000 187.080.000 11 Tổng cộng 5.208.730.000 * Cơ sở tính tiền lương: Số công nhân dự kiến: * Năm thứ 1: 120 công nhân - Tiền công: 30.000 đ/ngày. - T. lương: 120x30.000x365 = 1.314.000.000 đ + Năm thứ 2: 30 CN Tiền lương 30x30.000x365 = 328.500.000 đ + Năm thứ 3, 4: 7 người quản lý mỗi năm: Tiền công: 700.000 đ/tháng Tiền lương: 7x700.000x12 = 58.800.000 đ c. Nói chung phân tích tài chính: * Tổng vốn đầu tư vào dự án: 15.320.520.600 đồng + Vốn công ty: 7.298.373.600 đ - Vốn vay NH Đầu tư phát triển Hà Nội: 8.622.147.000 đ - Lãi suất vay: 1, 25%/tháng. - Vay vào đầu năm thứ nhất, thời hạn vay 12 tháng. - Trả lãi vay: 1.203.322.000 đ Nhìn vào biểu sau ta có thể thấy được nội dung phân tích tài chính của dự án. *Dự kiến kết quả đầu tư: - Tổng chi phí:15.320.520.600 đồng. - Doanh thu: 21.930.000.000 đồng. - Chênh lệch: 6.609.479.400 đồng (chưa tính thuế ). * Bảng tổng hợp chi phí xây dựng bao gôm phần kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà (san lấp mặt bằng bổ sung, làm đường bê tông xi măng, làm hè đường, làm hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, cây xanh thảm cỏ ). Việc tính toán tổng hợp các chi phí này dựa trên phương pháp lấy đơn giá nhân với số lượng diện tích, chiều dài các hạng mục xây dựng. Cụ thể: - Tính toán chi phí san lấp mặt bằng bổ sung: 30.000 đ/m2 x 6.235 m2 =187.050.000 đồng. - Làm đường bê tông xi măng: 120.000 đ/m2 x 1.950 m2 = 234.960.000 đồng. -Cấp điện: + Trạm biến áp: 145.000.000 đ/trạm x 1 trạm = 145.000.000.đồng. +Tuyến cáp và đèn đường: 1.000.000 đ/m x 330 m = 330.000.000 đồng. - Làm hệ thống cấp nước: 150.000 đ/m x 700 m = 105.000.000 đồng. - Làm hệ thống thoát nước: 500.000 đ/m x 846 m = 423.000.000 đồng. Phần xây lắp công trình bao gồm xây dựng nhà và hệ thống kỹ thuật trong nhà: - Xây dựng nhà: 1.100.000 đ/m2 x 7.755 m2 = 8.530.500.000 đồng. - Hệ thống kỹ thuật trong nhà ( 10% ) = 853.050.000 đồng. Các chi phí khác: chi phí khảo sát thiết kế, đền bù san lấp mặt bằng, chi phí quản lý và dự phòng, tiền sử dụng đất, trả lãi cho Ngân hàng... - Biểu: Tổng hợp chi phí xây dựng công trình nhà ở Hồ Quỳnh. TT Phân loại chi phí Giá trị (đồng) 1 A. Phần kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà 1.501.660.000 2 - San lấp mặt bằng (bổ sung) 187.050.000 3 - Làm đường bê tông xi măng 234.960.000 4 - Làm đường hè 66.650.000 5 - Làm hệ thống cấp điện 475.000.000 6 + Trạm biến áp 180KVA 330.000.000 7 + Tuyến cáp và đèn đường 145.000.000 8 - Làm hệ thống cấp nước 105.000.000 9 - Làm hệ thống thoát nước 423.000.000 10 - Cây xanh thảm cỏ 10.000.000 11 B. Phần xây lắp công trình 9.383.550.000 12 - Xây dựng nhà 8.530.500 13 - Hệ thống kỹ thuật trong nhà (10%) 853.050.000 14 C. Các chi phí khác 15 - Tiền thuê sử dụng đất 873.240.000 16 - Khảo sát thiết kế 300.000.000 17 - Chi phí quản lý và dự phòng 641.200.000 18 - Chi phí đền bù san lấp mặt bằng 688.000.000 19 - Trả lãi vay cho Ngân hàng 1.203.322.000 20 D. Tổng kế chi phí xây dựng 14.590.972.000 21 E. Chi phí quản lý kinh doanh và bảo hiểm (5%) 729.548.600 Bảng chi phí sản xuất từng năm bao gồm các chi phí về nguyên vật liệu, điện, nước, nhiên liệu, lương công nhân và bảo hiểm xã hội, chi phí đền bù, quản lý và dự phòng, khoản chi phí khảo sát thiết kế được trả cho đại học mỏ địa chất, khoản lãi phải trả Ngân hàng Đầu tư phát triển Hà Nội, phần khấu hao được tính cho máy móc thiết bị và xây lắp. Bảng 19: Chi phí sản xuất từng năm. Đơn vị: đồng. TT Hạng mục Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ 3 Năm thứ 4 1 Nguyên vật liệu chính 5.208.730.000 - - - 2 Nguyên vật liệu phụ 1.287.377.000 - - - 3 Điện, nước, nhiên liệu 949.698.000 - - - 4 Lương 1.314.000.000 328.500.000 58.800.000 58.800.000 5 BHXH (5% lương) 657.000.000 16.425.000 2.940.000 2.940.000 6 Đền bù và san lấp mặt bằng 545.000.000 55.000.000 88.000.000 - 7 Quản lý và dự phòng 441.250.000 65.255.000 65.255.000 69.440.000 8 Chi phí khảo sát thiết kế 250.000.000 50.000.000 - - 9 Khấu hao (MMTB + xây lắp) 136.000.000 99.758.000 99.758.000 99.758.000 10 Trả lãi vay ngân hàng 1.203.322.000 - - - 11 Quản lý KD và BHTS 182.387.150 182.387.150 182.387.150 182.387.150 12 Chi phí khác (MMTB + cây xanh...) 395.735.000 201.422.000 201.422.000 201.421.000 13 Chi phí thuê quyền sử dụng đất 873.240.000 14 Tổng cộng 13.443.739.150 898.989.150 598.804.150 614.746.150 Trên cơ sở tính toán chi phí sản xuất ta lập bảng dự trù lỗ lãi và bảng thu hồi ròng của dự án như sau: Bảng 20: Dự trù lợi nhuận. TT Danh mục Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ 3 Năm thứ 4 1 Doanh thu 12.750.000.000 5.610.000.000 3.570.000.000 2 Thuế doanh thu (4%) 510.000.000 224.400.000 142.800.000 3 Doanh thu thuần (1-2) 12.240.000.000 5.385.600.000 3.427.200.000 4 Chi phí 13.443.739.150 898.989.150 898.804.150 614.746.150 5 Lợi nhuận trước thuế (3-4) 11.341.010.850 4.786.795.850 2.812.453.850 6 Thuế lợi tức 1.134.101.085 478.689.585 281.245.385 7 Lợi nhuận sau thuế (5-6) 10.206.909.765 4.308.116.265 2.531.208.465 Bảng 21: Thu hồi ròng Năm Lợi nhuận ròng Khấu hao cơ bản Thu hồi ròng Năm thứ 1 - 136.000.000 136.000.000 Năm thứ 2 10.206.909.765 99.758.000 10.306.667.765 Năm thứ 3 4.308.116.265 99.758.000 4.407.874.265 Năm thứ 4 2.531.208.465 99.758.000 2.630.966.465 Tổng cộng 17.046.234.495 435.274.000 17.481.508.495 Với nguồn thu hồi ròng này tháng 1-1998 Công ty sẽ trả nợ hết nợ cho Ngân hàng. d. Nghiên cứu mặt kinh tế, xã hội của dự án: Dự án xây dựng nhà ở Hồ Quỳnh đã đạt được các mục tiêu sau: - Tạo ra tài sản mới đó là khu chung cư 3 tầng do vậy theo dự tính đã giải quyết thêm 200 nhân khẩu trên địa bàn quận góp phần giảm số người trên một căn hộ đồng thời tăng diện tích bình quân đầu người. - Tạo thêm việc làm thu nhập cho người lao động: + Thu nhập bình quân 550.000 đồng/tháng. + Số lượng lao động: 100 cán bộ kỹ sư và 200 công nhân (hợp đồng). - Đóng góp cho Ngân sách: + Nộp tiền sử dụng đất theo 2951/QĐ-UB: 873.240.000 đ + Thuế doanh thu 4% + thuế lợi tức: 2.771.226.055 đ - Giải quyết nhu cầu nhà ở cho mọi đối tượng không chỉ trên địa bàn quận mà còn các đối tượng khác của thành phố Hà Nội. - Dự án nhà ở Hồ Quỳnh có địa thế nối ra Bệnh viện Thanh Nhàn tạo điều kiện thuận lợi cho những người sống trong căn hộ này an tâm mỗi khi đau ốm, bệnh tật. - Tại khu xóm Quỳnh có một nhà trẻ mẫu giáo và trường PTCS đảm bảo cho việc học tập, vui chơi, giải trí của thế hệ trẻ. - Chợ họp ngõ Quỳnh và ngõ Mai Hương có thể phục vụ những nhu cầu tối thiểu cho dân. - Với 30% tổng số nhà giao cho thành phố điều tiết. Dự án đã thực hiện một phần quy hoạch về nhà ở và giao thông, cải thiện môi trường bằng việc tạo ra 500 m2 thảm cỏ cây xanh; 610 m cống thoát nước. IV. Những tồn tại trong công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại quận Hai Bà Trưng thời gian qua: Trong thời gian qua, các công ty xây dựng nhà ở tại quận Hai Bà Trưng đã góp phần hoàn thiện và nâng cấp khá nhiều công trình nhà ở trên toàn diện tích quận. Với khoảng 36 dự án và tổng số vốn đầu tư là 164.995, 37 triệu đ từ năm 1993-1998 các công ty xây dựng nhà đã góp phần cải thiện về các mặt sau: làm tăng diện tích ở bình quân đầu người trên 6m2/người và nâng cao số tầng cao trung bình 3,3 tầng cho mỗi công trình, giảm mật độ cư trú ở một số phường có mật độ cao điển hình. Để tiếp tục tăng lượng vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở và tăng số dự án, công trình sẽ được hoàn thiện trong thời gian tới, các tổng công ty, công ty xây dựng cần tiếp tục hoàn thiện những mặt còn khiếm khuyết và thiếu sót trong công tác lập dự án đầu tư. Công tác lập dự án đầu tư có một tầm quan trọng đặc biệt mang tính chất quyết định tới sự thành công hay thất bại của dự án khi bước vào giai đoạn thực hiện đầu tư và vận hành dự án hay đưa công trình vào sử dụng. Vì vậy việc hoàn thiện hơn nữa công tác lập dự án đối với mỗi công ty xây dựng nhà sẽ góp phần phát triển thêm ngành xây dựng trong tương lai. Qua quá trình nghiên cứu quá trình lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở Hồ Quỳnh - một dự án khá điển hình của công ty xây dựng nhà ở quận Hai Bà Trưng và là mô hình chung của các dự án của các công ty tiến hành trên địa bàn Quận chúng ta có thể rút ra được những tồn tại sau đây: a. Giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư: Trong giai đoạn này trong dự án đã không nêu cụ thể nhu cầu về nhà ở của nhân dân quận. chỉ nêu sơ bộ về tình trạng nhà chật hẹp, diện tích ở bình quân đầu người thấp, dân số đang tăng nhanh. Không có số liệu cụ thể. Tuy nhiên, giai đoạn này cũng đã nêu được một số căn cứ xuất phát như: + Căn cứ vào tiềm năng đất sẵn có về đất. + Căn cứ vào nhu cầu cho hơn 200 nhân khẩu. + Căn cứ vào chiến lược của Quận về lĩnh vực xây dựng nhà. Trong giai đoạn này, nghiên cứu đã không nêu được kết quả tài chính, xã hội đạt được nếu thực hiện dự án cũng như ước tính tổng hợp nguồn vốn, đầu vào như đối với các dự án có xây dựng vẫn thường thực hiện. b. Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi: Do đa số các dự án ngành xây dựng nhà ở không tiến hành giai đoạn này mà đi sâu nghiên cứu giai đoạn khả thi nên trong công tác lập dự án khả thi cần phải hết sức tỷ mỉ và chi tiết nên đầu tư thời gian và tiền vốn cho giai đoạn nghiên cứu khá lớn vì không có cơ sở chung hay mục tiêu chung để phát triển các mục tiêu, công việc cụ thể. Nguyên nhân chính là do đa số các dự án đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nhà là dự án nhóm B nên theo quy định của Nhà nước là không phải tiến hành giai đoạn lập dự án tiền khả thi (Nghị định 42/CP). c. Giai đoạn nghiên cứu khả thi. 1. Xác định các cơ sở cần thiết cho việc đầu tư: Phần nghiên cứu đã nêu lên được căn cứ về sự cần thiết phải đầu tư đó là tạo ra 7755m2 sàn cho quỹ nhà thành phố, cải thiện hệ thống hạ tầng ven hồ. Dự án đã nêu được khá tỉ mỷ về hiện trạng khu đất, địa hình cảnh quan, nhưng chưa nêu được phần nghiên cứu địa chất một phần rất quan trọng, trước khi tiến hành xây dựng công trình hơn nữa phần dân số, lao động cũng không được đề cấp đến mà chỉ nói lượng công nhân (khoảng 100 người) và cách tính lương. Vì vậy các công ty xây dựng nhà nên bổ sung những thiếu sót cơ bản để hoàn thiện hơn nữa trong việc nghiên cứu sự cần thiết cho việc đầu tư. Một số phần được coi là nèn tảng của dự án và có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển và hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án. 2. Nghiên cứu kỹ thuật: + Lựa chọn công nghệ và thiết bị: Sự lựa chọn công nghệ, thiết bị chưa đưa ra được hệ thống chỉ tiêu đánh giá sự phù hợp của thiết bị với công nghệ sử dụng, cũng như hệ thống chỉ tiêu đánh giá sự đồng bộ của các thiết bị do các hãng sản xuất khác nhau cung cấp cho dự án. Vì vậy khó có thể đánh giá được danh sách các máy móc thiết bị mà dự án sử dụng đã đạt sự tối ưu hay chưa. Dự án chỉ nêu ra những máy móc, thiết bị sẽ được sử dụng chứ không ghi rõ máy móc nào được mua thêm trong thời gian nghiên cứu cơ hội đầu tư cho đến khi kết thúc việc thực hiện dự án. + Nguyên liệu đầu vào: Dự án chỉ nêu ra các loại nguyên vật liệu chính, phụ nhưng không chỉ rõ nguồn cung cấp, tính chất đặc biệt của chúng và không ghi rõ tiêu chuẩn loại I, loại II, loại III,... và các chỉ số kỹ thuật của một số nguyên vật liệu. Do vậy việc tính toán chi phí cũng gặp khó khăn? Ví dụ như đá dăm, tê thép, côn thép, đồng hồ đo nước phải ghi rõ chủng loại từ đó mới tính toán được chính xác giá cả dựa trên đơn giá của từng loại. + Nghiên cứu hạ tầng cơ sở: Dự án đã nghiên cứu khá chi tiết về các vật liệu chính, các hạng mục để cấp điện, cấp nước, thoát nước của dự án những không nêu rõ quy hoạch các hạng mục này sẽ làm để phù hợp với kiến trúc tổng thể công trình mà chỉ dừng lại ở việc phân tích tài chính các hạng mục và tính toán tổng chi phí chung cho từng hạng mục riêng lẻ. Giai đoạn nghiên cứu khả thi không nêu rõ nguòn cung cấp nước, điện, nhiên liệu cho dự án mà chỉ tính toán chi phí cung cấp nước là xe téc với 17 ca/năm. Nguồn điện của dự án thường lấy ở khu vực lân cận là khu Thanh Nhàn. + Đánh giá tác động môi trường: Dự án không nêu rõ cách xử lý chất thải chủ yếu là nước thải, cặn bã do quá trình xây dựng để lại hay cách xử lý tiếng ồn đối với khu vực dân cư xung quanh. Tuy nhiên các dự án xây dựng thường có lượng chất thải ít và không gây độc hại cho khu vực dân cư và bản thân lao động trực tiếp tiến hành thi công. + Lựa chọn khu vực địa điểm: Dự án nhìn chung mô tả khá chi tiết địa điểm xây dựng công trình (có bản vẽ kèm theo), các điều kiện tự nhiên địa hình, phạm vi lô đất, cao độ khu vực do Đại học Mỏ Địa Chất nghiên cứu do đó đảm bảo cho việc tiến hành phần móng công trình cũng như chất lượng công trình tránh sự lún, sạt lở, chấn động địa chất... Các chi phí cho việc giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất cũng được đề cập nhưng không ghi rõ, cơ quan, đơn vị hay dân cư sẽ được nhận khoản chi phí này mà dự án chỉ tính toán chi phí dưới góc độ nhà đầu tư. + Lịch trình thực hiện dự án: Trong báo cáo khả thi, dự án nêu quá sơ bộ tiến trình thực hiện dự án cả phần thực hiện xây dựng và phần kinh doanh nhà ở. Cần phải lập bảng chi tiết các công việc sẽ tiến hành, công việc nào cần phải làm trước, công việc nào làm sau để qua đó giảm được các chi phí không cần thiết như tiền lương; những chi phí do phá đi làm lại; ứ đọng vốn quá lâu. + Kỹ thuật xây dựng công trình: Dự án đã phân tích được bằng biểu đồ các công trình, hạng mục công trình về bố trí mặt bằng toàn bộ dự án, các công trình kiến trúc hạ tầng trong và ngoài như đường sá, khu vui chơi, đường dây tải điện, cấp thoát nước... Nhưng dự án đã không tiến hành lên biểu đồ lịch trình huy động nguyên vật liệu, xe máy thi công, dự án không nêu ra các biện pháp an toàn trong thi công, hệ thống phòng cháy nổ, bảo vệ... + Phần thị trường của dự án: Phần thị trường đã không phân tích được nhu cầu về nhà ở còn thiếu bao nhiêu trên địa bàn quận, đối tượng tiêu dùng, nghiên cứu vấn đề cạnh tranh, vấn đề tiêu thụ sản phẩm? Như vậy việc đề ra các mục tiêu tiếp theo sẽ gặp khó khăn và việc đưa ra quyết định đầu tư không chính xác vì thị trường là yếu tố quyết định đến vấn đề tiêu dùng và khả năng sinh lời về tài chính của dự án. 3. Phân tích tài chính: Đa số các dự án đầu tư xây dựng nhà đã bỏ qua việc phân tích các chỉ tiêu quan trọng như NPV, IRR, các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp, các chỉ tiêu xác định lợi nhuận bình quân và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn. Tất cả các quá trình tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án đều không tính tới giá trị thời gian của tiền và quá trình phân tích của các dự án đều không xem xét tới hiệu quả hoạt động của các năm từ khi dự án trả hết vốn vay cho đến khi kết thúc đời dự án. Chính vì vậy các chỉ tiêu trên đã không được đánh giá trong quá trình lập dự án khả thi. 4. Phân tích kinh tế xã hội: Đa số các dự án đầu tư đã nêu được các mặt cơ bản trong phân tích kinh tế - xã hội ở các mặt như tạo thêm tài sản mới, tạo thêm việc làm và thu nhập cho người lao động, đóng góp cho Ngân sách Nhà nước và giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng không chỉ trên địa bàn quận mà còn đối tượng khác của thành phố. Tuy nhiên một số chi tiêu mang tính chất định tính như mức tăng năng suất lao động, nâng cao trình độ tay nghề của lao động, trình độ công nghệ... không được đánh giá. Vậy qua quá trình phân tích dự án nhà ở Hồ Quỳnh và một số dự án xây dựng nhà khác tham khảo, chúng ta có thể thấy rằng các cán bộ lập dự án đã cố gắng thực hiện đầy đủ các nội dung nghiên cứu, tiến hành các bước lập dự án theo đúng trình tự. Nhưng với những tồn tại như đã phân tích thì các dự án đầu tư sẽ rất khó khăn trong việc xem xét tính đúng đắn của dự án và ra quyết định đầu tư. Chương III Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư phát triển nhà ở của quận trong thời gian tới I. Phương hướng, quy hoạch phát triển nhà ở của quận thời gian tới: 1. Quy hoạch phát triển nhà ở đến năm 2000-2010: Trong giai đoạn từ nay đến năm 2000, nước ta đang tiến hành quy hoạch phát triển đô thị nhằm phù hợp với nhịp độ phát triển kinh tế. Xu hướng xây dựng các khu chung cư đang được quan tâm đặc biệt vì các ưu điểm sau đây: + Tiết kiệm quỹ đất, áp dụng tối đa tiến bộ khoa học kỹ thuật, xây dựng nhanh, với số lượng lớn, đảm bảo chất lượng đồng đều phù hợp với quá trình công nghiệp hóa. + Tiết kiệm tiền, thời gian của nhân dân cũng như của xã hội từ đó đã tạo thêm nguồn tài chính. + Quản lý được quy hoạch tổng thể kiến trúc, cảnh quan khu vực và cơ sở hạ tầng. + Tổ chức phát triển lối sống văn minh, hiện đại mang tính hiệu quả xã hội tích cực. + Tạo công ăn việc làm ổn định, bảo tồn và phát triển được đội ngũ những người làm kiến trúc - xây dựng. Nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng do vậy phải tuân thủ theo quy hoạch của thành phố: Xây dựng trên những khu đất rộng thường là các khu vực giãn dân của thành phố và có cơ sở hạ tầng đồng bộ với quá trình xây dựng. Nhà ở do dân tự xây dựng thường xây trên những mảnh đất nhỏ xen kẽ giữa những ngôi nhà đã hoặc đang xây dựng, cơ sở hạ tầng thấp kém, hệ thống hạ tầng không đồng bộ. Chi phí về tài chính, thời gian, không gian lớn hơn so với xây dựng đồng loạt. Hiện nay thành phố Hà Nội có khoảng trên 2,5 triệu dân, mật độ dân cư tại các Quận nội thành khoảng 1000 người/km2, diện tích nhà ở bình quân thấp. 4,5-5m2/người. Từ nay đến năm 2000 Hà Nội phấn đấu đạt diện tích 6,5 m2/người tức là diện tích nhà ở cần xây dựng thêm khoảng 1,5 triệu m2. Số liệu sau cho chúng ta biết cụ thể hơn: Biểu: Diện tích nhà ở cần xây dựng đến năm 2000 Quận nội thành Dân số(người) Diện tích bình quân m2/người năm 1998 Tổng diện tích nhà ở năm 1998 (m2) Diện tích nhà ở bình quân m2/người đến năm 2000 Diện tích nhà ở xây dựng thêm đến năm 2000 1. Hoàn Kiếm 2. Ba Đình 3. Hai Bà Trưng 4. Đống Đa 183.200 182.000 339.700 290.400 4,87 5,20 5,24 4,70 892.184 946.400 1.780.028 1.364.880 6,5 6,5 6,5 6,5 298.616 236.600 428.022 522.720 (Nguồn: Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội đến năm 2000) Như vậy nhu cầu nhà ở trên thị trường xây dựng của Hà Nội từ nay đến năm 2010 sẽ tăng mạnh. Năm 1997 dân số của Hà nội là 2,5 triệu. Năm 2010 có thể sẽ lên tới trên 3 triệu người. Theo đó dân số quận Hai Bà Trưng sẽ tăng lên tỷ lệ thuận với việc tăng dân số toàn thành phố. Trên cơ sở quy hoạch của Hà Nội trong việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở thông qua biểu sau: Biểu" Kế hoạch phát triển nhà ở của Hà nội đến năm 2000-2010 Chỉ tiêu Đến 2000 Trong đó chia ra Đến 2010 1997 1998 1999 2000 Dân số dự báo (triệu người) 2,57 3,5 Diện tích nhà ở bình quân (m2/người) 6,5 10,0 Nhu cầu nhà ở (nghìn m2) 16.705 35.000 Diện tích nhà ở cần XD thêm (nghìn m2) 4.705 855 1.100 1.320 1.430 18.925 Trong đó: - Dân tự cải tạo - Cải tạo quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý 2.000 400 500 50 500 100 500 120 500 130 5.000 2.000 - Xây dựng các khu ở mới 2.385 355 520 725 835 11.695 (Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội đến năm 2000-2010 của UBND thành phố Hà Nội) Việc quy hoạch nhà ở của quận Hai Bà Trưng trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội đến năm 2000-2010 của thành phố Hà Nội được định hướng phát triển theo các lô đất và quy định rõ mật độ xây dựng và tầng cao trung bình nhằm đáp ứng nhu cầu tăng nhanh của dân số của quận đến năm 2000 là 339.700 người và đến 2010 sẽ tăng lên nhanh hơn nữa. Theo quy định của UBND thành phố Hà Nội những khu vực hiện có được giữ lại để chỉnh trang nâng cấp trên địa bàn quận Hai Bà Trưng như sau: Ký hiệu ô đất Phạm vi lô đất Diện tích chung (m2) Diện tích sàn (m2) Mật độ xây dựng (%) Tầng cao trung bình Hệ số sử dụng đất L1 Hai Bà Trưng, Phố Huế 4.700 9.836 80 3,5 2,09 L2 Trần Nhân Tông, Nguyễn Bỉnh Khiêm, Tô Hiến Thành 8.250 9.488 50 2,3 1,15 L3 Trần Xuân Soạn, Lê Văn Hưu, Ngô Thì Nhậm, Hoà Mã, Thi Sách 7.500 13.800 80 2,3 1,84 L4 Lò Đúc, Hàn Thuyên, Hàng Chuối, Tăng Bạt Hổ, Trần Thánh Tông 21.600 62.153 81 3,5 2,88 L5 Yec Xanh, Nguyễn Huy Tự, Lê Quý Đôn, Nguyễn Cao 17.200 29.632 78 2,2 1,72 L6 Lê Đại Hành, Thái Phiên, Mai Hắc Đế, Triệu Việt Vương, Bùi Thị Xuân 18.300 33.672 80 2,3 1,84 L7 Nguyễn Công Trứ, Yên Bái, Thịnh Yên 32.000 66.363 80 2,7 2,14 Những khu vực được phép quy hoạch và xây dựng, khu vực này được gọi là khu B. Có thể tiến hành xây dựng mới các công trình nhà ở, tăng diện tích ở bình quân, thực hiện chiến lược giãn dân nhằm giảm dân số ở một số khu phố như Bà Triệu, Lê Quý Đôn, Bùi Thị Xuân, Phố Huế, ... Ký hiệu ô đất Phạm vi lô đất Diện tích chung (m2) Diện tích sàn (m2) Mật độ xây dựng (%) Tầng cao trung bình Hệ số sử dụng đất L8 Thanh Nhàn, Kim Ngưu, Bạch Mai 17.500 10.500 20 3 0,6 L9 Lạc Trung 18.000 67.047 64 3,8 2,39 L10 Đồng Tâm 19.500 34.420 55 3,2 1,76 (Nguồn: Quy hoạch các đô thị Việt Nam và những dự án phát triển đến sau năm 2000). 2. Phương hướng hoàn thiện: * Về nguồn vốn: Để tạo ra nguồn vốn để xây dựng nhà theo quy hoạch trên thì các công ty xây dựng nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng phải huy động các nguồn chính là vay Ngân hàng và một phần của vốn Ngân sách Nhà nước. Số vốn cần thiết để xây dựng nhà ở đến năm 2000 là: 470 tỷ đồng đây là một số lượng vốn khá lớn đòi hỏi phải huy động đủ. Vì vậy các công ty xây dựng nhà ở trên địa bàn quận cần phải có chiến lược tạo vốn và tiến trình vay vốn, huy động vốn sau cho hiệu quả, tránh lãng phí. * Về quản lý Nhà nước đối với việc xây dựng: Đối với các công trình kiến trúc, cảnh quan về nhà ở có giá trị cần bảo vệ khi có yêu cầu cải tạo và xây dựng lại mà liên quan đến việc phá dỡ công trình thì phải có giấy phép phá vỡ của chủ tịch ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội trước khi xem xét cấp giấy phép xây dựng công trình mới. Dự án cải tạo và xây dựng các công trình này phải được hội đồng kiến trúc - quy hoạch thành phố xem xét góp ý trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định. Việc quản lý, cải tạo và xây dựng mới tại các lô đất trên được quy định như sau: Đối với các công trình hiện có yêu cầu chỉnh trang, cải tạo hoặc xây lại mới thì chủ đầu tư phải xin phép xây dựng khi cấp giấy phép xây dựng các công trình này cần lưu ý các giải pháp kiến trúc, quy hoạch đảm bảo không biến dạng các mặt phố, cảnh quan, hủy hoại giá trị kiến trúc văn hóa vốn có của các công trình đó và các khu vực có liên quan. Các công trình phát triển mới tại các ô được phép quy hoạch xây dựng mới phải xây dựng theo dự án, phù hợp với chức năng, yêu cầu sử dụng đất, các quy định về kiến trúc đô thị như: lô giới, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, kích thước các phần phụ được nhô ra lộ giới, chỗ đỗ xe, hình khối, trang trí bề mặt công trình. Các khu cây xanh, mặt nước, vườn hoa, khu vui chơi phải được tuyệt đối giữ gìn và nâng cấp, tu bổ, hoàn thiện thêm không được phép san lấp hoặc xây đua các công trình ra mặt hồ. UBND quận phải kiểm tra chặt chẽ việc xây dựng trái phép về nhà ở, lấn chiếm đất công, lấn chiếm vỉa hè và kịp thời xử lý vi phạm tránh tình trạng làm "méo mó" cảnh quan, đô thị trước khi tiến sang thế kỷ 21. Kết luận Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, vai trò của hoạt động đầu tư rất quan trọng, nó quyết định tới sự phát triển và tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế trong một thời gian dài đồng thời có ảnh hưởng quan trọng tới sự phát triển hay tụt hậu của mỗi ngành sản xuất. Để có thể có được những quyết định đúng đắn những dự án đầu tư có hiệu quả thì việc thực hiện tốt công tác chuẩn bị đầu tư đóng một vai trò hết sức quan trọng. Trong thực tế, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở của quận Hai Bà Trưng thời gian qua đã có những tiến bộ đáng kể; các dự án xây dựng không ngừng tăng thêm cùng với sự gia tăng của tổng vốn đầu tư, các sản phẩm dự án đạt chất lượng tốt về độ vững chắc, phù hợp với nhu cầu tiêu dùng và góp phần đóng góp vào quá trình hoàn thiện quy hoạch chung của toàn thành phố Hà Nội. Mặt khác các dự án cũng đã tạo nguồn thu ngân sách tương đối lớn của Nhà nước và một số đóng góp cho sự phát triển chung của toàn xã hội. Tuy đã có nhiều cố gắng trong công tác lập dự án đầu tư của các doanh nghiệp xây dựng vẫn còn có nhiều khiếm khuyết cần nhanh chóng khắc phục. Với những kiến thức đã học em mạnh dạn nêu ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của một số công ty xây dựng nhà trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng, hy vọng đóng góp vào việc hoàn chỉnh việc lập dự án đầu tư cho các công ty xây dựng trong thời gian tới cũng như nâng cao hiệu quả của các dự án xây dựng trong tương lai. Do thời gian thưc tập có hạn, khả năng bản thân và kinh nghiệm thực tế còn hạn chế, luận văn không tránh khỏi nhiều điều thiếu sót, em rất mong được sự chỉ bảo đóng góp của các thầy cô cán bộ hướng dẫn để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn!