Đề tài Thực trạng công tác xây dựng phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

. Phạm vi nghiên cứu: Các dự án khu nhà ở tái định cư mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn Thành phố Hà Nội, một số dự án thuộc các địa phương khác. Thời gian nghiên cứu.trong khoảng 5 năm trở lại đây. Phương pháp nghiên cứu: Dưạ trên nền tảng là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đề tài kết hợp chặt chẽ với một số phương pháp khác như phương pháp phỏng vấn chuyên gia, phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, phương pháp khảo cứu Các số liệu trong đề tài được lấy chủ yếu từ Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội, ngoài ra còn một số nguồn khác như các sách báo và các trang web chuyên ngành. Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương: + Chương I: Hệ thống lý luận và văn bản pháp quy về phát triển nhà ở + Chương II: Thực trạng công tác xây dựng phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Chương III: Kiến nghị một số giải pháp NỘI DUNG Chương I: Hệ thống lý luận và văn bản pháp quy về phát triển nhà ở I. Lý thuyết về phát triển nhà ở 1. Đặc điểm và phân loại nhà ở đô thị 1.1. Định nghĩa nhà ở đô thị Có rất nhiêu quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian nhất định. Theo nghĩa rộng nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực. 1.2. Đặc điểm nhà ở đô thị - Là tài sản không di chuyển được: - Nhà ở có giá trị lớn, có thời gian sử dụng lâu dài, khó thay đổi về kiến trúc kỹ thuật. - Vốn đầu tư tạo lập lớn: - Tính đơn chiếc - Nhà ở là sản phẩm tổng hợp liên ngành 1.3. Phân loại nhà ở đô thị a. Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở đô thị - Các tiêu chuẩn kỹ thuật Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở dược thể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà (niên hạn sử dụng ngôi nhà) và mức độ chịu lửa (độ bền vững và dộ chịu lửa của ngôi nhà được xác định theo quy định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình). Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xác định theo các yếu tố sau: + Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng và dây chuyền sử dụng các buồng phòng. + T iêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nước. + Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà, trang trí nội thất. Cụ thể: + Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt. + Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt. + Bậc III: Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường. + Bậc IV: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thường và cấp thấp - Phân loại nhà ở Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu chuẩn kỹ thuật của nước đó. Nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau: + Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được phân loại theo 4 cấp, cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất. Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I Bậc I: Chất lượng sử dụng cao Bậc I: niên hạn sử dụng trên 100 năm Bậc I hoặc bậc II Cấp II Bậc II: Chất lượng sử dụng khá Bậc II: niên hạn sử dụng trên 50 năm Bậc III Cấp III Bậc III: Chất lượng sử dụng trung bình Bậc III: niên hạn sử dụng trên 20 năm Bậc IV Cấp IV Bậc IV: Chất lượng sử dụng thấp Bậc IV: niên hạn sử dụng dưới 20 năm Bậc V + Đối với biệt thự: Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt. Có sân vườn, hàng rào xây bằng gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất 2 phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn (không kể phòng tiếp khách và phòng ăn riêng). Biệt thự phân ra bốn hạng: Hạng 1: Biệt thự giáp tường Hạng 2: Biệt thự song đôi Hạng 3: Biệt thự riêng biệt Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt. 2. Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị a. Giữa phương châm và kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố chưa thống nhất. Trong chương trình 12 có 5 mục tiêu chiến lược. Mỗi mục tiêu chiến lược là một chương trình đầu tư chiến lược nhà ở trọng điểm của thành phố. Nhưng trên thực tế thành phố mới chỉ tập trung nguồn lực đầu tư cho chương trình phát triển nhà ở tại các dự án đô thị mới ngoại thành, chưa có nguồn lực dành cho các chương trình đầu tư phát triển nhà ở theo các mục tiêu khác trong khu vực nội thành. Khu vực nội thành chỉ có các dự án nhỏ lẻ, giải quyết các yêu cầu cấp bách về chống lún, xây ốp, cải tạo, nâng cấp một số nhà chung cư cao tầng cũ đã bị xuống cấp, hư hỏng nặng. Giá trị đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở trong khu vực nội thành còn rất thấp so với giá trị đầu tư dành cho các dự án phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới ngoại thành như Linh Đàm, Định Công b. Địa bàn thực thi chính sách hỗ trợ tạo điều kiện phát triển nhà ở của thành phố chưa sát đối tượng Địa bàn cấp bách nhà nước áp dụng chính sách hỗ trợ tạo điều kiện để giải quyết nhà ở tại Hà Nội chính là khu vực nội thành, nơi có gần 1,6 triệu người đang sinh sống, có sẵn cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, có nhu cầu đầu tư phát triển nhà ở và cải thiện điều kiện ở không đến nỗi phức tạp, tốn kém. Trái lại, hõ chỉ mong ước nhà nước có sự hỗ trợ tạo điều kiện để tiến hành cải tạo nâng cấp khu phụ và tăng thêm diện tích ở trong căn hộ nhà chung cư; cải tạo lại nhà cấp 4; nhà tạm mặt phố, mặt ngách, mặt hẻm thành nhà ở vĩnh cửu quy mô nhỏ. Cần có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hướng dẫn xây dựng, cải tạo các khu lao động, các làng xã đang tồn tại trong khu vực nội thành để thành các khu đô thị hoàn chỉnh. Song, những yêu cầu tối thiểu của họ vẫn chưa được quan tâm. Nếu thành phố vẫn duy trì chính sách đàu tư phát triển nhà như hiện nay thì thị trường nhà ở tiếp tục bị phát triển mất cân đối và khoảng cách chênh lệch về điều kiện ở giữa người giàu và người nghèo tại thủ đô càng lớn. c. Công tác lập quy hoạch xây dựng và cải tạo nhà chưa bám sát mục tiêu chiến lược của thành ủy. Hiện nay do tiềm lực kinh tế của nhà nước và xã hội vẫn còn yếu nên địa bàn thành phố vẫn tồn tại song hành hai loại nhà ở chất lượng thấp và chất lượng cao. Nhà ở chất lượng thấp là chỗ ở của người có đời sống thấp chiểm 70% quỹ đất đô thị. Nhà ở chất lượng cao là chỗ ở của người có thu nhập cao chiếm khoảng 30% quỹ đất đô thị. Vì vậy trong các đồ án quy hoạch phát triển đất ở đô thị cấn phải xem xét bố trí một cách hợp lý các vị trí xây dựng hai loại nhà nói trên. Các đồ án quy hoạch xây dựng và cải tạo nhà ở tổng thể và chi tiết đều là công cụ pháp lý rất quan trọng để thực hiện các chương trình, kế hoạch dự án đầu tư phát triển nhà ở của thành phố. Nhưng trơng thực tế mới chỉ coi trọng công tác lập quy hoạch xây dựng và cải tạo nhà ở tại các khu đô thị mới ngoại thành. d. Chọn đối tượng áp dụng chính sách miễn trả tiền sử dụng đất chưa xác đáng. Hầu hết DNNN khi xây dựng nhà ở được hỗ trợ tiền sử dụng đất từ 50%-100% để tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có điều kiện mua nhà ở. Nhưng các nhà ở xây dựng lên đều dành cho người có thu nhập cao trong xã hội. Vô hình chung nhà nước lại tăng them bất bình đẳng nhà ở giữa các tầng lớp dân cư trong xã hội 3. Mối quan hệ giữa đô thị hoá và chính sách phát triển nhà ở tái định cư 4. Kinh nghiệm các nước về chính sách phát triển nhà ở tái định cư + Những mục tiêu của chính sách + Các biện pháp thực hiện chính sách + Hiệu quả của những chương trình + Nên cải thiện chính sách + Liên hệ thực tiễn tại Thành phố Hà Nội từ các kinh nghiệm trên Chương II: Thực trạng công tác phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội I. Những nét chung về nhà ở Hà Nội 1. Đặc điểm cung cầu về nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội 1.1. Cung về nhà ở Hà Nội a. Về số lượng Hà Nội đang bước vào thời kỳ xây dựng thủ đô tiêu biểu cho cả nước tiến lên công nghiệp hóa, hiện đại hóa, dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh và thực hiện xây dựng thủ đô “xanh, sạch, đẹp, văn minh”. Hà nội hiện là nơi tập trung trên 60% lực lượng trí thức của cả nước, trên 30 trường đại học, trên 100 viện nghiên cứu với hàng ngàn giáo sư, tiến sỹ, hàng chục ngàn người có trình độ đại học, nơi làm việc của Đảng, Nhà nước, Quốc hội, chính phủ và hàng ngàn doanh nghiệp trung ương, địa phương. Là đầu mối giao thông của cả nước. Hà nội là thành phố đông dân thứ hai của nước ta và là 1 trong 400 thành phố đông dân nhất thế giới. Hiện nay, Hà Nội có quỹ nhà lớn thứ hai cả nước với 12 triệu m2, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Trong tổng quỹ nhà ở Hà Nội thì 70% là nhà 1-2 tầng thuộc diện bán kiên cố, chỉ có 33% là loại tốt còn lại đều xuống cấp và thuộc diện cần sửa chữa hoặc gỡ bỏ. 30% quỹ nhà do nhà nước quản lý là nhà chung cư, phần lớn là nhà 4,5 tầng cũ kỹ. Theo thống kê tình hình nhà ở khu phố cổ thì: 10% diện tích hư hỏng nặng, nguy hiểm đến tính mạng con người và có nguy cơ sụp đổ, phải phá bỏ xây dựng lại; 50% nhà bị hư hỏng nặng, phải sửa chữa lớn; 30% hư hỏng vừa phải trùng tu; 10% nhà còn tốt, hư hỏng nhẹ, cần sửa chữa, duy trì thường xuyên. Do vậy, Hà Nội cần phải tạo ra nhiều cung nhà ở hơn nữa. Theo cách tính sơ bộ, tính đến giai đoạn 2001-2010 thành phố cấn 3000 ha đất với kinh phí 30-35 nghìn tỷ đồng để xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo nang mức bình quân nhà ở của người dân thủ đô lên 7-7,25m2/người và 8-9m2/người vào năm 2010. Từ năm 1990 đến nay, nhân dân thủ đô tích cực hưởng ứng chủ trương “nhà nước và nhân dân cùng làm”chủ động từng bước cải thiện nhà ở. Diện tích xây dựng nhà ở mỗi năm đều tăng 10-25%. Đặc biệt trong giai đoạn 1998-2000, cùng với chương trình 20/CTr-TU ngày 20/5/1998 của tỉnh ủy, tình hình nhà ở đã được cải thiện. Tổng số nhà ở được xây dựng từ 775.702 m2 năm 1998 đến 1. 420.000 m2 năm 2004. Từ đó đã bước đầu giải quyết được một phần khó khăn về nhà ở và cải thiện điều kiện của thành phố, góp phần đổi mới bộ mặt thủ đô. Từ khi Nhà nước đổi mới về cơ chế chính sách nhà ở, xóa bỏ bao cấp thì nhà ở tư nhân mọc lên nhanh chóng: giai đoạn năm 2000, nhà ở tư nhân chiếm 71%(539. 949 m2). Bắt đầu từ năm 2000 là năm khởi đầu cho việc phát triển nhà chung cư và các khu tái định cư của nhà nước nhằm đáp ứng cho mọi đối tượng. Vì vậy, nhà ở theo các dư án chiếm ưu thế(tăng từ 29% năm 2000 lên 85% năm 2004), các nhà ở tư nhân mặc dù vẫn phát triển nhưng ít hơn và chủ yếu trong những năm tới là nhà của dự án mà cụ thể là chung cư. Về phương diện phát triển nhà ở Hà Nội đã có được bước tiến dài. Song về phương diện kiến tạo thị trường nhà ở thì Hà Nội chưa làm được bao nhiêu. Ví dụ: Về mặt pháp luật, tỷ lệ thị phần nhà ở do nhà nước kiểm soát chỉ chiếm khoảng 50-55%, còn lại 40-45% chưa kiểm soát được. Về cơ cấu sản phẩm nhà ở xây dựng mới thì có loại giá trung bình (2-2,5trd/m2) và loại giá trên trung bình (6-10trđ/m2) đang chiếm thị phần lớn, còn lại nhà ở giá thấp và giá rẻ chiếm thị phần nhỏ. Tính đến thời điểm năm 2004, Hà Nội có 115 dự án phát triển nhà ở các đô thị mới. Hà nội dẫn đầu cả nước về dự án phát triển đô thị. Trong tương lai để đảm bảo phất triển kinh tế Hà Nội có sự phát triển nhanh, bền vững phải phát triển Hà Nội với không gian mở theo hướng bắc và tây bắc, Tây-Tây nam, phải xây dựng mạng lưới về tinh xung quanh thủ đô theo quy hoạch thống nhất. Trong đó có khu đô thị Bắc sông Hồng và tây Hồ Tây là sự phát triển nhất của chiến lược thành phố, chưa từng có từ trước đến nay với tổng diện tích 8830 ha, trong đó Đông Anh là 7990 ha, Từ Liêm là 840 ha. Số liệu thực tế cho thấy, cung nhà ở còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân thủ đô. Điều đó tạo ra những hiệu ứng không tốt đối với thị trường nhà ở, đó là sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở và giá nhà tăng cao. Việc cung nhà theo dự án chủ yếu là dành cho người có thun nhập cao, thu nhập khá còn lại các khu nhà chung cư thì các căn hộ đều bị chiếm chỗ trước và bán lại với giá cao làm cho những người có thu nhập thấp, trung bình không có khả năng mua nhà dù chỉ là nhà chung cư. Vì thế họ phải mua nhà không có giấy tờ nhưng đáp ứng được nhu cầu của họ về giá cả làm phát sinh hiện tượng mua bán trao tay không qua đăng ký, góp phần làm thị trường không chính thức them sôi động. Vì vậy cung phải tăng nhanh hơn nữa, đồng thời phải đến được người có nhu cầu ở thực sự, nhất là đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp. b. Về chất lượng Tình trạng xuống cấp, hư hỏng tại các khu nhà chung cư cũ hiện nay là một điều đáng lo ngại. Với 620.000 m2 nhà chung cư (62%) với 22.140 căn hộ cần được sửa chữa cải tạo, trong đó hơn 30.000m2 với 1100 căn hộ cần phải xây dựng lại vì có nguy cơ sụp đổ. Trong số các nhà chung cư hư hỏng có một số đã ở trong tình trạng nguy hiểm cần phải di rời người ở ra chỗ khác, phá đi để đảm bảo an toàn cho người dân, cũng như đảm bảo an toàn cho các khu nhà liền kế. Như khu 5 tầng B7 khu chung cư cao tầng Thành Công, nhà 5 tầng A6 khu chung cư cao tầng Giảng Võ. Hiện trạng hư hỏng xuống cấp chất lượng công trình nhà chung cư chủ yếu thể hiện ở hư hỏng: Lún nứt, mối nối thấm dột và hạ tầng kỹ thuật, những phần chung như hành lang, ban công xuống cấp nhanh, nhất là hệ thống cấp, thoát nước, điện và đã nhiều năm nay không được duy tu sửa chữa, nâng cấp, cải tạo, người dân tự sửa chữa cải tạo, người dân tự sửa chữa cải tạo không theo quy định vì thế làm ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị. Quỹ nhà chung cư được hình thành từ lâu, phần lớn đã quá cũ, dược xây dựng từ cách đây 30-40 năm. Nhà chung cư thấp tầng hầu hết là được xây dựng vội vã để đáp ứng nhu cầu về số lượng sau những năm chiến tranh, những khu nhà này đã hết niên hạn sử dụng, lại không đồng bộ, thiếu hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ công cộng, môi sinh, môi trường rất kém, không có cả đường cứu hỏa. Nhà chung cư cao tầng thì đa phần xây trong thời kỳ bao cấp về nhà ở, thường là các khu xây dựng kiểu căn hộ khép kín, thiếu đồng bộ, bất hợp lý về tiện nghi sinh hoạt, biệt lập và thiếu dịch vụ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng kém, mối nối lớn đã hư hỏng, thấm dột nhiều. Hiện có một số nhà lún nứt nghiêm trọng có nguy cơ sụp đổ. Chỉ còn một số ít nhà chung cư có chất lượng cao. Hiện nay chất lượng xây dựng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà mới khang trang đã và đang đần được thay thế các khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều đô thị mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua đã góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững (Khu nhà ở Linh Đàm, Định Công, Nam Thăng Long) Chất lượng không gian kiến trúc và cơ cấu căn hộ nhà ở đã có những bước tiến bộ ró rệt. Các căn hộ cũ có chung khu phụ trong các nhà chung cư cũ đã được thay thế bằng các căn hộ mới khép kín với các diện tích các phòng ở thích hợp hơn. Bên cạnh việc phát triển về chất lượng, kiến trúc nhà ở, giải pháp quy hoạc chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng được thể hiện khá sinh động, kết hợp hài hòa giữa cao tầng và thấp tầng. Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày càng phong phú hơn, bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ tường chịu lực xây tay phổ biến trước đây, nay đã phổ biến các loại nhà có kết cấu khung bê tông cốt thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tiến độ thi công ngày càng cao. Lịch sử Việt Nam trong thời gian qua chưa từng tồn tại các khu nhà chung cư cao tầng mà chỉ có cao khu tập thể cao nhất là 5 tầng. Vậy mà trong những năm gần đây nhà nước đầu tư vào xây dựng các khuh chung cư cao tầng 9-16 tầng với diện tích lớn hơn. Các căn hộ hoàn toàn riêng biệt với nhau và cơ sở hạ tầng tốt nên mọi người sống trong căn hộ cảm thấy thoải mái hơn. 1.2. Cầu về nhà ở Hà Nội Trong điều kiện kinh tế hiện nay, đất nước đang trong giai đoạn phát triển giao lưu với các nước trong khu vực và trên thế giới. Hà Nội là trung tâm kinh tế phía bắc đòi hỏi xu thế chuyển dịch dân cư về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh doanh và đầu tư vào Việt Nam. Lượng dân cư ngày càng cao, điều kiện kinh tế tăng trưởng, mức sống dân cư được cải thiện, thu nhập tăng lên. Chính vì vậy, nhu cầu thỏa mãn về nơi ở và sinh hoạt cũng tăng cao. Ảnh hưởng của sức ép dân số làm cho nhu cầu thị trường nhà ở Hà Nội tăng lên rất mạnh. Do nhu cầu thì lớn mà chất lượng không đáp ứng kịp thời nên diện tích bình quân của người dân phân bổ không đều. Một bộ phận dân số có diện tích bình quân 8-9m2/người thậm chí 11-12m2/người. Những người có thu nhập (đại bộ phận dân cư) ở điều kiện nhà ở không những không được cải thiện mà còn xuống cấp. Theo số liệu điều tra mới đây, số lượng gia đình người có thu nhập thấp và người nghèo sống trong khu vực nội thành Hà Nội, có nhu cầu giải quyết nhà ở khoảng 15 vạn hộ và được chia thành các dạng như sau : Nhu cầu về nhà ở của người dân nội thành Năm 2003 Số hộ (vạn) Tỷ lệ % Số lượng gia đình chưa có chỗ ở cần giải quyết nhà ở 6 40 Số lượng gia đình mong muốn được thuê nhà ở 4,3 29 Số lượng gia đình cần được cải tạo nâng cấp nhà ở 4,7 31 Tổng số 15 100 (Nguồn số liệu: Tổng cục thống kê) Nhằm nhận dạng chính xác thực trạng và nhu cầu về nhà ở Hà Nội hiện nay, một cuộc điều tra mẫu đã được viện Xã Hội Học phối hợp với sở nhà đất Hà Nội tiến hành năm 2002. Một khảo sát gồm 500 hộ gia đình thuộc 4 quân nội thành. Các hộ được chọn ngẫu nhiên đại diện cho 7 dạng nhà hiện có ở Hà Nội: Nhà thuộc khu phố cổ; nhà thuộc khu phố pháp cũ; nhà ở thuộc khu phố Việt Nam cũ; nhà ở chung cư cao tầng; nhà ở thuộc khu vực ngõ xóm; nhà ở thuộc cá khu vực mới phát triển. Kết quả cho thấy: Điều kiện nhà ở của Hà Nội đã được cải thiện đáng kể nhưng sự bất bình đẳng xã hội về nhà ở diễn ra mạnh mẽ. Nếu như khoảng cách giàu nghèo nói chung trong dân cư Hà Nội thường chỉ ở mức 5-6 lần thì sự cách biệt về nhà ở rộng lớn và sâu sắc hơn nhiều. Giá trị tài sản của những người giàu có thể lớn gấp hàng trăm lần giá trị nhà ở của những người nghèo. Người ta có thể dễ dàng quan sát thấy hàng trăm ngôi nhà tư nhân ở Hà Nội trị giá hàng tỷ đồng. Trong khi đa số các nhà ở của người nghèo Hà Nội có chất lượng thấp như nhà tạm, nhà cấp 4, nhà cơi nới từ cầu thang và có giá trị thấp. Phần lớn người nghèo Hà Nội sống tập trung tại các ngõ hẻm, các xóm lao động. Tại những nới đất có giá trị thấp hơn hàng chục lần giá đất của những người giàu, thường nằm trên các khu phố đông đúc, có cơ sở hạ tầng tốt. Đó là chưa tính tới hộ nghèo Hà Nội đang ở nhà thuê hay ở nhờ nhà của người thân. Diện tích ở bình quân đầu người của các nhóm có mức sống thấp cũng thấp hơn hẳn so với các nhóm có mức sống cao. Trong khi có những hộ sống trong những ngôi nhà rộng rãi sang trọng với diện tích 150-280m2 thì có một số hộ chỉ ở chỗ dưới 10m2/người. a. Nhu cầu về chất lượng Với mức nhà ở diện tích bình quân không thấp nhưng 71,7% người được hỏi nói rằng họ không hài lòng về chỗ ở hiện nay. Hầu hết thuộc 2 nhóm mức sống thấp nhất la khu ngõ xóm và trung cư thấp tầng. Ngoài ra, trên 40% các gia đình phải sử dụng chung các công trình phụ như bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, cũng như chưa có nước máy vào tận nhà. Họ ít nhất cũng có nhu cầu về một khu phụ riêng của gia đình mình. b. Nhu cầu về vị trí Về vị trí nhà ở mong muốn, 60% gia đình được hỏi muốn được sống trong khu vực trung tâm Hà Nội. Cuộc khảo sát cho thấy mối tương quan khá chặt chẽ giữa các khu vực kiến trúc với vị trí nhà ở mong muốn của người dân. Đặc điểm về lực hấp dẫn của môi trường sống quen thuộc của người dân Hà Nội sẽ là trở ngại không nhỏ cho các kê hoạch giãn dân khu trung tâm, giải tỏa mặt bằng, phát triển các khu đô thị mới và khu công nghiệp. c. Nhu cầu về diện tích. Trên một nửa số gia đình được hỏi cho rằng diện tích nhà ở mong muốn ở dưới mức 50m2. Một phần mười số gia đình trả lời muốn có diện tích ở trên 100m2, nhưng 24,5% số hộ nghèo chỉ ước có một diện tích dưới 30m2. Như thế những dự án phát triển nhà ở cho người nghèo rất cần chú ý những căn hộ nhỏ, giá thành thấp, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của họ. Các số liệu khảo sát cũng cho thấy bên cạnh nhu cầu về việc mở rộng diện tích ở, nhu cầu về số phòng và diện tích sinh hoạt cũng tăng lên mạnh mẽ. 55,4% người được hỏi mong muốn được sống trong những căn hộ có 3-4 phòng. d. Nhu cầu về khả năng thanh toán Các kế hoạch phát triển nhà ở phải dựa vào khả năng thanh toán của người dân. Theo khảo sát có 36,2% số hộ gia đình có dự định cải thiện điều kiện ở. Tỷ lệ những hộ gia đình có dự định này tập trung cao nhất vào mức sống khá giả, rồi thấp dần theo mức thu nhập. Điều đó cho thấy xu hướng gia tăng tình trạng bất bình đẳng về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trường, nếu thiếu sự điều tiết của nhà nước. Các nhóm có mức sống thấp có nhu cầu cao và cấp thiết về cải thiện điều kiện ở, nhưng phần lớn họ thiếu khả năng thanh toán. Một công trình nghiên cứu về nhà ở của người nghèo Hà Nội cho thấy 40% nhà ở của họ có chất lượng thấp (như nhà tạm). Nhưng 2/5 người nghèo được hỏi lại không nghĩ đến cải tạo nhà ở vì không có tiền. Như vậy, thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượng cầu rất lớn chưa được thỏa mản. Đặc biệt là nhà cho những đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Theo ước tính của sở Xây Dựng Hà Nội, có tới 60-70% dân số Hà Nội hiện không đủ khả năng tự lo cải thiện chỗ ở cho mình. Nhu cầu nhà ở sẽ ngày càng tăng, cùng với mức tăng dân số, tăng thu nhập của dân cư và đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống văn minh đô thị. Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2010 Giai đoạn từ nay đến 2010 là thời ký phát triển của nền kinh tế - xã hội nước ta, trong đó diện tích phải đạt mục tiêu 8-10m2/người cho đô thị, với chỗ ở thích hợp góp phần giữ gìn truyền thống và bản sắc vốn có của dân tộc. Dự báo tới năm 2010, Hà Nội sẽ phải xây dựng thêm 13 triệu 865 ngàn m2 nhà ở, trong đó: dân tự xây dựng mới và cải tạo 5 triệu m2; nhà nước: 8,865 triệu m2. 2. Thành tựu đã đạt được - Về số lượng: Tại thủ đô Hà Nội, nếu trong kế hoạch 5 năm 1991-1995 mới chỉ xây dựng được trên 800.000 m2 nhà ở, thì giai đoạn 1996-2000 đã triển khai gần 200 dự án (phần lớn có quy mô nhỏ) nâng diện tích bính quân nhà ở xây dựng mỗi năm lên 200.000 m2. Trong 3 năm (2000-2002), mỗi năm diện tích nhà ở xây dựng mới đạt trên 500.000m2. Riêng năm 2002, tổng số dự án xây dựng nhà ở của thành phố đã lên tới 84 dự án và diện tích nhà ở xây dựng đạt được 943.000 m2. Thành phố Hà Nội đã tập trung triển khai mạnh và có kết quả các dự án nhà cao tầng. Qua thực tiễn của công tác phát triển nhà, bắt đầu từ năm 2002, Hà Nội đã đi đến quyết định chọn lựa giải pháp phát triển nhà ở chung cư là chủ yếu. Việc cải tạo, xây dựng đô thị từ hình thức chia lô, riêng rẽ manh mún đã được chuyển dần sang hình thức xây dựng tập trung theo các dự án, bước đầu đã đạt được kết quả trong việc đổi mới bộ mặt kiến trúc đô thị. Kết quả của tình hình phát triển nhà theo dự án đều đạt và vượt mức kế hoạch, cụ thể qua các năm như sau: Năm 2000: 597.000 m2; năm 2001: 843.000 m2; năm 2002: 943.000 m2; năm 2003: 1.000.000 m2; năm 2004: 1.420.000 m2 với tổng số dự án là 115. - Về chất lượng nhà ở: Chất lượng xây dựng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà mới khang trang đã và đang dần thay thế các khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều đô thị mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua đã và đang góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra nhiều chỗ ở bền vững. Nhà ở phát triển đa dạng cả về chất lượng xây dựng và trang tri nội thất, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn,nhà liền kề, thành phố Hà Nội đã bắt đầu quan tâm, khuyến khích phát triển các loại nhà chung cư cao tầng với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Thêm vào đó, giải pháp quy hoạch chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng được thể hiện khá sinh động, kết hợp hài hòa giữa nhà cao tầng và nhà thấp tầng. Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày càng phong phú hơn, bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ thống tường chịu lực xây tay phổ biến trước đây, hiện nay đã phổ biến các loại nhà có kết cấu khung bê tong cốt thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tiến độ công trình. - Về quy mô phát triển nhà ở. Mô hình phát triển nhà theo dự án đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được triển khai ở Hầ Nội. Những kết quả đạt được đã khẳng định tính ưu việt của mô hình này cả về hiệu quả kinh tế xã hội, kiên trúc-cảnh quan và môi trường sống. - Về tình hình huy động vốn phát triển nhà ở. Việc mở rộng các ngồn huy động vốn trong đầu tư xây dựng nhà ở đã góp phần giúp các chủ đầu tư tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Sự thành công của cơ chế huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu đãi và vốn của doanh nghiệp đã giúp cho chủ đầu tư các dự án thực hiện có kết quả công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạng tầng, xây dựng nhà ở và các công trình phúc lợi để sớm đưa dự án vào khai thác có hiệu quả. Một số doanh nghiệp đã mạnh dạn áp dụng hình thức huy động vốn thông qua liên doanh, liên kết và bước đầu áp dụng việc huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu. Việc huy động vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng đã có những biến chuyển nhất định, bước đầu đã có kết quả tốt, đặc biệt là về bố cục không gian kiến trúc, cảnh quan, chất lượng và cơ chế quản lý sau đầu tư. - Về tình hình các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở. Để đáp ứng xây dựng mới và cải tạo một khối lượng đáng kể nhà ở của nhân dân và nhà ở thuộc sở hữu Nhà Nước, các doanh nghiệp đầu tư phát triển kinh doanh dần được củng cố và phát triển. Các doanh nhiệp nòng cốt là các doanh nghiệp nhà nước đã có những đóng góp tích cực trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh nhà, bước đầu tạo dựng mô hình đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở. Trong hơn 10 năm qua, các doanh nghiệp đã góp phần tích cực của mình làm tăng quỹ nhà ở tại khu vực đô thị và góp phần có hiệu quả vào chủ trương kích cầu của Chính phủ. 3. Hạn chế và nguyên nhân Ngoài những đóng góp tích cực của thị trường nhà ở trong phát triển kinh tế và nâng cao đời sống của nhân dân, thị trường nhà ở Hà Nội còn bộc lộ nhiều điểm yếu và khuyết tật cần khắc phục 2.1. Thị trường nhà ở không chính thức hoạt động mạnh vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Thị trường nhà ở mà chủ yếu là thị trường nhà ở không chính thức hay còn gọi là thị trường “ngầm” còn khá phổ biến. Tỷ lệ giao dịch “ngầm” mua bán trao tay không có hoặc không đủ giấy tờ hợp pháp trên thị trường là phổ biến, chiếm tới hơn 70% số lượng giao dịch về nhà ở. Hiện nay, hầu hết nhà ở không có đầy đủ các điều kiện pháp lý khi tham gia vào giao dịch trên thị trường chính thức. Theo số liệu của ngành Địa chính thì có tới gần 90% số hộ sử dụng nhà ở, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngay cả ở khu vực đô thị cũng mới chỉ có khoảng 25-30% số hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở Hà Nội tỷ lệ này cũng chỉ đạt 20% 2.2. Mất cân đối về cung cầu nhà ở Cung không dáp ứng đủ cầu. Tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình không có đủ khả năng tự tạo lập nhà ở dẫn tới các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn chiếm đất công, cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép , đầu cơ phổ biến xảy ra ở nhiều nơi. Quỹ nhà đô thị trong thời gian vừa qua tuy có tăng nhưng hầu như chỉ có các đối tượng thu nhập cao, các hộ gia đình khá giả là được cải thiện đáng kể. Các dự án nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thảnh phần kinh tế đầu tư chủ yếu chỉ tập trung xây dựng nhà ở đắt tiền, tiện nghi cao để bán cho người giàu, người có thu nhập cao. Giá cả biến động mạnh. Tồn tại song hành hai loại giá: Giá theo khung giá của nhà nước và giá thị trường. Hiện tượng đầu cơ đẩy giá nhà lên cao không phù hợp với thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân thì giá nhà ở hà Nội vào hàng cao nhất thế giới 2.3. Nhà ở không đáp ứng được yêu cầu về số lượng và chất lượng Trong quá trình CNH-HĐH đất nước, tốc độ đô thị hóa ngày một tăng cao, tỷ lệ tăng dân số cơ học tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở rất lớn. Cộng với quỹ nhà ở tại đô thị hiện có chất lượng kém, tiện nghi chưa đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại đỏi hỏi phải cải tạo cũng tạo ra nhu cầu nhà rất lớn. Những dự án cải tạo hạ tầng đô thị như mở rộng đường giao thông, xây dựng các hạ tầng xã hỗi đòi hỏi lượng nhà ở dành cho việc di dời giải phóng mặt bằng cũng tạo ra áp lực rất lớn tăng thêm về nhu cầu cho thị trường nhà ở. 2.4. Vai trò của Nhà Nước Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của người dân và là loại hàng hóa đặc biệt, việc tạo lập nhà ở có liên quan mật thiết đến tài nguyên đất đai đòi hỏi Nhà nước (cụ thể là chính quyền địa phương) phải đóng vai trò chủ đạo. Nhưng thực sự thời gian gần đây vai trò kinh tế nhà nước chưa đóng vai trò chủ đạo trong lĩnh vực này. Nếu có cũng chỉ là biểu hiện hình thức. Việc này thể hiện ở chỗ địa phương chủ yếu giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước để xây dựng dự án nhà ở, nhưng sau khi xây dựng xong các nhà doanh nghiệp nhà nước có biểu hiện độc quyền trong giá cách thức và đối tượng bán. Vì vậy vai trò điều chỉnh thị trường của doanh nghiệp nhà nước còn rất mờ nhạt. 2.5. Có sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà ở. Các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia trên thị trường thông thường được ưu đãi hơn các doanh nghiệp thuộc các thàng phần kinh tế khác về giao đất, giá đất, hỗ trợ về tư vấn, kỹ thuậtNgoài ra, các DNNN trong quá trình kinh doanh còn được nhà nước bù lỗ nên hoạt động của các doanh nghiệp này thường không hiệu quả so với các doanh nghiệp khác. Chính vì vậy các doanh nghiệp ngoài nhà nước tham gia rất hạn chế vào kinh doanh phát triển nhà ở. 2.6. Vấn đề quy hoạch Hiện tượng đất bỏ hoang phí trong xây dựng cơ bản đang phổ biến (chỉ riêng địa bàn Hà Nội mới kiểm tra sơ bộ đã phát hiện được 3 triệu m2 đất do các cơ quan đơn vị bỏ hoang hóa). Việc giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyên đã xảy ra thường xuyên không chỉ ở cấp xã mà còn ở cả cấp huyện, cấp tỉnh và cả ở các cấp tương đương đô thị. Nhà cửa xây tràn lan tùy tiện, trường học, nhà hàng, vũ trường, nhà xưởng xen kẽ với nhau, cảnh quan môi trường bị phá hủy, đường xá bị lấn chiếm, thành phố khan hiếm khoảng không, bộ mặt kiến trúc lộn xộn, nguy cơ phải xây lại đã xuất hiện ngay cả khỉ hình thành đô thị mới, tất cả đều dẫn tới những lãng phí nghiêm trọng trong đầu tư xã hội. 2.7. Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS thiếu công khai, minh bạch, nhiều tiêu cực phiền hà, sách nhiễu Thị trường nhà ở nước ta quy mô nhỏ hẹp, các giao dịch không chính thức là chủ yếu nên thường xuất hiện các cơn sốt về giá cả do thông tin mật mờ về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước. Sự thiếu công khai, minh bạch, phiền hà, sách nhiễu xảy ra ở nhiều khâu từ giao đất đến đầu tư giao dịch đến đầu tư vào giao dịch mua bán trong thị trường nhà ở. Việc đầu tư nhà còn thiếu cơ chế hợp lý, hầu hết bắt đầu từ các dự án đầu tư nhà ở đều thông qua “mò mẫm” và quen biết đến xin lập dự án sau đó việc thẩm định và phê duyệt dự án và giao đất còn nặng về xét duyệt theo kiểu ban phát “xin - cho”. Việc mua bán nhà ở trong dự án cũng tương tự như vậy làm mất đi tính cạnh tranh lành mạnh trên thị trường. Người có nhu cầu thực sự về nhà ở khó có khả năng tiếp cận trực tiếp và phải mua lại đến lần thứ 2, thứ 3. Cơ chế này mô hình chiung kích thích sự bùng phát các hoạt động đầu cơ tạo nhu cầu ảo làm sâu sắc thêm tình trạng mất cân đối cung cầu, đẩy giá nhà lên cao. 2.7. Hoạt động giao dịch trên thị trường nhà ở tạo sức ép lớn đối với thu, chi ngân sách nhà nước. Thất thu ngân sách do không thu đủ các khoản thu về nhà ở và các giao dích nhà ở. Các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ 1996-2000 bình quân là 4645 tỷ đồng/năm. Số thu này sẽ lớn hơn rất nhiều nếu các giao dịch “ngầm” về nhà được kiểm soát (chỉ tính riêng khoản thu do cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời kỳ 1996-2000 bình quân là 973 tỷ đồng/năm, với tỷ lệ cấp đạt 16%, vậy nếu cấp đạt 100% thì số thu hàng năm có thể lên tới 5-6 nghìn tỷ đồng). Thất thu ngân sách do không thu hồi được các khoản đầu tư làm tăng giá trị đất như quy hoạch, xây dựng hạ tầng của Nhà nước để tạo điều kiện kinh doanh cho các thành phần kinh tế, điển hình là đầu tư vào đường sá làm tăng giá trị của diện tích đất 2 bên lề đường. Sức ép về chi ngân sách ngày càng gia tăng khi đầu tư vào các dự án mới Nhà nước phải thu hồi đất, bồi thường thiệt hại cho các chủ sử dụng đất và đầu tư để chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay, bồi thường để giải phóng mặt bằng đang là một trong những khâu ách tắc nhất trong quá trình hình thành và thực hiện các dự án, đồng thời đòi hỏi ngân sách phải chi ra những khoản rất lớn (có trường hợp chiếm 50% tổng mức đầu tư). II. Thực trạng phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn Hà Nội 1. Lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư 1.1. Lãi thấp nên ngại triển khai Theo tính toán của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội, dù được ưu đãi lắm chủ đầu tư cũng chỉ có lãi khoảng 5%. Khảo sát mới đây của Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng cho thấy với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng 11%, công nhân lao động từ 12-15%. Đây là số tiền rất thấp so với yêu cầu của các doanh nghiệp kinh doanh đặt ra, bởi theo tính toán của họ tỷ lệ trên ít nhất phải 20% mới khả thi. "Chẳng doanh nghiệp nào lại bỏ ra một số vốn rất lớn để thu về số lãi “quá nhỏ”, thậm chí không đủ lãi để trả lãi vay ngân hàng", đại diện một doanh nghiệp bình luận. Đứng ở góc độ khác, các chuyên gia lại lo ngại doanh nghiệp viện cớ để xin ưu đãi. Ông Trần Ngọc Hùng, Tổng thư ký Tổng hội xây dựng VN cho rằng theo các văn bản hiện hành chỉ có dự án nhà ở xã hội mới được xem xét miễn giảm thuế và hỗ trợ đầu tư, còn xây dựng nhà ở bán theo giá kinh doanh sẽ không được hưởng ưu đãi. Nay nửa kinh doanh nửa xã hội chỉ khéo cho doanh nghiệp tận dụng cơ hội kiếm tiền. Hơn nữa để thu hút được khách hàng, chủ đầu tư sẽ xây dựng tách riêng các khu nhà cho thuê và khu nhà bán với giá kinh doanh, chất lượng nhà ở do đó sẽ rất khác nhau. Tiến sỹ Vũ Đình Ánh, Viện Khoa học Tài chính cũng cho hay giá thành xây dựng nhà chung cư theo mô hình xã hội chỉ khoảng 2-2,5 triệu đồng/m2. "Nhà nước đã có cơ chế ưu đãi trung gian thông qua các doanh nghiệp phát triển nhà ở, nhằm tăng cung cho thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, do chưa được quản lý chặt chẽ nên những khoản ưu đãi này đã chui vào túi những nhà kinh doanh", ông Ánh nói. Trong giai đoạn 2006-2010, riêng Hà Nội cần xây dựng trên 110.000 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động... "Với tiến độ rùa như thế này chỉ cần thực hiện được phần lẻ của con số trên cũng khó", ông Trần Ngọc Hùng nhận xét. 2. Những khó khăn trong công tác tái định cư tại Hà Nội hiện nay - Đến nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội đang triển khai 121 dự án dành cho tái định cư trên địa bàn 11/14 quận, huyện, không kể diện tích trên 53 ha đất (quỹ đất 20%) và 192.293 m2 diện tích sàn xây dựng (quỹ nhà 30%) tại các dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư phải bàn giao lại cho thành phố để phục vụ nhu cầu chung. Từ năm 2001 đến nay, thành phố đã bố trí tái định cư được khoảng 11.000 căn hộ và lô đất tái định cư, tuy nhiên quỹ nhà tái định cư có lúc chưa đáp ứng so với tiến độ giải phóng mặt bằng. Trong quá trình đầu tư xây dựng các khu tái định cư có diện tích lớn, đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện để bố trí tái định cư, một số chủ đầu tư vẫn chưa quyết toán kinh phí và quỹ nhà. Tình trạng này dẫn đến việc thu hồi vốn ngân sách đã ứng trước cho xây nhà gặp khó khăn, trong khi vốn cho xây dựng các khu tái định cư được đầu tư theo kế hoạch. Việc nhiều tổ chức tham gia xây dựng nhà tái định cư khiến cho công tác quản lý còn bất cập. Trong khi chủ đầu tư các dự án có nhu cầu tái định cư lớn lại chưa thật sự quan tâm và nhận thức rõ trách nhiệm phải lo quỹ nhà tái định cư để triển khai các dự án được giao mà trông chờ vào quỹ nhà tái định cư của thành phố tạo nên sức ép lớn về quỹ nhà ở, nguồn vốn đầu tư ứng trước của thành phố. Nguồn vốn đầu tư do ngân sách cấp chưa tập trung về một đầu mối, thu về đất chưa được đầu tư triệt để trở lại cho phát triển quỹ nhà ở thành phố. Với tốc độ phát triển đô thị và công nghiệp như hiện nay khả năng ngân sách thành phố không thể đáp ứng đầy đủ kịp thời nhu cầu xây dựng quỹ nhà tái định cư cho tất cả các dự án trên địa bàn, mà chỉ tập trung được cho các dự án trọng điểm, dự án xây dựng các công trình công cộng. Vấn đề đặt ra là phải đẩy mạnh thực hiện phương thức xã hội hoá phát triển quỹ nhà tái định cư. Một số khu tái định cư tập trung, dự án xây dựng nhà ở tái định cư theo phương thức đặt hàng mua nhà triển khai chậm, kéo dài, quy mô nhà tái định cư hiện nay chủ yếu là nhà chung cư cao từ 9 tầng trở lên, cùng với các thủ tục thẩm định và thi công xây dựng kéo dài, giá thành đầu tư cao, cũng là nguyên nhân khách quan ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng quỹ nhà tái định cư... 3. Nhu cầu nhà đất tái định cư phục vụ các dự án trên địa bàn thành phố trong thời gian tới - Thực hiện kế hoạch sử dụng đất Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: giai đoạn từ năm 2006 - 2010, sẽ chuyển 5.201 ha đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp, đô thị và dịch vụ, sẽ có khoảng 35.000 hộ dân bị ảnh hưởng đến chỗ ở. Từ năm 2007 - 2010 sẽ chuyển mục đích sử dụng 3.603 ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ; nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư cần khoảng 32.000 căn hộ, thửa đất, ngoài ra cần khoảng 1.000 căn hộ dự trữ để làm quỹ nhà trung chuyển và để chủ động phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án đột xuất của Trung ương và thành phố. Theo kế hoạch xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư từ nay đến năm 2010, trên địa bàn thành phố triển khai 100 dự án đầu tư xây dựng với khoảng 27.000 căn hộ, thửa đất để phục vụ công tác di dân giải phóng mặt bằng bằng nhiều hình thức đầu tư xây dựng. Như vậy, về số lượng, quỹ nhà tái định cư dự báo còn thiếu so với nhu cầu: khoảng 15.000 căn hộ, thửa đất và khoảng 1.000 căn hộ để làm quỹ nhà trung chuyển phục vụ các dự án cải tạo xây dựng mới các khu chung cư cũ, nguy hiểm xuống cấp và nhiệm vụ đột xuất của thành phố. 4. Thực trạng công tác triển khai của Thành Phố - Hiện nay, toàn thành phố đang thực hiện 10 dự án hạ tầng khu tái định cư và đang chuẩn bị thực hiện 3 dự án khác tại Đông Anh, Hoàng Mai và Long Biên. Năm 2007, dự kiến thành phố sẽ hoàn thành 500 lô đất tái định cư có đủ hạ tầng kỹ thuật tại khu đô thị Thượng Thanh, thuộc phường Thượng Thanh, quận Long Biên. Hà Nội cũng đang triển khai 23 dự án xây dựng nhà ở tái định cư tại các quận, huyện. Ngoài ra còn có 6 dự án đang làm thủ tục chuẩn bị đầu tư. Thành phố cũng đang triển khai 13 dự án đặt hàng mua nhà tại các khu tái định cư, các khu đô thị và 7 dự án đang triển khai thủ tục đặt hàng mua nhà với khoảng 7.889 căn hộ. Như vậy, các dự án đang triển khai với tổng số quỹ nhà đất tái định cư có khoảng 19.269 căn hộ và lô đất, trong đó đã sử dụng 5.001 căn hộ, năm 2007 dự kiến có 4.993 căn hộ và lô đất, năm 2008 dự kiến hoàn thành khoảng 6.850 căn hộ và năm 2009-2010 dự kiến hoàn thành 2.425 căn hộ. * Đây là con số lớn hơn nhiều so với 13.373 căn hộ và lô đất cần để phục vụ giải phóng mặt bằng cho 15 dự án trọng điểm mà Hà Nội đang triển khai. Tuy nhiên, với tiến độ thực hiện các dự án tái định cư còn chậm như hiện nay đến bao giờ thành phố mới có đủ nhà tái định cư để bố trí phục vụ giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm? - Tổng số căn hộ và lô đất tái định cư mà thành phố có khả năng bố trí trong năm 2007 là 4.993 căn hộ và lô đất, chủ yếu tại 3 khu đô thị lớn là khu đô thị tái định cư Nam Trung Yên, khu Trung Hòa - Nhân Chính và khu 5,03 ha tại Cầu Giấy. Quỹ nhà tái định cư năm 2007 đáp ứng đủ để triển khai các dự án trọng điểm và hỗ trợ một phần cho các dự án nhỏ lẻ ở quận, huyện. Dự kiến năm 2008 sẽ hoàn thành 6.850 căn hộ, còn năm 2009-2010 sẽ hoàn thành tiếp 2.425 căn hộ. Như vậy, cộng với 4.993 căn hộ năm 2007 có khả năng bố trí, thì số nhà, đất từ nay đến năm 2010 sẽ đủ đáp ứng nhu cầu về nhà, đất tái định cư cho các công trình trọng điểm (trên 13.000 căn hộ, lô đất). 5 . Thực trạng quản lý nhà nước trên địa bàn Theo kế hoạch, ngân sách thành phố sẽ không bố trí vốn xây dựng quỹ nhà tái định cư. Điều này tác động rất nhiều đến việc thu hút các doanh nghiệp xây dựng tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư - Từ năm 2007, ngân sách thành phố vẫn bố trí nhưng không trực tiếp bố trí mà giao (khoảng 2000 tỷ đồng) cho Quỹ đầu tư phát triển Hà Nội để quản lý, thu hồi và cho vay để thực hiện các dự án mới. Trong đó, 1.000 tỷ đồng vay Kho bạc Nhà nước, Quỹ đầu tư phát triển Hà Nội có trách nhiệm thu hồi tiền bán nhà tái định cư để hoàn trả; 1.000 tỷ đồng cân đối từ ngân sách thành phố. Quỹ có trách nhiệm theo dõi, quản lý, thu hồi để “quay vòng” đầu tư cho các dự án xây dựng nhà tái định cư. Thành phố cũng đặt ra phương án để cân đối vốn: 600 tỷ đồng đã cân đối được từ nguồn tiền bán nhà tái định cư, 600 tỷ đồng còn lại được bố trí từ các nguồn khác như tiền sử dụng đất. Việc “thị trường hóa” và “xã hội hoá” quỹ nhà đất tái định cư như vậy sẽ giúp các doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ, đảm bảo nhanh thu hồi vốn khi đầu tư xây dựng nhà tái định cư. Trong lĩnh vực quản lý nhà tái định cư . Để quản lý, vận hành và khai thác dịch vụ ở các tòa nhà tái định cư phục vụ công tác GPMB của TP, Sở TNMT&NĐ Hà Nội đã giao cho Xí nghiệp Quản lý Dịch vụ và Khai thác khu đô thị (thuộc Cty Quản lý và Phát triển Nhà Hà Nội). Địa bàn hoạt động dàn trải trên toàn TP, tổ chức bộ máy vừa hoạt động vừa xây dựng lực lượng; lại không được giao giám sát, theo dõi chất lượng các công trình nhà ở TĐC ngay từ khi xây dựng nên việc thực hiện nhiệm vụ của Xí nghiệp hết sức khó khăn. Năm 2006, Xí nghiệp tiếp nhận là 86 toà nhà, tương ứng với 6.470 căn hộ. Đến cuối năm 2007, tổng số toà nhà tiếp nhận và quản lý là 94 (trong đó có 50 toà nhà cao tầng và 44 toà nhà thấp tầng) với hơn 7.600 căn hộ. Song, trong số nhà đó, xí nghiệp được bàn giao quản lý hồ sơ lại chưa đến 10%. Thực tế cho thấy, các công trình nhà ở TĐC phục vụ di dân GPMB hầu hết không có diện tích phục vụ sinh hoạt cộng đồng. Ngay khi đưa vào sử dụng, chất lượng công trình xuống cấp nhanh nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định hiện hành. Hệ thống cung cấp nước sinh hoạt được bàn giao cho chuyên ngành quản lý và vận hành sử dụng, tuy nhiên đến thời điểm này còn một số quỹ nhà Xí nghiệp đang quản lý, hệ thống cung cấp nước sạch sinh hoạt vẫn chưa được ngành chức năng tổ chức tiếp nhận như: Khu 5,3ha Dịch Vọng,  Đền Lừ, Định Công, Xuân La. Xí nghiệp vẫn phải thực hiện việc quản lý, vận hành, bảo trì máy để đáp ứng nhu cầu sử dụng nước sinh hoạt cho các hộ dân. Hệ thống thoát nước ở các khu nhà ở TĐC đã được Xí nghiệp kiến nghị nhiều lần nhưng đến nay cơ quan chuyên ngành vẫn chưa tổ chức thực hiện việc tiếp nhận để quản lý. Đối với các thiết bị tại các khu TĐC được giao cho Xí nghiệp quản lý, vận hành nhưng nay đã hết hoặc quá thời gian bảo hành, cần có nguồn kinh phí để sửa chữa, khắc phục các sự cố, thay thế thì vẫn chưa được xác định rõ trách nhiệm và nguồn kinh phí lấy từ đâu để thực hiện nên ảnh hưởng rất nhiều đến công tác quản lý và dịch vụ của đơn vị. Đơn cử như trong tổng số 123 thang máy tại các khu TĐC thì có đến 87 thang máy đã hết thời gian bảo hành. Khu Đền Lừ có 5 thang máy và khu Định Công có 2 thang máy bị hỏng nhưng đến nay vẫn chưa có kinh phí để khắc phục sửa chữa hoặc thay thế thiết bị hỏng. Ngay cả hệ thống phát điện dự phòng, đến nay mới có 26 toà nhà có máy phát điện dự phòng thì 16 máy đã hết thời gian bảo hành. Còn tới 18 toà nhà cao tầng hiện chưa có máy phát điện dự phòng. Về hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC), hiện máy bơm nước dùng cho cứu hoả tại các khu nhà TĐC có 136 máy thì trong năm 2008, số máy cần bảo trì đã lên tới con số 102 máy. Trong tổng số 4.456 bình chữa cháy xách tay thì đã có tới 2.401 bình chữa cháy đã hết niên hạn sử dụng, cần được bổ sung thay thế, bảo đảm an toàn PCCC khi có sự cố xảy ra. Do bất cập ngay khi thiết kế lắp đặt, hệ thống đường ống rác thải được lắp đặt bằng nhựa PVC tổng hợp nên đã xảy ra sự cố cháy tại nhà B7, B10 Kim Liên. Các nhà A1, A2, A4 khu Đền Lừ do tiết diện đường ống lắp đặt nhỏ, khi sử dụng, các hộ dân lại thiếu ý thức nên đã gây ra tình trạng tắc rác thải tại các nhà cao tầng, gây bức xúc dân sinh và ô nhiễm môi trường. Đó là chưa kể hàng loạt các sự cố hỏng hóc, hư hỏng nhà ở trong các khu nhà TĐC mà Xí nghiệp cùng các đơn vị chủ quan, chủ đầu tư phải khắc phục bằng những giải pháp tình thế... Tình trạng trên đã để lại những dư luận không tốt về chất lượng nhà ở TĐC hiện nay của TP. Chương III: Kiến nghị môt số giải pháp I. TiÕp tôc t¨ng c­êng qu¶n lý t¹o mäi ®iÒu kiÖn ®Ó ng­êi d©n lo nhµ ë: - Sớm đề nghị TP ban hành quy chế sử dụng và vận hành các khu chung cư, khu nhà ở TĐC trên địa bàn TP để chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng triển khai thực hiện mô hình quản lý cho phù hợp. - §Èy m¹nh c«ng t¸c cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë theo NghÞ ®Þnh 60/CP; thùc hiÖn ph©n cÊp vµ h­íng dÉn c¸c QuËn, HuyÖn tæ chøc thùc hiÖn theo tinh thÇn c¶i c¸ch hµnh chÝnh, th«ng tho¸ng tr¸nh phiÒn hµ. - C¶i tiÕn c«ng t¸c cÊp giÊy phÐp x©y dùng, ®¬n gi¶n ho¸ thñ tôc, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn tiÖn cho mäi ®èi t­îng cã nhu cÇu x©y dùng, c¶i t¹o ph¸t triÓn nhµ ë ®­îc cÊp phÐp ®Ô dµng, nhanh chãng. - H­íng dÉn thùc hiÖn QuyÕt ®Þnh 158/2002/Q§-UB ngµy 25/11/2002 cña UBND Thµnh phè ban hµnh quy ®Þnh vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, thÕ chÊp ( hoÆc b¶o l·nh ), gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, chuyÓn quyÒn së h÷u nhµ ë trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi t¹o thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n th«ng tho¸ng, cã ®iÒu tiÕt qu¶n lý cña Nhµ n­íc. - §Èy m¹nh viÖc , tËp trung gi¶i quyÕt døt ®iÓm viÖc hç trî nhµ ë cho c¸c ®èi t­îng theo QuyÕt ®Þnh 20/2000/Q§-TTg - n¨m 2003 thùc hiÖn xong. - Thùc hiÖn QuyÕt ®Þnh 123/2001/Q§-UB ngµy 6/12/2001 cña UBND Thµnh phè ban hµnh quy ®Þnh nh÷ng nguyªn t¾c vÒ qu¶n lý ®Çu t­ vµ x©y dùng c¸c khu ®« thÞ míi, c¶i t¹o, söa ch÷a nhµ ë trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi, gi¶i quyÕt b¸n nhµ ë trong c¸c dù ¸n ®óng ®èi t­îng, ®¶m b¶o c«ng khai, c«ng b»ng. 2- VÒ Quy ho¹ch - kiÕn tróc: - TiÕp tôc hoµn thiÖn vµ c«ng bè, c«ng khai c¸c quy ho¹ch chi tiÕt, quy ho¹ch c¶i t¹o c¸c khu chung c­ ®Ó d©n biÕt kiÓm tra, gi¸m s¸t vµ x©y dùng theo quy ho¹ch, ®óng giÊy phÐp x©y dùng. - TËp trung ®Çu t­ cho c¸c nót giao th«ng vµ c¸c tuyÕn giao th«ng, h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ, quy ho¹ch ®­êng, nót giao th«ng ph¶i kÕt hîp víi viÖc quy ho¹ch nhµ ë theo tuyÕn phè, g¾n c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë víi c¸c dù ¸n ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ. - C¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ cÇn ®a d¹ng ho¸ vÒ kiÕn tróc, kÕt cÊu c¨n hé, vËt liÖu x©y dùng, ®a d¹ng c¸c c¨n hé phï hîp víi kh¶ n¨ng kinh tÕ cña từng ®èi t­îng. 3- VÒ c¬ chÕ chÝnh s¸ch: - X©y dùng c¸c c¬ chÕ khuyÕn khÝch c¸c doanh nghiÖp, Ng©n hµng tham gia x©y dùng nhµ ở tái định cư trªn nguyªn t¾c lÊy thu bï chi - kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh. - C¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ thùc hiÖn theo QuyÕt ®Þnh 123/2001/Q§-UB, nay quy ®Þnh ph¶i dµnh 20% trong tæng sè 50% quü nhµ chung c­ cao tÇng ®Ó b¸n cho c¸c ®èi t­îng cã khã kh¨n vÒ nhµ ë - lµm nhµ cho thuª víi gi¸ ®¶m b¶o kinh doanh. - Cã c¸c gi¶i ph¸p vÒ thu hót nguån vèn x©y dùng nhµ ë, dù kiÕn cÇn kho¶ng 600 -700 tû ®ång. Xin phÐp ChÝnh phñ cho ®­îc sö dông mét sè dù ¸n tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó cã ®­îc 300 - 400 tû ®ång giao Quü ph¸t triÓn nhµ ë Thµnh phè lµm vèn l­u ®éng x©y dùng nhµ ë tái định cư phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng. - Dµnh mét sè dù ¸n ®Çu t­ phôc vô c¸c ®èi t­îng bị thu hồi nhà ở, ng­êi thu nhËp thÊp cã khã kh¨n vÒ nhµ ë; ®èi víi c¸c dù ¸n nµy, Thµnh phè ®Çu t­ h¹ tÇng kü thuËt, c¸c doanh nghiÖp ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë cho ®¬n vÞ m×nh ( theo d¹ng khu c«ng nghiÖp nhá ). 4. M« h×nh thùc hiÖn: a- Chñ ®Çu t­ lµ c¸c doanh nghiÖp cã chøc n¨ng kinh doanh nhµ, nhµ ®Çu t­: - X©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n tr¶ dÇn, tr¶ gãp - X©y dùng nhµ ë ®Ó cho thuª Chñ ®Çu t­ lËp ph­¬ng ¸n b¸n tr¶ gãp, cho thuª theo nguyªn t¾c ®¶m b¶o thu håi vèn ®Çu t­ x©y dùng, phï hîp víi kh¶ n¨ng chi tr¶ cña ng­êi sö dông. ChÞu tr¸ch nhiÖm trong qu¸ tr×nh vËn hµnh, khai th¸c sö dông. b-§Çu t­ x©y dùng b»ng nguån vèn ng©n s¸ch øng tr­íc: - X©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n tr¶ dÇn, tr¶ gãp - X©y dùng nhµ ë ®Ó cho thuª Quü nhµ ë nµy trong thêi gian thùc hiÖn b¸n tr¶ gãp hoÆc cho thuª do Së §Þa chÝnh Nhµ ®Êt qu¶n lý, vËn hµnh, duy tu söa ch÷a vµ thu tiÒn hoµn tr¶ Ng©n s¸ch. 5. Ph­¬ng thøc ®Çu t­ x©y dùng, mua b¸n nhµ ë tr¶ dÇn: a-Ph­¬ng thøc 1- b¸n theo gi¸ ®¶m b¶o kinh doanh: b- Ph­¬ng thøc 2: b¸n theo gi¸ thùc tÕ 6. Ph­¬ng thøc ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë cho thuª: a- Sö dông nguån vèn Ng©n s¸ch tõ Quü ph¸t triÓn nhµ ë Thµnh phè hoÆc doanh nghiÖp sö dông nguån vèn tù cã; vèn vay tõ Quü ph¸t triÓn nhµ vµ c¸c nguån vèn hîp ph¸p kh¸c: b- Gi¸ cho thuª nhµ: KẾT LUẬN 1- Kết luận: 1.1. Tóm tắt nội dung nghiên cứu. 1.2, Dự báo khả năng ứng dụng của đề án, các hạn chế cần nghiên cứu xa hơn. Các tài liệu tham khảo: Các căn cứ pháp lý - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình. - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 chủa Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Nguồn số liệu của đề tài - Đề tài “Chiến lược phát triển ngành Địa chính – Nhà đất thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010” do Sở Địa chính – Nhà đất (cũ) lập năm 2002. - Dược sự giúp đỡ tại đơn vị thực tập là Sở Tài Nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội Nguồn tài liệu từ các website:           + www.tnmtndhanoi.gov.vn + www.mpi.gov.vn + www.gso.gov.vn + www.pso.hochiminhcity.gov.vn + www.vietnamgateway.org