Đề tài Thực trạng đầu cơ đất đai tại Hà Nội

LỜI NÓI ĐẦU Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai như chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai...đã xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm. Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nước. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất... trở nên sôi động và thị trường đất đai ngày càng được định hình rõ nét hơn. Mặc dù vậy, thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo định hướng của nhà nước. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nước ta đến ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thực hiện triệt để. Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân cư . - Mục đích nghiên cứu Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt,là quyền lợi của một sinh viên được nghiên cứu, được ôn lại và vận dụng những kiến thức tổng hợp đã được nghiên cứu từ những năm trước mà còn là nghĩa vụ của một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chương trình đào tạo ở bậc đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trường không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nước ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, chưa được quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranh cãi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu trong chương I của đề tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động như thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội như thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước có liên quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ. - Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ ở Hà Nội trong mối quan hệ với thị trường nhà đất.. Đề tài này cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nước ta. - Phương pháp nghiên cứu. Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tượng tự nhiên, kinh tế xã hội nào cũng cần phải có phương pháp. Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử là hai phương pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ. Các phương pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ với các hiện tượng kinh tế xã hội khác. Ngoài ra phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp tổng kết thực tiễn cũng được sử dụng. Nội dung nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với các vấn đề sau: Chương I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai. Chương II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Hà Nội. Chương III: Quan điểm, phương hướng và giải pháp chủ yếu trong việc hạn chế các hoạt động mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót; em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô. Đề tài này được hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của TS.Nguyễn Minh Ngọc giảng viên khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên. B. PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I.1. Vai trò và đặc điểm của đất đai a. Vai trò của đất đai. Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải,quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ... b. Đặc điểm của đất đai. Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác. Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân... Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư. I.2. Khái niệm thị trường bất động sản. Thị trường BĐS là tập hợp những sắp xếp để người mua và bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng BĐS được thực hiện. Trong đó, BĐS được xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không di dời được bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều được tham gia giao dịch trên thị trường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước. Chẳng hạn như, đất đai mà người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp... Ở nước ta hiện nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trường Nhà đất vì nhà, đất là BĐS được nhiều tầng lớp dân cư đang rất quan tâm.Mặt khác, trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt động rất sôi nổi. Thị trường nhà đất được hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của người mua và người bán được thực hiện. Luật đất đai hiện hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, người sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó. I.4. Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường: Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường BĐS làm 3 loại: + Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua. + Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê. + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu. Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước - Phân loại theo thứ tự thời gian người ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại: + Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà nước với các tầng lớp dân cư. Thị trường này mang tính công khai và không có giao dịch ngầm. Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn. Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử dụng). + Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê. + Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc cho thuê Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả Nhà nước và tư nhân. Nhà nước và tư nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê. Thị trường cấp III là thị trường của các tầng lớp dân cư với nhau. Đối với đất đai quy định việc chuyển nhượng đất đai thực chất là mua bán quyền sử dụng đất. - Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trường BĐS ra làm 5 loại: + BĐS nhà ở dân cư. + BĐS thương mại dịch vụ. + BĐS văn phòng. + BĐS công nghiệp. + BĐS nông nghiệp. I.5. Một số đặc điểm của thị trường đất đai của Việt nam Thị trường đất đai nước ta ngoài những đặc điểm chung của thị trường BĐS như đã nêu còn có những đặc trưng riêng như sau: 1. Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Thị trường đất đai ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệ cung – cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh đất đai diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả của các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tượng này là nhu cầu chuyển nhượng đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên. Nhưng trong suốt một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức đúng và đủ tầm quan trọng của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế – xã hội nói chung, đối với phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Vì chưa nhận thức đúng và đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có các chủ trương, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các quan hệ trên thị trường để chúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trường. Từ đó, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động trong dòng chảy của một thị trường không chính thức. 2. Thị trường đất đai những năm qua biến động thất thường gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng và người sử dụng được mở rộng về các quyền gần với quyền sở hữu hơn. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được giao, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Sau khi Luật trên có hiệu lực thi hành, Nhà nước đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc ra các văn bản pháp quy, trong đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy định khung giá đất có một vai trò vô cùng quan trọng trong việc khơi thông các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai)...các quan hệ này ngày càng sôi động và phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành một lĩnh vực kinh doanh, thị trường đất đai ngày càng hình thành rõ nét. Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Người ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền mất giá trị mà người ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất, chắc chắn nhất. Những người có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồng vội vã đến các ngân hàng thương mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua đất. Mặt khác, trong thị trường nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trường điều này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua. 3. Thị trường đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị. Ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đất thì các trung tâm văn phòng này mọc lên như nấm sau mưa. Hầu hết những hoạt động này không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Riêng ở Hà Nội có hàng trăm văn phòng, trung tâm kiểu này; ở Tp. HCM có hơn 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và cũng có rất nhiều văn phòng và trung tâm hoạt động bất hợp pháp. Theo ước tính có trên 70% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng ngầm. Khi các giao dịch được thực hiện trong thị trường ngầm thì đương nhiên Nhà nước chẳng thu được thuế chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất... Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên như trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng. I.6. Quan hệ cung – cầu – giá cả trong thị trường bất động sản 1. Khái niệm chung. 1.1. Cung BĐS. a. Khái niệm. Cung hàng hoá BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định. - Trong thị trường BĐS, đất đai có số lượng bị giới hạn, con người không thể tăng cung theo ý muốn của mình vì đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, nó gắn với các điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên. Do vậy, nguồn cung về loại đất đai này thay đổi dẫn đến ảnh hưởng đến nguồn cung về loại đất đai khác. Như vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giãn. -Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lượng BĐS có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường. Cung đất đai với tư cách hàng hoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất được quy định trong Luật đất đai hoặc Luật Bất động sản và được sẵn sàng đưa ra thị trường giao dịch. Cung này có thể tăng giảm nhưng nói chung là có độ co giãn tương đối nhỏ. Khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên thì người ta sẵn sàng đầu tư khai phá đất hoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, khi giá đất xây dựng tăng người ta tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng mặc dù rủi ro là rất cao và điều đó làm cho cung tăng. Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trường BĐS cần có đủ các điều kiện sau: Lượng BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện tại, có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị trường chấp nhận. Người chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho người khác. Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường. Phải có thị trường BĐS xuất hiện và lượng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận. b. Các khu vực cung BĐS. - Khu vực Nhà nước. Khu vực này do Nhà nước hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nước, vốn vay và tài trợ của nước ngoài. Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường thông qua điều tiết lượng cung, sự tồn tại của khu vực này là hết sức cần thiết và cần được mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến mục tiêu chính trị liên quan đến đời sống xã hội của dân cư. Nhưng hoạt động của khu vực Nhà nước là kém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS, còn mang nặng tính bao cấp và tính cấp phát trong xây dựng. - Khu vực tư nhân. Hoạt động phát triển BĐS của khu vực này nói chung không phải bằng vốn ngân sách mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển BĐS. Khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai trò bù đắp sự thiếu hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nước không đáp ứng được. Ở nước ta, hiện nay khu vực Nhà nước đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự phát triển của khu vực tư nhân là rất cần thiết. Mặc dù Nhà nước không trực tiếp kiểm soát được sự phát triển BĐS của khu vực tư nhân nhưng Nhà nước vẫn điều tiết được hoạt động của khu vực này thông qua các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dựng... Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nên thông thường khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hướng vào các đối tượng có thu nhập cao. Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu nhà có diện tích lớn và chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những người có thu nhập thấp thông qua việc quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xây dựng... Chính phủ cũng cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cận với các khu vực nhà ở do tư nhân xây dựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột và giải quyết nhiều vấn đề xã hội khác. Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nước điều tiết khu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại BĐS nào đó như nhà ở, nhằm chống độc quyền. - Khu vực không chính thức. Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng BĐS (thường là nhà ở) hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Hoạt động của khu vực này mang tính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước cả về số lượng và chất lượng đều bị hạn chế. Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuột của dân nghèo và những người lang thang không có nơi ở ổn định. Xu hướng là khu vực này phải giảm và tiến tới xoá bỏ. 1.2. Cầu về hàng hoá BĐS. a. Khái niệm. Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định. - Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng lớn, nhưng cầu về hàng hoá BĐS thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tượng xuất hiện. Cầu phải là nhu cầu có khả năng thanh toán tức là người mua BĐS phải là người có khả năng mua và sẵn sàng mua. Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng không trở thành cầu trên thị trường lại có những đối tượng không có nhu cầu nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có khả năng thanh toán. - Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau: + Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn sẵn có của mỗi người dân. + Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới chuyển thành cầu trên thị trường. Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độ thu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăng cao. + Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. b. Các loại cầu về BĐS. - Cầu thực tế về hàng hoá BĐS: Là nhu cầu thực cần mua hàng hoá BĐS để sử dụng hoặc kinh doanh. - Cầu tiềm năng: Là số lượng người tiêu dùng hàng hoá BĐS tương ứng với số lượng hàng hoá BĐS có được sau khi đã tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của BĐS trong tương lai như: vốn, đất đai, tư liệu sản xuất, thu nhập bình quân, chính trị... - Cầu giả tạo: Là cầu sinh ra do hiện tượng đầu cơ BĐS chờ thời cơ bán ra thu lời. Các nhà đầu tư BĐS mua nhà, đất không phải để ở hay để sản xuất kinh doanh mà để đầu cơ bán lại trên thị trường. Cầu giả tạo tăng lên sẽ lấn át thị trường chính thức và là tác nhân làm cho quan hệ cung – cầu trở lên căng thẳng đẩy giá nhà đất tăng lên trong một thời gian nhất định. - Cầu về đất đai cho sản xuất: Cầu này chiếm đại bộ phận, nó là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng. Loại cầu này thường là cầu về đất đai cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội bao gồm: Cầu của các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ. Cùng với sự phát triển của xã hội, cầu về đất đai dành cho khu vực này giảm xuống. - Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Là cầu được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ, ít xuất hiện trên thị trường. - Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS khác: Cầu về nhà ở và đất ở có liên quan đến nhau. Cầu về nhà ở xuất hiện sẽ kéo theo cầu về đất xây dựng nhà ở. Hai cầu này gọi chung là cầu về nhà đất và đây là cầu sôi động nhất trên thị trường BĐS. Cầu về đất xây dựng các công trình BĐS khác tăng lên do khu vực dịch vụ (Khu vực III) ngày càng tăng về tỷ trọng so với khu vực I và II (Khu vực công nghiệp) cùng với sự phát triển của xã hội. Khu vực này cần đất để xây dựng các trung tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao... 1.3. Giá cả bất động sản. a. Khái niệm giá cả BĐS. Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận trên thị trường. Trong nền kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường của BĐS đó, nó được xác định là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể mua một BĐS nào đó khi tài sản này được đưa ra bán. Giá cả thị trường gắn người kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá trị vừa phù hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung – cầu. Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có khi mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thị trường. Các bên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà mình sẽ tham gia mua hoặc bán. b. Vai trò của giá cả. - Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, giá cả là yếu tố trung tâm, nó là tín hiệu của thị trường, giá cả phản ánh tình hình thị trường nó cho biết mức độ khan hiếm của hàng hoá và thông qua đó nhà đầu tư kinh doanh thay đổi chiến lược của mình và người tiêu dùng ra quyết định mua hay không. Cũng thông qua cơ chế giá cả người bán và người mua gặp gỡ tác động qua lại lẫn nhau đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh doanh và tiêu dùng. - Giá cả thực hiện hai chức năng sau: + Điều tiết, phân phối lại thu nhập + Giá cả là thước đo chi phí, hiệu quả kinh tế, điều tiết hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhà nước sử dụng giá cả như một công cụ điều tiết thị trường. 2. Mối quan hệ cung – cầu – giá cả. Bất động sản cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng. Để thấy được giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS thì cũng như các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trường của nó mà nhân tố cấu thành là cung, cầu và giá cả. Khi cung – cầu cân bằng tại một thời điểm nào đó ta có giá cân bằng Theo lý thuyết: + Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trường vượt quá nhu cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trên thị trường và xu hướng là giá cả phải giảm xuống. + Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hướng tăng lên kích thích người sản xuất tăng cung. + Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu cầu của người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi. Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm xuống của cầu và một sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống. Mặt khác, sự tăng giá cả trên thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng cung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại. Cứ như vậy, đến một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng. Sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá. Đối với cung hàng hoá BĐS do ít co giãn nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu cũng làm cho giá cả tăng cao và cân bằng khó xảy ra do sự thay đổi của cung là rất chậm chạp, không theo kịp sự thay đổi của cầu. Ngược lại, cầu hàng hoá BĐS co giãn mạnh nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung cũng làm cho lượng cầu thay đổi mạnh. Đây là mối quan hệ mang tính quy luật đối với mọi hàng hoá, dịch vụ. Nhưng thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt nên ta cần xem xét khía cạnh như sau: Trong thị trường cạnh tranh, quan hệ cung cầu BĐS làm hình thành giá cả của nó, đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lượng cung, cầu trên thị trường. Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định. Nhưng cung từng loại đất đai thì có thể thay đổi. Trong khi nhu cầu về BĐS nói chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tăng lên. Giá cân bằng trong thị trường BĐS không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cả cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung sẽ làm thay đổi mạnh trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi so với trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng BĐS cũ nát, hao mòn có nhu cầu thay thế và nâng cấp lớn nên cầu BĐS trong dài hạn vẫn lớn hơn trong ngắn hạn. II- PHÂN LOẠI HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ (HĐĐC) ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA. Căn cứ vào mục đích, đối tượng, phương thức và phạm vi hoạt động có thể chia HĐĐC ra làm 4 loại như sau: 1- Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán; 2- Lấn chiếm đất công đem bán trao tay để kiếm lời; 3- Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất và chờ thời cơ để thu lợi. 4- Mua đất rồi đầu tư xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra. Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau. Loại 1 mang tính nghiệp dư, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao, thể hiện ở chỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn, có phương thức hoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy mô lớn. Bai loại này gây hậu quả tai hại cho đời sống kinh tế – xã hội. III.Mặt tích cực của hoạt động đầu cơ đất đai. Hoạt động ĐCĐĐ hầu như chẳng có những tác dụng nào chỉ toàn gây tác hại cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Hoạt động này xuất hiện có tác dụng làm cho hệ thống luật pháp và các cơ chế chính sách của Nhà nước phải thay đổi cho phù hợp với sự thay đổi của thực tiễn. Luật và văn bản dưới luật luôn luôn hướng vào việc quản lý tốt nguồn tài nguyên đất đai và hạn chế những tiêu cực trong lĩnh vực này trong đó có hoạt động ĐCĐĐ. Hoạt động này là nguồn thông tin phản hồi cho biết tác dụng của các cơ chế chính sách quản lý đất đai ra sao, dựa trên đó mà các nhà quản lý biết được những chính sách nào, những văn bản nào đã lỗi thời cần phải thay thế, bổ sung và cần tìm ra phương pháp nào để khắc phục HĐĐC đất đai nhằm quay lại điều chỉnh những khuyết tật hiện có. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI TẠI HÀ NỘI I.Các yếu tố góp phần làm tăng giá đất. 1.Tăng giá đất do nằm ở các khu đô thị và gần các trục đường mới. Các khu đô thị mới nằm dọc các trục đường lớn đang được xây dựng tại phía Tây Hà Nội như Láng Hòa Lạc, Lê Trọng Tấn kéo dài, Lê Văn Lương kéo dài, Hoàng Quốc Việt kéo dài, đường Quốc lộ 32 mở rộng, đường Nam Hà Tây... là những nơi tăng giá nhất. Do sự lùng sục mua đất dự án đã làm sốt đất nông nghiệp, đất nền ở thời điểm đường mới bắt đầu khởi công. Đất dự án Bắc Quốc lộ 32 của CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm cách đây vài tháng chỉ khoảng 12-13 triệu đồng/m2 nay tăng lên trên 20 triệu đồng/m2. Điển hình cho các dự án đó là Gelleximco 165ha, nằm dọc hai bên đường Lê Trọng Tấn kéo dài từ Hà Đông sang Láng Hòa Lạc, do Công ty CP Xuất Nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội – Geleximco làm chủ đầu tư, Khu đô thị Dương Nội 197,3ha do Nam Cường làm chủ đầu tư nằm trên đường Lê Văn Lương kéo dài, Khu đô thị Văn Khê do Công ty CP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư, Khu Nam An Khánh do Sudico làm chủ đầu tư,… Chạy dọc Lê Trọng Tấn kéo dài từ Láng Hòa Lạc sang Quốc Lộ 32, một số dự án khác như Bắc An Khánh do Vinaconex và Possco E&C làm chủ đầu tư, Khu đô thị Vân Canh 64ha do HUD làm chủ đầu tư, Khu đô thị mới Kim Chung – Di Trạch 170,3ha do Tổng công ty CP Thương mại Xây dựng làm chủ đầu tư,…và một số dự án khác nằm ở dọc đường Hoàng Quốc Việt kéo dài. có thể thấy so với giá cam kết của chủ đầu tư khi khách hàng góp vốn đầu tư ban đầu của dự án tăng khoảng 30% – 60%. Đất biệt thự Cienco 5 thuộc xã Tân Lập trên trục Hoàng Quốc Việt kéo dài có giá gốc (chủ đầu tư nhận góp vốn) từ 14 – 14,5 triệu đồng/m2, hiện giá chào bán là 17,5 – 19,5 triệu đồng/m2 tăng khoảng 34,5%, … Dự án Geleximco giá chào bán đất dự án trên thị trường hiện nay đối với khu A mặt đường Lê Trọng Tấn lên đến hơn 40 triệu đồng/m2, măt đường Lê Trọng Tấn khu D khoảng 27 – 29 triệu đồng/m2, mặt đường 25m phía trong khoảng 22 triệu đồng/m2, đường 13,5 bên trong khu đô thị khoảng 17 triệu đồng/m2… Khu Nam An Khánh do Sudico làm chủ đầu tư cũng vừa được tung ra thị trường, với nhiều loại giá gốc được đưa ra. Những lô đất thuộc dự án này thường có diện tích lớn từ 600m2 đến 642m2 giá gốc vào khoảng 15 – 15,7 triệu đồng/m2, giá chào bán trên thị trường chênh khoảng 2 – 5 triệu đồng/m2 tăng khoảng hơn 30%. Đất thuộc khu đô thị Đại học Vân Canh, lô đất nằm trên đường 17m trong khu đô thị có giá gốc là 12 triệu đồng/m2, giá chào bán hiện nay 17 triệu đồng/m2, tăng đến hơn 40%. Đất nền thuộc khu Dương Nội hay Văn Khê cũng có mức tăng khoảng 30% -60%, loại đất biệt thự loại A Dương Nội giá ban đầu chủ đầu tư đưa ra 21 triệu đồng/m2, giá thị trường hiện nay là 28 – 30 triệu đồng/m2. Còn rất nhiều dự án khác cũng có giá tăng tương tự trong thời gian qua, một số dự án nằm trên trục đường Hoàng Quộc Việt kéo dài, hoặc xung quanh khu vực thuộc xã Minh Khai, Từ Liêm cũng có giá tăng đến 90%, giá chào bán khoảng từ 18 – 19 triệu đồng/m2. Và nằm ngay mặt quốc lộ 32 (đoạn Nhổn - Sơn Tây), giao dịch đối với các suất liền kề của dự án khu đô thị Tân Tây Đô cũng rất sôi động, tăng từ 8 triệu đồng/m2 đến gần 16 triệu đồng/m2. Còn ở những khu vực khác, khi có một dự án đường mới chạy qua, từ chỗ không có ai ngó ngàng giá đất cũng tăng chóng mặt. Cuối tháng 9, cầu Vĩnh Tuy thông xe, ngay lập tức làm nóng thị trường BĐS khu vực Gia Lâm vốn vẫn yên ắng từ đầu năm. Khu đô thị mới Việt Hưng, giá căn hộ chung cư đã lên 13- 17 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20% so với trước, giá đất liền kề tăng lên 25 triệu đồng/m2. Đất ở khu đô thị mới Sài Đồng trước đây cũng ít biến động do giao thông và hạ tầng kém, nay đang tăng giá, đất mặt đường lên 39-40 triệu đồng/m2. 2.Nguồn vốn chảy vào bất động sản Với một nền kinh tế tiền mặt như nước ta thì số tiền nhàn rỗi trong dân luôn chỉ là ước đoán. Vấn đề là từ trước đến nay, người dân chỉ có BĐS là địa chỉ đầu tư đáng tin cậy hơn so với đầu tư vàng, chứng khoán. Một đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam là sau một cơn tăng giá đất sẽ có thời kỳ đóng băng thị trường. Và dù rơi vào tình trạng đóng băng nhưng giá đất không hề giảm hoặc giảm rất ít. Điều đó chứng tỏ sức găm hàng rất lớn của giới đầu cơ, cho thấy nguồn tiền đầu tư không hề chịu áp lực trả nợ cũng như họ sẵn sàng giữ trong vài năm để chờ cơ hội. Và chính điều này đã làm cho giá đất lên cao,khi thị trường  có xu hướng tăng mạnh, người ta sẽ có xu hướng đầu cơ thay vì sử dụng. Khi đó, nhà đầu cơ sẽ tăng mạnh mua bán, đẩy giá đất tăng nhanh. Thấy lợi nhuận  của người đi trước quá hấp dẫn, những người đi sau sẽ rút tiền từ các kênh khác chuyển sang đầu tư  vào đất, tiếp tục đầy giá cao lên do nhu cầu nhà đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, tại mỗi khu vực khi giá đất tăng đến một đỉnh điểm, các nhà đầu tư  cho rằng giá đất khu vực đó đã quá cao, sẽ không mua vào nữa, và khi đó coi như giá đất ở vùng đó đã bão hoà,người tiêu dùng cuối cùng sẽ chịu thiệt vì phải bỏ ra một khoản tiền quá lớn cho cùng một giá trị sử dụng. 3.Đánh giá về nhu cầu về nhà ở Nhu cầu về nhà ở là vô cùng lớn khi phải đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Với tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng mạnh và liên tục, 23,6% (1999), 25,8% (2004), dự báo lên tới 33% (2010) và 45% (2025). Diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020. Như vậy, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. (Nguồn: Vụ Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng - Bộ Xây dựng). Do đó, khả năng cung cấp sản phẩm nhà ở hiện nay còn rất thấp so với dự báo về nhu cầu. Theo dự báo 2012, Hà Nội cần khoảng 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ, cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn. Riêng nhà ở của các đối tượng là cán bộ, công chức... khoảng 18.000 căn hộ. Trong đó, nhu cầu về nhà ở cho thuê, thuê mua chiếm khoảng 20-30%, tương đương với khoảng 3.600 đến 5.400 căn hộ. Đối với công nhân trong các khu công nghiệp, đến năm 2012, tổng số công nhân tại các khu công nghiệp tập trung khoảng 50.000 người, nhu cầu thuê nhà cần khoảng 250.000 m2, tương đương với 6.000 căn hộ. Như vậy nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Cung không gặp cầu Thị trường nhà đất mới ở giai đoạn khởi đầu, khả năng chuẩn hoá và định dạng của thị trường chưa rõ nét. Nắm bắt được tâm lý đầu tư đám đông, giới đầu cơ đã găm hàng chờ thời đẩy giá lên cao, hoặc khi thị trường có dấu hiệu sụt giảm liền bán hàng ồ ạt để thu hồi vốn. Tất cả những yếu tố này đã tạo ra một áp lực ảo cho thị trường. Một đại diện của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Bộ Xây dựng) cho biết, giá thành một mét vuông đất xây dựng năm 2007 vào khoảng 8-10 triệu đồng. Nhưng lúc cao điểm khách hàng phải mua với giá dao động từ 15-35 triệu đồng/m2. Con số dao động này do giới đầu cơ gom hàng đẩy giá lên cao, hoặc bán quyền mua hưởng chênh lệch. Ông Nguyễn Đình Cung, Trưởng ban kinh tế vĩ mô, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cho rằng, xét về bản chất, bất động sản ngoài việc đáp ứng nhu cầu ở của người dân thì đó còn là một khoản đầu tư lớn. Việc giá nhà đất bị đẩy lên quá cao trong thời gian qua chủ yếu diễn ra tại thị trường thứ cấp. Còn ông Cung cho rằng bản thân mỗi khu đất đã là một thị trường trong điều kiện bình thường. Thị trường sốt cao vào cuối năm 2007, đầu năm 2008 như vừa qua có yếu tố đầu cơ rất rõ. Theo quan điểm của ông Cung, thị trường nhà đất hiện nay sụt giảm chủ yếu về giao dịch vì ai cũng đổ xô đi bán nhưng không có ai mua. Do đó, giá tuy có giảm nhưng vẫn chưa phải là mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, thật khó để xác định được giá trị thực của thị trường bất động sản lúc này khi nguời bán phần nhiều là những nhà đầu cơ. Giá trị ảo còn nằm ngay tại những thủ tục hành chính rườm rà và hệ thống luật pháp chồng chéo, đã đội giá nhà đất lên cao. 3.Cầu ảo trong mua bán đất. Đó chính là cách mà giới đầu cơ tác động vào tâm lý của người mua muốn sở hữu,nhà đầu cơ khi đó sẽ cùng lúc rao mua-bán cùng một nơi tạo nên sốt ảo để đẩy giá lên cao và khi giá đất quá cao thì họ sẽ chuyển sang dự án khác hấp dẫn hơn.Chẳng hạn như,tại các khu đô thị như Dương Nội, Văn Khê, vào đầu năm, giá chỉ ngoài 20 triệu, nhưng nay nó đã tăng lên 28-30 triệu đồng/m2. Hay tại khu đô thị Văn Phú, sau quá trình mua đi bán lại qua rất nhiều kênh, giá đất nền ở đây hiện nay đã lên đến 20-22 triệu đồng/m2. tiếp nối cơn sốt nhà đất tại Văn Khê, Văn Phú, Dương Nội có dự án Vườn Cam hay dự án Geleximco. Tại những dự án này giá đất nền đã tăng từ 20-40% chỉ trong một thời gian ngắn. Hiện mặt bằng giá tại các dự án này dao động ở mức giá từ 20-22 triệu/m2. Tuy nhiên,cơn sốt tại dự án Vườn Cam hay Geleximco hiện cũng đã hết.Bởi giá đã quá cao so với giá trị thực còn người mua thì cũng đã khá dè dặt . II. HẬU QUẢ CỦA TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI 1. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích cung – cầu). Do hoạt động ĐCĐĐ thường nắm giữ đất đai chờ lên giá trong khi đất đai lại có hạn và nhu cầu về đất đai thì ngày càng tăng cho hầu hết các mục đích, dẫn đến tình trạng cung tăng không theo kịp sự tăng của cầu trong những điều kiện nhấtđịnh dẫn đến giá tăng cao. Giá đất càng tăng cao thì càng hấp dẫn đầu tư vào đất đai và HĐĐC phát triển từ đó đất đai vốn đã khan hiếm lại càng khan hiếm và trở lên có giá trị hơn, giá đất vì thế lại tăng cao. Sự khan hiếm này mang tính giả tạo đã đẩy giá đất lên cao và là nguyên nhân của các cơn sốt. 2.Hậu quả gây ra về mặt kinh tế và xã hội. Về phương diện kinh tế:đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, làm cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị phá vỡ. Kết quả là hạ tầng cơ sở phục vụ cho đời sống kinh tế – xã hội được đầu tư không đúng cách.Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là tình trạng đầu tư tự phát, tạo ra kiểu TTBĐS bong bóng và cuối cùng là khủng hoảng kinh tế. Về phương diện xã hội:Thì việc đầu cơ đã làm cho giá đất bị đội lên gấp rất nhiều lần so với giá trị thực của nó và điều đó đã làm cho những người có thu nhập trung bình,khó tiếp cận được được với nhu cầu mua nhà ở của mình. 3. Hoạt động ĐCĐĐ làm lãng phí đất đai – một tài nguyên quý giá. Đất đai bị lãng phí thể hiện ở việc đất đai bị sử dụng không đúng mục đích.Trong khi Nhà nước phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để khai hoang đất trống,đất đồi... ở những vùng sâu, vùng xa, hoặc phải bỏ kinh phí để đền bù cao để xây dựng trụ sở cho các cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp thì ngay trong lòng đô thị hoặc ở đồng bằng lại tồn tại những khu đất bỏ hoang, không tạo ra sản phẩm cho xã hội và cũng không tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Việc ĐCĐĐ để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất đã vô hiệu hoá việc quản lý đất đai theo mục đích sử dụng, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất và làm nghèo đất. CHƯƠNG III: NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP TRONG VIỆC HẠN CHẾ ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI. 1. Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai phát triển a) Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng. Đây chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các “điểm nóng” để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà các thông tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như BĐS nói riêng cũng rất khó để biết được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những thông tin này vẫn chưa được quy định rõ. Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những nhà đầu tư lớn, đặc biệt là đầu tư nước ngoài. b) Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau: - Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu (QSH) tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ nói trên - Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc người SDĐ phải có GCNQSDĐ (hoặc GCNQSDĐ và QSH tài sản trên đất – gọi chung là GCNQSDĐ) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp GCNQSDĐ lại diễn ra quá chậm. - Thứ ba là sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm thường được làm qua loa, chiếu lệ về hình thức c) Pháp luật đất đất đai chưa hoàn thiện một cách thỏa đáng: Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc đầu cơ đất đai chỉ có thể thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Thực tế cũng có trường hợp đầu cơ đất đai thông qua việc được Nhà nước giao, cho thuê đất. -Về mặt quản lý hành chính: Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn còn có những quy định không mang tính thị trường - Chính sách tài chính về đất đai chưa phù hợp và chưa được tận dụng triệt để nhằm hạn chế đầu cơ đất đai.Kết hợp với chính sách thuế nhà, đất rất như hiện nay (là thu như nhau đối với diện tích nhà, đất sử dụng trong và ngoài hạn mức), các quy định về tài chính đất đai hiện hành đã tạo thành một môi trường pháp lý lý tưởng cho hoạt động đầu cơ đất đai, bởi đầu cơ đất đai, đặc biệt là đất ở, chỉ có lợi mà thôi. 2. Giải pháp nhằm hạn chế đầu cơ đất đai: Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ: Thứ hai: Cân đối lại cung cầu: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý. Thứ ba: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: Bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh. Thứ tư: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng KẾT LUẬN Đầu cơ đất đai là một hoạt động trái pháp luật và việc khắc phục hiện tượng này không phải một sớm một chiều, nhất là trong điều kiện nước ta mới chuyển sangcơ chế thị trường và thị trường BĐS (thực chất là thị trường nhà đất) còn rất mới mẻ, rất sơ khai. Hoạt động của thị trường mang tính tự phát và bất thường, các giao dịch trong thị trường BĐS chủ yếu là các giao dịch ngầm (>trên 70%) gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và gây tổn hại cho nền kinh tế cũng như đời sống xã hội dân cư. Một phần do luật pháp chưa hoàn chỉnh, phần vì công tác quản lý thị trường còn bỏ ngỏ, công tác quản lý đất đai còn nhiều hạn chế...Dường như, lĩnh vực đất đai khi đụng đến vấn đề gì là thấy ngay yếu kém, chính vì vậy trong suốt một thời gian hàng chục năm qua hoạt động ĐCĐĐ đã sinh sôi và phát triển mạnh mẽ mà chưa có biện pháp nào ngăn chặn, đẩy lùi được. Muốn khắc phục được hiện tượng này đòi hỏi phải có các biện pháp tổng hợp và phải được thực hiện thường xuyên, nghiêm túc. Các biện pháp như đã nêu chỉ là vấn đề lý thuyết, vấn đề quan trọng là phải thực thi tốt để chúng phát huy hiệu quả góp phần làm lành mạnh hoá thị trường BĐS ở nước ta. MỤC LỤC