Đề tài Thực trạng giải phóng mặt bằng của dự án Kim Liên - Ô chợ Dừa

Lêi më ®Çu 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội là những dự án xây dựng các trung tâm thương mại, đường sá, cầu cống. Tất cả chúng ta đều biết bất kỳ một dự án nào muốn có thể khởi công xây dựng thì không thể thiếu khâu đầu tiên đó là giải phóng mặt bằng(GPMB). Tuy nhiên công tác này ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng tồn tại rất nhiều bất cập dẫn đến chậm trễ tốn kém. Vì vậy đã đến lúc cần phải rút ra những kinh nghiệm từ những bài học GPMB để đưa ra những giải pháp nhằm làm thay đổi tình trạng này. Chính vì vậy tôi đã thực hiện đề tài này với ví dụ cụ thể về công tác GPMB ở tuyến đường Kim Liên – Ô chợ Dừa sau đó rút tỉa những kinh nghiệm từ ví dụ này. 2. Đối tượng nghiên cứu Vấn đề GPMB 3. Nội dung nghiên cứu Đề tài đi sâu nghiên cứu vào thực trạng GPMB của dự án Kim Liên - Ô chợ Dừa từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm. 4. Kết cấu bài viết Đề tài được chia làm 3 phần chính : Những cơ sở của việc GPMB Quá trình GPMB ở Kim Liên - Ô chợ Dừa Những kinh nghiệm rút ra I. Những cơ sở của việc GPMB 1. GPMB là gì? GPMB là khái niệm xuất hiện khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành luật Đất đai. Trong thực tế, GPMB là công việc di dời các cá nhân tập thể đang sinh sống hoặc làm việc trên phần diện tích sẽ bị giải tỏa phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế GPMB gắn liền với công việc đền bù, bồi thường hỗ trợ cho các cá nhân, tập thể có đất bị thu hồi. Các hình thức đền bù và bồi thường cụ thể được quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 2. Nghị định 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định rất rõ ràng về những đối tượng nào sẽ được hưởng bền bù, đối tượng nào được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, đối tượng nào được bồi thường bằng tiền, đối tượng nào được đền bù bằng đất Nghị định 197/2004/NĐ-CP là một trong những cơ sở quan trọng nhất cho công tác đền bù GPMB. Thực tế tại tuyến đường Kim Liên - Ô chợ Dừa chủ yếu là bồi thường bằng tiền nên ta tập trung vào các quy định về bồi thường đất. Các quy định đó được thể hiện tại các điều sau : Điều 6. Nguyên tắc bồi thường 1. Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định này thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ. 2. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. 3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Điều 7. Những trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường 1. Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này. 2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. 3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003. Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với đất bị thu hồi quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 34 và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. 4. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng. 5. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. 6. Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định này nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này. Điều 8. Điều kiện để được bồi thường đất Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường: 1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. 3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. 4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. 5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. 6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp. 7. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. 8. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp. 9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. 10. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. 11. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước; c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân. Điều 9. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại 1. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. 2. Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau: a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; b) Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. 3. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng bao gồm: tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Điều 11. Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân 1. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở. 2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Điều 12. Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức 1. Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 2. Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường. 3. Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Điều 13. Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở 1. Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương. 2. Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi. Điều 16. Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn 1. Khi Nhà nước thu hồi đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn thì thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại Nghị định này. 2. Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất thì đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất như sau: a) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì được bồi thường bằng tiền theo mức chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất; b) Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng của đất thì được bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế. Mức bồi thường thiệt hại thực tế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp đối với từng trường hợp cụ thể; c) Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế. 3. Bài học kinh nghiệm từ các quốc gia khác 3.1. Bài học kinh nghiệm từ Trung Quốc Thông lệ hiện nay là, lập dự án trước, GPMB sau. Thông lệ này đã tạo ra một tiền lệ không cách cứu chữa: Khi có dự án quy hoạch, giới đầu cơ tập trung mua đất ở khu vực lân cận đẩy giá đất lên cao. Dự toán chi phí đền bù GPMB trở nên một con số nhỏ bé, vô nghĩa so với giá trị thực của đất thời điểm triển khai. Nhiều dự án tưởng như trong tầm tay nhưng khi triển khai do thiếu tiền đền bù đã phải chững lại để điều chỉnh theo phương án mới khả thi hơn. Để chữa trị căn bệnh này, các nhà xây dựng đô thị Trung Quốc đã đưa ra giải pháp: GPMB trước, lập dự án sau. Nếu không giải phóng được mặt bằng thì không có dự án.  Ông Hạ Diệu Tổ, Trưởng phòng Quản lý Di dời nhà cửa (Cục quản lý Tài nguyên Nhà đất TP. Thượng Hải), cho biết: Trung Quốc thường lập quy hoạch tổng thể cho cả một khu đô thị lớn hàng trăm héc ta, hay chí ít cũng trên 50ha. Những khu đô thị nhỏ bé, manh mún sẽ dễ mâu thuẫn với quy hoạch tổng thể. Thêm vào đó, cùng với quy hoạch khu đô thị mới sẽ tạo cơn sốt đất cho những khu vực lân cận. Đây là mầm họa cho công tác GPMB cho những dự án tiếp theo. 3.2. Bài học kinh nghiệm từ Singapore Đối với vấn đề GPMB thì quy hoạch của chính phủ hoặc UBND thành phố đóng một vai trò hết sức quan trọng và trên nguyên tắc quy hoạch cần được công bố rộng rãi cho tất cả nhân dân cùng biết. Tuy nhiên, tại Việt Nam ta hiện nay vấn đề này thường bị “bỏ quên” chỉ đến khi có dự án người dân mới được biết họ không chủ động về việc di dời dẫn đến việc nấn ná chậm trễ di dời. Về vấn đề này ở Singapore đã thực hiện việc công bố quy hoạch rộng rãi và thường là trước đó khoảng 10 đến 15 năm. Trong thời gian 10 đến 15 năm đó cá nhân được phép xây dựng các công trình trên đó nhưng sẽ bị thu hồi khi dự án triển khai và sẽ không được chi trả bất cứ khoản đền bù nào. Giá đất thường được niêm yết trước đó khoảng từ 10-15 năm và cũng phải tùy sự dao động của tình hình đất đai trên thị trường. Nhưng khi Chính phủ đã có ý định muốn giải phóng mặt bằng để thi công công trình, vấn đề giá sẽ được đưa ra bàn thảo tại Quốc hội. Cơ quan này sẽ quyết định có nên thu hồi đất hay không và tiền đền bù sẽ được chi trả theo mức giá ra sao. II. Quá trình GPMB ở Kim Liên – Ô chợ Dừa 1. Sơ lược về dự án Kim Liên – Ô chợ Dừa Dự án xây dựng đường vành đai I đoạn Kim Liên-Ô Chợ Dừa là một trong bẩy dự án thành phần của Dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị Hà Nội, trong đó giá trị xây lắp sử dụng vốn vay ODA của Nhật Bản thông qua Ngân hàng hợp tác quốc tế (JBIC), còn kinh phí giải phóng mặt bằng là nguồn vốn đối ứng trong nước. Ðoạn tuyến Kim Liên - Ô Chợ Dừa dài 1180m, mặt cắt rộng 50m có vị trí quan trọng trong việc hoàn chỉnh tuyến đường vành đai 1 theo quy hoạch, giải quyết tình trạng ách tắc giao thông hiện nay giữa hai khu vực đông và tây thành phố. Ðây là một trong các công trình trọng điểm của thành phố hướng tới kỷ niệm Thăng Long - Hà Nội nghìn năm tuổi. Tổng mức vốn đầu tư cho công trình là 773 tỷ đồng, bao gồm vốn trong nước và vốn vay ODA. Trong đó gói thầu xây lắp có giá trị 100 tỷ đồng. Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội được UBND TP giao làm chủ đầu tư công trình. Nhà thầu thi công là Tcty Xây dựng Trường Sơn. Theo kế hoạch, đoạn tuyến Kim Liên - Ô Chợ Dừa sẽ được hoàn thành sau 12 tháng thi công 2. Quá trình GPMB ở Kim Liên - Ô chợ Dừa Theo quy hoạch, đoạn đường này nằm trên tuyến đường vành đai I có tổng chiều dài 23,1 km, chiều rộng từ 50 đến 60m, bắt đầu từ đê Nguyễn Khoái, đi qua Trần Khát Chân-Đại Cồ Việt-Đào Duy Anh-Ô Chợ Dừa-Cầu Giấy-Nhật Tân-dọc theo đê hữu Hồng đến Vĩnh Tuy. Dự án được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt ngày 20-6-2001, nhằm hoàn chỉnh và khép kín dần từng bước tuyến đường vành đai 1, giải quyết tình trạng ách tắc giao thông giữa hai khu vực đông và tây thành phố, cải thiện môi trường khu vực và hình thành tuyến phố mới. Sau đó, ngày 5-7-2001, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định 823/QĐ-TTg thu hồi và tạm giao 56.434m2 đất thuộc hai phường Phương Liên và Nam Đồng (quận Đống Đa) cho chủ đầu tư là Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội (BQL) để tiến hành tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng. Theo thiết kế đã được phê duyệt, tuyến đường có chiều dài 1.087m, chiều rộng mặt đường là 50m, gồm bốn làn xe cơ giới, bốn làn xe thô sơ, dải phân cách rộng 5m, vỉa hè hai bên rộng 16m. Để có mặt bằng thi công công trình, cần di chuyển và cắt xén diện tích của 1.250 hộ dân với hơn 4.400 nhân khẩu, thu hồi 45.100m2 đất. Từ tháng 7-2001, BQL đã tiến hành đo vẽ, khảo sát lập hồ sơ đền bù cho các hộ dân. Cùng với công tác giải phóng mặt bằng, BQL tiến hành lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán của dự án, hồ sơ sơ tuyển và kế hoạch đấu thầu, trình thẩm định và phê duyệt. Theo tiến độ dự kiến thì đến cuối năm 2002, dự án được khởi công. Mọi việc đang triển khai thì tháng 5-2002, UBND thành phố Hà Nội có chủ trương dùng nguồn vốn trong nước để thực hiện dự án mới: Đầu tư xây dựng tuyến phố và các công trình nhà ở phục vụ tái định cư tại hai bên đường từ Kim Liên đến Ô Chợ Dừa. Dự án này giao cho Ban quản lý dự án nguồn vốn ngân sách (thuộc Sở Tài nguyên-Môi trường-Nhà đất) làm chủ đầu tư. Để thực hiện chủ trương này, thành phố giao cho Sở Quy hoạch-Kiến trúc điều chỉnh quy hoạch tổng thể của cả tuyến đường và tuyến phố hai bên. Theo đó, sẽ giải phóng mặt bằng tiếp 50m nữa (mỗi bên đường 25m) ở khu vực này, để xây dựng các công trình nhà ở. Tổng cộng cần giải phóng mặt bằng khoảng 2.150 hộ. Tuy nhiên, chỉ giới để xây dựng tuyến đường và phố hai bên đường không trùng với chỉ giới cũ đã cắm mốc từ năm 2001 theo quyết định số 823 của Thủ tướng Chính phủ. Chính vì vậy, nhiều hộ dân trước đây không nằm trong quy hoạch để làm đường nay lại nằm trong diện phải di dời để làm đường. Tiếp đó, thành phố có thông báo số 105/TB-VP yêu cầu Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội và Ban quản lý dự án nguồn vốn ngân sách phối hợp chặt chẽ, tiến hành đồng thời việc giải phóng mặt bằng, để cùng tổ chức xây dựng hai dự án. Chấp hành chủ trương này, tiến độ điều tra giải phóng mặt bằng, việc trình duyệt hồ sơ thiết kế kỹ thuật dự án, phát hành hồ sơ sơ tuyển cho các nhà thầu bị tạm dừng để chờ quy hoạch chính thức. Ngày 21-4-2003, UBND thành phố giao cho Giám đốc Ban quản lý các dự án trọng điểm chủ trì phối hợp với Giám đốc Sở Kế hoạch-đầu tư thảo văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt cho phép điều chỉnh chỉ giới đường đỏ tuyến đường đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 823/QĐ-TTg ngày 5-7-2001. Ban đã thực hiện các thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch. Tháng 6-2003, UBND thành phố lại có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ uỷ quyền cho Hà Nội được phê duyệt điều chỉnh chỉ giới đường đỏ và đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. Ngày 30-9-2004, tại cuộc họp nghe báo cáo về dự án xây dựng đường vành đai I đoạn Kim Liên-Ô Chợ Dừa, nguyên Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Quốc Triệu cũng đã có ý kiến chỉ đạo chia giai đoạn để thực hiện. Trong đó giai đoạn 1 xây dựng tuyến đường, giai đoạn 2 xây dựng, chỉnh trang hai bên tuyến phố. Thành phố giao Sở Quy hoạch-Kiến trúc hoàn thiện phương án tuyến và quy hoạch hai bên tuyến phố theo chỉ giới quy hoạch đã được điều chỉnh. Tuy nhiên, tới nay, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của tuyến đường và tuyến phố hai bên đường vẫn đang được cân nhắc, chưa có quyết định cuối cùng. Như vậy, trong quá trình triển khai dự án, do thay đổi về chủ trương từ chỗ chỉ làm đường sang kết hợp làm đường và xây dựng tuyến phố hai bên đường nên dự án phải dừng lại để điều chỉnh phương án quy hoạch, thiết kế. Chủ trương kết hợp xây dựng đường với xây dựng đồng bộ các tuyến phố hai bên đường trong quá trình xây dựng hạ tầng giao thông và phát triển đô thị ở Hà Nội là đúng đắn và đã được Thủ tướng Chính phủ cho phép từ năm 1997. Tuy nhiên, khi chọn để thí điểm thực hiện đối với dự án này, các cơ quan chuyên môn chưa lường hết những vấn đề sẽ phát sinh, những khó khăn, vướng mắc sẽ gặp phải nên từ tháng 2-2002 đến nay, BQL dự án, các cơ quan chức năng và UBND thành phố chưa thống nhất được phương án cụ thể để tiến hành thực hiện dự án. Dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, dự án đình trệ không triển khai được, gây những tác động không tốt như: Chậm đưa công trình vào khai thác, hạn chế khả năng giải quyết ách tắc giao thông của thành phố, gây bức xúc trong nhân dân. Hiện nay, giao thông trong khu vực này rất khó khăn. Cho dù các ngành chức năng đã triển khai nhiều biện pháp tổ chức giao thông như xén hè, đặt giải phân cách cứng, cho xe rẽ phải khi có đèn đỏ... nhưng ùn tắc giao thông vẫn thường xuyên xảy ra trên các tuyến đường Phạm Ngọc Thạch, Chùa Bộc, Tôn Thất Tùng, Khâm Thiên, Trường Chinh..., nhất là vào các giờ cao điểm. Mặt khác, do dự án xây dựng bị tạm dừng quá lâu, cho nên Ngân hàng hợp tác quốc tế Nhật Bản (JBIC) đã nhiều lần có ý kiến có thể ngừng cấp vốn ODA cho dự án. Qua khảo sát trên thực tế, sau khi có quyết định số 823/QĐ-TTg ngày 5-7-2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc thu hồi và tạm giao đất cho chủ đầu tư, chỉ giới đường đỏ đã được cắm mốc và công bố công khai với nhân dân khu vực bị thu hồi. Căn cứ trên chỉ giới này, khoảng hơn 200 hộ dân đã xây dựng nhà cao tầng kiên cố. Nếu xây dựng tuyến đường theo chỉ giới điều chỉnh sẽ phải phá dỡ những ngôi nhà trên, gây lãng phí lớn và sự phản ứng từ phía các hộ dân. Ngoài ra, chủ đầu tư sẽ phải tiến hành đo vẽ, phúc tra lại các hồ sơ GPMB, lập và trình phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán, kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu... Những khoản này đều cần nhiều kinh phí, thời gian, công sức... Ngay cả việc quay lại phương án ban đầu thì cũng cần có chi phí đáng kể để bổ sung, điều chỉnh dự toán do giá đất có nhiều thay đổi. Theo ông Nguyễn Đình Tuấn, Trưởng phòng Kế hoạch BQL dự án trọng điểm: Nếu làm đường theo phương án cũ, tổng mức đầu tư của dự án tăng lên 2,5 lần, từ 256 tỷ đồng lên hơn 600 tỷ đồng, chủ yếu do tăng chi phí giải phóng mặt bằng. 3. Những hạn chế từ công tác giải phóng mặt bằng tại Kim Liên - Ô chợ Dừa 3.1. Mặt thời gian Dự án Kim Liên - Ô chợ Dừa là một trong những dự án lớn của thủ đô Hà Nội. Dự án ra đời nhằm làm giảm tình trạng tắc nghẽn giao thông xảy ra thường xuyên ở khu vực Khâm Thiên, Nguyễn Lương Bằng, La Thành, Tuy nhiên, xét về mặt thời gian thì có thể nói dự án này là một thất bại lớn vì dự án được lập từ năm 2001 thế nhưng mãi đến tháng 10 năm 2005 mới đi vào khởi công. Trong vòng 4 năm không biết bao nhiêu lợi ích kinh tế đã bị bỏ qua trong đó có những lợi ích không thể tính được bằng tiền. Dự án bị chậm trễ đến 4 năm cũng chỉ do GPMB chậm. Dự án bị chậm lại gây ra rất nhiều tác hại. Do nguyên tắc đền bù là phải sát với giá thị trường cho nên nếu dự án càng để lâu thì giá nhà đất càng lên do đó chi phí đền bù càng lúc càng lớn. Mặt khác, ngay khi có dự án nạn đầu cơ nhà đất xảy ra gây ra “sốt ảo” làm giá nhà đất cứ tăng lên dẫn đến chi phí lại càng tăng. Vì phương án đền bù lập tại thời điểm đó nên không thể lường hết những biến động tiếp theo của giá nên khi giá thay đổi sẽ rất bị động trong việc lập bảng cân đối cho dự án vì chi phí đền bù lúc này có thể đã vượt xa chi phí lập lúc ban đầu. Chưa kể thời gian càng lâu giá các loại vật liệu, xăng dầu, nhân công, đều có xu hướng tăng dẫn đến chủ dự án trở tay không kịp. Một chi phí khác không thể ước tính bằng tiền đó là trong thời gian chờ đợi người dân Hà Nội nói chung và người dân thường xuyên đi qua các tuyến Khâm Thiên - Nguyễn Lương Bằng vẫn còn phải chịu cảnh ách tắc mà như chúng ta đều biết ách tắc dẫn đến chờ đợi chi phí xăng xe chưa kể đến khói bụi thải vào không khí 3.2. Mặt chi phí Có thể nói rằng việc xây dựng tuyến đường Kim Liên - Ô chợ Dừa là một thất bại lớn. Với chi phí 773 tỷ đồng bỏ ra trong đó giá trị xây lắp chỉ hết khoảng 100 tỷ còn lại là chi phí GPMB. 773 tỷ đồng cho chỉ hơn 1 km đường như vậy nhà nước phải chi 45 triệu USD/km trong khi đó chi phí xây dựng tàu điện ngầm chỉ vào khoảng 34 triệu USD/km. Với thực tế Hà Nội hiện còn thiếu rất nhiều đường giao thông như hiện nay thì nếu tiếp tục xây dựng theo kiểu này thì không thể tưởng tượng để xây dựng đủ tiêu chuẩn đường giao thông là 20% trên diện tích đô thị thì Nhà nước còn phải chi ra không phải hàng triệu mà là hàng tỷ USD nữa. Nếu lấy đường Kim Liên – Ô Chợ Dừa làm chuẩn, mỗi mét vuông đất có giá đền bù khoảng 14 triệu đồng thì để nâng diện tích đất giao thông lên như kế hoạch, Hà Nội cần đầu tư khoảng 210.000 tỷ đồng (khoảng 14 tỷ USD) cho việc giải phóng mặt bằng. Trong điều kiện nước ta hiện nay thì đó quả là sự lãng phí quá lớn. Sự lãng phí này là do những lỗ hổng quản lý mà chúng ta cần phải khắc phục trong thời gian tới. Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ thì hoàn toàn có cách làm khác để tiết kiệm được chi phí cũng như mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn cho các dự án hạ tầng này. Thay vì chỉ thu hồi đất đủ độ rộng của con đường theo thiết kế thì nhà quản lý nên quyết định lấy sâu vào hai bên đường với độ rộng nhất định đủ để quy hoạch toàn bộ khu đất; lập dự án tái thiết xây dựng các khu chung cư trên phần đất lấy sâu đó với hệ thống các đường nội bộ. Các căn hộ chung cư này chính là chỗ dành cho việc tái định cư cho người dân bị thu hồi đất. Phần còn lại có thế bán và cho thuê. Quy trình này thực chất cũng không phải mới mà đã được triển khai tại tất cả các thành phố của Trung Quốc ngay từ đầu những năm 90 của thế kỷ trước. Với cách làm dự án mà chúng ta đang áp dụng hiện nay, tiền giải phóng mặt bằng thông thường chiếm đến 80% tổng đầu tư dự án. Ví dụ, tổng đầu tư dự án đường vành đai 1, đoạn Kim Liên – Ô Chợ Dừa là 773 tỷ đồng, thì phải dùng hơn 600 tỷ đồng cho việc đền bù giải phóng mặt bằng. Toàn bộ số tiền này Nhà nước phải bỏ ra. Nhưng vấn đề ở chỗ, cách làm này không chỉ tạo gánh nặng cho ngân sách mà còn gây ra những bất bình đẳng trong xã hội. Nhiều người nói rằng, phần địa tô chênh lệch do việc ra mặt đường ấy Nhà nước sẽ thu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng như vậy rất khó tính toán, chi bằng chúng ta cứ thu hồi rộng về 2 bên và Nhà nuớc giữ quyền khai thác phần đầu tư đất dư đó vừa đạt hiệu quả kinh tế, lại vừa đảm bảo công bằng xã hội. Rất nhiều chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, trong những trường hợp ấy, Nhà nước hoàn toàn có thể kêu gọi ngân hàng và các công ty xây dựng (Nhà nước và tư nhân), thậm chí cả đối tác nước ngoài tham gia góp vốn đầu tư những dự án đô thị hai bên tuyến đường. 3.3. Về mặt quy hoạch Tháng 5/2007, đường Kim Liên- Ô Chợ Dừa hoàn thành và đưa vào đưa vào sử dụng. Có trên 1.000 hộ trong diện giải phóng mặt bằng dự án (khoảng 5,6 ha đất), với số tiền GPMB lên đến trên 600 tỷ đồng. Trong khi đó, giá trị xây lắp của 1km đường vào khoảng 100 tỷ đồng. Con đường hoàn thành và cũng có gần 1.000 hộ từ ngõ ngách không tên bỗng trở thành mặt tiền phố lớn. Giá đất của khu vực tăng đột biến. Có những vị trí trước khi làm đường, giá 1 m2 đất chỉ 40 triệu đồng thì nay đã được đẩy lên trên 100 triệu đồng/m2. Sơ bộ, giá trị đất của khu vực tăng lên sau khi có đường cũng bằng đủ số tiền xây dựng tuyến đường. Khoản lợi này rơi vào tay những hộ dân may mắn,  Nhà nước không thu được một xu. Tuyến phố hiện như một nồi “lẩu thập cẩm”. Những ngôi nhà đủ các hình dạng nham nhở (tam giác, hình vuông, chữ nhật, hình bình hành, hình thang...) mọc lên. Và cũng đủ kích thước, rộng vài chục mét vuông, cả trăm mét vuông nhưng cũng có ngôi nhà chỉ rộng hai chục mét vuông. Đặc biệt, trên tuyến phố có dải đất dài 18 m (rộng một đầu 30cm, một đầu khoảng 1m) đã được chia làm 4 ô lắp mái tôn cửa khung nhôm kính. Đoạn phố còn là nơi thể hiện của hàng loạt kiểu dáng kiến trúc “đông - tây, kim - cổ” kết hợp, đủ màu sắc. Hơn thế, con đường mới không phải là con đường cũ mở rộng mà chạy song song với con đường cũ. Vậy là khoảng cách giữa hai con đường đã tạo thành một dãy phố. Tuyến phố bám con đường đắt nhất hành tinh có một diện mạo chẳng giống ai! Nguyên nhân có điều này là do sự thiếu quy hoạch từ lúc lập dự án. Thực tế là khi lập dự án rất nhiều chuyên gia đã tư vấn là nên mở rộng thêm mỗi bên thêm 50-100m cho đấu giá quyền sử dụng đất rồi xây dựng các trung tâm thương mại và nhà tái định cư tại ngay đây hình thành một tổ hợp chung cư siêu thị hiện đại. Còn cách làm như hiện nay là cách làm đi theo “lối mòn” ,gây ra lãng phí và rất mất mỹ quan đô thị đặc biệt đối với một con đường được đầu tư rất nhiều tiền của như tuyến đường Kim Liên - Ô chợ Dừa. 3.4. Về vấn đề đền bù và tái định cư Thông tin từ Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội (MPMU) cho biết, đến ngày 10/5/2006, dự án đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa, tức là sau 5 năm dự án được phê duyệt mới hoàn thành được 70% công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) trong toàn bộ dự án (tính trên tổng số các hộ đã nhận tiền đền bù và nhận nhà tái định cư); giải quyết xong được 90% phương án đền bù; thu hồi khoảng 4 ha đất trên tổng diện tích 5,6 ha đất cần phải thu hồi.  Dự án đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa chạy qua hai phường là Phương Liên và Nam Đồng. Đến ngày 10/5/2006, tại phường Phương Liên đã phê duyệt được 346 phương án đền bù trong tổng số 356 phương án; hiện đã có 331 phương án nhận tiền với giá trị là 220,534 tỷ đồng. Như vậy, chỉ khoảng chục hộ tại phường Phương Liên còn vướng mắc trong việc đền bù do khó khăn trong công tác xác định nguồn gốc đất. Số hộ còn cần phải di dời nhiều nhất đến thời điểm 10/5/2006 tập trung ở phường Nam Đồng. Hội đồng xét duyệt nguồn gốc đất phường Nam Đồng đã tiến hành xét duyệt toàn bộ 567 hồ sơ của các hộ dân nằm trong phạm vi chỉ giới thu hồi đất để GPMB. Đến thời điểm 10/5/2006 còn lại 46 hồ sơ chưa được thông qua. Với những hồ sơ còn tồn tại, UBND phường Nam Đồng phải trình lên Hội đồng GPMB quận Đống Đa để cùng tìm biện pháp tháo gỡ, không làm ảnh hưởng chung đến tiến độ của toàn dự án.  Trong 46 hồ sơ nói trên có đến 30 hồ sơ thuộc sở hữu Nhà nước, do Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 2 quản lý. Do yếu tố nhà ở đan xen phức tạp, hợp đồng thuê nhà chỉ ghi phần nhà không ghi rõ phần đất nên việc xác định khuôn viên đất của từng hộ để lập hồ sơ rất khó khăn... Hiện UBND phường đang đề nghị Xí nghiệp có công văn trả lời cụ thể về việc xác định rõ nguồn gốc nhà đất và chủ sử dụng để UBND phường có cơ sở xét duyệt nguồn gốc đất với 30 hộ trên.  Đối với các hộ dân phường Nam Đồng còn kiến nghị về giá đền bù chủ yếu là các hộ có diện tích nhà, đất nằm trên mặt phố Nguyễn Lương Bằng (thuộc tổ 51), do có lợi thế kinh doanh đặc biệt cao, muốn được bồi thường với mức cao hơn 30 triệu đồng/m2 so với qui định của thành phố.  Ông Trần Việt Trung, Phó Chủ tịch UBND Quận Đống Đa kiêm Chủ tịch Hội đồng GPMB dự án đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa cho biết: trước kiến nghị đó của các hộ dân, Phó Chủ tịch UBND thành phố Lê Quý Đôn đã có chỉ đạo các sở, ngành chức năng nghiên cứu thực tế, trình UBND thành phố cơ chế hỗ trợ phù hợp cho các hộ dân tại khu vực mặt đường Nguyễn Lương Bằng, nhưng không được gây ảnh hưởng đến tính công bằng chung của dự án.  Việc GPMB ở phường Nam Đồng cũng còn một vướng mắc khác, đó là việc bố trí nhà tái định cư theo qui định của thành phố đang xét theo số hộ khẩu là chưa phù hợp. Cụ thể là có những nhà có số nhân khẩu rất lớn, nhiều thế hệ cùng sinh sống nhưng chỉ có một sổ hộ khẩu nên chỉ được một căn hộ tái định cư. Hay một thửa đất không được bố trí quá hai căn hộ tái định cư, nhưng với những nhà có diện tích bị thu hồi lớn lên đến trên 100m2, có đông nhân khẩu khi được bố trí mua nhà tái định cư thì hai căn hộ cũng chỉ được khoảng 170 m2, không đủ để sinh sống... III. Những kinh nghiệm rút ra Dự án tuyến đường Kim Liên - Ô chợ Dừa đến thời điểm hiện tại đã hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng. Tuy nhiên, những hệ quả xấu mà nó để lại là không hề nhỏ. Hà Nội sẽ còn cần xây dựng rất nhiều tuyến đường như thế vì vậy việc rút ra những bài học từ công tác GPMB của dự án này là hoàn toàn cần thiết để các dự án tiếp theo sẽ không lặp lại những sai lầm của dự án này trên các mặt : Giảm thiểu thời gian Giảm thiểu chi phí Minh bạch công khai trong vấn đề đền bù GPMB 1. Giảm thiểu thời gian 1.1. Áp dụng GIS vào quản lý đất đai Các dự án ở Việt Nam nói chung và dự án Kim Liên - Ô chợ Dừa nói riêng đều gặp chung một vấn đề lớn đó là thời gian quá lâu. Sở dĩ có việc chậm trễ này là theo điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP về điều kiện để được bồi thường đất thì việc cần phải xác định nguồn gốc của đất là rất cần thiết cho công tác đền bù mà công tác này lại là công tác tốn rất nhiều thời gian. Do lịch sử để lại giấy tờ đất đai ở Việt Nam ta thường mua đi bán lại nhiều lần đã đổi rất nhiều chủ mà thường chỉ là mua bán trao tay nên rất khó quản lý và thường xảy ra tranh chấp nên Hội đồng đền bù GPMB sẽ mất rất nhiều thời gian xác minh nguồn gốc của đất. Vì vậy về mặt quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất cần thay đổi dần dần cách làm hành chính như hiện nay. Các nước phát triển đã áp dụng hệ thống công nghệ thông tin vào quản lý nhà đất như hệ thống GIS (Geography Information System). GIS là một phần mềm đã được áp dụng rất thành công ở Mỹ trong việc quản lý đất đai cũng như các vấn đề về dân số và được sử dụng để dự báo các tình huống có thể xảy ra. GIS có ưu điểm là dễ sử dụng, dễ cập nhật thông tin và giảm thời gian xử lý rất nhiều đối với các hoạt động tìm kiếm, thống kê, Tuy nhiên, phương án này đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu để xây dựng các cơ sở dữ liệu (Database) : quét ảnh vệ tinh, số hóa bản đồ, nhưng đây là một việc sớm muộn cũng phải làm bởi vì khi đô thị hóa ngày càng cao thì việc quản lý quyền sử dụng đất sẽ trở nên mất rất nhiều thời gian và công sức chính vì vậy việc đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu ban đầu rồi sau đó chỉ cần cập nhật định kỳ sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Bên cạnh đó cần xiết chặt quản lý đối với việc mua bán chuyển nhượng đất đai đẩy mạnh việc hình thành các sàn giao dịch bất động sản hạn chế đến mức tối đa các giao dịch “trao tay”. 1.2. GPMB trước lập dự án sau Trung Quốc thường lập quy hoạch tổng thể cho cả một khu đô thị lớn hàng trăm héc ta, hay chí ít cũng trên 50ha. Những khu đô thị nhỏ bé, manh mún sẽ dễ mâu thuẫn với quy hoạch tổng thể. Không giải phóng được mặt bằng sẽ không có dự án. Nếu tiến hành theo cách này có điều lợi là các “cò nhà đất” sẽ không có cơ hội đầu cơ làm tăng giá đất của khu vực đó lên. Hơn nữa, khi GPMB xong sẽ bắt đầu tiến hành đầu tư được ngay sẽ ít có rủi ro trong việc lập chi phí dự toán cho dự án. Trong năm 2006 tại Hà Tây cũng đã thực hiện việc này GPMB trước tạo điều kiện tối đa cho các nhà đầu tư. Và hiệu quả của việc này là rất rõ rệt. Hà Tây đang từ một tỉnh đứng cuối bảng về xếp hạng đầu tư trở thành địa phương đứng thứ 3 trong cả nước về đầu tư FDI với 800 triệu USD vốn FDI. 1.3. Cải thiện tình hình tái định cư Một trong những nguyên nhân khiến cho việc GPMB rất lâu là ở khâu tái định cư. Chất lượng các công trình tái định cư luôn là một dấu hỏi lớn đối với dư luận. Trong trường hợp này chúng ta lấy vấn đề chất lượng khu đô thị Nam Trung Yên là khu tái định cư dự án Kim Liên - Ô chợ Dừa làm ví dụ cụ thể. Thực chất, khu chung cư đang xây dựng theo quy trình ngược “xây nhà trước, xây hạ tầng sau”. Nhận nhà, ông Vũ Quốc Tuấn (P901-nhà B3-D, NTY) phàn nàn: “Chợ chưa có, trường cũng không. Con em chúng tôi phải học nhờ, cuộc sống sẽ rất khó khăn”. Được mua căn hộ 63,8m2 nhưng ông Tuấn không hài lòng: “Thiết kế rất kém, cách làm cẩu thả. Tổng thể lô nhà bí và xấu”. Từ tầng 1, ông dẫn chúng tôi lên tầng 9 bằng cầu thang bộ (do điện đang hoàn thiện, thang máy chưa vận hành được). Nhà ông Tuấn có 3 phòng, 1 bếp nhưng có nhiều bất cập. Ví như, nhà có tới 7 cửa nhưng vẫn bí, bếp quá nhỏ, hai “lô gia” không hút được gió, không giải quyết được chức năng mở rộng không gian. Quạt thông gió khu phụ chưa được lắp, ông Tuấn hỏi người hướng dẫn thì được trả lời: “Phải đợi đến lúc bàn giao nhà mới biết có quạt hay không”! Một cán bộ trong Ban quản lý các dự án trọng điểm Hà Nội trả lời: “Cái này không có trong thiết kế!”. Vậy là những cư dân đầu tiên đến NTY đã phải nhận căn hộ chưa thật sự hoàn thiện. Một số người khác phàn nàn về áp lực nước, về một số chỗ không đảm bảo chất lượng. Ai cũng thấy sự bức thiết và ủng hộ việc xây dựng đoạn đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa, ai cũng biết việc giải phóng mặt bằng và di dời tái định cư là chuyện phải làm, nhưng quá trình này sẽ nhẹ nhàng và nhanh hơn rất nhiều nếu các khu tái định cư được quan tâm xây dựng tốt hơn. Qua những ví dụ kể trên có thể thấy rằng chất lượng nhà tái định cư cần phải được cải thiện để nhân dân có niềm tin vào chính quyền để họ tin chắc cuộc sống sẽ ổn định hơn nếu chuyển đến chỗ ở mới thì sẽ không mất nhiều thời gian vận động nhân dân di dời. 2. Giảm thiểu chi phí Nếu vẫn với cách làm như dự án Kim Liên - Ô chợ Dừa thì quả là lãng phí cho ngân sách Nhà nước. Vì mỗi dự án thì tiền đền bù GPMB đã chiếm tới khoảng 70-80% tổng đầu tư cho dự án. Dưới góc độ kinh tế, nên xem xét việc chi phí đền bù hợp lý để không làm cho chi phí đầu tư đội lên quá cao, ảnh hưởng đến giá thành công trình. Vì vậy trong trường hợp này có thể học tập cách làm của Trung Quốc đó là lấy sâu vào 2 bên con đường thêm từ . Ta có thể dễ dàng làm một phép tính: tiền đền bù bình quân đã thực hiện là 14 triệu đồng/m2, chi phí giải phóng mặt bằng hết 600 tỷ đồng. Nếu lấy rộng về 2 bên (mỗi bên thêm 50m) thì tiền đền bù bình quân sẽ giảm xuống còn 10 triệu đồng/m2 (do có nhiều hộ ở càng sâu trong ngõ, giá đền bù thấp hơn) và tiền GPMB sẽ khoảng hơn 1.500 tỷ đồng; nhưng bù lại, 50m rộng về mỗi bên ấy được đem đấu giá thu bình quân 40 triệu đồng/m2. Như vậy cách làm này rõ ràng hơn hẳn phương pháp đã làm vì đã vừa tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước vừa tạo điều kiện xây dựng tổ hợp chung cư siêu thị hiện đại và cao cấp. 3. Minh bạch công khai trong vấn đề đền bù GPMB Một trong những nguyên nhân khiến việc GPMB ở Kim Liên - Ô chợ Dừa chậm trễ đó là rất nhiều hộ dân kiến nghị về việc đền bù là không thỏa đáng. Nhiều hộ dân cho rằng cách tính của Ban GPMB là sự áp đặt, ép dân. Ông Nguyễn Xuân Hoà (số 33 tổ 51 Nguyễn Lương Bằng) cho biết : “HĐ đền bù đã không xác định giá đất theo giá thị trường như Nghị định 188/CP, Thông tư 144/2004 của Bộ Tài chính. Họ cũng không hề đếm xỉa gì đến Nghị định 17 ngày 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ, Chỉ thị 05/2006/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về khắc phục yếu kém, sai phạm tiếp tục tổ chức thi hành Luật đất đai”. Ông Hoà phân tích: Theo các văn bản trên, HĐGPMB quận Đống Đa phải xác định giá đất đền bù cho dân sát giá thị trường theo điều 56 Luật Đất đai, nếu vượt khung giá Chính phủ quy định tối đa (67,5 triệu đồng + 20% điều chỉnh tăng) thì phải báo cáo xin ý kiến Chính phủ. Thế nhưng, HĐGPMB quận vẫn duyệt và ép dân nhận đền bù với giá còn thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Luật đã quy định rất rõ 2 phương án xác định giá đất: Đó là khảo sát thu thập thông tin và phải tính đến khả năng sinh lời của đất. Vậy tại sao HĐGPMB không khảo sát giá đất tại các khu vực lân cận, hoặc tương tự  để làm căn cứ đền bù cho dân? Đại diện những hộ dân ở mặt phố Nguyễn Lương Bằng (khoảng 40 hộ), và nhiều hộ sống ở ngõ Xã Đàn 1 và 2 cho rằng việc dân yêu cầu quận, thành phố làm đúng luật đã không được xem xét. Và đương nhiên nhân dân còn bức xúc ngày nào thì thời hạn GPMB càng lâu hơn. Vì vậy vấn đề giá đền bù cần phải được thực hiện theo khung giá như quyết định số 199/2004/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội cần hết sức minh bạch và công khai để không có những khoản tiền bất minh rơi vào túi những “quan tham” và người bị thiệt lại là những người dân hơn nữa lại làm cho tiến độ dự án chậm lại ngày nào là lại làm cho xã hội thiệt hại về mặt lợi ích. KÕt luËn Ở Việt Nam ta thì vấn đề GPMB không phải “chuyện bây giờ mới kể” mà đã tồn tại gây nhức nhối từ rất lâu. Không chỉ dự án Kim Liên - Ô chợ Dừa mà đã có rất nhiều dự án khác đã thất bại trong tiến độ GPMB. Kế hoạch GPMB thường bị chậm lại đến hàng năm thậm chí vài năm sau mới được khởi động lại. Sau khi, Việt Nam gia nhập WTO trong năm 2006 dần dần cơ chế xin cho sẽ không còn nữa chúng ta mở cửa thị trường cũng có nghĩa phải đối mặt với thách thức cạnh tranh không hề nhỏ từ các nước trong khu vực. Khi bước vào cơ chế thị trường chúng ta phải tạo những điều kiện tốt nhất để tranh thủ những nguồn lực từ bên ngoài (FDI,ODA, ). Vì vậy không thể giữ mãi một thực tế đáng buồn về GPMB như hiện nay. Từ bài học GPMB ở Kim Liên - Ô chợ Dừa có thể thấy rằng muốn GPMB nhanh gọn thuận tiện thì trước hết cần có một khung pháp lý đảm bảo đủ để thực hiện công bằng quá trình đền bù (như các quy định về khung giá đất, về nhà tái định cư); tiếp nữa cần có sự quy hoạch với tầm nhìn rộng và chiều sâu; và điều quan trọng nhất cần đảm bảo hài hòa lợi ích của Doanh nghiệp - Nhà nước - Người dân. Dưới góc độ kinh tế, nên xem xét việc chi phí đền bù hợp lý thêm vào đó cần xem xét dưới góc độ tiến độ thực hiện dự án để rút ngắn thời gian đưa vào khai thác. Tiến độ thực hiện nhanh không chỉ có lợi cho dự án mà theo hiệu ứng xã hội còn kéo theo sự  tăng trưởng kinh tế cho một số ngành nghề liên quan. Dưới góc độ luật pháp, đó là sự công bằng. Trong bối cảnh luật pháp có nhiều điểm chưa rõ ràng, việc chấp pháp cần phải nghiêm. Về góc độ xã hội: Việc tái định cư tốt cho dân không chỉ nhằm tạo một cuộc sống mới tốt đẹp hơn, ổn định hơn, thu nhập cao hơn cho dân, mà còn giúp cho việc ngăn ngừa những khu dân cư tạm bợ mới. Bản đề án đã nêu lên được phần nào những bức xúc bất hợp lý cần phải rút kinh nghiệm của dự án Kim Liên - Ô chợ Dừa. Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô. Xin chân thành cảm ơn! Danh môc tµi liÖu tham kh¶o GS.TS. NGUYỄN ĐÌNH HƯƠNG - THS. NGUYỄN HỮU ĐOÀN, Giáo trình Quản lý đô thị, NXB Thống kê, 2003 GS.TS. NGUYỄN ĐÌNH HƯƠNG - THS. NGUYỄN HỮU ĐOÀN, Giáo trình Kinh tế đô thị, NXB Thống kê, 2002 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Quyết định số 199/2004/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Môc lôc