Đề tài Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản Tại Công ty Cổ phần Xây dựng và phát triển Công trình Hạ Tầng

oỏn, chịu trỏch nhiệm trỡnh bỏo và phõn phối vốn theo quyết định của Giỏm đốc. Phỏng tổ chức lao động: lập kế hoạch lao động, chịu trỏch nhiệm kế hoạch về tuyển dụng, đào tào, cung cấp và phõn phối nhõn lực, trỡnh Giỏm đốc duyệt. Phũng HCQT (hành chớnh quản trị): lưu giữ và quản lý tài liệu liờn quan đến cụng việc kinh doanh của Cụng ty. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu của Cụng ty: Mỏy múc thiết bị của Cụng ty: STT TấN THIẾT BỊ SỐ LƯỢNG NƯỚC SX NĂM SỬ DỤNG ĐƠN VỊ QUẢN Lí HOẠT ĐỘNG I. Mỏy xõy dựng: 2 Cần trục thỏp (đối trọng trờn) 1 í 1991 Cụng ty H=120m,l=50-60m 3 Vận thăng 1 Nhật 1995 Cụng ty 0,5T; 100m 4 Mỏy trộn BT 500 lớt 1 VN 1992 XNXL1 + 5 Mỏy trộn BT 500 lớt 2 - 1994 XNXL2 + 6 Mỏy trộn BT 500 lớt 1 - 1993 XNXL3 + 7 Mỏy trộn JZC 200 1 TQ 1995 XNXL1 + 8 Mỏy trộn TD 200 1 VN 1993 XNXL2 + 9 Mỏy trộn TD 200 1 - 1993 XNXL3 + 10 Mỏy trộn vữa 1 - 1993 XNXL1 + 11 Mỏy bơm nước 1 - 1993 XNXL2 + 12 Mỏy bào thẩm 1 - 1990 - + 13 Mỏy ủi DZ 171 1 LXụ 1993 Cụng ty + 14 Mỏy lu rung DU 58A 2 - - - + 15 Mỏy lu bỏnh thộp 2 - - - + 16 Mỏy lu bỏnh thộp SAK 1 Nhật - - + 17 Mỏy ủi BT ASPHAL 1 - - - + 18 Mỏy nộn khớ 2 Đức - - + 19 Hệ thống BT thi cụng kố 1 VN 2001 - + 20 Mỏy xỳc KOBENLCO 1 Nhật 1993 XNXL1 + 21 Cẩu thỏp KB 100 4 L.Xụ 1973 - + 22 Cẩu ADK 125 1 Đức 1983 - + 23 Cẩu KC 3577 2 L.Xụ 1986 - + 24 Xe trộn bờ tụng 2 Nga 1994 - + 25 Mỏy vận thăng T37 2 VN 1986 XNXL3 + 26 Mỏy vận thăng lồng đơn 2 TQ 2002 Cụng ty Trọng tải 2 tấn: cao 75m 27 Hệ thống giỏo chống tổ hợp 20 bộ VN 2002 Cụng ty 28 Hệ thống giỏo hoàn thiện 20 bộ VN 2002 Cụng ty II. Phương tiện vận tải: 1 Xe IFA tự dổ W50 4 Đức 1985 Cụng ty + 2 Xe Maz tự đổ 3 L.Xụ 1985 - + 3 Xe For 2 Mỹ 2001 XN + 4 Xe TOYOTA 1 Nhật 1997 Cụng ty + 5 Xe TOYOTA 1 Nhật 1999 - + III Đầm cỏc loại: 1 Đầm bàn số 1 1 TQ 1985 XNXL3 + 2 Đầm bàn UB 70 2 L.Xụ 1990 XNXL2 + 3 Đầm bàn số 2 2 L.Xụ 1990 XLXL1 + 4 Đầm dựi 1 TQ 1988 XLXL1 + 5 - nt - 1 Hung 1990 - + 6 - nt - 1 - 1990 - + 7 - nt - 1 - 1990 - + 8 - nt - 1 Đức 1990 - + 9 - nt - 1 - 1990 - + 10 - nt - 1 Hung 1993 - + 11 Đầm dựi 220v 1 TQ 1992 XLXL2 + 12 Đầm dựi 1 1 - 1994 - + 13 Đầm dựi 2 1 - 1994 - + 14 Đầm dựi 3 1 - 1994 - + 15 Đầm dựi 4 1 - 1994 - + 16 Đầm dựi 5 1 - 1994 - + 17 Đầm dựi 6 1 - 1994 - + IV Mỏy phỏt điện 1 Tổ mỏy phỏt A số 1 1 Tiệp 1987 Cụng ty + 2 Tổ mỏy phỏt A số 1 1 L.Xụ 1990 - + V Mỏy cụng cụ 1 Mỏy hàn hơi 1 BaLan 1987 XNXL3 + 2 Mỏy hàn điện 15KW 1 VN 1988 XNXL1 + 3 - nt - 1 - 1988 - + 4 Biến ỏp hàn 15KW 1 Rumani 1985 - + 5 - nt - 1 - 1985 XNXL2 + 6 - nt - - 1985 - + 7 Mỏy tiện 1 - 1985 - + 8 Mỏy khoan đứng 1 - 1985 - + 9 Mỏy bào ngang 1 - 1985 - + 10 Mỏy cưa sắt 1 - 1985 Cụng ty + 11 Mỏy khoan bàn 1 - 1985 - + 12 Mỏy mài 2 đỏ 1 - 1985 - + 13 Mỏy tời sắt 1 - 1985 - + 14 Mỏy nắn sắt 1 - 1985 - + 15 Mỏy cắt sắt 1 - 1985 - + Nhỡn chung, Cụng ty đó mua sắm thiết bị đầy đủ để phục vụ cho quỏ trỡnh sản xuất kinh doanh, tuy nhiờn mức độ hiện đại chưa cao, nhất là lại trong thời kỳ thị trường cụng nghệ phỏt triển mạnh, yờu cầu của khỏch hàng ngày càng khắt khe, đũi hỏi Cụng ty luụn phải cố gắng nõng cao năng lực của mỡnh. - Sản phẩm về xõy dựng, sửa chữa, tụn tạo cỏc cụng trỡnh xõy dựng. Dịch vụ, thương mại về cỏc sản phẩm điện tử, viễn thụng, tin học, văn phũng - Thị trường của Cụng ty: giai đoạn đầu, thị trường mục tiờu của Cụng ty cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng là cỏc dự ỏn, khỏch hàng ở cỏc Tỉnh thuộc khu vực Miền Bắc. Sau giai đoạn đầu phỏt triển, Cụng ty đang mở rộng thị trường trờn toàn lónh thổ Việt Nam và cú xu hướng vươn ra nước ngoài. Mụi trường kinh doanh của Cụng ty: thị trường xõy dựng hiện nay cú cường độ cạnh tranh cao, phần lớn là cỏc dự ỏn lớn, đũi hỏi vốn lớn, yờu cầu kỹ thuật phức tạp và tiến độ thi cụng nhanh. Trong xu thế thị trường hiện nay, giỏ cả tăng nhanh và cao, lạm phỏt tăng mạnh, giỏ cả cỏc loại nguyờn vật liệu tăng, nhu cầu về vay vốn lại khú khăn, điều này gõy khú khăn cho tất cả cỏc Cụng ty trong ngành xõy dựng núi chung, khú khăn này lại càng lớn hơn đối với Cụng ty cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng khi mới bước vào ngành, quy mụ lại nhỏ, vốn khụng lớn. Định hướng phỏt triển Cụng ty trong những năm tới Phấn đấu mở rộng thị trường trờn toàn lónh thổ Việt Nam và mở rộng ra ngoài nước. - Dự kiến phấn đấu dạt doanh thu Năm 2008 là 10 tỷ VND. - Thực hiện kế hoạch dài hạn 10 năm mua sắm mỏy múc, thiết bị hiện đại, đồng bộ từ quỹ khấu hao TSCĐ và quỹ đầu tư phỏt triển. Từ đú phấn đấu nõng cao năng lực mỏy múc thiếu bị, tăng xỏc suất trỳng thầu. - Luụn hoàn thiện cơ cấu và chớnh sỏch quản lý, kớch thớch cỏc thành viờn trong Cụng ty luụn nỗ lực cống hiến hết mỡnh cho Cụng ty. - Về nhõn lực, Cụng ty luụn phấn đấu thực hiờn phương chõm làm đỳng ngay từ đầu, trỳ trọng ngay từ khõu tuyển dụng người tài, thường xuyờn bồi dưỡng và đào tạo lại nhõn lực để kịp thời đỏp ứng yờu cầu và đũi hỏi của khỏch hàng Cụng ty. 3.\ Một số thuận lợi và khú khăn đối với sản xuất kinh doanh của cụng ty hiện nay: Mảng kinh doanh bất động sản của Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng gồm hai nhỏnh nhỏ là mua, bỏn bất động sản; thuờ, cho thuờ bất động sản.Hiện nay cụng ty đang tập trung đầu tư phỏt triển nhỏnh thuờ và cho thuờ bất động sản tại thị trường Hà Nội với thương hiệu Nhabox. Đối tượng khỏch hàng mà cụng ty hướng tới bao gồm người đi làm, cặp vợ chồng trẻ, mong muốn cú một khụng gian yờn tĩnh và an toàn sau khoảng thời gian lao động và học tập vất vả. Dịch vụ mà Nhabox cung cấp gồm: Truyền hỡnh cỏp. Nối mạng internet. Bảo vệ (24h/24h). Trụng giữ xe ngày và đờm. 4.\ Bộ mỏy hoạt động và chức năng cỏc bộ phận trong Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng Bộ phận tư vấn trực tiếp. Tỡm hiểu lắng nghe nhu cầu của khỏch hàng nhằm xỏc định chớnh xỏc nhu cầu của họ. Giới thiệu sản phẩm phự hợp với nhu cầu của khỏch hàng. Phũng kỹ thuật. Giỳp đỡ khỏch hàng hoàn thành thủ tục làm sổ đỏ. Giải đỏp thắc mắc của khỏch hàng về cỏc vấn đề phỏp luật khỏc. Phũng kế toỏn. Thực hiện cỏc thủ tục thanh toỏn cho khỏch hàng. II. Thực trạng kinh doanh Bất động sản của Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng 1.\ Đỏnh giỏ về mụi trường kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản núi chung tại Hà Nội luụn luụn là một yếu tố thu hỳt được sự chỳ ý của mọi cơ quan và cỏ nhõn.Sự phỏt triển quỏ núng của thị trường này liờn quan đến tớnh hấp dẫn trong việc thu hỳt đầu tư của địa phương.Tuy nhiờn trong khuụn khổ bài viết này tụi chỉ xin nờu ra những đỏnh giỏ của cỏ nhõn về thị trường cho thuờ bất động sản mà điển hỡnh nhất là việc cho thuờ căn hộ để ở. 1.1. Cung về nhà ở tại thành phố. Hà Nội với diện tớch khoảng 92.2 mghỡn ha trong khi đú dõn số của Hà Nội là khoảng 3,2 triệu người khiến cho Hà Nội trở thành một trong những địa phương cú mật độ dõn số cao nhất nước.Do đặc thự là một trung tõm kinh tế, văn húa, chớnh trị của cả nứơc, nờn Hà Nội sẽ cũn tiếp tục thu hỳt sự lưu trỳ của cư dõn cỏc vựng khỏc trong cả nước.Trong điều kiện cỏc yếu tố thuộc về đất đai khụng được gia tăng thỡ trong một tương lai khụng xa Hà Nội sẽ đứng trước một vấn nạn về nhà ở. 1.2. Cỏc yếu tố thuộc về cầu nhà ở. Thu nhập: Người dõn tại Hà Nội cú thu nhập bỡnh quõn đầu người khoảng 1.000$/người/năm.Nhỡn chung họ thường sống trong những khu nhà trọ cú giỏ dao động từ 500.000 VNĐ- 1.000.000VNĐ/thỏng.Tuy nhiờn cỏc khu nhà trọ này thường bất cập về vấn đề an ninh và vệ sinh mụi trường. Chi phớ sinh hoạt: Yếu tố chi phớ sinh hoạt tại Hà Nội là yếu tố quan trọng làm gia tăng giỏ thuờ nhà trong thời gian qua, tuy nhiờn trong khi mà giỏ cả tăng nhưng chất lượng nhà thỡ hầu như khụng tăng, đõy là một yếu tố bất cập lớn nhất mà người thuờ nha đang hang ngày phải đối mặt. Giải phỏp: Với những thực tế đú cú thể thấy rằng Hà Nội đang thiếu cỏc khu nhà đỏp ứng được yờu cầu về an ninh và vệ sinh phục vụ cho đối tượng là những khỏch hàng cú thu nhập trung bỡnh và mong muốn cú một chỗ ở an toàn và vệ sinh sau những giờ lao động và học tập vất vả. Xỏc định được nhu cầu cũn bỏ ngỡ Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng đa tung ra thị trường sản phảm cho thuờ căn hộ kộp kớn với mức giỏ cả phải chăng và khắc phục được những bất cập của cỏc khu nhà trọ cũ. 2. Giới thiệu về sản phẩm của Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng 2.1 Sản phẩm: Dịch vụ cho thuờ căn hộ khộp kớn: Hiện nay cụng ty đang tập trung phỏt triển mảng cho thuờ căn hộ khộp kớn sản phẩm này là một tập hợp cỏc khu nhà cao tầng với cỏc căn hộ khộp kớn cú diện tớch từ 12-18m2, Mỗi khu nhà cú từ 12-50 căn hộ khộp kớn, mỗi một khu nhà như vậy đều cú bộ phận bảo vệ trụng coi 24h/24h.Nhằm tạo một khụng gian sống thoải mỏi và an toàn bờn cạnh việc bảo đảm an ninh cho khu nhà, Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng cũn cung cấp thờm cỏc giỏ trị gia tăng bao gồm: dịch vụ trụng xe miễn phớ, internet miễn phớ, truyền hỡnh cỏp miễn phớ. Dịch vụ quản lý căn hộ: Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng cũn cú dịch vụ nhận quản lý cỏc căn hộ thay cho chủ sở hữu, với dịch vụ này cụng ty cú trỏch nhiệm thay chủ sở hữu căn hộ đứng ra kinh doanh việc cho thuờ căn hộ và chủ sở hữu sẽ phải chi trả một khoản phớ cho cụng ty. Dịch vụ mua và bỏn bất động sản:Với dịch vụ này cụng ty sẽ là cầu nối giữa người bỏn và người mua. 2.2. Giỏ cả Mức giỏ của mỗi một căn hộ phụ thuộc vào diện tớch của căn hộ đú nhỡn chung mức giỏ dao động từ 1.000.000 VNĐ-1.500.000VND/thỏng. Nhỡn chung thỡ mức giỏ ỏp dụng hiện nay của Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng là khụng linh động và khụng cú sự phõn biệt theo vị trớ, vớ dụ như giữa cỏc tầng trong cựng một khu nhà khụng cú sự phõn biệt giỏ. 2.3. Khỏch hàng mục tiờu Nhúm khỏch hàng mà cụng ty muốn hướng tới là những người đi học và đi làm, cặp vợ chồng trẻ cú thu nhập ở mức thu nhập bỡnh quõn. Nếu so sỏnh với mức giỏ nhà tại cỏc khu nhà trọ tư nhõn thỡ giỏ của Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng cao hơn, tuy nhiờn đõy là một chiến lược đún đầu những phõn khỳc thị trường sẽ phỏt triển. Và điều đú giỳp cho cụng ty tận dụng được những cơ hội thị trường trong phõn khỳc người cú thu nhập thuộc tầng lớp trung lưu. 2.4.Định vị Hỡnh ảnh định vị của Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng với thương hiệu Nhabox hiện nay là chưa rừ ràng, Lý do cho việc này là do cỏc nguồn lực của Nhabox chưa đủ mạnh để tạo ra một sự khỏc biệt rừ rệt.Tuy nhiờn thỡ chiến lược định vị trong tương lai của Nhabox hướng tới là: Nhanh chúng, kịp thời. Tiện dụng, thoải mỏi. Chu đỏo, an toàn. 3. Kết quả hoạt động kinh doanh Bất động sản của Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng. 3.1. Cỏc chỉ tiờu tổng hợp. Chỉ tiờu Đơn vị tớnh 2005 2006 2007 2008(kế hoạch) Doanh thu Triệu VNĐ 0 150 1.200 1.800 Lợi nhuận Triệu VNĐ - 100 -80 600 1.100 Số nhõn viờn Triệu VNĐ 5 11 24 26 Thu nhập Bq Triệu VNĐ 1,2 1,5 1,8 2.4 (Nguồn: Phũng kế toỏn doanh thu từ Bất động sản) 3.1 Phõn tớch một số chỉ tiờu cụ thể. 3.2.1 Doanh thu của giai đoạn 2005-2007. Từ bảng mụ tả doanh thu của Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng qua cỏc năm ta cú thể thấy rằng cụng ty đó đạt được những bước phỏt triển vượt bậc, đặc biệt là trong năm 2006 với tốc độ tăng trưởng đạt 140%.Đõy là một kết quả rất đỏng khớch lệ cho những lỗ lực của đội ngũ nhõn lực của cụng ty. 3.2.2. Lợi nhuận của cụng ty giai đoạn 2005-2007 và kế hoạch năm 2008. Đồng nghĩa với việc tăng doanh thu, lợi nhuận của Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng cũng gia tăng tương ứng và khụng ngừng gia tăng qua cỏc năm.Điều đú núi nờn tớnh hiệu quả và ổn định của quỏ trỡnh kinh doanh. 3.2.3 Thu nhập của người lao động tại Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng Để cú được những kết quả kinh doanh như hụm nay, cú sự đúng gúp rất quan trọng của đội ngũ nhõn lực của cụng ty.Từ biểu đồ ta thấy rằng cụng ty luụn cú sự quan tõm đến nhõn viờn và coi họ là động lực chớnh tạo nờn cỏc thành cụng trong quỏ khứ cũng như trong tương lai.Khi mà thu nhập của người lao động ngày càng tăng sẽ khiến họ yờu thớch với cụng việc, gắn bú và cống hiến cho Cụng ty Cổ phần xõy dựng và phỏt triển cụng trỡnh hạ tầng đang dần làm được điều đú thụng qua thu nhập của người lao động ngày càng tăng, điều này giỳp cho cụng ty đạt được cỏc mục tiờu đề ra và hỡnh thành nờn văn húa riờng của cụng ty giỳp cho cụng ty đối mặt được với những thỏch thức trong tương lai. III. Đánh giá chung về tình hình kinh doanh bất động sản 1. Thị trường bất động sản còn mang nhiều tính chất của một thị trường bất động sản không chính thức . Theo kết quả nghiên cứu dự án TF 29167 ‘ thi hành chính sách đất đai’ do WB tài trợ , với sự cố vấn kỹ thuật của cục đất đai bang Tây Australia, Cục Bảo vệ nguồn nước và đất đai Chính phủ New South Wals đã cho thấy hiện nay ở nước ta và Hà nội nói riêng đang tồn tại một thị trường bất động sản không chính thức, mà nguyên nhân sâu xa của nó là thiếu một hệ thống chuyển nhượng đất đai và hệ thống đánh thuế rõ ràng , từ đó chủ sử dụng đất đã sử dụng thị trường không chính thức để bán quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở hoặc cả khi họ không có những loại giấy tờ đó . Vào năm 1993 , ở nước ta mới xuất hiện thị trường bất động sản . Trước đó, Luật đất đai chưa công nhận quyền thực hiện các giao dịch có liên quan đến đất nên không ghi nhận đất đai có giá . Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1993 đã không qui định quyền tự do chuyển nhượng và hệ thống quản lý chuyển nhượng đất hỗ trợ cho các hoạt động chuyển nhượng đó đã kích thích sự phát triển thị trường bất động sản không chính thức ở nước ta đã làm tổn hại rất lớn đến lưọi ích quốc gia , tạo điều kiện cho nhiều người ;làm giàu bằng tài tài sản thuộc sở hữu toàn dân , ngoài ra nó còn dẫn đến việc xây dung bừa bãi , lộ xộn pơhá vỡ qui hoạch cảnh quan đô thị , làm cho trật tự xây dung đô thị bị đảo lộn nghiêm trọng . Bằng biện pháp hành chính , thanh tra nhà nước và thanh tra chuyên ngành đã phát hiện và xử lý nghiê m khắc nhiều vụ việc vi phạm pháp luật và nhà đất . Nhưng một điều nghịch lý là càng tăng cường xử lý bao nhiêu thì thị trường bất động sản không chính thức lại càng phát triển mở rộng bấy nhiêu . Phải chăng đây là một qui luật có tính khách quan và vậy muốn quản lý và kiểm soát nó không thể chỉ dựa vào biện pháp hành chính đơn giản thông thường , mà phải hiểu bản chất của nó để điều tiết . Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản của nước ta hiện nay , nhiều chuyên gia đã khẳng định những yếu tố làm phát triển thị trường bất động sản không chính thức bao gồm là: - Luật Đất đai năm 1993 tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản thông qua vịêc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất , nhưng quyền chuyển dịch quyền về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua kê khai đăng ký , nhất là đăng ký bất động sản. Bộ Luật Dân sự 1996 tuy đã chú trọng nhiều hơn đến việc kê khai đăng ký , nhất là đăng ký các quyền chuyển dịch, nhưng trong thực tế đến nay vẫn chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho Bộ Luật dân sự này có thể đi vào cuộc sống . Việc trốn thuế và lệ phí đã trở thành thói quen , không được xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuỷển nhượng quyền sử dụng đất. Đang có sự chồng chéo trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa Tổng Cục Địa Chính và Bộ Xây Dựng theo nghị định 60/CP của Chính phủ. Các quyền của người mua và người bán chưa qui định rõ ràng. Vai trò điều tiết của nhà nước chưa được xác định trong việc quản lý giá mua , giá bán ; tổ chức việc mua bán giúp cho người mua và người bán gặp nhau ; tổ chức việc cung cấp các thông tin về nhà đất , việc đăng ký thống kê và thực thi các trình tự , thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về nhà và đất . Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khu vực đô thị quá chậm . Theo thống kê năm 2001 bán nhà theo NĐ 61/CP cấp 9747 GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở , đạt 168% kế hoạch năm. Theo NĐ 60/CP cấp đạt 37101 hộ đạt 106,24%. Đến nay tổng số giấy chứng nhận đã cấp trên địa bàn thành phố là 75575 hộ đạt 38,75%. Từ đó , dẫn đến chỉ có khoảng hơn 30% các hoạt động chuyển dịch được đăng ký xác nhận và có khả năng thu được thuế . Thiếu sự kiểm soát thường xuyên và có hệ thống về quản lý và sử dụng đất .Nghị định 40/CP ngày 10/1 /1994 của chính phủ qui định về xử phạt hành chính những vi phạm liên quan đến việc sử dụng và quản lý đất đai , nhưng việc thi hành Nghị định này còn nhiều hạn chế . Quyền của các tổ chức, cá nhân không rõ . Các tổ chức cá nhân muốn thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hiện nay thường không có các quyền hợp pháp . - Nhà nước chưa thực hiện các bước để chính thức hoá thị trường bất động sản, trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua bán nhà đất lại là một nhu cầu tất yếu có tính qui luật khách quan ngày một gia tăng . Có sự khác nhau giữa sự chuyển dịch về nhà và chuyển quyền sử dụng đất mà nguyên nhân chính của nó vẫn là: đất thuộc sở hữu toàn dân , trong khi nhà lại thuộc sở hữu tư nhân . Thiếu chương trình truyền thông cho khách hàng . Thực tế nhân dân vẫn chưa hiểu rõ được về quyền và nghĩa vụ của mình về trình tự và thủ tục hành chính trong việc kê khai , đăng ký thống kê và các nghĩa vụ tài chính về nhà và đất gồm thuế , tiền thuê đất , phí và lệ phí địa chính.. 2. Thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ . Thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ thể hiện qua một số vấn đề sau: Hiện Hà Nội chỉ có khoảng 50-60% hộ có thể là khách hàng trong thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà nói riêng, 30-40% số hộ cần có sự giúp đỡ của nhà nước, 10% số hộ nghèo không thể mua được nhà ngay cả khi có sự hỗ trợ của nhà nước, vì vậy đối với những đối tượng khó khăn này cần phải có nhà cho thuê cho họ , nhưng hiện nay thị trường cho thuê nhà( một trong những bộ phận của thị trường bất động sản ) ở Hà nội chưa phát triển , chủ yếu là nhà phục vụ cho sinh viên thuê, rất ít nhà ở cho thuê đối với hộ gia đình . Đây là điều làm cho thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ . Thị trường bất động sản trong những năm cuối thập kỷ 90 được đánh giá trong Báo cáo khả thi Khu đô thị mới Hà nội do tư vấn nước ngoài thực hiện như sau : + Thị trường phát triển bất động sản Hà nội biến động và còn đang ở giai đoạn sơ khai nếu so sánh với phần lớn thị trường bất động sản khác trong khu vực . Một thị trường đầu cơ xuất hiện và trong khi đó nhu cầu rộng rãi và đang tăng lên đối với nhà ở thuê rẻ thì mức giá thuê hiện nay tại thị trường địa phương chưa đủ tạo ra đủ mức lợi nhuận thích hợp cho sự phát triển mang tính đầu cơ. Điều đó có vẻ chưa thay đổi cho đến khi nào : Lương bổng tăng đến mức có thể hậu thuẫn cho giá bán nhà đủ đem lại lợi nhuận phát triển . Tạo ra hệ thống cho vay thích hợp với tài chính của người sử dụng. Sự lạm phát giá cả đều đặn có lợi cho việc đầu tư . Những sự phát triển duy nhất mang tính đầu cơ về nhà ở tại Hà nội là việc cung ứng những thu xếp về cho thuê đối với người nước ngoài làm việc tại Hà nội . + Thị trường bất động sản Hà nội còn thiếu lượng tồn đủ đem tiếp thị và những phát triển hoàn chỉnh để tạo ra một mặt bằng thị trường ổn định đều đặn . Nhà ở cho thuê thực sự là nhu cầu cấp thiết của nhiều người như các công chức và quân nhân khi thuyên chuyển công tác, các nhà kinh doanh cần thuê nhà làm trụ sở, các hộ nghèo không đủ tiền mua nhà bởi vậy, thị trường nhà cho thuê nhà cần được tạo điều kiện thuận lợi hơn so với thị trường mua bán nhà . 3. Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát . Trong các năm từ 1993 –1995 thị trường mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi , số lượng các vụ giao dịch tăng nhanh , yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới nhà đất ngày càng gia tăng đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất , trung tâm thông tin nhà đất , công ty trách nhiệm hữu hạn , nhưng nhà nước chưa quản lý được các tổ chức này. Cuối năm 1998, trên địa bàn thành phố Hà nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán bất động sản, nhưng chỉ có 19 tổ choc môi giới giữa người mua và những thông tin cần thiết về bất động sản. Các tổ chức , hộ gia đình , cá nhân tham gia môi giới tư vấn giao dịch nhà đất và đã đang hoạt dộng như một nghề kinh doanh , nhưng nhà nước chưa kiểm soát được. 4. Kinh doanh phát triển bất động sản, phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế . ở nhiều địa phương đã hình thành các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như : doanh nghiệp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thuơng mại-xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà(chuyên cho thuê nhà )hiện Hà nội có các tổng công ty nhà nước kinh doanh trong lĩnh này là: TCTy HUD, TCTy Đầu Tư & phát triển nhà TP HN (HADINCO), TCTy Xây Dựng Hà Nội, TCTy VINACONEX. Tuy nhiên, tô chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam chưa tham gia vào thị trường bất động sản, chưa xuất hiện ở nhiều địa phương. Doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãu về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật, hơn doanh nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản. Hiện đã có NĐ 71/CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng, với NĐ này sẽ tạo ra sự thuận lợi đối với doanh nghiệp về vốn, thu hút các doanh nghiệp phát trỉên nhà ở cao tầng, giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Tuy nhiên, ở nước ta vẫn còn thiếu loại hình doanh nghiệp nhà nước kinh doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn đang là đất hoang, đầm lầy đồi trọc, đất xấu không canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng hoặc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức cá nhân đang sử dụng đất đưa vào sử dụng phù hợp với yêu cầu quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội và thực hiện các chính sách ưu đãi của nhà nước đối với người sử dụng đất và sản xuất kinh doanh . 5. Chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản . Thời gian qua, hệ thống các chính sách và biện pháp tài chính cho thị trường bất động sản đã từng bước được xây dung , bao gồm : Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ; trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và có chế độ thu lệ phí trước bạ đất; cơ chế sử dụng quĩ đất tại vốn xây dung cơ sở hạ tầng (tại vốn từ đất cho phát trỉên bất động sản ); lập quĩ đầu tư phát triển đô thị, quĩ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng đất , tiền thuê nhà cho các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay, vì : Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất , tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, hạn chế các vụ giao dịch chuỷen nhượng đăng kí kê khai nộp thuế là cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản không chính thức . Những biện pháp hỗ trợ tài chính còn chưa đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trường bất động sản như chưa có chính sách ưu đãi hoặc giảm cho đối tượng khi được doanh nghiệp chuyển nhượng đất, mua nhà hoặc cho thuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách , đối tượng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước hoặc được giao đất làm nhà ở , chưa có biện pháp hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập mua nhà hoặc thuê nhà ở . Nhiều trường hợp doanh nghiệp được hưởng ưu đãi, hỗ trợ từ ngân sách, nhưng khi nhận đất lại địa phương lại phải đóng góp cho địa phương quá nhiều khoản về xây dựng cơ sở hạ tầng , trợ cấp xã hội làm tăng chi phí . Hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản và trong quá trình doanh nghiệp thực hiện xây dung và kinh doanh còn hạn chế . 6. Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém . - Đến nay vẫn chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch ) để đảm bảo kiểm soát các giao dịch bất động sản. Chậm và chồng chéo trong việc ban hành các văn bản qui phạm pháp luật để qui định cụ thể các luật liên quan đến giao dịch bất động sản , ví dụ : Theo qui định của Bộ luật dân sự : ‘những tài sản mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải được đăng ký’ , nhưng đến nay sau 5 năm thực hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn về những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký hoặc Luật đất đai 1993 qui định 5 quyền nhưng mãi đến tháng 3 năm 1999 (gần 6 năm) mới có Nghị định của Chính phủ qui định về 5 quyền . Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế . Yếu tố thông tin về bất động sản và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Các tổ chức môi giới về bất động sản chưa làm được các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường bất động sản . - Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn chồng chéo và phức tạp. Người có bất động sản chuyển dịch , sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền , phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền , người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ . Làm các thủ tục tài chính song , người có bất động sản quay lại cơ quan Địa chính làm các thủ tục xác nhậm diện tích, đi vẽ lập bản đồ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì laị phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng . Qui trình này thực tế gây quá nhiều khó khăn, phiền hà và người dân rất khó thực hiện . Chương III: Những giải pháp thúc đẩy kinh doanh bất động sản tại công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng I. định hướng phát triển thị trường bất động sản TạI CÔNG TY 1. Huy độngnguồn lực to lớn về bất động sản cho phát triển kinh tế xả hội. Do tính sơ khai của va khiếm khuyết của thị trươngbất động sản(bđs)cung làm hạn chế các chủ thể và số lươngbđs tham gia giao dịch trên thị trương.do đó ,một lượng lớn tàI sản là bđs không trở thành hàng hoá để tham gia giao dịch chính thức ,đáp ứng nhu cầu rất lớn về bđs .chính vì vậy ,việc đề ra giảI pháp phát triển thị trượng bđs phai nhằm mục tiêu huy động các nguồn lực to lớn về bđs để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế _xã hội. 2. nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản. Một lượng lớn bđs,chủ yếu là đất đai,nhà xưởng và trụ sở làm viêc của các đơn vị hành chính sự nghiệp ,DNNN TạI các khu trung tâm thương mại ,dịch vụ của các đô thị lớn đang bị sử dụng lãng phí ,kém hiệu quả nhưng do quy định pháp lý nên không thể chuyển nhượng,cho thuê ,góp vốnVì vậy viêc đề ra các giải pháp khuyến khích sự phát triển của thị trương bđs sẽ đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng bđs của nền kinh tế. 3. tăng cường công tác quản lý nhà nước về bđs ,hình thành va phát triển thỉ trường bđs chính thức. Thị trường bđs có nhiều nhiễn biến phức tạp ,hoạt động thiếu lành mạnh,đã nhiễn ra hai “cơn sôt” lớn:sốt năm1993,đóng băng vào thời kỳ 1997-1999,sốt từ giữa năm 2000 đến hết quý I/2000, nó chưa đưng những nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển của nền kinh tế-xã hội.mặt khác thị trường bđs nước ta còn sơ khai ,thị trương không chính thức hoạt động mạnh nằm ngoài sự quản ly của nhà nước .vì vậy cần đề ra giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước ,hạn chế thị trường không chính thức và phát triển thị trường chính thức. 4. khuyến khích sự phát triển của thị trường bđs,đồng thời đảm bảo công bằng kinh tế. Việc phát triển thị trường bđs là vấn đề có ý nghĩa kinh tế-xã hội sâu sắc và nhăm mục đích tạo điều kiện cải thiện đời sống nhân dân .Mặt khác các cơn sốt về giá cả bất động sản tạo cơ hội cho một số ít cá nhân , tổ chức giàu lên nhanh chóng trong khi đó phần lớn nhân dân lao động lại khó khăn trong việc cải thiện điều kiên sống gây phân hoá và bất bình đẳng xã hội . Vì vậy giải pháp đề ra phải góp phần đảm bảo công bằng xã hội trong việc thoả mãn về nhu cầu bất động sản. II. giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại công ty. Thị trường bđs chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế ,luật pháp ,chính trị ,xã hộichính vì vậy ,để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bđs nước ta hiện trong giai đoạn sơ khai ,đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp đồng bộ. 1. Hoàn thiện môi trường pháp lý. Để toạ hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động của thị trường bất động sản phải được hoàn thiện. 1.1 Mở rộng đối tượng được tham gia vào giao dịch trên thị trường bất động sản. Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để mở rộng đối tượng này, pháp luật hiện hành về đất đai phải được sửa đổi, bổ sung, mở rộng đối tượng được quyền mua bán bất động sản, chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thời gian tới, các tổ chức kinh tế trong nước, các đơn vị hoạt động sự nghiệp, các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, nếu có nhu cầu được mua bán nhà, công trình và chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Tiếp đó từng bước mở rộng cho các đối tượng khác và đi đến không hạn chế đối tượng. Riêng đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài nên hạn chế thời gian sử dụng đất mà không khống chế phạm vi ở một số địa phương, khu vực cụ thể để đảm bảo an ninh, quốc phòng, quản lý xã hội, quản lý đất đai. Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản và quyền sử dụng đất. Hiện nay các đối tượng tham gia giao dịch này còn bị hạn chế. Vì vậy pháp luật về bất động sản cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng mở rộng đối tượng tham gia. Cần cho phép các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất không phân biệt đã trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đều được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, được phép cho thuê lại. Đồng thời cho phép các đơn vị hoạt động sự nghiệp kinh tế, nếu co dôi dư bất động sản đều được quyền cho thuê và thế chấp bất động sản để vay vốn, Nhà nước xử lý phân phối hợp lý phần thu được từ cho thuê bất động sản của các đơn vị sự nghiệp để đảm bảo lợi ích của các đơn vị và của Nhà nước 1.2 Giảm bớt các hạn chế và điều kiện để được tham gia giao dịch bất động sản. Cho phép tổ chức, cá nhân được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được UBND xã, phường,xác nhận là đang sử dụng không có tranh chấp. Sau khi các giao dịch được thực hiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng, người cho thuê đất, người dùng bất động sản làm tài sản thế chấp, góp vốn liên doanh. Bỏ qua điều kiện cụ thể đối với từng loại đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tăng cường giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước. Theo quy định hiện tại có nhiều giấy tờ phiền phức trong quá trình quản lý bất động sản. Do đó cần bỏ quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản phải được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cho phép, thay vào đó pháp luật cần có quy định bắt buộc người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đăng ký chuyển nhượng. Theo đó hai bên giao dịch tự ký hợp đồng dân sự và đến đăng ký giao dịch tại một cơ quan do nhà nước quy định. Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký giao dịch bất động sản, qua đó hạn chế bớt thủ tục phiền hà, thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển. 2. Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp là chủ thể chủ yếu tạo ra hàng hoá bất động sản, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới đối với các đối tượng tham gia giao dịch. Hiện nay hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nước ta còn nhiều hạn chế. Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có một số giải pháp sau: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế đều được bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi về vốn, giao đất, cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giảm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ và đào tạo chuyên gia, lao động. Tất cả các doanh nghiệp đều phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo qui định thống nhất của pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế.Đối với các tổ chức, cá nhân môi giới bđs nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước cần có biện pháp hạn chế sự phát triển,từng bước giảm và loại bỏ đồng thời thành lập các tổ chức tư vấn cho các giao dịch bđs,tư vấn thông tin pháp luật,thị trường,giá cả,tư vấn lập hợp đồng giao dịch. Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất: Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng đê xây dựng các công trình công nghiệp, thương mại, dân dụng... tạo qũi đất để chuyển nhượng, cho thuê... Doanh nghiệp này được hoạt động trong các vùng đất do Nhà nước quản lý nhưng chưa gaio cho ai sử dụng, đất Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao cho các dự án... Để hình thành các doanh nghiệp này cần áp dụng một số biện pháp như: Đầu tư vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nước cho các doanh nghiệp, cho phép kinh doanh sử dụng các vùng đất chưa khai thác làm vốn ban đầu đồng thời khi giao đất cho doanh nghiệp chưa thu tiền sử dụng đất. Những vùng đất đai qui hoạch thành khu công nghiệp, khu thương mạI, khu dân cư. Được giao cho doanh nghiệp bằng cách cho phép doanh nghiệp tự nhận chuyển quyền sử dụng đất, mua bất động sản... Thay cho việc thu hồi đất vvà thực hiện đền bù như hiện nay. Trên cơ sở đó doanh nghiệp thực hiện qui hoạch chi tiết bằng việc sử dụng đất thực tế, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đìnhcá nhân xây dựng theo qui hoạch. 3. Phát triển và tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản. Thời gian qua thị trường bất động sản nước ta luôn xẩy ra tình trạng căng thẳng cung- cầu, một phần nguyên nhân là do hoạt động đầu cơ, mặt khác cung về bất động sản còn thấp hơn nhiều so với cầu.Hiện tại đất hàng hoá do chưa được tạo lập đầy đủ, kịp thời,có chất lượng nên việc tạo lập các bđs để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng trực tiếp gặp khó khăn trở ngại ách tắc. Để thị trường bất động sản có nhiều hàng hoá cần có các giải pháp sau: Công tác qui hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn và các loại đô thị cần sớm được hoàn thành. Công khai qui hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất qui định rõ và công khai, đơn giản hoá các chính sách khuyến khích với các dự án đầu tư. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã có sự thoả thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất. Đối với các dự án khác cho phép chính quyền các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp thu hồi toàn bộ khu vực qui hoạch xây dựng dự án để cho chủ đầu tư thuê đất thực hiện dự án. Thực hiện hạ tầng có trước, lấy giá trị quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng tại chỗ.Đối với một số dịch vụ hạ tầng như điện nước,thông tin...cần có sự phân bổ chi phí tránh tính hết vào giá bán cho người sử dụng trực tiếp. Tập trung đầu tư dưt điểm tránh đầu tư dàn trải như hiện nay.Xây dựng qui chế phân bổ và sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư cho phát triển các loại bđs đặc biệt trong đầu tư nâng cao giá trị đất hàng hoá. Khẩn trương đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn.Đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .Đồng thời qui định rõ thời hạn để xem xét xác nhận của địa phương.Các trường hợp có đủ giấy tờ theo qui định pháp luật,khi làm đơnthì gửi thẳng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải qua cỏ quan nhà nước trung gian.Đối với trường hợp sử dụng đất ở đất chuyên dùng trước năm1993 mà không do nhà nươc giao thi không thu tiền sử dụng đất,lệ phí địa chính,lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập bất động sản, tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.Các chính sách hỗ trợ khuyến khích cần áp dụng thống nhất.Công tác đấu thầu quyền sử dụng đấtcần được hoàn thiện theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh tránh tình trạng độc quyền”om” công trình hoặc bán thầu tiêu cực. Cần có biện pháp để đáp ứng nhu cầu di dời của các cơ quan, doanh nghiệp, nhà ở của dân.Việc tiến hành di dời phải theo cơ chế thị trường,ngoài việc chú trọng công tác qui hoạch cần tạo điều kiện để các chủ sử dụng đất trong diện di dời được bán quyền sử dụng đất hiện có và mua quyền sử dụng đất tại nơi đến theo giá thị trường. Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị lực lượng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các tổ chức này nếu không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ... di chuyển ra khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ.Trước khi chuyển nhượng cần chuyển mục đích cho ngừơi nhận chuyện nhượng.Giải pháp này sẽ góp phần tăng cung về hang hoá bđs tại các trung tâm thương mại, dịch vụ. Nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả để định hướng phát triển nhà ở tại đô thị:Tao cơ hội có nhà ở cho mọi người,ban hành chính sách khuyến khích mạnh mẽ các hình thức kinh doanh nhà nhiều tầng khắc phục tâm lý không thích nhà chung cư. Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo hướng phân định phạm vi các chính sách xã hội va chính sách thị trường trong việc cho thuê bán nhà thuộc sở hữu nhà nước .Theo hướng này các đối tượng chính sách xã hội được hưởng trợ cấp còn việc thuê nhà và mua nhà theo nguyên tắc thị trường. Ban hành cơ chế khuyến khích các tổ chức tài chính tham gia thị trường bất động sản như:công ty bảo hiểm,công ty tài chính...Đồng thời ban hành cơ chế hỗ trợ lãi suất, thuế để khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh bđs đặc biệt là xây dựng nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp,đối tượng chính sách .Mở rộng sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường bđs ,nhất là các hoạt động xây nhà để bán và cho thuê. III KIếN NGHị 1. Về phía nhà nước: Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ thị trường bất động sản về tài chính, về các chính sách phát triển lành mạnh thị trường, Nhà nước phải có cơ quan dự báo được nhu cầu thật sự để hoạch định chiến lược phát triển ổn định thị trường bất động sản, khách hàng vẫn còn thiếu thông tin, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu bất động sản chưa rõ ràng, còn nhiều bất cập. Nhà nước chưa điều tiết được giá thị trường, các dự án đầu tư manh mún, nhỏ lẻ, không thu hút người mua, không tạo được động lực cho trường bất động sản phát triển. Chính sách luật pháp liên quan đến phải đồng bộ và phải là kích thích thị trường ổn định và lành mạnh. Thị trường bất động sản mà chính sách pháp luật liên quan luôn biến động thì thị trường sẽ bất động không thể phát triển được, thị trường nhà đất trong thời gian trước đây phát triển một cách tự phát nên các chính sách pháp luật mới ra đời rất dễ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Nghị định 181 (NĐ181) vẫn được Sở Tài nguyên – Môi trường xem là tác nhân làm ngưng đọng thị trường bất động sản. Thị trường trong năm qua, ngoài những nguyên nhân khách quan do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, thì khó khăn của thị trường trong năm qua cũng có một phần xuất phát từ nội tại của thị trường. Đó là tình trạng đầu cơ vẫn còn phổ biến trong khi Nhà nước vẫn chưa có giải pháp ngăn chặn. Thị trường sụt giảm cũng làm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, tạo điều kiện cho người lao động bình thường có khả năng mua nhà cho mình. Thị trường sụt giảm cũng là cơ hội để Nhà nước có thời gian hoàn thiện các công cụ quản lý đối với thị trường, tạo điều kiện để cơ cấu lại một thị trường lành mạnh và hiệu quả. Ngân hàng đua nhau tăng lãi suất khiến cho thị trường khó tiếp cận vốn. Về nguyên tắc, khi thị trường thiếu vốn thì hàng hoá sẽ khan hiếm và giá cả phải tăng lên. Nhưng trên thực tế giá bất động sản cũng bắt đầu sụt giảm vào thời điểm này. Điều này có thể lý giải là do một phần lớn vốn vay cho thị trường trước đó là nguồn cung vốn cho đầu cơ nhà đất của các dự án đó hoàn thành. Chính vì vậy, hạn chế vốn vay cho thị trường đó trực tiếp cắt nguồn cho đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng thể thì thị trường bất động sản trong năm 2008 đó thể hiện được sự gắn kết với thị trường tài chính, là điều rất quan trọng bởi vậy đây là hai thị trường luôn song hành và chỉ có môi trường nhất định của nền kinh tế thị trường mới thể hiện đầy đủ mối quan hệ này. Đó là một dấu hiệu đáng mừng, thị trường bất độgn sản đang dần mang tính thị trường, không còn nặng tính bao cấp như trước nữa. Khi nền kinh tế dần bước qua khủng hoảng, doanh nghiệp và khách hàng sẽ dễ dàng tiếp cận vốn vay. 2. về phía công ty: Nhu cầu nhà ở còn nhiều nhưng thị trường lại “đóng băng”, mục tiêu quan trọng là giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng người thu nhập thấp cần có nguồn vốn vay dài hạn để mua nhà với thời gian 20-30 năm, nên xem đây là chiến lược kích cầu dài hạn trong thị trường bất động sản. Công ty cần xây dựng phương án để khách hàng của mình tiếp cận với nguồn vay ngân hàng để kích cầu sản phẩm bất động sản của Công ty. Việc nghị định 181 “khai tử” các dự án phân tô bán nền (nhằm lành mạnh hoá thị trường” cũng như các quy định chưa rõ ràng về chuyện “sổ hồng”, “sổ đỏ”; rồi thêm dự thảo “giấy xanh:; bảng giá đất mới – cũ; phương pháp tính thuế mới, và các luật liên quan đang được xây dựng như Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đó tác động đến các quyết định của những người tham gia thị trường nhà đất. Nhu cầu nhà đầu tư bất động sản hiện nay là e dè, quan sát và chờ đợi chứ không hào hứng tham gia vào thị trường như trước. Thị trường cho người thu nhập trung bình và thấp đầy tiềm năng nhưng chưa được khai thác hết, nếu có bài toán hợp lý về giá và đảm bảo chất lượng sản phẩm thì đầu ra sẽ rất lớn, chính vì thế, xu hướng sắp tới Công ty nên tận dụng cơ hội đầu tư này, song song với việc đầu tư vào các chung cư cao cấp, tập trung đầu tư vào các dự án chung cư dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, với các lợi thế về vốn, kinh nghiệm quản lý và cả hệ thống ngân hàng nhờ chính sách hỗ trợ phát triển chung cư giành cho người có thu nhập thấp của Nhà nước. Công ty cần xây dựng, ban hành hệ thống văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể rõ ràng và chế tài về việc thực hiện các công tác quản lý bất động sản tại các khu căn hộ trong các dự án của Công ty bao gồm. Hiện tại còn tồn tại nhiều bất cấp trong quản lý các khu chung cư dẫn đến mâu thuẫn về quyền lợi giữa các hộ cư dân và ban quản lý các toà nhà, làm ảnh hưởng đến uy tín cũng như làm giảm sức mua các căn hộ, vì vậy: + Đối với thoả thuận mua bán căn hộ, ngoài việc làm rõ quyền sở hữu chung riêng, trách nhiệm của các bên liên đới (chủ đầu tư, cư dân) các đặc điểm về sản phẩm, chất lượng xây dựng, các dịch vụ, tiện ích được cung cấp và những ước tính về phí dịch vụ trong tương lai, khu căn hộ được đưa vào hoạt động. + Cần xây dựng khung pháp lý về việc hình thành ban quản trị toà nhà dựa trên cơ sở đúng pháp luật, dân chủ, đồng thuận và thông qua quá trình biểu quyết lấy số đông của dân cư. Ban quản trị toà nhà sẽ là đại diện hợp pháp cho quyền lợi của cư dân giám sát hoạt động quản lý của toà nhà. + Nhà nước cần có chính sách phát triển, xây dựng hệ thống đánh giá các công ty cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản và khuyến khích các khu căn hộ sử dụng dịch vụ của các công ty này. LỜI KẾT LUẬN Cú thể núi rằng thị trường bất động sản tại Hà Nội núi chung và cỏc đụ thị phỏt triển núi riờng taị Việt Nam vẫn sẽ luụn là một thị trường sụi động với tốc độ phỏt triển nhanh chúng.Sự phỏt triển do rất nhiều nguyờn nhõn trong đú cú nguyờn nhõn chủ chốt nhất là sự phỏt triển mất cõn đối về kinh tế giữa cỏc vựng, miền trờn cả nước.Tuy nhiờn thị trường bất động sản tại Việt nam đó và sẽ khụng cũn là sõn chơi của cỏc doanh nghiệp trong nước nữa mà nú là một sõn chơi hội nhập, trong đú cỏc doanh nghiệp trong nước phải đối mặt với cỏc đại gia cú thế lực về kinh tế và uy tớn trờn thị trường.Điều này bắt buộc cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản núi chung và công ty cổ phần xây dưng và PTCTHTnúi riờng phải thay đổi và vận động để thớch nghi và tồn tại được trước sức cạnh tranh của cỏc doanh nghiệp nước ngoài.Tuy nhiờn núi vậy khụng cú nghĩa là cỏc doanh nghiệp trong nước khụng cú những lợi thế nhất định, trong đú lợi thế lớn nhất phải kể tới là sự am hiểu tập quỏn và văn húa của người Việt.Với thế mạnh này nếu khụng xõy dựng được tớnh chuyờn nghiệp trong hoạt động của mỡnh thỡ lợi thế đú sẽ khụng giỳp được gỡ cho cụng ty cả.Bởi vậy với những nột đặc trưng đú của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, thỡ sự tồn tại của cỏc doanh nghiệp phụ thuộc vào uy tớn và thương hiệu trờn thị trường.Do đú công ty hay bất cứ một cụng ty nào đều phải bắt tay xõy dựng thương hiệu ngay từ hụm nay và thương hiệu là yếu tố sống cũn giỳp doanh nghiệp tồn tại và phỏt triển trờn thị trường bất động sản Việt Nam. Họ và tên : Trần Huy Tú Lớp : QTKDTM – K38A Giáo viên hướng dẫn : Phạm Thái Hưng đề cương chi tiết Đề tài: Thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng Chương I: Cơ sở lý luận của kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản Việt Nam I. Khái quát chung về kinh doanh bất động sản Khái niệm về bất động sản Đặc điểm của bất động sản Bất động sản là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển Tính bền lâu Tính thích ứng Tính biến dị Tính chịu ảnh hưởng của chính sách Tính thuộc vào năng lực quản lý Tính ảnh hưởng lẫn nhau Khái niệm về thị trường bất động sản II. Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam 1. Cung bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản Phân loại thị trường bất động sản Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản 2. Cầu và nhà đất Khái niệm cầu nhà đất Đặc điểm của bất động sản Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản 3. Quan hệ cung cầu bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản Tại Công ty Cổ phần Xây dựng và phát triển Công trình Hạ Tầng. I. Khái quát về công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng Quá trính hình thành và phát triển 1.1. Sự hình thành và phát triển của công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng. 1.2. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng. 2. Cơ cấu chức năng nhiệm vụ 2.1. Đánh giá tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty từ 2005 đến nay. 2.2. Những thuận lợi và khó khăn chủ yếu đổi mới với sản xuất kinh doanh của Công ty hiện nay. II. Tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng Sản phẩm của công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng Sản phẩm Giá cả Khách hàng mục tiêu Định vị 2. Kết quả hoạt động kinh doanh của năm 2008 tại công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng 2.1. Các chỉ tiêu tổng hợp 2.2. Phân tích một số chỉ tiêu cụ thể 2.2.1. Doanh thu của giai đoạn từ 2005 – 2008 2.2.2. Lợi nhuận của Công ty từ 2005 – 2008 và kế hoạch 2009 2.2.3. Thu nhập của người lao động tại công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng. III. ĐáNH GIá CHUNG Về TìNH HìNH KINH DOANH BấT Động sản công ty 1. Thị trường bất động sản còn mang nhiều tính chất của một thị trường bất động sản không chính thức . 2. Thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ . 3. Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát . 4. Kinh doanh phát triển bất động sản, phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế . 5. Chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản . 6. Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém . Chương III: Những giải pháp thúc đẩy tiêu thụ bất động sản tại công ty Cổ phần xây dựng và phát triển công trình hạ tầng. I. định hướng phát triển thị trường bất động sản TạI CÔNG TY 1 . Huy độngnguồn lực to lớn về bất động sản cho phát triển kinh tế xả hội. 2. nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản. 3. tăng cường công tác quản lý nhà nước về bđs ,hình thành va phát triển thỉ trường bđs chính thức. 4. khuyến khích sự phát triển của thị trường bđs,đồng thời đảm bảo công bằng kinh tế. II. giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại công ty. 1. Hoàn thiện môi trường pháp lý. 2. Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 3. Phát triển và tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản. III. KIếN NGHi 1. Về phía nhà nước: 2. về phía công ty: - Kết luận - Tài liệu tham khảo