Đề tài Thực trạng kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Khát Vọng Việt

như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS) là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá. 2.3\Tính thích ứng: Lợi ích của công trính được sinh ra trong quá trình sử dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại nét đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu tư. Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên các nhà đầu tư luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS 2.4\Tính biến dị: Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao ốc thì các căn nhà cũng có hướng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của các nhà đầu t ư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân ....Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động sản này không hoàn giống như bất động sản khác. 2.5\Tính chụi ảnh hưởng của chính sách: Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân, nên chính phủ các nước đều quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản xuất giao dịch và sử dụng BĐS.Vì không thể di chuyển từ thị trường này sang thị trường khác thuận lợi hơn nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi những ảnh hưởng của việc điểu chỉnh chính sách như chính sách thuế, đất đai, nhà ở, tiền tệ. 2.6\Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lí lắm chẳng hạn như vào thị trường chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế nhưng muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì phải có năng lực quản lí tương xứng. 2.7\Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản được nâng cao lên nhờ sự thay đổi của các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như công trình giao thông, quy hoạch phát triển đô thị... Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán được chính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản thì là thành công rất lớn. 3.\ Khái niệm về thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp điều mà mỗi bên cần biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch. Nói một cách ngắn gọn thị trường BĐS là: Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định. Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS nhà đất; Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta phân thị trường làm 3 cấp: Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai c). Thị trường thứ II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. Thị trường III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua và thuê. II.\ CUNG&CẦU - YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.\ Cung bất động sản 1.1.\ Khái niệm cung bất động sản Cung về bất động sản là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định . Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số bất động sản có được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không muốn bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những nguồn nêu trên là không được tính vào cung về bất động sản tại thời điểm đó. Để các nguồn nhà đất trở thành nguồn cung bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau: Quỹ bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thờiQ, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. Người chủ sở hữu quỹ bất động sản không có mụcđích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bánN, tức là sẵn sàng chuyển giao bất động sản cho người khác. Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chungG, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường . Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ bất động sản đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.P Bất động sản là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu. 1.2.\ Đặc điểm của cung bất động sản Xuất phát từ tính chất đặc biệt của bất động sản mà lượng cung về bất động sản cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác: Bất động sản là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và con người không thể tự tạo ra thêm bất động sản mới được để làm tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại bất động sản theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại bất động sản đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác. Hơn nữa, lượng cung về bất động sản không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của bất động sản. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu bất động sản một cách cục bộ về không gian và chủng loại bất động sản theo từng địa phương hay từng vùng lãnh thổ. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang địa phương khácK, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung - cầu hợp lý. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trường bất động sản. Mặt khác tổng cung về bất động sản là một số lượng giới hạn gần như không đổi, nên không thể đẩy tổng cung bất động sản tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội. Hiện nay tại nước ta cung về bất động sản cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về bất động sản bất động sản ở các nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường bất động sản nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Trong số đó hiện nay ở nước ta có nhóm cung về bất động sản phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự do nhất, đặc biệt ở các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng lượng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực tự phát. Khu vực Nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổ chức cao, có kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hướng chiến lược phát triển của mỗi quốc gia. Đây là khu vực mà Nhà nước nắm được lượng cung để can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường. Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có một lượng vốn ngân sách đầu tư vào khu vực này nhưng có thể ở nhiều dạng và hình thức biểu hiện rất khác nhau. Khu vực tư nhân: Là nguồn cung bất động sản khá lớn cho thị trường. Lượng cung bất động sản của khu vực này tăng là do đầu tư phát triển từ nguồn vốn không phải của ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của pháp luật mà Nhà nước quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vậy Nhà nước không thể kiểm soát được toàn bộ lượng cung bất động sản ở khu vực này mà chỉ điều tiết thông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đối cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung bất động sản khu vực này hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân. Những nguồn bất động sản được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng về cấp độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu chuẩn kỹ thuật nào cả nhưng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lượng cung về bất động sản khá lớn và phong phú trên thị trường. Hiện nay ở nước ta lượng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu phát sinh hàng năm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp. Năm 2000, cả nước với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở trong đó tại các đô thị khoảng 120 triệu m2 trên một lượng diện tích đất ở kiểm kê được theo Chỉ thị số 24/1999/CT-TTg và Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 01 tháng 03 năm 2001 của Thủ tướng chính phủ là 443.178 ha, trong đó đất ở đô thị có 72.158 ha và đất ở nông thôn 371.020 ha, như vậy là quá thấp. Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp và vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ở khu vực tự phát càng giảm dần. 1.3.\ Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản Quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng bất động sản do Nhà nước quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng bất động sản dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về bất động sản. Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về bất động sản trước hết phụ thuộc vào quỹ bất động sản được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng.Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về bất động sản, nhất là tăng cung về nguồn bất động sản hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về bất động sản bất hợp pháp. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về bất động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của bất động sản trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường. Một khu vực bất động sản không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường bất động sản, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản. Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng. Chính sách và pháp luật của Nhà nước Khác với hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý bất động sản, về chính sách sử dụng bất động sản và các khoản đầu tư cho phát triển bất động sản. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về bất động sản. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn bất động sản hiện có là điều kiện để các nguồn đbất động sản bất động sản này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng bất động sản không thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung bất động sản . Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về bất động sản không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà đất đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về bất động sản. 2.\ Cầu nhà đất 2.1.\ Khái niệm cầu nhà đất Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa cung và cầu được biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó. Do vậy, để nghiên cứu sâu thêm về thị trường bất động sản ta có thể đi phân tích cầu về bất động sản trên thị trường. Cầu về bất động sản trên thị trường là số lượng cầu về bất động sản hay nói cách khác là toàn bộ số lượng bất động sản mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực tài chính có khă năng thanh toán. Như vậy, cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử dụng bất động sản để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con người. Trên thực tế, không thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về bất động sản bất động sản và cầu về bất động sản. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quy mô, phạm vi mà còn cả về đặc điểm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng. Nhu cầu về bất động sản thường xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, song cầu thực tế trên thị trường lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về lượng và chất do có những nhu cầu phát sinh nhưng lại không có khả năng thanh toán. Chính vì vậy cầu về nhà đất là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều kiện hoạt động của thị trường. 2.2.\ Đặc điểm của cầu bất động sản Cầu về bất động sản luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu về bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sauC: Trên thị trường bất động sản cầu thường tăng nhanh hơn cung. Khác với các loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của người dân bao giờ cũng ở tình trạng thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố. Giá nhà ở và đất ở thường rất cao so với thu nhập của người dân, nhất là ở các khu đô thị, trung tâm công nghiệp và thương mại ... Bởi vì, nơi đây có mật độ dân cư lớn, bên cạnh lượng cung về bất động sản có hạn thì lượng cầu về bất động sản lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn rất nhiều so với các vùng khác là tất yếu. Chất lượng bất động sản ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của người sử dụng thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng bất động sản còn nhanh hơn tốc độ tăng giá bất động sản. Hiện nay, ở nước ta cầu về nhà đất đã tạo ra mầm mống cho một thị trường ngầm về bất động sản, không có tổ chức, các cơ quan quản lý Nhà nước không thể điều tiết được. Lượng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị trường tự do xuất phát từ nhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh. Quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập được chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực tài chính của mình. Nhu cầu về chỗ ở tăng nhanh có thể được phân tích bởi các nguyên nhân sau: Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học. Nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà đang phải ở chung, ở nhờ hoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”. Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang chưa có nhà hoặc mới chuyển đến. Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật. Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung mới xây dựng. Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch. Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến sinh sống ở nước ta làm việc hoặc kinh doanh. Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người... Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho cuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phương thức thanh toán kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trường. Ở nước ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về bất động sản sang mua bán và kinh doanh bất động sản. Điều đó đã làm cho thị trường bất động sản càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh bất động sản trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế . 2.3.\ Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về bất động sản tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản song có các nhân tố chủ yếu sau: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo đó là cầu về bất động sản tăng lên. Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về bất động sản cho hoạt động sản xuất ở khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp. Trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình công nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt động phi nông nghiệp chưa phát triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còn tập trung chủ yếu trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất nông nghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục,... đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường bất động sản cũng bắt đầu từ những trung tâm này. Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng bất động sản. Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu bất động sản. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng bất động sản trong sản xuất. Đến giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về bất động sản cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung bất động sản thông qua thị trường chuyển quyền sử dụng bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thương mại và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thay đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại bất động sản, cùng một vị trí và điều kiện nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng. Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về bất động sản. Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là không ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượng tiền tiết kiệm trong dân cư tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộc sống sẽ coi vấn đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc sống của mình. Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tăng lên. Người ta đã chỉ rõ mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về bất động sản. Do vậy khi thu nhập tăng lênD, cầu về bất động sản tăng lên khá rõ nét. Đó là tình trạng mà hầu hết các nước đang phát triển hiện nay đang phải đương đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng đần và gia tăng. Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi cầu về nhà ở. Có những yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở như là một phần địa điểm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc. Như vậy, sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở. Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị. Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi đô thị hoá tập trung dân số về các vùng đô thị nên có sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu bất động sản ở đô thị. Tuy nhiên quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu về bất động sản mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về bất động sản. Những người có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà ở. Còn tầng lớp dân cư lao động thì xuất hiện một kiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy, cầu về bất động sản nói riêng, thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá trình phát triển của đô thị hoá. Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng. Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sức mạnh mẽ. Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất. Khi quy hoạch khu dân cư phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá trị nhà đất. Những chính sách của Chính phủ. Những chính sách của Chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về bất động sản. Những thay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, về các chính sách thuê nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa phương về bất động sản cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về bất động sản. Ở nước ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính quyền nhiều thành phố có chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thông thoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng bất động sản với quy mô nhỏ, do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về bất động sản tự do xây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư. Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế. Sau khi luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu tư về bất động sản tại các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập trung chủ yếu trong giai đoạn đầu vào các đô thị trong các dự án bất động sản. Cùng với luồng tiền nước ngoài chảy vào, một lực lượng lớn người nước ngoài cũng đã đến cư trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về bất động sản. Nói chung các nhân tố trình bày trên đây là những nhân tố phổ biến tác động đến sự thay đổi về cầu bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác nhau, trong các điều kiện môi trường khác nhau, thì sự biểu hiện của các nhân tố trên là không đồng nhất, đồng thời có thể xuất hiện những nhân tố tác động đặc thù khác. 3.\ Quan hệ cung cầu bất động sản Như chúng ta đã biết, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm cho giá giảm xuống. Do đó trong thị trường cạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Tuy nhiên sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng mở rộng của cung. Ngược lại cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh và cân bằng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu. Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu gia tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nhưng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá cả sẽ biến động mạnh. Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản bất động sản còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như: quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp; còn cầu nhà đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng bất động sản, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá và những chính sách của Chính phủ. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố ảnh hưởng đã nói đến ở trên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi. Đối với thị trường bất động sản, tổng cung bất động sản cho tất cả các mục đích là cố định, mặc dù sự cải tạo bất động sản có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Song cung không nhất thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung bất động sản là cố định và việc kiểm soát bằng quy hoạch có giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể. Do vậy, tổng cung đất đai là cố định nên cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng một cách nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Do đó cung ít co giãn hơn so với cầu. Giá (H1) P2 E2 P1 E1 D2 D1 0 Số lượng Q1 Q2 Khi lượng cầu nhà đất tăng làm đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển dịch từ E1 đến E2, do cung ít co giãn đối với giá nên làm cho giá tăng mạnh. (H1) Mối quan hệ của cung và cầu tài sản bất động sản còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung một loại bất động sản cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, ví dụ nhà ở cho thuê. Do có một lượng nhà cho thuê cố định trong thành phố, nếu thời hạn hết sức ngắn thì sự tăng cầu chỉ đẩy tiền thuê lên cao. Với thời hạn dài hơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiền thuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích người ta sửa sang những ngôi nhà hiện có và xây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lượng cung sẽ tăng lên và giá thuê nhà sẽ giảm xuống. Giá S SR P2 (H2) Cung ngắn hạn P1 D2 D1 0 Q1 Q2 Số lượng Giá S LR P2 (H3) Cung dài hạn P1 D2 D1 0 Q1 Q2 Số lượng Như vậy, cung ngắn hạn thường ít co giãn hơn cung trong dài hạn và bất cứ thay đổi trong lượng cầu (tăng hoặc giảm t) cũng làm cho giá bất động sản trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn.Khi cầu tăng, trong ngắn hạn (H2) cung tài sản nhà đất ít co giãn, giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn (H3) cung co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn, giá tăng ít hơn so với ngắn hạn. Tài sản bất động sản là hàng tiêu dùng lâu bền, nên tổng dự trữ trong tay người tiêu dùng tương đối lớn so với sản lượng sản xuất hàng năm. Do vậy một sự thay đổi nhỏ trong tổng dự trữ mà người tiêu dùng muốn lắm giữ cũng có thể gây ra thay đổi lớn trong lượng mua của họ. Khi giá bất động sản tăng, nhiều người trì hoãn việc mua bất động sản dự trữ của mình, do vậy cầu giảm mạnh. Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng được nữa và cần phải được thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên. Vì vậy độ co giãn đối với giá của cầu bất động sản trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Điều này trái ngược với phần lớn các hàng hoá thông thường khác. Độ co giãn của cầu bất động sản dài hạn và trong ngắn hạn có thể được phác hoạ như hình (H4) Giá DSR DLR (H4) 0 Số lượng Giá cân bằng trong thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi trong lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung sẽ làm thay đổi lớn trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi. Tuy nhiên, lượng tích trữ của người tiêu dùng về bất động sản rất lớn nên hàng năm lượng bất động sản hao mòn, cũ nát phải thay thế vẫn ngắn hơn trong ngắn hạn. Độ co giãn của cầu đối với thu nhập trong ngắn hạn cũng khác trong dài hạn. Đối với tài sản bất động sản nếu tổng thu nhập tăng thì sẽ có nhiều người có nhu cầu mua sắm bất động sản mới. Rõ ràng độ co giãn của cầu theo thu nhập trong ngắn hạn sẽ lớn hơn nhiều so với độ co giãn này trong dài hạn. Độ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập còn tuỳ thuộc vào nơi ở, các nhóm dân cư... và điều này sẽ có ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu tại những thời điểm khác nhau. Do vậy, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu, trở lại quan hệ cung cầu và hình thành quan hệ cung cầu mới để phù hợp với sản xuất kinh doanh và tiêu dùng xã hội. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN KHÁT VỌNG VIỆT I Giới thiệu về công ty CP Khát Vọng Việt. 1.\ Lịch sử và ngành nghề kinh doanh. Công ty CP Khát Vọng Việt được thành lập vào năm 2005 theo giấy phép kinh doanh số 0103010672, do sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội cấp. Trụ sở giao dịch:Số 27 ngõ 178 Thái Hà, Phường Trung Liệt, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội. Ngành ngề kinh doanh: Dịch vụ trang trí nội, ngoại thất. Dịch vụ tư vấn quản lý, tư vấn đầu tư và quản lý bất động sản(không bao gồm tư vấn pháp luật). Môi giới thuê và cho thuê bất động sản. Kinh doanh khách sạn, nhà hàng (không bao gồm kinh doanh phòng hát Karaoke, vũ trường, quán ba.) Hiện nay Khát Vọng Việt đang hoạt động trên mảng kinh doanh chính là bất động sản.Mảng kinh doanh bất động sản của công ty gồm hai nhánh hoạt động nhỏ là: mua, bán bất động sản và thuê, cho thuê bất động sản. 2.\ Một số nét chính về hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê. Mảng kinh doanh bất động sản của Khá Vọng Việt gồm hai nhánh nhỏ là mua, bán bất động sản, thuê, cho thuê bất động sản.Hiện nay công ty đang tập trung đầu tư phát triển nhánh thuê và cho thuê bất động sản tại thị trường Hà Nội với thương hiệu Nhabox. Đối tượng khách hàng mà công ty hướng tới bao gồm người đi làm, cặp vợ chồng trẻ, … mong muốn có một không gian yên tĩnh và an toàn sau khoảng thời gian lao động và học tập vất vả. Dịch vụ mà Nhabox cung cấp gồm: Truyền hình cáp. Nối mạng internet. Bảo vệ (24h/24h). Trông giữ xe ngày và đêm. Tất cả các dịch vụ trên đều được cung cấp miễn phí cho khách hàng.Chính những dịch vụ gia tăng đó giúp Nhabox thỏa mãn được nhu cầu của khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu.Có thể nói Khát Vọng Việt là công ty tiên phong trong lĩnh vực thuê và cho thuê căn hộ khép kín.Với tầm nhìn đúng đắn cùng với sự năng động của đội ngũ nhân lực, công ty đang nhanh chóng mở rộng và chiếm lính được phân khúc thị trường thuê và cho thuê bất động sản tại khu vực Hà Nội. 3.\ Bộ máy hoạt động và chức năng các bộ phận trong công ty CP Khát Vọng Việt. Bộ máy hoạt động của mảng thuê và cho thuê Hội đồng quản trị. Giám đốc tài chính Phó giám đốc Bộ phận thuê đầu vào Bộ phận quản lý Marketing Phụ trách việc tìm kiếm nguồn nhà, đàm phán thuê nhà cho công ty - Quản lý khách hang. - Quản lý các căn nhà cho thuê Chịu trách nhiệm kinh doanh các phòng trọ công ty đang có. Bộ máy hoạt động của mảng mua và bán bất động sản. Tư vấn trực tiếp Giới thiệu sản phẩm Phòng kỹ thuật Phòng marketing Phòng kế toán Đầu vào Hoạt động của bộ phận giới thiệu sản phẩm. Tổ chức các buổi giới thiệu về Khát Vọng Việt và các dịch vụ của công ty đang cung cấp cho các nhà đầu tư và các cá nhân có nhu Bộ phận tư vấn trực tiếp. Tìm hiểu lắng nghe nhu cầu của khách hàng nhằm xác định chính xác nhu cầu của họ. Giới thiệu sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Phòng kỹ thuật. Giúp đỡ khách hàng hoàn thành thủ tục làm sổ đỏ. Giải đáp thắc mắc của khách hàng về các vấn đề pháp luật khác. Phòng kế toán. Thực hiện các thủ tục thanh toán cho khách hàng. II. Thực trạng kinh doanh của công ty CP Khát Vọng Việt. 1.\ Đánh giá về môi trường kinh doanh bất động sản tại Hà Nội. Thị trường bất động sản nói chung tại Hà Nội luôn luôn là một yếu tố thu hút được sự chú ý của mọi cơ quan và cá nhân.Sự phát triển quá nóng của thị trường này liên quan đến tính hấp dẫn trong việc thu hút đầu tư của địa phương.Tuy nhiên trong khuôn khổ bài viết này tôi chỉ xin nêu ra những đánh giá của cá nhân về thị trường cho thuê bất động sản mà điển hình nhất là việc cho thuê căn hộ để ở. 1.1.\ Cung về nhà ở tại thành phố Hà Nội. Hà Nội với diện tích khoảng 92.2 mghìn ha trong khi đó dân số của Hà Nội là khoảng 3,2 triệu người khiến cho Hà Nội trở thành một trong những địa phương có mật độ dân số cao nhất nước.Do đặc thù là một trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của cả nứơc, nên Hà Nội sẽ còn tiếp tục thu hút sự lưu trú của cư dân các vùng khác trong cả nước.Trong điều kiện các yếu tố thuộc về đất đai không được gia tăng thì trong một tương lai không xa Hà Nội sẽ đứng trước một vấn nạn về nhà ở. 1.2.\ Các yếu tố thuộc về cầu nhà ở. Thu nhập: Người dân tại Hà Nội có thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.000$/người/năm.Nhìn chung họ thường sống trong những khu nhà trọ có giá dao động từ 500.000 VNĐ- 1.000.000VNĐ/tháng.Tuy nhiên các khu nhà trọ này thường bất cập về vấn đề an ninh và vệ sinh môi trường. Chi phí sinh hoạt: Yếu tố chi phí sinh hoạt tại Hà Nội là yếu tố quan trọng làm gia tăng giá thuê nhà trong thời gian qua, tuy nhiên trong khi mà giá cả tăng nhưng chất lượng nhà thì hầu như không tăng, đây là một yếu tố bất cập lớn nhất mà người thuê nha đang hang ngày phải đối mặt. Giải pháp: Với những thực tế đó có thể thấy rằng Hà Nội đang thiếu các khu nhà đáp ứng được yêu cầu về an ninh và vệ sinh phục vụ cho đối tượng là những khách hàng có thu nhập trung bình và mong muốn có một chỗ ở an toàn và vệ sinh sau những giờ lao động và học tập vất vả. Xác định được nhu cầu còn bỏ ngỏ Khát Vọng Việt đa tung ra thị trường sản phảm cho thuê căn hộ kép kín với mức giá cả phải chăng và khắc phục được những bất cập của các khu nhà trọ cũ. 2.\ Giới thiệu về sản phẩm của công ty CP Khát Vọng Việt. 2.1.\ Sản phẩm: Dịch vụ cho thuê căn hộ khép kín: Hiện nay công ty đang tập trung phát triển mảng cho thuê căn hộ khép kín sản phẩm này là một tập hợp các khu nhà cao tầng với các căn hộ khép kín có diện tích từ 12-18m2, Mỗi khu nhà có từ 12-50 căn hộ khép kín, mỗi một khu nhà như vậy đều có bộ phận bảo vệ trông coi 24h/24h.Nhằm tạo một không gian sống thoải mái và an toàn bên cạnh việc bảo đảm an ninh cho khu nhà, Khát Vọng Việt còn cung cấp thêm các giá trị gia tăng bao gồm: dịch vụ trông xe miễn phí, internet miễn phí, truyền hình cáp miễn phí. Dịch vụ quản lý căn hộ: Công ty Khát Vọng Việt còn có dịch vụ nhận quản lý các căn hộ thay cho chủ sở hữu, với dịch vụ này công ty có trách nhiệm thay chủ sở hữu căn hộ đứng ra kinh doanh việc cho thuê căn hộ và chủ sở hữu sẽ phải chi trả một khoản phí cho công ty. Dịch vụ mua và bán bất động sản:Với dịch vụ này công ty sẽ là cầu nối giữa người bán và người mua. 2.2.\ Giá cả Mức giá của mỗi một căn hộ phụ thuộc vào diện tích của căn hộ đó nhìn chung mức giá dao động từ 1.000.000 VNĐ-1.500.000VND/tháng. Nhìn chung thì mức giá áp dụng hiện nay của Khát Vọng Việt là không linh động và không có sự phân biệt theo vị trí, ví dụ như giữa các tầng trong cùng một khu nhà không có sự phân biệt giá. 2.3.\ Khách hàng mục tiêu Nhóm khách hàng mà công ty muốn hướng tới là những người đi học và đi làm, cặp vợ chồng trẻ có thu nhập ở mức thu nhập bình quân. Nếu so sánh với mức giá nhà tại các khu nhà trọ tư nhân thì giá của Khát Vọng Việt cao hơn, tuy nhiên đây là một chiến lược đón đầu những phân khúc thị trường sẽ phát triển. Và điều đó giúp cho công ty tận dụng được những cơ hội thị trường trong phân khúc người có thu nhập thuộc tầng lớp trung lưu. 2.4.\Định vị Hình ảnh định vị của Khát Vọng Việt với thương hiệu Nhabox hiện nay là chưa rõ ràng, Lý do cho việc này là do các nguồn lực của Nhabox chưa đủ mạnh để tạo ra một sự khác biệt rõ rệt.Tuy nhiên thì chiến lược định vị trong tương lai của Nhabox hướng tới là: Nhanh chóng, kịp thời. Tiện dụng, thoải mái. Chu đáo, an toàn. 3.\ Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2007 của công ty CP Khát Vọng Việt. 3.1.\ Các chỉ tiêu tổng hợp. Chỉ tiêu Đơn vị tính 2005 2006 2007 2008(kế hoạch) Doanh thu Triệu VNĐ 0 150 1.200 1.800 Lợi nhuận Triệu VNĐ - 100 -80 600 1.100 Số nhân viên Triệu VNĐ 5 11 24 26 Thu nhập Bq Triệu VNĐ 1,2 1,5 1,8 2.4 (Nguồn: Phòng kế toán công ty CP Khát Vọng Việt) 3.2.\ Phân tích một số chỉ tiêu cụ thể. 3.2.1 Doanh thu của giai đoạn 2005-2007. Từ bảng mô tả doanh thu của công ty CP Khát Vọng Việt qua các năm ta có thể thấy rằng công ty đã đạt được những bước phát triển vượt bậc, đặc biệt là trong năm 2006 với tốc độ tăng trưởng đạt 140%.Đây là một kết quả rất đáng khích lệ cho những lỗ lực của đội ngũ nhân lực của công ty. 3.2.2.\ Lợi nhuận của công ty giai đoạn 2005-2007 và kế hoạch năm 2008. Đồng nghĩa với việc tăng doanh thu, lợi nhuận của công ty CP Khát Vọng Việt cũng gia tăng tương ứng và không ngừng gia tăng qua các năm.Điều đó nói nên tính hiệu quả và ổn định của quá trình kinh doanh. 3.2.3 Thu nhập của người lao động tại công ty CP Khát Vọng Việt. Để có được những kết quả kinh doanh như hôm nay, có sự đóng góp rất quan trọng của đội ngũ nhân lực của công ty.Từ biểu đồ ta thấy rằng công ty luôn có sự quan tâm đến nhân viên và coi họ là động lực chính tạo nên các thành công trong quá khứ cũng như trong tương lai.Khi mà thu nhập của người lao động ngày càng tăng sẽ khiến họ yêu thích với công việc, gắn bó và cống hiến cho công ty.Khát Vọng Việt đang dần làm được điều đó thông qua thu nhập của người lao động ngày càng tăng, điều này giúp cho công ty đạt được các mục tiêu đề ra và hình thành nên văn hóa riêng của công ty giúp cho công ty đối mặt được với những thách thức trong tương lai. III.\ Thực trạng hoạt động marketing tại công ty CP Khát Vọng Việt. 1.\ Vai trò của phòng marketing trong hoạt động của công ty Khát Vọng Việt. Trong hoạt động của công ty Khát Vọng Việt phòng marketing có một vai trò khá rõ rệt trong toàn bộ hoạt động của công ty.Nếu như bộ phận thuê đầu vào lo việc tìm kiếm, đàm phán, thuê căn hộ thì bộ phận marketing có trách nhiệm lo công việc đầu ra cho các căn hộ.Thông qua việc giới thiệu các dịch vụ của công ty, bộ phận marketing đưa ra các dịch vụ khác nhau cho khách hàng lựa chọn, thông qua địa chỉ trang web: www.nhabox.com. 2.\ Những hoạt động của phòng marketing. 2.1.\ Những hoạt động marketing trong nhánh kinh doanh cho thuê căn hộ của phòng marketing. Mảng hoạt động cho thuê căn hộ là một nhánh kinh doanh mà công ty tập trung đầu tư và phát triển.Do đó hoạt động của phòng marketing trong nhánh này cũng phát triển mạnh hơn.Môi trường tác nghiệp của các marketer chủ yếu thông qua giao diện của trang web: www.nhabox.com thông qua các công việc như: biên soạn bản tin, giới thiệu các căn hộ còn trống, và thực hiện các hoạt động quản trị nguồn thông tin trên trang web sao cho đảm bảo tính thống nhất, và chính xác về nội dung của các thông tin trên giao diện trang web này. Khi khách hàng truy nhập vào trang web của công ty để tìm căn hộ mình muốn thuê, họ sẽ liên hệ với bộ phận marketing trực tiếp phụ trách khu nhà đó để xác định xem có ai đã đặt cọc tiền nhà hay đơn giản chỉ để xác minh lại thông tin. Sau đó khách hàng sẽ đến trực tiếp công ty tại địa chỉ số 27 ngõ 178, Thái Hà để gặp bộ phận quản lý phòng trọ và làm thủ tục đăng ký thuê căn hộ. 2.2.\ Hoạt động của phòng marketing với việc mua và bán bất động sản. Ngoài việc tập trung phát triển nhánh kinh doanh thuê và cho thuê căn, hộ Khát Vọng việt còn phát triển mảng mua và bán bất động sản. Trong mảng này hoạt động của phòng marketing khá đơn giản thông qua việc tìm hiểu nhu cầu của khách hàng về bất động sản nhân viên của công ty sẽ tư vấn và giới thiệu cho khách hàng những bất động sản phù hợp với nhu cầu của khách hàng. 3.\ Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động marketing tại công ty CP Khát Vọng Việt. 3.1.\ Thuận lợi trong hoạt động marketing. Được sự chú trọng của ban giám đốc:Khác với những công ty khác công ty CP Khát Vọng Việt ngay từ đầu đã khá chú trọng đến bộ phận marketing, điều đó được thể hiện rất rõ thông qua sự quan tâm và đầu tư mạnh mẽ cho bộ phận marketing của ban giám đốc công ty.Từ việc hỗ trợ các trang thiết bị máy móc, cũng như việc đầu tư công phu trong việc xây dựng trang web: www.nhabox.com . Nhân lực có trình độ: Bộ phận marketing trong công ty CP khát Vọng Việt là một tập hợp những con người tốt nghiệp các trường kinh tế có uy tín trong việc đào tạo kinh tế nói chung cũng như marketing nói riêng.Bên cạnh đó đội ngũ này gồm phần lớn là những người trẻ tuổi do đó rất năng động và tỏ ra có triển vọng phát triển tốt trong tương lai không xa. 3.2.\ Những khó khăn trong hoạt động marketing tại công ty CP Khát Vọng Việt. Quy mô của sự phát triển: Mặc dù được cấp lãnh đạo xác định marketing là một trong những bộ phận cần phải được đầu tư và phát triển trước hết, tuy nhiên thực tế hiện nay do quy mô phát triển của công ty chưa thực sự mạnh mẽ điều này dẫn đến bộ phận marketing trong công ty chưa thực sự phát triển hết được những năng lực vốn có.Đội ngũ marketing trong công ty đôi khi phải làm những công việc không thực sự đúng với năng lực và trình độ được đào tạo, điều này dẫn tới sự lãng phí và không tạo được động lực phát triển cho những người làm marketing. Sự đa dạng trong hình thức làm marketing tại công ty: Hiện nay chủ yếu bộ phận marketing của công ty thực hiện công việc qua trang web: www.nhabox.com, mặc dù hiện nay hình thức marketing trực tuyến đang phát triển và đặc biệt tỏ ra có hiệu quả trong lĩnh vực mà công ty đang hoạt động, tuy nhiên trong tương lai không xa khi mà các đối thủ đã phát triển và trực tiếp cạnh tranh với công ty thì điểm yếu của đội ngũ marketing của công ty sẽ là kinh nghiệm làm marketing trực tiếp. 4.\ Phương hướng hoạt động marketing trong thời gian tới tại công ty CP Khát Vọng Việt. Trong thời gian tới thị trường bất động sản sẽ là một thị trường thu hút được sự quan tâm và đầu tư không chỉ của các công ty trong nứơc mà có thêm sự gia nhập của các tổ chức, tập đoàn nước ngoài với sự chuyên nghiệp trong marketing và nguồn vốn hùng hậu.Bên cạnh đó sau một thời gian phát triển như vũ bão của thị trường chứng khoán Việt Nam, hiện nay bản thân thị trường chứng khoán đang bộc lộ những rủi ro đối với nhà đầu tư bởi vậy sẽ có thêm những người đầu tư chuyển vốn từ thị trường chứng khoán sang đầu tư tại thị trường bất động sản, làm cho tính cạnh tranh không ngừng được nâng cao.Và để có thể đứng vững trước cạnh tranh không ngừng gia tăng đó đòi hỏi Khát Vọng Việt trong đó đặc biệt là bộ phận marketing không những phải trưởng thành hơn nữa mà phải thể hiện được sự am hiểu thị trường Việt.Xin đề xuất những phương hướng trong thời gian tới mà bộ phận marketing tại công ty CP Khát Vọng Việt cần phải đạt tới: Tính chuyên nghiệp trong hoạt động marketing tại công ty.Do đặc trưng của hàng hóa bất động sản là giá trị lớn, bởi vậy khách hàng sẽ luôn tin tưởng và giao tiền cho công ty nào có danh tiếng và quy trình cung cấp dịch vụ một cách chuyên nghiệp.Danh tiếng của một công ty được tạo lập qua rất nhiều yếu tố trong đó yếu tố con người là yếu tố then chốt, trong đó bộ phận marketing lại tiếp xúc trực tiếp và thường xuyên nhất với khách hàng. Cơ sở vật chất Do đặc thù của các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm nghiêng về tính dịch vụ là yếu tố con người và yếu tố quy trình cung cấp dịch vụ quyết định đến lòng tin của khách hàng. Bởi vậy với cơ sở vật chất hiện nay Khát Vọng Việt cần phải đầu tư và hoàn thiện hơn nữa tạo ra một tổng thể đồng nhất giữa hình ảnh thương hiệu và cơ sở vật chất, con người. Sản phẩm Nhu cầu về nhà ở luôn là một nhu cầu bất biến và không ngừng phát triển.Tuy nhiên ngôi nhà của thời đại công nghiệp chắc chắn phải khác so với ngôi nhà của các thời đại trước đó. Bởi vậy Khát Vọng Việt cần có những sản phẩm phù hợp và đáp ứng được nhiều nhu cầu của khách hàng về kiểu nhà thông qua việc đa dạng hóa sản phẩm. Ngày nay do điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển con người lao động bằng nhiều hình thức khác nhau, do đó sẽ có những người muốn một ngôi nhà tiện nghi như một văn phòng, hay cũng có những người mong muốn có một ngôi nhà với mục đích đơn thuần chỉ để ở… Chính vì vậy Khát Vọng Việt cần phải đa dạng hóa và phát triển có chọn lọc nhằm tranh thủ và tận dụng được những cở hội tạo ra trong tương lai. Giá cả: Chiến lược giá cả luôn đi liền với chiến lược sản phẩm bởi vậy mức giá quy định của Khát Vọng Việt đương nhiên sẽ phải gắn liền với từng loại sản phẩm. Phân phối và xúc tiến:Cách thức phân phối sản phẩm cũng cần phải được phát triển sao cho tiện lợi và dễ tiếp cận đối với từng loại khách hàng. LỜI KẾT LUẬN Có thể nói rằng thị trường bất động sản tại Hà Nội nói chung và các đô thị phát triển nói riêng taị Việt Nam vẫn sẽ luôn là một thị trường sôi động với tốc độ phát triển nhanh chóng.Sự phát triển do rất nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân chủ chốt nhất là sự phát triển mất cân đối về kinh tế giữa các vùng, miền trên cả nước.Tuy nhiên thị trường bất động sản tại Việt nam đã và sẽ không còn là sân chơi của các doanh nghiệp trong nước nữa mà nó là một sân chơi hội nhập, trong đó các doanh nghiệp trong nước phải đối mặt với các đại gia có thế lực về kinh tế và uy tín trên thị trường.Điều này bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và Khát Vọng Việt nói riêng phải thay đổi và vận động để thích nghi và tồn tại được trước sức cạnh tranh của các doanh nghiệp nước ngoài.Tuy nhiên nói vậy không có nghĩa là các doanh nghiệp trong nước không có những lợi thế nhất định, trong đó lợi thế lớn nhất phải kể tới là sự am hiểu tập quán và văn hóa của người Việt.Với thế mạnh này nếu Khát vọng Việt không xây dựng được tính chuyên nghiệp trong hoạt động của mình thì lợi thế đó sẽ không giúp được gì cho công ty cả.Bởi vậy với những nét đặc trưng đó của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, thì sự tồn tại của các doanh nghiệp phụ thuộc vào uy tín và thương hiệu trên thị trường.Do đó khát Vọng Việt hay bất cứ một công ty nào đều phải bắt tay xây dựng thương hiệu ngay từ hôm nay và thương hiệu là yếu tố sống còn giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển trên thị trường bất động sản Việt Nam.