Đề tài Thực trạng quản lý nhà chung cư tại khu dịch vụ tổng hợp và khu đô thị hồ Linh Đàm

ành phố. - Giai đoạn 2: Phần còn lại của dự án tại khu bán đảo Linh Đàm Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 04/2000 QĐ – UB ngày 19/1/2000. Tổ chức không gian quy hoạch: Theo quy định sử dụng đất cũng như các chỉ tiêu khống chế, phần bán đảo và mặt nước của khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm với quy mô nghiên cứu 160,09 ha được phân thành các khu vực chính như sau: + Khu vực I: Là khu vực bán đảo trung tâm được phân chia thành hai phần chính ngăn cách bởi tuyến đường vành đai III, bao gồm khu vực làng xóm và khu vực phía Nam đường vành đai III. + Khu vực II: Nằm phía Tây hồ Linh Đàm, là cụm công trình khách sạn cao tới 20 – 25 tầng, đón tiếp không gian trục cây xanh từ trung tâm đảo sang. Kế đó là các công trình thể thao phục vụ cho cụm khách sạn và toàn khu dự án. + Khu vực III: Nằm xung quanh hồ, là nơi bố trí hệ thống cây xanh và các công trình phục vụ vui chơi giải trí. Bảng 2: Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án khu nhà ở bán đảo Linh Đàm: Hạng mục đất Các chỉ tiêu DT đất Tỷ lệ Hệ số SD đất Tầng cao bình quân m2 % lần tầng Hồ điều hoà 752.794 40,89 Đường thành phố 111.337 6,05 Đường có mặt cắt ngang 11,5-30m 216.800 11,78 Bãi đỗ xe công cộng 10.477 0,577 Công cộng thành phố 81.923 4,44 4,08 13,53 Văn hoá tổng hợp 16.805 0,91 0,89 2,23 Di tích 12.753 0,69 Nhà ở cao cấp, văn phòng 78.066 4,24 3,55 14,61 Biệt thự cao cấp 9.807 0,53 0,58 2,91 Trường học 7.193 0,39 0,89 3,00 Trụ sở UBND, bưu điện, CA, CLB 2.184 0,12 2,79 9,00 Trung tâm dạy nghề 125.929 6,89 1,06 2,39 Đất ở Đất làng xóm Đất ở 9.703 0,53 0,50 Cây xanh, công trình vui chơi Đất cây xanh Công trình vui chơi Cây xanh trung tâm 328.570 17,81 0,03 Tổng cộng 1.840.900 100,00 Đặc điểm về Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm Một là, dự án Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm được thực hiện nhằm các mục tiêu: Cụ thể hoá quan điểm của Đảng và Nhà nước về phát triển đô thị: “Lấy phát triển để cải tạo, phát triển các khu đô thị mới theo các dự án đầu tư đồng bộ, hiện đại, xoá tình trạng bao cấp về nhà ở, chuyển sang kinh doanh theo định hướng XHCN”. Hai là, Khu Linh Đàm đã biết triệt để khai thác và phát huy các ưu thế về vị trí, cảnh quan, khí hậu đất đai, văn hóa truyền thống khu vực hồ Linh Đàm để hình thành một khu nhà ở và dịch vụ tổng hợp về văn hoá, du lịch, nghỉ ngơi, dịch vụ thương mại nhằm thoả mãn nhu cầu vật chất, tinh thần ngày càng tăng của nhân dân Thủ đô. Ba là, khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đã trở thành một khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại với đầy đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật như đờng giao thông các loại (67.744 m2), bãi đỗ xe công cộng (4.000 m2), cống thoát nước mưa (10.274 m2), cống thoát nước thải sinh hoạt (6.741 m), hệ thống cấp điện bao gồm các trạm điện và các tuyến cấp điện được chôn ngầm, hệ thốngcấp nước bao gồm trạm xử lý nước và các tuyến ống cấp; các hạng mục công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, mẫu giáo, trụ sở UBND và công an phường (5.173 m2); các công trình dịch vụ công cộng như bưu điện, siêu thị, khách sạn, nhà văn hoá, chợ xanh (13.650m2); các khu công viên cây xanh, vui chơi giải trí. Bốn là, việc quản lý vận hành các công trình trong khu như các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bể bơi, cây xanh, công viên các hoạt động chung ở khu nhà cao tầng (thu gom rác thải, kinh doanh kiốt) do Công ty TNHH nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị thực hiện. Công ty thành lập các xí nghiệp tiến hành quản lý các công trình dịch vụ thương mại, hạ tầng xã hội khi dự án vẫn còn đang trong thời gian tiến hành xây dựng. Lợi nhuận thu được của các dịch vụ kinh doanh này sẽ được sử dụng vào mục đích duy trì các loại hình dịch vự không thu phí (thang máy trong nhà cao tầng, xử lý rác thải). Ngoài ra, Công ty cũng tiến hành quản lý chung và thu các loại phí của người dân sử dụng như phí về điện, nước theo định kỳ. Giới thiệu về Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS) Khái quát quá trình hình thành và phát triển của HUDS Tiền thân của Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị - đơn vị thành viên trực thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng là Xí nghiệp Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí được thành lập theo quyết định số 1125/QĐ – BXD ngày 5/11/1998 và chính thức đi vào hoạt động kinh doanh từ tháng 1 năm 1999 với cơ cấu tổ chức là 03 phòng ban chức năng, 04 đội, 02 tổ trực thuộc Xí nghiệp với tổng số CBCNV khoảng trên 70 người. Cho đến năm 2000, năm đánh dấu bước trưởng thành của đơn vị cả về lượng và chất, cùng với sự phát triển từ Công ty thành Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị là sự kiện Bộ Xây dựng ra quyết định số 823/QĐ – BXD ngày 19/6/2000 về việc thành lập Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí trên cơ sở sắp xếp lại Xí nghiệp Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí. Cùng với việc triển khai thực hiện nhiều Dự án khu đô thị mới và nhà ở trong khắp cả nước của Tổng công ty là sự kiện 14/6/2001, Tổng công ty có Quyết định thành lập Xí nghiệp Quản lý nhà ở cao tầng trực thuộc Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí (nay là Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị), đánh dấu sự phát triển của Công ty theo chiều hướng mới trọng điểm của Công ty là quản lý nhà ở cao tầng nhưng không coi nhẹ các loại hình dịch vụ khác, cùng với sự phát triển về quy mô, cơ cấu nhân sự của Công ty cũng tăng lên với tổng số CBCNV trong toàn Công ty là 206 người... Với chiến lược phát triển khu đô thị mới và nhà của Tổng công ty đến năm 2010, ngày 16/10/2001 Bộ trưởng Bộ Xây dựng có quyết định số 1678/QĐ – BXD về việc chuyển Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí - Doanh nghiệp Nhà nước hoạt động kinh doanh thành Doanh nghiệp Nhà nước hoạt động công ích và đổi tên thành Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị. Từ sự chuyển đổi quan trọng này đội ngũ CBCNV cũng dần trưởng thành để theo kịp với sự phát triển chung của Tổng công ty từ năm 1999 số lao động làm việc tại đơn vị chỉ khoảng trên 70 người thì đến cuối năm 2002 số lao động làm việc của Công ty đã tăng lên đến 342 người và cuối kỳ năm 2003 là 418 người, cơ cấu tổ chức của Công ty đã được khái quát như sau: + Giám đốc Công ty + Phó giám đốc Công ty + 04 phòng chức năng trực thuộc Công ty + 01 Xí nghiệp với 3 phòng chức năng: 04 đội trực thuộc Xí nghiệp + 07 đội và 02 tổ trực thuộc Công ty Ngày 08/12/2005, Bộ Xây dựng ra quyết định số 2258/QĐ – BXD về việc chuyển Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị thành Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên. Sau khi chuyển đổi, Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị có tên gọi như sau: Tên gọi đầy đủ: Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị; Tên thường gọi: Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị; Tên giao dịch quốc tế: HOUSING AND URBAN SERVICES COMPANY; Tên viết tắt tiếng Anh: HUDS. Trụ sở chính của Công ty đặt tại Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm – phường Đại Kim – quận Hoàng Mai – TP. Hà Nội. Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị là doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, thực hiện chế độ hạch toán kinh tế độc lập; có tư cách pháp nhân; có các quyền và nghĩa vụ theo luật định; có con dấu, vốn, tài sản, có tài khoản mở tại các ngân hàng theo quy định của nhà nước. Công ty được tổ chức và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và các văn bản qui phạm pháp luật khác có liên quan, theo Điều lệ tổ chức và hoạt động riêng của Công ty do Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị phê duyệt. Tổng số lao động trong doanh sách quản lý của Công ty tăng lên đến 793 người. Mô hình tổ chức quản lý, tổ chức sản xuất – kinh doanh của Công ty gồm: + Chủ tịch Công ty + Giám đốc và các Phó giám đốc Công ty + Kế toán trưởng Công ty + Các phòng, ban chuyên môn nghiệp vụ + Các đơn vị sản xuất – kinh doanh trực thuộc Cho đến thời điểm hiện tại, tổng số cán bộ công nhân viên Công ty là 964 người, bao gồm 124 cán bộ quản lý, kỹ sư kỹ thuật và cử nhân nghiệp vụ; 148 cán sự, kỹ thuật viên; 459 công nhân kỹ thuật; 233 công nhân khác... Chức năng và nhiệm vụ của HUDS Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị đảm nhận các dịch vụ sinh hoạt hàng ngày của các hộ dân ở các khu đô thị mưói do Tổng công ty làm chủ đầu tư như: Vận hành thang máy, bơm nước sinh hoạt, vệ sinh các diệnt ích công cộng, thu gom rác thải, trông giữ xe máy, bảo vệ an ninh, cung cấp các dịch vụ sinh hoạt công đồng của khu dân cư như hội họp, ma chay, cưới hỏi Ngoài ra những dịch vụ về bảo trì thường xuyên để đảm bảo sinh hoạt ổn định cho công trình như bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị thang máy, máy bơm nước, hệ thống cứu hoả, hệ thống truyền hình, các hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm sóc cây xanh khuôn viên, sơn vôi ve mặt ngoài công trình, sủa chữa các hư hỏng nhỏ trong quá trình sử dụng chung cư cao tầng. Cơ cấu tổ chức và chức năng của mỗi bộ phận Bảng 3: SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY CÔNG TY HUDS Chủ tịch Công ty Ban Giám đốc Phòng Tài chính kế toán Phòng Quản lý kĩ thuật Phòng Kinh tế kế hoạch Phòng Dịch vụ đô thị Phòng Tổ chức hành chính Phòng Đầu tư Đội Xây dựng số 1, 2, 3, 4, 5 Đội Xây dựng & sửa chữa công trình Đội Cây xanh môi trường Xí nghiệp I, II, III, IV - Cán bộ lãnh đạo chính bao gồm: + 01 Chủ tịch Công ty; + 01 Giám đốc Công ty; + 03 Phó Giám đốc Công ty; + 01 Kế toán trưởng Công ty. Bảng 4: Cán bộ văn phòng tại trụ sở chính: Nội dung Đơn vị Số lượng Tổng số CBCNV Người 56 Ban Giám đốc Người 4 Phòng Tài chính kế toán Người 11 Phòng Quản lý kĩ thuật Người 7 Phòng Kinh tế kế hoạch Người 4 Phòng Dịch vụ đô thị Người 12 Phòng Tổ chức hành chính Người 14 Phòng Đầu tư Người 4 a) Cơ cấu và chức năng của Phòng tổ chức hành chính công ty - Cơ cấu: Phòng tổ chức hành chính công ty có cơ cấu 01 trưởng phòng, từ 1-2 phó phòng và một số cán bộ, nhân viên làm các công việc chuyên môn nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng. - Chức năng : + Phòng có chức năng tham mưu giúp Chủ tịch công ty, Giám đốc công ty trong việc sắp xếp bộ máy, cải tiến tổ chức, quản lý lao động, thực hiện các chế độ chính sách Nhà nước, quy định của chủ sử hữu Công ty và công ty đối với người lao động. + Thực hiện các công việc về hành chính, quản trị văn phòng, văn thư bảo mật, trang trí khánh tiết. Tổ chức và quản lý bảo đảm trang thiết bị văn phòng, xe ô tô phục vụ điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. Thường xuyên đảm bảo an toàn trật tự, vệ sinh tại trụ sở cơ quan, tiếp khách trong phạm vi Công ty. b) Cơ cấu và chức năng của Phòng tài chính - kế toán công ty - Cơ cấu: Phòng tài chính kế toán công ty gồm 01 kế toán trưởng, từ 1-2 phó phòng và một số kế toán viên làm các công tác nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của kế toán trưởng. - Chức năng : Phòng có chức năng tham mưu giúp Chủ tịch công ty, Giám đốc công ty về các công tác tài chính kế toán, công tác quản lý vốn và tài sản. Đảm bảo phản ánh kịp thời, chính xác, trung thực các nghiệp vụ kinh tế phát sinh trong toàn sông ty. Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch công ty, Giám đốc công ty, cơ quan tài chính cấp trên và pháp luật về thực hiện các nghiệp vụ tài chính kế toán của công ty. c) Cơ cấu và chức năng của Phòng kinh tế - kế hoạch công ty - Cơ cấu: Phòng có cơ cấu 01 Trưởng phòng, từ 1-2 phó phòng và một số cán bộ nhân viên làm các công việc chuyên môn nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng. - Chức năng : + Phòng có chức năng tham mưu giúp Giám đốc công ty lập kế hoạch, xác định phương hướng, mục tiêu sản xuất kinh doanh, xây dựng và triển khai thực hiện các phương án sản xuất kinh doanh, ngành nghề theo Điều lệ tổ chức và hoạt động của Công ty và đăng ký kinh doanh của Công ty, đáp ứng nhu cầu phát triển các dự án thuộc Tổng công ty, phù hợp với nhu cầu thị trường. + Tham mưu cho Giám đốc công ty về việc thực hiện pháp luật trong các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, quản lý các hoạt động kinh doanh dịchvụ. d) Cơ cấu và chức năng của Phòng quản lý kỹ thuật công ty - Cơ cấu: Phòng có cơ cấu 01 Trưởng phòng, từ 1-2 phó phòng và một số cán bộ, nhân viên làm các công tác nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng. - Chức năng: Phòng có chức năng tham mưu giúp Giám đốc công ty trong các công tác: Quản lý kỹ thuật, chất lượng các công trình xây dựng, quản lý kỹ thuật trồng cây, quản lý quy trình vận hành máy, trang thiết bị thi công công trình, quản lý công tác an toàn vệ sinh lao động, phòng chốn bão lụt, quản lý công tác nghiên cứu khoa học, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất kinh doanh. e) Cơ cấu và chức năng của Phòng dịch vụ đô thị công ty - Cơ cấu: Phòng có cơ cấu 01 Trưởng phòng và từ 1-2 phó phòng và một số cán bộ, nhân viên làm các công việc chuyên môn nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng. - Chức năng: Phòng có chức năng giúp Giám đốc công ty trong công tác quản lý chất lượng các dịch vụ đô thị: Quản lý nhà chung cư; chăm sóc và duy trì cây xanh, duy trì vệ sinh môi trường; thu gom và vận chuyển rác thải; quản lý hệ thống đường sá, thoát nước, quản lý hệ thống cung cấp điện, nước. Quản lý các hoạt động cho thuê kiốt tại các nhà chung cư. Quản lý công tác an toàn phòng chống cháy nổ trong toàn công ty. f) Cơ cấu và chức năng Phòng đầu tư - Cơ cấu: Phòng có cơ cấu 01 Trưởng phòng và từ 1-2 phó phòng và một số cán bộ, nhân viên làm các công việc chuyên môn nghiệp vụ theo sự phân công và điều hành trực tiếp của Trưởng phòng - Chức năng: Phòng có chức năng giúp Chủ tịch, Giám đốc công ty trong các công tác tìm hiểu môi trường đầu tư các dự án đô thị mới, lập báo cáo nghiên cứu khả thi và thực hiện các hoạt động đầu tư hiệu qủa. g) Các đơn vị khác: Các Chi nhánh công ty; các xí nghiệp dịch vụ đô thị; đội cây xanh môi trường; đội xây dựng và sửa chữa công trình; đội xây dựng công trình là các đơn vị hạch toán phụ thuộc, căn cứ vào tình hình phát triển của Tổng công ty và Công ty xây dựng quy chế tổ chức và hoạt động riêng phù hợp. 3. Thực trạng quản lý nhà chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm Nhà chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm do Xí nghiệp 1 thuộc HUDS quản lý, bao gồm 32 khối nhà chung cư tại các khu vực dự án khác nhau là dự án đô thị Bắc Linh Đàm; dự án đô thị Bắc Linh Đàm mở rộng (X1,X2); dự án đô thị Bán đảo Linh Đàm với tổng số hộ chung cư tính đến thời điểm hiện tại là 3.142 hộ chung cư có diện tích sàn là 328.851 m2. Để đảm bảo cho các dự án nhà chung cư tại khu vực hoạt động bình thường và phát huy hiệu quả thì Xí nghiệp còn thực hiện quản lý và vận hành chung cư bao gồm: Quản lý mạng cung cấp điện, nước sinh hoạt cho các hộ dân tại chung cư, vận hành và bảo dưỡng thang máy, thu gom rác thải sinh hoạt, thu dọn vệ sinh, chăm sóc vườn hoa, thảm cỏ giữ gìn an ninh trật tự tại chung cư, sửa chữa duy tu phần xây dựng, sửa chữa thấm dột, quét vôi bên ngoài chung cưđể phục vụ dân cư sinh sống Quản lý hạ tầng kỹ thuật tại chung cư Bảng 5: Số lượng toà nhà và căn hộ chung cư do công ty quản lý Năm 2005 2006 2007 Số lượng toà nhà 21 32 32 Số lượng căn hộ 1.994 3.142 3.142 Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Qua bảng số liệu thống kê trên ta thấy năm 2006 có sự tăng lên đáng kể số lượng toà nhà và số lượng căn hộ mà Xí nghiệp 1 quản lý so với năm 2005. Còn số liệu năm 2007 và năm 2006 không có sự thay đổi. Nguyên nhân của hiện tượng này là do năm 2005 thì chỉ có Dự án Bắc Linh Đàm và Bán đảo Linh Đàm là hoạt động còn sang năm 2006 có thêm dự án Bắc Linh Đàm mở rộng với các dự án X1 và X2 đi vào hoạt động. Đến năm 2007 do chưa có dự án mới nào được triển khai và đi vào hoạt động nên số lượng toà nhà và số lượng căn hộ không thay đổi. Đồng thời với việc gia tăng về số lượng các toà nhà và số lượng các căn hộ thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật do Xí nghiệp quản lý cũng tăng theo. Bảng 6: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật do Xí nghiệp quản lý Năm 2005 2006 2007 Số lượng thang máy 43 65 65 Số lượng máy bơm nước SH 46 68 68 Số lượng máy bơm cứu hoả 43 65 65 Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Bảng 7: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tính trên 1 chung cư Năm 2005 2006 2007 Số lượng thang máy/1CC 2,047 2,031 2,031 Số lượng máy bơm nước/1CC 2,190 2,125 2,125 Số lượng máy bơm cứu hoả/1CC 2,047 2,031 2,031 Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Như vậy một chung cư được đầu tư và đưa vào sử dụng đều tối thiểu có số lượng thang máy, số lượng máy bơm nước, số lượng máy bơm cứu hoả trung bình là 2Cái/1 Chung cư. Tuy nhiên từ bảng số liệu ta thấy các tiêu chuẩn này tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đều vượt chỉ tiêu. Điều này cho thấy sự nỗ lực và cam kết đảm bảo chất lượng của Tổng công ty và Công ty HUDS trong việc nâng cao uy tín với người sử dụng. Công tác duy trì cây cỏ Bảng 8: Số lượng cây xanh Xí nghiệp 1 quản lý tại Linh Đàm: C©y bãng m¸t Cá C©y c¶nh C©y trang trÝ C©y C©y c¶nh Trôc ®ường C«ng viªn GPC C«ng viªn trång viÒn tr. m¶ng c©y c©y m2 c©y m2 m2 3482 7835 176987 71630 2225 3959 3192 Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Một đô thị đẹp, hiện đại không phải có nhiều nhà chung cư cao tầng mà phải có quy hoạch không gian hợp lý giữa các khu ở, siêu thị, khu văn hoá thể thao, đặc biệt phải có tỷ lệ đất lưu không, thảm thực vật hợp lý. Để tránh ô nhiễm môi trường thì phải đảm bảo tỷ lệ diện tích cây xanh trên một người dân. Công ty HUDS đã nhận thấy rõ điều này và những năm qua dưới sự chỉ đạo của Công ty thì Xí nghiệp 1 là đơn vị trực tiếp quản lý khu đô thị Linh Đàm đã không ngừng thực hiện công tác phủ xanh tại khu vực với tốc độ đảm bảo 6m2 cây xanh/người. So sánh với chỉ tiêu trung bình của thành phố Hà Nội là 4m2/người thì tỷ lệ này là hợp lý. Vì vậy, việc tạo ra một khu đô thị mới với hệ thống cây xanh như trên sẽ có tác dụng bảo vệ và cải thiện môi trường sinh thái; ngoài ra còn tạo kiến trúc đô thị và nhà ở nhằm cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường, tăng cường sức khoẻ người dân, có tác dụng làm làm sạch không khí, giảm tiếng ồn Đồng thời những năm qua, Xí nghiệp đã chăm sóc và duy trì cây xanh bóng mát, cây trang trí, bãi cỏ công viên, giải phân cách, trồng thêm các cây xanh tại các diện tích trống để cung cấp cho đô thị và các dự án đô thị khác của Tổng công ty. Điều này làm nên một khu đô thị Linh Đàm có không gian xanh và thoáng mát. Không chỉ đây là cảm nhận chung của người dân sinh sống tại khu đô thị mà với số lượng cây xanh và không gian đẹp như vậy còn tạo cho người dân các nơi khác đến đều có cảm nhận tốt đẹp về khu đô thị. Ngoài ra họ còn thường xuyên đến khu đô thị và coi nơi đây như là một địa điểm phù hợp để vui chơi và giải trí, thư giãn khi cần thiết. Những kết quả đã đạt được như ở trên trong vấn đề về môi trường và bảo vệ môi trường khu Linh Đàm đã tạo ra được một khu đô thị hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị,tạo công ăn việc làm cho nhiều người lao động, đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân, cải thiện môi trường, cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực. Công tác vệ sinh môi trường Bảng 9: Công tác vệ sinh môi trường tại khu Linh Đàm năm 2007 Đơn vị: m2 Chỉ tiêu Năm Lòng đường Hè Tổng cộng DT quét DT quét DT quét Tua vỉa Giải phân cách 2005 33.487 56.026 89.504 8.377 1788 2006 43.489,97 70.838,34 91.753,51 10.530,01 1788 2007 43.489,97 70.838,34 91.753,51 10.530,01 1788 Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Bên cạnh công tác trồng cây xanh, công nhân môi trường của Công ty đã hoàn thành nhiệm vụ vệ sinh môi trường trên các lòng đường, vỉa hè, đường dạo công viên, tua vỉa, duy trì dải phân cách, thực hiện thu gom rác thải, đảm bảo các trục đường giao thông luôn sạch đẹp. Qua bảng số liệu thống kê chúng ta nhận thấy diện tích quét của lòng đường, hè, tua vỉa, giải phân cách năm 2006 và 2007 đều tăng lên so với năm 2005. Hiện tượng này là do từ năm 2006 dự án Bắc Linh Đàm mở rộng với khối chung cư X1 và X2. Mặc dù diện tích các khu vực cần vệ sinh được tăng lên nhưng Công ty vẫn đảm bảo được số lượng công nhân và các hoạt động vệ sinh thường xuyên, giúp đảm bảo cảnh quan môi trường luôn trong trạng thái sạch sẽ, thoáng mát. Hiện nay, việc giữ gìn bảo vệ môi trường đang là mối quan tâm của cộng đồng, do đó việc đảm bảo môi trường cảnh quan đô thị xanh – xanh - đẹp không chỉ thể hiện vẻ đẹp của đô thị mà còn là vẻ đẹp của thủ đô, của đất nước. Công tác duy trì vệ sinh công cộng Bảng 10: Duy trì vệ sinh công cộng tại Khu Linh Đàm Duy tr× VSCC (m2) KL r¸c nhµ CC (tÊn)/th¸ng DT nhµ xe DT hµnh lang CC 785.753 11,130 93,673 Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Bảng 11: Công tác vệ sinh công cộng trên hộ dân KL r¸c nhµ CC (tÊn)/th¸ng/hộ DT nhµ xe(m2/hộ) DT hµnh lang CC(m2/hộ) 0,25 53,25 1.319,34 Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Qua bảng thống kê ta thấy khối lượng rác thải sinh hoạt của các hộ dân vào khoảng 0,25 tấn/hộ. Lượng rác thải này đã tăng lên rất nhiều so với các năm trước như năm 2001 là 0,05 tấn/tháng/hộ; năm 2002 là 0.07 tấn/tháng/hộ; năm 2003 là 0.1 tấn/tháng/hộ; năm 2004 là 0,16 tấn/tháng/hộ và lượng rác thải ngày càng tăng lên theo thời gian do các dự án chung cư mới được đưa vào sử dụng và số hộ chuyển đến ngày một nhiều. Chủ yếu lượng rác thải này bao gồm: Rác thải hữu cơ, thực phẩm, lá cây, ni lông, chất dẻo, các đồ dùng văn phòng và các chất vô cơ khác. Trong các thành phần này rác ni lông chiếm tỷ lệ không nhỏ và ngày càng gia tăng. Bình quân mỗi ngày một hộ thải ra trung bình 7-8 túi, như vậy mỗi ngày có khoảng 21994 – 25136 túi được thải ra môi trường. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường sinh thái vì túi ni lông tiện cho việc đóng gói, bảo quản, tránh ẩm, bụi nhưng lại rất có hại cho môi trường vì chúng khó phân huỷ, gây tắc mạch nước ngầm Ngoài ra còn có nguồn rác thải từ lá cây, rác hữu cơ và các nguồn rác thải vô cơ: kim loại, đấ đá, giấy vụn cũng gia tăng. Do khu vực đang còn nhiều công trình xây dựng và nằm trên trục đường vành đai III có nhiều xe tải và các loại xe khác chạy gây ô nhiễm. Để hạn chế lượng chất thải cần nâng mức phí vệ sinh cho phù hợp, đồng thời phân loại rác thải ngay tại nguồn để xử lý hiệu quả, đảm bảo vệ sinh môi trường. Các chỉ tiêu diện tích nhà để xe và diện tích hành lang công cộng đều cao thể hiện sự tuân thủ quy hoạch và tạo điều kiện cho các hộ dân sinh hoạt được thuận tiện dễ dàng và có được không gian chung vui chơi và thư giãn. Ngoài ra việc thu gom rác thải là nhiệm vụ hàng ngày không thể thiếu và ở khu Linh Đàm công việc này do HUDS trực tiếp thực hiện không để xảy ra tình trạng tồn đọng rác và bình quân một ngày vận chuyển gần 20 tấn rác thông qua việc thuê các lao động thu gom rác thải hàng ngày (mỗi nhà chung cư có từ 5 – 7 công nhân quét dọn). Trong mỗi khu nhà đều được bố trí 4 nhà rác ở 4 góc. Để đảm bảo thu gom được đủ lượng rác thải trong một ngày, khu Linh Đàm đã tiến hành nâng cấp và tăng cường thêm hệ thống đường ống thu gom rác trong các khu nhà chung cư và tăng cường thêm hệ thống thu gom rác ngoài chung cư giúp môi trường ngày càng xanh - sạch - đẹp hơn. Mặc dù có sự đầu tư như vậy song tỷ lệ thu gom rác thải sinh hoạt trong khu Linh Đàm cũng mới chỉ đạt được 90%. Công tác an ninh trật tự đô thị Bảng 12: Lực lượng an ninh tại chung cư Bảo vệ Nhân viên Chung cư (người) Bảo vệ vòng trong 185 7 Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Với số lượng chung cư hiện tại vào thời điểm năm 2007 bao gồm 32 chung cư cao tầng thì bình quân mỗi chung cư có 6 bảo vệ. Các bảo vệ chia làm 3 ca sáng, chiều, tối. Mỗi ca 8h và gồm 2 nhân viên bảo vệ và thay nhau túc trực tại cửa ra vào chung cư. Các bảo vệ có nhiệm vụ ghi số xe vào gửi chung cư và hỏi địa chỉ người đến chung cư để quản lý dễ dàng. Đồng thời các bảo vệ còn có nhiệm vụ theo dõi các hoạt động bên trong chung cư để có những biện pháp kịp thời khi xảy ra sự cố. Ngoài bảo vệ tại các chung cư thì tại khu đô thị còn có mỗi bộ phận bảo vệ làm nhiệm vụ tuần tra canh phòng và số lượng bảo vệ này năm 2007 là 7 người. Lực lượng này đảm bảo an ninh trật tự tại các cung đường trong khu đô thị và theo dõi các hoạt động trên địa bàn để có giải pháp ứng phó khi cần thiết. Công tác phục vụ chung cư Hiện nay Công ty đang quản lý và vận hành 32 khối nhà chung cư cao tầng và ngày càng nâng cao thêm về quy trình chất lượng. Các điều kiện sinh hoạt của dân cư ngày càng được nâng cao lên. Các dịch vụ điện, nước, thang máy, thu gom rác thải luôn được phục vụ kịp thời với chất lượng tốt nhất. Tại các khu chung cư, nước được bơm một ngày hai lần đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của các hộ dân cư. Giá nước cũng tuân theo quy định của nhà nước là 2.800đ/m3. Điện sinh hoạt phục vụ các hộ dân cư cũng được phục vụ theo tiêu chuẩn quy định của nhà nước và phục vụ 24/24. Thu gom vận chuyển rác thải được thực hiện một ngày hai lần đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. Cảnh quan xung quanh khu đô thị luôn luôn được sạch đẹp, được người dân và khách tham quan đánh giá cao. Hằng năm, Công ty đã phối hợp với công an PCCC thành phố Hà Nội trong việc tổ chức nghiệp vụ phòng cháy chữa cháy cho cán bộ công nhân viên trong Công ty và các hộ gia đình sinh sống tại các chung cư. Với việc làm trên đã tác động tích cực đến tâm lý và nâng cao niền tin của người dân. Bên cạnh đó tại tầng một của các khu chung cư còn có dịch vụ trông giữ xe cho các hộ dân bên trong chung cư và những người dân có nhu cầu. Dịch vụ này đáp ứng nhu cầu đi lại của dân cư vào bất cứ thời gian nào trong ngày với giá 45.000đ/xe máy và 15.000đ/xe đạp. Nhìn chung, mức giá này là hợp lý với thu nhập của đại bộ phận người dân. Nhìn chung trong quá trình hoạt động Công ty cũng đã đạt được nhiều thành công nhất định, đảm bảo an ninh trật tự và cảnh quan môi trường. Có được kết quả đó là do Công ty đã biết lắng nghe và giải quyết kịp thời những thắc mắc, kiến nghị của người dân từ những lá thư gửi từ 32 hòm thư đóng góp ý kiến tại 32 khối nhà chung cư cao tầng. Quản lý nhà chung cư với sự tham gia của cộng đồng đã nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý và phục vụ nhà chung cư một cách tốt nhất. Công tác dịch vụ quản lý đô thị Bảng 13: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tóm tắt 2007 Đơn vị: đồng Nội dung Năm 2007 Giá thành toàn bộ sản phẩm xây lắp dịch vụ Doanh thu thuần Lãi(+), Lỗ(-) DV QL chung cư cao tầng 8.764.481.292 7.779.713.085 -984.768.207 DV kinh doanh tại Linh Đàm 6.728.880.051 7.645.157.910 916.277.859 DV QL khác tại Linh Đàm 3.703.979.856 1.973.778.657 -1.730.201.199 Tổng 19.197.341.199 17.398.649.652 -1.798.691.547 Nguồn: Phòng Dịch vụ đô thị Trong đó: - Dịch vụ quản lý chung cư cao tầng bao gồm: + Dịch vụ cho thuê kiốt tầng 1 + Dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy + Dịch vụ quản lý chung toàn nhà + Dịch vụ sửa chữa nhà chung cư - Dịch vụ kinh doanh bao gồm: + Dịch vụ cung cấp nước sạch + Dịch vụ vui chơi, giải trí: Tennis, nhà nghỉ, bể bơi, khai thác nhà văn hoá bán đảo Linh Đàm, kinh doanh giống cây cảnh + Dịch vụ ăn uống + Dịch vụ gửi xe - Dịch vụ quản lý khác bao gồm: + Dịch vụ bảo vệ dự án + Dịch vụ vệ sinh môi trường, sửa chữa hạ tầng + Dịch vụ chăm sóc cây cỏ dự án Công tác dịch vụ đô thị bao gồm ba khoản thu chính trong đó chỉ có khoản thu từ hoạt động dịch vụ kinh doanh là đem lại lưọi nhuận còn hai hoạt động còn lại đều mang lại lợi nhuận âm. Nguyên nhân của hiện tượng trên là do chi phí đầu tư ban đầu vẫn chưa được thu hồi và các hộ dân chuyển đến sinh sống còn ít, chưa phát huy hết hiệu quả của dự án. Ngoài ra các chi phí thường xuyên vẫn phải duy trì và mức phí dịch vụ còn thấp khiến Công ty vẫn chưa đem lại lợi nhuận mong muốn và vẫn đang được sự hỗ trợ từ Tổng công ty nhờ doanh thu từ các hoạt động khác bù đắp. CHƯƠNG III GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QỦA QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY HUDS TẠI KHU DỊCH VỤ TỔNG HỢP VÀ NHÀ Ở HỒ LINH ĐÀM Xây dựng mô hình quản lý nhà chung cư Trên thực tế cho thấy mô hình quản lý nhà chung cư theo phương thức tự quản nhà chung cư tại đô thị còn bộc lộ nhiều hạn chế và không có hiệu quả. Tình trạng nhiều nhà ở chung cư xuống cấp nhanh chóng trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều hạn chế mà nguyên nhân rất lớn là do sự quản lý lỏng lẻo của các tổ chức tự quản và sự quản lý nhà nước cảu các cơ quan chức năng chưa chặt chẽ. Mô hình quản lý lỏng lẻo và không chuyên nghiệp sẽ lại càng không phù hợp với đặc điểm của các chung cư cao tầng hiện nay. Mặt khác mô hình cũng chưa xác định rõ được trách nhiệm, quyền hạn và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình quản lý và sử dụng nhà ở chung cư cao tầng. Với lượng tài sản khá lớn đầu tư vào các trang thiết bị công cộng của nhà chung cư cao tầng thì một mô hình quản lý tự quản là không đảm bảo. Do vậy để đảm bảo và khai thác có hiệu quả khối lượng tài sản này và điều quan trọng hơn cả là đảm bảo quyền lợi của người dân sinh sống trong các chung cư này thì chúng ta phải tìm ra một mô hình quản lý chung cư thích hợp. Trên cơ sở phân tích, đánh giá và tổng hợp hiện trạng quản lý nhà chung cư cao tầng tại một số khu đô thị do HUDS quản lý, thì Em có một số ý kiến về mô hình quản lý nhà cao tầng. Mô hình quản lý nhà chung cư gồm chủ đầu tư và sự tham gia của người sử dụng. Mỗi khu đô thị đều có số lượng nhà chung cư khác nhau và quy mô của những toà nhà này cũng không giống nhau. Vì vậy để bộ máy hoạt động hiệu quả thì tuỳ vào từng điều kiện cụ thể mà có quy mô hợp lý của bộ máy quản lý. a) Bộ máy quản lý - Bộ máy quản lý chung cư cao tầng được gọi là Ban quản lý - Chủ đầu tư dự án quyết định thành lập ban quản lý dự án cho mỗi dự án xây dựng nhà ở - Thành phần của Ban quản lý gồm: + Đại diện Chủ đầu tư: Tuỳ vào quy mô và khối lượng nhà chung cư trong dự án mà quyết định số người tham gia Ban quản lý với mức độ tối thiểu là 1 người cho một chung cư hoặc 100 căn hộ. + Đại diện Uỷ ban nhân dân phường, xã nơi có dự án + Đại diện các hộ gia đình trong nhà chung cư: tối thiểu 1 người cho 50 căn hộ + Người điều hành Ban quản lý theo quy định thì nếu số người trong Ban quản lý có từ 10 người trở xuống thì có 1 trưởng ban nếu nhiều hơn 10 người thì có thêm 1-2 phó ban Trong Ban quản lý phải phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng người, trong đó phải có người phụ trách về kế toán, có người phụ trách về kỹ thuật, an ninh, duy tu, bảo dưỡng, vệ sinh môi trường. b) Nhiệm vụ của Ban quản lý - Lưu giữ hồ sơ, kỹ thuật hoàn công, hồ sơ sửa chữa, cải tạo - Nghiên cứu, soạn thảo nội quy sử dụng nhà chung cư cao tầng để thông qua hội nghị các hộ gia đình trong phạm vi quản lý của Ban, kiểm tra, đôn đốc mọi người thực hiện thưo nội quy đó - Tổ chức quản lý, vận hành các thiết bị và làm các dịch vụ phục vụ chung cư - Hoà giải các tranh chấp giữa các hộ khi sử dụng. Tổ chức họp để mọi người đóng góp ý kiến, phê bình, kiểm điểm những cá nhân, hộ gia đình vi phạm nội quy. - Thay mặt các hộ gia đình kiến nghị với chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà đất, chính quyền địa phương những vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng. 3.2. Giải pháp thực hiện mô hình quản lý nhà chung cư 3.2.1. Nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý dịch vụ Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho dân cư sinh sống trong các khu nhà chung cư, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối với nhà ở và quyền sử dụng đất tại chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thộ công trình. Tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu chung cư cao tầng bao gồm các loại hình dịch vụ như: an ninh trật tự, an toàn xã hội, cải tạo, sửa chữa các cấu trúc bên trong ngôi nhà, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, vận hành thng máy đồng thời với các dịch vụ tự nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện cảu các hộ dân gây ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của chung cư, đảm bảo mỹ quan đô thị. Mô hình quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu mô hình được xây dựng trên phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Các hoạt động trên phải được thực hiện dưới sự quản lý của các cơ quan chức năng và sư giám sát chặt chẽ của người sử dụng trên cơ sở luật pháp. Nâng cao chất lượng xây dựng nhà chung cư cao tầng - Cần tổ chức tốt thị trường vật liệu xây dựng để cung cấp các loại vật liệu xây dựng để cung cấp các loại vật liệu xây dựng và các trang thiết bị nội thất nhà ở với chất lượng và giá cả hợp lý. - Đầu tư kinh phí cho khâu thiết kế nhà chung cư cao tầng bởi lẽ thiết kế là một khâu quan trọng đảm bảo chất lượng xây dựng nhà chung cư cao tầng. - Lựa chọn loại hình kết cấu, phương pháp thi công phù hợp cùng với các phương tiện máy móc thi công chất lượng và hợp lý để đảm bảo công trình đạt chất lượng và hoàn thành đúng tiến độ. 3.2.4. Nâng cao hiệu quả quản lý nguồn vốn Hiện nay, phương châm hoạt động của Công ty chủ yếu là lấy thu bù chi, như đã trình bầy ở trên thì doanh thu của Công ty luôn nhỏ hơn so với chi phí và thực tế hiện nay với mức thu 30.000 đồng/ tháng/hộ phí dịch vụ mà Công ty đang thu từ các hộ dân thì mức thu này chỉ đáp ứng đủ cho công tác quản lý còn các hoạt động khác thì Công ty phải dựa vào nguồn của Tổng công ty và ngân sách nhà nước, huy động vốn từ nhân dân. Theo tính toán của Công ty thì để mức thu tối thiểu mà các hộ dân đóng góp sẽ là 100.000 đồng/hộ/tháng thì mới duy trì được hoạt động của Công ty. Để hoàn thành được nhiệm vụ này ngoài việc tổ chức thuyết phục các hộ dân để họ tự đóng phí còn cần các văn bản pháp quy khác liên quan. Ngoài ra Công ty còn cần thực hiện: - Sử dụng vốn hợp lý, đúng mục đích, sử dụng hiệu quả tránh lãng phí. - Thu đúng, chi đủ tất cả các lĩnh vực trong phạm vi hoạt động của Công ty. - Sử dụng đội ngũ cán bộ có năng lực, trình độ và kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý 3.2.5. Nâng cao hiệu quả sử dụng các thiết bị công cộng và các dịch vụ khác a) Về phòng chống cháy nổ Phòng chống cháy nổ là một nhiệm vụ quan trọng và rất cần thiết trong quá trình quản lý nhà chung cư. Nếu có hiện tượng cháy, nổ xảy ra trong nhà chung cư thì sẽ ảnh hưởng rất nhiều người đang sinh sống tại đó. Vì vậy việc đảm bảo an toàn tại nhà chung cư không chỉ phụ thuộc vào khâu thiết kế mà còn phụ thuộc rất lớn vào người sử dụng. Việc thiết kế nhà chung cư phải đảm bảo: - Phòng ngừa cháy nổ - Đảm bảo thoát hiểm an toàn, nhanh chóng - Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho việc chữa cháy cũng như công tác cứu nạn - Hạn chế tới mức thấp nhất ảnh hưởng của các vụ cháy nổ đến con người, môi trường và các công trình lân cận. Muốn đảm bảo được các điều kiện trên thì khi thiết kế chung cư cao tầng phải chú ý những yêu cầu: - Không được phép bố trí ống dẫn chất khí, chất lỏng dễ cháy phía dưới nhà cao tầng. - Các lò đốt bằng dầu khí, các máy biến thế, các thiết bị cao thế không được đặt trong nhà cao tầng và phải bố trí phòng riêng ở ngoài - Trong chung cư phải bố trí ít nhất 2 lối thoát hiểm để đảm bảo an toàn - Không cho phép bố trí các đường ống kỹ thuật trong giếng thang máy. - Thang máy không được dùng làm thang thoát nạn khi cháy - Thiết bị điện lắp đặt trong nhà và ngoài nhà cao tầng phải đảm bảo chất lượng an toàn khi sử dụng - Tại các đầu vào của mạng điện phải được lắp đặt các thiết bị bảo vệ tự động - Dây dẫn và cáp điện khi đi trong tường phải đảm bảo chống thấm nước và ống dẫn thì đảm bảo độ dốc. - Tất cả nhà chung cư phải lắp hệ thống thông gió, hút khói ở hành lang và buống thang và làm bằng vật liệu chống cháy - Chung cư phải có hệ thống báo cháy và hệ thống chữa cháy bên trong và cấp nước chữa cháy bên ngoài Bên cạnh nhiệm vụ và trách nhiệm của Ban quản lý thì người dân cũng phải tham gia và không có gì hơn việc phòng cháy hơn chữa cháy. Vì vậy các hộ dân phải tuân thủ các quy định mà Ban quản lý đã đề ra, đồng thời có tinh thần trách nhiệm trong việc phòng cháy chữa cháy không chỉ cho căn hộ của mình mà cho toàn bộ cả chung cư. Về quản lý sử dụng thang máy Tại các chung cư được lắp đặt thang máy hoạt động thường xuyên để phục vụ người ở và đồ dùng sinh hoạt. Do đó bảo vệ và sử dụng thang máy tài sản chung không chỉ là nghĩa vụ và trách nhiệm của tất cả mọi người. Vì vậy, người sử dụng thang máy phải tuân theo các nguyên tắc sau: - Mọi người có trách nhiệm bảo vệ thang máy và tuân thủ những quy định về bảo vệ thang máy. Khách vào buồng thang chỉ được ấn số chỉ định đang đến. Không được ấn quá nhiều số tiếp theo các tầng. Không được ấn nút mở cửa buồng thang quá lâu, số lượng người cho phép vào buồng thang một lần tuân thủ theo đúng tải trọng quy định. - Trong quá trình thang máy đang hoạt động nếu gặp sự cố thì phải bình tĩnh và ấn nút báo động, gọi hỗ trợ để được trợ giúp, tuyệt đối không được tự ý cậy, phá cửa buồng thang máy. - Cấm vận chuyển hàng quá khổ, quá tải, hoá chất độc hại, chất dễ cháy nổ, vật liệu xây dựng, phế thải có mùi hôi thối, súc vật bằng thang máy. Giữ gìn vệ sinh chung không đùa nghịch, viết, vẽ bậy lên buồng thang máy. - Người vận hành thang máy không tuân thủ theo đúng quy trình vận hành thang máy, gây hỏng hóc thì phải đền bù thiệt hại theo giá thị thị trường. 3.2.7. Về giữ xe đạp, xe máy Tầng một tại các khu nhà chung cư là nơi để xe cho các hộ gia đình sinh sống tại chung cư. Thời gian phục vụ trông giữ xe là 24/24 do đó tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt của người dân. Để đảm bảo việc gửi xediễn ra an toàn thuận tiện thì yêu cầu mọi người phải tuân thủ theo những nguyên tắc sau: - Trước khi gửi xe vào thì tắt máy, tắt thuốc lá, lấy vé xe đưa xe vào nhà xe và xếp ngay ngắn theo quy định. - Phải giữ vé xe cẩn thận, không được để mất, rách nhàu nát gây khó khăn cho việc quản lý xe. Nếu mất phải báo ngay cho nhân viên quản lý biết để có biện pháp quản lý kịp thời. - Trước khi gửi xe chủ xe kiểm tra kỹ hành lý, chìa khoá kèm theo - Khi gửi xe nếu có hỏng hóc về bộ phận chứa xăng thì phải được đem đi sửa kịp thời - Khi mất điện chủ xe tuyệt đối không được bật diêm và bật lửa trong nhà xe mà hành động theo sự chỉ dẫn của nhân viên bảo vệ - Khi nhận xe nếu có hỏng hóc thì báo ngay cho bộ phận bảo vệ để được xử lý, và Công ty không chịu trách nhiệm nếu xe đã được mang ra khỏi chung cư mà báo hỏng. 3.2.8. Sử dụng nhà vệ sinh công cộng Tại mỗi căn hộ trong nhà chung cư đều có nhà vệ sinh, tuy nhiên tại chung cư còn có nhà vệ sinh công cộng. Để đảm bảo vệ sinh sạch sẽ thì người sử dụng cần tuân thủ các quy đinh: - Sử dụng nhà vệ sinh công cộng phải giữ gìn vệ sinh chung, không khạc nhổ, vứt rác bừa bãi, không dùng các loại giấy không phải giấy vệ sinh chuyên dùng tránh hỏng hệ thống thoát nước. Không tắm giặt hoặc thực hiện các hoạt động khác tại nhà vệ sinh công cộng làm ảnh hưởng đến sinh hoạt chung. - Sử dụng các thiết bị trong nhà vệ sinh phải nhẹ nhàng, tránh hư hỏng và khoá van sau khi sử dụng - Trong khi sử dụng nếu gây hư hỏng phải bồi thường theo thị giá hiện hành. 3.2.9. Về việc kinh doanh tại các kiốt Kiốt là nơi được dùng cho các hộ gia đình kinh doanh, thuê với mục đích kinh doanh. Nhìn chung các hình thức kinh doanh đa dạng, phong phú để phục vụ nhu cầu các hộ dân. Tuy nhiên để thực hiện an toàn, hiệu quả và mỹ quan tại các khu đô thị thì các hộ kinh doanh phải tuân thủ các quy định sau: - Sử dụng kiốt đúng mục đích như đã giao kết trong hợp đồng thuê. Các căn hộ thuê kiốt chỉ được kinh doanh đúng diện tích, đúng mặt bằng kinh doanh đã ghi trong hợp đồng. Không được kinh doanh các mặt hàng ăn uống tại chỗ, các mặt hàng gây tiếng ồn, cháy nổ, hoá chất độc hại - Không được kinh doanh quá 23h, sử dụng bếp than, củi nếu ko có biện pháp hạn chế khói bụikhông được phép mở cửa thông kiốt với hành lang bên trong, mở đài hoặc tivi quá to ảnh hưởng đến an ninh trật tự và đời sống sinh hoạt của nhân dân tại chung cư. - Không được lấn chiếm hành lang, vỉa hè, lòng đường, vườn hoa thảm cỏbên ngoài kiốtlàm nơi kinh doanh hoặc sử dụng các dịch vụ khác. Chủ kiốt có trách nhiệm hướng dẫn và xếp đặt xe cho khách vào nhà hàng đảm bảo hành lang thông thoáng thuận lợi cho người dân đi lại. - Biển quảng cáo, mái hiên di động khi làm phải đăng ký với bộ phận quản lý nhà chung cư, được Công ty duyệt và thi công lắp đặt, kích thước biển quảng cáo, mái hiên di động của các kiốt phải cùng kích thước, treo cùng độ cao và có màu sắc theo mẫu đã duyệt. Nội dung quảng cáo và cách trình bầy rõ ràng văn minh lịch sự - Khi không có nhu cầu kinh doanh, chủ thuê kiốt phải thông báo với Công ty để thanh lý hợp đồng. Tuyệt đối không được chuyển nhượng, sang tên hợp đồng thuê kiốt với người khác. 3.3. Một số kiến nghị 3.3.1. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương - Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng chung cư - Đề nghị các ban ngành hữu quan, chính quyền địa phương nơi sở tại thường xuyên kết hợp, có các biện pháp tham gia với Công ty trong công việc để làm tốt công tác quản lý hành chính, trật tự đô thị tại chung cư. - Đề nghị nhà nước sớm ban hành bộ đơn giá về thu, chi các dịch vụ công ích, loại hình dịch vụ quản lý chung cư cao tầng trên toàn quốc làm cơ sở pháp lý để Công ty thực hiện các nghiệp vụ công ích có thu và quyết toán vốn với ngân sách nhà nước được thuận lợi. 3.3.2. Với Công ty HUDS - Đề nghị Công ty tiếp tục phát huy các kết quả đạt được và tích cực tìm các hướng kinh doanh mới để gia tăng nguồn thu. Công ty tiếp tục thực hiện các chức năng và nhiệm vụ của mình, đồng thời có những điều chỉnh phù hợp với thực tiễn để đảm bảo kết quả hoạt động tốt nhất - Công ty cần có mối quan hệ chặt chẽ với các hộ dân để họ hiểu được các hoạt động của Công ty mà họ được hưởng đồng thời cũng giúp họ hiểu được nhưng khó khăn của Công ty trong việc cung cấp các dịch vụ công ích và từ đó có mức thu phí phù hợp để đảm bảo sự hoạt động hiệu quả của Công ty. Hiện nay qua bảng kết quả sản xuất kinh doanh các năm và gần nhất là 2007 thì Công ty vẫn bị lỗ và hoạt động của Công ty vẫn phải nhận trợ cấp từ Tổng công ty mà chưa tự cân đối được hoạt động thu chi của mình. Kiến nghị nâng mức thu phí dịch vụ lên là hợp lý, mức phí này trên cơ sở tính toán và được giải trình để các hộ dân thấu hiểu. Vì so sánh với các khu đô thị khác của các Đơn vị chủ đầu tư khác thì mức phí hiện tại là 30.000 đồng/ tháng của HUDS là quá rẻ. Nguyên nhân cũng còn do chưa có quy chuẩn về mức phí dịch vụ công ích và quy chuẩn về xếp hạng chung cư. - Công ty cần có những kiến nghị với Tổng công ty trong các dự án đô thị tiếp theo trên cơ sở quản lý các khu đô thị của mình trong đó có khu đô thị Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Các chung cư tại các dự án sau này cần có chiều cao hơn, khoảng 15 – 20 tầng để tạo cảnh quan đẹp và có chiều sâu. Đồng thời chú ý hơn đến kiến trúc, mỹ quan của các chung cư tránh tình trạng chung cư quá “vuông vức” tại khu đô thị Linh Đàm. - Công ty cần nâng cao năng lực quản lý và hệ thống tổ chức ngày càng hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng được nhu cầu phát triển trong thời kỳ mới, tìm hiểu và triển khai các hoạt động kinh doanh đã đăng ký để tận dụng nguồn thu, chú ý đến việc đào tạo cán bộ quản lý và nâng cao tinh thần làm việc của đội ngũ cán bộ công nhân viên trong toàn Công ty. 3.3.3. Đối với Xí nghiệp 1 Xí nghiệp 1 là đơn vị trực tiếp quản lý khu đô thị Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm do đó nâng cao chất lượng quản lý chung cư cũng là nâng cao hoạt động của Xí nghiệp. Vì vậy Xí nghiệp cần nâng cao tinh thần trách nhiệm và ngoài việc hoàn thành các chức năng, nhiệm vụ được giao thì Xí nghiệp còn là cầu nối với các hộ dân sinh sống, nên Xí nghiệp phải giúp cho các hộ dân thực hiện đúng các nội quy đã quy định và giúp họ trong những hoạt động nảy sinh có ảnh hưởng đến chung cư. Đối với các hộ dân sinh sống tại các chung cư Các hộ dân phải tuân thủ, chấp hành đúng các nội quy, quy định đã được thông báo, đồng thời nâng cao tinh thần trách nhiệm của mình trong việc sử dụng và bảo quản chung cư không chỉ cho mình mà còn cho mọi người xung quanh. Các hộ dân tích cực tham gia vào quá trình quản lý của Ban quản lý để đảm bảo quyền lợi của mình. Đồng thời có những kiến nghị kịp thời và phối hợp với Công ty để giải quyết. KẾT LUẬN Nhà ở chung cư cao tầng gắn liền với đời sống sinh hoạt của người dân đô thị; mặt khác nó còn là bộ mặt, biểu tượng của cả đô thị do đó công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng thật sự là một yêu cầu không thể thiếu trong việc đưa vào sử dụng một cách hiệu qủa nhà ở chung cư cao tầng. Trong những năm qua dưới sự quản lý của công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị, khu đô thị dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm thực sự đã trở thành một khu đô thị hấp dẫn, không những tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà còn góp phần cải thiện môi trường cảnh quan và điều kiện sống cho người dân trong khu với các hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ. Các chung cư đều đã được vận hành và đi vào hoạt động tốt và nhận được các ý kiến phản hồi tích cực từ phía người sử dụng. Chất lượng công trình và các hạ tầng dịch vụ kèm theo đều đạt tiêu chuẩn và phù hợp với quy hoạch đã được duyệt. Điều này không chỉ làm tăng thêm uy tín mà còn giúp Công ty có những kinh nghiệm quý báu trong quía trình hoạt động quản lý các chung cư cao tầng trong tương lai. Mô hình quản lý hiện tại của Công ty với nhiều đơn vị trực thuộc đảm trách trực tiếp các nhiệm vụ chuyên môn khác nhau giúp Công ty có sự chuyên môn hoá cao và sự phân tầng trách nhiệm rõ ràng là điều kiện tiên quyết để Công ty hoạt động hiệu quả. Trên cơ sở đó, người dân đô thị sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất vì lẽ Công ty có chi phí hoạt động thấp và khả năng đáp ứng các yêu cầu về dịch vụ là không thay đổi. Công ty cần tích cực phát huy các dịch vụ sẵn có và đồng thời triển khai các dịch vụ mới nhằm đáp ứng cao hơn nữa nhu cầu của người dân và đem lại lợi nhuận cho Công ty. Mặc dù vậy trong thời gian tới với sự thay đổi và phát triển của khoa học kỹ thuật, của quy mô Công ty và nhu cầu thị trường thì Công ty cũng cần phải có sự thích ứng nhanh chóng để phù hợp trong hoàn cảnh mới. Tuy nhiên để đáp ứng ngày một tốt hơn yêu cầu ngày càng cao của người dân khu đô thị Linh Đàm thì không chỉ đòi hỏi sự cố gắng và phát huy hiệu quả các thành công và kinh nghiệm đã đạt được của Công ty HUDS mà còn cần tới sự hợp tác tích cực của người dân trong việc đóng góp các khoản phí dịch vụ và chấp hành tốt các quy định đã được ban hành. Như vậy, quản lý nhà ở chung cư mang tính tất yếu và là yêu cầu sống còn với các khu đô thị nên Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đã được đặt dưới sự quản lý của một Công ty chuyên biệt và đội ngũ cán bộ, công nhân viên có trình độ cao và tận tâm với công việc. Đồng thời với sự đóng góp không nhỏ của người dân khu đô thị trong việc quản lý nhà ở chung cư thì những điều này làm cho khu đô thị Linh Đàm trở thành điểm sáng về khu đô thị mới kiểu mẫu không chỉ mang ý nghĩa với thủ đô Hà Nội mà còn với cả nước. Một khu đô thị hoàn chỉnh, đồng bộ với đầy đủ các dịch vụ thiết yếu kèm theo và với một chi phí hợp lý. Để có được điều này thì công tác quản lý nhà ở chung cư đóng góp một vai trò vô cùng quan trọng. Và mô hình hợp lý nhất là mô hình quản lý với sự kết hợp của cả chủ đầu tư và người sử dụng để dung hoà lợi ích hai bên. Xã hội ngày càng ổn định, nền kinh tế ngày càng phát triển, diện tích đất đai hạn hẹp, thu nhập tăng lên, nhu cầu người dân không chỉ đơn giản là có không gian để ở mà còn là những không gian để làm việc và vui chơi, giải trí. Cho nên trong tương lai không chỉ có rất nhiều các dự án đô thị mới được triển khai kèm theo nó là các chung cư cao tầng ngày càng phong phú mà còn có những dịch vụ thiết yếu lẫn cao cấp bổ trợ cũng phát triển theo không ngừng. Đó là các khu đô thị mới cao cấp chỉ dành cho những người có thu nhập cao được hình thành. Do đó yêu cầu về quản lý nhà ở chung cư cũng ngày càng khẩn thiết và mô hình quản lý nhà chung cư hiệu quả cũng đòi hỏi phải phát triển tương xứng. Trong tình hình đó, Công ty HUDS cần có những thay đổi phù hợp và hi vọng Công ty tiếp tục phát huy được thế mạnh và kinh nghiệm của mình trong việc quản lý nhà ở chung cư trong thời kỳ mới mang lại niềm tin cho đại đa số dân cư trong đô thị đồng thời đóng góp một phần quan trọng vào sự nghiệp phát triển chung trong đó có vấn đề về cong người và xã hội. Em xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Hồng Danh và các cán bộ, công nhân viên tại Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS) đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. Mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 của Quốc hội 2. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội 3. Luật Đất đai số 13/2003/QH11 4. Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 5. Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 6. Nghị định 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng 7. Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 8. Nghị định 61-CP của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở 9. Quyết định 10/2003/QĐ - BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 10. Chỉ thị số 06/2002/CT – BXD ngày 05/11/2002 về việc tăng cường quản lý chất lượng các công trình nhà chung cư cao tầng 11. Thông tư của Bộ Xây dựng số 08/2006/TT – BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng 12. Quyết định Quản lý chất lượng công trình xây dựng của Bộ Xây Dựng (ban hành kèm theo quyết định số 18/2003/QĐ – BXD ngày 27/06/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng) 13. Quyết định số 65/2004/QĐ - UB ngày 07/5/2004 của UBND thành phố Hà Nội. 14. Quy chế quản lý chung cư (ban hành kèm theo Quyết định số 175/QĐ-HUDS ngày 27 tháng 6 năm 2007 của Giám đốc Công ty TNHH nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị) 15. Báo cáo tổng hợp các dịch vụ đô thị 2007 của HUDS 16. Báo cáo kết qu hoạt động kinh doanh 2007 của HUDS MỤC LỤC