Đề tài Thực trạng và giải pháp nhà ở tại đô thị

i vẫn phải tự lo lấy nhà bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong điều kiện nhà ở cực kì khó khăn. 3. Thời kì đổi mới (từ năm 1986 đến nay) - Những chuyển biến lớn trong lĩnh vực nhà ở đô thị Từ năm 1986, với việc thực hành chính sách đổi mới, định hướng phát triển một nền kinh tế hang hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu có sự chuyển biến. Nhà nước đã tuyên bố xoá bỏ chế độ cung cấp ở, cho phép khuyến khích và tạo điều kiện để cho người dân tự xây dựng nhà ở .Theo điều tra thí điểm của Bộ Xây dựng năm 1989, ở hầu hết 29 tỉnh, thành phố trong các năm 1984-1989 có 80% nhà ở được xây dựng bằng vốn nhân dân tự bỏ ra. Năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng vốn của người dân. Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhà ở của các cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của nhà nước, chưa kể một phần tương tự do nhân dân xây dựng không có giấy phép. Sự bùng nổ xây dựng nhà ở chủ yếu trên cơ sở các hộ gia đình có thể thấy ở khắp mọi nơi. Nhà ở mọc lên như nấm, người dân thành phố đang cố gắng tự cải thiện điều kiện ở của chính mình . Việc chuyển quỹ nhà ở do nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh được triển khai. Pháp lệnh nhà ở được ban hành ngày 6 tháng 4 năm 1991 cùng với Luật nhà ở đă ban hành ngày 9 tháng 12 năm 2005 và một số văn bản pháp quy khác đang được thực hiện. Một số chính sách như hoá giá nhà cấp 4, nhà bán kiên cố, chính sách cho phép chuyển nhượng, sang tên hợp đồng, bán (hoá giá) nhà cho thuê… cũng được thực thi . Nhà nước và các bộ ngành cũng đã ban hành hàng trăm văn kiện chính sách khác nhau về nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở tại các đô thị hiện nay. Nhờ đó, quá trình sản xuất nhà ở đã được triển khai và đạt một số kết quả nhất định: Trong vòng hơn 30 năm (1960-1993) tại các đô thị trong cả nước, Nhà nước đã tạo ra quỹ nhà gấp hơn 1,5 lần quỹ nhà ở có tới năm 1960. Nhà nước cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào lĩnh vực sản xuất nhà ở thông qua các tổ chức và đơn vị xây dựng và quản lý ở tại các thành phố, đô thị. Bước ngoặt quan trọng trong việc sản xuất nhà ở tại các đô thi Việt Nam trong những năm đổi mới được thể hiện trên hai bình diện: Khối lượng nhà ở được sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất này. Xét về khối lượng nhà ở mới được sản xuất ra, thành phố Hồ Chí Minh là thí dụ điển hình. Số liệu thống kê trong 8 năm đổi mới (1986-1993) các chủ thể sản xuất nhà ở đã sản xuất ra 86% tổng số đơn vị ở (93% diện tích sàn) được sản xuất ra trong toàn bộ 18 năm kể từ ngày giải phóng (1975). Đặc biệt là trong 3 năm 1991-1993, mỗi năm thành phố sản xuất ra khoảng 16.000 đơn vị nhà ở với diện tích sàn 500.000 m2. So với những năm trước đó (1987-1989) mỗi năm chỉ xây dựng được khoảng 4.000 căn hộ, năm 1990 là 8800 căn hộ, gần như có sự gia tăng gấp đôi lượng nhà ở mới xây dựng theo chu kì 2-3 năm một lần . Riêng năm 1993 do sự chuyển hướng sản xuất nhiều nhà cao tầng (dân tự xây hoặc các chung cư do thành phố xây) nên diện tích sàn được xây mới trong năm là 2,8 triệu m2, lớn gấp 5 lần năm 1992, tạo ra một kỉ lục mới trong xây dựng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng 20 năm qua. Còn xét về sự biến đổi của cơ cấu thành phần các chủ thể xây dựng nhà ở, thì Hà Nội có thể là một minh hoạ tiêu biểu. Còn bị ảnh hưởng rất nặng của cơ chế bao cấp về nhà ở, nhịp độ xây dựng của Hà Nội là khá chậm so với nhu cầu. Song sự chuyển đổi cơ cấu thì rất rõ. Theo số liệu thống kê của Sở Nhà đất Hà Nội từ năm 1991-1994 Hà Nội sản xuất ra 700.000 m2 nhà ở mới (theo kế hoạch 5 năm 1991-1995 sản xuất 1 triệu m2), trong đó 70% (khoảng 500.000 m2) là do nhân dân xậy dựng, và tỷ lệ này có xu hướng tăng dần: năm 1994, 84% nhà ở mới là do nhân dân tự dựng. Theo ông Vũ văn Hậu - Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường - Nhà đất Hà Nội trước năm 2000, Hà Nội phấn đấu mỗi năm chỉ được từ 30-40 vạn m2 nhà ở. Trong 5 năm (2000-2005), thành phố đã phát triển xây dựng được 6 triệu m2 nhà ở, trung bình mỗi năm từ 1- 1,2 triệu m2 nhà ở, trong đó nhân dân tự xây dựng khoảng 500 nghìn m2, nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m2 năm 2000 lên 7,5m2 năm 2005… Tới năm 2000 tổng quỹ nhà ở trong cả nước có khoảng 500 triệu m2 sử dụng, trong đó nhà ở tại các vùng nông thôn là 419 triệu m2, chiếm 84% quỹ nhà trong cả nước, tại các đô thị là 81 triệu m2 chiếm 16%. Diện tích nhà ở bình quân đầu người trong cả nước ở nông thôn xấp xỉ 7,5 m2/người và ở đô thị xấp xỉ 5,8 m2/người (theo số liệu tại Chương trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị 5 năm 1996-2000) 4. Những vấn đề tồn tại - Cho dù quỹ nhà ở đô thị có tăng lên, nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không tăng do mức sản xuất nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu ở tại các đô thị. Thiếu nhà ở vẫn còn là một vấn đề thời sự, bức thiết ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh . Ngoài ra, ở các đô thị này hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình phải sống trong điều kiện ở “dưới tiêu chuẩn”. Theo số liệu của Bộ Xây dựng (tính tới năm 1993), ở Hà Nội có khoảng 30% dân số sống trên diện tích dưới 3m2/người. Thành phố Hồ Chí Minh có 150.000 nhà tạm, trong đó 46.000 nhà lụp sụp và 18.000 nhà ổ chuột trên kênh rạch. Do hậu quả của chế độ bao cấp về nhà ở trước đây, cộng thêm tác động của kinh tế thi trường gàn đây, sự bất bình đẳng trong điều kiện nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt nổi lên vấn đề cho người nghèo tại đô thị. Trong cơ chế thị trường, hy vọng có được nhà ở tối thiểu của người nghèo là khó được thực hiện nếu không có sự trợ giúp của Nhà nước do giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của họ. - Trong tổng số diện tích nhà ở (tính tới năm 1993) (54,4 triệu m2…) có 32 triệu m2 cần được sửa chữa, bảo dưỡng và 1,7 triệu m2 cần dỡ bỏ xây mới. Nhưng do nguồn vốn đầu tư nhà ở rất hạn hẹp nên hàng triệu người vẫn phải sống chật vật, đợi chờ trong khu nhà tàn tạ ấy . - Việc quản lý, điều tiết thị trường nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếu sót, hiện tượng đầu cơ đất và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vẫn diễn ra hàng ngày nhưng nhà nước chưa có biện pháp kiểm soát và quản lý hữu hiệu . -Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thị còn kém hiêu quả. Sự bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát với các biểu hiện như chiếm đất trái phép, xây dựng nhà ở không phép (Theo Bộ trưởng Xây dựng Đỗ Hồng Quân, số công trình không phép chiếm khoảng 24%. Đáng chú ý, trường hợp xây dựng sai phép trong năm 2006 vẫn ở mức cao khoảng 34%, tăng hơn 22% so với năm 2005.), xây chen không theo quy hoạch, tự ý thay đổi kết cấu công năng nhà ở chung cư …diễn ra khắp nơi và gây ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ công trình cũng như kiến trúc cảnh quan môi trường đô thị . - Các chính sách về nhà ở thời gian qua ít nhiều đã phát huy tác dụng tích cực trong trong đời sống của cư dân đô thị, song chúng còn mang tính chất chắp vá nhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở và thường không đống bộ, thống nhất hoặc chưa hoàn toàn phù hợp với cơ chế kinh tế mới. Việc thực hiện chính sách lại thiếu sự thống nhất giữa các bộ ngành và các địa phương, dẫn tới tình trạng bất quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhà nước bị giảm sút, gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong đô thị Vịêt Nam - Theo thống kê của cơ quan chức năng, nước ta hiện nay có dân số trên 82 triệu người, tổng diện tích nhà ở khoảng 883 triệu m². Trong đó, dân số tại khu vực đô thị xấp xỉ 23 triệu người với tổng diện tích nhà ở 250 triệu m². Như vậy, diện tích nhà ở bình quân tại khu vực đô thị mới đạt khoảng 10,5 m² sàn/người, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình (chủ yếu là các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp) đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu. Hiện có 31% người thu nhập thấp chưa có nhà ở, phải ở nhờ, ở tạm, cuộc sống gia đình và việc học tập của con cái gặp nhiều khó khăn, 4% phải thuê nhà ở tạm của tư nhân với chất lượng không đảm bảo, 19% thuê nhà chung cư đã qua nhiều năm sử dụng bị xuống cấp, chất lượng kém, 14,6% mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, đã được phân phối từ trước, 31,4% xây được nhà riêng. 5. Sự năng động và đa dạng hoá quá trình sản xuất nhà ở đô thị những năm gần đây Để phân tích đầy đủ và sâu sắc động thái của quá trình sản xuất nhà ở tại đô thị Việt Nam trong thời kỳ đổi mới ,có thể mô tả chân dung và đặc điểm của các loại hình và chủ thể sản xuất nhà ở, vốn có môi trường thuận lợi cho sự đa dạng hóa những năm vừa qua. Đối với các nước đang phát triển việc sản xuất nhà thường chia làm ba khu vực :Khu vực công cộng, Khu vực tư nhân và Khu vực “bình dân” Nhà ở thuộc khu vực công cộng thường được cung cấp trực tiếp bởi nhà nước hoặc cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước nên cũng còn được gọi là “nhà của Nhà nước”. Nhà ở thuộc khu vực tư nhân thì do các nhà kinh doanh tư nhân lớn hoặc nhỏ xây dựng để bán hoặc cho thuê với mục đích thu lợi nhuận. Còn khu vực bình dân thì thường “sản xuất” ra các loại nhà ở phi chính thức hay bất quy tắc, tức là nằm ngoài mọi luật lệ quy định của nhà nước về sử dụng đất, tiêu chuẩn xây dựng . Một xu hướng phổ biến trong việc hình thành các chính sách về nhà ở là,càng về sau này, chính phủ các nước càng hạn chế sự can thiệp vào lĩnh vực nhà ở, giảm bớt việc sản xuất nhà ở Khu vực công cộng và chú ý nhiều hơn tới việc tăng cường hỗ trợ ,tạo điều kiện cho nhà ở Khu vực tư nhân và Khu vực bình dân phát triển trong khuôn khổ có sự điều tiết của chính phủ. Cho dù mỗi quốc gia đều có những đặc thù và do đó có những khác biệt trong chính sách nhà ở của họ, xu hướng nói trên là khá phổ biến . Kinh nghiệm ở nhiều nuớc đã cho thấy trước hết cần xây dựng một Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia dài hạn. Đi theo sau Chiến lược này là các chuơng trình xây dựng nhà ở. Và tiếp đến là một loạt các dự án phát triển. Chẳng hạn như các chương trình giải quyết về nhà ở đô thi với tinh thần cơ bản là giảm vai trò can thiệp trực tiếp của nhà nước vào lĩnh vực nhà ở, khuyến khích tạo điều kiện để người dân và các nhóm xã hội ,các cộng đồng giải quyết vấn đề nhà ở của họ. Để thực hiện Chiến lược này ,người ta ta đã áp dụng nhiều mô hình, chương trình, dự án có tên gọi như “Nâng cấp”, “Cộng đồng tự giúp”… Khi sử dụng vào thực tế nước ta cần lưu ý rằng vấn đề nhà ở nước ta có những nét độc đáo, khác với các nước đang phát triển khác, đặc biệt là những nước trong khu vực Đông Nam Á. Chẳng hạn ,Việt Nam có một đặc điểm chung, vốn có của một thời kỳ quá độ là đã từng có một khu vực nhà ở công cộng với sự bao cấp rất lớn của nhà nước mà giờ đây đang phải định hướng lại cho sự phát triển đó, tuy với mức độ và quy mô riêng cụ thể là : -Khu vực công cộng (nhà công) chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều ở các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau (22.1% chúng dành cho khu vực đô thị , 48.1% cho Hà Nội và 18.7% cho thành phố Hồ Chí Minh). -Các chỉ tiêu về số lượng và chất lượng nhà ở khu vực công cộng tại Việt Nam cũng thấp hơn nhiều. Đáng lưu ý là ngay cả đơn vị tính, Việt Nam cũng thường dung chỉ tiêu diện tích mặt sàn (m2) hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người (m2/người) thay vì dùng đơn vị ở (căn hộ) trên số gia đình như ở nước khác. - Tàn tích của chế độ bao cấp về nhà ở là khá nặng nề không chỉ trong tâm lý dân cư mà trong cả hệ thống quản lý, phân cấp, kiểm soát quá trình sản xuất và phân phối nhà ở khu vực công cộng . Còn khu vực tư nhân và khu vực bình dân thì hầu như suốt nhiều thập niên đã ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các số liệu thống kê và những thông tin đầy đủ có tính hệ thống về lĩnh vực nhà ở đô thị Việt Nam còn rất hạn chế, không thể so sánh được và do vậy rất khó sử dụng các khung lý thuyết, phân loại hoặc chỉ tiêu phân tích đánh giá phổ biến trên thế giới. Vậy mà cho tới nay chúng ta cũng chưa có được một cuộc điều tra thống kê cơ bản về các khu vực nhà ở, đặc biệt là khu vực tư nhân và khu vực bình dân. Trong khi đó dưới tác động của công cuộc đổi mới, các thành phố lớn ở Việt Nam đang thay da đổi thịt từng ngày, còn khả năng nắm bắt thực tế của bộ máy quản lý lại rất hạn chế. Kết quả là, có thể quan sát thấy sự hỗn loạn, vô trật tự tới mức không thể kiểm soát nổi trong việc xây dựng nhà ở trong các thành phố lớn của đất nước. Các loại hình “sản xuất nhà ở” thì ngày càng phong phú và đa dạng. Thực tế này là một “mê cung” đặt ra trước các nhà quản lý, hoạch định chính sách vốn đang bị sa lầy trong việc giải quyết các vụ việc cụ thể hàng ngày. Những người nghiên cứu trong lĩnh vực này cũng không kém phần lúng túng, ngay cả khi bắt đầu một công việc khiêm tốn là mô tả, nhận diện về những gì đang xảy ra trong khu vực nhà ở đô thị hiện nay . 6.Tiến tới một thị trường nhà ở đô thị: Những trở ngại và thách thức Lĩnh vực xây dựng nhà ở và việc tạo lập một thị trường nhà ở thực sự đang là một “trận chiến” đầy thách thức với các nhà quản lý và chính quyền đô thị .Hà Nội là một ví dụ điển hình cho nhận định này. Môi trường xây dựng của thành phố rất dễ vượt ra khỏi tầm kiểm soát để rơi vào tình trạng hỗn độn về quy hoạch, kiến trúc và các vấn đề môi trường Những luật định - công cụ quan trọng của chính quyền thành phố để điều tiết lĩnh vực này thì “vừa thiếu, vừa yếu, vừa thừa”. Chúng lại được vận dụng những cách khác nhau tuỳ thuộc vào cách hiểu nội dung văn bản và lợi ích của người thực thi. Kết quả là có thể dễ dàng nhìn thấy hai thách thức sau : 6.1 Sự quản lý nhà ở chưa hiệu quả - Bùng nổ xây dựng nhà tự phát, nhà ở được xây dựng không phép đang là hiện tượng phổ biến. Lấy ví dụ như theo số liệu của bộ xây dựng, từ 10/1992 đến 12/1994 ở Hà Nội có 2.741 công trình xây dưng được cấp phép. Trong khi đó hơn 13.000 ngôi nhà, sau khi nộp phạt hành chính vì không có giấy phép xây dựng vẫn tiếp tục được hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Theo văn phòng Kiến trúc sư trưởng thành phố cho biết từ 1/1/1995 đến 1/5/1995 - tức là trong vòng 4 tháng Hà Nội đã có 5.000 trường hợp vi phạm các quy định về xây dựng nhà ở, trong đó 80% là do xây dựng không có giấy phép xây dựng. Nguyên nhân chính là do chưa được chính quyền thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (là một trong các giấy tờ cần có để xin phép xây dựng). Ngoài ra còn phải tính đến tình trạng phổ biến của việc nhiều ngôi nhà, căn hộ, phòng ở chưa được hợp thức hoá, việc mua bán chuyển nhượng chưa được hợp thức hóa làm cho người dân không có đủ điều kiện để xin phép xây dựng, cải tạo nhà ở . 6.2. Một thị trường nhà ở đô thị chính thức đang phôi thai, song chưa có được sự phát triển đúng mức mà lại có nguy cơ bị ngưng đọng kìm hãm Thực ra đã có những yếu tố đầu vào quan trọng của một thị trường nhà ở đô thị chính thức . -Nhu cầu về nhà ở là rất đa dạng và đang tăng nhanh. Người dân (một bộ phận đáng kể) đã có tiền để mua hoặc thuê theo giá thị trường. - Từ năm 1988 chính phủ đã cho phép thành phố giao đất cho các doanh nghiệp xây dựng nhà để bán . - Năng lực xây dựng nhà ở của thành phố cũng không phải là nhỏ :cho tới đầu năm 1995 theo thống kê của Sở Xây dựng ,Hà Nội hiện có 220 doanh nghiệp về xây dựng với số lao động 72000 người. Trong đó doanh nghiệp nhà nước là 60 với 18000 lao động. Riêng Sở xây dựng có 27 doanh nghiệp với hơn 8000 lao động. -Một mạng lưới “Trung tâm thông tin nhà đất” chính thức và không chính thức đang hoat động trong thành phố làm chức năng môi giới mua bán nhà (chủ yếu trong khu vực thị trường không chính thức). Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng để cung cấp cho thị trường nhà ở (để bán) trong những năm vừa qua mới chỉ chiếm khoảng 30% tổng số nhà ở được xây dựng mới, hơn nữa tỷ lệ này lại có chiều hướng giảm xuống.Chẳng hạn, trong 4 năm 1991-1994 Hà Nội xây dựng được 700.000m2 nhà ở mới, trong đó 500.000m2 (70%) do dân tự xây dựng, 200.000m2 còn lại (30%) do các doanh nghiệp xây với một phần vốn của nhân dân ). Tỷ lệ này ở các năm là: 25% 38% 33% 16% (Vấn đề nhà ở đô thị trong nền kinh tế thị trường của thế giới thứ ba - TS Trịnh Duy Luân) Năm 1995 dự đoán còn thấp hơn. Những gì đang cản trở, kìm hãm sự phát triển một thị trường nhà ở chính thức ở thành phố thủ đô ? Các kết quả khảo sát chỉ ra những trở ngại và thách thức sau đây +>Đất cho xây dựng nhà ở . Hiến pháp Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã quy định: đất đai thuộc sở hữu của nhà nước. Trong trường hợp xây dựng nhà ở nhà nước có thể cho phép chính quyền thành phố cho các doanh nghiệp xây nhà bán và cho thuê (từ 1988). Từ tháng 2/1995 chính phủ đã ban hành nghị định 18/CP chuyển sang hình thức cho thuê trong thời hạn không quá 50 năm. Điều này đang gây ra cho các doanh nghiệp nhà ở nhiều khó khăn. Giá thành nhà tăng cao vì phải bao gồm cả chi phí thuê đất. Người mua thì không yên tâm về quyền sở hữu lâu dài ngôi nhà họ mua trên đất thuê . Quỹ nhà mới của thành phố thì rất hạn chế, còn việc cải tạo, xây dựng lại các khu nhà cũ thì đang vấp phải khó khăn trong việc di chuyển dân sở tại, sự cam kết giữa chính quyền đô thị thành phố và người dân chưa hề được thể chế hoá trong khi ý thức thi hành pháp luật của họ còn rất thấp. Một phần đất đáng kể đang nằm trong tay các cơ quan xí nghiệp, quân đội của Trung ương và của thành phố mà chưa có các chính sách và biện pháp huy động tập trung sử dụng hợp lý theo quy hoạch tổng thể và quy hoạch phát triển nhà ở của thành phố. +>Vốn để xây dựng nhà Vốn của các doanh nghiệp Việt Nam còn rất nhỏ,vốn từ ngân sách nhà nước cũng rất hạn chế và thường chỉ dành cho cơ sở hạ tầng. Vốn vay từ ngân hàng thì lãi suất quá cao và thời hạn cho vay thường ngắn không tương xứng với thời gian cần có thể hoàn thành một dự án xây dựng nhà ở. Nguồn vốn của nhân dân là tiềm tàng, song những qui định ngặt nghèo của các cơ quan quản lý, tài chính lại chưa thực sự khuýen khích các doanh nghiệp khai thác vốn này. +> Hành lang pháp lý, các luật lệ, thể chế và những chính sách, chiến lược vĩ mô. Cho đến nay, nhiều đô thị chưa có những chương trình phát triển nhà ở mang tính tổng thể và các qui hoạch chi tiết mang tính khả thi. Tuy hoạt động dưới sự “chỉ đạo” của hàng trăm văn bản pháp lý (từ Luật đất đai, pháp lệnh nhà ở tới các quy định cụ thể nhất), lĩnh vực xây dựng nhà ở đô thị vẫn còn thiếu một “Tổng chỉ huy” đóng vai trò “Nhạc trưởng” điều hành toàn bộ lĩnh vực phức tạp này. Tình trạng phổ biến hiện nay là: có quá nhiều các cơ quan cùng tham gia điều hành và quản lý. Sự trùng lặp các chức năng, nhiệm vụ của chúng đang thực sự cản trở hoạt động điều hành. Thực chất, điều này cũng phản ánh ý chí của nhà nước muốn quản lý, điều hành và kiểm soát một nguồn lực quý hiếm là đất đai. Song, ý chí này lại chưa có được một năng lực quản lý và điều hành tương ứng đi kèm đủ mạnh. Và do vậy những trở ngại và thách đố là điều không thể tránh khỏi. Để vượt qua tất cả những trở ngại này đòi hỏi phải có thời gian để xây dựng và tăng cường bản than bộ máy quản lý đô thị trên cả hai phương diện: thể chế và năng lực người quản lý. Để làm được điều này việc tham khảo, học tập những bài học kinh nghiệm đã được đúc kết của các nước đang phát triển khác, hoặc các nước phát triển đã thành công trong lĩnh vực này là một yếu tố cần được lưu ý đúng mức. 7. Nhà ở đô thi hiện nay và những khía cạnh kinh tế - xã hội của nó Từ cuối những năm 1980, chính sách Đổi mới do Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xướng đã tạo ra một bước ngoặt mới trong mọi lĩnh vực, trong đó có lĩnh vưc xây dựng nhà ở. Sự bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát, chủ yếu trên cơ sở các hộ gia đình và khu vực tư nhân là một sự kiện đã và đang được giới kiến trúc, quy hoạch, quản lý đô thị đặc biệt chú ý. Những lực lượng kinh tế thị trường mói hình thành, đầu tư nước ngoài, sự gia tăng mức sống nhiều chính sách mới về nhà ở được ban hành cùng với một thị trường bất động sản với các cơn sốt giá đất, giá nhà …đó là một số nhân tố chính đang tác động và gây sức ép lam biến dạng môi trường xây dựng tại các đô thị nước ta, trong đó có các mô hình nhà ở. Giới quản lý đô thị, quản lý xây dựng dường như đang phải trải qua những thử thách khắc nghiệt trước hiện thực này. Sẽ không quá cường điệu khi nhận định rằng đó là một trạng thái nguy hiểm cho việc quản lý phát triển tại các đô thị hiện nay. Bởi lẽ tình trạng hiện nay đang đe doạ phá vỡ trật tự không gian, trật tự xã hội và có thể dẫn tới tình trạng không thể kiểm soát nổi môi trường xây dựng và nhà ở của thành phố. Những mối đe dọa có thể đến từ nhiều phía, chẳng hạn : Những nhà ống quá tải và cũ nát tại các đô thị đang bị dần mất đi thay vào đó là các ngôi nhà mới với đủ loại kiến trúc tân kì, lấn át và phá vỡ các môi trường văn hoá cũng như môi trường sinh thái xưa kia. Đã có những villa ở khu phố do người nước ngoài xây dựng xưa kia được phục chế lại, chuyển giao chức năng sử dụng và người sử dụng đã góp phần khôi phục lại các giá trị kiến trúc của chúng, song lại có vẻ trở nên xa lạ với người dân thành phố. Những người nghèo ở các khu đô thi trung tâm đang rời đi, nhường chỗ cho các công sở, cơ quan đại diện nước ngoài và những người có tiềm lực kinh tế mạnh hơn có nhu cầu. Các khu nhà tập thể được xây dựng trước đây thì đang trở nên cũ nát , qua tải về cơ sở hạ tầng, đơn điệu về diện mạo kiến trúc với những không gian tù túng chặt chội với chất lượng kém. Còn các ngôi nhà được xây dựng mới bám dọc theo các tuyến phố thì thật đa dạng, song tựu chung lại có thể gọi chúng là những “nhà ống dựng đứng”, “nhà cọc” bởi chúng được xây dựng trên một mặt bằng 50-60m2, thậm chí chỉ 20-30m2 với chiều cao 4-5 tầng. Mặt trước của ngôi nhà thường rộng 3 - 4 m với những kiểu mẫu kiến trúc pha tạp đủ loại. Chúng đang xé nát, băm vụn không gian kién trúc và quy hoạch của các đô thị và chính điều này phản ánh tính thiếu trật tự không gian và trật tự xã hội trong quá trình chuyển thể các đô thị hiện nay. Mô hình nhà ở cho các đô thị trong thời thời gian sắp tới là gì? Sẽ là sự nối tiếp tính liên tục không gian với các mô hình đã có trước đó hay là một sự tổ chức lại toàn bộ môi trường xây dựng của các đô thị. Câu trả lời hiện đã dần sáng tỏ, đó là phải xây dựng các mô hình nhà ở mới phù hợp với quy hoạch tổng thể chung. Tuy nhiên một giải pháp tốt không thể nào thoát ly hiện thực - những đặc điểm kinh tế, chính trị, xã hội và văn hoá của các đô thị và của cả quốc gia. Ngoài các yếu tố kĩ thuật, kiến trúc quy hoạch, các yếu tố kinh tế - chính trị - xã hội là có liên hệ qua lại chặt chẽ với nhau và đang góp phần hình thành những nơi ở mới cho các đô thị trong tương lai. Dưới đây sẽ chỉ ra một số khía cạnh của vấn đề này. 7.1. Khía cạnh tâm lý - xã hội Người dân đô thị hiện nay rất nhạy cảm với các biến động kinh tế xã hội đang diễn ra .Với định hướng phát triển kinh tế thị trường (cho dù chưa hoàn toàn là một) thị trường cạnh tranh tự do, người dân đô thị hiện nay đã ý thức được rằng, họ phải tự lo lấy nhà ở cho mình. Nhà ở hiện nay đang trở thành một loại hàng hoá, một thị trường nhà ở đang phôi thai với các nhu cầu đa dạng, muôn màu, muôn vẻ cần được đáp ứng bằng nhiều cách khác nhau. Cùng với sự bùng nổ xây dựng, sự bùng nổ các hoạt động thương mại, dịch vụ cũng đã góp phần tạo nên một tâm xã hội mới về nhà ở .Trước đây khoảng 10-20 năm một căn hộ ở tầng hai, sạch sẽ và yên tĩnh đã là một chỗ ở đáng mong muốn .Giờ đây nhà ở lý tưởng phải là kiểu nhà ở sinh lợi tức là thực hiện được cả hai chức năng - ở và kinh doanh buôn bán dịch vụ. Nhà ở loại này có mô hình “nhà ở - cửa hàng”, gắn liền giữa “hộ-chợ”, chứ không phải theo mô hình “xa lộ - siêu thị” như ở các nước phát triển .Cũng theo tâm lý này, các hè phố, mặt đường phải được khai thác tối đa cho hoạt động thương mại, dịch vụ đô thị. Tâm lý tìm kiếm chỗ ở, nhà ở gần mặt đường mặt đường, mặt phố “có đất –có trời” trong bộ phận dân cư khá giả là tương đối phổ biến .Trên một mảnh đất chừng 50-60m2, thậm chí chỉ 20- 30m2 một ngôi nhà từ 2-3 tầng được xây dựng theo thị hiếu , sở thích của chủ nhân với tường rào, cổng sắt mảnh sân con - Đó gần như là một giấc mơ tại các đô thị lớn tại nước ta hiện nay. Một yếu tố khác làm tâm lý này trở nên phổ biến là tình trạng yếu kém của cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị đặc biệt là việc cung cấp điện nước và sự phổ biến của xe máy hiện nay như là loại phương tiện đi lại chính. Tâm lý này cũng là một nguyên nhân tạo những cơn sốt giá đất, nhà ở tại các đô thị lớn. Có thời điểm mà theo nhận xét của một chuyên gia Nhật Bản, giá đất tại các đô thị Việt Nam (điển hình như tại Hà Nội) đã tăng ngang với giá đất tại thủ đô Tokyo. Điều này không chỉ ảnh hưởng tới thị trường nhà đất mà càn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác như đầu tư nước ngoài, cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật của các đô thị. 7.2. Khía cạnh kinh tế -xã hội Do ảnh hưởng tích cực của chính sách đổi mới, trong vòng 5-10 năm qua mức sống của người dân cả nước nói chung và tại các đô thị nói riêng đã được cải thiện nâng cao rõ rệt. Theo một số cuộc điều tra xã hội học ,thu nhập bình quân cuẩ đầu người của tất cả các nhóm xã hội từ giàu có ,khá giả đến nhóm dân cư nghèo đều tăng từ 2-3 lần trong khoảng thời gian 4 năm từ 1992-1995. Khi mức sống tăng và có tiền để dành, điều đầu tiên các gia đình thường nghĩ tới là cải thiện điều kiện ở bằng những phương cách phù hợp với điều kiện và túi tiền của họ. Cùng với sự gia tăng hầu hết mức sống của các nhóm xã hội ,cũng diễn ra quá trình phân hoá giàu nghèo mạnh mẽ, hay còn gọi là quá trình phân tầng xã hội theo mức sống và thu nhập.Ví như tại Hà Nội, cuộc điều tra năm 1992 cho thấy tầng đỉnh của tháp – nhóm gia đình giàu có thường chiếm 5-8% mức thu nhập bình quân trên 800ngàn/người/tháng, tầng đáy của tháp nhóm gia đình nghèo tại đây thường chiếm tỷ lệ 5-6% với thu nhập bình quân 88 ngàn đồng /người /tháng .Ba tầng cón lại gồm trên 80% các hộ gia đình với mức sống và điều kiện nhà ở nằm giữa nhóm giàu và nhóm nghèo (hiện nay mức thu nhập đã khác trước rất nhiều đồng thời với nó là khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn). Với cấu trúc mức sống như vậy ,tâm lý và nhu cầu nhà ở tại các gia đình tại đô thị sẽ rất đa dạng và phong phú. Đáng tiếc là do chưa có một thị trường nhà ở đích thực ở các đô thị nên các nghiên cứu về nhu cầu nhà hiện nay vẫn chưa được triển khai đúng mức. 7.3. Khía cạnh quy hoạch và kiến trúc Đất xây dựng của các khu đô thị hầu như đã cạn kiệt ,hệ số sử dụng đất lại rất thấp, trong khi đó cơ sở hạ tầng lại cũ nát và quá tải .Mặt khác ,những đòi hỏi của quy hoạch kiến trúc đô thị ,và kết cấu địa chất tại nhiều đô thị không cho phép xây dựng nhiều nhà chung cư cao tầng. Cũng sẽ là không hiện thực nếu nhà ở tại các đô thị tương lai lại theo mô hình nhà riêng “có trời, có đất”, thậm chí có sân, có vườn. Thêm vào đó là luật đất đai và các văn bản dưới luật lại đang thêm vào các rào chắn mới cho quỹ đất rất hạn hẹp của thành phố. Mâu thuẫn này đang đòi hỏi các kiếu trúc sư ,các nhà quy hoạch và quản lý đô thị cần phải sớm tìm ra các mô hình nhà ở và sự bố trí không gian mới, thích hợp. Đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của dân cư đô thị với chất lượng ngày càng cao đang là yêu cầu cấp bách của sự phát triển lĩnh vực nhà ở tại đô thị Việt Nam . Hiện nay đã xuất hiện một số dự án xây dựng nhà chung cư đang trong giai đoạn triển khai thiết kế và quy hoạch .Tuy nhiên các đồ án này chưa thích ứng cao với những đặc điểm kinh tế - xã hội - tâm lý của dân cư. Nhiều đồ án quy hoạch và kiến trúc các khu nhà ở mới vẫn còn đi theo lối mòn của thời bao cấp. Đây thực sự là lĩnh vực đòi hỏi sự tìm tòi, khám phá và thử nghiệm của các kiến trúc sư cũng như của các nhà quy hoạch đô thị. Đương nhiên là sẽ không ai phản đối việc các kiến trúc sư tìm tòi và sáng tạo trong việc thiết kế các mẫu nhà riêng lẻ, cá nhân (thường dành cho các khách hàng là những gia đình khá giả trung lưu). Các mẫu nhà này nếu được thiết kế và xây dựng tốt sẽ điểm xuyết cho cảnh kiến trúc đô thị thêm đa dạng. Song từ cách nhìn chiến lược đối với những mục tiêu chiến lược cao hơn, việc phát triển nhà ở cần hướng tới một cách nhìn tổng thể hơn. Điều này có thể hiện trong việc thiết kế và quy hoạch các khu nhà ở (chung cư) kiểu mới có kiến trúc và cấu trúc căn hộ đa dạng, tiện nghi và chất lượng cao để đáp ứng tối đa sự phong phú của nhu cầu và khả năng thanh toán của các nhóm xã hội khác nhau trong nền kinh tế thị trường . Điều này sẽ góp phần giải quyết không chỉ vấn đề nhà ở mà cả nhiều nhu cầu xã hội khác theo những chuẩn mực mới. Các hình mẫu khu nhà ở mới như vậy cần được thiết kế, quy hoạch và đưa vào thử nghiệm. Qua quá trình thử nghiệm và trưng cầu ý kiến sẽ có những mô hình nhà ở khác ra đời tạo nên sự đa dạng để người dân có thể lựa chọn cho mình một chỗ ở thích hợp. Những khu nhà ở mới này sẽ tạo nên một hình ảnh mới về các đô thị trong nền kinh tế thị trường dưới tác động của chính sách đổi mới. 7.4. Khía cạnh thể chế pháp lý Tuy nhiên, thiết kế kiến trúc và quy hoạch vẫn chưa phải là khâu khó khăn nhất. Cái khó nhất lúc này là làm thế nào để vượt qua những trở ngại về phương diện thể chể để mở đường cho sự hình thành một thị trường nhà ở đích thực, có sự công khai, sự cạnh tranh và điều tiết hợp lý. Đã có không ít dự án đã có sẵn mọi điều kiện: mặt bằng đất đai, vốn, thiết kế quy hoạch, lực lượng xây dựng cùng thiện ý của rất nhiều người. Song mọi hoạt động vẫn chưa được khởi động, phải nằm chờ hang năm thậm chí rất nhiều năm do các ách tắc, trở ngại về mặt luật lệ, thể chế, phân công chức năng và trách nhiệm, cơ chế quản lý phân cấp, phân quyền. Trong khi đó nhu cầu nhà ở vẫn tiếp tục tăng nhanh, người dân có tiền song cũng không tìm được nhà để thuê hoặc mua, nếu có được thì cũng với mức giá quá cao. Có nghĩa là đang tồn tại những trở ngại thuộc hệ thống chính sách và quy định cụ thể cùng với sự vận hành có hiệu quả của các chính sách này trong thực tế sản xuất và kinh doanh nhà ở đô thị. Ở đây vấn đề đã chuyển sang một lĩnh vực khác, lĩnh vực quản lý đô thị mà rất cần có sự hợp tác liên nghành giữa các cơ quan, tổ chức, ban nghành chức năng nhằm tìm ra được lời giải tối ưu. III. Giải pháp 1. Mục tiêu,yêu cầu của phát triển nhà ở đô thị ở nước ta 1.1. Mục tiêu phát triển nhà ở đô thị - Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá nhằm thực hiện có kết quả các mục tiêu cơ bản của Nghị quyết Hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã đề ra. - Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản, thực hiện có hiệu quả chủ trương kích cầu. - Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình sinh sống tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai. - Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phương. - Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. - Phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc. - Phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xoá bao cấp, thực hiện xã hội hoá nhà ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước về tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp; xác định trách nhiệm của người có nhu cầu tạo lập nhà ở và của Uỷ ban nhân dân các cấp, của cộng đồng dân cư trong việc chăm lo, cải thiện chỗ ở. 1.2. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị - Công tác phát triển nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật - Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây: +) Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư; +) Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư; +) Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư. (Theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg về định hướng phát triển nhà ở tới năm 2020 của chính phủ.) - Từng bước đổi mới chính sách, pháp luật về nhà ở phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Nhà nước đóng vai trò chỉ đạo trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, đồng thời có chính sách hỗ trợ thích hợp để các tầng lớp dân cư có điều kiện cải thiện chỗ ở. - Công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở phải được củng cố và tăng cường thông qua việc xây dựng mới, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách, văn bản quy phạm pháp luật; đổi mới, sắp xếp và kiện toàn bộ máy quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước, mô hình hoạt động của các tổ chức tư vấn và doanh nghiệp tham gia hoạt động trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở - Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị. - Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng. 1.3. Nội dung chủ yếu của định hướng về phát triển nhà ở đô thị nước ta. - Phát triển nhà ở đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững; - Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; - Chính quyền các cấp phải quản lý chặt chẽ việc xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị theo đúng quy định về quy hoạch, kiến trúc, tiêu chuẩn, quy chuẩn, cảnh quan, môi trường và các quy định khác của pháp luật; - Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở (sau đây gọi chung là quỹ nhà ở xã hội); - Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở đô thị theo quy định của pháp luật; - Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15m2 sàn vào năm 2010 và 20m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia. 1.4. Chính sách phát triển nhà ở của nước ta - Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật. - Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội. - Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ, công chức; có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội cải thiện nhà ở 2. Các phương pháp nhằm ứng dụng vào Việt Nam 2.1. Các giải pháp chung - Tập trung đẩy mạnh công tác lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các đô thị theo tinh thần Chỉ thị số 19/2003/CT-TTg ngày 11 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ; sớm triển khai công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch đối với các điểm dân cư nông thôn để có cơ sở quản lý việc phát triển nhà ở theo quy hoạch; - Nghiên cứu, ban hành các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, quy định về quản lý kiến trúc để quản lý việc xây dựng nhà ở theo thiết kế đô thị được duyệt nhằm đảm bảo trật tự kiến trúc đô thị, góp phần tạo lập và giữ gìn bản sắc kiến trúc riêng của từng địa phương; - Đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật và tạo điều kiện phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở; - Đổi mới công tác lập và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công tác cấp phép xây dựng nhà ở đáp ứng yêu cầu quản lý xây dựng nhà ở theo quy hoạch và nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; - Tiếp tục hoàn thiện cơ chế tín dụng phù hợp với điều kiện của Việt Nam và thông lệ quốc tế để tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn phục vụ nhu cầu cải thiện chỗ ở; - Khuyến khích việc thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở; mở rộng hợp tác với nước ngoài để tiếp thu kinh nghiệm về quy hoạch - kiến trúc, quản lý dự án và các thành tựu khoa học - công nghệ của nước ngoài trong lĩnh vực phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhà ở. 2.2. Giải pháp cụ thể 2.2.1. Giải pháp Xây dựng - Giải pháp Quy hoạch, kiến trúc: - Việc xây dựng công trình trong đô thị nói chung, việc xây dựng nhà ở nói riêng phải phù hợp với quy hoạch được duyệt, với cảnh quan môi trường và phải đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn theo quy định của Luật xây dựng đã được ban hành. - Việc phát triển nhà ở chủ yếu là nhà căn hộ phải phát triển theo dự án có chương trình kế hoạch cụ thể và được quản lý chặt chẽ đảm bảo xây dựng theo quy hoạch. - Việc quy hoạch phát triển thành phố cần tiếp tục dành quỹ đất hợp lý để xây dựng khu dân cư hiện đại nhằm phục cho nhu cầu ngày càng cao của xã hội. - Việc hình thành các khu dân cư phải đi trước một bước để tạo điều kiện bố trí chỗ ở mới cho nhân dân trong vùng giải tỏa, tiến hành dãn dân tại các khu dân cư mật độ xây dựng cao, điều kiện sinh hoạt thấp đến các khu đô thị mới theo quy hoạch nhằm cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng, bên cạnh đó cần tổ chức chỉnh trang, cải tạo xây chen tại các vùng có mật độ xây dựng thấp . - Khu nhà ở phải đồng bộ, bao gồm các công trình phục vụ công cộng, cửa hàng, trường học, bãi xe, trạm y tế, khu vui chơi giải trí, nhà phục vụ cho người già neo đơn, nhà sinh hoạt cộng đồng, các công trình dịch vụ và công trình phúc lợi công cộng khác, có điều kiện giao thông thuận lợi liên hệ với khu vực trung tâm. - Đối với các tuyến phố chính cần có biện pháp quản lý xây dựng chặt chẽ, hoặc xây dựng bắt buộc theo thiết kế mẫu. - Các khu quy hoạch nhà chia lô còn lại hiện nay cần nghiên cứu khai thác một phần cho mục đích phát triển quỹ nhà ở đô thị. - Nghiên cứu nhiều thể loại nhà ở đảm bảo sự đa dạng về nhu cầu ở, đa dạng về quy mô, về diện tích, mức độ tiện nghi, để đáp ứng nhu cầu cũng như phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng có mức thu nhập khác nhau. Đảm bảo yêu cầu về đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. - Việc chọn mẫu nhà để xây dựng cần thông qua thi tuyển, xét chọn và rút kinh nghiệm từ các khu cũ. 2.2.2 Giải pháp về chính sách đất đai nhằm huy động cộng đồng tham gia phát triển quỹ nhà ở: - Để khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở nhằm phục vụ nhu cầu về nhà ở trong xã hội, góp phần làm giảm áp lực đầu tư từ nguồn ngân sách, cần thực hiện chủ trương xoá bao cấp về nhà ở, nhà nước chỉ tập trung đầu tư để giải quyết nhu cầu ở cho nhóm đối tượng cần thiết, ngoài ra cần có chính sách khuyến khích để các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà ở, ban hành chính sách về sử dụng đất đai hợp lý, nhằm huy động cộng đồng cùng tham gia phát triển quỹ nhà ở. - Đối với quỹ đất xây dựng nhà chung cư nhà nước cần hỗ trợ giá trị tiền sử dụng đất. - Đối với quỹ đất xây dựng nhà ở liền kề: có chính sách ưu đãi, giá cả hợp lý, phù hợp với đối tượng phục vụ, có thể cho phép các nhà đầu tư kinh doanh nhà ở trả chậm tiền sử dụng đất trong thời hạn nhất định 3 - 5 năm. 2.2.3 Giải pháp huy động vốn - Thành lập quỹ phát triển nhà để tạo nguồn vốn hỗ trợ cho các dự án phát triển nhà ở, đồng thời cho các đối tượng thực sự khó khăn về chỗ ở, có thu nhập thấp theo tiêu chuẩn quy định được vay vốn để mua hoặc thuê nhà ở. - Có chính sách khuyến khích để các thành phần kinh tế, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, ngân hàng, và cộng đồng tham gia đầu tư xây dựng nhà ở nhằm tăng quỹ nhà ở. Có chính sách về thuế bất động sản nhà ở, cơ chế và biện pháp quản lý các giao dịch về đất ở, nhà ở để chống đầu cơ. Cần có quỹ nhà ở dự trữ từ 5-10% tổng quỹ nhà tại đô thị . - Tổ chức giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án, hoặc thuê đất lâu dài nhằm phát triển quỹ nhà ở. - Huy động nguồn vốn tự có trong nhân dân. - Huy động vốn từ tiền bán và cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, trích một phần tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, tiền hỗ trợ và đóng góp của các tổ chức cá nhân - Xây dựng các cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính nhà ở, cụ thể: - Xây dựng các cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực nhà ở: +>. Khuyến khích các cá nhân và hộ gia đình tiết kiệm tại các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng để mua và cải tạo nhà ở thông qua cơ chế hợp đồng tiết kiệm nhà ở trong hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng; có các biện pháp ưu đãi về thuế, hỗ trợ một phần lãi suất, hoặc thưởng tiết kiệm... để khuyến khích các cá nhân, hộ gia đình, các ngân hàng và tổ chức tín dụng tham gia cơ chế này. +>. Thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở làm công cụ để Chính phủ điều tiết và thúc đẩy phát triển hệ thống tài chính nhà ở tại Việt Nam . Ban đầu, cơ quan tái cho vay thế chấp sẽ hoạt động theo cơ chế thích hợp, huy động và sử dụng các nguồn vốn như vốn vay ODA, phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh và các nguồn vốn hợp pháp khác để thực hiện nghiệp vụ tái cho vay, mua lại các khoản cho vay nhà ở đủ điều kiện từ các định chế tài chính của thị trường thế chấp sơ cấp, giúp các định chế này mở rộng cho vay trong lĩnh vực nhà ở và thúc đẩy thị trường thế chấp sơ cấp phát triển. Khi thị trường thế chấp sơ cấp và thị trường vốn đã hội tụ đủ các điều kiện cần thiết về quy mô và cơ sở pháp lý, cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ phát hành chứng khoán dựa trên các khoản cho vay thế chấp nhà ở - chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp nhà ở, thực hiện chức năng một kênh dẫn vốn trung và dài hạn từ thị trường vốn tới thị trường thế chấp. - Tăng cường năng lực thể chế các định chế tài chính cho vay thế chấp: +>.Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; hệ thống hóa hoạt động thế chấp bất động sản trong hệ thống các tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa các công cụ và quy trình cho vay thế chấp bất động sản; +>.Khuyến khích các định chế tài chính tăng cường nâng cao năng lực tài chính, quản lý và cạnh tranh trong lĩnh vực cho vay bất động sản; +>.Nghiên cứu và ban hành một hệ thống tiêu chí thống nhất trong hồ sơ thẩm định các khoản vay nhà ở, áp dụng thống nhất cho tất cả các định chế tài chính… 2.2.4 Chính sách hỗ trợ: Thực hiện chính sách tài chính công trực tiếp hoặc gián tiếp hỗ trợ, khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển hệ thống tài chính nhà ở, cụ thể: a) Hỗ trợ phát triển thị trường: - Chi nhánh Ngân hàng Chính sách Xã hội và các Ngân hàng tín dụng trên địa bàn đô thị hiện nay cần tiếp tục huy động vốn, nâng cao nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu vay vốn, có chính sách hợp lý nhằm hỗ trợ cho chương trình phát triển nhà ở trên các đô thị. - Các tổ chức tín dụng, ngân hàng cần có cơ chế khuyến khích việc cho vay để phát triển quỹ nhà ở. - Xây dựng cơ chế, chính sách hỗ trợ một phần lãi suất hoặc thưởng tiết kiệm đối với các định chế và cá nhân tham gia các chương trình hợp đồng tiết kiệm - nhà ở; - Chính phủ có các cơ chế, chính sách hỗ trợ nguồn vốn ban đầu để thành lập và vận hành cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở làm động lực thúc đẩy thị trường sơ cấp phát triển và chuẩn bị cho sự ra đời và vận hành của thị trường thế chấp thứ cấp. b) Hỗ trợ đối tượng chính sách xã hội: - Xây dựng các chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở xã hội thông qua các hình thức ưu đãi về thuế, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng; - Hỗ trợ cho các đối tượng chính sách xã hội có thể tiếp cận và chi trả các nguồn tài chính nhà ở thông qua các chính sách, cơ chế hỗ trợ tín dụng, lãi suất, bảo hiểm, bảo lãnh cho vay thế chấp nhà ở của các đối tượng này. - Đối với hộ gia đình chính sách, neo đơn: Nhà nước sử dụng quỹ nhà ở để có chế độ bố trí ở đến hết đời (miễn giảm tiền thuê nhà). - Đối với các hộ nghèo không có khả năng tích luỹ để giải quyết nhu cầu về nhà ở (kể cả thuê nhà với giá thấp), những người không có chỗ ở vì nguyên nhân xã hội, hoặc kinh tế, những hộ gia đình bị thiên tai, rủi ro trong cuộc sống... Nhà nước, cộng đồng, các tổ chức từ thiện... hỗ trợ trực tiếp về nhà ở, đất ở. - Thực hiện hình thức cho hộ nghèo vay vốn từ các nguồn khác nhau với điều kiện ưu đãi về lãi xuất, thời hạn vay để thuê, mua nhà . 2.2.5 Hoàn thiện khung pháp lý cho lĩnh vực tài chính nhà ở - Hoàn thiện các quy định pháp luật về các quyền đối với đất đai, nhà ở; các giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá và kinh doanh bất động sản. - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên những biến động về đất đai, minh bạch, rõ ràng, chính xác, dễ tiếp cận đối với các tổ chức và cá nhân có liên quan. - Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản trong đó có bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất) để tạo cơ sở cho việc định giá nhà ở, bất động sản, cung cấp thông tin cho các cá nhân, tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư. - Thống nhất, tập trung các quy định của pháp luật về chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các bất động sản khác nhằm đảm bảo yêu cầu về cải cách hành chính và tạo điều kiện cho mọi cá nhân, tổ chức khi thực hiện các thủ tục đăng ký bất động sản (một cửa, một dấu, một giấy, một thủ tục). 2.2.6 Về quản lý sử dụng: - Đối với nhà ở thuộc sự quản lý của nhà nước, giao cho các tổ chức quản lý nhà hình thành các đơn vị sự nghiệp có thu, tổ chức quản lý và khai thác, sửa chữa, bảo trì, cung cấp các dịch vụ theo quy định của pháp luật. - Đối với quỹ nhà ở các tổ chức cá nhân tự đầu tư thì thực hiện việc quản lý, sử dụng và kinh doanh theo quy định của pháp luật. - Đối với nhà ở để bán thì căn cứ trên giá trị tổng mức đầu tư của công trình và khung giá đất theo quy định để xác định giá trị bán. - Đối với nhà ở để cho thuê, hoặc mua: Mỗi hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được thuê hoặc mua chỉ được thuê, hoặc mua 1 căn. Việc xét chọn đối tượng được thuê, hoặc mua phải được xét chọn từ cấp phường, xã nơi cư trú có sự tham gia trực tiếp của cộng đồng, của tổ dân phố hoặc tập thể, đơn vị nơi làm việc có sự giám sát của các tổ chức khác. - Đối với nhà ở thuộc sở hữu riêng (nhà ở đơn lẻ) của các cá nhân, hộ gia đình: Việc cải tạo, sửa chữa, mua bán, trao đổi hoặc cho do chủ sở hữu tự quyết định theo quy định của pháp luật. - Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung (nhà chung cư, tập thể) đã qua mua bán: Việc cải tạo, sửa chữa, mua bán, trao đổi, cho... do chủ sở hữu tự quyết định tuy nhiên không làm ảnh hưởng đến cấu trúc và kiến trúc công trình. - Đối với nhà ở cho thuê, hoặc bố trí ở tạm theo chế độ: Việc cải tạo, sửa chữa, chuyển quyền sở hữu phải có ý kiến của cơ quan chủ quản. KẾT LUẬN Sự phát triển chỗ ở của người dân dựa vào sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, đồng thời nó cũng lại góp phần trực tiếp và gián tiếp thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Chỗ ở là nhu cầu hàng đầu của mỗi gia đình, là quyền cơ bản của mỗi con người. Vì vậy các chiến lược phát triển nhà một mặt phải coi trọng quy luật kinh tế thị trường mặt khác cũng không thể hoàn toàn giao phó lĩnh vực này cho sự điều tiết của thị trường Qua thực trạng nhà ở tại các đô thị nước ta hiện nay có thể thấy rằng, việc cung cấp nhà ở, sản xuất nhà ở vẫn còn nhiều mặt tồn tại cần khắc phục, đồng thời nó cần có những giải pháp mang tính chiến lược, đột phá, tuy nhiên cần tránh tư tưởng nóng vội, mà sản xuất nhà cần phải dựa trên quy hoạch tổng thể sao cho phù hợp với không gian đô thị đảm bảo mỹ quan đô thị, cũng như các yêu cầu khác tránh sự chắp vá giải quyết tạm thời nhà ở mà lại gây ra ảnh hưởng xấu cho sự phát triển đô thị nói chung. Nhà ở đô thị cần nhận được sự quan tâm nhiều hơn nữa nhằm giải quyết một cách thỏa đáng chỗ ở cho người dân sống trên địa bàn Thị trường nhà ở đang rất phức tạp và sôi động, vì vậy đề tài này khó có thể bao quát hết các vấn đề. Nhưng với cách tiếp cận của đề tài, hi vọng chúng ta có thể bao quát được các vấn đề cơ bản. Từ đó, có các giải pháp để ổn định và phát triển thị trường nhà ở của các đô thị trong giai đoạn sắp tới./. MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU