Đề tài Thực trạng và giải pháp trong việc phân tích tài chính dự án tại công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25

án khu nhà ở để bán tại Kim Giang, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội; Khu nhà ở để bán xã Mỹ Đình - Từ Liêm; Dự án trụ sở văn phòng cho thuê tại Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm; Khu đô thị Kiều Mai - Phú Diễn, huyện Từ Liêm, Hà Nội; Dự án nhà ở cho cán bộ Sở khoa học công nghệ Hà Nội; Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại Xã Đàn, quận Đống Đa, Hà Nội… Kết quả sản xuất kinh doanh trong 4 năm qua 2002 tới 2005 Chỉ tiêu \ Năm 2002 2003 2004 2005 1. Sản lượng 150 160 182 189 2. Tổng doanh thu 90.4 100.8 132.2 191.23 - Thuế VAT 4.52 5.04 6.511 9.05115 - Doanh thu thuần 85.9 94.06 186.6 180.055 3. Lợi nhuận 2.124 2.954 3.231 5.254 4. Nộp ngân sách 4.452 4.965 5.856 8.245 - Thuế VAT 3.214 3.123 4.845 6.126 - Thuế TNDN 0.965 1.124 1.154 1.425 - Thuế khác 23 23 23 23 5. Tiền lương - Tổng quỹ lương 14.784 16.124 20.254 25.235 - Tổng số CB CNV 1010 1540 1750 1850 - Thu nhập bình quân 1.15 1.2 1.43 1.45 Vốn tự có của Công ty( vốn cổ phần, vốn liên doanh, vốn huy động trước từ khách hàng) là 29.543 triệu đồng. Vốn vay ngân hàng thương mại là 55.743 triệu đồng. Vậy tỷ lệ vốn tự có trên vốn đi vay = 29.543/55743=0.53(53%). Vậy tỷ lệ này đảm bảo độ an toàn về vốn. 2.4.2 Hiệu quả tài chính của dự án. Thời gian thu hồi vốn vay: 13,3 năm Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR 12,15 % Tỷ lệ chiết khấu 11,4 % Giá trị hiện tại ròng NPV 2.030.962,12 nghìn đồng NPV > 0 do vậy dự án hoàn toàn khả thi về mặt tài chính, quy mô lãi cả đời dự án là 2.030.962,12 nghìn đồng. Dự án hoàn toàn có thể đưa vào triển khai. IRR lớn hơn lãi vay đảm bảo mức sinh lợi cho dự án do vậy chỉ tiêu này cũng đưa ra một kết quả là dự án là hoàn toàn khả thi về mặt tài chính. Đời dự án là 50 năm nhưng thời gian hoàn vốn chỉ hơn 13 năm điều này là hoàn toàn hợp lý, Chủ đầu tư sẽ hoàn vốn và tiếp tục tái đầu tư. 2.4.3 Phân tích độ nhạy của dự án. Các đại lượng đầu vào thay đổi IRR Chỉ số nhạy cảm(%) Theo tính toán của dự án 12.15 Vốn đầu tư tăng 10% 11.45 -5,76 Giá thuê giảm 10% 11.22 -7,65 Chi phí vận hành giảm 10% 12 -1.23 Qua bảng tính toán ta thấy rằng tỷ suất lợi nhuận phụ thuộc chủ yếu vào giá thuế Văn phòng. Chương 3 Thực trạng và giải pháp trong việc phân tích tài chính dự án tại Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25. 1. Một số thành tựu đạt được Chúng ta đều biết rằng về nguyên tắc tất cả các dự án đầu tư đều phải qua bước thẩm định kỹ càng nhất là việc phân tích tài chính dự án trước khi quyết định đầu tư. Tuy nhiên đối với các dự án có quy mô nhỏ thì việc thẩm định sẽ đơn giản hơn so với các dự án có quy mô lớn. Sở dĩ như vậy là vì các dự án đầu tư có quy mô lớn thường đòi hỏi thời gian xây dựng dài, thường đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài, do đó khó xác định các yếu tố liên quan quyết định đến hiệu quả tài chính dự án, trong tương lai như phương diện thị trường, độ nhạy của dự án... Trong những năm gần đây, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư đã được Công ty Đầu tư và phát triển nhà HN số 25 đặc biệt coi trọng. Cán bộ của Ban quản lý dự án đã đi sâu, kiểm tra xem xét mọi mặt, mọi phương diện của dự án đầu tư. Từ đó phân tích, đánh giá kỹ càng để đưa ra kết luận cuối cùng là có đầu tư hay không ? Nỗ lực của cán bộ đã góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định dự án nói chung và phân tích tài chính dự án nói riêng tại Công ty, loại bỏ các dự án không có hiệu quả hay không chắc chắn, có nhiều tính rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư đối với các dự án được đánh giá khả thi, mang lại lợi nhuận cho Công ty. Cũng nhờ những nỗ lực của cán bộ Ban QLDA trong việc nâng cao chất lượng của quá trình phân tích tài chính dự án mà mức độ an toàn sử dụng vốn của Công ty theo đó cũng được nâng lên. Hay nói cách khác việc phòng ngừa rủi ro của Công ty cũng có cơ sở vững chắc hơn và có hiệu quả hơn. Trong vòng 5 năm trở lại đây, nhờ những cố gắng nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án mà số thất thoát cũng như việc treo các dự án của Công ty có xu hướng giảm xuống, những dự án sau khi hoàn thành đều hoạt động tốt lượng khách hàng tìm đến luôn tăng do việc dự báo khá chính xác nhu cầu thị trường. Hoàn thành tốt những chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận dự kiến. Các văn phòng cho thuê của Công ty luôn đạt mức chiếm hữu trên 75%. Mặt khác việc nghiên cứu xem xét phân tích tài chính dự án theo từng bước một cách kỹ càng cũng khiến cho doanh nghiệp xin vay vốn đầu tư trung dài hạn từ khi lập dự án đến khi đi vào hoạt động luôn phải chú ý đến hiệu quả sử dụng vốn của mình. Trong việc kiểm tra phân tích các phương diện của dự án cán bộ thẩm định sẽ một lần nữa giúp chủ đầu tư đánh giá mức độ hợp lý của tổng vốn đầu tư, thời điểm rót vốn, tiến độ của dự án .. . được sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, tiết kiệm vốn, giảm các phần vốn sử dụng lãng phí kém hiệu quả trong đời hoạt động dự án. Nhờ đó đã giúp cho Công ty tiết kiệm hàng tỷ đồng vốn đầu tư. Các dự án đầu tư trung và dài hạn của Công ty từ những năm trước đây đã phát huy hiệu quả và đang trong giai đoạn hoàn vốn. Đây là những thành tựu mà hoạt động thẩm định dự án nói chung và phân tích tài chính dự án nói riêng tại Công ty Đầu tư và Phát triển nhà HN số 25 đạt được. Tuy còn nhỏ bé và cũng chưa phải là tất cả những gì mà Công ty mong đợi nhưng những thành công trên đây cũng là đáng mừng. Để đạt được những thành công hơn nữa về mọi mặt đòi hỏi phải không ngừng đổi mới, tăng cường hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư, góp phần nâng cao hơn nữa về chất lượng kinh doanh của Công ty. 2. Những vấn đề còn tồn tại Qua thực trạng công tác phân tích tài chính dự án được tiến hành ở Công ty Đầu tư và Phát triển nhà HN số 25 ở trên, đồng thời căn cứ vào những chính sách, cơ chế hiện đang áp dụng, bên cạnh những thành tựu đạt được, em xin đưa ra các vấn đề cần phải xem xét để góp phần nâng cao hiệu quả công tác phân tích tài chính dự án tại Công ty. 2.1. Đa số chưa phân tích kỹ càng trên mọi phương diện của dự án. Việc phân tích toàn bộ mọi phương diện sẽ giúp cho việc phân tích tài chính dự án thêm chính xác do việc dự báo hợp lý mọi yếu tố. Một dự án để đánh giá có khả thi hay không thì phải phân tích trên 6 phương diện chính sau: Phân tích về sự cần thiết phải đầu tư, thẩm định về phương diện thị trường, thẩm định về phương diện kỹ thuật, thẩm định về phương diện tài chính, thẩm định về phương diện tổ chức quản lý, thẩm định về phương diện hiệu quả kinh tế xã hội. Việc phân tích cả 6 nội dung này sẽ đem lại sự nhìn nhận, đánh giá những ưu điểm nhược điểm của dự án một cách chính xác, toàn diện và đưa ra kết luận về tính khả thi của dự án một cách chắc chắn nhất. Muốn đánh giá một dự án thì phải đánh giá nhiều khía cạnh, vì các khía cạnh này có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động lẫn nhau, nhất là nó sẽ bổ trợ cho việc phân tích tài chính dự án trong việc đưa ra các dự báo vê doanh thu, chi phí, rủi ro...Một số tồn tại sau: Thứ nhất: Việc phân tích thị trường đánh giá khả năng cạnh tranh khả năng thâm nhập thị trường đối với sản phẩm của dự án liên qua đến nhiều vấn đề đòi hỏi phải có một kiến thức tổng hợp và sự nhậy bén về dự đoán trong tương lai. Vì hạn chế về trình độ của một cán bộ thẩm định nên nhiều khi việc phân tích này chưa đánh giá được khả năng cạnh tranh của sản phẩm, chưa đánh giá được mức độ thâm nhập thị trường của sản phẩm cũng như thị hiếu tiềm năng của người tiêu dùng trong tương lai đối với sản phẩm. Vì vậy trong nhiều trường hợp việc thẩm định về phương diện thị trường còn sơ sài mang tính lấy lệ là chủ yếu.. . đặc biệt đối với những sản phẩm mới, trên thị trường mới hay những sản phẩm đã được phát triển ồ ạt không có sự quản lý. Do đó dự án khi bắt triển khai mới nhận ra những bất ổn trong khâu tiêu thụ, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của dự án. Thứ hai: Về phương diện kỹ thuật cũng sảy ra tình trạng tương tự. Do trình độ của cán bộ thẩm định tín dụng hạn chế, đồng thời ở nước ta việc có các trung tâm tư vấn về vấn đề này chưa có nhiều và chưa đạt chất lượng tốt nên về vấn đề kỹ thuật bản thân cán bộ thẩm định cũng như Công ty chưa đánh giá được tính tiên tiến của các máy móc, thiết bị của dự án. Máy móc thuộc thế hệ nào lạc hậu không ... có đảm bảo với công suất của việc sản xuất hay không? có đảm bảo vận hành tốt trong môi trường khí hậu của ta không.. . mà mọi vấn đề này chủ dự án đảm bảo. Việc chủ dự án đảm bảo nhiều khi vì chủ quan của họ chỉ muốn dự án có hiệu quả của Công ty. Thứ ba: Cán bộ kỹ thuật nhiều khi chưa phân tích cụ thể khả năng sử dụng thiết bị, vận hành công nghệ mới của dự án như trình độ của đội ngũ kỹ sư, công nhân kỹ thuật.. . xem có đủ khả năng vận hành máy không? .. kết quả là một số dự án duyệt trong tình trạng tính khả thi của dự án và phương diện kỹ thuật không đạt, gây ảnh hưởng đến hoạt động của dự án khi dự án thực sự đi vào hoạt động. 2.2. Chưa có sự vận dụng các phương pháp hiện đại để tính toán và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư. Việc vận dụng các phương pháp hiện đại ( như các chỉ tiêu NPV,IRR.. .) để tính toán, đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án còn mang tính hình thức chưa thực sự thiết thực, nhiều khi áp dụng vào cho có hình thức, cho đúng. Chính vì vậy những nhận xét từ kết quả của các cách tính từ các phương pháp đó ra chưa được cán bộ thẩm định quán triệt theo đúng ý nghĩa của nó, vì vậy có khi tính nó ra trong quá trình phân tích tài chính dự án nhưng sự nhận xét về tính khả thi của dự án vẫn dựa trên phương pháp giản đơn và kinh nghiệm của cán bộ trong quá trình công tác. Do bản chất của việc đầu tư là rủi ro nên trước khi quyết định đầu tư phải tiến hành phân tích những yếu tố rủi ro, lường trước những tình huống bất trắc sẽ nảy sinh trong tương lai, trên cơ sở đó tính toán lại hiệu quả đầu tư. Vì lý do trên nên việc phân tích tài chính theo phương pháp giản đơn sẽ đem lại một kết quả hoàn toàn không chính xác, nhiều khi sai lệch nghiêm trọng. 2.3. Việc phân tích hoạt động sản suất kinh doanh của doanh nghiệp còn sơ sài, thiếu chính xác. Khi phân tích về tiềm lực tài chính Công ty bên cạnh những xác minh về tư cách pháp nhân, sơ lược các giai đoạn phát triển từ khi thành lập tới thời điểm hiện tại thì Ngân hàng phải phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty tối thiểu 3 năm gần đây. Việc phân tích này căn cứ vào báo cáo tài chính của doanh nghiệp, mà các báo cáo này thường là các con số trong quá khứ, chính vì vậy nó đã bị lạc hậu so với hiện tại, nhiều khi các báo cáo này còn thiếu chính xác so với thực tế. 3. Nguyên nhân của những tồn tại Từ thực tế còn tồn tại trong hoạt động phân tích tài chính tại Công ty Đầu tư và Phát triển nhà HN số 25 có thể nhận định rằng tình trạng còn tồn tại này do một số nguyên nhân sau: Đứng trên giác độ của Ban Quản lý dự án ( có thể được lý giải ) Quy trình thực hiện phân tích tài chính dự án đầu tư bao gồm 2 giai đoạn: + Thu thập thông tin cần thiết cho việc đánh giá phân tích. + Sau khi thu thập thông tin, tiến hành sắp xếp các loại thông tin, áp dụng phương pháp đối chiếu, so sánh để xử lý, đánh giá phân tích một các có hệ thống theo các nội dung thẩm định. Hai công đoạn trên có mối quan hệ chặt chẽ, tác động qua lại lẫn nhau và có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định. Nếu thông tin không đầy đủ và chính xác sẽ làm việc phân tích sử lý thông tin mang tính phiến diện và nhiều khi kết quả phân tích không có ý nghĩa dẫn đến kết luận sai về tính khả thi của dự án. Ngược lại mặc dù thông tin thu thập đầy đủ chính xác nhưng việc xử lý thông tin lại không theo một phương pháp đánh giá, phân tích một cách có hệ thống, khoa học cũng dẫn đến kết quả phân tích hiệu quả tài chính không chính xác. Trong cơ chế thị trường vấn đề thông tin ngày càng quan trọng và được đưa lên hàng đầu. Trên thực tế vấn đề thông tin không đầy đủ, không chính xác đã gây ảnh hưởng không nhỏ và tạo ra những bất lợi đối với Công ty Mặt khác trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư, cán bộ thẩm định chỉ có một nguồn thông tin do khách hàng cung cấp, có rất ít nguồn để kiểm chứng, tuy rằng trên thực tế rất ít và chưa có sự giúp đỡ của các bên có liên quan tới dự án nên sai sót là điều khó tránh khỏi. Quá trình xử lý thông tin để đánh giá, phân tích về tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dự án còn nhiều hạn chế, không đánh giá được đầy đủ mọi biến động của dự án trong thời gian hoạt động hay vòng đời của dự án mà nguyên nhân chủ yếu là do chất lượng của quy trình thẩm định gây ra. 3.2 Đứng trên giác độ của công ty. Nền kinh tế nước ta mới chuyển sang cơ chế thị trường, nên các tài liệu về dự án đầu tư và quản lý dự án đầu tư đều của nước ngoài. Do đó các khái niệm, các thuật ngữ được đề cập trong các dự án vẫn còn khá nhiều mới mẻ với các chủ đầu tư và cán bộ thẩm định. Nên không tránh khỏi sự thiếu nhất quán trong cách sử dụng. Thêm vào đó thị trường tư vấn ở nước ta còn chưa phát triển nên hầu hết các dự án đầu tư đều do chủ đầu tư với trình độ hạn chế lập ra. Kết quả là các dự án được lập ra còn sơ sài, không đạt tiêu chuẩn hoặc mất chi phí quá cao. Do vậy công tác thẩm định dự án đầu tư gặp rất nhiều khó khăn, gây ảnh hưởng đến độ an toàn của hoạt động tín dụng. 3.3 Về phía nhà nước Hiện nay cơ chế chính sách thiếu đồng bộ và còn nhiều điều bất hợp lý, đang tạo ra một trở ngại to lớn cho việc thẩm định dự án đầu tư: cụ thể: - Trong những năm gần đây các bộ luật đất đai, về khuyến khích đầu tư đã được ban hành nhưng vẫn còn nhiều thiếu sót. Những quy định cụ thể của chính phủ về việc giao đất hoặc thuê đất còn thiếu yếu tố thời gian - Một yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến đời dự án. Những quy hoạch đất đai liên quan đến các vùng kinh tế, vùng dân cư, hay công trình giao thông.. . lại thường xuyên bị thay đổi, gây ra tâm lý bất ổn cho các doanh nghiệp, khiến họ không yên tâm để đầu tư vốn kinh doanh. Và khi có sự thay đổi về quy hoạch đất đai hay chế độ thu phí thuê đất thì rủi ro lại thuộc về phía Ngân hàng và doanh nghiệp. Chính vì vậy trong quá trình phân tích tài chính dự án cán bộ của Ban QLDA thường mất rất nhiều thời gian cho vấn đề này. - Công tác quản lý Nhà nước về chấp hành pháp lệnh kế toán thống kê đối với doanh nghiệp ( đặc biệt là doanh nghiệp ngoài quốc doanh ) còn chưa được quan tâm đúng mức. Trong khi đó công ty kiểm toán VACO mới ra đời, phạm vi hoạt động còn hẹp và số lượng các công ty kiểm toán độc lập còn ít mà chủ yếu trong thành phố HCM. Với đặc điểm hoạt động kế toán của doanh nghiệp như vậy cán bộ thẩm định sẽ rất khó khăn trong việc lấy số liệu để tính toán các chỉ tiêu vì giữa hai chế độ kế toán cũ và mới tuy còn dựa trên một nguyên tắc song lại có những điểm khác nhau. Điều này sẽ có ảnh hưởng tiêu cực tới quá trình thẩm định dự án. Tóm lại: Ngoài những nguyên nhân cơ bản trên đây thì những tồn tại trong quá trình thẩm định dự án đầu tư còn bị ảnh hưởng nhiều nguyên nhân khác ( trong khuôn khổ 1 báo cáo chuyên đề thực tập có giới hạn về số lượng em không trình bày hết được ). Vậy việc tìm ra các biện pháp khắc phục và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư đang đòi hỏi cấp bách. 4. Những biện pháp nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư. Qua phân tích thực tế và đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư tại Ngân hàng công thương Hai Bà Trưng ta thấy rằng Ngân hàng đã và đang cố gắng để thực hiện công tác phân tích tài chính tốt hơn và góp phần khắc phục những tồn tại trong hoạt động Đầu tư của Công ty. Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay khi nền kinh tế còn đang trong giai đoạn chuyển tiếp, các chế độ và chính sách còn chưa đồng bộ, nhiều điều còn chưa hợp lý và còn luôn thay đổi thì yêu cầu đòi hỏi phải có các biện pháp tích cực và cụ thể hơn nữa nhằm nâng cao vai trò và hiệu quả trong hoạt động thẩm định dự án trong đó có phân tích tài chính của Công ty là yêu cầu cần thiết. Bằng sự hiểu biết và học hỏi của bản thân và với mong muốn cùng Công ty giải quyết và khắc phục những tồn tại trên em xin trình bày một số đề suất như sau: Về phía nhà nước và các cơ quan hữu quan Như chúng ta đã biết hệ thống chính sách của nhà nước có ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội như: Kinh tế, chính trị, văn hoá.. . Bất kỳ một thay đổi nào trong chính sách của Nhà nước cũng đều tác động ngay lập tức đến toàn xã hội, quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư không phải là trường hợp ngoại lệ. Dưới đây ta xem xét một số vấn đề còn nổi cộm. a. Xây dựng một sân chơi đồng nhất và ổn định Để thúc đẩy nền kinh tế phát triển, hiện nay nhu cầu vốn đầu tư của Việt Nam là rất lớn, cả về đầu tư cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng lẫn đầu tư cho các dự án khác. Thông thường các dựa án đầu tư cho cơ sở hạ tầng được nhà nước khuyến khích và hỗ trợ vốn. Thế còn các dự án khác thì sao ? nguồn vốn đầu tư phải tìm ở đâu ? Câu trả lời là: Nguồn vốn tự có, đi vay hoặc viện trợ ... hầu như các nguồn vốn đó là đi vay. Các dự án này phần nhiều thuộc khu vực tư nhân. Nhưng trong thực tế đầu tư vào khu vực này đang gặp rất nhiều khó khăn, bởi rất nhiều các quy định và quy chế. Việc có quá nhiều quy định và quy chế này dẫn đến việc khi đưa xuống địa phương thực hiện thì đã bị sai lệch đi nhiều hay bị các quan chức địa phương tuỳ tiện áp dụng. Nó đã tạo ra tệ nạn tham nhũng, sách nhiễu gây cản trở nhiều đến việc đầu tư của tư nhân hay của Nhà nước, của nước ngoài hay của trong nước. Bệnh quan liêu giấy tờ trong các thủ tục hành không chỉ là “ cơn ác mộng “ đối với các nhà đầu tư .. . nó còn làm nản lòng các nhà đầu tư, và không loại trừ ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án trong đó có phân tích tài chính dự án. Bởi vì những quy định, những điều khoản mập mờ như vậy nó làm cho các cán bộ tín dụng rất khó khăn trong việc đánh giá tính pháp lý trong hồ sơ xin vay. Nạn tham nhũng, ô dù sẽ tạo ra những chứng thực không đúng với thực tế. Do đó khi thẩm định dự án đầu tư cán bộ tín dụng có thể đưa ra những quyết định sai lầm nếu chỉ nhìn vào các dấu son và các chữ ký xác nhận. Bên cạnh đó, trong khi chính phủ công bố đối sử bình đẳng đối với tất cả các thành phần kinh tế, nhưng lại có hàng loạt các quy chế rắc rối được đưa ra nhằm đặt các doanh nghiệp quốc doanh vào vị trí thuận lợi hơn so với các thành phần kinh tế khác. Trong mọi việc dù là đi vay tiền hay xin giấy phép kinh doanh, xuất nhập khẩu, hay về thuế.. . doanh nghiệp quốc doanh thường được ưu đãi hơn so với doanh nghiệp tư nhân. Như vậy bằng chính sách của mình Nhà nước đã tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi hơn cho doanh nghiệp nhà nước. Chính vì vậy khi nào doanh nghiệp quốc doanh còn cảm thấy được lợi thế này thì họ không cần thiết phải nỗ lực hết sức trong hoạt động kinh doanh của mình. Môi trường kinh doanh không bình đẳng này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động thẩm định dự án. Nó tạo tâm lý thiên vị đối với doanh nghiệp quốc doanh của cán bộ tín dụng. Họ thường muốn duyệt vay cho doanh nghiệp quốc doanh hơn là các doanh nghiệp tư nhân, bởi lẽ các doanh nghiệp nhà nước làm ăn thua lỗ thì vẫn có khả năng được Ngân sách cấp bù hay chỉ định các Ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi.. . Như thế một cách gián tiếp trong quá trình thẩm định cán bộ tín dụng đã bỏ qua những dự án có khả năng sinh lời cao hơn do các doanh nghiệp tư nhân xin vay. Vì vậy có thể nói nguồn vốn trong nước đã bị sử dụng lãng phí. Để cải thiện tình hình này Nhà nước cần xem xét lại các quy chế, chính sách của mình sao cho hợp lý, nhằm tạo môi trường kinh doanh ổn định, tạo một “ sân chơi đồng nhất ”. Có như vậy sự cạnh tranh trong nước mới lành mạnh, tạo sự thúc đẩy phát triển của xã hội, sản xuất tăng lên, chất lượng hàng hoá được nâng cao, giá thành hạ, cạnh tranh được với hàng hoá của các nước, hiệu quả sử dụng vốn cao.. . Mặt khác ngoài việc tạo “một sân chơi đồng nhất” thì Nhà nước cần phải xây dựng một cơ chế, chính sách ổn định để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hiện có hoạt động, thu hút được vốn đầu tư từ nước ngoài vào. Để được như vậy thì Nhà nước chỉ ra các quy chế, chính sách, luật đầu tư .. . hôm nay vẫn còn có hiệu lực vào ngày mai, 5 năm sau và lâu hơn nữa. b. hoàn chỉnh những mặt còn thiếu sót trong luật đất đai Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, mọi tổ chức kinh tế và cá nhân đều có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu. Với diện tích đất đai nhỏ hẹp, dân số lớn nên quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam rất có giá trị. Việc sử dụng đất đai có hiệu quả hay không trở nên quan trọng đối với nền kinh tế. Hiện nay ngoài việc đầu tư chiều sâu, hầu hết các dự án đầu tư trung và dài hạn đều sử dụng đất đai để mở rộng quy mô sản xuất, hoặc xây dựng mới. Mặt khác ở nước ta đang rất cần có đất để xây dựng, mở rộng, cải tạo các cơ sở hạ tầng .. . Cho nên việc sử dụng đất đai sao cho có hiệu quả càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy luật đất đai có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư. Trên thực tế các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế đều có thể sử dụng đất. Nhưng để có quyền sử dụng đất đai, thông thường các dự án phải thông qua một cơ chế khá phức tạp, phải qua nhiều cấp xét duyệt như nhiều thủ tục, qua nhiều bước trung gian .. .. Rõ ràng với những quy định rắc rối này chủ đầu tư sẽ phải tiêu hao khá nhiều thời gian tiền của và công sức. Đương nhiên khi thẩm định dự án có liên quan tới quyền sử dụng đất đai, vì tính phức tạp của nó nên cán bộ thẩm định phải mất nhiều thời gian rà soát thật kỹ càng. Vì vậy nó làm chậm tiến độ thẩm định dự án. Bên cạnh tính phức tạp của những quy định, thủ tục thì thời gian sử dụng đất đai còn nhiều vấn đề vướng mắc. Luật đất đai hiện nay tuy phần nào khắc phục được các tranh cãi về quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp .. . nhưng vẫn cần phải làm rõ thêm về thời hạn sử dụng đất. Luật này không quy định thời hạn sử dụng đất ở các khu công nghiệp, đô thị và thương mại mà lại chuyển phần này sang các văn bản thực hiện. Vì vậy trong các quyết định cho thuê đất của các cấp có thẩm quyền nộp cho Ngân hàng tuy có đưa ra thời hạn cho thuê đất nhưng lại luôn đi kèm với câu “ Trong thời gian thuê đất, nếu Nhà nước hoặc Tỉnh, Thành phố có nhu cầu sử dụng diện tích này thì đơn vị phải chấp nhận và chuyển đi nơi khác ”. Điều đó có nghĩa là bất cứ lúc nào hoạt động của dự án cũng bị đe doạ, nhất là trong tình trạng quy hoạch đô thị luôn bị thay đổi như hiện nay. Một khi có điều đó xảy ra thì dự án coi như bị thất bại, do đó cán bộ thẩm định không khỏi ngần ngại khi xem xét để đưa ra kết luận đầu tư bởi không có sự bảo đảm chắc chắn của pháp luật. Để khắc phục tình trạng trên nhằm khuyến khích đầu tư, cũng nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả của thẩm định dự án, Nhà nước cần bổ sung thêm một số điều luật cần thiết về thời gian cho thuê đất, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, giảm bớt các thủ tục phiền hà, xoá bỏ các quy định chồng chéo, xây dựng các căn cứ, phương pháp định giá thuê đất, xây dựng một quy hoạch tổng thể về đất đai trong thời gian dài.. . c. Thiết lập một hệ thống kế toán thực sự có hiệu quả Công tác kế toán ở Việt Nam rất lộn xộn nhất là khu vực ngoài quốc doanh. Hiện nay ngoài một số doanh nghiệp Nhà nước, một số doanh nghiệp tư nhân làm ăn lớn có liên quan đến xuất nhập khẩu có hoạt động kế toán nghiêm túc, chấp hành các quy định của nhà nước. Còn lại hầu hết các doanh nghiệp làm kế toán sơ sài và tuỳ tiện chủ yếu theo hình thức ghi sổ. Do vậy việc đánh giá tình hình tài chính của các đơn vị này rất khó khăn. Đấy là chưa kể đến tình trạng “sổ ma”, một doanh nghiệp có nhiều sổ kế toán: Một quyển gốc phản ánh tình hình kinh doanh thực tế, một quyển để chuyên dùng để đối phó với cơ quan thuế vụ ( thường trong đó thu nhập tính ra sẽ rất thấp hoặc bị lỗ ), một quyển dùng để đối phó với việc kiểm tra của các Ngân hàng cho vay vốn ( Thường làm ăn có hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn .. .) Trước tình hình đó, trong quá trình thẩm định dự án cán bộ thẩm định sẽ mất nhiều thời gian, công sức để kiểm tra lại các số liệu trên của các đơn vị trong sổ kế toán, đối chiếu với chứng từ gốc. Có như vậy những chỉ tiêu được tính ra mới có ý nghĩa và phản ánh trung thực khả năng kinh doanh của đơn vị. Như vậy để có thể nâng cao hơn nữa hiệu quả của hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty, để các con số được tính ra xác thực thì phải nâng cao chất lượng công tác kế toán. Muốn vậy Nhà nước cần có các quy định về hình thức sử phạt đối với các đơn vị không thực hiện hay vị phạm chế độ kế toán để số liệu kế toán được trung thực và đầy đủ. Ngoài ra cũng cần thanh tra, kiểm tra sổ sách, chứng từ kế toán nhằm phát hiện những doanh nghiệp vi phạm để xử lý kịp thời. Làm như vậy công tác kế toán sẽ được hoàn thiện, số kế toán mới chính xác và đáng tin cậy hơn. Và khi đó cán bộ tín dụng sẽ dễ dàng tính toán các chỉ tiêu trong quá trình phân tích tài chính dự án sẽ xác thực hơn. Về phía Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 25. a. Nâng cao chất lượng của công tác thu thập thông tin trong thẩm định dự án đầu tư. Khi nền kinh tế phát triển, mâu thuẫn ngày càng phát sinh thì hoạt động thẩm định dự án đòi hỏi ngày càng phải hoàn thiện hơn. Hiệu quả các hoạt động dự án đầu tư lại phụ thuộc rất nhiều vào độ chính xác của thông tin. Cho nên nâng cao chất lượng thông tin là một đòi hỏi khách quan và cấp bách. Nhưng phải làm gì để nâng cao chất lượng thông tin ? Chúng ta biết rằng thông tin sẽ càng chính xác hơn khi được kiểm tra từ nhiều nguồn. Do đó vấn đề đặt ra và cần phải giải quyết trước mắt là tránh sử dụng thông tin phiến diện, mang tính một chiều, nghĩa là ngoài những dữ liệu, thông tin do doanh nghiệp cung cấp cán bộ thẩm định cần phải triệt để khai thác từ nhiều nguồn. Tiến hành thu thập thông tin từ những nguồn bên ngoài - Thông tin về tình hình thanh toán của doanh nghiệp. - Các số liệu mới nhất về bảng tổng kết tài sản, dự trù thu chi tiền mặt trong 2 năm tới, doanh thu, lợi nhuận, dự kiến đầy đủ chi phí cho mở rộng sản xuât kinh doanh, bảng giá máy móc mới, danh sách chủ nợ, con nợ theo thứ tự thời gian. Nếu bảng tài khoản tài sản và số liệu kinh doanh đã lạc hậu từ 6 tháng trở lên thì phải yêu cầu cung cấp số liệu giữa kỳ và được cập nhật mới nhất.. . - Sử dụng thông tin từ việc điều tra trực tiếp các đơn vị có liên quan. - Kiểm tra các khách hàng của Công ty để xem sản phẩm của Công ty có đủ độ tin cậy không, phương thức thanh toán mà Công ty sử dụng. - Điều tra các bạn hàng chính của Công ty để xem xét quan hệ thanh toán cũng như khả năng tận dụng vốn giúp Công ty tiêu thụ sản phẩm xây dựng, tìm kiếm người thuê dài hạn. Đây là nguồn thông tin có vai trò quan trọng trong việc xác định hiệu quả dự án. Công ty phải nắm được thông tin từ tiêu thụ sản phẩm của Công ty để đánh giá hiệu quả thực hiện của dự án. - Các chuyên gia kỹ thuật có thể cung cấp những thông số kỹ thuật chuẩn xác về máy móc thiết bị. - Cán bộ thẩm định có thể tham gia tham khảo thêm các tài liệu về chủ trương chính sách của Nhà nước về báo cáo thống kê có liên quan đến dự án Trên thực tế do thu thập thông tin từ những nguồn bên ngoài đòi hỏi khá nhiều thời gian nên phương pháp này ít được sử dụng, hạn chế nhiều khả năng kiểm tra độ chính xác của các thông tin. Do đó không ít số liệu được dùng làm căn cứ phân tích tài chính dự án còn sai lệch, giảm chất lượng công tác phân tích tài chính dự án. Cho nên để nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư tại Ngân hàng thì công việc thu thập thông tin từ các nguồn bên ngoài rất cần thiết, đảm bảo tính khách quan và chính xác của số liệu. Tóm lại: Thông tin là vấn đề quan trọng sống còn của hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư trong thời đại hiện nay. Nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án không thể tách rời việc nâng cao chất lượng thông tin, để độ chính xác của các số liệu sử dụng trong tính toán tăng lên, cán bộ thẩm định phải triệt để tận dụng các nguồn có khả năng cung cấp chúng. Có như vậy số liệu thu thập được mới mang tính khách quan không bị bóp méo vì mục đích của doanh nghiệp xin vay vốn. c. Nâng cao trình độ kiến thức của đội ngũ cán bộ thẩm định Trên thực tế các cán bộ thẩm định đều có xu hướng coi trọng một số phương diện này hơn là các phương diện khác trong quá trình phân tích tài chính dự án. Mà từng khía cạnh, từng vấn đề liên quan đến dự án đều rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp. Cho nên việc hoàn thiện hơn nữa tính toàn diện trong hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư hiện đang là một yêu cầu cấp bách, đòi hỏi một sự nỗ lực hơn nữa từ phía các cán bộ thẩm định. Khách quan mà nói với những gì được trang bị tại một trường đại học các cán bộ thẩm định không thể có được một hệ thống các kiến thức toàn diện bao gồm nhiều vấn đề để có thể đáp ứng được các đòi hỏi của công tác phân tích tài chính dự án đầu tư.Trong thực tế quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có các kiến thức ở trình độ cao về kinh tế, pháp luật ( trong nước và quốc tế ), về công nghệ, kỹ thuật về thông tin thị trường, về thanh toán quốc tế.. . có liên quan đến phương diện của dự án. Sẽ rất khó nếu đòi hỏi ngay lập tức cán bộ thẩm định phải có ngay trình độ trên. Bởi vậy để đảm bảo cho chất lượng của hoạt động tín dụng đòi hỏi Ngân hàng phải dần dần từng bước nâng cao trình độ của cán bộ tín dụng bằng cách, mở các lớp đào tạo, đào tạo lại, tổ chức các buổi hội thảo mời chuyên gia về nói chuyện, giao lưu trao đổi kinh nghiệm với Công ty bạn, tìm các nguồn tài liệu trong nước và nước ngoài cho cán bộ thẩm định tham khảo.. . đây là những thách thức không mấy khó khăn, hoàn toàn nằm trong tầm tay của Công ty. d. Về công tác tổ chức cán bộ Hiện nay đối với đất nước ta đang từng ngày một phát triển, khối lượng dự án cần được vay vốn đầu tư càng nhiều. Chính vì vậy công tác thẩm định dự án trong đó có phân tích tài chính dự an để đưa ra quyết định đầu tư là rất quan trọng, nó quyết định đến sự thành công hay thất bại của Công ty. Bên cạnh đó trình độ cán bộ thẩm định còn hạn chế. Chính vì vậy việc tổ chức thẩm định như hiện nay không còn đáp ứng được yêu cầu nữa. Vậy cần phải thành lập một phòng thẩm định thuộc Ban QLDA từ 5 đến 10 người chuyên làm công tác thẩm định các phần quan trọng của dự án trong đó thẩm định về mặt tài chính là rất quan trọng. e. Hoàn chỉnh hơn nữa những nội dung phân tích tài chính dự án. Theo văn bản hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư trong đó có quy trình phân tích tài chính dự án của Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 25 ban hành trong toàn hệ thống, các nội dung được trình bày tương đối rõ ràng và đầy đủ. Nếu cán bộ thẩm định tuân thủ thì kết quả thẩm định nhìn chung sẽ chính xác. Tuy nhiên trong văn bản mới đưa ra hai phương pháp để so sánh hiệu quả của dự án đó là NPV và IRR. Hai phương pháp trên đều chú trọng xem xét đến tính thời gian của các dòng tiền tệ. Sự thừa nhận giá trị thời gian của tiền tệ làm cho kỹ thuật xác định hiệu quả vốn đầu tư của hai phương pháp này hơn hẳn ( về mặt lý thuyết ) so với các phương án khác do vậy hai phương án này được ưa dùng. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, nếu sử dụng phương pháp NPV thì lựa chọn dự án này, buộc phải từ chối dự án còn lại, nhưng nếu áp dụng phương pháp IRR thì kết quả ngược lại. Vì vậy tôi đưa thêm phương pháp chỉ số sinh lời điều chỉnh theo thời gian nó luôn cho ta tín hiệu chính xác về tính thoả mãn cả về hiệu quả đồng vốn lẫn thời gian sinh lời của dự án(RR). Kết luận Đầu tư là hoạt động sống còn của mọi doanh nghiệp nó được cụ thể hoá qua các dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng nói riêng. Không phải dự án nào cũng thực hiện được, các dự án phải thông qua việc thẩm định để xem xét tác động cũng như hiệu quả của nó tới đâu và một phần việc rất quan trọng trong thẩm định dự án đầu tư đó là phân tích tài chính dự án nó đánh giá hiệu quả kinh tế của một dự án. Qua quá trình thực tập tại Ban quản lý dự án 2 thuộc Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 25 và đi vào tìm hiểu công tác phân tích tài chính dự án tại công ty, đã giúp em nắm bắt được một cách tổng quan nhất về quy trình trong việc phân tích tài chính của một dự án từ việc sưu tầm số liệu phân tích và tổng hợp số liệu để đưa ra kết luận về hiệu quả tài chính dự án. Đây là một phần việc rất quan trọng mà mọi Doanh nghiệp đều quan tâm trong quyết định đầu tư của mình. Thực trạng phân tích tài chính dự án tại công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 25 tuy đã có được một số thành tựu nhưng còn nhiều hạn chế. Đa số chưa phân tích kỹ càng trên mọi phương diện của dự án, Chưa có sự vận dụng các phương pháp hiện đại để tính toán và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư, việc phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh còn sơ sài, thiếu chính xác. Muốn khắc phục được những hạn chế này không phải chỉ một sớm một chiều mà rất cần có sự can thiệp của nhà nước cũng như sự nhìn nhận đúng mức tầm quan trọng của công tác phân tích tài chính dự án tại các doanh nghiệp. Trong khuân khổ một báo cáo thực tập cũng như trình độ chuyên môn có hạn nên đề tài còn nhiều hạn chế mong được sự góp ý của thầy cô và các bạn. Doanh thu hàng năm (Năm cơ sở là 2008) TT Diễn giải doanh thu Đơn vị tính Năm 2008 A Nhà hàng triệu đồng/năm 1 249 668 a Diện tích cho thuê m2 1 197 b Hiệu suất khai thác % 60 c Đơn giá kinh doanh nghìn/m2/tháng 145.000 B Văn phòng cho thuê triệu đồng/năm 9 394 200 a Diện tích cho thuê m2 6 140 b Hiệu suất khai thác % 85 c Đơn giá kinh doanh nghìn/m2/tháng 150.000 C Phòng đa năng triệu đồng/năm 1 432 368 a Diện tích cho thuê m2 1 421 b Hiệu suất khai thác % 60 c Đơn giá kinh doanh nghìn/m2/tháng 140.000 D Trông giữ xe triệu đồng/năm 360 000 a Số lợng xe gửi Cái 100 b Hiệu suất khai thác % 100 c Đơn giá kinh doanh nghìn/xe/tháng 300.000 Tổng doanh thu(1+2+3+4) nghìn đồng/năm 12 436 236 Phần diện tích khai thác sử dụng STT Hạng mục Đơn vị Diện tích sàn Diện tích khai thác I Hầm 1 918 1 709 1 Gara ôtô m2 1 709 II Tầng 1 1 968 1 342 1 Văn phòng m2 899 2 Showroom m2 385 3 Kho hàng m2 58 4 Phòng NVQL, VS m2 110 III Tầng 2 1 968 1 561 1 Siêu thị m2 1 010 2 Game m2 358 3 Kho hàng, Vệ sinh m2 65 4 Fast food m2 128 IV Tầng 3 1 980 1 372 1 Nhà hàng m2 636 2 Giải khát m2 475 3 Kho+bếp m2 233 4 Phòng nghỉ nhân viên m2 28 V Tầng 4-9 8 050 6 140 1 Văn phòng m2 6 140 VI Tầng hội trờng 1 660 1 083 1 Hội trờng m2 547 2 Sân ngoài trời m2 426 3 Vệ sinh + Kho m2 110 Tổng cộng Đơn giá kinh doanh STT Hình thức dịch vụ Đơn giá cho thuê Đơn vị tính 1 Siêu thị, nhà hàng 145 000 đ/m2/tháng 2 Văn phòng làm việc 150 000 đ/m2/tháng 3 Khối dịch vụ 140 000 đ/m2/tháng 4 Dịch vụ trông giữ xe ôtô ngoài giờ 300 000 đ/xe/tháng Đơn giá dự kiến đã bao gồm thuế Bảng 1. Tổng vốn đầu tư Đơn vị tính 1000đồng tt hạng mục chi phí thành tiền VAT Giá trị trớc thuế I Chi phí xây lắp : (GXL) 54 054 100 4 914 009 49 140 091 A Chi phí xây lắp khối nhà ở 9 tầng 52 175 600 4 743 236 47 432 364 1 Gia cố xử lý nền bằng cọc khoan nhồi D=1000 (136cọc x 48.5m) 10 000 000 909 091 9 090 909 2 Xây dựng khối TTTM 09 tầng + tầng hầm 42 105 600 3 827 782 38 277 818 3 Chống sét công nghệ cao 70 000 6 364 63 636 B Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 938 500 85 318 853 182 1 Sân đờng nội bộ, cây xanh thảm cỏ 328 500 29 864 298 636 1.1 Đờng nội bộ xây gạch Block 279 730 25 430 254 300 1.2 Thảm cỏ 23 250 2 114 21 136 1.3 Đất trồng (độ cao 0.5m) 15 520 1 411 14 109 1.4 Cây bóng mát loại vừa 10 000 909 9 091 2 Bể nước ngầm 120 000 10 909 109 091 3 Hệ thống thoát nớc ngoài nhà 50 000 4 545 45 455 4 Hệ thống thoát nớc trong nhà 180 000 16 364 163 636 5 Cấp điện và chiếu sáng bên ngoài 150 000 13 636 136 364 6 Hệ thống cấp điện bên trong (HT dây, tủ) 110 000 10 000 100 000 C Phần lắp đặt hệ thống kỹ thuật 940 000 85 455 854 545 1 Lắp đặt hệ thống camera quan sát 60 000 5 455 54 545 2 Lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc 120 000 10 909 109 091 3 Lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy 300 000 27 273 272 727 5 Hệ thống đổ rác 150 000 13 636 136 364 6 Hệ thống thông gió 60 000 5 455 54 545 7 Lắp đặt hệ thống trạm điện 250 000 22 727 227 273 II Chi phí thiết bị : (GTB) 5 820 000 355 931 5 464 069 1 Thang máy nhập ngoại 9 điểm dừng loại to (12 người) 1 300 000 61 905 1 238 095 2 Thang máy nhập ngoại 4 điểm dừng loại nhỏ (9 người) 500 000 23 810 476 190 3 Thang nâng hàng 200 000 9 524 190 476 4 Máy bơm nớc sinh hoạt ITALIA CM50-250A Q=20m3/h H=5.5m N=6,5KW 100 000 9 091 90 909 5 Máy bơm nớc chữa cháy ITALIA CM40-250A Q=39m3/h H=75,3m N=18,5KW 60 000 5 455 54 545 6 Máy bơm động cơ xăng chữa cháy 100 000 9 091 90 909 7 Máy phát điện dự phòng (Loại Diezen 85KVA-380/220V) 1 000 000 47 619 952 381 8 Hệ thống bảo vệ (Camera) 400 000 36 364 363 636 9 Hệ thống thông gió 350 000 31 818 318 182 10 Thiết bị cứu hỏa, PCCC 510 000 46 364 463 636 11 Thiết bị thông tin liên lạc 300 000 27 273 272 727 12 Trạm BA (2 x 1000KVA) 1 000 000 47 619 952 381 III Chi phí khác : (GK) 7 694 326 688 979 7 005 347 A Chuẩn bị đầu t 242 661 11 555 231 106 2 Lập Báo cáo NCKT 226 529 10 787 215 742 3 Thẩm định BCNCKT 16 133 768 15 364 B Thực hiện đầu t 7 348 705 668 064 6 680 641 1 Khoan khảo sát địa chất 186 000 16 909 169 091 7 Thiết kế phí (TKP) 1 441 170 131 015 1 310 155 7.1 Thiết kế phí nhà chính 1 365 015 124 092 1 240 922 7.2 Thiết kế phí hạ tầng kỹ thuật 38 047 3 459 34 588 7.3 Thiết kế phí hệ thống kỹ thuật 38 108 3 464 34 644 4 Thí nghiệm nén tĩnh cọc 160 000 14 545 145 455 5 Thí nghiệm siêu âm cọc 300 000 27 273 272 727 6 Thử biến dạng PIT 75 000 6 818 68 182 8 Thẩm định TKKT 57 320 5 211 52 109 9 Thẩm định TDT 55 628 5 057 50 571 10 Lập hồ sơ mời thầu xây lắp và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 69 517 6 320 63 198 11 Lập hồ sơ mời thầu thiết bị và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 15 730 1 430 14 300 12 Giám sát thi công phần xây lắp 500 242 45 477 454 766 13 Giám sát thi công phần thiết bị 25 652 2 332 23 320 14 Chi phí đấu nối nguồn điện, nớc 400 000 36 364 363 636 15 Chi phí BQL Dự án 801 002 72 818 728 184 17 Hoàn trả suất đầu t phân bổ hạ tầng 3 063 200 278 473 2 784 727 16 Bảo hiểm công trình XD 198 243 18 022 180 221 C Giai đoạn kết thúc dự án 102 960 9 360 93 600 18 Chi phí thẩm tra phê duyệt QT 46 800 4 255 42 545 19 Chi phí kiểm toán 56 160 5 105 51 055 IV Chi phí dự phòng (DP) : 6 756 843 595 892 6 160 951 V Lãi vay đầu t xây dựng 4 879 602 0 4 879 602 Tổng cộng 79 204 871 6 554 811 72 650 060 Bảng 2: Kế hoạch sử dụng vốn đầu t trong thời gian xây dựng Đơn vị tính: 1000 đồng TT Nội dung Tổng vốn Thời gian xây dựng Quý IV/2005 Quý I/2006 Quý II/2006 Quý III/2006 Quý IV/2006 I Chuẩn bị đầu t 242 661 242 661 2 Lập Báo cáo NCKT 226 529 226 529 3 Thẩm định BCNCKT 16 133 16 133 II Thực hiện đầu t 67 222 805 1 985 566 13 864 161 13 329 161 14 268 411 23 775 506 A Chi phí xây lắp 54 054 100 - 13 043 900 13 043 900 13 983 150 13 983 150 1 Chi phí xây lắp khối nhà ở 9 tầng 52 175 600 13 043 900 13 043 900 13 043 900 13 043 900 2 Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 938 500 469 250 469 250 3 Phần lắp đặt hệ thống kỹ thuật 940 000 470 000 470 000 B Chi phí thiết bị 5 820 000 5 820 000 C Các chi phí khác 7 348 705 1 985 566 820 261 285 261 285 261 3 972 356 1 Khoan khảo sát địa chất 186 000 186 000 2 Thiết kế phí (TKP) 1 441 170 1 441 170 3 Thí nghiệm nén tĩnh cọc 160 000 160 000 4 Thí nghiệm siêu âm cọc 300 000 300 000 5 Thử biến dạng PIT 75 000 75 000 6 Thẩm định TKKT 57 320 57 320 7 Thẩm định TDT 55 628 55 628 8 Lập hồ sơ mời thầu xây lắp và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 69 517 69 517 9 Lập hồ sơ mời thầu thiết bị và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 15 730 15 730 10 Giám sát thi công phần xây lắp 500 242 125 061 125 061 125 061 125 061 11 Giám sát thi công phần thiết bị 25 652 25 652 12 Chi phí đấu nối nguồn điện, nớc 400 000 400 000 13 Chi phí BQL Dự án 801 002 160 200 160 200 160 200 160 200 160 200 14 Hoàn trả suất đầu t phân bổ hạ tầng 3 063 200 3 063 200 15 Bảo hiểm công trình XD 198 243 198 243 III Giai đoạn kết thúc dự án 102 960 - - - - 102 960 1 Chi phí thẩm tra phê duyệt QT 46 800 46 800 2 Chi phí kiểm toán 56 160 56 160 IV Chi phí dự phòng (DP) : 6 756 843 222 823 1 386 416 1 332 916 1 426 841 2 387 847 Tổng cộng: 74 325 269 2 451 050 15 250 577 14 662 077 15 695 252 26 266 312 Nguồn vốn dự kiến 74 325 269 1 Vốn tự có - - - - - - 2 Vốn huy động 18 581 317 612 763 3 812 644 3 665 519 3 923 813 6 566 578 3 Vốn vay ngân hàng 55 743 952 1 838 288 11 437 933 10 996 558 11 771 439 19 699 734 Bảng 1: Bảng tính lãi vay trong thời gian xây dựng đơn vị: nghìn đồng TT Nội dung Năm xây dựng Tổng cộng Quý IV/2005 Quý I/2006 Quý II/2006 Quý III/2006 Quý IV/2006 1 Vốn vay trong kỳ 2 451 050 15 250 577 14 662 077 15 695 252 26 266 312 74 325 269 1.1 Vốn huy động 612 763 3 812 644 3 665 519 3 923 813 6 566 578 18 581 317 1.2 Vốn vay ngân hàng 1 838 288 11 437 933 10 996 558 11 771 439 19 699 734 55 743 952 2 Nợ kỳ trớc chuyển sang 2 451 050 17 701 627 32 363 704 48 058 956 3.1 Lãi suất vốn vay 3.1.1 Lãi suất huy động vốn 0.80% 0.80% 0.80% 0.80% 0.80% 3.1.2 Lãi suất vốn vay ngân hàng 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 3.2 Lãi vay vốn trong kỳ 69 855 504 496 922 366 1 369 680 2 013 205 4 879 602 3.2.1 Lãi vay vốn huy động 14 706 106 210 194 182 288 354 340 886 3.2.2 Lãi vay vốn ngân hàng 55 149 398 287 728 183 1 081 327 1 672 319 4 Nợ chuyển sang kỳ sau 2 451 050 17 701 627 32 363 704 48 058 956 74 325 269 (số liệu công ty cung cấp) Bảng 3 Kế hoạch vay và trả vốn vay đơn vị: nghìn đồng TT Khoản vay Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ 3 Năm thứ 4 Năm thứ 5 Năm thứ 6 Năm thứ 7 Năm thứ 8 I Vốn vay ngân hàng 1 Vốn vay trong kỳ 0 0 2 Nợ kỳ trớc chuyển sang 55 743 952 33 329 156 24 996 867 16 664 578 8 332 289 0 3 Trả gốc trong 5 năm ( 1 năm/1 lần) 22 414 796 8 332 289 8 332 289 8 332 289 8 332 289 0 4 Trả lãi BQ (12%/ năm) 5 344 386 3 499 561 2 499 687 1 499 812 499 937 0 5 Nợ chuyển sang kỳ sau 33 329 156 24 996 867 16 664 578 8 332 289 0 0 II Vốn vay huy động 1 Vốn vay trong kỳ 0 2 Nợ kỳ trớc chuyển sang 18 581 317 20 365 124 22 320 175 22 320 175 22 320 175 22 320 175 20 460 161 18 600 146 3 Trả gốc trong 12 năm ( 1 năm/1 lần) 0 0 0 0 0 1 860 015 1 860 015 1 860 015 4 Trả lãi BQ (9,6%/ năm) 2 142 737 2 142 737 2 142 737 2 053 456 1 874 895 1 696 333 5 Nợ chuyển sang kỳ sau 20 365 124 22 320 175 22 320 175 22 320 175 22 320 175 20 460 161 18 600 146 16 740 132 III Tổng lãi vay phải trả 5 344 386 3 499 561 4 642 424 3 642 549 2 642 674 2 053 456 1 874 895 1 696 333 Ghi chú: - Với khoản vay ngân hàng, trả gốc trong 5 năm - Với khoản vay vốn huy động: thời gian vay 17 năm bắt đầu trả gốc từ năm thứ 6 ( 1năm/1 lần trả gốc) - Năm đầu tiên sử dụng 22,414 tỷ doanh thu từ cho thuê văn phòng 2 tầng để trả gốc vốn vay ngân hàng nhằm làm giảm bớt áp lực vốn vay - Năm 2007, 2008 không trả lãi vay vốn tín dụng và chuyển khoản phải trả đó vào gốc vốn vay phải trả trong các năm sau (số liêu công ty cung cấp) Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm thứ 10 Năm thứ 11 Năm thứ 12 Năm thứ 13 Năm thứ 14 Năm thứ 15 Năm thứ 16 Năm thứ 17 14 880 117 13 020 102 11 160 088 9 300 073 7 440 058 5 580 044 3 720 029 1 860 015 1 860 015 1 860 015 1 860 015 1 860 015 1 860 015 1 860 015 1 860 015 1 860 015 1 339 211 1 160 649 982 088 803 526 624 965 446 404 267 842 89 281 13 020 102 11 160 088 9 300 073 7 440 058 5 580 044 3 720 029 1 860 015 0 1 339 211 1 160 649 982 088 803 526 624 965 446 404 267 842 89 281 Tổng hợp diện tích của các khối dịch vụ cụ thể nh sau: TT STT Hình thức dịch vụ Diện tích khai thác (m2) Tầng hầm Tầng 3 Tầng 4-8 Tầng HT Tổng cộng 1 1 Trông giữ xe 1 562 1 562 3 2 Văn phòng cho thuê 5 840 5 840 4 3 Game, giải khát 306 306 5 4 Nhà hàng 636 636 6 5 Kho, nghỉ NV, VS.. 255 300 110 665 8 6 Hội trờng 547 547 7 Sân ngoài trời 338 426 764 Tổng cộng 1 562 1 535 6 140 1 083 10 320 bảng lương nhân viên Tính cho 5 năm đầu Đơn vị tính: 1000 đồng STT Nội dung Đơn vị Khối lơng Đơn giá Thành tiền 1 Trởng bộ phận quản lý Ngời 1 33 600 33 600 2 Nhân viên phận quản lý Ngời 2 24 000 48 000 3 Nhân viên kế toán tài chính Ngời 1 24 000 24 000 4 Nhân viên vệ sinh Ngời 2 14 400 28 800 5 Nhân viên bảo vệ Ngời 4 16 800 67 200 201 600 Tổng vốn đầu tư Đơn vị tính 1000đồng tt hạng mục chi phí đơn vị khối lượng đơn giá thành tiền VAT Giá trị trước thuế I Chi phí xây lắp : (GXL) 54 054 100 4 914 009 49 140 091 A Chi phí xây lắp khối nhà ở 9 tầng XL1 52 175 600 4 743 236 47 432 364 1 Gia cố xử lý nền bằng cọc khoan nhồi D=1000 (136cọc x 48.5m) Tạm tính 10 000 000 909 091 9 090 909 2 Xây dựng khối TTTM 09 tầng + tầng hầm m2 17 544 2 400 42 105 600 3 827 782 38 277 818 3 Chống sét công nghệ cao Tạm tính 70 000 6 364 63 636 B Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật XL2 938 500 85 318 853 182 1 Sân đờng nội bộ, cây xanh thảm cỏ 328 500 29 864 298 636 Đờng nội bộ xây gạch Block m2 2 543 110 279 730 25 430 254 300 Thảm cỏ m2 775 30 23 250 2 114 21 136 Đất trồng (độ cao 0.5m) m3 388 40 15 520 1 411 14 109 Cây bóng mát loại vừa cây 50 200 10 000 909 9 091 2 Bể nớc ngầm m3 100 1 200 120 000 10 909 109 091 3 Hệ thống thoát nớc ngoài nhà Tạm tính 50 000 4 545 45 455 4 Hệ thống thoát nớc trong nhà Tạm tính 180 000 16 364 163 636 5 Cấp điện và chiếu sáng bên ngoài Tạm tính 150 000 13 636 136 364 6 Hệ thống cấp điện bên trong (HT dây, tủ) Tạm tính 110 000 10 000 100 000 C Phần lắp đặt hệ thống kỹ thuật XL3 940 000 85 455 854 545 1 Lắp đặt hệ thống camera quan sát Tạm tính 60 000 5 455 54 545 2 Lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc Tạm tính 120 000 10 909 109 091 3 Lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy Tạm tính 300 000 27 273 272 727 5 Hệ thống đổ rác Tạm tính 150 000 13 636 136 364 6 Hệ thống thông gió Tạm tính 60 000 5 455 54 545 7 Lắp đặt hệ thống trạm điện Tạm tính 250 000 22 727 227 273 II Chi phí thiết bị : (GTB) 5 820 000 355 931 5 464 069 1 Thang máy nhập ngoại 9 điểm dừng loại to (12 ngời) Cái 2 650 000 1 300 000 61 905 1 238 095 2 Thang máy nhập ngoại 4 điểm dừng loại nhỏ (9 ngời) Cái 2 250 000 500 000 23 810 476 190 3 Thang nâng hàng Cái 1 200 000 200 000 9 524 190 476 4 Máy bơm nớc sinh hoạt ITALIA CM50-250A Q=20m3/h H=5.5m N=6,5KW Cái 2 50 000 100 000 9 091 90 909 5 Máy bơm nớc chữa cháy ITALIA CM40-250A Q=39m3/h H=75,3m N=18,5KW Cái 1 60 000 60 000 5 455 54 545 6 Máy bơm động cơ xăng chữa cháy Cái 1 100 000 100 000 9 091 90 909 7 Máy phát điện dự phòng (Loại Diezen 85KVA-380/220V) Cái 1 1 000 000 1 000 000 47 619 952 381 8 Hệ thống bảo vệ (Camera) Tạm tính 400 000 36 364 363 636 9 Hệ thống thông gió Tạm tính 350 000 31 818 318 182 10 Thiết bị cứu hỏa, PCCC Tạm tính 510 000 46 364 463 636 11 Thiết bị thông tin liên lạc Tạm tính 300 000 27 273 272 727 12 Trạm BA (2 x 1000KVA) Tạm tính 1 000 000 47 619 952 381 III Chi phí khác : (GK) 7 694 326 688 979 7 005 347 1 Khoan khảo sát địa chất Tạm tính 186 000 16 909 169 091 2 Lập Báo cáo NCKT 0.343%*(GXL + GTB)*1,05*1,05 226 529 10 787 215 742 3 Thẩm định BCNCKT 0,0233%*(GXL + GTB)*1,05*1.1 16 133 768 15 364 4 Thí nghiệm nén tĩnh cọc 01 cọc x 800tấn x 200.000đ/1tấn 160 000 14 545 145 455 5 Thí nghiệm siêu âm cọc 200cọc x 1.500.000đ/1cọc 300 000 27 273 272 727 6 Thử biến dạng PIT 50 cọc x 1.500.000đ/1 cọc 75 000 6 818 68 182 7 Thiết kế phí (TKP) 1 441 170 131 015 1 310 155 7.1 Thiết kế phí nhà chính 2.186%*GXL1*1,1*1,05 1 365 015 124 092 1 240 922 7.2 Thiết kế phí hạ tầng kỹ thuật 3.51%*GXL2*1,1*1,05 38 047 3 459 34 588 7.3 Thiết kế phí hệ thống kỹ thuật 3.51%*GXL3*1,1*1,05 38 108 3 464 34 644 8 Thẩm định TKKT 0,0918%*GXL*1,1*1.05 57 320 5 211 52 109 9 Thẩm định TDT 0,089%*GXL*1,1*1.05 55 628 5 057 50 571 10 Lập hồ sơ mời thầu xây lắp và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 0,111%*GXL*1,1*1.05 69 517 6 320 63 198 11 Lập hồ sơ mời thầu thiết bị và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 0.234%*GTB*1,1*1.05 15 730 1 430 14 300 12 Giám sát thi công phần xây lắp 1.335%*GXL*1,1*1.05*0.6 500 242 45 477 454 766 13 Giám sát thi công phần thiết bị 0.636%*GTB*1,1*1.05*0.6 25 652 2 332 23 320 14 Chi phí đấu nối nguồn điện, nớc Tạm tính 400 000 36 364 363 636 15 Chi phí BQL Dự án 4.05%*( GXL+GTB )*1,1*0.3 801 002 72 818 728 184 16 Bảo hiểm công trình XD 0,3%*(GXL + GTB)*1,1 198 243 18 022 180 221 17 Hoàn trả suất đầu t phân bổ hạ tầng Tạm tính 3 063 200 278 473 2 784 727 18 Chi phí thẩm tra phê duyệt QT TMĐT * 0.06% 46 800 4 255 42 545 19 Chi phí kiểm toán TMĐT * 0.072% 56 160 5 105 51 055 IV Chi phí dự phòng (DP) : 10% * (GXL + GTB + GK ) 6 756 843 614 258 6 142 584 Tổng cộng GXL+GTB+GK+DP 74 325 269 6 573 178 67 752 091