Đề tài Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường bất động sản – Nhà đất ở Hà Nội

có thu nhập thấp là những người phải chi tiêu ít nhất là 6% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 94% thu nhập còn lại được chi cho các nhu cầu cơ bản khác (nhà ở, họat động văn hoá, giáo dục dịch vụ y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v.v…) Mô hình chi tiêu của hộ gia đình có thu thập thấp có khả năng chi trả để cải thiện nhà ở được thể thiện qua sơ đồ sau: Thuê nhà hoặc trả vốn và lãi cho khoản vay xây (sửa) nhà Chi cho lễ hội, tiệc tùng, cưới hỏi, ma chay Chi tiêu cho nhu cầu cơ bản Chi tiêu của hộ thu nhập thấp Chi tiêu đột xuất = + + + = + + + Theo quy định của Bộ LĐTBXH những người sống ở Hà Nội có thu nhập từ 220.000 đến 900.000đ/ người /tháng được coi là người có thu nhập thấp. Người có thu nhập thấp bao gồm: Công chức, viên chức nhà nước (lớp trung lưu trở xuống) Giáo viên các trường phổ thông và một bộ phận giảng viên trường đại học, cao đẳng Cán bộ ngành y tế (lớp trung lưu trở xuống) Sĩ quan quân đội, công an (lớp trung lưu trở xuống) Công nhân các nhà máy Dân lao động và buôn bán nhỏ ở các đô thị Theo tiêu chuẩn hiện nay của Bộ LĐTBXH người có thu nhập thấp là những người có mức sống trung bình và một phần trong số này có mức sống trên trung bình nhưng khả có khả năng cải thiện chỗ ở nếu không được hỗ trợ. Để nghiên cứu và đưa ra mức lãi suất cũng như thời hạn cho vay hợp lý ta dùng số liệu điều tra điều kiện kinh tế xã hội tại hai phường Bạch Đằng và Tân Mai thuộc quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội. Thu nhập hộ gia đình hàng tháng tại hai phường Bạch Đằng và Tân Mai % số người được hỏi Thu nhập hộ gia đình/tháng Bạch Đằng Tân Mai Cả hai phường < 1 triệu đồng 12% 28% 20% 1 – 2 triệu đồng 71% 67% 69% 2 – 3,8 triệu đồng 13% 4% 8,5% >3,8 triệu đồng 4% 1% 2,5% Bình quân (đồng) 1.955.350 1.451.900 1.703.625 Nguồn: báo cáo xã hội - 2001 Phân bổ thu nhập 1.000 đồng/người/tháng Năm 1994 Năm 1995 Năm 1996 Năm1999 Nhóm I 63,0.4 74,33 78,58 97,00 Nhóm II 99,01 124,69 134,92 181,40 Nhóm III 133,19 166,69 184,35 254,00 Nhóm IV 186,02 227,59 250,24 344,70 Nhóm V 408,54 519,58 574,70 863,30 Bính quân cả nước 168,11 206,10 226,70 295,00 Nguồn: Số liệu phát triển xã hội Việt Nam thập niên 1990 Có thể đánh giá khả năng tiết kiệm của mỗi nhóm thu nhập bằng cách xem xét mối quan hệ giữa mức tích luỹ hiện hữu và thu nhập hiện nay trong bảng dưới đây. Đầu tư tích luỹ hàng năm của hộ gia đình cho cải thiện nhà ở và tài sản cố định theo nhóm thu nhập – 1999 % số người được hỏi Nhà ở Tài sản cố định Tổng cộng Nhóm I 9,0 1,7 10,7 Nhóm II 7,3 1,6 8,9 Nhóm III 8,3 1,8 10,1 Nhóm IV 11,0 3,4 14,4 Nhóm V 10,2 3,0 13,2 Nguồn: Khảo sát mức sống hộ gia đình Việt Nam – 1999 Những kết quả trên cho thấy tất cả cá hộ gia đình đều dành dụm tích luỹ khoảng 9 – 14% thu nhập, chủ yếu cho nhà ở, với khoảng 7-11% thu nhập hộ gia đình. Nói chung, nhóm thu nhập càng cao thì tỉ lệ dành dụm tích luỹ càng tăng mặc dù nhóm thu nhập thấp nhất có xu hướng trái ngược với quy luật này. Kết quả khảo sát xã hội ở hai phường Bạch Đằng và Tân Mai thành phố Hà Nội cho thấy 12 –13% số hộ có thể mua nhà từ tiền tiết kiệm. ở 2 phường này, phần lớn số hộ muốn mượn tiền không phải trả lãi từ người thân và bạn bè để cải tạo nâng cấp hoặc xây nhà mới, chỉ có 2% số hộ có ý muốn vay tiền ngân hàng. Trong khi đó khả năng cho vay của các ngân hàng còn rất lớn. Danh mục cho vay cho mục đích nhà ở của các ngân hàng Đơn vị: triệu đồng Các ngân hàng Chỉ số 1998 1999 2000 2001 Tháng 4-5/2002 MHB Dư nợ cho vay nhà Số khoản vay Quy mô trung bình khoản vay Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục 28017 51 549 67296 42% 125069 2657 47 254025 49% 414387 9545 43 789824 52% 662248 17750 37 1390039 47,64% ACB Dư nợ cho vay nhà Số khoản vay Quy mô trung bình khoản vay Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục 71164 1261 56 1111274 6,40% 68855 903 76 1390121 4,94% 189490 1345 141 2235049 8,49% 550141 2916 189 2794185 19,69% HHB Dư nợ cho vay nhà Số khoản vay Quy mô trung bình khoản vay Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục 140804 716 197 293000 48.06% 209224 1011 207 373134 56.07% Sacombank Dư nợ cho vay nhà Số khoản vay Quy mô trung bình khoản vay Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục 7088 96 74 1221244 0,6% 41245 515 80 1455100 2,8% 138260 1547 89 2326461 5.9% 298885 2275 131 2710305 11.0% Techcombank Dư nợ cho vay nhà Số khoản vay Quy mô trung bình khoản vay Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục 40000 80 500 851947 4,70% 108887 259 420 847785 12,84% 160502 353 455 1412171 11,37% VBARD Dư nợ cho vay nhà Số khoản vay Quy mô trung bình khoản vay Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục 1175000 231000 5 24339000 5% 1270000 237045 5 28736000 4% 1280000 240050 5 39393000 3% 1275000 242060 5 53700000 2,37% Habubank Dư nợ cho vay nhà Số khoản vay Quy mô trung bình khoản vay Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục 8090 21 385 105360 7,7% 10357 25 414 244367 4,2% 20100 18 1117 428188 4,7% 22259 15 1484 663619 3,4% Tổng số dư nợ 1282271 1481369 216026 2966019 Khảo sát của nhóm tư vấn HTKT tại Hà Nội tháng 4,5/2001 cho thấy; Giá trị trung bình khoản vay xây nhà mới là 39,3 – 52,8 triệu VND/ hộ gia đình. Giá trị trả góp của hộ gia đình là 285.000 – 1.180.000 VND/ tháng. Chi phí cải tạo nâng cấp nhà ở trung bình là 19,1 – 22,9 triệu VND. Giá trị khoản vay trung bình để cải tạo và nâng cấp nhà cửa là 11,9 –15,9 triệu VND Có thể phân tích khả năng thanh toán dựa trên bốn phương án nâng cấp nhà ở như sau: Xây nhà mới cho người có thu nhập thấp, kể cả tiền đất và chi phí dịch vụ hạ tầng (80 triệu đồng). Xây nhà mới cho người có thu nhập thấp, không tính tiền đất và chi phí dịch vụ hạ tầng (60 triệu đồng). Chương trình cải tạo nhà lụp xụp (sửa chữa, cải tạo và nâng cấp) (20 triệu đồng) Hộ thu nhập thấp tự xây nhà mới theo đó tất cả các dịch vụ hạ tầng được cấp không cho hộ gia đình (cho vay 7 triệu đồng, hộ thu nhập thấp đóng góp vật tư và ngày công lao động). Mức trả góp hàng tháng cho khỏan vay tín dụng nhà ở ứng với từng phương án, trên cơ sơ trả trước 1/3, được tính toán với các phương án tỉ lệ lãi suất là 6%, 8%, 10%, 12%, thời hạn cho vay là 20 và 25 năm và tỉ lệ tối đa giữa số tiền trả góp và thu nhập là 25% và 30%. Mức thu nhập hàng tháng của hộ gia đình cần thiết để tham gia các giải pháp nhà ở này được trình bày trong bảng dưới đây. 3.9 Trong đó A: khoản trả góp hàng tháng P: Khoản vay r: lãi suất hàng tháng n: Thời hạn Phân tích khả năng thanh toán của hộ thu nhập thấp Nhà mới Nhà mới (chưa tính đất và hạ tầng) Cải tạo nhà lụp xụp Tự xây có hỗ trợ Chi phí (triệu đồng) 80 60 30 Vay =2/3 chi phí 53 40 20 7 Trả góp hàng tháng (20 năm,12% )(VND) 583,576 440,434 220,217 77,076 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920 Trả góp hàng tháng (25 năm, 12 %)(VND) 558209 421290 210645 73726 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2232836 1685160 842580 294904 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1860697 1404300 702150 245753 Trả góp hàng tháng (20 năm,10% )(VND) 511461 386009 193004 67552 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2045844 1544036 772016 270208 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1704870 1286697 643347 225173 Trả góp hàng tháng (25 năm, 10 %)(VND) 481611 363480 181740 63609 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1926444 1453920 726960 254436 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1605370 1211600 605800 212030 Trả góp hàng tháng (20 năm, 8%)(VND) 443313 334576 167288 58551 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1773252 1338304 669152 234204 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1477710 1115253 557627 195170 Trả góp hàng tháng (25 năm, 8 %)(VND) 409063 308726 154363 54027 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1636252 1234904 617452 216108 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1363543 1029087 514543 180090 Trả góp hàng tháng (20 năm, 6%)(VND) 379708 286572 143286 50150 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1518832 1146288 573144 200600 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1265693 955240 477620 167167 Trả góp hàng tháng (25 năm, 6 %)(VND) 341480 257721 128860 45101 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1365920 1030884 515440 180404 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1138267 859070 429533 150337 Phân tích giá cả/thu nhập năm Thu nhập HGĐ 4 triệu đồng/ tháng 1.67 1.25 0.63 Thu nhập HGĐ 1 triệu đồng/ tháng 6.67 5 2.5 0.58 Kết quả phân tích cho thấy hộ gia đình có mức thu nhập từ trung bình đến cao hơ trong nhóm thu nhập thấp (1 – 4 triệu đồng/ tháng) có khả năng dễ chi trả tiền và xây nhà thu nhập thấp. Trong khi số hộ có thu nhập thấp hơn trong nhóm thu nhập thấp cần phải có sự hỗ trợ dưới hình thức trợ cấp toàn bộ hoặc một phần về đất đai và cơ sở hạ tầng để tạo dựng chỗ ở thu nhập thấp. Một phương pháp để xem khả năng chi trả là tính toán hệ số giữa giá cả và thu nhập. Mức thông thường quốc tế thường áp dụng là một ngôi nhà được xem xét khả năng chi trả nếu giá trị từ 3 – 5 lần so với thu nhập hàng năm của hộ gia đình. Các phân tích sau cho thấy toàn bộ các phương án nhà ở được xem xét đều ở mức bằng hoặc thấp hơn mức quốc tế áp dụng đối với những hộ thuộc tầng lớp trên của nhóm thu nhập thấp. Đối với các hộ có thu nhập thấp hơn (1 triệu đồng/tháng) hệ số đối với các phương án nâng cấp nhà lụp xụp hoặc tự xây nhà mới thuộc diện khả năng chi trả. Bên cạnh việc mở rộng về mặt tài chính thì thị trường vốn và lĩnh vực ngân hàng, thành lập các hình thưc tiết kiệm mới gắn kết với các khoản vay nhà ở và tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn Nhà nước để tăng cường khả năng thanh toán. Các lĩnh vực Nhà nước cần tập trung hoạch định chính sách bao gồm: Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực ngân hàng. Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn. Có chính sách khuyến khích (về tỉ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở. Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp. Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản thông qua hình thức bán tài sản thế chấp. Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp để có thể phát triển thành một định chế thị trường thế chấp. ã Cung ã Cầu Cấp đất Quy hoạch đô thị Quản lý đất đai Tài trợ phát triển đất đai Tiếp cận đất đai Trợ cấp sản xuất (cơ sở hạ tầng) Thu nhập hộ gia đình Thu nhập của các thành viên Các cá nhân có nhiều việc làm Hoạt động tạo thu nhập gia đình Tăng trưởng dân số Tăng tự nhiên Di cư từ nông thôn ra Hà Nội Quy định gía đất Hỗ trợ sản xuất Thuế BĐS Chuyển thu Tiếp cận tới tài trợ xây dựng Thuế thu nhập nhập Quy định giá nhà Thuế môn bài Trợ cấp nhà ở Nhà ở Chính sách nhà ở Xây dựng nhà ở Tài trợ xây dựng Chi phí nhà Khả năng mua của các hộ gia đình Thu nhập ã Tiết kiệm Chuyển tiền ã Vay nợ Miễn hoặc thu thuế thấp Các quy định tiếp cận Lãi suất trợ cấp Các quy định về cho thuê Tiếp cận tài trợ cầm cố Hỗ trợ quản lý BĐS Các điều kiện cấm cố Khả năng chịu đựng Thu hồi chi phí Bán Cho thuê Thanh tóan chi phí Mua Cho thuê Hỗ trợ duy trì Các chính sách của Nhà nước 5.4 Tổ chức đinh gía BĐS Một trong những vấn đề quan trọng mà các tổ chức, doanh nghiệp, người dân quan tâm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết được giá trị đích thực của một BĐS cụ thể mà họ muốn giao dịch. Tức là họ muốn biết giá trị mà BĐS đó đã giao dịch thành công, đang giao dịch, đang đựơc giao bán ở mức tương đương. Tóm lại là giá người mua có thể mua, người bán có thể bán, những người môi giới có thể mời chào, những người làm ăn góp vốn có thể chấp nhận được với nhau… Hiện nay tại Hà Nội nơi mà các hoạt động mua bán BĐS diễn ra lớn và sôi động các hoạt động định giá BĐS được thực hiện bởi: Các ngân hàng định giá phục vụ cho chính ngân hàng đó trong việc thế chấp BĐS đó đi vay tín dụng. Các công ty kinh doanh BĐS định giá để bán các BĐS mà công ty đang có. Các trung tâm định gía BĐS. Ngừơi dân có nhà, đất muốn tự đưa ra giá chào bán. Những người góp vốn bằng BĐS tự đưa ra giá để thương lượng. Điều dễ dàng nhận thấy là các hoạt động định giá của cơ quan Nhà nứơc, doanh nghiệp và người dân đều phục vụ mục đích chủ quan của mình. Ngân hàng muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (thường định giá thấp). Các công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giá cao khi bán, thấp khi mua). Nhìn chung công tác định giá còn thiếu độc lập và khách quan. Định giá là công việc có tầm quan trọng đặc biệt vì kết quả của nó được dùng để làm căn cứ cho: Xác định giá mua, bán Xác định giá thế chấp, góp vốn Xác định giá bảo hiểm Xác định giá đền bù Xác định giá cho thuê Để định giá BĐS có thể theo quy trình sau: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể Điều tra, thu thập thông tin thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, kinh nghiệm, tình hình thị trường Lựa chọn phương pháp định giá Xác định giá chuẩn Điều chỉnh Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù hợp với thị trường Mục tiêu của giải pháp này là quy định rõ một quy trình định giá đê áp dụng thống nhất trong cả nước đồng thời tạo ra mặt bằng giá thống nhất. Một là, áp dụng cơ chế một giá đối với đất nhà Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dân và là hàng hoá đặc biệt do Nhà nước định giá thì theo pháp lệnh giá nội dung định giá đất như sau: Hình thái định giá đất Căn cứ định giá đất Thẩm quyền định giá đất Thẩm định giá đất Thông tin, dự báo và điều chỉnh giá đất Kiểm soát giá đất Kiểm tra, thanh tra giá đất Giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất Khen thưởng và sử lý vi phạm về giá đất 10) Nội dung và thẩm quyền quản lý Nhà nước về giá đất Thành phố nên thành lập những hội đồng giám định giá. Hội đồng này có nhiệm vụ như sau: Thống kê giá cả mua bán Xác định giá định hướng Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá Hiện nay giá đất được xác định như sau: Gđất = Go * S * k 3.10 Trong đó: Go: giá đất do UBND thành phố ban hành tại khu vực đó S: diện tích lô đất k: hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào vị trí lô đất (theo quy định của Nhà nước hiện nay thì k = 0,5 á 1,8) Tuy nhiên việc xác định hệ số k chỉ xác định dựa vào việc quan sát khu đất mà chưa có một cơ sở khoa học nào. Hiện nay có thể thấy hệ số k phụ thuộc vào các nhân tố sau: Khả năng sinh lời của lô đất (K1) Khả năng hợp thức hoá của khu đất (K2) Cơ sở hạ tầng của khu đất (đường giao thông, điện, nước) (K3) Cung cầu nhà đất (K4) Sự tăng trưởng kinh tế (K5) Các nhân tố khác (K6) Để xác định ảnh hưởng của các nhân tố đến hệ số k như thế nào ta dựa vào việc xác định trọng số theo phương pháp ma trận vuông của Warkentin. Các bước tính toán như sau: - Lập ma trận vuông. ở đầu của bảng đặt các chỉ tiêu bị so sánh theo thứ tự BK1…BKj…BKm ở đầu cột đặt các chỉ tiêu theo thứ tự BK1…Bki…BKm - Các chuyên gia tuỳ quan điểm của mình sẽ cho tổng điểm bằng cách so sánh từng cặp những chỉ tiêu theo các ô của ma trận vuông, thang điểm từ 0 đến 4 quy định như sau: + Nếu BKi << BKj thì cho điểm Hij = 0 + Nếu BKi < BKj thì cho điểm Hij = 1 + Nếu BKi = BKj thì cho điểm Hij = 2 + Nếu BKi > BKj thì cho điểm Hij = 3 + Nếu BKi >> BKj thì cho điểm Hij = 4 ở đây Hij là tầm quan trọng của một chỉ tiêu BKi nào đó ở cột đầu so với một chỉ tiêu BKj nào đó ở dòng đầu của bảng Các chỉ tiêu: << là rất kém quan trọng < là kém quan trọng hơn = là quan trọng như nhau > là quan trọng hơn >> là rất quan trọng Các trị số Hij phải tuân theo quy luật sau: Hij = Hji = 2 với i = j Hij + Hji = 4 với i ạ j Các khu đất tại Hà Nội hiện nay được chia làm 4 vị trí như sau: Vị trí 1: Gồm các lô đất có vị trí thuận lợi đặc biệt cho việc kinh doanh, buôn bán dịch vụ và các loại hoạt động khác. Bao gồm các lô đất thuộc các trung tâm thu hút của các đô thị các lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền các đường phố dịch vụ thương mại, mặt tiền các nút giao thông dịch vụ chính. Khu đất này đặc biệt được đánh gía cao bởi có lợi thế về kinh doanh cho nên khả năng sinh lời của lô đất được đưa lên hàng đầu, để có thể kinh doanh thì các yếu tố về cơ sở hạ tầng như: điện, nước, giao thông… cũng được đánh giá cao hơn các nhân tố khác. Mặt khác thì cung cầu về nhà đất và tình hình tăng trưởng kinh tế cũng được đánh gía cao hơn do làm ăn phát triển thì các nhu cầu về chỗ kinh doanh cũng tăng. Vị trí 2: Gồm các lô đất có vị trí tốt, có độ hấp dẫn cao để kinh doanh buôn bán, sản xuất, làm dịch vụ và các hoạt động khác. Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đường phố lớn, các trục đường lớn. Tại vị trí này nhân tố khả năng sinh lợi vẫn được đánh giá cao hơn tuy nhiên đã có sự chuyển dịch so với tại vị trí 1 đó là khả năng hợp thức hoá của đất đã được đánh giá cao hơn cũng như do ít có khả năng sinh lời nên yếu tố cung cầu nhà đất ít thúc giục người mua chọn khu đất này. Vị trí 3: Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đường phố vừa và nhỏ các ngõ lớn có vị trí ít thuận lợi trong giao dịch, buôn bán và các hoạt động kinh tế khác. Tại các lô đất này khả năng sinh lời không phải là yếu tố hàng đầu các nhân tố dường như ở một mức không chênh lệch nhau nhiều Vị trí 4: Gồm các khu đất có vị trí hoàn toàn không thuận lợi trong giao dịch, buon bán, dịch vụ, sản xuất và các hoạt động kinh tế khác. Đó là các lô đất nằm sâu trong ngõ nhỏ các hẻm nhỏ chỉ xe thô sơ đi vào được Các lô đất này không phù hợp với việc buôn bán mà chỉ thích hợp cho việc ở do vậy yếu tố khả năng sinh lợi không được đặt lên hàng đầu mà ở đây người mua quan tâm đến khả năng hợp thức hoá của đất cũng như một số các yếu tố khác như tâm lý, thói quen, sở thích… Để đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố tới gía đất ta chia làm 2 trường hợp: Đối với người mua đất nhằm mục đích kinh doanh Đối với những người mua đất để ở Đ Đối với những người mua đất nhằm mục đích kinh doanh: Qua phân tích tại các vị trí trên ta thấy đối với những người mua đất nhằm mục đích kinh doanh thì tầm quan trọng của các yếu tố được đánh giá như sau: Khả năng sinh lời của đất: rất quan trọng Khả năng hợp thức hoá: bình thường Cơ sở hạ tầng: quan trọng Cung cầu nhà đất: rất quan trọng Tăng trưởng kinh tế: quan trọng Các nhân tố khác bình thường Vậy ta có bảng đánh gía tầm quan trọng của các chỉ tiêu như sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6 ồ Wi K1 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K2 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K3 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K4 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K5 0 1 1 0 2 2 6 0.083 K6 0 1 1 0 2 2 6 0.083 Hệ số K được tính như sau: 3.11 Trong đó: Kj : Hệ số điều chỉnh đất tại vị trí j Pij : ảnh hưởng của nhân tố i tại vị trí j đã làm mất đơn vị đo Wi : mức độ ảnh hưởng của nhân tố i đối với hệ số k i: số nhân tố ảnh hưởng tới giá đất j: số vị trí đất Đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố tại từng vị trí bằng phương pháp chuyên gia. Số điểm tới đa cho từng nhân tố là 10 điểm. Điểm của các vị trí liền kế nhau cách nhau 2 điểm. Căn cứ vào từng vị trí ta sẽ cho điểm như sau: Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV Khả năng sinh lời 9 7 5 3 Khả năng hợp thức hoá 7 7 7 7 Cơ sở hạ tầng 8 6 4 2 Cung cầu nhà đất 6 6 6 6 Tăng trưởng kinh tế 6 6 6 6 Các nhân tố khác 5 5 5 5 Ta chọn hướng của các nhân tố theo hướng càng lớn càng tốt Vậy Pij của các nhân tố khả năng sinh lời, khả năng hợp thức hoá, cơ sở hạ tầng tính như sau: 3.12 Các nhân tố còn lại theo hướng càng nhỏ càng tốt nên Pij tính toán như sau: 3.13 Vậy ta tính toán được Pij như sau: Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV Khả năng sinh lời 37,5 29,17 20,83 12,5 Khả năng hợp thức hoá 25 25 25 25 Cơ sở hạ tầng 40 30 20 10 Cung cầu nhà đất 25 25 25 25 Tăng trưởng kinh tế 25 25 25 25 Các nhân tố khác 25 25 25 25 Vậy ta tính được: K1= 30,63 K2= 26,88 K3= 23,12 K4= 19,37 Đ Đối với đối tượng mua nhà không nhằm mục đích kinh doanh Những đối tượng này không đánh gía cao nhân tố khả năng sinh lời của đất. Tầm quan trọng của các nhân tố được đánh giá như sau (qua khảo sát tại một số trung tâm nhà đất tại Hà Nội) Khả năng sinh lời của đất: bình thường Khả năng hợp thức hoá: rất quan trọng Cơ sở hạ tầng: quan trọng Cung cầu nhà đất: rất quan trọng Tăng trưởng kinh tế: quan trọng Các nhân tố khác: quan trọng Bảng cho điểm của các nhân tố như sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6 ồ Wi K1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 Chỉ tiêu Pij vẫn xác định như trên Vậy ta tính được : K1= 28,16 K2= 26,05 K3= 23,95 K4= 21,84 Nếu ta chọn vị trí 4 là cơ sở để so sánh và gọi Hệ số ảnh hưởng của vị trí I g1 = Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV Hệ số ảnh hưởng của vị trí II g2 = Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV Hệ số ảnh hưởng của vị trí III g3 = Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV Vậy ta tính được các hệ số g đối với từng trường hợp như sau: Đối với đối tượng mua nhà nhằm mục đích kinh doanh Đối với đối tượng mua nhà ngoài mục đích kinh doanh g1 1,58 1,29 g2 1,39 1,19 g3 1,19 1,09 g4 1 1 Nhận xét: Hiện nay theo khung giá đất của Nhà nước sắp ban hành thì chênh lệch giữa giá đất tại vị trí I, II, III so với vị trí IV lần lượt là 2,86; 2 và 1,43. Như vậy con số này lơn hơn so với số đã tính ra ở trên. Do thời gian làm đồ án ngắn nên có thể chưa khảo sát hết các nhân tố ảnh hưởng hay việc khảo sát mức độ quan trọng của các nhân tố chưa chính xác do vậy đề tài sẽ nghiên cứu thêm để ra số liệu chính xác nhất. Mặt khác các cơ quan Nhà nước cũng cần xem xét để điều chỉnh lại các hệ số trên Qua các số liệu ở trên ta thấy mặc dù vị trí I được đánh giá là cao nhất nhưng cũng không chênh lệch nhiều so với các nhóm còn lại đặc biệt là các nhóm đối tượng mua đất không nhằm mục đích kinh doanh. Vậy trong khung giá của Nhà nước (theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ) gía đất tại các vị trí liền nhau như vị trí I so với II, vị trí II so với III, vị trí III so với IV thường từ 2 đến 3 lần. Mặt khác ta có thể dùng các số liệu trên để điều chỉnh các giá đất khi cần thiết theo mức độ tương quan giữa các vị trí như trên. Như vậy khi phải điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế ta chỉ cần điều chỉnh vị trí số IV các vị trí còn lại được nhân với hệ số như trên. Để tiện cho việc xác định các hệ số trên trong điều kiện thị trường có nhiều biến động ta có thể lập một chương trình xác định các hệ số trên như sau: uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1..max,1..max] of real; b: array[1..max,1..max] of real; c: array[1..max,1..max] of real; d: array[1..max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; for i:=1 to m do begin tong:=0; for j:=1 to n do tong:=tong + a[j][8]*c[j][i]; d[i]:=tong; end; writeln; for i:=1 to m do write(d[i]:8:3,' '); readln; end. Để đáp ứng nhu cầu của quản lý Nhà nước cũng như của các lực lượng tham gia thị trường về giá BĐS trong thời gian tới cần: Khung giá BĐS do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao bán, khoán, cho thuê BĐS, thu thuế, phí BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ quy định bắt buộc các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường BĐS phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nứơc. Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá BĐS. Các trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới các công ty tư vấn về định gía đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một quy chế chung và đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ. Có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới (Bộ Tài chính nghiên cứu trình đề tài làm thí điểm trước tại 1 –2 thành phố năm 2002). Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách. Hai là, phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới, tư vấn, dịch vụ mua bán BĐS Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường BĐS cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đâù cơ. Hiện tại các tổ chức này đang bước đầu được hình thành, hoạt động còn nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế. Trong thời gian tới cần: - Xoá bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công sang tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện…Đa dạng hoá các hình thức cung cấp thông tin và tư vấn cần thiết về pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung cầu, giá cả, tài chính, tín dụng…đối với BĐS thông qua các tổ chức công và tư. Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ vay, thanh toán được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt dộng có hiệu quả. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân. - Thực hiện đa dạng hoá, công khai, minh bạch thông tin. Theo đó đưa thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường BĐS lên phương tiện thông tin đại chúng và các trang Web. 6.Biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Một hệ thống quản lý có hiệu lực sẽ phải tạo ra các lợi ích sau: Tăng cường nhịp độ và bảo đảm an toàn cho các giao dịch trên thị trường BĐS – nhà đất Hỗ trợ việc thu thuế BĐS – nhà đất và định gía BĐS – nhà đất Tăng cường quy mô cũng như sự an toàn của việc thế chấp BĐS – nhà đất Bảo vệ đất công. Giảm tranh chấp BĐS – nhà đất. Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng. Cải thiện công tác thống kê. Trọng tâm của giải pháp này là tạo ra những điều kiện cần thiết để thực hiện các chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm quản lý Nhà nước nhằm phát triển thị trường BĐS. Thứ nhất, thực hiện đầy đủ trách nhiệm cuả Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho các đối tượng sử dụng đất và sở hữu nhà. Thứ hai, thực hiện việc đăng ký tài sản BĐS thay thế nhiều thủ tục hành chính trong giao dịch về BĐS hiện nay. Thứ ba, cần xử lý nhanh việc sử dụng đất kém hiệu quả quỹ đất, nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước, trụ sở làm việc và quỹ đất cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang. Đối với các diện tích đất, trụ sở làm việc đang được sử dụng đúng mục đích tại các tổ chức Nhà nước thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này. Đối với các diện tích đất và nhà đã đang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng…sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp giải quyết hậu quả. Giá trị của những diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được xác định và hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS của tổ chức Nhà nước Đối với các diện tích đất bị bỏ hoang hoá Nhà nước nên dùng biện pháp kinh tế như phạt luỹ tiến theo thời gia bỏ hoang hoặc chậm thực hiện dự án nếu không có lý do chính đáng. Thứ tư, sắp xếp, điều chỉnh bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS và thị trường BĐS. Công tác này cần được triển khai theo hướng phân cấp tạo sự tự chủ cho chính quyền địa phương. ở Trung ương cần thành lập một Bộ tổng hợp thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS gắn liền với đất. Thứ năm, tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là có các nghề đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới, định giá, trọng tài, thanh toán, tín dụng, thông tin …về giao dịch BĐS… Quan hệ chỉ đạo Quan hệ về chuyên môn Quan hệ phối hợp Sở điạ chính Tổng cục địa chính Sở xây dựng Bộ xây dựng UBND tỉnh, thành phố UBND quận, huyện Thủ tướng chính phủ Văn phòng kiến trúc sư trưởng Bộ tài nguyên và môi trường Phòng qârn lý đô thị xây dựng Sở tài nguyên và môi trường Quản lý biến động đất đai UBND xã phường, thị trấn 7. Chuyển hàng năm 6. Công bố chuyển văn bản công chứng Cơ quan địa chính 2. Giao tài liệu đo thực tế Chuyển trích lục bản đồ điạ chính đã sửa Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo Kỹ sư trắc địa Công chứng viên 5.Chyển văn bản công chứng 1. Lựa chọn Cá nhân 4.Giao văn bản công chứng 7.Biện pháp tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS Hiện nay chúng ta có rất nhiều trang Web thông tin về nhà đất dưới hình thức trung tâm môi giới như: http/www. Nhavui.com http/www. Vnexpress.net/raovat http/www. Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www. Nhadat.com …………………………… Ngoài ra còn rất nhiều trang Web của các công ty TNHH hoạt động trong lĩnh vực này. Tuy nhiên chưa có một trang Web chính thức dưới sự quản lý của các bộ, ngành, cơ quan có thẩm quỳên. Để đảm bảo cho các bên giao dịch có những thông tin chắc chắn về BĐS, Nhà nước phải coi đây là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường BĐS hoạt động và phát triển lành mạnh. Những thông tin về thị trường BĐS – nhà đất phải cung cấp cho các bên giao dịch bao gồm: Các giấy tờ có liên quan đến việc xác định quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất của BĐS đăng ký giao dịch. Dự định của địa phương, của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch. Thông tin về quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến sở hữu, quyền sử dụng, mua bán…BĐS đăng ký giao dịch. Những hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đăng ký giao dịch Thông tin về giá cả BĐS, nhất là giá của các BĐS tương đương BĐS đăng ký giao dịch. Một trong những lý do làm thị trường BĐS – nhà đất trong những năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát được là do không có cơ quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin chính thức cũng như thiếu cơ quan tư vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ cả người bán và người mua khi tham gia giao dịch trên thị trường BĐS – nhà đất. Để làm được các việc trên các địa phương đặc biệt là ở các thành phố lớn cần sớm thành lập trung tâm giao dịch BĐS chính thức với các chức năng tối thể sau: - Chức năng thông tin: các trung tâm môi giới phải cung cấp các thông tin về nguồn cung BĐS – nhà đất, bao gồm cả của khu vực Nàh nước, các doanh nghiệp và các cá nhân có BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường. Nguồn cung BĐS bao gồm cả các hàng hoá hiện tại, các hàng hoá đang trong khu vực quy hoạch phát triển trong tương lai theo các hạn định đầu tư thực hiện và các khu vực hạn chế phát triển, hạn chế mua bán trao đổi theo cũng như các thông tin quy hoạch phát triển đô thị và các dự án đầu tư phát triển BĐS. Các thông tin về hàng hoá BĐS không chỉ giới hạn đối với các dạng nhà đất ở mà cần phải mở rộng sang các lĩnh vực BĐS văn phòng, công sở, dịch vụ, công nghiệp và không chỉ trong phạm vi mua bán mà bao hàm cả các quan hệ giao dịch thuê, cho thuê, thế chấp, đấu giá. - Chức năng thẩm định: các trung tâm thực hiện chức năng thẩm định các đặc trưng của BĐS, tính pháp lý cũng như thực hiện các dịch vụ pháp lý về các BĐS tham gia giao dịch. Trung tâm phải chịu trách nhiệm và có đầy đủ độ tin cậy về các thông tin pháp lý cũng như các đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS tham gia giao dịch qua trung tâm. Trung tâm phải tiến hành có chất lượng để hoạt động định giá BĐS giao dịch được chính xác, phù hợp làm cơ sở để hình thành giá cả mua bán trao đổi giữa các bên tham gia giao dịch. Trung tâm làm trung gian hướng dẫn thực hiện quá trình tiến hành các thủ tục giao dịch giữa bên mua và bán đảm bảo đúng trình tự và quy định của pháp luật về giao dịch BĐS. Trung tâm sẽ thay mặt (hoặc giúp đỡ) các bên mua và bán thực hiện các thủ tục giao dịch với cơ quan Nhà nước để đảm bảo các giao dịch được bảo hộ bằng pháp luật và giúp Nhà nước thực hiện được việc kiêm soát với các quan hệ giao dịch BĐS trên thị trường giao dịch chính thức. - Chức năng cầu nối: trung tâm sẽ làm cầu nối cho các việc thực hiện thanh toán giữa hai bên cung nh giưói thiệu các nguồn cung cấp tài chính cho những người có nhu cầu vây vốn thế chấp bằng tài chính các BĐS tham gia giao dịch. Một yêu cầu cốt yếu đặt ra là hoạt động của các trung tâm phải mang lại sự tiện lợi và hữu ích cho cả người tham gia cung cầu về BĐS, đảm bảo cho các BĐS tham gia giao dịch được thực hiện nhanh chóng, tin cây, an toàn và tin tưởng. Bên cạnh đó Nhà nước cần có các biện pháp quản lý hoạt động của hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất trên địa bàn, đưa hệ thống môi giới vào hoạt động như là một khâu của quá trình vận hành thị trường BĐS. Những vấn đề cơ bản để củng cố hoạt động của hệ thống thông dịch vụ tư vấn môi giới BĐS gồm: Kiểm soát các tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới về BĐS. Người làm dịch vụ tư vấn môi giới phải đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý Nhà nước và được Nhà nước cho phép mới được hoạt động tư vấn môi giới. Những người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn và môi giới như: chịu trách nhiệm về tính trung thực trong các thông tin về tính pháp lý của BĐS đưa vào môi giới giao dịch, chịu trách nhiệm về kết quả định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác. Như vậy, chỉ có những người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được tham gia các dịch vụ môi giới về BĐS. Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn, những người tư vấn được quyền yêu cầu các cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý về BĐS. Thúc đẩy sự ra đời và phát triển của các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý của BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp BĐS và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS. Những đơn vị dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để BĐS được giao dịch một cách hợp pháp, cơ quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các dịch vụ này. Sở quy hoạch Ngân hàng Cơ quan thuế Sở tài nguyên môi trường Trung tâm giao dịch Các ngành có liên quan Các tổ chức kinh doanh BĐS Các cá nhân có nhu cầu BĐS 8. ứng dụng công nghệ tin học để góp phần quản lý thị trường BĐS – nhà đất Chỉ thị số 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương khoá 8 về “Đẩy mạnh ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin phục vụ sự nghiệp hoá, công nghiệp hoá”. Chỉ thị đã nêu nhiệm vụ ứng dụng Công nghệ thông tin đối với các cơ quan Đảng và Nhà nước trong giai đoạn 2001 – 2005: “Các cơ quan Đảng, Nhà nước, các tổ chức chính trị – xã hội đi đầu trong việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin trong các hoạt dộng theo phương châm đảm bảo tiết kiệm, thiết thực và hiệu quả lâu dài. Tin học hoá hoạt động của các cơ quan Đảng và Nhà nước là một bộ phận hữu cơ quan trọng của cải cách hành chính quốc gia, là nhiệm vụ thường xuyên của cơ quan nhằm tăng cường năng lực quản lý, nâng cao năng suất, chất lượng hiệu quả. Các cấp uỷ, tổ chức Đảng chỉ đạo khẩn trương xây dựng các hệ thống thông tin cần thiết phục vụ lợi ích công cộng của nhân dân, phục vụ sự lãnh đạo của Đảng, quản lý của Nhà nước. Sớm hoàn thịên, thường xuyên nâng cấp để sử dụng có hiệu quả mạng thông tin diện rộng của Đảng và Chính phủ. Bảo đảm đến năm 2005 về cơ bản xây dựng và đưa vào hoạt dộng hệ thống thông tin điện tử của Đảng, Chính phủ” Hệ thống thông tin được xây dựng theo mô hình 4 thành phần. Tổ chức (quy trình và tổ chức) Thiết bị (phần cứng + phần mềm) Con người Cơ sở dữ liệu * Chức năng của hệ thống + Nhập dữ liệu: tổ chức theo mạng và truy cập định kỳ + Lưu trữ số liệu: Theo đúng quy chuẩn đối với khối lượng lớn thông tin. + Phân tích dữ liệu: Phân tích tổng hợp thông tin phục vụ yêu cầu hoạch định chính sách, chiến lược trong quản lý và phát triển thị trườường BĐS. + Hiển thị, truy cập dữ liệu: Vừa cung cấp thông tin, vừa phân tích thông tin, vừa phân tích số liệu: * Yêu cầu của hệ thống: Tính mở và động của hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp và có thể liên kết với các hệ thống thông tin khác có liên quan như hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành chính…Tính hiện đại, dễ sử dụng và có độ tin cậy cao, có tính đến khả năng sử dụng công nghệ của cán bộ các cấp, hoạt động liên tục, sử dụng giao diện Menu để sử dụng. * Tính liên thông và hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin trên một nền dữ liệu không gian thống nhất, đảm bảo liên thông các cấp, các sở ngành. Phương án thiết kế tổng thể hệ thống thông tin thị trường BĐS. * Thiết kế tổng thể bao gồm các nội dung và yêu cầu sau: Linh hoạt trong sử dụng, có tính đồng nhất và khả năng sử dụng dùng chung hệ thống mở theo tiêu chuẩn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát hiện sự cố, phục hồi nhanh, là dạng trực tuyến (online). * Thiết kế dạng cơ sở dữ liệu hệ thống: - Các Input Dữ liệu bản đồ thu thập từ đồ hoạ trên bản đồ số, bản đồ giấy, các sơ đồ, bản vẽ, số liệu đo đạc, điều tra. Dữ liệu thuộc tính ở dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh, hình ảnh… để chú thích, chỉ dẫn, mô tả dữ liệu bản đồ. - Cấu trúc cơ sở dữ liệu và các hoạt động: Đó là hệ thống gồm hệ cơ sở dữ liệu chung như hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới… và các hệ cơ sở dữ liệu khác như: Cơ sở dữ liệu bản đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch… với nhiều phân lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị… Cơ sở dữ liệu thuộc tính: địa danh, các chú giải, ký hiệu thông tin về pháp lý, kinh tế, xã hội, tự nhiên. Một số bài toán điển hình như: Chồng ghép bản đồ để tìm kiếm thông tin tích hợp, biên tập bản đồ theo chủ đề mới, tính toán số liệu thống kê… - Các Output Cung cấp thông tin cho thực hiện các nhiệm vụ và nội dung của quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Cung cấp thông tin cho phép lãnh đạo giải quyết và quyết định các vấn đề liên quan trong phạm vi ranh giới quản lý. Cung cấp thông tin cho các ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc, quản lý nhà đất, thị trường chứng khoán… Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu Cung cấp thông tin phục vụ việc mua bán * An toàn thông tin hệ thống - Các nguyên tắc Được bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vô tình sử dụng sai An toàn phải được quản lý trong suốt thời gian phục hồi sự cố - Một số biện pháp. Quản lý, kiểm tra, các đĩa mềm lưu động. Kiểm tra đối tượng thâm nhập từ bên ngoài bằng việc kiểm tra dấu vân tay khi xâm nhập vào máy chủ hay phải đăng nhập để kiểm tra trước khi vào trang Web. - Sao lưu và khôi phục dữ liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách sao dự phòng kiểu gia tăng - Giải pháp khi xảy ra sự cố Phát hiện và giải quyết sự cố. Sử dụng các thiết bị dự trữ Chuẩn bị các cán bộ có khả năng giải quyết sự cố Quản trị Hệ thống Internet Cơ sở dữ liệu đất đai Phòng địa chính quận Máy chủ Web Máy in Phòng địa chính huyện Máy chủ dữ liệu nhà đất Máy in Chuẩn hoá số liệu Nhập sô liệu cập nhật biến động Phân tích số liệu Tra cứu thôngtin đơn đăng ký Mật khẩu Scanner Quy hoạch Định giá Thuế Thông tin chi tiết Thông tin TH Kết luận “Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội” là đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao. Thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và bức xúc. Giải quyết được vấn đề trên sẽ phát huy được những điểm mạnh của thị trường BĐS – nhà đất đóng góp tích cực trong nền kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế những hậu quả xấu mà thị trường BĐS – nhà đất mang lại. Trong 15 tuần thực hiện đồ án tốt nghiệp với đề tài “Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội” đồ án đã giải quyết được các nội dung chủ yếu sau: Nhận diện về thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội trong những thời gian qua. Đây là một công việc quan trọng trong quá trình tìm ra các biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS vì từ những phân tích trên sẽ tìm ra những mặt yếu mặt được trong quá trình phát triển cũng như những tồn tại yếu kém từ đó tìm ra những nguyên nhân và biện pháp thúc đẩy. Các ưu điểm trong quá trình phát triển Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn cả về mặt chất lượng lẫn số lượng Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Thị trường nhà đất phát triển sôi động. Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có nhiều khởi sắc. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên. Những tồn tại yếu kém trong quá trình phát triển Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phậm quy định về nàh đất cao. Mất cân đối cung cầu nhà đất. Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nứơc về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Nguyên nhân của các yếu kém trên Khung pháp lý thiếu đồng bộ và hay thay đổi. Các chính sách đối với thị trường BĐS thiếu đồng bộ và chưa hợp lý. Năng lực quản lý, tổ chức của bộ máy Nhà nước còn kém. Phân tích một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số nước trên thế giới và các bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Đề ra các biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính Thu tiền sử dụng đất. Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí. Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở Tổ chức định giá BĐS – nhà đất Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất Trong các vấn đề trên đồ án đã đi vào giải quyết được mối quan hệ giữa các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất và tìm ra được mối liên hệ giữa các vị trí góp phần vào điều chỉnh giá đất, phân tích lãi suất và thời hạn vay lãi cho người có thu nhập thấp, ứng dụng tin học trong quản lý nhà đất. Đây là các vấn đề quan trọng đang được quan tâm hiện nay. Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn thầy giáo GS – TSKH Nguyễn Mậu Bành, cô giáo TS Vũ Thị Hoà đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em hoàn thành đồ án này. Do thời gian có hạn đề tài không thể tránh khỏi những sai sót cũng như nhiều vấn đề chưa giải quyết đến tận cùng em rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô giáo cũng như của các bạn sinh viên để đề tài được hoàn chỉnh hơn và có ý nghĩa thiết thực trong cuộc sống. Mục lục Mở đầu Chương I Một số vấn đề về thị trường BĐS Khái niệm BĐS Khái niệm thị trường BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS 3. Phân loại thị trường BĐS Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm thị trường nhà đất 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. . Thị trường BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc. . Thị trường BĐS - nhà đất là thị trường không hoàn hảo. 2.3.Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn cầu và là nguồn cung có giới hạn. 2.4 Thị trường BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ. . Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường BĐS – nhà đất chia làm 3 khâu: sản xuất – lưu thông – tiêu thụ. 3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân. 3.1. Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. 3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. 3.3 Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là thị trường tiền tệ. 3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất. Chương II Thực trạng thị trường nhà đất tại Hà Nội Trongthời gian qua 1. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất 1.1. Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn cả về mặt chất lượng lẫn số lượng. 1.2. Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. 1.3. Thị trường nhà đất phát triển sôi động. 1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có nhiều khởi sắc. 1.5. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả. 2.1. Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phậm quy định về nhà đất cao. 2.2. Mất cân đối cung cầu nhà đất. 2.3. Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. 2.4. Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao. 2.5. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nứơc về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. 2.6. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận Nguyên nhân của những yếu kém trên. Khung pháp lý thiếu đồng bộ và hay thay đổi. Các chính sách đối với thị trường BĐS thiếu đồng bộ và chưa hợp lý. Năng lực quản lý, tổ chức của bộ máy Nhà nước còn kém. Chương III Một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS - nhà đất ở Hà Nội A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số nước. 1. Quản lý thị trường BĐS tại Bangladesh. 2. Quản lý thị trường BĐS tại ấn Độ. 3. Quản lý thị trường BĐS tại Indonexia. II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội 1. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính. 2. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. 3. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính 5.1. Thu tiền sử dụng đất. 5.2. Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí. 5.3. Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở 5.4. Tổ chức định giá BĐS – nhà đất Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất 8. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất Kết luận Trang 1 6 6 8 8 12 13 14 14 15 16 16 17 18 18 20 20 23 23 25 28 28 28 31 31 36 39 43 43 46 48 55 55 56 60 60 62 65 68 71 71 71 75 77 82 84 84 94 94 103 105 108 108 109 111 121 133 137 140 145