Đề tài Thực trạng và một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lý nhà ở chung cư tại Hà Nội

à 912 km2, trong đó bao gồm 9 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành. Các quận là : Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai và Long Biên. Các huyện là Thanh Trì, Từ Liêm, Đông Anh, Sóc Sơn và Gia Lâm. Hà Nội tiêu biểu cho khí hậu Bắc bộ với đặc điểm là khí hậu nhiệt đới gió mùa: mùa hè nóng ẩm và mưa nhiều, mùa đông lạnh khô và mưa ít. Do nằm trong vùng nhiệt đới cho nên Hà Nội quanh năm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời rất dồi dào và có nhiệt độ cao. Lượng bức xạ tổng cộng trung bình hàng năm ở Hà Nội là 122,8 kcal/cm² và nhiệt độ không khí trung bình hàng năm là 23,6°C. Do chịu ảnh hưởng của biển, Hà Nội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn. Độ ẩm tương đối trung bình hàng năm là 79%. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1245 mm và mỗi năm có khoảng 114 ngày mưa. Từ tháng 5 đến tháng 9 là mùa nóng và mưa (lượng mưa 1.682 mm/năm). Từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau là mùa đông, thời tiết khô ráo. Giữa hai mùa đó lại có hai thời kỳ chuyển tiếp (tháng 4, tháng 10) vì thế có thể nói rằng Hà Nội có đủ bốn mùa: Xuân, Hè, Thu, Đông. Do vậy mà khí hậu luôn tác động mạnh đến cơ cấu xây dựng, làm cho công trình của thành phố Hà Nội dễ hư hỏng và nhanh xuống cấp. Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên là 92,097 ha. Hiện nay diện tích đất ngoại thành chiếm 91%, nội thành chỉ chiếm có 9%. Trong tổng số diện tích đất tự nhiên, diện tích sông hồ chiếm 5,96%, núi đá chiếm 0,13%. Bảng phân bố các loại đất theo mục đích sử dụng của Hà Nội. Chỉ tiêu Diện tích(ha) Cơ cấu(%) -Tổng diện tích đất tự nhiên 92.097 100 -Diện tích đất nông nghiệp 43.612,93 47,4 -Diện tích đất lâm nghiệp 7.891,97 8,6 -Diện tích đất chuyên dùng 20.524,39 22,3 Trong đó +Đất xây dựng 5.558,03 +Đất giao thông 5.618,82 +Đất thuỷ lợi,mặt nước 5.585,45 +Đất an ninh, quốc phòng 2.060,88 +Đất nghĩa địa 752,45 +Đất chuyên dùng khác 958,80 -Diện tích đất ở: 11.688,65 12,7 +Đất ở đô thị 2.871,88 +Đất ở nông thôn 8.816,77 -Đất chưa sử dụng 8.370,02 9,0 1.2.Đặc điểm kinh tế xã hội. Có thể nói rằng Hà Nội là đầu tầu phát triển kinh tế của cả nước ta bên cạnh Thành phố Hồ Chí Minh. Một số thành tựu kinh tế xã hội năm 2007 so với 2006: GDP tăng 12,07%; Công nghiệp tăng 21,4%; Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thhu dịch vụ tăng 21,9%; Xuất khẩu tăng 22%, so với mức tăng bình quân 15,3% cho giai đọan 2000-2005; (Hà Nội đã mở quan hệ giao thương với trên 180 quốc gia và vùng lãnh thổ) Vốn đầu tư toàn xã hội tăng 22%; Thu ngân sách tăng 19,2%; Hàng hóa vận chuyện tăng 8,4%; 365 triệu lượt khách đi xe buýt; Giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản tăng 2,44%; Tổng vốn huy động trên địa bàn tăng 36% so với 2006 lên 341,7 ngàn tỷ. Các ngành dịch vụ, du lịch và bảo hiểm giữ vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế của thành phố. Trong lĩnh vực công nghiệp, Hà Nội đã xây hoàn chỉnh 9 khu công nghiệp và 11 cụm công nghiệp vừa và nhỏ. Nhiều sản phẩm công nghiệp trong đó có một số sản phẩm mới như công nghiệp điện tử, công nghiệp phần mềm, chế tạo khuôn mẫu..., đã đứng vững trên thị trường. Trong khi tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, nông nghiệp phải chuyển dịch cơ cấu để tăng năng suất, chất lượng và hiệu quả. Mặc dù chỉ chiếm 3,9% về dân số và khoảng 0,3% diện tích lãnh thổ, Hà Nội đóng góp 8,4% vào GDP cả nước, 8,3% giá trị kim ngạch xuất khẩu, 8,2% giá trị sản xuất công nghiệp, 9,6% tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng, 10,2% vốn đầu tư xã hội, 14,1% vốn đầu tư nước ngoài đăng ký và 14,9% thu ngân sách nhà nước. Diện mạo của Hà Nội đang thay đổi. Các công trình xây dựng làm Hà Nội trở nên khang trang tuy nhất thời cũng gây ô nhiễm không khí. Đầu tư tăng cho xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị, mở rộng các tuyến đường, nút giao thông quan trọng, triển khai xây mới các cầu qua sông Hồng và chuẩn bị đầu tư các tuyến đường sắt đô thị. Mức sống của người dân được cải thiện, GDP bình quân đầu người Hà Nội khoảng 18,2 triệu đồng/năm (2004). Những năm qua, Hà Nội dẫn đầu cả nước về chỉ số phát triển con người, giảm tỷ lệ hộ nghèo xuống mức thấp nhất (hiện còn dưới 1%) và cũng hoàn thành xóa hộ nghèo diện chính sách, thực hiện xóa phòng học cấp 4, phổ cập trung học cơ sở, chính sách khuyến học, khuyến tài được coi trọng. Thời gian tới, thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục chuyển mạnh cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ-công nghiệp-nông nghiệp, phát triển các ngành, các lĩnh vực và sản phẩm công nghệ cao. Đồng thời, phát triển công nghiệp có chọn lọc, ưu tiên phát triển các ngành: tự động hoá, công nghệ sinh học, công nghệ vật liệu mới, tập trung phát triển các ngành và nhóm sản phẩm có lợi thế, thương hiệu. Bên cạnh đó, thành phố cũng phát triển thêm và cải tạo chất lượng các ngành dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ chất lượng cao như: công nghệ thông tin, bưu chính viễn thông, tài chính, ngân hàng và y tế. Phát triển con người, đào tạo và thu hút nhân tài, phát triển cộng đồng cũng được đề cập đến trong mục tiêu phát triển chung của thành phố. 2.Quỹ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay. 2.1.Nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước. Nhà chung cư tại Hà Nội được bắt đầu xây dựng từ những năm 1954 để thoả mãn các nhu cầu ở tối thiểu cho đông đảo người lao động và cán bộ,công nhân viên chức trong điều kiện eo hẹp về kinh tế. Đó là những khu nhà tập thể có kết cấu khá đơn giản như các khu tập thể Thanh Nhàn, khu tập thể Nguyễn Công Trứ Theo số liệu thống kê, thành phố Hà Nội có quỹ nhà ở khoảng 12 triệu m2, chiếm 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khoảng 4.5 triệu m2, ngành địa chính nhà đất quản lý cho thuê 1.8 triệu m2, các cơ quan tự quản 2.6 triệu m2, nhà ở tư nhân khoảng 7.5 triệu m2. Sau 6 năm thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, đến nay quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước còn lại khoảng hơn 3.5 triệu m2 với 123.237 căn hộ. Trong toàn bộ quỹ nhà, khoảng 80% là nhà thấp tầng (1-3 tầng ), 20% là chung cư cao tầng ( 4-5 tầng ), trong đó nhà lắp ghép tấm lớn chiếm hơn 600.000m2 . 2.1.Nhà chung cư cao tầng thuộc các khu đô thị mới. Trong vòng khoảng 10 năm từ năm 1996 đến nay, diện tích nhà ở không ngừng được tăng lên với tốc độ nhanh chóng mặt.Năm 1998 đánh dấu bước khởi đầu của những chung cư hiện đại đầu tiên với khu đô thị chung cư Bắc Linh Đàm.Tiếp sau đó là hàng loạt những khu chung cư mới được xây dựng để đáp ứng nhu cầu của người dân đang sinh sống và làm việc trên địa bàn thành phố Hà Nội. Bảng mức tăng diện tích nhà chung cư qua các năm trên địa bàn Tp hà Nội Năm 1991-2000 2001 2002 2003 2004 2005 Diện tích 2.700.000 620.000 950.000 1.150.000 1.310.000 1.550.000 Trung bình năm (m2) 270.000 620.000 950.000 1.115.000 1.310.000 1.550.000 Qua bảng thống kê ta nhận thấy rằng, thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội đang phát triển rất mạnh do nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn, đồng thời quỹ đất tại Hà Nội là tương đối nhỏ so với một thành phố đông dân thứ hai của nước ta.Hàng chục dự án xây dựng và hàng trăm ngôi nhà cao tầng mọc lên trong giai đoạn này là sự minh chứng cho nhu cầu về nhà ở của người dân. Một loạt các khu đô thị mới được xây dựng từ năm 1998 như khu Đô thị Linh Đàm, khu Đô thị Định Công, khu Đô thị Pháp Vân đã cung cấp cho thị trường một số lượng nhà lớn. -Dự án khu dịch vụ nhà ở Linh Đàm có quy mô 18400 ha được quy hoạch đồng bộ, hiện đại. -Dự án khu Đô thị Nghĩa Đô - Dịch Vọng có diện tích khoảng 49000 m2 trong đó nhà ở là khoảng 26700 m2, có hệ thống điện, nước, đường giao thông và các công trình công cộng khác. -Dự án khu đô thị mới Trung Hoà – Nhân Chính với quy mô 24,5 ha với dân số 1,5 vạn người, đưa vào sử dụng với 8 toà nhà cao tầng, với 6 toà nhà 17 tầng, 2 toà nhà 18 tầng với tổng diện tích sàn tầng là 161000 m2, 1146 căn hộ , 19700 m2 diện tích sàn dịch vụ tầng 1, tầng hầm.Bên cạnh đó khu đô thị này cũng đưa vào sử dụng 3 nhà 17 tầng , 2 toà nhà 24 tầng với diện tích 114000 m2 sàn nhà ở, 785 căn hộ. Đặc biệt với toà nhà 34 tầng cao nhất thủ đô Hà Nội từ trước đến nay với tổng số căn hộ là 356. -Khu đô thị Nam Trung Yên do tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư, với 11 nhà từ 13 đến 17 tầng bao gồm 1338 căn hộ. -Khu nhà chung cư Dịch Vọng với diện tích 5,3 ha vói 1381 căn hộ. -Bên cạnh các khu đô thị trên là một loạt các khu đô thị mới Hà Nội tại 2 khu vực Bắc Sông Hồng và Tây Hồ Tây với tổng diện tích khoảng 8830 ha (huyện Từ Liêm: 840 ha; huyện Đông Anh: 7900 ha). Đô thị mới có dân số khoảng 750000 người. Với tổng số căn hộ là 167000, trong đó có 12% là nhà ở thấp tầng, 18% là nhà ở từ 6-12 tầng, 60% nhà từ 12-21 tầng. -Khu chung cư 21 tầng tại Nam Đại Cồ Việt với tổng diện tích xây dựng là 3216 m2 trong đó diện tích sàn ở là 16837 m2 với đầy đủ tiện nghi. 2.3.Những điều kiện để xây dựng các chung cư cao tầng. -Nhà cao tầng được xây dựng là do giá đất tăng cao và các nhà kinh doanh địa ốc muốn kiếm nhiều lợi nhuận. -Nhà cao tầng xuất hiện là do các trang thiết bị hiện đại của kiến trúc nói chung và kiến trúc nhà nói riêng phát triển và hoàn thiện, đặc biệt là thang máy, thang nâng, kỹ thuật điện nước, tính hữu hiệu của các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy (đặc biệt nhà cao tầng loại cao cần thang máy tốc độ nhanh, tầm với của trang thiết bị cứu hoả được nâng cao dẫn đến việc thay đổi định nghĩa của các loại nhà cao tầng...). -Nhà cao tầng phát triển mạnh là do điều kiện kỹ thuật xây dựng được đổi mới, cách tính toán kết cấu, các phương thức thí nghiệm và các phòng thí nghiệm kết cấu nhà cao tầng ngày một hoàn chỉnh, kỹ thuật thi công mới với những cần trục và trang thiết bị thi công ngày một hoàn thiện. -Nhà ở cao tầng được phát triển mạnh trên cơ sở xã hội, là sự hình thành các tiểu gia đình,các gia đình có ít người, hoặc các gia đình có số người trung bình. Nhà ở cao tầng không thích hợp với gia đình có số người quá đông. Một cơ sở xã hội khác thúc đẩy sự phát triển nhà ở cao tầng là sự đòi hỏi rút ngắn khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc. -Nhà ở cao tầng đòi hỏi người sử dụng căn hộ phải có thu nhập trên trung bình, thu nhập cao và có trình độ văn hoá nhất định. Người nghèo không thích hợp với chung cư cao tầng. -Nhà cao tầng đòi hỏi có một trình độ quản lý phù hợp, đảm bảo vận hành bộ máy duy tu, sửa chữa trang thiết bị một cách nhanh chóng và hoàn hảo. Nhà cao tầng đòi hỏi sự an toàn và điều kiện an ninh ngay từ khi bắt đầu vào khu nhà cho đến các nhà, trong thang máy và phương tiện giao thông khác, trong các sảnh tầng và trong từng căn hộ -Nhà ở cao tầng đòi hỏi mức độ dễ chịu cao và thoả mãn các nhu cầu tâm lý như khắc phục được cảm giác xa rời mặt đất. Đặc biệt, người cao tuổi khó thích ứng với nhà cao tầng. -Các khu nhà cao tầng tốt nhất là trở thành một khu vực có đầy đủ các hình thức phục vụ sinh hoạt, mua bán, y tế... Trong đó việc quản lý các nhà chung cư sau khi đã hoàn thành việc xây dựng và bàn giao cho người dân là hết sức quan trọng và cần thiết. 3.Thực trạng chung cư tại Hà Nội hiện nay và những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó. 3.1.Thực trạng của nhà chung cư thấp tầng Hà Nội hiện nay. Hiện nay các khu nhà ở thấp tầng do Thành phố quản lý được xây dựng từ những năm 60-75 , nằm rải rác tại các quận : Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Thanh Xuân... như khu tập thể Mai Hương, Lương Yên_ Thuý ái, Kim Giang, Tân Mai, Trương Định , Kim Liên, Thành Công v.v...hầu hết đã quá niên hạn sử dụng, hư hỏng nặng. Tổng diện tích các khu này lên tới hàng chục ha, với hàng chục nghìn dân đang sinh sống. Họ là những người có thu nhập thấp so với mặt bằng chung của xã hội. Tiêu chuẩn và diện tích ở cũng không còn phù hợp với giai đoạn hiện nay (trước kia bình quân 2-3 m2/ng, nay 5-6 m2/ng ) đã dẫn đến tình trạng bất hợp lý trong sử dụng . Phần lớn các khu nhà được xây dựng bằng các cấu kiện bê tông đúc sẵn chất lượng không cao, đang ngày càng bộc lộ các nhược điểm trong sử dụng. Các khu nhà xây với những căn hộ có diện tích ở khoảng 24-30m2/hộ và phần phụ không khép kín khoảng 10-15 m2/hộ hiện trong tình trạng chất lượng rất thấp, quá niên hạn sử dụng và lạc hậu. Nhiều khu đã bị nún nứt, dột nát không được sửa chữa kịp thời nên đã xuống cấp nghiêm trọng. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị không bảo đảm : đường giao thông rất nhỏ, cống thoát nước lộ thiên, hệ thống cấp nước không vào đến từng hộ gia đình, hệ thống cấp điện bị quá tải do tăng dân số mà không được nâng cấp kịp thời v.v...Mặt khác, do nhu cầu cải tạo xây dựng rất lớn, nhiều gia đình đã tự động cải tạo nâng tầng trên khuôn viên thuê của Nhà nước, không tuân thủ theo quy hoạch và các chỉ tiêu khống chế. Hầu hết quỹ nhà này đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều nhà đã hết niên hạn sử dụng, số khác do xây dựng trên nền đất yếu, chất lượng xây dựng chưa cao, lại sử dụng không đúng quy trình... nên số hư hỏng nặng là 2.5% với diện tích gần 300.000m2 tập trung chủ yếu trong khu phố cổ, phố cũ và những khu nhà cao tầng được xây dựng từ những năm 60 - 70 đã nún nứt. Nhà chung cư lắp ghép tấm lớn đa phần đã bị gỉ cốt thép bên trong. Số diện tích cần dỡ bỏ lên tới 5%, số hư hỏng nặng phải cải tạo chiếm 625 quỹ nhà hiện có . Hiện nay, còn khoảng 1,9 triệu m2 nhà ở với hơn 61.000 căn hộ do các bộ ngành quản lý, phần lớn trong số này, sau khi phân phối xong không được duy tu bảo dưỡng nên đã ở trong tình trạng báo động nghiêm trọng. Ngành Địa chính - nhà đất mới tiếp nhận quỹ nhà này đã tổ chức sửa chữa thay thế những bộ phận nguy hiểm như nhà D (5 tầng ) tập thể nhà máy thuốc lá Thăng Long; đặc biệt 17 nhà gỗ (2 tầng) ngoài đê hư hỏng đến mức nguy hiểm cho người sử dụng, chưa có biện pháp xử lý, Thành phố đang chỉ đạo điều tra khảo sát, lập đề án trình Chính phủ. Nhà ở do ngành Địa chính - nhà đất quản lý từ trước tới nay bao gồm các khu nhà thấp tầng và các khu chung cư cao tầng. Khu nhà thấp tầng tập trung ở 4 quận nội thành cũ và một số khu lao động tập trung. Đa số là kết cấu tường gạch, sàn gỗ, mái ngói , hầu hết đã quá thời gian sử dụng, lại không được duy tu sửa chữa định kỳ nên một số bộ phận như dầm , xà gồ... đã bị mục nát. -Không gian bán công cộng (không gian kế cận ngôi nhà ) : Tất cả các trục đường bao quanh khu ở, các trục đường chính giữa các nhóm nhà ở và không gian bán công cộng đều đã trở thành cửa hàng, dịch vụ. Chúng tạo cho khu ở một không khí sầm uất, làm thay đổi hoàn toàn công năng của các trục đường này. Tại những vị trí bên trong khu ở không gian bán công cộng cũng bị lấn chiếm, cơi nới để tăng diện tích ở, hoặc để làm các dịch vụ, bán hàng nhỏ, để xe. Không gian xanh với chức năng nghỉ ngơi, giao tiếp cộng đồng hoàn toàn không được chú ý đã ảnh hưởng đến nhu cầu giao tiếp, sự tham gia của cư dân vào các hoạt động tập thể, hoạt động xã hội. Một số nơi, không gian này được sử dụng làm sân chơi cho trẻ em, sân nhảy dây, đá cầu, đá bóng, chỗ ngồi nghỉ của của người già, chỗ phơi phóng, nhưng chúng không được quy hoạch vì thế tạo cảm giác lộn xộn và bừa bãi. Đại bộ phận còn lại bị bỏ hoang, là nơi đổ rác, đổ vật liệu xây dựng. -Không gian công cộng: Trong thực tế không gian công cộng nghèo nàn về chức năng và tổ chức kiến trúc cảnh quan. Các sân bãi, vườn hoa bị lấn chiếm khá nhiều và cần phải được khôi phục lại. Hiện rất ít khu còn vườn hoa và sân bãi: Khu Kim Liên chỉ còn sân bóng đá. Vườn hoa và chỗ chơi cho trẻ em của khu Trung Tự không bị lấn chiếm nhưng bỏ hoang không được chăm sóc. Chỉ có vườn hoa của khu Thanh Xuân là được thiết kế và chăm sóc tốt . Một số khu ở có hồ nước lớn là trung tâm nghỉ ngơi của người dân, tạo nên vẻ đẹp về cảnh quan của các khu ở. Một vài hồ nước đã được xây kè và có tuyến đường dạo xung quanh hồ, liên kết với hệ thống đường đi của khu ở. Xung quanh hồ có các thảm cỏ, cây trồng, ghế đá... tạo nên những không gian mở có giá trị về mặt sử dụng để tập thể dục buổi sáng hay đi dạo vào buổi tối... của cư dân, góp phần cải tạo môi trường sống. Do nhu cầu cuộc sống, mỗi khu ở đều xuất hiện một chợ cóc. Những chợ này không được quy hoạch và quản lý chặt chẽ đã ảnh hưởng rất nhiều đến điều kiện vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. -Màu sắc trong các khu chung cư : Màu sắc đơn điệu và ảm đạm cả ban ngày lẫn ban đêm. Các bức tường vôi đã bạc màu theo thời gian, các hoa sắt bị rỉ, hoen ố... dù có thêm các chậu hoa nhỏ cũng chỉ cải thiện chút ít màu sắc và vẻ đẹp của ngôi nhà . 3.2. Thực trạng nhà chung cư cao tầng ở các khu đô thị mới của Hà Nội. 3.2.1. Vấn đề sử dụng đất và chức năng công trình kiến trúc. - Trước đây trong thiết kế tiểu khu nhà ở giữa 2 dãy nhà tập thể 4-5 tầng phải đảm bảo khoảng cách tương đương 1-1,5 lần chiều cao tòa nhà. Hiện nay, để tăng hiệu quả kinh tế, cũng như tăng diện tích đất muốn dành nhiều đất để chia lô xây dựng biệt thự, các chủ đầu tư đã tăng mật độ xây dựng tối đa, giữa 2 nhà cao tầng 17 tầng (cao 60m) có khi chỉ cách nhau không đầy 14 m, ảnh hưởng đến sinh hoạt riêng của người sử dụng. - Việc thiết kế các công trình công cộng cả về quy mô và không gian vẫn chưa được chú trọng. Tại nhiều khu đô thị mới không được thiết kế các công trình phục vụ sinh hoạt chung tương ứng như trụ sở phường, trạm y tế, nhà văn hóa, chợ,... để tạo thành một khu đô thị mới hoàn chỉnh, đồng bộ. - Trước đây, trong quy hoạch tiểu khu nhà ở chỉ được phép thiết kế một tỷ lệ nhỏ các công trình chịu hướng nóng Đông - Tây; còn đại bộ phận các căn hộ đều được hướng gió chủ đạo. Còn nay, nhà quay mọi hướng, kể cả nhà cao và thấp tầng, miễn sao bám trục đường. Vậy là cả bao nhiêu căn hộ phải chịu cảnh nắng nhiệt đới quanh năm suốt tháng, ảnh hưởng rất lớn đến sức khoẻ của người sử dụng căn hộ. - Tại nhiều khu vực, chi tiết thiết kế buồng phòng, do nhiều lý do khác nhau mà các chủ đầu tư xây dựng đã cho ra đời những căn hộ không hợp lý về thành phần buồng phòng. Không ít thiết kế bố trí bếp cùng không gian tiền sảnh hoặc lấy phòng khách là trung tâm làm đầu mối giao thông trong căn hộ, có phương án bố trí khu vệ sinh ngay trên phòng ngủ tầng dưới, một số phương án khác lại không tạo được mối liên hệ giữa bếp với ban công hoặc lô gia. - Đặc biệt, ở nhiều khu đô thị mới, các chung cư cao tầng không có chỗ phơi nên quần áo chăn chiếu phơi ra ban công, thậm chí có khu nhà không có ban công phải đua cửa sổ ra làm chỗ phơi nhìn rất nhếch nhác, xộc xệch. Đã có hiện tượng xuất hiện các “chuồng cọp” ở ban công, một là để chống trộm hoặc đề phòng gió thổi bay quần áo. - Nhiều khu đô thị mới đang sử dụng cửa đi pano gỗ kín đặc còn cửa sổ lại là nhôm kính đẩy, phía trên không có ô văng che chắn nên khi mưa, không khí ngột ngạt, đóng cửa vào cho khỏi hắt lại càng bí. 3.2.2. Các chỉ tiêu về kiến trúc và cảnh quan đô thị. - Hiện nay tại hầu hết các khu đô thị mới với bất kể quy mô lớn nhỏ, việc tổ chức không gian bố cục giữa các khối công trình cao và thấp tầng còn chưa hợp lý. Các căn hộ biệt thự xinh xắn được quy sát hoặc chỉ cách nhau một con đường nhỏ với các nhà chung cư cao tầng đồ sộ thiếu mất sự chuyển tiếp không gian kiến trúc, cảnh quan giống như hình tượng “cột đèn, máy nước”. Bố cục các công trình cao tầng chưa tạo được ý tưởng lớn, chủ yếu ở dạng nối dài bám dọc các trục giao thông hoặc bao quanh khu đô thị mới, chưa tạo được những tổ hợp công trình cao tầng hiện đại mang tính dẫn hướng hay làm điểm nhấn trong các khu đô thị mới. Các công trình cao tầng đứng cạnh nhau nhưng mang phong cách kiến trúc hết sức khác nhau, cái thì mặt đứng toàn ô vuông cửa sổ, đặc kín nhiều chi tiết gờ phào, cái thì ban công lô gia đa dạng với nhiều tỷ lệ. Về màu sắc cái thì sơn màu vàng nhạt kiểu nhà hát lớn, bên kia thì sơn xanh cốm, mái bên kia là tôn đỏ, mái bên này là tôn xanh, khó có thể gọi là vui mắt. Trong một khu đô thị mới, còn thiết kế mỗi tòa nhà một kiểu, một màu lộn xộn, hỗn tạp không tạo dựng nổi đặc trưng của một khu, chứ chưa nói đến bộ mặt của cả đô thị. - Thiết kế đô thị từ cảnh quan đến hình khối không gian chưa được chú trọng nên tổ chức không gian ở các khu đô thị mới cứ đều đều tựa nhau. Ví dụ như Khu đô thị mới Linh Đàm là khu có cảnh quan đẹp nhưng việc tạo dựng công trình lại chưa được khai thác. Tại vị trí điểm kết của đường chính dẫn vào khu đô thị mới lại là đầu hồi của một biệt thự tư nhân chứ không phải công trình công cộng hay điểm nhấn kiến trúc tương xứng. Phần bao quanh bán đảo tiếp xúc mặt nước là các chung cư cao tầng soi bóng sẽ tạo cảm giác thu nhỏ mặt hồ. 3.2.3. Vấn đề hạ tầng kỹ thuật và môi trường. - Một số khu đô thị mới hiện nay thiết kế đường giao thông nội bộ với nhiều ngã ba cụt, lối dẫn lòng vòng. Các lối chính ra vào khu đô thị mới hoặc bố trí quá nhiều và không được đấu nối với các đường giao thông với các khu vực xung quanh, làm tập trung phương tiện giao thông gây ùn tắc vào giờ cao điểm. - Hầu hết các chung cư cao tầng đều không thiết kế lối đi cho người tàn tật; chưa tính đến sự phát triển kinh tế của cư dân trong tương lai, ví dụ như chỗ để xe ôtô. - ở nhiều nơi, do thiết kế xây dựng chưa đồng bộ nên nhà mới đưa vào sử dụng một thời gian đã xuống cấp, các chi tiết như thang máy, tường, bồn cầu, vòi nướcđã có hiện tượng hư hỏng, nứt vỡ, thấm dột. - Các vấn đề về hạ tầng cơ sở vật kỹ thuật tối thiểu như: thu gom rác, thang máy thoát nạn, phòng cháy chữa cháy cũng rất dễ bị chủ đầu tư bỏ qua. Ngay cả một yêu cầu rất quan trọng trong việc bảo đảm an toàn phòng chống cháy nổ là dây chống sét, hầu như các phương án thiết kế không đề cập đến hoặc chỉ được bổ sung khi thẩm định công trình yêu cầu. 3.2.4. Một số vấn đề khác. - Hội chứng chung cư và vấn đề bảo tồn nét đẹp văn hoá truyền thống Việt Nam. Chung cư ở các khu đô thị mới chú trọng việc thiết kế không gian sinh hoạt khép kín cho mỗi hộ gia đình. Điều này tạo ra cái gọi là “hội chứng chung cư” và căn bệnh “đèn nhà ai nấy rạng”. Nếu như không có một định hướng từ quy hoạch hay một biện pháp cụ thể từ phía những người thiết kế thì rất có thể một ngày nào đó, những căn bệnh của đô thị, của chung cư sẽ làm chúng ta mất đi mối quan hệ hàng xóm vốn là nét đẹp trong văn hoá ứng xử của người việt nam. - Bảo trì nhà chung cư cao tầng. Một vấn đề khác cũng đáng lưu ý ở Việt Nam là thực sự chưa có chế độ bảo dưỡng, tôn tạo nhà cửa. Khi xây dựng xong, ngôi nhà đã được đưa vào sử dụng thì không có kinh phí bảo dưỡng định kỳ. Điều này cũng làm cho các công trình kiến trúc ở nước ta nhanh chóng xuông cấp trong khi ở các nước phát triển thì có những quy định mang tính pháp quy về công việc bảo dưỡng định kỳ các công trình kiến trúc nên kiến trúc đô thị của họ trông lúc nào cũng như mới. 3.2.5. Thực trạng trong quản lý . Các căn hộ chung cư cao tầng đang được xây dựng ngày càng nhiều với chất lượng tốt hơn đáp ứng được nhu cầu của người dân và được người dân chấp nhận và hưởng ứng, song một vấn đề cần quan tâm nhất hiện nay không phải là chất lượng công trình mà là vấn đề về quản lý. Thực tế sau vài năm thực hiện, quản lý vận hành một số khu chung cư cao tầng như ở Bắc Linh Đàm, Định Công... đã cho thấy, Nhà nước cần nghiên cứu và sớm ban hành quy chế quản lý nhà chung cư; định mức thu phí nhà chung cư, giảm tiền điện phục vụ công cộng, miễn thuế VAT phần phí dịch vụ tại khu chung cư mới, để quản lý hành chính và đảm bảo sinh hoạt của cộng đồng dân cư tại khu đô thị. Vấn đề cần được quan tâm nhất hiện nay là tình trạng mua bán và giá cả của các căn hộ chung cư, hầu hết vẫn còn tình trạng người cần mua nhà thì không mua được, còn nhiều trường hợp mua với mục đích để đầu cơ chứ không phải để ở. Do vậy , thực tế hiện nay hầu hết các hộ gia đình đang sống trong các căn hộ chung cư không phải mua trực tiếp của Nhà nước hoặc chủ đầu tư mà chủ yếu phải mua gián tiếp nên giá cao nên rất nhiều so với giá gốc và mức giá rất khác nhau làm cho Nhà nước không thể kiểm soát được. Tính tới thời điểm này, Hà Nội đã có hàng trăm công trình nhà ở cao tầng đã và đang xây dựng mới và cũng có chừng ấy mức giá bán khác nhau cho 1 m2 diện tích căn hộ. Theo đánh giá của Sở Địa chính - Nhà đất, chỉ có một điểm chung trong việc định giá bán, đó là việc đánh giá thành toàn bộ công trình nhà ở cao tầng đều đã được chủ đầu tư phân bố đều cho từng m2 diện tích căn hộ mà người sử dụng phải trả. Điều này có nghĩa rằng, khi một gia đình mua một căn hộ ở tầng 2, tầng 3 hoặc tầng 11 hay tầng 21 của chung cư... đều đã phải trả tiền cho cầu thang, hành lang, ban công, sâng thượng (thậm chí cho cả nhà gửi xe), mức độ nhiều, ít tuỳ thuộc vào diện tích căn hộ rộng hay hẹp. Mặc dù đã dành rất nhiều ưu đãi về đất đai, thuế.. cho các chủ đầu tư khi xây dựng chung cư cao tầng nhưng các cơ quan chức năng của thành phố không thể biết được rằng tại sao khu nhà này thì có giá 2,5 triệu đồng/m2, khu nhà kia là 3.8 triệu/m2, hay 5-7 triệu , thậm chí 9 triệu đồng /m2. Giá bán của từng khu nhà ở cao tầng hiện tại được các chủ đầu tư hạch toán và công bố. Trong điều kiện cơ cấu về nhà ở đang vượt rất xa khả năng cung như hiện nay, người sử dụng chưa có đủ tỉnh táo để bàn đến chuyện đắt hay rẻ, nói đúng hơn là không có sự lựa chọn 3.3. Nguyên nhân của thực trạng trên. -Nguyên nhân về mặt kỹ thuật : -Phần lớn các chung cư cao tầng cũ được xây dựng từ những năm 70-80 dạng căn hộ khép kín thiếu đồng bộ, kiểu dáng đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao. Sơ đồ kết cấu chưa bảo đảm thích ứng với biến dạng của nền đất , nền móng xử lý chưa phù hợp với địa chất công trình. Đại bộ phận các móng nhà đặt tương đối nông trên nền đất yếu của Hà Nội. Bên cạnh đó, nhà lắp ghép lại xây trên nền đất có nhiều biến động nên hiện tượng lún là khó tránh khỏi. Đặc biệt khu vực Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công có khoảng 30% số nhà bị lún. Một yếu tố nữa gây nên việc lún nứt nhà cao tầng là mực nước ngầm thay đổi do khai thác quá nhiều. Xét về kỹ thuật thi công nhà lắp ghép tấm lớn, liên kết mối nối chủ yếu là thủ công do đó độ chính xác tấm không đảm bảo, vị trí thép chờ không đúng như lý thuyết nên kết cấu làm việc kém hiệu quả. Thi công tại hiện trường với phương tiện thủ công nên kỹ thuật ghép cốt pha, chất lượng mối nối, kỹ thuật đầm trộn, chèn vữa mối nối không đảm bảo dẫn đến chất lượng làm việc của mối nối kém... - Nhiều đồ án quy hoạch có chất lượng, bị phá vỡ và trở nên kém hiệu quả bởi công tác quản lý. Điều này dễ hiểu bởi chúng ta vẫn chưa có chuyên ngành đào tạo về quản lý đô thị. -Với nhiều dự án, có hiện tượng chia những khu đô thị mới thành nhiều phần khác nhau giao cho nhiều chủ đầu tư khác nhau thực hiện, đến khi hoàn thành thì các chi tiết không khớp nhau, do mỗi chủ đầu tư thực hiện theo một cách riêng của mình. - Vì chưa có quy chuẩn thiết kế cụ thể nên mỗi đơn vị tư vấn thiết kế theo nhiều tiêu chuẩn khác nhau nên cơ quan nhà nước khó quản lý, và nhiều công trình có những yếu tố không phù hợp đặc điểm Việt Nam. - Nguyên nhân do con người : +Con người cũng là một tác nhân góp phần tạo nên sự hư hỏng, xuống cấp của các chung cư. Người sử dụng tự cơi nới mở rộng diện tích, đục phá mối nối để neo dầm thép xây “chuồng cọp ” làm cho kiến trúc ngôi nhà bị méo mó, nếu không muốn nói là làm xấu đi bộ mặt đô thị. Nghiêm trọng hơn làm ảnh hưởng tới sự làm việc của hệ kết cấu. Trong mỗi căn hộ lại có thêm một bể chứa nước và các vật kiến trúc khác. Những thành phần này làm tăng tải đáng kể cho công trình. Nguy hiểm hơn là chúng được neo vào các mối nối xung yếu của ngôi nhà dẫn đến làm yếu các mối nối. +Chủ đầu tư vì lợi nhuận nên không chú trọng đến lợi ích của người tiêu dùng cũng như lợi ích xã hội của các khu chung cư. +Nhiều kiến trúc sư làm quy hoạch, thiết kế được đào tạo không chính quy, chủ yếu là làm theo kinh nghiệm, theo cảm tính hoặc theo tài liệu nước ngoài. Yêu cầu của một dự án thường rất cao, diện đề cập rộng nhưng thiết kế phí quá thấp. -Nguyên nhân do cơ chế chính sách : +Từ ngày xây dựng cho đến nay, chúng ta chưa có một văn bản pháp quy nào, quy định đầu tư cho công tác duy tu bảo dưỡng định kỳ cho mối nối nói riêng và nhà chung cư cao tầng nói chung. Đây cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào tình trạng xuống cấp của công trình. +Các quy định hiện nay về quản lý nhà chung cư tại các khu đô thị mới, còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, một số quy định còn nhiều kẽ hở, nhiều quy định không còn phù hợp với tình hình thực tế, cần phải bổ sung, sửa đổi. +Tình trạng nhà ở chung cư cao tầng xuống cấp nhanh chóng trong thời gian qua là nhiều, nguyên nhân rất lớn là do sự quản lý lỏng lẻo của các tổ chức tự quản và sự quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng. Mặt khác mô hình quản lý hiện nay cũng chưa xác định rõ được trách nhiệm, quyền hạn và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình quản lý và sử dụng nhà ở chung cư cao tầng. 4.Bất cập trong công tác quản lý nhà chung cư tại thành phố Hà Nội. 4.1.Bất cập trong quản lý chất lượng xây dựng các công trình nhà ở chung cư cao tầng. 4.1.1.Công tác khảo sát, thiết kế và nguồn vốn đầu tư cho xây dựng công trình. -Những khu chung cư cũ được xây dựng trong thời kỳ bao cấp thiếu vốn lại bị hạn chế bởi trình độ công nghệ khảo sát khi thiết kế thi công lạc hậu,nhiều công trình đã được xây dựng với đầu tư thấp.Ngoài ra khi khảo sát xây dựng lại không có thiết bị phù hợp nên phần lớn các mũi khoan khảo sát phục vụ quy hoạch,khảo sát địa chất công trình để lấy số liệu thiết kế nền móng thường chỉ khoan sâu 10-15m,do đó không đủ điều kiện để hiểu thấu đáo điều kiện đất nền.Vì vậy đa phần các khu chung cư được xây dựng trên nền đất chủ yếu,sử dụng móng nông (đáy móng chỉ sâu 1,5-2,5m so với mặt đất. Đó là nguyên nhân khiến các khu nhà nhanh chóng xuống cấp,bị lún,nứt do không chịu nổi biến dạng do lún nền,nền móng. Do nguồn vốn đầu tư bị hạn chế nên đôi khi các chủ đầu tư thường không tính toán kỹ lưỡng về vấn đề bố trí thang máy,thang thoát hiểm,công suất thang máy hay việc đảm bảo các tiện nghi cho căn hộ,việc trang trí bên ngoài nhà cũng làm kém đi phần nào thẩm mỹ kiến trúc của toà nhà.Thường thì số căn hộ phục vụ của một thang máy cho một tầng nhà là từ 4-6 căn hộ,song lại có phương án thiết kế chung cư cao tầng lên tới 8-10 căn hộ/ 1 thang máy. Điều này đã làm giảm nhanh chất lượng thang máy. -Những bất hợp lý trong giải pháp thiết kế nhất là phần vỏ bao che công trình kém hiệu quả cách nhiệt và lắp đặt các thiết bị đã làm thất thoát nguồn năng lượng trong công trình xây dựng từ 20-30%,không tận dụng tổ chức thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên.Một nguyên nhân không thể không nhắc tới là do các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng thiếu vốn,cũng do sự thiếu quan tâm của các cơ quan quản lý cấp trên nên đã không thể đầu tư nhập các công nghệ và một số nguyên vật liệu,hoá chất cần thiết để sản xuất vật liệu nhẹ cách nhiệt. -Bên cạnh đó ,lực lượng kỹ sư làm quy hoạch,thiết kế kiến trúc còn ít,số người được đào tạo chính quy cơ bản còn hạn chế,mà phần lớn làm theo kinh nghiệm,theo cảm tính hoặc theo các tài liệu tham khảo có sẵn của nước ngoài trong khi kinh phí đầu tư xây dựng ở nước ta là thấp hơn rất nhiều. -Một vấn đề nữa ở đây là mức lương công nhân còn thấp,thợ không lành nghề cũng ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng thiết kế và thi công công trình. 4.1.2.Vật liệu xây dựng. Vật liệu xây dựng nhất là trong thời kỳ bao cấp,các chung cư cũ chủ yếu xây bằng gạch hoặc lắp ghép bằng tấm bê tông mỏngvấn đề cách nhiệt cho kết cấu công trình như sử dụng vật liệu cách nhiệt cho mái,tường ngoài cửa sổ,cửa đichưa được quan tâm từ khâu thiết kế đến đầu tư xây dựng công trình.Ngay trong quá trình mua bán,chuyên chở vật liệu xây dựng đã có nhiều tiêu cực làm thất thoát số lượng vật liệu thậm chí còn làm thay đổi vật liệu có chất lượng kém hơn. Một dẫn chứng cụ thể là toà nhà A5 thuộc khu Đô thị Định Công nhìn có vẻ rất hiện đại sang trọng thế nhưng khi người dân nhận nhà vẫn phải sửa thêm để ở,dùng nước không đảm bảo chất lượng đã thế lại còn nỗi sợ hãi khi biết rằng toà nhà này thiếu tới tận 219 tấn thép.Hậu quả của việc này không chỉ vi phạm nghiêm trọng quy định của nhà nước mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng tới chất lượng công trình do dự toán thiết kế kỹ thuật thi công bởi những người kém về trình độ chuyên môn. Đến nay những người thi công vẫn chưa có phươg án nào để khắc phục hậu quả. Trong khi đó,khu nhà ở chỗ tái định cư Trung Hoà –Nhân Chính thì nứt, dột ,mốc.Không hiểu do phải xây dựng gấp kịp tiến độ giao nhà hay vì là nhà tái định cư,nghĩa là những chủ đầu tư có cơ hội lựa chọn nên xây thế nào cũng được ,miễn có nhà bàn giao là mà mới chỉ đưa vào sử dụng được 5 tháng thì cả khu nhà đều xuống cấp trầm trọng.Tất cả vỉa hè lát gạch do làm qua loa nên mới dùng xong đã long ra từng mảng.Có nhà vừa bước lên cầu thang đã thấy ngay ở hành lang là một mớ ống nước lộ ra mà không có các hộp kỹ thuật che chắn,có nơi thì mái dột nứt,có nơi thì mái nứt một mảng khá lớn.Tường thì chát lồi lõm,lôm nhôm. Bên cạnh đó công tác giám sát thi công xây lắp,kiểm định chất lượng thi công xây lắp và giám định chất lượng công trình xây dựng chưa được tiến hành nghiêm túc.Vẫn còn những trường hợp kiểm định qua loa,lấy lệ hay trong quá trình thi công công trình không thường xuyên giám sát,kiểm tra hoạt động xây dựng,kiểm tra số lượng,chất lượng vật liẹu xây dựng đặc biệt là công đoạn nghiệm thu công trình nhiều khi không mang tính khách quan. 4.2.Bất cập trong quản lý sử dụng nhà chung cư. Thực tế nước ta nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng có rất ít kinh nghiệm trong khâu quản lý,vận hành các khu chung cư cao tầng,làm sao có thể kéo dài tuổi thọ của công trình và giảm thiểu đến mức có thể những sự cố xảy ra trong quá trình sử dụng. Trong thời gian bao cấp,nguyên nhân dẫn đến các nhà chung cư suy giảm chất lượng trầm trọng là việc quản lý thực hiện theo hình thức bao cấp,công tác quản lý bị buông lỏng.Ngày nay ,khi chuyển sang nền kinh tế thị trường,công tác quản lý nhà chung cư cũng có nhiều biến đổi:Từ một chủ thể quản lý sang nhiều chủ thể quản lý, đan xen nhau do thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.Công tác quản lý theo cơ chế mới cùng những tàn dư của cơ chế cũ vẫn còn đang lưu lại đã hình thành nên sự thiếu chặt chẽ ,thiếu đồng bộ,chưa xác định cụ thể trách nhiệm của các chủ sở hữu nhà trong việc duy trì,bảo dưỡng các hạng mục công trình sử dụng chung như hệ thống cấp thoát nước,cấp điện,diện tích hành lang,vệ sinh môi trường và rác thải. Còn bản thân đơn vị tổ chức tiếp nhận quản lý,vận hành,khai thác các công trình nhà ở chung cư chưa thực sự có được những phương thức quản lý hiệu quả bởi tại các khu chung cư cao tầng vẫn còn phổ biến những hiện tượng sau: *Các hộ tuỳ tiện đục phá,sửa chữa,cải tạo,lắp thêm bể nước,lắp khung sắt tại ban công...làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực,giảm tuổi thọ công trình và làm mất đi nét đẹp của kiến trúc cảnh quan đô thị. *Các hộ tuỳ tiện sử dụng đầu nối,cải tạo sửa chữa khi có các sự cố kỹ thuật đối với công trình cấp điện,cấp nước,thoát nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho công trình xuống cấp nhanh chóng. *Diện tích hành lang,cầu thang ,sân chung bị các hộ lấn chiếm để cơi nới diện tích ở,tình trạng quản lý đất công của chính quyền địa phương và của các doanh nghiệp quản lý khai thác,vận hành khu chung cư không thực hiện được dẫn đến nhiều tình trạng xảy ra tranh chấp,khiếu kiện. 4.3.Quản lý nhà chung cư - những vấn đề đặt ra từ thực tiễn. Xây dựng các căn hộ chung cư cao tầng mới nhiều hơn, tốt hơn chưa đủ mà còn cần phải có thể chế, bộ máy và phương thức vận hành phù hợp. Giải quyết không tốt khâu khai thác, sử dụng và quản lý các khu đô thị mới, các chung cư cao tầng sẽ gây ra những tác động tiêu cực trực tiếp không chỉ đến môi trường và chất lượng cuộc sống của các cư dân mà còn là nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế quá trình đầu tư. Theo sở Địa chính - nhà đất, Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước với khoảng 12 triệu m2 nhà ở , chiếm gần 15 % quỹ nhà trong cả nước, song phần lớn là nhà thấp tầng. Trong những năm gần đây, việc xây dựng các khu đô thị mới và nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội được xem như giải pháp hữu hiêụ, khách quan và tất yếu nhất nhằm thoả mãn nhu cầu về số lượng và chất lượng nhà ở cho đại đa số các tầng lớp dân cư đô thị. Tuy nhiên có một vấn đề đặt ra mà chúng ta còn rất ít kinh nghiệm, đó là quản lý, vận hành các khu nhà chung cư này như thế nào để kéo dài tuổi thọ công trình và tránh sự cố xảy ra trong quá trình sử dụng. Thực trạng của công tác quản lý nhà chung cư cũ : Như đã trình bày ở trên, nhà chung cư cũ hiện nay đang xuống cấp trầm trọng về cả chất lượng ngôi nhà và những công trình phục vụ , cơ sở hạ tầng của cả khu ở. Quỹ nhà chung cư ở Hà Nội bao gồm 434 khu nhà từ 4-6 tầng thuộc 24 khu tập thể, hầu hết được xây dựng vào những năm 60-70-80 theo kiểu căn hộ khép kín thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng thấp, nền móng chưa được thiết kế, xử lý thích đáng để phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội. Ngoài những lý do khách quan, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc các khu chung cư này nhanh chóng xuống cấp trầm trọng là việc quản lý được thực hiện theo hình thức bao cấp, công tác quản lý buông lỏng. Người sử dụng đã tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cơi nới diện tích một cách tuỳ tiện như làm thêm “chuồng cọp” , trổ thêm cửa, xây thêm bể nước...dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu,lún, thấm dột nhiều nơi. Bên cạnh đó, Nhà nước lại chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc nhiều hạng mục công trình kỹ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu. Tình trạng này kéo dài khiến cho thời gian sử dụng thực tế của nhiều khu nhà chỉ đạt 70-80 % tuổi thọ , cá biệt có khu nhà ở sử dụng 50 % tuổi thọ thiết kế đã buộc phải dỡ bỏ. Nếu cứ duy trì cách và các quy định quản lý cũ cho những chung cư cao tầng mới, hiện đại như Linh Đàm, Định Công, Trung Hoà, Nhân Chính...tất yếu sẽ dẫn đến việc xuống cấp nhanh chóng như những nhà chung cư trước đây, gây lãng phí lớn tài sản quốc gia, không đảm bảo đời sống sinh hoạt cho người sử dụng. 4.4.Các văn bản pháp luật về quản lý nhà chung cư chưa được hoàn thiện. Thực tế nhà ở chung cư cao tầng đã đi trước một bước so với việc chuẩn bị những cơ sở khoa học về mặt lý thuyết trong công tác tư vấn thiết kế,xây dựng và quản lý.Nhà chung cư đua nhau mọc lên trong khi định nghĩa và những quy phạm về nó còn chưa hình thành. *Các văn bản pháp luật chưa thống nhất với nhau về việc quy định các doanh nghiệp tham gia vận hành,khai thác các công trình chung cư cao tầng.Cụ thể là:Các doanh nghiệp phục vụ cung ứng quản lý,vận hành chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới hiện nay đang hoạt động theo hình thức Luật Doanh nghiệp và luật doanh nghiệp nhà nước trong khi đó lại phải thay mặt nhà nước thực hiện cung ứng các dịch vụ công ích không có nguồn thu như dịch vụ chăm sóc cây xanh,thảm cỏ,công viên,dịch vụ vệ sinh môi trường thu gom,vận chuyển rác thảimà kinh phí cho các loại dịch vụ này rất lớn. *Nhà nước chưa có các quy chế ,quy chuẩn cụ thể về nhà ở chung cư cũng như các quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy trì bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc nhiều hạng mục kỹ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa,duy trì, điều này cũng làm cho các chung cư cao tầng nhanh chóng xuống cấp hơn.Tình trạng này kéo dài khiến cho thời gian sử dụng thực tế của nhiều khu nhà chỉ đạt 75-80% tuổi thọ. *Việc quy định các chủ đầu tư phải bàn giao cho thành phố toàn bộ phần tầng 1 của nhà chung cư trên địa bàn là chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn vì doanh nghiệp quản lý nhà chung cư có quyền khai thác,sử dụng phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư để bù đắp các khoản chi phí cần thiết để giảm bớt các khoản đóng góp của các hộ sống trong nhà chung cư. Chương III: : MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 1.Hoàn thiện đồng bộ các văn bản pháp luật về quản lý. Việc ban hành hàng loạt văn bản pháp luật trong vấn đề quản lý nhà chung cư đã phần nào góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh hiện đại. Nhưng theo đánh giá của cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), thực trạng quản lý nhà chung cư hiện vẫn đang nói lên nhiều khó khăn, đòi hỏi phải có ngay những giải pháp kịp thời . Vấn đề cần lưu tâm đầu tiên là quỹ nhà ở chung cư được hình thành từ nhiều nguồn k hác nhau, tuy vậy pháp luật lại chưa có những quy định cụ thể để quản lý một cách có hiệu quả. Các quy định chỉ mang tính chung chung, không phân rõ trách nhiệm của từng cơ quan và cá nhân có liên quan tới việc quản lý quỹ nhà này. Quy định chưa đưa ra được các chế tài cụ thể, các biện pháp để kiểm soát các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà đặc biệt là các cơ quan tự quản. Các chuyên gia của Bộ Xây dựng nhận xét, đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng lộn xộn trong quản lý quy hoạch và sửa chữa cải tạo, tình trạng đục phá, sửa chữa sai nguyên tắc và sai quy chuẩn xây dựng đã làm xấu đi kiến trúc đô thị và cảnh quan môi trường. Mặt khác, đối với giá cho thuê nhà theo quy định tại Quyết định số 18/TTg năm 1992 đã quá lạc hậu , hiện tại không đủ để chi phí cho công tác quản lý và bảo dưỡng nhà, trong khi ngân sách nhà nước lại không được đầu tư nên các hư hỏng nhà đã không được sửa chữa kịp thời, dẫn đến chất lượng xuống cấp nhanh và nghiêm trọng. Vấn đề xử lý các hành vi vi phạm đối với nhà chung cư cũng chưa có các quy định cụ thể. Hiện tượng người sử dụng nhà tự ý đục phá, sửa chữa và cải tạo nhà mà không cần xin phép cơ quan quản lý nhà xảy ra ngày càng phổ biến. Trong khi đó, cơ quan quản lý lại buông lỏng, không tiến hành kiểm tra, giám sát việc sử dụng nhà; người sử dụng vi phạm cũng không bị xử lý kỷ luật đã làm cho hoạt động quản lý nhà mang tính hình thức . Bên cạnh đó, cũng có nhiều tiêu cực xảy ra do pháp luật chưa có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người thuê, càng làm cho hoạt động quản lý nhà không được tuân thủ một cách nghiêm túc và triệt để. Các quy định về quản lý nhà ở sau đầu tư, đặc biệt là đối với dự án nhà ở tại các đô thị mới, chưa cụ thể, dẫn đến mỗi chủ đầu tư có những quy định khác nhau và tại các khu vực khác nhau cũng có những quy định không giống nhau. Đặc biệt , quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung cư tại đô thị tới nay còn nhiều điểm không còn phù hợp, nhất là vấn đề đan xen sở hữu trong nhà chung cư do thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước... Nhằm giải quyết vấn đề trên, các chuyên gia của Cục Quản lý nhà ( Bộ Xây dựng) cho rằng, việc làm rõ khu vực sở hữu trong nhà chung cư , đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng... là hết sức cần thiết. Đồng thời, cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu, chủ sử dụng và người quản lý với từng phần sở hữu. Việc xây dựng các mô hình tổ chức quản lý nhà chung cư sở hữu theo hướng xã hội hoá và chuyên nghiệp hoá cũng là một yếu tố được các nhà chuyên môn lưu ý. Cụ thể, tổ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự tham gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử dụng căn hộ. Nghiệp vụ quản lý nhà chung cư cũng phải được chuyên nghiệp hoá. Các doanh nghiệp dịch vụ quản lý nhà chung cư cần được hưởng chế độ ưu đãi để hạ phí quản lý xuống mức thấp nhất trong khi vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ quản lý. Bên cạnh đó, để các doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả và cạnh tranh lành mạnh trong kinh doanh, không được để hình thành thế độc quyền. Vì vậy, trong từng thời kỳ, Nhà nước nên có chính sách khuyến khích để thu hút nhiều doanh nghiệp vào cuộc, tạo sự cạnh tranh... 2.Nâng cao hiệu lực quản lý trong xây dựng và sử dụng nhà chung cư. 2.1.Tăng cường vai trò của nhà nước trong xây dựng và quản lý nhà ở. -Tăng hiệu lực quản lý nhà nước trên cơ sở xác định mô hình quản lý phù hợp. -Về giai đoạn thi công:Tăng cường quản lý chặt chẽ quy trình thi công, đảm bảo việc phát triển theo đúng quy hoạch tổng thể chung của thành phố,phải tiến hành thanh tra,kiểm tra,giám sát quá trình thẩm định chất lượng công trình cũng như việc nghiệm thu qua từng giai đoạn thi công.Phải nghiêm ngặt để các nhà thầu tuân theo nguyên tắc:Nếu quy trình trước không đạt tiêu chuẩn thì quy trình sau không được thi công. -Về thiết kế kiến trúc: Vấn đề bảo trì được đặt ra trong giai đoạn thiết kế.Trước hết phần kết cấu của mọi công trình nhà cao tầng phải tính toán để đảm bảo an toàn trong suốt tuổi thọ. Đồng thời phải tính tới độ dự trữ về chịu lực để có thể tiếp nhận tải trọng gia tăng trong tương lai.Do vậy,người thiết kế phải có quy định rõ khả năng tăng tải trọng và những quy định cho phép tăng tải ở vị trí nào. Khi thiết kế công trình nhà chung cư cao tầng phải định được tuổi thọ của từng bộ phận để từ đó đưa ra những yêu cầu về bảo dưõng ,sửa chữa và thay thế. Việc thiết kế không chỉ đảm bảo được yêu cầu về an toàn mà còn đòi hỏi tính năng thẩm mỹ cao, đặc biệt là phần kiến trúc ngoài nhà. 2.2.Tăng cường thanh tra,giám sát các hoạt động xây dựng đồng thời phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư và chủ thể tiếp nhận quản lý. Để đạt hiệu quả,công việc kiểm tra chất lượng phải thường xuyên và chủ động. *Chủ đầu tư và nhà thầu cùng ký vào biên bản nghiệm thu để làm căn cứ pháp lý trong quản lý chất lượng công trình xây dựng.Nếu xuất hiện vấn đề không đạt tiêu chuẩn khi nghiệm thu giai đoạn hoặc nghiệm thu phần công việc che khuất,người quản lý phải truy cứu trách nhiệm của người giám sát.Nếu người quản lý không làm rõ trách nhiệm của người giám sát thì chủ đầu tư phải truy cứu trách nhiệm của người quản lý dự án.Trong thời gian thi công ,tiến độ và chất lượng mâu thuẫn với nhau,chất lượng cần có quyền chủ quyết. Giám sát chất lượng cũng là một phần quan trọng.Việc kiểm tra chất lượng là trách nhiệm của nhà thầu và là nội dung hoạt đông của nhà thầu chính,các thầu phụ,nhà cung ứng vật tư trang thiết bị nhằm cung cấp cho chủ đầu tư một sản phẩm thoả mãn các yêu cầu đặt ra mà đầu tiên phải là chất lượng. *Khi đưa công trình nhà chung cư vào sử dụng thì chủ quản lý,chủ sở hữu công trình phải chăm lo tới công tác duy trì và văn bản quy phạm pháp luật quy định thời gian bắt đầu là từ khi bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.Chủ quản lý sử dụng ,người sở hữu toà nhà hay căn hộ phải tổ chức kiểm tra xem xét để phát hiện những biểu hiện chất lượng kém để có biện pháp khắc phục kịp thời.Việc theo dõi thường xuyên thì do chủ nhà thực hiện.Những công việc khảo sát, đánh giá,sửa chữ phải được các tổ chức và doanh nghiệp có năng lực chuyên môn đảm nhận.Phải có những doanh nghiệp tư vấn chuyên nghiệp về kiểm định đánh giá chất lượng và đưa ra những giải pháp bảo trì tương ứng. 2.3.Các văn bản ,quy chế quản lý phải có tính cưỡng chế cao: Nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm của chủ đầu tư ,người thiết kế,người sử dụng Đối với các trường hợp gian lận trong thiết kế,thi công làm giảm chất lượng công trình cần phải được xử lý nghiêm minh. Còn đối với những trường hợp tuỳ ý sửa chữa,thay đổi làm ảnh hưỏng đến thẩm mỹ kiến trúc nhà, đến an toàn chất lượng khu nàh thì cũng cần bị xử phạt tuỳ theo mức độ vi phạm từ cảnh cáo đến phục hồi nguyên trạng ban đầu của ngôi nhà và nếu nặng có thể bị truy tố trước pháp luật. 3.Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý. *Cần nâng cao năng lực chuyên môn các cán bộ quản lý các khâu quy hoạch,thiết kế và giám sát trong quá trình thực thi công trình;họ phải được đào tạo chính quy ,thường xuyên trau dồi kiến thức không chỉ qua thực tế trong nước mà còn phải học tập qua kinh nghiệm của các nước trên thế giới và trong khu vực.Họ sẽ đóng vai trò là một nhạc trưởng khớp nối những dự án thành phố với đúng quy hoạch và kết nối được với dự án tổng thể trên nhiều góc cạnh:dự án, đất đai,xây dựng, đầu tưCó vậy thì mới mong đảm bảo được độ an toàn,bền vững,là đáp ứng tốt chất lượng sử dụng của các chung cư cao tầng. *Nâng cao năng lực của cán bộ,nhân viên quản lý tại các khu chung cư cao tầng nói riêng và cán bộ quản lý nhà nói chung.Các cán bộ,nhân viên này phải hiểu biết pháp luật,luôn có tinh thần trách nhiệm cao trong quản lý chất lượng sử dụng chung cư như các vấn đề về thang máy,phòng chống cháy nổ,vệ sinh môi trường 4. Một số hướng đi trong quản lý nhà ở chung cư -Sửa đổi giá cho thuê nhà theo hướng quy định mức giá đủ chi phí cho hoạt động quản lý, cải tạo và sửa chữa quỹ nhà là đề xuất của Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Tuy nhiên, nếu tất cả mọi chi phí dồn vào người sử dụng thì rất khó được chấp nhận. Chi phí cho những dịch vụ bảo trì thường xuyên, đảm bảo hoạt động ổn định của hệ thống thiết bị trong khu nhà chung cư cao tầng gồm thang máy, bơm nước, thu dọn rác... lên tới 130.000-150.000 đồng / tháng/ hộ dân. Do thu nhập hiện tại của nhân dân còn quá thấp, nếu phải đóng góp một khoản tiền lớn như vậy thì sẽ không thể khuyến khích được họ sống trong chung cư. Vì vậy, công ty chỉ thu của một hộ dân 30.000 đồng / tháng, phần thiếu sẽ được bù bằng việc kinh doanh các ki ốt tại tầng 1, trông giữ xe đạp, xe máy... Toàn bộ hoạt động này phải được thực hiện dưới sự quản lý của Nhà nước và giám sát chặt chẽ của cộng đồng dân cư sống trong chung cư trên cơ sở luật pháp. Nghiệp vụ quản lý nhà chung cư phải được chuyên nghiệp hoá. Cách thức hiệu quả nhất là tạo ra một số tài sản đồng ở hữu trong chung cư và việc khai thác kinh doanh các tài sản đó là nguồn kinh phí để quản lý chung cư. -Phải tuỳ tình hình cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý, bởi mỗi dự án cụ thể lại đẻ ra một doanh nghiệp quản lý là không khả thi, chẳng hạn như có dự án chỉ có một nhà chung cư, sở Địa chính - Nhà đất đề xuất việc tính toán lại về mức phân bổ kinh phí đóng góp theo hướng không nên phân đều theo hộ mà có thể phân theo diện tích sử dụng hoặc số người trong mỗi hộ. -Đối với các chung cư thấp tầng, trên cơ sở thực tế có thể tổ hợp thành các giải pháp quản lý cụ thể. Giải pháp quản lý và đầu tư ở đây là phương thức Nhà nước và nhân dân cùng góp vốn cải tạo kết hợp với liên doanh , liên kết. Người dân tham gia vào mọi tiến trình triển khai dự án. áp dụng các biện pháp hành chính kiên quyết với những hành động chống đối, đi ngược lại lợi ích của cộng đồng. KẾT LUẬN. Trong giai đoạn hiện nay,Việt Nam nói chung hay tại thành phố Hà Nội nói riêng, để xây dựng nhà chung cư có chất lượng cao đã khó thì việc quản lý sử dụng các nhà chung cư cao tầng còn khó khăn và phức tạp hơn nhiều.Chính vì vậy,nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà ở chung cư là điều vô cùng quan trọng.