Đề tài Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội

ố và thị xã thì: Về nguyên tắc: mọi nhà vắng chủ đều do Nhà nước quản lý, không giao cho một tư nhân nào quản lý dù trước đây họ đã có giấy chứng nhận hợp pháp của chính quyền ta. Đối với người quản lý là bố mẹ đẻ, vợ chồng chính thức, con đẻ, nếu lâu nay vẫn thu tiền nhà và có giấy uỷ quyền của chủ nhà mà tự nguyện xin quản lý nhà vắng chủ ấy thì cơ quan địa phương xét cho hưởng mọi quyền của chủ Đối với người quản lý nhà vắng chủ để ở thì nay cũng phải trả tiền thuê Theo quy định 297/CTTT thì kể từ ngày 1/7/1991 nhà vắng chủ do Nhà nước quản lý theo NĐ 19/CP ngày 29/6/60 và NĐ 24/CTCP ngày 13/2/61, QĐ111/CTCP ngày 14/1/77 đều thuộc quyền sở hữu Nhà nước Căn cứ xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với nhà vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân được quy định tại điều 10 của NQ 58/1998- UBTVQH 10 ngày 28/8/99 của UBTVQH cụ thể như sau Trả lại cho chủ sở hữu nhà ở trong trường hợp trước khi đi vắng chủ nhà đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ quyền đã hết trước ngày1/7/96; có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày1/7/96; nếu chủ sở hữu đã chết thì công nhận cho người thừa kế Công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ chồng con của chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở đó trong trường hợp trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ quyền đã hết trước ngày 1/7/96; chủ sở hữu không có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày 1/7/96 và trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không có uỷ quyền hợp pháp Công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người đang quản lý sử dụng liên tục nhà ở đó 30 năm trở lên kể từ ngàybắt đầu quản lý, sử dụng đến trước ngày NQ này có hiệu lực( 1/1/99) trong trường hợp không có bố, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu nhà ở đang quản lý sử dụng nhà ở đó Nhà ở thuộc Nhà nước trong trường hợp không có những người đã nêu trên và người đang quản lý sử dụng được thuê hoặc mua nhà theo NĐ 61/CP 3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách Nhà ở chính sách là một vấn đề hết sức nan giải và phức tạp nó liên quan đến sự tồn đọng về nhà ở trong quá khứ qua các chính sách về quản lý và cải tạo nhà đất như quản lý nhà vắng chủ, cải tạo nhà cửa,CTHD… Chính các chính sách này đã để lại một lỗ hổng lớn trong việc quản lý nhà ở mà trong hơn 40 năm qua ngành quản lý nhà đất vẫn chưa thể giải quyết nổi nên trong quản lý, sử dụng nhà chính sách hiện nay gặp nhiều khó khăn và nhiều vướng mắc đặt ra cần được giải quyết do đó việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách đã được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương đặc biệt là UBND thành phố sở TNMT&NĐ, sự phối hợp của các cơ quan hữu quan. Do tính phức tạp của nhà chính sách nên việc cấp giấy chứng nhận đối với loại nhà này do UBND thành phố xét cấp. Thực hiện quyết định số 69/1999/QĐ-UB của UBND thành phố Hà nội và NQ 58/1999- UBTVQH 10 và QĐ 20/CHíNH SáCHĐN về trình tự thủ tục, hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ. Đối với dạng nhà Nhà nước đã thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN liên quan đến nhà đất QĐ 21/ CHíNH SáCHĐN về trình tự thủ tục, hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ được quy định tại NĐ số 25/1999/NĐ_CTCP về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991. Việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách đã đạt được một số kết quả cấp giấy chứng nhận như sau: * Kết quả cấp giấy chứng nhận QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà cải tạo, CTHD, vắng chủ và nhà quản lý theo Thông tư 73/TTg ngày 7/7/1962 về việc quản lý đất của tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang ở nội thành, nội thị được thể hiện trong ở bảng dưới đây: Loại nhà Tổng số hồ sơ cần cấp Hồ sơ đã cấp đến hết 2002 Số hồ sơ đề nghị cáp GCN trong năm 2003 Só hồ sơ cấp được trong năm 2003 % hồ sơ cấp được trong năm Tổng số hồ sơ cấp đến hết 2003 % hồ sơ cấp đến hết năm 2003 Vắng chủ 5796 2012 450 200 44.44 2212 38.16 CTHD 373 100 70 25 35.71 125 33.51 Cải tạo 4562 1459 387 120 31 1659 36.37 73/TTg 1454 494 127 50 39.73 544 37.41 Tổng 12185 4065 1034 422 40.08 4440 36.44 Bảng 2.5: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách ( số liệu tổng hợp từ báo cáo năm 2003 của Phòng chính sách, phòng Đăng ký thống kê, Ban 60/CP, Sở TNMT&NĐ) Nhìn vào số liệu trên ta thấy đến hết năm 2003 số hồ sơ được cấp giấy chứng nhận là 4440 đạt 36,44% so với tổng số hồ sơ cần cấp giấy chứng nhận. Tỷ lệ này thấp hơn nhiều so với tỷ lệ giấy chứng nhận cấp được theo Quy định số 69/1999/QĐ-UB là 75,59%. Qua đó ta còn thấy % giấy chứng nhận đã được cấp trong năm 2003 so với số hồ sơ đã kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận chỉ là 40,48%. Do tính phức tạp, khó khăn của nhà chính sách nên tỷ lệ này đã là một kết quả đáng khích lệ, là sự cố gắng của Ban giám đốc Sở đặc biệt là Ban lãnh đạo, cán bộ công nhân viên của Phòng chính sách trong việc phối hợp với các phòng ban liên quan. Song để hoàn thành kế hoạch đề ra đến năm 2005 là về cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố thì tỷ lệ này chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Điều này đòi hỏi công tác cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách phải có những giải pháp thích hợp đối với từng loại nhà đặc biệt là công tác cải cách hành chính, đôn đốc chỉ đạo, kiểm tra việc kê khai đăng ký nhà ở, đất ở ở cấp phường để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận trong thời gian tới đối với nhà ở chính sách. Kết quả cấp GCN đối với nhà cải tạo, CTHD theo địa bàn từng quận được thể hiện trong bảng sau: Quận Tổng số hồ sơ cần cấp Đã cấp đến hết năm 2002 Số hồ sơ xin cấp trong năm 2003 Số cấp được trong năm 2003 Tổng số cấp được đến hết năm 2003 %hồ sơ đã cấp đến hết năm 2003 Số hồ sơ chưa cấp được tính đến hết 2003 Hoàn Kiếm 2149 578 195 59 637 29,64 1512 Hai Bà Trưng 1550 544 163 56 600 38,71 950 Ba Đình 752 264 50 15 279 37,1 473 Đống Đa 484 144 39 11 155 32,02 329 Tây Hồ 100 29 10 4 33 33,00 67 Tổng 4935 1559 457 145 1704 34,54 3231 Bảng 2.6: Kết quả cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách qua các năm 2002-2003 (Số liệu tổng hợp qua các báo cáo của phòng chính sách, phòng Đăng ký thống kê, Ban 60/CP của Sở TNMT&NĐ) Qua bảng tổng hợp trên ta thấy quận Hai Bà Trưng là quận có tỷ lệ hồ sơ cấp được đến hết năm 2003 là cao nhất (38,71%) còn tại quận Hoàn Kiếm tỷ lệ này chỉ đạt 29,64% mà lượng nhà chính sách tập trung phần lớn trên địa bàn quận Hoàn Kiếm nên tỷ lệ này làm ảnh hưởng lớn đến tiến độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách, không đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Khi đi sâu phân tích thì ta thấy sở dĩ quận Hai Bà Trưng đạt được kết quả như trên là do có sự cố gắng, nỗ lực ở cấp cơ sở đặc biệt quy trình kê khai đăng ký, xác nhận hồ sơ ở cấp phường được thực hiện rất chặt chẽ với các thông tin rất đầy đủ (về nguồn gốc, tính phù hợp hay không phù hợp với quy hoạch, có tranh chấp hay không có tranh chấp). Vì vậy mà việc thẩm định, xét duyệt hồ sơ ở cấp trên rất thuận lợi, nhanh chóng. Đây cũng là bài học kinh nghiệm cần thiết cho các quận khác trong công tác kê khai đăng ký nhà ở đất ở thuộc diện chính sách ở cấp cơ sở với nhà ở chính sách. Ngược lại thì tại quận Hoàn Kiếm công tác kê khai đăng ký ở cấp cơ sở lại chưa đạt yêu cầu trong quá trình phân loại, xem xét hồ sơ tại cấp phường nếu cứ thấy yếu tố thì họ chuyển qua sở xem xét. Đây là một trong những nguyên nhân kìm hãm, gây chậm trễ cho công tác cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm Qua nghiên cứu kiểm tra thì quy trình thực hiện kê khai đăng ký, xác nhận hồ sơ trên địa bàn từng quận không có sự thống nhất mặc dù đã có các văn bản hướng dẫn cụ thể. Điều này gây nên những khó khăn trong việc kiểm tra, xét duyệt hồ sơ ở cấp trên. Sau năm 2003 thì số hồ sơ chưa cấp được GCN còn nhiều trong đó quận Hoàn Kiếm có 1512 hồ sơ, quận Hai Bà Trưng có 950 hồ sơ từ đó đòi hỏi trong thời gian tới cần phải tăng cường hơn nữa đối với công tác này đặc biệt là cần quy định rõ quy trình thực hiện thống nhất trên tất cả các quận trong việc kê khai đăng ký nhà ở đất ở chính sách đồng thời phải quy định rõ nhiệm vụ quyền hạn của các cấp cơ sở để tránh tình trạng ỷ lại như ở quận Hoàn Kiếm cứ thấy hồ sơ liên quan đến yếu tố Nhà nước thì chuyển lên sở. Tóm lại trong thời gian qua tiến độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách còn thấp (tỷ lệ GCN đã cấp so với tổng số cần cấp ở tất cả các quận tính đến hết năm 2003 đều chỉ đạt dưới 40%). Điều này đòi hỏi chúng ta cần đi sâu phân tích, tìm hiểu những khó khăn vướng mắc đối với từng Quận để có những giải pháp cụ thể phù hợp với từng địa bàn để qua đó nâng cao hiệu quả của việc cấp giấy chứng nhận đối nhà ở chính sách. * Từ năm 2000 Sở địa chính nhà đất hà nội tiến hành xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở vắng chủ của tư nhân mà người đang quản lý sử dụng không phải chủ sở hữu theo Nghị quyết 58/NQ_UBTVQH10 năm 1998. Qua mấy năm thực hiện đã đạt được kết quả rất tốt và được thể hiện ở bảng dưới đây: Quận Hồ sơ được giao thụ ký Số hồ sơ đã giải quyết Số hồ sơ không giải quyết được % số hồ sơ đã giải quyết được Năm 2003 Năm 2001 Năm 2003 Năm 2001 Năm 2003 Năm 2001 Năm 2003 Năm 2001 Hoàn Kiếm 246 387 242 376 4 11 98,37 97,16 Hai Bà Trưng 187 273 184 265 3 8 98,39 97,07 Ba Đình 75 150 73 146 2 4 97,33 97,33 Đống Đa 45 76 44 73 1 3 97,78 96,05 Tây Hồ 20 37 19 34 1 3 95,00 91,89 Tổng 573 923 562 894 11 29 98,08 96,86 Bảng 2.7: Kết quả giải quyết về diện nhà chính sách tồn đọng và thực hiện Nghị quyết 58/1998 (Số liệu tự tổng hợp từ các báo cáo của phòng chính sách, của phòng đăng ký thống kê, ban 60/CP thuộc sở TNMT&NĐ) Đánh giá: Việc giải quyết về diện nhà chính sách tồn đọng và thực hiện Nghị quyết số 58 đã đạt được kết quả to lớn, với %số hồ sơ đã giải quyết được trong năm 2001 đạt 96,86% và trong năm 2003 là 98,08%. Đạt được kết quả này là do có sự chỉ đạo của UBND Thành phố, của ban Giám đốc, cùng với sự cố gắng của tập thể cán bộ phòng chính sách, sự phối hợp chặt chẽ của các phòng ban. Kết quả này sẽ tạo tiền đề và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà đất nói đặc biệt là việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà vắng chủ thuộc diện sơ hữu tư nhân. V. Đánh giá chung Kết quả đạt được Việc giải quyết các vấn đề tồn đọng với nhà ở chính sách là một công việc có ý nghĩa quan trọng nhằm đảm bảo đời sống kinh tế xã hội, đảm bảo điều kiện phát triển con người. Việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách là vấn đề liên quan đến nhiều cơ quan, ban ngành nên ngay từ đầu nó đã được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp uỷ Đảng, của UBND thành phố Hà nội và được sự giúp đỡ, phối hợp chặt chẽ của các cơ quan ban ngành liên quan nên công tác xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ trong thời gian vừa qua đã đạt được một số kết quả rất đáng trân trọng. Được sự quan tâm chỉ đạo của UBND thành phố hà nội, sự quan tâm chỉ đạo của ban giám đốc sở cùng với sự thống nhất chỉ đạo các chỉ tiêu kế hoạch đã đặt ra của tập thể lãnh đạo và cán bộ công chức phòng chính sách sự phối hợp chặt chẽ của các phòng ban trong sở và các quận huyện trên địa bàn thành phố nên việc thụ ly, thẩm định hồ sơ đê xác lập quyền sinh hoạt nhà ở, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách của phòng chính sách thuộc sơ TNMT&NĐ đã đạt được một số kết quả ban đầu. Tính đến hết năm 2003 số giấy chứng nhận đã được cấp là 4440 nhà trong đó: Số hồ sơ vắng chủ đã cấp là 2112 đạt 38,16% số hồ sơ cần cấp Số hò sơ nhà CTHD đã cấp được 125 đạt 33,51% số hồ sơ cần cấp Số hồ sơ nhà cải tạo cấp được 1659 đạt 36,37% Số hồ sơ nhà quản lý theo thông tư 73/TTg đã cấp được 544 đạt 37,41% Có được kết quả đó còn là do sự hướng dẫn cụ thể của các văn bản đối với việc xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ. Khi các văn bản hướng dẫn cụ thể được xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận đối với nhà chính sách được ban hành thì công tác xác lập quyền sở hữu nhà ở cấp giấy chứng nhận đã đạt được những bước tiến mới ( giải quyết nhà ở chính sách và thực hiện quyết định 58 đã đạt trên 90%. Với những kết quả đạt được đó góp phần ổn định kinh tế xã hội tạo niềm tin trong lòng các chủ sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở thuộc diện chính sách. đối với các chính sách quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, giúp họ thay đổi nhận thức đối với vấn đề cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở nói chung và nhà ở chính sách nói riêng Như vậy trong thời gian qua mặc dù còn nhiều khó khăn song công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách đã gặt haí được một số kết quả đáng mừng. Đây là tiền đề khích lệ các cán bộ quản lý nhà đất tích cực hơn ttong việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách, góp phần đẩy nhanh tiến độ trong thời gian tới. Tồn tại và nguyên nhân Dù có cố gắng, nỗ lực lớn song kết quả của việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách vẫn chưa cao do trong quá trình kê khai đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở cấp giấy chứng nhận còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc. tìm hiểu những nguyên nhân, ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận ta thấy có những nguyên nhân chính sau Đối với việc kê khai đăng ký : + Đa số các chủ sở hữu, sử dụng nhà chính sách không có đầy đủ những giấy tờ yêu cầu, các giấy tờ này chủ yếu do các cơ quan quản lý Nhà nước nắm giữ nên dù vẫn sử dụng nhà ở từ trước đến nay nhưng họ không biết thực tế diện tích mà họ quản lý, sở hữu là bao nhiêu nên không thể kê khai chính xác các thông tin cần thiết, gây khó khăn trong công tác phân loại hồ sơ, các yếu tố liên quan đến đất đai + Hiện nay mặc dù đã có nhiều văn bản hướng dẫn cụ thể việc kê khai đăng ký đối với nhà ở, đất ở chính sách tại cấp phường, cấp cơ sở song quy trình kê khai đăng ký lại không được thực hiện thống nhất ở tất cả các quận gây nên sự khó khăn trong việc thẩm tra, xét duyệt hồ sơ ở cấp trên + Do tâm lý ngại xác nhận và các hồ sơ liên quan đến nhà chính sách tại các phường của các cán bộ cơ sở. -Về phía quản lý Nhà nước: Công tác xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách chưa được các cấp chính quyền và các cấp uỷ đảng thực sự quan tâm và chưa thấy được tầm quan trọng, vai trò của công tác này- Đây là một trong những yếu tố nhằm đảm bảo quản lý chặt chẽ đất đai, nhà ở theo pháp luật, đáp ứng yêu cầu nguyện vọng của nhân dân. Do đó thiếu sự quan tâm kiểm tra, đôn đốc, bố trí lực lượng để triển khai thực hiện. - Do đặc điểm của nhà ở chính sách là đan xen giữa nhiều hình thức sở hữu đặc biệt là trong việc sử dụng chung các phần diện tích phụ đã gây nên những khó khăn, những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài rất khó giải quyết làm kìm hãm, gây trở ngại đến công tác xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với loại nhà chính sách - Tuy các văn bản hướng dẫn việc kê khai đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với loại nhà chính sách đã được ban hành nhiều song có nhiều nội dung còn chồng chéo và một số nội dung còn thiếu, buông lỏng quản lý và quy định không rõ ràng tạo nên những khó khăn trong việc triển khai và tổ chức thực hiện Đối với việc xác lập quyền sở hữu cấp giấy chứng nhận + Mặc dù Nhà nước đã có quy định : Không thừa nhận việc đòi lại nhà do thực hiện các chính sách cải tạo quản lý nhà ơtrong thời gian trước nhưng vẫn có nhiều người khiếu nại, đòi sở hữu phần diện tích nhà ở mà họ đã giao cho Nhà nước quản lý qua các chính sách cải tạo về nhà ở. + Hiện nay thủ tục hành chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở đặc biệt là trong công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ còn rườm rà phức tạp gây khó khăn đối với cả các chủ sở hữu, sử dụng nhà ở trong việc kê khai đăng ký cũng như với các cơ quan liên quan trong việc tổ chức thực hiện + Nhiều chủ sở hữu nhà chính sách đã chết nhưng người thừa kế khước từ quyền được sở hữu hoặc là người thừa kế ở nước ngoài không liên lạc được nên việc xác lập quyền sở hữu cho người thừa kế còn gặp nhiều khó khăn. + Trong nhiều gia đình sở hữu nhà chính sách xảy ra sự tranh chấp giữa các phần diện tích của nhà ở xong không thể giải quyết được nên không cấp giấy chứng nhận + Người sở hữu, sử dụng nhà ở nói chung và nhà ớc nói riêng vẫn rất thờ ơđối với công tác cấp giấy chứng nhận vì họ chưa nhận thấy hết được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà của họ. Chương III: Một số quan điểm, giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách trên điạ bàn thành phố Hà nội Quan điểm và chủ trương Quan điểm Cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà chính sách cũng không nằm ngoài công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà ở đô thị thành phố Hà nội. Do đó các quan điểm nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà chính sách cũng phải dựa trên các quan điểm đối với nhà ở đô thị nói chung Quan điểm chung Nhà ở là tài sản có chủ sở hữu nhưng đồng thời có mặt chung là tài sản của xã hội. Chủ sở hữu là người có quyền và có trách nhiệm quản lý định đoạt việc sử dụng, chuyển dịch, cho thuê, cho ở nhờ, sữa chữa, cải tạo nhà theo đúng quy định của pháp luật Nhà ở khi đưa vào sử dụng phải tuân theo đúng pháp luật, quy định chung của Nhà nước, chính quyền thành phố về lợi ích chung của xã hội và lợi ích riêng của từng người sử dụng nhà ở bất kể là chủ sở hữu hay người được chủ sở hữu uỷ nhiệm cũng phải tuân theo các quy định chung đó và chịu sự kiểm soát của cơ quan có thẩm quyền được Nhà nước giao. Các chủ sở hữu và sử dụng nhà ở được đảm bảo quyền lợi thông qua việc cấp giấy chứng nhận và có trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi của mình căn cứ trên những giấy tờ văn bản pháp lý đang còn hiệu lực. Những vấn đề ngoài nội dung, giới hạn đó thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND thành phố. 1.2.Quan điểm tôn trọng thực trạng và lịch sử Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành quả của quá trình đấu tranh dựng nước và giữ nước của dân tộc ta. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao xương máu mới giữ gìn, bảo vệ được vốn đất như ngày nay. Do bối cảnh lịch sử và cơ chế quản lý nhà đất trước đây bị buông lỏng trong quản lý đã tạo ra một lỗ hổng trong quản lý Nhà nước về nhà đất nói chung và đối với nhà ở chính sách nói riêng. việc Nhà nước không thừa nhận đòi lại nhà ở, đất ở mà Nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất, đất đã được giao cho người khác sử dụng do Nhà nước VNDcCH, Nhà nước CHXHCNVN thì QSHNƠ &QSDĐƠ của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong các nhà ở chính sách tại Hà nội hiện nay là vấn đề bức xúc được sự quan tâm của toàn xã hội Để nhanh chóng quản lý được quỹ đất và quỹ nhà tại đô thị, ngày5/7/94 Chính phủ đã ban hành NĐ60/CP về QSHNƠ &QSDĐƠ. Theo đó chủ sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở chỉ được cấp giấy chứng nhận khi có các giấy tờ chứng minh tính hợp pháp, hợp lệ về nhà ở thì công tác cấp giấy chứng nhận sẽ rất chậm. Hiện trạng sử dụng đất khác rất nhiều so với trong quá khứ. Chính vì vậy phải tìm ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ nhưng vẫn đảm bảo sự ổn định trong đời sống của người sở hữu nhà ở và người sử dụng đất ở. Trên cơ sở đó Nhà nước đã thống nhất thực hiện theo quan điểm tôn trọng thực trạng và lịch sử phải tiến hành cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở không có các giấy tờ theo quy định nhưng không ảnh hưởng đến lợi ích chung của cộng đồng hay toàn xã hội. Cụ thể trong điều 4 chương I của NĐ60/CP có ghi: " Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà ở mà Nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện chính sách cải tạo XHCN về nhà đất. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất ở mà trước đây Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện chính sách của Nhà nước VNDCCH, Chính phủ Cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam và nhà nướcCHXHCHVN" Đối với diện nhà chính sách thì quan điểm tôn trọng hiện trạng và lịch sử có một vị thế quan trọng. Trải qua nhiều biến động của lịch sử, diện nhà này vẫn còn đặt ra nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận. Do đặc điểm của nhà chính sách là sự đan xen giữa nhiều hình thức sở hữu : sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân theo kiểu "xôi đỗ" nên việc phân chia đâu là phần diện tích thuộc sở hữu Nhà nước và đâu là phần thuộc sở hữu tư nhân gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại vì vậy quan điểm này cần phải đặt lên hàng đầu trong công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách. Do đất đai, nhà cửa của Hà nội ta có nguồn gốc phức tạp, chuyển từ chế độ cũ sang cơ chế thị trường trong điều kiện thiếu đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn chưa có kinh nghiệm đặc biệt nhà ở chính sách được hình thành từ nhiều nguồn với nhiều đầu mối quản lý khác nhau nên đây là một quan điểm tiến bộ, phù hợp. Quan điểm này không chỉ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ cấp GCN mà nó còn góp phần làm ổn định đời sống, giúp cho người dân Hà nội yên tâm quản lý, sử dụng nhà ở của mình Quan điểm khẩn trương hoàn thành để ổn định đời sống cho người dân Đất đai và nhà ở là những tài sản quan trọng và có giá trị lớn đối với từng cá nhân, gia đình và đối với toàn xã hội, nó là nhu cầu không thể thiếu đối với mỗi người. Do yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội mà quyền của người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở ngày càng được mở rộng và được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật. Tại khoản 1 điều 73 Luật đất đai có ghi: "người sử dụng đất được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Để đảm bảo cho người sử dụng đất và sở hữu nhà ở có thể thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh… thì Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho các đối tượng sở hữu, sử dụng nhà ở. Công tác kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ là một công việc hết sức phức tạp, khó khăn. Mặt khác với tốc độ đô thị hoá như hiện nay, các giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra rất mạnh mẽ nên công tác cấp giấy chứng nhận càng trở lên quan trọng, nó đảm bảo các quyền cho người sở hữu, sử dụng nhà ở, đất ở và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và ở Hà nội nói riêng hình thành phát triển và hoạt động một cách chính thức. Nếu không được cấp giấy chứng nhận thì quyền của người sở hữu nhà ở sử dụng đất ở không được đảm bảo và các giao dịch đối với nhà ở của họ trên thị trường nhà đất cũng không được đảm bảo Đối với nhà ở chính sách thì do được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau và do nhiều đầu mối quản lý nên việc quản lý, sử dụng đối với nhà ở chính sách còn gặp nhiều khó khăn bất cập. Nhà ở chính sách có đặc điểm là đan xem giữa nhiều hình thức sở hữu, không phân chia được rõ ràng và do có các quan điểm trái ngược nhau trong quá trình quản lý, sử dụng nên thường xuyên xảy ra các tranh chấp, khiếu nại đối với nhà ở chính sách ảnh hưởng đến đời sống kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh trật tự, nên việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách có vai trò, vị trí rất quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội. Vậy việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách phải dựa trên quan điểm khẩn trương hoàn thành để ổn định cuộc sống cho nhân dân, đây là một quan điểm lớn trong việc quản lý và sử dụng nhà ở, đất ở nói chung và nhà ở chính sách nói riêng Quan điểm hệ thống Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của tất cả các dân tộc. Đất đai có nguồn gốc tự nhiên nhưng đồng thời nó còn là kết quả lao động của con người, nó là tài sản chung của toàn xã hội mà không một cá nhân, tổ chức nào có quyền nắm giữ, chiếm hữu. Nhà nước là người đại diện có quyền định đoạt tối cao đối với tài sản chung này. Đối với nước ta thì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, do Nhà nước thống nhất quản lý. Điều 1 Luật đất đai năm 1993 của Nhà nước CHXHCNVN đã ghi: " Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý". Vấn đề nhà ở cho nhân dân được Hiến pháp nước CHXHCNVN năm 1992 khẳng định: "Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và cá nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm từng bước thực hiện quyền đó. Việc phân phối diện tích ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý" (Điều 62) Cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Cũng giống như công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà ở tại đô thị thì công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà ở chính sách cũng phải dựa trên quan điểm hệ thống nhằm quản lý thống nhất, tập trung nhà ở chính sách : Trước hết việc cấp giấy chứng nhận liên quan đến nhiều nội dung: đo đạc, lập bản đồ địa chính, xác định diện tích kích thước, hình thể nhà ở, xác định tình hình quản lý sử dụng nhà ở, rà soát các giấy tờ, căn cứ pháp luật liên quan, thẩm tra xétduyệt và cấp giấy chứng nhận. Do vậy trong công tác cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ cần phải thực hiện đồng thời tất cả các khâu tạo điều kiện hỗ trợ lẫn nhau nhằm sớm hoàn thành hệ thống hồ sơ địa chính làm căn cứ pháp lý cho việc quản lý tập trung thống nhất nhà ở Việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách liên quan đến nhiều cơ quan chuyên môn cũng như các cơ quan quản lý hành chính như UBND thành phố, Sở TNMT&NĐ, UBND phường, phòng công chứng, cục thuế… Vì thế trong công tác kê khai đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách cần có sự phối hợp chặt chẽ của tất cả các cơ quan, ban ngành liên quan để công tác này sớm hoàn thành. Việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ được quy định trong pháp luật và được pháp luật bảo vệ. Các văn bản pháp luật là những căn cứ cho việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận. Do đó các quy định luôn được chú trọng để bổ sung để tiến tới hoàn thiện khi áp dụng các quyết định này vào tình hình thực tế. 1.5. Quan điểm thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận làm cơ sở để thúc đẩy thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội thì các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, mua bán… về nhà đất trên thị trường bất động sản diễn ra ngày càng sôi động và phức tạp nên yêu cầu đặt ra là phải nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ Nhà ở chính sách là một bộ phận nhà ở tại đô thị thành phố Hà nội nên yêu cầu đặt ra là phải làm sao cũng đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận đối với loại nhà này để nó tham gia ngày càng tích cực vào thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động ngày càng tích cực và đúng pháp luật. Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản sẽ góp phần phát triển nền kinh tế thị trường nâng cao đời sống của nhân dân, điều kiện ở của nhân dân ngày càng được đảm bảo Vậy với quan điểm thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận làm cơ sở để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển là một quan điểm quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nó góp phần đẩy nhanh sự phát triển đồng bộ các loại thị trường ở nước ta. Việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ theo quan điểm này nhằm tăng cường kiểm tra, giám sát tình trạng quản lý sử dụng nhà ở tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động một cách chính thức theo sự quản lý của pháp luật và dần xoá đi sự hoạt động ngầm của thị trường này. Chủ trương của thành phố Hà nội Để đẩy nhanh tốc độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ nói chung trong đó có nhà ở, đất ở thuộc diện chính sách thành phố Hà nội đã đưa ra một số chủ trương sau: Quản lý chặt quỹ nhà chính sách tiếp tục điều tra khảo sát hiện trạng nhà nhằm kịp thời cập nhất thông tin hoàn thành hồ sơ địa chính tạo căn cứ pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách Cải cách hành chính nhằm giảm bớt các thủ tục thừa,giải quyết kịp thời những vướng mắc trong công tác quản lý nhà đất Tổ chức theo dõi đôn đốc tình hình kê khai đăng ký tại cơ sở phường xã góp phần kiểm tra kịp thời và phát hiện nhanh chóng những sai sót, vướng mắc trong quá trình kê khai đăng ký nhà ở, đất ở để kịp thời có những giải quyết, xử lý Tập trung chỉ đạo về nhân lực, tạo điều kiện cho các phường xã, thị trấn có điều kiện bổ sung hồ sơ cho các gia đình, đảm bảo đủ hồ sơ để xét cấp giấy chứng nhận Thường xuyên tập trung, chỉ đạo xuyên suốt từ thành phố đến cơ sở và coi đây là nhiệm vụ trọng tâm phải thường xuyên thực hiện, kiểm tra đồn đốc giao ban kịp thời tháo gỡ những khó khăn của từng trường hợp và từng địa bàn cụ thể để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận Đẩy nhanh công tác tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng đến các tầng lớp nhân dân, các tổ chức để mọi chủ sử dụng sở hữu nhà ở chính sách đều tham gia thực hiện với tinh thần trách nhiệm cao, phối hợp tích cực với chính quyền cơ sở trong quá trình thực hiện để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận nghiên cứu để có những đề xuất, những kiến nghị, tham mưu cho UBND thành phố để ban hành những văn bản nhằm cụ thể hoá về chuyên môn để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận Những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ thuộc diện chính sách 1. Giải pháp về tổ chức thực hiện Để công tác quản lý nhà đất được tăng cường đồng thời phát huy quyền làm chủ của nhân dân, hệ thống hồ sơ địa chính từng bước được hoàn thiện thì côngtác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ phải có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ và có sự giúp đỡ của các cơ quan ban ngành liên quan trong quá trìn hthực hiện để đưa ra các chủ trương, chính sách của đảng, Nhà nước vào thực tiễn cuộc sống và từ thực tiễn tiếp tục đề xuất hoàn chỉnh các chính sách nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước và nguyện vọng chính đáng của nhân dân Muốn thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ trên địa bàn thành phố Hà nội nói chung và nhà chính sách nói riêng thì chúng ta cần phải hết sức coi trọng công tác tổ chức lực lượng, chuẩn bị vật tư, kinh phí tài liệu, chuyên môn nghiệp vụ. Đồng thời phải tăng cường kiểm tra, đôn đốc trong quá trình tổ chức thực hiện để kịp thời phát hiện ra những sai sót và có hướng xử lý phù hợp Tiếp tục cải cách hành chính là một công việc quan trọng và có tính quyết định đối với công tác quản lý nhà đất, công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ : Trong việc cải cách thủ tục hành chính chúng ta cần mạnh dạn giao việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho các cơ quan chuyên trách. việc phân cấp này góp phần làm tăng trách nhiệm trong quản lý nhà đất đồng thời đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận. Hiện nay thủ tục hành chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở đặc biệt là đối với công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ còn qua cồng kềnh, việc phân định quyền hạn, trách nhiệm cho các cấp trong việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ còn chưa được quy định rõ ràng, nhiều khâu còn chồng chéo song có những nội dung lại bị buôngh lỏng trong quản lý gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện. Có nhiều thành phần, bộ phận tham gia không phát huy được hiệu quả đôi khi còn gây ra những khó khăn không đáng có. Việc giảm thiểu và công khai trong các thủ tục, quy trình cấp giấy chứng nhận và thời gian giải quyết cho từng khâu cụ thể, tránh phiền hà, đã bước đầu tạo niềm tin đối với nhân dân. Đối với nhà ở chính sách thì do tính phức tạp trong quản lý và sử dụng, các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hình thành và xác minh các vấn đề liên quan đến nhà ở còn thiếu do bị thất lạc trong quá trình quản lý, sử dụng vì vậy việc giảm bớt các thủ tục hành chính đối với công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà chính sách, sự linh động trong việc giải quyết đối với mỗi hồ sơ cụ thể góp phần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận đối với loại nhà naỳ 2.Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý Do chuyển từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường với nhiều vấn đề đặt ra cần giải quyết trong khi cán bộ quản lý nói chung và cán bộ quản lý nhà đất nói riêng còn thiếu kinh nghiệm và trình độ chuyên môn nên trong công tác quản lý còn gặp nhiều lúng túng, khó khăn không giải quyết kịp thời. Do vậy để đáp ứng yêu cầu quản lý trong điều kiện mới chúng ta cần phải có những biện pháp, chính sách nhằm đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ quản lý với trình độ chuyên môn sâu nhằm đáp ứng được yêu cầu đặt ra ở thời kỳ mới: Cần tập trung đào tạo đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ có tinh thần trách nhiệm cao trong côngtác kê khai đăng ký và xét cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ ở tất cả các cấp đặc biệt là ở cấp phường xã Cần có sự chỉ đạo sát sao của các cấp chính quyền trong quá trình thực hiện đồng thời phải có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan ban ngành và các cấp có liên quan Thường xuyên tổ chức tập huấn phổ biến các chủ trương chính sách mới của Nhà nước cho cán bộ quản lý nhà đất để họ có điều kiện nâng cao trình độ góp phần tích cực trong công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ để làm cơ sở pháp lý để tăng cường công tác quản lý Nhà nước về nhà đất Cần đa dạng hoá các loại hình đào tạo đại học sau đại học, cao đẳng, trung cấp đào tạo mềm để kịp thời có được đội ngũ cán bộ trong ngành nhà đất với trình độ quản lý, chuyên môn nghiệp vụ ngày càng được nâng cao đáp ứng với nhu cầu quản lý nhà đất trong điều kiện mới Tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục tư tưởng Trong quản lý Nhà nước về đất đai công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cần làm tốt công tác tuyên truyền, vận động làm cho các chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở quán triệt được chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như kế hoạch của địa phương về công tác quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ. Thông qua việc tuyên truyền làm cho ngườidân nhận thức rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ để họ tích cực hưởng ứng và chấp hành mọi quy định đối với việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ. Để làm tốt công tác này các cấp chính quyền, các ban ngành liên quan đến nhà đất cần có sự phối hợp chặt chẽ với nhau và với các ngành báo chí, phát thanh truỳên hình và bằng mọi hình thức để đư a các thông tin về chính sách của Nhà nước đối với đất đai đến được từng người dân để họ nắm chắc được những quy định này từ đó họ tích cực cộng tác với Nhà nước trong việc thực hiện các chính sách quản lý Nhà nước về đất đai Đối với nhà ở chính sách thì do đặc điểm xen kẽ giữa nhiều hình thức sở hữu nên thường gây tranh chấp, khiếu nại trong việc quản lý, sử dụng nhà ở do đó càng cần đến công tác tuyên truyền giáo dục tư tưởng để từ đó họ có thể tự thoả thuận với nhau trong việc phân chia các diện tích sử dụng trong cùng một biển số nhà hoặc cùng một ngôi nhà để xoá bỏ tình trạng tranh chấp khiếu nại thường xuyên xảy ra đối với nhà ở chính sách. Từ đó tạo ra những điều kiện thuận lợi cho việc xác lập quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách Giải pháp về thuế và phí Một trong những nguyên nhân làm chậm trễ việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà ở nói chung và cho nhà ở chính sách nói riêng là các khoản thu xung quanh việc hợp thức hoá, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ còn quá cao.Đặc biệt trong điều kiện hiện nay khi nhà và đất trở lên những tài sản có giá trị rất lớn làm cho các khỏan thu này trở lên rất lớn( có khi lên đến hàng trăm triệu đồng) vượt quá khả năng thanh toán của các chủ sở hữu và sử dụng đất. các khoản thu xung quanh việc cấp giấy chứng nhận gồm : Lệ phí trước bạ = 1% giá trị nhà và đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất = 4% giá trị quyền sử dụng đất Với chính sách thu thuế và phí như trên rõ ràng là không phù hợp với thu nhập của người dân như hiện nay và nó dẫn đến tình trạng chậm chạp, kìm hãm trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Điều này gây nên những thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường nhà đất hoạt động ngầm, phi chính thức không có sự quản lý của Nhà nước làm cho Nhà nước không thể quản lý và không nắm được các giao dịch diễn ra đối với nhà đất điều này đặt ra một yêu cầu cấp bách là Nhà nước cần phải nghiên cứu nhằm giảm bớt các mức thu cho thoả đáng sao cho vừa có thể quản lý tập trung thống nhất nhà đất vừa tạo được nguồn thu cho ngân sách đồng thời phát huy được tính chủ động sáng tạo của các chủ thể trong qúa trình quản lý và sử dụng nhà ở chính sách Giải pháp về tài chính và khoa học công nghệ Công tác cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ là một công việc hết sức phức tạp liên quan đến nhiều cơ quan ban ngành chức năng khác nhau và đòi hỏi sự đầu tư lớn về tài chính đặc biệt trong điều kiện hiện nay với sự phát triển của công nghệ thông tin thì yêu cầu đặt ra là làm sao phải đưa nhanh việc ứng dụng tin học vào quản lý nhà đất để nâng cao hiệu quả của công việc theo kịp với trình độ phát triển của các nước trong khu vực và trên thế giới. Do đó việc đầu tư vào công tác này là rất cần thiết, nó vừa đáp ứng được khối lượng quản lý công việc và nhu cầu quản lý gọn nhẹ, dễ dàng và tránh bỏ sót thông tin, thôngtin được lưu trữ một cách an toàn, cập nhật bổ sung kịp thời. đồng thời với việc đầu tư ứng dụng khoa học công nghệ vào quản lý nhà đất thì chúng ta cũng phải tổ chức đào tạo lực lượng kỹ thuật viên có trình độ để áp dụng những công nghệ này vào công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ, thiết kế bản đồ để làm được việc đó cần có sự đầu tư lớn và lâu dài do đó Nhà nước cần có sự quan tâm hỗ trợ về tài chính một cách đúng mức. Giải pháp nhằm khắc phục các tồn tại của nhà chính sách : Do đặc điểm của nhà ở chính sách là chung đụng, đan xen giữa nhiều hình thức sở hữu trong đó việc sử dụng chung các phần diện tích phụ là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp khiếu kiện liên quan đến nhà ở chính sách gây khó khăn cho việc đẩy nhanh tốc độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách. Từ đó đặt ra yêu cầu là phải sớm có sự hoạch định, thoả thuận trong việc sử dụng các phần diện tích phụ. Đây là một vấn đề phức tạp, liên quan đến quyền lợi của những chủ sở hữu, sử dụng, do đó cần đảm bảo ổn định chính trị- xã hội, tôn trọng lịch sử trên cơ sở các văn bản pháp luật hiện hành và cố gắng ổn định lâu dài: - Đối với những diện tích chủ nhà đã giao qua Nhà nước quản lý thì căn cứ vào các văn bản hiện hành, khẳng định thuộc sở hữu Nhà nước - Diện tích phụ công trình phụ trong các ngôi nhà thuộc diện nhà cải tạo, nhà CTHD, nhà vắng chủ đều thuộc quyền sở hữu và quản lý của Nhà nước, được coi là diện tích phụ, công trình phụ sử dụng chung trong biển số nhà, trừ những diện tích phụ, công trình phụ đã được xác định quyền sở hữu, sử dụng cho các chủ nhà cải tạo, nhà CTHD được ghi nhận bằng văn bản pháp lý đang còn hiệu lực pháp luật. có sự thống nhất cao về quan điểm của các ngành, các cấp trong việc hoạch định diện tích phụ Cần khuyến khích các hộ trong cùng một biển số nhà tự thoả thuận, phân chia giữa các phần diện tích phụ hiện đang sử dụng chung. 7.Một số kiến nghị Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ cho nhà ở chính sách vẫn còn nhiều khó khăn vướng mắc chưa tháo gỡ được. Để tháo gỡ được những khó khăn vướng mắc đó cần phải có những giải pháp, những chính sách trước mắt cũng như các giải pháp lâu dài. Vì vậy cần có một số kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước và các cơ quan ban ngành liên quan đến việc quản lý đất đai và nhà ở Kiến nghị với Nhà nước nhằm hoàn thiện các chính sách pháp luật : Trong thời gian vừa qua mặc dù các văn bản quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở đã được ban hành rất nhiều song còn có sự chồng chéo, có những nội dung còn bị buông lỏng trong quản lý, gây ra những khó khăn trong quá trình quản lý và sử dụng nhà đất. Bởi vậy trong thời gian tới chúng ta cần phải tiếp tục đổi mới pháp luật về đất đai để đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp CNH_HĐH đất nước Trong quá trình nghiên cứu để tiếp tục đổi mới các chính sách pháp luật về đất đai phải được dựa trên các quan điểm + Khẳng định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước + Đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế cũng như chính trị + Khai thác và sử dụng đất đai và nhà ở đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả nhằm phát huy tối đa tiềm năngvốn có của nó + Đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước + Kiên quyết lập lại kỷ cương trật tự về đất đai và nhà ở phù hợp với đường lốichính trị của Đảng Kiến nghị với Bộ TNMT&NĐ và Bộ Tài chính + Kiến nghị với Bộ TNMT&NĐ :Để nâng cao công tác cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách thì sở TNMT&NĐ phải có những biện pháp nhằm triển khai thực hiện các quy định của thành phố cho phù hợp với từng loại nhà, cần cải cách thủ tục hành chính trong việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất, sở hữu nhà dễ dàng thực hiện việc kê khai đăng ký và xin xác nhận quyền QSHNƠ &QSDĐƠ. + Kiến nghị với Bộ tài chính :Hiện nay các khoản thuế và phí xung quanh vấn đề cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ còn quá cao so với khả năng thanh toán của đại đa số các hộ sử dụng đất và sở hữu nhà làm cho công tác xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ diễn ra với tiến độ chậm và gặp nhiều khó khăn. do vậy Bộ Tài chính cần có những thay đổi cho phù hợp về các khoản thuế và phí liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận góp phần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách Kết luận Trong quá trình thực tập vừa qua, em đã có dịp tiếp cận với công việc thực tế tại Phòng chính sách nhà đất - Sở TNMT&NĐ và tìm hiểu, phân tích quy trình kê khai đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách. Với những hiểu biết qua đợt thực tập, bản thân em đã có những nhận xét, đánh giá, rút ra bài học kinh nghiệm và một số kiến nghị với mong muốn đóng góp ý kiến của mình nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách trên địa bàn thành phố Hà Nội Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn: Cô giáo – Thạc sỹ Vũ Thị Thảo và các thầy cô trong khoa Trung tâm đào tạo cán bộ quản lý và kinh doanh bất động sản của trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Các cô chú và anh chị trong phòng Chính sách nhà đất- Sở TNMT&NĐ đã tận tình chỉ bảo và hướng dẫn em trong quá trình thực hiện chuyên đề thực tập này. Mặc dù đã có những nỗ lực của bản thân nhưng do vốn kiến thức còn hạn chế cũng như bước đầu đi vào thực tế nên chuyên đề không tránh khỏi những sai sót. Rất mong được sự đóng góp của thầy cô và các bạn để có những kiến thức và nhận biết sâu sắc hơn trong học tập và nghiên cứu sau này. tài liệu tham khảo 1.Giáo trình Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở , trường Đại học Kinh tế quốc dân, nhà xuất bản Chính trị quốc gia (Chủ biên: PGS.TSKH Lê Đình Thắng) 2. Giáo trình Đăng ký thống kê đất đai trường Đại học Kinh tế quốc dân, nhà xuất bản Chính trị quốc gia (Đồng chủ biên: PGS.TSKH Lê Đình Thắng- Th.s Đỗ Đức Đôi) 3 Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất , nhà xuất bản Nông nghiệp (Chủ biên :PGS.TS Ngô Đức Cát) 4.Luật đất đai năm 1993 5.Hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCNVN 6.Quyết định số 17/2004/QĐ- TNMTNĐ-CS ngày 29/01/2004 của Giám đốc sở tài nguyên môi trường và Nhà đất Hà Nội quy định về trình tự, thủ tục xác lập sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được quy định tại Nghị địnhsố 25/1999/NĐ-CP về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991. 7. Quy định số 20/CS-NĐ về trình tự, thủ tục xác lập sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với dạng nhà Nhà nước đã thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN liên quan đến nhà đất 8. Quyết định số 58/1998/NQ- UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 9. Quyết định số 69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành sửa đổi “Quy định về kê khai đăng ký nhà ở , đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Thành phố Hà nội 10. Quyết định số 41/2001/QĐ-UB ngày 15/6/2001 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự, thủ tục xác lập quyề sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được quy định tại Nghị định số 25/ 1999/NĐ-CP về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 11. Quyết định số 297/CT ngày 2/10/1991của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở Mục lục Lời nói đầu 1 Chương I: cơ sở lý luận của việc câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách 4 i. Vai trò của đất đai và nhà ở trong đời sống kinh tế xã hội 1. Vai trò của đất đai 4 1.1. Đất đai là tài nguyên và là tài sản 4 2. Vai trò, vị trí của nhà ở 5 ii. Phân loại và đặc điểm của nhà ở chính sách 7 1. Phân loại nhà ở chính sách 7 1.1. Nhà vắng chủ 7 1.2. Nhà công tư hợp doanh 8 1.3. Nhà cải tạo 8 1.4. Ngoài các loại nhà chính sách ở trên còn có nhà chính sách quản lý theo thông tư 73/TTg và nhà người Hoa 9 2. Đặc điểm của nhà chính sách 10 III. Khái niệm và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách 11 1. Khái niệm về giấy chứng nhận QSHNƠ& QSDĐƠ 11 2.Sự cần thiết của việc cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà ở chính sách 12 2.1. Đối với Nhà nước 13 2.2.Đối với người sở hữu , sử dụng nhà chính sách 14 IV. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách 15 1. Đối tượng được cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách 16 1.1. Các trường hợp được cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách 17 1.2.Việc chứng nhận biến động trên GCN quyền sở hữu nhà ở chính sách đã cấp được thực hiện khi đối tượng có GCN được đăng ký biến động khi có thay đổi về các mặt: 17 1.3. Chứng nhận tình trạng đang thế chấp hoặc thôi thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc dạng chính sách; chứng nhận tình trạng đang cho người khác thuê hoặc thôi cho thuê QSHNƠ& QSDĐƠ chính sách 17 2. Điều kiện cấp 17 2.1. Những giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước VNDCCH, Nhà nước CHXHCNVN cấp bao gồm 17 2.2. Chủ sử dụng đất, sở hữu nhà có những giấy tờ sau về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp, hiện đang sử dụng nhà đất đó, nhà đất đó không có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện các chính sách của Nhà nướcVNDCCH, Nhà nước CHXHCNVN về nhà ở: 18 3. Thẩm quyền và trách nhiệm của các cấp trong việc kê khai đăng ký cấp GCN QSHNƠ& QSDĐƠ đối với nhà chính sách 19 4. Hồ sơ xin cấp 20 4.1. Đối với nhà ở vắng chủ thực hiện quy định tại Nghị quyết số 58/1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội 20 4.2. Đối với dạng nhà Nhà nước đã thực hiện chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN liên quan đến nhà đất thì hồ sơ gồm : 21 5. Trình tự kê khai đăng ký cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà chính sách 21 5.1.Tổ chức thực hiện kê khai đăng ký. 21 5.2.Lập hồ sơ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. 22 5.3.Tiếp nhận, xác minh và thẩm định hồ sơ xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận. 22 5.4. Quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp GCN. 23 5.5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính. 23 5.6. Tổ chức giao GCN. 24 V.Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc diện chính sách 24 1. Nhân tố khách quan 24 1.1. Nguồn gốc của đất đai và sự hình thành của nhà ở chính sách 24 1.2. Chuyển từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường. 25 2. Nhân tố chủ quan 25 2.1. Từ phía quản lý nhà nước 25 2.2. Nhận thức của chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với việc cấp GCN QSHNƠ &QSDĐƠ 28 Chương II Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyến sử dụng đất ở thuộc diện chiính sách trên địa bàn thành phố hà nội 30 i. Bối cảnh lịch sử và điều kiện tự nhiên của Thành phố Hà Nội liên quan đến sự hình thành của nhà ỏ chính sách 30 1.Bối cảnh lịch sử dẫn đến sự hình thành của nhà ở chính sách 30 2.Điều kiện tự nhiên 36 3.Điều kiện kinh tế xã hội 38 II.Tổng quan về tình hình quản lý và sử dụng. 40 1. Thực trạng về tình hình quản lý và sử dụng nhà ở trên địa bàn Hà nội 40 1.2.Trong thời kỳ bao cấp (từ 1954 đến 30 tháng 10 năm 1992) 43 1.2.Nhà ở trong thời kỳ đổi mới ( từ 1.11.1992 đến nay) 43 2. Thực trạng quản lý và sử dụng nhà ở chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội 46 2.1.Quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý 46 2.1.1.Nhà vẵng chủ 47 2.1.2. Nhà công tư hợp doanh 47 2.1.3.Nhà cải tạo 48 2.1.4.Nhà người Hoa 48 2.2.Tình hình quản lý và sử dụng nhà ở chính sách 49 Thực trạng tình hình tranh chấp, khiếu nại 54 iii. Thực trạng công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách 58 1. Thực trạng của việc kê khai đăng ký 58 1.1.Đối tượng kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ 58 1.2.Tổ chức thực hiện việc kê khai đăng ký 59 2.Công tác kiểm tra trên hồ sơ để đôí chiếu với hồ sơ lưu trữ và thực địa 61 3.Thực trạng của việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ thuộc diện chính sách trên địa bàn thành phố Hà nội trong thời gian vừa qua 65 3.1.Cơ sở pháp lý 65 3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chính sách 67 V. Đánh giá chung 72 1.Kết quả đạt được 72 2.Tồn tại và nguyên nhân 73 Chương III: Một số quan điểm, giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &QSDĐƠ đối với nhà chính sách trên điạ bàn thành phố Hà nội 75 I. Quan điểm và chủ trương 75 1.Quan điểm 75 1.1.Quan điểm chung 75 1.2.Quan điểm tôn trọng thực trạng và lịch sử 75 1.3.Quan điểm khẩn trương hoàn thành để ổn định đời sống cho người dân 77 1.4.Quan điểm hệ thống 78 1.5. Quan điểm thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận làm cơ sở để thúc đẩy thị trường bất động sản hình thành và phát triển. 79 Chủ trương của thành phố Hà nội ii. Những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSHNƠ&QSDĐƠ thuộc diện chính sách 81 1. Giải pháp về tổ chức thực hiện 81 2.Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý 82 3. Tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục tư tưởng 82 4. Giải pháp về thuế và phí 83 5.Giải pháp về tài chính và khoa học công nghệ 84 6. Giải pháp nhằm khắc phục các tồn tại của nhà chính sách 84 7.Một số kiến nghị 85 Kết luận 87 Tài liệu tham khảo…………………………………………………88