Đề tài Thực trạng về môi giới BĐS ở nước ta và thực trạng môi giới BĐS tại công ty Sông Đà Sao Việt

ỉ lệ tăng trưởng khoảng 7,5% trong 3 năm sắp tới. Theo các chuyên gia của ngân hàng có trụ sở chính ở Manila này: trong năm 2004, Tổng sản lượng quốc dân (GDP) của Việt Nam đã tăng 7,5%, phần lớn là nhờ vào sự gia tăng khả quan của mức tiêu thụ và đầu tư nội địa, cộng với việc tăng giá của dầu thô và các loại sản phẩm nông nghiệp trên thị trường quốc tế. Bản phúc trình, có tên "Triển vọng phát triển Á châu 2005", cho rằng xu thế này dự kiến sẽ tiếp diễn và tỉ lệ tăng trưởng của kinh tế Việt Nam sẽ giữ được ở mức 7,5 hoặc 7,6% mỗi năm từ năm 2005 cho đến năm 2007. Như vậy có thể thấy tình hình tăng trưởng kinh tế trong những năm gần đây đạt ở mức cao. Điều này thể hiện ở hai khía cạnh: mức sản xuất của nến kinh tế tăng cao và đời sống nhân dân được cải thiện. Hai yếu tố này góp phần làm cho thị trường BĐS ngày một sôi động do nhu cầu về BĐS để sản xuất, làm văn phòng cũng như BĐS để ở tăng mạnh. Nguồn cung BĐS cũng tăng lên cùng với các khu công nghiệp, khu đô thị mới mở ra. Môi giới BĐS từ đó trở thành một nghề cần thiết đối với thị trường. Hiện nay, khả năng về một tình trạng suy thoái kinh tế xuất hiện không chỉ ở nước ta mà còn trên quy mô thế giới, thị trường BĐS lại trở nên chòng chành với hàng loạt các chính sách thắt chặt của nhà nước. Tuy vậy, theo quan điểm cá nhân tôi thì đây là một cơ hội tốt để chuyên nghiệp hóa thị trường BĐS trước đây vốn rất thiếu chuyên nghiệp. Bởi vì như vậy sẽ lọc ra những người thiếu tính chuyên nghiệp để giữ lại những người có tính chuyên nghiệp cao, có khả năng thực sự. Sự hội nhập kinh tế mạnh mẽ của nước ta. Việt Nam là một trong những nước có xu hướng hội nhập kinh tế mạnh mẽ, đó là khẳng định của nhiều chuyên gia kinh tế. Theo trích dẫn từ báo cáo về tình hình hội nhập kinh tế quốc tế cho biết: Công tác hội nhập kinh tế quốc tế được triển khai mạnh mẽ và quyết liệt; tiến trình Đàm phán gia nhập WTO được đẩy nhanh nhằm thực hiện mục tiêu gia nhập WTO vào tháng 12/2005 tại Hội nghị các Bộ trưởng của WTO. Việt Nam đã trải qua 9 vòng đàm phán đa phương và tiến hành đàm phán song phương với khoảng 30 đối tác có yêu cầu, đã kết thúc đàm phán với Liên minh Châu Âu EU, Singapore, Brazil, Argentina, Cu Ba, Chi Lê; các đối tác chính phải kết thúc đàm phán là Hoa Kỳ, Nhật Bản, Trung Quốc, Canada, Hàn Quốc, úc. Chính phủ Việt Nam đã cam kết mở cửa thị trường các ngành dịch vụ, do đó, các ngành dịch vụ cần được tập trung đầu tư phát triển, nâng tỷ trọng GDP dịch vụ hiện nay lên tương xứng với một nền kinh tế thị trường phát triển. Hiệp hội các nước Đông Nam á (ASEAN) chiếm vị trí quan trọng trong quan hệ kinh tế đối ngoại của Việt nam: chiếm 19% kim ngạch ngoại thương và 24,7% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; năm qua, chúng ta đã thực hiện cắt giảm thuế nhiều mặt hàng nhạy cảm theo đúng cam kết của Hiệp định cắt giảm thuế quan CEPT/AFTA. Việc tham gia Chương trình thu hoạch sớm Hiệp định tự do thương mại ASEAN - Trung Quốc nâng tổng kim ngạch xuất nhập khẩu của cả nước với Trung Quốc vượt 5 tỷ USD. Đánh giá 3 năm thực hiện Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ: xuất khẩu từ Việt Nam sang thị trường Mỹ đã tăng vọt từ xấp xỉ 1 tỷ USD năm 2001 lên trên 5 tỷ USD trong năm 2004; trong đó, riêng Hà Nội đạt trên 300 triệu USD. Với những con số như vậy để thấy rằng Việt Nam là một thành viên tích cực trên trường quốc tế. Từ đó mức thu hút vốn nước ngoài của Việt Nam cũng đạt mức cao, đặc biệt là vốn đầu tư cho thị trường BĐS. Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS là một trong những thị trường hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài nhất. Lượng vốn đầu tư cam kết của nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam theo thống kê năm 2007 là 5 tỷ USD, chiếm 24,6% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. BĐS đứng vị trí thứ 2 trong danh sách các lĩnh vực thu hút nhiều nhất vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2007, sau công nghiệp (khoảng 9 tỷ USD). Chính những nhà đầu tư nước ngoài đã làm nóng lên thị trường BĐS nhanh chóng. Biểu hiện này của những người đầu tư nước ngoài gây ra một quan ngại về tình trang mất ổn định của thị trường BĐS mà những tháng đầu năm 2008 đã có những biểu hiện trì trệ nhất định. Điều này đặt ra cho nhà nước vấn đề cần phải có những chính sách và biện pháp quản lý thị trường BĐS phù hợp hơn nữa. Nghề môi giới BĐS nằm trong đối tượng nhà nước đang muốn quản lý chặt chẽ nhưng lại chưa thật sự có những biên pháp phù hợp. Những tác động mạnh mẽ của thế giới trong thời đại mới. Hiện nay, thế giới đang bước những bước đi khó khăn trong sự phát triển, những vấn đề mang tính thời đại ngày một nhiều và bức xúc. Những vấn đề đó là giá dầu thô tăng mạnh, khả năng về một cuộc chạy đua vũ trang giữa các nước lớn, các xung đột và chiến trang liên tục xảy ra, nền kinh tế hàng đầu thế giới là Mỹ lâm vào tình trạng suy thoái kéo theo hàng loạt các bất ổn khác của kinh tế thế giới, sự nóng lên của khí hậu trái đất mà các cuộc họp bàn hầu như đi vào ngõ cụt… Những vấn đề như vậy đang ngày một ảnh hưởng rõ nét đến từng cá nhân một trên thế giới. Nó không phải chỉ là “chuyện thế giới”, nó là chuyện ngay đây và ành hưởng trực tiếp đến từng quốc gia, từng cá nhân. Nền kinh tế Việt Nam còn yếu ớt đang phải đứng trước cơn bão của các vấn đề thế giới, đó là hai mặt của sự hội nhập. Nghề môi giới BĐS nằm trong những thử thách khi đối mặt với một tình trạng suy thoái của thị trường đang ngày một gần. Điều này, ngược lại, lại có thể giúp cho thị trường có những nhà môi giới BĐS thật sự. Các vấn đề về pháp luật trong lĩnh vực BĐS và môi giới BĐS. Sau khi Luật Đất đai được thông qua vào năm 2003, Chính phủ đang tiếp tục xây dựng một loạt văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản (BĐS) như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đăng ký BĐS để trình Quốc hội thông qua. Ngoài ra còn có các bộ luật khác như luật xây dựng, các quy định về nghề môi giới, định giá BĐS. Rõ ràng, nhà nước đang dần dần hoàn thiện khung pháp lý của mình về lĩnh vực BĐS để điều chỉnh hành vi các chủ thể liên quan, môi giới BĐS là một trong số những vấn đề được lưu tâm nhiều nhất. CÔNG TY SÔNG ĐÀ SAO VIỆT. Một vài nét chung về công ty. I QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY 1. SỰ THÀNH LẬP VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY Công ty cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt tiền thân là công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Sao Việt thành lập trên cơ sở các cổ đông góp vốn và liên danh với tổng công ty xây dựng Sông Đà.Công ty được cấp giấy đăng kí kinh doanh số 0103011179 do phòng đăng kí kinh doanh -sở ké hoạch và đầu tư Hà Nội cấp ngày 18/10/2006 được đổi lần 2 vào ngày 11/12/2007 với phạm vi hoạt động trên toàn quốc Tên công ty :CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ SÔNG ĐÀ SAO VIỆT Tên viết tắt bằng tiếng anh:VISTAR.,JSC Trụ sở chính của công ty :phòng 125 ĐN5-CT4 đường Phạm Hùng khu đô thị Mĩ Đình –Mễ Trì xã Mễ Trì huyện Từ Liêm thành phố Hà Nội Điện thoại (84-4) 7853748 Fax: (84-4) 7853748 Website: vistar.com.vn Email: vistars.company@gmail.com Tài khỏan tiền Việt Nam:21510000338575 tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Cầu Giấy Vốn điều lệ của công ty là 50 000 000 000 VND Mã số thuế :0101887733 Đăng kí kinh doanh : 0103011179 ngày 11/12/2007 2. CÁC LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG CHÍNH CỦA CÔNG TY Xây dựng các công trình dân dụng công nghiệp giao thông thủy lợi Kinh doanh vật liệu xây dựng và đồ dùng trang trí nội ngoại thất Kinh doanh các dịch vụ trang trí nội ngoại thất Kinh doanh khai thác các dịch vụ vệ sinh công nghiệp Khoan thăm dò địa hình và địa chất thủy văn Đo đạc bản đồ địa hinh địa chất Kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị máy móc ngành công nghiệp ngành xây dựng giao thông Vận chuyển hành khách vận tải hàng hóa bằng ôtô Kinh doanh các mặt hàng thủ công mỹ nghệ điện tử điện lạnh và điện dân dụng Mua bán khai thác khoáng sản Sản xuất mua bán các sản phẩm nhựa đồ kim loại Sản xuất thi công đầu nối ống thép công nghiệp Kinh doanh phôi thép thành phẩm các loại sản phẩm và trang thiết bị máy móc dây chuyền công nghệ phục vụ sản xuất thép xây dựng công nghiệp và dân dụng Sửa chữa lắp ráp các loại ôtô Kinh doanh đầu tư tạo lập bất động sản Khai thác các dịch vụ về nhà ở,khu đô thị ,khu công nghiệp Môi giới bất động sản ,buôn bán và cho thuê bất động sản nhà ở 3.TIỀM NĂNG CƠ SỞ VẬT CHẤT VÀ NGUỒN NHÂN LỰC 3.1:Lực lượng cán bộ kĩ thuật và cán bộ công nhân viên Công ty cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt có lực lượng chuyên gia,cán bộ có kĩ thuật cao có năng lực kinh nghiệm trong quản lý ,điều hành các dự án được đào tạo chính quy trình độ chuyên môn cao.Đội ngũ công nhân kĩ thuật có tay nghề cao gồm các nghề sau:thợ nề,thợ mộc,thợ sắt,thợ bê tông ,thợ máy trắc địa....Bên cạnh đó còn có đội ngũ cán bộ nhân viên kinh doanh các lĩnh vực về bất động sản năng động nhiệt tình và chuyên nghiệp TT DANH MỤC SỐ LƯỢNG Theo thâm niên > 5 năm >10 năm I Đại học và trên đại học Trong đó 1 Thạc sĩ kĩ thuật 2 1 1 2 Kĩ sư xây dựng 10 3 7 3 Kĩ sư máy xây dựng 3 2 1 4 Kĩ sư địa chất công trình 3 2 1 5 Kĩ sư kinh tế xây dựng,giao thông 8 4 4 6 Cử nhân kinh tế tài chính 8 3 5 7 Kiến trúc sư 6 2 4 8 Kĩ sư trắc đạc 2 1 1 9 Kĩ sư công trình giao thông 4 3 1 10 Kĩ sư các ngành nghề khác 3 2 1 11 Kĩ sư thủy lợi 2 1 1 II Cao đẳng và Trung cấp 4 2 2 III Công nhân 150 3.2:Các đơn vị sản xuất kinh doanh Nhà máy sản xuất đầu nối thép công nghiệp Sàn giao dịch Bất động sản Các ban điều hành dự án Dự án xây dựng khu đô thị đang tham gia đấu thầu tại quận Hoàng Mai Dự án khu đô thị Văn Phú-Hà Đông đang xúc tiến triển khai Kinh doanh xuất nhập khẩu /Ủy thác/Phân phối các sản phẩm thép cao su và các kim loại khác Kinh doanh các thiết bị máy móc vật liệu ngành xây dựng 3.3:Cơ sở vật chất trang thiết bị Công ty có đầy đủ cơ sở vật chất trang thiết bị phục vụ công tác thi công xây lắp công trình và kinh doanh các lĩnh vực về Bất động sản Nhà máy sản xuất đầu nối ống thép công nghiệp quy mô 10 000 m2 tại huyện Hoài Đức-tỉnh Hà Tây Dự án khu Đô thị quy mô 30ha tại huyện Hoài Đức –Hà Tây Sàn giao dịch Bất động sản tại trụ sở chính của công ty : phòng 125 ĐN5 CT4 khu đô thị Mỹ Đình –Mễ Trì ,xã Mễ Trì ,huyện Từ Liêm,thành phố Hà Nội Với tiềm năng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực như trên công ty có đủ khả năng và kinh nghiệm để đáp ứng yêu cầu của ngành xây dựng ,dịch vụ về nội thất và trang trí nội thất,các dịc vụ trong lĩnh vực về kinh doanh bất động sản,thương mại và nhiều ngành nghề khác.Các điều kiện khá đầy đủ như trên công ty có thể hoạt động đa ngành đa chức năng II CƠ CẤU TỔ CHỨC HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY 1.Hệ thống tổ chức 1.1:Đại hội đồng cổ đông:là cơ quan quyết định cao nhất của công ty gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết họp ít nhất mỗi năm một lần.Đại hội đồng cổ đông quyết định những vấn đề được pháp luật và điều lệ công ty quy định.Đại hội đồng cổ đông thông qua báo cáo tài chính hằng năm của công ty và ngân sách tài chính cho những năm tiếp theo.Bầu ,bãi miễn bãi nhiệm các thành viên trong hội đồng quản trị,các thành viên trong ban kiểm sóat công ty 1.2:Hội đồng quản trị:là cơ quan quản trị của công ty có toàn quyền nhân danh công ty để quyết định thực hiện các quyền và nghiã vụ của công ty không thuộc thẩm quyền của đại hội đồng Hội đồng quản trị gồm thànhviênnhiệm kì tối đa của từng thành viên là 5 năm.Chủ tịch hội đồng quản trị do hội đồng quản trị bầu ra Chủ tịch hội đồng quản trị:Trần Việt Sơn Các ủy viên : Nguyễn Duy Ngọc Đào Văn Kiên Trần Việt Dũng 1.3:Ban kiểm soát :Là cơ quan có chức năng hoạt động độc lập với hội đồng quản trị và ban tổng giam đốc.Ban kiểm soát do Đại hội đồng cổ bầu ra và thay mặt Đại hội đồng cổ đông giám sát mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.Ban kiểm soát báo cáo trực tiếp với Đại hội đồng cổ đông Ban kiểm soát có 3 thành viên 1.4: Tổng giám đốc:là người điều hành và chịu trách nhiệm về mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty và báo cáo trước hội đồng cổ đông Tổng giám đốc: Đỗ Văn Nguyên 1.5:Các phó tổng giám đốc:là người giúp việc cho tổng giám đốc chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc Phó tổng giám đốc: Quách Quốc Hải Các phòng ban của công ty bao gồm: + Phòng Tổ chức - Hành chính STT Tên Chức vụ 1 Nguyễn Văn Cử Trưởng phòng 2 Nguyễn Thu Hằng P.Hành chính 3 Trương Xuân Bình Phó phòng 4 Nguyễn Đức Huy P.Kế toán trưởng 5 Nguyễn Ngọc Tuân Nhân viên 6 Hoàng Kim Liên Thủ quỹ 7 Nguyễn Thị Minh Hạnh Kế toán 8 Dương Tiến Hải Nhân viên 9 Vũ Đức Trường Nhân viên + Phòng Kế hoạch -Kĩ thuật + Phòng Tài chính – Kế toán + Phòng Kinh tế - Đầu tư + Phòng KD Vật tư - Thiết bị Các ban điều hành dự án Nhà máy sản xuất đầu nối ống thép Sàn giao dịch Bất động sản 2.Chức năng , nhiệm vụ của các ban trong công ty 2.1.Ban quản lý dự án của công ty. Ban quản lý dự án của công ty thì được chia làm 3 ban chức năng. * Ban tài chính +Chức năng: Ban tài chính của công ty là ban phụ trách các vấn đề tài chính cho các dự án mà công ty đang và sẽ tham gia.Tính toán cân đối về các lượng tiền cho các dự án sao cho hợp lý, phù hợp ,cụ thể cho từng khâu từng giai đoạn trong quá trình thực hiện dự án +Nhiệm vụ: Đảm bảo nguồn tài chính và các dòng tiền luôn đáp ứng được các nhu cầu về vốn khi mà các dự án cần cung cấp về vốn.Xem xét tính toán phân bổ các dòng tiền phù hợp cho các dự án và các hạng mục đầu tư sao cho hợp lý với tình hình cụ thể . *Ban quản lý kỹ thuật. +Chức năng: Tính toán các thông số kỹ thuật trong xây dựng, đảm bảo an toàn trong quá tình xây dựng, quản lý các vấn đề về kỹ thuật từ khi lập dự án, thi công, cho đến khi công trình được đưa vào sử dụng.Đảm bảo đúng tiến độ thực hiện. +Nhiệm vụ: Tính toán một cách kỹ lưỡng,chính xác các thông số kỹ thuật trong xây dựng để đảm bảo độ an toàn cho công trình cũng như cho những người thi công và người sử dụng sau này.Kiểm tra giám sát đảm bảo sự chính xác về các vấn đề kỹ thuật trong quá trình thi công.Xem xét các phương án kĩ thuật thi công công trình để đảm bảo lợi ích của công ty *Ban kinh tế kế hoạch. +Chức năng: Xây dựng các kế hoạch hoạt động kinh tế cho ban quản lý dự án, các kế hoạch thực hiện các dự án phù hợp với tình hình hiện tại của công ty.Vạch ra kế hoạch thực hiện trong thời gian tới +Nhiệm vụ: Đưa ra các kế hoạch trong ngắn hạn và dài hạn,điều chỉnh kế hoạch cho phù hợp với tình hình hiện tại.Chi tiết các kế hoạch đảm bảo tiến độ thực hiện 2.2.Nhà máy sản xuất đầu nối ống thép. Nhà máy sản xuất đầu nối ống thép công nghiệp là một bộ phận của công ty cô phần có quy mô 10.000 m2 được đặt tại Huyện Hoài Đức tỉnh Hà Tây với chức năng chuyên sản xuất cung cấp đầu nối thép công nghiệp phục vụ trong công nghiệp và xây dựng dân dụng.Dây chuyền sản xuất đầu nối ống thép là một dây chuyền hiện đại sản xuất năm 2007 được nhập khẩu từ Nhật Bản trị giá 45 tỉ.Với thiết bị này nhà máy có thể đưa ra sản phẩm có chất lượng phục vụ quá trình xây lắp không chỉ của công ty mà còn bán ra thị trường Nhà máy được điều hành theo cơ chế chức năng giữa các bộ phận. *Bộ phận tài chính vật tư: +Chức năng: Chuyên cung cấp vốn, vật tư cho nhà máy.đảm bảo nguồn tài chính và nguyên liệu đầu vào cho quá trình sản xuất của nhà máy +Nhiệm vụ: Đảm bảo nguồn tài chính, vật tư nguyên liệu đầu vào kịp thời.Tìm kiếm các nguồn cung cấp nguyên vật liệu đáp ứng nhu cầu sản xuất của nhà máy trong từng tình hình cụ thể *Bộ phận khách hàng marketing. +Chức năng: Xác định nhu cầu thị trường về đầu nối ống thép .Mức hấp thụ của thị trường đối với sản phẩm của nhà máy,tìm kiếm đối tác tiêu thụ sản phẩm,đẩy nhanh quá trình tiêu thụ sản phẩm, đảm bảo quá trình quay vòng vốn của công ty. Là cầu nối giữa khách hàng và nhà máy. +Nhiệm vụ: Xây dựng các phương án hoạt động marketing khác nhau.Tiến hành các công cụ xúc tiến marketing nhằm giới thiệu sản phẩm đầu nối ống thép công nghiệp đến khách hàng,quảng bá giới thiệu hình ảnh của công ty cũng như sản phẩm đầu nối ống thép công nghiệp. *Bộ phận kỹ thuật- thi công +Chức năng: Xác định các định mức kỹ thuật trong xây dựng Thi công xây dựng công trình xây dựng dân dụng +Nhiệm vụ: Đảm bảo thi công đúng kỹ thuật, đúng tiêu chuẩn Thi công đảm bảo an toàn trong thi công xây dựng, đảm bảo đúng tiến độ , đúng thời hạn. 2.3.Sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản được đặt tại trụ sở chính của công ty gồm 3 phòng,đó là Phòng Đầu tư , Phòng kinh doanh, Phòng môi giới bất động sản. Quản lý sàn giao dịch là ông:Phạm Ngọc Quý *Phòng đầu tư bất động sản. +Chức năng: Phòng đầu tư chuyên phụ trách các vấn đề về đầu tư các dự án bất động sản mà công ty tham gia đầu tư và kinh doanh:như thẩm định các dự án đầu tư,xác định và phân bổ các nguồn lực cho công tác đầu tư. +Nhiệm vụ: Tính toán các nguồn lực để đầu tư .Xác định các dự án bất động sản mà công ty có thể tham gia đầu tư , xây dựng đưa ra các phương án đầu tư. tính toán tổng mức vốn phải đầu tư , sự phân bổ vốn cho từng giai đoạn đầu tư bất động sản. Xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản *Phòng kinh doanh bất động sản. +Chức năng: Lựa chọn các phương án kinh doanh và đưa ra phương án kinh doanh cho mỗi loại hình sản phẩm bất động sản mà công ty đang có và đang đầu tư , các phương án cho từng thời điểm thời kì.Tính toán một cách chi tiết các chi phí, nguồn vốn đã bỏ ra ,định giá thành bán cho từng loại sản phẩm cho từng thời điểm thời kì Phân tích hoạt động kinh doanh của công ty theo tưng tháng , quý , năm dưa ra các chỉ tiêu cần đạt được. +Nhiệm vụ: Xây dựng các phương án kinh doanh. Xây dựng phương án bán hàng Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản. Đảm bảo các phương án hợp lý, phù hợp với mỗi sản phẩm bất động sản . tính giá thành sản phẩm phải theo sát giá thị trường. *Phòng môi giới bất động sản. +Chức năng: Cung cấp một loại hình dịch vụ bất động sản đó loại hình môi giới bất động sản, đưa người người bán và người mua ,đưa người cho thuê và người thuê có thể gặp nhau Giới thiệu về thông tin các sản phẩm cho khách hàng.Giúp khách hàng hoàn thiện các thủ tục pháp lý về bất động sản.Giúp khách hàng muốn mua bất động sản và bán bất động sản có thể đạt được điều mình mong muốn. +Nhiệm vụ: Tìm kiếm các thông tin mua và bán,các thông tin cho thuê và cần thuê trên thị trường để giới thiệu với khách hàng dựa vào đội ngũ nhân viên thị trường đông đảo Gặp gỡ và tư vấn cho khách hàng Đảm bảo được chất lượng công việc mà một nhân viên môi giới phải thực hiện. - VỀ NGUỒN NHÂN LỰC TRONG CÔNG TY. Nhìn sơ bộ công ty bao gồm các thành viên trẻ: những người sáng lập, những thành viên công ty…. Danh sách thành viên tham gia ở sàn BĐS gồm có: Đỗ Văn Nguyên: Tổng giám đốc. SN:1971 Quách Quốc Hải: PT. giám đốc. SN:1977 Trương Xuân Bình: P.KT trưởng. SN: 1978 Nguyễn Đức Huy: Phó phòng. SN: 1982 Nguyễn Văn Cử: Trưởng phòng tổ chức hành chính. SN: 1976 Nguyễn Thu Hằng: P.Hành chính. SN: 1985 Hoàng Kim Liên: Thủ quỹ. SN: 1961 Nguyễn T. Minh Hạnh: kế toán. SN: 1983 Dương Tiến Hải: Nhân viên. SN: 1979 Nguyễn Ngọc Tuân: Nhân viên. SN: 1982 Vũ Đức Trường: Nhân viên. SN: 1982 Trần Quang Hiện: Trưởng phòng kinh doanh. SN: 1975 Phạm Ngọc Quý: Quản lý sàn. SN: 1977 Nguyễn Quang Lĩnh: Nhân viên kinh doanh. SN: 1975 Đoàn Mạnh Hùng: NV kinh doanh. SN: 1980 Đoàn Văn Minh: NV kinh doanh. SN: 1980 Hoàng Lan Phượng: NV kinh doanh. SN: 1984 Nguyễn Thùy Dương: NV kinh doanh. SN: 1983 Bùi Việt Hưng: NV kinh doanh. SN: 1982 Nguyễn T. Minh Hòa: P. Hành chính. SN: 1983 Lê Nho Nhiên: NV kinh doanh. SN: 1981 Danh sách thành viên trong hội đồng quản trị : Trần Việt Sơn: Chủ tịch HĐQT. SN: 1977 Nguyễn Duy Ngọc: Ủy viên. SN: 1976 Đào Văn Kiên: Ủy viên. SN: 1978 Trần Việt Dũng: Ủy viên. SN: 1981 Với một nguồn nhân lực trẻ như vậy sẽ nảy sinh nhiều nhưng ưu và khuyết điểm trong quá trình kinh doanh. CÁC ƯU ĐIỂM: -Có sự nhiệt tình, năng động và quan trong nhất là chấp nhận những mạo hiểm khi bước chân vào các lĩnh vực mới. Không thể phủ nhận được rằng có những khác biệt trong nhận thức căn bản giữa các thế hệ với nhau. Thế hệ từ 7x có những suy nghĩ khác hẳn với những người trở về trước, mà sự khác biệt quan trọng nhất là sự nhiệt tình và ước muốn làm giàu. Vì vậy họ chấp nhận các thử thách khi bước vào các lĩnh vực mới, lĩnh vực BĐS lại cần có sự chấp nhận thách thức như vậy, cho nên đây là môt lợi thế của nguồn nhân lực trẻ khi bước vào thị trường BĐS. Mặt khác lĩnh vực BĐS là một lĩnh vực rất cần sức mạnh và nhiệt tình của nguồn nhân lực trẻ khi bước vào thị trường để tìm kiếm chỗ đứng vững chắc. Có thể thấy nhân viên trong sàn đều là những người có tuổi đời không cao chỉ trên dưới 30 tuổi, đó là độ tuổi cống hiến, rất phù hợp là những thành viên đầu tiên trong khi bước vào một lĩnh vực mới. -Được đào tạo bài bản hơn và có sự hòa nhập với sự vận động nhanh chóng của hiện tại. Một trong những yếu tố chính để làm nên thành công của các doanh nghiệp, làm nó có thể tiến sâu, tiến xa trên thị trường chính là người lãnh đạo có kiến thức căn bản tốt, do vậy các thành viên sáng lập và ban giám đốc có lợi thế về đi sau và hưởng những thành quả về giáo dục từ đó có lợi thế về những kiến thức căn bản trong quản lý và kỹ thuật. Mặt khác, với sự thay đổi nhanh chóng trong thời đại thông tin, những nguồn nhân lực trẻ có lợi thế hơn về tiếp cận và cập nhật thông tin. Điều đó trở thành một thói quen tốt để cho một bộ máy doanh nghiệp vận hành. Mặt khác, nhìn vào những ngừời sáng lập ra công ty có thể thấy họ còn quá trẻ để có thể tự tạo ra một lượng tiền mặt lớn như vậy nên có thể suy đoán còn có những người giúp đỡ công ty được thành lập trong giai đoạn ban đầu và cũng có nhiều khả năng giúp công ty có thể đứng vững trên thị trường. Tuy vậy, nguồn nhân lưc trẻ cũng sẽ tạo ra một số những khiếm khuyết trong bộ máy công ty. CÁC HẠN CHẾ: Hạn chế lớn nhất của nguồn nhân lực trẻ đó chính là sự thiếu thực tế, sự trải nghiệm những thất bại và tầm nhìn đủ xa để có thấy được các biến động của thị trường. Các thành viên trẻ có được sự tự tin của những người chưa nếm trải thực tế các thăng trầm của thị trường. Nhìn vào thực tế, công ty ra đời được 2 năm và trong 2 năm đó công ty không ngừng phát triển. Đó là một dấu hiệu tốt nhưng cũng là một dấu hiệu cho thấy sự từng trải của công ty chưa nhiều. Hầu hết các công ty có nguồn lực đủ mạnh đều phát triển tốt trong các năm đầu tiên, tuy vậy, các công ty này có đến 90% sẽ phá sản khi gặp phải những trắc trở lớn( trong khoảng từ 5năm đến 10 năm sau khi thành lâp). Điều này hầu như ai cũng biết, và để đối phó với những biến động đó, sự nhiệt tình và kiến thức- thường thấy ở những nguồn nhân lực trẻ- là chưa đủ mà còn cần có kinh nghiệm lâu năm và bản lĩnh- điều này thường thấy nhiều hơn của các nhân lực lâu năm. Do vậy, công ty ngoài việc chú ý đến đẩy mạnh phát triển, thâm nhập thị trường bằng cách tận dụng nguồn nhân lực trẻ cũng nên tuyển mộ những nhân lực lâu năm vào trong ban lãnh đạo công ty để giúp công ty không những tiến nhanh mà còn có thể đứng vững. Vấn đề quản lý công ty đa lĩnh vực với sự phình rộng lên cần có những cán bộ quản lý dày dạn kinh nghiệm. Các nguồn nhân lực trẻ sẽ rất thích hợp để mở rộng sản xuất nhưng lại không thực sự có kinh nghiệm giữ vững doanh nghiệp khi nó mở rộng ra. Luc này các nguồn lực và các giao dịch phát sinh trong công ty không thể nào tự các cán bộ quản lý lãnh đạo được mà nhất thiết phải có sự phân quyền hợp lý cho những người khác. Sự phân quyền cần thiết phải có người quản lý thật sự có kinh nghiệm mới có thể nắm vững được. Có thể các lãnh đạo trẻ được đào tạo tốt về mặt kiến thức nhưng vấn đề quản lý này lại cần có nhiều kinh nghiệm hơn vì nó liên quan nhiều đến quản lý con người. Như vậy công ty trong quá trình mở rộng cũng nên chú ý đến điều này. Nếu cho rằng những nhân lực có thâm niên không phù hợp với công ty thì nên tạo ra một đội ngũ những thành viên có sự tin tưởng cao hơn trong khi hoàn thiện quá trình kiểm tra giám sát trong quản lý để có thể vận hành tổ chức bộ máy một cách tốt nhất. 3. QUY TRÌNH MÔI GỚI BĐS, LÝ THUYẾT VÀ THỰC TẾ Quy trình môi giới BĐS mô tả trong lý thuyết bao gồm các bước cơ bản sau: gặp gỡ ban đầu với khách hàng, gặp gỡ và tìm hiểu khách hàng sâu hơn, cùng khách hàng đến xem BĐS, kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới, tổ chức gặp gỡ hai bên và tạo điều kiện ký kết hợp đồng giữa hai bên. Về cơ bản đó là quy trình tiến hành một thương vụ môi giới BĐS. Ngoài ra trước đó nhà môi giới cần chuẩn bị đầy đủ thông tin cho thương vụ như: nguồn BĐS, giá cả, xu hướng phát triển, các tính chất pháp luật, các quan hệ… Trên thực tế môi giới BĐS trong thực tế cũng đi theo quy trình như vậy, có điều với từng loại BĐS, khách hàng đặc thù mà có công đoạn được tiến hành kỹ càng, có công đoạn được bỏ qua. Ở chuyên đề này sẽ nêu ra những vấn đề lý thuyết dưới góc độ xem xét trên thực tế. Thu thập nguồn BĐS. Một nhà môi giới BĐS luôn có những nguồn BĐS cho riêng mình, nguồn này có thể có được từ nhiều phía trong xã hội. Cụ thể là: Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhất về nhu cầu bán, cho thuê BĐS, đặc biệt là từ internet. Báo "Mua và bán", Tạp chí "Bất động sản", "Thị trường bất động sản", "thị trường chứng khoán", "Thế giới bất động sản" … rất nhiều thông tin có thể tìm thấy trong những tạp chí này. Ngoài những thông tin có sẵn, nhà môi giới cũng có thể sử dụng báo chí, internet để đăng tin tìm các loại BĐS. Thực tế là ngày nay internet phát triển khiến cho việc tìm kiếm thông tin được dễ dàng hơn song đồng thời cũng nảy sinh những vấn đề phức tạp. Vì internet là nơi thật giả lẫn lộn, những thông tin cần được sàng lọc kĩ càng cộng với một chút kinh nghiệm của người môi giới. Công ty Sao Việt Sông Đà đã lập ra một tràng web riêng của công ty và cho phép trao đổi thông tin nhà đất trên trang web đó. Văn phòng môi giới: Nguồn thông tin thứ hai có thể kể đến là từ các văn phòng môi giới khác. Các văn phòng có thể sẵn sàng chia sẻ lợi ích với nhau để cùng thực hiện thương vụ môi giới. Dù rằng vẫn có sự cạnh tranh giữa các văn phòng nhưng việc này có thể được thực hiện bằng các môi quan hệ tốt và lợi ích xứng đáng. Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lí như Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ Thương mại... là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS. Các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có nguồn cung BĐS lớn. Việc quan hệ với các cơ quan này có những sự phức tạp nhất định. Công ty Sao Việt Sông Đà với tiểm lực khá mạnh, có thể nhận được những công trình lớn và có thể nhận được các thông tin mang tính nội bộ nhất định về các dự án của nhà nước. Đó là một lợi thế rất lớn của công ty. Ban quản lý nhà: và Ban quản lí dự án. Cũng giống như một cơ quan nhà nước nhưng trong thực tế việc tiếp xúc với các ban này thường khó hơn. Ngân hàng: Thông tin về những BĐS phát mãi. Thông tin này không được công bố rộng rãi vì vậy cần phải chủ động tìm hiểu. Thực tế tại công ty Sao Việt Sông Đà những thông tin từ nguồn này là hầu như không có. Khách hàng: Thông tin từ chính khách hàng về BĐS cần bán, cho thuê của họ hay người quen của họ. Ngoài ra còn có thể thu nhận thông tin từ những người khác mà nhà môi giới có quan hệ hay gặp gỡ. Đây cũng là một nguồn thông tin khá hữu ích và dễ tiếp cận. Mọi nhà môi giới đều có những quan tâm đến nguồn thông tin này. Đi thực tế: Đây là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đi tìm hiểu thực tế. Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm BĐS tại các khu vực, tòa nhà, khu phố mà nhà môi giới cần tìm. Để tìm được những thông tin loại này đòi hỏi nhà môi giới cần có những kinh nghiệm nhất định trong nghề. Những thông tin như thế này không dễ kiếm nhưng nhiều khi lại rất hữu ích và thường thì không có thông tin giả tạo. Trên thực tế, như tại công ty Sao Việt là một công ty lớn và chuyên tìm các nguồn cung BĐS từ các dự án đầu tư xây dựng lớn. Công ty tham gia nhiều lĩnh vực trong BĐS như kinh doanh đầu tư, môi giới, định giá, chính vì vậy mà lĩnh vực môi giới của công ty có thể có nguồn BĐS từ trong nội bộ của công ty. Ngoài ra công ty có những môi quan hệ tốt đẹp với các nhà đầu tư khác nên có thể tìm được nguồn BĐS dựa vào các thông tin nội bộ. Tìm hiểu thông tin về BĐS và các thông tin liên quan. Đây là một bước rất quan trọng ảnh hưởng rất nhiều đến việc thương vụ có nhiều khả năng thành công hay không. Điều đáng tiếc là nhiều nhà môi giới lại chưa thật sự có sự đầu tư xứng đáng cho công đoạn này. Những nguồn thông tin về tình trạng pháp lí BĐS có thể tìm thấy thông qua các nguồn sau: Chính quyền địa phương và các cơ quan Thông tin liên quan đến BĐS cũng có thể tìm thấy thông qua Tổ trưởng dân phố, dân cư xung quan BĐS, UBND phường, công an phường. Phòng, Sở thuế: Là nơi có thể cung cấp nguồn thông tin tiềm năng tuy vậy lại có nhiều vấn đề phức tạp đối với thông tin. Đôi khi có thể lấy được những thông tin liên quan đến quy mô mua bán và giá cả thực hiện. Tuy vậy để có được những thông tin này nhà môi giới cần có mối quan hệ tốt. Đây cũng là điểm cần nhấn mạnh hơn nữa, đối với nhà môi giới, chất lượng thông tin phụ thuộc rất nhiều vào quan hệ. Công ty Sao Việt cũng như những người làm môi giới khác thường ít khai thác được nguồn thông tin này do tính chất phức tạp của nó. Điều tra thực tế: Là một phương pháp thu thập thông tin có tính chất trực quan nhất. Nhà môi giới tự tìm hiểu thông tin về BĐS thông qua quan sát, tìm hiểu những thông tin xung quanh BĐS. Tuy vậy, điều tra thực tế cũng là phương pháp khá vất vả và đòi hỏi nhà môi giới có sự khéo léo trong việc thu thập thông tin. Nếu không rất có thể họ sẽ nhận được những thông tin sai lệch. Sổ đỏ, hồng Nhà môi giới phải biết rõ về tình trạng pháp lí của BĐS cần bán. Họ không có nhiệm vụ, phải giải quyết các vướng mắc liên quan đến tình trạng pháp lí của BĐS và nhiều khi dù muốn họ cũng không có khả năng làm việc này. Tuy nhiên những kiến thức và kinh nghiệm của nhà môi giới sẽ giúp họ đánh giá được tình trạng pháp lí của BĐS. Nguồn thông tin quan trọng nhất thường là do chính chủ nhà cung cấp. Họ là người hiểu rõ và đầy đủ về những vấn đề pháp lí của BĐS tuy vậy đôi chỗ chủ nhà vẫn có những sai lầm trong nhận thức về các vấn đề pháp lí này. Vì vậy vai trò của nhà môi giới là thu thập các giấy tờ mà chủ sở hữu có. Đồng thời trong lúc này cũng chỉ cho chủ sở hữu (nếu có) những thiếu sót, không đầy đủ về mặt giấy tờ và chỉ ra những rắc rối có thể gặp khi thiếu những giấy tờ đó. Giấy tờ quan trọng nhất là sổ đỏ (sổ hồng). Ngoài ra là các giấy tờ liên quan như hợp đồng mua bán công chứng, giấy chứng nhận cho, tặng… Tất cả những giấy tờ này chỉ ra rằng chúng ta đang có một BĐS có thể bán được với người chủ chính thức của nó. Trong trường hợp mua bán các quyền liên quan đến công trình đang xây dựng thì cần có giấy phép xây dựng, quyết định giao đất với mục đích xây dựng nhà ở… Trên thực tế nếu môi giới một BĐS không có sổ đỏ thì mọi việc diễn ra sẽ phức tạp hơn. Nhà môi giới cần xem xét các giấy tờ của chủ nhà để có thể xin được sổ đỏ như: hóa đơn đóng thuế đất, điều kiện cụ thể của khu đất, thái độ của chính quyền địa phương với khu đất đó… Sau đó nhà môi giới cần hướng dẫn cho chủ nhà việc xin cấp sổ đỏ. Quy trình này dẫn đến phát sinh vấn đề trong việc thời hạn các khoản thanh toán giữa hai bên và do vậy nhà môi giới cần giải quyết tốt các vấn đề này. Ngoài ra nhà môi giới có những nguồn thông tin khác mang tính cơ bản hơn, đó là: Cơ sở dự liệu cá nhân, kinh nghiệm và kiến thức Đây là một thước đo của nhà môi giới. Các thông tin từ kinh nghiệm và kiến thức của nhà môi giới có thể không thực sự đầy đủ và cập nhật nhưng nó là nền tảng vững chắc nhất cho mọi thông tin khác. Nhà môi giới thu hoạch các thông tin của mình qua thời gian hoạt động và tạo thành một cơ sở dữ liệu. Những thông tin này đã được nhà môi giới chắt lọc và đánh giá chính xác, cụ thể. Thông tin từ khách hàng Sự phản hồi thông tin của khách hàng bao giờ cũng là những thông tin quý giá và hữu ích. Khách hàng của nhà môi giới sẽ phản ánh cho biết nhiều vấn đề về tình trạng của BĐS. Sự phản hồi này cũng cần được nhà môi giới đánh giá và chắt lọc lại vì có nhiều lúc là những thông tin sai lệch. Các cơ quan cung cấp điện, nước Nhà môi giới cần phải kiểm tra các thông tin về việc cấp thoát nước cũng như tình trạng cung cấp điện tại BĐS mục tiêu. Ngoài ra cũng cần lưu ý đến vấn đề thanh toán tiền điện nước trước kia của chủ BĐS. Những thông tin này có thể thu thập nhanh chóng nhưng có nhiều nhà môi giới lại thường bỏ qua. Hệ thống hạ tầng vật chất Thông tin về mạng lưới kỹ thuật hạ tầng cơ sở được cung cấp bởi chủ nhà, chủ đầu tư, cơ quan tư vấn, kiến trúc… Các cơ quan chuyên môn có khả năng cung cấp những tài liệu cụ thể về hệ thống ngầm dưới BĐS, các bản đồ về đường dây, cấp thoát nước… Tài liệu kỹ thuật của BĐS Một tài liệu khác nữa là sơ đồ kỹ thuật tòa nhà hoặc bản thiết kế của tòa nhà. Vấn đề này cũng có ý nghĩa trong việc xác định xem việc xây dựng có được thực hiện phù hợp với thiết kế, giấy cấp phép xây dựng không. Bản đồ hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất Nó cho phép xác định được vị trí của BĐS trong bản đồ quy hoạch.Từ đó có thể giúp các nhà môi giới có những thông tin quý báu về các vấn đề quy hoạch và phát triển của mảnh đất. Bản đồ quy hoạch không gian và quy hoạch kinh tế xã hội Bản đồ quy hoạch có ý nghĩa quyết định trong việc xác định khả năng sử dụng, khai thác BĐS cho những mục tiêu xác định. Cho phép nhà môi giới ước định được tính chất hữu dụng của mảnh đất cho các mục tiêu khác nhau. Bản đồ thành phố Nói đến BĐS là nói đến các vị trí xác định của từng mảnh đất. Do đó mỗi nhà môi giới đều cần nắm rõ thông tin về bản đồ thành phố nơi có các BĐS. Đây là một thông tin rẻ tiền và rất cần thiết cho nhà môi giới. Bản đồ các tuyến giao thông Để phục vụ tốt cho công việc, thuận tiện trong đi lại thì nhà môi giới cần nắm rõ các tuyến giao thông cũng như các phương tiện có thể sử dụng ở đâu. Những thông tin này có thể khai thác từ internet và các bản đồ của các công ty vận tải trong thành phố. Sách thống kê Những tài liệu thống kê có đề cập đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác nhau, trong đó có lĩnh vực nhà ở. Các tài liệu này có đề cập đến diện tích nhà ở, dân số trong khu vực và tốc độ xây dựng. Sách chuyên môn Hiện nay tại Việt Nam còn rất ít sách đề cập đến lĩnh vực BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng. Để tham khảo thêm cần tìm đọc bằng các thứ tiếng nước ngoài trên internet hay đặt mua sách nước ngoài. Đề tài của các Viện nghiên cứu Các Viện nghiên cứu như Viện nghiên cứu Kinh tế thế giới, Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, Viện Kinh tế TP HCM, Viện nghiên cứu chiến lược… và các trường đại học kinh tế thường xuyên có những dự án nghiên cứu, phân tích những thay đổi và các hiện tượng diễn ra trên thị trường BĐS. Sau khi hoàn thành nghiên cứu, kết quả thường được công bố trên báo hay in thành sách. Hội thảo khoa học, khóa đào tạo Các Viện nghiên cứu, trung tâm đào tạo này cũng thường xuyên tổ chức các hội nghị khoa học và các bài báo khoa học về lĩnh vực BĐS được đóng thành tập để công bố. Các khóa học chuyên môn về lĩnh vực BĐS cũng cung cấp nhiều thông tin bổ ích cho những người quan tâm. Thực tế tại nhiều công ty môi giới và ngay cả tại công ty Sao Việt Sông Đà thì việc điều tra những thông tin về BĐS vẫn còn dừng lại ở mức độ sơ sài. Nhà môi giới hầu như đặt niềm tin vào một số nguồn thông tin nhất định và nghe theo chứ không tổng hợp nhiều nguồn thông tin với nhau. Tại công ty Sao Việt Sông Đà, việc thu thập thông tin về BĐS thường dừng lại ở việc thu thập các thông tin về pháp lí của bên chủ sở hữu BĐS. Gặp gỡ ban đầu với khách hàng Tiến hành thương vụ môi giới nhà môi giới sẽ có bước gặp gỡ ban đầu với khách hàng. Trong bước này nhà môi giới cần tạo được cảm tình cho khách hàng để khách hàng tin tưởng, tạo đà thuận lợi cho việc tiếp tục tiến hành thương vụ. Ở đây chú ý nhiều đến thái độ, ngôn ngữ cũng như cử chỉ của nhà môi giới. Tất cả cho thấy nhà môi giới có đáng tin tưởng hay không hay thậm chí là nhà môi giới có phải là người tử tế hay không. Tại công ty Sao Việt việc xúc tiến gặp khách hàng được diễn ra khá tốt. Các nhà môi giới luôn ý thức rằng cần phải tạo cho khách hàng sự tin tưởng vào bản thân nhà môi giới. Và chính thái độ làm việc này đã góp phần không nhỏ vào việc thành công cho nhiều thương vụ môi giới. Việc gặp gỡ với khách hàng ban đầu rất quan trọng vấn đề ấn tượng ban đầu. Nhà môi giới với tác phong chuyên nghiệp sẽ tạo được lòng tin tưởng đối với khách hàng. Thực tế cho thấy nhiều người làm trong lĩnh vực môi giới BĐS đã không quan tâm đến vẻ chuyên nghiệp của mình. Nhiều văn phòng môi giới lập ra có những nhân viên phụ trách việc giao tiếp với khách hàng có cách ăn mặc xuyền xoàng, lối nói chuyện thiếu chuyên nghiệp. Sao Việt là một công ty lớn và đầu tư khá nhiều vào đội ngũ nhân viên, do vậy nhân viên môi giới của công ty có phong cách khá tốt, gây được cảm tình với khách hàng. Điều đáng quý của công ty là việc công ty xác định phương hướng kinh doanh cho mình là cố gắng trở thành những nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp. Do vậy công ty khá chú trọng đến các giá trị đạo đức trong nghề môi giới BĐS. So với trên phương diện lý thuyết, sự gặp gỡ ban đầu với khách hàng phụ thuộc khá nhiều vào vấn đề phong tục tập quán của từng nơi. Vì vậy, nếu là một nhà môi giới hoạt động trên lĩnh vực rộng thì luôn có những sự tìm hiểu về nền văn hóa mỗi nơi để từ đó có cách ứng xử thích hợp. Gặp gỡ và tìm hiểu sâu hơn về khách hàng Sau khi nhà môi giới có được sự chấp nhận của khách hàng trong bước ban đầu, họ sẽ tiếp tục tìm hiểu sâu hơn về nhu cầu và mong muốn của khách. Trong bước này nhà môi giới sẽ hỏi xem khách hàng cần gì và có những đáp ứng hay cách ứng xử thích hợp. Thực tế diễn ra có những sự phức tạp nhất định trong bước này. Những nhà môi giới khác có thể giả làm khách hàng và lấy mất thông tin về BĐS, hoặc có khi chỉ là những khách vào hỏi vu vơ. Do vậy, điểm quan trọng của bước này không chỉ là vấn đề đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng mà còn nhận biết rõ đâu là khách hàng thực sự. Trong công ty Sao Việt thì đội ngũ môi giới có khá nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này, họ có những “mánh” nhất định để nhận ra khách hàng. Qua nhiều thương vụ, họ biết khách hàng cần gì và có thể đáp ứng khá tốt nhu cầu cho khách. Vì vậy, không quá khó hiểu khi mở đầu của công ty Sao Việt, phòng môi giới lại phát triển tốt và tạo ra những nguồn thu ban đầu cho công ty. Trong quá trình tìm hiểu sâu hơn về khách hàng này nhà môi giới cần chú trọng nhiều đến cách thức giao tiếp. Ngay cả khi nhà môi giới xác định người đến gặp không phải là khách hàng thực sự thì họ cũng cần có những cách ứng xử khôn khéo và hợp lý. Kết quả hay nhất mà nhà môi giới mong đợi đó là tạo được hình ảnh đẹp và chuyên nghiệp của văn phòng với mọi người. Đây có thể nói là một trong những khâu khó nhất đối với nhà môi giới. Những đánh giá sai lầm của nhà môi giới trong khâu này đều phài trả giá đắt. Cùng với khách hàng đi xem BĐS Sau khi nhà môi giới xác định được đúng khách hàng và tìm ra tiếng nói chung với nhau thì giai đoạn tiếp theo sẽ là cùng khách hàng đi xem BĐS. Đến khâu này thì vấn đề của nhà môi giới là tạo lòng tin hơn nữa về sự phù hợp của BĐS đối với khách hàng và tiến hành mau chóng thương vụ. Người ta nói “trăm nghe không bằng một thấy”, với BĐS là hàng hóa có giá trị lớn thì điều này càng trở nên cần thiết. Hầu như chẳng ai chỉ xem giấy tờ, miêu tả thông tin về BĐS mà quyết đinh mua luôn BĐS đó cả. Vì vậy nhà môi giới luôn hiểu rõ ràng rằng đây là một phần rất quan trọng trong việc đi đến quyết định dứt khoát sẽ mua của khách hàng. Mỗi nhà môi giới lại có những cách chỉ cho khách hàng thấy rằng BĐS là phù hợp khác nhau, đó một phần là kinh nghiệm. Có điều, những điều khẳng định của nhà môi giới về BĐS tuyệt đối phải là sự thật. Nhà môi giới dựa vào hiểu biết của mình về BĐS để phân tích cho khách hàng thấy rằng BĐS là phù hợp với họ. Có những điều mà khách hàng vì không am hiểu về BĐS chưa thể thấy ngay được như: tiềm năng phát triển của BĐS, các cơ sở hạ tầng mới sẽ được đầu tư, có những chính sách có lợi trong vùng của BĐS… Những điều đó được nhà môi giới dựa vào hiểu biết, kiến thức và kinh nghiệm để tư vấn cho khách hàng. Nếu là với khách hàng bán BĐS, nhà môi giới có thể tư vấn cho họ về giá cả của căn nhà, hình thức thanh toán nên sử dụng… Như vậy, qua đó nhà môi giới chỉ cho khách hàng thấy rằng BĐS là phù hợp với họ. Trong bất kỳ trường hợp nào nhà môi giới cũng nên mời khách hàng đến xem lại BĐS một lần nữa để củng cố niềm tin hoặc để thay đổi cách nhìn nhận nếu lần này khách hàng không thực sự vừa ý với BĐS trong lần tham quan này. Kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới Hợp đồng dịch vụ môi giới sẽ được kí kết sau khi có sự tin tưởng lẫn nhau giữa khách hàng và nhà môi giới. Thực tế cho thấy đây là một bước quan trog đánh dấu cho việc thương vụ thành công hay không. Việc kí kết hợp đông dịch vụ môi giới này có thể diễn ra trước khi cùng khách hàng đi xem BĐS. Tại nhiều công ty môi giới BĐS, khi khách hàng và nhà môi giới chưa thực sự có sự hiểu biết lẫn nhau thì nhà môi giới luôn muốn khách hàng kí kết hợp đồng môi giới trước. Công ty Sao Việt có hình thức khá quy củ, họ soạn ra các mẫu hợp đồng môi giới cho mình và không ngừng hoàn thiện, bổ sung. Từ đó cũng là tạo cơ sở dữ liệu cho mình. Quy trình thực hiện kí kết hợp đồng trước hay dẫn khách hàng đi xem BĐS không phải là quy tắc bất biến. Tùy từng trường hợp mà có thể vận dụng một cách linh hoạt. Thông thường với những người đầu tư lớn và có tiềm năng tài chính dồi dào thì có cơ sở để tin tưởng về việc họ tham gia dịch vụ môi giới một cách chân thành. Với những người khách hàng hay do dự và có thái độ không bộc trực thì nhà môi giới hoàn toàn có thể đặt ra các câu hỏi cho tính trung thực của họ. Tuy vậy, trong bất cứ trường hợp nào cũng không để việc kí kết hợp đồng rơi vào bầu không khí khó chịu cho cả hai bên. Nhà môi giới nên khéo léo đề cập đến bản hợp đồng môi giới và giải thích cho họ hiểu các điều khoản trong hợp đồng. Tổ chức gặp gỡ giữa các bên và kí kết hợp đồng Công việc tiếp theo của nhà môi giới là xúc tiến tiến hành thương vụ cho khách hàng. Đến lúc này nhà môi giới sẽ tiếp tục công việc của mình bằng việc để cho thương vụ thuận lợi bằng cách để hai bên trực tiếp gặp gỡ nhau. Thông thường, trong thực tế, khi đến khâu này thì mọi việc đều diễn ra thuận lợi vì cả hai bên đều đã có những nhất trí nhất định với nhà môi giới trước đó. Lúc này chỉ còn một số tranh luận giữa hai bên như: hình thức thanh toán, việc chi trả các khoản phí trong quá trình làm thủ tục… Các vấn đề xúc tiến về pháp lý sẽ do nhà môi giới đảm trách. Thực tế cho thấy thì những cách phân chia chi phí, hình thức thanh toán đều được thống nhất một cách nhanh chóng vì cả hai bên đều muốn kết thúc thương vụ nhanh. Nhà môi giới nắm rõ hình thức và các khoản chia chi phí cho hai bên và tư vấn cho cả hai. Trong thực tế tại công ty Sao Việt, nhân viên môi giới luôn biết các tỉ lệ cho việc chi trả này. Thậm chí họ còn hiểu rất rõ về các khoản chi và quy định của pháp luật nên thỉnh thoảng còn có thể giúp khách hàng lách luật để tránh các khoản nào đó. Nhìn chung, những người đang làm trong lĩnh vực môi giới đều nắm rất rõ các quy định của pháp luật và thành thạo trong quá trình làm thủ tục, cũng như kí kết hợp đồng giữa hai bên. Tổ chức giao nhận BĐS Là một hình thức gần như chốt lại thương vụ. Nhà môi giới dẫn dắt hai bên đến giao nhận BĐS như một minh chứng cuối cùng để bàn giao thương vụ. Tuy vậy, trong thực tế nhiều nhà môi giới lại không coi trọng hoặc bỏ qua khâu này. Họ cho rằng sau khi kí kết hợp đồng và làm thủ tục pháp lý chuyển quyền BĐS xong là kết thúc thương vụ. Thực tế cho thấy vẫn có thể có những tranh chấp nếu như không có khâu giao nhận BĐS một cách cẩn thận. Chủ nhà thường là những người ăn gian trong việc trì hoãn thời gian hoặc giảm bớt đồ đạc so với trong hợp đồng. Đây chỉ là một công đoạn đơn giản nhưng lại có hiệu quả và làm cho khách hàng cảm thấy được phục vụ chu đáo. Tại công ty Sao Việt, sư giao nhận BĐS diễn ra trong thương vụ không được công ty xem trọng và coi nó như một quy trình tất yếu trong dịch vụ môi giới. Đây có thể là một thiếu sót của công ty trong quá trình chuyên nghiệp hóa nghề môi giới của mình. Tổ chức dịch vụ hậu mãi đối với khách hàng Ở Việt Nam, dịch vụ hậu mãi đối với khách hàng chưa được thực hiện tốt hoặc chưa được đánh giá đúng mức. Những nhà môi giới thường chỉ “chăm sóc” cho các khách hàng lớn của mình. Họ thường không ghi lại danh sách khách hàng và có những quan tâm đến họ. Đây là một sai lầm của các nhà môi giới ở Việt Nam, bởi vì thông thường người nào có nhu cầu mua BĐS thì cũng có BĐS để bán. Mặt khác, quan hệ của mỗi người là một mạng lưới rất rộng. Có người nói rằng, quen biết với một người là sẽ quen biết với hàng trăm người. Chính vì vậy, quan tâm đến khách hàng để họ nhớ đến dịch vụ của nhà môi giới chính là một cách quảng bá cho uy tín nhà môi giới. Các dịch vụ hậu mãi có thể là giám sát việc thi hành bảo hành của chủ tòa nhà, có những dịch vụ dọn dẹp, sửa sang BĐS, hỏi thăm khách hàng vào những dịp lễ… Rất nhiều những hành động nhỏ sẽ đem lại lợi ích lớn cho nhà môi giới sau này. Công ty Sao Việt cũng có tình trạng tương tự, họ hầu như chỉ quan tâm các khách hàng lớn của mình. Nhờ có quan hệ tốt mà công ty không ngừng mở rộng, tuy vậy, công ty còn có thể phát triển hơn nữa nếu thực hiện đầy đủ các quy trình này. 4. MỘT VÀI NHẬN XÉT VÀ ĐỀ XUẤT CỦA CÁ NHÂN Qua các phân tích trên, có thể thấy rằng trong thực tế thì môi giới nước ta làm tốt các công đoạn trong quá trình tìm kiếm thông tin và tiến hành môi giới. Thế nhưng môi giới nước ta lại chưa thực sự chú ý đến các công đoạn sau khi chuyển giao quyền sở hữu BĐS. Ưu điểm lớn nhất trong quy trình môi giới của các nhà môi giới nước ta đó là tính đáp ứng kịp thời. Các nhà môi giới luôn cập nhật được các thông tin “ngầm” từ đó mang lại các giá trị lớn cho dịch vụ của mình và làm thỏa mãn được khách hàng với những BĐS mang tính “quý hiếm”. Tuy vậy, những nhà môi giới biến chất, còn được gọi là “cò” sẽ lợi dụng điều đó để tăng giá BĐS và kiếm chênh lệch giá. Đây là hiện tượng phổ biến trong ngành môi giới BĐS tại Việt Nam. Đấy cũng là nguyên nhân của tình trạng “cò” làm lũng đoạn thị trường BĐS và làm thị trường này đóng băng. Giờ đây, hiện tượng “cò” lại một lần nữa nổi lên và làm lo ngại về một lần đóng băng kế tiếp của thị trường BĐS. Cùng với những bất lợi của nền kinh tế thế giới, thị trường BĐS của nước ta đứng trước những nguy cơ tiềm ẩn. Điều đó đòi hỏi thị trường cần có những thành viên chuyên nghiệp để dẫn dắt thị trường. Người đầu tư, nhà môi giới BĐS đều cần được chuyên nghiệp hóa. Đặc biệt với nhà môi giới BĐS nếu có được sự chuyên nghiệp trong nghề nghiệp và đạo đức nghề nghiệp tốt sẽ mang lại một bộ mặt mới cho thị trường BĐS. Việc thống nhất ra một quy trình môi giới BĐS chung và công bố nó rộng rãi cũng là một trong các biện pháp để hoàn thiện cho tính chuyên nghiệp của nghề môi giới. Ngoài ra nhà nước cũng đang tích cực áp dụng những biện pháp quy định về nghề môi giới BĐS và việc đào tạo môi giới một cách có bài bản. Cho đến nay nghề môi giới tuy đã được thắt chặt hơn nhưng lại chưa đi vào quy củ hơn. Có hai lý do cho việc này: thứ nhất, nghề môi giới mang tính thiếu chuyên nghiệp ở nước ta đã quá lâu và trở thành một “hệ thống” không dễ sửa đổi trong thời gian ngắn. Thứ hai, các quy định của nhà nước vẫn còn có những lỗ hổng mà đang gây tranh cãi nhiều. Ý kiến cá nhân tôi cho rằng các biên pháp của nhà nước không nên là những biện pháp trực tiếp mà nên là những biện pháp hướng tới và khuyến khích. Chỉ có những điều nền tảng của luật mới có tính chất bắt buộc trực tiếp, còn những định hướng nên là những quy định gián tiếp. Bởi vì những quy đinh bắt buộc phải có mức xử phạt đủ nặng để răn đe đối với người vi phạm. Nhưng ngược lại, với những hành vi như vậy lại không thể xử phạt quá nặng. Mặt khác, xác suất bị phát hiện là không cao do khó kiểm soát. Chính vì vậy, cá nhân sẽ có nhiều lý do để “lách luật”. Biện pháp hay hơn sẽ là đưa ra những hình phạt gián tiếp mang tính định hướng nhưng độ giám sát của quy định này sẽ dễ dàng hơn, và chi phí cho người phạm luật sẽ đủ lớn để họ không đi trái với quy định. Ngoài ra, cá nhân tôi cho rằng nên có hệ thống giáo dục con người tốt hơn nữa, tạo thành những đức tính tốt đẹp cho cả một xã hội, một thế hệ mới. Lấy ví dụ như việc quay cóp ở nước ngoài là hoàn toàn không có và đều mang tính tự nguyện của học sinh, sinh viên bởi vì họ được giáo dục là điểm không quan trọng mà cái quan trọng là kiến thức thu nhận được. Do đó, việc gian dối trong thi cử là một việc đáng xấu hổ. Tất nhiên, đó là một định hướng mang tính chất lâu dài. Việc trước mắt có thể làm là hoàn thiện khung pháp lý và có những quy chuẩn về giáo dục nghề môi giới. Những việc này đang được nhà nước cùng các trường đại học tiến hành mạnh mẽ và tin rằng sẽ có kết quả sớm. PHẦN KẾT Đối mặt với sự biến động của thị trường, con người trở thành nhỏ bé. Chính vì vậy mà nhiều người chạy theo những biến động, kiếm những lợi ích trước mắt, và để lại hậu quả cho một nền kinh tế. Mọi giải pháp đều là vô nghĩa nếu không có sự biến chuyển trong cách suy nghĩ, cung cách làm việc. Đó phải là một phần tính cách của dân tộc, phải trở thành một niềm tự hào khi thi hành những bộ luật đạo đức. Nghề môi giới nước ta phát triển tự phát do đó khó tránh khỏi những sai sót ban đầu. Là những người dẫn dắt cho nền kinh tế vận động, nhà nước lại có những phản ứng hơi chậm chạp đối với vấn đề nghề môi giới BĐS. Tuy vậy, có lẽ đã đến lúc có những thay đổi thiết thực hơn đối với nghề này. Xã hội sẽ công nhận và coi nghề môi giới là một nghề lành mạnh chứ không còn là “cò nhà đất” như trước đây nữa. Những nhà môi giới Việt Nam, một bộ phận đã cảm thấy được sự thay đổi tất yếu này và đang có những bước vặn mình, công ty Sao Việt Sông Đà là một ví dụ như thế. Công ty có mục tiêu cho nghề môi giới của mình là hoàn thiện hơn nữa và chuyên nghiệp hơn nữa. Đó chính là một khởi đầu cho những người muốn làm môi giới chuyên nghiệp. Sẽ tốt hơn cho những công ty như vậy khi họ được tiếp cận và được đào tạo bài bản về lĩnh vực này. Đó là lý do tôi đưa ra đề tài là hoàn thiện quá trình môi giới với hy vọng có những đóng góp nhất định cho nghề môi giới.