Đề tài Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005

iá ngày 25/10/2003 tại phường Nhân Chính đã có 6 tổ chức và 209 cá nhân tham gia đấu giá, điều đó tạo ra sự cạnh tranh trong đấu giá làm cho kết quả đấu giá cao hơn. Mặt khác dự án tại phường Quảng An quận Tây Hồ được tổ chức bán đấu giá cho các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh xây dựng nhà ở, vì vậy để đạt được mục đích là có lợi nhuận trong kinh doanh, các doanh nghiệp thường cạnh tranh bằng cách nâng từng bước giá một qua từng vòng, đặc biệt các đơn vị kinh doanh này không thể trả giá quá cao cho khu đất. Đối với dự án tại khu Đền Lừ II quận Hai Bà Trưng, tuy vị trí của khu đất tại một quận nội thành nhưng MCL giữa luợng tiền thu được và lượng tiền ước thu cũng rất thấp chỉ là 1,1 lần; có thể giải thích nguyên nhân trên như sau, tuy dự án thuộc khu vực trung tâm đô thị, lợi thế về giao thông, khoảng cách trong sinh hoạt, nhưng những lợi thế đó không thật sự cần thiết đối với mục đích xây dựng nhà ở dạng nhà vườn (với mục đích xây dựng này yếu tố người ta thường quan tâm nhất là không gian và môi trường sống xung quanh). Từ đó có thể nhận thấy sự hài hòa giữa vị trí của khu đất và môi trường xung quanh với mục đích xây dựng của khu đất quyết định đến giá trị của thửa đất. Như vậy, MCL có giá trị từ 1,07 lần đến 1,85 lần. Có thể nhận thấy sự lệch nhau giữa dự án có MCL cao nhất, thấp nhất với MCL của tổng thu và ước thu trên toàn Thành phố là tương đối đồng đều; năm 2003 là năm thị trường vẫn còn sôi động nhưng giá do nhà nước đưa ra đã sát với giá thị trường, không xảy ra hiện tượng giá thị trường cao hơn gấp nhiều lần so với giá của nhà nước quy định như trước đây (điều này được thể hiện qua việc ước thu của nhà nước và số tiền thu được sau khi đấu giá). Ước thu = giá sàn ´ diện tích đấu giá Để so sánh cụ thể hơn về giá sàn và giá trúng ta xem xét mức chênh lệch về giá sàn và giá trúng đấu giá của các dự án qua bảng 4: Theo bảng 4, ngoài một số dự án chỉ có một loại giá trúng duy nhất tức là MCL1 bằng MCL2, thì với tất cả các dự án còn lại sự khác biệt giữa MCL2 và MCL1 là không lớn, sự chênh lệch nhau giữa giá sàn và giá trúng thấp nhất (MCL1) trong các dự án là rất đồng đền, chỉ có một mức giá duy nhất có MCL1 lớn hơn 2,0 lần (MCL1 đạt 2,09 lần); Các mức giá sàn còn lại chỉ cho MCL1 đạt từ 1,04 đến 1,39 lần so với giá sàn. Chứng tỏ việc đưa ra gía khởi điểm đối với các dự án năm 2003 được thực hiện rất sát với giá thị trường.Thậm chí với mức giá sàn 5,0 triệu đồng/m2 tại dự án xã Xuân Đỉnh huyện Từ Liêm, đối tượng tham gia đấu giá chỉ cần qua 2 bước giá là đã trúng đấu giá (giá trúng tối thiểu là 5,2 triệu đồng/m2 ); tại dự án phường Nhân Chính quận Thanh Xuân với mức giá sàn là 17,0 triệu đồng/m2 thì MCL2 và MCL1 đêu có giá trị lớn nhất tương ứng là 2,74 lần và 2,09 lần. So sánh sự lệch nhau giữa giá trúng cao nhất và giá trúng thấp nhất qua giá trị của MCL1 và MCL2. Kết quả tại bảng 4 cho thấy không có sự chênh nhau quá lớn giữa gía trúng cao nhất và giá trúng thấp nhất, thậm chí tại dự án khu D3 Đường Lạc Long Quân Q.Tây Hồ ứng với mức giá 21 triệu đồng/m2 MCL2 chỉ là 1,10 lần so với MCL1 là 1,07 lần; do với mức giá 21 triệu đồng/m2 chỉ có 2 lô đất lớn là lô D3-B4 và D3-B2 được bán đấu giá cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà nên giữa giá trúng và giá sàn không có khoảng cách lớn. Bảng 4: So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2003 STT Quận, huyện Dự án Giá sàn (triệu đồng/m2) Giá trúng (triệu đồng/m2) MCL1 (lần) MCL2 (lần) 1 Từ Liêm X.Mỹ Đình 13,5 16,6á21,3 1,23 1,58 X.Xuân Đỉnh 5,0 5,2 á 6,7 1,04 1,34 2 Hai Bà Trưng Khu Đền Lừ II 15,2 19,0 17,2 á 18,2 22,0 á 29,0 1,13 1,18 1,20 1,53 3 Tây Hồ P.Quảng An 27,0 29,0 1,07 1,07 Đ. Lạc Long Quân (khu D3) 19,0 21,0 22,0 20,5 22,5á23,0 28,5 1,08 1,07 1,30 1,08 1,10 1,30 4 Thanh Xuân P. Nhân chính 12,7 17,0 17,7 á 27,7 35,5 á 46,5 1,39 2,09 2,18 2,74 MCL1 = Giá trúng đấu giá thấp nhất Giá sàn tương ứng MCL2 = Giá trúng đấu giá cao nhất Giá sàn tương ứng Trong dự án tại phường Nhân Chính quận Thanh Xuân với mức giá sàn là 17 triệu đồng/m2 có MCL1 cao nhất đạt giá trị 2,09 lần, đồng thời cũng có MCL2 cao nhất là 2,74 lần. Qua điều tra thực tế thì trong dự án phường Nhân chính quận Thanh Xuân với các thửa đất có giá sàn là 17 triệu đồng/m2 được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà vườn, qua đấu giá sẽ giao đất trực tiếp đến tay người dân có nhu cầu sử dụng đất. So sánh với dự án tại quận Thanh Xuân, dự án tại xã Xuân Đỉnh huyện Từ Liêm được đấu giá theo phương thức đấu giá cả lô đất lớn cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xây dựng nhà chung cư, vì vậy người sử dụng đất nhận đất gián tiếp theo hình thức sở hữu nhà thông qua các doanh nghiệp kinh doanh nhà, do có đơn vị trung gian nên MCL1, MCL2 có giá trị không cao, tương ứng là 1,23 và 1,58 lần. So sánh một số dự án trên có thể thấy mục đích sử dụng đất của dự án, phương thức đấu giá qua hình thức giao đất trực tiếp hay gián tiếp và dự án thuộc khu vực nội thành, hay ngoại thành là những yếu tố chi phối đến gía sàn và giá trúng đấu giá. Năm 2003, với 6 dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được tổ chức trên địa bàn Thành phố Hà Nội,có thể nhận thấy đã có kết quả và thành công nhất định; sự chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá (giá trúng cao nhất và thấp nhất) là không lớn. Điều đó chứng tỏ công tác xác định giá sàn phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rất tốt, sát với giá thực tế mặc dù năm 2003 là năm đầu tiên thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng sau giai đoạn tiến hành thí điểm. 4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2004 Theo Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Thành phố Hà Nội Năm 2004 Thành phố thực hiện 10 dự án đấu giá tại 3 quận Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên, 3 huyện Từ Liêm, Sóc Sơn và Thanh Trì với tổng diện tích là 144.210m2, thu được 2.184,8 tỷ đồng [bảng 5] [bảng 6]. Bảng 5: Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2004 trên địa bàn Thành phố Hà Nội STT Quận, huyện Dự án Diện tích quy mô dự án (m2) Giá sàn (triệu đ /m2) Giá trúng (triệu đ /m2) 1 Từ Liêm - Xã Xuân Đỉnh + Lô A: 28 lô + Lô B: 39 lô + Lô G: 4 lô 8.156 8.156 (2.958) (4.672) (526) 10,0á15,0 15,0 13,5 10,0 16,3á26,1 19,8á26,1 17,7á24,3 16,3á18,0 2 Tây Hồ - Khu D3 Lạc Long Quân - Khu D5 Lạc Long Quân - Khu D1 Lạc Long Quân 55.273 4.509 25.896 24.868 21,0 13,0á25,6 6,5 22,5 13,9á31,3 8,5á14 3 Cầu Giấy - Khu DT hành chính (D5 và D11) - Khu DT hành chính (D6 và D8) 36.837 23.544 13.293 15,0á18,0 11,5á14,0 17,1 á 24,3 12,9á18,0 4 Sóc Sơn (2 dự án ghép chung) - Thị trấn Sóc Sơn& xã Phù Ninh 7.230 7.230 2,6á7,0 3,2á9,4 5 Thanh Trì - Xã Tân Triều 4.529 4.529 8,0á10,0 9,5á41,2 6 Long Biên - Phường Việt Hưng 32.191 32.191 9,0á10,5 9,0á18,3 7 Tổng cộng: 10 dự án 144.210 So với năm 2003, năm 2004 số lượng các dự án được tổ chức nhiều hơn trên phạm vi 6 quận, huyện. Ngoài 2 quận là Hai Bà Trưng và Thanh Xuân đã có dự án năm 2003 nhưng sang năm 2004 không tổ chức dự án nào, hầu hết các dự án đều được thực hiện tại các quận, huyện có quỹ đất lớn và phù hợp với xu hướng phát triển, mở rộng của Thành phố. Quận Tây Hồ vẫn là nơi có diện tích đấu giá lớn nhất với diện tích 55.273m2, sau đó là quận Cầu Giấy (36.837m2), quận Long Biên (32.191m2). Cả 3 quận trên là nhứng địa phương không thuộc khu vực trung tâm của Thành phố, tuy nhiên đều là những địa phương nằm trong định hướng quy hoạch của Thành phố. Đặc biệt Long Biên là quận mới được tách từ huyện Gia Lâm có địa giới hành chính nằm trong kế hoạch phát triển Hà Nội sang phía đông của Sông Hồng nên các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đều được thực hiện với quy mô lớn. Ngoài các dự án tổ chức tại các quận, một số dự án khác được tổ chức tại các huyện ven khu vực trung tâm trung tâm và ngoại thành như Từ Liêm, Thanh Trì, Sóc Sơn. Trong đó dự án tại huyện Từ Liêm có giá trị kinh tế thu được là cao nhất với tổng số tiền thu được là 160 tỷ đồng, nguyên nhân do huyện Từ Liêm đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003 và là địa phương được chú trọng phát triển trong nhứng năm gần đây. Bảng 6: So sánh giữa số tiền thu được và số tiền ước thu qua ĐGQSDĐ năm 2004 tại TP. Hà Nội STT Quận, Huyện Dự án Diện tích (m2) Số tiền ước thu (Tỷ đồng) Số tiền thu được (tỷ đồng) MCL (lần) 1 Từ Liêm 8.156 117,3 160,0 1,36 Xã Xuân Đỉnh + Lô A: 28 lô + Lô B: 39 lô + Lô G: 4 lô 8.156 2.958 4.672 526 117,3 44,3 67,7 5,3 160,0 62,0 88,6 8,9 1,36 1,40 1,30 1,68 2 Tây Hồ 55.273 732,7 899,9 1,23 Khu D3 Lạc Long Quân Khu D5 Lạc Long Quân Khu D1 Lạc Long Quân 4.509 25.896 24.868 94,6 476,5 161,6 102,0 544,3 253,6 1,08 1,14 1,57 3 Cầu Giấy 36.837 550,5 659,3 1,20 KhuD5 & D11 23.544 375,0 450,0 1,20 KhuD6 & D8 13.293 175,5 209,3 1,20 4 Sóc Sơn T.tr Sóc Sơn & X.Phù Ninh 7.230 29,4 43 1,46 5 Thanh Trì Xã Tân Triều 4.529 42,1 78,5 1,86 6 Long Biên Phường Việt Hưng 31.191 292,0 344,1 1,18 7 Tổng 10 dự án 144.210 1764,0 2184,8 1,24 Qua bảng 6 ta thấy mức chênh lệnh giữa số tiền thu được và số tiền ước thu của các dự án được thực hiện trong năm 2004 là không cao, MCL thấp nhất tại dự án khu D3 Đường Lạc Long Quân quận Tây Hồ là 1,08 lần. MCL cao nhất tại dự án xã Tân Triều huyện Thanh Trì là 1,86 lần, so với MCL chung của số tìên thu được và số tiền ước thu trong cả năm 2004 là 1,24 lần. Qua tìm hiểu thực tế, dự án tại khu D3 quận Tây Hồ được tổ chức bán đấu giá cho các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh, xây dựng nhà ở nên giá trúng đấu giá chỉ cao hơn giá sàn 3 bước giá, ngược lại dự án tại xã Tân Triều tổ chức bán đấu giá trực tiếp cho người dân có nhu cầu nên tính cạnh tranh cao hơn, người trúng đấu giá được sử dụng đất không phải qua một công ty kinh doanh hay môi giới nào nên giá trúng cao hơn. Mức chênh lệch cao thường xảy ra với các dự án tại các huyện Thanh Trì, Từ Liêm, đây là những dự án thuộc khu vực phụ cận ven trung tâm Thành phố nên mức giá sàn là tương đối thấp, làm cho số tiền ước thu thấp, tuy nhhiên trong quá trình tổ chức đấu giá lại thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng tham gia và đạt doanh thu cao, ví dụ tại dự án xã Tân Triều huyện Thanh Trì mức giá sàn chỉ là 10 triệu đồng/m2; nhưng giá trúng đấu giá từ 17,5 đến 41,2 triệu đồng/m2. Qua 2 năm tổ chức đấu giá thì MCL giữa số tiền thu được và số tiền ước thu của từng dự án trong 2 năm là tương đối đồng đều, không có dự án nào có MCL lớn hơn 2,0 lần; năm 2003 có 2 dự án, năm 2004 có 3 dự án có MCL cao hơn 1,5 lần. Như vậy trong 2 năm 2003, 2004 công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố đã thể hiện được sự ổn định, chặt chẽ và không có sự biến động nào xảy ra. So sánh giữa giá trúng và giá sàn qua MCL1, MCL2 tại bảng 7. Giá sàn và giá trúng đấu giá của các dự án tại khu vực nội thành và vùng phụ cận cao hơn so với các khu vực xa trung tâm Thành phố, dự án tại các quận Tây Hồ, Cầu Giấy thường có giá sàn và giá trúng cao hơn các dự án tại huyện Sóc Sơn, Từ Liêm. Điều đó khẳng định khu vực phát triển hơn, có khả năng đáp ứng nhu cầu dich vụ tốt hơn thì giá đất sẽ cao hơn. Bảng 7: So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2004 STT Quận, Huyện Dự án Giá sàn (triệu đồng/m2) Giá trúng (triệu đồng/m2) MCL1 (lần) MCL2 (lần) 1 Từ Liêm X. Xuân Đỉnh Lô A (28 lô) 15,0 19,8á26,1 1,24 1,74 Lô B (39 lô) 13,5 17,7á24,3 1,31 1,80 Lô G (4 lô) 10,0 16,3á18,0 1,63 1,80 2 Tây Hồ Khu D3 Lạc Long Quân 21,0 22,5 1,07 1,07 Khu D5 Đường Lạc Long Quân 13,0 13,9á17,5 1,06 1,35 15,6 18,0á19,5 1,15 1,25 17,6 20,6á21,8 1,17 1,24 19,6 22,0á24,4 1,12 1,24 21,6 22,8á24,3 1,06 1,13 25,6 27,1á31,3 1,06 1,22 Khu D1 Lạc Long Quân 6,5 8,5á14,0 1,31 1,92 3 Cầu Giấy Khu D5 và D11 15,0 17,1á19,5 1,14 1,50 18,0 19,8á24,3 1,10 1,35 Khu D6 và D8 11,5 12,9á14,1 1,12 1,23 14,0 15,5á18,0 1,11 1,29 4 Sóc Sơn T.trấn Sóc Sơn & X.Phù Ninh 2,6 3,2á4,4 1,23 1,69 3,4 4,2á5,6 1,23 1,65 4,0 6,5á8,0 1,62 2,00 7,0 8,2á9,4 1,17 1,34 5 Thanh Trì X.Tân Triều 8,0 9,5á16,1 1,19 2,01 10,0 17,5á41,2 1,75 4,12 6 Long Biên Phường Việt Hưng 9,0 9,0á10,2 1,00 1,13 9,5 10,7á14,6 1,13 1,54 10,5 11,7á18,3 1,11 1,74 So với kết quả năm 2003, MCL1 và MCL2 của kết quả đấu giá năm 2004 không có những khác biệt lớn, nhìn chung sự chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn là không đáng kể; MCL1 lớn nhất là 1,75 lần, bé nhất là 1,00 lần; MCL2 lớn nhất là 4,12 lần, bé nhất là 1,07 lần. Tuy nhiên lại có dự án có giá trúng tối thiểu trùng với giá sàn. Dự án phường Việt Hưng quận Long Biên có MCL1 là 1,00 lần ứng với mức giá sàn là 9 triệu đồng/m2, tức là giá trúng tối thiểu trùng với mức giá sàn. Ngược lại với mức giá khởi điểm là 10,0 triệu đồng/m2, dự án tại xã Tân Triều huyện Thanh Trì đồng thời có MCL1 và MCL2 là cao nhất trong đó MCL2 có giá trị cao kỷ lục là 4,12 lần so với giá sàn. Qua đó chứng tỏ rằng việc xác định giá sàn tại 2 dự án trên còn có những hạn chế nhất định, vì vậy trong quá trình tổ chức các phiên đấu giá tiếp theo Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố cần phải xem xét, rút kinh nghiệm, đánh giá thật cẩn thận các yếu tổ ảnh hưởng đến giá sàn của dự án để có các mức giá sàn sát với thực tế. Một nguyên nhân khác tác động đến giá sàn và giá trúng đó là thời điểm tổ chức đấu giá. Trong cùng một khu vực có điều kiện như nhau trên một quận nhưng hai dự án có cùng mục đích xây dựng được tổ chức đấu giá vào hai thời điểm khác nhau sẽ có giá sàn và giá trúng khác nhau. Hai khu đất D3 và D5 tại quận Tây Hồ có vị trí tương quan với nhau, mục đích xây dựng giống nhau (xây dựng nhà vườn, biệt thự) dự án tại khu đất D3 tổ chức đấu giá vào ngày 05/6/2004 có giá sàn là 21 triệu đồng/m2 và giá trúng là 22,5 triệu đồng/m2. Dự án tại khu D5 tổ chức đấu giá vào ngày 01/11/2004 và ngày 18/12/2004 có giá sàn từ 13,0á25,6 triệu đồng/m2, giá trúng từ 13,9á31,3 triệu đồng/m2. Ngoài lý do thời điểm tổ chức khác nhau, một nguyên nhân tạo ra sự chênh lệch giữa giá trúng của hai dự án đó là khu D3 được tổ chức bán đấu giá cho các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà để xây dựng biệt thự, nhà vườn. Còn khu D5 được tổ chức bán đấu giá trực tiếp đến người dân chính vì vậy khu D5 có giá trúng cao hơn, khoảng cách giữa giá trúng cao nhất và giá trúng thấp nhất lớn hơn. Ngoài yếu tố vị trí của khu đất chi phối đến giá sàn và trúng đấu giá của các lô đất, thì yếu tố vị trí của từng thửa đất cũng tác động rất lớn đến giá trúng đấu giá đối với thửa đất đó. Trong cùng một lô đất, những thửa đất có vị trí đầu lô thường có giá trúng cao hơn so với các thửa đất có vị trí ở giữa hoặc cuối lô. có thể xem xét qua dự án D5 Đường Lạc Long Quân quận Tây Hồ; dự án có 6 mức giá sàn, mỗi thửa đất có mức giá sàn khác nhau tùy thuộc vào chiều rộng mặt đường mà nó tiếp giáp từ 7,5m đến 25,0m. Tương ứng với mỗi mức giá sàn đó là các mức giá trúng cao nhất, thấp nhất khác nhau. Trong quá trình tổ chức dự án cũng như một số dự án khác, với phương thức bỏ giá một vòng trực tiếp lấy từ người trả giá cao nhất đến thấp nhất thì người trả giá cao hơn có quyền được lựa chọn thửa đất trước người có gía trúng thấp hơn. Như vậy giá trúng đấu giá và vị trí cụ thể của từng thửa đất có sự ảnh hưởng rất lớn đến nhau. Mặt khác giá trúng đấu giá cũng chịu ảnh hưởng của tâm lý người tham gia đấu giá. Đối với những dự án có cùng một mục đích xây dựng tại 2 khu vực khác nhau thì ngoài yếu tố vị trí, tâm lý người tham gia đấu giá luôn muốn chọn khu đất có cảnh quan, môi trường xung quanh đẹp hơn, có thể so sánh qua 2 dự án: dự án nhà chia lô tại xã Xuân Đỉnh huyện Từ Liêm có giá sàn cao nhất là 15,0 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất là 26,1 triệu đồng/m2; dự án tại khu D5 quận Tây Hồ có giá sàn cao nhất là 25,6 triệu đồng/m2 và giá trúng cao nhất là 31,3triệu đồng/m2. Nguyên nhân chủ quan ở đây là tâm lý của người tham gia đấu giá, dự án tại khu D5 gần Hồ Tây là khu đất có vị trí đẹp, có lợi thế về cảnh quan và môi trường sống nên tạo được sức hút hơn đối với người tham gia đấu giá. Như vậy trong năm 2004 dưới sự chỉ đạo của UBND Thành phố Hà Nội, Thành phố đã thực hiện 10 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích đấu giá tăng 2,03 lần so với năm 2003 nhưng giá trị thu được lại gấp 2,24 lần; mặc dù năm 2004 thị trường bất động sản không sôi động như năm 2003. Điều đó chứng tỏ công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố vẫn đáp ứng được yêu cầu đặt ra, đó là kết quả của quá trình chỉ đạo, đôn đốc kịp thời của UBND Thành phố và việc xác định giá sàn hợp lý, tiếp cận phù hợp với thị trường thực tế. 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 Theo báo cáo tổng kết cuối năm về thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Thành phố Hà Nội. Năm 2005 Thành phố thực hiện 18 dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại 8 quận huyện và 3 đơn vị thu được 1364,2 tỷ đồng với tổng diện tích đấu giá là 7,77 ha [bảng 9]. Qua đó các dự án đấu giá không chỉ được thực hiện ở các quận, huyện mà đã được mở rộng tổ chức ở các ngành như Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, Sở Tài chính, Hội đồng ĐGQSDĐ Thành phố, và Sở Nông nghiệp & PTNT (kế hoạch thực hiện năm 2006), theo đó 3 đơn vị trên trong năm 2005 đã thực hiện được 6 dự án; Sở Tài Chính là đơn vị tổ chức 2 dự án nhưng với tổng diện tích và số tiền thu được là lớn nhất (diện tích đấu giá là 26.539m2; số tiền thu được sau đánh giá là 441,6 tỷ đồng); quận có diện tích đánh giá nhỏ nhất là quận Thanh Xuân với diện tích 396m2, số tiền thu được sau đấu giá là 7,2 tỷ đồng. Qua bảng 8 ta thấy có một số dự án có giá trúng rất cao, dự án nhà B7, B10 phường Kim Liên có giá trúng từ 50 đến 102 triệu đồng/m2; dự án đấu giá nhà số 47 Hàng Thiếc có giá trúng là 104 triệu đồng/m2; đây là 2 dự án có giá trúng cao nhất từ trước đến nay, nguyên nhân là do các lô đất trên có vị trí thuận lợi, nằm trên các đường Phạm Ngọc Thạch và Hàng Thiếc là những nơi có khả năng sinh lợi cao, vị trí rất thuận tiện, tạo ra giá trị sinh lời cao trong kinh doanh. Tương tự như trên dự án đấu giá tại trung tâm thương mại Đông Anh có mức giá trúng rất cao từ 71,2 đến 86,6 triệu đồng/m2, so với mức giá sàn là 24 triệu đồng/m2. Đây là dự án đấu giá quyền sử dụng đất có giá trúng cao nhất đối so với các dự án tại các huyện ngoại thành trong 3 năm qua; kết quả đạt được sau đấu giá vượt ngoài dự kiến của Hội đồng đấu gía với 95 người tham gia đấu giá (diện tích đấu giá là 188 m2). Tuy nhiên kết quả trên cho thấy công tác xác định giá sàn của dự án chưa tốt, cần phải đánh giá đúng giá trị của thửa đất để rút kinh nghiệm phục vụ tổ chức các dự án sau này. So với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thì các dự án đấu giá có mục đích kinh doanh có giá trúng cao hơn rất nhiều. Bảng 8: Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 trên địa bàn Thành phố Hà Nội STT Quận, huyện Dự án Diện tích quy mô dự án (m2) Giá sàn (tr.đ/m2) Giá trúng (tr.đ/m2) 1 Từ Liêm - 42 thửa đất nhà vườn KĐT Mỹ Đình II - Dự án ven đường Lê Đức Thọ 13.147 5.647 7.500 14,0 14,0á25,0 5,6 á 22,0 18,8á 45,6 2 Tây Hồ - Khu D6, D9 diện tích 5.254m2; 1 nhà chung cư hỗn hợp (3.629 m2) 8.882 8.882 6,5á23,0 8,9 á 27,2 3 Cầu Giấy - KĐT hành chính (lô D2: 26/41 lô) - 3 thửa lô B ô 13 nhà vườn (397m2); chung cư lô C ô D13 (7.236 m2) - 15 thửa D13 xây dựng nhà vườn 17.520 2.651 7.633 7.236 25,0 8,5á18,5 22,6 38,2á46,2 9,7á24,5 27,4á31,3 4 Sóc Sơn - DA tại xã Phù Ninh và thị trấn Sóc Sơn 2.511 2.511 3,0á4,0 3,6 á 6,4 5 Thanh Trì - DA xã Tân Triều - 5 thửa đất nhà vườn 672 672 6,5 9,2á11,3 6 Đông Anh - Đấu giá 12 thửa đất tại dự án xã Liên Hà - DA Trung Tâm Thương Mại H. ĐA 1.178 990 188 3,2 24,0 4,0á5,2 71,2á86,6 7 Hoàng Mai - Dự án Sống Hoàng, phường Mai Động 2.642 2.642 8,5 9,7á14,9 8 Thanh Xuân - Đấu giá 5 thửa tại dự án P. Hạ Đình 396 396 15,0 17,4á19,0 9 Sở Tài chính - Khu 2,5 ha đường Láng Hạ kéo dài đợt I - Khu 1,3 ha ven đường Trần Duy Hưng 26.539 13.380 13.159 14,0á18,5 13,0á15,5 16,1á26,6 16,9á23,2 10 Sở TN Môi trường và Nhà đất - Dự án B7, B10 P. Kim Liên - Q.Đống Đa - ĐGQSH nhà số 47 Hàng Thiếc 433 407 26 36,0á40,0 70,0 50,0á102,0 104,0 11 Hội đồng ĐG QSDĐTP - Lô N8A, N8B KĐT T. Hòa - N. Chính - Nhà B7 Thành Công 3.851 3.471 381 25,5 11,5 27á33,5 12,8á15,3 12 Tổng cộng : 18 dự án 77.772 Năm 2005 do gặp nhiều khó khăn thị trường chững lại, ít sôi động, các cá nhân có nhu cầu sử dụng đất còn thăm dò, chờ đợi các chính sách tiếp theo của Nhà nước và Thành phố, một số dự án tại thị trấn Sóc Sơn, huyên Sóc Sơn, xã Liên Hà huyện Đông Anh, quỹ đất 20% KĐT mới Sài Đồng, KĐT mới Mỹ Đình I, huyện Từ Liêm... đã chuẩn bị đủ điều kiện nhưng số lượng người tham gia không đủ theo quy định nên đã phải tạm hoãn phiên đấu giá. Nên kết quả tiền thu được qua đấu giá chỉ đạt 1364,2 tỷ đồng. Tuy nhiên những dự án tại các khu vực phát triển vẫn tổ chức đấu giá thành công và có giá sàn cũng như giá trúng đấu giá cao như dự án tại KDT Trung Hòa - Nhân Chính giá sàn là 25,5 triệu đồng/m2, giá trúng từ 27,0á33,5 triệu đồng/m2; lô D2 KĐT hành chính quận Cầu Giấy có giá trúng từ 38,2á46,2 triệu đồng/m2; dự án ven đường Lê Đức Thọ huyện Từ Liêm có giá trúng từ 18,8á45,6 triệu đồng/m2. Các dự án tại các nơi kém sự quan tâm, thu hút đối với các đối tượng tham gia như huyện Sóc Sơn có giá sàn và giá trúng rất thấp, với mức giá sàn từ 3,0á4,0 triệu đồng/m2 tương ứng giá trúng là 3,6á6,4 triệu đồng/m2. Như vậy kết quả thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 không đạt yêu cầu; tiến độ triển khai các dự án diễn ra chậm, và gặp nhiều khó khăn, số tiền thu được từ kết quả đấu giá không đạt chỉ tiêu, tại các dự án số lượng người tham gia đấu giá là ít, có nhiều dự án phải hoãn phiên đấu giá hay chia khu đất thành nhiều nhóm nhỏ để đưa ra đấu giá, do vậy các phiên đấu giá có tính cạnh tranh không cao, người tham gia không còn tâm lý sợ không trúng giá như trước, điều này ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì vậy giá trúng cũng sẽ cao hơn. Mặt khác theo ý kiến của thành viên Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại các quận, huyện thì một số dự án tại huyện Đông Anh, Sóc Sơn... có những khu đất có hướng và hình dạng các thửa đất không đẹp, đặc biệt là hướng đất vì người dân họ quan tâm đến hướng đất và tính phong thủy của thửa đất. Do đó còn có sự chần chừ của người có nhu cầu, làm cho việc bán hồ sơ tham gia đấu Bảng 9: So sánh giữa số tiền thu được và số tiền ước thu qua ĐGQSDĐ năm 2005 tại TP. Hà Nội STT Quận, Huyện Dự án Diện tích (m2) Số tiền ước thu (tỷ.đg) Số tiền thu đc (tỷ.đg) MCL (lần) 1 Từ Liêm 13.147 224,0 301,0 1,34 - KĐT Mỹ Đình II (42 thửa) 5.647 74,0 98,0 1,32 - Dự án ven đường Lê Đức Thọ 7.500 150,0 203,0 1,35 2 Tây Hồ - Khu D6, D9 8.882 124,0 158,4 1,28 3 Cầu Giấy 17.520 166,3 243,9 1,47 - KĐT hành chính (lô D2: 26/41 lô) 2.651 66,3 114,0 1,72 - Lô B và lô C ô D13 7.633 57,0 75,3 1,32 - 15 thửa D13 xây dựng nhà vườn 7.236 43,0 54,6 1,27 4 Sóc Sơn - DA tại xã Phù Ninh và thị tr Sóc Sơn 2.511 9,6 12,2 1,27 5 Thanh Trì - DA x.Tân Triều-5 thửa đất nhà vườn 672 4,4 5,8 1,32 6 Đông Anh 1.178 7,7 19,1 2,48 - Dự án ĐG 12 thửa đất tại xã Liên Hà 990 3,2 4,4 1,38 - DA Trung Tâm Thương Mại H. ĐA 188 4,5 14,7 3,27 7 Hoâng Mai - Dự án Sống Hoàng, p. Mai Động 2.642 22,4 28,1 1,25 8 Thanh Xuân - Đấu giá 5 thửa tại dự án P. Hạ Đình 396 5,9 7,2 1,22 9 Sở Tài Chính 26.539 344,1 441,6 1,28 - Khu 2,5 ha đường Láng Hạ kéo dài 13.380 167,5 204,9 1,22 - Khu 1,3 ha ven Đ.Trần Duy Hưng 13.159 176,6 236,7 1,34 10 Sở TNMT & Nhà đất 433 16,8 33,9 2,02 - Dự án B7, B10 P.Kim Liên-Q.Đ Đa 407 15,0 31,2 2,08 - ĐGQSH nhà số 47 Hàng Thiếc 26 1,8 2,7 1,50 11 Hội đồng DGQSDĐ Thành phố 3.852 82,4 113,0 1,37 - Lô N8A, N8B KĐT T.Hòa-N. Chính 3.471 78,0 107,6 1,38 - Nhà B7 Thành Công 381 4,4 5,4 1,23 12 Tổng 18 Dự án 77.772 1.007,6 1364,2 1,35 giá diễn ra rất chậm, quá trình thực hiện tiến độ dự án cũng chậm theo. Tuy nhiên dự đoán sự khó khăn từ kết quả, tiến độ thực hiện công tác đấu giá quyền năm 2004, ngay từ đầu năm 2005 UBND Thành phố đã lên kế hoạch cụ thể, chủ trương thực hiện nhiều dự án tại các quận, huyện và các ngành, Mặc dù nhiều dự án không thực hiện được đúng tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, nhưng Thành phố vẫn chỉ đạo triển khai dự án qua việc chia khu đất thành nhiều nhóm đất để đưa ra đấu giá làm nhiều lần, cũng như thực hiện các dự án có diện tích nhỏ lẻ. So sánh giữa tiền thu được và tiền ước thu trong đấu giá năm 2005 tại bảng 9. Trong thời gian thị trường không sôi động thì mức chênh lệch giữa ước thu và số tiền thu được là không lớn. Kết quả năm 2005, MCL của tiền thu được và tiền ước thu trên toàn Thành phố là 1,37 lần. MCL chung của toàn Thành phố năm 2005 cao hơn năm 2004 nhưng thấp hơn năm 2003. MCL thấp nhất tại các quận, huyện, ngành là 1,22 lần tại quận Thanh Xuân; cao nhất tại huyện Đông Anh với MCL là 2,48 lần. Nguyên nhân là tại dự án đấu giá trung tâm thương huyện Đông Anh có giá trúng cao từ 71,2 đến 86,6 triệu đồng/m2 cao hơn rất nhiều so với giá sàn là 24 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch của các dự án đạt giá trị từ 1,22 đến 3,27 lần, trong 18 dự án được thực hiện trong năm 2005 cũng chỉ có 3 dự án có MCL có gía trị lớn hơn 1,5 lần, đó là các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có mục đích hoạt động kinh doanh. Các dự án còn lại đều có MCL ngang bằng hay sấp sỉ với MCL chung của toàn Thành phố. Trái lại với các dự án đấu giá với mục đích kinh doanh, các dự án như dự án ven đường Lê Đức Thọ (huyện Từ Liêm); hay dự án 1,3 ha ven đường Trần Duy Hưng; dự án 2,5 ha đường Láng Hạ kéo dài (Sở Tài chính thực hiện) là những dự án được xem là có vị trí khu đất đẹp, nằm ở khu vực tây nam Thành phố nhưng cũng chỉ cho MCL từ 1,22 đến 1,35 lần; điều này chứng tỏ kết quả đấu giá chịu ảnh hưởng của thị trường thực tế rất nhiều khi mà năm 2005 thị trường bất động sản đóng băng trên phạm vi rộng. Qua quá trình phân tích so sánh về giá sàn và giá trúng đấu giá, cũng như đặc điểm của các dự án trong thời gian 3 năm thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chúng ta có thể rút ra nhận xét một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá như sau: Vị trí của khu đất và vị trí của tứng thửa đất trong khu đất. Thời điểm tổ chức đấu giá và tính quy hoạch của vùng xung quanh thửa đất. Mục đích xây dựng của thửa đất, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất. Điều kiện hạ tầng kỹ thuật của khu vực xung quanh thửa đất. Khả năng sinh lời trong kinh doanh, sự thuận tiện trong sinh hoạt, không gian và môi trường sống. Yếu tố tâm lý của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 5. Đánh giá chung 5.1. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý và sử dụng đất đai. Phát huy nội lực, khai thác tiềm năng từ đất đai bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất đất, tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố là một chủ trương lớn của Thành ủy, Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân Thành phố, được Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện. Ngay từ năm 2001, trong hoàn cảnh Nhà nước chưa có cơ chế, chính sách về công tác này, Thành phố đã thực hiện thí điểm tại huyện Đông Anh để rút kinh nghiệm, có cơ sở thực tiễn xây dựng cơ chế, chính sách, trình tự, thủ tục thực hiện để triển khai trên toàn Thành phố. Năm 2003, quán triệt Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 BCH TW khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Thành phố coi công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một công tác trọng tâm quan trọng, phát huy kết quả đạt được trong những năm qua, tiếp tục triển khai thực hiện trong năm 2006 và những năm tới. Qua 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, giai đoạn 2003-2005 được xem là giai đoạn có nhiều biến động của thị trường, những dự án được thực hiện trong năm 2003 tuy ít, và là công tác mới mẻ nhưng là giai đoạn thì trường BĐS sôi động nên đạt hiệu quả cao, thuận lợi. Từ sau năm 2003 thị trường có nhiều dấu hiệu không ổn định, tuy nhiên phát huy những kết quả đạt được năm 2003 Thành phố đã quyết định cho thực hiện nhiều dự án hơn, đồng thời bổ sung những điều lệ cho phù hợp với tình hình thực tế và giúp thị trường sôi động trở lại. Như vậy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Hà Nội thể hiện được những ưu điểm sau: 5.1.1. Về mặt quản lý và sử dụng đất đai 1. Việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần bình ổn thị trường nhà đất, hạn chế được tình trạng đầu cơ, nâng giá, bắt chẹt người có nhu cầu nhà ở thực sự. Hiện nay ở nước ta, các giao dịch BĐS diễn ra ở thị trường ngầm là chủ yếu. Thị trường này còn mang tính tự phát và thiếu sự quản lý của Nhà nước nên đã và đang bộc lộ khá nhiều tồn tại. Chính vì thế giá cả hàng hóa BĐS (mà trong đó hàng hóa nhà ở và quyền sử dụng đất là chính) cũng luôn biến động, rất khó thể kiểm soát được. Do vậy, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất xuất hiện là cần thiết, đưa lại những ưu việt to lớn cho thị trường BĐS vốn rất phức tạp như hiện nay. 2. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. 3. Thông qua đấu giá QSDĐ, có thể triển khai thực hiện công tác cấp GCN - QSDĐ nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất. Bài học rút ra được từ việc đấu giá là công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, phải chú trọng công tác quy hoạch đô thị hiện trạng và các khu đô thị mới khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính đồng bộ, tính khả thi của các dự án. 4. Đấu giá quyền sử dụng đất; với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân. 5. Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản. 6. Trước đây, hoạt động giao đất bị coi là tồn tại một số hạn chế như tình trạng “xin cho” đất, Nhà nước không tận dụng hết giá trị thực của đất... như vậy qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tránh được những tiêu cực trong giao đất. Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dân được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường. 7. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất mà dựa vào đó Nhà nước có thể kiểm soát được các giao dịch về quyền sử dụng đất. Đồng thời Nhà nước đảm bảo tốt hơn nguồn thu từ đất và có thể thu đủ được lợi ích của mình. Tuy nhiên một công việc rất quan trọng trong quá trình thực hiện các phiên đấu giá quyền sử dụng đất là ngăn chặn các cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc ngoặc với nhau bỏ giá thấp gay thiệt hại cho Nhà nước, để ngăn chặn điều này hiện nay UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/9/2005 sửa đổi bổ sung Quyết định số 63/2002/QĐ-UB và Quyết định số 91/2003/QĐ-UB quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó quy định [12][13]: - Số lượng đối tượng tham gia đấu giá: + Quyết định số 63/2002/QĐ-UB quy định người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, hộ cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, với số lượng từ 2 trở lên. + Quyết định 91/2003/QĐ-UB và 137/2005/QĐ-UB quy định cụ thể hơn về đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, số đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất. Nếu toàn bộ số thửa đất được đưa ra tổ chức đấu giá một lần, học chia thành nhóm nhỏ các thửa đất (không nhỏ hơn 10 thửa và có cùng gía sàn) thì số đối tượng tham gia tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, với số lượng tối thiểu là 05 đối tượng cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá. Ta thấy rằng, quy định có xu hướng mở rộng số lượng tối thiểu người tham gia đấu gía đất. Điều này góp phần không nhỏ trong việc hạn chế tình trạng móc ngoặc với nhau của các đối tượng tham gia đấu giá và các phiên đấu giá luôn giữ được tính công bằng, chính xác và hiệu quả. 5.1.2. Về hiệu quả kinh tế 1. Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương nói chung và trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng. 2.Nếu so sánh về thời gian thì sản phẩm của các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đạt được trong thời gian nhanh nhất sau khi hoàn thành các bước chuẩn bị, tiết kiệm được thời gian cho các nhà đầu tư và người tham gia đấu giá. Đồng thời, kết quả của các dự án đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho các nhà quản lý có cơ sở xoá bỏ cơ chế "Xin cho" đất đai, từng bước kìm chế các tiêu cực gây thiệt hại kinh tế cho Nhà nước, Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương, đây là 2 lĩnh vực có vị trí vô cùng quan trọng trong chiến lược phát triển nền kinh tế - xã hội quốc gia. 3. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện với hình thức công khai, dân chủ sẽ thu hút sự tham gia và giám sát của đông đảo nhân dân và các tổ chức, loại bỏ được hiện tượng cán bộ địa phương câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án mưu lợi cá nhân, bòn rút tiền từ ngân sách, hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng thông qua việc giao đất có thu tiền SDĐ. 4. Với chủ trưởng "đổi đất lấy cơ sở hạ tầng" bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất từng bước làm thu hẹp lại khoảng cách về mặt kinh tế giữa các vùng nông thôn với thành thành thị, giữa các quận và huyện ngoại thành. 5.1.3. Về mặt xã hội  1. Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức đảm bảo cho chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” được thực hiện hiệu quả; từ đấu giá quyền sử dụng đất, các trung tâm đô thị mới được hình thành, trình độ dân trí được nâng cao, môi trường sống được cải thiện. Không những vậy đấu giá quyền sử dụng đất đem lại một nguồn ngân sách rất lớn cho việc xây dựng các công trình trọng điểm của Thành phố như Cầu Thanh Trì, dự án Đường 5 kéo dài, cải tạo hệ thống giao thông đô thị... 2. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đúng quy chế, tránh nghi ngờ, tạo được lòng tin đối với người tham gia. Đồng thời ngoài sự tin tưởng vào chủ trương đổi mới chính sách quản lý, sử dụng đất đai của Đảng và Nhà nước, điều mà họ yên tâm nhất là họ sẽ có quyền định đoạt (mua bán, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn...) đối với mảnh đất. Và quan trọng hơn là mảnh đất đó sẽ được định giá như giá thị trường khi họ thực hiện hợp đồng thế chấp, bảo lãnh. 3. Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh CHN, HĐH đất nước nhằm mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ổn định, vững mạnh. Chúng ta đang tiến hành lựa chọn các hình thức khai thác, tận dụng tối đa các nguồn tài nguyên nhưng phải đảm bảo không làm tổn hại đến các nhu cầu trong tương lai. Qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ta cũng thấy rằng công tác này rất phù với xu hướng phát triển kinh tế xã hội hiện nay. 5.2. Tồn tại và nguyên nhân Ngoài hiệu quả đạt được, tại một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn gặp những khó khăn nhất định như chậm tiến độ thực hiện, không đạt chỉ tiêu khối lượng... cụ thể còn tồn tại một số nguyên nhân sau: - Công tác lậpvà duyệt quy hoạch tổng mặt bằng ở một số dự án chậm, chưa đáp ứng được kế hoạch và ảnh hưởng đến tiến độ. - Một số nơi do diện tích đấu giá có quy mô lớn nên không đủ số lượng người tham gia theo quy định nên phải điều chỉnh quy chế đấu giá. - Việc lập kế hoạch chi tiết ở một số dự án chậm, chưa đáp ứng được kế hoạch, trong đó nguyên nhân chủ yếu là trình độ năng lực của đơn vị tư vấn chưa đáp ứng được yêu cầu về chất lượng và tiến độ. - Thủ tục đầu tư, xây dựng đã được cải tiến đáng kể nhưng vẫn còn nặng nề, chưa phát huy được tính chủ động của UBND các quận, huyện. - Theo kết quả tổng kết đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố từ năm 2003 đến năm 2005 của Sở Tài nguyên Môi Trường & Nhà đất, tính đến tháng 4/2006 tổng số tiền nợ từ đấu giá là 1312 tỷ đồng, trong đó năm 2003 là 10,2 tỷ đồng, năm 2004 là 1.071,8 tỷ đồng và năm 2005 là 230 tỷ đồng. Như vậy việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá đang còn những tồn tại nhất định. - Một nguyên nhân gây ra tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong 2 năm qua đặc biệt là năm 2005 không thu hút được nhiều khách hàng đó là diện tích của các thửa đất được bán để xây dựng nhà vườn quá lớn, các thửa đất ở quận Tây Hồ, Cầu Giấy, huyện Từ Liêm thường có diện tích từ 200 đến 400m2. Vì vậy khách hàng có nhu cầu nếu trúng đấu giá thì sẽ phải nộp một khoản tiền rất lớn. Do vậy trong quá trình thực hiện các dự án sau này, UBND Thành phố nên cho phép chia nhỏ thửa đất để phù hợp với nhu cầu thật sự của người dân, điều mà một số địa phương đã làm như TP. Đà Nẵng, Bình Định. - Ngoài ra tiến độ thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất chịu một số nguyên nhân khách quan, dẫn đến sự chậm chễ. Ví dụ vướng mắc trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, định giá sàn, hay quá trình bàn giao chuyển đổi bộ máy hành chính tại các địa phương có các dự án cũng mất khá nhiều thời gian (dự án P.Việt Hưng Q.Long Biên; trước đây thuộc H.Gia Lâm) ... 5.3. Bài học rút ra. 1. Phải thống nhất trong chỉ đạo, trong tổ chức thực hiện từ Thành phố đến các Sở, ngành, và các quận, huyện, thường xuyên kiểm tra đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện. Đồng thời là Thành phố đã ban hành nhiều chính sách để có cơ sở pháp lý triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 2. Ngay từ đầu năm Thành phố đã tập trung xây dựng Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố. Thực hiện công khai, có quy chế đấu giá phù hợp đối với từng dự án. 3. Xác định công tác lập quy hoạch chi tiết là điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện, công tác quy hoạch phải chủ động đi trước một bước. 4. Thực hiện tốt việc xác định gía sàn và bước giá hợp lý. Đồng thời Thành phố tổ chức nhiều hình thức đấu giá, kể cả đấu giá đến từng thửa đất và đấu giá cả lô đất lớn, đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng. 5. Các quận, huyện tập trung xây dựng đồng bộ HTKT dự án và quy hoạch được duyệt trước khi giao đất cho người trúng đấu giá, sử dụng toàn bộ tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất đất để phục vụ lợi ích công cộng và dân sinh là yếu tố quan trọng để nhân dân đồng tình ủng hộ cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất. 5.4. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội Tư tưởng chỉ đạo của UBND Thành phố trong năm 2006 và những năm tới là tiếp tục đẩy mạnh công tác đấu giá, tổng kết thành cơ chế, chính sách chung. Trong đó việc giao đất, cho thuê đất được áp dụng chủ yếu bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Để thực hiện được mục tiêu này có thể áp dụng các giải pháp sau: - Tăng cường vai trò của Ban chỉ đạo và Tổ công tác liên ngành của Thành phố và sự phối hợp trong tổ chức thực hiện giữa các Sở Ban ngành với UBND các quận, huyện và chủ đầu tư thực hiện dự án. - Tiếp tục cải cách hành chính trong quản lý đầu tư và xây dựng, thực hiện ủy quyền phân cấp cho cơ sở. - Tổng kết cơ chế, chính sách và kinh nghiệm thực tiễn để tổ chức thực hiện kế hoạch năm 2006 và các năm tiếp theo. + Cuối mỗi quý nên lập báo cáo tổng hợp tình hình quý và cuối năm lập báo cáo tổng kết để nắm được trong quý hay năm đã thực hiện được gì, còn những điểm vướng mắc nào cần tháo gỡ, từ đó phát huy mặt mạnh và kịp thời đưa ra các giải pháp nhanh chóng giải quyết những tồn tại, cố gắng thực hiện các dự án theo đúng kế hoạch. - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới mọi người dân. - Các ban ngành thực hiện tốt nhiệm vụ của mình + Ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố hàng tháng giao ban kiểm điểm tiến độ thực hiện dự án, giải quyết kịp thời các vướng mắc, trình UBND Thành phố giải quyết. + Các Sở liên quan như Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài chính... hướng dẫn chủ dự án, các đơn vị tư vấn, lập quy hoạch thực hiện các giai đoạn của dự án theo đúng quy định và thời gian. - Quan tâm đào tạo, bồi dưỡng thêm trình độ chuyên môn cho các cán bộ tham gia thực hiện dự án. - Tiếp tục sử dụng đúng mục đích số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Đầu tư hơn nữa cho các công trình hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn Thành phố, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, cải tạo điều kiện sống, sinh hoạt của nhân dân, từ đó tạo lòng tin trong dân. Kết luậnvà kiến nghị 1. Kết luận Sau khi nghiên cứu, tìm hiểu đề tài, chúng ta càng có thể khẳng định chắc chắn hơn vai trò to lớn của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Sau 3 năm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, tuy còn gặp không ít khó khăn nhưng kết quả đem lại là rất khả quan. Chúng ta phải phát huy hơn nữa những lợi ích tích cực đã đạt được từ các phiên đấu giá cũng như phải tìm ra các nguyên nhân, tồn tại và phương hướng giải quyết sao cho các phiên đấu giá sau này sẽ hoàn thiện hơn, thu được kết quả cao hơn. Qua quá trình nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 chúng tôi rút ra một số kết luận sau: Trong 3 năm từ 2003 đến 2005 trên địa bàn toàn Thành phố đã tổ chức được 34 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 293,010m2, thu được số tiền là 4.522 tỷ đồng vượt số tiền ước tính thu được là 1,31 lần. Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng; năm 2004 thực hiện 10 dự án với diện tích 14,4 ha thu được 2.184,8 tỷ đồng ; năm 2005 đấu giá 18 dự án diện tích 7,77 ha thu được 1.364,2 tỷ đồng. Đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang đem lại rất nhiều hiệu quả to lớn, kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất gắn liền với các yếu tố thị trường thực tế, đối tượng tham gia đấu giá, để đạt được kết quả đó công tác xác định giá sàn phải được thực hiện một cách cẩn thận, phù hợp cho cả nhà nước và mọi đối tượng tham gia đấu giá. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là: vị trí khu đất và vị trí cụ thể của từng thửa đất; phương thức, thời gian tổ chức đấu giá; cơ sở hạ tầng, yếu tố quy hoạch của khu vực đấu giá; số lượng người tham gia đấu giá và mục đích sử dụng (xây dựng) của khu đất đấu giá. Trong 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất sự chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá là không đáng kể. Trong các dự án đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đến nay hầu hết đều có nhiều mức giá sàn khác nhau, các nhóm thửa đất khác nhau trong cùng một khu đất có những mức giá sàn khác nhau. Điều này khẳng định sự chặt chẽ, chi tiết trong việc quy định giá sàn, đem lại một kết quả tốt đối với nhà nước và cả người sử dụng đất, tránh được trường hợp các thửa đất có giá sàn như nhau nhưng lại có nhứng yếu tố chi phối khác nhau. Với kết quả đạt được từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, so với các địa phương khác như TPHCM, TP Đà Nẵng, Cần Thơ... thì Thành phố Hà Nội vẫn là địa phương đạt được kết quả cao nhất, đồng thời đã xây dựng được một hệ thống khung pháp lý góp phần “xiết chặt” những chỗ “lỏng” của công tác quản lý nhà nước về đất đai và hạn chế tiêu cực trong cơ chế xin - cho. Qua quá trình tìm hiều, thực hiện phân tích kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến năm 2005. Chúng ta có thể khẳng định công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành cánh tay đắc lực cho việc phát triển kinh tế, xã hội cũng như công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố nói riêng và ở các địa phương khác nói chung. Hiệu quả đó khẳng định trong thời gian tới các ban ngành phải tiếp tục đẩy phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đưa công tác đấu giá tại các địa phương lên lột tầm cao mới. 2. kiến nghị Để phát huy được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đúc rút kinh nghiêm của những địa phương tổ chức trước cho các địa phương tổ chức sau. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài chúng tôi xin đưa ra một số kiến nghị với các cơ quan, ngành có liên quan đến quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Đề nghị UBND Thành phố, các ngành có biện pháp khen thưởng đối với những cá nhân, tổ chức hoàn thành xuất sắc chức năng, nhiệm vụ trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương. Xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đầy đủ, khách quan và khoa học. Bên tổ chức đấu giá (phối kết hợp với nhau) cũng như những người tham gia đấu giá, trúng giá phải thực hiện đúng quy chế đấu giá (trong đó có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), cơ chế chính sách tài chính hiện hành. Tổng kết, rút kinh nghiệm đánh giá hiệu quả, kết quả, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định. Cần thiết phải xây dựng quy chế sử dụng ngân sách cho đấu giá, nguồn thu từ đấu giá các dự án, tạo cơ sở pháp lý thực hiện có hiệu quả chế định trên đây. Mục lục 5.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội 25 Chương 2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 28 1. Nội dung nghiên cứu 28 2. phương pháp nghiên cứu 28 2.1. Phương pháp thu thập số liệu, thông tin. 28 2.2. Phương pháp điều tra thực tế 29 2.3. Phương pháp xử lý số liệu, phân tích thông tin 29 Chương 3 Kết quả nghiên cứu 30 1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà nội 30 1.1. Điều kiện tự nhiên 30 1.1.1. Đặc điểm về đất đai và dân cư 30 1.1.2. Đặc điểm khí hậu – thủy văn 31 1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội 31 2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố 32 3. những quy định của ubnd tp hà nội về đấu giá quyền sử dụng đất 33 3.1. Hệ thống các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 33 3.2. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất 34 3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 36 3.3.1. Đơn vị tổ chức đấu giá và đối tượng tham giá đấu giá 36 3.3.2. Nguyên tắc tham giá đấu giá quyền sử dụng đất 36 3.3.3. Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá 37 3.3.4. Quyền lợi và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá 38 3.3.5. Trình tự và hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 39 4. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 40 4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2003 42 4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2004 48 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 54 5. Đánh giá chung 60 5.1. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý và sử dụng đất đai. 60 5.1.1. Về mặt quản lý và sử dụng đất đai 60 5.1.2. Về hiệu quả kinh tế. 62 5.1.3. Về mặt xã hội 63 5.2. Tồn tại và nguyên nhân 64 5.3. Bài học rút ra. 65 5.4. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựn cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 65 Kết luậnvà kiến nghị 67 1. Kết luận 67 2. kiến nghị 68 Tài liệu tham khảo [1] – Bộ Tài Chính – Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. [2] – Bộ Tài chính – Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị Định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. [3] – Bộ Tài chính – Quyết định 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. [4] – Chính phủ – Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về việc thu tiền sử dụng đất. [5] – Chính phủ (2004) – Nghị Định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. [6] – Chính phủ (1998) – Nghị Định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 quy định về hệ số sử dụng đất. [7] – Chính phủ (1996) – Nghị Định 86/CP ngày 19/12/1996 ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. [8] – Vũ Văn Hậu – Giám Đốc Sở Tài nguyên Môi Trường Thành phố Hà Nội “Bài tham luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn XDCSHT trên địa bàn Thành phố Hà Nội” tại Hội thảo trao đổi công tác quy hoạch quản lý đô thị và sử dụng đất 6 tỉnh tại Hà Nội ngày 6-7/4/2005. [9] – Luật Đất Đai 2003. [10] – Thủ tướng – Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. [11] – Hồ Thị Lam Trà - Bài Giảng Định Giá Đất(2005) – Trường ĐHNNI [12] – UBND Thành phố Hà Nội – Quyết định số 137/QĐ-UB ngày 09/9/2005 về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. [13] – UBND Thành phố Hà Nội – Quyết định số 91/QĐ-UB ngày 04/8/2003 ban hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội. [14] – UBND Thành phố Hà Nội – Quyết định số 66/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bạn Thành phố. [15] – UBND Thành phố Hà Nội – Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 về việc tập trung chỉ đạo các ngành, các cấp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hạ tầng. [16] – UBND Thành phố Hà Nội – Quyết định số 63/2002/QĐ-UB ngày 26/04/2002 về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng [17]- [18]- [19]- [20]-