Đề tài Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá tới công tác quản lý và khai thác tiềm năng đất đai trên địa bàn huyên Đông Anh- Thành phố Hà Nội

hạn 50 năm ( năm mươi năm); - Đối với trường hợp cho thuê đất để xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, thời hạn cho thuê đất tối đa là 50 năm ( năm mươi năm); - Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực. 4) Quỹ đất tổ chức đấu giá: Quỹ đất để tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có các điều kiện sau: - Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do đơn vị có tư cách pháp nhân lập, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định cụ thể về chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng, các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và các thông số hạ tầng kỹ thuật khác. - Các khu đất được đưa ra tổ chức đấu giá sau khi đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo dự án đầu tư được duyệt. Đối với các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dân cư, không nhất thiết phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu tận dụng được hạ tầng kỹ thuật hiện có trong khu dân cư. - Đã được UBND thành phố ( hoặc UBND cấp huyện trong trừơng hợp được uỷ quyền) phê duyệt giá sàn, bước giá làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá là : - Đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết ; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng - Đã được bồi thường giải phóng mặt bằng. - Có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 5) Đối tượng được tham gia đấu giá : Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, các đối tượng này được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau: a) Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá. b) Điều kiện về vốn và ký thuật hoặc khả năng tài chính ; - Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. - Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất đã chia lô ( thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này. c) Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; Một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; Có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu. 6) Thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá : Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó. 7) Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá QSD đất: a) Trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá: - Được quyền xét giá, thu tiền theo kết quả trúng đấu giá và quản lý, sử dụng số tiền thu được theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước; - Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả các nội dung có liên quan đến thửa đất, phiên đấu giá ( trừ những yếu tố phải bảo mật theo quy định); - Xây dựng và ban hành quy chế đấu giá QSD đất làm căn cứ tổ chức đấu giá; - Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá và xét giá; - Xác nhận kết quả trúng đấu giá làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao đất( cho thuê đất); - Giải quyết, hoàn thiện giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao đất cho người trúng đấu giá. b) Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá: *) Quyền lợi: - Được xác nhận kết quả trúng đấu giá và làm các thủ tục để nhận đất, xác lập quyền sử dụng đất theo quy định. - Đối với đấu giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được sử dụng đất ổn định, lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định; - Khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu sử dụng tiếp và đã sử dụng đất có hiệu quả, đúng mục đích và phù hợp với quy hoạch thì được xem xét gia hạn và phải nộp nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm gia hạn. - Trường hợp đấu giá đất để xây dựng nhà ở hoặc nhà hỗn hợp thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài, được cấp GCN QSD đất ở và được cấp phép theo quy hoạch; -Trường hợp đấu giá đất để xây dựng khu đô thị mới, nhà hỗn hợp, chung cư thì chỉ đựơc chuyển nhượng dự án sau khi lập dự án và phê duyệt dự án theo quy định. - Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các quyền lợi hợp pháp khác theo các quy định của pháp luật về đất đai, dân sự; - Được quyền sử dụng hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất. *)Trách nhiệm: - Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá; - Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo kết quả trúng đấu giá và theo thời gian quy định; - Khi xây dựng phải lập dự án đầu tư, làm thủ tục cấp GCN đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và phải xin cấp phép theo quy định; - Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu tư kiến trúc, xây dựng và chịu sự kiểm tra giám sát của Nhà nước trong quá trình đầu tư, xây dựng; - Khi có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch kiến trúc phải báo cáo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải được cấp quyết định tổ chức đấu giá cho phép. - Nộp lệ phí trước bạ đất theo quy định của Bộ tài chính khi được cấp GCN QSD đất. Nếu là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở bán thì không phải nộp lệ phí trước bạ đất nhưng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. 3.3.2.2 Trình tự, thủ tục đấu giá QSD đất: Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá: a) Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện do Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng. Thành viên hội đồng gồm: - Giám đốc ban quan lý dự án hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện ( chủ đầu tư) -Phó chủ tịch Hội đồng; - Trưởng phòng tài chính - kế hoạch cấp huyện - Uỷ viên; - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện - Uỷ viên; - Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp huyện - Uỷ viên; - Thanh tra cấp huyện - Uỷ viên. Trong trường hợp cần thiết, tuỳ theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất mời các thành viên khác là đại diện các Sở, Ngành và UBND cấp xã ( nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện. b) Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng dấu của cơ quan, đơn vị của Chủ tịch hội đồng trong quá trình thực hiện đấu giá. c) Trách nhiệm của Hội đồng đấu giá QSD đất: - Thành lập tổ công tác giúp việc cho Hội đồng; - Xây dựng và báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường để chủ trì cùng các Sở, Ngành liên quan trình Uỷ ban nhân dân Thành phố ( hoặc báo cáo UBND cấp huyện đối với trường hợp được uỷ quyền ) phê duyệt giá sàn và bước giá; - Xây dựng quy chế đấu giá QSD đất trình UBND cấp huyện quyết định ban hành ( nếu là Hội đồng cấp thành phố thì quy chế do Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định ban hành); - Thông báo mời đấu giá, xác định đối tượng tham gia đấu giá, mở phiên đấu giá, xét giá và trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt kết quả đấu giá. Bước 2: Xác định giá sàn và bước giá: a) Giá sàn sát với giá thực tế chuyển nhượng QSD đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do UBND Thành phố quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá. *) Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất: Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ( nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2; *) Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m2 đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của UBND Thành phố. *) Giá sàn trong từng phiên đấu giá sẽ khác nhau tuỳ theo vị trí, khu vực của thửa đất đấu giá. b) Bước giá là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá. Bước giá quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000 đồng/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất. c) Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá : - UBND Thành phố quyết định phê duyệt giá sàn và bước giá theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường; - Uỷ quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án đầu tư trên đất nhỏ lẻ,xen kẹt theo quy định tại điều 7- Quyết định số 43/2008/QĐ- UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội. Bước 3: Ban hành quy chế và thông báo mời tham gia đấu giá, bán hồ sơ mời đấu giá: *) Thông báo mời tham gia đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc mời đấu giá rộng rãi. - Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai thông báo tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá, trụ sở Sở Tài Nguyên và Môi trường, Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất thành phố, tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã và phải thông báo trên đài truyền thanh cấp Huyện tối thiểu 3 lần trên 1 trong các phương tiện thông tin đại chúng : Báo, Đài truyền hình, Đài phát thanh, Báo điện tử của Trung ương và Thành phố trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá tối thiểu là 15 ngày. *) Hồ sơ mời đấu giá do chủ đầu tư lập, gồm có : + Thông báo mời đấu giá; + Mẫu đơn, phiếu dự đấu giá; + Quy chế đấu giá QSD đất của dự án; + Chỉ dẫn : Giới thiệu quy hoạch khu đất, công trình hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng và sơ đồ vị trí các thửa đất; thời gian; địa điểm đăng ký, nộp hồ sơ dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xét giá cùng các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, tiến độ xây dựng; + Quy định về quản lý đầu tư, xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá. - Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá và Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất thành phố ( Thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường). *) Tiền mua hồ sơ đấu giá do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quy định: - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở: + Đối với thửa đất có giá sàn là 200.000.000 đồng/ thửa đất trở xuống : 100.000 đồng/hồ sơ; + Đối với thửa đất có giá sàn từ trên 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng/thửa đất : 200.000 đồng/hồ sơ; + Đối với thửa đất có giá sàn từ trên 500.000.000 đồng/thửa đất: 500.000 đồng/hồ sơ - Các trường hợp khác : + Đối với thửa đất có diện tích từ 0,5ha trở xuống : 1.000.000 đồng/hồ sơ; + Đối với thửa đất có diện tích trên 0,5ha đến 2 ha: 3.000.000 đồng/hồ sơ; + Đối với thửa đất có diện tích từ trên 2ha đến 5ha: 4.000.000 đồng/hồ sơ; +Đối với thửa đất có diện tích trên 5 ha: 5.000.000 đồng/hồ sơ. Bước 4: Tổ chức đăng ký và nộp hồ sơ dự đấu giá Thời gian tổ chức đăng ký và nộp hồ sơ dự đấu giá là 30 ngày tại UBND xã có đấu giá. Bước 5: Xác định tư cách người tham gia đấu giá: *) Hồ sơ xác định tư cách gồm có: - Đơn xin dự đấu giá QSD đất theo mẫu do Hội đồng đấu giá QSD đất ban hành. - Bản sao có công chứng: Giấy đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập, bản sao hộ khẩu thường trú tại Hà Nội; các giấy tờ chứng minh có việc làm ổn định, đã đóng bảo hiểm xã hội, các giấy tờ xác định có đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. - Hồ sơ xác định tư cách được bỏ vào một phong bì khổ A4 và nộp cho Hội đồng đấu giá QSD đất để kiểm tra ( tối thiểu là 5 ngày sau mua hồ sơ). *) Việc xác định tư cách người tham gia đấu giá được tiến hành ngay sau khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và một số người đại diện cho những người tham gia đấu giá do Chủ tịch Hội đồng đấu giá mời ngẫu nhiên. - Biên bản xác định tư cách người tham gia đấu giá ghi rõ thành phần tham dự, lượng người tham gia đấu giá đủ và không đủ tư cách tham gia đấu giá. - Đại diện các thành phần mời tham dự phải ký tên xác nhận nội dung biên bản. - Thông báo công khai những người không đủ tư cách dự đấu giá biết. Bước 6: Tổ chức đấu giá công khai: *) Thủ tục mở phiên đấu giá: - Giới thiệu thành viên Hội đồng, khách mời và người điều hành; - Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá đủ tư cách - Công bố chương trình mở phiên đấu giá - Người điều hành phiên đấu giá công bố nội quy phòng đấu giá; - Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; - Phát phiếu đấu giá cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; - Hướng dẫn người tham gia đấu giá viết và bỏ phiếu vào hòm phiếu; *) Hình thức và trình tự đấu giá: - Đấu giá bằng bỏ phiếu kiến trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì ngừơi cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Hình thức này tối thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc. Trường hợp sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến 1 vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó bốc thăm để xác định người trúng đấu giá. - Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai: Đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Trường hợp 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bốc thăm để chọn được người trúng giá. - Đấu giá công khai bằng lời: Công bố giá sàn lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá. Nếu tất cả người tham gia đều trả giá thấp hơn giá sàn thì Hội đồng đấu giá đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng điều chỉnh giá sàn. Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá: - Sau khi kết thúc bỏ phiếu đấu giá, tiến hành xét giá công khai và chỉ xét giá c các phiếu có giá bỏ hợp lệ. Kết quả được xếp hạng theo giá bỏ từ cao xuống thấp. - Căn cứ biên bản phiên đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá QSD đất: + Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất trình UBND cấp huyện quyết định phê duyệt kết quả đấu giá đối với trường hợp người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân. + UBND Thành phố uỷ quyền cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quyết định phê duyệt kết quả đấu giá đối với trường hợp người trúng đấu giá là tổ chức và các trường hợp là hộ gia đình, cá nhân nhưng đơn vị tổ chức đấu giá là các Sở, Ngành Thành phố và Tổ chức phát triển quỹ đất Thành phố. - Quyết định phê duyệt kết quả đấu giá phải ghi rõ danh sách người trúng đấu giá gồm: họ tên, số chứng minh thư nhân dân của người trúng đấu giá, vị trí thửa đất, giá trúng, tổng số tiền phải nộp vào ngân sách Nhà nước của từng người và các nội dung cần thiết khác. Bước 8: Lập thủ tục giao đất và cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá - Người trúng đấu giá nộp đủ một lần tiền sử dụng đất theo quy định của Quy chế đấu giá. - Sau khi nộp đủ tiền sử dụng đất, người trúng đấu giá QSD đất được bàn giao mốc giới thửa đất trên bản đồ và ngoài thửa đất, cấp trích lục bản đồ để làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Như vậy, quy trình thực hiện đấu giá QSD đất như sau: Bước 1: Thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất ↓ Bước 2: Xác định giá sàn và bước giá ↓ Bước 3: Ban hành quy chế và thông báo mời tham gia đấu giá, bán hồ sơ mời đấu giá ↓ Bước 4: Tổ chức đăng ký và nộp hồ sơ dự đấu giá ↓ Bước 5: Xác định tư cách người tham gia đấu giá ↓ Bước 6: Tổ chức đấu giá công khai ↓ Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá ↓ Bước 8: Lập thủ tục giao đất và cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá. 3.3.2.3 Căn cứ để xác định giá sàn: Trước khi tổ chức đấu giá QSD đất, Tổ định giá xác định giá đất tiến hành xác định giá sàn và tham mưu cho UBND Huyện ra quyết định giá sàn của khu vực đất để tổ chức đấu giá. Việc xác định giá sàn căn cứ vào các yếu tố sau: - Căn cứ vào các văn bản quy định giá đất do UBND Thành phố Hà Nội ban hành như : + Quyết định số 242/2006/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2007. + Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008. + Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009. Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2007, 2008 và 2009 có bảng giá kèm theo. Giá đất khu dân cư nông thôn trong 3 năm này giống nhau nên có thể thông qua bảng giá chung của QĐ số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008. 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh: 3.4.1 Kết quả đấu giá QSD đất năm 2007: 3.4.1.1 Công tác đấu giá QSD đất xen kẹt trong khu dân cư: Năm 2007, UBND Huyện đã chỉ đạo UBND các xã tổ chức GPMB, tiến hành lập dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trình Huyện phê duyệt, phối hợp với Hội đồng đấu giá QSD đất Huyện thực hiện công tác đấu giá QSD đất theo quy định của thành phố. Huyện đã tổ chức đấu giá thành công phiên đấu giá QSD đất tại 10 xã : Tiên Dương, Mai Lâm, Liên Hà, Bắc Hồng, Vân Hà, Nguyên Khê, Nam Hồng, Vĩnh Ngọc, Vân Nội và Dục Tú với tổng diện tích là 17.324 m2 đất thu về được 80.834.960.000 đồng. Kết quả được thể hiện qua bảng 3.5 Bảng 3.5 : Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt năm 2007 STT Tên xã Tổng số ô đất đấu giá Diện tích(m2) Tổng số tiền trúng đấu giá(đồng) Ngày đấu giá 1 Tiên Dương 25 2422,5 7.483.650.000 21/4/2007 2 Mai lâm 3 700,9 2.528.610.000 19/5/2007 3 Liên Hà 33 3760 7.488.200.000 16/6/2007 4 Bắc Hồng 7 1167 5.406.200.000 8/7/2007 5 Vân Hà 16 2221 4.886.200.000 14/7/2007 6 Nguyên Khê 24 2958 11.542.200.000 21/7/2007 7 Nam Hồng 21 1775 7.141.000.000 17/11/2007 8 Vĩnh Ngọc 31 3095 22.161.000.000 1/12/2007 9 Vân Nội 1 127 444.500.000 8/12/2007 10 Dục Tú 15 1525 11.753.400.000 15/12/2007 Tổng 116 17328,9 80.834.960.000 Trong từng phiên đấu giá, tại từng địa điểm, giá sàn và giá trúng trung bình cụ thể như sau: Bảng 3.6 Thông tin về giá sàn và giá trúng trung bình trong từng phiên đấu giá STT Tên xã Tổng số ô đất đấu giá Diện tích(m2) Vị trí lô đất Giá sàn (đ/1m2) Giá trúng trung bình ( Đồng/ m2) Ghi chú 1 Tiên Dương 25 2422,5 VT2 2.500.000 3 200 000 stt1-bảng 8 2 Mai lâm 3 700,9 VT3 2.800.000 3 600 000 stt1-bảng 8 3 Liên Hà 33 3760 VT3 2.000.000 3 300 000 stt18-bảng 8 4 Bắc Hồng 7 1167 VT2 2.000.000 4 700 000 stt 7-bảng 8 5 Vân Hà 16 2221 VT3 2.000.000 2 200 000 stt 17-bảng 8 6 Nguyên Khê 24 2958 nông thôn 1.000.000 15 000 000 stt1 -bảng 9 7 Nam Hồng 21 1775 VT2 2.200.000 4 200 000 stt9-bảng 8 8 Vĩnh Ngọc 31 3095 VT4 2.100.000 8 600 000 stt1-bảng 8 9 Vân Nội 1 127 VT2 2.500.000 3 500 000 stt1-bảng 8 10 Dục Tú 15 1525 VT3 2.000.000 7 700 000 stt13-bảng 8 Tổng 116 17328,9 Nhận xét: Qua 2 bảng trên ta thấy: Theo chỉ tiêu mà UBND Thành phố ra quyết định thu hồi 25 vị trí đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với tổng diện tích là 47.674 m2 đất tại 13 xã : Bắc Hồng, Nguyên Khê, Tiên Dương, Liên Hà, Vân Hà, Nam Hồng, Kim Chung, Vân Nội, Đại Mạch, Vĩnh Ngọc, Dục Tú, Việt Hùng và Mai Lâm giao cho UBND huyện Đông Anh tổ chức xây dựng cơ sở hạ tầng và đấu giá QSD đất vào mục đích xây dựng nhà ở. Huyện đã đấu giá được tổng 116 ô đất với diện tích là 17328.9 m2 đất, thu về được hơn 80 tỷ đồng. Tuy nhiªn, diÖn tÝch ®Êt cßn l¹i ch­a ®Êu gi¸ ®­îc cßn rÊt lín. HuyÖn ®ang tiÕp tôc triÓn khai ®Ó thùc hiÖn ®Êu gi¸ trong n¨m tiÕp theo. Công tác đấu giá được tiến hành liên tục, ngay khi Thành phố ra quyết định, Huyện đã triển khai các đơn vị tiến hành thống kê diện tích đất kẹt trong khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để tiến hành đấu giá QSD đất, mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và sử dụng một phần kinh tế để nâng cấp thêm cơ sở hạ tầng ở những địa phương còn khó khăn. Thông qua bảng 3.6 ta thấy trong từng phiên đấu giá, bước giá cùng giống nhau nhưng tại từng địa điểm khác nhau có giá sàn khác nhau. Bước giá do UBND huyện Đông Anh căn cứ theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội đưa ra bước giá chung là 200.000 đồng/1m2.[ 31] Đối với từng vị trí, từng loại đất và hiện trạng khu đất mà UBND huyện Đông Anh đưa ra mức giá sàn hợp lý, phù hợp với tình hình giá cả đất đai trên thị trường bất động sản thực tế trong điều kiện bình thường, các giá sàn tương đối bằng nhau, không thấp hơn giá sàn do UBND Thành phố Hà Nội quy định mà lớn hơn từ 40.000 đồng/1m2 đến lớn nhất là 500.000 đồng/1m2, thấp nhất là giá sàn ở Nguyên Khê : 1.000.000 đồng/m2, các giá sàn khác đều dao động từ 2.000.000 đồng đến 2.800.000 đồng/m2 . Giá trúng đấu giá so với giá sàn đưa ra cao hơn ít nhất là 1 triệu đồng và cao hơn lớn nhất là 14 triệu đồng. Đây là một thành công lớn tại từng phiên đấu giá, mang lại một giá trị lớn cho ngân sách và xác định được giá trị thực của BĐS. 3.4.1.2 Công tác đấu giá các dự án tập trung của Huyện : Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả đấu giá các dự án lớn của Huyện năm 2007: STT Tên dự án Ngày đấu giá Diện tích(m2) Tổng số tiền trúng đấu giá ( đồng) 1 Liên Hà 4,4 ha đợt 5 06/05/2007 1.323,73 6.507.380.000 2 Liên Hà 4,4 ha đợt 6 15/12/2007 1.710,75 11.142.350.000 Tổng 3.034,48 17. 649.730.000 Trong năm 2007, Huyện tiến hành đấu giá được 2 dự án lớn tại xã Liên Hà mang lại một khoản ngân sách lớn cho Nhà nước nhằm xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu ®Êt. Thị trường BĐS ở nước ta trong giai đoạn đầu năm 2007 tuy trầm lắng nhưng qua đây ta nhận thấy thị trường BĐS trên địa bàn huyện Đông Anh trong năm 2007 khá sôi động. Huyện đã liên tục tổ chức các cuộc đấu giá với một diện tích đất tương đối lớn vµ toµn bé sè tiÒn thu ®­îc tõ ®Êu gi¸ c¸c thöa ®Êt xen kÑt vµ c¸c dù ¸n lµ 98.484.690. 000 ®ång, ®¹t so víi chØ tiªu Thµnh phè ®Æt ra lµ 92%. Các cuộc đấu giá diễn ra sôi động với nhiều cá nhân, tổ chức, nhà thầu tham dự. Tuy nhiên, những mặt hạn chế mà công tác đấu giá ở huyện Đông Anh chưa đạt được trong năm 2007 là: - Chưa đạt 100% chỉ tiêu mà UBND Thành phố đặt ra do một số thôn, xã, đơn vị cơ sở chưa quán triệt kỹ nộ dung chương trình số 07-CTr/HU và các văn bản chỉ đạo của Huyện uỷ, HĐND, UBND huyện về quản lý, khai thác tiềm năng đất đai, chưa cương quyết trong công tác giải phóng mặt bằng các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt đã có quyết định của Thành phố để tổ chức đấu giá. - Còn xảy ra tình trạng thông thầu trong một số phiên đấu giá của các thành viên tham dự nhằm dìm giá, trục lợi. Hội đồng đấu giá phát hiện và một số phiên đấu giá đó phải dừng lại và xin tổ chức lần sau, gây mất thời gian và chậm kế hoạch được giao. - C«ng t¸c hoµn thµnh nghÜa vô tµi chÝnh vµo cßn chËm. 3.4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008: 3.4.2.1 Kết quả đấu giá đất xen kẹt trong khu dân cư: Năm 2008, Thµnh phè Hµ Néi ®Æt chØ tiªu cho UBND huyÖn §«ng Anh ®Êu gi¸ 55.240,4 m2 ®Êt trong khu d©n c­. Huyện Đông Anh đã tiến hành 6 phiên đấu giá quyền sử dụng đất xen kÑt với số ô đất đưa ra đấu giá là 68 ô đất, tổng diện tích là 6.305 m2 đất tại các xã Liên Hà, Mai Lâm, Vân Nội, Nguyên Khê, Việt Hùng và Dục Tú thu về cho ngân sách là 33,449 tỷ đồng. Kết quả được thể hiện qua bảng sau: Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt năm 2008 STT Tên xã Tổng số ô đất đấu giá Diện tích (m2) Tổng số tiền trúng đấu giá(đồng) Ngày đấu giá 1 Đại Vỹ- Liên Hà 20 1262.5 5.950.690.000 27/01/2008 2 Xóm Đầm- Vân Nội 10 997 5.268.600.000 14/6/2008 3 Lộc Hà-Mai Lâm 11 1320 6.467.010.000 31/5/2008 4 Nguyên Khê 2 142 468.600.000 9/8/2008 5 Việt Hùng 11 1029.52 4.378.454.000 30/8/2008 6 Dục Tú 14 1554 10.915.840.000 15/11/2008 Tổng cộng 6.305 33.449.000.000 ( Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Đông Anh) Trong từng phiên đấu giá, tại từng địa điểm, giá sàn và giá trúng trung bình cụ thể như sau: Bảng 3.9 Thông tin về giá sàn và giá trúng trung bình trong từng phiên đấu giá : STT Tên xã Tổng số ô đất đấu giá Diện tích(m2) Bước giá ( đồng /m2) Giá sàn (đ/1m2) Giá trúng trung bình ( Đồng/ m2) Ghi chú 1 Đại Vỹ- Liên Hà 20 1262.5 300 000 3 000 000 5 100 000 2 Xóm Đầm- Vân Nội 10 997 100 000 2 500 000 5 200 000 3 Lộc Hà-Mai Lâm 11 1320 300 000 4 000 000 5 200 000 4 Nguyên Khê 2 142 200 000 2 000 000 3 300 000 5 Việt Hùng 11 1029.52 200 000 2 500 000 4 200 000 6 Dục Tú 14 1554 300 000 3 000 000 7 000 000 Tổng cộng 6.305 Nhận xét: Trong năm 2008, số phiên đấu giá các thửa đất nhỏ lẻ, xem kẹt trong khu dân cư đã giảm so với năm 2007 và số tiền thu được từ đấu giá ít hơn rất nhiều năm 2007. Thực tế cho thấy, thÞ trường BĐS năm 2008 trầm lắng hơn năm 2007 nên các nhu cầu về BĐS đã giảm hẳn. Tuy số lượng các cuộc đấu giá năm 2008 ít hơn năm 2007 nhưng về mặt giá trị của riêng từng lô đất thì ta thấy : Bước giá quy định cho từng phiên đấu giá, từng địa điểm đã có sự chênh lệch khác nhau (thÊp nhÊt lµ 100 ngh×n vµ cao nhÊt lµ 300 ngh×n) và giá sàn đưa ra cũng cao hơn hẳn năm 2007 (cao nhÊt lµ 4 000 000 ®ång/m2) nhưng giá trúng trung bình thì tương đương so với năm 2007. Căn cứ theo vị trí của các lô đất, khả năng sinh lời của đất và theo quy định của Nhà nước vÒ gi¸ c¸c lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn huyÖn §«ng Anh, Hội đồng định giá đưa ra mức giá sàn và bước giá phù hợp víi tõng l« ®Êt ®Êu gi¸. [24] 3.4.2.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất các dự án tập trung của Huyện Việc lập dự án đấu giá QSD đất đối với các khu đất cơ lợi thế thuận lưọi để góp phần khai thác tiềm năng đất đai, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án phát triển trên địa bàn. Trong năm 2008, UBND huyện đã chỉ đạo tổ chức đấu giá QSD đất tại dự án 4,4 ha xã Liên Hà, Trung tâm thương mại thị trấn Đông Anh, Cụm sản xuất làng nghề tập trung xã Liên Hà và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất xây dựng nhà ở 03 ha tại khu trung tâm thương mại Huyện, tổng số tiền thu được là 118.840 tỷ đồng. Kết quả được thể hiện như sau: Bảng 3.10 : Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đẩt huyện Đông Anh năm 2008: STT Tên dự án Tổng số ô đất đấu giá Diện tích(m2) Tổng số tiền trúng đấu giá( tỷ đồng) 1 Liên Hà 4,4 ha đợt 7 16 1494.82 10,350 2 Cụm làng nghề tập trung xã Liên Hà 15 9262.6 15,080 3 Đường 23B lô I-A6 1 5800 20,880 4 Trung tâm thương mại thị trấn Đông Anh 3 217.72 14,730 5 Dự án đấu giá tại khu đất Trung tâm Huyện 1 30000 57,800 Tổng cộng 46775.14 118,840 Năm 2008, số lượng các dự án đấu giá đã tăng hơn so với năm 2007 và tập trung ở những khu trung tâm phát triển của Huyện. Đây là nơi thuận lợi cho việc phát triển kinh tế của Huyện theo con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá với một diện tích rộng lớn, dễ thu hút các dự án đầu tư của các nhà thầu lớn. => NhËn xÐt chung : Theo chỉ tiêu mà Thành phố Hà Nội đặt ra cho UBND Huyện Đông Anh năm 2008 là 55.240,4 m2 víi 165 tỷ đồng từ đấu giá thì công tác đấu giá của Huyện ®· ®Êu gi¸ ®­îc 53.080,14 m2 ®Êt thu về tổng toàn bộ tiền từ đấu giá QSD đất và cả các dự án là 152.289.194.000 đồng, đạt 92% so với chỉ tiêu (cßn 2120,26 m2 ®Êt ch­a ®Êu gi¸). Như vậy, tuy thu được một nguồn ngân sách lớn nhưng vẫn còn một lượng diện tích đất chưa được đưa ra đấu giá. Nguyên nhân chủ yếu do công tác thu hồi, GPMB chưa cương quyết, người dân chưa có ý thức thực hiện các quyết định của Huyện, hợp tác di dời và chậm triển khai kế hoạch. Mặt khác, công tác đấu giá trong năm 2008 vẫn còn xảy ra tình trạng thông thầu tuy đã ít hơn năm 2007, các nhà thầu dìm giá nhằm mua BĐS với giá rẻ. Cụ thể như tại phiên đấu giá ngày 20/5/2008, người đấu giá thông thầu dìm giá chỉ có 3.700.000 đồng/m2 đất. Hội đồng đấu giá đã cho tạm dừng phiên đấu giá và tổ chức đấu giá lại thành công vào ngày 31/5/2008. Công tác đấu giá năm 2008 có những mặt được và chưa được, dưới sự chỉ đạo của UBND Huyện Đông Anh, công tác đấu giá đã từng bước có những tiến bộ hơn năm 2007 và giá trị từ các dự án lớn mang về cho Huyện một nguồn ngân sách đáng kể. Hiện tượng tiêu cực, dìm giá đã ít hơn, đấu giá công khai và công bằng với tất cả người tham gia và hiệu quả từ các cuộc đấu giá được thể hiện ngay qua thực tế : nhiều công trình đầu tư xây dựng lớn mọc lên, nhiều dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng trực tiếp góp phần cải thiện đời sống cho nhân dân trong Huyện, nhiều con đường được bê tông hoá, thuận lợi cho đi lại, giao thông, mang lại bộ mặt cảnh quan xanh- sạch- đẹp cho Huyện Đông Anh, nghÜa vô thùc hiÖn tµi chÝnh ®· tiÕn hµnh nhanh h¬n, døt ®iÓm h¬n nªn c«ng t¸c cÊp GCN cho ng­êi tróng ®Êu gi¸ còng hoµn thµnh ®óng tiÕn ®é ®­îc giao. Tuy nhiên, mặt hạn chế của công tác đấu giá là vẫn còn hiện tượng các nhà thầu sau khi trúng đã không chấp nhận thửa đất mà mình đã trả giá quá cao so với giá trị thực của nó. Đôi khi thực tế ấy đã làm cho công tác đấu giá không thành công và phải tiến hành đấu giá lần sau. 3.4.3 Kết quả đấu giá đầu năm 2009 : Quý I năm 2009, trên địa bàn Huyện tiến hành 1 phiên đấu giá đất xen kẹt nhỏ lẻ trong khu dân cư nông thôn để xây dựng nhà ở tại thôn Lộc Hà, xã Mai Lâm. Cuộc đấu giá đã mang lại 4.722.400.000 đồng cho Ngân sách Nhà nước với tổng diện tích là 941.5 m2 đất đấu giá. Kết quả được thể hiện qua bảng sau: Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt đầu năm 2009 Tên xã Tổng số ô đất đấu giá Diện tích (m2) Giá sàn (đồng/m2) Giá trúng trung bình (đồng/m2) Tổng số tiền trúng đấu giá(đồng) Ngày đấu giá Lộc Hà- Mai Lâm 9 941.5 3.200.000 5.000.000 4.722.850.000 21/2/2009 Năm 2009, căn cứ theo quyết định số 62/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2009, Hội đồng đấu giá QSD đất huyện đã đưa ra giá sàn hợp lý với khả năng sinh lời của đất, vị trí lô đất hợp lý, bám sát giá thị trường BĐS. Kết quả, công tác đấu giá đã mang lại số giá trúng trung bình là 5 triệu đồng/m2 đất. Phiên đấu giá đã diễn ra công bằng, công khai, dân chủ, không có tình trạng thông thầu, dìm giá, nhanh gọn và thành công. Như vậy, năm 2009, công tác đấu giá QSD đất của Huyện ngày càng chặt chẽ, đảm bảo đúng nguyên tắc, đúng pháp luật, công tác chuẩn bị từ khi lên kế hoạch đến khi tổ chức nhanh và đảm bảo. Không còn tình trạng tiêu cực và đạt kết quả thành công ngoài mong đợi. Tuy nhiên, còn nhiều lô đất do các nhà thầu bỏ giá thấp nên trong tổng số lô đất đưa ra là 15 thì chỉ có 9 lô đất trúng đấu giá, còn lại phải tiến hành tổ chức đấu giá trong thời gian khác. Vấn đề cơ sở hạ tầng của địa điểm tiến hành đấu giá còn khó khăn nên gây ra tâm lý e ngại của các nhà thầu tham gia đấu giá. Trong thời gian tới, cần cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật để thu hút nhà thầu nhằm mang lại hiệu quả cao hơn cho công tác đấu giá QSD đất của Huyện. 3.5 Ảnh hưởng của công tác đấu giá tới công tác quản lý và khai thác tiềm năng đất đai trên đại bàn huyện Đông Anh: Sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá QSD đất là một chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta nhằm nâng cao giá trị tiềm năng đất đai và giảm bớt các tiêu cực trong sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả trên lĩnh vực kinh tế, xã hội. Đặc biệt là đối với Đông Anh- một huyện có nhiều khả năng trong việc khai thác tiềm năng đất đai nhằm phát triển kinh tế, xã hội, nâng cao đời sống của nhân dân. 3.5.1 Những ưu điểm của công tác đấu giá QSD đất ở Đông Anh là: a) Kinh tế: + Đấu giá QSD đất mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức có thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phương. Thực tế cho thấy, các cuộc đấu giá mang lại một kết quả đôi khi vượt ngoài sự thành công mong đợi. Số tiền trúng đấu giá ước tính tối đa có thể là 10 triệu/m2 đất nhưng đấu giá đã mang lại kết quả là có nhà thầu bỏ giá 16 triệu/m2 đất. Sự thành công của các cuộc đấu giá mang lại một nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước. + Đấu giá khắc phục khó khăn về vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho địa phương : Chi phí đầu tư được lấy từ chính nguồn ngân sách thu được từ đấu giá để cải thiện hạ tầng kỹ thuật, nâng cao bộ mặt cảnh quan và hạ tầng cho khu dân cư như : đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện... + Nếu so sánh về mặt thời gian thì sản phẩm của các dự án đấu giá QSD đất đạt được trong thời gian nhanh nhất, tiết kiệm được thời gian cho các nhà đầu tư và người tham gia đấu giá. Đồng thời công tác đấu giá QSD đất giúp cho các nhà quản lý có cơ sở xoá bỏ cơ chế “ xin- cho” đất đai, từng bước hạn chế các tiêu cực, gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nuớc. + Hình thức đấu giá QSD đất được thực hiện theo hình thức công khai, dân chủ điều này tạo được sự công bằng cho tất cả những người có nhu cầu sử dụng đất và số tiền thu được từ đấu giá QSD đất sẽ hỗ trợ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khác với hình thức đầu tư xây dựng mà phải trông chờ ngân sách hạn hẹp của Nhà nước, mất thời gian chờ đợi dự án được thông qua để cấp kinh phí nhưng dưới hình thức đầu tư nhỏ giọt, các công trình phải thực hiện trong thời gian dài do không có vốn. + Kết quả thu được từ đấu giá QSD đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, là loại hàng hoá đặc biệt - hàng hoá BĐS. Vì vậy, các mối quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai ngày càng được quan tâm và công tác quản lý ngày càng được hoàn thiện để tránh tiêu cực. b) Về Xã hội : + Đấu giá QSD đất đã mang lại khả năng về nhà ở cho nhân dân, ổn định tình hình cuộc sống, đồng thời cũng mang lại nguồn vốn hỗ trợ cho các lĩnh vực phục vụ cho chính nhân dân trong địa phương như : Giáo dục, y tế, nhu cầu văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi ...Đây là những mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội quốc gia nói chung và phát triển kinh tế, xã hội của Thành phố Hà Nội nói riêng. Đến nay, hầu hết những khu đất đấu giá đã xây dựng nên những ngôi nhà khang trang, to đẹp mang dáng dấp của một đô thị trong công cuộc đổi mới, những khu đất còn lại người dân cũng đang tiến hành xây dựng và hoàn thiện. + Những dự án lớn đang được tiến hành trên địa bàn huyện như đường 23B mở rộng, dự án 4,4 ha tại làng nghề Liên Hà mang lại khả năng thông thương với bên ngoài, phát triển nền kinh tế Huyện, hỗ trợ sản xuất, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu ngành nghề, tạo việc làm cho nhân dân nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, từng bước thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. + Thực hiện công tác đấu giá công khai, dân chủ đúng quy chế tạo đựơc lòng tin đối với ngừơi tham gia đấu giá, đảm bảo chuyển nhượng đúng giá trị thực của đất đai, sát với thị trường BĐS tại thời điểm hiện tại, đảm bảo hiệu quả trong công tác quản lý đất đai. c) Hiệu quả trong công tác quản lý và khai thác tiềm năng đất đai: + Đấu giá QSD đất đã góp phần làm lành mạnh hoá thủ tục hành chính. Thực hiện công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhanh chóng và dễ dàng, việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hiệu quả hơn. Các hộ trúng đấu giá trong năm 2007, 2008 và đầu năm 2009 đều đã được sử dụng ổn định và được cấp giấy chứng nhận QSD đất. + Công tác chuẩn bị, GPMB, công tác quy hoạch hỗ trợ cho công tác đấu giá QSD đất cũng từng bước đi vào kế hoạch có tính khả thi, hiệu quả. + Đấu giá QSD đất thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thông qua các hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất. Sự nhạy bén, năng động của các nhà quản lý từ Trung ương đến địa phương. + Khai thác tiềm năng đất đai đưa vào đấu giá QSD đất cũng đã hạn chế được tình trạng lấn chiếm đất trái phép, sử dụng đất sai mục đích, giao đất trái thẩm quyền, giải phóng được không gian gây mất cảnh quan và mang lại nguồn vốn đầu tư cải tạo hạ tầng cho địa phương. 3.5.2 Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở huyện Đông Anh : + Thực tế cho thấy, có những thửa đất trúng với giá cao nhưng người trả giá ấy đã từ chối nhận thửa đất do vượt quá khả năng tài chính của nhà thầu hoặc thửa đất đó không đạt đúng giá trị thực mà họ bỏ ra nên thửa đất trúng lại được tiến hành đấu giá lần sau, làm mất thời gian và tốn kém về chi phí tổ chức. + Việc giải phóng mặt bằng còn chậm, người dân không hợp tác nên công tác đấu giá đôi khi chậm tiến độ và không đạt được chỉ tiêu mà Thành phố đặt ra. + Tình trạng thông thầu giữa các nhà thầu nhằm dìm giá làm cho giá trúng đấu giá không cao, thất thu một nguồn ngân sách lớn, Hội đồng đấu giá phải tiến hành lại và gây mất thời gian. + Đấu giá đôi khi lại trở thành nơi dành cho những ngừơi có điều kiện về vật chất bởi những người có nhu cầu nhưng lại không có khả năng về tài chính nên không trúng đấu giá. Thực tế này cho thấy hạn chế về mặt xã hội đối với những gia đình có nhiều nhân khẩu ở chung một nhà mà không có khả năng mua đất. + Vẫn còn tình trạng nhà thầu trúng đấu giá nhưng không sử dụng ngay, bỏ trống thời gian dài, không mang lại hiệu quả sử dụng đất. 3.6 Nguyên nhân tồn tại Đất đai là lĩnh vực rất nhạy cảm, phức tạp mang tính xã hội và có nhiều tồn tại. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất cò nhiều hạn chế và phụ thuộc vào chính quyền địa phương. Chính quyền thôn, xã và các cấp chưa thực sự đôn đốc dứt khoát nhân dân trong công tác giải phóng mặt bằng để tiến hành đấu giá QSD đất. Việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý các vi phạm ở địa phương còn hạn chế. 3.7 Giải pháp + Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước về quản lý đất đai, GPMB nhằm nâng cao nhận thức và ý thức chấp hành Pháp luật của đội ngũ cán bộ và tầng lớp nhân dân. + Kiện toàn tổ chức, nâng cao năng lực bộ máy trực tiếp làm nhiệm vụ quản lý đất đai, GPMB, công tác đấu giá tiến hành nhanh, hiệu quả. + Đẩy mạnh hiệu quả tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng, nhạy bén trong quản lý, trong quy chế đấu giá, kịp thời phát hiện ra những hành vi sai trái để khắc phục nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong các cuộc đấu giá QSD đất. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ kÕt luËn Đông Anh là một địa bàn đang được đánh giá là nhiều tiềm năng, thuận lợi trong công cuộc đầu tư và phát triển về nhiều mặt: kinh tế, xã hội. Sự phát triển ấy đi liền với vấn đề sử dụng đất, khai thác tiềm năng đất đai nhằm vận hành vào công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đấu giá QSD đất trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn Huyện trong những năm gần đây có thể đưa ra những kết luận sau: 1. Chủ trương “ Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Chính phủ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn cho huyện Đông Anh nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung. Khẳng định sự liên hệ và tác động qua lại, cùng hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước về đất đai thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang lại hiệu quả thiết thực. Qua hai năm 2007, 2008 và quý đầu năm 2009, đấu giá quyền sử dụng đất đã mang về cho ngân sách Nhà nước một khoản tài chính là : 255.496.090.000 đồng. Số tiền trúng đấu giá trên một m2 đất vượt hẳn với giá sàn ước tính rất nhiều. Đây là một thành công lớn của các phiên đấu giá trên địa bàn Huyện. 2. Vấn đề khai thác tiềm năng đất đai trên địa bàn Huyện chính là các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dân cư được Huyện tiến hành rà soát, lập kế hoạch đưa vào sử dụng hiệu quả bằng cách tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục được tình trạng để đất hoang hoá, sử dụng không hiệu quả, sử dụng không đúng mục đích, không đúng đối tượng và thông qua kinh phí thu được từ đấu giá tiến hành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại chính địa phương nhằm nâng cao cơ sở vật chất và tinh thần của nhân dân. 3. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố : vị trí thửa đất, khả năng sinh lời của đất, số lượng người tham gia, khả năng tài chính của các nhà thầu. Tại những nơi khác nhau, vị trí khác nhau thì có giá sàn và bước giá khác nhau. Tuy nhiên, giá sàn và bước giá mà Hội đồng đấu giá đưa ra phù hợp với giá BĐS trên thị trường trong điều kiện hiện tại. Giá sàn thấp nhất ban đầu là 1 triệu đồng và giá sàn cao nhất ban đầu là 4 triệu đồng/m2 . 4. Đấu giá đất được tiến hành công khai, dân chủ thực sự mang lại hiệu quả tích cực cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh. Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức khai thác, sử dụng hiệu quả, tiết kiệm đất và được tiến hành nhanh hơn so với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời hiệu quả về tài chính cao hơn rất nhiều, tạo điều kiện cho Nhà nước có một nguồn ngân sách lớn để đầu tư, cải tạo cơ sở vật chất kỹ thuật cho địa phương mà khi chưa đấu giá còn gặo khó khăn về nguồn vốn. Như vậy, đấu giá QSD đất là mô hình cần được tiến hành mở rộng trong phạm vi cả nước nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo điều kiện thúc đẩy chủ trương “ đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ được thực hiện triển khai một cách có hiệu quả hơn, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. kiÕn nghÞ Để phát huy hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và khắc phục những hạn chế còn thiếu sót, tôi xin đưa ra một số kiến nghị như sau: 1.Đưa ra một mức giá sàn hợp lý nhằm thu hút được các nhà thầu tham gia nhưng phải đảm bảo sát với giá thị trường BĐS trong điều kiện hiện tại. Đội ngũ các chuyên gia định giá, cán bộ chuyên trách cần được đào tạo chuyên môn, kinh nghiệm và sự năng động, nhạy bén trong công tác quản lý đất đai. 2. Tích cực tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng về thông tin đấu giá để thu hút nhiều nhà thầu ở mọi nơi trong địa bàn Thành phố đến tham gia. 3. Xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh. 4. Công tác quản lý, giao đất đúng thẩm quyền, tuyên truyền ý thức trách nhiệm của người dân sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có tinh thần hợp tác trong vấn đề GPMB để tiến hành đấu giá QSD đất. 5. Nội quy và quy chế đấu giá phải thường xuyên thông báo rõ để người tham gia đấu giá biết, hiểu, tránh những hậu quả đáng tiếc như để mất tiền đặt cọc khi vi phạm quy chế đấu giá. 6. Thường xuyên tổng kết, đúc rút kinh nghiệm từ các cuộc đấu giá trước để hoàn thiện hơn công tác đấu giá lần sau. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Mác- Ăngghen toàn tập- tập 25 phần II- trang 248 2. PGS.TS Lê Thái Bạt - Phó chủ tịch kiêm tổng thư ký Hội Khoa Học đất Việt Nam - Sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả bền vững - 2007- Tạp chí cộng sản ( số 7), trang 31-32. 3. Hồ Thị lam Trà - Bài giảng Định giá đất - Trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội. 4. Lưu Quốc Thái- Khoa Luật Thương mại trường ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh 5. Toàn Thắng - Tìm hiểu Luật kinh doanh BĐS - 2006- NXB Lao động xã hội 6. Hiến pháp năm 1980, 1992 7. Điều 4 - Luật Đất Đai 2003 8. Chính phủ (2004)- Nghị định 188/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 9. Chính phủ (2007) - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/ NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 10. Chính phủ ( 2004)- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai. 11. Đặng Hùng Võ (2007)- Sử dụng bền vững cho phát triển kinh tế, ổn định xã hội và bảo vệ môi trường- Tạp chí cộng sản số 7 12. Luật kinh doanh BĐS-2007 13. Cục quản lý nhà- Bộ xây dựng 14. Chính phủ (2006)- Quyết định 216/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính Phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. 15. Chính phủ( 1999)- Nghị định số 86/1999/NĐ-CP ngày 19/12/1999 của Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. 16. Bộ Tài Chính ( 2000)-Thông tư 115/2000/TT- BTC ngày 11/12/2000 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 38/2000/NĐ- CP ngày 23/8/2000 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất. 17. Bộ Tài Chính( 2005)-Thông tư 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá. 18. UBND huyện ĐA-2007- Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất huyện ĐA năm 2007-2010 19. của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường 20. Huyện uỷ Đông Anh- Chương trình số 07- Ctr/HU ngày 03/08/2006 về tăng cường quản lý, khai thác tiềm năng đất đai phục vụ phát triển kinh tế- xã hội huyện Đông Anh đến năm 2010. 21. Huyện uỷ Đông Anh(2008) - Báo cáo thống kê, kiểm kê hiện trạng sử dụng đất đai toàn Huyện năm 2008. 22. UBND Thành phố Hà Nội (2006)- Quyết định số 242/2006/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007. 23. UBND Thành phố Hà Nội (2007) - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008. 24. UBND Thành phố Hà Nội - Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2009. 25. UBND Thành phố Hà Nội (2007) - Quyết định số 15/2007/QĐ-UBND ngày 23/01/2007 về việc ban hành quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án cơ sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 26. 27. 28. Niên giám thống kê huyện Đông Anh năm 2007- 2008. 29. UBND huyện Đông Anh (2008) - Báo cáo số 149/BC- UB ngày 25/12/2008 kết quả thực hiện chương trình số 05-Ctr/HU và kế hoạch thực hiện năm 2009 trên địa bàn huyên Đông Anh . 30. Quy hoạch chi tiết huyện Đông Anh đến năm 2020. 31. UBND Thành phố Hà Nội ( 2008) - Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Mẫu phiếu bốc thăm trúng đấu giá : Héi ®ång §Êu gi¸ QSD ®Êt HuyÖn Sè: 00 Héi ®ång §Êu gi¸ QSD ®Êt HuyÖn Sè: 01 Héi ®ång §Êu gi¸ QSD ®Êt HuyÖn Sè: 03 Héi ®ång §Êu gi¸ QSD ®Êt HuyÖn Sè: n H§ ®Êu gi¸ QSD ®Êt HuyÖn ®«ng anh PhiÕu thø tù chän « ®Êt sè : 01 H§ ®Êu gi¸ QSD ®Êt HuyÖn ®«ng anh PhiÕu thø tù chän « ®Êt sè : n H§ ®Êu gi¸ QSD ®Êt Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt nam HuyÖn §«ng anh §éc lËp – Tù do – H¹nh phóc - * - -------------------------------- §«ng Anh, ngµy th¸ng n¨m PhiÕu ®Êu gi¸ QuyÒn sö dông ®Êt ........ ................................................................ Hä vµ tªn ng­êi tham gia ®Êu gi¸ ( Nhµ thÇu) : ………………………….... Sè CMND………………ngµy cÊp……………..n¬i cÊp …………………. Hé khÈu th­êng tró :……………………………………………………….. Sau khi nghiªn cøu kü quy chÕ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt xen kÑt, th«ng b¸o mêi ®Êu gi¸ ............................................................ cña UBND huyÖn §«ng Anh. T«i quyÕt ®Þnh bá gi¸ cho 1m2 ®Êt lµ : ……………………..®ång ( VN§). B»ng ch÷………………………………………………………………...... T«i xin cam kÕt thùc hiÖn nghiªm tóc quy chÕ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt xen kÑt t¹i ................................................... ®Ó x©y dùng nhµ ë vµ c¸c v¨n b¶n liªn quan kh¸c cña nhµ n­íc vÒ ®Êu gi¸ QSD ®Êt./. Ng­êi tham dù ®Êu gi¸ ( Ký ghi râ hä tªn) tr­êng ®¹I häc n«ng nghiÖp hµ néi khoa tµi nguyªn & m«i tr­êng ..................***&***.................... B¸o c¸o Thùc tËp tèt nghiÖp §Ò tµi: “ Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá tới công tác quản lý và khai thác tiềm năng đất đai trên địa bàn huyên Đông Anh- thành phố Hà Nội”. Người hướng dẫn : Th.S. bïi lª vinh ThS. NguyÔn V¨n Qu©n Sinh viên thực hiện : v­¬ng thÞ thu Lớp : qu¶n lý ®Êt ®ai B Khoá : 50B hµ néi - 2009 DANH MỤC VIẾT TẮT: BĐS : Bất động sản CNTB : Chủ nghĩa tư bản CNXH : Chủ nghĩa xã hội XHCN : Xã hội chủ nghĩa QSDĐ : Quyền sử dụng đất QSD : Quyền sử dụng UBND: Uỷ ban nhân dân QĐ : Quyết định CP : Chính phủ 10. NĐ : Nghị định 11. TT : Thông tư 12. BTC : Bộ tài chính 13. CNH, HĐH : Công nghiệp hoá, hiện đại hoá 14. GPMB : giải phóng mặt bằng môc lôc danh môc b¶ng biÓu Bảng 3.1 : Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 của huyện Đông Anh 32 Biểu 3.2 Cơ cấu sử dụng đất đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh năm 2008 34 Bảng 3. 3: Biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2008 so với năm 2006 và 2007 38 Biểu 3.4 Biểu tổng hợp quỹ đất kẹt trong khu dân cư: 41 Bảng 3.5 : Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt năm 2007 57 Bảng 3.6 Thông tin về giá sàn và giá trúng trung bình trong từng phiên đấu giá 58 Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả đấu giá các dự án lớn của Huyện năm 2007: 60 Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt năm 2008 61 Bảng 3.9 Thông tin về giá sàn và giá trúng trung bình trong từng phiên đấu giá : 62 Bảng 3.10 : Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đẩt huyện Đông Anh năm 2008: 64 Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt đầu năm 2009 66