Đề tài Tìm hiểu về định giá đất, bất động sản và một số mô hình trên thế giới

LỜI NÓI ĐẦU Tìm hiểu về định giá đất, bất động sản và một số mô hình trên thế giới Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và bất động sản nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ Về định giá đất, bất động sản Định giá đất, bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước. Nhờ có hệ thống định giá bất động sản hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia; ở Thuỵ Điển, tổng giá trị thị trường của bất động sản là 540 tỷ USD (trong đó có 350.000 bất động sản nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 166.000 bất động sản công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD. Ngoài ra, thông qua hoạt động này nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo quy định của pháp luật. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết. Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước. Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. Về phương pháp định giá đất và bất động sản: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là: Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá. Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước. Tổ chức định giá của nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản; thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hhoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn. Một số mô hình định giá bất động sản các nước Đài Loan Hệ thống tổ chức định giá đất và bất động sản của Đài Loan gồm hệ thống các cơ quan định giá của Chính phủ và các tổ chức định giá bất động sản của tư nhân cùng hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật. Cơ quan định giá Trung ương là Vụ Định giá thuộc Bộ Nội vụ có chức năng nghiên cứu chính sách, xây dựng quy trình, quy phạm và đào tạo cán bộ. Cơ quan định giá địa phương là Hội đồng định giá trực thuộc chính quyền địa phương (25 Hội đồng thành phố, quận, huyện) gồm các đại diện chính quyền, các cơ quan chuyên môn địa chính, tài chính, ngân hàng, thuế vụ, công chứng. Nhiệm vụ của Hội đồng là thẩm định và công bố giá đất công cáo (định kỳ 3 năm) và giá công cáo hiện hành (vào 01 tháng 7 hàng năm). Cấp cơ sở có 108 văn phòng định giá thực hiện các nghiệp vụ định giá. Hệ thống định giá nhà nước có khoảng 600 biên chế. Thái Lan Cơ quan định giá Trung ương (CVA) trực thuộc Cục Đất đai Bộ Nội vụ, chịu sự chỉ đạo của Ủy ban Định giá Trung ương (gồm đại diện các Bộ Tài chính, Bộ Nội vụ, Ngân hàng Trung ương, CVA, và tổ chức định giá tư nhân). CVA có 200 biên chế, được tổ chức thành 5 phòng: Hành chính, Định giá, Bản đồ định giá, Truy cập số liệu và lưu trữ. CVA không có hệ thống địa phương, việc định giá đất địa phương thực hiện theo hợp đồng với văn phòng quản lý đất đai các tỉnh. Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức Công ty TNHH theo giấy phép hành nghề do Hội Định giá Trung ương cấp; các Công ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội Định giá Trung ương có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, có đại diện trong Ủy ban Định giá Trung ương. Các Công ty định giá tư nhân có thể có chi nhánh tại các địa phương (Công ty TNHH Surida có 17 văn phòng đại diện tại các địa phương). Malaysia Cơ quan thực hiện chức năng định giá bất động sản là Cục Dịch vụ định giá và bất động sản (JPPH), trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia. JPPH liên bang có 9 phòng: Điều phối quản lý, Hỗ trợ quản lý, Công nghệ thông tin, Đầu tư, Định giá bất động sản, Quản lý bất động sản, Thư ký định giá, Đào tạo. JPPH có chi nhánh tại 13 bang, mỗi chi nhánh có 5 phòng: Định giá, Kế hoạch, Công nghệ thông tin, Thông tin bất động sản, Hành chính. JPPH không có chi nhánh cấp huyện, JPPH vùng chịu trách nhiệm quản lý và thực hiện định giá bất động sản cho một số quận, huyện. Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức Công ty TNHH và cá nhân hành nghề tư vấn định giá và dịch vụ bất động sản theo giấy phép do Ủy ban Định giá Trung ương cấp. Các tổ chức định giá tư nhân và cá nhân tập hợp trong tổ chức nghề nghiệp của Hiệp hội Định giá Trung ương có điều lệ, quy chế hoạt động riêng và có đại diện trong Ủy ban Định giá Trung ương. Ủy ban Định giá Trung ương do JPPH thành lập gồm 17 chuyên gia định giá nhà nước liên bang, chuyên gia của JPPH, đại diện Hiệp hội Định giá Trung ương. Hội đồng có trách nhiệm phê duyệt danh mục giá trị bất động sản được định giá định kỳ 5 năm và danh mục giá trị hàng năm của bất động sản. Singapore Cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng Đất đai thuộc Bộ Pháp luật và Văn phòng Định giá thuộc cơ quan Thuế - Bộ Tài chính. Trong đó, Văn phòng Đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất công, quản lý nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản. Văn phòng Đất đai có 4 phòng: Bán đất, Thu hồi đất, Quản lý đất nhà nước, Hợp tác phát triển về đất. Văn phòng Định giá có chức năng thực hiện việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Văn phòng Định giá có 4 phòng: Xử lý thông tin, Định giá bất động sản (đất trống và đất có nhà), Định giá bất động sản đặc biệt (sân gol, sân bóng đá, casino…), Định giá theo tổng giá trị bất động sản. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức Công ty trách nhiệm bất động sản kinh doanh bất động sản. Công ty tư vấn dịch vụ định giá theo giấy phép hành nghề do Hội Định giá Trung ương cấp. Tổ chức hội nghề nghiệp là Viện Định giá Singapore, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng. Trung Quốc Cơ quan định giá bất động sản là Trung tâm Tư vấn Định giá bất động sản Trung Quốc trực thuộc Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc. Trung tâm có tư cách pháp nhân định giá tài sản nhà nước, thực hiện chức năng định giá, công chứng, tư vấn cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản. Tổ chức của Trung tâm gồm 12 phòng nghiệp vụ, 28 chi nhánh trong và ngoài nước với trên 400 biên chế. Được thành lập tháng 8/1992, đến cuối năm 1995 Trung tâm Tư vấn Định giá bất động sản Trung Quốc đã xây dựng tiêu chuẩn định giá của 26 thành phố, định giá cho 200 tổ hợp, hạng mục lớn về nhà đất, định giá 26 doanh nghiệp nhà nước thực hiện cổ phần hoá. Thuỵ Điển Cơ quan định giá thuộc Tổng cục Địa chính (National Land Survey) thuộc Bộ Môi trường. Biên chế 470 người. Nhiệm vụ định giá bất động sản công nghiệp, thương nghiệp, năng lượng và các bất động sản khác bắt đầu từ 1988 theo chu kỳ 6 năm một lần; định giá nhà ở (quy mô 1-2 gia đình) bắt đầu từ 1990, theo chu kỳ 6 năm một lần; định giá bất động sản nông nghiệp, bắt đầu từ 1992, theo chu kỳ 6 năm một lần. I. GIỚI THIỆU CHUNG.  A/ GIỚI THIỆU CHUNG 1. Lịch sử hình thành và phát triển Công ty là đơn vị đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam. Tiền thân của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là một đơn vị trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, được thành lập tháng 02 năm 1998. Từ tháng 8 năm 2003, Công ty là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Bộ Tài chính. Ngày 06/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài Chính ký Quyết định số 3004/QĐ-BTC Phê duyệt phương án chuyển Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính thành Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, hoạt động theo Luật doanh nghiệp. Tên giao dịch bằng tiếng Việt: CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM Tên giao dịch bằng tiếng Anh:   VIET NAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY COMPANY Tên giao dịch viết tắt: V V F C Địa chỉ: số 3 - Thuỵ Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội Điện thoại: 0804 3139/ 0804 4186. Fax: 04.847 2271/ 04.7281550     Công ty có các Chi nhánh và Văn phòng đại diện:       - Khu vực miền Nam:       Địa chỉ: Lầu 7, 49 Pasteur, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh       Điện thoại: 08.8218874, 08.9142930. Fax: 08.8218901       - Khu vực Đông Bắc:       Địa chỉ: 25 Nguyên Hồng, Phường Lam Sơn, Quận Lê Chân, Thành phố Hải Phòng.       Điện thoại: 0313.715127. Fax: 0313.715129       - Khu vực Việt Bắc:       Địa chỉ: 63 Đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên.       Điện thoại: 0280.655285. Fax: 0280.655284       - Khu vực Tây Bắc:           Địa chỉ: Phường Mường Thanh, Thành phố Điện Biên           Điện thoại / Fax: 0230.831615 Công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, Văn phòng đại diện ở một số địa                                                            Thực hiện nghiệp vụ chuyên môn Hiện nay, Công ty đã tham gia vào Ban chấp hành của Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA), đồng thời là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA). Công ty đã được Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương quốc Anh (UKAS) cấp Chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005. 2. Phạm vi hoạt động   Lãnh đạo Công ty làm việc với Hội Thẩm đinh giá Ucraina tháng 10/2005 2.1 Kinh doanh dịch vụ:       - Định giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hoá, động sản, bất động sản và dự án đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.       - Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh...       - Xác định giá trị doanh nghiệp.       - Đánh giá uy tín doanh nghiệp.       - Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng.       - Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (bất động sản, động sản, doanh nghiệp).       - Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanh của công ty như: kinh tế tài chính, kinh tế thị trường, giá cả... bằng tiếng Việt, tiếng nước ngoài theo quy định của pháp luật.       - Tổ chức điều tra, nghiên cứu, ứng dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, kinh tế tài chính, tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh tế thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật.       - Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và tiêu dùng. 2.2 Tư vấn:       - Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá.       - Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua - bán doanh nghiệp.       - Tư vấn tài chính doanh nghiệp (giá thành, giá bán sản phẩm, thuế...)       - Tư vấn đấu giá tài sản.       - Tư vấn Marketing.       2.3 Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luật cho phép. 3. Đội ngũ chuyên nghiệp Là một đơn vị hoạt động tư vấn, Công ty luôn coi trọng trình độ và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên. Chúng tôi tự hào có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp có trình độ, năng động, sáng tạo, có tính thần trách nhiệm cao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn Thẩm định giá do Nhà nước ban hành cũng như các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được chấp nhận chung. Các nhân viên làm công tác nghiệp vụ của Công ty 100% tốt nghiệp đại học và trên đại học, trong đó gần 30% là thạc sỹ hoặc đang theo học cao học. Đội ngũ nhân viên được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục do Bộ Tài chính, các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức. Hàng năm, Công ty đều gửi các chuyên viên đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do Mỹ, Canađa, Úc, Singapore, Thái Lan, Malaysia... tổ chức. Bên cạnh đó, các chuyên viên thẩm định giá luôn ý thức tự trau dồi học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật. Hiện nay, số lượng các nhân viên làm về thẩm định giá ở Việt Nam được cấp Thẻ thẩm định viên về giá không nhiều và phải trải qua những kỳ thi do Hội đồng thi Quốc gia tổ chức rất nghiêm ngặt. Công ty hiện đang có số lượng Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam. Nguyên tắc lập kế hoạch nhân sự của Công ty là bố trí các thẩm định viên có năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực mà khách hàng đề nghị thẩm định giá, nhằm đảm bảo cung cấp dịch vụ hoàn hảo nhất. Ban Lãnh đạo Công ty giám sát trực tiếp các nhóm để đảm bảo việc thẩm định theo đúng các quy định của Nhà nước và đạt được chất lượng cao nhất. 4. Phương châm và tôn chỉ hành động Cam kết "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp" đã trở thành phương châm, giá trị và niềm tin của Công ty, và giờ đây trở thành một phần không thể tách rời trong văn hóa của Công ty, đòi hỏi Công ty phải không ngừng tự đổi mới và phát triển. Tôn chỉ hành động của chúng tôi là: “Nhu cầu thẩm định giá của bạn + Chất lượng của chúng tôi = Thành công của chúng ta”. 5. Những cột mốc và thành tựu đáng nhớ Ngày 08/5/1997, Thủ tướng Chính phủ có công văn số 2263/VP-UB cho phép Ban Vật giá Chính phủ là cơ quan đại diện của Việt Nam gia nhập Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN và tham gia vào Uỷ ban Chuẩn mực quốc tế về thẩm định giá với tư cách là Hội viên thông tấn. Đồng thời cũng giao cho Ban Vật giá Chính phủ phối hợp với các Bộ có liên quan xây dựng đề án thành lập Trung tâm Thẩm định giá Việt Nam. Tháng 02/1998, Trung tâm Thẩm định giá được thành lập theo Quyết định số 14/1998-QĐ-BVGCP của Trưởng ban Ban Vật giá Chính phủ với tên gọi ban đầu là “Trung tâm Tư vấn, dịch vụ Kiểm định giá”. Trung tâm là một pháp nhân trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, hạch toán kinh tế độc lập, tự trang trải một phần kinh phí hoạt động. Đây chính là đơn vị thẩm định giá đầu tiên được thành lập tại Việt Nam. Ngày 19/9/2002, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 122/2002/QĐ-TTg sát nhập Ban Vật giá Chính phủ vào Bộ Tài chính. Từ ngày 01/8/2003, Trung tâm Thẩm định giá trở thành đơn vị trực thuộc Bộ Tài chính theo Quyết định số 112/2003/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Tháng 10/2005, Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương quốc Anh (UKAS) cấp Giấy chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000. Trung tâm Thẩm định giá là ủy viên Ban vận động thành lập Hội Thẩm định giá Việt Nam, hiện thành viên chủ chốt Hội Thẩm định giá Việt Nam, thành viên Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN. Ngày 01/7/2007, Khai trương Website: www.Valuation.vn Ngày 31/12/2007, Trung tâm Thẩm định giá chính thức trở thành Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) theo Phương án chuyển đổi đã được Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt tại Quyết định số 3004/QĐ-BTC ngày 06/9/2007. Tổng số thẩm định viên về giá hiện có: 26 người; số đấu giá viên hiện có: 7 người. VVFC hiện đã tổ chức 12 khóa học nghiệp vụ thẩm định giá với gần 1.000 học viên tham dự./           B/ SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM.  C/MẠNG LƯỚI THẨM ĐỊNH GIÁ II.QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ( LIÊN HỆ THỰC TẾ ) 1Hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hôm nay, ngày 6   tháng 12    năm  2008   tại  , chúng tôi gồm có: BÊN A: Chủ khu đất B Địa chỉ  : … ……………… Điện thoại :……………… ……..…Fax : …………………………………… Mã số thuế : ………………………………………………………………………………… Đại diện : ……… ……….. Chức vụ: BÊN B:       CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM Địa chỉ  : Điện thoại :   Mã số thuế : Tài khoản:  Đại diện : …………Chức vụ: …………… Sau khi thương lượng, hai bên đồng ý ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản  với các điều kiện và điều khoản như sau: Điều 1: Nội dung công việc thực hiện 1.1. Bên A đồng ý để Bên B thực hiện việc thẩm định giá bất động sản cho Bên A, chi tiết cụ thể như sau: Tài sản thẩm định giá : khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc khu đô thị Cienco 5 tại 03 xã Đại Thịnh,Tiền Phong,Mê Linh Huyện Mê Linh Tỉnh Vĩnh Phúc … ……………… Địa điểm thẩm định giá: Tại 03 xã Đại Thịnh,Tiền Phong,Mê Linh Huyện Mê Linh Tỉnh Vĩnh Phúc Thời điểm thẩm định giá: ………………………………………………….. Mục đích thẩm định giá Số lượng Chứng thư thẩm định giá Bên B phát hành cho Bên A: 02 bản chính, trong đó 01 bản chính có kèm phụ lục ảnh (nếu có). Số lượng chứng thư thẩm định giá Bên A yêu cầu : ……2……bản chính; trong đó có …1……bản có kèm phụ lục ảnh. 1.2. Bên B đồng ý thực hiện việc thẩm định giá bất động sản nêu trên cho Bên A.  Điều 2: Quy trình thực hiện 2.1. Trong thời hạn.....2......ngày, kể từ ngày ký hợp đồng, Bên A cung cấp đầy đủ các hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc thẩm định giá cho Bên B bao gồm: - Hồ sơ pháp lý của Bên A: Chứng minh nhân dân/hộ chiếu (nếu là cá nhân); Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/Giấy phép thành lập/Giấy phép đầu tư/Giấy đăng ký mã số thuế,..(nếu là tổ chức). - Hồ sơ về tài sản thẩm định giá: Các chứng từ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản , bản vẽ, các giấy tờ khác. - Các hồ sơ, tài liệu khác theo yêu cầu của Bên B. 2.2. Trong thời hạn ..1…...ngày, kể từ ngày Bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu, liên quan đến việc thẩm định giá bất đống sản theo quy định tại khoản 2.1 nêu trên, Bên A phải hướng dẫn Bên B thẩm định hiện trạng bất động sản . Trường hợp Bên A chưa cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu nêu tại khoản 2.1 nêu trên, nhưng các bên có thỏa thuận về việc Bên B thẩm định hiện trạng bất động sản trước khi Bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ, thì trong thời hạn........1....ngày, kể từ ngày Bên B thẩm định hiện trạng bất động sản, Bên A phải cung cấp đầy đủ các hồ sơ, tài liệu quy định tại khoản 2.1 điều này. 2.3. Trong thời hạn....1......ngày, kể từ ngày Bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu quy định tại khoản 2.1 điều này và Bên B đã thẩm định hiện trạng bất động sản thì thời gian của hợp đồng bắt đầu có hiệu lực; Bên B phải hoàn tất việc lập Chứng thư thẩm định giá theo thỏa thuận. 2.4. Trong thời hạn..…1....ngày, kể từ ngày Bên B hoàn tất việc lập Chứng thư thẩm định giá, Bên A phải thanh toán toàn bộ phí dịch vụ cho Bên B theo quy định tại điều 4 hợp đồng này và nhận Chứng thư thẩm định giá. 2.5. Trường hợp Bên A có nhu cầu thẩm định giá bổ sung các bất động sản  ngoài danh mục thì các bên sẽ lập 1 hợp đồng khác độc lập với hợp đồng này . Điều 3: Giá trị pháp lý của Chứng thư thẩm định giá 3.1. Chứng thư thẩm định giá do Bên B cung cấp chỉ có giá trị đối với bất động sản  thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. 3.2. Chứng thư thẩm định giá do Bên B cung cấp chỉ nhằm thực hiện mục đích ghi trong hợp đồng này. Điều 4: Phí dịch vụ, điều kiện và phương thức thanh toán 4.1. Phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản là toàn bộ số tiền mà Bên A phải thanh toán cho Bên B. Phí dịch vụ này được tính theo tỷ lệ % trên tổng giá trị tài bất động sản sau khi thẩm định giá căn cứ vào Quyết định số 999999/ QĐ- SBC  ngày 01/01/2008 của CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM Động Sản quy định về mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá. 4.2. Phương thức thanh toán: Tiền mặt hoặc chuyển khoản. 4.3. Phí dịch vụ được thanh toán theo các đợt sau: a. Đợt 1: Ngay sau khi ký hợp đồng, Bên A tạm ứng cho Bên B số tiền là 100.000.000 VNĐ Bằng chữ: ......... b. Đợt 2: Số tiền còn lại Bên A thanh toán cho Bên B trước khi Bên A nhận Chứng thư thẩm định giá, khi đó nếu: Số tiền tạm ứng lớn hơn số tiền phí dịch vụ thẩm định giá mà Bên A phải trả cho Bên B thì Bên B có trách nhiệm hoàn trả lại phần chêch lệch cho Bên A sau khi trừ đi số tiền dịch vụ phải trả theo thỏa thuận trong hợp đồng. Số tiền tạm ứng nhỏ hơn số tiền phí dịch vụ thẩm định giá mà Bên A phải trả cho Bên B thì Bên A có trách nhiệm thanh toán cho Bên B phần phí dịch vụ còn lại. 4.4.  Trường hợp có nhu cầu cung cấp thêm Chứng thư thẩm định giá ngoài số lượng Chứng thư thẩm định giá theo thỏa thuận quy định tại khoản 1.1 điều 1 hợp đồng này thì Bên A phải thanh toán cho Bên B phí cung cấp thêm Chứng thư thẩm định giá. Mức phí cụ thể do hai bên thỏa thuận. 4.5.  Bên B không phải hoàn trả lại tiền phí dịch vụ đã nhận của Bên A trong trường hợp hợp đồng bị đơn phương chấm dứt do Bên A vi phạm. Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của Bên A 5.1. Nhận Chứng thư thẩm định giá theo quy định tại khoản 2.4 điều 2 hợp đồng này; 5.2. Yêu cầu Bên B cung cấp thêm hoặc sao y văn bản Chứng thư thẩm định giá bất động sản và phải trả thêm phí theo thỏa thuận; 5.3. Quyền theo dõi và điều chỉnh thông tin trong quá trình định giá 5.4. Quyền là khách hàng duy nhất được sử dụng kết quả định giá. 5.5. Cung cấp cho Bên B các hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc thẩm định giá, hướng dẫn Bên B thẩm định hiện trạng bất động sản theo quy định tại điều 2 hợp đồng này và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp, xác thực, đầy đủ của các hồ sơ, tài liệu mà mình cung cấp; 5.6. Thanh toán cho Bên B đầy đủ phí dịch vụ thẩm định giá theo thỏa thuận trong hợp đồng và các chi phí khác phát sinh (nếu có); 5.7. Bồi thường các khoản thiệt hại do mình gây ra 5.8. Chỉ được sử dụng Chứng thư thẩm định giá đúng mục đích thỏa thuận trong hợp đồng này. Nếu sử dụng sai mục đích, Bên A hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật; 5.9. Phối hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho Bên B tiến hành thẩm định hiện trạng tài sản, thu thập thông tin liên quan đến tài sản được yêu cầu thẩm định giá; 5.10. Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật. Điều 6: Quyền và nghĩa vụ của Bên B 6.1. Yêu cầu Bên A cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc thẩm định giá , kiểm tra độ chính xác của thông tin tài liệu đó và hướng dẫn Bên B thực hiện thẩm định hiện trạng bất động sản ; 6.2. Yêu cầu Bên A thanh toán phí dịch vụ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; 6.3. Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước Bên A về kết quả thẩm định giá do mình thực hiện; 6.4. Lưu trữ hồ sơ tài liệu định giá bất động sản 6.5. Bồi thường thiệt hại do lỗi mình gây ra . 6.6. Từ chối thực hiện thẩm định giá bất động sản theo yêu cầu của Bên A khi nhận thấy bất động sản đó không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc thẩm định; 6.7. Thực hiện công việc thẩm định giá theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng khi Bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu cho Bên B và hướng dẫn Bên B thẩm định hiện trạng theo thỏa thuận trong hợp đồng này; 6.8. Cung cấp cho Bên A Chứng thư thẩm định giá; 6.9. Tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá trong quá trình thực hiện thẩm định giá bất động sản; 6.10. Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật.  Điều 7: Chấm dứt hợp đồng 7.1. Hợp đồng được chấm dứt trong các trường hợp sau: Hai bên hoàn thành nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng; Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn: - Trường hợp Bên A muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn thì phải thông báo trước cho Bên B......3....ngày và phải thanh toán cho Bên B tiền phí dịch vụ tương ứng với khối lượng công việc mà Bên B đã thực hiện. Phí này do Bên B xác định. - Trường hợp Bên B muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn thì phải thông báo trước cho Bên A .....3....ngày và phải hoàn lại cho Bên A toàn bộ số tiền phí dịch vụ mà Bên B đã nhận. 7.2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng: Trường hợp một trong hai bên vi phạm các điều khoản trong hợp đồng thì bên kia có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần báo trước. Bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên kia. 7.3. Trường hợp Bên A không nhận Chứng thư thẩm định giá theo quy định tại khoản 5.1 điều 5 hợp đồng này thì Bên B có quyền hủy bỏ Chứng thư thẩm định giá mà không phải chịu trách nhiệm về bất kỳ khiếu nại nào của Bên A liên quan việc thẩm định bất động sản. Trường hợp này, Bên B không phải hoàn lại cho Bên A số tiền tạm ứng đã nhận. 7.4. Trường hợp Bên A không thanh toán tiền dịch vụ thẩm định giá như theo thỏa thuận quy định tại Điều 5 của Hợp đồng này thì Bên A phải chịu tiền phạt vi phạm hợp đồng theo mức lãi suất ngân hàng không thời hạn đối với thời gian chậm trễ. 7.5. Trường hợp Bên B không cung cấp chứng thư thẩm định giá đúng thời hạn thì Bên B phải chịu tiền phạt vi phạm Hợp đồng theo mức lãi suất ngân hàng không thời hạn đối với thời gian chậm trễ. Điều 8: Căn cứ pháp lý : Căn cứ Bộ luật Dân Sự nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ nghĩa Việt Nam Căn cứ Pháp Lệnh Giá số 40/ 2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002; Căn cứ Nghị Định 101/2005/NĐ-CP ngày 3./8/2005 của Chính Phủ về thẩm định giá; Căn cứ Quyết định số 689/QĐ-BTC ngày 3/3/2004 của bộ tài chính quy định về chức năng, nhiệm vụ , tổ chức vụ cơ chế hoạt động của trung tâm thông tin tư vấn , dịch vụ về tài sản và bất động sản ; Căn cứ công văn số 4916-BTC/TCT ngày 11/4/2007 của bộ tài chính về thu tiền sử dụng đất; Căn cứ vào QĐ số 24/2005/QĐ-BTC về tiêu chuẩn thẩm định gía Việt Nam ; Căn cứ vào quy hoạch của Huyện Mê Linh Tỉnh Vĩnh Phú Điều 9: Các thỏa thuận khác 8.1. Trường hợp Bên A không đồng ý với kết quả thẩm định giá của Bên B thì Bên A có quyền yêu cầu Bên B xem xét lại kết quả thẩm định giá. Bên B xem xét, có quyết định về kết quả thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định giá của mình. 8.2. Mọi sửa đổi, bổ sung hợp đồng này phải do hai bên thỏa thuận, được lập thành văn bản và là một phần không tách rời của hợp đồng. 8.3. Các bên đã đọc và đồng ý với các nội dung trong Quyết định số 99999/ QĐ-SBC ngày 01/01/2008 quy định về mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá. Quyết định về mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá là một phần không tách rời hợp đồng, có hiệu lực và các bên phải thực hiện. 8.4. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, hai bên sẽ cùng nhau thương lượng trên tinh thần hợp tác. Trường hợp không thương lượng được, vụ việc sẽ do Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. 8.5. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký, được lập thành......3.....bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ …1…...bản.  ĐẠI DIỆN BÊN A                ĐẠI DIỆN BÊNB Chủ Nhà                                                             Giám Đốc           2.. Ph©n tÝch ®Þnh lượng b»ng phương ph¸p so s¸nh tương ®èi ĐÞnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 180 m2 víi 4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng trªn diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 50 m2. ChÊt lîng x©y dùng cña ng«i nhµ ë møc tèt so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c trong khu vùc.Ngôi nhà tọa lạc tại số 25 ngõ 128 đường Hoàng Văn Thái -Đống Đa- Hà Nội. Biết các thông tin thu thập được từ các bất động sản so sánh như sau: 2.1 . Thông tin về bất động sản mục tiêu Vị trí của bất động sản : Ngôi nhà tọa lạc tại số 25 ngõ 128 đường Hoàng Văn Thái -Đống Đa- Hà Nội. Chủ nhà: Ông Hoàng Văn Dương Điện Thoại : 043.7163323-09123543367 Hình ảnh bất động sản: Hình ảnh mặt tiền tầng một của BĐS mục tiêu Hình ảnh mặt tiền toàn cảnh của Bất Động Sản mục tiêu Hình ảnh cầu thang BĐSMT Hình ảnh phòng kháchBĐSMT 2.2 . Thông tin về các bất động sản so sánh: Trong khu vực đường Hoàng Văn Thái có 5 bất động sản có vị trrí tính chất và đặc điểm ngần tương tụ bất động sản mục tiêu . cụ thể như sau BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®îc TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 1 Gi¸ b¸n, tr.® 2300 2450 2280 2600 2500 2 DT x©y dùng, m2 150 170 150 180 170 3 DT ®Êt sö dông, m2 50 53 50 55 55 4 SL nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3 5 SL phßng kh¸ch, bÕp T¬ng Tù nhau 6 SL phßng ngñ 3 4 3 4 4 7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng trước 3 T tríc 10 T trước 2 T trước 1 T trước 8 §iÒu kiÖn b¸n Thị trường Người nhà Thị trường Thị trường Ng­êi nhµ 9 C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH 10 §iÒu kiÖn thanh to¸n Thanh to¸n ngay ChËm 1 th¸ng ChËm 3 th¸ng Thanh to¸n ngay ChËm 6 th¸ng 11 VÞ trÝ Tư¬ng tù nhau Tư¬ng tù nhau Tư¬ng tù nhau Tư¬ng tù nhau Tư¬ng tù nhau BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Gi¸ b¸n, tr.® - 2300 2450 2280 2600 2500 C¸c ®iÒu chØnh 1. C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH Gi¸ ®iÒu chØnh 2300 2450 2280 2600 2500 2. §iÒu kiÖn b¸n ThÞ trêng TT B¸n cho anh TT TT B¸n cho em Møc ®iÒu chØnh 0 +80 tr.® 0 0 +80 tr.® Gi¸ ®iÒu chØnh 2300 2530 2280 2600 2580 3.§K thanh to¸n TT ngay TT ngay - 1 th¸ng -3 th¸ng TT ngay - 6 th¸ng Møc ®iÒu chØnh 0 *0,2%=+5,06 *0,4%=+9,12 0 *0,6%=+15,48 Gi¸ ®iÒu chØnh 2300 2535,06 2289,12 2600 2595,48 4.VÞ trÝ Tư¬ng Tù Kh«ng ®iÒu chØnh Gi¸ ®iÒu chØnh 2300 2535,06 2289,12 2600 2595,48 5. Thêi gian b¸n 6 th¸ng trưíc 3 th¸ng trưíc 10 th¸ng trưíc 2 th¸ng trưíc 1 th¸ng trưíc Møc ®iÒu chØnh *3% =+69 *1%= +25,3506 *5%= +114,456 *0,5% =+13 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 2369 2560,4106 2403,567 2613 2595,48 6.DT x©y dùng, m2 180 150 170 150 180 170 Møc ®iÒu chØnh +60 +20 +60 +20 Gi¸ ®iÒu chØnh 2429 2580,4106 2463,567 2613 2615,48 7.SL phßng kh¸ch vµ bÕp Kh«ng Ph¶i ®iÒu chØnh 8. Nhµ vÖ sinh 3 2 2 3 4 3 Møc ®iÒu chØnh - +7 +7 0 -7 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 2436 2587,4106 2463,567 2606 2615,48 9. Phßng ngñ 4 3 4 3 4 4 Møc ®iÒu chØnh +10 0 +10 0 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 2436 2587,4106 2473,567 2606 2615,48 C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Gi¸ ®iÒu chØnh/m2®Êt Tr.®/m2 48.72 48,819 49,47134 47,381 47,554 Tæng møc ®iÒu chØnh 146 137.41 193,576 20 115,47 Träng sè theo tæng møc ®iÒu chØnh 2 3 1 5 4 Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ Tæng gi¸ trÞ ®· ®iÒu chØnh theo ®¬n vÞ cña c¸c B§S so s¸nh: (48,72x2)+(48,891x3)+(49,471x1)+(47,381x5)+ (47,554x4)= 720,705 Gi¸ trÞ ®¬n vÞ cña B§S môc tiªu: 720,705 tr.®/15= 48.047 tr.®/m2 Gi¸ trÞ B§S môc tiªu 48 tr.®/m2 x50 m2=2400 tr.® lµm trßn sè lµ 2400 tr.® 3.Chứng thư thẩm định giá.   CỘNG HOÀ Xà HỘ CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc  SỐ 99999/ TĐG – CT SBC ( Ngày 10/8/2008 ) CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ          Kính Gửi : Ông ……… Trương Tùng Lâm …. Căn cứ Hợp Đồng Dịch Vụ Thẩm Định Giá Số : 0001…/HĐ-TĐG ngày 6/8/2008 về việc thẩm định giá bất động sản: Ngôi nhà tọa lạc tại số 25 ngõ 128 đường Hoàng Văn Thái -Đống Đa- Hà Nội …………………..  Mục đích thẩm định giá : Xác định giá trị bất động sản nhà ở nhằm làm cơ sở cho giao dịch bán nhà Thời điểm thẩm định giá : Ngày 8 Tháng 12 Năm 2008 Tài sản thẩm định giá : Giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên đất của Ngôi nhà tọa lạc tại số 25 ngõ 128 đường Hoàng Văn Thái -Đống Đa- Hà Nội …………………… Cơ sở thẩm định giá : Căn cứ vào các tài liệu kèm theo hồ sơ . ( Kê khai thông tin của khách hàng. bản sao sổ đỏ công chứng , bản sao thiết kế , hợp đồng , Kế hoạch định giá, Bản báo cáo về hiện truờng và thị trường , mức quy định về giá dịch vụ thẩm định giá. ) Thực trạng bất động sản định giá kèm theo hồ sơ định giá Phương pháp thẩm định giá :            - Phương pháp so sánh 6. Kết quả thẩm định giá :       Trên cơ sở tài liệu do Trương Tùng Lâm Ông cung cấp , qua khảo sát thực tế tại hiện trường ,với phương pháp thẩm định gống sánh kết hợp với chi phí đã áp dụng trong tính toán , CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM thông báo kết quả thẩm định giá bất động sản tại thờ điểm 8/8/2008 như sau:          Đơn Vị Giá đất : 48. tr.®/m2 Gi¸ trÞ B§S môc tiªu 48 tr.®/m2 x50 m2=2400 tr.® 7. Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở tham khảo cho giáo dịch mua bán ngày 15/12/2008 . Không sử dụng kết qủa định giá vào mục đích khác . Chứng thư định giá đựoc phát hành 3 bản chính : Cấp cho khách hàng 2 bản , lưu lại Tập đoàn SBC 1 bản .  Thẩm Định Giá Viên                                                                     Giám Đốc