Đề tài Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam Vinaconex: Thực trạng và giải pháp

9% Nhìn vào các dự án ta thấy chỉ tiêu về lợi nhuận, thời gian thu hồi vốn đều rất khả quan. Lợi nhuân của các dự án đem lại đều rất lớn đem lại lợi nhuận cao nhất là dự án Bắc An Khanh với số lợi nhuận rất cao 1733,5 tỷ đồng, và thời gian th hồi vốn nếu đem so với lợi nhuận thu được, quá trình xây dựng cùng với quy mô của dự án thì cũng không dài cho lắm chỉ có 10 năm (theo ước tính của công ty). Các dự án khác tuy đem lại số lợi nhuân không bằng nhưng cũng đủ cho thấy nó đem lại cho công ty một khoản thu khá lớn từ việc tiến hành đầu tư vào khu đô thị mới. Tiếp đó ta nhìn vào tỷ lệ lãi do dự án đem lại khá cao, nếu đem so sánh với thời kỳ khủng hoảng về lãi suất năm 2008 thì dự án sẽ bị lỗ, nhưng so đều các năm ta thấy thì dự án khả thi, trước 2008 thì trung bình dự án hàng năm nhất là với những công trình quy mô lớn lại theo chương trình phát triển của đất nước thì lãi suất huy động trung bình từ 8%-10% và sau giai đoạn khủng hoảng lãi suất năm 2008 vào 2009 thì chính phủ cũng đã điều chỉnh lại tỷ lệ lãi suất cho các doanh nghiệp với gói kích cầu 1 tỷ USD để điều chỉnh lãi suất cho doanh nghiệp đảm bảo phát triển của doanh nghiệp nên với mức IRR của các dự án đem lại cho công ty vẫn đảm bảo. Tuy nhiên nếu tính đến trường hợp xấu nhất nền kinh tế đi vào khó khăn, giá cả nguyên vật liệu tăng, lãi suất điều chỉnh cũng tăng thì công ty cũng có thể điều chỉnh lại các giá trị tính toán đối với công trình chưa hoàn thành vì thế phần nào vẫn có thể đảm bảo được lợi nhuận và quá trình đầu tư cho công ty. b) Hiệu quả đầu tư xét trên khía cạnh định tính: Thứ nhất: phát triển khu đô thị mới chủ yếu là xây dựng các khu nhà ở gồm chung cư cao tầng, biệt thự, văn phòng cho thuê,… phù hợp với điều kiện và nhu cầu của người dân, nhất là các thành phố lớn. Nhà chung cư cao tầng là một xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị trên thế giới, nhất là các TP lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… là những thành phố đô thị có tốc độ phát triển nhanh nên không nằm ngoài giới hạn quy luật đó. Chỉ tiêu của một số thành phố như Hà Nội là bình quân đất đô thị là 100m2/người. Song với yêu cầu tạo lập môi trường sống với phân bổ 10-25% là đất giao thông, 14% là cây xanh thể dục thể thao, đất khu ở chỉ chừng 40-45%, còn lại là đất chuyên dùng khác như công nghiệp, trung tâm công cộng, an ninh quốc phòng,… Với chỉ tiêu như vậy xây dựng các khu đô thị là hợp lý. Sự định hướng đầu tư của công ty về đầu tư khu đô thị mới là một định hướng đầu tư phù hợp với xu thế tương lai, và còn phù hợp với nguyện vọng của người dân. Thứ hai: việc phát triển khu đô thị mới này đã phần nào đáp ứng chỗ ở cho nhiều đối tượng trong xã hội: phát triển khu đô thị bao gồm các khu trung cư bên trong khu đô thị đã phần nào làm thay đổi quan điểm nhà ở gắn liền với đất. Với ưu điểm là tạo ra diện tích sàn xây dựng và số căn hộ lớn hơn rất nhiều lần so với sử dụng đất chia lô, các chung cư có thể cung cấp chỗ ở cho nhiều đối tượng khác nhau với giá thành rẻ hơn hẳn so với tự mua đất làm nhà. Hơn thế nữa các thành phố còn có chủ trương buộc các dự án mà TCT thực hiện trong các khu đô thị mới phải dành một tỷ lệ căn hộ nhất định bán cho CBCNV các tổ chức, các đơn vị hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp có nhu cầu về nhà ở với giá đảm bảo kinh doanh. Ngoài ra tùy từng dự án mà còn phải dành một số căn hộ bán theo sự chỉ đạo thành phố nơi mà dự án tiến hành cho các đối tượng chính sách của nhà nước. Thứ ba việc phát triển khu đô thị này huy động được nhiều nguồn vốn trong xã hội: Nguồn vốn này huy động từ những người có nhu cầu mua nhà ở. Sự phát triển khu đô thị mới góp phần mở rộng địa giới hành chính của các TP trong quá trình phát triển tương lai. Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới đã đem lại hiệu quả không nhỏ đối với xã hội: thứ nhất vì đã phần nào hoàn thiện kết cấu hạ tầng xã hội, tạo thành một khu trung tâm mới với kiến trúc hoàn thiện, thứ hai là giải quyết được việc tiết kiệm quỹ đất xây dựng (quan trọng nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM…) giúp giãn dân cư ra khỏi các cụm trung tâm lớn; và quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu ở và làm việc cho những người có nhu cầu. Như khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã xây dựng được 30 ha và giải quyết được chỗ ở cho hơn 15.000 người,… tiếp đó trong năm 2009 đã xây dựng được được những khô đô thị có nhà giá rẻ bán cho những người có thu nhập thấp giá trên dưới 200 triệu đồng phần nào giải quyết được các vấn đề của xã hội. 1.5 Đánh giá thực trạng qua mô hình SWOT 1.5.1 Điểm mạnh Tổng Công ty VINACONEX có một hệ thống các đơn vị thành viên mạnh trong lĩnh vực xây lắp, kinh doanh bất động sản và sản xuất vật liệu xây dựng, đặc biệt ở thị trường miền Bắc. Các đơn vị thành viên của Tổng Công ty hợp thành một tập đoàn mạnh, có đầy đủ khả năng đáp ứng được yêu cầu đặt ra của các Dự án cấp quốc gia. Tổng Công ty hoàn toàn có ưu thế trong đấu thầu các dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn, công nghệ cao, thời gian dài. Tổng Công ty luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo giúp đỡ của Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan của Trung ương và địa phương trong quá trình xây dựng và phát triển. Do đó trong quá trình cạnh tranh với các công ty khác TCT luôn có ưu thế cạnh tranh về cả quy mô lẫn kỹ thuật xây lắp, như TCT có một số công ty con chuyên trách một số lợi thế riêng về kỹ thuật như công ty số 9 lợi thế về kỹ thuật thi công sàn theo phương pháp trượt,… Tổng Công ty có đội ngũ lãnh đạo có tâm huyết, có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm quản lý. Đội ngũ nhân viên Tổng Công ty trong những năm qua không ngừng được củng cố, nâng cao cả về số lượng và chất lượng, đảm bảo có đủ trình độ chuyên môn, trình độ quản lý dự án. Do đó những dự án đòi hỏi trình độ chuyên môn cao và mức độ kỹ thuật khó TCT vẫn có thể đáp ứng được. Được kế thừa thương hiệu có uy tín và các khách hàng truyền thống, sau cổ phần hoá, Tổng Công ty cổ phần VINACONEX sẽ tiếp tục củng cố vị thế là một trong những Tổng Công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây lắp và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Sau cổ phần hoá, vốn chủ sở hữu của Tổng Công ty sẽ tăng lên gấp 1,5 lần do Tổng Công ty nhận được lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư bên ngoài. Là một doanh nghiệp chuyên thực hiện các dự án lớn, vốn là yếu tố đóng vai trò quan trọng thiết yếu của Tổng Công ty. Chính vì vậy, vốn chủ sở hữu lớn sẽ giúp Tổng Công ty thực hiện được các dự án lớn trong hiện tại và tương lai. Sau cổ phần hoá, Tổng Công ty sẽ lựa chọn được những cổ đông chiến lược mạnh, có kinh nghiệm về các lĩnh vực Tổng Công ty hiện đang hoạt động và dự tính sẽ mở rộng hoạt động. Tổng Công ty sẽ tiếp cận được với các sản phẩm và công nghệ chuyên ngành mới, các tập đoàn, liên minh xây dựng và thị trường quốc tế. Sau khi cổ phần hóa với sự tham gia thị trường chứng khoán đã giúp cho TCT thuận lợi trong việc huy động nguồn vốn một cách dễ dàng từ thị trường tài chính này. Qua thị trường tài chính cũng là nơi thể hiện uy tín của công ty, kênh huy động vốn cho các dự án lớn. Đảm bảo cho TCT nguồn vốn để thực hiện các dự án khu đô thị với quy mô lớn. Sự tham gia của các cổ đông bên ngoài giúp nâng cao tính minh bạch và độc lập của Tổng Công ty, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Tổng Công ty đã sớm có mối quan hệ đối ngoại ngay từ ngày đầu thành lập nên có nhiều thuận lợi trong quá trình hội nhập với khu vực và quốc tế. Được thành lập lâu đời có đội ngũ kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh nên có không ít đối tác tin cậy và có khả năng thực hiện các danh mục đầu tư vào các khu đô thị mới tầm cỡ Bắc An Khánh dưới hình thức liên doanh, liên kết, hoặc hợp tác kinh doanh. 1.5.2 Điểm yếu Cũng giống như các đơn vị xây lắp khác, Tổng Công ty có khoản nợ phải trả lớn. Bên cạnh đó, trong quá trình làm nhà thầu thực hiện thi công xây lắp, Tổng Công ty cũng thường xuyên bị chiếm dụng vốn, các khoản nợ phải thu khá lớn. Các dự án của Tổng Công ty có thời gian triển khai kéo dài, do vậy doanh thu và lợi nhuận của Tổng Công ty không ổn định qua các năm. Doanh thu và lợi nhuận thường ở mức trung bình thấp trong khoảng thời gian đầu tư xây dựng, khi dự án hoàn thành, đi vào hoạt động hoặc được bán, doanh thu lợi nhuận mới tăng cao. Bộ máy quản lý còn chưa gọn nhẹ, chưa phù hợp với cơ chế vận hành linh hoạt của một Tổng Công ty cổ phần trong nền kinh tế thị trường. Trong lĩnh vực xây dựng hiện nay, các doanh nghiệp có chu kỳ sản xuất dài từ khâu xây dựng đến hoàn thiện dự án và thường xuyên chịu áp lực về vốn. Do vậy trong giai đoạn đầu, Tổng Công ty sẽ gặp khó khăn về dòng tiền dùng để chi trả cổ tức hàng năm khi các dự án đang trong quá trình triển khai. Tổng công ty hiện đang thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu phát triển và thực hiện chiến lược kinh doanh trong những năm tới. Nguồn lực hiện có của công ty chưa đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của đất nước, chưa đủ để để xây dựng những công trình tầm cỡ, các công trình lớn đa số đều phải thêu thiết kế và tư vấn từ các tổ chức nước ngoài. Hệ thống chính sách và cơ chế pháp luật của Việt Nam chưa thật sự hoàn thiện và đồng bộ. Điều này sẽ ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty. Điều này còn ảnh hưởng sâu rộng đến việc phát triển các dự án của công ty, nó làm cho việc thanh khuyết toán công trình có thể dẫn đến chậm chễ. Việc tiến hành lập và thẩm định dự án cần phải có độ chính xác cao, để xác định đầu tư có hiệu quả. Chế độ lương, khen thưởng của công ty chưa thực sự hiệu quả để thu hút người lao động, còn là cái nơi để đào tạo người lao động nhưng không được sử dụng họ bởi chế độ đãi ngộ chưa cao lên người lao động bỏ công ty đi nhiều nhất là các cán bộ trẻ. Tiếp đó việc thưởng chưa xứng đáng, tuy là một công ty lớn nhưng việc thưởng phạt vẫn còn thua các công ty tư nhân bên ngoài… 1.5.3 Cơ hội Sau cổ phần hoá, Tổng Công ty cổ phần sẽ dễ dàng tăng vốn chủ sở hữu hơn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu ra công chúng, tạo nguồn vốn thực hiện các dự án lớn trong tương lai. Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới dự báo sẽ ở mức cao, kéo theo tốc độ đô thị hoá, mở ra các cơ hội lớn cho ngành xây lắp và kinh doanh bất động sản. Đi với đó là nhu cầu của người dân ngày càng cao, lên việc ở nhà có giá trị hoặc các căn hộ cao cấp sẽ ngày càng tăng điều này sẽ giúp cho việc tiêu thụ sản phẩm của công ty sẽ dễ dàng hơn sau khi có sản phẩm. Có cơ hội thắng các nhà cạnh tranh về xây dựng khác trên thị trường với tiềm lực kinh tế, thế mạnh về tổng công ty ra đời từ lâu có kinh nghiệm thực tế trải qua nhiều năm từ. Cơ hội thu hút được nhiều nhân tài, khi nền kinh tế mở cửa, tiếp thu được nhiều kinh nghiệm và kiến thức từ bên ngoài, học tập kinh nghiệm thi công đẩy nhanh tiến độ thi công công trình một cách nhanh chóng. Để có thể trong tương lai dễ dàng cạnh tranh với các đối thủ quốc tế về ngành xây lắp 1.5.4 Thách thức Sau cổ phần hoá, Ban lãnh đạo Tổng Công ty cần thích nghi với phương thức hoạt động mới của Tổng Công ty. Trước cổ phần hoá, là một Tổng Công ty Nhà nước có uy tín và năng lực tốt, trực thuộc Bộ Xây dựng, Tổng Công ty thường được chỉ định thầu trong các dự án đặc biệt và thường trúng thầu những dự án Nhà nước quy mô lớn. Sau cổ phần hoá, thách thức đặt ra với Tổng Công ty là duy trì được cơ chế tìm kiếm dự án như trước. Trong những năm qua, nguồn vốn tài trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại quốc doanh. Khi chuyển sang mô hình Tổng Công ty cổ phần, việc vay vốn từ các ngân hàng thương mại quốc doanh sẽ khó khăn và hạn hẹp hơn do những quy định thắt chặt trong vay vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đây là một trở ngại rất lớn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty sau cổ phần hoá. Thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng còn chậm. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới các dự án kinh doanh bất động sản của Tổng Công ty, đặc biệt khi các dự án này đóng vai trò to lớn trong hoạt động kinh doanh của Tổng Công ty trong thời kỳ 05 năm tới. Cạnh tranh nội địa đã gay gắt còn thêm các Tổng công ty nước ngoài nhảy vào nữa tạo một thách thức rất lớn, một là thắng họ để có thể trở thành tập đoàn có xu hướng tiến ra bên ngoài hay là thua có thể dẫn đến bờ vực phá sản. Nhưng việc đó cũng tạo ra một cách thức rất tốt cho công ty là từ đó có thể học hỏi kinh nghiệm, xu hướng cạnh tranh ra bên ngoài, tích lũy thêm kinh nghiệm từ thương trường, đào tạo được đội ngũ cán bộ giỏi. 1.6 Một số vấn đề tồn tại, và nguyên nhân trong hoạt động đầu tư về các khu đô thị mới. Mặc dù các kết quả đạt được của hoạt động đầu tư theo dự án khu đô thị mới này có thể đánh giá là khả quan và đáng khích lện tuy nhiên cũng có những tồn tại cần sớm khắc phục và giải quyết. Tiến độ thi công tại các khu đô thị còn chậm so với kế hoạch, có khu đô thị phải dừng thi công công trình. Do trong quá trình thi công làm yếu tố kỹ thuật còn kém, trình độ thi công chưa cao, và một phần là nguốn vốn chưa huy động kịp… Việc đầu tư vào các khu đô thị còn chưa có sự tập trung vẫn còn dàn trải, khiến nhiều công trình thiếu vốn. Về vấn đề cho người thu nhập thấp: Phải nói rằng nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn là mối quan tâm của xã hội. Thực tế cho thấy nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất lớn như trên địa bàn Hà Nội theo điều tra gần đây thì con số này là 50-60% tổng số người có nhu cầu. Chính vì thế đây là một trong những vấn đề mà chúng ta cần chú trọng đầu tư, đầu tư cho người có thu nhập thấp được rất nhiều ưu đãi về đất và thuế thu nhập… Thủ tục đầu tư: Do đầu tư khu đô thị là một loại hình đầu tư đặc biệt và có rất nhiều hình thức đầu tư khác nhau, phương thức thực hiện khác nhau và đặc biệt là liên quan đến nhiều đối tượng nhưng khi lập dự án chưa có chính sách cụ thể cho từng loại nên còn gặp nhiều khó khăn cho công ty về vấn đề thủ tục. Và khó khăn trong vấn đề công tác xét duyệt dự án và giấy phép đầu tư. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Đây là một trong những khâu nặng nề nhất, kìm hãm tiến độ của mọi dự án do tính chất phức tạp của nó. CHƯƠNG 2: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VIỆC ĐẦU TƯ VÀ TRIỂN KHAI CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ 2.1 Định hướng và mục tiêu phát triển của công ty. 2.1.1 Định hướng phát triển Tổng công ty trong tương lai. Khi đã hội tụ các điều kiện thì việc thành lập một tập đoàn kinh tế đối với Vinaconex sẽ là công khó vì bản thân là tiền thân của một công ty mạnh khẳng định được vị thế của mình trên thị trường về cả tiềm lực tài chính lẫn tiềm lực về đội ngũ lao động. Việc phát triển thành một tập đoàn kinh tế mạnh là việc cần thiết để có thể bước đi những bước đi lớn hơn không chỉ ở trong nước mà ở ngoài nước, khẳng định vị thế của mình trên thị trường kinh tế, xây dựng cho đất nước những công trình với quy mô lớn hơn, đẹp hơn đóng góp cho sự phát triển của đất nước. Khi thành lập một tập đoàn kinh tế có các lợi ích sau: Tăng vốn cho đầu tư và phát triển sản phẩm (đổi mới). Giảm thời gian xâm nhập thì trường. Khả năng đóng góp kỹ năng và tài sản bổ sung mà không một công ty nào có thể dễ dàng tự phát triển. Tiếp cận với kinh nghiệp và kiến thức chuyển giao từ bên ngoài (chuyển giao công nghệ). Nhanh chóng đạt được quy mô và khối lượng tạo đà phát triển (kinh tế nhờ quy mô – lớn hơn sẽ tốt hơn). Mở rộng ra ngoài xâm nhập thị trường xây dựng ở các nước bạn. Tạo uy tín về ngành nghề và nâng cao nhận thức về thương hiệu. Các doanh nghiệp cần tự chủ về điều này và có kiến nghị với nhà nước để có thể có chính sách tạo đà phát triển cho việc hình thành tập đoàn và có sự cạnh tranh công bằng hơn để bước đi những bước đi lớn, nhanh và vững chắc. Mô hình các Tổng công ty Vinaconex, tổng công ty xây dựng và phát triển nhà ở; tổng công ty Sông Đà… về bản chất đã có thay đổi trong quản lý điều hành. Quan hệ cấp vốn và điều hành bằng mệnh lệnh hành chính được thay bằng quan hệ đầu tư mang tính kinh doanh bình đẳng và cùng có lợi. Ở đây sự rằng buộc về vốn trong quan hệ kinh tế giữa các pháp nhân được thông qua các hợp đồng kinh tế. Các công ty con dạng liên kết dù công ty mẹ không có cổ phần chi phối hoặc không tham gia góp vốn, nó vẫn chịu sự điều hành ở mức độ nhất định từ công ty mẹ quan hệ ngang nhau là chủ yếu, học có thể tham gia hoặc rút khỏi dễ dàng hơn các công ty con khác. Tuy nhiên việc tự nguyện tham gia tập đoàn để tranh thủ uy tín, thương hiệu, thị trường và danh tiếng của tập đoàn đã là một đảm bảo và rằng buộc với họ. Đối với Việt Nam mặc dù Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ IX đã xác định trong những năm tới sẽ “hình thành một số tập đoàn kinh tế mạnh trên cơ sở các tổng công ty nhà nước, có sự tham gia của các thành phần kinh tế đa ngành…” nhưng đây vẫn là vấn đề rất mới mẻ đòi hỏi nghiên cứu đầy đủ và sớm áp dụng một cách mạnh dạn. 2.1.2 Định hướng đầu tư của công ty. a) định hướng đầu tư chung: Mục tiêu chung của TCT: o      Kinh doanh có lãi, bảo toàn và phát triển vốn của các cổ đông đã đầu tư vào Công ty, hoàn thành các nhiệm vụ đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua. o      Tối đa hóa hiệu quả hoạt động chung của Công ty; o      Trở thành doanh công ty hàng đầu trong ngành xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh xây lắp dân dụng và công nghiệp. o      Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện chế độ trách nhiệm, ban hành cơ chế điều hành, cơ chế phân phối lợi ích và hoạt động của Công ty để nâng cao trách nhiệm và khuyến khích người lao động và cổ đông đóng góp xây dựng công ty ngày càng phát triển; o      Liên doanh, liên kết với một số tổ chức, doanh nghiệp để thành lập Công ty cổ phần đầu tư tài chính và kinh doanh bất động sản; o      Thường xuyên quan tâm đào tạo nâng cao trình độ quản lý, chuyên môn và tay nghề cho đội ngũ cán bộ công nhân viên, cùng với việc đầu tư thiết bị công nghệ tiên tiến và sản xuất kinh doanh để nâng cao hiệu quả sản xuất; o      Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Công ty theo hướng đa năng, đa dạng hóa sản phẩm nhằm giải quyết đủ việc làm cho người lao động và đạt hiệu quả kinh tế cao. Mục tiêu cụ thể đối với năm 2009 là: doanh thu là 11.800 tỷ đồng và lợi nhuận là 700 tỷ đồng, công ty mẹ sẽ là 361 tỷ đồng lợi nhuận và trả cổ tức sẽ là 12%. b) định hướng về đầu tư khu đô thị mới. Thúc đẩy tiến độ thi công đối với các khu đô thị đang còn dở dang. Khu đô thị mới chủ yếu là xây dựng các căn hộ như biệt thự, chung cư, văn phòng cho thuê, và một số dự án về các khu đô thị dành cho các ngành kinh doanh giải chí… nhưng nói chung khi phát triển theo định hướng nào về kinh doanh khu đô thị thì công ty vẫn phải chú trọng đến các vấn đề về quy hoạch đô thị của TP, cũng như nhu cầu của người dân: Ta có thể thấy như các công trình của TCT chủ yếu tập trung ở hai thành phố như Hà Nội và Hồ Chí Minh nên việc quan tâm đến định hướng quy hoạch là điều tất yếu như ở Hà nội việc phát triển đến năm 2020, với mục tiêu phấn đấu Hà Nội trở thành thành phố to đẹp, vừa hiện đại, vừa truyền thống xứng đáng với quốc gia có hơn 80 triệu dân thì diện mạo tương lai sẽ phải phù hợp về cả quy mô lẫn kiến trúc tổng thể phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội, có thể thấy qua một số chỉ tiêu: Về dân số: TP và các đô thị xung quanh trong phạm vi nghiên cứu điều chỉnh theo quy hoạch chung khoảng 4,5 triệu đến 5 triệu người, trong đó quy mô dân số của nội thành trung tâm là 2,5 triệu người cụ thể như TP trung tâm dự kiến 2 triệu (2010) và 2,5 triệu người (2020); khu vực hạn chế phát triển là 0,8 triệu người. Về không gian và đất: hiện nay nhiều dự án đã trong bước tiến hành trong đó có cả những dự án của TCT. Hà Nội đã được nhà nước cấp cho 6310 ha đất ruộng phát triển đến năm 2010. Khu vực phát triển và mở rộng Thủ đô phía hữu ngạn sông Hồng thuộc lãnh thổ các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Thanh Trì, Từ Liêm là khu vực đô thị hóa mạnh. Đối tượng và nhu cầu của khách hàng: cần phải thấy rằng không chỉ những người hiện chưa có nhà ở mới có nhu cầu mà còn phải kể đến những người có nhà nhưng thiếu tiện nghi thiết yếu hoặc tiện nghi chưa đáp ứng được yêu cầu của họ. Có thể thấy ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh,,, thì những người có nhu cầu về nhà ở như: những người sống trong các ngõ xóm chật trội; Dân sống trong các khu chung cư thấp tầng được xây từ lâu; các gia đình đang phải sử dụng chung cư công trình phụ như: bếp, nhà tắm; khu vệ sinh; Những người sống ở khu vực có cơ sở hạ tầng kém như điện, nước, đường giao thông; … Vị trí nhà mong muốn: do cơ sở hạ tâng chưa đồng bộ ở tất cả các thành phố nói chung nên phần lớn người dân sẽ đều muốn sống gần trung tâm, thêm vào đó là thói quen lâu đời trong sinh hoạt cũng khiến lực hút về trung tâm tăng lên. Đặc điểm này của người dân sẽ là trở ngại cho các kế hoạch xây dựng cho các khu đô thị để dãn dân ra khỏi các trung tâm, giải tỏa mặt bằng, phát triển các khu đô thị và các khu công nghiệp. Diện tích nhà mong muốn: không ai không muốn có một căn nhà rộng tuy nhiên nếu xét đến khả năng tài chính thì diện tích sẽ bị giới hạn ở phạm vi nhất định. Có thể chia ra thành những mức sau: Trên 100 m2: nhóm người có thu nhập cao hay chung Từ 50-100m2: nhóm người có thu nhập trung bình, thấp. Về văn phòng và tiện nghi sinh hoạt: bên cạnh nhu cầu về việc mở rộng diện tích nhà ở, nhu cầu về số phòng và tiện nghi sinh hoạt cũng tăng lên mạnh mẽ. Phần lớn người dân đều mong muốn nhà có từ 3-4 phòng để có thể tiện sinh hoạt và con cái có phòng riêng. Nhu cầu về những người có thu nhập cao: muốn sống trong những căn biệt thực biệt lập và có đầy đủ tiện nghi sinh hoạt với mức cao, diện tích lớn và cách trang trí cũng như bố trí không gian hiện đại. Đây là đối tượng đang nổi lên nhiều ở Việt Nam hiện nay. Đối tượng về kinh doanh vui chơi giải trí tại các khu du lịch nghỉ mát cũng là một trong những vấn đề quan tâm của Tổng công ty để có thể tiến hành xây dựng các khu đô thị ở đó. Ta biết tại các khu đô thị sẽ hình thành các trung tâm riêng đối với một số khu đô thị với quy mô lớn từ đó sẽ hình thành nên các công sở và sẽ là nơi cho thuê văn phòng kinh doanh cũng kiếm được một khoản lợi nhuận cao, ta có thể thấy như ở khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính doanh thu từ kinh doanh văn phòng cũng rất cao. Từ đó công ty chú trọng chuyển hướng chủ yếu tập trung vốn vào xây dựng các khu đô thị với cơ sở hạ tầng đồng bộ, tự tạo thành một trung tâm để có thể thu hút được người dân đến sống. có sự phân tách thành đầu tư các khu đô thị dành cho người có thu nhập thấp và người có thu nhập cao. Đối với các dự án đầu tư vào khu đô thị có thu nhập thấp thì chủ yếu đầu tư vào các khu vực ngoại thành, đất được sự hỗ trợ của chính phủ, vẫn đảm bảo về vốn đầu tư của doanh nghiệp, các căn hộ này diện tích chủ yếu từ 50-100m2 và thường không quá vì đây là mục tiêu về xã hội của Tổng công ty không đặt vấn đề về lợi nhuận ở đây. Đối với các căn hộ dành cho người thu nhập cao, và các khu biệt thự thì khác với đối tượng trên thì ở đây mục tiêu lợi nhuận của công ty vẫn phải được xét đến vì đây là vấn đề đảm bảo cho hoạt động gia tăng của công ty. Xây dựng các khu đô thị tại các khu vui chơi giải trí để kinh doanh dịch vụ đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho công ty. Ngoài ra còn chú trọng về kinh doanh dịch vụ văn phòng trong khu đô thị. … 2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư khu đô thị mới. 2.2.1 Về huy động vốn cho dự án và sử dụng vốn cho dự án. 2.2.1.1 Về huy động vốn cho dự án. Góp vốn trực tiếp vào các dự án: Đối với dự án khu đô thị với mục đích về tính xã hội cao như các dự án xây dựng khu đô thị cho người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách xã hội để phục vụ di dân tái định cư… thì có thể xin được cấp vốn ưu đãi từ nhà nước trên danh nghĩa là công ty sẽ đứng tên là chủ đầu tư. Hình thức này sẽ làm tăng vốn tự có của dự án, cơ cấu vốn có thêm vốn nhà nước tạo ra được sự an toàn hơn. Sự có mặt của nhà nước làm cho Vinaconex củng cố sự thành công của mình bên cạnh những lợi nhuận về mặt tài chính còn có sự thành công về kinh tế - xã hội, mặt khác khi xây dựng các khu đô thị dành cho người có thu nhập thấp này còn được nhà nước khuyến khích ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp và còn được ưu đãi về lãi suất vay vốn đầu tư. Tuy nhiên ngân sách nhà nước không phải lúc nào cũng rồi rào mà còn rất nhiều công ty cũng có ý định như Vinaconex nên huy động nguồn lực nhà nước cũng khó khăn vì thế công ty muốn dành được sự ưu đãi này nên chủ động về nguồn vốn để có thể đảm bảo cho quá trình kinh doanh. Trong thời gian để đáp ứng nhu cầu vay vốn, quản lý nguồn vốn này đồng thời đảm bảo tính hiểu quả của đồng vốn cần chú ý: Xây dựng thống nhất và hoàn thiện cơ chế quản lý, huy động vốn tín dụng ưu đãi để gắn liền với công tác bố trí kế hoạch vốn với khả năng về vốn. Vì sử dụng vốn từ tín dụng ưu đãi đòi hỏi phải có hiệu quả không có sự thất thoát lãng phí nếu không Vinaconex sẽ tự làm mất uy tín và việc huy động lần sau cho dự án sẽ rất khó khăn và có thể làm mất đi một nguồn cung cấp vốn. Công ty cần mạnh dạn và chủ động hơn trong việc tìm kiếm các tổ chức tín dụng ở nước ngài để phục vụ cho việc đầu tư cho dự án nhất là các dự án khu đô thị ở những nơi mà nhà nước đang ưu đãi vốn đầu tư cho việc phát triển kinh tế của đất nước. Đồng thời ngoài việc tìm kiếm ra còn phải mạnh dạn đề nghị chính phủ cho vay với mức lãi suất thấp hơn, vì các khu đô thị để xây dựng hoàn thành từ lúc khởi công đến lúc đi vào hoạt động nhanh cũng phải mất 5 năm mà còn cả thời gian thu hồi vốn nữa, nhất là các công trình để phục vụ vì lợi ích xã hội thì khả năng thu hồi vốn rất thấp chính vì thế phải đề nghị cho vay ưu đãi dài hạn và có lãi suất hợp lý để đảm bảo cho sự hoạt động của công tý. Xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể, chính xác. Khối lượng vay vốn, lượng vốn phải dựa trên nhu cầu thực tế của từng dự án, tránh tình trạng sự ứ đọng vốn làm lãng phí cơ hội sử dụng vốn. Thường xuyên đánh giá, kiểm tra việc sử dụng vốn để đảm bảo khả năng thu hồi vốn, và sinh lời của dự án. Cần có quy định chặt chẽ, chi tiết để gắn trách nhiệm của các Ban dự án với việc sử dụng vốn, hay các công ty con được giao dự án. Dự tính cả biện pháp phòng ngừa giải quyết khi dự án không có khả năng hoàn vốn. Kiến nghị Chính Phủ hỗ trợ tài chính thông qua tài nguyên đất: ngoài việc hỗ trợ hình thức tín dụng và lãi suất ra thì việc thuê đất và sử dụng đất dự án lại là một vấn đề rất nan giải, có thể cho công ty đổi đất lấy hạ tầng, như một số dự án ở Hòa Lạc công ty đang tiến hành, hay trả chậm tiền sử dụng đất, hoặc cho công ty đấu giá quyền sử dụng đất ở một số khu đất có giá trị. Đây là hình thức khai thác triệt để và hiệu quả nhất của giá trịd dất, tránh lãng phí nguồn tài nguyên không có khả năng tăng thêm này. Mà lại giúp cho công ty có thể dành dự án về cho công ty mình. Công ty được giao đất để thanh toán giá trị công trình hạ tầng được vận dụng cho hưởng chính ssách ưu đãi tối đa, giảm 50% tiền sử dụng đất và giảm thuế sử dụng đất đến 10 năm kể từ khi được giao đất. Công ty có thể tiến hành các công trình dự án nhà ở phúc lợi xã hội, các công trình cơ sở hạ tầng như điện đường, trường, trạm,… để đổi lấy các khu đất để xây dựng các khu đô thị trong tương lai phù hợp với quy hoạch của thành phố, của nước. Mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết, hợp đồng hợp tác kinh doanh đối với các đối tác trong và ngoài nước nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn, nâng cao tỷ trọng vốn tự có của doanh nghiệp trong tổng vốn đầu tư. Côn ty là chủ đầu tư của một dự án xây dựng khu đô thị lớn có thể liên kết và cùng hợp tác kinh doanh với các công ty khác, điều này làm phong phú hơn về nguồn vốn cho dự án đồng thời các đơn vị chuyên môn trong từng lĩnh vực sẽ đảm bảo cho các công trình có chất lượng cao và rút ngắn thời gian hoàn thànhm nhanh chóng đưa dự án vào khai thác, sử dụng. Như hiện nay công ty đang hợp tác kinh doanh với công ty Hàn Quốc để xây dựng khu đô thị Bắc An Khánh với tổng vốn đầu tư của dự án là 11.414.400.680.400 đồng, và các dự án khác… Huy động vốn thông qua thị trường vốn: với sự hỗ trợ của thị trường tài chính đã phát triển ở mức độ nhất định và sự ra đời của thị trường chứng khán Việt nam thì công ty đã có thể huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Và để có thể phát hành trái phiếu cho công trình thì công ty phải đủ các điều kiện như sau: Công ty có đủ quy mô lớn Có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với quy hoạch thành phố được phê duyệt. Có phương pháp phát hành trái phiếu được bộ tài chính phê duyệt đảm bảo thu hồi vốn để hoàn nợ gốc và lãi theo đúng thời hạn. Có chỉ định của thành phố Công ty phải công khai đầy đủ các thông tin về tài chính và về dự án cần xây dựng. Cần có sự tranh thủ bảo lãnh của cơ quan nhà nước, các ngân hàng thương mại có uy tín và các tổ chức tín dụng khác để tăng độ tin cậy của công chính đầu tư giúp đợt phát hành thành công. Báo cáo tài chính của đơn vị trong những năm gần đợt phát hành có sự xác nhận của tổ chức kiểm toán được nhà nước công nhận. Và sự huy động thông qua thị trường chứng khoán bước đầu đã thu được những thành công kể từ khi công ty tiến hành cổ phần hóa và được niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong một số trường hợp thanh toán cổ tức cho các cổ đông hiện hữu thì công ty có thể huy động bằng cách trả cổ tức bằng cổ phiếu hoặc là huy động thông qua phát hành thêm cổ phiếu, nếu huy động vốn thêm nhiều ngoài hai cách kia công ty có thể bán bớt số cổ phiếu cho một số đối tác chiến lược như năm vừa rồi vừa bán số cổ phần cho Vietel. 2.2.2.2 Về xác định hiệu quả vốn đầu tư khi tiến hành đầu tư. Xác định đúng nhu cầu của đối tượng, phân loại tầng lớp sử dụng căn hộ. Bất kỳ một sản phẩm nào sản xuất ra trong nền kinh tế thị trường để thu hồi vốn (trước khi nói đến lợi nhuận) thì phải bán được tức là người tiêu dùng chấp nhận. chính vì vậy mà tổng công ty Vinaconex trước khi có dự định xây một khu đô thị mới để đưa ra thị trường nhằm cung cấp chỗ ở cho người dân thì cần phải xem người tiêu dùng muốn gì, lượng người sử dụng các căn hộ cao cấp, cấp bình thường, đối tượng là người tiêu dùng có thu nhập cao, thu nhập thấp, hay là tùy thuộc vào khu vực, vị trí của khu đất để định giá, và xây dựng có giá tiền phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng. Chỉ có như vậy khi sản phẩm của dự án là các khu đô thị mọc ra thì mới tiêu thụ được, đem lại cho TCT số vốn đã bỏ ra ban đầu và thu được phần lợi nhuận như đã ước tính cho những cố gắng trong quá trình đầu tư của mình. Nhà ở là một sản phẩm, tuy nhiên trong thời gian đầu tiến hành đầu tư vào loại hình này doanh nghiệp chưa thực sự nghiên cứ thị trường mà chỉ chú trọng vào số lượng diện tích, khả năng xây dựng. Hậu quả gây của vấn đề này là nhiều khu chung cư cao tầng mọc lên vẫn chưa được đưa vào khai thác sử dụng, bộc lộ không ít bất cập về tiện nghi, bố trí căn hộ, diện tích sử dụng, và cả chất lượng. Thực tế cầu vượt quá cung đối với những chung cư cao tầng, biệt thự chỉ xảy ra trong một thời gian ngắn khi số lượng các dự án được triển khai chưa đáng kể. Tuy vậy những điều trên chưa gặp ở công ty vì số dự án mà công ty đã thực hiện bán nhà rất chạy và phục vụ khá đúng đối tượng tiêu dùng nhưng đó cũng là một điều đáng lưu ý để TCT quan tâm nghiên cứu để có những biện pháp đứng đắn trong việc xác định đối tượng tiêu dùng và chất lượng sản phẩm dịch vụ của mình. Việc xây hay mua nhà là việc quan trọng của đời người. Ngoài việc phải chi một khoản tiền lớn tích cóp bằng cả sự nghiệp thì cuộc sống của con người còn gắn liền với căn nhà họ lựa chọn. Căn nhà có phù hợp với đặc điểm của gia đình họ không? Diện tích như thế nào? Có phù hợp với đối tượng là già hay trẻ? Có tiện cho sinh hoạt học tập và làm việc của các thành viên trong gia đình ko?(việc này thì đối với những khu đô thị thì tương đối là dễ vì đa số đã hình thành khu đô thị đều đầy đủ điện đường trường trạm và các khu bảo đảm dịch vụ cho gia đình ngoại trừ chỗ làm tự cá nhân quyết định);… Người mua nhà để ở (một số ít đầu cơ) sẽ tính toán trước mọi yếu tố trước khi học quyết định mua nhà. Do vậy muốn sản phẩm nhà ở của mình làm ra được nhiều người tiêu dùng chấp nhận, dự án đạt hiệu quả trên nhiều mặt thì TCT phải nhất thiết nghiên cứu kỹ thị trường mục tiêu cảu mình ngay từ khi lập dự án tiền khả thi. Đánh giá thấp vai trò này sẽ gây tác động tiêu cực tới ba đối tượng: Đối với TCT: giảm hiệu quả sử dụng vốn chậm thậm chí thâm hụt vốn do không bán được sản phẩm như dự kiến, có thể dẫn tới mất cơ hội cho việc đầu tư vốn. Người tiêu dùng: nhu cầu về nhà ở không được đáp ứng đi ngược lại chủ trương đường lối của nhà nước điều này sẽ ảnh hưởng rất xấu tới tâm lý người tiêu dùng và sẽ tác động ngược lại tới uy tín của công ty. Đối với quy hoạch vùng của thành phố của quốc gia về các khu đô thị. Hơn nữa trong khi tìm hiểu nhu cầu trên thị trường TCT sẽ có cơ hội tìm ra phương thức huy động vốn hiệu quả nhất vừa khai thác được những ưu đãi của nhà nước(đối với một số dự án), vừa tranh thủ được nguồn vốn của các đối tượng có nhu cầu (huy động vốn trực tiếp từ người tiêu dùng sản phẩm cho dự án). 2.2.2 Tăng cường đầu tư nâng cao chất lượng công trình xây dựng. Thông thường khi làm các dự án về các khu đô thị mới thì thường có diện tích rộng, công việc nhiều nên thường có nhiều nhà thầu phụ, phải đi thuê các đơn vị thi công khác ngoài công ty mình để đảm nhiệm một số hạng mục công trình. Dù cách nào thì TCT cũng phải có biện pháp quản lý chất lượng công trìh để vốn đầu tư được sử dụng đúng mục đích, phát huy hiệu quả cao nhất. Do sản phẩm xây dựng – công trình xây dựng – là một loại sản phẩm đặc biệt, trong quá trình hình thành thì có nhiều bên tham gia, nên nguyên nhân xảy ra chất lượng kém rất nhiều và có thể do các ban có liên qua khác nhau. Chất lượng sản phẩm kém phụ thuộc vào công tác khảo sát, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công xây lắp và phụ thuộc cả vào quá trình khai thác và sử dụng nên để đảm bảo cho chất lượng công trình thì tổng công ty phải đảm bảo tất cả các khâu trên và có sự giám sát kiểm tra chặt chẽ tránh sự sai sót không đáng có và có sai sót thì kịp thời khắc phục. Có thể nói khâu xung yếu nhất đó là quá trình thi công xây lắp. Đây chính là quá trình công trình được chuyển từ ý tưởng trên giấy sang dạng vật chất hiện hữu vì thế khâu này có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng sản phẩm xây dựng. Nếu quá trình được quan tâm đúng mức, thì không những dảm bảo được chất lướng ản phẩm xây dựng trong khâu đó, mà còn có thể hạn chết được những ảnh hưởng của các giai trước và đến sản phẩm xây dựng. Thông thường muốn nâng cao chất lượng sản phẩm thì người ta thường nghĩ đầu tư vào chiều sâu. Đổi mới công nghệ, trang thiết bị. Trong hoàn cảnh Việt nam suy nghĩ này không sai nhưng hoàn toàn đúng. Bởi vì chất lượng sản phẩm không chỉ gắn với máy móc thiết bị mà quan trọng hơn nhiều là cách thức tổ chức, hướng dẫn sử dụng và vận hành thi công công trình, ý thức của công nhân viên trách nhiệm của họ gắn với công trình… theo nhiều chuyên gia thì những yếu tố đó ảnh hưởng đến 70% - 80% sự hình thành chất lượng sản phẩm. Thực tế các công trình dự án của các công ty xây dựng vừa qua ở Việt Nam phần khá lớn là sau khi hoàn thành đi vào sử dụng là phải có sự sửa chữa ở Vinaconex hiện tượng này chỉ trong giai đoạn đầu nhưng hiện nay chưa xuất hiện nữa nhưng cũng là một điều đáng lưu tâm để công ty phải nghiên cứu và sửa chữa những yếu khuyết của mình, để đảm bảo cho công trình có chất lượng hơn tránh sự lãng phí chi phí vốn sau khi đã hoàn thành công trình lại bỏ tiền ra khắc phục. Nâng cao chất lượng sản phẩm xây dựng mà cụ thể là chất lượng của các khu đô thị sẽ đem lại cho các TCT các lợi ích sau: Tiết kiệm được chi phí, hạ giá thành sản phẩm. Lấy được lòng tin của khách hàng, dễ dàng bán được sản phẩm. Tạo được chỗ đứng trên thị trường. 2.2.3 Vấn đề sử dụng vốn cho đào tạo nguốn nhân lực Nâng cao chất lượng đôi ngũ công nhân hiện có: như ta biết hiện nay các công ty xây dựng nói riêng và tổng công ty Vinaconex nói riêng thì đội ngũ công nhân dành cho ngành xây lắp là rất đông mà nhiều công trình, nhiều dự án nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước của xã hội nên ngoài những công nhân chính thức của tổng ra thì phải thuê thêm công nhân hợp đồng nữa, mà đội ngũ công nhân này chưa kinh nghiệm nên việc tuyển dụng và đào tạo cần phải tích cực. Xét một công trình bình thường thì những công nhân này chưa học họ cũng có thể làm những công việc trên công trường nhưng nếu có sự chú trọng và đào tạo của tổng công ty cùng với đó là cho đi lao động xuất khẩu ra nước ngoài sẽ làm cho tay nghề bậc thợ của công nhân lên cao, và có kinh nghiệm trong thi công xây dựng công trình, mà ở nước ta việc đào tạo đội ngũ công nhân theo một mô hình chính thống chưa có đa số vẫn là dựa theo kinh nghiệp là chính vì thế khi mà bậc thợ của công nhân ở bậc cao là rất khó. Chính vì vấn đề này Tổng nên có sự xem xét bỏ chi phí đào tạo công nhân một cách bài bản để đảm bảo đội ngũ công nhân có chất lượng lao động cao, từ đó nâng cao chất lượng sản phẩm, kỹ năng tay nghề thành thạo sẽ giúp giảm ngắn tiến độ thi công công trình giúp cả việc giảm bớt chi phí về nguyên vật liệu lãng phí trong thi công, lãi suất dùng cho dự án để trả cho ngân hàng. Tuyển đội ngũ nhân viên kỹ thuật, quản lý có chất lượng: thường xuyên có sự tuyển dụng các sinh viên đại học, thường xuyên đầu tư vào các trường đại học để phát hiện nhân tài bởi ở sinh viên cái giai đoạn đầu là cái giai đoạn có nhiều nhiệt huyết, sự sáng tạo lớn nhất cho công việc của mình vì thế việc sử dụng và tuyển dụng đội ngũ trẻ cần được quan tâm một cách đúng mực, như ở Việt Nam hiện nay việc này chưa được coi trọng, chưa có sự quan tâm và đào tạo đúng mức nên các công ty thường ngại tuyển đội ngũ trẻ vào làm. Đây là một sự nhận thức sai lầm và đứng đắn vì thế tổng cần phải có sự xem xét và cân nhắc trong việc tuyển dụng và đào tạo đội ngũ trẻ đội ngũ kế cận tương lai của đất nước. Để có thể phát huy tính sáng tạo lớn nhất giúp cho sự phát triển của công ty, cũng nhưng những ý tượng sáng tạo tạo nên những khu đô thị đẹp làm tăng thêm bộ mặt của đất nước. Đi đôi với việc tuyển dụng các sinh viên trẻ có nhiệt huyết thì tuyển dụng các kỹ sư có kinh nghiệm trải qua làm nhiều dự án tương đương để có thể giúp cho đội ngũ nhân viên trẻ có thể học tập và cũng là góp cho Tổng công ty có thêm đội ngũ chuyên gia giỏi trong lĩnh vực của mình đóng góp xây dựng Tổng Vinaconex ngày càng vững mạnh phát triển xứng tầm với thế giới. Thuê các chuyên gia nước ngoài tham gia hợp tác cùng dự án: Do công cuộc đổi mới của đất nước và cũng do sự thiếu hụt trong đào tạo cùng với xây dựng các khu đô thị mới, hay các trung cư cao tầng thì rất thiếu đội ngũ chuyên gia giỏi trong lĩnh vực tư vấn, thiết kế cũng như quản lý xây dựng công trình vì thế phải hợp tác với các đối tác nước ngoài tận dụng được việc thuê chuyên gia nước ngoài giúp cho hoạt động đầu tư của Tổng công ty. Mà từ đó có thêm kinh nghiệm trong ngành và giúp cho việc tránh khỏi những sai sót không đáng có. Về phúc lợi & khen thưởng của công ty đảm bảo đời sống cho người lao động. Tiền lương: tiền lương là khoản mà người cán bộ, công nhân mong muốn nhận vào cuối tháng nhất để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống của mình vì thế mức lương càng cao thì người lao động ai cũng thích nhưng với hiện nay của tổng cần phải nghiên cứu lại chế độ tiền lương cho người lao động bởi xét trên khía cạnh toàn thị trường thì ở tổng trả lương vẫn chưa phải là cao, trả lương thỏa đáng cho người lao động thì có tác dụng tạo tâm lý làm việc hăng say cho người lao động, và kích thích sự nghiên cứu sáng tạo của người lao động trong công ty. Ta biết rằng tiền lương cao, thì người lao động ở mọi nơi trên cả nước, và ở các nước khác sẽ tự tìm đến công ty làm việc và cống hiến. Tuy là doanh nghiệp nhà nước đi theo sự chỉ đạo đường lối của Đảng Cộng Sản thì phải thể hiện sự tiến bộ, là doanh nghiệp đi tiên phong trong các doanh nghiệp của cả nước như thế mới thể hiện được doanh nghiệp đầu ngành, một doanh nghiệp lớn thể hiện được tầm vóc của mình xứng đáng với sự kỳ vọng của Đảng về các doanh nghiệp nhà nước. Thưởng: Tiền lương là một khoản cần thiết mà bất kỳ người lao động nào cũng được hưởng nhưng ngoài những cái đó thì còn vấn đề tiền thưởng là một thứ mà khuyến khích động viên họ hăng say hơn, vậy thì ở Vinaconex là một tổng công ty lớn vấn đề này phải làm thế nào? Thưởng bao nhiêu là xứng đáng so với công sức mà người lao động bỏ ra? Và như thế có khích lệ được người lao động hay không? Là một tổng công ty lớn nhưng nếu về so với sự đãi ngộ của Tổng công ty với nhân viên và lãnh đạo của các công ty con có lẽ còn chưa đạt được như một số công ty xây dựng khác có tầm cỡ tương xứng. Chúng ta biết rằng một trong số những người lao động kể cả lãnh đạo của tổng công ty nếu chỉ trông chờ vào đồng lương thì chỉ đủ chi phí cho bản thân và một chút trong gia đình, chứ chưa nói đến việc mua một căn nhà, mà trong khi đó tổng công ty lại là một trong những công ty xây dựng thuộc vào top của Việt Nam và xứng tầm vươn ra thế giới thì tại sao không nghĩ đến điều này; ở các nước phát triển khác họ đều rất quan tâm đến việc ăn ở đời sống vật chất của người lao động, tuy chúng ta là một đất nước đang phát triển chưa phải là một nước phát triển mức sống đó rất khó, và TCT xem xét vấn đề khó khăn này để giải quyết cho cán bổ công nhân viên, chỉ cần chúng ta dám làm và đi đầu thì tự khắc sẽ có kết quả tốt hơn; việc tặng thưởng những căn nhà có giá trị lớn cho người lao động thì có phải là quá lớn không so với doanh thu và lợi nhuận hằng năm mà công ty có được, so với sự cống hiến của người lao động, của tầng lớp lãnh đạo của tổng công ty và của các lãnh đạo công ty con. Tuy là doanh nghiệp nhà nước nhưng việc cải tổ và cải thiện về chính sách chúng ta phải đi đầu và kiến nghị lên nhà nước nhất là bây giờ công ty lại có thể hoạch toán kinh doanh độc Thưởng bao nhiêu mới xứng đáng với công sức người lao động bỏ ra: việc đó dựa trên cơ sở năng suất làm việc của công ty và theo nguyên tắc xét duyệt từ trên xét xuống để tặng thưởng cho người lao động và có sự xét duyệt sự cống hiến của các lãnh đạo của tổng công ty nói chung và lãnh đạo các công ty con nói riêng, việc thưởng cho người lao động xứng đáng là một phần quan trọng nhưng then chốt là sự đãi ngộ với các lãnh đạo có tâm huyết với tổng công ty cùng sinh tử với công ty từ thủa mới thành lập để thể hiện được sự đền đáp của công ty. Mà sự cải tổ này cũng chính là những thành viên đứng đầu của công ty, phải có sự cải cách mạnh mẽ để đảm bảo chế độ thưởng phạt phân minh. Khi đã có mức khen thưởng như vậy: thì việc người lao động cống hiến cho Vinaconex là điều tất yếu còn nếu như những người lao động mà vào không cống hiến được cho công ty, công ty nên để thử thách xem có thực sự cần thiết phải sa thải hay không tránh việc thiếu người làm việc mà thừa người chơi. Với sự đãi ngộ về lương, thưởng như vậy thì không lo gì Vinaconex không thể thu hút được nhân tài. Phúc lợi: phúc lợi xã hội như việc ốm đau, hiếu hỷ, và sau khi người lao động nghỉ không làm tại công ty nữa thì cần phải chú trọng tới họ và có sự quan tâm đúng mức so với những gì họ cống hiến để tầng lớp kế tiếp nhìn sự đãi ngộ của công ty mà ra sức cống hiến. Chúng ta có thể học cách quản lý của Nhật bản họ có cách thức quản lý và đãi ngộ, chế độ phúc lợi với người lao động rất tốt vậy tại sao chúng ta không học, dù rằng người lao động có chế độ bảo hiểm xã hội nhưng cái quan tâm đó là của xã hội cho sự cống hiến của họ còn cái quan tâm của công ty phải khác. Có xây dựng trường cho con cán bộ anh em trong ngành học, có chế độ y tế khám sức khẻo riêng, định kỳ cho người lao động và nhất là khi chúng ta tiến lên một tập đoàn kinh tế thì điều này càng không thể thiếu được. 2.2.4 Nghiên cứu, đầu tư khoa học công nghệ - thiết bị máy móc. Đầu tư vào nhập khẩu thiết bị máy móc ở các nước tiên tiến để đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thi công và sự tiến bộ của thời đại: đảm bảo được tiến độ thi công công trình, rút ngắn được tiến độ thi công, giảm được nhân công lao động tiết kiệm chi phí cho công ty. Nghiên cứu việc phát triển máy móc mình hiện có, bên cạnh việc nhập khẩu máy móc mới thì cùng với đó là phải song song nghiên cứu, chi phí dành cho nghiên cứu tuy lớn nhưng cũng phải tiến hành vì nó đáp ứng cho quá trình tạo ra sản phẩm cho công ty. Nghiên cứu sáng chế các loại máy móc này có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu hiện tại và tiến độ của công ty nó phản ánh ngay việc cần thiết sử dụng vào công việc cần làm của công ty và năng suất lao động cần thiết. Tìm và nghiên cứu phương pháp thi công mới để có thể đẩy nhanh tiến độ thi công nhưng vẫn đảm bảo chất lượng công trình, hiện nay ở chúng ta tốc đổ một sàn là vẫn chậm tiêu chuẩn sàn 1.000m2 là 7 ngày 1 sàn trong khi ở các nước tiên tiến ở Nhật, Hàn Quốc, Mỹ là 2 ngày/1 sàn điều này chúng ta vẫn có thể rút ngắn tiến độ thi công. Việc để tiến độ thi công dài như thế rất tốn kém như chi phí cho quản lý, nhân công, chi phí về vốn, khả năng quay vòng vốn chậm,… vì thế công ty cần nghiên cứu việc triển khai và nghiên cứu làm sao mà tiến độ thi công có thể đuổi kịp các nước tiên tiến nhưng vẫn đảm bảo chất lượng công trình không để cho công trình vì tiến độ nhanh mà có thể để sau vào khai thác sử dụng lại phải sửa chữa. Nghiên cứu triển khai việc nghiên cứu nguyên vật liệu mới, về đặc điểm này đã được công ty nghiêm cứu triển khai như công ty ximăng Xuân Mai về việc nghiên cứu chất lượng bê tông và triển khai nghiên cứu khả năng chịu lực của bê tông. Tuy nhiên công ty cần triển khai nghiên cứu nhiều loại nghiên cứu nguyên vật liệu mới. 2.2.5 Thành lập ban dự án và giải pháp giải phóng mặt bằng Trong việc tiến hành đầu tư khu đô thị mới có quy mô và khối lượng rất lớn. Vốn dùng cho dự án cũng lớn nên việc phân bổ và công tác sử dụng vốn đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ với việc huy động các nguồn vốn. Muốn hiệu quả trong công tác này một mình tổng công ty không thể chi phối được chính vì thế mà các dự án có quy mô lớn thì thành lập các ban dự án để dễ dàng trong việc quản lý công việc và cả việc sử dụng vốn lẫn việc huy động vốn. Trong bản thân các ban dự án lớn có thể thành lập những bộ phận nhỏ như chuẩn bị mặt bằng, giải phóng mặt bằng, thi công xây lắp, bộ máy quản lý dự án… để đảm bảo cho dự án được tiến hành một cách thuận tiện, có sự phối hợp nhịp nhàng trong quá trình thực hiện dự án. Ta có thẩy như trong một dự án thì việc giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nan giải, đa số các dự án vấn đề giải phóng mặt bằng đều bị chậm tiến độ so với dự tính ban đầu. Thường người dân khi được đền bù giải phóng mặt bằng thường gây khó dễ cho chủ đầu tư có nhiều trường hợp gây khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng vì thế đây cũng là một trong những khó khăn mà TCT gặp phải trong quá trình tiến hành đầu tư dự án, có kiến nghị với các cơ quan nhà nước hỗ trợ cho TCT và giúp TCT có thể đàm phán với người dân về mức đề bù và thực hiện công cuộc đầu tư một cách thuận lợi đảm bảo cho quá trình đầu tư. TCT kiến nghị với cơ quan nhà nước đấu thầu các lô đất để chuyển đổi mục đích sử dụng; đối với những khu tập thể trung cư cũ có thể mua đứt của những người đang sống ở đó, hoặc nhượng lại số m2 mà họ đã có tại khu đó với công trình mới xây dưới hình thức đổi tương đương và họ có nhu cầu ở nếu trường hợp đối với những căn hộ mà TCT xây với diện tích lớn hơn thì có mua lại của TCT với giá ưu đãi. 2.2.6 Nghiên cưứ vể tổ chức cán bộ, tổ chức bộ máy quản lý của công ty. Nâng cao trách nhiệm quản lý của các ban dự án: khi thành lập các ban dự án thì cần có sự quy rõ trách nhiệm của ban, của cá nhân tham ra dự án, thường xuyên kiểm tra giám sát việc hoàn thành công việc của các ban. Nâng cao trách nhiệm của cán bộ Tổng công ty: khi tham ra hoạt động làm việc thì cán bộ của tổng cần được bổ nhiệm phân công trách nhiệm rõ ràng để họ tự chịu trách nhiệm trước công việc và nhiệm vụ được giao của mình. Tìm phương pháp và mô hình quản lý công ty cho phù hợp với xu thế: Việc này là vấn đề quan trọng của Vinaconex vì công ty có xu hướng phát triển lên tập đoàn thì điều này là yếu tố tất yếu không thể thiếu được. Nếu không thay đổi phù hợp với xu thế tiến bộ của xã hội, sự phát triển của đất nước, thế giới thì sẽ tự đào thải mình thay thế vào đó là sẽ bị sát nhập vào các công ty hoặc tập đoàn khác sau khi mà nhà nước không tham gia quản lý nữa. Thường xuyên nghiên cứu các mô hình tập đoàn kinh tế phát triển trên thế giới để học tập đúng rút kinh nghiệm cho bản thân cho sự phát triển của công ty, từ đó mà có thể đưa Tổng công ty Vinaconex trở thành tập đoàn số 1 ở Việt Nam và trở thành một trong những công ty thuộc top của thế giới về quy mô, doanh thu và lợi nhuận. KẾT LUẬN Với quyết tâm to lớn và sự lỗ lực của cả nước trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Vinaconex đang có những bước chuyển mình thực sự để đóng góp những thành công cho nước nhà. Đời sống kinh tế của cả nước ngày càng được nâng cao, gắn với nó là quá trình đô thị hóa diễn ra một tốc độ và quy mô hớn. Nhu cầu về nhà ở đòi hỏi rất lớn về cả số lượng và chất lượng, điều kiện sống cũng ngày đòi hỏi ngày càng cao. Vấn đề này đòi hỏi phải phát triển mạnh mẽ về nhà ở và chỉ có việc quy hoạch các khu đô thị là hợp lý nhất đảm bảo mỹ quan cho các thành phố nói riêng và cả nước nói chung, mà trong đó Vinaconex đóng góp không ít trong đó đã xây dựng và hoàn thành một số khu đô thị mới như Trung Hòa – Nhân Chính và sự đóng góp của các công ty thành viên giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở cho người dân. Bên cạnh đó việc phát huy các thế mạnh của tổng Vinaconex, điểm yếu cần phải xem xét lại để tổng Vinaconex có thể phát triển mạnh mẽ hơn nữa, thực sự có những bước nhảy vọt tương lai là một tập đoàn lớn là trụ cột thuộc các công ty nhà nước để có thể phát triển ra bên ngoài cạnh tranh với những đối thủ lớn hơn, xây dựng cho mình những công trình vĩ đại để lại cho hậu thế.  TÀI LIỆU THAM KHẢO Quản lý cấp phát vốn đầu tư xây dựng cơ bản – Bộ kế hoạch đầu tư. Tài liệu về các số liệu – ban đầu tư tổng công ty Vinaconex Định hướng phát triển Việt Nam – Bộ xây dựng. Kinh tế học đô thị - NXB bộ xây dựng Định hướng phát triển đô thị Việt Nam – Bộ xây dựng Một số vấn đề về quy hoạch và phát triển của các khu đô thị mới ở Việt Nam – Bộ xây dựng. Quản lý cấp phát vốn đầu tư xây dựng cơ bản – bộ xây dựng. Và từ một số webside khác: www.moc.gov.vn bộ xây dựng www.mpi.gov.vn bộ kế hoạch đầu tư. www.vinaconex.com.vn