Đề tài Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản

hợp đồng chính thức. + Ghi rõ giấy tờ nào còn đang thiếu cần bổ sung. + Ghi rõ bên nào trả loại tiền gì. + Phải cân nhắc về các mốc thời gian: giao nhận tiền (thường 3 đợt: thời gian giao nhận bất động sản, thời gian cắt hộ khẩu, thời gian di chuyển đồ đạc.). + Hình thức giao nhận tiền: tiềm mặt, chuyển khoản. - Hợp đồng chính thức + Gồm các giấy tờ cần thiết để ký kết hợp đồng công chứng. + Báo phí trả cho công chứng: ai trả, hình thức trả. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     27 V. Kỹ năng môi giới bất động sản a. Môi giới mua. - Tạo sự hứng thú cho người mua. + Kỹ năng gợi mở dịch vụ: Khi chưa biết có dịch vụ -> phải gợi mở . Chìa khóa để tạo hứng thú cho người mua là giành được niềm tin của họ. Khi đó mọi sự tranh cãi và phản kháng sẽ biến mất. . Cố thuyết phục họ đến xem bất động sản: nhiều người có tiền nhưng chưa biết đầu tư vào đâu, vì thế khi họ xem họ sẽ xuất hiện nhu cầu mua. . Hiểu động lực của người mua: khi đó ta sẽ làm cho họ hào hứng với việc mua của họ. . Phảo trả lời được câu hỏi mà người mua cho là quan trọng. Điều này đòi hỏi phải hiểu biết rộng. . Đưa ra những lời khuyên hướng dẫn thích hợp với từng người mua để họ nhanh chóng quyết định mua. . Cung cấp bất động sản có chọn lọc: đỡ mất thời gian của hai bên và tránh làm rối trí khách hàng. - Giúp họ mặc cả giá ( trả giá bất động sản) với người bán. + Thích hợp nhất là tại văn phòng bất động sản: ngày nay thường họ uỷ quyền cho người Môi giới Có thể trả gía qua văn bản, qua thư… + Trả giá bằng văn bản cho người bán: người bán có thời gian suy nghĩ kỹ càng, khuyên người mua lên mang văn bản trả gía đó cho luật sư đề luật sư xem xét. Vì Môi giới không thể sâu rộng bằng luật sư. Luật sư có lời khuyên hữu ích. + Gía cả giao dịch vào khoảng 90 đến 93 % giá cả ban đầu (qua thống kê). + Trong tâm lý của người mua, người bán thường lấy mức trung bình của hai bên. - Dịch vụ hậu mãi, + Giúp khách hàng các thủ tục như điện thoại, nước, hộ khẩu… Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     28 + Giúp đỡ kỹ thuật: người mua thường thích thay đổi theo ý mình như thay đổi đồ đạc, nội thất + Giúp phát triển ý tưởng, tư vấn sử dụng; ví dụ nhà chật nên xin cấp phép mở rộng hay nên có thêm gác xép…. + Quan tâm và tham hỏi đến khách hàng. b. Môi giới bán bất động sản. Bất động sản Nhà ở - Trước khi bán + Làm cho bất động sản tươi mới, ấm áp, gọi mời. + Tạo hình ảnh dễ nhận thấy, dễ nhớ. + Gửi trẻ nhỏ đi nơi khác. + Chuẩn bị giấy tờ pháp lý. - Cân nhắc những vấn đề sau: + Gía cả: + Thời gian: dự tính bán cho khách hàng. + Tình trạng kỹ thuật; + Sửa chữa: nhỏ hay lớn. khuyến cáo chủ sở hữu nên sửa chữa lớn hay nhỏ. + Đầu tư: nên đầu tư thêm cài gỉ? + Xem xét khu vực: khu vực tác động đến thay đổi bất động sản Dù đầu tư; thì giá bán tăng cao nhất từ 10 đêns 12 % giá ban đầu. + Chủ nhà tự sửa sang hay thuê thợ. + Những tính toán về kinh tế cho chủ sở hữu. - Giới thiệu căn nhà: + Nguyên tắc giới thiệu: . Nhấn mạnh mọi ưu điểm cña bÊt ®éng s¶n . Sắp xếp một chuyến du lịch nhỏ đi thăm că nhà như thế nào cho tiết kiệm thời gian. . Hãy để thời gian cho họ xem xét căn nhà. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     29 . Hãy hỏi họ về cảm giác nếu chưa vừa lòng thì taị sao? Không nên đưa quá nhiều câu hỏi. . Không mặc cả ngôi nhà. . Tỏ ra ngoan đạo thân thiện, đừng cố chấp hiếu thắng. . Trả lời câu hỏi một cách chắc chắn để thấy am hiểu. . Tỏ ra tôn trọng khách hàng. . Gợi mở ưu điểm của khuyết điêm khi khách hàng phát hiện ra nó. . Kiến thức: của khách hàng và kiễn thức của môi giới khác nhau -> giúp có hình ảnh đẹp trong mắt người mua. + Chỉ xem nhà sau khi đã hẹn rõ ràng. Để không bị động hi căn nhà chưa được chuẩn bị chu đáo. + Cất vật đắt tiền, vật nhọn vì nảy sinh phạm tội hay đề phòng tai nạn những vật sắt, điện … + Phải có sự kiểm tra theo dõi họ một cách tế nhị nhưng đừng nôn nóng dục khách hàng mua. + Chỉ để một cửa ra vào để kiểm soát hành vi của khách hàng. + Phải cảnh gi¸c víi dụ: hỏi vấn đề bảo mật, lịch làm việc của chủ sở hữu -> không nên cho kh¸ch hàng biết nhiều hệ thống bảo mật, camera, b¸o động của căn nhà. - Mời kh¸ch hàng đến xem một lần nữa. - Những đặc điểm cần chó ý khi tư vấn cho người bán. + Quan trọng nhất là sự gän ghÏ bỏ đi những thứ kh«ng cần thiết + Ấn tượng đầu tiªn rất quan trọng nhất là đối với nhà ở: nhiều người xem bên ngoài rồi mới vào bªn trong. + Sạch sẽ chỉnh trang + Nới rộng căn nhà: 2 yếu tố làm thước đo: thay đổi và diện tích sử dụng cho một căn nhà tăng diện tích bằng cách bỏ bớt đồ đạc, và dùng ánh sáng.. + Sắp xếp đồ đạc lại + Bếp: gọn gàng, sach sẽ ,không có mùi… Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     30 + Nhà tắm, toa lét….. Bán nhà chung cư - Động cơ: + Cần tiền mặt, lợi nhuận, tình hình sức khoẻ, quan hệ đối tác, nhà quản lý, người chủ sở hữu di cư, chuyển đổi sang bất động sản khác, tuổi gìa, ly dị, do chết, - Quy trình phân tích + Phân tích đặc điểm của bất động sản: Vùng, tầng, ... + Đánh giá mức giá có thể của căn hộ chung cư đó, chất lượng môi trường xung quanh, chất lượng của bất động sản có thể qua người thuê, người ở chung cư đó, -> khảo sát 3 đến 5 toà nhà xung quanh. + Xác định số lượng bất động sản trong tà nhà trong khu vực . + Xác định tuổi của bất động sản. + Xem xét bãi đỗ xe. + Kết cấu xây dựng: Nhà khung xây bằng vữa gạch hay bê tông. + Đặc điểm tiện nghi của căn hộ chung cư. + Chi phí để duy trì hoạt động của toà nhà. + Xác định thu nhập có thể của căn hộ Có thể đánh giá bằng hai cách: + Chấm điểm: Từ 1 đến 10 +Theo 3 mức: Tốt, Trung bình, kém Bán bất động sản thương mại và công nghiệp - Đánh giá người mua: Xem xét tài chính, xem xét mục đích mua, tâm lý, xem xét yếu tố pháp lý: .Bất động sản đầu tư lớn - Sẽ tốn nhiều thời gian với các luật sư, kế toán, người quản lý bất động sản,…để giải quyết các sự kiện và con số - Người mua thường làm việc với các tư vấn chuyên nghiệp…. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     31 - Phải xác định có những bất động sản, xảy ra tình trạng chuyên gia làm việc với chuyên gia. - Người mua thường là các tổ chức lớn, cá nhân giàu có -> tiếp cận người mua ở các kênh khác. - Phải chuẩn bị một lượng tiền đáng kể vì chi phí bán cao. - Khi bán Bất động sản đầu tư lớn phải chú ý đến điều kiện kinh tế tổng hợp của địa phương, xác định thời điểm tối ưu để bán bất động sản. Vì có những Bất động sản chỉ nên bán theo mùa. Bất động sản chỉ dùng cho mục đích công nghiệp và thương mại - Phải tiến hành thanh tra Bất động sản. - Phải hoàn thành các mảng thông tin về Bất động sản, phải tiến hành chụp ảnh ở nhiều góc độ khác nhau. - Phải quảng cáo trên các tạp chí, vùng địa phương. - Thời gian, may mắn và lỗ lực makerting đúng hướng trong một giai đoạn dài sẽ mang nhiều thành công. Khu đất sử dụng cho mục đích thương mại và công nghiệp mà chưa có công trình - Cần khẳng định ngay những Bất động sản này chắc chắn sẽ bán. - Phải chú ý đến hạ tầng xung quanh. - Có thể yêu cầu chủ sở hữu cùng chịu chi phí trong việc bán với nhà mua giới. - Phải chú ý vẽ sơ đồ mảnh đất chụp ảnh không gian, địa hình, chi phí và thời gian lắp đặt tiện nghi. - Phải xem xét sử dụng trong quá khứ -> Để xác địng xem khả năng chất thải ra môi trường như thế nào? - Đặt ngay trên quảng cáo ở từng khu đất ngoài những cách quảng cáo khác. - Phải hướng đến nhóm đối tượng khách hàng có kinh phí quảng cáo trong thời gian dài. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     32 - Xác định khách hàng là ai -> Quảng cáo trên tạp chí, truyền hình quốc gia chứ không chỉ trong tầm địa phương -> Chi phí cao, khả năng thu hút khách hàng lớn. Môi giới cho nhà đầu tư. - Hấp dẫn hơn Môi giới cho người sử dụng vì họ thoáng hơn và vòng quay nhanh: ngoài hoa hồng người Môi giới còn được % của lợi nhuận của nhà đầu tư vì Môi giới là người tư vấn cho họ sử dụng tiền mang lại lợi nhuận cho họ. - Nhưng đề Môi giới cho nhà đầu tư phải có mạng lưới khách hàng rộng, có độ tin cậy. Yêu cầu: Phải là người có kinh nghiệm lâu năm, có kiến thức sâu rộng và có uy tín. Có nhiều lợi ích khác nhau không thể hiện bằng tiền; giới thiệu khách hàng - Các dạng nhà đầu tư: + Để sử dụng: tránh lạm phát + Đầu tư ngắn hạn: thu nhập từ việc bán. + Đầu tư dài hạn: Tính mục tiêu đầu tư là có thu nhập thường xuyên làm vốn sống + Người cho vay để đầu tư bất động sản: - Môi giới cần : + Nhìn nhận khả năng tài chính của nhà đầu tư. + Dung hoà được mục đích của khách hàng với lợi thế của bất động sản. + Phải chuẩn bị rất kỹ để chuẩn bị giới thiệu cho khách hàng. + Phải chú trọng đến việc phân tích tài chính hơn là phân tích vật lý (khác người sử dụng). - Thu nhập ở các góc độ: + Thu nhập ròng trước khấu hao. + Thu nhập ròng sau khấu hao. + Thu nhập ròng trước thuế thu nhập. + Thu nhập ròng sau thuế thu nhập. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     33 + Thu nhật ròng trước, sau lãi vay. + Thu nhập vốn tăng thêm. - Tiền: VĐT tự có, vốn đầu tư ban đầu, khoản vay thế chấp, vốn tăng thêm, giá cả thị trường của bất động sản. Vậy với tỷ suất lợi nhuận = TN/Vốn có thể nói lên nhiều vấn đề khác nhau trong góc độ thu nhập và vốn khác nhau. *) Tính quay vòng - Nhà Môi giới giup nhà đầu tư trong tất cả các khâu này => Hiệu quả đầu tư tăng lên (kinh nghiệm kiến thức và thông tin). c. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng. 1. Mục đích dịch vụ môi giới - Là hợp đồng giữa nhà môi giới với khách hàng nhằm cung cấp dịch vụ cho khách hàng. Trong hợp đồng nêu rõ: quyền lợi của nhà môi giới với khách hàng. 1.1 Kỹ năng và yêu cầu - Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi, trách nhiệm của nhà môi giới và khách hàng. Là minh chứng cho vị trí thống nhất cảu hai hay nhiều bên trong đó có các quy định thống nhất giữa các bên. - Các dạng hợp đồng. + Tự soạn thảo. + Tình huống: mua- bán; thuê –cho thuê. + Độc quyền: việt nam không có: chỉ nhà môi giới ký hợp đồng khách hàng mới được bán bất động sản - Người bán ký hợp đồng độc quyền. + Ký với người có uy tín, năng lực, quan hệ rộng. + Phải tin tưởng vào nhà môi giới. + Chỉ trả tiền môi giới cho nhà môi giới mà mình ký hợp đồng dịch vụ. - Yêu cầu: + Xem bất động sản. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     34 + Ai là người ký trực tiếp hợp đồng môi giới đó. + Tuân thủ những điều khoản của hợp đồng. + Thiết lập dưới dạng văn bản. + Ghi số thẻ. + Tiêu chuẩn đạo đức: không được cài những khoản hợp đồng không được phép. + Bảo hiểm nghề nghiệp cho người môi giới. + Bảo đảm lợi ích của bản thân. + Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc. + Giúp khách hàng hiểu được các đièu khoản của bản hợp đồng. - Phạm vi hoạt động: không có giới hạn + Nhà môi giới có quyền lựa chọn ký hợp đồng với tổ chức, cá nhân. - Điều khoản: + Xác định rõ các bên tham gia. + Xác định các điều khoản làm hợp đồng trên vô hiệu. + Bảo đảm lợi ích cho xã hội. + Xác định quan hệ của khách hàng voíư quyền bất động sản. + Ghi giá bất động sản vào hợp đồng, nếu có sự thay đổi giá phải sửa toàn bộ, + Soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng. + Thông báo cho khách hàng là có thể người môi giới cho bên thứ 2 (người mua). + Cam kết sử dụng thông tin cá nhân cảu khách hàng ở mực độ nào. Cân nhắc cẩn thận giai đọan mà nhà môi giới cho là quan trọng nhất . Soạn thảo hợp đồng sao cho tất cả các bên công nhận. Lưu ý: Cân nhắc cẩn thận các quy định mà môi giới cho là quan trọng. 1.2 Hợp đồng giao dịch Hợp đồng giữa người mua – bán. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     35 - Nguyên tắc cơ bản: Điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại (để tránh tranh cãi). - Nhà môi giới phải tuân thủ nguyên tắc cơ bản sau khi làm hợp đồng. + Xác định thời gian và giá cả. + Xác định người bán và người mua: đảm bảo 100% người bán là chủ sở hữu ( khẳng định quyền sở hữu của người bán từ khi nào). + Xác định bất động sản bán: xác định rõ người mua, họ mua cái gì? + Xác nhận của người bán: người bán phải xác nhận rõ bất động sản hoàn toàn sạch, không bị vướng vấn đề pháp lý, không có lỗi về vật lý, không bị vướng vào nợ nần… + Xác nhận của người mua: người mua có đủ khả năng tài chính. + Giấy tờ: phải tận mắt nhìn thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở…. + Xác định các thời hạn: thời hạn ký hợp đồng chính thức, giao nhà, hộ khẩu.. + Chi trả + Xác định tiền đặt cọc và tiền trả trước: - Đối với nhà hoặc căn hộ mới: phải có các điều khoản sau: + Xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đất: chủ đất có được quyết định giao đất hay không (quyết định gíao đất của cơ quan nhà nước). + Bảo đảm không có khoản nợ nào: bản thân căn hộ không chịu khoản nợ nào : ví dụ: góp vốn, các khoản thuế, vay thế chấp. + Xác định vị trí toà nhà có căn hộ bán: địa chỉ hoặc trên bản đồ. + Vị trí căn hộ: gần cầu thàng, đầu hồi… +Gía bất động sản ghi chính xác: ( Hiện nay có 2 cách chi trả áp dụng: theo tiến độ xây dựng, theo trái phiếu bất động sản). + Xác định thời hạn kết thúc xây dựng: cần chính xác (Vì hiện nay hầu hết các công ty không đúng thời hạn cam kết.) Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     36 + Xác định điều khoản phạt tiền khi chậm tiến độ (%), do huỷ hợp đồng (thường 5% giá trị hợp đồng). + Xác định ngày chính thức sang tên hợp đồng cho người mua - hợp đồng kinh tế. Hợp đồng góp vốn đến hợp đồng kinh tế: tính chất pháp lý cao, ngân hàng chấp nhận thế chấp để cho vay dù nhà chưa xây xong. Vì khi có hợp đồng kinh tế thì chắc chắn vay được tiền. + Ví dụ: Công ty sẽ chuyển quyền sở hữu căn hộ sau 3 tháng ngay sau khi công ty nhận được giấy giao đất -> rất mập mờ -> phải xác định rõ cụ thể: d. Kỹ năng thu thập thông tin. 1. Thu thập thông tin về bất động sản - Thông tin + Ngay từ khi có ý định. + Xếp theo danh mục: về đất, về dự án, chủng loại (biệt thự, nhà liền kề, thổ cư…). + Cuối mỗi ngày ghi lại thông tin thu thập được. + Điều tra thực địa hoặc các cuộc nghiên cứu: đến tận nơi -> mang lại khách hàng tiềm năng. + Phải mua thông tin, số liệu của các tổ chức khác (sự đầu tư): phải cân nhắc có nên mua hay không? Có mang lại hiệu quả không? + Tham gia hội thảo về bất động sản hoặc thị trường bất động sản. - Trực tiếp xem xét: + Ghi chép cảu bản thân bức tranh toàn cảnh cua thị trường bất động sản, đánh giá giá trị của bất động sản. + Xác định tính cách của chủ sở hữu. + Đưa ra những câu hỏi cụ thể về bất động sản, đồng thời xem giấy tờ liên quan. + Để không rơi vào thế bị động khi người mua hỏi đã xem bất động sản chưa?. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     37 - Yêu cầu: + Xây dựng phong cách tiếp cận và xử lý vấn đề riêng. + Nền tảng kiến thức về tâm lý, năng lực ứng xử và giao tiếp. + Nhạy bén trong việc nắm bắt thông tin. + Khéo léo đối thoại hướng chủ đề cần tìm hiểu. + Chú ý trong khi nói chuyện với nhà môi giới. + Cách nhìn thẳng và sâu vào mắt người đối thoại. Vì đây là cánh nhìn nhận thông tin thật hay giả. - Chú ý: + Đôi khi phải nhờ sự giúp đỡ của luật sư, hoặc các nhà địa chất + Nhất thân nhì quen – quan trọng trong thu thập thông tin - Xây dựng mối quan hệ. + Tìm hiểu các thông tin mang tính tâm linh.: phong thuỷ -> tìm hiểu qua hàng xóm. 2. Thu thập thông tin từ khách hàng. - Khách hàng cần. + Những thông tin cơ bản: họ và tên .., ngày… tháng… + Khả năng tài chính: khă năng thanh toán đến đâu? thanh toán như thế nào?,,….. + Thương vụ liên quan. + Gíơi hạn về thời gian. + Liên lạc, cách thức liên lạc. + Xem xét bất động sản. + Trong khi nói chuyện với khách hàng, có sổ khi ghi chép thông tin chú ý về khách hàng. + Phải cập nhật thông tin bất động sản bán chưa. + Thông tin phản hồi cần nhiều thời gian và chú ý thông tin phản hồi này để đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng. - Kỹ năng lựa chọn khách hàng cầu. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     38 + Hỏi khách hàng nếu hôm nay tìm được khách hàng thích hợp : Ông đã sẵn sàng ký ngay hợp đồng chưa -> biết ý định của khách hàng, xác định mức giá max, giới hạn địa điểm. + Không bao giờ đưa ra cùng một lúc trên 6 bất động sản để khách hàng lựa chọn. Không bao giờ đưa ra cái tiếp theo khi chưa hiểu vì sao không chọn cái đó. + Đưa ra nhiều câu hỏi, dựa trên những câu hỏi trước đó để tiếp tục đưa ra các câu hỏi tiếp theo, phải xem xét thái độ của khách hàng -> ghi chép ý kiến của khách hàng. + Mọi người thường không biết mình muốn gì? hay không hiểu những cái họ muốn -> cho họ nắm tốt vùng địa phương và mức độ giá cả. + Người mua không hiểu rõ quá trình mua và các tình huống có thể xảy ra và quá trình khả năng của thương vụ -> người môi giới giúp họ hiểu được. + Người mua thường dựa và hình thức chứ không đánh giá tiềm năng -> môi giới tư vấn cho họ tiềm năng phát triển của bất động sản. + Người mua thường phản ứng khác nhau, đối lập nhau -> phải số hoá người mua. + Người mua có xu hướng đến thăm bất động sản không báo trước cho môi giới -> giải pháp + Người mua rất hay gặp khó khăn trong việc đọc các điều khoản của hợp đồng. Môi giới giúp khách hàng. +Chỉ giành cho khách hàng thời gian hợp lý. - Biết cách lọc khách hàng tránh mất thời gian. Khi khách hàng đến: + Chuẩn bị tinh thần cho khách hàng. + Phải thuyết phục khách hàng lý do tại sao họ cần sự giúp đỡ nhà môi giới chuyên nghiệp. + Giúp đỡ khách hàng chuẩn bị về mặt tài chính, xác định mốc thời gian. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     39 + Giúp đỡ khách hàng đưa ra các quyết định : nên mua bất động sản như thế nào ? sống ở vùng nào? + Giúp đỡ khách hàng phát triển ý tưởng về bất động sản: ví dụ gần chợ: mở cửa hàng.. dựa trên sự thích thú của khách hàng phát triển ý tưởng được uy tín. Ö Thời gian đầu rất dài nhưng sau sẽ ngắn. 3. Kỹ năng quản lý và xử lý thông tin. - Dữ liệu thô -> phân tích -> dữ liệu được xử lý -> sự suy luận diến giải.-> thông tin. - Sử dụng triệt để lợi thế tuyệt đối về thông tin. - Thông tin là nền tảng của suy luận loại trừ. - Là kiến thức được nhận thức. - Phân loại thông tin: + Thông tin về bất động sản: dự án, theo vùng, dạng bất động sản, công năng, theo mức giá trị. + Thông tin về khách hàng: khách hàng quá khứ, hiện taị, tiềm năng. + MLS: hệ thống thông tin đa chiều. + Theo thị trường: trong nước và quốc tế. - Quản lý thông tin: + Nguyên tắc bảo mật: Không tiết lộ thông tin của khách hàng, không sư dụng thông tin đó để thu lợi cho bản thân hoặc cho bên thứ ba. Trừ trường hợp khách hàng đồng ý công khai thông tin. + Nhà môi giới phải sử dụng triệt để thông tin: đặt pass, lưu trữ thông tin, yêu cầu nhân viên cam kết không đẻ lộ thông tin ra ngoài… e. Kỹ năng giao dịch với khách hàng. 1. Giao dịch trực tiếp: gặp mặt - Tầm quan trọng của việc giao dich trực tiếp: cảm nhận về con người sau 30 phút gặp mặt + Trong vòng 30 phút phải thể hiện ưu điểm lớn của bản thân: lời nói, thân thể, hành động… Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     40 + Ngôn ngữ thân thể: tự tin, nhận biết các dạng người khác nhau. Môi giới phải giữ 70 % thời gian đối thoại, nhìn thẳng mặt bằng ngôn ngữ Gây thiện cảm… + Lời nói: ánh mắt, nội dung nói cần phải cân nhắc - Quy tắc nắm bắt thông tin tốt từ khách hàng. + Khảo tra: thông tin của môi giới và thông tin của khách hàng 2. Kỹ năng thư thoại: Thường xuyên gửi email. - Muốn truyền đạt điều gì với xã hội. - Nhấn mạnh vấn đề cơ bản để tập trung sự chú ý của người nhận. - Sử dụng những câu ngắn gọn và đơn giản. - Viết những câu khả quan và lạc quan. “viết những câu tránh…” - Tránh dùng những từ ngữ đặc trưng mà chỉ ai chuyên môn mới hiểu. - Thể hiện thế chủ động chứ không bị động. - Ví dụ: Tôi sẽ cố gắng hết sức….. thay vì “Nếu tôi…” 3. Nghệ thuật thu hút khách hàng. - Nguồn cung khách hàng: + Quan hệ: ¾ Sự quen biết cá nhân mang đế 33% khách hàng. ¾ Sự khác biệt của công ty mang đến 20% khách hàng. ¾ Sự chợt nhớ đến: 12% ¾ Vị trí của văn phòng: 5% + Phương tiện: ¾ Biển quảng cáo: 15% ¾ Sự tiện lợi, thuận lợi: 6% ¾ quảng cáo trên internet & báo chí: 9% - Thuyết phục khách hàng cã nhu cÇu muèn b¸n + Việc bán rất mất thời gian ,nên sử dụng dịch vụ của v¨n phßng m«i giíi B§S Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     41 + Nếu tự bán thì sẽ gặp những khó khăn về tài chính. Vì họ không biết mặc cả, lập hợp đồng & lập các mốc thời gian thanh toán đúng thời hạn đầy đủ. + Gặp khó khăn về mặt pháp lý. + Không biết quy trình thực hiện của những kỹ năng như kỹ năng để thực hiện các bước đó như thế nào? - Thu hút khách hàng mua. + Làm chủ được quá trình và thấu hiểu khách hàng. + Phải tìm hiểu rõ ràng nhu cầu của họ là gì. . Nhu cầu về vật chất: cảm giác về sự thuận tiện, thoải mái an toàn, riêng tư, bảo vệ sức khoẻ. . Nhu cầu về xã hội: ngoài thuận tiện cho bản thân phải đảm bảo điều kiện sống cho gia đình, con cái… . Thoả mãn bản thân: nhu cầu được xã hội thừa nhận, khả năng năng lực. . Nhu cầu về tâm linh: được thể hiện rõ khi 3 nhu cầu trên được đáp ứng sẽ đến nhu cầu tâm linh và nhu cầu này khó xác định nhất. Cách tiếp cận khác: . Nhu cầu thực tế: không khí trong lành rộng rãi. . Nhu cầu đầy đủ và đa dạng: không cần biết như thế nào chỉ cần đầy đủ và đa dạng. . Nhu cầu phi thực tế: . Những thú vui nho nhỏ: thích được ở gần hồ… + Bất động sản đó đáp ứng được yêu cầu của họ ( Tạo khách hàng cảm giác họ mua đúng nguồn, đúng người ) Để họ đắn đo suy nghĩ. + Thuyết phục và giá cả phải chăng: Î Tạo cảm giác thoải mái cho khách hàng. Hỗ trợ khách hàng: dịch vụ hỗ trợ khách hàng rất quan trọng. + Chuẩn bị cho khách hàng về mặt tinh thần: vì mua hay bán đều liên quan đến khoản tiền lớn đều gây cảm xúc khác nhau. + Giúp khách hàng chuẩn bị về mặt tài chính. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     42 + Giúp xác định mốc thời gian. + Giúp đưa ra quyết định. + Giúp phát triển ý tưởng về nơi họ sống. Ö Giải quyết tốt vấn đề này sẽ mang lại uy tín cao.. - Kết luận: + Ổn định mối quan hệ cá nhân là quan trọng nhất đối với nhà Môi giới, mang lại lợi ích rất lớn về sau. + Chìa khóa trong vấn đề thu hút khách hàng là sự đầu tư chuyên sâu phù hợp. Nhà Môi giới phải thuyết phục được khách hàng? Nên sử dụng dịch vụ của họ và họ mới là người phù hợp. + Khả năng gợi mở nhu cầu dịch vụ cho khách hàng -> giúp thu hút khách hàng. f. Xây dựng nhà Môi giới chuyên nghiệp 1. Quản lý bản thân. a). Đặc tính công việc. + Không bị quản lý chặt về thời gian + Linh hoạt cao: xử lý nhanh. + Không có cấp trên. - Thời gian của nhà Môi giới giành cho việc trao đổi, nói chuyện với khách hàng tiềm năng. + Để chuẩn bị thời gian trao đổi với khách hàng, soạn thảo quảng cáo và hợp đồng. + Cho các hoạt động nghề nghiệp khác: ví dụ: thời gian đi đên điểm hẹn, thời gian để viết thư, tham gia các cuộc họp nghề nghiệp, chuẩn bị sắp xếp tào liệu. + Giành thời gian cho công việc những thể loại mà không liên quan trực tiếp đến nghề nghiệp; đi thăm thú khu đất mới… + Thời gian để xem xét các khách hàng trong ngày. - Công việc văn phòng. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     43 + Đọc qua báo chí và những thông tin liên quan đến thị trường bất động sản. + Đọc internet và mail. + Liên lạc với Môi giới khác để trao đổi các mối khác. + Sắp xếp tài liệu quảng cáo khách hàng thuê, mua. + Kiểm tra danh sách các cuộc điện thoại cần gọi. + Xem xét hồ sơ tài liệu, công việc đang thực hiện. + Kiểm tra các công việc đang thực hiện. + Gọi điện đến khách hàng tiềm năng. + Kiểm tra tính thời sự của thông tin quảng cáo. b). Quản lý thời gian - Thực địa: + Kiểm tra tại hiện trường về nguồn quảng cáo. + Nhà Môi giới phải đi đến các cuộc hẹn. + Làm việc với cơ quan nhà nước, công chứng, lấy giấy chứng nhận. + Tham khảo thăm các văn phòng khác. - Thời gian rỗi: + Kiểm tra các dự án mới trong khu vực hoạt động của mình. + Tham quan các địa điểm mới của thị trường bất động sản. + Xem xét các văn bản pháp luật mới có liên quan đến thị trường bất động sản. + Gọi điện cho khách hàng để thông báo tiến trình thương vụ. + Chuẩn bị các công việc cho ngày hôm sau. + Tham quan những địa điểm tiềm năng chưa được khai thác của thị trường và cơ sở dữ liệu kinh doanh, tràn trí nội thất, côngty. + Thêm vào danh sách các công ty kinh doanh bất động sản mới. + Gửi lời chúc sức khoẻ và cảm ơn tới khách hàng và thương vụ đã hoàn thành. - Phương pháp thực hiện: Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     44 + Xác định mục tiêu: là bước đầu tiên để quản lý thời gian một cách hiệu quả. + Nhà Môi giới phải có ý thức: kiểm soát từng phút trong ngày. + Lập thời gian biểu: là sức mạnh của nhà Môi giới phải có cách điều chỉnh thời gian biểu để hoạt động ngày hôm đó là nhanh nhất. + Phải liệt kê ra giấy: cần bao nhiêu thời gian cho việc cho việc tìm khách hàng mới?đi xem nhà?giải quyết hợp đồng ? đi công chứng? + Phải biết cách phân chia thời gian thích hợp: không phân chia theo kiểu phải tìm bằng được khách hàng mà instead “ ta có 4 tuần để tìm khách hàng” + Trả lời câu hỏi “người ta muốn gì?tại sao mua? Mua như thế nào? Đã có phương pháp làm việc tốt?. 2. Chuyên nghiệp hoá công việc - Yêu cầu: + Để trở thành nhà Môi giới chuyên nghiệp đầu tiên phải có khả năng chịu đựng: sự ức chế, bức xúc… những việc này luôn luôn xảy ra khi tiếp xúc khách hàng phải biết chịu đựng, nhẫn nại. phải tìm được lối thoát khi xảy ra các tình trạng trên. + Phải biết cách đối xử, ứng xử với nhiều loại người khác nhau. + Phải rèn luyện tính kiên nhẫn, phải hoà đồng, đọc chính xác những tín hiệu của khách hàng, phải học cách chai lỳ trước những cái dễ làm tổn thương, phải học cách nhanh chóng đứng lên sau thất bại. +Phải có kỹ năng tạo bầu không khí thân thiện. + Liên tục rèn luyện thực hành tinh thần, khả năng nắm bắt tâm lý và rèn luyện thân thể. - Nguyên tắc: để cho các bên dễ đi đến thoả thuận. + Xác định thiện cảm ngay lần gặp đầu tiên. + Cố gắng thực hiện những lời đã hứa với khách hàng, thậm chí thực hiện nhiều hơn những lời đã hứa một cách tỉ mỉ và cẩn thận. Đồng thời thông báo thường xuyên tiến trình sự việc với khách hàng. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     45 + Giải quyết các công việc giữa các bên mua và bán theo hướng bạn là người Môi giới của hai bên, cần xử công bằng với hai bên theo nguyên tắc “ fairplay”. - Hình ảnh lý tưởng của nhà Môi giới chyên nghiệp. + Đi sâu vào nghiệp vụ chuyên môn: bắt buộc sự dấn thân của mình vào vòng quay của bất động sản là sự nghiệp chứ không phải là công việc để kiếm sống. Tính chuyên môn sâu và động lực nghề nghiệp sẽ liên hiệp các nhà Môi giới lại…. + Sự kiên nhẫn: chân thành với khách hàng, biết lắng nghe kể cả không liên quan trực tiếp. + Trong quá trình giao tiếp quan hệ với khách hàng cần gây niềm hứng khởi cho khách hàng. + Tinh thần trách nhiệm: Nhận trách nhiệm về mình và có ý thức tỉnh táo thực hiện trách nhiệm đó. Nghề Môi giới không thích hợp với người thiếu năng lực, láu cá, không tôn trọng luật chơi - Tính chuyên nghiệp: + Chuyên môn nghề nghiệp cao; cần hiểu biết những ngõ ngách, vùng tối trong nghề nghiệp,biết cách xử lý những tình huống nhạy cảm. + Có khả năng soạn thảo hợp đồng khác nhau trên thị trường quốc gia và quốc tế - Đạo đức nghề nghiệp: + Người Môi giới làm việc dưới sức ép của dư luận xã hội, báo chí ->cần xác định. Không nên nghĩ rằng khách hàng biết tự bảo vệ mìh và pháp luật bảo vệ họ. Không nên nghĩ khách hàng phụ thuộc hoàn toàn vào Môi giới. + Phải tuyệt đối tuân theo đạo đức chung: - Độ tin cậy: Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     46 - Thông tin: việc trao đổi thông tin giữa các nhà Môi giới là vấn đề cơ bản nhất. Ở Việt Nam vẫn là vùng trắng, cần hỗ trợ các cơ quan điều tra cỏ bản cung cấp thông tin cơ bản về thị trường bất động sản. - Năng lực: Có thông tin đầy đủ lĩnh vực liên quan, khả năng vận dụng vào thực tế, biết cách tư vấn… - Phong cách: nhanh nhẹn, phong cách riêng. + Sự nhanh nhẹn: công việc luôn yêu cầu sự nhanh nhẹn. di chuyển tranh thủ thời gian. Nhanh nhẹn cả về vật lý và tâm lý. + Luôn sẵn sàng phục vụ: hoạt động trong mọi hoàn cảnh, thời gian không phải của chính họ mà phụ thuộc và khách hàng.bản thân và gia đình phải chấp nhận. - Óc quan sát: Kết nối sự việc, có trí nhớ tốt, cần nhớ mặt họ tên sở thích của khách hàng. - Văn hoá cá nhân: Cần chứng tỏ là người có văn hoá cá nhân cao, thể hiện trong quan hệ với khách hàng, văn hoá ứng xử trong công việc - Diện mạo bên ngoài: + Ấn tượng đầu tiên: Khách hàng ngay đầu tiên đã để ý đến nhà Môi giới , khoảng 30 đến 60 giây đầu tiên có thể nhận diện mức độ trung thực , trình độ văn hoá, tính cách, công việc của họ có thuận lợi hay không. + Hình thức quan trọng hơn nội dung: ấn tượng đầu tiên tạo nên bởi hình thức 50 %, 38 % ngôn ngữ cơ thể, nội dung câu chuyện 7 %. đầu tư cho hình thức bên ngoài có thể làm tăng thu nhập cho nhà Môi giới + Con người của thành đạt: hình thức cũng thể hiện con người thành đạt - phải chứng tỏ thành công đối với khách hàng ngay cả khi thực tế ngựơc lại. + Vệ sinh cá nhân: thường xuyên phải tiếp xúc khách hàng phải giữ gìn vệ sinh tốt và vệ sinh văn phòng Môi giới. + Tôn trọng thời gian của khách hàng. - Ý nghĩa của kỹ thuật mới: người già không thích hợp, người trẻ năng động tiếp cận kỹ thuật mới: vi tính… Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     47 - Điện thoại di động: - Tránh ra ý nghĩa tiêu cực: tránh gây tâm lý thất bại trong môi trường.. - Quyết đoán và trung thực: cần quyết đoán và hành động theo nhóm. - Sự hài lòng về tiền bạc: cảm giác tự hào tiền thù lao xứng đáng - Tính hiểu biết về chu kỳ: Kinh doanh bất động sản có tính chu kỳ, có những lúc đóng băng, lúc “nóng”, nhà Môi giới cần nghỉ ngơi làm việc đúng lúc, không nên làm việc liên tục dẫn đến căng thẳng kiệt sức. VI. MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN 1. Chiến lược sản phẩm và dịch vụ - Đa dạng hoá hàng hoá - Khác biệt hoá - Đổi mới thiết kế - Xây dựng thương hiệu - Dịch vụ sau bán hàng - Doanh số. 2. Chiến lược giá cả Bất động sản. - Gía cả là số tiền khách hàng phải trả cho khi mua hoặc sử dụng dịch vụ bất động sản. - Nội dung: + Lựa chọn chính sách giá và định giá. + Nghiên cứu chi phí sản xuất kinh doanh để định giá. + Nghiên cứu giá cả sản phẩm, dịch vụ Bất động sản cùng loại trên thị trưòng. + Nghiên cứu cung cầu, sức mua, thị hiếu của khách hàng để có những quyết định về giá cả. + Chính sách bù lỗ hợp lý Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     48 + Điều chỉnh giá theo sự biến động của thị trường. 3. Chiến lược phân phối - Là quá trình đưa hàng hoá từ nơi sản xuất đến nơi tiêu thụ bằng hai dạng: phân phối trực tiếp và qua các kênh phân phối. - Nội dung: + Thiết kế và lựa chọn kênh phân phối. + Thiết kế mạng lưới phân phối. + Xác định lượng dự trữ Bất động sản. + Tổ chức hoạt động bán hàng. + Các dịch vụ sau bán hàng: pháp lý, bảo dưỡng, bảo hành… + Trả lương cho nhân viên bán hàng. + Trưng bày giới thiệu hàng hoá. 4. Yểm trợ bán hàng. - Là tập hợp những hoạt động mang tính thị trường nhằm gây ấn tượng đối với người mua. - Được thực hiện thông qua các hình thức: quảng cáo, chào hàng, triển lãm, tuyên truyền, cổ động, quan hệ quần chúng, khuyến mãi… 5. Các nhân tố ảnh hưởng đến Marketing Bất động sản. 1. Uy tín và thương hiệu 2. Tình huống thị trường. 3. Vòng đời sản phẩm 4. Tính chất Bất động sản và dịch vụ. VII. Kü n¨ng giao tiÕp vμ ®μm ph¸n trong giao dÞch bÊt ®éng s¶n A. GIAO TIẾP TRONG KINH DOANH. 1. Khái niệm về giao tiếp trong kinh doanh - Giao tiếp là sự tiếp xúc giữa người với người nhằm mục đích nào đó. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     49 - Giao tiếp trong kinh doanh là sự tiếp xúc giữa những người kinh doanh (lãnh đạo, cán bộ nhân viên…), đối tác với khách hàng, với những người liên quan nhằm phục vụ mục đích kinh doanh. 2. Đặc điểm của giao tiếp trong kinh doanh. - Giao tiếp phản ánh mối quan hệ xã hội: quan hệ giữa người với người trong xã hội. - Giao tiếp nhằm thu thập, chuyển tải, trao đổi thông tin. - Giao tiếp là một quá trình bày tỏ tư tưởng, tình cảm, cảm xúc và ý chí giữa các cá thể giao tiếp. - Mục đích của giao tiếp trong kinh doanh là nhằm phục vụ kinh doanh, nêu lý do quan trọng trong các thông tin giao tiếp. 3. Các phương tịên giao tiếp Phương tiện phi ngôn ngữ - Những tín hiệu phi ngôn ngữ + Giọng nói. + Nụ cười, khuôn mặt, ánh mắt. + Qua sự vận động của cơ thể. + Vận động của đầu. + Vận động của tay. + Tư thế. + Trang phục. + Không gian giao tiếp. Phương tiện ngôn ngữ - Lời nói. - Ngôn ngữ Trong giao tiếp cần chú ý kết hợp cả chức năng ngôn ngữ và phi ngôn ngữ. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     50 B.TỔNG QUAN VỀ ĐÀM PHÁN 1. Bản chất - Là một hình thức giao tiếp để tạo ra thoả thuận giữa các bên về một vấn đề nào đó mà các bên quan tâm. - Đàm phán là một hành vi và qúa trình trong đó các bên trao đổi, thảo luận, 0có một mối quan tâm chung và có những điểm bất đồng. Qua trao đổi thoả thuận để đi đến thoả thuận thống nhất. - Đàm phán kinh doanh Bất động sản là sự thoả thuận giữa các bên nhằm tạo sự thống nhất về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch kinh doanh. 2. Các kiểu đàm phán. a. Dựa trên kết quả của đàm phán. - Nếu chỉ có hai bên các kết quả có thể đạt được (thành công). + Có người thắng, người thua. + Cả hai bên cùng thua. + Cả hai bên cùng thắng. Không phải mọi cuộc đàm phán là một cuộc chiến, do vậy mục tiêu các bên không phải là tiêu diệt đối tác. Dựa trên kết quả trên - Thắng – thua: nên đàm phán như một trận chiến, chỉ một bên thắng (đạt đựơc mục đích. - Thua – thua: Không đạt được kết quả cho cả hai bên, mà còn mất thời gian chi phí. - Thắng - thắng: Các bên cùng quan tâm lợi ích của nhau với tinh thấn hợp tác và đều thu được lợi ích. Đây là kiểu đaà phán thành công nhất. b. Theo phong cách và mô hình. Kiểu “ mặc cả lập trường”. - Đàm phán kiểu mềm: Tránh xung đột, dễ dàng nhượng bộ, coi trọng quan hệ, coi đối tác như là bạn bè. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     51 - Đàm phán kiểu cứng: Đối tác đưa ra lập trường cứng rắn, ép đối phương phải nhượng bộ. Î Tuỳ theo đối tác và hoàn cảnh đàm phán mà áp dụng kiểu đàm phán. Î Với những đối tác mạnh ta nên áp dụng kiểu đàm phán cứng. - Đàm phán kiểu nguyên tắc: + Nguyên tắc 1: Đừng bám vào lập trường mà hãy tìm hiểu lợi ích thực sự của nhau. + Nguyên tắc 2: Hãy đưa ra nhiều phương án thay thế khác nhau. + Nguyên tắc 3: Hãy cứng về lợi ích, mèm về quan hệ. + Nguyên tắc 4: Có TCKQ để chứng minh các yêu cầu. C. QUÁ TRÌNH ĐÀM PHÁN 1. Chuẩn bị đàm phán a. Chuẩn bị ngôn ngữ đàm phán b. Chuẩn bị thông tin đàm phán - Thông tin về hàng hoá dịch vụ giao dịch. - Thông tin thị trường: thông tin cung, cầu, giá cả của thị trường có liên quan đến loại hàng hoá đó để so sánh, nắm bắt xu hướng. - Thông tin về đối tác: tư cách pháp nhân, tiềm lực kinh tế, tài chính, uy tín, hệ thống bộ máy quản lý, người lãnh đạo… - Thông tin về đàm phán: sơ lược về tiểu sử: giới tính, tuổi, dân tộc, tôn giáo, quá khứ, hiện taị, gia đình, thu nhập, năng lực phẩm chất… c. Chuẩn bị năng lực đàm phán - Tổ chức đoàn đàm phán: thành phần, cơ cấu. - Lựa chọn chuyên gia, người trong đoàn đàm phán về tri thức, kinh nghiệm, phẩm chất, kỹ năng đàm phán và các phương tịên kỹ thuật hỗ trợ. d. Chuẩn bị thời gian và địa điểm đàm phán. - Cần chú ý đến “điểm chết” – là thời hạn cuối cùng của để cuộc đàm phán đi đến kết quả. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     52 - Địa điểm tốt nhất là “sân nhà” – là nơi chuẩn bị được tài liệu và số liệu nhanh nhất. Nếu không chọn được sân nhà thì cuộc đàm phán nên chọn “sân trung gian”. - Vị trí đàm phán: e. Thiết lập mục tiêu đàm phán - Chỉ rõ mục tiêu cần đạt được: mục tiêu tối đa, mục tiêu tối thiểu cần hướng tới. - Xác định giới hạn của sự thoả thuận: giới hạn cuối cùng giải pháp tốt nhất của các bên khi không đạt được sự thoả thuận. f. Đánh giá lại đối tác và điểm mạnh điểm yếu của mình. g. Lập phương án kinh doanh. h. Xác định chiến lược đàm phán và đàm phán thử. 2. Qúa trình đàm phán: a. Mở đầu đàm phán. - Chào hỏi, giới thiệu các thành phần trong đoàn - Bên yêu cầu, đưa ra đề nghị đàm phánthì bên đó sẽ mở đầu cuộc đàm phán. - Có rất nhiều kỹ năng mở đầu + Tạo tiếng cười vui vẻ. + Bằng một câu chuyện liên quan đến vấn đề dàm phán: Bằng một thí dụ, một đoạn sách báo có sẵn. + Bằng lời khen ngợi có thiện cảm -> cách này dễ bị người khác “nắn mình”, tuy nhiên nên chuẩn bị bằng lời không khen không chê. b. Lắng nghe - Để lĩnh hội toàn bộ thông tin mà đối tác truyền đạt. - Là sự thể hiện tôn trọng đối phương, thoả mãn nhu cầu tự trọng của đối phương, để biết đối phương đã thực sự hiểu lời nói chủ đích của ta hay chưa, đồng thời biết được bối cảnh thời gian, quyền lợi và nhu cầu của đối phương để đưa ra những quyết định có lợi nhất. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     53 - Lắng nghe phải có chủ đích, tập trung vào những vấn đề trọng yếu nhất. Vừa nghe vừa tìm hiểu, thăm dò, quan sát… đối phương. -. Tích hội những thông điệp cần thiết nhất. c. Nghệ thuật đặt câu hỏi. Có nhiều câu hỏi trong đàm phán. - Câu hỏi đóng: Không cho người khác sang tạo thêm mà chỉ để cho họ lựa chọn phương án. - Câu hỏi mở: Cho phép người trả lời tự do theo suy nghĩ của họ. - Câu hỏi gián tiếp - Câu hỏi nhằm chuyển chủ đề. - Câu hỏi thăm dò ý kiến người khác. - Câu hỏi có định hướng: Đưa ra hướng trả lời câu hỏi cho đối tác. - Câu hỏi không định hướng: Để tìm ra những suy nghĩ mới của đối tác. - Câu hỏi trình bày thông tin. - Câu hỏi kết thúc suy nghĩ. - Câu hỏi khuyến khích được ra quyết định.. - Câu hỏi mập mờ: - Câu hỏi dẫn dắt: mang tính định hướng. - Câu hỏi tu từ: Kỹ thuật vận dụng ngôn từ. - Câu hỏi thật: đi thẳng vào vấn đề. - Câu hỏi kết luận: Rút ngắn cuộc đàm phán. d. Trả lời câu hỏi: - Trong trường hợp bình thường: phải tuân thủ nguyên tắc: chính xác, đầy đủ kịp thời. - Cần chú ý: Không nên hấp tấp, vội vàng, để có thời gian suy nghĩ. + Khi chưa rõ câu hỏi phải yêu cầu đối tác nói rõ lại câu hỏi. + Hiểu câu hỏi nhưng chưa rõ câu trả lời, cần bình tĩnh kéo dài thời gian trả lời. + Chỉ trả lời những gì mà đối phương hỏi. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     54 + Âm lượng vừa nghe rõ rang, lưu loát, dứt khoát. + Những câu trả lời có kèm theo chứng cứ, số liệu thực tế thường có sức thuyết phục. + Trả lời câu hỏi khi bế tắc. . Kéo dài thời gian bằng việc không trả lời ngay, lái câu chuyện sang hướng khác hoặc trả lời vòng vo. . Trả lời mập mờ, chung chung. . Đặt lại câu hỏi đó với chính người trả lời. . Có thể đánh trống lảng hoặc trả lời phần không quan trọng của câu hỏi. e. Đặt giá và trả giá. - Chú ý khi đặt giá + Nếu uy tín hàng hóa cao, khan hiếm trên thị trường lên đặt giá cao hơn giá thị trường 15 đến 20 %. + Nếu uy tín hàng hoá, khan hiếm không cao, nên đặt giá cao hơn khoảng từ 10 đến 15 %. + Uy tín thấp, khan hiếm thấp, đặt giá cao 5 đến 10 %. + Không có uy tín, cung lớn hơn cầu -> Đặt đúng giá bán. - Phương pháp trả giá + Nếu người bán đặt giá cao, ta tìm cách trả thấp: tìm những điểm bắt bí buộc họ phải hạ giá. + Nếu đối tác đặt sát giá -> Ta nên đặt sát giá. f. Khắc phục bế tắc trong đàm phán. - Khi đàm phán bị bế tắc cần tỉnh táo phân tích sự việc, nhìn lại mình và đối tác. Xem mục tiêu của các bên và tính hợp lý của chúng, xem quan điểm, lập trường, tình cảm, tình huống, ngoại cảnh… nó ảnh hưởng đến việc đàm phán bí tắc, từ đó tìm hướng giải quyết. Nếu vẫn bí tắc có thể sử dụng một trong các cách sau. + Thống nhất lại những vấn đề đã đạt được, gác lại hoặc gạt bỏ những vấn đề bất đồng. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     55 + Chọn giải pháp đường vòng: giải quyết những vấn đề có thể thống nhất được trước, sau đó còn lại mới vào vấn đề bế tắc + Tạm thời đình chỉ đàm phán để có thời gian cùng suy nghĩ, và dự kiến tái đàm phán vào dịp sau đó. g. Kết thúc đàm phán. - Thống nhất khẳng định những vấn đề đã thoả thuận. - Chuẩn bị sãn sang hợp đồng ký kết. D.MỘT SỐ LƯU Ý KHI ĐÀM PHÁN 1. Kiểm soát tiến độ đàm phán. - Sử dụng thời gian, thời hạn đàm phán hợp lý, biết cách trì hoãn , gây trở ngại nếu nó có lợi cho mình. - Không để đối phương đưa cuộc đàm phán diễn ra quá nhanh hay điều khiển hoặc cuốn hút mình. - Nếu đối phương muốn chậm tiến độ, cần hiểu rõ nguyên nhân và gây sức ép. - Cách kiểm soát tốc độ: + Không nên chấp nhận một lời đề nghị nào đó ngay + Chưa nên quyết định ngay + Không đàm phán nhanh. 2. Khai thác yếu tố con người. - Tranh thủ tối đa quan hệ tình cảm, tâm lý. - Luôn tỏ ra mình có ưu thế và đánh vào long tham, tính ích kỷ của đối phương. - Nên đưa ra nhiều tình huống quyết định. Do đó phải biết chia nhỏ mục tiêu. - Tạo vẻ chính thắng vớí chứng cứ (chứng cứ đôi khi có thể là giả). - Phải có mục đích cao và nhẫn nại. - Im lặng là vàng. - Ai cũng thích được tặng quà -> chú ý đến khuyến mại. - Nhớ một nguyên lý: “ông rút chân bà thò nậm rượu” -> Hai bên cùng có lợi. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     56 - Nên đưa ra phương án đơn giản để đối phương lựa chọn. 3. Xây dựng các giải pháp linh hoạt và chủ động. - Xác định mục tiêu chính của đàm phán từ nhiều góc độ. - Biết cân nhắc lợi ích lâu dài với hạn chế trước mắt. - Phải linh hoạt với nhiều mức độ khác nhau. - Đôi lúc phải biết giả thua. - Phải phân biệt những vấn đề nhỏ với vấn đề lớn, sẵn sàng linh hoạt nhân nhượng vấn đề nhỏ, nhưng đòi hỏi đối phương nhân nhượng vấn đề lớn - Phải biết giả thua: đưa ra yêu cầu cao, đối phương đòi nhân nhượng. Ta giảm yêu cầu tuy nhiên vẫn là người đạt được mục tiêu. 4. Chú ý tính kỹ thuật tính kế hoạch. - Lường trước những câu trả lời, vấn đề cơ bản cần phải phản ứng, và những phương án mang tính nhượng bộ cho đối phương. - Lường trước cách trình bày: đảm bảo tính thuyết phục và côn bằng, tài liệu và tư liệu là bí quyết để hỗ trợ cho đàm phán mang tính chính thống. - Quan tâm tới sổ đàm phán: sổ ghi chép những thông tin tình tiết, nhượng bộ trong đàm phán. - Chú ý chiến lược trong đàm phán. + Phải thể hiện mình là người có quyết tâm nhất, trả giá cao nhất. + Vừa đấm, vừa xoa. + Người nói nhiều, người nói ít phải phân định rõ ràng. 5. Một số tình huống đặc biệt. a. Chiến thuật và biện pháp đàm phán. - Có thể doạ nạt, kích động để lọc ra những cơ hội mới. - Phải kiên nhẫn, không nên sớm nhượng bộ, cũng không nên căng thẳng quá. - Cố gắng chèo kéo thêm (tiểu xảo xin thêm). - Ngôn ngữ đàm phán cần để hướng mở cho lần sau. - Phải cộng lại chiến thuật: “ Chỉ có một sự lựa chọn”. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     57 b. Đàm phán với người khó làm việc. - Với người thích doạ nạt: không cần căng thẳng, cần giữ vững lập trường không bị áp đảo trước lời doạ nạt của đối phương. + Không nhất thiết phải đối đầu hãy mềm dẻo. + Thận trọng để không bị sai lầm, tranh thủ sự mất cảnh giác của đối phương. h. Với những người huyênh hoang: Cần đến sự giúp đỡ của đối phương: để họ tự đánh giá. c. Những người thiếu quyết đoán: - Phải từ từ và nhẫn nại. - Hãy tâng bốc họ trước đồng nghiệp của họ -> làm họ mất cảnh giác. - Phải hạn chế nhượng bộ, phải quyết liệt. - Ví dụ: Nên hỏi: Trong bao phương án, tôi chọn phương án này ông có đồng ý không ? Không nên hỏi để họ lựa chọn. - Cương quyết khi cần thiết: Khi cứng rắn cần chú ý: + Thể hiện rõ quan điểm, không giải thích, nhượng bộ phải chăng, đặt mục tiêu cao. + Những điều nên làm: Phải tin vào sự mach bảo của trực giác: khi tiếp xúc quan sát nảy sinh về độ tin cậy. + Hãy thương lượng theo kiểu của mình. + Không để lộ điểm yếu, không để cố vấn nói nhiều, tỉnh táo trước những tình huống giả. MỘT SỐ TIỂU XẢO TRONG ĐÀM PHÁN 1. Tiểu xảo chê bai: Bám vào cái hạn chế để chê bai. 2. Tiểu xảo vờ bỏ đi: Vờ bỏ đi để khách hàng quay lại 3. Tiểu xảo ăn vạ: Dựac vào một cớ nào đó để ăn vạ. 4. Tiểu xảo cạnh tranh công kênh:Dùng giá của đối tác thứ 3, 4 nào đó để làm hạ giá đối phương, tạo cú huých 5. Tiểu xảo “hỏi ý kiến cấp trên” Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     58 6. Tiểu xảo xin thêm. 7. Tiểu xảo cưa đôi chênh lệch 8. Tiểu xảo siết ốc. 9. Tiểu xảo liên tưởng 10. Tiểu xảo đưa ra bằng chứng về số liệu thống kê. 11. Tiểu xảo đưa ra các thông lệ. 12. Tiểu xảo bắt chẹt 13. Chiến lược chia cắt đối phương để chinh phục. 14. Tiểu xảo “gây nóng giận” 15. Tiểu xảo đẩy vấn đề vào việc đã rồi. 16. Tiểu xảo “mời đối tác tham quan công ty cảu mình”. 17. Tiểu xảo vừa đàm phán vừa đánh. 18. Tiểu xảo đánh trống lảng khi bị chất vấn. 19. Tiểu xảo bong bàn. 20. Tiểu xảo câu giờ. VIII. Tổ chức và quản lý văn phòng môi giới bất động sản 1. Xác định chiến lược hoạt động. - Tìm hiểu khách hàng tiềm năng. - Đối thủ cạnh tranh. - Gía cả - Xác định các hoạt động marketing: xác định phương pháp quảng cáo, xúc tiến bán hàng. - Loại hình doanh nghiệp; kinh doanh cá thể, doanh nghiệp thương mại…. Ö dựa trên khả năng tài chính. Ö Trình độ quản lý của người sáng lập. Ö Xác định được năng lực kiểm soát. Ö Trách nhiệm đối với tài sản. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     59 2/ ChuÈn bÞ cho v¨n phßng m«i giíi ra ®ời a. Hình thành văn phòng Môi giới. b. Chọn vị trí văn phòng Môi giới. c. Trang bị cho văn phòng; không cần đòi hỏi nhiều về trang bị. d. Thông tin quảng cáo cho văn phòng + Tên văn phòng. + Chương trình quảng cáo phù hợp. Vấn đề nhân sự: số lượng, cơ cấu. + Chọn nhân viên có năng lực để: tăng cao chất lượng cho khách hàng, tăng chất lượng sống cho người Môi giới. + Các dạng nhân viên . Điều phối viên và niêm yết (MLS) . Nhân viên về thế chấp. . Điều phối viên thực địa. . Nhân viên tìm kiếm khách hàng. - Cơ sở bố trí nhân viên và tìm kiếm nhân viên + Lên danh sách trách nhiệm của từng bộ phận. Liệt kê công việc của từng bộ phận phải làm. + Xác định cần bao nhiêu người trong từng bộ phận?có trình độ chuyên môn? Tính cách như thế nào?. + Xem xét trách nhiệm công việc của từng người để tìm ra mức hợp lý. - Khi chọn nhân sự cần chú ý: + Chọn đúng người và đặt đúng chỗ. + Gây dựng lòng tin. + Tạo được hình ảnh, sự kính trọng của nhân viên bằng sự chân thành dựa vào tài năng và đạp đức nghề nghiệp. + Phải công bằng khích lệ nhân viên -> tạo sức mạnh đoàn kết. + Dựa vào tài đức của nhân viên hơn là sự thân quen. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     60 3/ Quản lý văn phòng Môi giới. - Ba công việc mà nhà Môi giới phải đảm nhiệm: + Vạch mục tiêu và khách hàng kinh doanh. + Tổ chức và lãnh đạo thực hiện công việc. + Đánh giá và động viên nhân viên văn phòng. Lập kế hoạch hoạt động : - Xem xét một số vấn đề cơ bản sau: + Số lượng thương vụ bao nhiêu để đạt mức lợi nhuận mong muốn. + Xem chương trình quảng cáo như thế nào? + Cần làm gì để đạt mức bán theo yêu cầu đó. - Kế hoạch ngân sách hoạt động cho văn phòng gồm: + Quảng cáo. + Chi phí liên quan. + Chi phí bưu phẩm, điện thoại. + Tiền lương nhân viên. + Chi phí điện nước. + Chi phí bảo hiểm. + Khấu hao trang thiết bị văn phòng. + Tiền thuê văn phòng. + Thuế thu nhập. + Chi phí khác. -Quản trị tài chính. -Quản trị nhân sự. - Lập khách hàng nhân sự. - Tuyển nhân viên: + Xác định năng lực chuyên môn của nhân viên. + Động cơ của nhân viên: cách kiểm tra, trắc nghiệm, viết, phỏng vấn. + Hình thức đào tạo của nhân viên trước kia. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land     61 + Thời gian thử việc của nhân viên. + Lựa chọn người quản lý văn phòng: có năng lực tổ chức… - Đào tạo nhân viên - Đánh giá mức độ hoàn thành công việc của nhân viên. - Đưa ra mức lương thưởng hợp lý. + Trả lương dựa trên đóng góp cho doanh nghiệp. + Gĩư được tính cạnh tranh trên thị trường. + Đảm bảo sự công bằng trong đóng góp và hưởng thụ. + Mức lương đó phải động viên được nhân viên. + Phảo phù hợp với đièu kiện tài chính và kết quả hoạt động kinh doanh của văn phòng. + Chính sách trả lương theo phần cứng và phần mềm. Phân tích hiệu quả kinh doanh. Các chỉ tiêu để đạt hiệu quả trong kinh doanh. - Lợi nhuận/tổng doanh thu : Mức độ lợi nhuận so với khách hàng từng giai đoạn để từ đó có biện pháp phù hợp. - Lợi nhuận/ lao động: cho phép ngừô quản lý đánh giá năng suất lao động của các nhân viên giữa các thời kỳ trong năm hoặc so sánh với cùng kỳ trước. - Lợi nhuận/ mỗi giao dịch: -> Tìm quy mô giao dịch -> Tìm kiếm các giao dịch lớn và bố trí giao nhiệm vụ cho từng nhân viên phù hợp với năng lực của từng nhân viên.