Đề tài Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán bất động sản tại thị trường Việt Nam

ư”. Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt. Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản , địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trườngViệc không có thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị truờng bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp. Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và người ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS gồm : Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu tư, cho giải quyêt tranh chấp, toà án. Định giá mua là đối với một người cụ thể cho một khách hàng phù hợp không chỉ xem xét giá trị thị trường mà phải xem khả năng tài chính của khách hàng, đặc điểm cá nhân của khách hàng từ đó người định giá đưa ra được giá phù hợp cho khách hàng. Định giá bán : giá trị thị trường người bán mong muốn giá cao phản ánh giá trị thị trường BĐS, xem xét mối tương quan giữa người mua và người bán, nhìn vào thị trường số giao dịch, tốc độ của mỗi giao dịch nói lên thị trường sôi động hay trầm lắng, thời gian giao bán đến thời gian hoàn tất do đó cần phải tìm hiểu đặc điểm của BĐS và nghiên cứu biến động thị trường dẫn đến cần có một chuyên gia về lĩnh vực định giá. Định giá thế chấp: Định giá nhà cửa, đất đai về nguyên tắc giống định giá mua, bán nhưng nó khác là người định giá phải đặt giá trị BĐS vào lúc thị trường trầm lắng, suy thoái, thị trường không thuận lợi. Trong thực tế đối với Ngân Hàng thuộc sở hữu nhà nước thì tính trên khung giá nhà nước, chi phí xây dựng công trình cho vay 70% giá trị. Đối với Ngân Hàng Quốc Doanh thì định giá BĐS xác định theo giá thị trường và cho vay 70% của giá trị thị trường. Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định giá xem xét giá cả cho thuê hàng tháng của các BĐS khác, xuất phát từ đặc điểm của BĐS tạo thu nhập. Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công trình những phần BĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt bằng. Định giá đánh thuế : thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp. Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai trong hạch toán Doanh Nghiệp, tính giá trị thị trường tại thời điểm xác định. Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá giải quyết tranh chấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra. Định giá cho mục đích đầu tư là định giá cho tương lai, có cơ hội kiếm được thu nhập từ BĐS. BĐS được sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đều phải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết. Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có người có chuyên môn mới có thể định giá được. Những phức tạp về pháp luật chỉ có người định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá được. Sự khác biệt về giá trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trường BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có người hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra được những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá. Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết của việc định giá BDS. 1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản. 1.3.1. Chính sách của nhà nước. Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển. Do đó để thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản. Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, quy định của nhà nước liên quan đến giá đất. Nghị định 181, nghị định 188 là những khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá. Một số chính sách của nhà nước về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đai cũng ảnh hưởng đến công tác định giấ, là cơ sở cho người định giá xác định giá trị của bất động sản. 1.3.2. Sự quản lý của nhà nước Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá. Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị trường đi và hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho người định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường. Đồng thời nhà nước tăng cưòng kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định giá. 1.3.3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin. Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh gay gắt về cả sản phẩm lẫn thông tin liên quan đến sản phẩm. Do bất động sản có giá trị lớn và việc quyết định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định. Theo lý thuyết để sử dụng các phương pháp định giá, thông tin các cuộc mua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham gia giao dịch phải nắm được thông tin chính xác về bất động sản. Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi người định giá phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy. Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và vào sự quản lý của nhà nước. Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến tính chính xác của công tác định giá. Định giá bằng phương pháp so sánh là chủ yếu dựa vào thông tin của thị trường, các cuộc giao dịch của bất động sản tương tự trên thị trường để tìm ra giá của bất động sản mục tiêu. Do đó thông tin có chính xác, đủ căn cứ thì việc định giá mới chính xác. Số liệu thu thập về các cuộc mua bán tương tự hay thông tin kinh tế – thị trường, về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá. 1.3.4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ khâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá của bất động sản. Do đó, người định giá có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như cách tiến hành định giá. Dựa trên quy trình định giá có sẵn, người định giá tiến hành thu thập và điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá. Do đó với người định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị trường sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn. Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi người định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc,... và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị. 1.3.5. Các yếu tố kinh tế – xã hội Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quả trình định giá. Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc... cùng với đổi mới không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và tuổi thọ công trình. Chúng ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điề chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội. Đây là những yếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hưởng tới định giá bất động sản. Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lưu và phong tục tập quán. Chúng tác động tới định giá của bất động sản. Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá ta thấy rằng định giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố. 2. Phương pháp định giá so sánh 2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh 2.1.1 Khái niệm Phương pháp so sánh là việc xác định giá BĐS mục tiêu thông qua việc so sánh với các BĐS đã được bán trên thị trường, là việc xem xét giá bán của bất động sản tương tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến thị trường, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh. Nguyên lý của phương pháp này là giá thị trường của bất động sản có liên hệ chặt chẽ với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được. ý nghĩa của phương pháp này là phương pháp được sử dụng phổ biến, không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản tương tự, có những cuộc mua bán tương tự. 2.2.2. Cơ sở khoa học của phương pháp Phương pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trường của bất động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường. Việc so sánh đó phải lưu ý các yếu tố như địa điểm, thời gian giao dịch và khoản tiền thu được. 2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp và kéo dài. Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất, tốt nhất. Khái niệm “ sử dụng cao nhất, tốt nhất”được định nghĩa như sau: “Là việc sử dụng có thể tối đa hoá nhất bất động sản có khả năng sửa chữa về vật chất, được phép sử dụng, có khẳ năng thực thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất của bất động sản được thẩm định”. Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được thể hiện như sau: Về mặt vật chất: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. Về mặt pháp luật: một bất đông sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo hộ. Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá được ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải tạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trường hợp định giá khác. Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung và cầu, là sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai. Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán. Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Nguyên tắc cung – cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía trước mua, giá thị trường sẽ giảm. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ ý theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Nguyên tắc thay đổi Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môt trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động.Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá. Nguyên tắc thay thế “Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng một vùng với các điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu. Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức. Nguyên tắc cân bằng Các lực lượng tham gia thị trường đều có xu hướng vận động về phía điểm cân bằng cung – cầu. Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình kinh doanh sản xuất đem lại. Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới hạn nhất định. Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài. 2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh 2.3.1. Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất được sử dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường. Phương pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với người có kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản. Do kết quả của phương phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận. 2.3.2. Phạm vi áp dụng Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định gía các bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ. Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh. Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở dể so sánh như bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, công trình công cộng 2.3.3. Yêu cầu của phương pháp Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động sản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu. Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong vùng có điều kiện thị trường đồng nhất, trong cùng có điều kiện địa lý, thông tin thị trường gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng. Chỉ sử dụng giá bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị truờng, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá. Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian điều tra. Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường. Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu nhập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá. Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi. Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ. 2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh Bước 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản trong thời gian gần đấy có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được. Nghĩa là chúng ta ghi chép lại các thông tin và kiểm tra lại thông tin đó đồng thời thu thập thêm thông tin cần thiết về bất động sản so sánh Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất( từ 3-6 BĐS). Bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất là những bất động sản có ở cùng khu vực hoặc ở vùng lân cận. Để giảm bớt định kiến khách quan hệ thống ghi chép thông tin xử lý số liệu thống kê, phân tích xác suất, hồi quy. Nên chọn những bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá trị so sánh phù hợp m2/ sàn, m2 xây dựng. Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt của bất động sản với bất động sản mục tiêu. Phân tích tìm ra những yếu tố có ý nghĩa làm cho giá của bất động sản khác như yếu tố về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí như thế nào. Bước 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bước 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu. 2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh 2.5.1. Các yếu tố so sánh: Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau bao gồm: Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất động sản khác nhau làm cho giá bất động sản khác nhau. Có các quyền như toàn quyền sở hữu. sở hữu bộ phận, đồng sở hữu... Điều kiện tài chính: Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự khác nhau về giá cả của bất động sản. Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức như: trả ngay, thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp...Hình thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ. Động cơ bán: bán cho người thân, người có quan hệ đặc biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ để ở, bán trả nợ, bán chạy án... Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá rỡ những công trình không còn phù hợp. Các điều kiện thị trường Vị trí bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá của bất động sản Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng, chức năng, tiện nghi, chất liệu xây dựng. Các đặc tính kinh tế Sử dụng(phân vùng) điều chỉnh sử dụng cao nhất tốt nhất giữa các bất động sản so sánh với các bất động sản mục tiêu. Các giá trị không phải là bất động sản 2.5.2. Phương pháp điều chỉnh Lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại nếu bất động sản so sánh kém hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản tăng lên. Có hai loại điều chỉnh Điều chỉnh số tiền tính gộp Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh Các phương pháp phân tích định lượng Phân tích số liệu theo cặp Phân tích số liệu theo nhóm Phân tích thống kê Phân tích bằng đồ thị Phân tích độ nhạy cảm Phân tích xu hướng Phân tích chi phí Phân tích số liệu thứ cấp Vốn hoá sự khác biệt trong tiền thuê Phân tích định tính Phân tích so sánh tương đối Phân tích xếp hạng Phỏng vấn cá nhân 2.5.3. Trình tự điều chỉnh Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần định giá: giá bán, quyền bất động sản, phương thức thanh toán, điều kiện bán, đặc điểm vật lý. Bước 2 : So sánh những đặc điểm của các bất động sản so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh. Bước 3 : Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu. Bước 4 : Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bước 5 : Thực hiên sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu. 2.5.4. Công thức tính Trong phương pháp so sánh , giá bán của các của bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu. Giá bán BĐS = Giá bán BĐS + Sự điều chỉnh giá của sự sai khác mục tiêu tương tự - tương tự cần định giá Trong đó: Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tương tự cần định giá bao gồm: + Lượng điều chỉnh cho sự khác biết về vị trí đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về quy mô, kích thước của mảnh đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ước tính giá bất động sản mục tiêu: Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khác biệt so với bất động sản mục tiêu ta được điều chỉnh của các bất động sản so sánh(Gdc) Bước 2: Tính đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh(gdc) bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) chia cho diện tích đất sử dụng của chúng ( Ssd). gdc=Gdc/Ssd Bước 3: Gắn trọng số ( xi) cho “mức điều chỉnh ròng” của bất động sản so sánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu. Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gắn trọng số nhỏ nhất. mức điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số lớn nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn. Bước 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu(g) bằng cách điều hoà các chỉ số đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh. Bước 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân đơn giá bất động sản mục tiêu với diện tích sử dụng bất động sản mục tiêu(S). G= g*S 2.6 Các hạn chế của phương pháp Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển (thị trường đóng băng, thị trường yếu) số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục. Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện trước đó để làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trường bất động sản là một thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động. Do đó khi thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả. Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó khăn. Với bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống cấp hoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có số liệu để so sánh. Cần cẩn thận với thông tin không đáng tin cậy hoặc do người nào đó không tham gia giao dịch cung cấp dẫn đến kết luận không chính xác. Các điều kiện kinh tế – pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 1. Định giá BĐS mua bán dân cư 1.1 Bất động sản dân cư Bất động sản dân cư là loại bất động sản phục vụ cho dân cư có mục đích là để ở như nhà ở dân cư như nhà ở đơn lẻ, nhà ở biệt thự, nhà ở chung cư. Đặc điểm của bất động sản là nhà ở đơn lẻ: loại hình nhà ở này phục vụ cho các gia đình thị dân. Mỗi gia đình có một kiểu kiên trúc, thiêt kế riêng phù hợp với điều kiện của mình. Trong các thành phố nhà ở dân cư thường là những nhà ở liền kề, khối ghép. Bất động sản chung cư: đây là loại nhà ở tập thể của các gia đình. Một ngôi nhà phục vụ cho nhiều gia đình. Mỗi gia đình được sử dụng độc lập một căn hộ, các căn hộ này được liên kết với nhau bằng hành lang chung. Đây là loại nhà phổ biến ở các thành phố lớn, thường được xây dựng từ 5 đến 26 tầng. Với kiểu nhà chung cư như vậy sẽ tiết kiệm được rất nhiều đất đai và kinh tế trong đầu tư về hạ tầng cơ sở. Hơn thế nữa kiểu nhà này còn cho phép áp dụng phương pháp xây dựng tiên tiến, công nghệ kỹ thuật xây dựng hiện đại. Kiểu nhà chung cư ở các nước đang phát triển được xây dựng chủ yếu để phục vụ cho các gia đình có mức thu nhập trung bình trở xuống, tuy nhiên thực tế tại thị trường nước ta thì không phải là chung cư thì những người thu nhập thấp thì có thể mua được. Bất động sản Biệt thự: Đây là loại nhà thấp tầng có sân vườn bao quanh, phục vụ cho các gia đình thuộc tầng lớp giàu sang, thu nhập cao trong các khu đô thị, thành phố. Đối tượng phục vụ thường là những gia đình có đời sống kinh tế cao, thu nhập dồi dào hoặc các thành phần có quyền lực. Ngôi nhà cũng nằm trong một khuôn viên rộng, chủ yếu được xây dựng bằng những vật liệu sang trọng và kiên cố. Biệt thự cần có các cônng trình phụ như gara ôtô, sân, vườn nghỉ ngơi ngoài trời. 1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. Điều kiện về Bất động sản định giá áp dụng phương pháp so sánh: Bất động sản dân cư bao gồm nhà ở đơn lẻ, bất động sản chung cư, bất động sản biệt thự. Bất động sản phải là những bất động sản có phổ biến trên thị trường, có những bất động sản so sánh tương tự đã được giao dịch. Điều kiện về mục đích định giá: những bất động sản dùng trong quá trình định giá có cùng mục đích sư dụng như để ở, bất động sản thuê, bất động sản dùng để thế chấp.. Điều kiện về thông tin thị trường: Khi thu thập và lựa chọn thông tin người định giá cần lựa chọn những thông tin cần chính xác và phù hợp với bất động sản cần định giá. Sử dụng bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cũng phải lựa chọn những bất động sản có nhiều yếu tố tương đồng và có ảnh hưởng đến giá của bất động sản. Nên lựa chọn từ 4 đến 5 bất động sản để so sánh, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh và đưa ra được chỉ số giá trị. Thông tin thị trường phải tương đối ổn định, thu thập từ những cuộc mua bán gần nhất so với thời điểm định giá. 1.3 Các yếu tố so sánh Quyền về BĐS Điều kiện bán Điều kiện thanh toán Thời gian bán Vị trí Các điều chỉnh khác như diện tích xây dựng, số lượng bếp và phòng ngủ, đặc điểm vật lý. Đối với bất động sản là chung cư thì yếu tố điều chỉnh còn là số tầng , xem căn hộ ở tầng bao nhiêu, điều chỉnh về vị trí đầu hồi, số lượng phòng, chất lượng căn hộ... Đối với bất động sản Biệt thự các yếu tố điều chỉnh ngoài những yếu tố như về quỳên bất động sản, điều kiện thanh toán, vị trí , người định giá phải xem xét các yếu tố khác như về kiến trúc, chất liệu xây dựng, yếu tố về số lượng phòng, khuôn viên, lối vào, có gara ôtô, khu nhà phụ không để so sánh điều chỉnh. 1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị. Sử dụng phương pháp điều chỉnh phân tích định lượng - phân tích số liệu thứ cấp: sử dụng số liệu đã được xử lý, in ấn, nghiên cứu điều tra của cơ quan. - so sánh trực tiếp: Lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và nếu bất động sản so sánh kém hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản lớn hơn. Ví dụ: Tiền hành định giá một bất động sản dân cư là nhà ở. Bất động sản có đặc điểm như sau: Tổng diện tích xây dựng là 150m2, nhà 3 tầng, có 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp, 3 nhà vệ sinh, diện tích sử dụng là 45m2. Ta có 5 bất động sản so sánh tương tự với bất động sản mục tiêu như sau: STT Các yếu tố so sánh BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4 BĐS 5 1 Giá bán(tr.đ) 1300 1450 1280 1600 1500 2 DT xây dựng(m2) 120 150 120 155 150 3 DT đất sử dụng(m2) 40 43 40 45 45 4 Số nhà Vệ Sinh 2 2 3 4 3 5 Số phòng khách và bếp 1 1 1 1 1 6 Số phòng ngủ 3 4 3 4 4 7 Thời gian bán(trước mấy tháng so với thời điểm định giá) 6 3 10 2 1 8 Điều kiện bán thị trường thị trường thị trường thị trường bán cho người thân 9 Quyền lợi đối với BĐS toàn quyền sở hữu 10 Điều kiện thanh toán thanh toán ngay chậm 1 tháng chậm 3 tháng thanh toán ngay chậm 6 tháng 11 Vị trí tương tự nhau Sau đó người định giá thực hiện bước điều chỉnh hợp các chỉ số giá trị: Stt Các yếu tố so sánh BĐS mục tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 BĐS so sánh 4 BĐS so sánh 5 1 Giá bán(tr.đ) 1300 1450 1280 1600 1500 2 Các điều chỉnh 3 Quyền về BĐS Toàn quyền sở hữu tương tự tương tự tương tự tương tự tương tự Giá điều chỉnh 1300 1450 1280 1600 1500 4 Điều kiện bán thị trường thị trường thị trường thị trường thị trường người thân Mức điều chỉnh(tr.đ) 0 0 0 0 +80 Giá điều chỉnh 1300 1450 1280 1600 1580 5 Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay thanh toán ngay chậm 1 tháng chậm 3 tháng thanh toán ngay chậm 6 tháng Mức điều chỉnh 0 0.2%*1450 0.4%*1280 0 0.54%*1500 Giá điều chỉnh 1300 1452.9 1295.36 1600 1631.192 6 Thời gian bán 6 tháng 3 tháng 10 tháng 2 tháng 1 tháng Mức điều chỉnh 3%*1300 1%*1452.9 5%*1295.36 0.5%*1600 0 Giá điều chỉnh 1339 1467.429 1360.128 1608 1631.192 7 Vị trí không phải điều chỉnh Diện tích xây dựng 150m2 120m2 150m2 120m2 155m2 150m2 Mức điều chỉnh +20tr.đ/m2*30 0 +20*30 -10 0 Giá điều chỉnh 1399 1467.429 1420.128 1598 1631.192 8 Bếp và phòng ngủ không phải điều chỉnh 9 Nhà vệ sinh 3 2 2 3 4 3 Mức điều chỉnh +7 +7 0 -7 0 Giá điều chỉnh 1406 1474.429 1420.128 1591 1631.192 10 Phòng ngủ 4 3 4 3 4 4 Mức điều chỉnh +10 0 +10 0 0 Giá điều chỉnh 1416 1474.429 1430.128 1591 1631.192 11 Tổng mức điều chỉnh 116 24.429 150.128 25 131.192 12 Điều chỉnh thuần -116 +24.429 +150.128 -9 +131.192 13 Gán trọng số 3 5 1 4 2 14 Giá điều chỉnh/ Diện tích dất sử dụng 35.4 34.289 35.753 35.355 36.248 Từ trên ta suy ra được giá điều chỉnh của bất động sản mục tiêu/ diện tích sử dụng đất=( (35.4*3)+(34.289*5)+(35.753*1)+(35.55*4)+(36.248*2))/15= 35.154tr.đ/m2 Suy ra giá của bất động sản mục tiêu= 35.154*45= 158.946 tr.đ. 2. Định giá BĐS mua bán thương mại 2.1 Bất động sản thương mại. Bất động sản thương mại hầu hết là những bất động sản tạo thu nhập như các văn phòng, trung tâm mua sắm, địa điểm công công.. Mục đích sử dụng bất động sản khác nhau. Có thể là bất động snả danh cho công sở cung cấp dịch vụ cho một người sử dung hoặc nhóm ngành sử dụng. Bất động sản thương mại có thể là những cửa hàng cung cấp hàng hoá, cửa hàng thì có cửa hàng kiểu đơn lẻ, trung tâm buôn bán hàng cho vùng, khu vực. Đặc điểm của bất động sản này là dùng vào mục đích kinh doanh, do đó yếu tố vị trí của bất động sản là quan trong. Người định giá phải quan tâm đến khả năng tạo thu nhập từ bất động sản. 2.2. Các yếu tố so sánh. Trong phương pháp so sánh, khi định giá bất động sản thương mại thì người định giá cần thu thập và lựa chọn các yếu tố so sánh sau: Quyền Bất động sản, điều kiện thanh toán, điều kiện bán, điều kiện thị trường, vị trí của bất động sản, thu nhập từ việc kinh doanh cửa hàng... 2.3. Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại. Cũng giống như các bất động sản, điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào trong định giá bất động sản thương mại cũng tương tự. Điều kiện về bất động sản so sánh là những bất đông sản tương như bất động sản mục tiêu, bất động sản có cùng mục đích định giá thường là định giá để thuê, mua bán. Các giao dịch phải được diễn ra phổ biến trên thị trường, trong thời gian gần với thời điểm định giá. Thị trường phải tương đối ổn định, các thông tin phải được lựa chon và phân tích chính xác và phù hợp với yêu cầu của định giá...... 2.4. Phương pháp áp dụng. Việc định giá bất động sản thương mại áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phân tích số liệu theo cặp, phân tích định lượng kết hợp với phân tích định tính 3. Định giá mua bán một số loại BĐS khác 3.1 Điều kiện áp dụng Bất động sản khác như bất động sản chuyên dùng khác, có mục đích sử dụng đặc biệt. Khi sử dụng phương pháp so sánh định giá thì những bất động sản này cũng phải là những bất động sản phổ biến trên thị trường, bất động sản so sánh ở cùng khu vực, có những đặc điểm tương tự với bất động sản mục tiêu. Điều kiện thị trường phải tương đối ổn định, những thông tin thu thập được phải phù hợp với yêu cầu của định giá. 3.2 Phương pháp áp dụng Sử dụng phương pháp phân tích trực tiếp, phương pháp phân tích định lượng kết hợp với phân tích định tính. Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta 1. Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 1.1 Thu thập thông tin Trong định giá có 3 nhóm thông tin cần thu thập và phân tích: Thông tin chung: thông tin về vùng bao gồm các thông tin xã hội, kinh tế, môi trường và can thiệp của chính phủ. Phân tích xu hướng phát triển của vùng như thế nào, ảnh hưởng như thế nào đến bất động sản. Thông tin cụ thể và Bất động sản có thể so sánh được: Quy mô, diện sử dụng, diện tích đất xây dựng. Có thể tìm BĐS so sánh được với BĐS cần định giá cùng một thị trường, cùng mục đích sử dụng, cùng vật liệu xây dựng, loại hình xây dựng. Từ phân tích trên cho ta chỉ số điều chỉnh. Cung cầu cạnh tranh trong thị trường mục tiêu: Kiểm kê các BĐS cạnh tranh, danh mục và giá bán, các bất động sản còn bỏ trống đang được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Nghiên cứu về cầu của bất động sản. Phân tích về sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản, coi đất như một mảnh đất trống và xem có bao nhiêu mảnh đất tương tự có khả năng cạnh tranh, liệu mảnh đất cho sử dụng hiệu qủa nhất là vào mục đích gì. Từ đó đánh giá xem bất động sản mục tiêu đã được sử dụng hợp pháp và đạt hiệu quả cao nhất chưa. 1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu 1.2.1 Phân tích hệ thống số liệu Hệ thống dữ liệu gồm: Các số liệu chung, số liệu cụ thể, số liệu về cung cầu cạnh tranh. Các số liệu chung bao gồm thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chính quyền và môi trường. Người định giá cần phải quan sát sự vận hành của các nguyên tắc định giá bằng cách nghiên cứu tác động qua lại của 4 nhóm yếu tố trên ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trong khu vực. Phân tích xu hướng kinh tế: bằng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các xu hướng kinh tế( quy mô và định hướng của các thay đổi trong nền kinh tế) ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Phân tích xu hướng kinh tế cụ thể tuỳ thuộc vào vấn đề cần định giá. Phân tích xu hướng kinh tế quốc tế. Phân tích xu hướng kinh tế quốc gia và vùng lãnh thổ: GDP, CPI..... Phân tích các xu hướng kinh tế địa phương: thu nhập, việc làm, việc cấp giấy phép xây dựng. Phân tích việc làm và cơ sở kinh tế của vùng: người định giá cần dựa vào kết quả của việc phân tích này là đưa ra được tỷ lệ thất nghiệp, cơ cấu việc làm trong vùng. Những yếu tố đó cũng ảnh hưởng đến việc định giá, nếu trong vùng có tỷ lệ thất nghiệp thấp, thu nhập lao động tăng từ đó nhu cầu về bất động sản tăng làm giá bất động sản tăng. Cơ sở kinh tế của vùng ảnh hưởng đến xu hướng phát triển thị trường bất động sản, đó là khả năng phát triển cơ sở hạ tầng. Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư xây dựng các công trình của vùng. Nếu vùng có khả năng phát triển tốt tạo ra nhiều lượng cung về bất động sản đáp ứng nhu cầu của vùng và ảnh hưởng đến giá bất động sản. Phân tích nguồn gốc thành phố và kiểu tăng trưởng: Việc phân tích này xem thành phố phát triển theo hình thái gì, Thành phố công nghiệp, Thương mại, Dịch vụ. Xu hướng tăng trưởng của thành phố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thành phố phát triển trong tương lai sẽ trở thành thành phố công nghiệp thì theo dự báo sẽ có nhu cầu về đất xâydựng các khu công nghiệp, việc xây dựng cơ sở hạ tầng là rất cần thiết cho việc thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài. Từ đó sẽ có nhiều giao dịch trên thị trường diễn ra và đòi hỏi người định giá phải có đủ thông tin để xác định xem bất động sản cần định giá được sử dụng vào mục đích gì và có xu hướng trong tương lai như thế nào. Phân tích các xu hướng ảnh hưởng đến đất nông thôn: Xem xét khả năng cạnh tranh của các vùng đất nông thôn, khả năng cạnh tranh có ảnh hưởng đến giá của bất động sản. Đồng thời phân tích xu hướng vi mô, vĩ mô của vùng đó. Xem xét về thị trường địa phương, dân số học, các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội. Đánh giá sự phát triển kinh tế của địa phương, khả năng cung hàng hoá, cầu hàng hoá của khách hàng. Đánh giá tiềm năng thay đổi, đặc điểm nhân khẩu học. Đặc biệt các quy định của chính phủ có ảnh hưởng đến các giao dịch bất động sản, luật kinh doanh điều tiết các hành vi trong hoạt động kinh doanh, liên quan đến quá trình hoạt động, điều tiết các lợi ích của hoạt động kinh doanh như thuế thu nhập doanh nghiệp, các quyền có liên quan đến hàng hoá bất động sản như sử dụng vào việc gì. Các quan điểm xã hội , nhận thức của khách hàng cũng ảnh hưởng đến quá trình định giá bất động sản như yếu tố về phong thủy, kiến trúc của bất động sản từ đó có điều chỉnh thích hợp. ảnh hưởng của mức giá, sức mua, sự giao động trong xây dựng, các chi phí xây dựng. Mức giá của bất động sản phù hợp vơi thu nhập của người dân không, có phản ánh đúng được giá trị thị trường không, những mức giá nào phù hợp nhất để đưa vào so sánh rút ra chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu. Sự giao động trong xây dựng thể hiện mật độ xây dựng, điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật giao động trong theo chu kỳ kinh doanh như thế nào. Xác định các chi phí xây dựng công trình, tính giá chi phí công trình, chi phí xây dựng công trình. Thuế và vấn đề tài chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, thuế chuyển nhượng đối với cá nhân, gia đình 1%, đất đai 2% có ảnh hưởng đến giá của bất động sản. Nguồn số liệu chung: Người định giá thu thập được từ nguồn số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế của chính phủ và chính quyền các địa phương. Số liệu của các hiệp hội thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các chỉ số kinh tế hàng tháng được công bố trên các báo và tạp chí kết hợp số liệu điều tra. Các số liệu cụ thể bao gồm số liệu chi tiết về bất động sản cần định giá và bất động sản đã bán, đã qua cho thuê có thể so sánh được, các đặc điểm của thị trường địa phương. Các yếu tố phản ánh đặc điểm thị trường: Số cuộc giao bán bất động sản, khoảng cách thời gian giữa các cuộc bán, sự sẵn có của BĐS giao bán, tỷ lệ hấp thụ của thị trường, tỷ lệ quay vòng( mức độ hoạt động của BĐS và số lượng giao dịch), các đặc điểm và động cơ của người mua và người bán, sử dụng của BĐS trước và sau khi bán. Các nguồn số liệu Số liệu được thu thập từ : Các ghi chép tại trung tâm giao dịch, các nguồn tài liệu đã được ấn hành như trên báo chí, tạp chí. Số liệu của người định giá, người quản lý bất động sản và người môi giới, số liệu từ những người phát triển, người xây dựng. Số liệu cung cầu cạnh tranh Số liệu cung: người định giá cần kiểm kê cung cạnh tranh bao gồm cạnh tranh hiện tại là những bất động sản đang giao bán, cạnh tranh tiềm ẩn là những bất động sản đang xây dựng và đã được phê duyệt. Sô liệu cầu: Nghiên cứu cầu là tương đối phức tạp, nằm ngoài phạm vi hoạt động thực hành định giá. Người định giá nên sử dụng số liệu của các cơ quan nghiên cứu thị trường. Tuy vậy người định giá cần phát triển các kỹ năng nghiên cứu cần thiết để thực hiện nghiên cứu cơ bản về cầu: tỷ lệ bỏ trống và các lời mời chào của các BĐS cạnh tranh. Nguồn thu thập số liệu: Người định giá có thể thu thập từ việc nghiên cứu hiện trường trong khu vực thị trường mục tiêu và khu vực cạnh tranh. Bằng việc phỏng vấn chủ sở hữu, người quản lý BĐS, người môi giới BĐS, người phát triển và những người lập kế hoạch của chính quyền địa phương. Số liệu về cầu nghiên cứu qua số liệu dân số học, số liệu kinh tế của phòng thương mại, phòng lao động và thống kê và các ấn phẩm khác. 1.2.2 Tổ chức và sắp xếp dữ liệu Số liệu thông tin thu thập được sẽ được sắp xếp theo mạng dãy số liệu: Bao gồm các số liệu về giá bán bất động sản, về các quyền bất động sản, về các vấn đề tài chính, điều kiện thanh toán, động cơ bán, các đặc điểm của bất động sản và các bất động sản có thể so sánh được. 1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS bằng phương pháp so sánh Phương pháp định giá so sánh đòi hỏi người định giá phải lựa chọn dữ liệu phục vụ cho yêu cầu của phương pháp. Những số liệu liên quan đến bất động sản cần định giá và các bất động sản đã bán, đã cho thuê có thể so sánh được. Các yếu tố phản ánh đặc điểm của thị trường: Số cuộc bán bất động sản, khoảng cách thời gian giữa các cuộc bán, sự sẵn có của bất động sản giao bán, tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Các số liệu liên quan đến giá cả thị trường của bất động sản đã bán trên thị trường, về các quyền đối với bất động sản, ta có thể sắp xếp theo bảng mẫu sau bằng cách ghi chép tất cả các số liệu mua bán trên thị trường: Các yếu tố BĐS mục tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh... 1. Giá bán 2. Các quyền trong BĐS 3. Các điều kiện thanh toán: hình thức thanh toán, phương thức thanh toán 4. Thời gian bán...... 2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam. 2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản. 2.1.1. Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn và phân tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá trình định giá Đây là công việc đầu tiên của một qui trình định giá bất động sản. Thông tin, số liệu về bất động sản mục tiêu, bất động sản so sánh đóng vai trò là cơ sở, nền tảng cho công việc định giá. Thông tin sử dụng có thể là thông tin do khách hàng cung cấp hoặc thông tin do chuyên viên định giá tự tìm kiếm, thu thập hay phân tích. Tuy có sự điều chỉnh nhưng không thể tránh khỏi những vướng mắc, không chính xác như sau: - Thông tin về bất động sản mục tiêu được người định giá sử dụng dựa vào thông tin do khách hàng cung cấp. Đó là các văn bản luật, các công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, phương án xây dựng và tất cả vấn đề có liên quan đến bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh liên quan nhưng không thực sự đầy đủ và chính xác. - Thông tin thị trường thu thập khá rộng rãi, tuy nhiên việc chọn lọc và xử lý thông tin để có những dữ liệu tính toán thực hiện chưa được tốt. Trong khi đó yêu cầu của quá trình này là phải tìm kiếm những bất động sản so sánh tương tự, có đặc điểm hoặc được sử dụng khá giống tương đồng với bất động sản mục tiêu. Trong cách sử dụng các dữ liệu so sánh này, người định giá còn chưa thu thập và phân loại, sắp xếp thứ tự gần giống nhất với bất động sản mục tiêu. Vì vậy, dẫn đến việc trung bình các chỉ số so sánh, việc gán trọng số không được chính xác làm cho giá bất động sản mục tiêu có thể co sai số lớn hơn. 2.1.2. Những hạn chế trong cách sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản. Trong thực tế, khi định giá bất động sản thì người định giá dựa vào giá bán của một số bất động sản so sánh có đặc điểm tương tự như bất động sản mục tiêu và cùng nằm trong một điều kiện về vùng. Sau đó đã tiến hành điều hoà chỉ số đưa ra giá bất động sản mục tiêu bằng cách chia đều các giá so sánh. Cách làm này đã thể hiện quan điểm trung hoà, đứng giữa các thông tin giá so sánh mà không đưa ra sự điều chỉnh với bất động sản mục tiêu. Việc áp dụng này không được thực hiện đánh giá, xếp loại sự giống nhau, tương tự so với bất động sản mục tiêu, để từ đó gắn trọng số với từng chỉ số giá rồi mới tính giá bất động sản mục tiêu. Mặt khác, trong thực tế khi khách hàng có bất động sản cần đinh giá thì chỉ quan tâm đến việc đưa ra giá cuối cùng của bất động sản mà không quan tâm đên quá trình tính toán. Chính vì vậy mà, nhân viên định giá đã bỏ qua một số bước trong quá trình định giá. Đã bỏ qua việc thu thập những dẫn chứng so sánh để từ đó tiến hành điều chỉnh, mà họ trực tiếp đưa ra giá của bất động sản.Do đó việc áp dụng phương pháp này không chính xác, không có cơ sở khoa học mà chủ yếu là dựa vào ý kiến đánh giá chủ quan của người định giá bất động sản. Sự sai khác của quá trình áp dụng phương pháp so sánh trong thực tiễn định giá bất động sản có thể dẫn đến việc thu thập thông tin thị trường, thông tin so sánh trở nên vô ích và cách định giá trở nên thiếu khoa học và chính xác. 2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp. Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá bất động sản mua bán phổ biến trên thị trường. Điều kiện áp dụng: điều kiện về bất động sản áp dụng, điều kiện thị trường. Bất động sản được sử dụng định giá là những bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường, có thông tin đầy đủ. Điều kiện thị trường Việt Nam thường là không ổn định, thông tin thị trường thiếu chính xác, người định giá thường gặp khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, chỉ số giá tiêu dùng không ổn định, lạm phát cao. Do đó mà kết quả định giá không được chính xác. Vì những lý do trên mà khi định giá bất động sản thì người định giá phải có kinh nghiệm, biết lựa chọn những bất động sản so sánh gần với bất động sản mục tiêu nhất. Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào bán, tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi. Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời điểm điều tra. Thông tin thu thập được phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ. 3. Đào tạo định giá viên về BĐS Trong quá trình hoạt động định giá bất động sản ở nước ta thì một trong những yếu tố còn gặp nhiều hạn chế là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá ở cán bộ định giá. Trên thực tế thì số lượng định giá viên còn rất nhiều hạn chế về cả số lượng lẫn chất lượng. Do thị trường định giá bất động sản mới được hình thành và phát triển. Số lượng định giá viên không đáp ứng đủ yêu cầu và đặc biệt là trình độ chuyên môn còn gặp nhiều yếu kém, họ chưa được đào tạo theo một quy chuẩn nào. Trong khi đó thực tế hiện nay đang đòi hỏi tất yếu phải có một quá trình định giá ngày càng nâng cao về chất lượng định giá, mà bước đầu tiên là phải nâng câo chất lương của người định giá viên. Từ những lý do trên yêu cầu phải xây dựng một quy trình đào tạo định giá viên. Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện năng lực, trình độ làm việc cũng như cách làm việc chuyên nghiệp của những người định giá bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những người có khả năng. Để có thể thực hiện được việc làm này đòi hỏi nhà nước ta lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của cán bộ định giá. Đào tạo định giá viên thông qua các việc mở các trung tâm đào tạo định giá do Bộ giáo dục cấp giấy, đào tạo trong các trường cao đẳng, đại học theo chuyên ngành định giá bất động sản thuộc kinh tế bất động sản. Sau khi được đào tạo những kiến thức cơ bản về định giá và sau khi tham gia vào lĩnh vực hoạt động định giá thì có cơ hội xin cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá. Theo khoản 1 điều 55 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản quy định cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Có trình độ từ cao đẳng trở nên; Đã được đào tạo về định giá bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất đống sản. Như vậy, để đáp ứng yêu cầu ngày càng nâng cao chất lượng công tác định giá thì việc đào tạo định giá viên là rất cần thiết. Đồng thời phải có nhiều các giải pháp để có thể sớm hoàn thiện và phát triển thị trường định giá bất động sản ở nước ta. Kết luận Thị trường bất động sản nước ta mới hình thành và đang trong giai đoạn phát triển. Nó còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp nhằm đưa thị trường bất động sản đi vào hoạt động ổn định và phát triển. Trong đó hoạt động định giá là một hoạt động quan trọng trong thị trường bất động sản. Hoạt động định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Có nhiều phương pháp định giá khác nhau để định giá bất động sản. Tuy nhiên phương pháp so sánh được đánh giá là phương pháp sử dụng phổ biến nhất và dễ sử dụng. Trong khuôn khổ nghiên cứu đề án, em đã tập trung tìm hiểu những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản, và chú trọng nghiên cứu phương pháp so sánh, các nhân tố ảnh hưởng đến quả trình định giá. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được, đề án đã phân tích việc áp dụng cụ thể của phương pháp so sánh đối với bất động sản cụ thể. Dựa theo những điều kiện áp dụng và việc ứng dụng phương pháp vào định giá một số loại bất động sản tại thị trưòng Việt Nam, em đã đưa ra một số ý kiến đóng góp về việc tổ chức cơ sở dữ liệu và áp dụng phương pháp so sánh để ngày càng nâng cao chất lương của công tác định giá. Tuy nhiên , bài viết không thể tránh khỏi những sai sót và hạn chế nhất định. Em xin rất mong được nhiều sự đóng góp ý kiến và chỉ dẫn của cô giáo để em hoàn thiện hơn nữa nội dung của đề án này. Cuối cùng, em xin gửu lời cảm ơn sâu sắc tới cố giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án môn học. Em xin chân thành cảm ơn cô!