Đề tài Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội - Thực trạng và giải pháp

4,044 5 2000 41,28 4,128 30,7716 2,6268 3,7525 6 2001 33,96 3,3996 25,344 2,1612 3,0905 7 2002 17,22 1,723 12,8424 1,0956 1,566 8 2003 23,76 2,376 17,712 1,512 2,16 8 D.Kiến 2004 28,512 2,8512 21,2544 1,8144 2,593 Nguồn: Phòng Kế hoạch – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Qua bảng biểu ta thấy rõ một điều là tổng vốn của công ty phụ thuộc vào các thành phần vốn khác (Vốn tự có, vốn huy động, vốn ngân sách và vốn vay ) . Trong đó nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp không nhiều (Chỉ khoảng 6,31%) và nguồn vốn tự có của Công ty cũng có hạn (khoảng 10%) nhưng nó có vai trò quan trọng giúp cho chủ đầu tư thực hiện những bước đầu của dự án được thuận lợi. Một điều đáng chú ý ở đây là lượng vốn huy động từ khách hàng chiếm một tỷ lệ rất lớn khoảng 74,58% nó có một vai trò hết sức quan trọng trong việc đầu tư của công ty . Một phần là nhờ uy tín rộng rãi của Công ty đã huy động được vốn lớn của khách hàng đã tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty triển khai thực hiện các hạng mục công trình của dự án. Từ bảng biểu4 ta có biểu đồ thể hiện tổng vốn đầu tư xây dựng nhà của công ty giai đoạn1996 -2004 Tỷ đồng Năm Tỷ đồng Qua biểu đồ cho thấy tổng lượng vốn của các nguồn vốn cho đầu tư nhà ở tăng giảm tuỳ theo từng năm, năm 1999 là tăng nhiều nhất đạt tới 44,52 tỷ đồng và năm 2002 giảm nhiều nhất còn 17,22 tỷ đồng.Tuy nhiên trong các năm sau thì có xu hướng tăng dần và đều, lý do của sự tăng giảm này một mặt do nguồn vốn công ty phụ thuộc vào nhiều nguồn như vốn huy động, vốn ngân sách, vốn vay. Năm 1999 tăng nhiều là do nguồn vốn huy động từ khách hàng cao đạt 33,1584 tỷ đồng, và năm 2002 nguồn vốn này còn ít cũng là do vốn huy động từ khách hàng ít đi chỉ có 12,8424 tỷ đồng. Để có được đủ vốn cho các dự án Công ty phải vay ngân hàng ( vay tín dụng ưu đãi và vay vốn tín dụng thương mại chiếm khoãng 9,09% ) với lãi suất 0,3% tháng. 3.1.2.Hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty. Trước hết ta xem xét tình hình thực hiện một số dự án trọng điểm từ khi khởi công đến nay và kế hoạch trong thời gian tới. Bảng 5: Tình hình đầu tư thực hiện các dự án nhà ở của Công ty giai đoạn 2001 – 2004 Đơn vị : Tỷ đồng Tên dự án Tổng mức đầu tư Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện Khu nhà ở CổNhuế 13,2936 4,068 6,6168 2,67 Hoàn tất 80,379% Khu nhà ở Mỹ Đình 33,2568 2,4 4,8 16,2 12,017 21,601% Khu nhà ở Mai Dịch 21,6288 3,6 4,8 7,2 7,2 38,834% Khu nhà ở XuânĐỉnh 83,0388 18,1548 12 30 22,8804 36,319% Khu nhà ở Cầu Diễn 73,92 12 12 24 18 32,506% Trụ sở tiếp Dân Hà Nội 4,848 0 3,096 1,752 Hoàn tất 63,923% Nguồn: Ban QLDA Mỹ Đình – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Trong các dự án đầu tư xây dựng nhà mà Công ty đang thực hiện thì chỉ có dự án nhà ở Cổ Nhuế là thực hiện được trên 80% và đã đi vào vận hành vào năm 2003. Còn các dự án khác chỉ mới thực hiện được trên dưới 45% vốn đầu tư.Từ năm 2004 Công ty phải tiếp tục thực hiện các dự án nhanh chóng đưa vào sử dụng. Cuối năm 2004 Công ty sẽ tiến hành thực hiện 117,266 tỷ đồng vốn đầu tư còn lại của 6 dụ án trên chiếm 61,2% tổng vốn đầu tư của các dự án. Nhiệm vụ quan trọng trước mắt của Công ty là phải khẩn trương thực hiện các dự án để đảm bảo tiến độ và đảm bảo lợi nhuận như dự kiến. * ** Kết quả của hoạt động đầu tư mà công ty đạt được chính là lợi nhuận thu được đóng góp vào ngân sách hàng năm: Khi dự án hoàn thành, Công ty sẽ thu về một nguồn lợi đáng kể làm tăng nguồn lực tài chính của Công ty. Các dự án sẽ đóng góp vào ngân sách 14,117 tỷ đồng tiền thuế và thu về cho doanh nghiệp 15,883 tỷ đồng lợi nhuận. Hệ số hiệu quả vốn đầu tư ( được tính bằng tỷ lệ giữa lợi nhuận thu được và tổng vốn đầu tư). Hiệu quả bình quân của các dự án là15,03%. Nó phản ánh một thực tế là đối với một dự án có quy mô lớn kéo dài thì việc quản lý tiến độ, quản lý vốn gặp nhiều khó khăn hơn, nguy cơ thất thoát lớn. Được thể hiện ở bảng 6 cho ở trang sau : Bảng 6: Kết quả của việc đầu tư xây dựng nhà của Công ty Đơn vị: Tỷ đồng STT Tên dự án Tổng mức đầu tư Doanh thu Nộp thuế Lợi nhuận Trước thuế Hiệu quả(DT/TMĐT) 1 Khu nhà ở CổNhuế 13,2963 16,4736 1,0675 2,268 17,06% 2 Khu nhà ở Mỹ Đình 33,2568 40,3829 2,394 5,088 15,299% 3 Khu nhà ở Mai Dịch 21,6288 25,4916 1,9085 4,056 18,753% 4 Khu nhà ở XuânĐỉnh 83,0388 97,0217 4,6982 9,984 12,02% 5 Khu nhà ở Cầu Diễn 62 72,5924 3,727 7,92 12,88% 6 Trụ sở tiếp Dân HN 4,848 5,8056 0,3218 0,684 14,11% Nguồn: Ban QLDA Mỹ Đình – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN . Dự án cải tạo trụ sở tiếp dân thành phố Hà Nội có thời gian thu hồi vốn là 2 năm. Dự án Cổ Nhuế có thời gian thu hồi vốn là 3 năm, dự án Xuân Đỉnh, Cầu Diễn, Mỹ Đình, Mai Dịch có thời gian thu hồi vốn là 4 năm. Qua bảng biểu ta thấy dự án khu nhà ở Mai Dịch cho hiệu quả cao nhất là 18,75% đạt lợi nhuận là 4,056 tỷ đồng. Tiếp đó là dự án khu nhà ở Cổ Nhuế cho hiệu quả là 17,1% đạt lợi nhuận là 2,268 tỷ đồng. Hai dự án là Xuân Đỉnh và Cầu Diễn có số vốn đầu tư rất lớn tương ứng là 83,0388 tỷ đồng và 62 tỷ đồng thu được lợi nhuận khá lớn tương ứng là 9,984 tỷ đồng và 7,92 tỷ đồng, nhưng lại đạt hiệu quả không cao là 12,02% và 12,88%, đây là mức thấp so với các dự án khác mà công ty thực hiện nhưng thực tế vốn đầu tư cho hai dự án này lớn đem lại lợi nhuận cao. Các chỉ tiêu chỉ để xem xét tính khả thi của dự án con khi tiến hành đầu tư thi công ty lại coi trọng yếu tố lợi nhuận. Các dự án mang lại tổng lợi nhuận trước thuế là 30 tỷ đồng, bình quân là 5 tỷ đồng một dự án. Với hiện trạng nhu cầu nhà ở như hiện nay tại Hà Nội thì việc bán những căn hộ, lô đất ngay trước khi công trình khởi công diễn ra rất thuận lợi. Nhiều dự án nguyện vọng đăng ký mua vược quá khả năng đáp ứng vì thế mà hầu như 100% sản phẩm của công ty khi hoàn thành đều tiêu thụ hết, đảm bảo khả năng thu hồi vốn nhanh và kinh doanh có lãi của Công ty. 3.Tình hình thực hiện dự án đầu tư phát triển mở rộng khu nhà ở [Lấy ví dụ dự án khu nhà ở Cầu Diễn (Giai đoạn II)] 3.2.1.Sự cần thiết và lý do phải đầu tư dự án. Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng Thủ đô theo các dự án phát triển đô thị Hà Nội, và những điều chỉnh quy hoạch chung của Thủ đô đến năm 2020 đã được Thủ tướng phê duyệt. Để hoàn thành được những mục tiêu trên thì trong những năm qua Thành phố Hà Nội đã đề ra nhiều chính sách, biện pháp để tổ chức thực hiện, tạo điều kiện cho môi trường nhà phát triển. Một trong những chính sách đó là xoá bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, thực hiện việc xã hội hoá về nhà ở, huy động mọi nguồn lực, mọi thành phần cùng tham gia xây dựng nhà ở theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm. Đặc biệt khuyến khích các cơ quan, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà, huy động các nguồn vốn đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở, nhằm tăng thêm quỹ nhà ở theo định hướng quy hoạch chung của thành phố Hà Nội ... Mặt khác, dự án này là mở rộng giai đoạn I đã được thực hiện xong hạ tầng và đang xây dựng các công trình thuộc dự án. Do vậy, dự án giai đoạn II phải kết hợp hài hoà, chặt chẽ, đồng bộ và khớp nối với hạ tầng của giai đoạn I. Một lý do nữa là, trong năm 2001, UBND Thành phố cùng kiến trúc sư trưởng điều chỉnh Quy hoạch đường Hoàng Quốc Việt kéo dài tới ga Phú Diễn đã xuất hiện khu đất kẹp giữa đường Hoàng Quốc Việt kéo dài và dự án giai đoạn I. Khu vực phía Tây Bắc Hà Nội ( thuộc địa bàn huyện Từ Liêm) là một trong những trọng tâm được ưu tiên phát triển nhằm mục đích tăng quỹ nhà ở cho Thành phố góp phần đẩy nhanh tiến trình đô thị hoá các vùng lân cận Thủ đô Hà Nội. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội là cần thiết và cấp bách. Cũng chính vì vậy mà tại công văn số 1291 – XDDT ngày 01/06/2001 của UBND Thành phố Hà Nội đã có ý kiến đồng ý cho Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN làm chủ đầu tư xây dựng mở rộng dự án khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội . 3.2.2.Cơ sở pháp lý. Việc thực hiện dự án đầu tư phát triển mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn được dựa trên các văn bản pháp lý sau: Công văn số 166/UB – DCND/đô thị ngày 27/2/2002 của UBND huyện Từ Liêm thỏa thuận cho Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN lập dự án đầu tư tại khu đất Từ Liêm do Công ty dịch vụ nông nghiệp Từ Liêm đang quản lý. Quy hoạch sử dụng đất QH: 04 khu nhà ở Cầu Diễn giai đoạn I đã dược Kiến trúc sư trưởng Thành phố chấp thuận ngày 24/7/1997. Quy hoạch tổng thể mặt bằng QH: 05 khu nhà ở Cầu Diễn giai đoạn I đã được kiến trúc sư trưởng Thành phố chấp thuận ngày 13/6/1998. Quy hoạch chi tiết huyện Từ Liêm tỷ lệ 1/5000 do Viện Quy Hoạch xây dựng Hà Nội lập, được UBND Thành phố duyệt tại Quyết định số 14/2000/ QĐ-UB ngày 14/02/2000. Bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1/500 do Công ty đo đạc địa chính Hà Nội lập tháng 3/2001. Quy hoạch sử dụng đất và không gian QH.01 – QH.02 khu nhà ở Cầu Diễn giai đoạn 2 được kiến trúc sư trưởng Thành phố chấp thuận ngày 15/08/2002. 3.2.3.Đối tượng phục vụ, mục tiêu đầu tư và tổng mức đầu tư 3.2.3.1.Đối tượng phục vụ Căn cứ vào công văn số 832/ UB – XDDT ngày 11/04/2001 của UBND về lập dựa án đầu tư xây dựng mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội . Căn cứ vào quyết định số 123/2001/QĐ - UB ngày 6/12/2001 về việc quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, mở rộng địa bàn Hà Nội. Dự án đầu tư xây dựng mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn – Từ Liêm – Hà Nội chủ yếu phục vụ các đối tượng sau: Phục vụ các đối tượng chính sách của Thành phố, phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, giải toả các nút giao thông trên địa bàn huyện Từ Liêm. Phục vụ cho các đối tượng có nhu nhà ở của thành phố. 3.2.3.2.Mục tiêu của dự án. Căn cứ vào chức năng nhiệm vụ của chủ đầu tư, ý kiến chủ đạo của UBND Thành phố Hà Nội, Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN xác định mục tiêu của dự án là: Xây dựng hoàn chỉnh về hạ tầng kỹ thuật và nhà ở nhằm tăng quỹ nhà ở của Thành phố phục vụ cho các đối tượng chính sách, giải toả nút giao thông và để bán cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở. Tạo việc làm và tăng thêm thu nhập cho chủ đầu tư và các doanh nghiệp có liên quan, góp phần kích cầu cho xã hội nói chung. Tăng nguồn thu cho Thành phố thông qua các nguồn thuế thu từ dự án. 3.2.3.3.Hình thức đầu tư Xuất phát từ nhu cầu thực tế và đáp ứng chức năng kinh doanh nhà ở của đơn vị, Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN lựa chọn hình thức đầu tư là: Xây dựng mới mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn - Từ Liêm - Hà Nội với các nội dung sau: Xây dựng khu nhà ở đô thị mới hoàn chỉnh và đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo Quy hoạch chung của huyện Từ Liêm và Thành phố Hà Nội bao gồm: Xây dựng mới hạ tầng kỹ thuật toàn khu và đấu nối vào giai đoạn I Xây dựng mới khu nhà ở chung cư cao tầng, nhà ở có vườn, biệt thự cao cấp . Xây dựng mới các công trình phục vụ mục đích công cộng. 3.2.4.Phương án đầu tư – kinh doanh 3.2.4.1. Tổng chi phí đầu tư * Chi phí chuẩn bị đầu tư: Đo đạc bản đồ hiện trạng Khoan khảo sát Lập báo cáo khả thi, thiết kế quy hoạch. Thẩm định. Thiết kế kỹ thuật thi công. Thẩm định hồ sơ mời thầu. Đấu thầu giám sát. Định vị công trình, lập thủ tục giá đất. * Chi phi giải phóng mặt bằng: Đền bù hoa màu Đền bù tài sản trên đất Nộp tièn sử dụng đất Nhà nước Tiền hỗ trợ địa phương, đơn vịcó đất. Quản lý, quảng cáo và bảo hiểm công trình. Dự phòng phí : 10%. * Chi phí xây lắp: Chi phí xây lắp hạ tầng: Cống, san nền, đường giao thông, hè rãnh, cấp điện nước, thoát nước, sân chơi... Chi phí xây lắp nhà ở. Chi phí thiết bị. * Nguồn vốn: Vốn vay ưu đãi của quỹ phát triển nhà ở Thành phố theo quyết định 4018/ QĐ - UB ngày 30/9/1999 của UBND Thành phố Hà Nội . Vốn tự bổ sung của Công ty thiết kế và vốn huy động của người mua nhà. Công ty vay vốn cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư . Các cơ quan, cá nhân ứng tiền mua nhà theo từng giai đoạn: + Nộp tiền sử dụng dất theo quy định của Thành phố. +Nộp tiền xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. +Nộp tiền xây dựng nhà ở từ móng đến mái. 3.2.4.2. Phương án kinh doanh * Nguyên tắc tính toán: - Tổng mức đầu tư: 163.229.032.000 đ. - Tổng diện tích sàn xây dựng: 45.538 m2 Gồm: + Nhà CT1 (17 tầng) 11.400 m2 + NHà CT2 (15 tầng) 17.500 m2 + Nhà CT3 (13 tầng) 9.800 m2 + Biệt thự 2.750 m2 + Nhà vườn 4.088 m2 Dựa trên tổng diện tích sàn xây dựng, chủ đầu tư đưa ra phương án: Trả lại Thành phố 30% diện tích sàn xây dựng làm nhà thu nhập thấp tại nhà CT2 có diện tích sàn là: 13.661 m2 . 15.938 m2 sàn được bán theo giá của Thành phố quy định tại nhà CT1 và một phần tại nhà CT3. Vậy diện tích sàn còn lại là: + Nhà CT3: 9.101 m2 + Nhà vườn: 4.088 m2 + Biệt thự : 2.750 m2 3.2.4.3.Doanh thu kinh doanh. Dự kiến bán: Thu nhập thấp không có chi phí xây dựng hạ tàng, san nền: 13.661m2 x 3.000.000 đ/m2 sàn = 40.983.000.000 đ (1) Nhà bán theo chỉ đạo của Thành phố: 50% diện tích sàn còn lại 15.983.m2 x 3.600.000 đ/m2 sàn =57.378.800.000 đ (2) Kinh doanh: Chung cư CT3: 9101 m2 x 4.600.000 đ/m2 sàn = 41.864.600.000 đ (3) Biệt thự: 2.750 m2 x 6.500.000 đ/m2 sàn = 17.875.000.000 đ (4) Nhà vườn: 4088 m2 x 5.000.000 đ/m2 sàn = 20.440.000.000 đ (5) Doanh thu bán nhà: (1) + (2) +(3) +(4) +(5) =178.541.400.000 đ Chi phí đầu tư: =163.229.032.000 đ Lãi trước thuế: = 15.312.368.000 đ Nộp thuế GTGT : 5% doanh thu bán nhà = 8.927.070.000 đ Lãi sau thuế: = 6.385.298.000 đ Thuế lợi tức doanh nghiệp: 32% lãi sau thuế = 2.403.295.000 đ Lãi thu về của doanh nghiệp = 4.324.000.000 đ 3.2.5.Hiệu quả của dự án 3.2.5.1.Hiệu quả về kiến trúc quy hoạch Dự án mở rộng nhà ở Cầu Diễn tạo được không gian kiến trúc phù hợp với hiện đại và lâu dài, đảm bảo diện tích ở đối với dân cư đô thị loại I, phù hợp với nhiều hình thức căn hộ, đáp ứng được nhu cầu của các đối tượng di dân đền bù giải phóng mặt bằng và các đối tượng khác. Do cơ cấu mặt bằng hợp lý, vị trí thang máy và hướng cầu thang bộ bố trí thuận lợi tạo điều kiện giao thông, thông gió chiếu sáng tốt, tạo cảnh quan đẹp cho toàn khu. Tạo điều kiện thuận lợi và hấp dẫn người sử dụng. 3.2.5.2. Hiệu quả xã hội của dự án - Sau khi xây dựng xong, dự án sẽ tạo thên 45.538 m2 sàn nhà ở với hệ thống kỹ thuật hoàn chỉnh và đồng bộ, góp phần tăng quỹ nhà ở cho Thành phố để phục vụ các chương trình nhà ở theo chính sách,GPMB, giải toả các nút giao thông và phục vụ cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở. - Cùng với các khu nhà Cầu Diễn giai đoạn 1 ở gần đó, dự án sẽ tạo ra một quần thể kiến trúc nhà ở cao tầng trong khu vực ven nội, có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh theo quy hoạch chung đã duyệt làm đẹp cho khu vực phía Tây Bắc thành phố. - Góp phần nhanh chóng ổn định cuộc sống của các gia đình thuộc diện di dân giải phóng mặt bằng tại nơi ở mới. - Tầng1 và 2 của các nhà cao tầng dành làm dịch vụ công cộng sẽ tạo thuận lợi cho việc lưu thông hàng hoá, cũng như việc phát triển các nguồn dịch vụ khác, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân trong khu vực, góp phần thúc đẩy nhanh quá trình hiện đại hoá văn minh đô thị của thủ đô Hà Nội, đưa việc phát triển đô thị vào nề nếp trật tự. - Giải quyết công việc cho hàng trăm công nhân của các đơn vị thi công trúng thầu xây dựng và Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN . Từ các hiệu quả trên cho thấy việc thực hiện dự án sẽ đem lại một hiệu quả to lớn trong việc thúc đẩy sự phát triển của các chương trình kinh tế xã hội nói chung và sự phát triển của dân cư Cầu Diễn nói riêng. 3.2.5.3. Hiệu quả kinh tế của dự án. - Mang lại cho Thành phố một hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh có giá trị = 18.310.648.000 đ. - Nhà nước thu thuế = 10.970.365.000 đ. - Doanh nghiệp thu được lãi : 432.000.000 đ. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Cầu Diễn giai đoạn II là một trong những dự án xây dựng nhà di dân quan trọng hiện nay. Dự án sẽ đóng góp một phần tạo quỹ nhà ở phục vụ các đối tượng di dân, tái định cư khi xây dựng các công trình công cộng. Vì vậy, việc triển khai thực hiện dự án là bước đi cần thiết trong giai đoạn hiện nay khi mà Thành phố đang tập trung thực hiện các dự án đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông và đồng thời giải quyết nơi ở tái định cư cho dân, những người phải di chuyển nhà cửa phục vụ công tác giải phóng mặt bằng vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng của Thành phố. *** Tóm lại, từ năm 2000 đến năm 2005, Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN sẽ đầu tư khoảng 191,888 tỷ đồng cho lĩnh vực đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, tương ứng sẽ tạo được gần 180.000m2 sàn nhà xây mới, tạo chổ ở cho khoảng 11700 hộ gia đình. Chỉ đáp ứng được 5,13%kế hoạch của Thành phố. Đem về khoảng 230,9 tỷ đồng, nộp thuế 12,4tỷ đồng, lợi nhuận thu về cho công ty là khoảng 26,5 tỷ đồng. NHư vậy có thể khẳng định được rằng vốn đầu tư công ty cho lĩnh vực nhà ở sẽ được sử dụng có hiệu quả. IV.ĐáNH GIá HOạT ĐộNG ĐầU TƯ XâY DựNG NHà ở TạI Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI . 4.1. Thuận lợi Tình hình kinh tế – xã hội của Hà Nội đang phát triển với tốc độ lớn, nghành xây dựng thủ đô đang đứng trước một công việc đồ sộ, chủ trương đầu tư các dự án xây dựng lớn của thành phố như các khu đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại...đang là nhu cầu cấp bách. Được sự quan tâm chỉ đạo, giúp đỡ, hợp tác của các nghành, các cấp từ trung ương đến địa phương có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty như: UBND Thành phố Hà Nội, UBND các quận, huyện, Sở Nhà Đất Hà Nội...và đặc biệt là sự tận tình của Tổng công ty để công ty hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình. Có được sự lãnh đạo sáng suốt của Tổng công ty và Đảng uỷ, Ban lãnh đạo của công ty...Tổng công ty đã có những bước đột phá trong tổ chức và chiến lược sản xuất kinh doanh. Tiềm lực tài chính của công ty khá lớn, có khả năng huy động từ các nguồn khác nhau với số lượng lớn. ( Tổng số vốn thuộc chủ sở hữu của công ty tính đến năm 2003 là: 4.779.000.000 VNĐ. Vốn đầu tư do công ty thực hiện 100% là vốn trong nước, các dự án không huy động vốn từ nước ngoài, kể cả vốn ODA.Từ năm 1996 đến năm 2000, tổng đầu tư của công ty là 166,95 tỷ VND, bằng 0,24% tổng số vốn đầu tư vào thủ đô Hà Nội, bằng 0,39% vốn đầu tư trong nước của Hà Nội ). Trải qua việc thực hiện các dự án, công ty đã đúc rút được quy trình thực hiện các dự án từ quy mô nhỏ (vài nghìn m2) đến quy mô lớn ( hàng trăm ha) đúc rút được nhiều kinh nghiệm quý báu trong triển khai thực hiện dự án về đầu tư nhà ở. Điển hình như khu TĐC Nam Trung Yên, Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm-Hà Nội ...Qua đó công ty đã khẳng định được vị thế của mình trên thị trường kinh doanh nhà ở Hà Nội. Có thị trường công việc ổn định do Tổng công ty và các Công ty thành viên mang lại. Có những bước chuyển đổi lớn về công tác tổ chức. Đội ngũ cán bộ có năng lực chuyên môn cao được thử thách qua các công trình lớn trọng điểm, với sức trẻ lòng nhiệt huyết lớn, có tinh thần tự giác, năng động sáng tạo, tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, cùng với sự đoàn kết đồng lòng trong công ty từ Giám đốc đến nhân viên. Nhận được sự động viên khích lệ của bạn bè, đồng nghiệp sự quan tâm ủng hộ của nhân dân trong khu vực thực hiện dự án. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2003 là tiền đề quan trọng cho việc thực hiện nhiệm vụ năm 2004. 4.2.Khó khăn Khó khăn chính là công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất phức tạp, nó liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều hộ dân, nhiều vấn đề nảy sinh trong vấn đề này. Giá cả đền bù theo chính sách thấp nhất là những nơi có diện tích lớn thì các hộ không còn nhiều diện tích đất sản xuất lớn, đồng thờiviệc di chuyển chổ ở rất khó khăn, mặt khác cơ chế chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng chưa ổn định nên gây không ít trở ngại, người dân đã gây không ít phiền hà đến tiến độ giải phóng làm cho những dự án có khi phải kéo dài thêm thời gian gây tốn kém chi phí cho công ty. Cụ thể như Dự án khu nhà ở Xuân Đỉnh và khu nhà ở Cổ Nhuế... Cơ chế chính sách về đầu tư xây dựng và quyền sử dụng đất còn rườm rà làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, có nhiều dự án phải chờ xét duyệt rất lâu lên tới hàng năm, phải qua nhiều con dấu của chính quyền cấp trên và sở tại, ví dụ như Dự án xây dựng khu nhà ở Mỹ Đình, khu nhà ở Mai Dịch... Trong thời gian vừa qua theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng việc phân cấp thẩm định thiết kế kỹ thuật và dự toán công trình thay đổinên hồ sơ di chuyển lại mất nhiều thời gian gây chậm trể cho một số công trình trong kế hoạch thực hiện. Vai trò chủ lực của Công ty là lĩnh vực tư vấn cho Thành phố và Tổng công ty còn chưa mạnh và bị chi phối bởi các hoạt động kinh doanh khác.Tỉ trọng giữa giá trị sản lượng tư vấn thiết kế so với giá trị sản lượng kinh doanh khác còn thấp. Thời gian thực hiện các dự án thường là rất dài, thời gian thu hồi vốn đầu tư còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như điều kiện tự nhiên, địa điểm...Ví dụ như Dự án Mai Dịch; Mỹ Đình có thời hạn thu hồi vốn là 4 năm và dự án Trung Hoà, Nhân Chính là 5,5 năm...Vốn đầu tư cho các dự án là lớn gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu tư vì thế khi mà thực hiện đồng bộ các dự án lớn cùng một lúc thì việc huy đông vốn gặp khó khăn.Công tác tiếp thị tiêu thụ sản phẩm còn chưa nhanh phù hợp với xu hướng hiện nay vì thế mà càng làm ứng đọng vốn lớn trong khi đó các dự án lớn lại cần nhiều vốn. Về nhân sự thì công ty sử dụng nhiều cán bộ kỹ sư trẻ, với sự năng động hiện có nhưng không tránh khỏi những sai sót trong công việc, chưa kiên quyết với việc sai sót trong công việc xây dựng các dự án, gây lộn xộn trong việc thi công cũng như mỹ quan chung. Vai trò một số cá nhân đầu đàn trong các khâu trọng yếu đã được huy động song thiếu sự gắn kết. Cơ sở vật chất nhà, xưởng, công nghệ, thiết bị phục cho sản xuất kinh doanh...còn lạc hậu, chật hẹp chưa đủ khả năng để đáp ứng nhiệm vụ mới. Cơ cấu tổ chức sản xuất kinh doanh nhiều chổ còn chưa đồng bộ và hợp lý. Còn nặng về hình thức và dàn trải để đáp ứng cho kịp với tiến độ của sản xuất kinh doanh dẫn tới hạn chế về chất lượng. Chưa tạo được các đơn vị sản xuất chuyên sâu mạnh, tiến tới chuyên nghiệp hoá, hiện đại hoá từng bộ phận, từng khâu trong điều hành và sản xuất, nâng cao chất lượng sản phẩm. Trong khi đó yêu cầu hội nhập ASEAN đang đến gần, các công trình đòi hỏi chất lượng cao, công nghệ hiện đại trong lĩnh vực tư vấn thiết kế và thi công xây lắp đang là thách thức lớn đối với Công ty. 4.3.Những bài học kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn hoạt động của công ty. Từ những kết quả đã đạt được trong thời gian qua. Công ty đã rút ra được nhiều kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở từ đó mới có được những định hướng đầu tư phù hợp cho thời gian tới. Những bài học kinh nghiệm đó là: Bài học thứ nhất: Rút ra được là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Ngay trong quá trình lập và xết duyệt đề án quy hoạch chi tiết, công ty chủ động tiếp xúc với các địa phương mà dự án có liên quan để phối hợp lập phương án đền bù, hổ trợ giải phóng mặt bằng. Xác định được rằng việc lập và thoả thuận phương án đền bù giải phóng mặt bằng là cả một quá trình khó khăn lâu dài mà không thể dự tính được thời gian cụ thể, Công ty cần nắm vững tâm lý nắm bắt tư tưởng của người dân để có những giải pháp cơ bản thích hợp cho từng thời điểm. Ngoài ra công ty còn phải luôn luôn quán triệt tư tưởng mềm dẻo, linh hoạt, bám sát mặt bằng và giữ được sự hoà thuận và giữ được sự hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích của người dân thì việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. Đồng thời chuẫn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định cư. Chuẫn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầngcho các đối tượng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định giải phóng mặt bằng. Bài học thứ hai: Công ty đúc rút được từ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở là phải có phương thức tổ chức triển khai dự án một cách hợp lý. Với một lượng vốn rất lớn cần phải có ngay để thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng nếu không có phương thức triển khai khoa học và tạo ra tính hấp dẫn thì sẽ gặp rất nhiều khó khăn về mặt tài chính. Mặt khác vốn của công ty phần lớn là vốn huy động (phần lớn từ khách hàng) nó chiếm tới 82% vì vậy nếu có một chiến lược marketing, tiếp thị quảng cáo chất lượng, giá cả sản phẩm hợp lý, số người đến đăng ký mua nhà, đăng ký sử dụng diện tích dịch vụ tăng lên thì sẽ thu hút một luợng vốn lớn giúp cho tiến độ thi công của dự án thực hiện nhanh hơn. Điều đó đồng nghĩa với việc công ty thu về được nhiều lợi nhuận. Vì vậy công ty phải phản ứng nhanh chóng và sáng tạo với những thay đổi của môi trường. Công ty cần coi trọng công tác nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng, nghiên cứu đối thủ cạnh tranh, nghiên cứu khả năng xuất hiện các sản phẩm, dịch vụ mới và thay đổi nâng cao chất lượng sản phẩm của công ty mình để đáp ứng yêu cầu của thị trường.  CHƯƠNG Iii NHữNG ĐịNH HƯớNG Và GIảI PHáP NHằM NÂNG CAO CHấT LƯợNG Và HIệU QUả CủA CÔNG TáC ĐầU TƯ XâY DựNG NHà ở TạI Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN - ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI I.ĐịNH HƯớNG PHáT TRIểN NHà ở CủA Hà Nội ĐếN NĂM 2010 1.1.Mục tiêu, phương hướng phát triển nhà ở của Hà Nội từ nay đến năm 2010 -Phát triển nhà ở phải đảm bảo bền vững, quản lý được về kiến trúc, đảm bảo an toàn, tiện nghi, kinh tế thích hợp với những điều kiện tự nhiên, môi trường sống gìn giữ và phát huy bản sác dân tộc trong lĩnh vực nhà ở. Phấn đấu đến năm 2010 mỗi hộ gia đình có chỗ ở thích hợp thông qua việc tạo lập xây dựng ,mua, hoặc thuê nhà ở. Diện tích nhà ở phải đạt bình quân từ 9 – 12 m2 / người. Phấn đấu để mỗi hộ dân tại đô thị được ở trong căn hộ độc lập.Trong đó phải tập trung chỉ đạo thực hiện đầu tư phát triển nhà ở theo dự án. Triển khai thực hiện tốt các chính sách ưu đãi trong xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu cán bộ, công nhân viên chức và người có thu nhập thấp. Trong đó chú ý nhà cho thuê, bán trả góp. -Chương trình phát triển nhà ở của từng đô thị phải góp phần thúc đẩy chưng trình phát triển kinh tế - xã hội và phục vụ tốt yêu cầu của quá trình đô thị hoá trên địa bàn, không để tình trạng thiếu nhà ở ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội. Chương trình phát triển nhà ở cần đáp ứng chổ ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học, cho những hộ chưa có nhà ( đang phải ở quá chật chội hoặc sống quá chật chội, hoặc sống tạm bợ tại các khu nhà lụp xụp thiếu vệ sinh ); nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang; nhà ở cho công nhân viên các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho sinh viên, học sinh, nhà ở cho người nước ngoài, nhà ở phục vụ giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, nhà ở phục vụ các nhu cầu khác. Tại các khu đô thị phải chú ý phát triển quỹ nhà ở cho thuê và nhà ở bán trả góp ở mức phù hợp, nhằm đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình chưa có đủ điều kiện để xây dựng hoặc mua nhà trả tiền một lần. -Do đặc điểm của dân cư đô thị, nhà ở phải được xây dựng phong phú về chủng loại, đa dạng các hình thức cung cấp nhà ở. Nhà ở đô thị phải được xây dựng theo đúng quy hoạch và phải có kết cấu hạ tầng phù hợp. Chính quyền đô thị phải tổ chức và quản lý việc xây dựng nhà ở theo dự án, khuyến khích phát triển nhà ở chng cư cao tầng ( đặc biệt là đô thị lớn) để nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và gìn giữ cảnh quan môi trường, tiết kiệm đất xây dựng. 1.2.Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội Theo báo cáo kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội của UBND Thành phố Hà Nội thì Trong thời gian tới Hà Nội dự kiến xây dựng mới 3,5 triệu m2 nhà. Đến năm 2010 đạt 9- 10 triệu m2 nhà ở. Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng cải tạo: từ 1,8-2triệu m2. Nhà ở được đầu tư xây dựng theo các dự án từ 1,2-1,5 triệu m2. Trong đó nhu cầu về quỹ nhà ở do ngân sách tự đầu tư 315402m2 với kinh phí thực hiện ước tính 536,2 tỷ đồng. *Bao gồm : Nhà ở phục vụ nhân dân GPMB: 232000m2sàn, diện tích đất khoảng 43ha kinh phí ước tính khoảng 394,4 tỷ đồng. Nhà ở, đất ở phục vụ nghị quyết 58-1998 NQUBTVQH-10 ngày 3/2/2000 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991: 42162 sàn, 14054 m2 đất. Kinh phí ước tính 71,675tỷ đồng. Nhà ở để thực hiện nghị quyết số 20/2000/QDTTG ngày 3/2/2000 của thủ tướng chính phủ về hỗ trợ hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng 8 cải thiện nhà ở : 22200m2, 7,3 ha đất với kinh phí 37,4 tỷ đồng. Nhà ở để cải tạo di dân đang ở các nhà trung cư cao tầng trong tình trạng nguy hiểm:19240m2, với 481căn hộ, diện tích để xây dựng nhà ở chung cư 5 tầng là 1 ha với kinh phí là 32,7 tỷ đồng. Trong năm 2001 tiếp tục xây dựng xong 990 căn hộ tình thượng, tình nghĩa. Đầu tư cải tạo khoảng 500000 m2 quỹ nhà của nhà nước thuộc các khu nhà ở do thành phố quản lý và tiếp nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng. Bảng7: Kế hoạch đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội thời kỳ 2000-2005 Chỉ tiêu Vốn đầu tư (tỷ đồng) Tổng vốn đầu tư 5950 Dân xây dựng 3400 Đầu tư theo dự án Vốn vay Vốn huy động từ khách hàng Vốn ngân sách Vốn tự có Vốn huy động từ nguồn khác 2550 1200 765 228 255 102 Nguồn : Báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở năm 2000-2005 của UBND Thành phố Hà Nội II.MộT Số GIảI PHáP NÂNG CAO HIệU QUả ĐầU TƯ XâY DựNG NHà ở TRÊN ĐịA BàN Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI . 2.1. Giải pháp về giải phóng mặt bằng, tái định cư. Thực tế cho thấy công tác giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội tới mỗi người dân và cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thoã đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi dễ bùng nổ những khiếu kiện đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định chính trị, kinh tế, xã hội...Điều đó cũng ảnh hưởng tới tiến độ thi công các công trình xây dựng. Nhiêu công trình phải “treo” dăm bảy năm, thậm chí là hàng chục năm vì không giải phóng mặet bằng. Cũng từ đó các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lượng công trình kém đi, giá thành bị đội lên, các khoản tiền đền bù đến tay người dân không còn nguyên vẹn...Cuối cùng người chịu thiệt nhiều nhất vẫn là Nhà nước. Vậy nguyên nhân do đâu và tháo gỡ như thế nào? Để công tác đền bù giải phóng mặt bằng trở thành một yếu tố thúc đẩy công cuộc xây dựng phát triển, đầu tiên là tạo điều kiện cho các công trình xây dựng khởi công đúng tiến độ...cần có những chuyển biến mạnh mẽ từ nhận thức đến hoạch định chính sách và tổ chức triển khai trong điều kiện vừa phải phù hợp với cơ chế thị trường, vừa phải giải quyết những vấn đề xã hội, lại phải đơn giản, gọn nhẹ theo yêu cầu của công cuộc cải cách hành chính Nhà nước. Giải phóng mặt bằng là yêu cầu và cũng là khó khăn chung của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng trên địa bàn Hà Nội hiện nay. Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN chủ trương đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực này như sau: Công tác quy hoạch phải đi trước một bước và công khi để nhân dân được biết. - Tiếp đó cần xác định rõ về đối tượng được đền bù, vì ngoài những người đang sử dụng đất với giấy tờ hợp pháp, chúng ta không thể loại bỏ những đối tượng sử dụng đất hợp pháp, bởi thời gian qua thủ tục về hợp pháp hoá những trường hợp này còn quá chậm chạp, đồng thời việc quản lý, cấp quyền sử dụng đất chưa hoàn thiện hoặc chưa đúng thẩm quyền... Những thiếu sót trên không thể bắt người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm. Về mức đền bù cũng cần có điều chỉnh hợp lý với tưng loại đất ở và đất nông, lâm nghiệp. Đặc biệt là các công trình xây dựng đều làm cho các vùng đất lân cận tăng lên, vì vậy khi hoàn thành các công trình này cần phải định giá lại giá đất cho sát với thực tế, làm cơ sở để điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Chuẩn bị đủ các điều kiện cho giải phóng mặt bằng từ dự án, điều tra khảo sát, lập đơn giá, lập phương án, vốn, đặc biệt là quỹ đất tái định cư ... - Công khai hoá các quy trình, định mức và phương thức đền bù. Kết hợp đền bù theo cơ chế thị trường với phương thức hành chính, chống các tiêu cực xãy ra từ phía đối tượng di dời lẫn đối tượng phụ trách giải phóng mặt bằng. - Phối hợp với các cơ quan quản lý Nhà nước để nâng cao năng lực thể chế. Với những trường hợp không hợp tác trong dân sẽ cưỡng chế đúng mức, hợp lý. - Trong quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng, công ty chú trọng đến công tác vận động tạo niềm tin cho nhân dân với chủ trương chính sách. 2.2.Giải pháp về tài chính và nguồn vốn Những giải pháp kinh tế tài chính nhằm khuyến khích và tăng hiệu quả đầu tư vào xây dựng nhà ở, chung cư dành cho CBCNVC, những người có thu thập thấp và những đối tượng có nhu cầu về nhà ở sẽ được thể hiện trong các nội dung sau: - Một là, về tiền thuê đất. Chính sách về tiền thuê đất hợp lý không những khuyến khích các nhà xây dựng nhà ở mà còn góp phần hướng dẫn nhân dân trong việc lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống, sinh hoạt thực tế của gia đình mình. Nhà nước đã đang tiếp tục phải điều chỉnh giá thuê đất, giao đất và các hình thức trả chậm tiền đất ...Với các dạng nhà ở chung cư cao tầng, cần có chính sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất cho những hộ sống ở nhà cao tầng , cho phép nộp tiền đất chậm cho đến khi bán được diện tích ở đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, nhưng không quá 5 năm. Nên có chính sách trả góp trong khoảng thời gian nhất định, nhưng không quá 10 năm phụ thuộc vào thu nhập của đối tượng thụ hưởng. Trong thời gian chưa trả hết tiền mua nhà thì không được phép nhường,mua bán, cho, tặng diện tích nhà ở đó. - Hai là, chính sách nguồn vốn đầu tư. Hiện nay nguồn vốn cho xây dựng nhà chủ yếu là nguồn tích luỹ từ dân cư. Cũng vì nguồn lực chủ yếu là huy động từ dân cư cho nên việc xây dựng nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào nhu cầu và khả năng huy động vốn tức thời. Các tổ chức, doanh nghiệp đứng ra đầu tư xây dựng nhà ở cũng chủ yếu tính đến nhu cầu hoàn vốn ngay sau khi đưa dự án, và công trình vào khai thác sử dụng. Chỉ khi nắm chắc được khả năng bán được sản phẩm thì các doanh nghiệp mới tiến hành đầu tư. Rất ít doanh nghiệp đầu tư các khu nhà cao tầng, nhà cho người có thu nhập thấp. Mặt khác doanh nghiệp cũng ít có khả năng xây dựng nhà ở để phục vụ cho cán bộ công nhân viên của mình, chính quyền lại không quan tâm đúng mức đến việc hình thành và phát triển các khu dân cư tập trung do đó việc xây dựng các khu dân cư tập trung, nhất là các khu cao tầng gặp nhiều khó khăn. Thêm vào đó là việc hỗ trợ của Nhà nước về công tác hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào khu dân cư còn hạn chế và chưa đông bộ. -Trong thời gian tới cần có chính sách khuyến khích các nguồn vốn khác nhau đầu tư xây dựng các khu dân cư thông qua việc khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích...Đối với những đối tượng có thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà ở, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự thực hiện quản lý, cho thuê trên cơ sở tự hoạch toán kinh doanh. Nhà nước không trực tiếp can thiệp vào công việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, mà chỉ điều tiết thông qua các công cụ kinh tế khác như thuế, tín dụng, đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào... Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, Nhà nước cũng cần có giải pháp cung ứng vốn tín dụnh với lãi suất ưu đãi cho các doanh nghiệp và nhất là đối với những đối tượng thuộc diện chính sách mà lại có thu nhập thấp, đối tượng làm công ăn lương, dân nghèo thành thị...Các chủ dự án đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cho các đối tượng dân có thu nhập thấp, nhất là các khu chung cư được vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước với lãi suất ưu đãi từ quỹ hỗ trợ phát triển. Tuy nhiên nên hình thành các quỹ phát triển nhà ở, trong đó Nhà nước hỗ trợ một phần về lãi suất huy động. Đồng thời quỹ phát triển nhà ở cùng với doanh nghiệp quản lý thu hồi vốn đầu tư trong các trường hợp trả góp, trã dần. Việc vay vốn ưu đãi có thể khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở không những đễ bán thẳng cho người tiêu dùng mà còn có thể cho thuê, hoặc bán trả góp... Thay vì dùng các chính sách khống chế cứng về giá, như quy định về “giá nội bộ”, “giá cung cấp”, Nhà nước nên cho phép người được thụ hưởng tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi với lãi suất thấp. Mức vốn vay và thời hạn vay vốn, lãi suất vay vốn sẽ được tính toán cụ thể trên giá trị nhà ở, mức thu nhập bình quan của đối tượng thụ hưởng và những khả năng tìm được chổ ở mới ... Quỹ phát triển nhà ở sẽ phục vụ các đối tượng chính sách này. 2.3.Giải pháp về giá cả kinh doanh Giải pháp về giá cả kinh doanh một mặt quyết định khả năng thu hút các nguồn lực trong xã hội đầu tư xây dựng nhà ở, mặt kkhác tạo công bằng xã hội và sự tự do trong kinh doanh theo pháp luật của các chủ đầu tư. Giá cả được quy định một cách chu quan, thấp sẽ tạo cầu giả tạo, gây áp lực trong việc giải quyết nhà ở. Giá cả quy định cao quá sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư trong sản xuất kinh doanh. Vì vậy Nhà nước nên khống chế mức giá trần trong việc bán, cho thuê diện tích ở, còn giá cả cụ thể do doanh nghiệp, cá nhân tự hoạch toán và ấn định. Như vậy có thể giải quyết được vấn đề: Nhà nước không can thiệp quá sâu về công việc sản xuất của doanh nghiệp, để họ tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về công việc kinh doanh của mình. Những người có nhu cầu về nhà ở có cơ hội tiếp cận được nguồn cung cấp nhà ở một cách công bằng. Loại trừ khả năng một số phần tử cơ hội mặc dù có chổ ở đàng hoàng nhưng nhân cơ hội chờ ăn chênh lệch giá, nguyên nhân tiêu cực và mất ổn định xã hội. Phân biệt được những đối tượng được hưởng những các ưu đãi khkác nhau của Nhà nước . Giải pháp về giá cả quy định theo giá trần sẽ góp phần giải quyết được tính tự chủ trong kinh doanh của các chủ đầu tư, người sử dụng, giải quyết được sự công bằng trong việc phân phối diện tích ở. 2.4.Các giải pháp khác 2.4.1.Giải pháp đào tạo bổ sung nguồn nhân lực Về vấn đề tạo tạo và bổ sung nguồn nhân lực Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN đề ra các giải pháp sau: - Đào tạo và đào tạo lại lực lượng lao động hiện có, cụ thể như: Đào tạo các cán bộ trình độ trung cấp lên trình độ cao hơn như đại học, cao đẳng... Đào tạo nâng cao, khuyến khích và có chế độ ưu đãi cán bộ trẻ tham gia chương trình đào tạo thạc sĩ, tiến sĩ và văn bằng 2. - Tiếp nhận các cán bộ có chuyên môn cao từ đơn vị khác và tuyển dụng mới. Cũng cố sắp xếp hợp lý nguồn nhân lực hiện có, thực hiện tốt các chính sách đãi ngộ thu hút nhân tài sẽ giúp công ty thực hiện thành công những mục tiêu đặt ra trước mắt và lâu dài. 2.4.2.Giải pháp về công nghệ Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN sẽ đảm bảo đầu tư vào những thiết bị công nghệ tiên tiến của nước ngoài, kết hợp giữa đầu tư chiều rông lẫn chiều sâu. Công ty sẽ không ngần ngại xây dựng các phương án sử dụng thiết bị tiên tiến một cách hợp lý, đồng thời các giải pháp xây dựng công trình cũng được xem xét áp dụng công nghệ nào để cho hiệu quả cao nhất. Vì do đặc thù của công tác tư vấn nên định kỳ hệ thống máy tính của công ty phải được thay mới nhằm đảm bảo được phần mềm ứng dụng là hiện đại nhất. Tóm lại, các giải pháp đưa ra như đã nêu trên kể cả hành chính lẫn khuyến khích trực tiếp và gián tiếp cũng như là các giải pháp trong nội bộ công ty cần phải được thực hiện một cách đồng bộ mới có thể phát huy được hiệu quả. Chỉ khi đó doanh nghiệp, các thành phần kinh tế mới yên tâm trong việc đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Những đối tượng thụ hưởng nhà ở mới thoải mái, yên tâm,an cư lạc nghiệp, góp phần trong việc quản lý kiến trúc và xây dựng đô thị ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Iii.KIếN NGHị. Một doanh nghiệp muốn hoạt động thì phải phụ thuộc nhiều vào cơ chế chính sách. Cơ chế chính sách hợp lý, mở rộng, đúng đắn sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển và ngược lại. Vì vậy Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN có một số kiến nghị như sau: 3.1.Cơ chế chính sách của Nhà nước Nhà nước cần có một hành lang pháp lý, một hệ thống pháp luật đầy đủ để tạo thành một môi trường pháp lý đảm bảo chi tiết, cụ thể, ổn định. Môi trường pháp lý này phải phù hợp với cả trong nước lẫn quốc tế bởi vì nền kinh tế hướng ngoại hiện nay đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Cần có các chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp do các doanh nghiệp luôn gặp các rủi ro trong quá trình hoạt động bao gồm cả nguyên nhân chu quan và khách quan. Trước những biến động này doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước. Nhà nước thành lập các trung tâm hỗ trợ doanh nghiệp, đây là mô hình rất phổ biến và cần thiết để doanh nghiệp có điều kiện phát triển 3.2.Cơ chế chính sách của thành phố UBND thành phố Hà Nội là cơ quan chủ quản của Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội, mọi cơ chế chính sách của thành phố đều ảnh hưởng tới hoạt động của công ty và các đơn vị thành viên. Vì vậy công ty có một số kiến nghị với thành phố Hà Nội như sau: Để các doanh nghiệp hoạt động tốt thì các văn bản hướng dẫn thực hiện của thành phố phải đưa ra kịp thời, chính xác và có tính khả thi. Đặc biệt với mảng tư vấn đầu tư xây dựng thiết kế thành phố cần có quy trình cụ thể về vấn đề duyệt dự án, ở mổi công đoạn từ những thủ tục đầu tiên đến kết thúc. Đối với việc đấu thầu chọn thầu, thành phố nên có cơ chế cụ thể, ví dụ đối với dụ án có số vốn đầu tư cụ thể là bao nhiêu từ nguồn vốn nào thì chủ đầu tư được quyền chỉ định thầu . * Đối với công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà ở của thành phố thì Công ty có một số kiến nghị sau: - Điều chỉnh, bổ sung những văn bản pháp luật không còn phù hợp với điều kiện hiện nay. - Giảm tối thiểu những thủ tục rườm rà, đẩy nhanh tiến độ cấp phép cho các hoạt động nhà đất. - Quy hoạch và quản lý quy hoạch phải đi trước một bước, phải có tính khả thi, hiện đại hợp lý với sự phát triển của thủ đô, đồng thời công bố cho các đối tượng liên quan. - Phân công trách nhiệm cụ thể đối với công tác thanh tra xây dựng, đảm bảo trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố. 3.3.Đối với Tổng công ty Về phía Tổng công ty thì Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN có một số kiến nghị như sau: - Đề nghị Tổng công ty có giải pháp lâu dài về đảm bảo cho Công ty có thị trường công việc ổn định về công tác đầu tư xây dựng, đặc biệt là về lĩnh vực nhà ở do Tổng công ty và các Công ty thành viên mang lại để tạo đà phát triển cho công ty. - Định hướng xây dựng Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN trở thành một đơn vị chuyên sâu về tư vấn thiết kế là một chủ trương đúng đắn, song do đặc thù của nghề tư vấn nên trong giai đoạn đầu Công ty cần tiếp tục phát triển các ngành nghề khác tên cơ sở nghành nghề mũi nhọn là công tác tư vấn. Việc tiếp tục triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà hiện nay vừa để đảm bảo Công ty tăng giá trị sản lượng, tăng doanh thu. - Hỗ trợ công ty trong việc xây dựng trụ sở mới hoặc cải tạo trụ sở cũ cho công ty, mua sắm trang thiết bị sản xuất, áp dụng công nghệ mới trong sản xuất tạo cho các cán bộ công nhân viên trong công ty một không khí hứng thú khi làm việc từ đó mới có thể nâng cao hiệu quả. KếT LUậN Với sự hội nhập với các nền kinh tế thế giới trong thời gian qua, cộng với sự nổ lực của toàn dân thì trong những năm qua diện mạo đất nước đã có nhiều thay đổi. Đời sống người dân được cải thiện về mọi mặt, cơ sở hạ tầng được nâng cấp đồng bộ. Cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, thì trên hết ở thủ đô Hà Nội nhu cầu quy hoạch cơ sở hạ tầng và nhà ở cũng trở nên bức xúc. Công tác đầu tư xây dựng, kinh doanh và quản lý nhà ở trong giai đoạn vừa qua còn nhiều bất cập. Việc đầu tư xây dựng các khu nhà ở chng cư cao tầng ở đô thị còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc đối với chủ đầu tư và đối tượng thụ hưởng. Vì vậy mà hoạt động đầu tư phát triển nhà ở cần được sự quan tâm chỉ đạo hợp lý kết hợp với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế. Hiện nay nhu cầu về nhà ở tại thủ đô Hà Nội không những đòi hỏi về số lượng lớn mà còn chất lượng, điều kiện sống cao. Vấn đề này chỉ có thể giải quyết được bằng việc đầu tư mạnh mẽ cho phát triển nhà ở Hà Nội, nó đòi hỏi các ngành, các cấp cũng như toàn thể xã hội góp sức đầu tư xây dựng, để làm sao mà không chỉ có chính phủ mà còn có nhân dân, các doanh nghiệp tích cực đầu tư hơn nữa cho lĩnh vực này để đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân Hà Nội làm cho Hà Nội phát triển thành thủ đô xanh sạch đẹp, văn minh xứng đáng là trái tim của cả nước. DANH MụC TàI LIệU KHAM KHảO 1. TSKH. Nguyễn Ngọc Châu(2001), Giáo trình Quản lý đô thị , Nhà xuất bản Xây dựng,Hà Nội . 2. PGS.PTS. Nguyễn Ngọc Mai(1998), Giáo trình Kinh tế Đầu tư, Nhà xuất bản Giáo dục, Hà Nội. 3.GS.TS.Nguyễn Đình Hương-Ths.Nguyễn Hữu Đoàn(2002), Giáo trình Kinh tế đô thị, Nhà xuất bản Giáo dục, Hà Nội. 4.GS.TS.Nguyễn Đình Hương-Ths.Nguyễn Hữu Đoàn(2003), Giáo trình Quản lý đô thị, Nhà xuất bản thống kê, Hà Nội. 5.TS.Lưu Thị Hương (2001), Giáo trình quản lý doanh nghiệp, Nhà xuất bản Giáo dục, Hà Nội. 6.Nguyễn Quang Vinh- Trịnh Duy Luân(2000), Tác động kinh tế – xã hội của đổi mới trong lĩnh vực nhà ở đô thị, Nhà xuất bản Khoa học xã hội, Hà Nội . 7.PGS.TS.Võ Thanh Thu(2000), Quản trị dự án trong nước và quốc tế, Trương Đại học Kinh tếTPHCM, TPHCM. 8.Tạp chí Địa chính số 11/2002; số 4/2002. 9.Tạp chí Kinh tế đô thị số 33/2004. 10.Báo cáo Kết quả sau 4 năm hội nhập Tổng công ty của Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN . 11.Báo cáo Nghiên cứu khả thi Dự án đầu tư phát triển mở rộng khu nhà Cầu Diễn (gđ II); Khu nhà Mỹ Đình, Dịch Vọng. 12.Báo cáo Tổng kết công tác các năm 2000, 2001, 2002,2003 phương hướng nhiệm vụ sản xuất kinh doanh trong những năm tới của Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN . 13.Tạp chí Xây dựng số 4/2002; số 6/2002;số 7/2000; số 10/2002 MụC LụC Trang Lời mở đầu 1 Lời cảm ơn 3 Chương I Những vấn đề lý luận chung về đầu tư xây dựng nhà ở đô thị I. Khái niệm nhà ở đô thị và những đặc tính của nó 4 1.1.Khái niệm 4 1.2. Những đặc tính cơ bản của nó 4 1.3.Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở 6 1.3.1.Tiêu chuẩn kỷ thuật 6 1.3.2.Phân loại nhà ở 6 II.Đầu tư xây dựng nhà ở và tự cần thiết của nó 9 2.1.Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 9 2.2.Đặc điểm và nội dung của đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 9 2.2.1. Đặc điểm đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 9 2.2.2. Nội dung đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 10 2.3. Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 10 2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 11 2.5. Những chủ thể tham gia đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 12 2.5.1. Khu vực nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở công cộng 12 2.5.2. Khu vực tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở 13 2.6. Những yêu cầu cơ bản trong đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 15 III. Nguồn vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở 17 3.1. Khái niệm về vốn 17 3.2. Phân loại vốn 18 3.2.1. Theo góc độ chu chuyển vốn 18 3.2.1.1. Vốn cố định 18 3.2.1.2. Vốn lưu động 18 3.2.2. Theo góc độ nguồn hình thành 19 3.2.3. Theo tính chất sở hữu 19 3.3. Nguyên tác chung về huy động vốn của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay 19 Chương II Thực trang hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của Công ty Tư vấn Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN trong thời gian qua I. Giới thiệu khái quát về công ty 21 1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 21 1.2. Đặc điểm hoạt động của công ty 21 1.3. Đặc điểm tổ chức bộ máy hoạt động kinh doanh tại công ty 22 II. Đặc điểm kinh tế xã hội của thủ đô Hà Nội 24 2.1. Vị trí địa lý 24 2.2. Đặc điểm tình hình phát triển kinh tế 24 2.3. Thực trạng nhà ở của Hà Nội hiện nay 25 III. Thưc trạng đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN 27 3.1. Tình hình xây dựng nhà ở của công ty 27 3.1.1.Tình hình huy động và sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở của công ty . 30 3.1.1.1. Tỷ trọng vốn đầu tư 31 3.1.1.2. Cơ cấu nguồn vốn cho đầu tư xây dựng phát triển nhà của công ty 34 3.1.2. Hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở của công ty 36 3.2. Tình hình thực hiện dự án đầu tư phát triển mở rộng khu nhà ở (Lấy ví dụ khu dự án nhà ở Cầu Diễn giai đoạn II) 39 3.2.1. Sự cần thiết và lý do phải đầu tư dự án 39 3.2.2. Cơ sở pháp lý 40 3.2.3. Đối tượng phục vụ, mục tiêu đầu tư và tổng mức đầu tư 41 3.2.3.1. Đối tượng phục vụ 41 3.2.3.2. Mục tiêu của dự án 41 3.2.3.3. Hình thức đầu tư 42 3.2.4. Phương án đầu tư kinh doanh 42 3.2.4.1. Tổng chi phí đầu tư 42 3.2.4.2. Phương án kinh doanh 43 3.2.4.3. Doanh thu kinh doanh 44 3.2.5. Hiệu quả dự án 45 3.2.5.1. Hiệu quả về kiến trúc quy hoạch 45 3.2.5.2. Hiệu quả xã hội của dự án 45 3.2.5.3. Hiệu quả kinh tế của dự án 46 VI. Đánh giá hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN 47 4.1. Thuận lợi 47 4.2. Khó khăn 48 4.3. Những bài hoc kinh nghiệm rút ra từ hoạt động thực tiển của công ty 50 Chương III Những định hướng và giải pháp nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN I. Định hướng phát triển nhà ở của Hà Nội đến năm 2010 52 1.1.Mục tiêu, phương hướng phát triển nhà ở của Hà Nội từ nay đến năm 2010 52 1.2. Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội 53 II. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn Hà Nội của Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN 55 2.1. Giải pháp về giải phóng mặt bằng tái định cư 55 2.2. Giải pháp về tài chính và nguồn vốn 56 2.3. Giải pháp về giá cả kinh doanh 58 2.4. Các giải pháp khác 59 2.4.1. Giải pháp đào tạo bổ sung nguồn nhân lực 59 2.4.2. Giải pháp về công nghệ 59 III. Kiến nghị 60 3.1. Cơ chế chính sách của Hà Nội 60 3.2. Cơ chế chính sách của thành phố 61 3.3. Đối với Tổng công ty 61 Kết luận 63 Danh mục tài liệu kham khảo 64 Phụ lục 65 Một số từ viết tắt dùng trong bài - TĐC: Tái định cư - ĐT: Đô thị HN: Hà Nội TSKH: Tiến sỹ khoa học gđ: Giai đoạn TPHCM: Thành phố Hồ Chí Minh