Đề tài Vấn đề giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư bất động sản tại Hà Nội hiện nay

t bằng như trích đo địa chính,thu hồi đất,thẩm định giá,phê duyệt phương án bồi thường,hỗ trợ và tái định cư - Khả năng giải quyết các chế độ,các chính sách đối với hộ dân trong vùng bị ảnh hưởng,thái độ và năng lực của cán bộ,công chức của cơ quan có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ chính sách triển khai công tác giải phóng mặt bằng.Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đật được sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù.Điêù này gây khó khăn về sau và đòi hỏi thương lượng lại thì mức giá thị trường lại tăng. Sự am hiểu pháp luật,cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông,tôn trọng lợi ích của người dân khi thực thi công vụ cúa cơ quan thẩm quyền sẽ tránh được các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ giải phóng mặt bằng. - Khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng Thắc mắc của người dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc,nguồn gốc đất,hạn mức đất,đơn giá tiền bù hoặc hỗ trợ..Trong bối cảnh đó chỉ cần một trường hợp xử lý sai quy định,thiếu trách nhiệm,chậm giải quyết,vô cảm,thiên vị,tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc có thể làm toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu.. - Khả năng hoàn thành khu tái định cư,bố trí di dời mồ mả phục vụ cho công tác di dân,tái định cư được xây dựng phải có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất bị thu hồi - Khả năng tài chính và năng lực quản lý điều hành của nhà đầu tư hạ tầng Khả năng tài chính và năng lực quản lý điều hành của nhà đầu tư hạ tầng phải đủ để chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoach,tiến độ đã được thông báo.Trong quá trình giải phóng mặt bằng sự tham gia tích cực,năng động của nhà đầu tư cùng với các cơ quan thẩm quyền giải quyết các khó khăn có vai trò rất quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng - Công tác tuyên truyền về chính sách,pháp luật,về đất đai,bồi thường,giải tỏa chưa thường xuyên sâu rộng vì thế sự hiểu biết của người dân còn hạn chế dễ dẫn đến khiếu nại về chính sách và giá đền bù. - Mặt khác ý thức tự giác của nhân dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước trở nên nhạy cảm và phức tạp,hình thành nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư.Điều này gây nên nhiều cản trở cho việc giải phóng mặt bằng,làm chậm tiến độ có thể gây thiệt hại về tái chính 1.5 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả Các quy định về Tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng công trình - Khi tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng phải thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng. - Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt mà chưa có dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau: + Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì tổ chức giải phóng mặt bằng thông qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do mình thành lập, hoặc giao cho doanh nghiệp chuyên về giải phóng mặt bằng đảm nhận; + Kinh phí để giải phóng mặt bằng lấy từ ngân sách hoặc huy động và được thu hồi lại khi giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư xây dựng công trình có dự án trên mặt bằng đã được giải phóng; + Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và quyết định của người có thẩm quyền. - Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau: + Ðối với dự án đầu tư có mục đích kinh doanh thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt bằng; đối với dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình tổ chức giải phóng mặt bằng; + Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng công trình; + Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt. - Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá đền bù tài sản khi giải phóng mặt bằng xây dựng làm cơ sở cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đền bù của địa phương mình. - Tổ chức, cá nhân có tài sản trong phạm vi mặt bằng xây dựng, đã được giải quyết đền bù theo đúng quy định mà không thực hiện thì bị cưỡng chế và chịu hoàn toàn chi phí cho việc cưỡng chế. - Người nào cố ý làm sai quy định về đền bù tài sản khi giải phóng mặt bằng xây dựng để vụ lợi hoặc gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) còn những bất cập về việc xác định giá đất, khâu triển khai cũng thiếu chặt chẽ, đôi lúc bất hợp lý từ chính khâu thực hiện khiến người dân khó đồng thuận được ngay - trưởng Ban chỉ đạo GPMB TP Hà Nội Nguyễn Đức Biền nhấn mạnh những điều này khi trao đổi với báo chí, và khẳng định sớm phải có những trung tâm thẩm định giá đất hoạt động một cách độc lập. Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) còn những bất cập về việc xác định giá đất, khâu triển khai cũng thiếu chặt chẽ, đôi lúc bất hợp lý từ chính khâu thực hiện khiến người dân khó đồng thuận được ngay - trưởng Ban chỉ đạo GPMB TP Hà Nội Nguyễn Đức Biền nhấn mạnh những điều này khi trao đổi với báo chí, và khẳng định sớm phải có những trung tâm thẩm định giá đất hoạt động một cách độc lập. Ông Biền nói: "Hiện tại Hà Nội vẫn chưa có những trung tâm như vậy và cần phải thành lập không chỉ một mà nhiều trung tâm giữ vai trò thẩm định giá đất. Công việc của những trung tâm này không chỉ thẩm định giá đất của các dự án liên quan đến việc đền bù, bồi thường GPMB, mà còn thẩm định rất nhiều yêu cầu khác liên quan đến giá đất đai. Những trung tâm này sẽ làm những công việc như cân đong, đo đếm khi có yêu cầu của các đơn vị.Cũng đã có ý kiến cho rằng việc xác định giá đất vốn đã phức tạp, nhưng giá đất mỗi năm thay đổi một lần theo hướng cao hơn khiến cùng một dự án nhưng người gương mẫu di dời lại bị thiệt thòi hơn người được đền bù sau, dẫn tới tâm lý ngóng đợi, thưa ông? Đúng là có những thực tế như vậy. Tôi nghĩ rằng việc điều chỉnh giá đất mỗi năm một lần là việc làm rất không nên. Nếu giá đất thay đổi hằng năm cực kỳ vất vả, kể cả trong GPMB và cho cả nhà đầu tư. Thực tế có dự án chúng ta phải mất tới vài năm mới GPMB xong, như vậy cứ mỗi năm phải điều chỉnh phương án đền bù, bồi thường một lần. Rõ ràng là thiệt cho người di dời trước. Giá đất nên có sự ổn định ít nhất là năm năm vì quá trình đầu tư, quá trình phát triển của dự án cũng đòi hỏi phải dài hơi. Có một thực tế những dự án đường vành đai hay những công trình giao thông rất cần phải triển khai nhanh để tháo gỡ tình trạng ách tắc giao thông hiện nay, nhưng một số dự án quan trọng vẫn chưa triển khai được. Lý do chủ đầu tư đưa ra vẫn là chuyện chậm GPMB?Nói đến khó khăn GPMB là đúng nhưng không phải lúc nào cũng đổ lỗi cho GPMB. Về cơ chế, chính sách chúng ta phải nghiên cứu cho phù hợp hơn. Đối với những tuyến đường vành đai, công trình giao thông nói nóng bỏng khâu GPMB cũng đúng nhưng chúng ta cũng phải xem lại qui trình Thực hiện Qui hoạch của những tuyến đường này thì có, nhưng để triển khai qui hoạch đó cần phải cụ thể hóa bằng dự án, tức là dự án được duyệt. Từ dự án đó mới tính đến chuyện chỉ giới, mốc giới GPMB. Bây giờ những dự án đó chưa có đủ điều kiện pháp lý, làm chưa đúng nguyên tắc - tức là nhiều công trình dự án còn chưa xong thì không GPMB được là điều dễ hiểu.Vậy giải pháp nào để tháo gỡ tình trạng này, thưa ông? Vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo được sự đồng bộ về cơ chế, chính sách sát với thực tiễn. 6 nguyên nhân, tồn tại trong GPMB: 1- Công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền còn nhiều hạn chế, tình trạng lấn chiếm đất, giao cấp đất trái thẩm quyền còn diễn ra.2-. Cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thay đổi nhiều và thiếu đồng bộ, tạo nên những mâu thuẫn lớn. 3- Việc đầu tư các dự án còn dàn trải và thiếu tập trung trong triển khai các dự án GPMB, còn một số dự án sau GPMB triển khai đầu tư chậm để đất trống kéo dài gây lãng phí. 4- Công tác thanh tra, kiểm tra và khắc phục tồn tại sau thanh tra, kiểm tra giải quyết đơn thư khiếu nại có lúc, có nơi chưa được coi trọng.5- Việc chuẩn bị nhà tái định cư còn nhiều hạn chế, chất lượng một số khu nhà tái định cư còn chưa đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, do vậy đời sống của người dân trong các khu tái định cư còn gặp khó khăn.6- Lực lượng tham gia công tác GPMB, nhất là ở cấp cơ sở, còn thiếu chiều sâu (do kiêm nhiệm), cá biệt có nơi thực hiện qui trình không nghiêm trong GPMB. 1.6 Kinh nghiệm các nước phát triển * Vấn đề xây dựng và thực hiện quy hoạch - Việc xây dựng quy hoạch được tuân thủ theo một quy trình chặt chẽ, tuân thủ ý kiến chỉ đạocủa lãnh đạo cao cấp, tận dụng triệt để ý kiến của các chuyên gia về quy hoạch và các cơ quan chuyên môn để đảm bảo quy hoạch có được một tầm nhìn chiến lược dài hạn, có tính khoa học cao. - Quy hoạch sau khi được phê duyệt sẽ mang tính pháp lý cao, việc điều chỉnh quy hoạch phải tuân thủ một quy trình phức tạp và nghiêm ngặt nhằm hạn chế những thay đổi so với quy hoạch ban đầu. - Việc triển khai dự án tuân thủ theo quy trình chặt chẽ từ phê duyệt thiết kế quy hoạch, giám sát quá trình thi công và nghiệm thu công trình để đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung. Trong quá trình xây dựng công trình, Nhà nước thể hiện rõ chức năng hỗ trợ, tư vấn thiết kế, xây dựng công trình, giám sát thường xuyên việc xây dựng công trình. - Việc quản lý quy hoạch được thực hiện trên cơ sở hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về quy hoạch với toàn bộ các thông số của quy hoạch, quá trình triển khai, điều chỉnh quy hoạch, kiểm soát được một cách nhanh và chính xác việc thực hiện quy hoạch, vừa hạn chế được tiêu cực trong quá trình quản lý quy hoạch. - Để quản lý tốt công tác quy hoạch đòi hỏi phải đào tạo một đội ngũ cán bộ có năng lực, trình độ chuyên môn thuần thục vận hành bộ máy quản lý quy hoạch. - Để đảm bảo thành công trong quản lý quy hoạch cũng đòi hỏi các cấp, các ngành, doanh nghiệp và nhân dân phải có nhận thức đúng đắn và sâu sắc về tầm quan trọng của quy hoạch và có ý thức tuân thủ quy hoạch. - Quá trình quản lý quy hoạch đòi hỏi phải giải quyết hài hòa lợi ích của nhà đầu tư và lợi ích của Nhà nước sao cho vẫn đảm bảo tính đúng đắn, khoa học của quy hoạch trong khi vẫn tôn trọng lợi ích của nhà đầu tư. *. Vấn đề mô hình tổ chức quản lý nhà nước - Trong giai đoạn đầu phát triển, đặc KKT được quản lý bởi một Ban quản lý riêng tương tự như Ban quản lý KKT hiện nay của Việt Nam, chịu trách nhiệm quản lý đặc KKT về mặt kinh tế (đầu tư, xây dựng, quy hoạch…) - Sau khi các đặc KKT được mở rộng và phát triển đến trình độ nhất định, Ban quản lý đặc khu được nhập về chính quyền địa phương, Chủ tịch UBND thành phố đồng thời là Trưởng Ban quản lý đặc khu. Các sở, ngành của UBND thành phố chịu trách nhiệm quản lý đặc KKT về các mặt kinh tế, xã hội, hành chính – lãnh thổ. * Vấn đề đất đai - Việc sử dụng đất để đầu tư các công trình, dự án trong KKT đều được thực hiện theo hình thức đấu thầu. Trong quá trình đấu thầu, để khuyến khích đầu tư, Nhà nước kiểm soát giá thành ở mức hợp lý để đảm bảo giá trúng thầu xây dựng không thấp hơn giá thành xây dựng để nhà đầu tư có lợi nhuận. Nhà nước giữ quyền đưa ra mức giá thấp nhất làm cơ sở cho việc đấu thầu để đảm bảo giá đất xây dựng không thấp hơn mức giá sàn. - Về vấn đề đền bù đất đai: Nhà nước đảm bảo đời sống lâu dài cho người dân bằng cách: (i) không đưa toàn bộ số tiền đền bù cho người dân mà thanh toán tiền cho người dân làm nhiều lần hoặc hỗ trợ người dân sử dụng phần tiền giữ lại để góp vốn kinh doanh, tạo thu nhập và việc làm lâu dài; (ii) đào tạo nghề, tạo việc làm thích hợp cho người dân. + Tại Thượng Hải, chính quyền đảm bảo đời sống và việc làm cho người dân bằng cách thành lập các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất mà thành viên tham gia là người dân bị mất đất, giao đất cho họ để họ tổ chức sản xuất kinh doanh. Để tập hợp người dân, lãnh đạo chính quyền địa phương tại nơi mất đất được chỉ định làm chủ doanh nghiệp, cơ sở sản xuất. - Vấn đề quy hoạch, sử dụng đất phục vụ cho phát triển đặc KKT được Chính phủ Trung Quốc triển khai quyết liệt, đặc biệt là công tác đền bù, trưng thu đất. Công tác tổ chức đền bù, giá đền bù, kế hoạch đền bù được Nhà nước phê chuẩn và thực hiện thống nhất. Việc đền bù được triển khai dưới hình thức thỏa thuận và cưỡng chế. - Thị trường đất đai ở Trung Quốc được chia thành 2 loại: thị trường cấp 1 và thị trường cấp 2. + Thị trường cấp 1 là thị trường đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa cho thuê lại. Thị trường cấp 1 thuộc quyền kiểm soát trực tiếp của Chính phủ. Chính phủ tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó tổ chức đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư thuê lại đất. + Thị trường cấp 2 là thị trường đất đã được cho thuê lại là thị trường được phép chuyển nhượng. - Nhà nước kiểm soát chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu ngành, lĩnh vực thu hút đầu tư vào đặc KKT. Việc sử dụng đất, chuyển nhượng đất phải tuân thủ định hướng của Nhà nước về quy hoạch và phát triển ngành, lĩnh vực. - Tại Trung Quốc, việc trưng thu đất, quy hoạch, đấu thầu, đấu giá đất đai đều do Nhà nước đứng ra thực hiện và kiểm soát. Vì vậy, trách nhiệm đảm bảo đời sống, việc làm cho người dân mất đất thuộc về Nhà nước. Quy định này đã hạn chế được tình trạng mâu thuẫn, khó giải quyết giữa nhà đầu tư và người dân và thể hiện rõ vai trò tích cực của Nhà nước trong vấn đề sử dụng đất đai vào phát triển KKT. * Vấn đề cơ chế, chính sách - Về nguồn lực đầu tư đặc KKT, thành phố mở: nguồn vốn đầu tư cho Thượng Hải cũng như đặc KKT Sán Đầu, Thẩm Quyến chủ yếu từ khu vực Nhà nước, khu vực doanh nghiệp và khu vực đầu tư nước ngoài. Trong thời kỳ đầu phát triển, Nhà nước tập trung nguồn lực để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KKT nhằm tạo động lực thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân. - Việc thu hút đầu tư được định hướng theo ngành, lĩnh vực ngay từ giai đoạn đầu. - Cơ chế ưu đãi đối với các đặc KKT thể hiện trên các mặt: + Đặc KKT là nơi được thử nghiệm các mô hình phát triển. + Được xây dựng văn bản pháp quy, cơ chế chính sách phát triển đặc KKT của địa phương trong khuôn khổ của pháp luật Trung Quốc. + Được hưởng chính sách ưu đãi đầu tư vào đặc KKT. - Sau 30 năm phát triển mô hình đặc KKT, Chính phủ Trung Quốc chủ trương tiếp tục phát triển các đặc KKT theo hướng đổi mới về phương thức vận hành, thể chế theo hướng phát triển một cách toàn diện, hài hòa trên các mặt. - Chính sách thuế tại Trung Quốc đối với đặc KKT khá linh hoạt: + Trong thời kỳ đầu phát triển các đặc KKT (năm 80 của thế kỷ 20), các dự án đầu tư vào đặc KKT được hưởng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi 15%, so với mức thuế thu nhập doanh nghiệp bình quân là 40% ngoài các đặc KKT. Hiện nay sau một thời gian phát triển, thuế suất thu nhập doanh nghiệp đầu tư vào các đặc KKT về cơ bản đã cân bằng với các thuế suất áp dụng ngoài đặc KKT. + Chính phủ quy định mức thuế cố định phải nộp vào ngân sách Trung ương và một tỷ lệ nhất định được giữ lại tại địa phương. Địa phương được quyết định mức ưu đãi đầu tư trên cơ sở tỷ lệ thuế được giữ lại trên địa bàn. + Thuế được phân thành loại thuế đóng vào ngân sách địa phương và thuế đóng vào ngân sách Trung ương. - Chính sách thuế tại Trung Quốc cũng đang trong quá trình cải tiến từ áp dụng thuế theo địa bàn sang áp dụng ưu đãi đối với lĩnh vực công nghệ cao; từ phân biệt trong và ngoài KKT (mức hiện tại 15%) sang áp dụng chung cho cả trong và ngoài KKT theo lộ trình; từ phân biệt ưu đãi giữa đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước sang áp dụng chung ưu đãi. Việc thay đổi chính sách thuế thực hiện phù hợp với quá trình phát triển kinh tế – xã hội của Trung Quốc. - Nguồn lực quan trọng nh t để phát triển đặc KKT là cơ chế, chính sách cho đặc KKT, khuyến khích đầu tư và huy động vốn đầu tư thông qua các chính sách ưu đãi thuế, huy động vốn từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vay vốn ngân hàng, thành lập Ngân hàng kêu gọi đầu tư, ưu tiên đầu tư FDI. Việc thực hiện linh hoạt và mở cửa các chính sách ưu đãi cho KKT đã giải quyết vấn đề về vốn đầu tư huy động cho KKT ở giai đoạn đầu đang khát vốn. Nhận xét chung và rút ra những kinh nghiệm xây dựng đặc KKT, có thể áp dụng tại Việt Nam *Về vấn đề xây dựng và triển khai quy hoạch - Có thể thấy rằng các bước xây dựng, triển khai quy hoạch không có sự khác biệt nhiều giữa Trung Quốc với Việt Nam. Tuy nhiên, so với Việt Nam, Trung Quốc đã triển khai các bước xây dựng và thực hiện quy hoạch ở một trình độ cao hơn, thể hiện ở các mặt cụ thể sau: + Việc triển khai xây dựng và thực hiện quy hoạch ở Trung Quốc được tiến hành một cách nghiêm ngặt hơn: lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực quy hoạch và tiếp thu được những ý kiến đó để nâng cao chất lượng quy hoạch; quá trình triển khai có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý quy hoạch trong từng khâu xây dựng và thực hiện quy hoạch; hệ thống thông tin quy hoạch được cập nhật đầy đủ, các bước xây dựng, triển khai đều được ghi lại bằng hệ thống phần mềm tự động hóa đảm bảo hạn chế tiêu cực. + Nhận thức, ý thức cao của các cấp quản lý Nhà nước, của các doanh nghiệp và người dân về vai trò, tầm quan trọng của quy hoạch và chấp hành quy hoạch. + Đào tạo được một đội ngũ cán bộ quy hoạch có trình độ và trách nhiệm cao để thực hiện công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch. + Xây dựng một quy trình điều chỉnh Quy hoạch rất chặt chẽ, để hạn chế việc điều chỉnh quy hoạch, chỉ điều chỉnh quy hoạch khi thực sự cần thiết. + Chế tài xử phạt vi phạm quy hoạch nghiêm minh. * Về lĩnh vực đất đai - Giữa Việt Nam và Trung Quốc có những điểm khác biệt khá rõ trong vấn đề sử dụng, cho thuê đất, cụ thể là: + Tại Trung Quốc, việc lựa chọn nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, thậm chí lựa chọn nhà đầu tư thuê lại đất được thực hiện qua hình thức đấu thầu công khai, theo sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. + Nhà nước Trung Quốc kiểm soát chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu ngành, lĩnh vực thu hút đầu tư vào đặc KKT; Nhà nước có vai trò hết sức tích cực và chủ đạo trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. - Từ thực tế vấn đề đất đai ở Trung Quốc có thể rút ra một số kinh nghiệm có khả năng áp dụng ở Việt Nam như sau: + Xét về mặt kinh tế, việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có thể xem xét áp dụng ở các KCN của Việt Nam thay vì việc địa phương tự lựa chọn và chỉ định chủ đầu tư. Trước mắt có thể thực hiện thí điểm tại các KCN thuộc địa bàn có điều kiện thuận lợi trong thu hút đầu tư và cơ sở hạ tầng ngoài KCN hoàn chỉnh. + Vai trò chủ đạo và quyết định của Nhà nước trong công tác giải phóng mặt bằng là hết sức đúng đắn vì sẽ giải quyết được mâu thuẫn thường xảy ra giữa doanh nghiệp và nhân dân trong đền bù, giải phóng mặt bằng. Hơn nữa, Nhà nước cần đứng ra để giải quyết vấn đề việc làm và ổn định đời sống cho người dân bị mất đất. + Mô hình của Trung Quốc là chính quyền địa phương đứng ra tổ chức sản xuất kinh doanh, cấp đất để các hộ dân bị thu hồi đất tham gia góp vốn cổ phần. Hình thức này có thể áp dụng ở Việt Nam nhưng cần phải đảm bảo được các điều kiện như: cần đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp. Việc thành lập các doanh nghiệp hoặc cơ sở sản xuất do người dân tham gia quản lý như ở Trung Quốc cũng phải phù hợp về trình độ, năng lực thực tế của người dân và điều kiện thực tế của các KCN, KKT ở Việt Nam. + Nhà nước có thể không trả cho người dân toàn bộ tiền đền bù, nhưng việc giữ lại phần tiền đền bù cũng cần phải có sự thỏa thuận của người dân về thời gian, trường hợp tiền mất giá và phương án sử dụng phần tiền đó thế nào để đảm bảo ổn định đời sống lâu dài cho người dân. * Về cơ chế, chính sách và mô hình quản lý đặc khu kinh tế, thành phố mở - Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển KCN, KKT nên chưa thể áp dụng chung chính sách thuế như ở Trung Quốc và cần thiết phải tiếp tục ưu đãi đầu tư cho KCN, KKT. - Việt Nam cần chú trọng tới định hướng thu hút đầu tư vào các KCN, KKT ngay từ giai đoạn đầu và cần tuân thủ chặt chẽ hơn định hướng về cơ cấu đầu tư, lĩnh vực đầu tư cho các KCN trên địa bàn để đảm bảo phân bố đầu tư một cách hợp lý trên cơ sở lợi thế, tiềm năng của địa phương và tăng cường mối liên kết ngành trong KCN, KKT. ở Việt Nam, trong điều kiện nguồn vốn Nhà nước còn hạn chế thì việc phát triển KKT cũng cần phải tập trung vào những KKT thuận lợi nhất để phát triển hoàn thiện các KKT này, tạo động lực cho phát triển khu vực lân cận cũng như phát triển các KKT tiếp theo trong giai đoạn sau. - Về mô hình quản lý đặc KKT tại Trung Quốc hiện đã chuyển từ mô hình thành lập riêng Ban quản lý đặc KKT sang giao cho chính quyền thành phố quản lý đặc KKT. Việc chuyển cho UBND thành phố quản lý đặc KKT là phù hợp với việc mở rộng đặc KKT với quy mô quá lớn tại Trung Quốc và thuận tiện hơn trong quản lý đặc KKT thống nhất trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội, hành chính, dân cư. Tại Việt Nam, việc nghiên cứu phát triển KKT ở Việt Nam theo mô hình thành phố mở là cần thiết nhưng cũng cần tính đến thời điểm phù hợp với trình độ, quy mô phát triển của các KKT cũng như đội ngũ cán bộ địa phương. Kiến nghị Những nội dung cụ thể có thể rút ra từ kinh nghiệm của Trung Quốc để nghiên cứu, quy định bổ sung vào cơ chế, chính sách hiện hành tập trung vào một số vấn đề sau: + Quy định cụ thể và chặt chẽ hơn về vai trò của các cơ quan quản lý Nhà nước đối với KCN, KKT ở cấp Trung ương và địa phương đối với công tác xây dựng và triển khai quy hoạch; xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng KCN, KKT; đền bù, giải phóng mặt bằng, đảm bảo đời sống của người dân bị thu hồi đất và quá trình sử dụng đất đai trong KCN, KKT. + Quy định chế tài chặt chẽ để ràng buộc việc tuân thủ quy hoạch phát triển KCN, KKT cũng như việc giám sát, kiểm tra, thanh tra việc chấp hành quy định về KCN, KKT. + Điều chỉnh công tác quy hoạch phát triển KCN, KKT theo hướng phải định hướng phát triển KCN, KKT theo ngành, lĩnh vực phù hợp với địa bàn phát triển KCN, KKT và chú trọng về cơ cấu, chất lượng thu hút đầu tư vào KCN, KKT. + Xây dựng (có thể thí điểm) các KCN để tạo nên mối liên kết ngành chặt chẽ giữa các doanh nghiệp trong KCN với nhau và giữa trong và ngoài KCN; kết hợp giữa thu hút đầu tư với hoạt động nghiên cứu phát triển, dịch vụ kết nối doanh nghiệp để tạo nên các clusters (tạm dịch là KCN liên kết ngành) có lợi thế cạnh tranh cao, đạt hiệu quả cao trong phát triển kinh tế vùng. + Giao các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, xây dựng chính sách thu hồi đất và đm bo đời sống của người dân bị thu hồi đất theo hướng hỗ trợ người dân về đất đai, tài chính để họ tham gia góp vốn, kinh doanh để đm bo đời sống và việc làm lâu dài cho người dân. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI HIỆN NAY 2.1 Các văn bản pháp lí liên quan 123/2007/NĐ-CP   -   Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.  Ban hành : 27/07/2007   06/2007/TT-BTNMT   -   Thông tư hướng dẫn thực hiện một số điều của NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước...  Ban hành : 15/06/2007 11/2007/CT-TTg   -   Chỉ thị về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.  Ban hành : 08/05/2007   81/2006/QH11   -   Luật Cư trú. Ban hành : 12/12/2006 138/2006/NĐ-CP   -   Nghị định quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật Dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài.  Ban hành : 15/11/2006   05/2006/TT-BXD   -   Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.  Ban hành : 01/11/2006 34/2006/CT-TTg   -   Chỉ thị về việc triển khai thi hành Luật Nhà ở.  Ban hành : 26/09/2006 23/2006/NQ-CP   -   Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ.  Ban hành : 07/09/2006 08/2006/QĐ-BTNMT   -   Quyết định ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  Ban hành : 21/07/2006  63/2006/QH11   -   Luật Kinh doanh bất động sản.  56/2005/QH11   -   Luật Nhà ở.  Ban hành : 09/12/2005   -   01/2005/TT-BTNMT   -   Thông tư hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.  Ban hành : 13/04/2005   -   188/2004/NĐ-CP   -   Nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.  Ban hành : 16/11/2004   -   2.2 Thực trạng 2.2.1 Một số kết quả đạt được về GPMB năm 2002-2003 Để hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội trong 2 năm 2002-2003 thì ngoài các biện pháp, chính sách kinh tế - xã hội khác thì công tác GPMB đóng vai trò hết sức quan trọng. Với sự quan tâm và nỗ lực của các cấp chính quyền công tác GPMB trong 2 năm 2002-2003 tiếp tục chuyển biến theo hướng tích cực và có những thành tựu lớn hơn so với các năm trước. Công tác GPMB năm 2002 được thể hiện dưới bảng sau: Chỉ tiêu Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Tăng so 2000 Tăng so 2001 Tổng số dự án Số dự án đủ DK GPMB Số DA xong GPMB Tỷ lệ hoàn thành (%) 139 73 64 87.7 351 247 159 64.37 407 322 165 51.24 192% 26.6% 258% 16% 8.8% 104% Tổng DT đất phải thu hồi Số hộ có liên quan Số hộ phải bố trí TĐC Số dự án xong GPMB 854 35123 7321 87 1475 46165 9659 98 2770 55691 13568 165 325% 131.4% 131.9% 112.6% 188% 158.6% 185.3% 189.7% Trong năm 2002 nhiều dự án đã được GPMB như : khu liên hợp thể thao Quốc Gia, cầu Thanh Trì, khu đô thị Bắc Thăng Long Vân Trì. Trong đó Huyện Gia Lâm, Đông Anh là 19 dự án trên diện tích 70ha Cầu Giấy là 15 dự án trên diện tích 97ha Từ Liêm là 51 dự án với tổng diện tích là 194ha. Như vậy so với năm 2001 thì diện đất bàn giao mặt bằng tăng 14% trong đó : Hoàn Kiếm tăng 6 lần, Thanh Trì tăng 4.5 lần, Hai Bà Trưng là 7.3 lần và Tây Hồ là 1.6 lần. Công tác GPMB có những chuyển biến mạnh mẽ và đạt kết quả cao hơn so với năm trước. Số lượng các dự án đầu tư có thu hồi đất là 429 dự án, tăng 105% so với năm 2002. Có 260 dự án đã thực hiện xong công tác GPMB với tổng diện tích là 1423ha tăng 420.6ha so với năm 2002 TT Quận huyện Số dự án đã GPMB Số dự án đủ ĐK GPMB 1 Từ Liêm 61 62 2 Thanh Trì 37 52 3 Gia Lâm 25 34 ( Số liệu : Ban chỉ đạo GPMB thành phố 2003) Trong năm 2003 các dự án trọng điểm, tiến độ GPMB được tập trung cao độ đảm bảo thời gian quy định. Một số dự án như : dự án thoát nước giai đoạn 1, khu liên hợp thể thao quốc gia, đường Đội Cấn Hồ Tây, đường Vành Đai 3…nhiều dự án với khối lượng GPMB lớn đã có những tiến bộ rất đáng kể so với các năm trước không chỉ về tiến đồ về thời gian mà các khâu như nguồn vốn cho công tác GPMB xây dựng các khu tái định cư được thực hiện một cách đồng bộ và có quy hoạch Kế hoạch 2003 thì tổng dự án liên quan đến công tác GPMB là từ 350-400 dự án với tổng diện tích khoảng 1200ha 2.2.3 Tổng kết công tác GPMB năm 2009 Thành phố đã thực hiện giải phóng mặt bằng cho 428 dự án, trong đó 312 dự án hoàn thành 100% khối lượng, 116 dự án đúng tiến độ phân kỳ đầu tư, thu hồi 1987,45(ha) đất giao cho các chủ đầu tư, bố trí tái định cư co 2681 hộ. Nhiều dự án tồn đọng kéo dài được giải quyết dứt điểm như : nút giao thông quận Thanh Xuân, nút giao thông Văn Cao Hồ Tây (quận Tây Hồ), khu Liên Cơ Vân Hồ…tuy nhiên theo ban giải phóng mặt bằng thành phố, trên địa bàn thành phố có 5 công trình với 8 dự án trọng điểm của chính phủ. Công trình phục vụ Đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội, trong số 66 dự án, hạng mục còn 9 dự án chưa đủ điều kiện triển khai thu hồi đất giải phóng mặt bằng . Đến nay , các dự án còn vướng mắc giải phóng mặt bằng và chậm tiến độ bao gồm: Dự án XD nhà ga hành khách T2 cảng hàng không quốc tế Nội Bài (huyện Sóc Sơn) liên quan 958 hộ dân ( 484 hộ đã bàn giao 40.9 ha/ 89.69ha) di dời 623/970 ngôi mộ và phải giải quyết 12 biển quảng cáo và tuyến điện, cáp thông tin…Tiến độ yêu cầu hoàn thành quý I/2010 phó thủ tướng CP Hoàng Trung Hải đồng ý với đề xuất các bộ, ngành TW và TP cho áp dụng chính sách bồi thường GPMB phù hợp. Dự án đường nối cầu Nhật Tận đến nhà ga T2 Nội Bài (diện tích 88,3 ha gồm huyện Sóc Sơn và Đông Anh) liên quan 980 hộ dân, 900 ngôi mộ… mới có quyết định thu hồi đất, cắm mốc, điều tra, kiểm đếm, xác lập hồ sơ địa chinh, tiến độ hoàn thành quý III/2010. Đối với cầu Nhật Tân : địa bàn huyện Đông Anh, liên qua 2326 hộ dân, đã di dời 468/746 ngôi mộ, đã bàn giao 41,66 ha/91.64ha, tiến độ hoàn thành yêu cầu trong quý I/2010. Phía quận Tây Hồ, diện tích 24,35ha, liên quan 511 hộ dân (55 hộ trưng dụng) đất nông nghiệp, 330 hộ đất ở, 5 cơ quan. Khó khăn ở đây là di dời các công trình ngầm nổi và GPMB liên quan đến đất của các hộ gia đình quân đội, khi đất 1,44ha làm nhà khách B ( bộ quốc phòng)… tiến độ yêu cầu hoàn thành GPMB đất nông nghiệp quý I/2010 Dự án : đường Văn Cao – Hồ Tây (quận Tây Hồ) đường Lê Văn Lương kéo dài (quận Thanh Xuân huyện Từ Liêm ) Dự án đường 32 mở rộng : đoạn Mai Dịch – Cầu Diễn ( quận Cầu Giấy) đoạn Diễn – Nhổn (huyện Hoài Đức) hoàn thành GPMB, hướng phần đất huyện Từ Liêm. Dự án mở rộng và hoàn thiện đường Láng – Hòa Lạc, liên quan các huyện : Từ Liêm còn 0.7 ha đất, huyện Hoài Đức cơ bản hoàn thành, còn mắc 20 ngôi mộ của 8 hộ dân phía đường dẫn nút giao An Khánh; huyện Quốc Oai cơ bản hoàn thành Dự án đường vành đai 3 – nút Mai Dịch còn 1,06 ha quận Cầu Giấy chậm thực hiện, mới phê duyệt có 66/160 p/án dù TP đã tháo gỡ hết khó khăn… 2.3 Những hạn chế yếu kém trong công tác GPMB trên địa bàn Hà Nội trong thời gian qua 2.3.1 Về đối tượng được đền bù thiệt hại Tiêu chí quan trọng để xác định đước đối tượng được đền bù hợp pháp là giấy chứng nhận quyền sử hữu đất. Tuy nhiên việc cấp giấy quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra người dân cũng chưa thấy được tầm quan trọng của giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nên công tác đền bù GPMB gặp những khó khăn không dễ giải quyết Một số trương hợp người dân có đầy đủ giấy tờ theo quy định và có đủ điều kiện để được đền bù GPMB tuy nhiên họ lại chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính cho nhà nước nên khi đền bù gây ra những thắc mắc cho người dân. 2.3.2 Về mức đền bù thiệt hại Việc đền bù cho nhân dân hầu hết được trả bằng tiền, trong số tiền được đền bù có người dân đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, song cũng có nhiều người do nhu cầu cuộc sống còn khó khăn, vì vậy họ đã không đủ tiền tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với điều kiện sống thấp. Như vậy cứ một dự án đầu tư xây dựng mới ra đời, bên cạnh những cái được còn kéo theo mọt số hộ gia đình không có chỗ ở ổn định. Mục tiêu lớn của quốc gia về nhà ở của nhân dân phần nào không thực hiện được. Bất cập hiện nay là giá đền bù thấp hơn nhiều so với giá thực tế chuyển nhượng đất . Đơn giá 3519/1998/QĐUB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội còn quá thấp so với thực tế vì vậy dẫn đến việc thu hồi đất gặp nhiều khó khăn. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thường kéo dài nhiều năm nhưng giá đền bù được đưa ra từ đầu và không thay đổi. Điều đó không chỉ gây ra nhiều tranh cãi về các mức đền bù khác nhau trong cùng dự án mà còn gây thiệt thòi kép cho người dân: tiền mất giá và giá đất trên thị trường cũng tăng, nhất là khi giá đất tái định cư lại thường cao hơn giá đất của nơi bị thu hồi. 2.3.3 Về các chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống Do hiện nay chính sách tái định cư của Việt Nam còn nhiều bất cập nên nhiều dự án đã không quan tâm tới việc hỗ trợ cuộc sống cho những người tái định cư do vậy cuộc sống của họ gặp nhiều khó khăn. Do đó để có thể đẩy nhanh tiến độ dự án thì các cấp chính quyền, các cơ quan chức năng và bản thân các chủ đầu tư cần tạo một cuộc sống ỏn định cho người dân trong diện di dời và chỉ khi đó thì người dân mới tự nguyện di dời. Đây là một điều quan trọng để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế các chi phí không cần thiết phát sinh do chậm trễ trong công tác GPMB. 2.3.4 Công tác tổ chức thực hiện GPMB và đền bù thiệt hại Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất còn nhiều thiếu sót và còn chậm so với nhu cầu phát triển của thành phố mà đây là cơ sở quan trọng khi xem xét đền bù cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể Chưa có chính sách chiến lược về tái định cư, công tác ổn định đời sống cho cư dân tái định cư còn nhiều thiếu sót. Hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ điều này là một trở ngại lớn đối với công tác GPMB vì khi các khu tái định cư chưa thể đáp ứng được các nhu cầu tối thiểu của người dân thì họ sẽ không chịu di dời Để xử lí ách tắc về giải phóng mặt bằng, thủ tướng cp đã ban hành văn bản số 1665/TTg cho phép tách giải phóng mặt bằng thành dự án thành phần giao cho địa phương tổ chức thực hiện. Tuy nhiên, đáng lo ngại là hầu hết các địa phương lại không có bộ máy chuyên trách về giải phóng mặt bằng nên việc triển khai rất lúng túng. Một số cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở địa phương thiếu phẩm chất thậm chí tiêu cực dẫn đến mất lòng tin của dân. Tâm lí phân biệt giữa công trình do địa phương quản lí và các công trình quốc gia đi qua địa bàn. Với các công trình của địa phương thì chính quyền những nơi này vào cuộc mạnh mẽ nhưng với các công trình quốc gia, quyền lợi không lớn nên nhiều cán bộ không thật sự tận tâm, tận lực. Một số bât cập khác nảy sinh trong thực tiễn là : quy định của bộ Tài Chính được trích 2% tổng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng điều này hợp lí với các dự án có kinh phí giải phóng mặt bằng hàng trăm, hàng nghìn tỷ thì chi phí để thực hiện là rất lớn. Ngược lại với các dự án chỉ vài tỷ đồng thì số tiền để chi cho công tác tổ chức giải phóng mặt bằng thật sự không đáng kể. Trong khi đó, tất cả các thủ tục, quy trình vẫn phải đảm bảo, vẫn phải thành lập đầy đủ các ban đền bù giải phóng mặt bằng. Công tác tuyên truyền vận động người dân tham gia vào công tác đền bù giải phóng mặt bằng chưa được chú trọng do đó chưa khuyến khích được người dân tự giác thực hiện Do nhận thức về vai trò, trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, tổ chức có lúc có nơi còn chưa thống nhất nên tạo ra sự trì trệ đùn đẩy trong xử lý công việc. Chính quyền địa phương và chủ đầu tư không làm khéo thận trọng và thấu đao mức bồi thường giải phóng mặt bằng và có giải pháp hỗ trợ nghề nghiệp cho tương lai của nông dân…thì khó có thể triển khai các dự án ở địa phương. 2.4 Nguyên nhân của các hạn chế Hệ thống chính sách còn nhiều bất cập chưa phù hợp với tình hình phát triển thực tế nhiều chỗ còn thiếu sót và người dân có thể khai thác điểm này để có những hành vi cản trở công tác GPMB. Công tác quản lí đất đai bị buông lỏng trong thời gian dài dẫn đến các hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất chắp vá, không đầy đủ, tình hình lấn chiếm đất công và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật không bị xử lý nghiêm, gây khó khăn cho công tác xét duyệt phương án đền bù gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện Giá bồi thường nếu không được tính toán một cách cẩn thận thì người dân sẽ không chịu di dời đi nơi khác nếu số tiền bồi thường không đủ để họ trang trải những nhu cầu tối thiểu khi chuyển đến một khu tái định cư mới Pháp luật về đất đai chưa thực hiện nghiêm, có hiện tượng lấn chiếm đất công chuyển nhượng đất đai, chuyển đổi mục đích và chuyển nhượng đất nông nghiệp trái pháp luật không bị xử lý nghiêm cũng gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch – xây dựng đô thị và GPMB Nếu các khu tái định cư không có cơ sở hạ tầng kĩ thuật – xã hội để đáp ứng được các nhu cầu tối thiểu của người dân thì họ cũng không chịu di dời. Đây cũng là nguyên nhân quan trọng làm chậm tiến độ GPMB CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GPMB TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.1 Giải pháp cho công tác GPMB 3.1.1 Công bố, công khai chi tiết các vấn đề liên quan đến dự án (mặt bằng xây dựng, quy hoạch, chính sách đền bù, thẩm quyền của các cơ quan chức năng). Các thông tin về GPMB phải được công bố công khai cho dân cư thuộc khu dự án đó nắm rõ các thông tin có liên quan. Có thể qua các kênh phương tiện thông tin đại chúng như đài, loa phát thanh của địa phương. Khi người dân hiểu được ý nghĩa của việc thu hồi đất GPMB để xây dựng các công trình phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì họ sẽ tự nguyện giao đất cho chủ dự án. Các thông tin cần công bố công khai trước hết về nội dung của dự án bao gồm: địa điểm, vị trí, diện tích mặt bằng cần giải toả; công bố công khai quy hoạch chi tiết cho dân hiểu; thời gian tiến hành thu hồi đất cũng như khởi công công trình, diện tích mặt bằng này được sử dung cho mục đích nào (cho việc xây dựng khu công nghiệpc, cơ sở hạ tầng hay xây dựng bệnh viện, trường học…); chủ dự án là ai; ai là người có thẩm quyền trong công tác thu hồi đất và tài sản trên đất. Tiếp đến là các thông tin về chính sách đền bù, hỗ trợ: mức giá đền bù, diện tích được đền bù, hình thức đền bù… Tất cả đều phải công bố, công khai chi tiết đến từng hộ gia đình trong diện GPMB. Kết hợp với việc tuyên truyền, vận động, giải thích, thuyết phục, giúp người dân hiểu rõ tầm quan trọng của các công trình xây dựng có tác động cụ thể như thế nào đến cuộc sống người dân; nâng cao nhận thức, ý thức của người dân, hướng các đối tượng bị ảnh hưởng bởi dự án đến lợi ích của xã hội, của cộng đồng. 3.1.2 Chính sách đền bù, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Quyết định thu hồi đất của Nhà nước là mệnh lệnh đối với người có đất bị thu hồi, nếu không giao đất sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Thực tế công tác GPMB bị gián đoạn là do người dân chưa chịu giao mặt bằng cho chủ dự án vì những vướng mắc trong chính sách đền bù GPMB. Một trong những bất cập hiện nay là giá bồi thượng thiệt hại khi thu hồi đất. Việc định giá để bồi thường là hết sức cần thiết khi dự án cần GPMB có nguồn vốn từ Ngân sách nhà nước hay đầu tư của doanh nghiệp. Thị trường bất động sản ở nước ta lại chưa thực sự phát triển. Sự hình thành thị trường không chính thức này dẫn đến sự thay đổi về giá rất phức tạp. Những hộ gia đình bị thu hồi đất sẽ hình thành tâm lý so sánh giá đất trên thị trường với giá đất được nhận đền bù. Mức giá bồi thường nếu thấp hơn mức giá thị trường sẽ khiến cho các đối tượng bị ảnh hưởng tới quyền lợi. Từ đó hiện tượng khiếu nại diễn ra tràn lan làm chậm tiến độ GPMB. Mặt khác một số hộ cố tình chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất sang mục đích sử dụng khác có lợi hơn cho mình khi được đền bù mặc dù đất đó đã được công bố nằm trong quy hoạch; hoặc tạo tài sản giả trên đất nhằm trục lợi. Khi không được đền bù những “mánh “ đó thì khiếu kiện, không chịu thực hiện việc di dời. Như vậy cần có khung giá đất chi tiết cho từng loại đất và tính giá trị cho các tài sản gắn liền với đất sao cho sát với giá thị trường nhất. Ngoài ra cần quản lý chặt chẽ khu đất đã nằm trong quy hoạch, giải toả. Hình thức bồi thường thiệt hại được Nhà nước áp dụng theo hai hình thức chủ yếu là bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng đất. Với nhà ở thì các hộ gia đình được thuê, mua nhà ở theo giá ưu đãi, hoặc có hỗ trợ về di chuyển, nơi ăn chốn ở, đào tạo nghề… Hiện nay các hình thức bồi thường đã mềm dẻo hơn trước rất nhiều (cho người bồi thường tự lựa chọn hình thức được đền bù trong một số trường hợpc, ưu tiên cho những người chấp hành việc giải toả ngay những vị trí nhà thuận lợi; điều chỉnh một cách hợp lý về giá bồi thường cho tình hình cụ thể ở địa phương…) và tạo điều kiện cho cho người bị thu hồi đất có môi trường sống tốt hơn. 3.1.3. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đầu tiên cho bồi thường GPMB, nó đảm bảo cho người có đất bị thu hồi chứng minh rằng mảnh đất đó thuộc sở hữu hợp pháp của anh ta. Hoặc một số giấy tờ pháp lý khác chứng minh họ là chủ sử dụng từ đó Nhà nước mới có căn cứ để bồi thường như: các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cũ có thẩm quyền cấp, hoặc giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền đất ở được thực hiện trước ngày 15- 10- 1993 và được xác nhận không có tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất lại phụ thuộc rất nhiều vào quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó phần lớn đất đai và tài sản chưa đủ giấy tờ hợp lệ, việc quản lý hồ sơ địa chính vẫn còn bất cập do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà còn chậm. Việc quản lý đất đai trước khi có luật đất đai 2003 còn lỏng lẻo, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai vẫn chưa quản lý được tình hình biến động đất đai trên địa bàn của mình. Khi thực hiện công tác GPMB của nhiều dự án thấy được tình trạng đất đai và nhà ở chưa rõ nguồn gốc, mua bán chuyển nhượng trái phép dẫn tới khó khăn cho công tác kê khai và tình trạng khiếu kiện xảy ra nhiều. Vì thế áp dụng công tác cưỡng chế trong GPMB là khó tránh khỏi và chỉ là biện pháp mang tính tình thế trước mắt. Cần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đi đôi với việc tăng cường quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai tạo điều kiện cho công tác kê khai tiến hành thuận lợi. Công tác kê khai được triển khai, thực hiện một cách minh bạch, chính xác làm căn cứ lập phương án bồi thường, tránh tình trạng kê khai sai lệch số liệu làm cho việc lập phương án bồi thường phải sửa đổi nhiều lần. Cần có những biện pháp thích hợp để giải quyết các vấn đề về khiếu nại, tranh chấp đất đai đồng thời thực hiện biện pháp cưỡng chế dứt điểm đối với những hộ gia đình, cá nhân cố tình vi phạm do bị thu hồi đất nhưng không có giấy tờ hợp lệ cho mảnh đất bị thu hồi 3.1.4 Công tác tuyên truyền giáo dục. Do các văn bản chính sách pháp luật liên quan đến GPMB đã được công khai nhưng giải thích chưa rõ ràng nên người bị thu hồi đất chưa hiểu cặn kẽ dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện. Cần chú trọng công tác tuyên truyền, giáo dục trong quá trình thu hồi đất GPMB. Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, khuyến khích người dân, người bị thu hồi đất tham gia vào dự án. Phát huy vai trò của hội cựu chiến binh, hội phụ nữ, đoàn thanh niên… vận động quần chúng tạo điều kiện cho công tác GPMB diễn ra thuận lợi. Tổ kê khai đăng kí nên phối hợp với tổ vận động tuyên truyền của xã, phường, thị trấn tới từng hộ gia đình để vận động, tuyên truyền, giải thích, động viên các hộ thực hiện tốt công tác GPMB, tự giác chấp hành việc dỡ bỏ công trình, vật kiến trúc và di dời để giao lại mặt bằng cho chủ đầu tư. Đối với các dự án lớn cần tiến hành điều tra, tìm hiểu kĩ các hộ gia đình trong khu vực sẽ GPMB. Có thể tổ chức buổi gặp gỡ giữa chủ dự án, các cấp ngành liên quan và nhân dân để có phương án GPMB hợp lý và hiệu quả nhất. Tạo niềm tin của quần chúng nhân dân đối với các chủ trương, chính sách của Nhà nước. Giải quyết dứt điểm và kịp thời những khiếu kiện của nhân dân, xử lý nghiêm minh các trường hợp chây lỳ hoặc có ý định trục lợi khi tiến hành công tác GPMB. Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân, vì dân, vì thế sức mạnh của Nhà nước cần được kết hợp với sức mạnh của quần chúng nhân dân sẽ tạo diều kiện thuận lợi cho công tác GPMB nói riêng và các vấn đề liên quan đến lợi ích quốc gia nói chung. 3.1.5 Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn, phẩm chất của cán bộ trong công tác GPMB. Công tác GPMB diễn ra ở những địa bàn có đặc điểm kinh tế, văn hoá, chính trị càng phức tạp thì việc tiến hành thu hồi và đền bù càng khó khăn, phức tạp. Không những cần sự hợp tác của nhân dân mà đòi hỏi cán bộ thực hiện công tác thu hồi và đền bù phải có trình độ chuyên môn cao, hiểu biết sâu rộng về lĩnh vực này. Vì vậy nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý là việc hết sức cần thiết. Tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ trước khi thực hiện công tác GPMB, đặc biệt cán bộ ở cấp xã chưa có chuyên môn cao trong lĩnh vực này. Cần kết hợp các sở, ban, ngành trong công tác GPMB để có biện pháp giải toả mặt bằng hợp lý, tránh được sự xô xát, giảm thiểu được biện pháp cưỡng chế trong công tác thu hồi đất. Kết hợp giữa các cấp, các ngành trong công tác định giá, lựa chọn hình thức đền bù. Phẩm chất của cán bộ trong công tác GPMB cũng là một vấn đề khó khăn. Trong đội ngũ cán bộ có một bộ phận không nhỏ gây cản trở trong công tác đền bù dẫn đến việc khiếu nại tố cáo từ các hộ gia đình có đất bị thu hồi lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có không ít cán bộ cao cấp tham ô, tham nhũng đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết của đối tượng bị thu hồi đất, cố tình không công bố công khai dự án cũng như chính sách đền bù để trục lợi cá nhân. Trong những năm qua, ở Việt Nam đã phanh phui ra các phi vụ tham ô, tham nhũng Ngân sách nhà nước của các cán bộ trong các cơ quan nhà nước. Số tiền tham nhũng là rất lớn (tới vài chục tỷ đồngt) trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Theo thống kê của các cơ quan ngôn luận thì các vụ tham nhũng, bớt xén có liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ khá cao. Chủ yếu là việc cắt xén trong các mức đền bù cho việc thu hồi đất, GPMB; sự tự ý thay đổi chính sách đền bù của cấp dưới để bỏ túi, hoặc chậm đền bù cho người dân hoặc tìm mọi cớ để không đền bù. Ngoài ra một số dự án để treo, đã GPMB nhưng không thực hiện dự án khiến dân chúng không tin tưởng. Hoặc GPMB, đầu tư cơ sở hạ tầng để bán đất đã thu hồi với giá trên trời sau đó hưởng lợi…Tình trạng này đã xuất hiện trong một số năm gần đây cần được Nhà nước xử lý nghiêm minh, đúng người, đúng tội. Công tác đào tạo, giáo dục cán bộ cần được coi trọng (Việt Nam được coi là một trong những nước có tỷ lệ tham nhũng cao nhất thế giới…V), cán bộ trong cơ quan quản lý nhà nước nói chung, cán bộ quản lý đất đai nói riêng cần được thấm nhuần tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng. Thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước về đất đai và các chế độ chính sách có liên quan đến GPMB cho đội ngũ cán bộ chuyên trách từ huyện đến cơ sở. Nâng cao trách nhiệm của người cán bộ, có hình thức thưởng phạt nghiêm minh, xử lý thích đáng đối với những cán bộ vì lợi ích riêng mà vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Người cán bộ không những có trí, dũng mà cần phải có cả đức. Bác đã từng răn dạy người cán bộ “ cán bộ là người đầy tớ của nhân dân” nên phải hết mình vì công việc, vì nước quên mình, vì dân phục vụ. 3.2 Ví dụ giải pháp giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội: 3.2.1 Thực trạng: Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, hiện trạng diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội là 50.325,03 ha, chiếm 54,44% diện tích tự nhiên. Dự báo đến năm 2020, đất nông nghiệp chỉ còn chiếm từ 25 - 30% diện tích đất tự nhiên. Từ năm 2000 - 2010, Nhà nước sẽ phải thu hồi khoảng 870 ha đất có nhà ở và công trình. Sẽ có khoảng 35.000 hộ gia đình bị ảnh hưởng chỗ ở phải di chuyển theo các mức độ khác nhau. Đồng thời, áp lực về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giải quyết việc làm cho người nông dân bị thu hồi đất vẫn là vấn đề trọng tâm cần giải quyết. Vậy giải pháp trước mắt cho giai đoạn từ nay đến năm 2005 đối với vấn đề này sẽ như thếnào?3.2.2 Giải pháp: Trên cơ sở thực hiện Nghị quyết HĐND thành phố về công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) và Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 BCH Trung ương Đảng khoá IX về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, giải pháp cơ bản về công tác GPMB trong thời kỳ mới là trước hết cần chú trọng xây dựng chính sách thu hồi đất, chính sách giá, chính sách điều tiết thu giá trị gia tăng (địa tô chênh lệch) khi Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Tiếp tục triển khai các quy hoạch chi tiết, đặc biệt là các đường đồng bộ với tuyến phố, nút giao thông, khu vực phát triển công nghiệp và đô thị. Từng bước thực hiện thu hồi đất, GPMB theo quy hoạch, tạo điều kiện chủ động đầu tư và thu hút đầu tư đối với các dự án. Để thực hiện tốt công tác GPMB, cần đổi mới công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư theo hướng chủ động, phân bố lại hợp lý dân cư và tạo điều kiện tái ổn định đời sống, tái tạo thu nhập. Cụ thể, khai thác triệt để quỹ đất 20%, thực hiện thu hồi ngay để đầu tư theo phương thức trực tiếp hoặc đặt hàng nhằm chủ động quản lý, phân bổ sử dụng. Nghiên cứu quy hoạch xây dựng từ 5 - 6 khu tái định cư với quy mô 50 - 60 ha với tổng diện tích khoảng 300 ha theo mô hình khu đô thị mới bao gồm cả các công trình sản xuất, kinh doanh dịch vụ... để đáp ứng nhu cầu tái định cư cho thời kỳ sau năm 2005, tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống, có việc làm và thu nhập. Trên cơ sở quy hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt, UBND các quận huyện chủ động lập kế hoạch chuyển đổi cơ cấu sản xuất dịch vụ, đào tạo chuyển nghề, quy hoạch lại các khu dân cư. Một vấn đề quan trọng cần đặt ra là phải đảm bảo đủ và kịp thời vốn cho GPMB, ứng trước vốn xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư. Thực hiện tạo vốn theo quan điểm: sử dụng đất đô thị phải ra tiền, khai thác tiềm năng vốn có từ đất thông qua việc đẩy mạnh chính sánh đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng KẾT LUẬN Với tốc độ phát triển, xây dựng ngày càng cao, đáp ứng yêu cầu CNH -HĐH đắt nước, vấn đề đền bù GPMB ngày càng trở nên phức tạp, đặc biệt khi thị trường nhà đất có những biến động và khó kiểm soát. Đây cũng là vấn đề mà các nước đang phát triển gặp phải. Trên đây là các đánh giá về thực trạng công tác GPMB ở thủ đô trong thời qian qua, ta có thể thấy được những thành công cũng như những hạn chế, thấy được vai trò của công tác đền bù GPMB trong việc đầu tư các dự án, qua các phân tích đánh giá để tìm ra giải pháp tháo gỡ, học hỏi thêm kinh nghiệm của các nước phát triển , làm tốt công tác này sẽ tạo tiền đề vững chắc cho sự phát triển của thủ đô trong những năm tới.